1.1.

BASES TERICAS

LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA: FUNDAMENTOS DE SU EXISTENCIA EN

EL DERECHO COMPARADO Y EN LA LEGISLACIN NACIONAL
Antes de pasar al anlisis de la modificacin que propone la Comisin
Reformadora del Cdigo Civil en materia de prescripcin adquisitiva, creemos
conveniente iniciar el presente trabajo detallando los fundamentos para la
existencia de esta figura en los sistemas jurdicos en donde se ha desarrollado
esta institucin. A. Fundamentos en el Derecho Francs Si queremos encontrar
los fundamentos de la prescripcin adquisitiva en el sistema del Derecho Civil,
no podemos dejar de mencionar lo establecido en el Derecho Francs, el que
ha repercutido notoriamente en el sistema jurdico peruano 1 .
Sobre la prescripcin adquisitiva2 se ha dicho que es un modo de adquisicin
de propiedad por medio de la posesin por un espacio de tiempo determinado.
Los Mazeaud la han definido como la adquisicin, por el poseedor de una
cosa, del derecho de propiedad o de otro derecho real sobre esa cosa, por
efecto de la posesin prolongada durante cierto plazo. Al igual que en nuestro
ordenamiento,

el

sistema

francs

tambin

contempla

dos

clases

de

prescripcin adquisitiva, una prescripcin larga y una abreviada, a esta ltima

se accede en virtud de un justo ttulo y buena fe.

(MAZEAUD & MAZEAUD,

1960.)
En ambos casos se requiere que el poseedor se comporte como propietario.
Aqu se puede ver la influencia del clsico Friedrich Karl von Savigny en el
1 Se debe tomar en cuenta que el Cdigo Napolenico, an vigente en Francia,
fue la principal influencia en la elaboracin del Cdigo Civil peruano de 1852.
Asimismo, en los posteriores Cdigos Civiles peruanos an es notoria la
presencia del derecho francs.
2 En el Cdigo Civil Francs, encontramos esta figura regulada junto a la
prescripcin extintiva. La prescripcin adquisitiva de dominio se refiere a
obtencin de la propiedad de un bien por cumplir ciertos requisitos, mientras la
prescripcin extintiva se refiere a la inexigibilidad de un derecho crediticio por
el paso del tiempo, sin embargo, ambas figuras obedecen a reglas comunes.
Ver: MAZEAUD, Henri; MAZEAUD, Len y Jean MAZEAUD. Lecciones de
Derecho Civil. Parte segunda. Vol. IV. Buenos Aires: EJEA. 1960. p. 196.

derecho francs, quien se dedic a estudiar las figuras jurdicas del antiguo
derecho romano. As, los conceptos de animus possidendi y animus domini que,
en palabras de Valencia Zea, son conceptos idnticos que suponen la intencin
de ejercer el derecho de propiedad a nombre propio. De este modo, para que la
posesin sea til para adquirir por prescripcin adquisitiva, el poseedor debe
pretender disponer de un bien tal y como un propietario podra hacerlo en
virtud de su derecho. (VALENCIA, 1968).
LA EVOLUCIN DE LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA EN EL PER
Para poder identificar las reales implicancias de la modificacin del artculo 952
en el proyecto de Reforma del Cdigo Civil, creemos necesario ver su
codificacin en nuestro pas a travs del tiempo. Nos pronunciaremos
brevemente sobre el Cdigo Civil de 1852, el de 1936 y el de 1984.
A. Cdigo Civil de 1852
En el Cdigo Civil de 1852 la prescripcin adquisitiva de dominio y la
prescripcin extintiva estaban reguladas bajo el mismo ttulo 3, habiendo
una seccin de disposiciones generales y luego, por separado, las
normas especiales para cada tipologa. Dentro de las normas especiales
sobre prescripcin adquisitiva, se indicaba que el poseedor de buena y
mala fe poda hacerse propietario del bien inmueble. En el caso del
poseedor de buena fe, se deba tener 10 aos de posesin; mientras que
el poseedor de mala fe deba poseer el bien por 40 aos. Para la
prescripcin corta, se necesitaba tener, adems, posesin continua y
justo ttulo; mientras que para la larga solo era necesario la posesin
continua por el plazo sealado. A pesar de ya encontrase regulada la
institucin bajo comentario, todava no exista un Registro Pblico
unificado. Como se desprende del articulado, cada escribano pblico
tena su propio registro de escrituras pblicas. Siendo as, an no se
presentaba el problema de la prescripcin adquisitiva de dominio contra
tabulas per se, ni el conflicto con el adquirente registral de buena fe.

3 Artculo 526.- Prescripcin es un modo civil de adquirir la propiedad de una

cosa ajena, de libertarse de una obligacin, mediante el transcurso de un
tiempo determinado, y bajo las condiciones sealadas por este cdigo.

Solo a partir de 1888, con la creacin de los Registros Pblicos, nace el

problema. En este primer momento, el derecho preponderante era el de
aqul que adquira por prescripcin, pues an no exista proteccin para
el tercero adquirente apoyado en la informacin registral. En este
momento an no haba mayores dudas sobre el tema.
B. Cdigo Civil de 1936
Para adquirir por prescripcin adquisitiva, el Cdigo Civil de 1936
requera poseer por 10 aos si se tena justo ttulo y buena fe, al igual
que el Cdigo Civil de 1852; pero en el caso de la prescripcin larga o de
mala fe, donde no es necesario el justo ttulo, se redujo el plazo de 40 a
30 aos. El gran cambio legislativo aqu estuvo en incluir en el Cdigo
Civil el Registro Pblico tal como lo conocemos hoy en da. Este sistema
se incluy en la Seccin Quinta del Libro de los Derechos Reales, y con
este elemento naci la controversia entre el tercero que adquiere del
propietario registral y aqul que lo hace por prescripcin. Esta disyuntiva
parte entonces del antecedente de los artculos 952 y 2014 del Cdigo
Civil vigente. El artculo 872 del Cdigo Civil de 1936, al igual que el
actual artculo 952, daba al sujeto que adquira por prescripcin la
facultad de recurrir al juez a pedir que se declare y se inscriba su
derecho. La inscripcin, adems, cancelara los asientos del antiguo
propietario registral. El artculo 1052, equivalente al actual 2014, por su
parte, manifestaba que aqul que adquiriera derecho findose de la
informacin del Registro, mantendra su derecho aunque se anulare el
derecho del enajenante por ttulo anterior no inscrito o por inexactitud
imperceptible de la informacin registral. Este artculo introduca en el
sistema peruano la figura de la fe pblica registral, tal como manifiesta
Romero Romaa: () que da garanta al tercero que contrata amparado
bajo la fe del registro, lo que confirma este artculo, desde que el tercero
no tiene por qu sufrir las consecuencias si ha contratado de buena fe
sobre la base de lo que aparece en registro. (Eleodoro, 1947)
Nuestro problema, como se ver en detalle ms adelante, es quin
deber mantener la propiedad cuando se genera un conflicto entre un
tercero adquirente de buena fe con derecho inscrito en el Registro y
aquel que adquiere por prescripcin y solicita que se inscriba su
derecho, cancelndose el ttulo del anterior propietario. Parecera que el

que debe primar, solo por aplicacin normativa, es el que adquiere por
prescripcin, pues el artculo 872 da la facultad de cancelar el derecho
de los antiguos propietarios. Como veremos en el siguiente apartado,
esta controversia no fue resuelta por el Cdigo Civil de 1984.
C. Cdigo Civil de 1984
La prescripcin en el Cdigo Civil de 1984 sigui en mucho los pasos
dejados por el Cdigo Civil de 1936; si bien hubieron mejoras, muy a
pesar de la Comisin Reformadora de aquel entonces 4, el conflicto entre
el sujeto que adquiere por prescripcin y el tercero adquirente de buena
fe se mantuvo inconcluso. La prescripcin adquisitiva de dominio para
los bienes inmuebles est regulada en el artculo 950 del Cdigo Civil
vigente. Los plazos fueron recortados ampliamente, cambio concordante
con la funcin esbozada al inicio de este ensayo referente al
saneamiento de ttulos y prueba de propiedad. La prescripcin de mala
fe, o larga, requiere la posesin contina, pacfica, pblica y como
propietario por diez aos. En el caso de la prescripcin de buena fe, o
corta, operar a los 5 aos; se necesitan los mismos elementos que la
larga, pero se agrega la exigencia de la buena fe y el justo ttulo. Como
se ve, se mantiene la tesis del animus domini en la posesin, expuesta
por Savigny; concordante tambin, como vimos, con la doctrina
angloamericana. Brevemente, pasaremos a describir los requisitos
esenciales para que se pueda adquirir la propiedad de un inmueble por
prescripcin adquisitiva cuando no existe justo ttulo ni buena fe:
Posesin contina por diez aos: Para que se cumpla este requisito no es
necesario que el poseedor tenga un ejercicio permanente de la posesin, sino
que se comporte como cualquier otro propietario lo hara. Por ello, de acuerdo
al artculo 904 de Cdigo Civil, la posesin se conserva aunque su ejercicio est
impedido por hechos pasajeros. Asimismo, el artculo 915 del Cdigo Civil
establece que la prueba de la posesin actual y la de un momento anterior
4 Se indica esto porque, en realidad, el Dr. Jorge Avendao, ponente del Libro
de Reales del Cdigo Civil de 1984, ofreci una solucin al problema, pero el
miedo de los juristas clsicos y la presin poltica no permitieron que el cambio
y las soluciones pudieran ser plasmadas en la norma. Esta solucin recaa en la
clasificacin entre bienes registrados y no registrados, sobre esto volveremos
ms adelante.

genera que se presuma, iuris tantum, que durante ese lapso existi posesin.
De otro lado, de acuerdo al artculo 953 de Cdigo Civil, se interrumpir el
trmino de la prescripcin si el poseedor pierde la posesin o es privado de
ella, a menos que la interrupcin sea menor a un ao o que se restituya por
sentencia. Esta interrupcin puede producirse por dos vas, una natural y otra
civil (HERNNDEZ GIL, 1987). Existir interrupcin natural cuando se abandone
el bien o se pierda la posesin por intervencin de un tercero (la interrupcin
contemplada en el artculo 953 antes citado) y, por su parte, existir
interrupcin civil cuando la posesin del inmueble sea reclamada jurdicamente
(aplicacin analgica del artculo 1996 del Cdigo Civil) (GONZLEZ BARRN,
2003).
Posesin pacfica: Se refiere a aquella posesin libre o exenta de violencia.
En caso la posesin se haya obtenido de manera violenta, el plazo para invocar
la prescripcin adquisitiva se contabilizar desde el momento en que cese el
estado de violencia o el conflicto. De otro lado, como seala Berastain
(BERASTAN QUEVEDO, 2003) existe jurisprudencia que establece que el
reclamo judicial por el cual se solicite al poseedor la restitucin del bien,
implica que la posesin deje de ser pacfica. As, la Corte Suprema ha indicado
que: La pacificidad, como presupuesto para acreditar la presente accin,
significa que la posesin de quien pretende ser declarado propietario por
prescripcin debe transcurrir sin generar ningn conflicto con los derechos de
los dems; siendo de considerar que dicho precepto legal se vulnera cuando
aparece de autos que la posesin ha sido cuestionada a travs de algn
proceso judicial que se haya instaurado en su contra y en la cual se discuta
respecto del bien sub litis5.
Posesin pblica: Es la posesin conocida socialmente. El poseedor debe
conducir su posesin de forma tal que sea conocida por todos y, adems, debe
conducirse con la naturalidad que le dara tener un derecho legtimo. Esta
publicidad es necesaria para que el verdadero propietario del bien pueda darse
cuenta de que el tercero est ejerciendo sobre l un acto de propiedad y
ejercer oposicin.
5 Casacin No. 1298-01-Ucayali. Publicada en El Peruano el 2 de mayo de
2002. p. 8657

Como propietario: Hablar de posesin como propietario significa que debe

ser en nombre propio y a ttulo de dueo, el poseedor conserva el bien solo en
inters propio. No es necesario que posea en virtud de un ttulo que lo legitime.
El poseedor mediato, como un arrendador no propietario, y el poseedor pleno,
como un invasor, pueden prescribir legtimamente un bien; sin embargo, el
poseedor inmediato, como un arrendatario, y el servidor de la posesin, por
ejemplo el guardin, no lo pueden hacer. Ello en virtud de lo sealado en los
artculos 897 y 905 del Cdigo Civil. De esta manera aquellos que posean como
arrendatarios, comodatarios, depositarios, etc. no podrn adquirir la propiedad
por prescripcin, puesto que no tienen animus domini. Se agrega que ste
requisito es una actitud del poseedor que trasciende al exterior en su
comportamiento, consistente en tener la cosa o derecho conservndola o
disfrutndola como suya propia (SANCHES CALERO, 2005).