Arrendamientos - Lang Abogados Costa Rica

Sobre El Despacho

reas De Experiencia

ARRENDAMIENTOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO EN COSTA
RICA. LA PERSPECTIVA DEL ARRENDATARIO
El primer punto que se debe tener presente al arrendar en
Costa Rica es que las regulaciones aplicables a este tipo de
relaciones tienden a ser algo diferentes a las que usted puede
encontrar en otras jurisdicciones.

En muchos casos, lo estipulado por la normativa aplicable no

puede ser renunciado, y aun si las partes negocian algo distinto en el contrato, un acuerdo en este
sentido puede no ser siempre vlido. Tambin es importante saber lo que la ley establece en asuntos
especficos en caso de que las partes no cubran dichos temas en el contrato, y, si las presunciones
legales no son en su mejor inters, expresamente acordar algo diferente.
Contrato Escrito
Aunque no es exigido por ley, es aconsejable contar con un contrato escrito que refleje los trminos y
condiciones aplicables al contrato. En este caso, las partes no dejan la interpretacin o
establecimiento de aspectos tan importantes como terminacin, depsito de garanta, pago de
servicios pblicos, mejoras, reparaciones, inspecciones y notificaciones, entre otros, a las
presunciones de ley o a los tribunales.
Si no se suscribi un contrato escrito, cualquier medio de prueba -mientras sea aceptable y claro (por
ejemplo, recibos de pago de alquiler) es suficiente para crear derechos bsicos a favor del
arrendatario.
Identificacin de la Propiedad

http://www.langcr.com/esp/arrendamientos.html[24-06-2015 17:05:30]

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Por ley toda propiedad sujeta a arrendamiento debe ser identificada con su nmero de folio real,
asignado por el Registro Pblico. La inclusin de esta informacin es obligatoria y permite al futuro
arrendatario realizar un estudio del ttulo que le garantizar que su arrendante tiene el derecho de
comprometer la propiedad as como que no hay obstculos legales para que el contrato tenga lugar.

Aunque no sea una obligacin establecida por la ley, es altamente recomendable identificar la
propiedad arrendada con el mayor detalle posible, incluyendo su medida y ubicacin exactas. En
muchos casos, un plano simple del lugar es igualmente muy til. La indicacin de los espacios de
parqueo y su ubicacin, as como una declaracin expresa de que forman parte esencial del contrato
es sugerida igualmente.
Uso de las Instalaciones
Los contratos de arrendamiento en el pas usualmente restringen el uso de las instalaciones para fines
especficos. En el caso de vivienda, es una prctica generalizada que no se puedan realizar
actividades comerciales. En arrendamientos comerciales, se incluye un objeto especfico que en
muchos casos es muy restrictivo, de tal manera que es conveniente para el arrendatario insistir en
establecer una descripcin que cubra la extensin total de las actividades que realizar o, de otra
manera, en caso de no ser conforme, exponerse a una terminacin anticipada del contrato y al pago
de daos al propietario.
El monto del Alquiler
El monto del alquiler puede ser expresado en moneda local o extranjera. Si no est indicado en
colones, el arrendatario tiene el derecho de pagar en dinero local, calculado al tipo de cambio
establecido por el Banco Central de Costa Rica para la venta de la divisa establecida
contractualmente, correspondiente al da en que se efecta el pago.
Cuando el monto del alquiler se fija en dlares o en cualquier otra moneda extranjera, los ajustes
anuales se permiten nicamente en arrendamientos comerciales, y son prohibidos en contratos con
fines de vivienda. Usualmente, si el monto del alquiler es expresado en dlares, aun en los casos
permitidos, los aumentos en el mismo son ms bajos que aquellos en colones y en muchos de estos
supuestos -dado que la proteccin contra la devaluacin est garantizada- el arrendatario logra que
el arrendante se comprometa a un monto fijo por el plazo total del contrato.
Debe esperarse obtener un recibo por el monto de alquiler pagado, y ste se convierte en un medio
de prueba importante en cuanto al pago as como sobre la relacin contractual entre las partes.
Los servicios pblicos son usualmente pagados por el inquilino, pero debe prestarse especial atencin
a tener medidores separados para aquellos, de otra manera es posible que se presenten abusos por
parte del arrendante en la asignacin de los montos. En el caso de cuotas de mantenimiento, si son
aplicables, un monto fijo o porcentaje o al menos un mximo deben ser negociados.
Plazo
Por ley los contratos de arrendamiento no pueden tener plazos menores a tres aos. Esta disposicin
funciona en favor del inquilino ya que si bien no es posible establecer una terminacin ms temprana
por parte del arrendante, es completamente aceptable tener una clusula en tal sentido a favor del
arrendatario quien, dependiendo de lo acordado, podra solicitar una terminacin anticipada
mediante una notificacin previa y/o una multa y/o la prdida del depsito de garanta.

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Si un contrato no tiene disposicin de terminacin adelantada, y el arrendatario procede a su

finalizacin antes del plazo sin justa causa para ello, ste es responsable del pago del monto de
alquiler acordado por el trmino original del contrato.
Las clusulas de renovacin son aceptables y generalmente requieren un aumento substancial del
monto acordado anteriormente como alquiler.
Depsito de Garanta
Es muy comn que el arrendante solicite un depsito de garanta para responder por daos a la
propiedad, recibos de servicios pblicos sin pagar y, en algunos casos, alquileres pendientes. El
depsito generalmente es fijado en el equivalente a uno o dos meses del monto de alquiler.
Usualmente deben evitarse sumas de depsito mayores y se aconseja adoptar disposiciones para la
pronta devolucin de esos dineros despus de la terminacin del arrendamiento. Una determinacin
objetiva del uso de estos depsitos es tambin muy aconsejable.
Condicin de las Instalaciones
Los contratos de arrendamiento en Costa Rica usualmente describen la condicin en la cual las
instalaciones son recibidas por parte del arrendatario. Es muy importante asegurarse de que esa
descripcin refleje el verdadero estado de las instalaciones, ya que al final del arrendamiento habr
una obligacin de devolverlas tal como fueron recibidas, a excepcin del deterioro normal por su uso.
Las mejoras generalmente slo se aceptan con el consentimiento expreso del propietario, y es
conveniente incluir, a la hora de firmar el contrato, la autorizacin para proceder con cualquiera de
stas que el arrendatario haya ya proyectado. Una vez hechas, estas modificaciones y adiciones se
convierten en parte de las instalaciones arrendadas y, con la excepcin de aquellas que pueden ser
removidas de la propiedad sin daarla y en este caso slo si est expresamente acordado en el
contrato- son propiedad del arrendante.
El acondicionamiento del local por parte del propietario es aceptable y puede ser incluido en el
contrato, aunque es importante agregar la mayor cantidad de detalles posible, para asegurarse que
el resultado final sea satisfactorio para las necesidades del inquilino. Tambin se debe considerar
seriamente la inclusin de plazos especficos para la duracin de estas construcciones.
Inspecciones
Las inspecciones por parte del propietario son normales en los contratos de arrendamiento
costarricenses. Es importante acordar por escrito que estas visitas deben tener una periodicidad
razonable y, en el caso de arrendamientos comerciales, que las mismas no interfieran en las
operaciones comerciales normales del arrendatario.
Cesin y Subarrendamiento
Es usual tener una prohibicin de ceder el contrato de arrendamiento o de subarrendar las
instalaciones. En el caso de arrendamientos comerciales, recomendamos al menos eliminar
expresamente esta prohibicin para el caso de transacciones con empresas afiliadas.
Notificaciones
A pesar de que el inquilino la mayora de las veces recibe las notificaciones en la propiedad

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arrendada, rara vez existe la indicacin del lugar donde el arrendante va a recibir stas. Es
aconsejable incluir una declaracin en este sentido, y que la direccin del propietario sea especfica,
de manera que las comunicaciones relevantes para la relacin de arrendamiento efectivamente se
realicen.
Hay muchos otros temas y disposiciones que deben considerarse al negociar contratos de
arrendamiento en Costa Rica. Es importante que el arrendatario sepa sus derechos legales y
especialmente cules disposiciones pueden ser negociadas y hasta qu extensin. Un esfuerzo en
este sentido producir una relacin mucho ms ventajosa, duradera y provechosa.
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