Gestin de Proyectos

Sesin 3:
Profesor: Ing. Justo Cabrera.
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Notas de Clase: Profesor Ing. Justo Cabrera jcabreravilla@esan.org.pe

CONSTRUCTION MANAGEMENT
(CM).
GERENCIA DE CONSTRUCCIN.

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Gerencia de Construccin
Construction Management (CM)
NDICE

1. Gerencia de Proyectos de
construccin.
a. Ciclo de vida del Proyecto de

construccin.

2. Ideas claves de la sesin.

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1. GERENCIA DE PROYECTOS DE
CONSTRUCCIN
Si relacionamos cada uno de los grupos de procesos
de Gerencia de Proyectos (Project Management), al
desarrollo
de
un
proyecto
de
construccin,
encontramos que estamos ligados a un sistema de
gestin y contratacin que nos puede determinar el
xito o fracaso de nuestro emprendimiento.

El sistema de contratacin elegido se refleja

fsicamente
en
los
procesos
de
Ejecucin
(construccin), de Seguimiento, Control y Cierre; pero
su rea de influencia abarca todos los grupos de
procesos. Por ello es determinante su adecuada
seleccin.

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SISTEMAS DE GESTIN Y
CONTRATACIN EN
CONSTRUCCIN
Contratista General (GC General Contractor)

Diseo y Construccin (DB Design and

Building)

Gerencia de Construccin (Construction

Management CM)

NOTA: Estos sistemas presentan sus propias variantes.

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DEFINICIONES PREVIAS:
CONSTRUCTION MANAGEMENT CM,
Es un sistema de gerencia y una prctica profesional
consistente en un conjunto de servicios aplicados a los
proyectos de construccin, a travs de las fases (5) de
planeamiento,
diseo,
presupuesto
y
licitacin,construccin y post construccin , con el
propsito de alcanzar los objetivos del proyecto
incluyendo la gestin de la calidad, del costo,del tiempo,
de alcances y riesgos asociados.
Fu especficamente creado para promover con xito, la
ejecucin de proyectos de construccin.
En la prctica, pocos propietarios mantienen su propio
equipo de recursos necesarios para analizar cada detalle
de un proyecto, detalles que al ser mal evaluados pueden
marcar el rumbo de un proyecto.

Es una de las razones por la que es recomendable contar

con la presencia de una Gerencia de Construccin o CM.
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CICLO DE VIDA DEL PROYECTO DE

CONSTRUCCIN (DESDE EL PUNTO DE
VISTA DEL CM)
El ciclo de vida del proyecto de construccin,
(Previamente el caso de negocio debe estar
justificado: PRINCE 2) est dividido en las
siguientes fases:

Planeamiento
(Pre Diseo)

Diseo

Presupuesto y
Licitacin

Construccin

Oferta y
Adjudicacin

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Post
Construccin

OTRAS DEFINICIONES:
ACM,AT RISK CM
"Agency" CM es un servicio profesional aplicado a todos los sistemas de
entrega del CM donde el propietario acta como el principal agente del
proyecto de construccin y el CM (*CM: En adelante, indistintamente
Construction Management o Construction Manager) acta como
responsable ante el propietario por la gerencia de las fases (5) de
planeamiento, diseo, presupuesto y licitacin, construccin y post
construccin, o algunas partes de ellas. El CM representa los intereses del
propietario en sus relaciones con otros profesionales de la construccin y
entidades.

At-Risk CM es un mtodo de entrega de proyecto donde el CM se

compromete a un precio mximo.El CM acta como un consultor en el
desarrollo de las fases de diseo y como un equivalente a un GC en la fase
de construccin. Sin embargo, esto puede desnaturalizar el fundamento del
CM pero funciona como variante de contratacin.

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SURGIMIENTO DEL CM
El CM nace como consecuencia de la disconformidad del propietario ante
los resultados de su proyecto, producto de las deficiencias de los sistemas
de contratacin: GC (General Contractor Contratista general) y DB
(Design and Building Diseo y construccin).
Entre ellas podemos citar:
Sobrecostos.
Baja calidad y baja productividad.
Insatisfaccin en el diseo.
Plazos incumplidos.
Controversias.

En el CM la relacin del propietario con los actores del proyecto es

diferente respecto a los sistemas tradicionales;
teniendo un rol
protagnico.
El servicio de CM est hecho a la medida de las necesidades del
propietario.

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EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM

Manteniendo los atributos positivos de los sistemas de contratacin,
se caracteriza por:
Un firme compromiso de calidad, costo y tiempo. Se evitan en
medida retrasos, cambios y controversias.

gran

La oferta competitiva de los alcances del trabajo.

Adaptarse a un fast track.

Permitir el traslado de la experiencia de construccin en la etapa de
diseo, optimizando las habilidades de diseo y construccin del equipo de
consultores y contratistas.
La continuidad entre diseo y construccin.
Permitir al propietario formar alianzas con los actores de la industria de la
construccin.
Permitir la flexibilidad
necesidades del proyecto.

de

las

relaciones

contractuales

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las

Las relaciones contractuales deben

permitir compartir xitos y riesgos.

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EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM:

ELIMINANDO LOS ASPECTOS NEGATIVOS DEL
SISTEMA DE CONTRATISTA GENERAL

Principales aspectos negativos del sistema GC:

Nula participacin del GC en la etapa de diseo.

Insuficiente experiencia en contratos de parte del propietario de acuerdo al objetivo
buscado.

Carencia de toma de decisiones del propietario durante la etapa de construccin.

Falta de habilidades gerenciales especficas del propietario para el manejo del
presupuesto previo a la licitacin.
Limitaciones del propietario para la seleccin de contratistas comerciales.
Discontinuidad entre las etapas de diseo y construccin.
Esfuerzos no necesariamente bien orientados en la etapa previa de licitacin.

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EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM:

ELIMINANDO LOS ASPECTOS NEGATIVOS DEL
SISTEMA D-B (DISEO, CONSTRUCCIN)
Principales aspectos negativos del sistema D-B:
La calidad del diseo est directamente afectada por los ingresos (y
plazos) esperados por el contratista.
El propietario se encuentra en desventaja respecto al contratista, si no
tiene un gran nivel de conocimiento de la industria de la construccin.
Potencial conflicto de intereses combinados con la contratacin de
servicios.
No se involucra al propietario en el balance de la toma de decisiones.
No se utiliza la sinergia de los participantes para alcanzar la solucin.

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Nueva Torre del Banco de la Nacin y Centro

de Convenciones de Lima,2015.(Diseo,
Construccin)

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Centro de Convenciones de Lima,2015.

Modalidad Concurso Oferta (Diseo
Construccin)

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EL DESARROLLO DEL SISTEMA CM:

ELIMINANDO LOS ASPECTOS NEGATIVOS
EN GENERAL
En el sistema CM se elimina:
Sobre cobertura del postor por carencia de informacin.
Relacin negativa entre propietario y contratista (cada uno defendiendo
sus intereses).
Sistema de pago de varios niveles (propietario a contratista, ste a sub
contratistas y stos a otros sub contratistas).El manejo directo es mejor.

Cuestionables comportamientos entre sub contratistas por ganar el

concurso: a veces se exceden en sus posibilidades en detrimento de la
calidad, costo, plazo y seguridad de la obra. Un mejor sistema de
contrato eliminar los contratos individualizados y priorizar las
metas operacionales.
La falta de contacto entre el propietario y el sub contratista, con lo cual el
propietario no est enterado de los pormenores de los alcances.

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QU ES EL SISTEMA CM?
Una primera diferencia de este sistema con el resto es que el contratista
principal (Contratista general) que sub contrataba los servicios restantes, es
eliminado y el trato es directamente con los sub contratistas. A su vez
es introducido un nuevo actor: el CM como representante del
propietario.

Qu es y no es CM:
El CM no es el que unilateralmente elabora los planes. Es quien recoge la
opinin de los entendidos y lo plasma en un documento incorporando tambin
sus aportes. Es el facilitador del equipo.
Rol de lder del equipo.
CM (Construction Management) es una organizacin no una persona.
Se requieren habilidades gerenciales y experiencia por lo menos en los
siguientes doce campos:

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LAS REAS DE CONOCIMIENTO DEL CM

1. Budget management (Gestin del presupuesto).

Esta habilidad comprende culminar el proyecto dentro del

costo establecido por el propietario. El control de cambios
ser fundamental.
El CM puede formular e instalar un sistema de control del
presupuesto.

2. Contract
management
(Gestin
Administracin de contratos).

de

la

Propone el contenido, administra y ejecuta los contratos.

3. Decision management (Gestin de las decisiones).

Comprende los criterios a aplicar para la toma de decisiones,

de acuerdo al programa del proyecto.

4. Information
informacin).

management

(Gestin

de

la

5. Material/Equipment management (Gestin de las

adquisiciones).

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LAS REAS DE CONOCIMIENTO DEL CM

6. Value management (Gestin del valor).

Existen
tres
reas
bsicas
de
valor:
diseabilidad,
constructabilidad y contractibilidad. El CM debe tener una
clara definicin de valor de parte del propietario (ALINEAMIENTO
A LOS OBJETIVOS MAESTROS DE LA ORGANIZACIN
PROMOTORA), LO QUE DEBE SER ESTABLECIDO
Y
CONSISTENTEMENTE USADO POR EL EQUIPO.

7. Project Management (Gestin o Gerencia del Proyecto).

Abarca desde el prediseo hasta la aceptacin final del producto.

Es el rea ms sensitiva en la que el CM debe funcionar.El CM
(Construction Manager, el principal responsable) puede decidir la
direccin, determinar el nfasis,motivar participantes,guiar
actividades,coordinar esfuerzos y documentos de rendimientos de
si mismo,del propietario, del A/E (arquitectura e ingenieras), del
rendimiento de los proveedores en relacin a los requerimientos.

8. Quality management (Gestin de la calidad).

La gerencia de calidad abarca todas las actividades que

contribuyen a la calidad constructiva del proyecto.La calidad es
identificada por el propietario, diseada por el A/E, revisada y
adecuada por el equipo, y encontrada conforme por el constructor.
El CM no se limita a ser un inspector. Su responsabilidad es de
implementar y ejecutar un plan de calidad del proyecto que
incorpore las necesidades del propietario.

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LAS REAS DE CONOCIMIENTO DEL CM

9. Resource management (Gestin de Recursos).

Abarca la seleccin, organizacin y utilizacin de los recursos

humanos ,materiales, de equipamiento y servicios para el
proyecto.

10.Risk management (Gestin de Riesgos).

Identifica los riesgos (cualitativa y cuantitativamente), cuyas

variables son controlables o no y elabora un plan de accin
para disminuirlos y evitar un impacto significativo en la
economa del proyecto.

11.Schedule
management
Programacin).

(Gestin

de

Es la herramienta principal de trabajo. El CM no debe perderle

el paso.

12.Safety management (Gestin de la Seguridad).

la

Debe verificarse la existencia de un plan de seguridad de

parte del constructor y velar por su cumplimiento.

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ALGUNOS DE LOS ROLES DEL CM (GERENTE DE

CONSTRUCCIN) EN EL PROYECTO DE
CONSTRUCCIN.
La participacin de un CM mejora la confianza del propietario en el xito del
proyecto. El CM emite recomendaciones relacionadas a:
Mejor utilizacin de los fondos del proyecto.
Mejor definicin de los alcances, entendido por todos los participantes.

Optimizacin de la programacin.
Mejor uso de la experiencia de los miembros del equipo.
Adecuado control de cambio y reclamos.
Mejoras en el diseo y la calidad de la construccin.
Flexibilidad en las opciones de contratacin y adquisiciones.
Diseo del aseguramiento de la calidad.
Consideraciones de materiales y sistemas alternativos.

Revisin de cdigos.

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VALUE MANAGEMENT GESTIN DEL VALOR

Tcnicas de
decisin

Herramientas
de decisin
Factores de
decisin

Decisiones de
contractabilidad

Decisiones de
constructabilidad

Decisiones de
diseabilidad

Ingeniera
de valor:
anlisis del
valor
Anlisis del
costo del ciclo
de vida,(costo
inicial y de
operacin)

Factores de
costo vs.
calidad
y
costo vs.
eficiencia

Factores de
Control del
presupuesto

Toma de
decisin

Adaptado de Edwin Haltenhoff

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TCNICAS DE DECISIN
Contractabilidad:
Se refiere a decisiones contractuales que otorguen flexibilidad y beneficio
al proyecto. La primera de ellas elige el sistema de contratacin. Estas
decisiones conducen al desarrollo de la estrategia contractual. No todas
las opciones son necesariamente viables de acuerdo a la naturaleza del
proyecto, se puede dar por ejemplo : fast track.
Los contratistas y proveedores aceptan a travs de un contrato ser
dirigidos por el CM.
Constructabilidad:
Muchos diseadores no tiene necesariamente la experiencia de
construccin y sus propuestas no son necesariamente ptimas desde el
punto de vista constructivo y de costos. El CM trabaja este aspecto desde
el inicio.
Diseabilidad:
El CM debe evaluar si los requerimientos del propietario se cumplen en el
diseo: satisfaccin de las necesidades del propietario, economa para su
ejecucin y belleza arquitectnica.

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Contractabilidad Constructabilidad Diseabilidad

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2. CONCEPTOS CLAVES:
GERENCIA DE CONSTRUCCIN.
Participacin del propietario:
Previamente el caso de negocio debe
estar justificado (PRINCE 2).
Reduccin de costos, plazo y mejora de
la calidad: control de riesgos.
Optimizacin del Know How del equipo
de proyecto.

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