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EL I.S.R. POR
ENAJENACION DE
BIENES INMUEBLES...
COMO CALCULARLO
Versin Febrero 2015
Introduccin
Desde hace ms de venticinco aos, Informtica Unicornios se ha dado a la tarea
de crear sistemas especializados en aspectos notariales. Da con da tenemos el gusto
de asesorar al personal de diversas notaras en toda la Repblica Mexicana, en relacin
a las dudas que normalmente se suelen tener al momento de llevar a cabo el clculo de
IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ENAJENACION DE BIENES INMUEBLES.
Nosotros somos los desarrolladores del sistema para clculo de ISR, aranceles,
derechos de registro, etc. Por supuesto nos referimos a Cati@, que por su total
confiabilidad y sencillez es usado por la mayora de los notarios del pas. A travs de los
aos hemos desarrollado diferentes versiones del programa: la pequea calculadora de
bolsillo (nuestra primera versin), pasando por la Palm, Pocket PC, smartphones,
tabletas, versiones para Windows e internet, las cuales satisfacen perfectamente todas
las necesidades de clculo notarial, incluido el ISR.
Desde el ao 1995 nos hemos dedicado a la tarea de publicar este libro,
esperando que satisfaga todas las necesidades en cuanto a las preguntas comunes
acerca del clculo de ISR. Con esto esperamos que el lector logre el dominio y la
seguridad que estos clculos requieren, dada la enorme responsabilidad que adquiere
el notario al ser l quien los realiza.
En esta publicacin encontrar, tanto el nefito como el experto, todo el
material necesario para poder efectuar los clculos de ISR, y, de forma por dems
sencilla, llegar a dominar los diferentes procedimientos en el clculo manual, o bien,
tendr todas las herramientas para cotejar con seguridad los clculos logrados
mediante otros procedimientos o elaborados por otras personas.
En cada uno de los diferentes pasos del clculo, se indicar, la parte de leyes o
reglamentos que sustentan el procedimiento, para as, lograr un conocimiento tericoprctico de las disposiciones federales que rigen el mtodo.
Los cambios a los ndices nacionales de precios al consumidor (INPC) y a las tasas
de recargos, se debern actualizar mensualmente, por favor no dude en llamarnos para
proporcionarle esta informacin. Los ndices se publican en el Diario Oficial de la
Federacin, los das 10 de cada mes para el mes inmediato anterior.
2
Captulo 1
Generalidades
Para calcular el Impuesto Sobre la Renta por Enajenacin de Bienes Inmuebles
(en lo sucesivo y para abreviar, ISR), se parte de un principio general que es el
siguiente:
El ISR lo pagan la, o las personas que enajenan el bien. Obtenido a partir de la
utilidad entre el precio de enajenacin menos el precio de adquisicin. Si no hay
utilidad, no hay ISR a pagar.
Este principio aparentemente sencillo implica varios problemas a resolver al
momento de calcular el ISR en todas sus opciones, aqu enunciamos solo algunos y
particularizamos todos y cada uno de ellos en los captulos subsecuentes relativos a los
mtodos de clculo.
Debido a la inestabilidad econmica del pas en la dcada de los 80s, la inflacin
creci grandemente, por lo cual, hubieron de emitirse billetes de denominaciones cada
vez ms altas. Por este motivo, 1 de enero de 1993 se introdujo el Nuevo Peso, el
cual le quitaba 3 ceros al anterior, de tal manera que 1,000 pesos anteriores a Enero de
1993 equivalen a 1 nuevo peso. De este modo, de 1993 a 1996 se usaban de manera
indistinta los pesos y los nuevos pesos. A partir del 1 de enero de 1996, se suprime la
palabra nuevo para volver a la denominacin peso, en la nueva unidad monetaria.
(a) El poder adquisitivo de la unidad monetaria no ha sido el mismo en el transcurso del
tiempo. Debido a la inestabilidad econmica del pas en la dcada de los 80s, la
inflacin creci grandemente; por lo cual, hubieron de emitirse billetes de
denominaciones cada vez ms altas. Por este motivo, 1 de enero de 1993 se
introdujo el Nuevo Peso, el cual le quitaba 3 ceros al anterior, de tal manera que
1,000 pesos anteriores a Enero de 1993 equivalen a 1 nuevo peso. De este modo, de
1993 a 1996 se usaban de manera indistinta los pesos y los nuevos pesos. A partir
del 1 de enero de 1996, se suprime la palabra nuevo para volver a la denominacin
peso, en la nueva unidad. Supongamos que se adquiri un terreno el 15 de Enero de
1990 en 100,000 Pesos, y se vende el 10 de Agosto de 2014 en 350,000 Pesos.
Captulo 2
Depreciaciones
Para actualizar el costo de adquisicin o calcular depreciaciones, favor de
referirse al Artculo 124 de la Ley del ISR.
Ejemplo 1
DATOS:
Costo de adquisicin de la construccin:
Fecha de adquisicin de la construccin:
Fecha de la enajenacin:
$ 200,000
18-Noviembre-2002
15- Abril- 2014
PROCEDIMIENTO:
Nmero de aos transcurridos:
Porcentaje a aplicarse:
Monto de la depreciacin:
11
3% x 11 = 33%
200,000 x 33 = 66,000
100
Ejemplo 2
DATOS:
Costo de adquisicin de la construccin:
Fecha de adquisicin de la construccin:
Fecha de la enajenacin:
$ 100,000,000
20- Enero-1981
10- Agosto-2014
100,000,000 = 100,000
1000
33
3% x 33 = 99%
100,000 x 99 = 99,000
100
100,000 - 99,000 = 1,000
100,000 x 20 = 20,000
100
Como el costo depreciado no puede ser menor al 20% del costo inicial,
entonces...
Costo de adquisicin depreciado:
20,000
Captulo 3
Actualizacin mediante ndice Nacional de Precios al
Consumidor (INPC)
Para calcular estas actualizaciones nos debemos referir a:
Artculo 121 fracciones I, II, III, IV de la Ley del ISR.
Artculo 124 fraccin II de la Ley del ISR.
Artculo 20 del Cdigo Fiscal de la Federacin.
Ejemplo 1
DATOS:
Costo de adquisicin del terreno:
Fecha de adquisicin del terreno:
Fecha de la enajenacin:
$ 110,000
11- Febrero -1981
14- Abril -2014
PROCEDIMIENTO:
Por tratarse el costo de adquisicin de un valor pagado antes del primero de
enero de 1993, deberemos realizar la conversin.
Costo de adquisicin:
110,000 = 110
1,000
0.0894
113.099
113.099 = 1265.0894
0.0894
Esto quiere decir que la inflacin en este perodo fue de ms de 1265 veces el
valor inicial, por lo tanto:
Costo ajustado del terreno:
Ejemplo 2
DATOS:
Costo de las mejoras y ampliaciones:
Fecha de las mejoras y ampliaciones:
Fecha de enajenacin:
$ 5,000
12-Diciembre-1967
10-Febrero-2014
PROCEDIMIENTO:
Costo de mejoras:
5,000 = 5
1,000
INPC de mejoras:
0.0154
112.505
Factor:
112.505 = 7305.5194
0.0154
5 X 7305.5194 = 36,527.59
Puede darse el caso de que la fecha de enajenacin est dentro de los diez
primeros das del mes, y dado de que el INPC se publica el da 10 de cada mes para el
mes anterior, se puede tomar el ltimo ndice definitivo publicado o bien el INPC
provisional que se publica el da 25 de cada mes y que corresponden a la primera
quincena del mismo mes.
En el ANEXO 1 solo hemos considerado los ndices definitivos de cada mes.
10
Captulo 4
Actualizaciones mediante Tabla de Ajuste Inflacionario
Para calcular estas actualizaciones, se utiliza la Tabla a que se refiere la regla
I.3.14.2. de la Resolucin Miscelnea Fiscal para 2014, para la actualizacin de las
deducciones que seala el artculo 121 de la LISR.
Esta opcin para actualizar se basa conforme a la inflacin, y difiere del sistema
mediante INPC, en que stos son publicados mensualmente y la Tabla de Ajuste (Ver
ANEXO 2) es actualizada anualmente. Esto quiere decir que la precisin en los clculos
de actualizacin es mayor con el sistema de INPC.
Como la regla I.3.14.2 nos indica que se puede optar por utilizar uno u otro
mtodo, lo ptimo sera utilizar en cada caso el factor que resulte ms alto entre
ambos, de esta forma el deducible ser mayor y por lo tanto la base gravable menor,
dndole as una ventaja al contribuyente.
Se contemplarn los mismos ejemplos utilizados en el Captulo 3 referentes a la
actualizacin mediante INPC.
Ejemplo 1
DATOS:
Costo de adquisicin del terreno:
Fecha de adquisicin del terreno:
Fecha de la enajenacin:
$ 110,000
11-Febrero-1981
14-Abril-2014
PROCEDIMIENTO:
Costo de adquisicin:
110,000 = 110
1,000
11
Ejemplo 2
DATOS:
Costo de mejoras y ampliaciones:
Fecha de las mejoras y ampliaciones:
Fecha de la enajenacin:
5,000
12-Diciembre-1967
10-Febrero-2014
PROCEDIMIENTO:
Costo de mejoras:
5,000 = 5
1,000
46 y fraccin
Factor:
7451.29
5 X 7451.29 = 37,256.45
12
13
Captulo 5
Clculo de valores y avalos referidos
Para este clculo se toma en cuenta lo dispuesto en los artculos 191 y 192 del
Reglamento de la Ley del Impuesto Sobre la Renta (RISR).
Ejemplo
DATOS:
Fecha de adquisicin de mejoras:
Valor de adquisicin de mejoras:
Fecha del avalo de mejoras:
Valor del avalo de las mejoras:
17-Agosto-1992
Desconocido
16-Abril-2014
180,000
PROCEDIMIENTO:
INPC de adquisicin:
Factor:
113.099 = 6.8878
16.4201
Valor referido:
Como es una fecha anterior al 01/01/1993 hay que convertir a Viejos Pesos.
Valor referido:
Captulo 6
Mtodo de clculo de terreno sin construccin
Ver el artculo 119 de la LISR.
PASO 1
Se determinan los datos iniciales necesarios para el clculo, que son:
Fecha de enajenacin
Precio de enajenacin
Fecha de adquisicin
Precio de adquisicin
En caso de no conocerse el precio de adquisicin, se pondr a cero, y de acuerdo
al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar en el PASO 6, como precio ajustado de
adquisicin, el 10% del precio de enajenacin.
Otros deducibles pagados por el enajenante, que de acuerdo al Art. 121 Fracciones
II, III, y IV de la LISR, pueden ser:
Fechas y valores de construcciones, mejoras y ampliaciones
Fechas y valores de avalos practicados
Fechas y valores de gastos notariales, impuestos y derechos por escrituras
de adquisicin y enajenacin
Fechas y valores de gastos de comisiones y mediaciones de adquisicin y
enajenacin
Los porcentajes correspondientes a cada enajenante en caso de
copropiedad
PASO 2
Se convierten a Nuevos Pesos las cantidades de los datos iniciales del paso 1,
anteriores al primero de enero de 1993, de acuerdo al Artculo cuarto transitorio del
15
16
26-Enero-2014
1,200,000
19-Marzo-1980
252,000
No hay
Uno al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos:
Precio de adquisicin = 252,000
Precio de adquisicin = 252,000 = 252.00
1000
PASO 3
Determinacin de factor de ajuste segn la tabla:
El tiempo transcurrido del 19-Marzo-1980 al 26-Enero-2014, es de 33 aos.
Consultando el ANEXO 2, en el rengln de 33 hasta 34 aos encontramos el
factor que resulta ser de: 1854.83
18
19
Ganancia
= 732,582.84 = 36, 629.14
Aos transcurridos
20
Notar que los aos transcurridos son 33, pero de acuerdo al Artculo 126 de la
LISR, se divide mximo entre 20 aos.
PASO 11
Utilidad por enajenante, en este ejemplo, siendo un solo enajenante,
corresponde a l toda la utilidad:
Utilidad anual del Enajenante 1 = 36, 629.14
20
467,417.16
732,582.84
36,629.14
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 100.0000
UTILIDAD ANUAL: 36,629.14
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 36,629.14 - 5,952.85 = 30,676.29
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 30,676.29 X 0.064 = 1,963.28
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 1,963.28 + 114.29 = 2,077.57
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 2,077.57 X 20 = 41,551.45
21
26-Ene-2014
300,000
11-Dic-1987
NO SE CONOCE
No hay
TRES a partes iguales
PASO 2
Conversin a Nuevos Pesos.
NO APLICA.
PASO 3
Factor de ajuste segn tabla.
NO APLICA.
PASO 4
Factor de ajuste segn INPC.
NO APLICA.
22
NO APLICA.
PASO 6
Actualizacin del precio de adquisicin:
Dado que el precio de adquisicin es desconocido, no existe la actualizacin de
l, ms si aplica lo indicado en el Artculo 121 Fraccin I, de donde calculamos:
Costo ajustado = Precio de enajenacin X 10 = 30,000
100
PASO 7
Actualizacin de otros deducibles: NO HAY OTROS DEDUCIBLES.
PASO 8
Obtencin del total de deducciones:
23
100.00 %
30,000.00
270,000.00
13,500.00
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 33.3333
UTILIDAD ANUAL: 4,500.00
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 4,500.00 - 0.01 = 4,499.99
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 4,499.99 X 0.0192 = 86.40
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 86.40 + 0.00 = 86.40
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 86.40 X 20 = 1,727.99
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 1,727.99
25
6-Feb-2014
2,800,000
12-Ene-2001
500,000
20-Mar-2004
7,500
26
22-Ene-2003
10,000
1-Feb-2009
8,000
14-Mar-2004
5,000
2-Feb-2009
19,950
1 al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos.
NO APLICA.
PASO 3
Factor de ajuste segn tabla
Entre trece y catorce aos transcurridos el factor es 1.94
PASO 4
Factor de ajuste segn INPC
INPC mes anterior a la enajenacin = 111.508
INPC mes de adquisicin = 64.6597
Factor = 111.508 = 1.7245
64.6597
PASO 5
Escogemos el factor de la tabla de ajuste, por ser el mayor.
27
d) Avalos practicados.
Factor de la tabla = 1.46
Factor de INPC = 111.508 = 1.488
74.9394
Factor seleccionado = 1.488
Costo ajustado = 5,000 X 1.488 = 7,440
29
970, 000.00
11,160.00
16,100.00
9,920.00
7,440.00
17, 948.05
24,738.00
1,057,306.05
PASO 9
Determinacin de la ganancia
Ganancia = Precio de enajenacin - Total de deducciones
Ganancia = 2,800,000 1,057,306.05 = 1,742,693.95
PASO 10
Ganancia entre aos
Ganancia entre aos =
Ganancia
Aos transcurridos
= 1,742,693.95 = 134,053.38
13
30
D E L
T E R R E N O -----
31
10,000.00
16,100.00
D E L
76,146.05
T E R R E N O -----
32
11,160.00
10-Diciembre-2014
1,000,000
02-Mayo-1995
800,000
NO HAY
1 al 100%
33
35
Captulo 7
Mtodo de clculo de construccin sin terreno
Ver el Artculo 14 del Cdigo Fiscal de la Federacin (CFF) y el Artculo 119 de la LISR.
PASO 1
Se determinan los datos iniciales necesarios para el clculo, que son:
Fecha de la enajenacin
Precio de la enajenacin
Fecha de adquisicin
Precio de adquisicin
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin, se pondr a cero y de
acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar en el PASO 7, como precio
ajustado de adquisicin, el 10% del precio de enajenacin.
Otros deducibles pagados por el enajenante, que de acuerdo al Art. 121
Fracciones II, III, y IV de la LISR, pueden ser:
Fechas y valores de construcciones, mejoras y ampliaciones
Fechas y valores de avalos practicados
Fechas y valores de gastos notariales, impuestos y derechos por
escrituras de adquisicin y enajenacin
Fechas y valores de gastos de comisiones y mediaciones de
adquisicin y enajenacin
Los porcentajes correspondientes a cada enajenante en caso de
copropiedad.
PASO 2
Se convierten a Nuevos Pesos las cantidades de los datos iniciales del paso 1,
anteriores al primero de enero de 1993, de acuerdo al Artculo cuarto transitorio del
36
37
38
7-May-2014
3,800,000
2-Ene-1988
10,000,000
No hay
Uno al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos:
39
40
Ganancia
= 3,420,000 = 171,000
Aos transcurridos
20
41
07/05/2014
3,800,000.00
02/01/1988
10,000.00
78 %
2,200.00
18.008
42
39,617.60
380,000.00
20-Marzo-2014
1,600,000
5-Abril-1999
390,000
29-Mar-2000
30,000
43
1-Ago-1999
2,500
15-Mar-2000
9,000
4 al 50, 30, 15 y 5%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos.
Precio de adquisicin, NO APLICA
Otros deducibles, NO APLICA
PASO 3
Obtencin del costo depreciado de construccin:
El nmero de aos transcurridos de Abril de 1999 a Marzo de 2014 es de 14.
Por lo tanto 14 X 3% = 42% de depreciacin
Valor de la depreciacin = 390, 000 X 48 = 163,800
100
Costo depreciado = 390, 000 163,800 = 226,200
PASO 4
Determinacin del factor de ajuste segn tabla.
Para un tiempo transcurrido de ms de 14 aos y menos de 15 corresponde un
factor de 2.3
44
45
520,260
26,450
35,502
46
582,212
PASO 10
Se determina la utilidad:
Ganancia = Precio de enajenacin - total de deducciones
Ganancia = 1,600,000 582,212 = 1,017,788
PASO 11
Clculo de la ganancia entre los aos transcurridos:
Ganancia entre aos =
Ganancia
= 1,017,788 = 72,699.14
Aos transcurridos
14
PASO 12
Utilidad por cada enajenante:
Dados los porcentajes por enejenante:
Porcentaje enajenante 1 = 50%
Porcentaje enajenante 2 = 30%
Porcentaje enajenante 3 = 15%
Porcentaje enajenante 4 = 5%
100%
Ganancia individual = Ganancia entre aos X porcentaje
100
Ganancia 1 = 72,699.14 X 50 = 36,349.57
100
Ganancia 2 = 72,699.14 X 30 = 21,809.74
100
47
PASO 14
Determinacin del impuesto total a retener:
Impuesto individual = Impuesto anual X aos transcurridos
Enajenante 1: 2,059.68 X 14 = 28,835.52
Enajenante 2: 1,129.13 X 14 = 15,807.84
Enajenante 3: 431.22 X 14 = 6,037.07
Enajenante 4: 69.79 X 14 = 977.07
IMPUESTO TOTAL = 51,657.50
48
D E
L A
26,450.00
C O N S T R U C C I O N -----
35,502.00
49
50
Captulo 8
Mtodo de clculo de terreno y construccin adquiridos en
la misma fecha
Ver el Art. 14 del CFF y el Art. 119 de la LISR.
PASO 1
Se determinan los datos iniciales necesarios para el clculo, que son:
Fecha de la enajenacin
Precio de la enajenacin
Fecha de adquisicin
Precio de adquisicin del terreno y de la construccin
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin, se pondr a cero y de
acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar como precio ajustado de
adquisicin, el 10% del precio de enajenacin.
Dado que este caso contempla dos elementos en el inmueble que son el terreno
y la construccin, se pueden presentar dos alternativas:
1) Se tiene en forma separada el precio de adquisicin del terreno y de la
construccin.
2) Se tiene en forma conjunta el precio de adquisicin del terreno y de la
construccin, sin conocerse el valor individual de cada uno de ellos.
Para este segundo caso est previsto el Art. 124 Fraccin I de la LISR, que nos
indica que cuando no se puede efectuar la separacin entre el costo comprobado de
adquisicin del terreno y de la construccin, se deber considerar el precio del terreno
como el 20% del total, y el de la construccin como el 80% de dicho total; a esto se le
conoce como la OPCION 80-20.
Otros deducibles pagados por el enajenante, que de acuerdo al Art. 121
Fracciones II, III, y IV de la LISR, pueden ser:
51
52
53
20-Abr-2014
2,450,000
23-Ene-1998
456,000
NO HAY
1 al 100%
PASO 2
Conversin a Nuevos Pesos: NO APLICA
PASO 3
Aplicacin de la opcin 80-20:
Como tenemos los datos iniciales en forma conjunta, aplicamos dicha opcin
para separar los valores:
Valor de adq. construccin = Valor terreno y constr. X 80
100
Valor de adq. terreno = Valor terreno y const. X 20
100
55
56
57
701,874.84
0.00
701,874.84
PASO 13
Determinacin de la utilidad:
Utilidad = Precio de enajenacin Terreno y Constr. - Total de deducciones.
Utilidad = 2,450,000 701,874.84 = 1, 748,125.16
PASO 14
Clculo de la utilidad entre aos.
Utilidad entre aos =
Utilidad
= 1,748,125.16 = 109,257.82
Aos transcurridos
16
PASO 15
Determinacin de la utilidad por enajenante:
Como se trata de un solo enajenate la utilidad de l ser la misma de 109,257.82
PASO 16
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 ( Ver el ANEXO 3).
58
701,874.84
1,748,125.16
59
109,257.82
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 100.0000
UTILIDAD ANUAL: 109,257.82
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 109,257.82 - 103,218.01 = 6,039.81
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 6,039.81 X 0.1792 = 1,082.33
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 1,082.33 + 9,438.47 = 10,520.80
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 10,520.80 X 16 = 168,332.87
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 168,332.87
UTILIDAD: 1,748,125.16
5% DE LA UTILIDAD: 87,406.26
ISR A LA FEDERACION: 80,926.61
ISR A LA ENTIDAD FED: 87,406.26
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 168,332.87
TOTAL ISR A LA FEDERACION: 80,926.61
TOTAL ISR A LA ENTIDAD FED: 87,406.26
**********************************************************************
20-Feb-2014
900,000
16-May-1999
120,000
360,000
NO HAY
1 al 100%
PASO 2
Conversin a Nuevos Pesos: NO APLICA
60
factor
62
756,240.00
0.00
756,240.00
PASO 13
Determinacin de la utilidad:
Utilidad = Precio de enajenacin Terreno y Constr. - Total de deducciones.
Utilidad = 900,000 - 756,240 = 143,760
PASO 14
Clculo de la utilidad entre aos.
Utilidad entre aos =
Utilidad
= 143,760 = 10,268.57
Aos transcurridos
14
PASO 15
Determinacin de la utilidad por enajenante:
Como se trata de un solo enajenante la utilidad de l ser la misma de 10,268.57
PASO 16
Aplicacin de la tarifa del Artculo 126 (Ver el ANEXO 3)
Para una base gravable de 10,268.57 corresponde un impuesto anual de: 390.50
63
120,000.00
276,000.00
756,240.00
143,760.00
10,268.57
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
64
65
Captulo 9
Mtodo de clculo de terreno y construccin adquiridos en
distintas fechas
Ver Artculo 191 del RISR.
PASO 1
Se determinan los datos iniciales necesarios para el clculo, que son:
Fecha de enajenacin
Precio de enajenacin del terreno
Precio de enajenacin de la construccin
Fecha de adquisicin del terreno
Fecha de adquisicin de la construccin
Precio de adquisicin del terreno
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin del terreno, de acuerdo al
Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar como precio ajustado de adquisicin, el
10% del precio de enajenacin del terreno.
Precio de adquisicin de la construccin
En el caso de no conocerse el precio de adquisicin de la construccin, de
acuerdo al Art. 121 Fraccin I de la LISR, se considerar como precio ajustado de
adquisicin, el 10% del precio de enajenacin de la construccin.
Otros deducibles pagados por el enajenante, que de acuerdo al Art. 121
Fracciones II, III, y IV de la LISR, pueden ser:
Fechas y valores de construcciones, mejoras y ampliaciones.
Fechas y valores de avalos practicados.
Fechas y valores de gastos notariales, impuestos
escrituras de adquisicin y enajenacin.
derechos
por
66
de
gastos
de
comisiones
mediaciones
de
67
68
69
71
20-Ene-2014
1,800,000
2,000,000
2-Ene-1995
23-Jun-2000
290,000
300,000
72
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos: NO APLICA
CALCULO DEL TERRENO:
PASO 3
Bsqueda del factor de ajuste segn tabla:
Para un tiempo transcurrido de 19 a 20 aos el factor correspondiente es 6.04
PASO 4
Clculo del factor mediante INPC:
INPC del mes de adquisicin = 20.4686
INPC del mes anterior a la enajenacin = 111.508
Factor = 111.508 = 5.4478
20.4686
PASO 5
Seleccin del factor de ajuste:
Factor seleccionado = 6.04 de la tabla.
PASO 6
Actualizacin del precio de adquisicin del terreno:
73
74
75
77
129,084.29
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 100.0000
UTILIDAD ANUAL: 129,084.29
78
20-Abr-2014
550,000
1,000,000
21-Dic-2001
05-May-2002
100,000
300,000
3-Mar-2004
12,500
79
21-Nov-2004
20,000
DOS 70% y 30%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos: NO APLICA.
CALCULO DEL TERRENO
PASO 3
Bsqueda del factor de ajuste segn tabla:
Para un tiempo transcurrido de 12 aos el factor correspondiente es 1.66
PASO 4
Clculo del factor mediante INPC:
INPC del mes de adquisicin = 67.1349
INPC del mes anterior a la enajenacin = 113.099
Factor = 113.099 = 1.6847
67.1349
PASO 5
Seleccin del factor de ajuste:
Factor seleccionado = 1.6847
PASO 6
Actualizacin del precio de adquisicin del terreno:
80
81
84
= 1,442.93 = 0.05401632
26,712.84
PASO 24
Clculo del impuesto a retener:
Utilidad anual del terreno enaj 1 = Utilidad anual terreno X Porcentaje 1
100
Utilidad anual del terreno enaj 1 = 30,210.83 X 70 = 21,147.58
100
Impuesto anual del terreno enaj 1 = Utilidad anual del terreno enaj. 1 X cociente1
Impuesto anual del terreno enaj 1 = 21,147.58 X 0.06820632 = 1,442.40
85
86
Imp total terr y constr enaj 1 = Imp total terr enaj 1 + Imp total constr enaj 1
Impuesto total terr y constr enaj 1 = 17,308.79 + 30,897.88 = 48,206.67
Imp total terr y constr enaj 2 = Imp total terr enaj 2 + Imp total constr enaj 2
Impuesto total terr y constr enaj 2 = 5,874.76 + 10,487.03 = 16,361.79
87
D E L
T E R R E N O -----
19,000.00
187,470.00
362,530.00
30,210.83
D E
L A
C O N S T R U C C I O N -----
88
21,318.92
352,848.32
647,151.68
58,831.97
89,042.80
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 70.0000
UTILIDAD ANUAL: 62,329.96
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 62,329.96 - 50,524.93 = 11,805.03
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 11,805.03 X 0.1088 = 1,284.39
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 1,284.39 + 2,966.91 = 4,251.30
SE DIVIDE ENTRE LA UTILIDAD = 4,251.30 62,329.96 = 0.06820632
----- TERRENO ----UTILIDAD POR EL PORCENTAJE = 30,210.83 X 0.7 = 21,147.58
SE MULTIPLICA POR EL COCIENTE = 21,147.58 X 0.06820632 = 1,442.40
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 1,442.40 X 12 = 17,308.79
----- CONSTRUCCION ----UTILIDAD POR EL PORCENTAJE = 58,831.97 X 0.7 = 41,182.38
SE MULTIPLICA POR EL COCIENTE = 41,182.38 X 0.06820632 = 2,808.90
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 2,808.90 X 11 = 30,897.88
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 48,206.67
UTILIDAD: 706,777.18
5% DE LA UTILIDAD: 35,338.86
ISR A LA FEDERACION: 12,867.81
ISR A LA ENTIDAD FED: 35,338.86
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 2
PORCENTAJE: 30.0000
UTILIDAD ANUAL: 26,712.84
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 26,712.84 - 5,952.85 = 20,759.99
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 20,759.99 X 0.064 = 1,328.64
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 1,328.64 + 114.29 = 1,442.93
SE DIVIDE ENTRE LA UTILIDAD = 1,442.93 26,712.84 = 0.05401632
----- TERRENO ----UTILIDAD POR EL PORCENTAJE = 30,210.83 X 0.3 = 9,063.25
SE MULTIPLICA POR EL COCIENTE = 9,063.25 X 0.05401632 = 489.56
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 489.56 X 12 = 5,874.76
----- CONSTRUCCION ----UTILIDAD POR EL PORCENTAJE = 58,831.97 X 0.3 = 17,649.59
SE MULTIPLICA POR EL COCIENTE = 17,649.59 X 0.05401632 = 953.37
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 953.37 X 11 = 10,487.03
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 16,361.79
89
18-Ene-2015
1,000,000
1,200,000
2-Ene-1999
23-Sep-2006
800,000
1,400,000
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos: NO APLICA
CALCULO DEL TERRENO:
PASO 3
Bsqueda del factor de ajuste segn tabla:
90
91
HAY PERDIDA.
PASO 10
Clculo de la utilidad anual del terreno:
NO APLICA
CALCULO DE LA CONSTRUCCION:
PASO 11
Obtencin del costo depreciado de construccin:
El nmero de aos transcurridos del 23-Sep-2009 al 18-Ene-2015 es de 5
Por lo tanto 5 X 3% = 15% de depreciacin.
Valor de la depreciacin = 1,400,000 X 15 = 210,000
100
Costo depreciado = Precio de adquisicin - valor de la depreciacin
Costo depreciado = 1,400,000 210,000 = 1,190,000
92
93
94
1,463,581.00
-263,581.00
P E R D I D A
A N U A L
T O T A L ................
NUMERO DE ENAJENANTES ................................ 1
-114,716.20
-52,716.20
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 100.0000
PERDIDA ANUAL: -114,716.20
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 0.00
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 0.00
**********************************************************************
95
18-Nov-2014
1,000,000
700,000
2-Ene-1999
23-Sep-2002
800,000
200,000
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos: NO APLICA
CALCULO DEL TERRENO:
PASO 3
Bsqueda del factor de ajuste segn tabla:
96
97
HAY PERDIDA.
PASO 10
Clculo de la utilidad anual del terreno:
NO APLICA
CALCULO DE LA CONSTRUCCION:
PASO 11
Obtencin del costo depreciado de construccin:
El nmero de aos transcurridos del 23-Sep-2002 al 18-Nov-2014 es de 12
Por lo tanto 12 X 3% = 36% de depreciacin.
Valor de la depreciacin = 200,000 X 36 = 72,000
100
Costo depreciado = Precio de adquisicin - valor de la depreciacin
Costo depreciado = 200,000 72,000 = 128,000
PASO 12
Bsqueda del factor de ajuste segn tabla:
98
99
1,701,440.00
-701,440.00
101
-46,762.67
212,480.00
487,520.00
40,626.67
40,626.67
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 100.0000
UTILIDAD ANUAL: 40,626.67
SE RESTA EL LIMITE INFERIOR = 40,626.67 - 5,952.85 = 34,673.82
SE MULTIPLICA POR EL PORCENTAJE = 34,673.82 X 0.064 = 2,219.12
SE SUMA LA CUOTA FIJA = 2,219.12 + 114.29 = 2,333.41
SE DIVIDE ENTRE LA UTILIDAD = 2,333.41 40,626.67 = 0.05743553
----- CONSTRUCCION ----UTILIDAD POR EL PORCENTAJE = 40,626.67 X 1.0 = 40,626.67
SE MULTIPLICA POR EL COCIENTE = 40,626.67 X 0.05743553 = 2,333.41
SE MULTIPLICA POR LOS AOS = 2,333.41 X 12 = 28,000.97
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 28,000.97
UTILIDAD: 487,520.00
5% DE LA UTILIDAD: 24,376.00
ISR A LA FEDERACION: 3,624.97
ISR A LA ENTIDAD FED: 24,376.00
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 28,000.97
TOTAL ISR A LA FEDERACION: 3,624.97
TOTAL ISR A LA ENTIDAD FED: 24,376.00
**********************************************************************
102
15-Agosto-2014
700,000
1,300,000
02-Jun-2000
23-May-2003
600,000
950,000
NO HAY
NO HAY
UNO al 100%
PASO 2
Conversin a nuevos pesos: NO APLICA
CALCULO DEL TERRENO:
PASO 3
Bsqueda del factor de ajuste segn tabla:
Para un tiempo transcurrido de 14 aos el factor correspondiente es 1.88
103
104
105
106
107
108
26,757.27
P E R D I D A
A N U A L
T O T A L ................
NUMERO DE ENAJENANTES ................................ 1
-3,814.16
----- C A L C U L O
D E L
I M P U E S T O ----NACIONAL: TARIFA DEL ARTICULO 126 DE LA LISR
---------------------------------------------------------------------ENAJENANTE: 1
PORCENTAJE: 100.0000
PERDIDA ANUAL: -3,814.16
ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 0.00
---------------------------------------------------------------------**********************************************************************
TOTAL ISR POR ENAJENACION DE BIENES: 0.00
**********************************************************************
109
Captulo 10
Clculo de ajustes y recargos por extemporaneidad
Ver Artculos 17-A y 21 del Cdigo Fiscal de la Federacin (CFF); Artculos 12 y 13
del Reglamento del Cdigo Fiscal (RCFF).
Ejemplo:
Datos iniciales:
Fecha en la que se debi pagar sin perodo de gracia
Cantidad
Fecha de pago
Se determina el INPC de la fecha en que se debi pagar:
Y el INPC del mes anterior a la fecha de pago:
23-Ene-2006
19,825
30-Nov-2014
114.569
80.6706
110
111
Captulo 11
Enajenantes extranjeros
En relacin a enajenantes extranjeros, del Artculo 160 de la LISR se desprenden
dos tipos muy sencillos de clculo:
1. El impuesto es el 25% del total del ingreso obtenido.
2. El impuesto es igual a aplicar sobre la ganacia obtenida, la tasa mxima para
aplicarse sobre el excedente del lmite inferior que establece la tarifa contenida
en el artculo 152 de la LISR (en este caso es el 35%).
En el caso 1) el impuesto es retenido por el adquirente o es pagado directamente
por el contribuyente.
En el caso 2) el impuesto es retenido por el notario.
Es de hacerse notar el caso donde el enajenante extranjero es copropietario
junto con enajenantes nacionales, de donde el clculo se har interactuando con los
sistemas vistos en captulos anteriores.
112
Captulo 12
Enajenantes exentos
Ve Artculo 93 Fraccin XIX de la LISR; Artculo 201 del RISR.
Debemos de considerar para los diferentes clculos la posibilidad de que uno o
varios de los enajenantes se puedan encontrar en los casos de exencin indicados;
puede ser que de tres enajenantes uno pague impuestos y dos no, por alguna de las
causas arriba anotadas. Puede ser que ninguno pague, en fin se pueden dar mltiples
combinaciones de ello.
Tambin hay que tomar en consideracin que a las PERSONAS MORALES el
notario NO calcula ni retiene el impuesto.
113
ANEXO 1
Indices Nacionales de Precios al Consumidor (INPC)
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
Enero
0.015434126596
0.016236489142
0.017036948412
0.017785826098
0.018962630937
0.023497920876
0.027708446829
Febrero
0.015489521629
0.016234578969
0.017107631730
0.017841228028
0.019119285857
0.024029011192
0.027861274506
Marzo
0.015504809914
0.016282340204
0.017172584527
0.017938660672
0.019287401819
0.024214325612
0.028037031163
Abril
0.015546833732
0.016303352113
0.017260466303
0.018051374704
0.019593064070
0.024542909946
0.028273920269
Mayo
0.015546833732
0.016337742133
0.017296766497
0.018087668002
0.019801300573
0.024735865060
0.028652182908
Junio
0.015602235662
0.016437084951
0.017375090509
0.018221393944
0.019963679118
0.024980394861
0.029139332336
Julio
0.015661457938
0.016517319137
0.017361719294
0.018290173984
0.020475667699
0.025341459042
0.029372401095
Agosto
0.015678656396
0.016593732976
0.017520277492
0.018410528711
0.020804258929
0.025608917821
0.029626488660
Septiembre
0.015825753553
0.016633853517
0.017577589595
0.018494583244
0.021299049051
0.025899298684
0.029842358961
Octubre
0.015991959342
0.016639584037
0.017594788053
0.018507954459
0.021572238351
0.026413190542
0.029995193534
Noviembre
0.015993869515
0.016729375987
0.017623440657
0.018628309186
0.021837786957
0.027146786840
0.030205340211
Diciembre
0.016114224242
0.016870742623
0.017707502086
0.018691358706
0.022686000565
0.027358843690
0.030451780185
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
Enero
0.031040182604
0.039969395847
0.047777199286
0.056223076552
0.068342658934
0.087341590064
0.114297331963
Febrero
0.031620944329
0.040851999476
0.048463034349
0.057031176515
0.069922558667
0.089486970134
0.118788687911
Marzo
0.031930426927
0.041564576969
0.048967375339
0.057804886458
0.071361091764
0.091401184721
0.123127202389
Abril
0.032153944819
0.042193099929
0.049511843766
0.058322605560
0.072608579920
0.093462510258
0.129800231703
Mayo
0.032379372884
0.042563714977
0.049997083020
0.059086771531
0.073793032349
0.094876204202
0.137096053457
Junio
0.032509278478
0.043085254425
0.050684828257
0.059742036921
0.075256397702
0.096202023267
0.143700302731
Julio
0.032784377952
0.043572410749
0.051544509803
0.060466075455
0.077357836884
0.097896547206
0.151105018171
Agosto
0.033097680898
0.044466475419
0.052058408556
0.061381158931
0.078960658700
0.099913931854
0.168061725500
Septiembre
0.034226731396
0.045255473647
0.052652541496
0.062133856965
0.079837538703
0.101772751408
0.177032969458
Octubre
0.036154324095
0.045601256439
0.053290615324
0.063218966575
0.081046816492
0.104030845510
0.186210532849
Noviembre
0.037787715584
0.046099866908
0.053838897202
0.064032797060
0.082452876639
0.106032941874
0.195624985346
Diciembre
0.038735272010
0.046737940736
0.054295483853
0.065165661010
0.084615448270
0.108887079089
0.216515208981
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
Enero
0.240074262308
0.416278119893
0.669169260687
1.110276851041
2.268762648866
6.280551529863
8.451312551289
Febrero
0.252958003765
0.438247722618
0.696969402743
1.159637770407
2.432470571604
6.804396640301
8.566001517105
Marzo
0.265201761221
0.456979194969
0.723976733120
1.213537800059
2.593225021205
7.152836449146
8.658862253729
114
Abril
0.281992262763
0.476748015695
0.746253908270
1.276894312924
2.820119430672
7.372994793570
8.788353002834
Mayo
0.294222649004
0.492556577686
0.763932750857
1.347852309793
3.032724052326
7.515648197058
8.909317633591
Junio
0.305364105287
0.510382524325
0.783065407929
1.434370511609
3.252120147849
7.668971188790
9.017518877618
Julio
0.320461993063
0.527113810486
0.810336369843
1.505939839876
3.515516574376
7.796977553737
9.107720335418
Agosto
0.332900608911
0.542097074055
0.845762835056
1.626004668547
3.802838855827
7.868707350375
9.194488804452
Septiembre
0.343146090351
0.558245688318
0.879540620496
1.723549709336
4.053368746250
7.913693455070
9.282422617283
Octubre
0.354532069539
0.577750877508
0.912951611235
1.822069042086
4.391158068587
7.974056367360
9.419703978264
Noviembre
0.375353526925
0.597578920511
0.955072110776
1.945171412218
4.739467964941
8.080769413777
9.551924689511
Diciembre
0.391412349238
0.622958589920
1.020090674629
2.098822995180
5.439478729493
8.249371787357
9.874287532842
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
Enero
10.350838773076
13.156630205568
15.517902070849
17.274369884079
18.569623144132
20.468620185776
31.054701826733
Febrero
10.585225779758
13.386308075828
15.701758987125
17.415502610111
18.665129781468
21.336132926014
31.779507671726
Marzo
10.771835580258
13.577210546641
15.861556329433
17.516998351872
18.761104466496
22.593921331191
32.479096225856
Abril
10.935778488825
13.719437933151
16.002952687000
17.618012674726
18.852987077021
24.394282498810
33.402392654452
Mayo
11.126616006841
13.853553757249
16.108466006496
17.718721335329
18.944076868970
25.413863095033
34.011237206319
Junio
11.371676415218
13.998919931317
16.217494452222
17.818102266693
19.038869018640
26.220434064532
34.565062228904
Julio
11.579059911870
14.122629812500
16.319893816416
17.903728314013
19.123304889906
26.754964051499
35.056417169495
Agosto
11.776352671829
14.220917993559
16.420153531063
17.999553984815
19.212436519484
27.198750022412
35.522363781178
Septiembre
11.944221449111
14.362585630254
16.562988421728
18.132863626020
19.349075986291
27.761362884707
36.090325763897
Octubre
12.115933957645
14.529631026184
16.682252798025
18.207023453070
19.450651969134
28.332572548668
36.540798135340
Noviembre
12.437616696434
14.890406287712
16.820858067897
18.287329032569
19.554633143235
29.031205912573
37.094432119879
Diciembre
12.829619358264
15.240897864329
17.060370670216
18.426767234662
19.726139318544
29.977045058029
38.282127940254
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
Enero
39.266557170736
45.263303462448
53.870120615833
59.808326584513
64.659787943150
67.754636301573
71.248784591726
Febrero
39.926409411570
46.055737478709
54.594080220394
60.338844724266
64.616994979760
67.711079179108
71.446697882259
Marzo
40.423304503734
46.595234496218
55.101291477316
60.673355802583
65.026393744009
68.057434733438
71.897691931068
Abril
40.860021998028
47.031187831436
55.606974416087
61.018565121748
65.354409466737
68.429198616676
72.020439546799
Mayo
41.232932116431
47.405817312931
55.941485494404
61.246666912622
65.504375883541
68.567893678498
71.788046588927
Junio
41.598773765111
47.966137697999
56.309046499279
61.609451911208
65.659309337784
68.902213711874
71.847351616752
Julio
41.961176680711
48.428645590395
56.681192465503
61.849780261080
65.488710598360
69.100011723087
71.951480212119
Agosto
42.334277844055
48.894210125989
57.000229296684
62.189640459821
65.876712887810
69.362746788219
72.167322929668
Septiembre
42.861548309462
49.687217256384
57.550997682966
62.643933633536
66.489951356085
69.779950763035
72.596939584727
Octubre
43.204083068415
50.399223414452
57.915502044644
63.075302000510
66.790457310724
70.087509395709
72.863122616593
Noviembre
43.687414321475
51.291762400612
58.430545944157
63.614607979974
67.042057015578
70.654355126782
73.467895981740
Diciembre
44.299506554585
52.543265583086
59.015892575148
64.303307262108
67.134902470813
70.961913759456
73.783729734576
115
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Enero
74.242309310200
77.616489556109
80.670698489101
83.882134705164
86.989442325860
92.454469599277
96.575479439774
Febrero
74.686407425541
77.875087061160
80.794135698179
84.116596443078
87.248039830912
92.658589229931
97.134050050685
Marzo
74.939488183818
78.226090074683
80.895505920159
84.298649086634
87.880396929930
93.191644887010
97.823643397489
Abril
75.052581492694
78.504685786792
81.014115975809
84.248308772317
88.080379000503
93.517822540048
97.511947204733
Mayo
74.864322509016
78.307462089606
80.653458655431
83.837311137622
87.985215118645
93.245433168061
96.897519532732
Junio
74.984311751360
78.232296414804
80.723107583458
83.937991766255
88.349320405757
93.417141911415
96.867177425472
Julio
75.180845855199
78.538475860785
80.944467047782
84.294511526553
88.841690055374
93.671601856385
97.077503396247
Agosto
75.644942177598
78.632260555950
81.357533462517
84.637929013261
89.354747505396
93.895719694096
97.347134394847
Septiembre
76.270403343149
78.947404715439
82.178839138560
85.295111472765
89.963658430623
94.366711949963
97.857433471482
Octubre
76.798631846800
79.141180445891
82.538117272245
85.627495465924
90.576706915932
94.652203595540
98.461517243282
Noviembre
77.453745526263
79.710784550351
82.971181894037
86.231579237724
91.606269782709
95.143194058464
99.250412032025
Diciembre
77.613731182722
80.200395826581
83.451138863412
86.588098998021
92.240695661768
95.536951859488
99.742092088296
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Enero
100.228
104.284
107.678
112.505
115.954
Febrero
100.604
104.496
108.208
112.79
Marzo
100.797
104.556
109.002
113.099
Abril
100.789
104.228
109.074
112.888
Mayo
100.046
103.899
108.711
112.527
Junio
100.041
104.378
108.645
112.722
Julio
100.521
104.964
108.609
113.032
Agosto
100.680
105.279
108.918
113.438
Septiembre
100.927
105.743
109.328
113.939
Octubre
101.608
106.278
109.848
114.569
Noviembre
102.707
107.000
110.872
115.493
Diciembre
103.551
107.246
11.508
116.059
116
ANEXO 2
Tabla para la actualizacin de las deducciones que seala el
Artculo 121 de la LISR
VIGENTE DESDE EL 22-MAR-2014
Hasta
1 ao
5-6
aos
10 - 11
aos
15 - 16
aos
20 - 21
aos
25 - 26
aos
30 - 31
aos
35 - 36
aos
40 - 41
aos
45 - 46
aos
50 - 51
aos
55 - 56
aos
60 - 61
aos
65 - 66
aos
70 - 71
aos
75 - 76
aos
80 - 81
aos
1.00
1.22
1.52
2.09
6.06
13.31
270.26
2,001.05
4,787.87
7,289.37
8,179.92
8,958.05
12,759.67
19,394.10
32,620.75
65,151.08
90,105.67
1-2
aos
6-7
aos
11 - 12
aos
16 - 17
aos
21 - 22
aos
26 - 27
aos
31 - 32
aos
36 - 37
aos
41 - 42
aos
46 - 47
aos
51 - 52
aos
56 - 57
aos
61 - 62
aos
66 - 67
aos
71 - 72
aos
76 - 77
aos
81 - 82
aos
1.04
1.29
1.58
2.49
6.51
17.91
468.63
2,354.78
5,932.98
7,451.29
8,324.12
9,170.75
13,037.34
21,450.51
42,207.77
64,333.29
95,238.27
2-3
aos
7-8
aos
12 - 13
aos
17 - 18
aos
22 - 23
aos
27 - 28
aos
32 - 33
aos
37 - 38
aos
42 - 43
aos
47 - 48
aos
52 - 53
aos
57 - 58
aos
62 - 63
aos
67 - 68
aos
72 - 73
aos
77 - 78
aos
82 - 83
1.08
1.34
1.66
2.87
7.25
49.59
984.32
2,814.78
6,325.54
7,552.36
8,528.62
9,809.61
12,592.02
23,132.10
53,185.57
68,663.41
102,463.25
3-4
aos
8-9
aos
13 - 14
aos
18 - 19
aos
23 - 24
aos
28 - 29
aos
33 - 34
aos
38 - 39
aos
43 - 44
aos
48 - 49
aos
53 - 54
aos
58 - 59
aos
63 - 64
aos
68 - 69
aos
73 - 74
aos
78 - 79
aos
83 - 84
aos
1.12
4 - 5 aos
1.16
1.39
9 - 10
aos
14 - 15
aos
19 - 20
aos
24 - 25
aos
29 - 30
aos
34 - 35
aos
39 - 40
aos
44 - 45
aos
49 - 50
aos
54 - 55
aos
59 - 60
aos
64 - 65
aos
69 - 70
aos
74 - 75
aos
79 - 80
aos
84 en
adelante
1.45
1.74
3.62
8.55
101.33
1,288.10
3,624.50
6,603.59
7,787.79
8,467.23
9,876.43
14,656.16
24,560.58
59,224.11
84,474.07
96,131.25
1.88
5.50
10.87
168.13
1,646.19
4,060.31
6,929.15
7,865.26
8,923.91
10,889.76
17,580.47
28,935.24
63,473.37
90,105.67
85,056.22
117
ANEXO 3
Procedimiento para la obtencin del impuesto, aplicando la
tarifa del artculo 126 de la LISR
Datos necesarios:
Fecha de la enajenacin: 24 de Enero de 2014
Cantidad base para aplicar la tarifa: $ 48,300
Se selecciona la tarifa vigente de acuerdo a la fecha de la enajenacin, se
utilizar la tarifa cuya vigencia inicia el 01 de enero de 2014.
Procedimiento:
Se busca el rengln de la tarifa donde la cantidad base sea mayor o igual al lmite
inferior y menor o igual al lmite superior. En este caso se trata del segundo rengln,
con el cual trabajaremos en los siguientes puntos.
Se toma nota de la cuota fija del rengln seleccionado
CUOTA FIJA = 114.29
Se determina el excedente de la cantidad base al lmite inferior
CANTIDAD BASE - LIMITE INFERIOR = EXCEDENTE
48,300 5,952.85 = 42,347.15
Se busca el porcentaje para aplicar al excedente, en este caso, 6.4
Se calcula el impuesto sobre el excedente:
118
Lmite
Superior
5,952.84
50,524.92
88,793.04
103,218.00
123,580.20
249,243.48
392,841.96
750,000.00
1,000,000.00
3,000,000.00
EN ADELANTE
Cuota
Fija
0
114.24
2,966.91
7,130.48
9,438.47
13,087.37
39,929.05
73,703.41
180,850.82
260,850.81
940,850.81
%
1.92
6.40
10.88
16.00
17.92
21.36
23.52
30.00
32.00
34.00
35.00
119
ANEXO 5
Leyes, Reglamentos y disposiciones generales
120
121
CAPITULO IV
De los Ingresos por Enajenacin de Bienes
Ingresos gravables
ARTICULO 119.Se consideran ingresos por enajenacin de bienes, los que deriven de los casos
previstos en el Cdigo Fiscal de la Federacin.
En permuta
En los casos de permuta se considerar que hay dos enajenaciones.
Monto del ingreso
Se considerar como ingreso el monto de la contraprestacin obtenida, inclusive en
crdito, con motivo de la enajenacin; cuando por la naturaleza de la transmisin no
haya contraprestacin, se atender al valor de avalo practicado por persona
autorizada por las autoridades fiscales.
Ingresos no gravables
No se considerarn ingresos por enajenacin, los que deriven de la trasmisin de
propiedad de bienes por causa de muerte, donacin o fusin de sociedades, ni los que
deriven de la enajenacin de bonos, de valores y de otros ttulos de crdito, siempre
que el ingreso por la enajenacin se considere en los trminos del artculo 8 de esta
Ley.
Deducciones autorizadas
ARTICULO 121.Las personas fsicas que obtengan ingresos por la enajenacin de bienes podrn
efectuar las siguientes deducciones:
Costo de adquisicin actualizado
I. El costo comprobado de adquisicin que se actualizar en los trminos del artculo
124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado ser cuando
menos 10% del monto de la enajenacin de que se trate.
Costo de construcciones, mejoras y ampliaciones
II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones,
cuando se enajenen bienes inmuebles........Estas inversiones no incluyen los gastos de
conservacin. El importe se actualizar en los trminos del artculo 124 de esta Ley.
Gastos notariales, impuestos, derechos y avalos
III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisicin y de
enajenacin, as como el impuesto local por los ingresos por enajenacin de bienes
inmuebles, pagados por el enajenante. Sern deducibles los pagos efectuados con
motivo del avalo de bienes inmuebles.
Comisiones y mediaciones
IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la
adquisicin o de la enajenacin del bien.
123
Costo de adquisicin
ARTICULO 123.El costo de adquisicin ser igual a la contraprestacin que se haya pagado para
adquirir el bien, sin incluir los intereses ni las erogaciones a que se refiere el artculo
anterior; cuando el bien se hubiese adquirido a ttulo gratuito o por fusin o escisin de
sociedades, se estar a lo dispuesto por el artculo 124 de esta Ley.
124
CAPITULO V
De los Ingresos por Adquisicin de Bienes
Ingresos gravables
ARTICULO 130.Se consideran ingresos por adquisicin de bienes:
I. La donacin.
II. Los tesoros.
127
Pago provisional
ARTICULO 132.Los contribuyentes que obtengan ingresos de los sealados en este Captulo, cubrirn,
como pago provisional a cuenta del impuesto anual, el monto que resulte de aplicar la
tasa del 20% sobre el ingreso percibido, sin deduccin alguna. El pago provisional se
har mediante declaracin que presentarn ante las oficinas autorizadas dentro de los
15 das siguientes a la obtencin del ingreso. Tratndose del supuesto a que se refiere
la fraccin IV del artculo 130 de esta Ley, el plazo se contar a partir de la notificacin
que efecten las autoridades fiscales.
En operaciones consignadas en escritura pblica en las que el valor del bien de que se
trate se determine mediante avalo, el pago provisional se har mediante declaracin
que se presentar dentro de los quince das siguientes a la fecha en que se firme la
escritura o minuta. Los notarios, corredores, jueces y dems fedatarios, que por
disposicin legal tengan funciones notariales, calcularn el impuesto bajo su
responsabilidad y lo enterarn mediante la citada declaracin en las oficinas
autorizadas y debern expedir comprobante fiscal, en el que conste el monto de la
operacin, as como el impuesto retenido que fue enterado. Dichos fedatarios, dentro
de los quince das siguientes a aquel en que se firme la escritura o minuta a ms tardar
el da 15 de febrero de cada ao, debern presentar ante las oficinas autorizadas, la
informacin que al efecto establezca el Cdigo Fiscal de la Federacin respecto de las
operaciones realizadas en el ejercicio inmediato anterior.
128
TITULO V
De los Residentes en el Extranjero con Ingresos Provenientes
de Fuente de Riqueza Ubicada en Territorio Nacional
Fuente de riqueza en enajenacin de inmuebles
ARTICULO 160.En los ingresos por enajenacin de bienes inmuebles, se considerar que la fuente de
riqueza se ubica en territorio nacional cuando en el pas se encuentren dichos bienes.
Tasa, retencin o entero del impuesto
El impuesto se determinar aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso
obtenido, sin deduccin alguna, debiendo efectuar la retencin el adquirente si este es
residente en el pas o residente en el extranjero con establecimiento permanente en el
pas; de lo contrario, el contribuyente enterar el impuesto correspondiente mediante
declaracin que presentar ante las oficinas autorizadas dentro de los quince das
siguientes a la obtencin del ingreso.
Opcin para determinar el impuesto sobre la ganancia
Los contribuyentes que tengan representantes en el pas que renan los requisitos
establecidos en el artculo 174 de esta Ley, y siempre que la enajenacin se consigne en
escritura pblica.........., podrn optar por aplicar sobre la ganancia obtenida, la tasa
mxima para aplicarse sobre el excedente del lmite inferior que establece la tarifa
contenida en el artculo 152 de la presente Ley; para estos efectos, la ganancia se
determinar en los trminos del Captulo IV del Ttulo IV de esta Ley, sin deducir las
prdidas a que se refiere el ltimo prrafo del artculo 121 de la misma. Cuando la
enajenacin se consigne en escritura pblica el representante deber comunicar al
fedatario que extienda la escritura, las deducciones a que tiene derecho su
representado.......... Los notarios, jueces, corredores y dems fedatarios, que por
disposicin legal tengan funciones notariales, calcularn el impuesto bajo su
responsabilidad, lo harn constar en la escritura y lo enterarn mediante declaracin
en las oficinas autorizadas que correspondan a su domicilio, dentro de los quince das
siguientes a la fecha en que se firma la escritura. En los casos a que se refiere este
129
CAPITULO IV
De los Ingresos por Enajenacin de Bienes
Terreno y construccin adquiridos en distinta fecha
ARTICULO 191.Para calcular la ganancia y los pagos provisionales a que se refieren los artculos 147 y
154 de la Ley, respectivamente, tratndose de ingresos por la enajenacin de
inmuebles cuya fecha de adquisicin del terreno no coincida con la fecha de la
construccin, se estar a lo siguiente:
I. Del importe total de la operacin, se separar el precio de enajenacin tanto del
terreno como el de la construccin.
II. Se obtendr por separado la ganancia relativa al terreno y a la construccin,
calculada conforme al artculo 148 de la Ley. Tratndose de deducciones que no
puedan identificarse si fueron efectuadas por el terreno o por la construccin, se
considerarn hechas en relacin con ambos conceptos en la proporcin que les
corresponda conforme al precio de enajenacin.
III. Las ganancias obtenidas conforme a la fraccin anterior se dividirn entre el nmero
de aos transcurridos, sin que exceda de veinte, entre la fecha de adquisicin y
construccin, respectivamente, y la de enajenacin; la suma de ambos resultados ser
131
Construcciones no comprobadas
ARTICULO 192.Para los efectos de la fraccin II del artculo 148 de la Ley, cuando el enajenante no
pueda comprobar el costo de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y
ampliaciones del inmueble, se considerar como costo el valor que se contenga en el
aviso de terminacin de obra. Cuando dicho aviso precise la proporcin del valor de las
inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble que
corresponde al terreno y la que se refiere a la construccin, el contribuyente
considerar nicamente como costo, el valor que corresponda a la construccin.
Las autoridades fiscales podrn ordenar, practicar o tomar en cuenta el avalo de las
inversiones por los conceptos mencionados, referidos a la fecha en la que las
construcciones, mejoras y ampliaciones del inmueble se hayan terminado. Cuando el
valor de avalo sea inferior en ms de un 10% de la cantidad que se contenga en el
aviso de terminacin de obra, se considerar el monto del avalo como costo de las
inversiones.
132
133
137
ARTICULO 27..
.
.
Declaracin informativa de operaciones consignadas en escritura pblica
Cuando de conformidad con las disposiciones fiscales los notarios, corredores, jueces y
dems fedatarios deban presentar la informacin relativa a las operaciones
consignadas en escrituras pblicas celebradas ante ellos, respecto de las operaciones
realizadas en el mes inmediato anterior, dicha informacin deber ser presentada a
ms tardar el da 17 del mes siguiente ante el Servicio de Administracin Tributaria de
conformidad con las reglas de carcter general que al efecto emita dicha rgano.
La declaracin informativa a que se refiere el prrafo anterior deber contener, al
menos, la informacin necesaria para identificar a los contratantes, a las sociedades
que se constituyan, el nmero de escritura pblica que le corresponda a cada
operacin y la fecha de firma de la citada escritura, el valor de avalo de cada bien
enajenado, el monto de la contraprestacin pactada y de los impuestos que en los
trminos de las disposiciones fiscales correspondieron a las operaciones manifestadas.
138
140