REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

ASPECTOS GENERALES.
Concepto: Es una institucin que ha sido creada por el Estado, en donde se inscrib
en hechos, actos y contratos de los particulares y resoluciones de las autoridad
es, destinada a dar fe para el aseguramiento de los derechos que de ellos se der
ivan.
Inscribir quiere decir transcribir literalmente o extractar documentos pblicos o
privados y asentarlos en los folios de los libros o en los sistemas que se lleva
n en los correspondientes registros instituidos (Tello Girn).
Denominaciones: Esta rama de la ciencia jurdica ha sido llamada de diversas forma
s:
Derecho Hipotecario, Derecho Inmobiliario, Derecho Registral.
Las dos primeras denominaciones no son muy afortunadas, porque si bien es cierto
que la primera de ellas se refiere a Derecho Hipotecario, no slo eso abarca sino
que mucho ms, y en cuanto a la de Derecho Inmobiliario, tampoco se ajusta a su v
erdadero significado, porque existen muchas materias referentes a inmuebles que
estn fuera del registro pblico pero que s pertenecen al Derecho Civil.
Por lo anterior, la denominacin de Derecho Registral es la que en la doctrina es
considerada como la ms completa y ajustada a la rama del derecho que estudiamos.
Origen del derecho registral: La necesidad de llevar una cuenta a cada titular d
io como resultado el nacimiento del registro.
Pues, en un principio, el registro tuvo una finalidad simplemente administrativa
, sin propsito de publicidad, ya que no se haba descubierto la necesidad de sta.
La predicha publicidad fue manifiesta cuando la clandestinidad de las cargas y d
e los gravmenes que recaan sobre los inmuebles hizo imposible conocer la real y ve
rdadera situacin de los mismos. Es cuando el registro, que naci para llevar una cu
enta a cada titular en forma administrativa, se convirti en un registro con el fi
n de DAR PUBLICIDAD, lo que significa que el registro naci como un verdadero medi
o de seguridad del trfico jurdico en general.
Antecedentes histricos: El actual Registro de la Propiedad se funda en el ao de 18
77 cuando se promulga el Cdigo Civil. Antes de esa fecha, era el Rey quien emita l
os ttulos de propiedad; las jefaturas polticas, anteriormente a ese ao y despus de l
a independencia, eran quienes tenan a su cargo el hacer las anotaciones y asiento
s de registro en sus respectivos archivos.
En 1894, bajo la administracin de Reyna Barrios; fue construido el edificio ubic
ado en la novena calle y dcima avenida zona uno, lugar donde permaneci hasta el cu
atro de febrero de 1976.
La crisis ssmica iniciada ese da en las regiones central y nororiental de la Repbli
ca, provoc el trmite inmediato para trasladar el Registro con todos sus archivos a
un edificio ms seguro.
Actualmente el servicio se presta en un edificio situado en la novena avenida y
catorce calle zona uno, de la ciudad de Guatemala, el cual siendo bastante ampli
o, no responde a las funciones que la Institucin realiza a diario con la suficien
te amplitud y seguridad que en un archivo de su rango requiere.
Sin embargo, en ese edificio el edificio estuvo en los aos setenta el Palacio de

Justicia, que actualmente se encuentra en el Centro Cvico de la Ciudad de Guatema

la.
Clases de registros: En un pas pueden crearse los registros que sean necesarios p
ara llevar un orden inscrito, con fines de publicidad y seguridad de hechos, der
echos, actos y contratos.
1. En Guatemala existen los siguientes:
2. Registro Nacional de las Personas RENAP ;
3. De la Propiedad Mueble e Inmueble;
4. Mercantil;
5. De Propiedad Industrial;
6. De la Propiedad Artstica e lntelectual;
7. De Procesos Sucesorios;
8. De Cooperativas;
9. De Panteones en los cementerios;
10. Registro General de la Poblacin; y,
11. Registro de Garantas Inmueble.
Registros que son los que sobresalen.
Debiendo tomar nota de algunos cambios de denominacin conforme la emisin de nuevas
leyes, entre otras la relativa a Derechos de Autor. Y, algo importante, los err
ores en sus denominaciones, en algunos casos.
Concepto legal: El artculo 1124 del Cdigo Civil expresa:
"El Registro de la Propiedad es una institucin pblica que tiene por objeto la insc
ripcin, anotacin y cancelacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems d
erechos reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables, Son pblicos sus d
ocumentos, libros y actuaciones".
Es una institucin pblica y son pblicos sus documentos, libros y actuaciones, por lo
cual todas las personas, sin ninguna limitacin, pueden consultar sus libros, tom
ar copias y solicitar certificaciones de lo que en ellos aparece inscrito.
Conforme lo establecido por el artculo 1125 del Cdigo Civil, se inscriben:
1. Los ttulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los
derechos reales
impuestos sobre los mismos;
2. Los ttulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan
, reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, patrim
onio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre
inmuebles; los contratos de promesa sobre inmuebles;
3. La posesin que conste en ttulo supletorio legalmente expedido;
4. Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles y de
rechos reales sobre los mismos;
5. Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos re
ales;
6. Los ttulos en que conste que un inmueble se sujeta al rgimen de propiedad horiz
ontal; el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratant
es y obligatoriamente cuando sea por ms de tres aos o que se haya anticipado la re
nta por ms de un ao;
7. Los ferrocarriles, tranvas, canales, muelles u obras pblicas de ndole semejante,
as como las naves areas y los gravmenes que se impongan sobre cualesquiera de esto
s bienes;
8. Los ttulos en que se constituyan derechos para la explotacin de minas hidrocarb
uros y su transmisin y gravmenes;
9. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las ag
uas;

10. La prenda comn, la prenda agraria, industrial o comercial;

11. La posesin provisional o definitiva de los bienes del ausente;
12. La declaratoria judicial de interdiccin y cualquiera sentencia firme por la q
ue se modifique la capacidad civil de las personas propietarias de derechos suje
tos a inscripcin o la libre disposicin de los bienes;
13. Los edificios que se construyan en predio ajeno con consentimiento del propi
etario; los ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y maquinaria agrcola o ind
ustrial que constituyan unidad econmica independiente del fundo en que estn instal
adas, y
14. Los vehculos automotores y dems muebles fcilmente identificables por los nmeros
y modelos de fabricacin.
15. Se inscribirn tambin los instrumentos o ttulos expresados en el artculo anterior
, otorgado o expedido en pas extranjero, que renan los requisitos para hacer fe en
juicio, y las providencias o sentencias firmes pronunciadas en el extranjero, c
uando se hayan mandado cumplimentar por los tribunales de la Repblica, y afecten
derechos reales.
Artculo 1126 del Cdigo Civil.
Sistemas para establecimiento de registros: Para el efecto J, Eduardo Girn Z. se
refiere a este punto diciendo que: "Tres son los sistemas principales adoptados
en los pases de Europa y Amrica para el establecimiento de registros:
1. El difusivo,
2. El medio, y,
3. El concentrativo.
Sistema difusivo: Consiste el sistema difusivo en establecer registros en todos
los pueblos en que existen autoridades locales bajo la guarda y custodia de los
Secretarios del Ayuntamiento o municipales, en la forma parecida a la que entre
nosotros existan implantados los Registros Civiles.
Sistema medio: El sistema medio consiste en establecer los registros en las ciud
ades cabezas de distrito, capitales o cabezas de distrito, capitales o cabeceras
departamentales.
Sistema Concentrativo: El concentrativo consiste en establecer los registros en
las ciudades cabezas de distrito, capitales o cabeceras departamentales en un so
lo registro.
La Ley Hipotecaria Espaola, lo mismo que la francesa y otras, aceptan el sistema
medio, que es el ms generalizado en Europa, y nuestra ley, que fue tomada de la d
el primero de los pases citados, acepta el mismo sistema, aunque en la prctica nun
ca ha podido implantarse en la forma establecida, habindose adoptado, por el cont
rario, el sistema concentrativo.
As lo demuestran:
- El Acuerdo Gubernativo de 19 de junio de 1877, que cre tres registros con sus c
orrespondientes zonas, residiendo las oficinas en la capital, en Jutiapa y en Qu
etzaltenango.
- El de 31 de mayo de 1892, que estableci uno en San Marcos con su zona especial.
- El de 23 de julio de 1892 que cre un nuevo registro en Retalhuleu, comprendiend
o este departamento y el de Suchitepquez.
- El de 1 de noviembre de 1897 que los redujo a tres, con asiento en la capital,
en Jalapa y en Quetzaltenango.
- Por ltimo, los de 30 de abril y 27 de mayo de 1898 que organizan los registros
en la forma que se expresa en el prrafo siguiente:
Esta forma era la del establecimiento de los registros del primero al sexto, as:
Ciudad capital, Quetzaltenango, Jalapa, Zacapa, Cobn y San Marcos.

Por ltimo, ha sido organizado el Registro en sus dos asientos principales que son
la ciudad capital de Guatemala y Quetzaltenango.
Se denominan: Primer Registro, al de la ciudad capital y Segundo Registro al est
ablecido en Quetzaltenango, cuya organizacin se rige por los Acuerdos de 10 y 28
de julio de 1933, 12 de junio de 1934 y 1 de junio de 1936.
Al Primer Registro de la Propiedad le corresponden los departamentos de:
Guatemala,
Sacatepquez,
Chimaltenango,
Santa Rosa,
Jalapa,
Jutiapa,
Zacapa,
Chiquimula,
El Progreso,
Izabal,
Escuintla
Petn,
Alta Verapaz, y,
Baja Verapaz.
Al Segundo Registro, cuya sede es Quetzaltenango, le corresponden:
Quetzaltenango,
Retalhuleu,
Suchitepquez,
Totonicapn,
Huehuetenango,
Solol
Quich, y,
San Marcos.
Organizacin del Registro de la Propiedad en Guatemala: El Registro de la Propieda
d est organizado por el sistema del llamado folio real que consiste en abrir una
cuenta corriente a cada finca perfectamente individualizada.
Este sistema de ''folio real" fue tomado de la Ley Hipotecaria Espaola, de fecha
8 de febrero del ao 1861, y as fue como el primer asiento del Registro de Hipoteca
s que se hizo en Guatemala ocurri el 24 de abril de 1867, habiendo sido encargado
para la elaboracin de un Anteproyecto de Ley Hipotecaria el jurista Manuel Ubico
.
Los libros que se llevan en el Registro de la Propiedad son obligatorios, confor
me lo estipula el artculo 1220 del Cdigo Civil, siendo los siguientes:
1. De entrega de documentos.
2. De diario o de Asientos.
3. De Inscripciones.
4. De Cuadros Estadsticos; y,
5. De ndices.
El Cdigo Civil ampli el rea registra! ordenando como obligatoria la inscripcin de bi
enes muebles que sean identificables, tal como lo establece el artculo 1125 en su
inciso 14, citado anteriormente; as como la prenda comn y otros derechos que no e
staban legislados en el Cdigo Civil que fue derogado al entrar en vigencia el Dec
reto Ley 106.
La inscripcin de la prenda comn agraria, industrial, ganadera y comercial, como in
novacin de la nueva ley sustantiva civil, vino a garantizar las operaciones dentr
o del trfico jurdico y en caso de controversia en ningn tribunal, ni oficina pblica

se admitirn escrituras ni documentos sujetos a inscripcin que no hubieren sido raz

onados por el Registrador, As lo precepta el artculo 1129 del referido Cdigo Civil.
Se lleva tambin un libro de registro de testamentos y donaciones por causa de mue
rte.
Otro ms que registra la propiedad horizontal.
Se incluye tambin el caso de registros especiales como buques, naves areas, canale
s, muelles, ferrocarriles y obras pblicas de ndole semejante y los derechos reales
que los afecten.
Esta regulacin est contenida en los artculos del 1185 al 1215 del Cdigo Civil vigent
e de Guatemala.
PRINCIPIOS.
Principios en que se Fundamenta el Registro de la Propiedad: Son cinco los princ
ipios que se estiman como fundamentales en todo registro y que estn orientados co
n base en el Notariado Latino para garantizar los derechos adquiridos por las pe
rsonas en todo aquello que debe ser registrable.
Los principios en referencia son los que siguen:
1. De especialidad;
2. De determinacin;
3. De legalidad;
4. De prioridad; y,
5. De publicidad.
Principio de Especialidad: Consiste en que todo derecho, gravamen, desmembracion
es y dems limitaciones deben inscribirse en el folio de la finca a que afecte- ri
gindose estrictamente por el sistema del folio real.
El inmueble se encuentra perfectamente identificado con nmero de finca, folio y l
ibro.
Principio de Determinacin: Este principio consiste en que nos cercioramos del pas
ivo de la finca en los libros respectivos.
Para tal efecto existe un apartado en los mismos en que, se regulan las desmembr
aciones, sus modificaciones, sus limitaciones, as, como los dems derechos reales q
ue afecten la finca en referencia; hay tambin un apartado que regula las inscripc
iones hipotecarias y donde se expresan las condiciones de crdito, plazo; tipo de
inters, la cantidad, el lugar de cumplimiento de la obligacin, con to cual se pued
e conocer en todo momento la situacin jurdica del bien raz.
Principio de Legalidad: Los documentos que se presentan al Registro deben reunir
los requisitos de forma y fondo al momento de celebrarse el acto, porque la ins
cripcin en el registro no es de carcter constitutivo y el ttulo sujeto a inscripcin
debe ser presentado en duplicado y sin que le falte ningn requisito,, pues la ins
uficiencia del ttulo no puede ni podr ser suplida por el Registrador, quien est fac
ultado por la ley para rechazar todo documento que no se ajuste a las formalidad
es que la misma establece.
El Registrador hace un extracto del ttulo y lo anota en el libro que corresponde.
Por ello debemos tomar en cuenta la situacin de que el ttulo debe contener todas l
as circunstancias esenciales que fija la ley, pues son analizados en su forma, d
e integridad legal.
Si del examen que se hace del ttulo se comprueba que faltan algunos de los elemen

tos indispensables para su inscripcin, el Registrador rechaza el documento, el qu

e razona exponiendo los motivos legales que tiene para su rechazo.
Al respecto vase el artculo 1128 del Cdigo Civil
Principio de Prioridad: Este principio es de amplia trascendencia para el trfico
jurdico de la documentacin legislada, puesto que determina la preferencia de un de
recho en caso de colisiones o dobles ventas realizadas por personas de mala fe,
puesto que es indispensable la fecha, la hora de presentacin del documento, porqu
e ello determina concretamente a quien corresponde la preferencia en la inscripc
in.
Aqu es donde se materializa el aforismo de que el primero en tiempo es el primero
en derecho, consagrado por nuestro Cdigo Civil en su artculo 1142.
Principio de Publicidad: Este principio es de vital importancia porque sus efect
os son de carcter sustantivo, ya que nadie puede alegar que ignoraba lo que apare
ce en el Registro de la Propiedad y que le perjudique.
La ley entiende como tercero al que no ha intervenido en el acto o negocio contr
actual.
Por eso es que la inscripcin debe ser clara, exacta y sin inducir a error a terce
ro que pretenda reclamar un derecho y por esto mismo los libros deben ser llevad
os de conformidad con la ley para que hagan fe, ya sea en juicio o fuera de l.
De tal manera que los ttulos sujetos a inscripcin, que ya se han enumerado, y que
sean llevados con ese fin al registro, no pueden perjudicar a tercero y as lo afi
rma el artculo 1222 del Cdigo Civil al preceptuar que los libros de los registros
sern pblicos (Rivera Toledo).
Para el desarrollo del tema referente a los principios que fundamentan el Regist
ro de la Propiedad se utiliza como fuente el trabajo, muy importante, publicado
por el Licenciado Antonio Rivera Toledo en uno de los Boletines del Registro de
la Propiedad.
Con el fin de ampliar un tanto ms estos aspectos se expone a continuacin lo que Lu
is Carral y de Teresa dice en relacin con los principios registrales:
Su Naturaleza y su Enumeracin: Son los principios registrales el resultado de una
exgesis que se hace de los preceptos legales sobre el registro pblico y cita a Ro
ca Sastre, quien dice que son los principios las orientaciones capitales, las lne
as directrices del sistema, la serie sistemtica de bases fundamentales, as como el
resultado de la sintetizacin o condensacin del ordenamiento jurdico registral. Por
ello, los principios registrales sirven de gua, economizan preceptos y facilitan
la comprensin de la materia y convierten la investigacin jurdica en cientfica.
Se habla de los siguientes principios registrales:
1. De publicidad;
2. De inscripcin;
3. De especialidad;
4. De consentimiento;
5. De tracto sucesivo;
6. De rogacin;
7. De prioridad;
8. De legalidad (calificacin).
9. De presuncin de exactitud registral, en sus dos manifestaciones de:
a. Principio de legitimacin.
b. Principio de fe pblica.
Principio de Publicidad: Este principio corresponde al Registro de la Propiedad

por excelencia, pues no se concibe sin el registro pblico de la propiedad.

El Registro debe revelar la situacin jurdica de los inmuebles y toda persona, sea
o no tercero registral o interesado, tiene el derecho de que se le muestren los
asientos del registro y de obtener constancias o certificaciones relativas a los
mismos.
Principio de Inscripcin: Debe entenderse por inscripcin todo asiento en el registr
o pblico.
Significa tambin el acto mismo de inscribir.
As, los derechos nacidos extraregistralmente, al inscribirse adquieren mayor firm
eza y proteccin por esa presuncin de exactitud de que son investidos, por la fuerz
a probatoria que el registro les da.
Por ello, este principio tiende a precisar la influencia que el registro ejerce
en los derechos sobre inmuebles y tambin decide si la inscripcin en el Registro es
elemento determinante o no para que el negocio dispositivo provoque el efecto jurd
ico.
Necesidad de la inscripcin: Dice Carral que respecto de la obligatoriedad de las
inscripciones existen dos casos extremos:
De una parte, la inscripcin forzosa, que puede exigirse coercitivamente, sujeta a
plazos y sanciones y que en caso de no efectuarse se lleva a cabo el registro d
e oficio, en rebelda de la parte interesada; y el otro extremo, en que- la inscri
pcin facultativa voluntaria, quedando el derecho ms o menos igual con o sin regist
ro, por tratarse de sistemas de registro que se alejan del tipo germnico.
Existe un trmino medio, en que la inscripcin es voluntaria, pues no hay obligacin d
e efectuarla en un plazo determinado, ni se impone sancin por no llevarla a cabo,
ni puede ser exigida coercitivamente.
Lo comn es que se puede inscribir por solicitud de parte (rogacin) pero los efecto
s de la inscripcin hacen a sta necesaria, lo que quiere decir que si no es obligat
oria, s es indispensable, pues slo as puede el titular del derecho hacerlo valer e
n todos sus efectos frente a todos, erga omnes.
Principio de Especialidad: Se le llama tambin principio de determinacin, porque la
publicidad registral exige determinar con precisin el bien objeto de los derech
os.
Por ello se cree que esta denominacin es ms correcta que la de especialidad.
Por la aplicacin de este principio en el asiento deben aparecer con precisin: La f
inca, que es la base fsica de la inscripcin; el derecho, que es el contenido jurdic
o y econmico de la misma y la persona que puede ejercer el derecho, o sea el titu
lar del derecho.
Finca: El Registro se lleva por fincas que es lo que se denomina y conoce como e
l "'folio real .
Derecho: La naturaleza del derecho inscrito se determina con facilidad, como lo
es la venta, la hipoteca, el usufructo, en caso de contratos nominados.
Sujeto: Los derechos reales que se inscriben en el Registro de la Propiedad son
ejercitados por una persona llamada titular, por lo cual es indispensable indivi
dualizarla, precisando las partes que le corresponden a los distintos titulares.

El derecho que se registra y el titular son variables y se extinguen pero mientr

as existan deben vincularse con la base inmutable de registro que es la finca
Principio de Consentimiento: Este principio consiste en que para que el registro
se realice, debe basarse la inscripcin en el consentimiento de la parte perjudic
ada en su derecho, es decir, debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el t
ransferente (perjudicado) y el adquiriente; y en este caso, slo puede consentir e
l que puede disponer, slo puede disponer el verdadero titular.
Es muy importante vincular este principio con el consentimiento o consensualismo
del contrato, que toma como fundamento el acuerdo de voluntades y es la piedra
angular del contrato, formada por el concurso de voluntades, al que se refiere e
l artculo 1518 del Cdigo Civil.
Principio de Tracto Sucesivo: Se le llama tambin: DE TRACTO CONTINUO.
Es un principio de sucesin, de ordenacin, como lo indica Luis Carral.
Se deriva dcl principio de consentimiento, por el que el titular queda inmunizado
(protegido) contra todo cambio no consentido por l.
As tambin, este principio de tracto es consecuencia del folio real con un registro
concatenado, en el que el transferente de hoy es el adquirente de ayer y el tit
ular inscrito es el transferente de maana.
Asimismo, el Registro nos cuenta la historia completa de la finca (Roca Sastre).
Citado por el autor que nos sirve de gua.
Principio de Rogacin: Consiste este principio en que el Registrador no puede regi
strar de oficio, aunque conozca el acto o hecho que vlidamente haya de dar origen
a la misma o al cambio de los asientos del Registro.
Se requiere que alguno lo solicite, pero esta solicitud debe entenderse con la s
imple presentacin del ttulo en la ventanilla correspondiente para que deba efectua
rse la inscripcin y que por ello no se requiere solicitud escrita o verbal.
Principio de Prioridad: Este principio nace de la posibilidad de que existan dos
o ms ttulos contradictorios.
La contradiccin puede ser de dos clases o ttulos:
a) Que se trate de dos derechos cuya existencia sea imposible, como lo seran dos
ventas de una misma cosa; y,
b) Si se trate de derechos que aunque pueden coexistir, exijan un puesto diferen
te, como el caso de dos hipotecas sobre una misma cosa,
Esta coexistencia s es posible, pero en orden diferente, llamado:

RANGO .

La regla romana consista en que el primero que compra es el propietario, la cual

se transforma en la nueva regla de que "es primero en derecho el primero en regi
strar .
Principio de Legalidad: Este impide el ingreso al registro de ttulos invlidos o im
perfectos y de este modo contribuye a la concordancia del mundo real con el mund
o registral.
Se presume que todo lo registrado ha sido legalmente y el medio de lograrlo es s
ometiendo los ttulos a examen que es lo que se llama la calificacin registral.
Principio de Fe Pblica Registral: Llamado tambin: "Fides Pblica."

Consiste este Principio en que solemnemente el titular del derecho puede dispone
r libremente del mismo, es decir, lo inscrito en el Registro es una verdad ofici
al y que por ello debe declararse eficaz, erga omnes (Carral y de Teresa).
TTULOS SUJETOS A INSCRIPCIN.
En lneas anteriores se deja anotado qu ttulos estn sujetos a inscripcin, conforme lo
establece el artculo 1125 del Cdigo Civil.
La propiedad debe estar debidamente designada por medio de nmero, folio y libro d
el departamento que corresponda, conteniendo adems las medidas del inmueble, las
colindancias, el municipio y nombre, en caso lo tuviere.
Para ello el Registro General de la Propiedad se rige por !as disposiciones cont
enidas en el Cdigo Civil en lo referente a la forma de adquirir, modificar, trans
formar, gravar y extinguir los derechos reales.
Sin embargo, debemos recordar a Luis Carral, que puntualiza diciendo que la conf
iguracin del acto o contrato est vinculada estrechamente con la voluntad de las pa
rtes y es competencia del Notario, cindose fielmente a los requisitos establecidos
tanto por leyes sustantivas como por las normas adjetivas o derecho de la forma
para la autorizacin de los instrumentos; de modo que el rechazo de un documento
o ttulo puede ocurrir o bien por vicios o bien por los defectos que el mismo pres
ente y ante la inconformidad con el rechazo del documento por parte del Registra
dor puede acudirse a los tribunales del ramo civil y la resolucin que stos dicten
es apelable.
Debe tenerse presente tambin que todo lo relacionado con inmuebles debe ser por m
edio de escritura pblica que autoriza el El Cdigo Civil admite los documentos priv
ados, cuyas firmas hayan sido legalizadas, cuando se trate de la inscripcin de un
bien mueble, como por ejemplo un vehculo.
Actualmente esta cita deja de tener vigencia ya que nicamente se puede faccionar
la compraventa en escritura pblica, conforme lo que se desprende de la Ley del Im
puesto al Valor Agregado y sus reformas, contenida en el Decreto 27-92 del Congr
eso de la Repblica. Adems, ya solamente es necesario el endoso autenticado en el tt
ulo de propiedad emitido por la SAT, aunque les importe un comino los vicios ocu
ltos que pudieren perjudicar al adquiriente, pues no consta nada ms que la firma
del vendedor.
Lo que s es admisible es lo relativo a la prenda en documento privado, conforme l
o establece el Cdigo Civil.
CANCELACIONES.
Las inscripciones se cancelarn en virtud del documento en que conste haberse exti
nguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos conforme lo precepta el a
rtculo 1167 del Cdigo Civil.
Este tema se encuentra regulado del artculo precitado al 1178 del Cdigo Civil.
La cancelacin consiste, dice Rivera Toledo, en:
La extincin de un determinado asiento registral, que se logra a travs de diferente
s procedimientos, como lo es un negocio jurdico cancelatorio, mandato de cancelac
in dictado por autoridad judicial y la cancelacin de oficio y automtica.
En la vida prctica se acostumbra dejar la cancelacin a la libre determinacin de las
partes, siendo las mismas las que deciden en definitiva la forma en que se ext
ingue un derecho inscrito en el Registro.

Como ejemplo citamos el caso de la hipoteca que su cancelacin ocurre en forma uni
lateral por parte del acreedor.
Entendemos entonces, que la cancelacin extingue un asiento y como consecuencia de
ello queda sin valor o efecto jurdico la inscripcin registral.
Ante la negativa del obligado de otorgar una cancelacin podemos acudir a los trib
unales de justicia.
Esto siempre que est referido a la cancelacin de un derecho que ya desapareci.
Otro caso de cancelacin es aquel que ocurre de oficio, cuando han prescrito los d
erechos.
Citamos el caso de la hipoteca, contenido en el artculo 856 del Cdigo Civil, la ex
tincin del usufructo por muerte del usufructuario, contenida en el artculo 738 del
Cdigo Civil, as como la anotacin de embargo referida en el inciso 3. del artculo 117
0 del cuerpo legal citado.
CERTIFICACIONES.
Dice nuestro ordenamiento legal citado, en el artculo 1179, que la liberacin o gra
vamen de los bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos slo podrn acredit
arse por la certificacin del Registro en que se haga constar el estado de dichos
bienes.
El Registro est facultado legalmente para extender certificaciones a todas las pe
rsonas que las soliciten.
Con ellas se acredita el dominio, los derechos reales inscritos, la liberacin o l
os gravmenes, as como toda situacin de pasivo que afecte al raz.
Se deben solicitar por escrito, en papel, bond.
Se extienden sin citacin alguna, debiendo pagar el solicitante los honorarios fij
ados en el arancel.
Esto de conformidad con el contenido del artculo 1180 del Cdigo Civil.
ORGANIZACIN DEL REGISTRO.
Para el desarrollo de este tema es gua fundamental el trabajo publicado por los L
icenciados Enrique Chaluleu Glvez y Rafael Gordillo Macas, quienes al respecto exp
onen que el Registro General de la Propiedad est a cargo de un Abogado y Notario,
debiendo ser colegiado activo, guatemalteco, nombrado por el Organismo Ejecutiv
o, por conducto del Ministerio de Gobernacin.
Previo a tomar posesin del cargo debe prestar fianza entre un mximo de- Diez mil q
uetzales y un mnimo de Un mil quetzales, segn sea la importancia del Registro.
Hay un Registrador sustituto, nombrado por el Ejecutivo y ste debe reunir las mis
mas calidades del nmero uno y, como su nombre lo indica, sustituye al titular en
caso de ausencia.
En cada uno de los Registros hay un Secretario, que dispone de varios ayudantes,
as como personal subalterno de stos, quienes se distribuyen para operar en los li
bros, siendo denominados operadores, otros extienden Las certificaciones, otros
son los encargados de exhibir los libros a los interesados, hay tambin encargados
de copiar libros que estn en mal estado y de empastarlos.

Se lleva estadstica y un departamento de auditora para llevar la cuenta a cada emp

leado.
La Secretara recibe y devuelve los documentos.
Al momento de recibirlos marca la fecha y hora de recepcin y nmero que le correspo
nde, cuyas operaciones tambin se hacen constar en la contrasea o sea el recibo que
se entrega al interesado.
Esta dependencia recibe el dinero que los interesados pagan en concepto de honor
arios por las operaciones de que se tratan.
El Registro de la Propiedad se sostiene con fondos propios, que provienen del pbl
ico, por medio de los Notarios.
Actualmente, con la modernizacin del Registro mucho han variado las atribuciones
relacionadas.
PROCEDIMIENTO DE INSCRIPCIN.
Los autores precitados conocedores a fondo del tema, por haber sido registradore
s de la Propiedad, hacen la secuencia, en el sentido de que presentado el docume
nto que deba registrarse, en la secretara, se anota en el libro de entrega de doc
umentos, con su nmero, y se extiende al interesado la contrasea o recibo donde con
sta el nmero que le correspondi al documento y la suma de dinero que en pago de ho
norarios anticip.
EI da siguiente de la presentacin del documento, el secretario hace el reparto de
trabajo entre todos los operadores.
Estando el documento en poder del operador, ste lo asienta en el libro diario o d
e asientos, en un plazo de veinticuatro horas.
El asiento debe contener un resumen de los datos ms importantes dcl contrato, com
o nombres y apellidos de los otorgantes, fecha de presentacin del ttulo o document
o, precio, si lo hubiere, fecha de la escritura, nombre del Notario que autoriz y
la cantidad de honorarios que caus.
Todos los asientos llevan numeracin cardinal y deben estar firmados por el Regist
rador.
Hecho el asiento en el Libro Diario o de Asientos, se pasa al Libro Mayor en el
que en la columna principal del dominio se hace la inscripcin consignando los dat
os que ordena el artculo 1131 del Cdigo Civil.
Todos esos datos son indispensables cuando se trata de la primera inscripcin de d
ominio.
Practicada la anterior operacin en el libro mayor, se razona el ttulo, haciendo co
nstar la inscripcin que le corresponde, esto es, el nmero que le corresponde y los
dems datos que figuran en las operaciones registrales, la fecha y la firma del R
egistrador.
Luego de consignar los honorarios causados, se contabilizan los mismos y regresa
el documento a la Secretara para su devolucin.
Esta operacin puede llevar unos ocho das hbiles.
El artculo 1220 del Cdigo Civil se refiere a los libros obligatorios que deben lle

var los Registros de la Propiedad.

LA FUNCIN CALIFICADORA REGISTRAL.
La referida calificacin, se presenta en el Derecho Administrativo, en el Derecho
Procesal, en el Derecho Notarial y en el Derecho Registral.
Calificar es apreciar o determinar las calidades o circunstancias de una persona
o cosa.
Las caractersticas de la calificacin son:
a. Es obligatoria;
b. Es independiente; y,
c. Es responsable.
La naturaleza civil de la funcin calificadora descansa en tres teoras elaboradas p
or la doctrina:
1) La que la considera similar a la funcin judicial;
2) La que adjudica a la funcin calificadora una naturaleza netamente administrati
va; y,
3) La que sostiene que la funcin calificadora encuadra dentro de la llamada juris
diccin voluntaria.
Los requisitos de la funcin calificadora son:
a. Subjetivos; y,
b. Objetivos.
Entre los subjetivos se enumeran las actuaciones calificadoras del Registrador T
itular y del Sustituto.
Como requisitos objetivos estn las calificaciones que se hacen de los documentos
presentados al Registro para su inscripcin y que consisten en la idoneidad formal
y la idoneidad jurdica y de fondo.
Efectos de la funcin calificadora:
Son tres los conocidos:
a. La aceptacin del documento o ttulo para su inscripcin;
b. La suspensin del ttulo porque haga falta algn requisito de forma o de fondo; y,
c. El rechazo del registro solicitado.
Recursos o medios de impugnacin contra la calificacin registral:
Estos son:
a.
El recurso de revocatoria verbal: Se interpone personal y verbalmente an
te el Registrador, para que haga la inscripcin; y,
b. Jurisdiccional: Se interpone ante Juzgado de Primera Instancia del Ramo Civil
.
La resolucin desfavorable de ste es apelable, como lo estipula el artculo 1164 del
Cdigo Civil
PRINCIPALES EFECTOS DE LAS INSCRIPCIONES.
1. Slo se admiten en los Tribunales de Justicia y en las oficinas administrativas
los ttulos sujetos a inscripcin que hayan sido debidamente t razonados por el Reg
istro; y,
2. Garantizan plenamente los derechos de terceros.
Artculos 1129 y 1148 del Cdigo Civil.

COPIAS.
Para finalizar la parte terica de esta institucin nicamente cabe agregar que todo d
ocumento se presenta al Registro en duplicado, el cual se archiva, conforme lo i
ndica el artculo 1132 del Cdigo Civil.
PARTE PRCTICA.
Solicitud de Inscripcin:
SEOR
REGISTRADOR GENERAL DE LA PROPIEDAD
MARA NJERA MONTALVN, de 40 aos de edad, casada, de oficios domsticos, guatemalteca y
de este domicilio, en forma atenta comparezco y,
PIDO:
1. Que a ml costa y con las formalidades de ley se me extienda una certificacin d
e la finca urbana No. 200, folio 300 del Libro 75 de Guatemala;
2. Que en dicha certificacin se hagan constar todas las inscripciones de dominio
del inmueble, sus desmembraciones, servidumbres, anotaciones y gravmenes vigentes
.
Guatemala, 15 de julio de 2015
Firma: Mara Njera Montalvn
La anterior solicitud, se formula actualmente en papel simple, y
generalm
ente en formulario preimpreso, y no necesita auxilio de abogado ni cita legal.
Inscripcin de dominio:
FINCA NMERO 2823
Nmero 1.
Lote nmero 8 de la fraccin nmero 20 de la lotificacin Arrivillaga zona 5, de esta ci
udad, que mide ciento noventa y nueve metros cuadrados y linda al norte: diecioc
ho metros, con Carlos Velasco, al sur: dieciocho metros con el lote diez, al ori
ente: once metros con la treinta y nueve avenida zona Cinco, y al poniente: once
metros con Jos Ramos Torres. Arturo Arrivillaga Lpez es dueo de esta finca, que se
desmembr de la nmero 3,693, folio 53, libro 333 de Guatemala, como consta en la pr
imera inscripcin de dominio de la finca anterior nmero 9593. Escritura en asiento
223, folio 20, Diario 682. Guatemala, veintiocho de marzo de mil novecientos ses
enta y tres. Honorarios Q 1.50 (f) Lic. Roberto Fuentes, Sello.
Inscripcin de inmueble por compraventa:
Nmero 5.
Allan Valenzuela Romn, por dos mil quetzales pagados, compr a Mara Catalina Archil
a esta finca. Escritura autorizada en esta ciudad, a veinte de mayo del ao en cur
so, por el Notario Homero Gonzlez Campos, presentada hoy a las once treinta. Asie
nto 634, folio 160, Diario, 826. Guatemala, veintiuno de julio de mil noveciento
s setenta y dos. Honorarios Q 3.50 (f) Lic. Marroqun Rojas, Sello.
Inscripcin hipotecaria:
Nmero 6.
Allan Valenzuela Romn, se reconoce deudor de El Crdito Hipotecario Nacional de Gua
temala, por la suma de dos mil setecientos quetzales; plazo, veinte meses, conta
dos a partir de la techa de la escritura y pagar por medio de cuotas mensuales ni
veladas de treinta y tres quetzales cuarenta y ocho centavos. Inters, ocho por ci
ento anual. En garanta del crdito, cedible sin aviso, hipoteca esta finca. Escritu
ra autorizada en esta ciudad, a primero de abril actual, por el Notario Juan Arc
hila Cceres. Presentada hoy a las once y trece; asiento 385, folio 82. Diario 813
. Guatemala, seis de abril de mil novecientos setenta y tres, Honorarios Q 3.00.
(f) Lic. C. Marroqun Rojas.
Servidumbre de paso:

Nmero 2.
Tngase transcrita la segunda inscripcin de derechos reales de la finca matriz, rel
ativa a una servidumbre de paso de agua que soporta. Guatemala, cinco de mayo de
mil novecientos ochenta y tres. Honorarios Q 2.50. (f) Lic. Rafael Gordillo Maca
s, Sello.
Anotacin registral por embargo:
LETRA "A".
Tngase aqu transcrita la anotacin letra B de la finca matriz, relativa a un embargo d
e lo econmico coactivo. Guatemala, cinco de mayo de mil novecientos ochenta y tre
s. Honorarios, Q 2.50. (f) Lic. Rafael
Gordillo Macas, Sello.
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