UNIDAD TEMTICA 9

LA DIRECCION DE LA OBRA

MSTER UNIVERSITARIO EN GESTIN Y DISEO

DE PROYECTOS E INSTALACIONES
octubre 2014
ASIGNATURA
GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

NDICE
Pgina
OBJETIVOS. ................................................................................................................................. 3
INTRODUCCION. ......................................................................................................................... 5
9.1. ACTUACIONES DE INICIO DE LA OBRA. ................................................................. 7
9.1.1. ACTA DE REPLANTEO.......................................................................................... 7
9.1.2. MODIFICACIONES DEL PROYECTO. PROYECTO REFORMADO. ................ 8
9.1.3. PLAN DE SEGURIDAD. ...................................................................................... 9
9.1.4. COMIENZO DE LA OBRA. PRESENTACION DEL PROGRAMA DE TRABAJO.9
9.2. CONTROL TECNICO DE LA OBRA. ........................................................................ 10
9.2.1. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONTROL TECNICO DE LA OBRA.......... 10
9.2.2. ACTUACIONES DE CONTROL TECNICO DE LA OBRA. ............................... 11
9.2.3. VALORACIONES DE LA OBRA........................................................................ 13
9.3. CONTROL DE COSTES. ........................................................................................... 14
9.4. CONTROL DE TIEMPOS. .......................................................................................... 17
9.5. CONTROL DOCUMENTAL........................................................................................ 18
9.6. LAS INCIDENCIAS EN LA OBRA. ............................................................................ 20
9.6.1. INCIDENCIAS QUE AFECTAN AL CONTRATO. ............................................. 20
9.6.2. MODIFICACIONES EN LOS PROYECTOS. .................................................... 21
9.6.3. REVISION DE PRECIOS. ................................................................................. 23
9.6.4. ALTERACIONES DEL TIEMPO DE EJECUCION DE LAS OBRAS. ............... 24
9.7. LA TERMINACION DE LA OBRA. RECEPCION Y LIQUIDACIN.
RESPONSABILIDADES Y GARANTIAS............................................................................. 26
9.7.1. RECEPCIN DE LA OBRA. ................................................................................ 26
9.7.2. LIQUIDACION DE LA OBRA. .............................................................................. 26
9.7.3. PLAZO DE GARANTIA......................................................................................... 27
9.7.4. RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS. .................................................. 27
RESUMEN................................................................................................................................... 28

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OBJETIVOS.
Conocer los aspectos bsicos que el ingeniero debe seguir durante la
direccin de la obra.
Establecer un orden de los diferentes pasos que conlleva la direccin de una
obra de ingeniera
Conocer algunos aspectos prcticos de inters para realizar la direccin de
obras de ingeniera
Conocer los distintos controles y seguimientos que el ingeniero director de
obra ha de realizar durante la ejecucin de la misma

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INTRODUCCION.

Durante la ejecucin de la obra existen dos figuras de entre las que intervienen
en todo proyecto que tienen una importancia predominante, por un lado est la
empresa contratista, que ejecuta la obra, con o sin ayuda de otras empresas o
trabajadores autnomos a los que pueda haber subcontratado algunas partes
concretas de la misma, y por otro lado est el director de obra. Tambin tiene una gran
importancia en esta fase, sobre todo en lo relativo a la seguridad en la ejecucin, el
coordinador de seguridad y salud, pero es una figura que habitualmente se le
considera incluido en la propia direccin de obra.
As pues, la figura del director de obra, habitualmente el proyectista, acapara un
gran protagonismo en esta fase del proceso proyectual. A el corresponde la
interpretacin ltima del proyecto, en sus aspectos tcnicos y de calidad, con sujecin
al contrato firmado entre promotor y contratista, que debe conocer.
Tambin interviene en la marcha de la obra, en lo que se refiere a los ritmos de
ejecucin y el control de los costes de ejecucin, aunque ciertamente en estos dos
aspectos, suele estar muy supeditado a lo marcado por el contratista, que maneja sus
medios y tiempos lgicamente con el objetivo puesto en maximizar sus beneficios,
valindose por lo general de la optimizacin de medios humanos y materiales que
pueda compartir con otros proyectos en ejecucin, etc., teniendo en cuenta sus costes
de oportunidad. En este sentido, es habitual la exigencia tanto por parte del contratista
como del promotor, de una rpida y eficaz solucin de los posibles problemas tcnicos
que puedan surgir durante la ejecucin de la obra, con el objeto de no interferir en los
plazos de ejecucin pactados, y esto s que recae directamente sobre el director de la
obra, de ah la necesidad de elevada solvencia profesional, tanto tcnica como
organizativa.
Es obligacin igualmente de la direccin de la obra, el realizar un control
documental de la misma con sujecin a las normas legales, en defensa de la calidad
de la obra, del cumplimiento de la legalidad vigente, y de su propia responsabilidad.
En la presente unidad, se recogen pormenorizadamente las diferentes labores
que corresponden al director de la obra durante la ejecucin de la misma.
Los aspectos reglados de la direccin de la obra, segn la ley de contratos del
sector pblico (RDL 3/2011 de 14 de noviembre) vienen recogidos en las UT 6 y UT 7,
incluyndose aqu aquellos aspectos considerados ms generales y otros de carcter
eminentemente prctico.

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9.1.

ACTUACIONES DE INICIO DE LA OBRA.

Despus de la firma del contrato de obra, el primer paso para el inicio de la fase
de ejecucin del proyecto pasa por la firma del acta de replanteo.

9.1.1. ACTA DE REPLANTEO.

Una vez adjudicada la obra y realizada la firma del contrato, el paso siguiente y
previo a la iniciacin de las obras es la comprobacin del replanteo y en un plazo no
superior al fijado en el Pliego de condiciones particulares.
Tiene como objeto confrontar sobre el terreno el replanteo del proyecto,
efectuado previamente a la licitacin del contrato, para deducir as la viabilidad del
mismo a juicio de las partes interesadas, Promotor y Contratista y para examinar
tambin, la situacin real de los terrenos y los servicios afectados. A veces, previo a la
presentacin de la oferta de ejecucin de la obra, se procede a una comprobacin del
terreno, incluso del replanteo, con el objeto de no incurrir en errores de bulto en la
oferta realizada.
El personal encargado por el contratista, con el VB del Director de la obra
proceder, en presencia de todas las partes interesadas (el propio contratista, el
Director de obra, el promotor y el personal tcnico municipal), a efectuar la
comprobacin del replanteo, extendindose acta del resultado que ser firmado por
todas las partes interesadas. Cuando el replanteo coincide sensiblemente con el
proyecto, la obra ha de iniciarse seguidamente, empezndose a contar el plazo de
ejecucin de las obras desde el da siguiente de la firma del acta.
Los puntos ms importantes a comprobar sern:
-

Situacin definitiva de las obras.

Naturaleza de los terrenos que ocupan las obras, especialmente los que
sirvan de cimentacin de las obras de fbrica.

Variaciones necesarias en el proyecto si las hubiese.

Cambio de unidades de obra o nuevas unidades de obra, derivadas de las

variaciones en el proyecto.

Volumen definitivo de cada unidad.

Otras variaciones respecto a las condiciones del contrato, etc.

Si las variaciones previsibles son solo de volumen de unidades resultante y el

incremento o disminucin respecto a las del proyecto est dentro de los mrgenes
establecidos en los pactos realizados libremente entre empresas privadas, la iniciacin
de las obras ha de hacerse igualmente a continuacin del replanteo.
Pero en ciertos casos, como consecuencia del replanteo, aparecen dificultades
en la inmediata iniciacin de las obras por diversas causas, como pueden ser:
-

Dificultades de ocupacin de terrenos necesarios para las obras.

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Aparicin de mayores volmenes de unidades de obra.

La necesidad de variar tcnicamente algn aspecto del proyecto.

Necesidades de nuevos precios.

Si las dificultades son de ocupacin de los terrenos, el promotor debe realizar las
actuaciones necesarias para solventar el problema y al mismo tiempo conceder al
contratista la consiguiente prrroga en el plazo de ejecucin de la obra adecuada a la
paralizacin prevista. Todo ello sin perjuicio de los derechos que le conceden al
contratista las disposiciones vigentes por este tipo de paralizaciones ajenas a su
voluntad.
En los otros casos habr que redactar un proyecto reformado, previa
autorizacin y posterior aprobacin tcnica y econmica del mismo.

9.1.2.

MODIFICACIONES DEL PROYECTO. PROYECTO REFORMADO.

Como en el resto de apartados de la presente UD, el procedimiento en el caso

de proyectos de promocin pblica, est perfectamente reglado en el RDL 3/2011 de
14 de noviembre sobre contratos del sector pblico. Esta norma sirve habitualmente
de base para establecer en los pliegos de condiciones particulares del resto de
proyectos, las condiciones por las que han de regirse las situaciones en las que se
hace necesaria la realizacin de proyectos reformados, y que por lo general suelen
seguir las siguientes pautas, que en particular habrn de estar reguladas en los
mencionados pliego de condiciones particulares:
Por lo general, la necesidad de redaccin de un proyecto reformado, se da
cuando se cumple alguna de las siguientes circunstancias, o las dos al mismo tiempo:
1.- Que las variaciones en el presupuesto de ejecucin material de las obras e
instalaciones incluidas en el proyecto exceda en un determinado porcentaje sobre las
recogidas en el presupuesto del proyecto inicial. Usualmente este porcentaje se sita
en el 10% (conforme se recoge en la mencionada norma que regula los contratos del
sector pblico). No obstante, si los excesos sobre el original proyecto se deben a
elementos o partidas muy evidenciadas y definidas, y existe acuerdo entre promotor y
constructor para su ejecucin, este porcentaje puede ser superior. Cuando los excesos
se deben a muy diferentes elementos que conviene sean minuciosamente medidos y
valorados con anterioridad a su ejecucin, suele ser imprescindible la redaccin de
dicho proyecto reformado.
2.- Que los excesos en el presupuesto, aun siendo menores de los porcentajes
mencionados (incluso cabe la posibilidad de existir reducciones del presupuesto),
puedan deberse a modificaciones necesarias de algunos aspectos tcnicos de
relevancia en el proyecto, como pueden ser cambios en las tipologas estructurales
utilizadas, o en los tipos de cimentacin, o de los parmetros urbansticas que han
servido de base para la obtencin de las necesarias licencias (superficies ocupadas,
volmenes, edificabilidades, etc.) que an cumpliendo con las normas vigentes,
requieren de un nuevo acto de concesin de licencia por parte de la administracin
municipal.
Por lo que respecta al desarrollo de las obras del proyecto en estos casos,
tambin pueden darse dos circunstancias en funcin de si stas ya haban o no
comenzado cuando se detect la necesidad de redactar el proyecto reformado. Si no

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lo haban hecho, lo normal sera esperar a disponer del nuevo proyecto, y de la

actualizacin de las licencias administrativas necesarias para comenzar las obras. Si
por el contrario, las obras ya haban comenzado, se estara a las instrucciones en este
sentido por parte del director facultativo de las obras, que optar entre proseguir con la
parte de las obras que no se vean afectadas por las modificaciones introducidas sobre
el proyecto original, o por el contrario, paralizar la ejecucin en tanto no se termin
con la redaccin del reformado del proyecto y en su caso se obtengan las necesarias
autorizaciones administrativas necesarias.
Puesto que el mantenimiento de los plazos de ejecucin en los proyecto suele
ser primordial para su buen fin, es frecuente la necesidad de encontrar una solucin de
compromiso por parte de la direccin de la obra, que por un lado mantenga la
legalidad en cuanto al ajuste de lo ejecutado a las condiciones de las autorizaciones
concedidas, sin que ello retrase la marcha de la obra y los plazos marcados para su
ejecucin, de manera que se puedan ir ejecutando fases de la misma compatibles con
las modificaciones planteadas en el proyecto reformado, y que estuviesen recogidas
en los trminos de las licencias iniciales, con el objeto antes mencionado del ajuste a
las condiciones de dichas licencias. Lgicamente esto requiere tener la certeza de
ajuste de las modificaciones planteadas en el reformado a la legalidad, sobre todo en
lo que se refiere a los parmetros y condiciones urbansticas. A veces puede incluso
haberse contrastado estas nuevas condiciones del proyecto de manera verbal con el
correspondiente servicio urbanstico municipal con el objeto de confirmar el ajuste a la
legalidad del nuevo proyecto.

9.1.3. PLAN DE SEGURIDAD.

En aplicacin del Estudio de Seguridad y Salud, o en su caso, del Estudio
Bsico, el contratista elaborar un Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo, en el que
se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el
estudio o estudio bsico, en funcin del sistema de ejecucin de la obra por el
contratista.
El plan de seguridad y salud deber ser aprobado antes del inicio de la obra por
el coordinador en materia de seguridad y salud durante la obra.
En las obras para la Administracin el plan se elevar para su aprobacin por la
Administracin pblica que haya adjudicado la obra, conforme a lo recogido en la UD
anterior sobre contratos del sector pblico.
El Coordinador de Seguridad y Salud es el tcnico competente designado por el
promotor, que deber comunicar a la autoridad competente su nombramiento, y ser
el responsable durante la ejecucin de la obra de aplicar y coordinar los principios
generales de prevencin en materia de Seguridad y Salud (RD. 16271997 de 24 de
Octubre).

9.1.4. COMIENZO DE LA OBRA. PRESENTACION DEL PROGRAMA DE

TRABAJO.
Una vez realizadas las anteriores actuaciones, y obtenidos todos los permisos y
licencias administrativas previas por parte del promotor, comenzarn los trabajos de la

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obra. Previamente a stos, el contratista habr comunicar al promotor la fecha de

inicio de las obras y presentarle un programa de trabajo de las mismas.
El programa de trabajo no puede contravenir en ningn punto las clusulas del
contrato y su no presentacin puede dar motivo a la no tramitacin, por el Director, de
las certificaciones de obra.
En estudio de un programa de trabajo consta de las fases siguientes:
1. Ordenacin en partes de la obra, expresando el volumen de cada una.
2. Determinacin de los medios necesarios (personal, instalaciones,
equipos y materiales), indicando sus rendimientos medios.
3. Estimacin en das del calendario de los plazos de ejecucin.
4. Valoracin mensual y acumulada de la obra programada.
5. Grficos de las diversas actividades.

9.2.

CONTROL TECNICO DE LA OBRA.

9.2.1. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONTROL TECNICO DE LA OBRA.

Para realizar correctamente el control tcnico de la obra por parte del Director de
la misma, es muy importante que ste tenga conocimiento pormenorizado de las
condiciones del contrato de obra, firmado entre Contratista y Promotor, pues es
posible que ste albergue ciertas diferencias respecto del proyecto de ejecucin
previamente redactado, con el objeto de no dar rdenes durante la direccin de la obra
que pudieran ser contradictorias con el mismo.
En el contrato de adjudicacin de la obra deben figurar los plazos a cumplir, el
programa de obra aceptado por el Contratista y las posibles clusulas de penalizacin.
Una vez que la obra comienza, el Director de obra la vigila personalmente o por
medio de delegados o vigilantes de obra para comprobar que la ejecucin se ajusta a
lo establecido en el proyecto (y/o contrato de obra), que no se incumplen las
reglamentaciones y que la seguridad en la obra, es correcta. No obstante, para este
ltimo quehacer existir normalmente en la obra otra figura perteneciente al equipo de
direccin de obra, denominado Coordinador de seguridad y salud durante la obra,
normalmente persona diferente del propio Director de obra.
El Coordinador de seguridad y salud realizar sus propias visitas a la obra para
controlar los aspectos relacionados con la seguridad y salud de los trabajadores que
intervienen en la misma. En ciertas actividades de la misma, las que se considera que
implican riesgos especialmente graves segn el RD 1627/97, requerirn siempre de
su presencia. El citado Coordinador de seguridad y salud en la obra realizar sus
anotaciones relacionadas con la seguridad en el denominado Libro de incidencias de
seguridad (generalmente conocido como libro verde) que se ubica en la caseta de
obra junto con el Libro de rdenes de la Direccin de obra y resto de la documentacin
necesaria.
En lo referido al Director de obra, sus visitas a la obra deben ser frecuentes,
aunque no peridicas para evitar que se conozca el momento de su llegada dentro de
lo posible.

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En la visita, el Director de obra se har acompaar del representante del

Contratista que deber ir tomando nota de las sucesivas indicaciones que le haga el
tcnico. Al terminar el recorrido por la obra, en la caseta de obra se redactar en el
Libro de rdenes de la Direccin de obra, la nota con las indicaciones necesarias
dadas.
De las rdenes e incidencias se dejar constancia en el citado Libro de rdenes,
de forma que por cada visita haya al menos una hoja de rdenes.
Es muy importante lo anterior, puesto que el Libro de rdenes para el Director de
obra y el de Incidencias de seguridad para el Coordinador de s.s., puede ser el nico
documento probatorio en los Tribunales si se produce algn percance en cuya
responsabilidad pudieran participar el Director de las obras o el Coordinador de s.s.
respectivamente.
Es recomendable que el Director de obra pase revista metdicamente a las
obras siguiendo un determinado plan.
Sistemticamente se comprobar el cumplimiento del programa de obra previsto
y acordado, y en caso de no cumplimiento, se harn en primer lugar las advertencias
necesarias, y en segundo si es necesario, se aplicarn las clusulas de penalizacin si
las hay.

9.2.2.

ACTUACIONES DE CONTROL TECNICO DE LA OBRA.

El plan de visitas puede seguir cualquier orden como la relacin siguiente:
Acopios. Comprobar la calidad de todos los materiales acopiados, en
especial lo que hace referencia a aglomerantes y acero, pero tambin
materiales cermicos, ptreos, tuberas, saneamiento y sanitarios,
cerrajera y carpintera, vidriera, electricidad, pintura etc. Es importante
vigilar el correcto almacenamiento de los materiales de obra que pueden
resultar daados por una estiba improcedente en forma o lugar.
,

.'

Obras de tierra. Excavaciones. Vigilar que los taludes sean adecuados al

terreno. Que las rasantes alcanzadas en las excavaciones son las
especificadas. Cuidar que se dejen los testigos (trozos de terreno
inalterado) necesarios para asegurar la medicin posterior. Comprobar
que los productos de excavacin reciben el tratamiento previsto. Si se
producen excavaciones excesivas, aplicar el procedimiento previsto en
el Pliego de condiciones. Si no estuviese previsto, decidir lo conveniente
de acuerdo con las circunstancias del caso. En el caso de los terraplenes,
comprobar la cantera de productos y se cerciorar una vez utilizada,
que se cumple lo establecido en materia de impacto medio-ambiental. La
calidad del terrapln se controlar por su composicin cuantitativa y
cualitativa y por la compactacin alcanzada mediante la realizacin de los
ensayos necesarios que deberan venir prescritos en el Pliego de
condiciones. Si faltase tal especificacin, el Director de la obra informar
al Contratista, antes de comenzar la obra cual ser el nivel exigido y los
procedimientos de prueba.
Un caso muy particular son las ataguas que se suelen utilizar para la
construccin de puentes, presas, embalse de riego, etc. Ser preciso
contar con las autorizaciones de prstamos y con la Confederacin

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hidrogrfica correspondiente si se hace en el cauce de un ro o rambla.

Pero puede ser necesario convenir y controlar que se cumplen ciertas
medidas, con la Comisin de desembalses de ese ro. Al finalizar con el
uso de la atagua, habr que eliminarla controlando el destino de los
materiales intiles.
Cimentaciones. Comprobar que la resistencia del terreno es la adecuada.
Comprobar la profundidad y taludes de los pozos y zanjas, as como la
preparacin de los fondos. Verificar las dimensiones y solidez de los
encofrados. Comprobar las dimensiones, calidad y colocacin de las
armaduras.
Se cerciorar de que la ejecucin es correcta comprobando
dosificaciones, relacin agua-cemento, vibracin, etc. Sobre la toma de
muestra en probetas, verificar que el resultado de su ensayo es bueno.
De todas formas, aunque la obtencin de probetas, y su ensayo,
disminuye el riesgo de un fallo, no puede confiarse exclusivamente en
esta comprobacin para asegurar la calidad de una obra, toda vez que
otros elementos pueden influir decisivamente.
Si en la cimentacin se utilizasen tcnicas especiales, tales como
pilotajes o muros-pantalla, se deber extremar la vigilancia. Ser preciso
verificar la calidad de los pilotes, sus dimensiones y el hincado si son de
tal sistema o la colocacin de armaduras y el hormigonado si se hacen
"in situ".
En el caso de los muros-pantalla, habr que verificar que el grueso del
muro es uniforme y sus dimensiones y calidad adecuadas. Que lleva la
armadura prevista. En este caso son de especial importancia los
apuntalamientos y entibaciones de estas estructuras durante su
ejecucin, que habrn de estar perfectamente calculadas y aseguradas.
Que durante la ejecucin de la cimentacin, que no se producen
alteraciones en el entorno, tales como desprendimientos, agrietamiento
de edificios contiguos, rotura de conducciones, etc.
Suele ser frecuente al realizar una cimentacin, que en el vaciado o
durante el relleno o pilotaje, para prevenir accidentes o daos exteriores,
se haga una proteccin circundando a la obra, sobre todo si hay trfico
pesado en las inmediaciones. Esta proteccin debe ser tambin objeto de
cuidadoso control por parte de la direccin de las obras.
Estructura y muros resistentes de hormign. Ser necesario comprobar
primeramente los encofrados, luego la ferralla y su colocacin y
finalmente la confeccin y puesta en obra del hormign. Habr que vigilar
muy especialmente la colocacin cuidadosa y la indeformabilidad de los
moldes. Respecto de las probetas para control de calidad, se tendrn las
mismas precauciones que se aconsejaron para el hormign de cimientos.
Estructura de acero. Habr que comprobar perfiles, soldaduras o
fijaciones, protecciones antioxidantes y colocacin, as como la
proteccin pasiva contra incendios si est prevista.
Obras de albailera. La vigilancia insistir en las formas, verticalidad y
calidad de materiales. Un aspecto que se suele descuidar so pretexto de
que se cubre con los enlucidos es el correcto rejuntado de las piezas
cermicas por lo que deber vigilarse adecuadamente.
Carpinteras, cerrajera y vidriera. Se controlar la calidad de los
materiales para que sea la descrita en el proyecto, y su colocacin, as

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como las protecciones o tratamientos superficiales, pintura etc. El

acabado y limpieza de la obra terminada es especialmente importante en
este tipo de obra porque obreros poco cuidadosos pueden estropear
unos materiales de verdadera calidad.
Revestimientos. Las pinturas y los alicatados pueden sufrir deterioros si se
almacenan o se aplican o colocan indebidamente. La calidad de los
materiales debe ser inspeccionada y aceptada antes de su colocacin.
La eleccin de los revestimientos ptreos o alicatados debe ser muy
cuidadosa porque la calidad puede resultar fcilmente falseada durante la
colocacin, mediante el empleo de piezas de menor calidad o
defectuosas en lugares menos visibles.
Instalaciones. Todo el material de las instalaciones debe ser aceptado
antes de su puesta en obra, por lo que hay que pedir al Contratista que
presente muestras de lo que piensa instalar, aceptarlas y controlar
despus que lo colocado es idntico a lo que se acept.
Determinados materiales o aparatos pueden exigir su prueba en laboratorios
ajenos a la obra. Si no son laboratorios oficiales, habr que contrastar que la prueba
es correcta por lo que puede concertarse una visita para verificar los ensayos.
En otro sentido, y aunque no se trata en este caso de un aspecto puramente
tcnico de la obra, hay que hacer mencin de la importancia que tiene en las obras los
aspectos relacionados con el vandalismo y las sustracciones de materiales,
herramientas, etc., sobre todo en los ltimos aos de agravamiento de la situacin
econmica de ciertos sectores de la poblacin, y con el incremento de valor de
determinados materiales (acero, cobre, etc.) En el caso de obras de mucha
envergadura, en las que se cuenta con vigilancia nocturna y en periodos de
inactividad, esta situacin suele estar controlada, pero en otras de menor tamao, no
suele existir este control, por el coste que supone. Aqu adquiere mayor importancia la
existencia de un buen cerramiento de la obra (vallado) no solo por motivos de
seguridad y salud. Incluso, para materiales, herramientas y sobre todo en el caso de
equipos pertenecientes a instalaciones pendientes de montar, se recomienda su
ubicacin en espacios con una especial proteccin, a ser posible completamente
cerrados y bajo llave.

9.2.3. VALORACIONES DE LA OBRA.

Peridicamente, casi siempre con periodicidad mensual, la Direccin de la obra
har un repaso de lo ejecutado y una relacin valorada. Normalmente se hace en las
siguientes condiciones:
Cada relacin valorada o certificacin parcial se hace al origen, es decir de
la totalidad de lo construido desde el comienzo. El importe de la
valoracin de lo efectuado en el perodo considerado se obtiene al restar
del total, lo certificado anteriormente.
El importe de las certificaciones parciales que se abonan se considera
como cantidades entregadas a buena cuenta, o sea tiene la
consideracin de un anticipo a deducir del pago final de la obra
terminada.

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Al comenzar la obra o en cualquier otra circunstancia, el contratista puede

percibir anticipos sobre acopios realizados. Los acopios tienen entonces
la caracterstica de prenda sin desprendimiento o sea responden de la
cantidad percibida an cuando continan en poder del Contratista que no
puede retirarlos de los almacenes de la obra sin consentimiento de la
Direccin de las obras. Si los retira sin tal consentimiento, se considera
como un alzamiento de bienes.
La cantidad mxima a certificar como acopios no debe superar, por lo
general, el valor del 80% de la totalidad del material de cualquier clase
previsto en la obra ni el 80% del valor acopiado. No obstante, en el caso
de las obras de promocin privada, salvo que se haya previsto lo
contrario en el Pliego de condiciones particulares o el contrato de obra,
no suele ser frecuente la entrega de anticipos por acopios en materiales
de construccin. No ocurre lo mismo en cambio sobre los equipamientos,
instalaciones y maquinaria, sobre los que, debido a su elevado coste, es
habitual realizar anticipos por parte del Promotor incluso antes de su
depsito en obra.
El importe de los acopios debe deducirse proporcionalmente a lo
consumido, al ir efectuando las certificaciones mensuales de manera que
no queden pendientes anticipos sin amortizar una vez que se haya
abonado toda la obra a realizar con aquellos materiales. Por ejemplo: si
se trata de un acopio de cemento que se ha certificado como anticipo,
deber haberse amortizado en las certificaciones parciales una vez se
hayan terminado todas las obras de hormign y enlucidos.
La certificacin parcial de una parte de la obra no significa su aceptacin
definitiva, teniendo por lo general un carcter econmico y financiero de
la obra y no tanto tcnico en lo que se refiere a la aceptacin de la
calidad de lo ejecutado. Esta aceptacin se produce tras la inspeccin
final que debe ser lo suficientemente meticulosa.

9.3.

CONTROL DE COSTES.

El control de costes durante la ejecucin de la obra tiene una enorme

importancia en tanto que ha de procurar ajustarse lo ms posible al presupuesto del
proyecto previo. La responsabilidad sobre este control recae sobre diversas figuras de
las intervinientes en el proyecto, pero existe una diferencia fundamental relacionada
con el tipo de contrato de obra que se haya firmado entre Promotor y Contratista, es
decir entre si se trata de un contrato de ejecucin conocido como por administracin,
o si se trata de un contrato convencional bien sea a precio cerrado o cierto o por
mediciones y precios unitarios. Podramos incluir en este grupo incluso, y a estos
efectos, los contratos conocidos como de llave en mano.
En cualquiera de los casos, la figura del Director de la obra, si bien tiene su
importancia desde el punto de vista tcnico, y puede influir mediante su trabajo
diligente en la optimizacin de los costes del proyecto (y tambin sobre el
cumplimiento de los plazos de ejecucin), su influencia sobre los costes de ejecucin
est, en cambio, muy limitada, ya que no es una figura directamente vinculada por el
contrato de obra, siendo, como arriba se ha comentado, las figuras del Promotor y
generalmente el Contratista, de los que depende una adecuada gestin de dichos
costes.

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Este aspecto de la ejecucin de las obras tiene tal importancia que, por lo
general, suele ser la principal fuente de controversias entre Promotor y Contratista, en
la que es precisamente el Director de obra, la figura que a veces ejerce de
intermediario en la resolucin de conflictos que puedan surgir, limando asperezas
entre las anterior figuras.
En cualquiera de los tipos de contrato privado de obra realizado, el control real
de costos se realiza de manera muy similar, la diferencia radica en la figura que realiza
este control, as mientras en las obras ejecutadas por administracin, es el Promotor
quien controla la ejecucin d el gasto tanto de materiales como de mano de obra, para
optimizar ambos; en el resto de los casos, ser el constructor quien realiza dicho
control, en tanto que su ingreso precede de las mediciones de unidades de obra
realizadas a los precios contratados, con unas determinadas especificaciones tcnicas
y calidades, as pues, su labor, y en definitiva, su mayor o menor beneficio, estribar
en la ejecucin de dichas unidades de obra con el menor empleo de medio materiales,
humanos y equipamiento posible, todo ello sin perder de vista siempre, como
acabamos de decir, ajustado a las prescripciones tcnicas de la obra, y adems
guardando las obligadas mediadas de seguridad y salud, y respetando los plazos
convenidos.
El control de costes tiene como horizonte inicial el cumplimiento de los
presupuestos determinados en el proyecto. Con este objetivo, el primer cometido
estriba en la pronta deteccin de cualquier desviacin que pueda producirse sobre los
mismos, para lo que es recomendable realizar controles en mltiples y diferentes
momentos del proceso:
-

Previamente a la adjudicacin del proyecto

En el momento de la adjudicacin

Antes del comienzo de la obra

Durante la ejecucin de la obra, de forma continuada

Despus de su terminacin

En el primer caso, previamente a la adjudicacin del proyecto, ms bien se trata

de la deteccin de posibles errores u omisiones del mismo, que de alguna manera
habra de corregirse o, de no ser posible, incluirse en el contrato de obra.
Durante la adjudicacin se trata ms bien de un ajuste de la empresa
adjudicataria sobre los precios de proyecto, en base por lo general, a una reduccin de
sus mrgenes de beneficios, ms que a una real reduccin de costes de ejecucin,
aunque s representa una reduccin de la inversin desde el punto de vista del
Promotor.
A lo largo de todo el proceso, ms cuando ms dilatado sea ste en el tiempo, se
ir produciendo una revisin de precios para el Contratista relacionada con la inflacin,
que resulta por lo general perjudicial, al ser esta habitualmente positiva, por lo que el
cumplimiento de los plazos previstos, en este sentido, y ms aun si es posible una
reduccin de los mismos, ir en el sentido de una disminucin de los costes totales de
ejecucin de la obra para el Contratista.
El control de costes durante la ejecucin de la obra tiene varias finalidades: por
un lado el disponer de una medida real de las unidades de la obra ejecutadas que
sirva de base para la confeccin de las certificaciones parciales que el Promotor debe
ir abonando; y por otro lado el de llevar un control sobre las posibles desviaciones de
lo ejecutado realmente respecto de lo que haba proyectado o contratado. El hecho de
disponer con prontitud de estas desviaciones sobre lo proyectado y la transmisin de

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15

GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

dicha desviacin al Promotor facilita la comprensin por parte de este de dichas

desviaciones, evitando en parte posteriores malentendidos.
Tiene especial importancia para el control de costes durante la ejecucin, la
consideracin en el contrato de la ejecucin de determinadas partidas del proyecto por
el sistema de administracin. Esta circunstancia viene asociada normalmente a
partidas alzadas de los presupuesto, a veces difciles de valorar, o a partidas cuya
medicin por parte del promotor no est clara o determinada a priori (por ejemplo la
parte de una parcela que se pretende asfaltar para trnsito de vehculos en el entorno
de las construcciones, puede quedar pendiente en cuanto a su dimensin, fijando un
precio unitario, ya que adems se ejecuta por lo general al final de la obra).
Igual de importante es para el control de costes, la determinacin de los precios
contradictorios de las partidas no incluidas en el proyecto, con la mayor prontitud
posible, para lo que resulta de vital trascendencia su pronta deteccin, como en el
anterior prrafo se ha resaltado.
El continuo control de los costes durante la ejecucin y su comunicacin a la
propiedad (Promotor) evita que se produzcan sorpresas sobre el presupuesto en el
momento de la certificacin final de la obra, que a veces pueden tener consecuencias
fatales sobre las relaciones entre Promotor y Contratista, incluso con consecuencias
sobre la interposicin de pleitos, etc. As pues, el control continuo y la comunicacin
entre Contratista, Director de obra y Promotor hace a ste ltimo partcipe de las
decisiones y consecuencias de las mismas a los largo de toda la obra, evitando los
problemas en la liquidacin final de la misma.
Desde el punto de vista profesional, el bagaje adquirido por los diferentes
implicados en el proceso de ejecucin, y en especial por el Director de obra, en la
resolucin de este tipo de conflictos y situaciones, resulta del mximo inters para su
aplicacin en posteriores situaciones, que por lo general, y salvando las peculiaridades
de cada proyecto, suele tener una base de elementos y situaciones comunes muy
amplia.
Desde otro punto de vista, el del Contratista, el control de costes, como en
cualquier actividad empresarial, pero con ciertas peculiaridades propias de las
empresas constructoras, se basa por lo general en los siguientes pilares:

16

Control de precios de materiales y suministros en general, por la gestin de

diferentes suministradores y la adquisicin de grandes partidas (de
materiales comunes en diferentes obras).

Control de costes de la mano de obra, basado en los aspectos organizativos

de los diferentes equipos de trabajo, su oportunidad de utilizacin en
diferentes obras, en momentos convenientes, lo que suele requerir de una
adecuada coordinacin.

Control de costes de maquinaria y equipos, basada en un adecuado estudio

sobre la oportunidad e la compra de los mismos o su arrendamiento, as
como su amortizacin en caso de compra, mediante el empleo de diversas
obras, etc.

Control de tiempos de ejecucin, no solo para evitar posibles penalizaciones

pactadas con el Promotor sino tambin con el objeto de reducir los
denominados gastos generales, que aumentan considerablemente conforme
se prolonga la ejecucin de una obra.

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UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

9.4.

CONTROL DE TIEMPOS.

El control de tiempos en la ejecucin de la obra tiene dos repercusiones bien

diferenciadas:
- por un lado en lo que se refiere a la posible existencia de clusulas en el
contrato de obra que penalicen la demora en la ejecucin de la misma por parte del
Contratista;
- y por otro lado respecto de la repercusin que sobre los costes tienen los
posibles retrasos, tanto en el conjunto del proyecto (duracin total del proyecto) como
de cada una de las actividades en las que ste se suele descomponer.
La primera de las repercusiones es habitual en los proyectos de promocin
pblica y para su estudio y seguimiento nos remitimos a los recogido en la
correspondiente UD, mientras que es menos frecuente en los proyectos de promocin
privada, aunque por supuesto que puede definirse libremente en los contratos privados
de obra ciertas clusulas para procurar evitar el retraso en la ejecucin, sobre todo en
aquellos proyectos en los que un posible retraso puede tener unas graves
consecuencias para los promotores, de diverso tipo, pero sobre todo industriales y
agroindustriales, que han de programar sus producciones, etc. con el objeto de
satisfacer las demandas de productos de sus clientes en unas determinadas fechas, y
que stas pueden depender directamente de la puesta en funcionamiento de sus
nuevas instalaciones. En estos casos, incluso se podra hablar de indemnizaciones por
parte del contratista que no cumple sus plazos, respecto de los daos y perjuicios
ocasionados por los retrasos, o incluso, yendo ms lejos, hasta del lucro cesante que
el Promotor podran dejar de percibir por el retraso en la explotacin de su actividad,
aunque ciertamente no se trata de una situacin frecuente.
La segunda de las repercusiones recogidas est relacionada sobre todo con la
repercusin para el propio contratista o constructor, en lo que se refiere a los
aumentos de costes, sobre todo generales, que supone la prolongacin de la obra ms
all de lo previsto, en el sentido que en el anterior apartado se ha comentado.
Es habitual la utilizacin de alguna herramienta informtica para realizar el
control de tiempos durante la ejecucin de la obra, normalmente manejada por el Jefe
de obra (responsable de la obra por parte del Contratista), que suele basarse en
alguno de los mtodos conocidos como de grafos, entre los que destaca el conocido
como mtodo PERT (Program Evaluation and Review Technique), que por un lado, y
mediante la informacin de partida necesaria, nos proporciona la duracin total del
proyecto y el llamado camino crtico o secuencia de actividades crticas, cuyo
retraso ocasiona directamente el retraso del proyecto en su conjunto. El encargado del
control de tiempos en la obra, prestar especial atencin a la ejecucin de esas
actividades crticas, aunque sin perder de vista al resto de actividades, pues stas
pueden convertirse tambin en crticas tras determinados retrasos. Con este objeto, el
seguimiento de los tiempos de ejecucin de la obra habr de hacerse por lo general
diariamente, actualizando en cada momento las nuevas condiciones de la ejecucin de
cada actividad, para detectar lo antes posible los retrasos de todas las actividades y
recalcular el nuevo camino crtico, si se da esta circunstancia. Sobre el funcionamiento
del mencionado mtodo nos remitimos a la literatura especfica, no siendo objeto de
esta UD tal detalle.

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GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

9.5.

CONTROL DOCUMENTAL.

Durante la ejecucin de la obra es necesario llevar un control sobre

determinados documentos, tanto desde el punto de vista tcnico y organizativo
relacionado con el buen hacer en la gestin de la obra (aparte de lo que desde el
punto de vista del Contratista sea necesario en relacin con su propia contabilidad y la
relacin con cada uno de sus proveedores), como desde el punto de vista
reglamentario y legal, en cumplimiento de las diferentes normativas que nos puedan
exigir el disponer de ciertos documentos relacionados con el proyecto y la obra. En
este ltimo sentido podemos tomar como referencia el Anexo II sobre Documentacin
del seguimiento de la obra del RD 314/2006 de 17 de marzo del Cdigo Tcnico de la
Edificacin, referenciado en el art. 7 de dicha norma sobre Condiciones de ejecucin
de las obras, en el que se hable en particular del control de la calidad de la obra y su
repercusin en el control documental de sta.
En el mencionado Anexo II se recoge la exigencia de la siguiente
documentacin, en la que se distingue por un lado la de seguimiento de la obra, y por
el otro la de control de la obra:
1. Documentacin obligatoria de seguimiento de la obra:
a. Libro de rdenes y asistencias, en el que consignarn sus
instrucciones el Director de obra y en su caso el director de ejecucin.
b. Libro de incidencias en materia de seguridad y salud, en el que
consignar sus instrucciones el coordinador de seguridad y salud.
c. El proyecto, sus anexos y modificaciones debidamente autorizados
por el Director de obra.
d. La licencia de obras, la apertura del centro de trabajo y, en su caso,
otras autorizaciones administrativas.
e. A la finalizacin de la obra, se incluir igualmente la Certificacin final
de obra.
Cabra aadir aqu, aunque no venga recogido en el CTE, la necesidad de
disponer, habitualmente en la caseta de obra, del Plan o planes de seguridad y
salud (como traduccin/adaptacin del Estudio de seguridad y salud, del que
tambin se debera disponer copia).
Igualmente hacemos mencin a la necesidad, aunque en este caso es
incluso previa a la redaccin de propio proyecto, de disponer de un estudio
geotcnico del terreno, como base necesaria para el correcto diseo de los
elementos de cimentacin de la obra, la seleccin de los materiales a emplear,
etc.
2. Documentacin del control de la obra:
a. Documentacin de calidad de los productos empleados en la obra,
junto con instrucciones de uso y mantenimiento y las
correspondientes garantas.
Dentro de este grupo de documentacin, distinguimos por un lado la
documentacin facilitada por los diferentes fabricantes de materiales
(como certificados de fabricacin o marcas), entre los que podemos
relacionar los siguientes: materiales bsicos de construccin
(cemento, ridos, yeso, acero de diferentes tipos, ladrillos, bloques,
pavimentos, etc.), materiales de carpintera, cristalera, saneamiento,

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UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

grifera, sanitarios, revestimientos, etc. La documentacin

correspondiente a estos materiales ha de incluir su ajuste a las
normas de obligado cumplimiento de referencia (CE en su caso,
normas EN, UNE, etc.) o bien las utilizadas para su diseo y
fabricacin.
Por otro lado, est la documentacin referida a materiales cuya
fabricacin, elaboracin o puesta en obra, ha de ser testada mediante
algn tipo de ensayo de laboratorio (habitualmente laboratorio
acreditado). Este es el caso por ej. del hormign, acero para armar,
soldaduras en el acero de las estructuras metlicas, o ensayos
granulomtricos y de compactacin del terreno en zonas de relleno o
terrapln, etc.
b. Documentacin de calidad de la ejecucin de determinadas unidades
de obra, que haya podido realizar el constructor y haya sido aprobada
por la Direccin de obra.
3. Certificado final de obra:
a. En el CFO, el director de la ejecucin de la obra certificar haber
dirigido la ejecucin material de las obras y controlado cuantitativa y
cualitativamente la construccin y la calidad de lo edificado de
acuerdo con el proyecto, la documentacin tcnica que lo desarrolla y
las normas de la buena construccin.
b. El Director de la obra certificar que la ejecucin ha sido realizada
bajo su direccin, de conformidad con el proyecto objeto de licencia y
la documentacin tcnica que lo complementa, hallndose dispuesta
para su adecuada utilizacin con arreglo a las instrucciones de uso y
mantenimiento.
c. Al CFO se le unirn como anejos los siguientes documentos:
i. Descripcin de las modificaciones que, de conformidad con el
promotor, se hubiesen introducido durante la obra, haciendo
constar su compatibilidad con las condiciones de la licencia.
ii. Relacin de controles realizados durante la ejecucin y sus
resultados.
Junto con el CFO mencionado, necesario para la puesta en marcha de
proyectos relacionados con alguna actividad industrial, se hace imprescindible
la disposicin de determinados certificados de tipo parcial, correspondientes
por lo general con las diferentes instalaciones o equipos que pueda haber
incluido el proyecto, como por ej. algunas sujetas a reglamentacin de
seguridad industrial: instalaciones industriales de B.T. A.T. (lneas de alta
tensin, centros de transformacin, centros de seccionamiento y medida),
instalaciones frigorficas, instalaciones petrolferas, de almacenamiento de
lquidos corrosivos, de GLP, instalaciones de proteccin contra incendios,
instalaciones trmicas, maquinaria, etc., y otras relacionadas con los aspectos
medioambientales, como instalaciones de tratamiento de vertidos (fosas
spticas, estaciones depuradoras prefabricadas, reactores de oxidacin
biolgica, etc.) o de control de ruidos y emisiones atmosfricas. Por lo general,
las certificaciones relacionadas con las instalaciones de control medioambiental
pueden ir acompaadas por certificados realizados por laboratorio acreditado,
sobre los resultados de las diferentes emisiones (vertidos, ruidos, emisiones
atmosfricas) obtenidos tras un periodo de pruebas de la instalacin.

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19

GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

La generacin de residuos, por su parte, solo podr confirmarse tras el

funcionamiento real del proceso.
9.6.

LAS INCIDENCIAS EN LA OBRA.

Las incidencias en la obra, consideradas stas como las alteraciones producidas

en la misma fuera de su normal desarrollo, pueden resolverse de diversas formas,
siendo muy determinante en este sentido el tipo de promotor de la obra, es decir si se
trata de obras de la Administracin, o por el contrario, de obras de promocin privada.
En el primer caso, el procedimiento est perfectamente reglado por la normativa de
contratacin del sector pblico, recogida en anterior UD, mientras que en el segundo,
el procedimiento a seguir en estas situaciones queda mucho ms diluido, teniendo en
estos casos muchas importancia la figura del Director de la obra en tanto que,
mediante su saber hacer, debe intentar resolver estas situaciones, a veces limando
asperezas entre Promotor y Contratista, con el objetivo siempre de llevar a buen fin la
obra, segn, como resulta lgico, su leal saber y entender.
Como hemos comentado, es en el caso de las obras promovidas por la
Administracin, en las que el procedimiento est bien reglado, y por lo tanto nos
servir en el caso de obras de promocin privada como gua para comprender los
caminos a seguir en la resolucin de estas situaciones imprevistas.

9.6.1. INCIDENCIAS QUE AFECTAN AL CONTRATO.

Son aquellas circunstancias o acontecimientos que dan lugar a la resolucin o
modificacin de los trminos del contrato. Este nuevo contrato, refleja los cambios que
se introducen, y en el caso de las obras promovidas por la Administracin, se tramita
mediante procedimiento reglado.
Las incidencias son hechos naturales y actos humanos que repercuten
jurdicamente (retrasos en la entrega de terrenos por parte de la Administracin o del
promotor privado, incumplimiento de plazos por parte del Contratista o un terremoto
que causa daos a la obra).
Podemos hablar de dos clases de incidencias:
a) Incidencias genricas.
Se derivan, por lo general, de una diferencia en la interpretacin de alguno de los
trminos del contrato entre Promotor y Contratista, incluido lo relacionado con el
propio proyecto de construccin. Corresponde en este caso al Director de obra la
labor, ms all de la puramente tcnica, consistente en intermediar entre las
anteriores figuras para intentar alcanzar un punto de acuerdo o solucin de
compromiso, que salve la continuidad del proyecto sin necesidad de alcanzar
una indeseable fase de litigio en los tribunales que resulta siempre ms
traumtica, costosa y por supuesto ms lenta.

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UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

b) Incidencias especficas.
Se consideran incidencias especficas aquellas que, por ser habituales, suelen
estar previstas bien en las clusulas del contrato o bien en el propio Pliego de
condiciones particulares del proyecto, de manera que su resolucin aparece de alguna
manera regulada. Son las siguientes:
- Modificaciones del proyecto
-

Modificaciones o reformados de las unidades de obra

Obras accesorias o complementarias

- Revisin de precios.
- Alteraciones del tiempo de ejecucin de las obras
- Reajuste de mensualidades (certificaciones parciales)
- Suspensiones.
- Resolucin del contrato
- Cesiones y subcontratos.
- Demoras prrrogas y penalidades

9.6.2. MODIFICACIONES EN LOS PROYECTOS.

Las modificaciones en los proyectos de promocin privada por causa imputable
al Promotor, una vez realizado el contrato de obra, suelen afrontarse de comn
acuerdo entre Promotor y Contratista. Siempre que dichas modificaciones no causen
ningn perjuicio econmico grave al Contratista, no suelen requerir de indemnizacin
alguna, y por lo general, suelen ser ejecutadas por el mismo Contratista.
9.6.2.1.

Modificaciones de las unidades de obra.

Distinguiremos las siguientes modificaciones:

- Modificaciones cuantitativas
- Modificaciones cualitativas
Las modificaciones cuantitativas implican aumento, disminucin, supresin o
cambio de unas por otras de las unidades de obra existentes. Son modificaciones
cualitativas cuando aparecen nuevas unidades de obra o cuando se modifican las
caractersticas de una unidad de obra, que en definitiva significa la creacin de una
unidad de obra diferente.
En el caso de modificaciones cuantitativas, no existe ningn problema ya que
afectan a la medicin final de dichas unidades, con unos precios ya acordados. En
cambio en el caso de modificaciones cualitativas, se hace necesario el establecer unos
precios contradictorios y llegar a una cuerdo sobre los mismos para que puedan ser
ejecutadas por el mismo Contratista. En caso contrario podra incluso ejecutarse stas
por parte de otro nuevo contratista o directamente por el Promotor, pero interesa evitar

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21

GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

por todos los medios esta situacin, labor que corresponde, como en otras ocasiones
al Director de obra.

9.6.2.2.

Obras accesorias o complementarias.

Como siempre, en el caso de proyectos de promocin pblica, el procedimiento

de en estos casos est perfectamente dirigido. En cambio en el caso de proyectos de
promocin privada, este tipo de obras suelen afrontarse sin mayor problema desde el
punto de vista administrativo, de comn acuerdo entre Promotor y Contratista, siempre
que las citadas obras no contravengan o alteren las condiciones de la licencia de
obras. Como es lgico, al no estar incluidas en el contrato previo de obra, es precisa
llegar a un acuerdo en los precios de las unidades de obra, o partidas alzadas en su
caso, correspondientes a estas nuevas obras, para lo que se suele seguir un
procedimiento similar al descrito en el apartado anterior para el caso de inclusin de
nuevas unidades de obra no incluidas en el proyecto.

9.6.2.3.

Modificaciones en el documento Proyecto.

A veces, debido a ciertas modificaciones sobre un proyecto inicial, advertidas

con posterioridad al contrato de obra o durante la propia ejecucin, se hace precisa la
redaccin de un nuevo proyecto, el cual debe recoger las modificaciones necesarias
sobre el inicialmente redactado. Ya se ha visto en el apdo. 9.1.2 los motivos por los
que a veces se hace necesaria la redaccin de un proyecto reformado, y que en
ocasiones ste se redacta con carcter previo al inicio de la obra, y en otras una vez
empezada sta.
Por lo general, corresponder al Director de obra la determinacin de si las
modificaciones pueden solventarse nicamente mediante las certificaciones parciales
y final de la obra, o por el contrario, si es necesaria la redaccin de un Proyecto
Reformado.
Existen otras denominaciones relativas a modificaciones del proyecto original,
que proceden habitualmente de la literatura de las normas de contratos pblicos, como
Proyecto modificado, cuando las modificaciones se realizan previamente a la
contratacin de la obra, reservndose la denominacin de Proyecto Reformado para
cuando ste se redacta una vez firmado el contrato de obra entre Promotor y
Contratista. Existe adems el denominado Proyecto de terminacin de obra, cuando
tras producirse una resolucin o rescisin de un contrato de obra, estando sta sin
concluir, ha de volverse a contratar el resto de obra pendiente para alcanzar su
terminacin. En este caso, como es lgico, solo se incluirn los elementos y partidas
pendientes de ejecutar.
Desde le punto de vista documental, tanto el proyecto Modificado o Reformado,
pueden incluir en exclusiva aquellas partes del proyecto que se ven afectadas por las
modificaciones incluidas, de manera que han de ir acompaados por el proyecto
original. Los documentos del proyecto no afectados por las modificaciones pueden
obviarse, hacindose referencia a los correspondientes del proyecto original, aunque a
veces, puede resultar ms prctica la redaccin de un nuevo proyecto completo,
incluyendo las modificaciones, y con el presupuesto completo modificado, lgicamente
deben encabezarse por las justificaciones que avalan las modificaciones incorporadas.

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UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

Los motivos que, en la promocin privada y por lo general, pueden determinar la

necesidad de la redaccin de un Proyecto Reformado, son tres:
-

Variaciones en el presupuesto global, por encima de un determinado

porcentaje que suele estar por encima del 10%

Modificaciones consideradas de importancia sobre el proyecto original,

como pueden ser las de tipo estructural, que afecten a la seguridad, a
la finalidad del proyecto, etc.

Modificaciones que pueden alterar las condiciones de la licencia de

obras, en cuyo caso ser necesario, adems de la redaccin del
Proyecto Reformado, obtener una nueva licencia de obra.

En cualquier caso, aunque las modificaciones introducidas no contravengan los

trminos de la licencia de obras, habr de tramitarse administrativamente el nuevo
proyecto, siendo adjuntada copia al expediente municipal de licencia y dems
documentacin que por la Administracin pueda ser requerida, sobre todo a los
efectos de emisin de la correspondiente liquidacin complementaria de tasas e
impuestos (ICIO, etc.)
9.6.2.4.

Precios contradictorios.

Cuando se juzgue necesario emplear materiales o ejecutar unidades de obra que

no figuren en el proyecto, el director de la obra realizar una propuesta sobre los
nuevos precios seguir el siguiente procedimiento:
a) Cuando resulten de aplicacin los costes elementales fijados en la justificacin
o descomposicin de los precios unitarios que figuran en el proyecto aprobado, su
clculo se basar en estos precios
b) De no existir precios en el proyecto en los que basarnos, el Director de obra
realizar la valoracin de las nuevas unidades de obra basndose en los precios de
mercado de la zona, tanto de materiales, mano de obra y maquinaria que compongan
dichas unidades. Esta propuesta, con la aceptacin del Promotor, habr de ser
trasladada al Contratista que podr discutir con la direccin de la obra en caso de no
estar conforme con alguna de sus trminos.
Si finalmente se llega a un acuerdo, como es de esperar, dichos precios han de
ser firmados por los tres agentes (Promotor, Contratista y Director de obra), pasando a
formar parte del contrato de obra. Si adems se ha redactado un Proyecto Reformado
que incluye las modificaciones del proyecto inicial, estos precios contradictorias de las
nuevas unidades de obra, habrn de ser incorporados a dicho Proyecto Reformado.

9.6.3. REVISION DE PRECIOS.

Nuevamente hay que decir que se trata de una situacin perfectamente regulado
en los contratos del sector pblico, en los que, adems suele ser bastante frecuente
una duracin prolongada de ciertas obras pblicas, etc. En el caso de los contratos
sobre proyectos de promocin privada, va a depender de la duracin prevista de la
ejecucin el considerar, tanto en los pliegos de condiciones del proyecto como en las
clusulas del contrato de obra, alguna indicacin sobre la revisin de los precios de las
unidades de obra incluidas en el proyecto.

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23

GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

Cuando se incluyen dichas clusulas, stas se deben a las posibles variaciones

de los precios como consecuencia de la inflacin, con el paso del tiempo, de
materiales, mano de obra, maquinaria y equipos, etc., tanto al alza como a la baja, que
ocasionan sobre el contratista las necesarias correcciones en sus costes de
produccin, y que se reconoce que necesariamente ha de repercutir al promotor de la
obra.
La revisin de precios se basa en la teora del riesgo imprevisible y con ello se
pretende prevenir los efectos de la inflacin antes de que stos se produzcan.
Cuando se conviene la inclusin de la revisin de precios en el contrato de obra
entre Promotor y Contratista, se ha de definir la frmula en que stos han de alterarse
con el tiempo. Pueden acordarse para ello diversas frmulas, o remitirse a los ndices
y frmulas utilizadas por la propia Administracin para las obras del sector pblico, que
son pblicas por diferentes organismos pblicos.
Por lo general se trata de frmulas de tipo polinmico de primer grado, que
reflejan la participacin en el precio del contrato de la mano de obra y de los
elementos bsicos que integran los distintos tipos de obras, utilizndose diferentes
frmulas en funcin del grupo en que se incluya cada unidad de obra (estructuras,
cimentaciones, obras de fbrica, cubiertas, etc.) En las frmulas se incluyen diferentes
ndices correspondientes los distintos elementos bsicos que integran la unidad de
obra (mano de obra, energa, cemento, etc.), y sus valores tanto en el momento de la
firma del contrato y en el de la revisin de precios realizada.
Los coeficientes de las frmulas representan la proporcin en cada uno de esos
componentes participan en la configuracin de ese grupo de unidades de obra, por
trmino medio.
La revisin de precios en los contratos privados de obra se aplicar conforme a
loa anteriormente expuesto, a partir de la fecha en que por ambas partes se haya
acordado que debe aplicarse dicha revisin.

9.6.4. ALTERACIONES DEL TIEMPO DE EJECUCION DE LAS OBRAS.

Consideracin aparte de los casos de proyecto de promocin pblica, en el
sector privado, las alteraciones en el tiempo de ejecucin del contrato de obra suele
producirse por demoras en la terminacin de la obra por lo general imputable al
Contratista. Pueden darse otras situaciones como la no disponibilidad de terrenos
(imputable al Promotor), o las llamadas causas de fuerza mayor (inundaciones,
terremotos, etc.) en cualquier caso no imputable al Contratista, pero estos son casos
mucho ms infrecuentes.
Tambin se originan demoras por la aparicin de imprevistos en algunos
proyectos que, en principio resultara muy difcil de preveer por parte del proyectista.
La aparicin de condiciones en el terreno de cimentacin poco frecuentes a
pesar de haberse realizado el correspondiente estudio geotcnico (corrientes
subterrneas de aguas, o terrenos fangosos en localizaciones puntuales, etc.) entran
dentro de estos casos, como la necesidad de consolidar en mayor medida los terrenos
colindantes que puedan verse afectados por nuestra obra.
El encuentro de instalaciones de servicios pblicos o comunitarios a travs de la
parcela afectada por el proyecto (instalaciones enterradas de gas o electricidad, o

24

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UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

redes de riego tradiciones de comunidades de regantes, que corresponde mantener),

suele ser otro motivo de retraso en la ejecucin del proyecto.
Tambin la obtencin de determinadas autorizaciones administrativas que
podemos considerar de menor importancia en comparacin con la principal licencia de
obra, pero que, para alguna parte concreta de la obra se hace imprescindible
(autorizaciones administrativas para lneas de AT, para instalaciones de depuracin,
paso de cauces pblicos u obras ejecutadas en las proximidades de carreteras
incluidas en las zonas de afeccin de las mismas segn la correspondiente normativa)
pueden retrasar el transcurso de la obra y convertirse en crticas en la programacin
de la misma.
En proyectos de rehabilitacin, en los que resulta muy difcil, por no decir
imposible, hacer una previsin precisa sobre determinadas actuaciones de tipo
estructural, etc., hasta que no se realiza durante la obra una exposicin cierta de las
condiciones del edificio (a pesar de haberse podido efectuar previamente catas o
sondeos en este sentido), pueden producirse retrasos, adems de fuertes
sobrecostes, debidos a la necesidad de acometer actuaciones no previstas a priori.
Estas situaciones han de ser muy bien delimitadas en el contrato de obra entre
Promotor y Contratista, para evitar malos entendidos y situaciones indeseables o
indefinidas en las que a veces se termina litigando y generando unos retrasos
desproporcionados.
Aparte de las anteriores situaciones especficas que suelen originar retrasos en
la duracin de la ejecucin de un proyecto, existen retrasos originados de forma
genrica que suelen ir asociados a un control laxo de la programacin de la obra por
parte del Contratista, aunque generalmente la prolongacin de las obras siempre va en
detrimento de sus beneficios. No obstante, la gestin conjunta de medios por parte de
los constructores en diversas contratas, junto con otros motivos, hace que se puedan
producir retrasos concretos en alguna de sus obras.
Los retrasos debidos a est ltimo grupo de motivos denominados genricos,
mientras no supere ciertos lmites insoportables para el Promotor y si vienen siendo
asumidos por ste de manera tcita a lo largo de la obra, no suele ser motivo de
disputa. Por el contrario, si son en exceso prolongados o afectan a las previsiones
productivas o empresariales del Promotor, pueden provocar la imposicin de
penalidades que deberan estar recogidas en el contrato de obra.
Por ltimo, puede ocurrir que durante la ejecucin de la obra, se produzcan
impagos por parte del Promotor de alguna o algunas de las certificaciones parciales
que se hayan acordado en el contrato, lo cual puede derivar en retrasos en la
ejecucin por parte del Contratista, que a veces no tienen porque ser intencionados en
forma de presin al Promotor, sino que pueden reducir la liquidez necesaria en el
constructor para pagar a sus trabajadores y proveedores y as proseguir con la obra.
Si los impagos por parte del Promotor perduran, se puede llegar a la suspensin
de la obra por parte del Contratista, en las condiciones prevista en el contrato de obra,
y reclamar el pago de las obras ejecutadas y materiales puestos en obra, incluso
solicitar la indemnizacin por daos y perjuicios si se considera perjudicado por este
hecho. Del mismo modo puede solicitarse por parte del Promotor la suspensin de la
obra si se han generado retrasos en la misma en las condiciones recogidas en el
contrato, o bien si la ejecucin no responde a las prescripciones del proyecto y
contrato, para lo que se precisar el correspondiente informe sobre el incumplimiento
de dichas prescripciones tcnicas y de calidad por parte del Director de obra, y la
reiterada negativa del Contratista a rehacer las unidades de obras mal ejecutadas.

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25

GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

9.7.

LA TERMINACION DE LA OBRA.
RESPONSABILIDADES Y GARANTIAS.

RECEPCION

LIQUIDACIN.

Se considera que la obra correspondiente a un proyecto ha terminado cuando se

han ejecutado todas las unidades de obra previstas en el proyecto y sta se encuentra
lista para ejercer la funcin para la que ha sido concebida. No obstante, desde el punto
de vista formal y administrativo y legal, es preciso realizar una serie de actuaciones
para que el proceso se pueda considerar cerrado. En este mbito se incluye la
denominada recepcin de la obra, la certificacin final de obra y liquidacin, el
establecimiento de plazos de garanta y la devolucin de las fianzas impuestas en su
caso.
9.7.1. RECEPCIN DE LA OBRA.
Una vez terminada la obra, con el visto bueno del Director de obra, se comunica
al Promotor por parte del Contratista, la disposicin de la obra para ser entregada,
fijndose una fecha para tal acto. En el da acordado, que no debe demorarse en
exceso desde la terminacin real de la obra, se realizar la recepcin provisional de la
obra. Desde este momento empieza a contar el periodo de garanta de la misma.
Si antes de la recepcin provisional de la obra hubiese alguna objecin desde el
punto de vista tcnico por parte del Director de la obra, se conceder al Contratista un
periodo para subsanar dichas objeciones o defectos, para concretar despus fecha
para la citada recepcin provisional. Las discrepancias en este punto entre Contratista
y direccin de obra, hacen imposible la recepcin y solo pueden resolverse en tribunal,
originando la resolucin del contrato, no estando obligado el Promotor a recibir una
obra sin certificar por el Director de la misma.
Si la obra se recibe provisionalmente, suele ser habitual el plazo de un ao de
garanta, tras el cual, si no se han detectado imperfecciones o deterioros, puede
realizarse la recepcin definitiva de la obra por parte del promotor, con el final de las
garantas, si bien existen otras responsabilidades derivadas de la legislacin vigente
en el mbito de la construccin.
Si en el periodo del ao de garanta, se observase algn desperfecto o deterioro
en lo construido, el Contratista est obligado a su subsanacin con cargo a la
mencionada garanta.
9.7.2. LIQUIDACION DE LA OBRA.
La liquidacin de la obra es un documento mediante el cual se constata,
especifica y valora la obra realmente ejecutada, fijndose un saldo econmico a favor
o en contra del Contratista. Dicho documento contar de Memoria, mediciones,
revisin de precios si los hay, y acta de recepcin de la obra, que han de firmar
Contratista y Director de obra.
El Director de obra realizar una medicin de la obra completa en presencia del
Contratista, sobre lo realmente ejecutado, para lo que puede valerse de
documentacin ya existente sobre la obra, como el acta de replanteo inicial, las
mediciones correspondientes a certificaciones parciales de obra, libro de rdenes, etc.

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UNIDAD 9. LA DIRECCION DE LA OBRA

En base a esa medicin general y de los precios contratados y contradictorios

acordados durante la obra, y sus revisiones si han tenido lugar, el Director de obra
realizar una relacin valorada de la obra completa terminada.
Realizada la relacin valorada del conjunto de la obra, el Director de obra podr
emitir el certificado final de obra y la liquidacin de la misma. En dicha liquidacin, se
deducirn, de la anterior relacin valorada, las valoraciones correspondientes a las
certificaciones parciales que con anterioridad se hayan podido ir realizando sobre lo
ejecutado, y que por lo general, el Promotor habr ido satisfaciendo al Contratista, con
lo que dicha diferencia se corresponder con lo realmente adeudado por parte del
Promotor al Contratista al momento de finalizar la obra, aparte garantas, etc.
9.7.3. PLAZO DE GARANTIA.
Durante el periodo de garanta, establecido entre la recepcin provisional de la
obra y la definitiva, como se ha comentado en el apartado correspondiente, el
Contratista cuidar de la conservacin de la obra, a no ser que se haya acordado en
contra en el contrato de obra. Adems responder de los daos o deterioros que
puedan aparecer, a no ser que estos se deban a un mal uso de las instalaciones por
parte del Promotor, si este a asumido la posesin y uso de la obra.
Como tambin se ha comentado con anterioridad, este plazo suele ser no inferior
a un ao, dependiendo de las condiciones pactadas en el contrato de obra. A su
terminacin, el Director de la obra redactar informe sobre el estado de las mismas,
que si es favorable, servir de base para la devolucin o cancelacin de las garantas
y en su caso, para la liquidacin final si existiese algo pendiente. En caso de informe
desfavorable, se dar un plazo al Contratista para la subsanacin con cargo a la
garanta, que ser devuelta una vez se obtenga el VB del Director de obra.
9.7.4. RESPONSABILIDAD POR VICIOS OCULTOS.
Cumplido el plazo de garanta, tras la fecha de la recepcin definitiva de la obra,
queda extinguida la responsabilidad del Contratista con cargo a dicha garanta, con lo
que sta ha de ser devuelta o cancelada.
Si posteriormente la obra se arruina debido a la aparicin de vicios ocultos de la
construccin en el momento de la recepcin de la obra, por no cumplir las condiciones
de ejecucin o calidad fijadas en el contrato, el Contratista est obligado a responder
por los daos y perjuicios debidos a dichos vicios ocultos. Si se trata de una obra de
promocin pblica, esta responsabilidad se prolonga durante 15 aos despus de
terminada la obra.
En el caso de obras de promocin privada, se estar a lo dispuesto en la Ley
38/1999 de Ordenacin de la edificacin, que establece para los agentes que
intervienen en la edificacin los siguientes plazos de responsabilidad civil:
-

10 aos para elementos estructurales que comprometan la estabilidad

del edificio

3 aos para los daos materiales que ocasionen incumplimiento de los

requisitos de habitabilidad

1 ao para los elementos de terminacin y acabado de las obras

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GESTION Y DIRECCION DE PROYECTOS

RESUMEN.
En este tema se ha realizado un repaso de los aspectos ms relevantes
relacionados con la ejecucin material de los proyectos, comenzando por las
actuaciones previas al inicio de la obra hasta la consideracin de las
responsabilidades establecidas sobre lo ejecutado al finalizar la obra, pasando por
supuesto, por las actuaciones llevadas a cabo por el Director de obra relacionadas con
el seguimiento de la obra en sus diferentes facetas: control tcnico, documental,
control de tiempos de ejecucin, resolucin de incidencias y conflictos, etc.
Se ha dedicado una especial atencin a las situaciones durante la ejecucin que
se salen de las condiciones pactadas en el contrato de obra. Estas alteraciones estn
normalmente relacionadas con tres aspectos como son: las modificaciones llevadas a
cabo durante la ejecucin respecto de lo que figuraba en el proyecto, con la revisin
de los precios contratados, y con los retrasos en el tiempo de ejecucin de la obra.

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