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Instituto Superior de Engenharia, Arquitetura e Design

CURSO DE ARQUITETURA E URBANISMO

Ttulo da Disciplina: PLANEJAMENTO URBANO E REGIONAL 2 - 8. Semestre.

Prof. Msc. Estevam Otero e Profa. Renata Segalla

RESUMO DE AULA
Operaes Urbanas
Operaes urbanas consorciadas constituem um tipo especial de interveno urbanstica
voltada para a transformao estrutural de um setor da cidade. As operaes envolvem
simultaneamente: o redesenho deste setor (tanto de seu espao pblico como privado); a
combinao de investimentos privados e pblicos para sua execuo e a alterao, manejo e
transao dos direitos de uso e edificabilidade do solo e obrigaes de urbanizao.
Trata-se, portanto, de um instrumento de implementao de um projeto urbano (e no
apenas da atividade de controle urbano) para uma determinada rea da cidade, implantado por
meio de parceria entre proprietrios, poder pblico, investidores privados, moradores e usurios
permanentes.
Por meio da arrecadao das contrapartidas a serem pagas pelo empreendedor em troca
de excees, uma operao urbana deveria garantir recursos para custear intervenes de
estruturao, qualificao e melhoria das reas definidas como territrio de sua atuao.
A Operao Urbana Consorciada um dos instrumentos previstos no Estatuto da Cidade
(Lei Federal 10.257/2001 Seo X, Art 32 a 34) destinado induo do desenvolvimento
urbano:

SEO X
Das operaes urbanas consorciadas
Art. 32. Lei municipal especfica, baseada no plano diretor, poder delimitar rea para aplicao
de operaes consorciadas.
1 Considera-se operao urbana consorciada o conjunto de intervenes e medidas
coordenadas pelo Poder Pblico municipal, com a participao dos proprietrios, moradores,
usurios permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcanar em uma rea
transformaes urbansticas estruturais, melhorias sociais e a valorizao ambiental.
2 Podero ser previstas nas operaes urbanas consorciadas, entre outras medidas:

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I - a modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e

subsolo, bem como alteraes das normas edilcias, considerado o impacto ambiental delas
decorrente;
II - a regularizao de construes, reformas ou ampliaes executadas em desacordo com a
legislao vigente.
Art. 33. Da lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada constar o plano de
operao urbana consorciada, contendo, no mnimo:
I - definio da rea a ser atingida;
II - programa bsico de ocupao da rea;
III - programa de atendimento econmico e social para a populao diretamente afetada pela
operao;
IV - finalidades da operao;
V - estudo prvio de impacto de vizinhana;
VI - contrapartida a ser exigida dos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados
em funo da utilizao dos benefcios previstos nos incisos I e II do 2 do art. 32 desta Lei;
VII - forma de controle da operao, obrigatoriamente compartilhado com representao da
sociedade civil.
1 Os recursos obtidos pelo Poder Pblico municipal na forma do inciso VI deste artigo sero
aplicados exclusivamente na prpria operao urbana consorciada.
2 A partir da aprovao da lei especfica de que trata o caput, so nulas as licenas e
autorizaes a cargo do Poder Pblico municipal expedidas em desacordo com o plano de
operao urbana consorciada.
Art. 34. A lei especfica que aprovar a operao urbana consorciada poder prever a emisso
pelo Municpio de quantidade determinada de certificados de potencial adicional de construo,
que sero alienados em leilo ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessrias
prpria operao.
1 Os certificados de potencial adicional de construo sero livremente negociados, mas
conversveis em direito de construir unicamente na rea objeto da operao.
2 Apresentado pedido de licena para construir, o certificado de potencial adicional ser
utilizado no pagamento da rea de construo que supere os padres estabelecidos pela
legislao de uso e ocupao do solo, at o limite fixado pela lei especfica que aprovar a
operao urbana consorciada.

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Operaes Urbanas em So Paulo

Plano Diretor Estratgico de So Paulo (2002): localizao das operaes urbanas

vigentes (lils) e propostas no PDE 2002 (laranja).

Operao Urbana Faria Lima, So Paulo

Referncia Bibliogrfica:
SALES, Pedro Manuel Rivaben de. Operao Urbana Faria Lima: relatrio de avaliao crtica.
Disponvel em: http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/05.059/481
A Operao Urbana Faria Lima foi bem-sucedida, ao menos (ou apenas) sob o ponto de
vista imobilirio-financeiro, e sempre que comparada com as outras operaes ento vigentes.
A Operao Urbana Faria Lima apresentava, originalmente, os seguintes objetivos e
diretrizes:

prolongamento da avenida Faria Lima, conectando-a de um lado avenida Bandeirantes e

avenida Hlio Pellegrino, na Vila Olmpia, e de outro com a avenida Pedroso de Morais, no
Alto de Pinheiros: a criao de uma via paralela Marginal Pinheiros aliviaria a saturao
da rede viria da regio sudoeste;

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adensamento e ocupao do solo como forma de otimizar a utilizao da nova capacidade

infraestrutural, enfatizando a abertura de espaos pblicos diferenciados e o
remembramento de lotes, a ampliao da oferta de habitaes multifamiliares e de reas
de estacionamento;
a venda de potencial construtivo adicional: a captao dos recursos gerados pela
valorizao imobiliria da regio lindeira constituiria fonte de financiamento das obras
previstas, desonerarando o municpio.

Problemas da Operao Urbana Faria Lima

1 - Quanto concepo da operao e seus procedimentos de atuao:
a) inexistncia de projetos urbanos articulados e integrados;
b) tratamento homogneo (portanto abstrato) de partes urbanas nitidamente desiguais;
c) anlise caso-a-caso;
d) inexistncia (particularmente quando referida rea indiretamente beneficiada) de
diretrizes urbansticas e de normas de avaliao pr-fixadas;
e) fixao arbitrria, mas superestimada do estoque de potencial de construo adicional;
f) inexistncia de mecanismos de controle da sobrevalorizao do preo da terra.
2 - Quanto aos resultados obtidos
a) Concentrao espacial e especializao funcional: distores na dinmica de
transformao urbana produziram enclaves especializados e segregados:
Localizao: rea Indiretamente Beneficiada
Zona: Z2
Usos: S2/C2 e R3.01
Coeficiente de aproveitamento C.A. = 4
b) renovao urbana reduzida conformao de paisagem de edifciostorre;
c) Perda de escala;

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Operao Urbana gua Espraiada, So Paulo

Referncia Bibliogrfica:
FIX, Mariana. Parceiros da Excluso: duas histrias da construo de uma nova cidade em
So Paulo: Faria Lima e gua Espraiada. So Paulo: Boitempo, 2001.

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A Operao Urbana gua Espraiada consistiu na abertura de uma via ao longo do

crrego gua Espraiada, estabelecendo uma conexo entre a Marginal Pinheiros e a Rodovia
dos Imigrantes, para o que foram removidas diversas favelas que ocupavam reas de risco na
regio.
Avenida imobiliria: trata-se de uma das reas mais valorizadas do municpio de So
Paulo, contgua da Operao Urbana Faria Lima.
Ainda no foi concluda, sendo prevista a ligao entre a avenida j concluda e a rodovia
por meio de um tnel.

Operao Urbana gua Branca

MAGALHES JR, Jos. Operao Urbana gua Branca, reviso e proposio. Disponvel em:
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/06.066/407
A estrutura fundiria existente na rea da Operao Urbana resultante do processo de
ocupao que caracterizou a formao da regio da gua Branca: ao sul das linhas ferrovirias,
abrangendo parte dos bairros de Pompia e Perdizes, predominou o uso residencial, sobre

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quadras de traado e dimenses regulares; j ao norte das ferrovias e at a calha do rio Tiet
predominou o uso industrial, com lotes e quadras de grandes dimenses, ao lado de extensas
glebas de propriedade pblica e particular ainda hoje com baixo aproveitamento.
A regio da gua Branca teve como indutor do desenvolvimento urbano a prpria
ferrovia, sendo que, como consequncia desse fato, a ocupao ligada aos usos industriais
definiu a atual paisagem construda: depsitos, armazns e galpes industriais. Com a dinmica
da evoluo industrial conduzindo desativao das unidades existentes ao longo das ferrovias
em favor de reas maiores localizadas em regies no urbanizadas, prximas s rodovias
notadamente a partir da dcada de 60, o bairro e suas proximidades perderam importncia como
polo produtivo da cidade
A regio da gua Branca encontra-se prxima da rea central e do centro histrico da
cidade e apresenta boas condies de macro-acessibilidade em funo do sistema virio de
porte e da presena do terminal Intermodal da Barra Funda.
O plano de obras da Operao Urbana gua Branca aponta para a necessidade de
complementao e integrao do sistema virio alm da elaborao de diagnsticos que
forneam as diretrizes de reviso de projetos e implantao de obras de drenagem. A existncia
de glebas vazias ou com baixo aproveitamento - da ordem de 1.100.000 m - refora as
potencialidades de renovao urbanstica da regio. A este fato soma-se o de serem poucos os
proprietrios destas glebas e de que boa parte delas pertence ao poder pblico.

Permetro da Operao Urbana gua Branca

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Vistas areas da rea da Operao Urbana gua Branca

Apesar de sua localizao privilegiada, uma srie de obstculos prejudicou o pleno

desenvolvimento da Operao Urbana primeiramente prevista e ainda em vigor:
O zoneamento restritivo em algumas reas desestimula a ocupao - reas
exclusivamente industriais.
Problemas de drenagem fazem com que a regio sofra constantes inundaes.
As ferrovias que cortam a regio so barreiras de difcil transposio para veculos e
pedestres.
O tipo de uso e o estado de conservao dos imveis ao longo da faixa da ferrovia
induzem deteriorao do entorno.
O sistema virio interno apresenta descontinuidades que prejudicam a circulao
e
integrao dos bairros vizinhos.
Porm, a regio apresenta caractersticas que, aliadas aos mecanismos e aes
previstas neste projeto, podem propiciar as condies adequadas para a sua revalorizao e
desenvolvimento:
Proximidade com vias de circulao de alta capacidade como a Marginal Tiet, Avenida
Pacaembu, Avenida Francisco Matarazzo e Avenida Sumar, possibilitando fcil acesso
de automveis vindos de diversas regies da cidade.
Oferta de transporte de alta capacidade (trem metropolitano e metr) facilitando o
acesso do pblico de praticamente qualquer ponto da cidade e regio metropolitana.
O tramo oeste do metr comporta aumento de demanda, favorecendo o adensamento
da regio.
Proximidade com bairros de bom padro de ocupao que podem induzir a mudanas
nos padres atuais.
Existncia de grandes reas vazias ou subutilizadas.
Oferta de equipamentos de lazer e cultura de mdio e grande porte (Sesc Pompia,
Memorial da Amrica Latina, Parque Fernando Costa, PlayCenter).
O objetivo do projeto promover, atravs de uma srie de mecanismos, o
desenvolvimento da regio de modo equilibrado, dando condies para que os obstculos sejam
superados e o potencial da regio seja plenamente utilizado. Os principais aspectos a serem
observados neste processo so:

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Estabelecimento de novos padres de uso e ocupao, compatveis com as

potencialidades da regio.
Estabelecimento de diretrizes para a ocupao racional dos grandes vazios urbanos.
Melhoria e complementao do sistema de drenagem.
Alterao, ampliao e implantao de sistema virio.
Garantia de padres ambientais e paisagsticos adequados com a criao de espaos
pblicos, implantao de reas verdes e controle de permeabilidade do solo.

Concurso Bairro Novo - Situao e proposta

Plano-referncia para a Operao Urbana gua Branca - Setores

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Concurso Bairro Novo Referncia para a Operao Urbana gua Branca

Nova Luz, So Paulo

Referncia Bibliogrfica:
Projeto Nova Luz (site oficial). Disponvel em www.novaluzsp.com.br
A rea da Nova Luz est inscrita no polgono formado pelas avenidas Ipiranga, So Joo,
Duque de Caxias, rua Mau e avenida Csper Lbero, numa rea de cerca de 500 mil metros
quadrados.
A estratgia de desenvolvimento do projeto concentra-se em seis pontos:
Potencializao das atividades comerciais da rea;
Atrao de novas atividades econmicas (tecnologia, servios);
Incorporao e potencializao de atividades ligadas a cultura e entretenimento;
Ampliao do uso residencial;
Provimento de novos espaos e equipamentos pblicos de qualidade;
Qualificao ambiental e urbanstica da rea.

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Entre as melhorias de infraestrutura urbana propostas esto a abertura de praas e

espaos de convivncia pblicos, a instalao de escolas, creches, posto de sade e
equipamentos de cultura e assistncia social, a adequao do sistema de drenagem, o
alargamento de caladas, a instalao de mobilirio urbano e o plantio de rvores.

O projeto tambm viabiliza a implementao da maior Zona Especial de Interesse Social

(ZEIS) na rea central, garantindo a proviso de habitao de interesse social e de mercado
popular para cerca de 2.000 famlias.
O projeto segue a diretriz de reverso do esvaziamento populacional da regio central,
alm de promover a melhoria da qualidade dos espaos pblicos e do meio ambiente, o estmulo
s atividades de comrcio e servios e a preservao e reabilitao do patrimnio arquitetnico
nas reas subaproveitadas de urbanizao consolidada.
Proposta de implantao do projeto ao longo dos prximos quinze anos, em cinco fases
distintas.
Expectativas:

dobrar a populao residente;

Ampliar em 70 % os postos de trabalho.

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reas a transformar

Usos propostos pavimento trreo

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Usos propostos pavimentos superiores

Proposta para a Avenida Rio Branco

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Porto Maravilha, Rio de Janeiro

Referncia Bibliogrfica:
Porto Maravilha (site oficial). Disponvel em: www.portomaravilha.com.br.
A Operao Urbana Consorciada da rea de Especial Interesse Urbanstico da Regio
Porturia do Rio de Janeiro foi definida por meio da Lei Municipal 101/2009.
Sua finalidade promover a reestruturao local, por meio da ampliao, articulao e
requalificao dos espaos pblicos da regio, visando melhoria da qualidade de vida de seus
atuais e futuros moradores e sustentabilidade ambiental e socioeconmica da rea.
A rea da operao urbana apresenta uma rea de cerca de 5 milhes de metros
quadrados, delimitada pelas avenidas Presidente Vargas, Rodrigues Alves, Rio Branco, e
Francisco Bicalho.

Principais obras previstas pela operao urbana:

Construo de 4 km de tneis;
Demolio do Elevado da Perimetral (4 km);
Reurbanizao de 70 km de vias e 650.000 m de caladas;
Reconstruo de 700 km de redes de infraestrutura urbana (gua, esgoto, drenagem
obras j em execuo);
Implantao de 17 km de ciclovias;
Plantio de 15.000 rvores;

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Construo de trs novas estaes de tratamento de esgoto.

Porto do Rio situao atual

Porto do Rio proposta

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Principais objetivos da operao:

Aumento da populao de 22 mil para 100 mil habitantes em 10 anos;
Aumento da rea verde de 2,46 % para 10,96%;
Aumento de 50% na capacidade de fluxo de trfego na regio;
Reduo da poluio do ar e sonora, com a retirada da Perimetral e a reduo do
transporte pesado na regio;
Aumento da permeabilidade do solo;
Aumento da oferta e melhoria da qualidade de servios pblicos;
Transformao da regio em referncia para a cidade.

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