LA PROPIEDAD HORIZONTAL:

Definiciones de Propiedad Horizontal

Es la figura jurdica de carcter civil, consistente en el conjunto de normas que regulan
y organizan un derecho de propiedad especial, por la coexistencia de una propiedad
singular correspondiente a cada una de las unidades independientes de un edificio o
inmueble susceptible de pertenecer a diferentes propietarios y una propiedad comn de
las partes o elementos comunes en forma alcuota e indivisa, que posee caractersticas
propias que la individualizan.
En cuanto a la existencia de un derecho de propiedad privada individual y otro de
propiedad en condominio, puede afirmarse que la propiedad horizontal es una especie
de propiedad sui generis que origina una nueva figura jurdica, por tratarse de una
propiedad mixta, en la que coexiste la propiedad singular y la copropiedad. (Bonilla
Gonzlez de Jimnez, Norma Aracely, La propiedad horizontal en la ciudad de
Guatemala. pgs. 22. )
Lpez Taracena, afirma: Se ha denominado propiedad horizontal porque es una
propiedad asentada en un mismo terreno con varios pisos o planos horizontales.
Siempre se refiere a un edificio de varios niveles. El edificio est construido en forma
vertical, pero su divisin no podr ser de otra forma que horizontal, o sea en pisos o
niveles, apartamentos y habitaciones. El derecho de propiedad est limitado por planos
horizontales. 38 Lpez Taracena, Ob. Cit, pg. 22
La propiedad horizontal: Dentro del ordenamiento jurdico guatemalteco no se cuenta
con una definicin legal, sino nicamente se describen los elementos que los
legisladores consideraron necesarios para la realizacin del supuesto jurdico que
determinar existencia del rgimen de la propiedad horizontal, como lo establece el
Cdigo Civil Decreto ley 106, Artculo 528 (Artculo 18 del Decreto ley 218).- Los
distintos pisos, departamentos, habitaciones de un mismo edificio de ms de una
planta, susceptibles de aprovechamiento independiente, pueden pertenecer a

diferentes propietarios en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida

a la va pblica o a determinado espacio comn que conduzca a dicha va.

Regulacin Legal:
Cdigo Civil Decreto Ley 106 reformado por Decreto Ley 218
Dentro de ste instrumento legal, Decreto ley 106, que fue reformado por el Decreto
ley 218, determina el conjunto de normas legales que sirven de base al rgimen de
propiedad horizontal en Guatemala, desde su constitucin hasta su fenecimiento en
su caso. Esta normativa legal se encuentra fundamentada como se menciona
anteriormente en el libro segundo del Cdigo Civil, denominado:
De los bienes, de la propiedad y dems derechos reales,
Ttulo II De la propiedad
Captulo III Copropiedad
Ttulo III Propiedad horizontal.
Del Artculo 528 al Artculo 559, regulando en esta forma distintos aspectos.
Otras disposiciones relativas al rgimen en el Cdigo Civil Decreto ley 106: Dentro
del Cdigo Civil vigente se encuentran algunos Artculos fuera del libro II De los
bienes de la propiedad y dems derechos reales, ttulo II La propiedad, captulo III
Copropiedad, prrafo III Propiedad horizontal, de los que ya se ha hecho referencia
en el apartado anterior, que contienen normas que regulan algunos aspectos que
relacionan la figura de la propiedad horizontal con otras figuras jurdicas del
derecho civil, como la hipoteca y la inscripcin en el registro de la propiedad, que se
presentan a continuacin:
Libro II De los bienes, de la propiedad y dems derechos reales.
Ttulo V Derechos reales de garanta.
Captulo I, de la hipoteca.

Susceptibilidad a la hipoteca: Artculo 840. Este Artculo regula la situacin en la que

el edificio que se encuentre sometido al rgimen de propiedad horizontal puede ser
hipotecado en su totalidad, siempre que se tome esta determinacin por resolucin
unnime de todos los propietarios de las unidades del edificio. Por separado puede
ser hipotecado por el dueo del piso o finca singular o independiente. En caso de
hipotecarse todo el edificio debe determinarse la proporcin o parte de gravmenes
que se asigne a cada piso del edificio.
Otro libro del Cdigo Civil, que contiene normas relacionadas con la propiedad
horizontal es:
Libro IV Del Registro de la Propiedad.
Ttulo II, De las inscripciones especiales.
Captulo IV Registro de la Propiedad Horizontal.
Dentro de este captulo se establecen ciertas normas relativas a la inscripcin de la
propiedad horizontal, cuyo establecimiento se hace necesario, para el mejor
desenvolvimiento del rgimen y aplicacin de la legislacin relativa a la materia. A
este respecto se regul esta materia del Artculo 1195 al 1205 de este instrumento
legal.

Ley de la propiedad horizontalmente dividida Decreto nmero 1318 del

Congreso de la Repblica de Guatemala

El Decreto 1318, fue parcialmente derogado debido al reemplazo de algunas de sus

normas, por el Decreto ley 106 que contiene el Cdigo Civil de 1963 reformado por
el Decreto ley 218.
Naturaleza jurdica de la propiedad horizontal
Establecer la naturaleza jurdica de la propiedad horizontal es complicado por las
distintas teoras que existen en relacin a este tema en la doctrina del derecho y
requiere el anlisis de las mismas, junto estudio del desarrollo de la figura jurdica
dentro de los antecedentes en el ordenamiento jurdico guatemalteco. Entre las

distintas teoras que aportan lineamientos y marco terico a la institucin, se distinguen

dos grandes divisiones que se presentan a continuacin:
Teoras tradicionalistas: Que conciben a la propiedad horizontal como una figura
especial, que se ha desarrollado a partir de otra figura jurdica ya existente como la
servidumbre, copropiedad y propiedad.
Teoras modernas: Por otro lado las teoras modernas otorgan a la propiedad
horizontal, elementos y caractersticas propias que permiten su total diferenciacin con
otras instituciones del derecho civil.

Teoras tradicionalistas:
-

Teora de la servidumbre:

Esta teora consider que la propiedad horizontal era una especie de

servidumbre en la que cada dueo de las unidades independientes, era titular de
un derecho de propiedad, sobre la unidad que le perteneca por este derecho y
las partes comunes.
Crtica: Si se estudia con detenimiento la figura jurdica de propiedad horizontal
no se puede identificar con una servidumbre, por la existencia de un derecho
exclusivo sobre las unidades, que sirve a los dueos por derecho de propiedad y
no por servidumbre.
En cuanto a la copropiedad de escaleras, patios, desages y otros, tampoco
puede identificarse con la servidumbre, porque no se hace uso de ellos en virtud
de un gravamen o concesin de otro dueo; sino que esta facultad sobre los
mismos se ejerce por derecho propio obtenido de la copropiedad. Estas reas
comunes pertenecen por propiedad a los que se sirven de ella, no por gravamen
a la propiedad de otra persona. Samayoa, Ob. Cit ., pg. 19
-

Teora de la personalidad jurdica en la copropiedad:

Esta doctrina considera como un elemento caracterstico y fundamental de la

figura jurdica de la propiedad horizontal, la representacin jurdica con la cual
actan los propietarios de las unidades independientes. Sostienen que la
propiedad horizontal es una copropiedad en la que el titular del derecho es una
persona jurdica, integrada por la junta de propietarios que conforma la
personalidad jurdica que hace factible el ejercicio de derechos y obligaciones.
Samayoa Serovic, Ob. Cit. , pg. 20.
Crtica: Puede iniciarse por recordar que la junta de propietarios no acta como
titular del derecho de propiedad dentro del rgimen de propiedad horizontal, sino
nicamente en representacin de los propietarios de todas las unidades
singulares, no actan en nombre de una persona jurdica distinta. Dentro de la
legislacin guatemalteca esta junta de propietarios toma decisiones
administrativas que se ejecutan a travs del consejo de administracin, por lo
que nicamente como su denominacin lo dice, tiene el poder de decisin en los
asuntos relacionados a la administracin del inmueble. Por razones de
comodidad y mejor ejecucin el consejo de administracin delega en una
persona la representacin legal para que pueda adquirir derechos y
obligaciones; as como encargarse de ejecutar decisiones que se tomen en el
consejo de administracin.
-

Teora de la sociedad:

Sostiene que la propiedad horizontal debe ser concebida como una sociedad
voluntaria, (Martnez Cerna, Brenda Margarita, La copropiedad como
manifestacin especial de dominio , pg.12) en la que los socios integrantes
son los propietarios de la unidades singulares de un edificio y el capital no lo
representan las acciones, sino los ttulos de propiedad sobre las unidades
independientes que pertenecen exclusivamente a los propietarios y los bienes de
uso comn de los socios pero que en definitiva son propiedad de la sociedad.
Esta teora tuvo su origen en las sociedades y cooperativas dedicadas a la

construccin de edificios destinados a vivienda de sus socios en estados Unidos

de Norteamrica e Inglaterra.
Crtica: Cuando una persona adquiere una propiedad singular en un edificio
afecto al rgimen de propiedad horizontal, no lo hace con el deseo de integrar
una sociedad, porque su objetivo es adquirir un bien en propiedad que satisfaga
su necesidad de vivienda, aunque esto lo obligue a someterse a ser
copropietario de los elementos comunes. Otro elemento que hace imposible una
identificacin del rgimen de propiedad horizontal con la sociedad es el hecho de
que no es posible que dentro de los bienes parte del patrimonio de una sociedad
existan bienes que pertenecen con exclusividad a los miembros como lo sera
las unidades independientes del edificio.
-

Teora de la propiedad especial:

Esta teora centra su atencin en el derecho de propiedad individual de cada

propietario sobre su unidad independiente, aunque s reconoce especialmente
las particularidades de la propiedad horizontal que le impiden considerarse como
propiedad comn u ordinaria.
Tales particularidades son:
En la propiedad horizontal hay una coexistencia de la propiedad singular y un
derecho accesorio de copropiedad. En la propiedad nicamente existe un
derecho singular y exclusivo sobre un bien.
La propiedad horizontal se limita por los planos horizontales de cada piso o
local. La propiedad ordinaria se extiende a toda la superficie.
En la propiedad horizontal por la pluralidad de propiedades singulares, los
derechos y obligaciones son de dos clases; como propietarios privativos y los
que dependen del uso y disfrute de los elementos comunes. En la propiedad
comn nicamente existen derechos y obligaciones como propietarios privativos.
En la propiedad horizontal existen limitaciones que dependen de los derechos de
los dems propietarios de sus pisos o locales. En la propiedad ordinaria no
existen limitaciones ms que las que establezcan la ley.

Zanon Masdeu, afirma al respecto que la propiedad horizontal posee una

categora de verdadera institucin claramente definida que no ha sido creada por
el legislador, sino ha sido creada por la realidad de las cosas. Samayoa
Serovic, Ob. Cit., pg. 31.

Teoras modernas:

Dentro de las teoras desarrolladas en la doctrina jurdica de la evolucin de la

propiedad horizontal, se han aportado dos ideas principales en torno a la naturaleza
jurdica, por un lado la llamada teora monista que considera la propiedad horizontal
como una forma que surge de la evolucin de la propiedad. Por otro lado se
encuentra la teora dualista la que considera la identificacin de la propiedad
horizontal como una institucin sui gneris por existir una propiedad singular sobre
las partes privativas y una copropiedad relativa a los elementos comunes del
edificio.
-

Teora monista o unitaria:

Esta teora es llamada as por tomar como fundamento la unidad e indivisibilidad

del objeto del derecho de la propiedad horizontal, que es uno consistente en el
inmueble.
El hecho de que cada propietario sea el titular del aprovechamiento exclusivo de
su unidad independiente, es un derivado de la propiedad compartida del edificio,
cuya comunidad origina limitaciones para cada propietario en su unidad
independiente pues para la total funcionalidad de cada unidad es necesario
hacer uso de los elementos comunes. Es importante resaltar dentro de la
definicin de propiedad horizontal, el hecho de que coexisten tambin una
comunidad voluntaria en su origen; porque nadie puede obligar a otro a la
adquisicin de un bien bajo ste rgimen, es en su adquisicin voluntaria,
aunque actualmente existe desconocimiento de las normas que regulan el
rgimen y lo que implica someterse al mismo. Pero tambin es una comunidad
forzosa por su permanencia, pues no existe la posibilidad de divisin de la cosa

comn por lo que aquel que lo deseare, nicamente puede disponer de su

propiedad a travs de su posicin en la comunidad no de objeto, el edificio.
Crtica: la Teora monista, no toma en consideracin que el derecho que cada
titular tiene sobre su unidad independiente, que no es solamente un derecho de
aprovechamiento y disfrute sino tiene un verdadero rango dominical Samayoa
Serovic, Ob. Cit., pg. 34
-

Teora dualista:

Se fundamenta en la dualidad de derechos existente o la fusin de dos figuras

jurdicas como la propiedad y copropiedad, pues como se ha venido estudiando
el rgimen de propiedad horizontal est compuesto por dos derechos uno de
propiedad ordinaria sobre el piso o local y otro de copropiedad sobre los
elementos de uso comn. Le asignan al derecho de propiedad individual, un
derecho accesorio consistente en la copropiedad de los elementos comunes,
pues para ser titular del mismo, es necesario adquirir la propiedad individual.

Teora adoptada en la legislacin guatemalteca:

En el ordenamiento civil guatemalteco se ha establecido que en el rgimen de

propiedad horizontal, la titularidad sobre el piso o unidad independiente pertenece al
propietario del mismo, sin embargo al mismo tiempo hay copropiedad, de los
elementos que viabilizan o hacen posible el funcionamiento y utilizacin del edificio
sometido al rgimen de propiedad horizontal. De la misma forma se ha establecido
que estos elementos comunes deben permanecer o mantenerse en copropiedad
durante todo el rgimen, es decir que de esta forma queda establecida la indivisin
de los elementos comunes segn lo que literalmente preceptan los Artculos 553 y
554 del Cdigo Civil Decreto ley 106 presentado a continuacin:
Artculo 553.- Cada titular es dueo exclusivo de su piso y copropietario de los
elementos comunes del edificio total. Son elementos comunes adems del terreno,

las cosas necesarias para la seguridad, conservacin y servicios generales para el

uso y goce de todo el inmueble y cada planta.
Indivisin forzosa. Artculo 554.- Los elementos y partes comunes se han de
mantener en indivisin forzosa, mientras dure el rgimen de la propiedad horizontal,
siendo nulo cualquier pacto en contrario.
Se establece tambin que lo relativo a las partes privativas, se regular por las
disposiciones de la propiedad y las partes comunes, estarn normadas por las
disposiciones de la copropiedad. En conclusin, en cuanto a la naturaleza jurdica
de la propiedad horizontal es una institucin jurdica que el Cdigo Civil
guatemalteco no ha considerado una sola teora, pues podra decirse que por
encontrarse regulada en el ttulo II De la propiedad captulo III De la copropiedad se
considerara como una Forma De Propiedad Especial.

Formalidades para constituir el rgimen de propiedad horizontal:

Debe constituirse por escritura pblica, como lo establece el artculo 531 del Cdigo
Civil Decreto Ley 106.
ARTICULO 531. El rgimen de la propiedad horizontal se debe constituir por escritura
pblica, que ha de inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.
La escritura constitutiva debe contener los requisitos siguientes:
1. Declaracin del propietario o propietarios de someter a este rgimen el inmueble de
su propiedad;
2. Situacin, medidas y colindancias del terreno, as como una descripcin total del
edificio y mencin de sus servicios de agua, electricidad y cualesquiera otros de que
goce;
3. Descripcin de cada piso con los datos que sean necesarios para su identificacin;
4. El valor del inmueble y el de cada piso;
5. Descripcin de los elementos y partes comunes del edificio y de los elementos y
partes comunes limitados a las unidades independientes; y
6. Cualquier otro dato que consideren conveniente los otorgantes.

Elementos del rgimen de propiedad horizontal

Los elementos del rgimen de propiedad horizontal son circunstancias fundamentales
que hacen posible la existencia y buen funcionamiento del rgimen de propiedad
horizontal, establecidos generalmente en la doctrina y en especial en el ordenamiento
jurdico. Entre los elementos que se consideran esenciales puede mencionarse:

Los elementos privativos:

Que estn constituidos por los distintos pisos, departamentos y habitaciones del
edificio pertenecientes a los distintos propietarios, legalmente se encuentran
instituidos junto al rgimen de propiedad horizontal en el Artculo 528 del Cdigo
Civil y el Artculo 1 de la Ley de propiedad horizontalmente dividida Decreto 1318
del Congreso de la Repblica, que en la actualidad fue derogado pero regulado por
el Cdigo Civil Decreto ley 106.

Elementos comunes:

Que son todos aquellos elementos y servicios que son indispensables para la
funcionalidad de las unidades independientes, es decir tiles para la conservacin,
seguridad, para el uso y goce de todo el inmueble, por ejemplo pozos, cisterna,
ductos, muros de carga, cimientos, terreno, etc.
Otros Elementos:

Gastos comunes:

Son todos aquellos desembolsos monetarios destinados al funcionamiento,

conservacin y reparacin ordinaria y extraordinaria de las reas y cosas comunes
con el objetivo de conservar el buen funcionamiento del edificio entre los cuales se
incluyen los seguros, tasas, arbitrios e impuestos, obligacin que se encuentra
establecida en el Artculo 545 del Cdigo Civil Decreto ley 106.

Administracin:

Es el elemento funcional indispensable para la ejecucin de las funciones

administrativas del rgimen, dentro del ordenamiento civil se encuentra regulado lo
relativo a su organizacin, la forma de operar y ejecutar las disposiciones
administrativas, segn el Artculo 559, Decreto ley 106.

Seguros:

Elemento constituido por la obligacin jurdica establecida en el Cdigo Civil Artculo

552 Decreto ley 106 de asegurar el edificio en forma total contra riesgos, sin
perjuicio de los seguros particulares que deben consignarse en la respectiva
escritura de constitucin.
Sujetos que conforman el derecho de propiedad horizontal
Concretamente se refiere a los propietarios y los condminos, y para estos se pueden
definir de mejor forma cuando se establecen los derechos y obligaciones de los
mismos. De esa manera, en cuanto a los derechos, le corresponde ejercerlos cualquier
persona individual o jurdica puede tener la calidad de titular de un derecho de
propiedad horizontalmente dividida sobre un piso, departamento o habitacin, siempre
que tenga capacidad civil para ser titular de derechos y obligaciones.
Derechos y obligaciones de los propietarios
Al momento de constituir un inmueble a este rgimen se contraen derechos y
obligaciones, unos establecidos en la Ley y otros contrados por medio de reglamentos
internos. Entre los derechos y obligaciones que la ley regula estn:

En cuanto a su piso o local. Al propietario, si bien sometido a limitaciones. As

tiene una facultad de uso y disfrute limitada en cuanto las actividades a
desarrollar.
Pueden modificar sus pisos y locales, si bien cuando la reforma sea interna no
puede perjudicar a otro propietario, ni a la comunidad, ni alterar la estructura del
edificio ni su seguridad debiendo avisar previamente al representante de la
comunidad.

Tambin, pueden dividir, agrupar, segregar. Al ser dueo de una propiedad

separada sobre piso o local, puede enajenar y disponer de ella, pero sin separar
los elementos comunes; tambin puede hipotecar su piso o local.

Sus obligaciones se centran bsicamente en la realizacin de lo necesario para

el normal funcionamiento del edificio, como por ejemplo:
-

Pago de los impuestos y arbitrios que le competen a su unidad.

Pagar las cuotas que le sean asignadas para cubrir los gastos incurridos en
la administracin, utilizacin, conservacin y mantenimiento de los bienes
comunes, lo cual ha recibido el nombre de cargas o expensas comunes.

En cuanto a los elementos comunes. Tienen sobre ellos un derecho de

copropiedad que implica un uso y disfrute compartido y completado en cuanto a
las obligaciones especficas.

Caractersticas del rgimen de propiedad horizontal

De la misma forma que en su acepcin general se entiende por caractersticas aquellas
circunstancias que diferencian algo de lo comn, en el rgimen de propiedad horizontal,
son todas aquellas circunstancias o situaciones que pertenecen a la institucin o figura
jurdica y que la hacen individualizarse o diferenciarse de las dems, puede distinguirse
dos importantes que son:
-

Coexistencia de dos figuras jurdicas:

El rgimen de propiedad horizontal se caracteriza segn se ha mencionado con

anterioridad por la existencia de un derecho de propiedad especial, en el que
coexisten un derecho exclusivo sobre las unidades independientes del edificio y
un derecho de propiedad comn de todos aquellos elementos, reas o servicios
que sirven para el funcionamiento del edificio.
-

Reunin del suelo y la construccin:

El objeto de la propiedad horizontal es un bien singular constituido por una

unidad artificial compleja, con existencia real representada en la figura del
edificio. El edificio debe ser concebido como una construccin u obra de arte
levantada por la reunin de materiales en un terreno, es decir la reunin de dos
elementos: la construccin y el suelo o subsuelo que la soporta.
Extincin
En el Artculo 555 del Cdigo Civil guatemalteco, el rgimen de propiedad horizontal
puede extinguirse por resolucin expresa de los dueos de unidades singulares del
edificio, tomada con el voto de las dos terceras partes del total de propietarios

Dentro de las principales causas se encuentran:

-

Por declaracin de los propietarios; constituye la primera causa que origina la

extincin de este rgimen, es por la resolucin de los dueos de unidades
singulares del edificio, tomada con el voto de las dos terceras partes del total
de propietarios. Tambin existe la posibilidad de que si existe una minora
inconforme con esta determinacin puede adquirir las unidades singulares de
los que hayan votado por la extincin del rgimen, a efecto de mantenerlo.

Por destruccin del edificio; esta causal es lgica y muy aceptable que no
ofrece mayores discusiones, se considera por ello, una destruccin total,
cuando no se encuentre determinado expresamente en la ley y es aquella
que no permite de manera alguna la reconstruccin del edificio, o bien que
aun siendo factible la misma, sea su costo tan elevado que resulte mejor a
los diferentes propietarios construir un nuevo edificio, debiendo en todo caso,
tomar dicha determinacin las dos terceras partes del total de propietarios de
unidades independientes del edificio.

En el caso de la destruccin parcial, no implica una terminacin de la

situacin jurdica, porque cabe la posibilidad de la reparacin como una
medida conservativa, pero el problema se presenta cuando el propietario o

propietarios de la parte destruida no quieren o no pueden reconstruir su

actitud es determinante para la existencia del rgimen y se han tratado de
encontrar en doctrina la mejores soluciones, sin lograr un criterio uniforme.
(Batle Vsquez. Ob. Cit. Pg. 9.)
-

Por Concentracin; se extingue tambin por esta causa, cuando las

diferentes unidades pasan a ser propiedad de una sola persona, cualquiera
que sea su ttulo de adquisicin. Sin embargo, esta extincin no se produce
automticamente sino hasta que se inscribe en el registro, cancelando las
inscripciones de la finca matriz y de las fincas filiales, abriendo una nueva
inscripcin comn y corriente.