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PARTE I

1. Anlisis del entorno interno


1.1 Resea histrica de la empresa.
Aproximadamente hace dos aos atrs dos amigos decidieron montar un
negocio, pero tenan una duda, a que se dedicaran, uno de ellos vendi un
telfono celular por internet y se les ocurri ponerse una inmobiliaria.
Empezaron este ambicioso proyecto recorriendo las calles de Quito tomando
nmeros de los departamentos, oficinas que estuviesen en venta o en renta y
empezaron a hacer llamadas para que los dueos de dichas propiedades
acepten sus servicios a cambio de una comisin.
Al principio se les hizo difcil; caminaron mucho y algunas personas se
aprovecharon de ellos sin pagarles lo que deban, al pasar el tiempo lograron
tener su primera comisin considerable que fue de $600 dlares, y a partir de
ese momento con ese dinero fueron invirtiendo en artculos de oficina y poco a
poco armaron su negocio.
En la actualidad dan trabajo a personas allegadas a ellos, constan con una
oficina ubicada en la 6 de Diciembre y Gaspar de Villaroel y su empresa
continua creciendo alentadoramente.
1.2 Misin, visin, filosofa empresarial.
1.2.1 Misin
Somos una empresa dedicada a la comercializacin de bienes races en la
ciudad de Quito. Brindamos servicios de calidad en asesora inmobiliaria,
tcnica, jurdica y administrativa enfocndonos en la clase media, media-alta y
alta.
1.2.2 Visin
Ser una empresa lder que maneje, en el lapso de dos aos, una cartera
actualizada de 500 bienes inmuebles, un promedio de 20 000 visitas
mensuales a nuestro portal inmobiliario, y la administracin de por lo menos 10
edificios; brindando soluciones inmobiliarias para la clase social media, media
alta y alta en la ciudad de Quito.

1.2.3 Filosofa empresarial

Valores
Puntualidad
Respeto
Sinceridad
Buena presentacin
Honradez
Solidaridad
Compaerismo.
1.3 Constitucin legal
Se constituye la compaa de Responsabilidad limitada con la
denominacin CEPEDA LOPEZ CIA. LTDA., la misma que se regir por
las disposiciones de la ley de compaas, las pertinentes de la
Repblica.
El objeto social de la compaa consiste en: Los servicios generales de
Asesora inmobiliaria, comercializacin, venta de: edificios, departamentos,
oficinas, edificios de departamentos, edificios de oficinas, suites, edificios de
suites, casas, haciendas, quintas, urbanizaciones, conjuntos habitacionales,
lofts, lotes de terrenos, casas en propiedad vertical, edificios en propiedad
horizontal, edificios en propiedad vertical, bodegas, galpones, locales
industriales, locales comerciales, fincas, consultorios, parqueaderos, hoteles,
hosteras, villas, etc., toda clase de propiedades que estn catalogado dentro
de bienes races, a nivel nacional e internacional, para lo cual podrn actuar ya
sea como propietarios o intermediarios.
El capital de la Compaa es de cuatrocientos dlares ($ 400,00), dividido en
cuatrocientas (400) participaciones de un dlar ($1,00) cada una, el mismo que
se encuentra ntegramente suscrito y pagado en numerario

1.4 Estructura administrativa

1.5 Servicios que comercializa


1.5.1 Asesora inmobiliaria
1.5.1.1 Servicios cliente comprador
1.5.1.2 Servicios promotor inmobiliario
1.5.2 Administracin de edificios
1.5.3 Administracin de edificios de oficinas
1.5.4 Administracin de conjuntos residenciales
1.5.5 Administracin de centros comerciales
1.5.6 Desarrollo de proyectos inmobiliarios
1.5.7 Mudanzas
1.5.8 Ubicacin - (real state- rellocation)
1.5.9 Inversiones en bienes races
1.6 Posicionamiento

El posicionamiento de la empresa se ha dado por su crecimiento en tan pocos


aos, se denominan la cuarta corredora de bienes races ms grande de
Quito, su buen servicio, el emprendimiento y la juventud que tiene esta
empresa ha hecho que sea una de las preferidas al momento de recurrir a una
corredora de bienes races.
1.7 Anlisis de las ventas
Tabla 1.1 Ventas 2008

Tabla 1.2 Ventas 2009

Tabla 1.3 Ventas 2010

Realizamos un anlisis de ventas anuales en tres ambientes diferentes que se


pueden dar dentro del mercado inmobiliario, pesimista, realista y optimista y los
resultados fueros los siguientes:
Ambiente pesimista = $ 19,158.00
Ambiente realista = $ 29,330.00
Ambiente optimista = $

56,048.00

El ambiente optimista se acerca a nuestro objetivo de ventas para el ao 2012


lo cual es muy bueno ya que la empresa esta creciendo y va adquiriendo
mucha participacin dentro del mercado quiteo.
1.8 Anlisis de la promocin
Comunicacin o promocin masiva:
Nuestra promocin estar dada por:

Mails masivos: facebook, mails a base de datos.


Publicidad con fotos en nuestra pgina de internet a travs de un servidor
llamado vive1.com.
Publicidad a travs de prensa escrita, sobre todo en el diario El Comercio.
Mails a nuestras inmobiliarias amigas.
Publicidad en revistas inmobiliarias.
Rtulos o vallas en las propiedades en venta o renta.
Brindar un excelente servicio a nuestros clientes lo que hara que
simplemente se pase la voz.

Todo esto se llevar a cabo mediante estrategias como por: ver nuestro
segmento de mercado y enviar u mail masivo que puede ser a travs de
facebook, o en el caso de publicidad pagada por internet se investigar que
pagina web es la que ms visitan los usuarios.

1.9 Anlisis de los precios


Nuestros precios se basan en ciertos estndares que impone el mercado, sin
embargo tambin dependen de los costos y gastos de la empresa.
En cuanto a:

Venta de:

Departamentos: 3%
Casas: 4%
Oficinas: 3,5%
En cualquiera de los casos si estos se encuentran en los sectores de la
afueras de la ciudad como los valles o Ponciano se dar un aumento del
0,5%

En cuestin de renta de departamentos, casas y oficinas; se cobrar el


primer mes de arriendo. En el caso de que el bien est ubicado en las
afueras de la ciudad se cobrara un 50% extra de la renta del segundo mes.
1.10

Anlisis de la distribucin.

1.10.1 Proveedores (productores o fabricantes):


Nuestros proveedores sern todos aquellos constructores que deseen poner a
nuestra disposicin sus bienes inmuebles.
Tambin sern nuestros proveedores todas las personas naturales que estn
dispuestas a vender o rentar un bien inmueble.
Para que esto suceda tenemos a disposicin una pgina de internet con
nuestros datos como telfonos, mail, direccin, etc. Para que pongan a
disposicin todo lo que deseen comercializar a travs de nosotros
1.10.2 Consumidor final:
Todas aquellas personas, empresas, instituciones, etc que estn dispuestos a
rentar o comprar un bien inmueble a travs de nosotros

1.10.3 Aplicacin:

Los proveedores de la empresa, tanto como personas naturales, sern


contactados va telefnica o va e-mail ya sea que ellos lo hagan con
nosotros como nosotros con ellos ya que por nuestro lado tenemos
corredores buscando nuevas opciones en las calles.
Las opciones que tenga la empresa para su base de datos sern
fotografiadas para poder publicitarlas y tambin se les pedir datos exactos
de los aspectos o caractersticas generales del inmueble a sus
proveedores.
La empresa dar a conocer los inmuebles de la base de datos a travs de
publicidad de internet, mails masivos, prensa escrita, etc.
La empresa atender a sus clientes a travs de llamadas telefnicas o emails, as estar al tanto de lo que necesitan sus clientes.
En caso de que las alternativas no satisfagan a los clientes, la empresa se
contactar con corredoras amigas que facilitarn a la empresa nuevas
opciones que podran ser del agrado del cliente.
PARTE II

2. Anlisis del entorno externo


2.1 Anlisis de los competidores
Existe mucha competencia dentro del mercado inmobiliario pero son 2 los
principales competidores de Metro Cuadrado segn la investigacin de
mercados realizada, stos son:

Attis Group
Nexos

Los resultados de la investigacin de mercado han revelado que al momento


de pensar en corredoras de bienes inmuebles, los clientes mencionan 3
nombres: Attis, Nexos y Metro Cuadrado.
2.2 Hbitos de consumo del mercado meta
A travs de la investigacin realizada al mercado mete de Metro Cuadrado, la
empresa puede llegar a las siguientes conclusiones:
2.2.1 Primordialmente al momento de utilizar un servicio, la gente toma en
cuenta su calidad
2.2.2 La diferencia entre las personas que tienen y las que no casa propia, es
mnima.

2.2.3 A las personas les agrada que el personal de ventas que les atienda sea
joven.
2.2.4 Gran parte de las personas estaran dispuestas a dejar de pagar
arriendo mensualmente a cambio de empezar a pagar cuotas para un
bien propio.
2.2.5 En Quito, la gente prefiere vender su bien inmueble directamente en
lugar de hacerlo a travs de una corredora.
Los resultados en su mayora son alentadores ya que la empresa cumple con
estndares de calidad que satisfacen a los clientes, y adems gran parte de las
personas desean adquirir un bien propio lo que provocara un cambio positivo
en el mercado inmobiliario. En contra parte los resultados reflejan que a las
personas prefieren vender directamente sus bienes ya que no quieren pagar
una comisin por algo que dicen poder hacer sin ayuda.
La empresa tiene que buscar la forma de hacer que la gente se d cuenta de
que una corredora puede lograr una mejor venta ya que tiene personal que se
encarga de ello especializadamente.
2.3 Mercados meta
Personas entre 18 y 45 aos, de nivel socioeconmico medio, medio alto que
viven en los sectores centro norte, norte del Distrito Metropolitano de Quito y
Cumbay.
2.4 Ambiente Tecnolgico
La empresa cuenta una pgina web en la que se publicitan los bienes
inmuebles disponibles (casas edificios, departamentos, oficinas, haciendas,
bodegas, fincas, terrenos, locales, suites) junto con sus caractersticas, costos
y fotografas.
Adems est provista de una base de datos computarizada de los clientes
antiguos y potenciales, divididos entre los que solicitan y los que ponen a
disposicin sus bienes inmuebles.
2.5 Ambiente Econmico
Actualmente el gobierno facilita el acceso a prstamos hipotecarios, situacin
que beneficia a la empresa ya que la demanda de bienes inmuebles crece, por
lo tanto su venta es ms fcil y rpida.
El aumento de impuestos ha provocado el alza de los bienes inmuebles, ya
que en muchos casos, stos dependen de materiales importados. sta subida

de precios afecta a las corredoras ya que la gente no tiene capacidad


adquisitiva para adquirirlos.
2.6 Ambiente Demogrfico
La primera categora est conformada por personas que demandan bienes
inmuebles, se encuentran en un rango de 24 a 40 aos, pertenecen a un nivel
socio econmico medio- medio alto y buscan adquirir su bien dentro de la
ciudad de Quito especialmente en los sectores norte, centro note y Cumbay.
Actualmente estos clientes potenciales prefieren comprar casas o
departamentos y pagarlos en cuotas en lugar de pagar un arriendo, lo que
favorece a nuestra compaa.
La segunda categora est compuesta por personas que buscan vender sus
propiedades ubicadas en Quito dentro de los sectores norte, centro-norte y
Cumbay, pertenecientes a un nivel socioeconmico medio medio alto.
La mayora de estos clientes son personas pertenecientes a la tercera edad o
emigrantes.
2.7 Ambiente Poltico/Legal
La empresa cuenta con los permisos y parmetros correspondientes para
poder funcionar como corredora de bienes races, asegura a todos sus
empleados en el Instituto Ecuatoriano de Seguridad Social con todos los
beneficios de ley.
Toda su publicidad esta regulada por el municipio, pagan los respectivos
impuestos al gobierno, poseen un ruc de corredora
2.8 Ambiente Cultural
En el Ecuador todava la venta de inmuebles a travs de corredores o
inmobiliarias
no es muy comn, los propietarios prefieren venderlos
directamente, esto se da muchas veces por el porcentaje de la venta que se
pierde al momento de vender las propiedades a travs de corredores o por
desconfianza

Parte III

3. Plan de marketing
3.1 Anlisis FODA
3.1.1 Fortalezas

Recursos financieros adecuados.


Buena imagen de los compradores.
Ventajas en costos.
Mejores campaas de publicidad.
Habilidades para la innovacin de servicio.
Cualidades del servicio que se considera de alto nivel.

3.1.2 Oportunidades.
Mercado mal atendido.
Necesidad del servicio.
Servicio novedoso.
Competencia obsoleta.
Proveedores pequeos.
3.1.3 Debilidades.
Informacin inexacta.
Falta de capacitacin.
Investigacin y desarrollo inadecuado.
Mal posicionamiento de la marca en el mercado.
3.1.4 Amenazas.

Crisis inmobiliarias.
Temporadas bajas.
Cambios en la legislacin.
Amenaza de desastres naturales.
Inestabilidad poltica.
Quiebra de bancos

3.2 Misin, Visin, Filosofa Empresarial.


3.2.1 Misin
Somos una empresa dedicada a la comercializacin de bienes races en la
ciudad de Quito. Brindamos servicios de calidad en asesora inmobiliaria,

tcnica, jurdica y administrativa enfocndonos en la clase media, media-alta y


alta.
3.2.2 Visin
Ser una empresa lder que maneje, en el lapso de dos aos, una cartera
actualizada de 500 bienes inmuebles, un promedio de 20 000 visitas
mensuales a nuestro portal inmobiliario, y la administracin de por lo menos 10
edificios; brindando soluciones inmobiliarias para la clase social media, media
alta y alta en la ciudad de Quito.
3.2.3 Filosofa empresarial
Valores

Puntualidad
Respeto
Sinceridad
Buena presentacin
Honradez
Solidaridad
Compaerismo

3.3 Anlisis de la demanda


El nmero de clientes que requieren de los servicios prestados por Metro
Cuadrado, mensualmente son alrededor de 800 personas, de stas Metro
Cuadrado capta 250.
3.4 Objetivo de ventas
El objetivo de ventas realizado para la empresa Metro Cuadrado se lo realiz
mediante el mtodo de mnimos Cuadrados, con datos de las ventas
histricas desde junio del 2009 hasta junio del 2011 para saber cuanto vamos a
vender para el ao 2012.
Nuestro objetivo de ventas para el ao 2012 es de $65275.10 dlares con un
promedio de mensual de ingresos por venta de $5439.60 dlares.

Tabla 2.1 Clculo de ventas por mtodo de mnimos Cuadrados

Tabla 2.2 Clculo de pronsticos mensuales

3.5 Objetivos de Marketing


3.5.1 Objetivo general 1:
Definirnos y expandirnos en al menos tres sectores de la ciudad.
3.5.2 Objetivos especficos:
3.5.2.1 Manejar un mnimo de 35 clientes semanales.
3.5.2.2 Generar un capital mnimo de $4000 mensuales.
3.5.2.3 Crear una base de datos slida para con esto poder mostrar un
mnimo de 4 inmuebles a cada cliente.

3.5.3 Objetivo general 2:


Lograr 500 visitas y 200 recomendaciones mensuales a travs de nuestros
sitios de publicidad.

3.5.4 Objetivos especficos:


3.5.4.1 Promocionar la empresa en al menos 3 revistas inmobiliarias
importantes de la ciudad.
3.5.4.2

Promocionar la empresa mediante afiches publicitarios en varios


edificios de diversos sectores de la ciudad.

3.5.4.3

Promocionar a Metro Cuadrado va mails masivos.

3.5.4.4

Promocionar a la empresa por medio de pginas de bases de datos


de internet como facebook o twitter.

3.6 Mercado meta


Personas entre 18 y 45 aos, de nivel socioeconmico medio, medio alto que
viven en los sectores centro norte, norte del Distrito Metropolitano de Quito y
Cumbay.
3.7 Posicionamiento
Equipo de fuerza de ventas conformado por jvenes que brindan excelente
servicio.

3.8 Estrategia Genrica


La empresa Metro Cuadrado aplica una estrategia de diferenciacin de
servicio, que logra a travs de su personal de ventas joven que brinda calidad,
eficacia, y rapidez del servicio al cliente, adems del establecimiento correcto
de su mercado meta.
3.9 Estrategias de mezcla de marketing.
3.9.1 Servicio
Aplicaremos una estrategia de extensin de marca es decir dentro de unos
meses pondremos a disposicin de nuestros clientes un nuevo servicio bajo la
marca Metro Cuadrado que tiene un buen posicionamiento en el mercado.
Tenemos al marketing interno como principal estrategia ya que una buena
capacitacin y motivacin de nuestros empleados nos permite tener una
cadena de valor ms fuerte.
Una estrategia de desarrollo de mercados nos ayudar incursionar en
mercados potenciales y as incrementar tambin las posibilidades de
crecimiento e internacionalizacin.
3.9.2 Precio.
Mantener la comisin que obtenemos por venta, arriendo ya que estos
porcentajes de ganancia est establecido por el mercado.
3.9.3 Promocin.
3.9.3.1

Ventas personales

Aumentar su fuerza de ventas debido a su gran crecimiento en el mercado de


Quito.
3.9.3.2

Relaciones pblicas

Profesionalizar al departamento de Relaciones Pblicas para tener un mejor


funcionamiento al momento de tener eventos a los cuales asistimos.
3.9.3.3

Publicidad

Mails masivos: facebook, mails a base de datos.


Fotos en nuestra pgina de internet a travs de un servidor llamado
vive1.com.
Prensa escrita, sobre todo en el diario El Comercio.

Publicidad en revistas inmobiliarias.


Rtulos o vallas en las propiedades en venta o renta.

3.9.3.4

Promocin de Ventas

Establecer alianzas estratgicas con varias empresas para


promociones al momento de vender una casa o un departamento.

obtener

Colineal: tener una alianza con esta empresa para que puedan tener un
descuento presentando la factura de Metro Cuadrado.

Chevrolet: de igual manera al presentar la factura de Metro Cuadrado


existira la posibilidad de tener un accesorio adicional en la compra de un
automvil.

3.10

Cronograma

La empresa cumple con actividades permanentemente, tales como:

Buscar nuevos clientes.

Realizar trmites para la prestacin de sus servicios.

3.11

Presupuesto

El presupuesto anual de la empresa Metro Cuadrado destinada para los gastos


en publicidad, sueldos, comisiones etc., es de $26187,50 y lo detallamos a
continuacin.

Tabla 3.1 Presupuesto de la empresa.

3.12

Control

El plan se controlar mensualmente, para tener claro que estrategias se han


aplicado y la reaccin del mercado y si es necesario la correccin de errores y
la aplicacin de planes de contingencia. Su responsable ser uno de los
Presidentes Ejecutivos de la empresa Metro Cuadrado.
3.13

Plan de contingencia

3.13.1 El slido crecimiento de la empresa permite minimizar costos y a la vez


maximizar utilidades sin elevar el precio de sus servicios. Se destinar
un porcentaje de estas utilidades al estudio y correccin de estrategias
que no estn dando el resultado esperado.
3.13.2 En el caso de que el poder adquisitivo del mercado baje al igual que
nuestras ganancias la minimizacin de costos evitar prdidas.
3.13.3 Si la competencia aplica estrategias para expandir su cartera de
clientes, aplicaremos estrategias de promocin para fidelizar a nuestros
clientes.

3.13.4 Si pensamos en la expansin de mercado se tendr siempre dos nichos


previamente investigados listos para introducir nuestros servicios en
caso de que uno pueda tener complicaciones.
3.13.5 La constante investigacin e implementacin de nuevos servicios de
manera peridica nos permitir desinvertir en los servicios que hayan
quedado obsoletos y enfatizar nuestros esfuerzos en los que han tenido
ms xito.

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