La corrupcin, en su esencia, nace de la codicia.

RESUMEN CAPITULO 1
EL APETITO INMOBILIARIO
The Crown Estate, una sociedad propiedad de la corona britnica. Es una de las
mayores inmobiliarias del Reino Unido, con unos activos que llegaban en 2011
a unos 9.000 millones de euros, superando los 300 millones de euros de
beneficios anuales. Tiene propiedades por toda Inglaterra, incluidos bosques y
tierras de labor.
A principios del siglo XIX, en la Inglaterra rural, nicamente los titulares de
derechos de propiedad podan votar en las elecciones. Por aquella poca el
20% de los diputados del Parlamento eran hijos de algn par ingls, y ms del
70% de ellos se elegan por tan solo 180 seores feudales. Poco a poco, sin
embargo, las reformas que se hicieron con el transcurso del tiempo acabaron
con las prerrogativas de los nobles. As, a finales del siglo XIX no era preciso
ser propietario, bastaba con pagar 10 libras de alquiler al ao para poder votar.
Lo que daba unos cinco millones y medio de electores, siendo hombres adultos
un 40% de los votantes. Esta norma qued abolida en 1928 cuando se dio el
derecho de voto a todos los hombres y mujeres mayores de edad. Lo que no
quera decir que el derecho de propiedad fuera universal: en 1938 menos del
30% de las viviendas tenan propietario.
Al otro lado del Atlntico, en Estados Unidos, el fenmeno, sin embargo, se
comport
De manera distinta; quizs porque la Guerra Civil americana la perdieron los
aristcratas y los terratenientes. Es cierto que, antes de la Gran Depresin de
1929, a no ser que se fuera granjero, o se tuvieran propiedades inmobiliarias,
los crditos hipotecarios no eran accesibles. De ah que, menos del 40% de los
americanos tuvieran una vivienda en propiedad: lo normal eran los alquileres.
Adems, los prstamos hipotecarios eran de muy corta duracin, entre tres y
cinco aos; y no eran amortizables, es decir, se iban pagando los intereses y se
devolva el capital al final del perodo.
La Gran Depresin, sin embargo, trajo un enorme drama tambin en el sector
inmobiliario. Entre 1932 y 1933 se produjeron medio milln de embargos, y a
principios de 1934 se contabilizaban ya ms de mil diarios. Las cadas de los
precios de las viviendas fueron igualmente dramticas. En ese perodo los
precios se depreciaron ms del 20%, y por encima del 50% en las zonas
rurales. En 1933, Franklin Delano Roosevelt fue elegido trigsimo segundo
presidente de Estados Unidos. Gan las elecciones a Herbert Hoover al hilo de
la cancin entonces de moda: Happy Days Are Here Again. Fue un presidente
carismtico. Y su mujer, Eleanor, no lo fue menos: gran defensora de los

derechos civiles, lleg a ser la representante de Estados Unidos ante la

Asamblea General de la ONU. Quien influyo en la Declaracin Universal de los
Derechos Humanos en diciembre de 1948.
El New Deal trajo consigo un nuevo programa social que atenda en sus
objetivos a democratizar las propiedades. Un concepto revolucionario sin
duda. Ya no solo los ricos, sino las clases ms desfavorecidas, podran optar a
una vivienda en propiedad. Que al correr de los aos se hara universal: tener
una vivienda en propiedad era el sueo de la mayora de la gente.
ESPECULACIN INMOBILIARIA EN FLORIDA
Durante los aos veinte, antes de la llegada de Roosevelt y su poltica del New
Deal, se produjo una enorme especulacin financiera e inmobiliaria en Estados
Unidos. El estado de Florida representa en ese sentido el paradigma de la
burbuja inmobiliaria, con un pico en 1925. Muchos paralelismos se podran
hacer entre lo que pas entonces en Florida y lo que ha sucedido en algunos
pases occidentales.
En Florida se crearon nuevas zonas habitables en la regin de los Everglades,
una zona pantanosa entonces. En realidad, la prosperidad econmica de los
aos veinte, despus de terminar la Primera Guerra Mundial, sent las
condiciones de esa burbuja inmobiliaria.
La nica causa de la depresin es la prosperidad.
Una buena respuesta a los mensajes del presidente americano Coolidge,
cuando en 1928 aseguraba en el Congreso que:
Nunca hasta ahora el pas ha tenido una situacin tan satisfactoria:
tranquilidad interior, y un rcord en los aos de prosperidad.
Es la falta de oportunidad de esos polticos que viven alejados de la realidad.
Algo ciertamente comn en todas las pocas.
Muchas parcelas en la zona interior de Miami se vendan por tres y cuatro
veces su valor. Incluso especuladores conocidos, como Charles Ponzi,
inventaban lugares edificables en zonas inhabitables.
Durante 1925 en palabras de John Kenneth Galbraith el deseo de
hacerse rico sin esfuerzo qu pensamiento tan actual! llev hasta
Florida a un nmero de personas cada vez mayor. Se parcelaban
terrenos, y se sacaban playas donde no existan
Entr en el juego la Reserva Federal americana ayudando a engordar la burbuja
con su poltica de altos tipos de inters, a lo que se unieron las masivas
compras de valores en Wall Street al hilo de inconsecuentes prstamos

bancarios. Prstamos que se daban con enorme facilidad: bastaba aportar un

10% de capital para obtener crditos por el 90% restante; algo muy comn
tambin hace pocos aos, tanto en Europa como en Estados Unidos. Prstamos
que se dedicaban a la especulacin inmobiliaria y a la compra de acciones en
Wall Street, donde los valores suban como la espuma al igual que los activos
inmobiliarios. La historia como se puede ver, se repite. La confluencia entre los
errores (y tambin corrupciones) del poder poltico en convencia con intereses
econmicos particulares que buscaban un enriquecimiento rpido y sin
esfuerzo.

LA POLTICA DEL NEW DEAL

El primer Gobierno de Roosevelt trat de impulsar polticas sociales
concentrndose en proporcionar viviendas a aquellos que no disponan de
bienes y vivan malamente en chabolas. Era el antdoto contra una revolucin
socialista en ciernes. El Ministerio de Obras Pblicas fue el primero en
reaccionar dedicando un 15% de su presupuesto a viviendas baratas. En
paralelo, se abri un mercado hipotecario con condiciones muy asumibles para
facilitar el acceso al crdito. De ello se ocup en primera instancia un nuevo
banco federal, la Home Owners Loan Corporation, que daba prstamos
hipotecarios a pagar en 15 aos.
Otra novedad de la Administracin Roosevelt vino de la mano del Ministerio de
la Vivienda (la Federal Housing Administration) que, para estimular los
prstamos en el largo plazo (hasta veinte aos), ofreca garantas por el 80%
del valor de la vivienda. Un hecho que ayud a la creacin en 1938 de un
mercado secundario de hipotecas. Su nombre es bien conocido tambin en
nuestros das: Fannie Mae, la Federal National Mortgage Association. Una
organizacin que emita obligaciones hipotecarias, es decir, ttulos de renta fija
que se utilizaban para la recompra de prstamos otorgados por las cajas
locales.
En 1968 Fannie Mae se separ en dos entidades. Eran los tiempos del
presidente Lyndon B. Johnson, del movimiento hippie, del Ku Klux Klan y de la
cuerra de Vietnam.
Fannie Mae se transform en una empresa privada con garantas del Estado.
Adems, dos aos despus, en 1970, ya en poca del presidente Nixon, se cre
otra nueva entidad pblica: Freddie Mac, la Federal Home Loan Mortgage
Corporation, que entraba a competir en el mercado secundario de las
hipotecas. Su primer objetivo: bajar los intereses de estas.
Las hipotecas se convierten en productos financieros

Los problemas actuales y la crisis financiera que an persiste no empezaron

con las hipotecas subprime. Mucho antes, como hemos visto, el Gobierno
americano haba promovido ya un mercado secundario de hipotecas para
gentes con menos recursos econmicos que, adems, ofreca garantas sobre
los prstamos en ciertas condiciones.
Como es casi recurrente, la fiebre inmobiliaria en Estados Unidos se desat de
nuevo hacia finales de los aos setenta. Nadie se acordaba ya de las penurias
pasadas en los aos treinta. Y de la misma forma que entonces, terrenos que
se compraban por pocos millones de dlares se vendan das despus por
decenas de millones. Estados como Texas cambiaron su faz de manera abrupta
y sin control. Hechos que, casi al mismo tiempo e incluso antes, haban
aparecido tambin en Europa.
A mitad de los aos ochenta, cientos de cajas locales de Estados Unidos
entraron en bancarrota y cerraron. Miles de personas fueron perseguidas por
diversos delitos econmicos, y el coste de la crisis inmobiliaria de entonces se
llev all un 3% del PIB,
Y es aqu donde aparece por primera vez la malsana combinacin entre los
productos financieros y las hipotecas.
Con la debacle de las cajas americanas, y la cada definitiva de la poltica del
New Deal, un banco de inversiones de Nueva York, Salomon Brothers, entr en
accin a principios de los aos ochenta saliendo a comprar paquetes de
hipotecas de aquellas cajas que pretendan refinanciar sus prstamos para
mejorar su solvencia.
Se procedi a reagrupar un nmero de ttulos hipotecarios y aportarlos como
garanta de nuevas hipotecas que se soportaban con garantas del Estado. Con
ello naca una nueva era: la ingeniera financiera basada en la titulizacin de
crditos. Pues seguan existiendo las garantas del Estado mediante sus
conocidos instrumentos: Fannie Mae, Ginnie Mae y Freddie Mac.
Entre 1980 y 2007 el volumen de dichos ttulos pas de los 200 millones de
dlares a los 4 billones. Y si en 1980 solo el 10% del mercado inmobiliario
estaba titulizado, en 2007 llegaba al 60%. Titulizacin conocida tambin
como securitizacin, un trmino que encerraba tras de s un arcano
financiero incomprensible para muchos inversores que caan en sus redes al
hilo del pago de unos intereses muy atractivos.
De esta manera, se abra un inmenso campo para hacerse rico: promover la
construccin de viviendas y usar los prstamos hipotecarios como productos
financieros de altas remuneraciones, con respaldo de las garantas del Estado.
Solo un dato: aquellas personas que hubieran invertido en el mercado

inmobiliario americano a finales de los aos ochenta, habran triplicado el valor

de la inversin veinte aos despus.
Todo un negocio. Algo mucho ms atractivo en Inglaterra, donde el valor
inmobiliario se haba multiplicado por cuatro, y el valor de la inversin en Bolsa
de los productos financieros se multiplicaba casi por diez.
LA CADA DE FANNIE MAE Y FREDDIE MAC
Segn se dice, el hombre es el nico animal que tropieza dos veces en la
misma piedra, y la piedra en este caso fue el movimiento cclico del sector
inmobiliario y de la economa.
En diciembre de 2005, nuevamente en Detroit, el valor de las viviendas haba
cado el 10%. Algo estaba sucediendo. Es verdad que en los diez aos
anteriores el precio de los apartamentos haba aumentado un 50%, eso s,
mucho menos que el valor medio que, en Estados Unidos, lo haba hecho un
180%.
Al inicio del siglo XXI, ya no se trataba nicamente de prstamos hipotecarios
garantizados por las agencias estatales: haban surgido otro tipo de prstamos,
por ejemplo, las hipotecas jumbo. Prstamos demasiado arriesgados como para
ser garantizados por las agencias Fannie Mae o Freddie Mac. Riesgos que, en s
mismos, eran lo que les aportaba el atractivo financiero de grandes ganancias,
ya que los jumbo requeran el pago de altos intereses a aquellos que los
solicitaban; gente que, evidentemente, tenan ms dificultades econmicas
para salir adelante.
Los prstamos jumbo se indexaban a los intereses variables de los crditos
hipotecarios a corto plazo y, adems, no eran amortizables: se trataba de
prstamos in fine, en los que se pagaba el capital despus de haber abonado
los intereses. Estos prstamos, podan tener, por ejemplo, intereses cercanos al
10% durante los dos primeros aos, a los que se les poda sumar otros nueve
puntos adicionales sobre el inters del interbancario. Todo un ejercicio de
avaricia unido al enorme riesgo de impago, ya que los solicitantes de estos
crditos eran muy vulnerables econmicamente.
En 2006, por ejemplo, el lmite para entrar en este baremo eran 417.000
dlares. As, si la vivienda a comprar tena una valoracin de, digamos,
500.000 dlares, la manera de escapar de la limitacin era dividir el prstamo
en dos, dejando los 83.000 dlares que no entraban en el esquema (diferencia
de los 500.000 y los 417.000 dlares) como una hipoteca jumbo, o en este
caso, superjumbo, dado que la vivienda en cuestin era, obviamente, de lujo.
De ah el nombre de hipotecas subprime: aquellas que no entraban en las
garantas de Freddie Mac o de Fannie Mae.

Hipotecas empaquetadas en productos financieros de alta rentabilidad y, por

supuesto, alto riesgo. Con estos criterios, entre 2002 y 2007, gracias a las
hipotecas subprime, el nmero de tenedores de hipotecas en Estados Unidos
haba aumentado en ms de tres millones de personas, casi todas con pocas
posibilidades econmicas de atender los pagos en el largo plazo.
A principios de 2007, el Centre for Responsible Lending, una organizacin
americana sin nimo de lucro, que persigue educar al pblico sobre los peligros
de instrumentos financieros de alto riesgo, avisaba que ms de tres millones de
hipotecas no seran atendidas por sus prestatarios.
En los ltimos aos en Estados Unidos. Se haban metido en el negocio de la
compra de hipotecas a los prestamistas originales para despus titulizarlas y
revenderlas a otros inversores.
En junio de 2008 eran propietarias de 1,5 billones de dlares de hipotecas. En
diciembre de 2008, los nmeros eran descomunales: Fannie y Freddie tenan
ms de cinco billones de dlares en hipotecas, a lo que haba que aadir otros
dos billones al menos en productos titulizados, de ah que la Administracin
Obama resolviera intervenir para evitar un colapso financiero de enormes
proporciones. Varios millones de personas perdieron sus viviendas.
Explota la burbuja inmobiliaria
El mecanismo fue la titulizacin arriba aludida: trocear las hipotecas y
empaquetarlas en ttulos de inversin que se vendan por separado de acuerdo
con los diferentes apetitos de riesgo de los posibles inversores.
Todo un negocio, para algunos. Negocio en el que entraron con alegra los ms
importantes bancos de Wall Street: Lehman Brothers, J. P. Morgan, Goldman
Sachs, Bank of Amrica y Bear Stearns, as como grandes prestamistas que
jugaban con las hipotecas de alto riesgo.
Las hipotecas originales se caan por los suelos. Las prdidas producidas por la
dispersin de este tipo de productos financieros txicos habra producido
prdidas por todo el mundo por valor de unos cuatro billones de dlares, casi
cuatro veces el PIB espaol.
El colapso del mercado inmobiliario traa as una cascada de problemas a todo
el sistema financiero: los productos de inversin perdan rpidamente su valor,
los bancos y las agencias tenedoras de tales productos entraban en muchos
casos en bancarrota. Ya nadie se fiaba de nadie, y los que todava podan dar
prstamos cerraban la puerta.
De esta manera, la burbuja inmobiliaria y los productos financieros txicos que
iban de su mano destrozaban el sistema financiero mundial.

La conclusin de todo ello fue que economas como la espaola o la irlandesa

quedaron destrozadas, el entramado financiero de estos pases en grave crisis,
surgieron enormes deudas pblicas y la necesidad de ajustar gastos e ingresos
en unos momentos de serias dificultades econmicas a nivel global. Todo un
drama de dolorosa salida donde la codicia tuvo un importante papel. Quizs el
ms relevante.

Pregunta:
Cre usted que la codicia financiera es buena? si la enfocado en las
hipotecas de inmuebles dando un invaluable precio aprovechndose de la
situacin econmica temporal para obtener numerosas ganancias a costa de
los ms necesitados de adquirir una vivienda.
No es buena porque muchas veces las Empresas constructoras, construyen
casas en lugares inhabitables pero disfrazadas de calidad y lujosos acabados
para obtener un precio alto pero cuando uno como dueo quiere venderlas ya
no valen esa suma de dinero y resulta que los nicos beneficiados son las
empresas constructoras. Puesto que reciben su dinero de los bancos y el
interesado se queda pagando por largo periodo. Y no es justo que las personas
pasen pagando altos inters de primero y por ultimo pagan a capital.
Por lo visto en este captulo podemos notar que el apetito inmobiliario dejo en
crisis financiera a varios pases a nivel mundial.