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IFRS

Un nouvel expos-sondage sur les locations

Par Robert OBERT, Professeur agrg, Diplm dexpertise comptable, Docteur en sciences de gestion

La norme IAS 17 relative aux locations dont la premire version date

de septembre 1982 (avec application au 1er janvier 1984), rvise
en dcembre 1997 et dcembre 2003 distinguait les locationsfinancement et les locations simples. Selon IAS 17 (2003) 4, Un
contrat de location-financement est un contrat de location ayant
pour effet de transfrer au preneur la quasi-totalit des risques
et des avantages inhrents la proprit dun actif. Le transfert
de proprit peut intervenir ou non, in fine. Un contrat de location
simple dsigne tout contrat de location autre quun contrat de
location-financement .
Dans un contrat de location-financement, le locataire (preneur) doit
comptabiliser au bilan un actif (au sein
des immobilisations corporelles) et un
passif ( lintrieur des passifs financiers) valus sur une base actualise. Il
doit constater au compte de rsultat un
amortissement de lactif sparment de
lintrt sur la dette de location. Dans un
contrat de location simple, le locataire
ne capitalise pas le contrat au bilan et
constate simplement le loyer dans le
compte de rsultat.
Dans la pratique, cette distinction
entre contrat de location-financement
et contrat de location simple na pas
toujours t respecte et de nombreux
contrats de location-financement ont t,
selon une tude prsente par lIASB en
dcembre 2012 et destine aux investisseurs, constats comme des contrats
de location simple, ce qui obligeait les
analystes et les investisseurs effectuer
postrieurement de nombreux ajustements, alors quil leur eut t prfrable
dutiliser ce temps lanalyse des performances et des risques de lentreprise.
Aussi, conjointement avec le FASB,
lIASB a publi sur les locations un document de discussion en mars 2009 et un
premier expos-sondage en aot 2010.
A la suite des nombreux commentaires
faisant suite de cet expos-sondage,
un nouvel expos sondage vient dtre
publi par lIASB (et le FASB) le 16 mai
2013.

Champ dapplication
Le projet sapplique tous les contrats
de location et sous locations lexception des locations dactifs incorporels,
dactifs dexploration et dexploitation
des ressources minires et ptrolires,
dactifs biologiques et dactifs qui
rentrent dans un accord de concession
de services.

Identification et
classification du
contrat de location
Un contrat de location est le droit dutiliser un actif (actif sous-jacent) pour une
priode de temps en change dune
contrepartie (loyer).
Au moment de la conclusion dun contrat,
lentit doit dterminer si un contrat
dtient une composante location :
lexcution du contrat dpend dun bien
identifi ;
le contrat confre le droit de contrler
lutilisation du bien en change dune
contrepartie.
Dans le cas de contrats mixtes (par
exemple location et maintenance), il sera
ncessaire de distinguer la composante
location de la composante services.
Au dbut de lexcution du contrat,
lentit doit classer la location comme
une location de type A ou une location
de type B. Elle ne peut plus, par la suite,
changer de classification.
Si le sous-jacent nest pas un terrain, une
construction ou une partie de construction, ou un terrain accompagn dune
construction (property en anglais), elle
classe le contrat de location en contrat
de type A si lune des deux conditions
suivantes est remplie :
la dure du contrat couvre la majeure
partie de la vie conomique restante de
lactif sous-jacent ;
la valeur actuelle des loyers reprsente
la quasi-totalit de la juste valeur de lactif
sous-jacent au dbut de lexcution du
contrat.
Sinon, le contrat sera class en contrat
de type B.
Si le sous-jacent est un terrain, une
construction ou une partie de construction, ou un terrain accompagn dune

// N466 Juin 2013 // Revue Franaise de Comptabilit

construction, elle classe le contrat de

location en contrat de type B sauf si
lune des deux conditions suivantes est
remplie :
la dure du contrat couvre la majeure
partie de la vie conomique restante de
lactif sous-jacent ;
la valeur actuelle des loyers reprsente
la quasi-totalit de la juste valeur de lactif
sous-jacent au dbut de lexcution du
contrat.
Sinon, le contrat sera class en contrat
de type A.
Ainsi, un crdit-bail sur 5 ans pris sur un
bien dquipement dune valeur initiale
de 60 000 , dune dure de vie de
10ans, contre une redevance mensuelle
de 1000 et un prix dachat rsiduel
au bout des 5 ans de 5 000 , peut tre
considr comme une location de type
A car lactif sous-jacent nest pas un
terrain, une construction ou une partie
de construction ou les deux, la dure
du contrat couvre plus quune partie
insignifiante de la vie conomique de
lquipement et la valeur actuelle des
loyers reprsente la quasi totalit de la
juste valeur de lquipement.
Au contraire, un bail de 15 ans sur un
immeuble de bureau avec un loyer annuel
de 30 000 qui, actualis au taux de 4%,
reprsente environ 330 000 alors que
la valeur actuelle de limmeuble est de
500 000 , doit tre considr comme
une location de type B car il sagit dune
construction, la dure du bail ne couvre
pas une partie importante de la vie
conomique de limmeuble et la valeur
actualise des paiements ne reprsente
pas la quasi-totalit de la juste valeur
initiale de limmeuble.

Comptabilisation
par le preneur
A la date de mise disposition du bien
lou par le bailleur, le preneur comptabilise
son actif le droit dutiliser le bien lou
et au passif sa dette de loyers. La dette
de loyers doit tre actualise en tenant
compte du taux factur par le bailleur. Si
ce taux ne peut tre dtermin, on utilisera le taux dendettement marginal du
preneur. Le droit dutilisation est comptabilis pour un montant comprenant la
dette de loyers actualise majore du
loyer ventuellement vers au dbut de
la location et des cots directs initiaux
encourus par le locataire (commissions,
honoraires).

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Il est noter que le prix dexercice dune
option dachat incluse dans un contrat de
location nest pas un paiement locatif, et
loption nest pas prise en compte dans
la dtermination de la valeur actuelle des
paiements locatifs exigibles.
Aprs la date de mise disposition, le
preneur doit constater :
lactif du bilan, le droit dutilisation
diminu du cumul des amortissements
et des dprciations ;
au passif du bilan, la dette de loyers
actualise restant courir ;
dans le compte de rsultat, sauf si les
cots sont inclus dans la valeur comptable dun autre actif :
- pour les locations de type A, une charge
financire provenant de la dette de loyers
et un amortissement sur lactif li au droit
dutilisation ;
- pour les locations de type B, un cot de
location comprenant la fois lamortissement et la charge financire.
Prenons par exemple un contrat de
location dont le droit dutiliser un quipement est valu 100 000 , la dette
96 000 , et les cots directs initiaux
4000 . On dbitera un compte Droits
dutilisation dun quipement en location
de 100 000 et on crditera un compte
Obligation deffectuer des paiements
locatifs de 96 000 et un compte de
trsorerie de 4 000 .
Si lon suppose que le loyer annuel slve
18 000 et que, pour le premire anne,
il se dcompose en 6 000 dintrts et
12 000 de remboursement de dette
financire, lquipement samortissant
de 10 000 par an :
dans une location de type A, dune
part, on dbiterait un compte de charge
financire de 6 000 , le compte Droits
dutilisation dun quipement en location
de 12 000 par le crdit dun compte de
trsorerie et dautre part, on dbiterait un
compte de dotations aux amortissements
de 10 000 par le crdit dun compte
damortissement du droit dutilisation de
lquipement en location ;
dans une location de type B, on
considrerait que le remboursement de
lobligation serait gal au montant de
lamortissement et on comptabiliserait
dabord le loyer pay soit 18 000 dans
le compte Locations par le crdit dun
compte de trsorerie, puis on dbiterait le
compte Obligation deffectuer des paiements locatifs par le crdit du compte
Amortissements des droits dutilisation
dun quipement en location pour
12000.
Par ailleurs le locataire doit fournir des
informations sur ses contrats, les choix
significatifs pris en application de la

norme et les montants comptabiliss

dans les tats financiers.

Comptabilisation
par le bailleur
Dans une location de type A, le bailleur
dcomptabilise lactif lou et comptabilise
une crance de location correspondant
la valeur actuelle des loyers recevoir, un
actif rsiduel net et un produit immdiat.
Lactif rsiduel est lactif reprsentant les
droits du bailleur sur lactif sous-jacent
la fin du contrat. Le produit immdiat correspond la diffrence entre le montant
de la crance de location et le montant
de la valeur nette comptable de lactif
lou dcomptabilis minor de lactif net
rsiduel.
Postrieurement la mise en location, il
y aura lieu de rajuster en fin dexercice
la crance de location et de capitaliser
lactif rsiduel brut pour quil atteigne la
fin du contrat la valeur nette comptable
attendue de limmeuble mis en location.
Prenons le cas dun bien dquipement
neuf dont les droits de location pour une
dure de 5 ans, compte tenu dun taux
dintrt de 5 %, sont valus 100000.
Ce bien a t acquis 120 000 net et est
amortissable en 10 ans (sans valeur rsiduelle significative au bout des 10 ans).
A la fin du contrat de location la valeur
rsiduelle brute du bien sera donc (en
principe) gale sa valeur comptable soit
60 000 . La valeur rsiduelle nette sera,
quant elle (du fait dune actualisation
5 %) de 60 000 1,05 = 47000. Le
produit immdiat sera donc de 100000
- (120 000 - 47 000) = 27 000 .
Dans une location de type B, le bailleur
maintiendra lactif sous-jacent son bilan,
comptabilis au cot amorti (ou dans le
cas dvaluation la valeur rvalue
la juste valeur). Il enregistrera dans son
compte de rsultat les produits de location simple sur une base linaire ainsi que
les amortissements si lactif est enregistr
au cot amorti (ou les variations de juste
valeur si lactif est comptabilis en juste
valeur).
Par ailleurs comme le locataire, le bailleur doit fournir des informations sur ses
contrats, les choix significatifs pris en
application de la norme et les montants
comptabiliss dans les tats financiers.

Oprations de cession-bail
Le cdant devenu preneur comptabilise
la cession en tant que vente du bien si la
cession transfre lacqureur le contrle
du bien et lessentiel des risques et des

avantages. Il comptabilise le bail conformment aux dispositions applicables au

preneur. Lorsque la cession ne transfre pas le contrle, le cdant-preneur
maintient lactif cd son bilan et les
paiements reus de lacqureur-bailleur
sont ports son passif.
Lacqureur-bailleur comptabilise lopration en tant quacquisition du bien sil
obtient le contrle de lactif, ainsi que
lessentiel des risques et des avantages.
Le bail est comptabilis selon les dispositions applicables au bailleur. Sil nobtient
pas le contrle de lactif, il ne le comptabilise pas son bilan. Les sommes verses
au cdant-preneur sont enregistres en
tant que crance.

Locations court terme

Pour les contrats de location dune dure
maximale de douze mois (y compris les
options de prolongation), le locataire et le
bailleur sont autoriss ne pas appliquer
les mthodes prsents ci-dessus. Dans
ce cas, le locataire comptabilisera ses
paiements en charges (sous compte
Locations) sur une base linaire sur la
dure du bail. De mme, le bailleur comptabilisera en produits les paiements reus.
Le choix dune mthode comptable simplifie pour les locations court terme doit
tre faite par classe dactif sous-jacent
auquel le droit dutilisation se rapporte.
Lentit, doit, dans ses informations
fournir, prciser ce choix.

Pour en savoir plus

Exposure draft ED/2013/6, Leases, May 2013
(91 pages), sur http://www.ifrs.org
Basis for conclusions, Exposure draft, sur
http://www.ifrs.org
Illustrative examples, Exposure draft
ED/2013/6, Leases, May 2013 (37 pages), sur
http://www.ifrs.org
IASB, Investor Spotlight : Potential changes
to lessee accounting (16 pages), sur http://
www.ifrs.org
FASB, Exposure draft Leases (Topic 342),
a revision of the 2010 proposed FASB
Accounting Standards Update, Leases (Topic
840) (343 pages), sur http://www.fasb.org/
Benot LEBRUN, Le projet IASB sur les
contrats de location, RFC 437, novembre
2010, p. 3-4.
Robert OBERT, La comptabilisation des
contrats de location chez le preneur dans
lexpos-sondage IASB ED 2010/9, RFC 441,
mars 2011, p. 4-5.
F r d r i c B U R B A N D , E r i c S E Y R O S ,
Lexpos- sondage IASB sur les contrats de
location : impacts pour le preneur de bail, RFC
441, mars 2011, p. 28-30.
Robert OBERT, Pratique des normes IFRS, 5e
dition, chapitre 10, Dunod 2013, p. 295-332.

Revue Franaise de Comptabilit // N466 Juin 2013 //