PROCESO DE DESALOJO

CONCEPTO
Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rstico
(inquilinos, locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo
restituyan a quien tiene derecho a l. Estos juicios se tramitan por procedimiento
sumarsimo.
OBJETO
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el
procedimiento establecido para el sumarsimo, no existiendo norma alguna que
disponga otro procedimiento se debe entender que se refiere al proceso
sumarsimo, como es el caso de inadmisibilidad de la reconvencin.
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un
inmueble a quien reclama su libre disposicin frente a quien no tiene ningn
ttulo pero se encuentra ocupando sin derecho a permanecer en l y sin
pretensiones a la posesin.
DESALOJO
El artculo 585 del cdigo procesal civil dispone que la restitucin de un predio
se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarsimo y las
precisiones que el propio cdigo establece en el sub-capitulo en el que lo legisla.
Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitucin de un predio.
La restitucin implica la devolucin de una cosa a quien la posea. Predio es una
de las clases de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC; y es
el definido en el art. 954 del mismo cdigo, como el suelo, subsuelo y
sobresuelo, precisando que la propiedad del sub suelo no comprende los
recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos
por bienes especiales.
Sustituyendo a los anteriores regmenes diferenciales de desahucio y aviso de
despedida contemplados en la legislacin procesal anterior y en la legislacin
especial sobre inquilinato ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula el
proceso de desalojo que tiene por finalidad obtener la restitucin de un predio
cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).
Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarsimo y las
especiales del desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensin
de restitucin de bienes muebles e inmuebles distintos a los predios (CPC, art.
596).
ANTECEDENTES
Considero necesario la referencia a la legislacin anterior al cdigo procesal civil
para un cabal entendimiento del desalojo.
El cdigo de procedimientos civiles normaba el proceso bajo la denominacin de
desahucio y dentro de esta distinguida el desahucio y el aviso de despedida.
Haba lugar al desahucio sin necesidad de juicio anterior que declare rescindido
terminar un contrato de locacin.
1. en el caso de rescisin o terminacin del contrato de arrendamiento. (Art.
1529 y 1531del Cd. Civil, equivalentes a la resolucin del contrato y conclusin
del arrendamiento de los artculos 1697 y 1705 del Cd. Civil de 1984 vigente) y

2. en los arrendamientos de duracin indeterminada y de aos forzosos y

voluntarios cuando se a dado el aviso de despedida (art. 952 del cdigo de
procedimientos civil).
3. para recuperar bienes de ocupantes precarios (art 970 del CPC).
Tambin legislaba sobre el aviso de despedida como el medio de que dispona el
locador o arrendador para poner trmino a un arrendamiento de duracin
indeterminada o de aos forzosos y voluntarios, el que poda ser extrajudicial y
judicial (art. 961 CPC)
Si se daba aviso extrajudicial, y se venca el plazo, proceda el desahucio.
El aviso judicial se ejercitaba mediante demanda ante el juez a quien
corresponda conocer el desahucio, el que la tramitaba con arreglo a las normas
establecidas por el desahucio (art. 962 del CPC).
La legislacin de inquilinato fue introduciendo modificaciones de procedimiento y
limitando las causales de desahucio y aviso de despedida, siendo la ultima el
decreto ley N21938 que an tiene ultractividad para determinados contratos de
arrendamiento, como se ver ms adelante.
Tanto el desahuci como el aviso de despedida tena por objeto la entrega del
bien al demandante, es decir, el desalojo del ocupante.
Mediante el desahucio, el juez, en la sentencia que lo declaraba dado, ordenaba
la desocupacin dentro de 6 das; transcurrido este plazo y luego de consentida
o ejecutoriado la sentencia el juez ordenaba el lanzamiento (art. 963,964 y 965
del CPC)
NATURALEZA JURDICA ES ESTE PROCESO
No es un medio de ejecucin forzada, aunque la sentencia se ejecute en la
misma forma que la ejecucin. No obstante, este proceso supone un perodo de
conocimiento donde el juez oye a las partes (etapa de alegaciones), examina y
valora la prueba y finalmente dicta sentencia. Esta debe ser ejecutada por va
forzosa en defecto de la ejecucin voluntaria.
BIENES RESPECTO A LOS CUALES PROCEDE EL DESALOJO
El desalojo procede para obtener la restitucin de los siguientes bienes.
1.
Los predios (art 585 CPC) Denominacin de origen romano, algo en desuso
fuera de los juristas, para referirse a cualquier finca o propiedad inmueble.
2.

Los bienes muebles que no sean predios (art 596 CPC)

QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO

Pueden interponer demanda de desalojo
1.- El propietario. Persona fsica o jurdica que tiene derecho de dominio sobre
una cosa, especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueo de
la cosa alquilada.
2.- El arrendador o Locador En el contrato de locacin se llama as quien concede
el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase
tambin arrendador
3.- El administrador Persona fsica o jurdica que administra sus propios bienes o
los ajenos. En Derecho Pblico es administrador, por medio de sus organismos, el
Estado en general y especficamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.

4.-Todo aquel que considere tener derecho a la restitucin, salvo que el actual
poseedor haya interpuesto interdicto (art 586 - primera parte CPC)
CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA
Puede ser demandado:
1.
El arrendatario. En el contrato de locacin se llama as el que paga el precio
por el uso o goce de una cosa, por la recepcin de un servicio o la ejecucin de
una obra. Se denomina tambin arrendatario o inquilino.
2.
El subarrendatario. El que arrienda para s lo que otro tena a su vez
arrendado.
3.
El precario. (Dcese de aquello que se tiene por un ttulo que autoriza al
propietario a revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
4.
Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitucin (art 586
segunda parte CPC)
RELACIONES JURIDICAS EN LA QUE PROCEDE EL DESALOJO
Conforme al cdigo de procedimientos civiles, proceda el desahucio y aviso de
despedida, cuando las relaciones jurdicas se originaban en el contrato de
arrendamiento y cuando no haba relacin jurdica que suspende a la posesin
(precario)
De la lectura del artculo 586 del cdigo procesal civil se desprende que el
desalojo procede cuando las relaciones jurdicas se originan en contrato de
arrendamiento, cuando no hay relacin jurdica que sustente la posesin del bien
(precario) y por cualquier otra relacin jurdica.
JUEZ COMPETENTE
1. COMPETENCIA TERRITORIA
Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se
encuentre el bien; a eleccin del demandante (art 24 CPC Inc. 1)
2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA
a)
Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o
no exista cuanta son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no
hay cuanta es en la ocupacin precaria.
b)
Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia
procesal, son competentes los jueces de paz letrado (art 547 CPC)
DEMANDA RESPECTO A BIEN OCUPADO POR TERCEROS
Pueden presentarse los siguientes casos:
1. Que el bien este ocupado por personas distintas a quien el demandante
entrego la posesin del bien. En este caso el demandante debe demandar a la
persona con quien tiene la relacin jurdica y denunciar en su demanda al
ocupante, es decir, debe indicar en su demanda el nombre y domicilio del tercer,
a fin que se le notifica la demanda (aplicacin extensiva del concepto contenido
en el art. 102 del CPC).
El denunciado es notificado con la demanda y puede participar en el proceso
(art. 587 primera parte CPC).
2. Cuando quien demanda ignora que el bien est ocupado por un tercero, pero
esta situacin se advierte en el momento de la notificacin del admisorio; quien

lo notifique debe instituirlo del proceso indicado, de su derecho a participar en l

y el efecto que le va a producir la sentencia (artculo 587 segunda parte del CPC)
se entiende que quien hace la notificacin debe dejar constancia de esta
situacin, conforme a los artculos 160 y 161 del cdigo procesal civil.
En este supuesto, el tercero puede actuar como Litisconsorte voluntario del
demandado desde la audiencia nica (art. 587 tercera parte del CPC). Como
Litisconsorte facultativo voluntario litiga independientemente del demando sin
afectar la unidad del proceso (art. 94 del CPC)
3. En los dos supuestos anteriormente citados, si en la audiencia se advierte que
el tercero carece de ttulo posesorio, el juez mediante resolucin motivada lo
separa del proceso, es decir dictara resolucin de extromicion (art 587 ltimo
prrafo y 107 del CPC)
4. Si el demandado acredita no ser poseedor, sino que solo se encuentra en
relacin de dependencia respecto a otro, conservando la posesin en nombre de
este y en cumplimiento de rdenes e instrucciones suyas. En este caso se
sobrecartara el admisorio y se citara a la persona por cuya cuenta esta
poseyendo.
Si el citado comparece y reconoce que es el poseedor, reemplazara al
demandado, quien quedara fuera del proceso. En este caso, el juez emplazara
con la demanda al poseedor.
Si el citado no comparece, o compareciendo, niega su calidad de poseedor, el
proceso continuara con el demandado, pero la sentencia surtir efecto respecto
de este y del poseedor por el designado, es decir respecto de ambos (art. 588 y
105 del CPC).
El mismo trmite se seguir si quien es demandado como tenedor del bien no lo
tiene, y este se encuentra bajo la tenencia de otra persona (Art. 105 del CPC).
DEMANDA DE DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO PARA LA
DESOCUPACION
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el
bien. Sin embargo de ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede
ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo.
Si el demandado se allana a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el
bien a disposicin del demandante este debe pagar, las costas y costos del
proceso (art 594CPC)
NOTIFICACION DE LA DEMANDA
Adems de la direccin domiciliaria indicada en la demanda, esta debe ser
notificada en el predio materia de la pretensin si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeracin que lo identifique, el notificador debe
inquirir a los vecinos y redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589 CPC)
LIMITACION DE MEDIOS PROBATORIOS
Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o vencimiento de plazo.
Solo son admisibles como medios probatorios, el documento, la declaracin de
parte y la pericia (art 591CPC)
LANZAMIENTO
El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego de seis das de notificado
el decreto que declara consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo
ejecutoriado. (Art 592CPC).

Es claro que la sentencia no apelada en este proceso debe ser declarada

consentida, y notificarse esta resolucin para que empiece a contarse el trmino
para solicitar el lanzamiento.
El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el predio, aunque no
hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se hace entrega del bien al
demandante en su integridad y totalmente desocupado.
Si dentro de los dos (02) meses siguientes al lanzamiento se acredita que el
vencido a vuelto a ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo
lanzamiento (art. 593 del CPC).
MEDIDA CAUTELAR: LANZAMIENTO ANTES DE QUE SE DICTE LA SENTENCIA
En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo de contrato o por otro
ttulo que obligue la entrega. Procede la ejecucin anticipada de la futura
decisin final, cuando el demandante acredite indubitable (Que no puede
dudarse) el derecho a la restitucin pretendida y el abandono del bien (art 679
CPC)
PAGO DE MEJORAS
El poseedor puede demandar el pago de mejoras siguiendo el trmite del
proceso sumarsimo, si antes es demandado por desalojo deber interponer su
demanda en un plazo que vencer al da de la contestacin. Este proceso no es
acumulable al de desalojo (art 595 CPC)
La Corte Suprema sigue el artculo 595 del Cdigo Procesal Civil para sealar que
si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras debe demandar de
forma paralela el reembolso de estas. La autora critica esta situacin, que crea la
no rara posibilidad de que el poseedor gane en los dos procesos, reteniendo el
bien y con derecho a las mejoras.
El equvoco inicial parte de considerar que el poseedor al que alude el artculo
595 del Cdigo Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor de las
mejoras conforme al artculo 917 del Cdigo Civil. Por las razones que se
explican, un arrendatario no se identifica con el poseedor al que se refiere esta
ltima norma.
DESALOJO ACCESORIO
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de conocimiento abreviado
siempre que la restitucin se haya demandado acumulativamente (art 590 CPC)

MODELO DE UNA DEMANDA DE DESALOJO

Sec.:
Escrito N 1
Cuaderno Principal
Sumilla: Demanda de desalojo

SEOR JUEZ DE PAZ LETRADO

AAA AAA, identificado con D.N.I........., con direccin domiciliara. En
Av...............................y con domicilio procesal en la casilla..... Del Dpto. de
Notificaciones del Colegio de Abogados de Lima; a Ud. atentamente digo:
I. PETITORIO:
En va de proceso sumarsimo interpongo demanda de DESALOJO por resolucin
del contrato de arrendamiento por la causal de falta de pago de rentas, en
contra de don BBB BBB, a quien se deber notificar en Av....................................,
solicitando a su despacho se sirva disponer que el Demandado desocupe y me
entregue la posesin del inmueble de mi propiedad ubicado en la direccin antes
mencionada; demanda que interpongo en atencin a los siguientes fundamentos
de hecho y de derecho:
II. FUNDAMENTOS DE HECHO:
1. En virtud del contrato de arrendamiento de fecha..........., ced la posesin del
inmueble de mi propiedad ubicado en.................en favor del Demandado, por el
plazo de un (1) ao y a cambio de una renta mensual ascendente a US $. 100.00
dlares americanos.
2. Desde enero del presente ao, mes en que debi cumplir con el pago de la
tercera renta mensual convenida en el contrato de arrendamiento, el
demandado ha incumplido el pago de las rentas mensuales pactadas; habiendo
dejado de pagar dicha contraprestacin por mucho ms de dos (2) meses y
quince (15) das; razn por la cual se ha configurado la causal de resolucin del
contrato por falta de pago de rentas.
3. Con fecha.................remite al demandado una carta notarial requirindole
extrajudicialmente que, por la causal de resolucin anteriormente referida,
desocupe el inmueble sub-Litis; sin embargo, pese a que fue debidamente
notificado con dicha carta notarial, el demandado contina en posesin del bien
arrendado.
4. Por las razones expuestas, y reservndome el derecho de iniciar la accin
correspondiente para cobrarlo que se me adeuda, recurro a su despacho, Sr.
Juez, a fin de que en base a las pruebas aportadas ordene Ud. que el demandado
desocupe en la brevedad el inmueble de mi propiedad sub-Litis.
III. FUNDAMENTACIN JURDICA:
Se ampara la pretensin en lo establecido por el art. 1697 inc. 1 (causal de
resolucin del contrato de arrendamiento por falta de pago de las rentas
convenidas) del Cdigo Civil; y por los arts. 585 (procedimiento de desalojo) y
586 (legitimidad activa y pasiva en los procesos de desalojo) del Cdigo Procesal
Civil.
IV. LEGITIMIDAD E INTERS PARA OBRAR:
La legitimidad para el inicio de la presente accin me corresponde en calidad de
arrendador; y, el inters para obrar se basa en el derecho que tengo de recurrir a
su despacho como ltima alternativa posible para que el demandado cumpla con
entregarme la posesin del inmueble sub-Litis; por lo que queda cumplida la
exigencia del art. VI del T.P. del Cdigo Civil y del art. IV del T.P. del Cdigo
Procesal Civil.
V. VA PROCEDIMENTAL Y COMPETENCIA:

De conformidad con lo establecido por el inciso 4 del art. 546 del Cdigo Procesal
Civil, la va procedimental que corresponde en el presente caso es la del
PROCESO SUMAR/SIMO.
Asimismo, conforme al tercer prrafo del artculo 547 del referido Cdigo, su
despacho es competente para conocer del presente proceso, toda vez que la
renta pactada con el demandado no excede las cinco (5) Unidades de Referencia
Procesal.
VI. MEDIOS PROBATORIOS:
1.
Contrato de arrendamiento celebrado entre las partes con
fecha.................,con lo que se prueba la existencia de la relacin contractual y
las condiciones en que se celebr.
2. Recibos por concepto de rentas impagas de los meses................
3.
Carta notarial de fecha..............................con el sello de recepcin del
demandado.
ANEXOS:
1.a) Copia del Documento Nacional de Identidad (DNI) del recurrente. 1.b)
Contrato de arrendamiento de fecha................
1.c) Recibos de pago de rentas impagas de los meses..........
1.d) Carta notarial de fecha..............
1.e) Comprobante de pago de la tasa judicial correspondiente.
POR TANTO:
A Ud., Sr. Juez, solicito se sirva admitir la presente demanda, tramitarla conforme
a su naturaleza y en su oportunidad declararla FUNDADA.
PRIMER OTRO S DIGO: De conformidad con el art. 80 del Cdigo Procesal Civil,
otorgo al abogado que me patrocina, Dr...........................las facultades generales
de representacin del art. 74 del mismo Cdigo, debindose tener presente mi
domicilio personal sealado en este recurso y declarando que el suscrito est
instruido de la representacin que otorga.
SEGUNDO OTRO S DIGO: Adjunto copias de la presente demanda y sus anexos,
as como cdulas de notificacin suficientes.
Huaraz,
de.
Del.
FIRMA DE ABOGADO

FIRMA DEL DEMANDANTE