PDF-Droit de L'urbanisme

COURS DE DROIT DE LURBANISME
AU MAROC
L'architecture est la fois le mtier et l'art de concevoir et raliser des difices, des villes, des
villages mais aussi d'amnager l'espace avec les architectes paysagistes ou des navires avec
les architectes navals.
ANIME PAR : Mme FETHI SOUMIA
ANNEE SCOLAIRE : 2012- 2013
I. INTRODUCTION
I. 1- Droit de lurbanisme
I.1.1
Problmes de dfinitions
I.1.2
Sujets, destinataires et sources de la lgislation urbaine
I.2 Aperu historique de lurbanisme au Maroc

I.2.1
Urbanisme arabo-mesulman (lancienne Mdina)
I.2.2 Introduction de lurbanisme occidental (phase du protectorat franais)

I.2.3
Urbanisme de type prvisionnel et scuritaire (premires annes de

lindpendance)
I.2.4
Urbanisme de type stratgique
1.2.5 Les tapes de la formation de la lgislation urbaine

I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme
I.3.1 Rgimes rgissant le foncier
I.3.2
Statuts fonciers
I.3.3 Enjeux fonciers urbains

I.3.4 La pluralit des acteurs
II- CADRE JURIDIQUE DE LA PLANIFICATION URBAINE AU MAROC
II.1
Cadre juridique instaur par le protectorat
II.1.1 Dahir du 16 Avril 1914

II.1.2 Dahir du 12 Novembre 1917 relatif aux associations
syndicales de propritaires urbains

II.1.3 Dahir du 27 Janvier 1931 autorisant ltablissement de plans
dAmnagement pour les centres et les banlieues des villes
II.1.4 Dahir du 14 Juin 1933 relatif aux lotissements
II.1.5 Dahir du 30 Juillet 1952 relatif lurbanisme
II.1.6 Dahir du 30 Septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements
II.2 Dispositif juridique datant de lindpendance
II.2.1 Champs dapplication de la loi 12-90 sur lurbanisme

II.2.2
Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements
II.3 Modalits et adaptation de la gestion urbaine

III.
III.1
LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

Les documents relatifs lamnagement urbain
III.1.1 Le Schma Directeur dAmnagement Urbain (SDAU)

III.1.3 Plan dAmnagement (PA)
III.1.2 Plan de zonage (PZ)
III.1.4 Les arrts dalignement
III.2 Apprciation de la lgislation en vigueur
IV.
Urbanisme rglementaire
IV.1. Les autorisations durbanisme
IV.1.1 Le permis de construire

IV.1.2 Le rle de larchitecte
IV.1.3 Le permis dhabiter et le certificat de conformit
IV.1.4 Le rglement de construction
IV.1.5 Les sanctions
IV.2. Les oprations damnagement
IV.2.1 Les oprations de lotissements

IV.2.2 Les oprations de morcellement urbain
V
NOUVEAU CODE DURBANISME

V.1 Pourquoi un nouveau code de lurbanisme
V.2 Apports du nouveau code durbanisme
VI
CONCLUSION
CONTEXTE ACTUEL
EVOLUTION DU FAIT URBAIN : Quelques caractristiques
Accroissement dmographique trs important: (de 4,6 M en 1900; 11,6M en 1960;
26 M en 1994 et 29,8 M en 2004 et 32,2 en 2011) malgr le flchissement du taux
daccroissement annuel moyen de la population d essentiellement baisse de la
fcondit gnrale (nombre moyen denfants par femme est pass de 7 en 1962
3,3 en 1994 et 2,5 en 2004 et 2,2 en 2011)
Exode rural massif et continu la recherche de meilleures conditions de vie et de
travail.
Fort accroissement du taux durbanisation: (9,8% en 1900; 29,1% en 1960; 51% en
1994, 55,1% en 2004, 58,3 en 2011).
volution remarquable du nombre de villes : (27 en 1900; 117en 1960 ; 318 en 1994
et 391 en 2004).
3 mga villes de plus dun million dhabitants (Casa, Rabat-Sal et Fs)
Une quarantaine de grandes villes (Marrakech, Mekns, Tanger, Agadir ,
Oujda)
Une quarantaine de villes moyennes .
Une centaine de petites gravitant autour des grands centres.
Vritable conurbation littorale Nord Ouest domine par le Grand Casablanca

(prs de 3 Millions dhabitants) :
Rassemble prs de 20% de la population nationale et 39% de la population
urbaine.
Concentration de prs de 7 Millions dhabitants sur laxe Knitra -Casablanca
soit prs de 150 Km de longueur et 10 30Km de profondeur, de la mer vers
lintrieur.
Concentration de 70% des emplois (avec Mohammadia) industriel, tous les

siges des tablissements bancaires, la quasi-totalit des commerces de
gros, principal point routier.
Groupement compos de quelques villes du plateau des phosphates dont Bni Mellal
et Khouribga, trame urbaine relativement serre (transformations socioconomiques et culturelles que connat cet espace grce lextraction des
phosphates et la modernisation du secteur agricole expliquent en grande partie cette
situation)
Larmature urbaine des espaces situs dans les plaines et plateaux entre la rgion de
la chaouia, jusquaux limites du pays du Souss, est constitue essentiellement de
petits centres (Sidi Bennour,Chemmaia,Sidi Ahmed, ) exception faite des villes de
Safi, essaouira et Marrakech.
Marrakech, cause de son poids historique et conomique et cause des conditions
physiques, na pas laiss se dvelopper aucune grande ville proximit.
Le souss fait exception dans la rgion du Sud du fait quil est caractris par une forte
densit rurale accompagne dune urbanisation acclre. La modernisation,
lextension et lmergence des espaces urbains de cette rgion sont dus
essentiellement la migration internationale au-del de lextension des primtres
irrigus et du dveloppement de lagriculture spculative oriente vers lexportation.
A l'extrme Nord Ouest, la trame urbaine est en plein essor, la promotion des
centres au statut urbain et surtout le renforcement tatique au sein de cette rgion,
ont contribu lmergence et au dveloppement dautres villes (Larache, Ksar
Lakbir, Assilah). Ce qui a permis la remise en cause de la domination des villes de
Tanger et Tetouan
Un triangle remarquable de villes stire de Bouarfa Laayoune. Le site gopolitique
et limportance des interventions administratives sont les principaux facteurs
dimpulsion de ces centres.
La Nbuleuse de la rgion du Nord Est, ordonne par Oujda berkane, apparat
quelque peu isole. Sa principale activit est lindustrie alimentaire et la
construction.
La croissance dmographique acclre, qui a marqu le pays durant les quatre dernires
dcennies, a eu pour consquence majeure daggraver les dsquilibres entre les rgions et le
dveloppement ingal lintrieur dun mme espace urbain.
Problmatiques urbaines:
Dgradation et vtust des tissus urbains anciens : 348.000 logements ncessitant
un ramnagement voire une destruction totale selon une tude du Secrtariat
gnral de lhabitat en 2001.
Prolifration des bidonvilles et de lhabitat clandestin : 398.000 logements non

rglementaires et 292.000 logement en bidonvilles (selon la mme tude cite cihaut)
Manque dquipement des tissus non rglementaires et des banlieues des villes :
VRD, quipements dinfrastructures et de superstructure (lenseignement, sant,
culture, social, loisirs).
Branchements aux diffrents rseau eau potable, assainissement et lectricit
insuffisante pour les constructions rurales et les bidonvilles.
Non suivi des quipements sociaux ncessaire la vie en collectivit.
Inadquation entre offre et demande de logement malgr loffre en extensions
urbaines organises et adaptes toutes les catgories sociales insuffisantes.
Besoin croissant en logements estim 2,5 millions dunits en 2012.
Dgradation de lenvironnement :
Pollution des eaux souterraines et maritimes sous leffet des rejets des
dchets liquides et solides (domestiques et industrielles).
Pollution atmosphrique de lair augmentation des volumes de dgagement

des gaz nocives (intensit de la circulation automobile, rejets industriel)
Nuisances acoustiques sous leffet du bruit.
Dgradation des sites naturels sous leffet du problme du rejet des dchets
(Dcharges publiques )
Difficults de circulation dans les grandes villes (dgradation de la voirie urbaine).
Indisponibilit des sols urbains quips dans les grandes villes.
Le recours au Droit de lurbanisme :
Complexit des problmatiques urbaines (population urbaine croissante et un
talement urbain acclr, moyens de transports insuffisants et ne couvrant pas
toutes les zones urbaines, quipements de base insuffisants, branchement au VRD
insuffisants, prolifration de lhabitat non rglementaire, ).
Le dsir de faire face lanarchie urbaine qui rgne.
Lobligation de dfendre lintrt public pour viter tout empitement sur les droits
et attributions des uns et des autres.
Il sest avr dautant plus ncessaire dlaborer une rglementation marquant les
limites des prrogatives de chacun des secteurs priv et public. En matire
durbanisation, les deux intrts se chevauchent et simbriquent.
Cette rglementation qui est usuellement dfinie comme tant

lensemble des rgles travers lesquelles la collectivit au nom de lutilit publique
et les titulaires du droit de proprit, au nom de la dfense des intrts privs,
doivent coordonner leurs positions et actions respectives en vue de lamnagement
de la ville nest autre que le Droit de lUrbanisme .
Le Droit de lUrbanisme lensemble des rgles qui simposent lAdministration et aux particuliers
en vue de lamnagement de lespace et une meilleure gestion du cadre urbain.
DROIT DE LURBANISME AU MAROC
I.1- Droit de lurbanisme
I.1.1
Problmes de dfinitions
Au pralable, un certain nombre de concepts mrite dtre clairci tel que

lurbanisation, lurbanisme et leurs relations avec le Droit.
Il convient de prsenter cette branche du droit marocain, tudier son
volution et analyser les structures de lAdministration charges de
lurbanisme au Maroc tant au niveau central que local.
Dfinitions : Urbanisation, urbanisme et droit de lurbanisme:
I.1.1.1- Lurbanisation:
Daprs la dfinition de Jean Clyde Mitchel, auteur Amricain:
Lurbanisation : Cest le fait de se fixer la ville .
Daprs la dfinition du ROBERT :
Lurbanisation : Cest la concentration croissante de la population dans les agglomrations
urbaines .
NB : Ces approches sont incompltes car elles nenglobent quun seul aspect du phnomne
urbain savoir la population.
I.1- Droit de lurbanisme (Suite) :
I.1.1 .1 Problmes de dfinitions (suite)
Le terme urbanisation est dun contenu plus riche, il peut dsigner aussi
lorganisation et lquipement dun site en vue de crer une agglomration
ou dacquisition par une collectivit du caractre urbain.
Cependant cest le mouvement migratoire de la population qui la fois vide
les campagnes et fait acqurir une agglomration le caractre urbain.
Lurbanisation est un phnomne mondial, il nest pas propre aux pays sousdvelopps mais la pousse urbaine a des consquences beaucoup plus
graves pour ces pays l car elle se superpose dautres problmes que les
pays dvelopps ont dj rsolu (la stabilit politique, conomique, niveau
de vie convenable, la structure sociale).
Au Maroc lurbanisation sest accentu pendant le protectorat qui a introduit
un grand nombre de changements dans les structures conomiques, sociales
et culturelles ce qui a engendr un bouleversement de la vie du citoyen et a
provoqu un dsquilibre entre la ville et la campagne.
Les problmes lis lurbanisation vont saccentuer avec la crise
conomique mondiale des annes 30.
Lurbanisation est donc la concentration des populations et des activits dans une portion rduite
de lespace.
I.1.1.2 - Lurbanisme:
Ce mot a longtemps gard un sens imprcis :
Selon la loi Franaise du 14 Mars 1919 il indiquait:
Les projets damnagement, dembellissement et dextension des villes .
Selon lcrivain Louis Jacquignon :
Lurbanisme est lart damnager les villes ou encore la science de la ville ou la science des
agglomrations prsentant une certaine continuit et essentiellement destines lhabitation au
travail et aux changes sociaux .
Selon les crivains Jean Marie Auby et Robert Ducos Ader:

lurbanisme cest l'ensemble des mesures techniques,juridiques,
conomiques et sociales qui doivent permettre un dveloppement
harmonieux rationnel et humain des agglomrations .

Lurbanisme est donc tout la fois une science, un art et une philosophie qui se manifeste par des
mesures conomiques, techniques et juridiques en vue dun amnagement harmonieux, rationnel et
humain des espaces btis et non btis. Cest aussi la prvoyance pratique qui vise la correction des
fautes du pass et la mise profit de lexprience
1.1.1.3- Le Droit de lurbanisme:
Par le pass,lEtat se contentait souvent de fonctions non

conomiques police et justice mais sest vu de plus en plus
contraint de dfendre lintrt public pour viter que lun des deux
secteurs priv ou public, nempite sur les droits et attributions de
lautre.
Ncessit dlaborer une rglementation marquant les limites des

prrogatives de chacun des deux secteurs. En matire durbanisme,
les deux intrts se chevauchent et sont trop intimement imbriqus.
Cette rglementation est lensemble des rgles travers lesquelles la

collectivit au nom de lutilit publiques et les titulaires des droits de
proprit, au nom de la dfense des intrts privs, doivent
coordonner leurs positions et actions respectives en vue de
lamnagement de la ville

Le droit de lurbanisme est lensemble des rgles et institutions qui simposent aussi bien
lAdministration quaux particuliers et qui contribuent la rglementation, au contrle et
lutilisation du sol conformment lintrt gnral. Elle consiste en interdictions, autorisations et
injonctions.
Cette lgislation est distincte des disciplines voisines tels que :
le Droit de lamnagement du territoire: Sintresse lensemble des moyens utiliss pour
organiser les hommes et les activits au niveau de tout le territoire et non pas au niveau de la ville
uniquement.
Il saccorde avec le droit de lurbanisme sur le point dassurer une meilleure utilisation du sol.
Cependant les deux disciplines utilisent des techniques juridiques diffrentes. Le droit
damnagement du territoire recoure des mesures incitatives alors que le Droit de lurbanisme
recoure la police administrative.
le droit de construction : Bien que certaines notions comme le permis de construire relve la fois
du Droit de lurbanisme et du Droit de construction, les deux disciplines se diffrencient par le fait
que les problmes lis au Droit de construction relvent essentiellement du droit priv (Statut du
constructeur, responsabilits des constructeurs).
le droit de lenvironnement : A la diffrence du Droit de lUrbanisme qui a un caractre
strictement interne et nest pas rgit par aucun texte caractre international, le Droit de
lenvironnement intgre plusieurs conventions internationales.
Droit de lurbanisme au Maroc est un droit dinspiration franaise, jeune,
volutif mais en dphasage par rapport aux dimensions multiples de la
croissance urbaine.
Le processus durbanisation acclr et la rupture des quilibres

traditionnels sont lorigine du vaste mouvement de restructuration
spatiale qua connu le MAROC.
La dynamique urbaine et les flux migratoires en dploiement continu
imposent une nouvelle approche de la gestion et damnagement des villes.
Tendance la prdominance de lurbain tant au niveau dmographique que
sur le plan socio-conomique : (augmentation du taux durbanisation,
apparition des problmes lis au logement, aux services publics de proximit,
aux infrastructures de base et aux quipements collectifs de sant, de
lducation)
Le rythme et formes de lurbanisation actuelle sont lorigine des

dysfonctionnements et difficults qui entravent la mise en place dune gestion
urbaine rationnelle.
Dysfonctionnement des systmes socio-politiques, des institutions et acteurs chargs

de lamnagement des villes.
Dfaillance des pouvoirs publics matriser le processus durbanisation et assurer

une meilleure gestion de lespace.
Ltude du droit de lurbanisme a pour intrt de confronter le texte juridique la

pratique urbanistique en vue de dgager limpact rel de la loi et vrifier si les
objectifs en matire de gestion urbaine ont t ralis.

I.1.2 Sujets, destinataires et sources de la lgislation urbaine :
1.2.1 Sujets et destinataires de la lgislation urbaine :
Le Droit de lurbanisme rglemente des situations qui relvent de

part leur nature, du droit Administratif.
Ce Droit rpartit les comptences entre les acteurs centraux et

locaux et cre des droits et des obligations au profit et la charge
des Administrations et des Administrs.
Ce Droit rglemente les rapports entre lAdministration et les

Particuliers.
Il prcise le champ dapplication territoriale, le contenu, les

procdures et les effets des documents durbanisme et rgle leur
opposabilit aux particuliers.
La lgislation urbaine rgle :

- Les relations entre lEtat et les collectivits locales .
- Les rapports entre lAdministration et les particuliers.

Le Droit de lurbanisme a un caractre strictement interne, il existe

trs peu de textes ou de conventions internationales dans ce
domaine (Agendas 21).
Ce Droit nest pas rgi directement par des textes de valeur

constitutionnelle.
La constitution de 1985 na touch lurbanisme que de faon trs

indirecte ne parlant que de la fiscalit et du droit de la proprit .

I.1.2.2 Sources de la lgislation urbaine :
Les sources principales de ce Droit sont:
La loi : Les textes lgislatifs interviennent pour 2 raisons :
- soit parce que la Constitution la exig,
- Soit parce que on veut souligner limportance de certains
instruments.
Le Rglement : Source trs importante quantitativement trs abondante. Elle est constitue par des
dcrets, des arrts et des circulaires. Les rglements sont souvent accompagns par des documents
graphiques qui prcisent sur le terrain les champs dapplication territoriale et les diffrentes
dispositions quon retrouve dans les textes .
La jurisprudence : La jurisprudence joue un rle trs faible dans le domaine urbain (les effets des
documents durbanisme). On a affaire deux recours: recours en annulation ou en indemnisation.
I.2 Aperu historique de lurbanisme au Maroc
I.2.1 Urbanisme arabo-mesulman (lancienne Mdina)
Lurbanisme propre au Maroc est celui qui existe dans les villes
traditionnelles (intra-muros) dorigine musulmane et arabe.
Lorganisation urbaine tait oriente vers les pratiques religieuses et tournait
autour de trois objectifs fondamentaux :
lindispensable
: cest habiter, labri qui protge
Le ncessaire
: cest lquipement, lameublement
Le complmentaire : cest lesthtique, le dcor
Lurbanisme dinspiration mesulmane se base sur la solidarit sociale et le

partage de lespace contrairement lurbanisme occidental qui a engendr
lanonymat, les cassures sociales et lexclusion.
I.2.2 Introduction de lurbanisme occidental (phase du
protectorat Franais)
Lurbanisme tait la principale clef laccomplissement de la politique
coloniale qui avait pour objectif: Assurer lordre et la scurit, favoriser le
dveloppement conomique et social, assurer la justice et lquit sous le
couvert de lautorit traditionnelle .
A partir de 1912, le protectorat Franais va introduire et imposer au Maroc
lurbanisme occidental tel quil existait en France au dbut du XXme sicle.
Passage dun modle bas principalement sur les valeurs humaines un
mode de structuration fond sur la rationalit normative, un urbanisme de
type prvisionnel et scuritaire.
I.2.3 Urbanisme de type prvisionnel et scuritaire
En 1914, le Maroc tait parmi les premiers pays au monde se doter dun
instrument lgislatif en matire durbanisme:
Dahir du
16 Avril 1914 .
Pour faciliter limplantation des nouvelles villes, lEtat sest dot dun nouvel
outil, le Dahir du 23 Novembre 1917.
Entre 1915 et 1925, une dizaine de villes nouvelles ont vu le jour.

LEtat qui pratiquait un urbanisme de type prvisionnel et scuritaire sest vu
confronte aux besoins dune planification prospective et une plus grande
matrise de lvolution urbaine.
Les annes 30 verront ladoption de plusieurs Dahirs et le Maroc passera
un nouveau type durbanisme lurbanisme stratgique.
I.2.4
Urbanisme de type stratgique
Lurbanisme stratgique se base sur :
Ltablissement dun certain nombre de projets pour la ville.
La recherche dune cohrence entre ces projets au niveau de la

conception et de lexcution.
Il sagissait de projets intgrs comprenant les tudes socio-conomiques, et

le montage technico-financier. Ctait des projets structurants qui visaient un
dveloppement harmonieux et quilibr des territoires et assuraient une
large participation la gestion urbaine.
En 1952, ladoption du Dahir du 30 Juillet 1952 marquera lurbanisme au
Maroc jusqu son indpendance. Cette loi se veut un largissement du
champ dapplication jusque l rservs aux villes dautres espaces: (les
banlieux, les zones priphriques, les centres dlimits et les groupements
durbanisme).
Durant le protectorat, le Maroc a assist une rglementation acclre et
constante de ses villes, la cadence sera quelque peu diminue durant
lindpendance.
Le Dahir de 1952 restera la principale loi de rfrence. Toutefois une loi
lgislative couvrant le monde rural verra le jour le 25 Juin 1960.
Il faudra attendre prs de 30 ans cd le 17 Juin 1992 pour que le
gouvernement vote une nouvelle loi 12-90 en vue dajuster les lgislations et
contrer les problmes durbanisation.
Actuellement un projet de loi est en cours de discussion au parlement il
sagit du nouveau code de lurbanisme qui dicte diverses dispositions en
matire dhabitat et durbanisme et qui amende les dispositions de certaines
articles des lois 12-90 et
25-90.
1.2.5
Les tapes de la formation de la lgislation urbaine
Priode Coloniale
- Entre 1914 et 1917: trois textes vont tre adopts lun sur lurbanisme, lautre sur lexpropriation et
un troisime relatif aux associations syndicales de propritaires urbains. Tout ceci a donn lieu la
lgislation des grands chantiers.
- En 1931 : Cette loi a autoris ltablissement des PA pour les Centres et les banlieues des villes.
- En 1933 : Cette Loi relative aux lotissements et morcellements stendait aux agglomrations
urbaines et aux lots dlimits dans leurs zones priphriques dans un rayon fix 5 Km.
- En 1952 : Cette loi sest substitue au Dahir de 1914. Elle a apport quelques innovations
relativement ltendu du champs spatial des documents durbanisme et de leur efficacit.
- En 1953 : Cette loi a rform la rglementation relative aux lotissements et morcellements

(obligation dquipement pralable du lotissement avant obtention de lautorisation).
Aprs lindpendance
-
En 1960 : La premire loi relative au dveloppement des

agglomrations
rurales a vu le jour.
-
En 1970 : Projet de Loi Cadre sur lamnagement urbain et rural qui

na
pas pu tre concrtis.

-
En 1982 : Dahir sur lexpropriation
En 1984 : Dahir sur le SDAU de Casablanca
En 1992 : Les nouvelles lois relatives lurbanisme (Loi 12-90) et

celle
relative aux lotissements morcels et groupes dhabitations

(Loi 25-90) interviendront 36ans aprs lindpendance pour
adapter lArsenal juridique lvolution et aux problmes de
lurbanisation.
Caractristiques de la Priode Coloniale
Le bilan de la priode 1914-1946 est largement ngatif car:
-
La lgislation marocaine en ce domaine tait caractris

par une courte vue
Toute luvre normative relative lurbanisme avait un

caractre purement rglementaire et oprationnel sans la
moindre vision prospective.
Son objectif de planifier le dveloppement et

lamnagement des villes tait relativement troit et ses
horizons limits.
Ce manque de vision globale de la politique urbaine du

protectorat a cre une situation indniable qui sencrait
dans lespace et qui a fait basculer le pays sur sa faade
atlantique crant ainsi une distorsion entre un Maroc

utile et un Maroc inutile et des disparits lintrieur
dune mme rgion entre villes et campagnes.
Le bilan de la priode 1946 1960
-La ncessit dadapter la lgislation de lurbanisme aux ralits conomiques et sociales et leurs
rpercussions spatiales devenait pressantes, ce qui incit les pouvoirs en place pour recourir
Micheal Ecochard un architecte et urbaniste de renom.
-
Il avait pour mission de promouvoir des programmes dhabitat conomique

destins rsorber les bidonvilles, dcongestionner les mdinas et assurer
un habitat au plus grand nombre.
Il inscrivit son action dans une attitude prospective et introduit les premiers
rudiments dun amnagement rgional ( la planification de la ville de casa
dans un cadre rgional en vue dun dveloppement linaire devant la relier
Mohammadia pour contourner son dveloppement concentrique; les
tentatives de dcentralisation industrielle en faveur des villes secondaires
Fs, Agadir, Mekns, Marrakech, Safi Bni Mellal.).
Sur le plan Urbain, furent ralises des villes satellites autour de diverses
villes capables daccueillir les migrants.
Les bidonvilles furent amliors avec des quipements sommaires consistant

dans lalignement, lclairage public, les bornes fontaines, lassainissement
les prparant recevoir des constructions dfinitives.

- En 2000 : La loi n 42-00 a t rapidement perdu dans le circuit
dapprobation cause des luttes dintrts des diffrents acteurs.
-
En 2004 : La Loi 04-04 modifiant et compltant les lois 12-90 et 25-90

notamment au niveau des autorisations administratives, des sanctions et des
responsabilits; la prvention du dveloppement de l'habitat insalubre tant
particulirement vise par cette rforme. Cette loi ne verra pas le jour et son
contenu sera vers dans le nouveau code durbanisme.
En 2005 : Lancement de la rflexion sur le nouveau code de lurbanisme qui

vise linstauration dun urbanisme facilitateur, incitatif, participatif et
quitable. (Loi en cours de discussion)

I.2 Aperu historique de lurbanisme au Maroc(Suite)
Synthse
Du fait de la colonisation, une partie de la ville au Maroc prsentait une
certaine harmonie entre la lgislation qui la rgissait et les ralisations
urbanistiques et architecturales auxquelles elles ont abouti.
Lurbanisme lpoque tait matrisable du fait de la disponibilit du foncier
et de la faible pousse dmographique.
Aprs lindpendance, lurbanisme na pas suivi la lgislation qui le
rglementait. En labsence dun dispositif juridique oprationnel, il y a eu des
dviations multiples (expansion de lhabitat insalubre, des bidonvilles et des
structures anarchiques).
Lurbain chappait de plus en plus au contrle de lEtat qui agissait sous pression des difficults et
des vnements. La rglementation de lurbanisme sest contente de corriger, de rectifier et
dajuster au lieu de planifier le dveloppement futur des villes.
I.3 Les enjeux du foncier et droit de lurbanisme :
I.3.1 Rgimes rgissant le foncier
-
Partout dans le monde, le rgime foncier joue un rle prpondrant dans

lessor de lactivit conomique.
Au Maroc, la proprit prive en matire foncire est soumise une dualit

de Droit due la coexistence dun Droit traditionnel et dun Droit
dimmatriculation foncire dit moderne qui remonte 1913 (dahir sur
immatriculation des immeubles).
Le secteur foncier Traditionnel est rgi par les principes du Droit Musulman
et les coutumes locales . Le Droit de proprit est fond en cas dexistence
de documents crits probants :
-
Sur la possession paisible publique, titre de proprit, permanente

(dune dure suprieure 10 ans quand elle est invoque
lencontre des tiers et 40 ans quand elle est invoque lencontre
des parents).
Lacquisition au profit du possesseur au-del de la dure prcite.
Le secteur soumis au rgime de limmatriculation foncire appel aussi rgime des livres fonciers
prsente les caractristiques suivantes :
-
Il est fond sur une large publicit.
Il a un effet de purge qui annule tout droit rel antrieur non rvl au cours
de la procdure dimmatriculation.
Chaque immeuble est individualis par un nom, plan et un numro propre.

Cest le titre foncier qui constitue pratiquement ltat civil de la proprit et
lui donne un nouveau dpart.
Le titre foncier ds son tablissement est dfinitif et inattaquable.
Les droits inscrits sur le titre ont un effet lgal et une force probante entre
les parties vis vis des tiers et auprs des tribunaux.
Tout droit acquis doit tre dtenu de la personne prcdemment inscrite, ce

qui carte toute usurpation ou prescription. Il ne peut y avoir de rupture
dans la chane des inscriptions, laccs au crdit et linvestissement.
Les immeubles soumis au Droit Traditionnel sont caractriss par :

-
Labsence de la publicit des droits prtendus;
La mconnaissance par les tiers (parfois par les ayants droits euxmmes) de limmeuble concern, sa situation, sa consistance, ses
limites ainsi que de la nature et de ltendu de droits qui sy exercent
et de leurs vritables dtenteurs.
Linscurit des transactions car le droit prtendu existe jusqu

preuve du contraire, tablie.
La difficult daccs aux crdits puisque la garantie relle est

incertaine.
La faiblesse de linvestissement.
La multitude des litiges entre riverains et dautres prtendants qui

constituent plus de 50% des affaires pendantes devant les tribunaux.
Le manque total de publicit concernant les immeubles non immatriculs et leurs dtenteurs,
rend le secteur traditionnel dune opacit impropre la circulation des biens, linvestissement
et la modernisation.
Nous constatons la prsence cte cte de deux rgimes fonciers dont lun malgr ses dfauts
prserve lintimit des propritaires et lautre malgr ses qualits, dvoile tout venant des donnes
qui devraient tre personnelles et confidentielles.
La proprit foncire est soumise depuis quelques annes une trs forte pression due
lexplosion dmographique qui aboutit laccroissement de la demande et la raret du facteur
Terre , marqu par un lien traditionnel et un amour propre de la proprit, ce droit fondamental
est consacr par diffrentes constitutions qui noncent que le droit de proprit demeure garanti.
Le discours analysant les problmes de lurbanisation et de linvestissement sont focaliss sur la

lenteur des procdures administratives et sur la complexit des statuts fonciers.
I.3.2 Statuts fonciers:
Lespace foncier est structur par des statuts, dont certains ne procurent pas la stabilit et les
garanties ncessaires pour rpondre aux besoins de lurbanisation et entreprendre des
investissements sur le long terme :
- Le Melk: largement prdominant (76% de la SAU) estim 7MHa, peut appartenir en pleine
proprit titre indivuduel une personne, comme il peut appartenir plusieurs individus. Il est
confront au problmes de morcellement, de lindivision et des insuffisances du systme
traditionnel dtablissement des actes constitutifs du droit de proprit.
-
Les immeubles domaniaux possds par lEtat, personne morale de droit public, classs en
Domaine Public (rues, plages, ports) , en Domaine Priv (provenant de lacquisition
lamiable, expropriation, ) et Domaine Forestier (Forts, dunes), et reprsentant (3% de la
SAU) soit prs de 270.000 Ha.
Les terres Collectives (17% de la SAU) soit prs de1,5 MHa, appartenant en pleine proprit
et dans lindivision lensemble de la collectivit ethnique concentre et
les terres Guichs (3% de la SAU) soit prs de 240.000Ha. Ces deux statuts connaissement un
dmembrement du droit de proprit, dans la mesure o les ayant droits nont quune
jouissance prcaire.

- Les terres Habous : ce sont des biens immobiliss par le fondateur musulman et la jouissance
profite aux catgories de bnficiaires quil dsigne, elles se caractrisent par plusieurs types (public,
de famille et Zaouia) et font lobjet en gnral, de location de courte dure, ils reprsentent (1% de la
SAU) soit 59.000 Ha.
Ces diffrents statuts malgr leurs diversits et complexits peuvent tre soumis au rgime de
limmatriculation foncire.
Toute intervention de lEtat tendant dvelopper un secteur donn doit tre base sur les
donnes sres et fiables, surtout lorsquelle a pour objet lamnagement de lespace et
limplantation de projets sur le terrain. Dans le rural ou lurbain, aucun projet ne peut aboutir si la
situation juridique du terrain nest pas assainie.
Au Maroc limmatriculation des terres ne dpasse gure 52%. De l apparat lampleur des
problmes qui se posent chaque fois quil est question damnager un espacer donn pour une fin
damnagement, dactivit, dhabitat ou de service.
- Le foncier urbain est le premier enjeu des luttes et des conflits urbains sur lesquelles lurbanisme
est appel se prononcer.
- Ds le dbut du sicle dernier et avant mme la loi fondatrice de lurbanisme moderne au Maroc,
lAdministration du Protectorat a compris limportance de la matrise du foncier. En 1913, le Dahir sur
limmatriculation des immeubles a t promulgu avec le double objectif dassurer les milieux
conomiques et financiers et de prenniser les actions damnagement urbain.
-
Tout en garantissant et en scurisant la proprit foncire, le Dahir de 1913 a permis la

constitution des premires rserves foncires publiques. Il a galement permis des grands
groupes immobiliers privs (BALIMA Rabat et MANNESMANE Casablanca) de tirer profit
de ses nouvelles dispositions pour constituer leur tour de grandes rserves foncires et de
mener de grandes oprations urbaines concertes.
Rserves foncires : lensemble des terrains acquis par lEtat, les collectivits publiques ou les
tablissements publics pour les extraire lvolution du march en vue dune utilisation ultrieure
des fins de politique urbaine qui ne sont pas ncessairement dtermines au moment de
lacquisition. Elles sont distinctes de terrains rservs par les documents durbanisme et sont aussi
diffrentes des acquisitions urbaines dont laffectation est prdtermine.
- Cependant, sous la pression de lurbanisation, aggrave par lexode rural, une bulle spculative sur
le foncier sest trs vite dveloppe dans les principales agglomrations du pays, provoquant les
premires grandes difficults de rponse la demande du logement social malgr tous les efforts
visant le renforcement du patrimoine foncier public.
-
Depuis lindpendance, les villes ont t les tmoins dune consommation abusive du
patrimoine foncier public, sans effort particulier pour le renouveler. Ainsi elles ont t
progressivement engages travers un urbanisme dopportunits foncires qui a conduit
la plupart des dysfonctionnement quelle connat aujourdhui.
Cet urbanisme a t lune des principales causes de la pnurie, aujourd'hui structurelle, de

terrains propres lurbanisation. Ce qui a fait que la ville se fabrique la limite du tolrable
en terme de scurit et du dveloppement durable et en marge du cadre rglementaire.
La pnurie du foncier urbanisable est aggrave par la complexit des statuts fonciers et la
dualit des rgimes juridique qui les rgissent et qui sont en totale inadquation avec les
textes rgissant lurbanisme notamment les lois 12/90 et 25/90. Ceci entrave la mobilisation
des terrains par les oprateurs privs et publics et encourage toutes les formes de drives
urbaines.
Lpuisement des Rserves foncires :

-
Met les collectivits publiques dans limpossibilit de matriser le foncier urbain.
Il rend difficile la ralisation des documents durbanisme.
Ouvre la porte aux pratiques spculatives et lurbanisation sauvage.
Quelques tentatives pour faciliter lacquisition des terrains:
Le projet de Loi-Cadre de lamnagement urbain et rural (1970) visant la constitution de

rserves foncires a mis laccent sur deux aspects importants:
1- La cration dorganismes et doprateurs intervenant dans le domaine du foncier.

2- Lassouplissement des procdures dacquisition des terrains. Bien que ce projet de texte nest pas
entr en vigueur, mais lide de crer des organismes a pntr le Droit positif Marocain. Ainsi ont vu
le jour plusieurs organismes savoir
En 1973 : Fonds National dAchat et dquipement des Terrains (FNAET). La FNAET va
disparatre en 1987 et va cder la place la SNEC (Socit Nationale dquipement et de
construction).
En 1982 : Agence Foncire Nationale

-
Le Droit de premption : la coproprit en indivision et le Droit de Chafaa constituent la

manifestation de ce Droit en Droit Priv.
Lexpropriation pour utilit publique.
Lespace urbain est la fois support des rapports sociaux et objet des conflits entre les diffrents
groupes en prsence (locataires-propritaires, Lotisseurs-acqureurs, Administration Centrale Administration Locale, Administration - Administrs, Services extrieurs - Communes).
Le Droit de lurbanisme se prsente comme une srie de limitations administratives au droit de
proprit qui visent permettre un usage du sol compatible avec lintrt gnral (quipements
sociaux, ducatifs sportifs, dinfrastructures, des ZI).
Lurbanisme met en prsence plusieurs intrts privs inconciliables avec lintrt gnral.
La fonction rgulatrice du Droit de lurbanisme rencontre souvent de fortes rsistances. Le Droit de
lurbanisme cde souvent le pas devant les propritaires fonciers.
Ces pressions sexercent soit avant, soit au cours soit aprs llaboration des documents
durbanisme.
Sous leffet des pressions, de graves contradictions vont opposer la ville telle quelle existe
rellement conu et celle projete dans les documents durbanisme.
Lurbanisme nest pas une affaire exclusive du Ministre qui en est charg. Cest une discipline
interministrielle. Parmi les Dpartements et organismes qui jouent un rle important, il faudrait
citer :
Au niveau Central :
Les Ministres (lIntrieur, lquipement, lAgriculture, lEnvironnement, la
culture)
Les offices (ONEP, ONE, IAM, .)
Les tablissements Publics spcialiss ( CDG, Al Omrane, .)

Au niveau Local :
- LAdministration dconcentre: (Agents dautorit qui sont nomms ou dsigns soumis au
pouvoir hirarchique : sanctions, instructions, recours la force publique pour mettre fin aux
infractions durbanisme).
- LAdministration dcentralise : (les lus qui exercent des comptences dfinies par la Loi charte
communale).
- Les reprsentants des services extrieurs :(les Directions et dlgations des diffrents
Dpartements Ministriels).
- Les organismes techniques: (Agences urbaines, Rgies de leau et dlectricit, les inspections
rgionales de lurbanisme).
Rle du Gouverneur :
Il participe au Comit Central sur le SDAU.
Il prside le Comit local sur le SDAU
Il prside les conseils technique Provinciaux CTP.
Il dcide du recours la force publique pour mettre fin aux infractions
durbanisme.
Rle des Agences Urbaines :
Au niveau de la Conception :
Elles laborent les tudes pour ltablissement des SDAU.
Elles prparent les projets des documents rglementaires.
Elles assistent les acteurs publics et privs.
Au niveau de lexcution elles sont charges de :
Lamnagement foncier.
La matrise douvrage dlgu.
La dlivrance des notes de renseignement.
Le contrle de conformit des autorisations de construire et de lotir.
Rle des Communes :

Participent llaboration des documents durbanisme
Donnent leur avis sur les projets des documents durbanisme.

Adoptent par arrt du Prsident les plans dalignement.
Dlivrent les autorisations durbanisme.
Contrlent la conformit de lutilisation de lespace communal aux rgles
durbanisme.
Participent au suivi des documents durbanisme.
Dconcentration :
- La dconcentration dsigne un mode d'organisation de l'administration dans lequel certains
pouvoirs sont dlgus ou transfrs d'une administration centrale vers des services rpartis sur le
territoire, dits services dconcentrs ou services extrieurs. Le but est d'amliorer l'efficacit de
l'Etat en dcongestionnant l'administration centrale et en acclrant les prises de dcisions au niveau
local.
En France, la dconcentration est base sur le principe de subsidiarit (loi du 6 fvrier 1992) qui fait
que l'chelon le plus lev ne doit assurer que les missions ne pouvant tre exerces un niveau
infrieur.
Dcentralisation
-
La dcentralisation est une politique de transfert des attributions de l'Etat vers des
collectivits territoriales ou des institutions publiques pour qu'elles disposent d'un pouvoir
juridique et d'une autonomie financire. Le transfert de ces attributions, qui restent
nanmoins sous la surveillance de l'Etat, permet ce dernier de dcharger ses
administrations centrales et de confier les responsabilits au niveau le plus adapt.
La dcentralisation vise donner aux collectivits locales des comptences propres,

distinctes de celles de l'tat, faire lire leurs autorits par la population et assurer ainsi un
meilleur quilibre des pouvoirs sur l'ensemble du territoire.
La dcentralisation rapproche le processus de dcision des citoyens, favorisant l'mergence
d'une dmocratie de proximit.
La dconcentration est une notion bien distincte ; elle vise amliorer l'efficacit de l'action
de l'tat en transfrant certaines attributions de l'chelon administratif central aux
fonctionnaires locaux, c'est dire aux walis et gouverneurs, aux directeurs rgionaux et
provinciaux des services de l'Etat ou leurs subordonns."
LES REGIONS DU MAROC
La rgion est devenue dans la plupart des pays un acteur essentiel de dveloppement et
d'amnagement du territoire. Elle joue un rle inluctable d'animateur de la vie conomique
sociale et culturelle.
Conscient de ce rle, le Maroc est par le dahir du 2 avril 1997 portant loi
n 47-96
relative l'organisation de la rgion a subdivis son territoire comme suit : 16 rgions
conomiques, ayant chacune sa tte un Wali (gouverneur de rgion), ainsi qu'un Conseil
rgional, reprsentatif de la rgion. Ces rgions ont le statut de collectivit locale (article 101
de la Constitution).
1 - Tanger-Ttouan : Elle se trouve la pointe nord-ouest du Maroc. Sa superficie est de 11 570 km
pour une population de 2 470 372 habitants. Son chef-lieu est la ville de Tanger La rgion est baigne
par la mer Mditerrane au nord et l'ocan Atlantique l'ouest. Elle dispose d'une frontire avec
l'Espagne, et plus particulirement avec la ville de Ceuta, enclave, et revendique par le Maroc
comme part de la rgion.
2 - Taza-Al Hoceima-Taounate : Elle est situe au nord du Maroc, le long de la cte mditerranenne.
Sa superficie est de 24 155 km pour une population de 1 807 113 habitants. Son chef lieu est Taza.
3 - L'Oriental : Elle occupe le nord-est du Maroc. Sa superficie est de 82 900 km pour une population
de 1 918 094 habitants. Sa capitale est Oujda.
4 - Gharb-Chrarda-Beni Hssen : Situe au Nord-Ouest du pays, cette rgion est compose des
provinces suivantes : La Province de Knitra et celle de Sidi Kacem.
5 - Fs-Boulemane : Elle se situe dans le nord du pays, et inclut une partie du Moyen Atlas. La
rgion de Fs-Boulemane, qui est situe au centre-nord du Royaume, est considre comme un
carrefour entre l'est et le nord-est d'une part, et le sud-ouest du Royaume d'autre part.
6 - Rabat-Sal-Zemmour-Zar : Elle se trouve au Nord-Ouest du pays, englobant la capitale et son
arrire-pays. Sa superficie est de 9 580 km et elle est peuple de 3 123 595 habitants. Sa capitale est
Rabat.
7 - Mekns-Tafilalet : Elle se trouve dans le nord du pays. Elle s'tend sur 79 210 km (plus vaste
que la Rpublique tchque) et est peuple de 2 141 527 1. Sa capitale est Mekns qui se situe son
extrme nord.
8 - Grand Casablanca : Situe au nord-ouest du pays et est la rgion la plus peuple. Sa superficie
est de 1 615 km pour une population de 3 777 964 habitants (2007). Sa capitale est Casablanca.
Ses frontires sont la rgion de Rabat-Sal-Zemmour-Zar au nord, la rgion de Doukkala-Abda
au sud, Chaouia-Ouardigha l'est et l'ocan Atlantique l'ouest.
9 - Chaouia-Ouardigha : Elle est situe sur la plaine atlantique, entre l'arrire-pays de Casablanca,
l'oued Oum er-Rebia et le plateau des Phosphates. Sa superficie est de 7 010 km pour une
population de 1 655 660 habitants. Sa capitale est Settat.
10 - Tadla-Azilal : Elle se trouve au centre du pays, englobant la plaine de Tadla entre le Haut et le
Moyen Atlas. Son chef lieu est Beni Mellal
11 - Sous-Massa-Dra : Elle se trouve dans le sud du Maroc, au sud du Haut Atlas, englobant la plaine
du Souss, une partie de l'Anti-Atlas et la rgion de Ouarzazate.
12 - Marrakech-Tensift-El Haouz : Elle se trouve au centre du pays, et englobe une partie du Haut
Atlas. Sa superficie est de 31 160 km, ce qui reprsente 4,5 % du territoire national, pour une
population de 3 102 652 habitants. Sa capitale est Marrakech.
13 - Doukkala-Abda : Elle est situe au sud de la plaine centrale, sur la cte atlantique. Elle s'tale sur
13 285 km, pour une population de 1 984 039 habitants. Sa capitale est la ville de Safi.
14 - Guelmim-Es Smara : Elle est situe dans le sud du pays. Son chef lieu est la ville de Guelmim. La
rgion est compose des provinces suivantes : La province de Guelmim, Tan-Tan, Assa-Zag, Tata et
Es-Semara.
15 - Layoune-Boujdour-Sakia El Hamra : Est une rgion du sud marocain. Cette rgion se situe en
majeure partie sur le territoire contest du Sahara occidental. Sa capitale est Layoune.
16 - Oued Ed-Dahab-Lagouira : Est la rgion la plus australe du Maroc. Elle est limite au nord par la
rgion de Layoune-Boujdour-Sakia El Hamra, l'est et au sud par la Mauritanie et l'ouest par
l'ocan Atlantique.
Lautonomie nouvelle rgion
1- Depuis 2004, le Conseil de scurit appelle rgulirement les parties et les Etats de la rgion
continuer de cooprer pleinement avec l'ONU pour mettre fin l'impasse actuelle et progresser vers
une solution politique .
2- En rponse cet appel de la communaut internationale, le Royaume du Maroc s'est inscrit dans
une dynamique positive et constructive, en s'engageant soumettre une initiative pour la
ngociation d'un statut d'autonomie de la rgion du Sahara, dans le cadre de la souverainet du
Royaume et de son unit nationale.
3- Cette initiative s'inscrit dans le cadre de l'dification d'une socit dmocratique et moderne,
fonde sur l'Etat de droit, les liberts individuelles et collectives et le dveloppement conomique et
social. Comme telle, elle apporte la promesse d'un avenir meilleur pour les populations de la rgion,
met fin la sparation et l'exil et favorise la rconciliation.
4- Par cette initiative, le Royaume du Maroc garantit tous les Sahraouis l'extrieur comme
l'intrieur, toute leur place et tout leur rle, sans discrimination ni exclusive, dans les instances et
institutions de la rgion.
Lautonomie nouvelle rgion
5- Ainsi, les populations du Sahara greront elles-mmes et dmocratiquement leurs affaires
travers des organes lgislatif, excutif et judiciaire dots de comptences exclusives. Elles
disposeront des ressources financires ncessaires au dveloppement de la rgion dans tous les
domaines et participeront, de manire active, la vie conomique, sociale et culturelle du Royaume.
6- L'Etat conservera ses comptences dans les domaines rgaliens, en particulier la dfense, les
relations extrieures et les attributions constitutionnelles et religieuses de Sa Majest le Roi.
7- L'initiative marocaine, inspire par un esprit d'ouverture, tend crer les conditions d'un
processus de dialogue et de ngociation dbouchant sur une solution politique mutuellement
acceptable.
8- Le statut d'autonomie, rsultat des ngociations, sera soumis une consultation rfrendaire des
populations concernes, conformment au principe de l'autodtermination et des dispositions de la
Charte des Nations Unies.
Les comptences de la Rgion autonome du Sahara
9- Dans le respect des principes et des procdures dmocratiques, les populations de la Rgion
autonome du Sahara, agissant par l'intermdiaire d'organes lgislatif, excutif et judiciaire auront,
dans les limites territoriales de la Rgion, la comptence notamment dans les domaines:
De l'administration locale, de la police locale et des juridictions de la Rgion;
Economique: le dveloppement conomique, la planification rgionale, l'encouragement des
investissements, le commerce, l'industrie, le tourisme, et l'agriculture;
Du budget et de la fiscalit de la Rgion;
Des infrastructures: l'eau, les installations hydrauliques, l'lectricit, les travaux publics et le
transport ;
Social: l'habitat, l'ducation, la sant, l'emploi, le sport ,la scurit et la protection sociales;
Culturel, y compris la promotion du patrimoine culturel sahraoui hassani ;
De l'environnement.
Les comptences de la Rgion autonome du Sahara.
10- La Rgion autonome du Sahara disposera des ressources financires ncessaires son
dveloppement dans tous les domaines. Ces ressources seront notamment constitues par:
Les impts, taxes et contributions territoriales dicts par les organes comptents de la
Rgion;
Les revenus de l'exploitation des ressources naturelles affects la Rgion;
La partie des revenus des ressources naturelles situes dans la Rgion et perus par l'Etat;
Les ressources ncessaires alloues dans le cadre de la solidarit nationale;
Les revenus provenant du patrimoine de la Rgion.
Les comptences de la Rgion autonome du Sahara.
11- L'Etat conservera la comptence exclusive, notamment sur:

Les attributs de souverainet, le drapeau, l'hymne national et la monnaie;
Les attributs lis aux comptences constitutionnelles et religieuses du Roi, Commandeur des
croyants et Garant de la libert du culte et des liberts individuelles et collectives;
La scurit nationale, la dfense extrieure et de l'intgrit territoriale;
Les relations extrieures;
L'ordre juridictionnel du Royaume.
12- La responsabilit de l'Etat dans le domaine des relations extrieures sera exerce en consultation
avec la Rgion autonome du Sahara concernant les questions qui se rapportent directement aux
attributions de cette rgion. La Rgion Autonome du Sahara peut, en concertation avec le
Gouvernement, tablir des liens de coopration avec des Rgions trangres en vue de dvelopper le
dialogue et la coopration inter-rgionale.
II.1 Cadre juridique instaur par le protectorat
II.1.1 Dahir du 16 Avril 1914

Cest la premire Loi en matire dUrbanisme au Maroc. Elle est considre
comme la base de la lgislation urbaine au Maroc. Elle a trait aussi bien de
lurbanisme prvisionnel que de lurbanisme oprationnel.
Cette Loi a dfini le modalits des oprations suivantes :
Louverture des voies publiques.
mise en uvre du plan de la ville.
de cration par le particuliers dune partie de la ville de groupes

dhabitations.
La rglementation de lacte de btir.
La lgislation de 1914 tait celle des grands chantiers. En effet, toutes les
oprations de construction de lpoque taient faites et regroupes par
lEtat en vue de crer de nouvelles villes.
Dahir du 16 Avril 1914 (suite)
Cette Loi a permis la cration dune dizaine de villes entre 1915 et 1925.
Bien que cette Loi soit incomplte du fait quelle ne soccupait surtout que
des voies et des plans damnagement et ne dfinissait pas dune manire
claire les lotissement, elle a donn lAdministration les moyens de rduire

lextension incontrle des villes.
Cette loi a permis de dvelopper et dembellir les villes, nouvellement cres
par le colonisateur dans un souci de confort et de salubrit publique.
Le Dahir du 31 Aot 1914 : premier texte instituant les base de lexpropriation pour cause dutilit
publique. Il est intervenu pour instaurer le rgime de lexpropriation en prescrivant que le droit de
lexpropriation rsulte dun dahir ou dun arrt viziriel dclarant lutilit publique, les travaux
entreprendre laissent au tribunal le soin de prononcer lexpropriation.
II.1.2 Dahir du12 Novembre 1917 relatif aux associations syndicales de
propritaires urbains
Pour faciliter limplantation des nouvelles villes, lEtat sest dot dun nouvel
outil le Dahir du 23 Novembre 1917. Le but recherch de cette Loi est de :
Soumettre autorisation toutes constructions lintrieur des villes

o des voies et places sont projetes.
Faciliter lAdministration Coloniale, lacquisition de terrains et

dimmeubles pour raliser des projets.
Ce Dahir a confr au Chef de Service Municipal le pouvoir de :
crer une association syndicale de propritaires urbains,
tablir un projet de statut,
prsider son assemble gnrale et
transmettre le dossier au Grand Vizir qui constitue lassociation par

arrt.
Une fois publi, aucune construction nouvelle ne pouvait tre leve dans le
plan primtral.
Cette Loi a permis lautorit municipale au moyen du syndicat qui est
prsid par elle, dassocier les propritaires urbains la politique urbaine de
lAdministration qui sera couverte par une commission syndicale des
propritaires pour autoriser, rectifier et racheter les constructions.
II.1.3 Dahir du 27 Janvier 1931 autorisant ltablissement de plans

dAmnagement pour les centres et les banlieues des villes
Cette Loi autorisait ltablissement des plans damnagement pour les
centres et les banlieues des villes.
Cette Loi a soumis autorisation toute construction et tout lotissement

ralis dans la zone avoisinant le primtre des villes riges en municipalit
et les centres dlimit aux dispositions du Dahir de 1914. Le rayon de la zone
est fix 5 Km. Cest ce quon qualifie de primtre urbain.
Ce Dahir a fourni lAdministration les moyens ncessaires pour contrler
les constructions isoles et les groupes de construction difis dans les
environs des villes.
Centre dlimit : une partie du territoire dune Commune rurale dont
les limites sont fixes par voie rglementaire.
II.1.4
Dahir du 14 Juin 1933 relatif aux lotissements

Ce Dahir est la premire Loi marocaine consacre aux lotissements.
Cette Loi avait deux objectifs majeurs :
Matriser la croissance de lurbanisation en soumettant la

cration dun lotissement, situ lintrieur du primtre
urbain des villes, dans la banlieue et dans les zones rurales,
une autorisation administrative.
Soumettre les villes nouvellement cres, aux normes dun

urbanisme moderne inspir de la rglementation en vigueur
en Europe notamment en France.
Cette loi va tre complte par les Dahirs du 7 Aot 1934, celui du
7 Octobre 1937,
celui du 30 Septembre 1953 et le dernier en date la
Loi 25-90 du 17 Juin 1992.
II.1.5 Dahir du 30 Juillet 1952 relatif lurbanisme
Ce Dahir marquera lurbanisme marocain jusqu lindpendance. Il ne remet
pas en cause celui de 1914. Il garde les mmes principes en matire
dalignement, du plan damnagement et du permis de construire.
Cette Loi se veut un largissement du champ dapplication du dahir de 1914
jusque l rserv aux villes, dautres espaces :
Les banlieues
Les zones priphriques.
Les centres dlimits
Les groupements durbanisme
Dornavant, seul le Plan damnagement approuv par Dcret est

gnrateur dobligations.
LAdministration ne peut pas au cours de llaboration du plan, interdire

toute construction susceptible de gner lexcution du plan une fois
approuv. Cependant elle peut par arrt dits arrts de mise ltude du
plan dfinir les zones dont lamnagement est prvu et lintrieur
desquelles aucun permis de construire ne pourra tre dlivr.
Les plans dits de zonage pourront, avant ltablissement du plan
damnagement, dlimiter les secteurs rservs des modes dutilisation
dtermins et interdire la construction pendant deux ans.
II.1.6 Dahir du 30 Septembre 1953 relatif aux lotissements et morcellements
A la diffrence du Dahir du 14 juin 1933 qui laissait le soin lautorit

administrative de dterminer, selon les cas, la superficie au dessous de
laquelle le fractionnement dune proprit foncire constitue un
lotissement, ce Dahir dfinit clairement le lotissement comme tant :
Toute division dune proprit foncire en deux ou plusieurs lots dont un au moins est dune
superficie infrieure un hectare .
Le but recherch de cette loi tait de :
Dfinir juridiquement le lotissement et le morcellement,
Imposer le respect de cette rglementation pour les

promoteurs.
Mettre fin la spculation anarchique.
Ce Dahir a permis de mettre fin aux oprations de lotissement sans respect

des rgles et documents durbanisme et qui dtriorent les terres agricoles.
En ce qui concerne la procdure dautorisation de lotir, le Dahir de 1953 na
pas apport de grandes modifications.
Au cours du protectorat, on a assist une rglementation acclre et
soutenue de lurbain, ce rythme ne sera pas soutenu aprs lindpendance
et la Loi de 1952 restera pour de longues annes, jusquen 1992 la rfrence
de base.
Il faut mentionner quaucune Loi na t conue pour le monde rural avant.
Il faudra attendre lindpendance pour que la direction du Maroc comble
cette lacune.
II.2 Dispositif juridique datant de lindpendance
Le Dahir du 25 juin 1960
Le Dahir du 25 juin 1960 relatif au dveloppement des agglomrations

rurales est venu complter les dispositions du Dahir de 1952 en dlimitant
les agglomrations situes en dehors du primtre urbain dfinis dans
larticle premier du Dahir du 30 Juillet 1952.
Il peut tre tabli pour les agglomrations des plans dits Plans de
dveloppement qui dfinissent les principales zones dactivit de
lagglomration, les zones dhabitation et toutes les autres indications
relatives au mode dutilisation des sols.
Lapprobation du plan de dveloppement pour une agglomration rurale
rend le permis de construire obligatoire et soumet une autorisation
pralable le lotissement.
Les annes 1960 : ont t marques une nette rgression du nombre des plans damnagement
homologus, alors que les agglomrations urbaines ont vu le rythme de leur taux de croissance
sacclrer.
Les annes 1970 : ont connu lintroduction des SDAU au Maroc et sa gnralisation aux
principales agglomrations. Par ailleurs, on a assist une stagnation de la production des Plans
dAmnagements et de Dveloppement (3PA et 8 PD par an faible moyenne).
Les annes 1980 : ont t marques par lintervention du Cabinet Pinseau et llaboration du
SDAU de Casablanca. De mme cette priode a connu une relance de la production des diffrents
documents durbanisme.
Les annes 1990 : ont connu la promulgation de la Loi du
17 Juin 1992 (Lois 12-90 et 25-90
relatives lurbanisme et aux lotissements morcels et groupes dhabitation) et la production des
documents SDAU et PA dans le cadre de cette nouvelle Loi sur lurbanisme.
La Loi du 17 Juin 1992
En 1992 et 36 ans aprs lindpendance, le Gouvernement marocain votera

deux lois pour adapter larsenal juridique lvolution et aux problmes de
lurbanisation.
- La Loi 12-90 relatives lurbanisme

- La Loi 25-90 relative aux lotissements morcellements et groupes dhabitation
Ces deux lois interviennent dans un contexte particulier marqu par :
Lextension des bidonvilles.
Lmergence de nouvelles communes urbaine issues du dcoupage

territorial de 1992 et qui a eu comme consquence laugmentation
de leurs zones priphriques 15 km et une extension des territoires
soumis la nouvelle lgislation et ses diffrentes sujtions,
La cration des agences urbaines et des inspections rgionales de

lurbanisme
Lanarchie qui caractrise lurbanisme.
La Loi 12-90 relative lurbanisme

Cette Loi est compose de 93 articles et dun dcret dapplication
n2-92-832 divis en 43 articles explicitant le contenu de la Loi. Le tout
donne une dfinition juridique des diffrents documents durbanisme (SDAU,
PZ, PA, arrts dalignement, permis de construire) et rglemente la
construction.
Cette Loi a pour objectif de :
Dfinir les diffrents documents durbanisme,
Dfinir les rglements de construction
Instituer les sanctions pnales.
II.2.1 Champs dapplication de la loi 12-90 sur lurbanisme

Champ dapplication de la Loi 12-90 : Cette Loi sapplique aux:
Communes urbaines: municipalits et centres autonomes.
Centres dlimits des communes rurales : Partie dune commune

rurale dont les limites sont fixes par voie rglementaire.
Zones priphriques des communes urbaines : Les territoires ruraux

avoisinants les villes qui stendent sur 15 km partir du primtre
municipal .
Groupements durbanisme : Un ensemble de communes urbaines

avec leurs zones priphriques et ventuellement des communes
rurales avoisinantes qui ont une relation conomique ncessitant un
amnagement densemble.
La bande du littoral sur une profondeur de 5 Km
Le long des axes routiers sur une profondeur de 1 km.
II.2.2 Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements

La Loi 25-90 relative aux lotissements morcellements et groupes
dhabitation
Cette Loi est structure en 78 articles et dun dcret dapplication

n2-92-833 comportant 23 articles explicitant le contenu de la Loi. Le
tout dfinit juridiquement les lotissements, morcellement et groupes

dhabitation ainsi que les rgimes qui leurs sont applicables.
Cette Loi a pour objectif de :
Dfinir le lotissement et le morcellement,
Dfinir les obligations et droits du lotisseur
Prvoir les sanctions pnales.
Quelques apports de la Loi du 17Juin 1992
Cette Loi a tendu le champs dapplication de nouvelles zones.
Elle a donn une nouvelle assise juridique aux SDAU.
Elle a introduit la notion de hirarchie entre les documents

durbanisme (SDAU,PA,PZ et PD).
La prminence du SDAU en tant que document de rfrence en

labsence de tout autre document.
Elle a rduit la dure de validit des effets des plans

damnagement de 20 ans 10 ans.

II.3 Modalits et adaptation de la gestion urbaine :
Lurbanisme est un domaine sensible en perptuelle volution.
Il est cens reflter les mutations sociales et spatiales incessantes et rpondre aux
besoins renouvels des populations considres.
Ce domaine est rput pour les intrts souvent contradictoires quil doit concilier.
Ceci ncessite pour son organisation des rgles de jeu pertinentes qui doivent tre
actualises ou renouveles en permanence.
Lurbanisme a flott pendant longtemps et a transit travers plusieurs Dpartement
savoir :
Avant 1945 : Secrtariat Gnral du Protectorat, Direction de lInstruction
Publique, Direction de lIntrieur.
1945 : Cration de la Direction dUrbanisme et de lHabitat.
1955 : Ministre de lUrbanisme et de lHabitat (avec la formation du
1er Gouvernement Indpendant)
1956 : Ministre des Travaux Publics.
1967 : Ministre de lIntrieur

1972 : Ministre de lUrbanisme et de lHabitat
1977 : Ministre de lHabitat et de lAmnagement du Territoire
1985 : Ministre de lIntrieur
1998 : Ministre de lUrbanisme, de lAmnagement du Territoire, de
lEnvironnement et de lHabitat (la vision intgre des nouveaux
responsables du gouvernement dAlternance)
2000 : Ministre de lUrbanisme, de lAmnagement du Territoire et de
lHabitat (remaniement Ministriel de 2000).
La rpartition des comptences entre lEtat et les collectivits dcentralises laisse
apparatre plusieurs organes qui interviennent dans la gestion urbaine.
Ltat monopolise la production des normes et la planification urbaine et les
collectivits locales soccupent de loprationnel.
La confusion existante en matire de partage des responsabilits et le grand nombre
dintervenants constituent une entrave pour la mise en uvre des documents
durbanisme.
Les rattachement de lUrbanisme aux diffrents dpartements refltent lvolution
des multiples visions qui sous tendent la politique de lurbanisme. Ainsi dune vision
technique, on est pass une vision scuritaire pour aboutir enfin une vision plus
intgre.
Lapproche nouvelle de lurbanisme concide avec larrive de lancienne opposition
la gestion des affaires publiques et est conue selon une dmarche pragmatique :
Procder un diagnostic de ltat des lieux.
Arrter un Plan dAction pour les 20 annes venir.

Le diagnostic a dgag les problmes et dysfonctionnements. Le premier objectif de ce
gouvernement tait dinstaurer une vritable communication avec lensemble des acteurs
qui interviennent dans les domaines de lhabitat, de lurbanisme, de lamnagement du
territoire et de lenvironnement.
LEtat a fait de lurbanisme et de lamnagement du territoire un ensemble complmentaire
du fait quils ont la mme chelle de temps et le mme souci du long terme. Cest alors que
le concept de dveloppement durable est abord.
Selon M.Ali Sedraji: Il nest pas question de continuer faire prvaloir le prsent, grer
lurgence, mais de prospecter lavenir et pour cela, il faut une vision moyen et long terme
et des valeurs qui dfinissent et qui expliquent le concept de durabilit.
Concept du dveloppement durable :
Ce concept repose sur quatre principes :
Ne pas compromettre les besoins des gnrations futures.
Prendre en compte lensemble des efforts environnementaux des activits urbaines.
Assurer lquilibre entre les habitants de la ville et ceux de la campagne, ainsi
quentre les gnrations actuelles et futures.
Favoriser la participation de tous les citoyens aux dcisions concernant le
dveloppement de leur espace et territoire.
Lobjectif poursuivi est de rendre oprationnel le concept de dveloppement
durable.
La dcentralisation doit tre approfondie et consolide de sorte quon puisse
avancer concrtement le processus de la dcentralisation et la responsabilisation des
instances locales et rgionales (tre lcoute des collectivits territoriales et les
lus, les aider prendre des responsabilits nouvelles, )
Le besoin le plus urgent concerne la politique urbaine, il y a lieu dapporter des rponses
concrtes aux problmes du foncier, damnagement concert, de la fiscalit de financement
des quipements publics.
Sagissant de la politique de lhabitat, celle-ci doit tre base sur:
La justice sociale.
Le droit au logement dcent pour tous les mnages.
Le dveloppement des capacits productives du secteur de la construction.
La dfinition dun nouveau rle de lEtat .
La lutte contre les rseaux non rglementaires et les occupations illgales de
lespace.
Le travail de modernisation et de rnovation des politiques damnagement du territoire a
t consacr aprs un dbat national qui a dur deux ans.
Une charte nationale damnagement du territoire dfinissant les objectifs, les priorits et
les valeurs fondamentales qui doivent guider les nouvelles politiques damnagement du
territoire a t adopte.
La mise en place dune politique volontariste ncessite la mise en place dinstruments de

planification spatiale hirarchise. Ces instruments sappliquent des espaces de dimensions
dcroissants. Leur contenu est plus prcis et leurs effets sont de plus en plus contraignants. Il
sagit notamment du :
SNAT : Schma national de lAmnagement du territoire (conu

lchelle nationale)
SDAR Schma Directeur dAmnagement Rgional (destin

sappliquer au niveau rgional)
SDAU Schma Directeur dAmnagement Urbain (applicable au

niveau sub-rgional ou local)
Ces instruments doivent thoriser et globaliser les actions damnagement du territoire dans
lespace et dans le temps de manire ce que la ville soit intgre la rgion et la rgion
lensemble du territoire avec toutes les articulations conomiques et institutionnelles
quimplique une politique volontariste damnagement du territoire.
La pratique de lamnagement du territoire initie en 1970 a donn lieu la rgionalisation.
Celle-ci a connu une volution importante passant de 7 rgions en 1971 16 rgions en 1997
dotes de prrogatives importantes en matire damnagement du territoire. Les rsultats
quant eux ne sont pas la hauteur des attentes cause des incertitudes et faiblesses qui
gnrent laction rgionale.
III. LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain
Les documents durbanisme sont des outils de planification urbaine qui ont pour objectif de
planifier lespace territorial aussi bien pour les agglomrations urbaines que rurales.
Conformment au dispositions de la Loi 12-90 relative lurbanisme et du Dahir de 1960
relatif au dveloppement des agglomrations rurales, les objectifs majeurs de ces outils
peuvent tre rsums comme suit :
Dterminer le choix et options damnagement qui doivent rgir le dveloppement
conomique et social du territoire concern;
Dterminer les zones nouvelles durbanisation;
Fixer la destination gnrale des sols;
Prserver les orientations du SDAU en instance de llaboration dun plan

damnagement.
Laffectation des diffrentes zones suivant lusage principal qui doit en tre fait ou la
nature des activits dominantes qui peuvent y tre exerces.
Les zones dans lesquelles toute construction est interdite.

Les emplacements rservs aux quipements publics, collectifs et intrts gnral.
Les rgles dutilisation des sols et les rgles applicables la construction.
Les zones rserves lhabitat des agriculteurs composant linstallation de btiment
dexploitation agricole.
III.1.1 Le Schma Directeur dAmnagement Urbain (SDAU)

Au Maroc lide dintroduire les SDAU en tant quinstrument de planification urbaine
remonte 1960 lorsque le Ministre de lIntrieur de lpoque a dress des constats dchec
dune lgislation issue de la priode coloniale (explosion urbaine, congestionnent des
anciennes Mdina, prolifration des bidonvilles et de lhabitat clandestin, crise du
logement).
Les PA prvus par la Loi de 1952 se sont avrs dun maniement trop lourd et trop complexe
pour faire face une situation en constante volution.
Cette prise de position officielle a conduit engager une rflexion en profondeur visant une
refonte globale des instruments durbanisme.
Laboutissement du processus de rflexion ft le projet de Loi relatif lamnagement urbain
et rural de 1971 qui a propos trois nouveaux documents de planification spatiale :
S.S.O : Schma de Structure et dOrientation applicable la rgion.
SDAU : Schma Directeur dAmnagement Urbain applicable aux grandes
agglomrations.
PUS :Plan dutilisation du Sol applicables aux Communes, Secteurs,
Le projet de la Loi Cadre a traduit la prise de conscience de la ncessit dapprhender
lespace dans sa globalit et de distinguer les prvisions LT des rgles dapplication
immdiate et dadapter les instruments de lintervention publique la diversit des chelles
spatiales vises et des objectifs poursuivis.
Les nouveaux instruments crs avaient pour objectif de thoriser et globaliser les actions
damnagement dans lespace et dans le temps. Ainsi, le quartier tant vu dans la ville, la
ville dans la rgion et la rgion dans la Nation.
Le projet de Loi cadre sur lamnagement urbain et rural a dfinit les instruments prospectifs
de la planification rgionale et urbaine et lutilisation des sols et les interfrences entre eux
dans une vision spatiale cohrente.
Les SSO et les SDAU prvoient des localisations trop imprcises pour tre opposables aux
tiers. Ils constituent seulement des cadres dactions simposant aux pouvoirs publics et
dfinissant les grandes lignes du parti damnagement quil soit rgional ou local. Ce sont les
PUS qui indiquent en reprenant les orientations du SDAU les rgles prcises dutilisation du
sol, la dtermination dfinitive des diffrentes zones, les servitudes et les obligations des
propritaires.
Dfinition du SDAU :
Le SDAU est un outil de planification urbaine qui dresse pour un horizon dfini
nexcdant pas 25 ans les grandes lignes de dveloppement intgr dune ou de plusieurs
agglomrations et de leurs zones dinfluence directes .
Ce dveloppement intgr doit conduire une planification gnrale de lutilisation du sol,
de limplantation des diffrents rseaux et la programmation des grands quipements et
des actions damnagement qui engagent lavenir de lagglomration.
Le SDAU constitue un instrument de coordination des diffrents programmes dquipement
de ltat, des CL et des entreprises publiques.
Le SDAU a pour proccupation essentielle de rserver le terrain pour le dveloppement
conomique de lagglomration.
Le SDAU constitue un guide pour la prparation des PA des diffrents secteurs de
lagglomration.
Le SDAU constitue un cadre de rfrence pour les investisseurs dont il oriente la localisation.
Champs dapplication du SDAU :
Le SDAU sapplique :
un territoire intercommunal qui peut comprendre une ou plusieurs communes
urbaines ou rurales et
aux zones dinfluence directe de ce territoire.
La zone dinfluence directe: comprend la zone priurbaine qui en terme physique ou
fonctionnel forme la continuation de lagglomration ou bien elle est appele la former
lhorizon du SDAU.
Les critres retenus pour apprcier laire dinfluence dune agglomration sont les suivants :
La continuit de la surface btie
Lutilisation dquipements collectifs,
Les mouvements des voyageurs ,
Les communications tlphoniques,
Les transferts et les dpts financiers,
La hirarchie administrative et la frquentation des tablissements denseignement
et des commerces.
Objet du SDAU :
Le SDAU dfinit :
Les choix et options damnagement qui doivent rgir le dveloppement spatial et
conomique de lagglomration.
Les nouvelles zones durbanisation et les dates partir desquelles elles doivent tre
ouvertes lurbanisation.
La destination des sols en localisant les diffrentes zones (agricoles, habitat, ZI,
quipement)
Les secteurs restructurer ou rnover (clandestin, anciennes mdinas).
Les principes dassainissement et les points de rejets (assainissement collectif ou
individuel la charge de la collectivit ou non).
Les principes dorganisation des transports.
La programmation des diffrentes phases de sa mise en uvre et prcise les actions
prioritaires.
Consistance du SDAU : Il comprend :
Des documents graphiques : Cartes dutilisation des sols dont celles dfinissant les
zones agricoles et forestires et ventuellement un Plan de sauvegarde et de mise en
valeur du patrimoine historique.
Un rapport justificatif des cartes dutilisation des sols indiquant les moyens mettre
en uvre pour la ralisation des objectifs arrts leur phase dexcution.
Procdure dlaboration du SDAU:
Le SDAU est tabli par lautorit gouvernementale charge de lurbanisme avec la
participation des lus, des services communaux, des services extrieurs des diffrents
dpartements ministriels et de lAgence urbaine sil y a lieu.
Le suivi de cette tude est assur au niveau Central par le Comit Central de suivi de
llaboration du SDAU charg dexaminer et dorienter le tudes ralises et par lAgence
urbaine.
Le Comit Central est prsid par le Ministre de lurbanisme et est compos par Les
reprsentants de tous les ministres, le Wali et les Gouverneurs, Les prsidents de lAgence
urbaine et le directeur de lAgence Urbaine.
Instruction du SDAU :
Le projet de SDAU est ensuite soumis :
Lavis dun Comit Local qui doit transmettre la synthse et le procs-verbal de

ses travaux au Comit Central, dans les 15 jours qui suivent la clture de ces travaux,
pour dcision.
Ce Comit Local est prsid par le Wali ou le Gouverneur et il compos des membres du CTP,
des prsidents des conseils communaux, des prsidents des chambres professionnelles et du
directeur de lAgence urbaine si elle existe.
Aux dlibrations du ou des conseils communaux concerns le cas chant celui du
conseil de la communaut urbaine pour leur permettre de formules ventuellement,
dans un dlai de 3 mois, des propositions qui sont tudies par lAdministration en
liaison avec les conseils communaux intresss.
Approbation du SDAU :
Le projet de SDAU est approuv par Dcret pris sur proposition de lautorit charge de
lUrbanisme et aprs avis :
Du Ministre de lIntrieur,
Du Ministre des finances,
Du Ministre des Travaux Publics,
Du Ministre charg de lAgriculture.
Effets du SDAU :
Dune dure de 25 ans, le SDAU est opposable lAdministration, aux Collectivits locales,
aux tablissements Publics et aux particuliers.
Doivent tre compatibles avec les orientations du SDAU :
Les programmes dquipement des personnes publiques,
Les Plans dAmnagement, Plans de Zonage et Plans de Dveloppement des
agglomrations rurales
Pour quun projet de lotissement, de groupe dhabitations ou de construction puisse
tre autoris, en labsence dun Plan damnagement ou dun Plan de zonage, il doit
tre compatible avec les dispositions du SDAU relatives aux zones durbanisations et
la destination gnrale du Sol.
Le cas spcifique du SDAU de Casablanca :
Ltablissement du SDAU de Casablanca est obligatoire alors quil est facultatif pour les
autres agglomrations selon les moyens.
Le projet de SDAU de Casablanca est tabli par le Ministre de lIntrieur alors que pour les
autres SDAU il est tablit par le dpartement ministriel charg de lurbanisme.
Le Conseil de la Communaut doit donner son avis dans un dlai de 2 mois alors quil est de 3
mois pour les autres agglomrations.
Le dcret dapprobation est pris sur proposition du Ministre de lIntrieur pour le cas de Casa
alors quil est pris sur avis de Monsieur le Ministre de lurbanisme pour les autres.
Le SDAU de Casa a pour effet de rendre obligatoire dans un dlai de 3 mois aprs son
approbation ltablissement des documents damnagement des communes (mise ltude
des PA et PD des agglomrations rurales situes dans la priphrie) alors que les autres SDAU
ne produisent pas cet effet.
Le nouveau SDAU de Casablanca :
Un nouveau schma directeur de lamnagement urbain (SDAU) pour le Grand Casablanca a
vu le jour le 21 Octobre 2008. Il comprend la capitale conomique, Mohammdia et
diffrentes communes rurales.
Il aura fallu attendre deux ans (2005-2007) pour que le SDAU soit finalis par lAgence
urbaine de Casablanca qui a bnfici de lassistance technique de lInstitut damnagement
et durbanisme de lIle-de-France.
Mais pour quil soit une rfrence pour les autres documents durbanisme (plan
damnagement, zoning, etc.) et les acteurs, le SDAU doit faire lobjet de procdures
rglementaires et de formalits de publication. Une fois ces procdures faites, le SDAU sera
viable jusqu 2030.
La rgion du Grand Casablanca, selon les orientations du SDAU, se compose de trois grands
espaces structurants :
laxe tertiaire Anfa - Sidi Marouf :qui est ddi aux affaires, la culture et lenseignement
suprieur.
En clair, cette zone sera le quartier des affaires, des activits innovantes, des instituts
de formation, de la cit scientifique et des grands quipements culturels.
Ce sera un espace de grande affluence dot dune logistique de transport, en
loccurrence une gare intermodale pour le mtro, RER et tramway.
le cur tertiaire de Casablanca.

Il sagit pour le SDAU de mettre niveau le quartier historique des affaires et ses
extensions vers lest et louest.
Le schma directeur veut renforcer la vocation classique de cet espace qui consiste
en un tourisme daffaires et de culture. Sans pour autant ngliger son attractivit
commerciale et ses spcificits de quartier administratif.
Le SDAU prvoit aussi de faire du centre-ville une interface entre le port et les
activits tertiaires. Do limpratif de le doter dune gare LGV Casa voyageurs (ligne
grand vitesse), dune desserte RER, mtro et tramway.
Le souhait serait de faire du centre la vitrine des grands projets urbains,
le nouveau corridor
Il sagit du corridor de dveloppement industriel et dinnovation mtropolitaine sur
laxe Znata-Mohammdia.
Cette zone est voue tre le nouveau centre dindustrie de toute la rgion avec son
complexe industriel et portuaire.
Plus particulirement, cest un espace qui sera consacr aux industries de
lautomobile, nergies renouvelables, plasturgie/mtallurgie, activits aronautiques
et plateformes logistiques de fret.
Les prvisions du nouveau SDAU de Casablanca :
Les prvisions du SDAU indiquent que la ville de Casablanca connatra:
une extension rsidentielle de 2.000 hectares
une progression des ZAE (zones dactivits conomiques) de 1.000 Ha dont 54 Ha de
logistique. Ce qui confirme la volont des pouvoirs publics de ddensifier la
mtropole.
Selon les prvisions du SDAU, la population de la prfecture casablancaise passera de
prs de 3 millions dhabitants 2,7 millions dhabitants.
Des extensions importantes auront lieu Mohammedia et Nouaceur. Elles sont de
lordre, respectivement, de 3.500 et 4.000 hectares pour le rsidentiel. Villes qui
bnficieront galement des mmes superficies pour le dveloppement des activits
conomiques.
La commune de Mdiouna slargira de 1.900 hectares, via des projets rsidentiels.
Pour la concrtisation, il faut faire valoir des outils lgislatifs, financiers et
oprationnels:
Sur le pan financier, il faut mobiliser les plus-values foncires.
Au niveau oprationnel, il faut appliquer le droit dexpropriation, les

ZAC (zone damnagement concert) et les ZAD (zone
damnagement diffr)
Les actions prioritaires du nouveau SDAU de Casablanca :

Pour pouvoir mener terme les diffrentes actions programmes dans le cadre du SDAU
tabli jusqu 2030, il faut fixer les priorits. Ainsi, plusieurs actions sont programmes
moyen terme.
il sagit de publier et dadopter le nouveau schma directeur.
Cette formalit accomplie, les pouvoirs publics sattaqueront la ralisation dAnfaZnata et son complexe industrialo-portuaire et logistique.
Ct mobilit, les lignes de tramway seront ralises avant le mtro et le RER (rseau
expresse rgional).
Parmi les priorits, la mise niveau environnementale. Ainsi, trois nouvelles
dcharges publiques sont au programme. Notons que la mairie a dlgu tout
rcemment la gestion de la dcharge loprateur amricain Ecomed qui aura
exploiter lactuelle dcharge pour deux ans avant la mise en uvre effective de la
nouvelle.
Le projet urbain de Sidi Moumen est galement prioritaire. Il consiste en la
rsorption des bidonvilles, la construction dun stade et la mise en place dun parc.
Autres priorits : le campus universitaire de Bouskoura, le tunnel ferroviaire et trois
grands parcs urbains.
Rq:Ces actions sont trs ambitieuses. Lchancier et les moyens de financement nont pas t
dvoils. Les communes elles seules ne peuvent rien faire. Plus de la moiti de leurs budgets est
engloutie par les salaires. Sans lintervention de lAdministration centrale, le SDAU restera au stade
dune prvision sans lendemain.
III . LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain (Suite)
III.1.2 Plan de zonage (PZ) :
Le plan de zonage est destin sauvegarder les orientations du SDAU en attendant
ltablissement du Plan damnagement .
Il dfinit laffectation des diffrentes zones et la localisation des emplacements rservs aux
principaux quipements (Zone dhabitat, zone agricole, zone non dificandi, zone
industrielle) .
Il dfinit les zones lintrieur desquelles un sursis statuer peut tre oppos par
ladministration toute demande dautorisation de lotir ou de crer un groupe dhabitations
ainsi qu toute demande de permis de construire.
Objet du PZ :
Rpartir le territoire auquel il sapplique en zones affectes chacune un genre dtermine

dutilisation:
Autoriser la construction en labsence dun PA tout en la contrlant.
Rserver les terrains ncessaires aux diffrents quipements.
Le contenu du PZ :
Il se constitue dun document graphique et dun rglement .
Procdure dlaboration:
Le PZ est tabli par lAgence urbaine ou, dfaut, par le Dpartement charg de lurbanisme
avec la participation des Communes et, le cas chant, de la communaut urbaine
concerne.
Il est soumis lavis dune commission locale (qui est compose et qui fonctionne comme il
est prvu pour le comit local charg dexaminer le SDAU).
Il est ensuite soumis lexamen du ou des conseils communaux intresss, et le cas chant
celui du Conseil de la Communaut urbaine. Un dlai maximum de deux mois est imparti
ces conseils pour dlibrer. Les ventuelles propositions du ou des conseils susviss sont
tudies par lAdministration charge de lUrbanisme ou lAgence Urbaine, suivant le cas, en
liaison avec les communes intresses.
Il est approuv par arrt de lautorit gouvernementale charge de lurbanisme.
Ce plan produit ses effets pour une dure de deux ans non renouvelable.
Il est opposable lAdministration et aux tiers pendant la dure de deux ans.
Rq: Cest un document transitoire caractre conservatoire, il vise prserver les

orientations du SDAU et les terrains allous au programmes dquipements.
III.1
Les documents relatifs lamnagement urbain

III.1.2 Plan damnagement
Champs dapplication du PA:

Le plan d'amnagement est le document durbanisme qui dfinit les conditions dutilisation du sol au
niveau des centres urbains. Il sapplique :
Tout ou partie dune municipalit.
Tout ou partie dun Centre dlimit.
Tout ou partie dune zone priphrique.

Tout ou partie dun groupement durbanisme (Toutefois un plan d'amnagement ne
pourra tre tabli pour partie d'un groupement d'urbanisme que si ledit groupement
est dot D'un schma directeur d'amnagement urbain).
Tout ou partie dune zone vocation spcifique (Pour tout ou partie du territoire
d'une ou plusieurs communes rurales, ayant une vocation spcifique telle que
touristique, industrielle ou minire et dont le dveloppement urbain prvisible
justifie un amnagement contrl par l'administration ; ces zones sont dlimites par
l'administration sur proposition des conseils communaux comptents ou dfaut,
la demande du gouverneur de la prfecture ou de la province concern)
Contenu du PA :
Le PA est compos de :
Un rapport de prsentation.
un document graphique.
Un rglement.
Objet du PA:
Le plan d'amnagement a pour objet de dfinir:
Le Zonage : L'affectation des diffrentes zones suivant l'usage principal qui doit en tre fait
ou la nature des activits dominantes qui peuvent y tre exerces telles que zone d'habitat,
zone industrielle, zone commerciale, zone touristique, zone marachre, zone agricole et
zone forestire;
Le trac des voies de circulation :Les limites de la voirie (voies, places, parkings) conserver,
modifier ou crer ;
A- Le PA rpartit lespace en deux zones principales :
1.
Les zones rsidentielles.
2.
Les zones dactivit.
1- Les zones rsidentielles :

Habituellement, le PA rpartit la zone rsidentielle en deux grandes catgories :
1.1 La zone dhabitat continue :
cest une partie du Primtre urbain quipe pour recevoir des constructions dun certain niveau de
densit. Mais cette zone nest pas constitue par un secteur homogne. Elle comprend plusieurs
sous zones zone villas, habitat conomique, immeubles mixtes). Le PA comprend un rglement
pour chacune de ces zones.
1.2 La zone dhabitat dispers :

Cest une zone non quipe qui est situe la limite du Primtre urbain. Elle constitue soit une
zone rurale quon veut prserver, soit une zone durbanisation future o on veut maintenir un faible
niveau de densit en attendant une ouverture future lurbanisation. Le rglement concernant cette
zone prescrit que la superficie des parcelles doit tre dun hectare environ.
2- Les zones dactivit :

-
Elles peuvent comprendre soit des activits commerciales,

artisanales, touristiques ou industrielles.
Lorsquil sagit dune zone industrielle, le PA tablit sa localisation,

nonce les rgles applicables aux tablissements industriels et fixe la
dimension des lots industriels.
Le principe est que cette zone ne doit pas comprendre des

immeubles rsidentiels lexception des btiments ncessaires au
logement des personnes dont la prsence permanente sur le site est
indispensable pour assurer la direction et la surveillance des
tablissements industriels.
Le principe recherch est la sparation des tissus industriels des zones rsidentielles en vue de
protger les populations des dangers de pollution.
B- Les servitudes durbanisme
Les servitudes sont tablies dans l'intrt de l'hygine, de la circulation, de l'esthtique, de la scurit
et de la salubrit publique et ventuellement les servitudes dcoulant de lgislations particulires.
Il y a trois catgories de servitudes :
Les servitudes dites in faciendo : obligation de rpondre certaines

conditions (conciergerie, parkinage)
Les servitudes dites non altius tollendi : limite laction de

construction (les rgles dutilisation du sol et les rgles applicables
la construction :le nombre dtages, la hauteur..)
Les servitudes dites non aedificandi : terrains non constructibles (

lexception de certaines activits provisoires)
Linterdiction de construire peut avoir plusieurs raisons:
Prserver ou crer des espaces verts;
Terrains exposs des risques;
Bloquer ou rorienter lurbanisation;
Protger un site naturel ou historique.
Le PA acquiert force de loi et toute infraction aux servitudes quils entranent devient rprhensible.
Ils ont effet durant 20 ans, excepts pour des emplacements des quipements collectifs dont leffet
est de 10 ans.
C- Les zones rserves aux quipements
Le PA a pour objet de dfinir les limites des espaces rservs aux

grands quipements publics (administratifs, socio-ducatifs et
sanitaire). Ces espaces sont frapps dune rserve et deviennent
inconstructibles pour leurs propritaires durant une dure de 10 ans
partir de la date de la promulgation du PA (frapps de dclaration
dutilit publique.
Ce nest quaprs lexpiration du dlai de 10 ans que le propritaire

peut reprendre le libre usage de sa proprit. Ce mme terrain ne
peut tre raffect un quipement lors dun autre PA.
Le PA dfinit aussi :
lemplacement des quipements collectifs et installations dintrt

gnral dont la ralisation relve du secteur priv (Centres
commerciaux, Centres de loisirs).
Les limites des espaces destins aux activits sportives crer.
Les limites des espaces verts publics et les autres espaces

conserver, modifier ou crer.
Les quartiers, monuments, sites historiques ou archologiques

protger ou mettre en valeur.
Les primtres des secteurs rnover ou restructurer.
D- Les zones urbaniser en priorit (lurbanisme prioritaire) :

Cette disposition est trs importante, elle introduit lide de programmation dans
lexcution des PA .
Dans le texte de 1952, le PA se prsentait comme un document statique fig dans le
temps. Ni la chronologie des oprations projetes ni lchancier de leur ralisation
ntaient prciss. Ce qui favorisait la pression des propritaires qui cherchaient
ouvrir leurs terrains lurbanisation. Les CL quipaient des terrains la limite du
Primtre Urbain et o il n y avait pas une pousse durbanisation ce qui aggrave les
charges des CL.
La loi 12-90 a rompu avec ces pratiques et a introduit lide de priorit, cd les zones
urbaniser en priorit et vers lesquels leffort dquipement doit tre orient.
E- Les zones dont lamnagement doit faire lobjet dun rgime juridique particulier
Cette disposition est trs importante dans la mesure o elle introduit lide de lurbanisme
drogatoire totalement ignor du dahir de 1952. Auparavant, le PA tait un document rigide
sans possibilit de drogation. Cette rigidit poussait les CL prfrer travailler sans PA ce
qui leur donnait beaucoup plus de libert de manuvre et daction.
La loi 12-90 a introduit les dispositions qui loccasion dun grand projet de lotissement ou
de construction de groupes dhabitations, peuvent faire lobjet de drogation (autoriser un
projet industriel dans une zone classe agricole si le projet a des retombes positives sur
lconomie locale, autoriser des dpassements de hauteur, dpasser les CUS et le COS,
autoriser louverture de certaines de nouvelles zones durbanisation plutt que possible).
Rq :Le PA a introduit des rgles de souplesse en vue de faciliter ladaptation du document la ralit
du terrain.
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain (Suite)
III.1.3 Le Le Plan damnagement urbain (PA) :
Procdures dlaboration dun PA:
La procdure dlaboration du PA passe par trois phases :
1- Phase dtude:
Ltude du PA est mene soit par lAgence Urbaine, soit par la division prfectorale ou
provinciale charge de lurbanisme en collaboration avec les lus, les autorits locales et les
services extrieurs concerns par lurbanisme.
Cette phase procde par collecte des donnes sur lexistant et sur les projets programms
qui doivent tre placs sur le PA CMT.
Cette phase doit dboucher sur llaboration dune esquisse gnrale damnagement qui
doit recueillir les consensus le plus large au niveau local.
Procdures dlaboration dun PA
2- Phase dinstruction:
Le projet du PA doit tre transmis au Ministre de lquipement et des transports pour avis,
Il est ensuite transmis la Direction Gnrale de lUrbanisme qui examine le projet sur le
plan technique et juridique, accompagn des pices suivantes :
Esquisse du PA
Le rglement du PA
Le plan de situation
Le rapport justificatif
Lavis du MET
Le planning des oprations
Le projet du PA est soumis lexamen du comit local en collaboration des diffrents

reprsentants ministriels. Le PV des travaux du Comit local est adress la direction
Gnrale charge de lUrbanisme ou au directeur de lagence urbaine dans un dlai de 15
jours.
Le projet du PA est soumis lexamen du Conseil Communal qui doit donner son avis dans un
dlai de 2 Mois.
Lenqute publique : Le projet de PA est soumis une enqute publique dun mois durant
laquelle, le public est invit inscrire ses observations dans un registre ouvert cet effet au
sige du conseil Communal.
3- Phase dapprobation
Le PA est approuv par dcret pris sur proposition du Ministre charg de lUrbanisme et
aprs avis du Ministre de la culture (site culturels, historiques, ancienne Mdina).
Les effets du Plan dAmnagement :
Effets pendant la phase dEtude : Effets de larrt de mise ltude
Pralablement l'tablissement d'un PA, un arrt de mise l'tude du PA fixe les limites du
territoire concern. Cet arrt est effectif pendant 6 mois et peut tre renouvel une seule
fois pour une priode de 6 mois.
Ds sa publication, le prsident du conseil communal sursoit statuer sur toutes les
demandes d'autorisation de lotir, de crer un groupe d'habitations ou de construire dans le
territoire concern.
Toutefois il peut dlivrer des autorisations de lotir, aprs accord de l'administration si le
projet est compatible avec les dispositions du SDAU.
Effets pendant la phase dinstruction :
A compter de la date de clture de l'enqute publique, et jusqu' la parution du texte

d'approbation du projet du PA, aucun travail de construction et de plantation, ou de cration
de lotissement ou de groupe d'habitation, non conforme aux prescriptions du projet ne peut
tre autoris.
Toutefois, si lapprobation nintervient pas dans un dlai de 1 anne, ces dispositions cessent
dtre opposable aux particuliers et lAdministration.
- Effets aprs son approbation:
Le PA est opposable ladministration et aux particuliers mais il ne produit pas une
obligation dquipement.
Les autorisations durbanisme ne sont accords que si les dossiers objet de la demande sont
conformes au PA.
Le dcret dapprobation du PA vaut dclaration dutilit publique pour les terrains destins
aux quipements pour une dure de 10 ans. Ces terrains ne peuvent pas servir pour la
construction et ne sont pas rmunrs pour ces gels.
Le terrain priv ne peut faire lobjet de deux dclarations dutilit publique.
- Application du PA:
Le conseil Communal et lAgence urbaine assurent la ralisation, le respect et le suivi du PA.
llaboration des PA reste centralise mme si lattribution des marchs dtudes et leur suivi
revient depuis quelques annes au pouvoir dconcentr. La participation des communes, limite
lmission davis et celle des habitants malgr lenqute publique, est sans doute toujours trs peu
efficace. Labsence de publicit, lincapacit des citoyens lire des plans et dcortiquer la technicit
des dossiers limitent cette consultation et en rendent lefficacit presque illusoire.
III.1 Les documents relatifs lamnagement urbain (Suite):
III.1.3 Les arrts dalignement :
Les prsidents des conseils communaux peuvent dcider de la cration des
voies, places et parking ; la modification de leur trac ou leur largeur ou leur
suppression, totale ou partielle, par des arrts portant cessibilit des
terrains ncessaires. A cette fin, ils dsignent les proprits et leur
propritaires prsums.
Les arrts dalignement sont pris aprs avis conforme de l'administration
(Agence urbaine, direction gnrale de lUrbanisme), ils doivent recueillir
les visas prvus par la rglementation en vigueur, pralablement
l'ouverture d'une enqute publique.
La dure de cette enqute est fixe un mois pour les arrts d'alignement
et deux mois pour les arrts d'alignement portant cessibilit.
Les arrts pris valent dclaration d'utilit publique pendant une dure de 10
ans. Cette dure est ramene 2 ans pour les arrts portant cessibilit.
III.2 Apprciation de la lgislation en vigueur
Les lois de 1992 ont contribu rehausser la qualit du cadre bti et la
qualit architecturale de nos villes et quartiers par l'obligation du respect des
plans d'urbanisme, des conditions rigoureuses de dlivrance des permis de
ltir, de construire, du permis d'habiter et du certificat de conformit.
Il est noter, indpendamment de leur contenu, que ces deux lois 12/90 et
25/90 sont venues remplacer des lois obsoltes (1952-1953) qui ne
convenaient plus au domaine pour lequel elles avaient t labores.
Cela dit, certaines remarques mritent d'tre formules leur sujet :
Concernant la Loi 12-90 on notera qu'elle insiste sur des objectifs gnraux (la scurit, le
transport, l'hygine et l'esthtique) en s'appuyant sur les documents d'urbanisme, pour rgir le
territoire national.
Toutefois ces documents souffrent la fois du manque de moyens, surtout financiers, pour leur
application ainsi que de la complexit et la lenteur des procdures conduisant leur approbation.
Complexit qui fait que ces documents se promnent entre les diffrentes
administrations,communes et autres tablissements pendant de longues dures au point qu'au
moment mme de leur promulgation, ils ont dj du retard par rapport aux pratiques et sont alors en
marge de ce qui se fait.
noter aussi que ces documents sont tablis par l'administration et que les autorits locales n'ont
pas un rle de dcision. Cette loi a aussi dfini de faon prcise la mission de l'architecte et ses
responsabilits, ce qui carte toute ambigut. Les sanctions tablies ne sont pas dissuasives car
certaines personnes prfrent tre sanctionnes que dappliquer le rglement.
Concernant la loi 25-90, elle a offert l'administration les outils pour faire le
suivi de la ralisation des projets et leur compatibilit avec les objectifs et les
rglements existants, afin d'intervenir contre toute construction non
conforme et stopper le phnomne de l'habitat clandestin. Cependant, la
pratique dmontre l'inefficacit de ces mesures, d'une part, en raison de leur
complexit qui dcourage les gens suivre ce long trajet et, d'autre part,
l'incomptence des autorits et surtout leur incapacit remplir leurs
fonctions convenablement.
Concernant son contenu, l'application de cette lgislation s'est heurte un
certain nombre de contraintes de diffrents ordres :
La contrainte fiscale :
Les nouvelles taxes institues au profit des communes

constituent un surplus de charges pour les promoteurs et
pour les simples citoyens.
Les taxes sur les oprations de lotissement, de

morcellement, de construction et les redevances
d'occupation temporaire du domaine public communal pour
usage li la construction, ajouts d'autres impts et taxes
cres au profit de l'Etat constituent autant de charges et
d'entraves aux yeux des promoteurs et des citoyens.
Les exigences de la nouvelle rglementation concernant le

recours obligatoire l'architecte et aux ingnieurs spcialiss
constituent de nouvelles charges. La quasi- totalit de ces
charges est supporte par le citoyen avant mme de
commencer ses travaux.
Les difficults inhrentes lapplication de la loi:

Il s'agit d'une lgislation trop rigoureuse pour une population habitue au
laxisme. D'o des difficults pour son application et pour l'adhsion de tous.
L'application de cette loi a caus une rgression du secteur de la
construction de 75 % pour la priode de 1992 1997.
L'application de la loi se heurte l'insuffisance ou l'absence de documents
d'urbanisme dans certaines rgions, et mme quand ils existent, les
documents d'urbanisme sont difficiles mettre en oeuvre.
Les documents d'urbanisme demeurent figs en raison de leur procdure de
modification complique.
Les contraintes inhrentes aux plans damnagement
L'insuffisance des plans d'urbanisme concerne les anciennes municipalits
dotes de plans d'amnagement, et qui ont t divises en deux ou plusieurs
communes.
Il fallait revoir leur conception afin de doter chacune de ces communes d'un
sige et d'un centre afin d'en faire une vritable unit urbaine, indpendante
du reste de l'ancienne municipalit.
Le manque de suivi rigoureux de l'excution des dispositions des plans
d'amnagement. titre d'exemple, la dure de validit des dispositions d'un
grand nombre de plans d'amnagement affrentes aux quipements publics
est presque arrive son terme, alors que les administrations concernes
n'ont pas encore pris les mesures qui s'imposent.
Les administrations ne procdent pas temps l'acquisition du foncier en

tablissant les arrts de cessibilit, et ne prvoient pas les crdits
ncessaires la ralisation de leurs projets. Ce qui cause du tort aux
propritaires qui voient leur terrains bloqus sans ralisations concrtes
(Pour Casa on eu 25 PA approuvs et seulement 15% seulement des
quipements publics prvus ont t raliss)
Toute Administration concerne par un quipement est appele tablir les
arrts de cessibilit des terrains afin de sauvegarder les rserves foncires
et programmer leur ralisation, sinon les propritaires des terrains en
prendront la libre disposition conformment la loi, ce qui remet en cause
les prvisions des P.A.
Le comit de suivi sous la responsabilit de la commune, prvu pour
coordonner la ralisation des prvisions du P.A, ne s'acquitte pas de sa
mission.
En somme, l'application des documents d'urbanisme se heurte des problmes fonciers, financiers
et humains.
Le foncier constitue le problme majeur pour la mobilisation des terrains

urbains ou devenus urbains (tels que les terrains collectifs, les terres
agricoles) qui se sont trouvs l'intrieur des primtres urbains la suite
du dcoupage territorial ;
Le problme financier concerne le cot lev des terrains privs,
l'insuffisance des crdits budgtaires et l'puisement des rserves foncires
de l'Etat et des collectivits locales empchant l'administration de raliser les
quipements sa charge dans les dlais lgaux ;
Sur le plan humain, l'application des plans d'urbanisme se heurte
l'insuffisance voire le manque de personnel qualifi pour assurer l'excution
des prvisions des plans.
Les contraintes lies l'immatriculation des terrains lotir :
La loi exige pour toute demande de lotir que le terrain soit immatricul. La
ralisation de cette condition dans certaines villes prsente un norme
problme du fait du trs faible pourcentage de terrains immatriculs ( peine
65 70 %).
La non gnralisation de l'immatriculation tient son caractre non
obligatoire et au rythme lent suivant lequel les services de la conservation
foncire rpondent aux demandes et accomplissent les formalits
ncessaires, ce qui demande parfois des annes.
Dans certaines rgions, la conformit aux dispositions relatives l'utilisation

des sols n'est pas respecte. Car raliser un lotissement constitu de lots
dont la superficie est gale ou suprieure un hectare est une rgle qui tait
dicte par le souci de prvenir la prolifration de noyaux d'urbanisation
menaant la vocation des zones rurales situes en dehors des centres
dlimits et des agglomrations rurales.
Dans certaines rgions, la prvision des quipements des lotissements
quivaut un blocage. Exiger la conception de lotissements avec un
quipement complet (voirie, eau, assainissement, terrains rservs aux
quipements sociaux...) n'est pas raliste dans les zones priphriques ou
rurales o il y a absence des rseaux principaux.
La loi a prvu la ralisation de lotissements sans quipements (art. 21), mais
cette facilit n'a pas encore reu application car elle inquite les
responsables.
Dans certaines rgions loignes le recours l'architecte et aux ingnieurs
est trs difficile du fait que ces professionnels ne sont pas installs dans ces
rgions.
Les contraintes lies au morcellement
La loi prvoit que le morcellement ne peut tre autoris dans une zone
constructible en application d'un document d'urbanisme. Dans ce cas, il doit
obir aux conditions prvues pour les oprations de lotissement. Ceci dans
le but d'viter que certaines personnes dtournent la loi en faisant croire
qu'ils procdent un morcellement alors que celui-ci sera destin la
construction.
Or, parmi les zones constructibles prvues par les documents d'urbanisme
figurent galement des zones agricoles et des secteurs d'quipements
publics dans lesquelles la division d'un terrain ne constitue pas un
lotissement mais bien un morcellement.
IV- Urbanisme rglementaire
IV.1 Les autorisations durbanisme
IV.1.1 Le permis de construire
Le permis de construire est obligatoire pour tout type de

construction dans les primtres des (communes urbaines, centres
dlimits, zones priphriques, groupement d'urbanisme) et dans les
zones vocation spcifique. Ainsi qu' l'extrieur de ces primtres,
des agglomrations rurales dotes d'un PDAR (plan de
dveloppement d'agglomration rurale) et dans les lotissements
autoriss.
Le permis de construire est galement obligatoire dans le cas de

modification de construction existante, si la modification porte sur
des points viss par les rglements.
Le permis de construire est dlivr lorsque la construction projete

est reconnu satisfaire aux dispositions lgislatives et rglementaires
par le prsident du conseil communal.
Le permis de construire est refus :
Dans les communes urbaines, dans le cas d'immeuble de 3 ou 4

niveaux comportant 6 logements, ou tout immeuble usage
commercial ou industriel d'une surface au sol suprieur 500 m, si le
projet ne prvoit pas l'installation des lignes ncessaires au
raccordement desdits immeubles au rseau de tlcommunication.
Si le terrain concern n'est pas raccord un rseau

d'assainissement ou de distribution d'eau potable (des drogations
peuvent tre accordes aprs avis des services comptents en la
matire).
Dans le cas de silence du prsident du conseil communal, le permis

de construction est accord l'expiration d'un dlai de deux mois
compter de la date du dpt de la demande. Il est prim si les
travaux de fondations ne sont pas entrepris aprs un an de sa
dlivrance.
IV.1.2 Le rle de larchitecte

Dans les communes urbaines, les centres dlimits et leurs zones priphriques ainsi que dans les
zones vocation spcifique le recours un architecte est obligatoire pour :
Toute construction nouvelle ;
Toute modification apporte une construction existante

ncessitant l'octroi du permis de construire ;
Tous travaux de restauration des monuments.
Le recours un architecte est ncessaire pour l'obtention du permis du construire.

En dehors des primtres cits auparavant, le recours un
architecte est obligatoire pour tout btiment public ou usage public.
L'architecte est obligatoirement charg de :
La conception ou la modification architecturale de l'oeuvre ;
L'tablissement de tous documents architecturaux

graphiques et crits relatifs la conception ou la
modification de la construction en particulier ceux fournir
la commune pour l'obtention du permis de construire
conformment la rglementation en vigueur ;
Veiller la conformit des tudes techniques ralises par

les ingnieurs spcialiss en construction avec la conception
architecturale ;
Effectuer un suivi de chantier jusqu' la dlivrance du permis

d'habiter ou du certificat de conformit.
Les ingnieurs spcialiss sont obligatoirement chargs de :
L'tude et l'tablissement des documents techniques ncessaires

relatifs la conception de la construction.
Suivre la ralisation des travaux se rapportant aux tudes techniques

effectues par eux.
Le recours l'architecte n'est pas obligatoire dans le cas de construction de

superficie infrieure 150 m.
Le propritaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux

achevs, que s'il obtient le permis d'habiter ou s'il s'agit d'immeuble
usage autre que d'habitation, un certificat de conformit.
Ces pices sont dlivres, dans les formes et conditions fixes par le
prsident du conseil communal sur demande du propritaire qui
doit, obligatoirement dclarer l'achvement de la construction.
Le permis d'habiter des immeubles ne peut tre dlivr qu'aprs

vrification par les services comptents en matire de
tlcommunication, de l'existence des lignes dont l'installation est
obligatoire.
Lorsque dans un lotissement, les constructions sont ralises par le

lotisseur, le permis d'habiter et le certificat de conformit ne
peuvent tre dlivrs avant la rception provisoire du lotissement.
L'affectation de toute construction qui a donn lieu la dlivrance
du permis de construire et du permis d'habiter ne peut tre change.
Le prsident du conseil communal peut autoriser un changement si

le changement est conforme avec la vocation du secteur concern.
IV.1.4 Le rglement de construction :

Les rglements gnraux de construction fixent :
La forme et les conditions de dlivrance des autorisations et de

toutes autres pices exigibles en application de la loi et de la
lgislation relative aux lotissements, groupes d'habitations et
morcellements ;
Les rgles de scurit que doivent respecter les constructions ainsi

que les conditions auxquelles elles doivent satisfaire dans l'intrt de
l'hygine et de la salubrit publique ;
Les rglements gnraux de construction sont approuvs pas dcret

rglementaire. Ces rglements sont applicables tout le territoire
sauf disposition contraire.
Le prsident du conseil communal peut fixer par arrts, des

dispositions non prvues par les rglements gnraux de
construction ou par les plans d'amnagements.
Les dispositions des rglements gnraux de construction se

substituent de plein droit aux dispositions contraires ou divergentes
des rglements communaux de construction.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux ouvrages d'art (pont,

tunnels...) ainsi qu'aux quipements d'infrastructure (barrages,
digues...).
Les sanctions pnales, en cas d'infraction aux prescriptions de la loi

12-90 peuvent aller de 10.000 100.000 Dirhams pour l'engagement
d'une construction, sans autorisation, ou non conforme avec le
permis dlivr (modification des hauteurs,des volumes, des
implantations...)
Les mmes sanctions (10.000 100.000 Dhs) sont appliques dans le

cas de violation des normes dictes par les rglements d'urbanisme
et de construction gnraux ou communaux concernant la stabilit
et la solidit de la construction, les matriaux et procds de
construction interdits.
L'utilisation par le propritaire des constructions sans permis

d'habiter ou certificat de conformit ou leur mise par lui la
disposition de tiers dans ces conditions sont galement punies d'une
amende de 10.000 100.000 Dhs.
IV.1.5 Les sanctions
Est punie d'une amende de 5.000 50.000 Dhs pour la violation des
normes dictes par les rglements d'urbanisme et de construction
gnraux ou communaux concernant la superficie, le volume ou la
dimension, les conditions d'aration et des dispositifs d'hygine et
de salubrit publique.
Les autres violations des normes dictes par les rglements

d'urbanisme et de construction gnraux ou communaux sont
punies d'une amende de 1.000 10.000 Dhs.
Le matre d'ouvrage, l'entrepreneur qui a excut les travaux,

l'architecte, l'ingnieur spcialis, le topographe ou tout autre
matre d'oeuvre ayant donn les ordres l'origine de l'infraction sont
considrs complices aux yeux de la loi.
Les amendes sont doubles en cas de rcidive dans un dlai de

12 mois. Le cumul des infractions entrane le cumul des amendes.
Les sanctions pnales, en cas d'infraction aux prescriptions de la

loi 25-90 peuvent aller de 100.000 1.000.000 de Dhs pour la
cration d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations sans
l'autorisation de lotir, ainsi que la vente, partage ou location de lots
d'un lotissement s'il n'a pas encore fait l'objet du procs-verbal de
rception provisoire des travaux.
Chaque vente ou location de lot ou de logement tant considre

comme une infraction spare. Les amendes sont doubles en cas de
rcidive dans un dlai de 12 mois.
Les actes de ventes, de location ou de partage passs par infraction

aux dispositions de la prsente loi sont frapps de nullit.
IV.2. Les oprations damnagement

IV.2.1 Le lotissement
Le lotissement est dfini comme tant toute division par vente,

location partage d'une proprit foncire en deux ou plusieurs lots
destins la construction d'immeubles usage d'habitation, ou
usage industriel ou touristique, ou encore commercial ou artisanal.
La cration des lotissements est prcde obligatoirement par

l'autorisation de lotir.
IV.2.1.1 Lautorisation de lotir
Cette autorisation est dlivre par le prsident du conseil communal

duquel relve le lotissement. Quand le lotissement relve de plus
d'une commune, l'autorisation est accorde par le ministre de

l'intrieur ou sur dlgation par le wali ou gouverneur concern.
Le lotisseur doit joindre sa demande d'autorisation de lotir les pices suivantes :
1 - Le plan topographique du primtre lotir au 1/500 ou au 1/1000 quand la superficie dpasse
25 ha.
2 - Les documents relatifs la conception urbanistique du projet plan de conception l'chelle
1/500 ou 1/1000 indiquant les ctes principales du projet, les ctes seuils, le trac et la largeur des
voies, les voies et places soumises un ordonnancement architectural,les limites des lots numrots,
l'emplacement des quipements et des espaces verts, et le raccordement avec les voies limitrophes,
un document contenant les prescriptions architecturales applicables aux places et voies de la
servitude d'ordonnancement architectural et le dessin des ouvrages au minimum l'chelle 1/50, Le
plan de situation de la parcelle concerne au 1/2000 ou 1/5000 comportant l'orientation, les voies de
dessertes avec dnomination et des points de repres permettant de localiser le terrain.
3 - Les documents techniques V.R.D : plans de conception des infrastructures l'chelle 1/500 ou
1/1000 sur le plan topographique indiquant les diffrents rseaux : eau, lectricit, clairage public,
gouts et tlcommunications, la position des ouvrages spciaux, le raccordement de chaque lots
aux divers rseaux internes du lotissement, les profils en long des chausses, gouts et canalisations
d'eau, les profils en travers-type des voies dans toute leur emprise et les dessins des ouvrages au
1/50.
4- Le cahier des charges : mentionnant notamment les servitudes de toute nature grevant
l'immeuble (nature des constructions difier, plantations conserver ou crer, zones de recul
respecter), le nombre et la superficie des lots par catgories de construction suivant leur destination,
le volume des construction difier, les emplacements rserver aux quipements collectifs et leur
superficie, la voirie et espaces dont la ralisation incombe au lotisseur et ceux dont la ralisation
relve des collectivits locales.
La demande d'autorisation de lotir est :
Irrecevable si le terrain n'est pas immatricul ou en cours d'immatriculation,
dans ce cas (en cours d'immatriculation) pour que la demande soit accepte
il ne doit pas avoir t formul d'opposition pendant le dlai fix. Elle est
galement irrecevable s'il manque une pice dans le dossier qui
l'accompagne ;
Dlivre quand le lotissement projet est reconnu satisfaire aux dispositions
lgislatives et rglementaires, ainsi qu' celles des plan de zonages et des
plans d'amnagement ;
Refuse si le lotissement n'est pas raccord aux rseaux V.R.D sauf si ces
rseaux n'existent pas (art. 20) ou que l'excution des travaux de raccordement ne se justifie pas par
la destination ou la situation du lotissement (art. 20).
Lorsque l'affectation des terrains est dfinie par un PZ ou un PA :
le silence de l'administration vaut autorisation de lotir aprs 3 mois de la

date de dpt de la demande, dans ce cas le demandeur doit avis par lettre
recommande avec accus de rception l'autorit dpositaire de sa
demande, du commencement des travaux.
Le dlai de 3 mois est interrompu par toute demande de modification par
l'administration.
Lorsque l'affectation des terrains n'est pas dfinie par un PZ ou un PA, l'autorit
comptente peut soit :
surseoir statuer sur les demandes l'autorisation de lotir
dlivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projet est compatible avec le
SDAU ou dfaut avec la vocation du secteur concern, cela dans les
primtres des communes urbaines, des centres dlimits et des zones
vocation spcifique.
En dehors de ces primtres, l'autorit comptente peut dlivrer l'autorisation de lotir, si le
lotissement est rserv des constructions destines l'habitat dispers, aux activits
touristiques ou agricoles condition que chaque lot ait une surface minimale d'un hectare.
L'autorisation de lotir est prime si le lotisseur n'a pas ralis les travaux d'quipements
l'expiration d'un dlai de 3 ans partir de la date de dlivrance de l'autorisation ou du dlai
de 3 mois de silence administratif.
IV.2.1.2 Les obligations et droits du lotisseur
Ds l'obtention de l'autorisation de lotir :

le lotisseur doit dposer un exemplaire du dossier objet de ladite autorisation la
conservation foncire.
Le lotisseur doit entre autre recourir un architecte pour la conception urbanistique du
projet de lotissement et pour l'tablissement des documents relevant de la conception
architecturale.
Il doit recourir un gomtre pour l'tablissement du plan topographique et des ingnieurs
spcialiss pour l'tablissement des documents techniques.
Le lotisseur est tenu de dsigner un coordonnateur charg de veiller la bonne excution des
travaux.
Le lotisseur doit prvoir les travaux d'quipement et les espaces destins aux quipements
collectifs et installations d'intrt gnral.
Le lotisseur qui se substitue la commune pour la ralisation des rseaux principaux de voirie
et d'assainissement peut sur la base d'un accord avec la commune, percevoir des
propritaires de terrains bnficiant de ces nouveaux rseaux une indemnit recouvre par
la commune auprs des propritaires et reverse au lotisseur concurrence du montant des
travaux effectus la place de la commune.
Le lotisseur doit obligatoirement dclarer l'achvement des travaux d'quipement prvus par
le projet de lotissement.
La rception provisoire se fait alors dans les 45 jours suivant la dclaration d'achvement des
travaux.
Un an aprs la date de l'tablissement du procs-verbal de rception provisoire des travaux
d'quipement, il est procd la rception dfinitive.
Cette rception dfinitive a pour objet de dterminer si la voirie et les rseaux divers ne
prsentent aucune malfaon. Elle donne lieu la dlivrance par le prsident du conseil
communal d'un certificat tablit attestant que la V.R.D sont en tat.
Des servitudes peuvent tre imposes au lotisseur, dans ce cas elles ouvrent droit indemnit
partir d'une certaine superficie et selon la taille du lotissement.
Le lotisseur est tenu de borner les diffrents lots et de requrir auprs de la conservation foncire
la cration d'un titre foncier par lot.
Le lotisseur peut recevoir une autorisation de construire avant l'achvement des travaux
d'quipement s'il ralise les constructions lui-mme.
Le lotisseur est tenu d'tablir, pour les parties communes du lotissement un rglement de
coproprit, dfinissant notamment :
Les parties du lotissement dtenues par les copropritaires en

indivision.
Les obligations des copropritaires.
Les conditions de nomination du reprsentant de la coproprit.
Ce rglement doit tre dpos au sige de la commune avant la rception provisoire des travaux
d'quipement. Il doit aussi rendre publique l'autorisation de lotir et les documents du dossier de
demande d'autorisation (plan urbanistique, documents technique et cahier des charges).
IV.2.1.3 Les actes de vente, de location et de partage
Les actes de vente, location et partage affrents aux lotissements ne peuvent tre passs
qu'aprs rception provisoire par la commune des travaux d'quipement du lotissement.
Les adouls, notaires et les conservateurs de la proprit foncire ainsi que les receveurs de
l'enregistrement doivent refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer tous actes de vente,
location ou de partage s'il n'est pas fourni une copie certifie conforme du PV de rception
provisoire, ou une copie certifie conforme de l'attestation dlivre par le prsident du

conseil communal certifiant que l'opration ne tombe pas sous le coup de la loi.
IV.2.1.4 Dispositions spciales applicables aux lots raliss par tranche
Le lotisseur peut tre autoris raliser l'quipement du lotissement par tranche successive en
fournissant un dossier comprenant, en plus des pices demandes :
Un programme d'chelonnement des travaux assortis de leur estimation et
dsignant les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera demand ;
Une dclaration lgalise fournissant les renseignements sur les modalits de
financement des tranches successives des travaux et sur les garanties pour assurer
ledit financement (caution personnelle, caution bancaire, et nantissement).
La garantie doit couvrir le montant prvisible du cot des travaux d'quipement non
raliss au moment de la vente des premiers lots. Si les travaux n'ont pas t
excuts dans les dlais la commune se servira de la garantie pour achever les
travaux.
Le lotisseur peut tre autoris raliser l'quipement du lotissement par tranche successive en
fournissant un dossier comprenant, en plus des pices demandes :
Un programme d'chelonnement des travaux assortis de leur estimation et
dsignant les lots pour lesquels l'autorisation de vente ou de location sera demand ;
Une dclaration lgalise fournissant les renseignements sur les modalits de
financement des tranches successives des travaux et sur les garanties pour assurer
ledit financement (caution personnelle, caution bancaire, et nantissement).
La garantie doit couvrir le montant prvisible du cot des travaux d'quipement non
raliss au moment de la vente des premiers lots. Si les travaux n'ont pas t
excuts dans les dlais la commune se servira de la garantie pour achever les
travaux.
La rception provisoire des travaux est opre l'achvement de chaque tranche. Le
PV de rception provisoire est alors accompagn d'une attestation du prsident du
conseil communal dsignant les lots dont la vente ou location peut tre effectue.
La rception dfinitive intervient un an aprs la rception provisoire de la dernire
tranche.
IV.2.1.5 Restructuration des lotissements irrguliers :
Les lotissements irrguliers sont dfinis par l'article 49 de la loi 25-90 comme tant les
lotissements qui ont t raliss sans autorisation pralable et les lotissements dont les
travaux d'quipement ne sont pas conformes avec les documents ayant permis l'obtention
de l'autorisation de lotir.
L'tat ou les collectivits locales peuvent procder l'expropriation pour cause d'utilit
publique. Dans ces lotissements, le lotisseur et les propritaires des lots participent aux frais
d'excution des quipements non raliss. Ces frais sont rpartis par moiti entre le lotisseur
et les propritaires des lots:
Le montant de la contribution due par chaque propritaire est calcul sur la base de
la superficie cumule des planchers de la construction que peut recevoir le lot.
Le montant de la contribution pour la ralisation de la voirie est calcul, quant lui
sur la base de la longueur de la faade.
IV.2.1.6 Les groupes d'habitations

Un groupe d'habitations est, selon l'article 56, constitu par les immeubles individuels ou
collectifs usage d'habitation difis sur une seule ou plusieurs parcelles contigus ou
voisines, simultanment ou successivement par le propritaire ou les copropritaires de la
ou des parcelles en cause. Les groupes d'habitations sont soumis au dispositions prvus par
le titre premier de la loi 25-90.
IV.2.2 Les morcellements
Dans les communes urbaines et toute autre partie du territoire couverte par un document
d'urbanisme approuv tel que le SDAU et le PDAR (plan de dveloppement d'une agglomration
rurale), est soumise autorisation pralable de morcellement :
Toute opration de vente ou de partage ayant pour objet ou effet la division d'une
proprit foncire en plus d'un lot non destins la construction.
Toute vente en indivision d'une proprit foncire qui aurait pour effet d'attribuer
l'un au moins des acqureurs des droits de coproprits dont la superficie serait
infrieure la superficie prvue par les documents d'urbanisme. (2500 m par
dfaut).
L'autorisation de morcellement est dlivre par le prsident du conseil communal, aprs avis de
lagence urbaine sur la base d'un dossier comportant :
Un plan de situation de la parcelle concerne, l'chelle 1/2000 ou au 1/5000,rattach au rseau
godsique, comportant l'orientation, les voies de desserte avec leur dnomination et les points de
repre permettant de localiser le terrain.
Un certificat de la conservation de la proprit foncire.
Un plan-masse faisant apparatre les btiments existants.
Le plan du projet de morcellement rgulier tabli au 1/500 ou au 1/1000 lorsqu'il ne s'agit pas
d'une vente en indivision.
- Cette demande est accorde si le prsident n'a pas statu dans un dlai de 2mois compter de la
date du dpt de la demande.
-
Par contre la demande est irrecevable si le terrain est situ dans une zone constructible en
application d'un document d'urbanisme.
Les adouls, notaires et conservateurs de la proprit foncire ainsi que les receveurs de
l'enregistrement sont tenus de refuser de dresser, de recevoir ou d'enregistrer tous actes
affrents aux oprations de vente ou de partage non assortis de l'autorisation du prsident
communal, ou d'une attestation de celui-ci certifiant que l'opration ne tombe pas sous le
coup de cette loi.
L'acte de vente ou de partage doit mentionner l'autorisation de morcellement ou

l'attestation du prsident du conseil communal.

V.
NOUVEAU CODE DURBANISME

V.1 Pourquoi un nouveau code de lurbanisme
Les lois qui ont rgi l'urbanisme au Maroc jusqu' prsent, notamment celles de 1952 et de
1992 ont privilgi une approche rglementaire de lurbanisme.
Grce cette approche qui a permis la puissance publique de contrler et matriser dans
une large mesure le processus d'urbanisation, le Maroc dispose aujourd'hui d'une armature
urbaine quilibre et structure qui constitue un des atouts majeurs de son dveloppement.
En effet, le dveloppement et la croissance conomique de la plupart des pays, qu'ils soient
dvelopps ou en dveloppement, sont ports aujourd'hui par les villes et en particulier par
les grandes mtropoles.
Aujourd'hui, la ville continue tre gre sur la base de pratiques et avec des outils
rglementaires en dcalage total avec les volutions rcentes que connaissent la socit, le
paysage politique et conomique du Maroc ainsi que les villes et les territoires de par le
Monde.
Le constat gnral actuel est marqu par le fait quon est en prsence :
Dun urbanisme de rattrapage.
Dun arsenal juridique parse, rigide et parfois dsuet.
Les documents durbanisme sont caractriss par :
Complexit et lenteur des procdures dlaboration des documents durbanisme et
des circuits doctroi des autorisations.
Inadaptation des zonages.
Difficult de la mise en uvre des prvisions des documents durbanisme.

La gestion urbaine est marque par :
La multiplicit des acteurs et chevauchement de leurs attributions.
Faible implication du secteur priv.
Opacit des centres de dcision
Dficience des approches de concertation et de participation.
Dfaillance du systme de contrle et de rpression des infractions.
Lurbanisme oprationnel est caractris par :
La faible implication de la puissance publique dans la fabrique de la ville.
Labsence dinstruments dintervention sur les tissus existants et patrimoniaux.
La faiblesse des ressources de financement de lEtat et des collectivits locales.
Linsuffisance des contributions au cot de lurbanisation.
Les structures de lurbanisme sont caractrises par :
Lamenuisement des rserves foncires de lEtat et labsence dinstitution
dintervention sur le march foncier.
La faiblesse des moyens dintervention des agences urbaines leur permettant un
encadrement du secteur.
La rforme du code de lurbanisme doit permettre de mettre en place des dispositifs simples
permettant de prendre le devant des problmes urbains et de ne pas tre continuellement dans le
rattrapage et le repltrage.
Lancement de llaboration dun nouveau code de lurbanisme :
Le 3 Octobre 2005, loccasion de la clbration de la journe mondiale de lhabitat, le dbat
sur le nouveau code de lurbanisme a t initi.
Plus de 100 institutions dont linstitution parlementaire, les collectivits territoriales, les
Ministres concerns, les associations professionnelles ont t invites la rflexion.
Une trs large concertation a t mene sur la base dun document de concertation et
plusieurs niveau rgional et local avec une forte implication des lus locaux.
Animation des ateliers par les universitaires et les consultants en vue de prendre
connaissance des expriences et pratiques internationales en matire de dveloppement et
de gestion urbaine.

Les grandes orientations qui ont guid llaboration du code de lurbanisme :
Les rgles de lurbanisme doivent accompagner les transformations de la socit marocaine.
Elles doivent avoir pour objectif principal de crer un contexte favorable permettant une
croissance des villes qui assurent simultanment le dveloppement conomique, la solidarit
sociale, les quilibres cologiques et le respect des identits culturelles.
Le nouveau code doit plus particulirement se poser des questions relatives :
Au dveloppement durable,
A la Dcentralisation/ Dconcentration,
A lencouragement de linvestissement,
A lintroduction du principe dquit et de justice foncire,
A la prvention des risques,
A la responsabilisation des acteurs,
Au systme de contrle et la rpression des infractions,
A linstitution des mcanismes dadaptation.
Ce code doit prvoir ct des plans durbanisme stratgiques ou rglementaires des dispositifs
oprationnels adapts aux problmes urbains poss dans notre pays.
Lancement de llaboration dun nouveau code de lurbanisme :
Missions ltranger dans 11 pays reprsentant diffrentes coles en matire durbanisme
(Mexique, Tailande, Malaisie, Allemagne Etats Unies).
Organisation de journes de travail sur les thmes stratgiques lis lurbanisme en vue
dchanger les points de vues et les expriences des professionnels du secteur autour du
projet du code.
Mise en place dune plate forme de discussion libre permanente autour du projet de code de
lurbanisme.
Recueil des propositions et proccupations des partenaires professionnels et des citoyens.
Le Roi avait demand llaboration du nouveau code de lurbanisme en octobre 2005.
Le projet de code de lurbanisme a t prsent le 9 mai 2008 par le Ministre Dlgu de

lHabitat et de lUrbanisme. dans sa premire mouture.
Le texte a encore un trs long chemin parcourir, o les oppositions et les embches seront
probablement nombreuses, tant les promoteurs de ce plan ont voulu en faire un instrument
de rupture avec un pass o beaucoup se sont complus.
Aprs avoir consult lensemble des parties prenantes au niveau central et rgional, le projet
de code de lurbanisme entamera son parcours institutionnel. Aprs avoir t remis au
Secrtariat Gnral de Gouvernement, il passera par le Conseil de Gouvernement, puis les
deux chambres du Parlement.
Pas moins de trois annes seront ncessaires pour boucler ce parcours, soit bien au-del du
mandat de lactuel gouvernement, la veille dlections lgislatives.
Lentre en vigueur du code ne se fera vraisemblablement pas avant 2010.
Selon le Ministre M.Taoufik Hejira, la vision est long terme Ce code est labor pour les
30 prochaines annes. Cest un projet dont la prparation et la mise en uvre concerneront
au moins deux gouvernements. Le projet de code est en soit une rvolution. Il propose ainsi
une nouvelle manire de penser lurbanisme dans notre pays. .
Le futur code devra contribuer remplacer progressivement les mauvaises pratiques par les
bonnes pour rtablir lordre et lorganisation, afin dviter une croissance anarchique et
chaotique des villes.
Le Code de lUrbanisme vise corriger les dysfonctionnements que connat le secteur depuis
50 ans.
Il vise aussi combler les lacunes qui touchent le secteur de lurbanisme au niveau de la
complexit et la lenteur des procdures dlaboration des documents durbanisme et la
multiplicit des intervenants.
Pendant trop longtemps, la volont du pouvoir central a t de tout organiser son niveau
et de dlguer aux provinces la mise en uvre seulement. Aujourdhui le projet de code de
lurbanisme veut rectifier le tir et dlguer au maximum.
Avec la nouvelle organisation communale et la cration des agences urbaines, les villes
disposent de meilleurs instruments pour matriser leur urbanisation.
Pour instaurer lordre, le projet du code impose un ensemble de documents durbanisme.
V.2 Apports du nouveau code de lurbanisme:
Moins de documents pour une plus grande fluidit de lurbanisme:
La plus grande avance apporte par ce projet de loi est incontestablement celle qui
concerne les documents durbanisme, pine dorsale du systme marocain en la matire.
Actuellement au nombre de trois (schma directeur damnagement et durbanisme, plan
damnagement et plan de zonage), le projet prconise de nen garder que deux. Ainsi, le
plan de zonage, qui engendre trop de tracasseries administratives, selon de nombreux
urbanistes, devrait passer la trappe.
Cest une excellente disposition. Sur le principe, rduire le nombre des documents
durbanisme est mme dallger les procdures. Mais ces dernires doivent galement tre
revues pour donner plus de souplesse ces documents durbanisme et les adapter au
contexte conomique et rgional.
Schma directeur dagglomration (SDA)
Autre changement, le schma directeur damnagement et durbanisme (SDAU) est
remplac par un schma directeur dagglomration (SDA).
Ce sera le document de base de la nouvelle organisation urbanistique. Il sagit dun
document dont la dure de vie a t fixe 20 ans, mais qui peut tre actualis tous les cinq
ou six ans, suivant les mandats des diffrents lus.
Lautre caractristique et nouveaut du SDA est quil ne concerne pas une rgion mais une
agglomration, dfinie dans le projet de code de lurbanisme comme tout groupement de
communes urbaines et rurales.
Pour la direction de larchitecture et de lurbanisme, ce nouveau document a des vises
stratgiques, mais galement oprationnelles puisquil devra servir de cadre de rfrence,
dune part, la coordination des politiques sectorielles au niveau local, et, dautre part, la
contractualisation entre lEtat et les collectivits locales pour la ralisation des projets
importants lchelle de lagglomration.
Le SDA indiquera les secteurs couvrir par des plans damnagement et les zones couvrir
par des plans de sauvegarde et de dveloppement (ces derniers sont de nouveaux
documents rservs des zones spcifiques, caractre patrimonial, forts et palmeraies
notamment).
Il indiquera galement des secteurs de projets oprationnels, dont il dfinira les primtres
et auxquels il fixera des objectifs (secteur de rhabilitation, de reconversion, de
restructuration, durbanisation nouvelle, etc.).
Le SDA doit saligner sur les schmas damnagement du territoire et le schma
damnagement rgional raliss au niveau du Ministre de lAmnagement du Territoire.
Le SDA est valid par les conseils rgionaux, prfectoraux et communaux avant dtre
homologu par lautorit locale.

Plan dAmnagement (PA)
A plus petite chelle, cest le plan damnagement (PA) qui est de mise. Sa nouvelle mouture
se veut plus souple que la prcdente, objet de toutes les critiques: le plan damnagement
actuel condamne lavenir dune mme zone durant les dix annes qui suivent son laboration
sans donner la possibilit de lactualiser. De plus, ce document urbanistique prend de trois
cinq annes pour aboutir. Au moment de sa sortie, ce document se trouve dj dpass.
Le nouveau PA est un document labor sur la base des directives du SDA. Une sorte de
sous plan , plus dtaill, qui se penche sur des zones ncessitant un intrt spcifique
cause de leur extension rapide, de leur difficult dexploitation Ceci dit, le PA peut aussi
exister indpendamment du SDA.
En effet, le texte du projet donne aux agences urbaines et aux communes la responsabilit
dinitier un PA quand le besoin sen fait sentir. Il est valu et renouvel via contratprogramme tous les cinq ans.
Renforcer la dcentralisation:
-
Lensemble de ces documents devra tre valid par les autorits rgionales, marquant, par
cette dcentralisation, une rupture par rapport la situation antrieure o la gestion des
villes tait btie Rabat, lchelon local se contentant dune simple excution.
Les Agences Urbaines, dont lessentiel de lactivit tait de dlivrer des autorisations de
construire,se verront dlester de cette fonction au profit des architectes privs, qui le feront
sur la base dun cahier de chantier.
les Agences Urbaines assisteront les communes dans la confection des documents
durbanisme. Cette disposition constitue une solution au problme des ressources humaines
des collectivits locales.
Les Agences Urbaines seront en quelque sorte des bureaux dtudes publics pour les
schmas et plan damnagement.
lautorisation de construire, le code consacre le rle exclusif du prsident du conseil

communal, tout en rappelant que les dlais doctroi ne sauraient dpasser un mois au
maximum, quand ces dlais prennent aujourdhui de trop nombreux mois.

Contrle des infractions la rglementation :
Contrler et agir, cest une des priorits du nouveau code de lurbanisme. Pour dpasser les
dysfonctionnements rsultants de la multiplicit des intervenants en matire de contrle des
infractions la rglementation en vigueur, le code propose la cration dune police
durbanisme place sous lautorit du gouverneur qui peut ordonner larrt ou la dmolition
des travaux entrepris de manire illgale immdiatement aprs le dpt de plainte (Cette
police urbanistique est officiellement entre en service Oujda) .
La brigade veillera au respect dun code qui dclare nul tout document ou toute action
mene en contradiction avec ses dispositions.
Des amendes sont prvues pour les auteurs dinfraction, de mme que des peines
demprisonnement pouvant atteindre trois ans.
Dans le chapitre des sanctions, le code insiste sur les actions entravant la rsorption de
lhabitat insalubre ou la contribution sa prolifration. Par exemple, une personne qui
fausserait le recensement des mnages dun bidonville serait frappe dune amende de 20
000 50 000 dirhams et ou une peine demprisonnement dun six mois.
Les modalits dexpropriation rvises:
-
La nouvelle approche suivie dans le cadre de llaboration de ce projet de loi vise ainsi
crer un cadre lgal, avec, autre nouveaut, le souci douvrir la voie lamnagement
concert dans le cas des nouvelles zones urbaniser.
Un cadre lgal spcifique sera aussi ddi la cration de villes nouvelles, de plus en plus
nombreuses.
Dans cette mme optique, le projet prvoit la cration dun fonds destin au prfinancement
de louverture de ces nouvelles zones.
Le projet sattaque la procdure de remembrement urbain quil prconise de moderniser.

Cest ainsi que le SDA prvoit la dlimitation de secteurs devant accueillir des projets
caractre oprationnel, seul moyen, selon les initiateurs du texte de loi, de rgler des
problmes complexes tels que ceux poss par la rhabilitation des centres anciens ou par la
rgularisation des quartiers non rglementaires. La responsabilit de cette dlimitation sera
confie un oprateur habilit.

Lassainissement foncier :
-
Lassainissement foncier est galement lordre du jour. Cest ainsi que les dispositions du
nouveau code prvoient de revoir un certain nombre de dispositions concernant
limmatriculation foncire, le lotissement et le morcellement, ainsi que la cration dagences
foncires rgionales destines permettre une plus grande matrise de la croissance urbaine.
Le projet prvoit galement une lgre modification de la loi sur lexpropriation pour cause
dutilit publique afin que celle-ci puisse tre invoque pour des raisons de patrimoine,
notamment de patrimoine en pril.
Dispositions relatives aux prrogatives des lus :

-
Le nouveau texte permet aux prsidents des conseils communaux de fixer par dcision
certains aspects de larchitecture locale et rgionale.
Cest incontestablement un point positif qui permettra une meilleure implication des lus
dans la gestion de lurbanisme de leurs circonscriptions.
Mais il faudrait que les quipes techniques et architecturales qui les secondent puissent avoir
leur mot dire pour viter que les grandes dcisions dans ce sens revtent un caractre
politique pur.

VI CONCLUSION
La gestion de lurbanisation au Maroc est devenue au cours de ces dernires annes la
proccupation majeure des pouvoirs publics. Les campagnes se vident, des villes entires
mergent ici et l donnant limpression dune incapacit de lEtat exercer une relle
matrise de lvolution urbaine faute dinfrastructures de base, des quipements collectifs et
dans lensemble, des lments structurants pour une ville rpondant aux critres de qualit,
de bonne organisation et de bien tre.
Le systme de planification urbaine au Maroc a atteint ses limites. Les transformations
rapides et profondes que connat le pays imposent la recherche de nouvelles approches de
planification, d'amnagement et de gestion de lespace.
Depuis quelques annes, la gestion des affaires de la ville, une ville vieillissante, clate,
composite, malade, diffuse, est heureusement assure, mais dans l'improvisation.
Lurbanisme a entrepris une tentative de rconciliation du citoyen avec la ville, travers des
actions circonscrites. Cela s'est fait par le biais de circulaires interministrielles ou
ministrielles, qui ont permis parfois mme en marge du cadre rglementaire lgal,de
redynamiser l'investissement et de corriger un certain nombre de dysfonctionnements des
documents d'urbanisme.

Pour cela, il est impratif ce se doter des moyens rglementaires, institutionnels, financiers,
fonciers pour un urbanisme oprationnel mme de permettre d'entreprendre des grandes
oprations d'urbanisme et de reconstruire la ville travers le renouvellement, la
requalification et la rhabilitation des tissus urbains existants d'une part et un urbanisme
prvisionnel plus souple et plus incitatif dautre part.
Les documents d'urbanisme actuels (SDAU, PZ, PA) caractriss par leur rigidit, mme s'ils
peuvent, sous une forme plus allge et plus souple, encore permettre d'orienter et
d'encadrer le dveloppement des petites et des villes moyennes, ils ne sont plus adapts aux
grandes mgalopoles dj largement consolides.
Nous sommes donc, et nous le serons encore plus l'avenir, mis face des dfis qui
imposent le recours de nouvelles dmarches et des outils plus adapts de matrise de
l'espace. Le dfi de la mise niveau urbaine pour faire face la comptitivit des territoires
et les dfis lis la tendance lourde de l'urbanisation, confirme et mise en vidence par le
Schma National d'Amnagement du Territoire.
Si la ville d'hier tait un objet circonscrit, avec des fonctions limites et bien dfinies, celle
d'aujourd'hui est de plus en plus diffuse. Ouverte, sans limites, dtermine par de nouveaux
besoins exprims aussi bien par le citadin que par les oprateurs conomiques. Quelle sera
la ville demain ?
Elle restera un lieu dcriture et de conservation des cultures et des civilisations, un lieu
d'expression, d'exercice et de partage des pouvoirs conomiques, de production et de
contrle des richesses et un lieu d'mergence de leaderships politiques. Mais, elle tendra
ncessairement, avec le dveloppement des nouvelles technologies de l'information et des
communications, vers un bouleversement de tous les rfrentiels traditionnels.
Elle sera inluctablement prise dans le "tourbillon" de la globalisation conomique mondiale
et de la tendance qu'elle va crer vers la
mtropolisation et ses consquences sur la hirarchie urbaine nationale et internationale et
sur les mtropoles et agglomrations secondaires au tissu conomique fragile.
Le nouveau code de lurbanisme exprime la volont des lus locaux de promouvoir le
patrimoine urbain au profit de leurs lecteurs. Il exprime l'adhsion des habitants
directement ou par le biais des organisations de la socit civile. Il permet la cration de
richesses et gnre une dynamique d'intgration de l'homme et de ses activits.
Il fait appel une matrise d'oeuvre multidisciplinaire mme d'apporter la vie l'espace du
projet et le plaisir de vivre la ville par le citadin.
C'est un projet oprationnel qui doit faire l'objet d'un montage financier prcisant les
partenaires institutionnels, conomiques et sociaux.
Quant aux grandes oprations d'urbanisations nouvelles pour lesquelles nous ne disposons
aujourd'hui d'aucun cadre lgal adapt, le code tentera d'apporter les outils les plus
appropris notamment en terme de document d'urbanisme, de rglement d'amnagement.
Il proposera une refonte totale des documents d'urbanisme, aussi bien leur forme et leur
contenu que les procdures de leur laboration et de leur homologation. Il attachera une
importance particulire aux tissus urbains existants, en particulier le patrimoine urbain, pour
lequel il sera propos un document d'urbanisme particulier, le Plan de sauvegarde.
Bibliographie
Larbi Gharbi : La planification urbaine au Maroc : Bilan des 50 annes et perspectives .
Mohammed Dryef : Urbanisation et droit de lurbanisme au Maroc

Ali Sedraji : Prsentation du droit de lurbanisme au Maroc
Abdelghani Tayyibi : Rflexion au sujet des politiques de lamnagement et de
lurbanisme .
Abdel Ilaah Mkinsi : Le Droit Marocain de lUrbanisme .

Sujets de recherche
Les agences urbaines cration, organisation et attributions.
Les inspections rgionales de lurbanisme cration, organisation et attributions.
Le Foncier au Maroc ralit et enjeux.
Les loi 12-90 et 25-90 relatifs lurbanisme et les lotissements et morcellements
prsentation et apports de ces lois.
Le nouveau code de lurbanisme.

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COURS DE DROIT DE LURBANISME

ANNEE SCOLAIRE : 2012- 2013

Sujets, destinataires et sources de la lgislation urbaine

I.2 Aperu historique de lurbanisme au Maroc

Urbanisme arabo-mesulman (lancienne Mdina)

I.2.2 Introduction de lurbanisme occidental (phase du protectorat franais)

Urbanisme de type prvisionnel et scuritaire (premires annes de

Urbanisme de type stratgique

1.2.5 Les tapes de la formation de la lgislation urbaine

I.3.3 Enjeux fonciers urbains

Cadre juridique instaur par le protectorat

II.1.1 Dahir du 16 Avril 1914

syndicales de propritaires urbains

II.2 Dispositif juridique datant de lindpendance

II.2.1 Champs dapplication de la loi 12-90 sur lurbanisme

Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes dhabitations et morcellements

II.3 Modalits et adaptation de la gestion urbaine

LA MAITRISE DE LA PLANIFICATION URBAINE

III.1.1 Le Schma Directeur dAmnagement Urbain (SDAU)

IV.1.1 Le permis de construire

IV.2.1 Les oprations de lotissements

NOUVEAU CODE DURBANISME

Vritable conurbation littorale Nord Ouest domine par le Grand Casablanca

Concentration de 70% des emplois (avec Mohammadia) industriel, tous les

Prolifration des bidonvilles et de lhabitat clandestin : 398.000 logements non

Pollution atmosphrique de lair augmentation des volumes de dgagement

Cette rglementation qui est usuellement dfinie comme tant

Au pralable, un certain nombre de concepts mrite dtre clairci tel que

Selon la loi Franaise du 14 Mars 1919 il indiquait:

Les projets damnagement, dembellissement et dextension des villes .

Selon lcrivain Louis Jacquignon :

Selon les crivains Jean Marie Auby et Robert Ducos Ader:

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Par le pass,lEtat se contentait souvent de fonctions non

Ncessit dlaborer une rglementation marquant les limites des

Cette rglementation est lensemble des rgles travers lesquelles la

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Le processus durbanisation acclr et la rupture des quilibres

Le rythme et formes de lurbanisation actuelle sont lorigine des

Dysfonctionnement des systmes socio-politiques, des institutions et acteurs chargs

Dfaillance des pouvoirs publics matriser le processus durbanisation et assurer

Ltude du droit de lurbanisme a pour intrt de confronter le texte juridique la

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

Le Droit de lurbanisme rglemente des situations qui relvent de

Ce Droit rpartit les comptences entre les acteurs centraux et

Ce Droit rglemente les rapports entre lAdministration et les

Il prcise le champ dapplication territoriale, le contenu, les

La lgislation urbaine rgle :

- Les rapports entre lAdministration et les particuliers.

Le Droit de lurbanisme a un caractre strictement interne, il existe

Ce Droit nest pas rgi directement par des textes de valeur

La constitution de 1985 na touch lurbanisme que de faon trs

DROIT DE LURBANISME AU MAROC

: cest habiter, labri qui protge

: cest lquipement, lameublement

Le complmentaire : cest lesthtique, le dcor

Lurbanisme dinspiration mesulmane se base sur la solidarit sociale et le

Entre 1915 et 1925, une dizaine de villes nouvelles ont vu le jour.

Urbanisme de type stratgique

Lurbanisme stratgique se base sur :

Ltablissement dun certain nombre de projets pour la ville.

La recherche dune cohrence entre ces projets au niveau de la

Il sagissait de projets intgrs comprenant les tudes socio-conomiques, et