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Temario
Boleto
Distintos
de
Compraventa.
supuestos
(incapaces,
relativos
personas
Situacin
a
casadas,
las
actual.
Estructura.
partes
contratantes
personas
divorciadas,
AUTORIZACIN DE VENTA
en la que
LA
ACCIN
INDEMNIZACIN
MEDIANTE
LA
CUAL
UN
CORREDOR
LA
AUTORIZACIN (IRREVOCABLE),TODA
VIGENCIA
VEZ
QUE
DE
ELLO
PERTINENTE
GENER UNA
CORRESPONDE
SI
SE
QUE
ESTE
EXCLUSIVA
INDEMNICE
AL
CULPA DEL
ACCIONANTE.
MISMA
VIOLANDO
MODO
PUES,
QUE
SU
DESISTIMIENTO
LO
para concertarlo
Obligacin
de
intermediacin
promocionar
para
facilitar
la
el
operacin
motivo
conocimiento
del
del
contrato
pblico
sobre
de
las
autoriza
exclusiva
irrevocablemente
al
corredor
% al momento de la
6.- Conforme lo previsto por el art. 1277 del Cdigo Civil, firma la presente
otorgando su asentimiento conyugal, la Sra., DNI.con
domicilio en
.,
Capital
de vigencia
de la misma
o su prrroga;
lo dispongan.
automticamente
por perodos
pagaderos
de
la
forma:
el..%
al
suscribir
el
concepto
de
reparacin
de
daos,
siempre
que
se
Aires,
los
das,
entre
En la Ciudad de
el
Seor
convenga.
Firmas
Reserva
..
y el comitente constituye
Estructura de la reserva
Como dije anteriormente, para confeccionar una reserva, deben tenerse en
cuenta las condiciones particulares de la operacin en cuestin. Sin
embargo, es posible contar con una estructura previa a modo de gua.
Al redactar una reserva debemos tener en cuenta: a) sujetos, b) monto de
la reserva; c) mencin de que reserva es ad referedum de la aprobacin
del propietario; d) el bien sobre el que recae; e) precio y forma de pago; f)
plazo; g) comisin del corredor inmobiliario, h) consecuencias por
desistimiento; i) cierre.
Modelos de Reserva
B) En Buenos Aires, a los das del mes de.. del ao 2011, recib de,
mayor de edad, de estado civil.. con DNI, con domicilio en .., la
suma de $ / U$S (Pesos / Dlares estadounidenses) en calidad de reserva ad
* D) Recib del seor ....., quien acredita su identidad con ....., N .....,
domiciliado en ....., la suma de pesos.... ($ ..... ) en calidad de reserva ad
referndum de la aprobacin del titular del dominio, por su propuesta de
compra del inmueble ubicado en .., bajo las siguientes condiciones
bsicas:
Se pacta como precio total .. pagadero de la siguiente forma:
En el acto de la firma del Boleto de Compraventa: $ ..... (pesos ..... ) a
cuenta de precio y como principio de ejecucin.En el acto del otorgamiento de la Escritura traslativa de dominio: $ ..
(pesos ..).El Boleto de Compraventa deber firmarse el da .. del mes de .. de ..,
a las .. hs., , en. .., con la intervencin del Seor Martillero y Corredor
Pblico .., quien percibir en dicho acto en concepto de comisin: el .. %
sobre el importe total de la venta de manos de la parte vendedora y el ..
% de manos de la parte compradora.`
La Escritura Traslativa de Dominio se suscribir dentro de los .. a los
.. das contados a partir de la firma del Boleto de Compraventa por ante el
Escribano que designe la Parte Compradora; ocasin sta en que
simultneamente se otorgar la Posesin del Inmueble totalmente
desocupado y libre de ocupantes con todos los impuestos, tasas y
contribuciones pagas, y libre de todo tipo de gravmenes.
La presente Reserva se recibe " AD-REFERENDUM" de la aceptacin del
titular del dominio y tendr carcter definitivo cuando el Titular de Dominio
preste su total conformidad, para lo cual bastar con la simple insercin de
su firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y
Corredor Pblico interviniente, otorgndosele a partir de ese momento a la
presente operacin el carcter de cumplimiento obligatorio para ambas
partes.
El plazo mximo para que el propietario preste su conformidad con la
Presente reserva se establece el da .. de .. de ..Si transcurrido dicho
plazo no se hubiese obtenido la conformidad del propietario se le
reintegrar en forma inmediata el importe recibido en este acto al
Reservante sin otro derecho a compensacin alguna Si en la fecha indicada
precedentemente para la firma del boleto de compraventa el presunto
Sea
La sea es la entrega de una cosa mueble, generalmente dinero, que una de
las partes contratantes realiza a favor de la otra con el fin de asegurar la
celebracin de un contrato o su cumplimiento, o en su caso, para permitir el
arrepentimiento de cualquiera de las partes.
Como surge del concepto, la entrega de dinero que una de las partes realiza
a favor de la otra puede tener finalidades y resultados prcticos diferentes.
De ah que existen dos especies bien diferenciadas de seas. Cabe aclarar
que las citadas especies se encuentran reguladas en la norma: una por la
norma comercial y la otra por la norma civil. Sin embargo, en un caso
concreto, las partes pueden alterar los efectos predispuestos por las
referidas normas en virtud de la autonoma de la voluntad imperante en
materia contractual. Por ejemplo, en un contrato civil se puede convenir que
la sea no dar lugar al arrepentimiento, estableciendo que el dinero se
En
la
un
un
Modelo de sea
Entre .. DNI.con domicilio en , de estado civil.., en adelante la
vendedora y. .., con DNI.., con domicilio en.., en adelante la
compradora convienen celebrar la presente sea sujeta a las siguientes
clusulas:
Primera: la compradora entrega en esta acto a la vendedora la suma de
pesos (o dlares estadounidenses en efectivo o a travs de algunos de los
medios establecidos por la ley de bancarizacin ley 25.345; por ejemplo
cheque) imputada a sea por la compraventa del inmueble sito en por un
plazo de .. das a partir del, sirviendo el presente de suficiente recibo.
Segunda: El precio total de la compraventa se establece en la suma de
.pesos / dlares estadounidenses, entregando la parte compradora en
este acto la suma sealada en la clusula primera en concepto de sea y el
saldo de .. pesos / dlares estadounidenses ser pagado de la siguiente
manera:..
De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo
efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los .... das del mes de... de 2.011.
BOLETO DE COMPRAVENTA
Naturaleza jurdica
La doctrina est dividida, ya que para algunos el boleto de compraventa es
slo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa, un contrato
preliminar y, para otros el boleto de compraventa encierra el verdadero
contrato de compraventa.
Podemos resumir las distintas posturas acerca de la naturaleza del boleto de
compraventa de la siguiente manera:
1) Tesis que considera al boleto como un contrato de compraventa
firme, serio y perfecto en si mismo. Para esta tesis, la escritura
pblica resulta nicamente un requisito formal que hace al modo de
adquisicin del dominio con independencia de la compraventa. Se
trata de un contrato perfectamente determinado con todos sus
elementos esenciales especficos: sujetos capaces, cosa, precio,
consentimiento.
2) Tesis que considera al boleto como precontrato o promesa de
compraventa, de la cual nace exclusivamente la obligacin de
celebrar el contrato definitivo por escritura pblica.
Debemos remarcar la importancia del art. 1185 bis del Cdigo Civil que
establece: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de
adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor
si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podr
disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa
de dominio.
Se ha sealado que en las ejecuciones individuales se puede aplicar por
analoga el citado art. 1185 bis, ya que se podra oponer el boleto no solo a
la quiebra o concurso del vendedor sino tambin a un embargo. Para eso se
5 Fecha cierta: art. 1035 del Cdigo Civil: Aunque se halle reconocido un
instrumento privado, su fecha cierta en relacin a los sucesores singulares
de los partes o a terceros, ser:1 La de su exhibicin en juicio o en
cualquiera reparticin pblica para cualquier fin, si all quedase archivado;
2 La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo
firmaren;
3 La de su transcripcin en cualquier registro pblico;
4 La del fallecimiento de la parte que lo firm, o del de la que lo escribi, o
del que firm como testigo
Encabezamiento
El boleto puede comenzar haciendo referencia al lugar y fecha de
celebracin (por ejemplo En la Ciudad de Buenos Aires, a los 12 das del
mes de junio de 2011.), o bien dichos datos pueden sealarse en el pie o
cierre.
Casos en particular
* Actuacin de menores
A los menores (0 a 18 aos) les alcanza el rgimen general de incapacidad.
No pueden contratar por si mismos, sino que deben hacerlo sus
representantes necesarios.
En el boleto de compraventa debe preverse lo siguiente:
- Debe acreditarse la calidad del representante legal. Los representantes de
los menores son sus padres (acreditan su carcter de tales con la partida de
nacimiento)o, en su defecto, un tutor, quien acredita su carcter de tal con
el testimonio de la sentencia de tutela.
- Debe preverse la autorizacin judicial con la debida intervencin del
Ministerio Pblico de Menores.
Menor emancipado por matrimonio.
- Justificacin de la emancipacin: Se acredita por la respectiva partida de
matrimonio.
- Cuando vende: Si se trata de bienes adquiridos a ttulo oneroso,
deber surgir del ttulo antecedente tal condicin y hacerse la relacin
correspondiente en el boleto.
En cuanto a los bienes adquiridos a ttulo gratuito, se debe exigir la
conformidad del cnyuge mayor de edad o en su defecto se debe prever la
autorizacin judicial.
- Cuando compra: Debe acreditarse en el acto de la compra, el origen
oneroso del dinero empleado en la compra.
con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquiera luego de
casarse por herencia, legado o donacin.
Los bienes propios pueden ser libremente dispuestos por el
cnyuge propietario, excepto que simultneamente concurran
sobre el inmueble propio estas dos situaciones: ser sede del hogar
conyugal y vivir en l hijos menores o incapaces. En dicho caso, se
necesita el asentimiento por parte del otro cnyuge no propietario.
El asentimiento del otro cnyuge es necesario an despus del divorcio. Es
decir, esta limitacin se aplica al bien propio que era sede del hogar
conyugal al tiempo del divorcio vincular y mientras siga ocupado por uno de
los cnyuges, aunque no fuera el propietario, y continen viviendo en l los
hijos menores o incapaces.
En el boleto de compraventa, se debe aclarar que el bien que se vende es
propio, segn constancia del ttulo de propiedad y que no es sede del hogar
conyugal y si lo fuera, que no hay hijos menores o incapaces. En caso de ser
sede del hogar conyugal y haber hijos menores o incapaces, se necesita la
mencin del asentimiento conyugal.
respectiva escritura.
B.- Inmuebles gananciales: Son los que durante la existencia de la
sociedad conyugal adquieren uno o ambos esposos mediante su trabajo,
hechos fortuitos (loteras, juegos, apuesta) o por las rentas o frutos
obtenidos de otros bienes, revistan stos el carcter de propios o
gananciales.
Para disponer de estos bienes es necesario el asentimiento del cnyuge no
titular.
En los casos en que es necesario el asentimiento conyugal (bien ganancial o
bien propio sede del hogar conyugal habiendo hijos menores o incapaces) el
mismo puede ser suplido por autorizacin judicial en el supuesto que el
cnyuge del que quiere realizar el acto de disposicin lo negare sin justa
causa o estuviese ausente o imposibilitado de expresar su voluntad.
Asentimiento conyugal
* Apoderados
Si alguien encargara a otro que, por ejemplo, venda un inmueble, le
otorgar el respectivo poder, cuyo instrumento deber presentar el
apoderado en el momento de firmar el contrato para que la contraparte
pueda analizarlo y resolver sobre sus alcances teniendo en cuenta el
negocio en cuestin..
Para celebrar contrato de compraventa respecto de bienes inmuebles basta
que el poder indique la facultad de comprar o vender inmuebles, sin que sea
necesario especificar de cul inmueble se trata.
La forma del documento que acredita la representacin es la del acto
jurdico que se realiza, por ello para firmar el boleto de compraventa, para
gran parte de la doctrina y jurisprudencia, alcanza con la autorizacin
privada (ya que el boleto sera un instrumento privado)
Se debe exhibir el primer (o posterior) testimonio de la escritura de poder, o
el original de la autorizacin privada. El poder se agrega al boleto, en
original o copia certificada. Debe verificarse la existencia de la matriz, en el
caso de testimonios de poderes notariales (a fin de acreditar la autenticad y
la vigencia del poder).
contrato sera nulo por falta de objeto. Pero puede recaer sobre una
cosa futura, siempre que se aclare esa situacin y bajo la condicin
de que la cosa llegue a existir luego.
La cosa debe pertenecer al vendedor. En principio, para poder
vender vlidamente una cosa es necesario ser dueo de ella, ya que
el art. 1329 expresa: las cosas ajenas no pueden venderse...). Este
principio tiene varias excepciones (Cuando las partes contratan sobre
la cosa que pertenece a un tercero, pero teniendo pleno conocimiento
de esa circunstancia; cuando la venta fuese hecha por el heredero
aparente y a favor de un comprador de buena fe; cuando el
verdadero dueo ratifica la venta o cuando el vendedor llega a ser
posteriormente dueo de la cosa, sea como sucesor universal o
singular, etc.). Venta de cosa parcialmente ajena (cosa en
condominio): Es vlida la venta que haga uno de los condminos de
la cosa indivisa que posee con otros? - Si vende slo su parte indivisa:
esa venta es vlida, porque la parte indivisa le pertenece y puede
disponer de ella. Si vende la totalidad de la cosa en condominio: la
venta es nula, porque est vendiendo algo que no le pertenece; y la
nulidad alcanza an a la porcin del vendedor. El condmino que
vendi la totalidad del bien debe pagar al comprador que ignoraba
que la cosa era comn con otros, los daos y perjuicios que le
resulten de la anulacin del contrato. La nulidad del acto desaparece
si hay convalidacin (ej. los otros condminos ratifican la venta; el
vendedor adquiere el resto de la cosa por sucesin universal o
particular).
Modalidades de la venta de inmuebles ad corpus
El art. 1344 dispone que la venta de un inmueble determinado puede
hacerse: Sin indicacin de su rea y por un solo precio: se trata de la
llamada venta ad corpus, es decir, la que se hace sin indicacin del rea. Es
relativamente frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos, que se
individualizan slo por su ubicacin. Es til para que las partes no puedan
reclamarse diferencias de precios o resoluciones del contrato por diferencia
de superficie. La frmula contractual deber decir lo siguiente: X vende a Y
y ste acepta un inmueble urbano o rural de su propiedad ad
corpus,ubicado en. La frmula o lo que en ms o en menos resulte ha
sido diversamente interpretada, pero mayoritariamente se la tiene por
idntica a la mencin ad corpus.
El Precio
El precio es la contraprestacin que efecta el comprador por la cosa que el
vendedor le entrega en propiedad. Se trata de un elemento esencial propio
de la compraventa y est regulado en los arts. 1349 a 1356 del Cdigo Civil.
Lo podemos definir como el valor de una cosa estimada en dinero.
Requisitos:
Debe ser cierto (art. 1329). Esto significa que debe ser determinado
o determinable. El precio es cierto: a) cuando las partes lo
Debe ser serio, es decir real, verdadero, debe guardar una cierta
relacin cuantitativa con el valor de la cosa vendida. El precio no es
serio: Cuando es un precio simulado o ficticio (ejemplo: se simula
pagar $ 200.000 por una casa, se transmite el dominio, pero el precio
en realidad no se paga), b) cuando es un precio irrisorio, es decir,
cuando es tan bajo que no equivale a nada (ejemplo: vendo mi casa
en cinco pesos). Distinto es el supuesto del llamado precio vil que,
aunque razonable por tener cierta relacin con el valor de la cosa, es
el producto de una situacin disvaliosa para alguna de las partes.
Resulta precio vil aquel que permite un aprovechamiento
desproporcionado de una de las partes y que roza con el vicio de
lesin (art. 954 C.C.), al punto de justificar que sea atacado de
nulidad (ejemplo: se vende una propiedad en $ 40.000 cuyo valor
normal es de $ 140.000).
De los arts. 1408 a 1423 del Cdigo Civil surge que las obligaciones ms
importantes del vendedor son:
Conservar la cosa vendida, sin modificarla, hasta su entrega.
En efecto, tratndose de inmuebles, entre la suscripcin del boleto de
compraventa y la escritura pblica transcurre normalmente un plazo en el
que la tradicin no se ha producido. Durante dicho plazo, el Cdigo le
impone al vendedor la obligacin de conservar la cosa tal como se hallaba
el da del contrato, sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado. Los
gastos de conservacin son a cargo del vendedor, sin perjuicio de que las
partes convengan lo contrario.
La cosa se debe entregar con todos sus accesorios, es decir, con aquellas
cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad.
Para evitar conflictos, es conveniente detallar en el boleto de compraventa,
a travs de un inventario, los accesorios y dems bienes muebles que se
pactaron como integrantes de la compraventa.
Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato, el
comprador puede pedir la entrega de la cosa o la resolucin del contrato y
en ambos casos puede pedir la indemnizacin de los daos y perjuicios. Es
una aplicacin del pacto comisorio.
Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa, el comprador
puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese
dado, sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor.
Recibir el precio
El vendedor est obligado a recibir el precio en el lugar y tiempo convenido
por las partes. A falta de convenio al respecto, si la venta es al contado, el
vendedor recibe en el lugar y tiempo de entrega de la cosa; y si la venta es
a crdito o a plazo, en el domicilio del comprador.
Eviccin
Cuando se adquiere un bien a ttulo oneroso, el transmitente debe
garantizarnos que no sufriremos eviccin, es decir, que ningn tercero nos
har reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido, y que si
ello ocurriera se nos indemnizarn los daos y perjuicios. A esta garanta se
la denomina garanta de eviccin.
La eviccin consiste en una turbacin, privacin o prdida que sufra el
adquirente en el derecho que se le ha transmitido.
Las disposiciones sobre eviccin no son de orden pblico. Por eso, las partes
pueden modificar sus efectos (aumentar o disminuir la responsabilidad del
enajenante) e incluso excluir la responsabilidad del enajenante.
No obstante, la clusula de exclusin de responsabilidad es nula, si el
enajenante actu de mala fe. Ejemplo: saba que haba alguien con mejor
derecho y se lo ocult al adquirente.
Por otro lado, la exclusin, en principio, slo exime de pagar los daos y
perjuicios; no exime de devolver el precio que pag el enajenante, salvo: que se pacte expresamente que no deba devolver el precio; o que la
transmisin haya sido a riego del adquirente.
Pagar el precio
Se trata de la obligacin ms importante a cargo del comprador.
Cundo y dnde debe hacer el pago?
Si han convenido algo: el comprador debe pagar el precio en el
lugar y en la poca determinada en el contrato (art. 1424 primera
parte).
Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y
momento en que se le entrega la cosa (art. 1424 segunda parte).
Si la venta ha sido a crdito o a plazo: el precio se paga al vencer
el plazo y en el domicilio del comprador.
El comprador puede rehusarse a pagar si tiene temor fundado de ser
molestado por una accin real o si el vendedor no le entrega la cosa en las
condiciones debidas y con todos sus accesorios.
Cuando el comprador no cumple con la obligacin de pagar el precio, el
vendedor puede demandar el pago del precio, retener la cosa vendida, si
an no ha sido entregada, reivindicar la cosa inmueble entregada, pedir la
resolucin del contrato,
Obligacin de escriturar
La obligacin de escriturar que surge de la firma de un boleto de
compraventa es una obligacin de hacer que pesa por igual sobre ambas
partes (comprador y vendedor), quienes de buena fe deben prestar su
esfuerzo para que esa finalidad se cumpla. Por ello al acreedor le cabe la
facultad de exigir su cumplimiento mediante la justicia.
La accin para exigir la escrituracin prescribe a los 10 aos. Sin embargo,
la jurisprudencia y la doctrina interpretan que si el adquirente ha recibido la
posesin del inmueble y pag el precio de venta antes de escriturar, queda
interrumpido el curso de la prescripcin.
Hasta que no se otorgue la escritura pblica, el comprador no adquiere
ningn derecho real sobre la cosa. El vendedor an es el titular del dominio,
ya que para que el adquirente lo sea es necesario el ttulo y el modo. El
primero es la escritura pblica donde se instrumenta el negocio jurdico, es
decir la compraventa y el modo es la tradicin (entrega) de la cosa. Por otra
parte, a los efectos de la oponibilidad respecto de terceros, se requiere la
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Pacto comisorio
Es la clusula por la cual cualquiera de las partes puede pedir la resolucin
del contrato frente al incumplimiento de la otra parte respecto a las
obligaciones a su cargo.
Se encuentra reglado por los arts. 1203 y 1204 del Cdigo Civil.
Clusula Penal:
Se trata de una pena pecuniaria pre establecida, pactada para asegurar lo
convenido en un contrato, y que se ejecuta en caso de incumplimiento,
respetndose el principio en su totalidad, excepto que se declare excesiva y
atentatoria de las buenas costumbres.
Su fin principal es procurar por su onerosidad hacer antieconmico el
retardo o incumplimiento de la obligacin.
Fija anticipadamente el monto de los daos y perjuicios.
Boleto de Compraventa
* Entre ............., casado en primeras nupcias con...................., nacido el................, con
DNI......................, con domicilio en .................., en adelante denominado "LA
VENDEDORA", por una parte; y por la otra parte .............., nacido el .................... con
DNI................, con domicilio en ..............., en adelante denominado "LA
COMPRADORA", se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a
las siguientes clusulas:
Opcin Persona Jurdica (Sociedad Annima): Entre...... casado en primeras nupcias
con...................., nacido el................, con DNI......................, con domicilio
en .................., en adelante denominado "LA VENDEDORA", por una parte; y por la
otra parte "....S.A.", con domicilio legal en....., representada en este acto .................,
DNI..............., en su carcter de presidente del directorio, segn la siguiente
documentacin: a) estatuto social por escritura pblica .... de fecha.... pasada al folio....
del registro notarial de .... a cargo del escribano....inscripta en la Inspeccin General de
Justicia con fecha..... bajo el Nro...... del Libro.... Tomo.... de Sociedades Annimas, b)
actas de asambleas y de directorio de eleccin de autoridades y distribucin de cargos
respectivamente y c) acta especfica (cuando el objeto de la sociedad no incluye el acto),
que en copias se adjuntas, en adelante llamada "LA COMPRADORA", se conviene en
celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes clusulas:
9 En el mes de octubre del ao 2000 se sancion la ley 25.345, conocida como ley de bancarizacin, con
el fin de prevenir la evasin fiscal. Dicha ley establece en su art. 1:No surtirn efectos entre partes ni
frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1.000), o su
equivalente en moneda extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) das desde la
publicacin en el Boletn Oficial de la reglamentacin por parte del Banco Central de la Repblica
Argentina prevista en el artculo 8 de la presente, que no fueran realizados mediante: 1. Depsitos en
cuentas de entidades financieras; 2. Giros o transferencias bancarias; 3. Cheques o cheques cancelatorios;
4. Tarjeta de crdito, compra o dbito; 5. Factura de crdito; 6. Otros procedimientos que expresamente
autorice el PODER EJECUTIVO NACIONAL. Quedan exceptuados los pagos efectuados a entidades
financieras comprendidas en la Ley 21.526 y sus modificaciones, o aquellos que fueren realizados por
ante un juez nacional o provincial en expedientes que por ante ellos tramitan.
Por eso, es comn ver en los boletos de compraventa (en los que las partes deciden realizar el pago en
efectivo en contraposicin a la citada ley) clusulas de este tipo: * Las partes manifiestan que conocen la
ley de bancarizacin - Ley 25.345 - y el pago se realiza en este acto en efectivo a pedido exclusivo de la
parte vendedora por carecer de cuenta bancaria en la referida moneda por lo que renuncia expresamente
a toda accin derivada de la misma e incluso a la accin de reivindicacin.
* Otra opcin: Las partes manifiestan que debido a que el pago del precio se realiza en este acto en
dlares billetes y atento a resultar de cumplimiento imposible lo establecido en el art. 1 de la ley 25.345
en razn de no poseer las partes cuentas operativas en dicha moneda, aceptan que el mismo sea realizado
en efectivo, por lo que la parte vendedora otorga a travs de este instrumento vlido recibo a la parte
compradora y renuncia a intentar cualquier accin o excepcin que signifique negar la validez del mismo
o la imposibilidad de este contrato
Clusula relativa al precio: El precio debe ser determinado y serio. Cuando se paga
con cheque, se debe dejar constancia sobre las caractersticas del cheque y que el pago
recin se considerar efectuado cuando el importe se haga efectivo.
Otra posibilidad es que se prevea que luego de la firma la escritura pblica quede un
saldo adeudado. En tal caso, en el boleto de compraventa debe pactarse el plazo, los
intereses, la garanta que constituir el comprador (generalmente se grava el inmueble
adquirido con derecho real de hipoteca en garanta del pago del saldo del precio), etc.
En otro orden de cosas, se debe tener en cuenta que el dinero pagado en oportunidad
de suscribir el boleto, puede ser en concepto de sea (sea penitencial) o a cuenta de
precio y principio de ejecucin (sea confirmatoria). No se trata de un detalle menor,
ya que si se opta por la primera posibilidad, las partes tienen derecho a arrepentirse
(perdiendo el dinero abonada, si desiste el comprador o devolviendo la suma recibida
ms otro tanto si el que se arrepiente es el vendedor). En cambio si se elige la segunda
alternativa, las partes no tienen posibilidad legtima de arrepentirse y por ello, las
partes pueden exigir el cumplimiento o resolver el contrato; adems de poder siempre
reclamar la indemnizacin de los daos y perjuicios.
Es importante tener en cuenta la importancia para el comprador de abonar a la firma
del boleto ms del 25% del precio. Ello, debido a lo dispuesto por el art. 1185, el que
reza: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de
buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el
veinticinco por ciento del precio. El Juez podr disponer en estos casos que se otorgue
al comprador la escritura traslativa de dominio.
TERCERA: La posesin del bien vendido, completamente desocupado, libre de
inquilinos, subinquilinos, simples tenedores o intrusos, se dar a "LA COMPRADORA"
el da de la escrituracin, pudiendo sta con anterioridad a ese momento, constatar el
estado del inmueble.
El citado inmueble debe entregarse con los siguientes muebles e instalaciones que se
declaran comprendidos en la venta :.......
Asimismo, la presente venta incluye la lnea telefnica Nro..... que quedar en beneficio
de la "LA COMPRADORA" quedando a su exclusiva cuenta y cargo los gastos que
originen el cambio de titularidad de la mencionada lnea. "LA VENDEDORA" se
compromete a facilitar toda la documentacin necesaria a efectos de que "LA
COMPRADORA" pueda iniciar los trmites correspondientes ante la empresa
telefnica que corresponda.
*Opcin - entrega de la posesin : "LA VENDEDORA" otorga en este acto a "LA
COMPRADORA", la posesin de lo vendido, desocupado, vaco, libre de signos de
ocupacin u oposicin por terceros, y en las condiciones materiales actuales, que "LA
COMPRADORA", conoce y acepta.
* Otra opcin : La posesin del referido inmueble objeto de esta compraventa ser
otorgada por "LA VENDEDORA" en el acto de la firma de la escritura traslativa de
dominio. El bien ser entregado a "LA COMPRADORA" totalmente desocupado, sea
ttulos perfectos, con los certificados de dominio e inhibicin a la vista y que todos los
impuestos, tasas, contribuciones, expensas, etc. se encuentran pagos al da de la fecha.
"LA ENDEDORA" se obliga
a entregar al escribano interviniente toda la
documentacin necesaria para la correspondiente escritura dentro de los cinco (5) das
hbiles contados a partir de la fecha. Las partes sern oportunamente notificadas de
modo fehaciente, respecto del da, hora y lugar en que se llevar a cabo el acto
escriturario. Todos los gastos emergentes de la escrituracin sern asumidos por las
partes de acuerdo a la Ley y la Costumbre.
Otra opcin: La escritura traslativa de dominio se otorgar dentro de los.... das de la
fecha, por ante el Escribano.... titular del Registro Notarial de esta ciudad. Con oficinas
en..... de esta Capital Federal, sobre la base de ttulos perfectos, inmueble libre de
gravmenes, totalmente desocupado y con los impuestos, tasas y cualquiera otra deuda
que la propiedad devengue, totalmente pagados a la fecha del presente boleto. Las
partes se comprometen a concurrir a suscribir la escritura traslativa de dominio y a
cumplir las obligaciones previstas para ese acto cuando sean citadas al efecto por el
Escribano interviniente con una anticipacin no inferior a cinco das corridos.
Otra opcin: La escritura traslativa de dominio ser otorgada en favor de "LA
COMPRADORA" a los.... das corridos a contar desde la fecha del presente boleto de
compraventa, por ante el escribano que la parte .... designe, y que se compromete hacer
le conocer en forma fehaciente con .... das de anticipacin. La escritura que
corresponde al actual dominio es perfecta, no reconoce vicios de ninguna naturaleza, ni
medidas cautelares, gravmenes, etc.; en consecuencia, "LA VENDEDORA" garantiza
que no existir impedimento alguno para inscribirla a nombre de "LA
COMPRADORA" en el Registro de la Propiedad Inmueble.
* Cuando se autoriza al escribano para citar a las partes, es conveniente
incorporar lo siguiente: "LA VENDEDORA" y "LA COMPRADORA" autorizan al
escribano designado para otorgar la escritura traslativa de dominio, a que los cite para
dicho acto...
Clusula sobre mora automtica.
NOVENA: Presente en este acto la Sra......., DNI....... domiciliada en......, cnyuge en
primeras nupcias de "LA VENDEDORA" quien presta su asentimiento a la venta
efectuada por su esposo, en los trminos del art. 1277 del Cdigo Civil.
* Venta por inhabilitado judicialmente (art. 152 bis C.C. ebrios o toxicmanos
consuetudinarios prdigos disminuidos en sus facultades).
Se deja expresa constancia que el vendedor se encuentra comprendido
dentro del inciso .... del art. 152 bis del Cdigo Civil, por lo que es asistido
en este acto por su curador....., Sr......., DNI.....domiciliado en...., quien
acredita el carcter invocado con testimonio de la sentencia cuya copia se
acompaa al presente - recada en el juicio por inhabilitacin del vendedor,
que se tramit ante el Juzgado.........Nro....... a cargo del Dr......,
Secretara..... a cargo del Dr......., del cual se transcribe la parte pertinente
de la sentencia que dice as: ..........., expresando el curador su
conformidad con la venta realizada, quien firma en prueba de ello al final
del presente contrato.
* Compra en comisin
a) El comprador adquiere el inmueble en comisin, obligndose a la
fecha de la escrituracin, a identificar a su comitente, de lo contrario
se lo considerar comprador definitivo.
b) El seor.... compra en comisin, obligndose a comunicar ante del
da... del mes.... del ao.... el nombre y dems datos de la persona
para quien compra.
c) Queda convenido que en virtud de que la compra lo es en comisin,
la parte vendedora permitir la visita del inmueble objeto de esta
compraventa, a terceros interesados, los das..... entre la ....h ora y.....
Esta autorizacin tiene vigencia hasta..... das antes de suscribir la
respectiva escritura de dominio.
* Venta ad corpus
Las partes contratantes dejan expresamente aclarado y convenido que la
presente compraventa se realiza bajo la clusula especial ad hbeas, es
decir que la vendedora no garantiza la exactitud de las medidas que
contiene el citado inmueble.
Conclusin