MODULO 5

Contrato de compraventa
Concepto e importancia
Habr compra y venta cuando una de las partes se
obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y
sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio
cierto en dinero. No supone transferencia de la propiedad
ni la entrega efectiva del precio, sino la obligacin de
hacerlo.
La compraventa tiene una inmensa importancia en las
relaciones econmicas y jurdicas de los hombres. La
circulacin de bienes obedece en su casi totalidad a este
dispositivo legal. Con frecuencia traspasa las fronteras y
adquiere inters internacional, haciendo a la par ms
complejo su rgimen legal.
Caracteres
a) Es bilateral porque implica obligaciones para ambas
partes;
b) es consensual porque produce todos sus efectos por
el solo hecho del consentimiento
c) no es formal
d) es oneroso
e) es conmutativo porque es de su naturaleza que los
valores intercambiados sean aproximadamente
equivalentes; slo por excepcin suele ser aleatorio
lo que ocurre cuando se compra una cosa que puede
o no existir.
Compraventa civil y comercial
La compraventa civil y comercial son contratos idnticos.

Es compraventa civil toda aquella a la cual el Cdigo de

Comercio no le haya atribuido naturaleza comercial.
Compraventa comercial la hay cuando alguien compra
una cosa para revenderla o alquilar su uso.es necesario
un propsito de lucro.
Segn la disposicin que comentamos, no se consideran
mercantiles:
a) Las compras de bienes races y muebles accesorios;
sin embargo, sern comerciales las compras de
cosas accesorias al comercio, para prepararlo o
facilitarlo, aunque sean accesorias a un bien raz.
Esta regla por la cual la compraventa de inmuebles
tiene siempre carcter civil obedece a una tradicin
histrica fundada en el deseo de proteger la
propiedad inmobiliaria. En las legislaciones modernas
se advierta una definida tendencia a atribuir carcter
comercial a toda compraventa realizada con
propsito de lucro, trtese de cosas muebles o
inmuebles.
b) Las de objetos destinados al consumo del comprador
o de la persona por cuyo encargo se haga la
adquisicin. Siempre, claro est, que el vendedor no
hubiere hecho la venta con nimo especulativo.
c) Las ventas que hacen los labradores y hacendados
de los frutos de sus cosechas y ganados. Aunque
aqu hay propsito de ganancia no est configurada
esa actividad tpicamente comercial que es comprar
para revender. Tambin es comercial la actividad de
quien compra ganado para revenderlo en otra plaza o
para faenarlo y vender la carne.
d) Las que hacen los propietarios y cualquier clase de
personas, de los frutos y efectos que perciban por

razn de su renta, donacin, salario, emolumento o

cualquier otro ttulo remuneratorio o gratuito.
e) La reventa que hace cualquier persona del resto de
los acopios que hizo para su consumo particular. Sin
embargo, si fuere mayor cantidad la que vende que
la que hubiese consumido, se presume que obr en
la compra con nimo de vender y se reputan
mercantiles la compra y la venta.
Lo que confiere carcter de comercial al acto es el nimo
de lucro, la intencin de especular con la cosa, de
beneficiarse con la reventa o la locacin. El propsito de
revender o locar de que la ley habla es aquel que puede
inferirse de la propia declaracin de la voluntad del que
otorg el acto o de su conducta.
Las consecuencias jurdicas de la distincin entre
compraventa civil y comercial son las siguientes:
a) En lo que atae a la competencia, depender del
carcter de la compraventa que entiendan los
tribunales civiles o comerciales.
b) la prescripcin, la compraventa mercantil tiene
algunos plazos especiales:
1) Se prescribe por dos aos la accin para
demandar el pago de mercaderas fiadas,
2) Se prescriben por cuatro aos las deudas
justificadas por cuentas de venta aceptadas,
liquidadas o que se presumen liquidadas. Cdigo
Civil, segn el cual se prescribe por un ao la
obligacin de pagar a los mercaderes, tenderos o
almaceneros el precio de los efectos que venden a
otros que no lo son o que aun sindolo, no hacen
el mismo trfico. Cabe agregar que en la

compraventa civil comn, el plazo de prescripcin

es el de 10 aos.
3) Se prescriben por cuatro aos las acciones de
nulidad o rescisin de la compraventa comercial,
en tanto que dichas acciones civiles tienen el
plazo comn de prescripcin salvo las que derivan
de violencia, dolo o falsa causa, que prescriben a
los dos aos.
c) Segn el art. 1329, Cdigo Civil, las cosas ajenas no
pueden venderse en tanto que el Cdigo de
Comercio dispone precisamente lo contrario. La
regulacin jurdica de ambas especies de
compraventa no presenta sustanciales diferencias.
Sera, pues, ms prctico y simple someterlas a un
rgimen idntico.
Contrato de Compraventa: Elementos Esenciales
La compraventa tiene otros dos elementos que le son
propios y caractersticos: la cosa y el precio.
Cosa
Debe ser una cosa en sentido propio cuya venta no est
prohibida por la ley ya que las cosas pueden ser absoluta
o relativamente inajenables; debe ser determinada o
determinable debe ser determinada o determinable. Es
vlida cuando se trata de cosas fungibles ya que resulta
irrelevante quien ostente la titularidad de la cosa al
firmarse el contrato en el caso de las cosas que se
designan por su gnero pues estas se determinan en el
momento de su entrega.
Precio

Para que el contrato de compraventa quede legalmente

configurado debe reunir el precio las siguientes
condiciones:
a) ser en dinero;
b) determinado o determinable;
c) ser serio.
Si lo que se da a cambio de una cosa es un servicio o
trabajo, habr dacin en pago; si se cambia una cosa por
otra, habr permuta. Si se paga parte en dinero y parte en
otra cosa, ser compraventa si el precio es de mayor valor
que la cosa y permuta en caso contrario. Si ambos son de
valor equivalente, se considera permuta.
Si se paga en dinero no importa que sea moneda nacional
o extranjera ni su modalidad. Debe ser determinado o
determinable.
Derechos y Obligaciones de las partes
Las principales obligaciones del vendedor son dos: a)
entregar la cosa vendida y b) garantizar de eviccin y
vicios ocultos.
Deviene implcita la obligacin de conservar la cosa hasta
su entrega. Es tambin su obligacin recibir el precio de
venta.
Las principales obligaciones del comprador son:
a) pagar el precio de venta;
b) recibir la cosa;
c) pagar el instrumento del contrato y los gastos de
recepcin de la cosa.
Forma: instrumentos pblicos y privados.
Nos referimos ahora a los dos instrumentos que se
adoptan como forma en la celebracin de este contrato.

Instrumento Pblico
Es distinguido por la plena fuerza probatoria y
autenticidad que le transmite la intervencin de un oficial o
funcionario pblico, no menos cierto es que existen
instrumentos pblicos que ostentan esa condicin sin que
intervenga en el ningn funcionario. En este ltimo caso
es la norma la que le da fuerza de autenticidad.
La fe pblica del instrumento alude a la autoridad del
oficial que interviene en el instrumento.
La autenticidad del instrumento alude a la existencia,
legitimidad o veracidad del contenido del documento, que
se prueba a s mismo y solo puede ser descalificado por
una sentencia que condene la falsedad del instrumento.
Instrumento Privado
El Instrumento privado, a su vez, es una declaracin
escrita de la voluntad que ha sido suscripta con el fin de
hacer constar un acto o negocio que interesa al derecho
pero que no tiene fuerza probatoria por s mismo.
Si bien rige la libertad de las formas, la firma es un
elemento esencial de su existencia, en cualquiera de sus
modalidades.
1.1. Compraventa de Inmuebles
Nocin. Clusulas modales tpicas
La compraventa de inmueble se perfecciona mediante un
acuerdo de voluntades en que vendedor y comprador se
comprometen a la transferencia de la propiedad a cambio
de un precio cierto en dinero. Diferente es el
perfeccionamiento del contrato al perfeccionamiento de la
propiedad sobre la cosa objeto del contrato.

Modalidades de la compraventa inmobiliaria. El Art.

1344, CC, dispone que la venta de un inmueble puede
hacerse:
Venta ad corpus, sin indicacin del rea, frecuente en
operaciones de terrenos urbanos (el lote ubicado en
Mendoza 454), no ocupando las medidas rol
preponderante, sin que puedan formularse reclamaciones
por diferencias de superficies.
Tambin se contempla la venta sin indicacin de rea, a
un precio por medida. En tal caso lo que se tiene en
cuenta es el valor de la medida.
Venta con indicacin de rea que se tomar de otra
mayor. En este supuesto se indica la superficie a vender
y la individualizacin del campo de mayor superficie sobre
la que se tomar. En la prctica se determina el lugar que
ocupa la fraccin a vender pero en el caso hipottico de
su omisin, corresponde al vendedor sin que elija la
fraccin de menor calidad si esta fuere notoriamente
inferior ni elegir fracciones separadas a menos que el
contrato as lo disponga.
Venta con indicacin de rea y precio por medida. En
este caso el problema se suscita cuando la superficie real
difiere de la contractual. En tal caso las soluciones estn
contempladas en el art. 1345, CC.Venta con indicacin de rea por un precio nico. En
este supuesto la ley presume que las partes no se han
preocupado tanto de la superficie o medidas, cuanto de la
cosa en su conjunto y slo si el exceso o faltante del rea
alcanza al vigsimo, producir distintos efectos.

Venta de varios inmuebles por un solo precio.

Contempla el supuesto de ventas hechas en conjunto, por
un solo precio y con indicacin del rea en cada uno de
ellos, encontrndose menos rea en uno y ms en otro,
se compensarn las diferencias hasta la cantidad
concurrente.
Compraventa de Inmuebles:
Transferencia de dominio: perfeccionamiento y boleto
de compraventa
La escritura traslativa de dominio es uno de los requisitos
de la transmisin de la propiedad. Cumplida la escritura e
inscripta en el Registro de la Propiedad, se perfecciona la
adquisicin dominial, posesin mediante.
En cambio, siendo la compraventa una promesa de
transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de la
promesa de pagarla y generando el derecho a exigir el
contrato de venta pudiendo incluso judicialmente
otorgarse la escritura traslativa de dominio, es claro que la
compraventa es un contrato definitivo que se instrumenta
por documento privado.
El Boleto de Compraventa tiene los siguientes efectos:
a) Convierte la posesin en legtima
b) Permite al comprador oponer al concurso del
vendedor la compra del inmueble cuando ha
pagado el 25% del precio y pedir la escrituracin.
Boleto de Compraventa

Principio general. Efectos.

El boleto de compraventa importa un contrato de
compraventa perfecto, desde que estn reunidos los
elementos esenciales de ste: determinacin de la cosa y
el precio. El boleto de compraventa confiere a la posesin
de buena fe, el carcter de posesin legtima.
1.1. Compraventa de Inmuebles: Escritura Pblica:
concepto. Valor probatorio de sus distintas
clusulas
Las obligaciones del vendedor son otorgar la escrituracin
y hacer la tradicin del bien.
La Escritura Pblica es una de las clases de instrumentos
pblicos ms importante pues no slo permiten dar plena
fuerza probatoria a gran nmero de actos, sino que la ley
en diversas disposiciones exige dichas escrituras como
formalidad exclusiva o como formalidad relativa.
Normalmente las escrituras pblicas se otorgan ante los
escribanos de registro, nombrados para ser depositarios
de la fe pblica y poder dar autenticidad a los
instrumentos otorgados ante ellos y redactados en los
protocolos.
El Protocolo es el documento notarial original en que se
asientan las escrituras por los escribanos. Esos
protocolos quedan luego encuadernados en libros, que
son los registros notariales de las escrituras.
La escritura matriz es la asentada en el protocolo,
mientras que las copias autenticadas de esos protocolos,
sus testimonios y certificaciones derivadas de l, no son
dichas escrituras matrices, aunque tambin tengan el
valor de instrumentos pblicos (Art.1010,CC). En caso
que hubiere diferencias sustanciales o formales entre la

matriz y estas ltimas, prevalecen las primeras sobre las

segundas y a ellas hay que atenerse.
La Escritura Pblica tiene distinta composicin. Posee un
contenido que pasa en presencia del escribano quien
como fedatario confiere plena prueba entre partes y frente
a terceros de lo que acontece en su presencia, y para
desvirtuar su contenido habr que logar exitosamente la
querella de falsedad a intentar en contra del escribano
autorizante e interviniente.
Las dispositivas hacen plena prueba pero para impugnar
su contenido habr que demostrar la insinceridad de su
contenido, pero en este caso, el escribano solo da fe que
las partes manifestaron comprar y vender pero no que ello
sea cierto.
1.2. Venta en subasta pblica
Subasta Judicial. Concepto.
Refiere a la obligacin de vender cuando los bienes del
propietario de la cosa hubieren de ser rematados en virtud
de ejecucin judicial, la relacin entre el adjudicatario y el
ejecutado no conforma un clsico contrato de
compraventa.
Resulta una contratacin necesaria. Tanto la subasta
judicial como la nueva forma de subasta extrajudicial, son
modos de provocar la transmisin del bien que
presuponen la conformidad del dueo o su implcito
consentimiento al momento mismo de contraer la deuda.
Naturaleza Jurdica
La subasta judicial es una venta forzada en que el rgano
judicial, ms que representar, sustituye al deudor para
vender en su nombre ya que este anticipadamente, se ha

colocado en la situacin de tener que vender de este

modo especial.
Denominacin (subasta o remate)
Cabe aclarar que la diferencia entre los trminos remate y
subasta no existe de modo dirimente. En todo caso, el
remate sera la culminacin de toda subasta al consistir
en la ltima postura y la adjudicacin a esa postura ms
alta.
La mecnica de la subasta
En la subasta el martillero judicial interviene en nombre y
representacin del juez, quien delega en ese profesional
la realizacin de la misma. Este comienza el acto dando
lectura al edicto para luego pasar a recibir ofertas o
posturas que deben hacerse en forma clara y de viva voz
por los interesados. Las posturas por signos no deben ser
admitidas por el rematador. El mejor postor resultar el
adjudicatario del bien, el adjudicatario es el comprador. El
consentimiento se perfecciona en el momento que el
martillero adjudica la cosa al mejor postor por tratarse la
venta forzada del Art. 1324, inc. 4, del CC, de un acto
consensual. Distinto es el perfeccionamiento de la
transmisin de la propiedad que requiere de la inscripcin
registral y toma de posesin por tradicin hecha al
comprador en la subasta.
1.3. Venta en lotes y mensualidades
El propietario que desea vender un inmueble en lotes y
por cuentas peridicas debe anotar en el Registro de la
Propiedad su declaracin de voluntad de proceder a la
venta en tal forma, acompaando un certificado de
escribano de registro sobre la legitimidad extrnseca del

ttulo y un plano de subdivisin con los recaudos que

establezcan las reglamentaciones respectivas.
La inscripcin puede tambin ser requerida por el
comprador a costa del vendedor.
La anotacin en el Registro el titular queda inhibido de
enajenarlo de modo distinto al previsto en la ley, salvo el
caso de desistimiento escrito presentado ante el Registro
de la Propiedad.
El comprador podr reclamar la escrituracin despus de
haber sufragado el veinticinco por ciento del precio de
venta. Esta facultad es irrenunciable y nula toda clusula
que la contradiga. El vendedor podr exigir garanta
hipotecaria. El pacto comisorio por falta de pago no podr
hacerse valer despus que el adquirente haya abonado el
mencionado
porcentaje
del
25%
o
realizado
construcciones equivalentes al cincuenta por ciento del
precio de compra.
Los acreedores del vendedor solo podrn ejecutar el
crdito por el saldo impago del precio de venta del lote y
no podrn dirigirse contra el lote mismo.
En caso de controversia entre distintos compradores del
lote, tendr prioridad el comprador que hubiere inscripto
primero el lote sin atenerse a la fecha del contrato.