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JUAN PABLO GMEZ MORN RIVERA, Presidente del Instituto de Administracin y

Avalos de Bienes Nacionales, con fundamento en los Artculos 142 de la Ley General de
Bienes Nacionales, 5 fraccin V del Reglamento del INDAABIN y Normas Sptima y
Novena de las Normas conforme a las cuales se llevarn a cabo los avalos y
justipreciaciones de rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales, he tenido
a bien emitir el siguiente:
PROCEDIMIENTO TECNICO PT-IH PARA LA ELABORACIN
VALUATORIOS QUE PERMITAN DICTAMINAR EL VALOR
HISTORICOS.

DE TRABAJOS
DE INMUEBLES

1. INTRODUCCIN
1.1 Generalidades
En el presente procedimiento se establecen en forma documental las bases que
permitan unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas, as como las directivas
bsicas para la ejecucin de trabajos de valuacin que permitan estimar el valor de
inmuebles antiguos o con valor histrico.
Haciendo referencia a la Carta de Venecia publicada en 1964, que describe a la
conservacin del patrimonio histrico en el contexto internacional, menciona en su
Artculo primero a los monumentos de la forma siguiente:
La nocin de monumento comprende no solamente la creacin arquitectnica aislada,
sino tambin el marco donde est insertado. El monumento es inseparable del medio en
donde esta situado y de la historia de la cual es testigo. Se reconoce desde luego un
valor monumental a los grandes conjuntos arquitectnicos as como a las obras
modestas que han adquirido con el tiempo una significacin cultural y humana.
La Ley Federal del Patrimonio Cultural seala en su Artculo 62: Para efectos de esta
ley se consideran monumentos histricos todos los bienes muebles e inmuebles,
creados o surgidos a partir del establecimiento de la cultura hispnica en Mxico y que

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se encuentran vinculados a la historia social, poltica, econmica, cultural y religiosa del


pas o que hayan adquirido con el tiempo valor cultural.
Las construcciones histricas poseen caractersticas que las diferencian de las
construcciones actuales, ya que contienen aspectos culturales, valores artsticos, estilos
arquitectnicos definidos y ornamentaciones inherentes a las estructuras que las hacen
distinguirse de las edificaciones que se realizan hoy en da. Las primeras, por sus
caractersticas conservan su vida fsica en forma indefinida, independientemente de la
vida transcurrida que tengan, ya que por ley debern de restaurarse conservando los
rasgos y valores arquitectnicos originales que posean, aunado a cualidades intangibles
como son su historia, estilo, edad, ubicacin, rareza constructiva, suceso histrico o
tradicional relevante que se hayan efectuado en ellas, u otra que permita incrementar su
calidad cultural, y que en consecuencia se puedan definir como inmuebles histricos.
En todo inmueble histrico habr que analizar su situacin jurdica mediante una
escritura pblica u otro documento que acredite la propiedad o rgimen de propiedad del
mismo, y revisar su estado fsico actual.
Constatando s est:
Dedicado a culto pblico.
Se encuentra ocupado, vaco o en ruinas.
Ocupado por su propietario o se encuentra en renta (trminos del
contrato).
En concesin.
Custodia.
Hipotecado.
Intestado.
Cuando se realiza el anlisis de un inmueble histrico, es necesario determinar las
condiciones de habitabilidad y seguridad estructural conforme a los reglamentos y
normas vigentes a la fecha en que se practique el avalo.
El valuador de bienes nacionales, en su trabajo valuatorio, deber efectuar una
descripcin clara y precisa refiriendo las caractersticas fsicas del inmueble conforme a
su proyecto, estilo, ornamentaciones, acabados y sistemas constructivos, instalaciones o

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avances tecnolgicos que se le hayan adaptado al mismo y que permitan identificar la


importancia y jerarqua del edificio en estudio.
Si el inmueble esta deteriorado o sin restaurar, habr que prever las inversiones
requeridas para su restauracin, considerando la posibilidad de reponer o restituir las
piezas daadas o faltantes mediante los sistemas constructivos actuales, para que el
inmueble adquiera condiciones similares a las originales en que fue realizado, el monto
de estas inversiones, se restar del valor que arroje el valor de reemplazo o nuevo.
En este tipo de inmuebles es importante analizar la vida de la construccin, ya que por
ser un inmueble de carcter histrico su vida til podra estar consumida, por lo que
habr que valorar las inversiones hechas y definir el grado de conservacin o deterioro,
a fin de considerar su edad a partir de la ltima reparacin mayor realizada al inmueble.
Se deben determinar las caractersticas propias del inmueble, tales como los sistemas
constructivos empleados, su edad probable, estilos arquitectnicos, valor esttico, rareza
y estado de conservacin, entre otros, y realizar un anlisis de precios unitarios acorde
al sistema constructivo de que se trate por medio del llamado mtodo de ensambles,
procurando incluir los conceptos que sustituyan a los trabajos de tipo artesanal o en
desuso.
Si el inmueble se encuentra en uso, habr que realizar la homologacin de mercado de
renta o de venta de inmuebles similares de acuerdo al Uso, Propsito y Finalidad del
trabajo valuatorio solicitado.
1.2 Criterios Tcnicos en que aplica:
El Procedimiento Tcnico para la valuacin de inmuebles histricos, aplica en los
siguientes criterios tcnicos:
AD-BI,
IN -BI,
REF-BI,
ARR-BI,
CO-BI,
DJ- BI
AS-BI,

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Adquisicin de Bienes Inmuebles.


Indemnizacin de Bienes Inmuebles.
Reexpresin de Estados Financieros de Bienes Inmuebles.
Arrendamiento de Bienes Inmuebles
Concesin de Bienes Inmuebles.
Diligencias Judiciales de Bienes Inmuebles
Aseguramiento de Bienes Inmuebles.

1.3 Premisas para la valuacin de Inmuebles Histricos

Debido a las caractersticas especiales de estos inmuebles, es necesario la


intervencin de un valuador especialista en la materia, con los conocimientos
necesarios comprobables y acreditados para la elaboracin del trabajo
valuatorio.

Por las mismas caractersticas que presentan los inmuebles histricos, si el


valuador de bienes nacionales llegara a encontrar objetos con valor artstico,
tales como pinturas murales, esculturas, decoracin atpica o vestigios
arqueolgicos,, deber notificarlo al servidor pblico responsable de la
asignacin del trabajo e indicarlo en su trabajo valuatorio.

Este Procedimiento cumple en su desarrollo con los ocho pasos del proceso
valuatorio establecidos en las metodologas y criterios de carcter tcnico,
considerando en todos los casos que existe una solicitud previa de trabajo
valuatorio y se ha cumplido con el primer paso que consiste en la Recepcin
de solicitud.

Todos los componentes y las acciones consideradas en este Procedimiento


han sido incorporadas, vigilando que se apeguen al marco legal vigente.

Todos los trminos utilizados en este procedimiento se apegan al Glosario de


Trminos de Valuacin que emite el INDAABIN.

La vigencia legal de los trabajos valuatorios elaborados bajo este Procedimiento


Tcnico, estar condicionada a que permanezcan durante la misma las
condiciones fsicas, tcnicas, econmicas, polticas y sociales en el estado
descrito en el cuerpo del dictamen valuatorio y sus anexos.
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este Procedimiento Tcnico
1.4.1 Bienes catalogados; Inmueble catalogado.- Es todo aquel inmueble,
construccin o sitio clasificado por el INAH o el INBA, mediante un proceso
tcnico administrativo haciendo la identificacin, ubicacin y cuantificacin de
edificaciones representativas con carcter histrico, cultural, social, poltico o
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religioso que forman parte de la identidad del pas, una ciudad, poblacin o
barrio.
1.4.2 Condiciones Especiales.- Son aquellas caractersticas excepcionales de
ndole legal, fsica, econmica y/o social, que afectan en parte o a la totalidad
del bien en su valor, condiciones que no sean caractersticas del mercado donde
se ubica el bien. Ejemplos de estas condiciones son:
1.4.2.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos.- Son aquellos usos
actuales a los que est dedicado el bien a valuar, que conforme a derecho
no proceden, que deterioran al bien o que no consiguen el rendimiento
ptimo y que de ser considerados en el enfoque de ingresos tal como
estn, provocaran un sesgo positivo o negativo en el valor resultante.
1.4.2.2 Bienes reservados a la Nacin.- Son aquellos bienes que
corresponden al dominio directo de la Nacin con apego al artculo 27
Constitucional.
1.4.2.3 Monumentos arqueolgicos.- Son aquellos bienes muebles e
inmuebles de culturas anteriores al establecimiento de la cultura hispnica
en el territorio nacional, as como los restos humanos, de la flora y de la
fauna, relacionados con esas culturas.
1.4.2.4 Bienes de inters paleontolgico.- Son vestigios o restos fsiles de
seres orgnicos que habitaron en pocas pretritas y cuya investigacin,
conservacin, restauracin, recuperacin o utilizacin revisten inters
paleontolgico.
1.4.3 Construcciones habitacionales.- Son todas aquellas construcciones
fabricadas con materiales resistentes y desplantadas sobre una porcin de la
superficie de la tierra, y que est destinada a servir de espacio para la
habitacin humana.
1.4.4 Edificio de productos.- Se entiende por edificio de productos al conjunto de
terreno, construcciones e instalaciones electromecnicas e hidrosanitarias que
se ofrece como un producto inmobiliario en compra, venta o en arrendamiento.

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1.4.5 rea construida.- Es la manifestada en la respectiva licencia de


construccin ms ampliaciones en su caso, o la que se obtenga de planos
arquitectnicos aprobados por autoridad competente. En su ausencia se
calcular con la suma total de reas cubiertas o techadas del inmueble,
medidas a paos exteriores de los muros perimetrales y descontando los
huecos verticales que estn descubiertos.
1.4.6 rea til.- Es el rea que se aprovecha de forma visible en donde se
puede pisar y colocar mobiliario. Se calcular sumando las reas privativas
tiles, reas comunes, reas de vigilancia, cuartos de maquinas, cuartos de
aseo, pasillos comunes, entre otros.
1.4.7 rea vendible o rentable.- Es el espacio efectivo de uso exclusivo o privativo
que se utilizar al momento de arrendar, enajenar o adquirir un inmueble. Y se
calcula sumando el rea til privativa mas las reas comunes de todo el inmueble.
1.4.8 Criterio Tcnico.- Es la directriz que involucra el proceso valuatorio y le
permite al valuador de bienes nacionales vincular por tipo de bien la
metodologa que resulte aplicable con el procedimiento tcnico correspondiente.
1.4.9 Enfoque Comparativo de Mercado.- Es el mtodo para estimar el valor de
bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el
mercado abierto; se basa en la investigacin de la demanda de dichos bienes,
operaciones de compraventa recientes, operaciones de renta o alquiler y que,
mediante una homologacin de los datos obtenidos, permiten al valuador de
bienes nacionales estimar un valor de mercado. El supuesto que justifica el
empleo de este mtodo se basa en que un inversionista no pagar ms por una
propiedad que lo que estara dispuesto a pagar por una propiedad similar de
utilidad comparable disponible en el mercado. El enfoque de mercado refleja el
principio de sustitucin.
1.4.10 Enfoque de Ingresos.- Es el mtodo para estimar el valor que considera
los datos de ingresos y egresos relativos a la propiedad que se est valuando, y
estima el valor mediante el proceso de capitalizacin. La capitalizacin relaciona
el ingreso (normalmente una cifra de ingreso neto) y un tipo de valor definido,
convirtiendo una cantidad de ingreso futuro en un estimado de valor. Este
proceso puede considerar una capitalizacin directa (en donde una tasa de

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capitalizacin global o todos los riesgos que se rinden se aplican al ingreso de


un solo ao), o bien una capitalizacin de flujos de caja (en donde las tasas de
rendimiento o de descuento se aplican a una serie de ingresos en un perodo
proyectado). El enfoque de ingresos refleja el principio de anticipacin.
1.4.11 Enfoque de Costos.- Es el mtodo para estimar el valor de una propiedad
o de otro activo que considera la posibilidad de que, como sustituto de ella, se
podra construir o adquirir otra propiedad rplica del original o una que pueda
proporcionar una utilidad equivalente. Tratndose de un bien inmueble el
estimado del valuador de bienes nacionales se basa en el costo de reproduccin
o reemplazo de la construccin y sus accesorios menos la depreciacin total
(acumulada), ms el valor del terreno, al que se le agrega comnmente un
estimado de la utilidad empresarial o las ganancias del desarrollador. El enfoque
de costos refleja el principio de sustitucin.
1.4.12 Factor de Ajuste.- Es la cifra que establece el grado de igualdad y
semejanza expresado en fraccin decimal, que existe entre las caractersticas
particulares de dos bienes del mismo gnero, para hacerlos comparables entre
s, y que es la considerada en una homologacin.
1.4.13 Fecha de Inspeccin.- Es la fecha en la cual el valuador de bienes
nacionales se constituye fsicamente en el lugar en donde se encuentra el bien
por valuar.
1.4.14 Fecha de Valores.- Es la fecha que el valuador de bienes nacionales
asentar al momento del cierre de valores en su trabajo valuatorio. Puede ser
igual o distinta a la fecha de inspeccin.
1.4.15 Fecha de Emisin del Dictamen Valuatorio.- Es la fecha en que se firma
el dictamen valuatorio por los responsables de su emisin, y que sirve de base
para determinar el periodo de vigencia del dictamen y tambin para computar el
plazo de 60 das correspondiente a la solicitud de reconsideracin que presente
el promovente.
1.4.16 Finalidad del Dictamen.- Es el concepto que determina la aplicacin del
valor conclusivo en el dictamen como el monto mximo o mnimo, segn sea el
caso para efectos del pago o cobro de una prestacin pecuniaria segn lo

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establece el artculo 145 de la Ley, derivada de un acto jurdico, en el que


intervengan las dependencias, la Procuradura General de la Repblica, las
unidades administrativas de la Presidencia de la Repblica y las entidades.
1.4.17 Homologacin.- Es la accin de poner en relacin de igualdad y
semejanza dos bienes, haciendo intervenir variables fsicas, de conservacin,
superficie, zona, ubicacin, edad consumida, calidad, uso de suelo o cualquier
otra variable que se estime prudente incluir para un razonable anlisis
comparativo de mercado o de otro parmetro.
Inmueble histrico o antiguo IH.- sin caractersticas artsticas relevantes. Es aquel
inmueble que por sus caractersticas constructivas pueda considerarse como histrico,
aunque no presente caractersticas constructivas u ornamentales relevantes.
Inmueble Histrico declarado Patrimonio Cultural de la Humanidad IHPH.-.- Es un
monumento histrico, declarado Patrimonio Cultural de la Humanidad o forme parte de
los sitios declarados y considerados como tal, y que se encuentre completamente
restaurado.
Inmueble Histrico Restaurado con declaratoria donde se suscitaron Hechos Histricos
relevantes para el pas IHRHH.- Es el monumento histrico que en forma
independiente cuente con declaratoria de Patrimonio Cultural de la Humanidad, que
se encuentre completamente restaurado y que cuente en su haber con uno o varios
hechos o sucesos histricos relevantes para el pas.
Inmuebles Histricos Restaurados IHR.- Es todo inmueble declarado monumento
histrico y cuente con cdula de catalogacin que no forme parte de la declaratoria de
Inmueble Patrimonio Cultural de la Humanidad y se encuentre restaurado.
Inmueble Histrico Sin Restaurar IHSR.-.- Entindase como toda aquella construccin
con declaratoria y cuente con cdula de catlogo que por su ubicacin y uso, posee
caractersticas artsticas relevantes, sin restaurar o se presente con el uso normal del
inmueble.
1.4.18 Mayor y Mejor Uso del Bien.- Es el uso ms probable para un bien, que
es fsicamente posible, permitido legalmente, econmicamente viable,

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tcnicamente factible, y que resulta en el mayor valor del bien que se est
valuando.
1.4.19 Propsito del Avalo.- Es la intencin expresa de determinar un tipo de
valor que ser estimado en funcin de los bienes a valuar, a la especialidad
valuatoria y al uso del avalo sealado por el promovente.
Ejemplo de tipos de valor: Valor Comercial, Valor de Realizacin Ordenada,
Valor en Uso, Valor Neto de Reposicin, entre otros.
1.4.20 Renta de mercado.- Es la cantidad estimada por la cual una propiedad o
espacio dentro de una propiedad debe rentarse, a la fecha de la valuacin entre
un arrendador y un arrendatario dispuestos, bajo condiciones adecuadas, en
una transaccin de libre competencia, despus de una comercializacin
apropiada, en donde las partes actan con conocimiento, de manera prudente y
sin compulsin.
1.4.21 Terreno.- Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio
de linderos determinados jurdicamente o geogrficamente, de acuerdo con el
artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos.
1.4.21.1 Terrenos Urbanos.- Son aquellos terrenos que por su ubicacin se
encuentran dentro de una traza urbana, y que tienen asignado el uso del
suelo como urbano (pudiendo ser comercial, habitacional, industrial o
equipamiento, entre otros), los que pueden contar adems parcial o
totalmente con servicios pblicos como: drenaje y alcantarillado, agua
potable, energa elctrica y alumbrado pblico, banquetas y vas
pavimentadas y deben estar libres de construcciones.
No son urbanos, los terrenos que carezcan del uso de suelo urbano,
aunque tengan servicios pblicos; en su caso se considerarn terrenos en
transicin
1.4.22. Uso del Dictamen.- Es el uso que se pretende dar al dictamen y que
expresamente seala el solicitante del servicio (promovente) y se refiere a uno
de los ocho actos jurdicos que se encuentran previstos en los artculos 143 y
144 de la Ley General de Bienes Nacionales.

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1.4.23 Valor Comercial.- Es el Precio ms probable estimado, por el cual una


propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un
vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios,
con un plazo razonable de exposicin, donde ambas partes actan con
conocimiento de los hechos pertinentes, con prudencia y sin compulsin.
Es el resultado del anlisis de hasta tres parmetros valuatorios a saber: valor
fsico o neto de reposicin (enfoque de costos), valor de capitalizacin de rentas
(enfoque de ingresos) y valor de mercado (enfoque comparativo de mercado),
con base en el mayor y mejor uso del bien.
1.4.24 Valor de Realizacin Ordenada.- Es el precio estimado que podra ser
obtenido a partir de una venta en el mercado libre, en un periodo de tiempo
apenas suficiente para encontrar un comprador o compradores, en donde el
vendedor tiene urgencia de vender, donde ambas partes actan con
conocimiento y bajo la premisa de que los bienes se venden en el lugar y en el
estado en que se encuentran.
1.4.25 Valor Residual.- Es el que se obtiene como residuo al restar los costos
sin considerar el terreno y adicionados de la utilidad esperada, de los ingresos
esperados, ambos estimados para un proyecto especifico, considerando el
mayor y mejor uso del terreno, as como el tiempo que razonablemente se
puede esperar para que el mercado absorba el proyecto, siempre en funcin de
que exista viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del
proyecto inmobiliario.
Este residuo representa el monto disponible para la adquisicin del terreno,
desde el punto de vista de un inversionista que adquiere un terreno urbano para
desarrollar en l un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo.
1.4.26 Vigencia legal.- Es la vigencia establecida en el dictamen valuatorio, en
apego al Artculo 148 de la Ley General de Bienes Nacionales, sin perjuicio de lo
que dispongan otros ordenamientos jurdicos en materias especficas.
1.5 Conceptos que determinan las caractersticas de las construcciones histricas para
normar la identificacin y catalogacin de monumentos histricos:

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1.5.1 De acuerdo a la Ley Federal de Monumentos y Zonas Arqueolgicos,


Artsticos e Histricos (de 1972):
Monumentos Histricos: Son los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX,
destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas curales;
seminarios; conventos o cualesquiera otros dedicados a la administracin,
divulgacin, enseanza o prctica de un culto religioso; as como a la educacin y
a la enseanza, a fines asistenciales o benficos; al servicio y ornato pblicos y al
uso de las autoridades civiles y militares. Los muebles que se encuentren o se
hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter
privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. (Artculo 36, fraccin primera
de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e
Histricos).
Por declaratoria expedida por el Presidente de la Repblica y publicada en el
Diario Oficial de la Federacin, (Artculo 5 de la Ley Federal de Monumentos y
Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos).

Inmuebles declarados Monumentos Histricos como elementos aislados


o que forman parte del listado de la declaratoria de Zona de
Monumentos Histricos.

Por vinculacin con la historia de la Nacin a partir del establecimiento de


la cultura espaola en trminos de la declaratoria respectiva o por
determinacin de ley (artculo 35 de la Ley Federal de Monumentos y
Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos).

Los relacionados con la historia de la Nacin, desde el siglo XVI hasta


nuestros das, por algn hecho o suceso acontecido, o por la presencia
de algn personaje que haya habitado, visitado o pernoctado en un
inmueble.

1.5.2 Inmuebles histricos catalogados.- Para los bienes culturales y artsticos, el


catlogo lo realiza el Instituto Nacional de Bellas Artes (INBA). El catlogo de
inmuebles histricos, como fuente documental se conforma con datos generales:
edad, estilo, gnero, documentos legales, material grfico, fotogrfico y cualquier

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otro documento impreso, cuya promocin y realizacin est a cargo del Instituto
Nacional de Antropologa e Historia (INAH).
Para que un inmueble se considere catalogado deber tener una declaratoria
previa, emitida y publicada por cualquiera de los dos institutos mencionados.
Los inmuebles catalogados con carcter de histrico, cultural y patrimonial, se
encuentran dentro del Catlogo Delegacional o Federal, comprendidos en las
siguientes tipologas:

Arquitectura de la Administracin Pblica. (Ayuntamiento, Cmara de


Diputados, Cmara de Senadores, Edificio Delegacional, Palacio de
gobierno, Palacio federal, Palacio legislativo, Palacio Nacional,
Embajada, Consulado).

Arquitectura Agropecuaria. (Edificio de produccin agrcola: Hacienda,


cooperativa agrcola, depsito agrcola, silo, trapiche; Edificio de
produccin agrcola-ganadera: Hacienda, Rancho, Granja; Edificio de
produccin Pecuaria: Hacienda, estancia, establo, tenera; Edificio y
sitio de produccin minera: Hacienda, Rancho, Laboro, Mina).
Arquitectura Artesanal. (Alfarera, artesanas, carnicera, carpintera,
cerera, conservas, dulcera, florera, herrera, hilados y tejidos, hornos,
lavandera, lechera, licorera, mercera, panadera, pescadera,
platera, quesera, rastro, sastrera, talabartera, tlapalera, zapatera).
Arquitectura Comercial y de servicios. (Centro comercial, pasaje, portal;
Edificio comercial: Almacn comercial, mercado, paran; establecimiento
de depsito pblico comercial: alhndiga, almacn, bodega; Edificios de
alojamiento: Hotel, Motel; Edificios de hospedaje y hostera: Albergue,
casa de huspedes, hostal, mesn.
Posada; Edificios de servicios: baos pblicos, casas de cambio,
Establecimientos de bebidas, Establecimientos de alimentos,
Establecimientos de corte de cabello).
Arquitectura de Cultura. (Edificio de cultura, recreacin, deporte y
esparcimiento: Archivo, biblioteca, teatro, sala cinematogrfica, casino;
Edificio deportivo: gimnasio, hipdromo, galgdromo, veldromo,
estadio; Instituto de investigacin: estacin meteorolgica, observatorio

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astrolgico; Sitio de exposicin: galera de arte, museo, pabelln de


exposicin, sala de exposicin, zoolgico; Casa de cultura).
Arquitectura de Jardn. (Construccin de jardn: columnata, banca,
exedra, gruta artificial, invernadero, quiosco, prgola, prtico, rotonda,
pabelln, puente, teatro).
Arquitectura Domestica. (Vivienda unifamiliar: casa habitacin, casa
residencial, palacio seorial, quinta; Vivienda plurifamiliar: casa de
entresuelo, par de casas, privada, vecindad).
Arquitectura Escolar. (Conjunto escolar: campus universitario; Edificio
escolar).
Arquitectura Fiscal. (Edificio de arquitectura fiscal o financiera: Banco,
Casa de moneda, Edificio de finanzas, Monte de piedad, Real
caja; Establecimiento fiscal: Aduana, Casa del Diezmo, Garita, Edificio
de correos).
Arquitectura Funeraria. (Conjunto conmemorativo, conjunto funerario:
Cementerio, Rotonda; Edificio funerario: Mausoleo, Morgue, Osario;
Monumento funerario, conmemorativo y votivo: Arco monumental,
Columbario, Columna, Columna monumental, Cripta).
Arquitectura Hospitalaria. (Edificio de arquitectura hospitalaria, de
asistencia o de proteccin social: Establecimiento de beneficencia,
guardera, Hospicio, Orfanato: Edificio Hospital: Dispensario, asilo,
Herbolario, Hospital de cuna, Hospital general, Hospital de pueblo,
Lazareto o leprosario, Hospital militar, Manicomio, Maternidad).
Arquitectura Industrial. (Conjunto industrial: Conjunto de industria
extractiva, Conjunto de construccin mecnica, Conjunto de
construccin naval, Conjunto de industria cermica, Conjunto de
industria vidriera, Conjunto de construccin de materiales de
construccin; Edificio industrial: Edificios de molienda, Fbrica de
extraccin, Fbrica metalrgica, Fbrica de construccin mecnica,
Fbrica de cermica, Fbrica de vidrio, Fbrica de materiales de
construccin, Fbrica de productos agroalimentarios, Fbrica textil,
Fbrica de piel, Fbrica ligada al trabajo de madera, Fbrica de
impresin sobre papel).
Arquitectura e Ingeniera Civil Hidrulica. (Conjunto de ingeniera civil
hidrulica: Acueducto, Albardn, Dique, Presa; Edificio de ingeniera
civil hidrulica: Casa de bombas, Cuarto de bombas).

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Ingeniera Civil. (Conjunto de ingeniera civil: Cadena de exclusas,


Equipamiento urbano, Camino, Estacin de ferrocarril, Puerto; Edificio
de ingeniera civil: Edificio de transporte terrestre, Edificio de transporte
martimo, Edificio de servicios urbanos).
Arquitectura Judiciaria. (Edificio, judiciario, penitenciario o de polica:
Audiencia o tribunal de justicia: Palacio de justicia, Presidio,
Prevencin; Comisara de polica; Prisin: Crcel, Correccional,
Penitenciara).
Arquitectura Militar. (Emplazamiento: Fortificacin costera, fortificacin
de tierra adentro; Conjunto militar: conjunto fortificado: Cinturn de
Baluarte, Colegio militar, Colegio Naval, Fbrica de plvora, Plaza
fuerte; Edificio militar: Castillo-fuerte, fuerte, fortaleza).
Arquitectura Religiosa. (Conjunto religioso: Sede del obispo Conjunto
catedralicio, De evangelizacin: Conjunto conventual, De enseanza:
Colegio, Noviciado, Seminario, Universidad; De caridad: Hospital.
Edificio de arquitectura religiosa: Baslica, Catedral, Capilla, Colegiata,
Parroquia, Santuario, Templo; Establecimiento administrativo conventual
y misional: Convento, Ermita, Misin, Obispado. Edificio religioso no
catlico: Sinagoga, Mezquita, entre otros.
Urbanismo. (Espacio libre urbano: Alameda, Explanada, Plazuela,
Plaza, .Sector urbano: Ciudad, Barrio, Colonia).

Para las anteriores tipologas, un inmueble histrico se define como:


Inmueble catalogado: Es todo aquel inmueble, construccin o sitio clasificado por el
INAH o el INBA, mediante un proceso tcnico administrativo haciendo la identificacin,
ubicacin y cuantificacin de edificaciones representativas con carcter histrico,
cultural, social, poltico o religioso que forman parte de la identidad del pas, una ciudad,
poblacin o barrio.
El INAH ha extendido hasta el ao de 1930 su proceso de catalogacin, por lo que el
valuador de bienes nacionales puede acudir a consultar los catlogos del inmueble a
valuar en:

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Coordinacin
Nacional
INAH/CONACULTA

de

Monumentos

Histricos.

Los inmuebles del siglo XX, de 1901 a la fecha, son catalogados por el Instituto
Nacional de Bellas Artes y Literatura, y se pueden consultar en:

Direccin de Arquitectura
INBA/CONACULTA.

Patrimonio

Artstico

Inmueble

En el caso de inmuebles ubicados en el interior del pas, se deber acudir a las oficinas
estatales de las gobiernos estatales..
Si el inmueble por valuar no se encontrara dentro de los catlogos emitidos por estos
institutos, y una vez revisados los documentos procedentes y de poder corroborar al
momento de la inspeccin fsica que el inmueble por sus caractersticas constructivas,
de proyecto, estilo, rareza y espacios entre otras caractersticas, debiera considerarse
como inmueble catalogado, el valuador de bienes nacionales deber justificar dentro del
trabajo valuatorio el porqu considera utilizar este procedimiento.
Si el inmueble fuese antiguo pero no catalogado, se puede proceder como una
construccin normal, es necesario siempre consultar en los Planes Parciales de
Desarrollo Urbano para investigar si el inmueble se encuentra ubicado de forma aislada
o dentro de un contexto urbano antiguo, dentro de una Zona Patrimonial o forma parte
de un Centro de Barrio, Histrico o ncleo de poblacin que amerite que a dicho
inmueble se le de un tratamiento especial.
2. PROCEDIMIENTO TECNICO
2.1 Identificacin del avalo.
El valuador de bienes nacionales deber identificar el objetivo y los alcances y dems
parmetros del trabajo valuatorio de acuerdo a la solicitud de servicio y documentacin
procedente, definiendo entre otros:

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2.1.1 Parmetros del avalo


2.1.1.1 Revisin de documentos.- El valuador de bienes nacionales recibir el
expediente tcnico (la documentacin procedente, solicitud de servicio y orden
de trabajo), y realizar una revisin y anlisis preliminar de la informacin en
gabinete, con el fin de considerar los alcances de la investigacin y recopilacin
de todos los elementos necesarios para lograr una mejor inspeccin de campo.
Una vez teniendo recopilados e identificados todos los documentos base,
proceder a realizar un anlisis de cada uno de ellos.
2.1.1.2 Uso del dictamen.- El promovente siempre deber indicar el Uso en la
solicitud que formule y en ningn caso el valuador iniciar el proceso de emisin
de dictmenes valuatorios cuando el promovente deje de sealarlo.
2.1.1.3 Propsito del Avalo.- Es de suma importancia que el valuador antes de
iniciar el trabajo valuatorio, identifique plenamente el valor por estimar.
2.1.1.4 Finalidad del Dictamen.- El valuador una vez identificado el Uso y el
Propsito, determinar la aplicacin del resultado del dictamen como el valor
mximo o valor mnimo para efectos del pago o cobro de una prestacin
pecuniaria.
2.1.1.5 Criterio Tcnico.- El valuador deber identificar que criterio tcnico es el
que aplica en el caso, para apegarse al procedimiento tcnico correspondiente y
corroborarlo en el momento que se efecte la inspeccin fsica.
2.1.1.6 Fecha de inspeccin.- El valuador deber de asentar esta fecha en el
trabajo valuatorio y/ o en el dictamen correspondiente.
2.1.1.7 Condiciones especiales.- El valuador deber hacer constar en su trabajo
valuatorio las condiciones especiales como:
2.1.1.7.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos
2.1.1.7.2 Bienes reservados a la Nacin
2.1.1.7.3 Bienes arqueolgicos

VP 22

PT-IHTCC

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O cualquier otra que afecte al valor del bien


En los numerales 2.1.1.1, 2.1.1.2 y 2.1.1.7 (2.1.1.7.2, 2.1.1.7.3,) que no se
cumplan las condiciones establecidas el valuador de bienes nacionales deber
de informarlo de inmediato y por escrito al promovente del servicio, para que
ste complemente los faltantes o bien autorice el trabajo valuatorio
considerando las condiciones especiales..
En el numeral 2.1.1.7 (2.1.1.7.1), antes mencionado se le dar prioridad a la
informacin obtenida de las instituciones oficiales.
2.1.1.8 Condiciones hipotticas; El valuador de bienes nacionales deber indicar
si se consideran en el trabajo valuatorio situaciones diferentes a lo que
realmente existe, pero que se contemplan as para lograr la finalidad del avalo.
2.1.1.9 Suposiciones Extraordinarias; Son aquellas que influyen en un trabajo y
que en caso de resultar falsas podran cambiar la conclusin del valor si se
consideran como ciertos, datos no totalmente verificado.
2.1.1.10 Fecha de valores.- El valuador la asentar al momento del cierre de
valores en su informe. Puede ser igual o distinta a la fecha de inspeccin
2.1.1.11 Fecha de emisin del dictamen valuatorio.- El valuador deber asentar
esta fecha en el dictamen correspondiente.
2.1.1.12 Vigencia legal.- El valuador deber de emitir el dictamen resultante de
este procedimiento tcnico con un periodo de vigencia de un ao a partir de la
fecha de emisin, en apego al artculo 148 de la Ley General de Bienes
Nacionales y de seis meses tratndose de dictmenes cuyo propsito sea el
Valor de Realizacin Ordenada.
2.1.2 Valores que se dictaminan en este Procedimiento Tcnico.
Segn el Uso que solicite el promovente para los actos jurdicos de
Adquisicin, Indemnizacin, Concesiones y Diligencias Judiciales, se
requiere estimar el:

VP 22

PT-IHTCC

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a) Valor Comercial
Para el Acto Jurdico de Reexpresin de estados financieros, se
estimar segn proceda el:
a) Valor Comercial
b) Valor de Reposicin Nuevo
c) Valor Neto de Reposicin
Para el Acto jurdico de Arrendamiento, cundo as lo solicite el
promovente, se podr tambin estimar el:
a) Monto de renta mensual de mercado o comercial
del inmueble en estudio
Para el Acto Jurdico de Aseguramiento contra daos, se estimar el:
a) Valor de Reposicin Nuevo
2.2 Inspeccin fsica y descripcin de las edificaciones urbanas y su entorno (trabajo de
campo)
Es la etapa en la cual el valuador de bienes nacionales deber observar, investigar y
analizar todos aquellos elementos que agregan o restan valor al inmueble.
2.2.1 Inspeccin del terreno en estudio.
Para efectos de atender este apartado referirse a lo dispuesto en el procedimiento
tcnico para la elaboracin de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el
valor de terrenos urbanos denominado PT-TU.

VP 22

PT-IHTCC

18

2.2.2. Inspeccin de las construcciones e instalaciones propias


2.2.2.1 Descripcin del uso actual.- Describir el uso que tiene el inmueble en la
fecha en que se practica la inspeccin y si el mismo cuenta con obras
complementarias, en cuyo caso se indicar en que consisten. Incluir informacin
relativa al uso actual de la construccin (edificio de oficinas, servicios,
comercios, bodegas, entre otros).
El valuador de bienes nacionales deber describir detalladamente la distribucin
en sus diferentes niveles, indicando el nombre apropiado de cada uno. La
descripcin seguir un orden adecuado que permita identificar mediante su
lectura, la distribucin de las distintas reas o espacios que conforman la
propiedad.
2.2.2.2 Tipos de construccin.- En funcin de los tipos y calidades de
construccin, se debern agrupar las distintas reas o los niveles.
2.2.2.3 Nmero de niveles.- Indicar el nmero de plantas o de niveles de que se
compone el inmueble. Cuando sea el caso, sealar la altura libre de piso a
techo. Cuando se valen unidades aisladas de un edificio, mencionar el total de
niveles del mismo y el correspondiente al inmueble en estudio.
2.2.2.4 rea construida.- El valuador de bienes nacionales deber referirse a lo
que establece el procedimiento tcnico para el clculo del rea construida, rea
til y rea rentable o vendible en inmuebles (PT CAS).
2.2.2.5 rea til.- El valuador de bienes nacionales deber referirse a lo que
establece el procedimiento tcnico para el clculo del rea construida, rea til y
rea rentable o vendible en inmuebles (PT CAS).
2.2.2.6 rea rentable.- El valuador de bienes nacionales deber referirse a lo
que establece el procedimiento tcnico para el clculo del rea construida, rea
til y rea rentable o vendible en inmuebles (PT CAS).
2.2.2.7 Edad efectiva de la construccin.- Es la edad aparente de un bien en
comparacin con un bien nuevo similar. Frecuentemente es calculada mediante

VP 22

PT-IHTCC

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la diferencia entre la vida til remanente de un bien y su vida til normal. Es la


edad de un bien, indicada por su condicin fsica y utilidad, que no
necesariamente coincide con su edad cronolgica.
Se mencionar la edad efectiva sobre la base de la informacin documental. Si
la edad cronolgica, a juicio del valuador, difiere de la edad efectiva, o bien, no
se tiene dicha informacin, se indicar tambin la primera, por clase de
construccin.
Para inmuebles que hayan sido objeto de alguna
remodelacin, se indicar la fecha en que se hicieron
especificando si fue total o parcial (si abarc elementos
acabados) y el porcentaje que representa con respecto
inmueble que fueron reacondicionadas.

reconstruccin y/o
tales adecuaciones,
estructurales o slo
al total y reas del

2.2.2.8 Edad aproximada.- Se mencionar la edad cronolgica sobre la base de


la informacin documental. Si la edad aparente, a juicio del valuador, difiere de
la edad cronolgica, o bien, no tiene dicha informacin, se indicar esta ltima,
por los tipos o poca apreciada de construccin.
Normalmente los inmuebles histricos y catalogados de relevancia, cuentan con
una cdula de identificacin donde se seala la edad y a que perodo estilstico
corresponden.
Para inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstruccin y/o
remodelacin, se indicar la fecha en que se hicieron tales adecuaciones,
especificando si fue total o parcial (si abarc elementos estructurales, cambio de
instalaciones o solo acabados) y el porcentaje que representa respecto al total y
reas del inmueble que fueron reacondicionadas.
Habr que tomar en consideracin que aunque existan inmuebles que se hayan
construido en el siglo XVI, estos al paso del tiempo han tenido intervenciones
estructurales o decorativas, ya sea a causa del deterioro fsico del inmueble o
bien por modernizarlo, existiendo partes que son totalmente originales y otras
que han sido reconstruidas. En caso de que no se tengan datos directos de
estas intervenciones, acudir a la cdula de catlogo del INAH, donde aparecen
las fechas reportadas de los cambios de sistemas constructivos y ornamentales.

VP 22

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Si no se contara con esta informacin, el perito valuador de bienes nacionales,


determinar en base a su experiencia en la materia, las vidas que considere
sean las adecuadas del inmueble, explicando cuales son sus argumentos para
la estimacin de la edad asentada en el dictamen.
2.2.2.9 Vida til remanente.- Es el perodo probable, expresado en aos, que se
estima funcionar un bien en el futuro, a partir de una determinada fecha, dentro
de los lmites de eficiencia productiva, til y econmica para el propietario o
poseedor.
Se calcular con base en la vida til normal asignada a cada tipo de inmueble y
construccin, menos la edad efectiva del mismo.
2.2.2.10 Vida til normal.- Es el perodo, expresado en aos, en el cual puede
esperarse razonablemente que un bien realice de manera redituable la funcin
para la cual fue construido, a partir de la fecha en que fue puesto en servicio.
2.2.2.11 Estado de conservacin.- Se podrn hacer las siguientes
clasificaciones: ruinoso, reparaciones mayores, reparaciones sencillas, normal y
bueno, sealando las deficiencias relevantes tales como, humedades, salitre,
cuarteadoras, fallas constructivas, asentamientos y otras. (VER TABLA D.)
2.2.2.12 Calidad de proyecto.- Indicar las cualidades o defectos sobre la base
de la funcionalidad del inmueble, clasificndolo en: obsoleto, adecuado a su
poca, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, etc.
2.2.2.13 Unidades rentables o susceptibles de rentarse.- Mencionar el total de
ellas, agrupndolas segn su uso. En los casos en que de acuerdo a las
caractersticas propias del inmueble, existan diversas alternativas de divisin
para efectos de arrendamiento de los espacios, se indicarn las modalidades
posibles y se especificar cul de ellas es tomada en consideracin para efectos
del avalo.
2.2.2.14 Elementos de la construccin.- En este captulo se describirn los
conceptos, en forma similar a las especificaciones de construccin.

VP 22

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Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben


justificar plenamente los valores de construccin que se asignen a los diversos
tipos de edificacin apreciados.
Para cada clase de construccin que el valuador de bienes nacionales
identifique, deber realizar la descripcin correspondiente.
A continuacin se refieren algunos conceptos:
a) Obra negra o gruesa
Cimientos.- Se consultarn los planos estructurales y de no haberlos,
se supondr la cimentacin lgica de acuerdo con el tipo de
construccin y la calidad de terreno en la zona; en caso de duda, se
podr indicar: se supone.
En inmuebles histricos puede consultarse la cdula del inmueble que
emite el INAH, donde se indica que tipo de cimentacin tiene el edificio.
Estructura.- Se describir el tipo de estructura, mencionando materiales
en muros, trabes y columnas (muros de carga, trabes y columnas, de
concreto armado o acero, etc.), as como el sistema constructivo,
dimensiones de claros y alturas, secciones de trabes y columnas,
cuando lo justifique la magnitud de la construccin.
Muros.- Material, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios; se
indicar la altura cuando sea distinta de la comn, as como si tienen
acabados aparentes.
Entrepisos.- Se mencionar el material, sistema constructivo (concreto
macizo, losa reticular, pretensada, aligerada u otra, terrado sobre
viguera de madera, bveda catalana, bveda de pauelo, bveda de
can, bveda nervada, losa encasetonada con ollas de barro,
cazuelas, entre otras, vigueta metlica con bveda escarzada de
lmina). As como el tamao de sus claros: pequeos (hasta 4 metros),
medianos de (4 a 6 metros) y grandes (de ms de 6.00 m.).

VP 22

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Techos.- Al igual que en el punto anterior, se mencionar el material,


sistema constructivo (concreto macizo, losa reticular, pretensada,
aligerada u otra, terrado sobre viguera de madera, bveda catalana,
bveda de pauelo, bveda de can, bveda nervada, losa
encasetonada con ollas de barro, cazuelas, entre otras, vigueta
metlica con bveda escarzada de lmina, losa aligerada u otra). As
como el tamao de sus claros: pequeos (hasta 4 metros), medianos de
(4 a 6 metros) y grandes (de ms de 6.00 m.), en caso de cubiertas
aligeradas, cascarones, cpulas y cuando se tengan cubiertas
inclinadas se indicaran el nmero de pendientes o aguas con que
cuente.
Azoteas.- Se indicar si estn impermeabilizadas, enladrilladas,
aisladas, que tipo de material se emple (alumbre y jabn, chapopote,
asflticos, membranas, entre otros), si tiene piso de mosaico u otro
material, pretiles o barandales a que altura, remates, chaflanes,
bajadas pluviales, coladeras, y pendientes.
Bardas.- Se indicar material, espesor, altura y si tiene acabados
aparentes, aplanados y/o pintura; remates cuando sean significativos
en valor, as como si son medianeras o de uso comn.
b) Revestimientos y acabados interiores:
Aplanados.- Se indicar material y calidad., textura, forma, color,
relieves, molduras u otros relieves existentes. Si se encontrara una
pintura mural indicar autor, dimensiones, tcnica y significado.
Plafones.- Se indicar material y calidad. Los falsos plafones se
describirn por material, y en su caso, marca y medida, dando la mayor
cantidad de datos que contribuyan a dar la idea de su valor. En caso de
plafones moldurados, indicar si tienen cenefa, molduras, esculturas de
yeso, encasetonados, si son de cielo raso o cielo raso decorado, si es
pintado a que tcnica o si se trata de un mural, indicar autor y
descripcin detallada del mismo.

VP 22

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Lambrines.- Mencionar material, calidad, colocacin y ubicacin, en su


caso altura.
Pisos .- Se indicar material, calidad, colocacin, medida y ubicacin.
Zoclos.- Se indicar, material, calidad y medida.
Escaleras.- Mencionar material, sistema constructivo y uso (principal, de
servicio o de uso comn), interiores o exteriores. Se describir el
barandal y los pasamanos.
Pintura.- Se indicar el tipo utilizado y de ser posible la calidad,
variacin de tonos o contrastes, color de imitacin y tcnica utilizada
Recubrimientos especiales.- Se indicar, entre otros, calidad y
ubicacin de las alfombras fijas al piso, de materiales ahulados o
plsticos, tapices fijos o en relieve y telas en muros o plafones, corchos,
maderas y/o cuero repujado en lambrines, entre otros.
b) Carpintera.- Puertas, muebles empotrados, lambrines, plafones, pisos,
entre otros.- Se mencionarn todos aquellos elementos que sean
significativos y se indicar material, calidad, clase, dimensiones,
espesores, distribucin y ubicacin dentro del inmueble.
e) Instalaciones hidrulicas y sanitarias.- Indicar si son ocultas o aparentes,
as como el material que las componen. De los tinacos y tanques
elevados, se indicar el material y su capacidad.
f) Instalaciones elctricas.- Se mencionar si son ocultas o aparentes,
entubadas o sin entubar, si son normales o profusas y el tipo de salidas (de
centro, en muros o spots), calidad de accesorios y tipo de corriente.
g)

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Herrera.- Se indicar material, calidad y, en su caso, calibre, si es del


tipo estructural y clase de perfiles: ligeros, medianos o pesados. Rejas y
protecciones indicando material y clase (ornamental, sencilla, forjada,
etc.)

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h) Vidriera.- Se indicar el material, tipo, espesor y caractersticas. Se


describirn, entre otros, los domos, espejos, canceles, emplomados y
tragaluces.
i) Cerrajera.-

Se indicar el tipo, calidad y marcas dominantes.

j) Fachadas.- Se sealar el nmero de fachadas, los materiales


predominantes, si son aparentes, si hay revestimientos, etc. Se
diferenciar los materiales de fachadas principales e interiores, cuando
proceda, se describir puntualmente el nmero de cuerpos, las
caractersticas estilsticas y arquitectnicas civiles, militares o religiosas
de los inmuebles, acabados y molduras de cantera, ventanas, rejas,
entre otras. El valuador de bienes nacionales har la descripcin
detallada por niveles o cuerpos de que se compone una fachada, y
describir iconogrficamente cada parte de ella.
k) Accesos.- Se deber identificar los accesos directos al pblico a reas
comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos, entre otros.
l)

Instalaciones funcionales.- Aquellas que se consideran adheridas al


inmueble y como indispensables para el funcionamiento operacional del
inmueble. VER TABLA E

VP 22

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Elevadores y montacargas.
Escaleras electromecnicas.
Equipos de aire acondicionado o aire lavado.
Sistema hidroneumtico.
Calefaccin.
Subestacin elctrica.
Pararrayos.
Equipos contra incendio.
Cisternas, fosas spticas, pozos de adsorcin, plantas de
tratamiento.
Plantas de emergencia.
Sistemas de intercomunicacin.
Equipos de seguridad y circuitos cerrados de televisin.
25

Calderas.
Cocinas integrales.

m) Elementos accesorios.- Son aquellos que se consideran necesarios


para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado como: VER
TABLA E

Espuelas de ferrocarril.
Pantallas de proyeccin.
Butacas.
Sistemas de aspiracin central.
Bvedas de seguridad.

n) Obras exteriores.- Son aquellas necesarias para el funcionamiento del


inmueble que se encuentran fuera de la construccin principal. VER
TABLA E

Bardas.
Rejas.
Patios y andadores.

o) Obras complementarias.- Son aquellas que proporcionan amenidades o


beneficios al inmueble, como son: VER TABLA E

Marquesinas.
Prgolas.
Jardines.
Fuentes, espejos de agua.
Riego por aspersin.
Albercas y chapoteaderos.
Sistemas de sonido ambiental.

Independientemente de la clasificacin propuesta, los conceptos antes


mencionados de manera enunciativa se describirn por separado de las
construcciones, para obtener valores unitarios independientes. En todos los

VP 22

PT-IHTCC

26

casos se anexar la descripcin que se considere necesaria para la


adecuada cotizacin de cada partida.
En las construcciones histricas que cuenten con revestimientos y
ornamentaciones profusas en fachadas, stas sern consideradas como
obra complementaria y para anlisis de costo se sugiere solicitar
presupuestos de trabajos similares de cantera y colocacin.
2.2.3.
Inspeccin de la zona donde su ubica el inmueble (Caractersticas
urbanas)
2.2.3.1 Clasificacin de la zona.- Clasificar la zona de acuerdo a la
reglamentacin urbana en la localidad (habitacional, comercial, industrial,
servicios, mixta), as como la categora de las mismas (por ejemplo, alta,
media, popular), incluyendo aquellos casos en los que se aprecien
clasificaciones mixtas. Si no se contara con un Programa o Plan de
Desarrollo Urbano, se sealizar la clasificacin y la categora de acuerdo
a la apreciacin observada. Asimismo, se deber especificar, entre otras, si
se trata de una zona o de un sector en crecimiento o en desarrollo, en
proceso de consolidacin, en declinacin o en renovacin.
2.2.3.2 Tipo de construccin dominante en la calle.- Deber mencionar el
tipo o tipos de construccin predominante en la calle o en la zona donde se
ubica el inmueble, la calidad, el nmero de niveles y el uso de las
construcciones, as como las clasificaciones existentes
2.2.3.3 ndice de saturacin en la zona.- El perito valuador deber
determinar y analizar el
porcentaje aproximado de terrenos con
construcciones con relacin al nmero de terrenos sin construcciones en la
zona; es una referencia del crecimiento de edificaciones en la zona.
2.2.3.4 Densidad de poblacin.- Deber indicar si en la zona la poblacin
es, entre otras, nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante.
Asimismo, se sealar su nivel socioeconmico.
2.2.3.5 Contaminacin ambiental.- Identificar, clasificar, estudiar e
interpretar los efectos directos o indirectos de la contaminacin ambiental,

VP 22

PT-IHTCC

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tales como: contaminacin del agua, aire, suelo, ruidos y vibraciones,


radiaciones u otras. Cabe citar que lo anterior slo se debe considerar en
la medida que afecte al valor o tenga consecuencias sociales o legales.
2.2.3.6 Uso del suelo.- Deber corresponder a la normatividad emitida
por la autoridad respectiva (Ley de Desarrollo Urbano, Planes Parciales de
Desarrollo Urbano, Cartas de Usos y Destinos, Cartas de Uso del Suelo,
etc.), indicndose si ste corresponde a un uso de la zona, de la calle o del
terreno, as como al uso del inmueble a justipreciar. Cuando no exista una
reglamentacin al respecto, o bien no se tenga definido el uso, se deber
indicar de acuerdo a lo observado, debiendo corresponder al uso
predominante; en todos los casos se indicar la fuente de informacin. Por
otro lado, si el terreno tiene un uso adquirido diferente al permitido, se
deber indicar en este rubro.
2.2.3.7
Vas de Acceso.- Indicar las vas de acceso a la
zona y al inmueble sealando el orden de importancia, as como la
intensidad de flujo vehicular. Este concepto es de gran relevancia en la
determinacin del valor del terreno.
2.2.3.8 Servicios pblicos y Equipamiento Urbano.- Mencionar los
servicios pblicos municipales que existen en la zona que circunda el
inmueble en estudio como son: pavimentos flexibles o rgidos, banquetas
con guarniciones, en su caso si son soterrados y/o areos red de agua
potable, alcantarillado y drenaje, red de electrificacin y alumbrado
pblico; sealar el equipamiento y mobiliario urbano con que cuenta la
zona, tales como: parques, hospitales, mercados, escuelas, deportivos,
estacionamientos, paraderos de transporte pblico, bancas, fuentes, entre
otros.
2.3 Recopilacin de informacin (datos del mercado inmobiliario)
El valuador de bienes nacionales deber realizar una investigacin de mercado y
obtener muestras de inmuebles en venta, o en su caso ventas realizadas comparables al
del sujeto en estudio, en la vecindad inmediata o mediata, procurando que dichos
comparables tengan caractersticas
semejantes al inmueble por valuar, deber

VP 22

PT-IHTCC

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presentarlas en nmero de cinco, no mayor, en caso contrario deber dejar claramente


explicado en el trabajo valuatorio los motivos del no cumplimiento.
En el caso de la investigacin y muestreo de mercado de inmuebles en renta aplica lo
sealado en el prrafo anterior.
Para identificar las muestras antes indicadas, deber obtener los siguientes datos:
5.1 Caractersticas de la zona.- Clasificar la zona donde se ubican las muestras o
casos de ventas comprobables como: industrial, habitacional, equipamiento,
servicios, comercial, mixta, entre otras.
5.2 Ubicacin y equipamiento urbano disponible.- Identificar la direccin oficial
de cada muestra comparable (oferta u operacin realizada) conteniendo: calle,
nmero, colonia, municipio o delegacin y estado, as como su posicin dentro de
la manzana y deber mencionar el equipamiento y mobiliario urbano con que
cuenta la zona, tales como escuelas, hospitales, centros comerciales, entre otros,
sin dejar de enunciar la distancia de cada muestra al inmueble sujeto de estudio.
5.3 rea vendible de la muestra.- El valuador de bienes nacionales deber
obtenerla en la inspeccin de cada muestra, para compararlas con la del inmueble
en estudio. Para la determinacin del rea rentable, referirse al Procedimiento
Tcnico para el clculo del rea construida, rea til y rea rentable o vendible en
inmuebles (PT-CAS).
5.4 Nmero de cajones de estacionamiento.- Sealar el nmero de cajones de
estacionamiento (si los hubiese) que le corresponden a la muestra, indicando si
son cubiertos o a descubierto.
5.5 Clasificacin de la construccin.- Deber sealar, entre otras, si es antigua,
moderna, mixta o catalogada.
Para inmuebles histricos indicar a que perodo estilstico corresponde la
construccin del inmueble (herreriano, plateresco, barroco, rococ, neoclsico,
eclctico, art nouveau, neocolonial, nacionalista, art dec, funcionalista o
racionalista y el colonial californiano) e indicar si todo el inmueble tiene el mismo
estilo o si tiene influencias de estilos anteriores o posteriores.

VP 22

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5.6 Calidad de la construccin.- Deber sealar la calidad de la construccin del


inmueble ofertado (corriente, econmico, mediano, bueno o de lujo), con miras a
establecer una comparacin respecto a al inmueble por valuar.
5.7 Estado de conservacin.- Recabar informacin que permita establecer la
condicin que refleja el mantenimiento de la muestra; se podrn hacer las
siguientes clasificaciones: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo,
recientemente remodelado, reconstruido, entre otros.
5.8 Edad.- Se deber indagar la edad de la muestra.
5.9 Instalaciones propias, elementos accesorios y obras complementarias.Deber sealarlos en su caso, si la muestra cuenta con alguno de estos
conceptos, con la finalidad de contar con los elementos necesarios que permitan
justificar sus valores.
Instalaciones propias. Son aqullas adheridas al inmueble e indispensables para
el funcionamiento operacional de ste.
Elementos accesorios. Son aqullos necesarios para el funcionamiento de un
inmueble de uso especializado.
Obras complementarias. Son aqullas que proporcionan amenidades o beneficios
al inmueble.
5.10Otras consideraciones.- En caso de que la muestra cuente con algn
elemento que no pueda ser ubicado en alguno de los apartados anteriores
(equipos muy especializados, acabados no ordinarios, alguna situacin sui
gneris, por ejemplo), se deber describir en este punto.
5.11precio ofertado o de cierre de la operacin.- Indicar el precio expresado por
la persona que da la informacin.
5.12Nivel de la oferta.- Identificar, analizar y clasificar la cantidad de ofertas

VP 22

PT-IHTCC

30

disponibles y comparables con el inmueble a valuar, en un mercado activo. La


oferta ser clasificada de muy alta a nula.
5.13Tiempo de Exposicin en el Mercado.- El valuador de bienes nacionales
establecer el tiempo de exposicin en el mercado que lleva cada muestra que
sirve de comparable, o bien si es operacin realizada establecer la fecha de
cierre de la negociacin.
5.14Nombre y telfono del informante.- Indicar el nombre completo de la
persona que dio informes acerca de la muestra en venta u operacin realizada,
as como los nmeros telefnicos en donde se le puede localizar.
5.15Reporte fotogrfico.- Realizar un reporte fotogrfico que muestre las
caractersticas ms representativas de cada muestra comparable.
5.16Croquis de localizacin.- En este documento se deben localizar todas las
muestras de ofertas o casos de rentas realizadas, y el propio inmueble en estudio.
2.3.17 Edad de los comparables.- En los casos de comparables de inmuebles en
venta o renta, se deber de recabar la edad cronolgica del inmueble y en caso
de haber alguna remodelacin se tendr que utilizar la edad aparente
2.3.18 Proyecto, Acabados y Mantenimiento.- Se deber de verificar en los
comparables de venta y de renta si alguno de estos factores es relevante y se
deber de verificar para poder generar los ajustes correspondientes.
2.3.19 Clasificacin de Datos.-Todos los datos obtenidos en campo o de la
consulta de otras fuentes de informacin inmobiliaria, tanto del inmueble en
estudio como de las muestras ofertadas o casos de ventas realizadas del
mercado, debern ser clasificados de acuerdo a sus caractersticas extrnsecas e
intrnsecas, en la tabla de investigacin de mercado.
Las fuentes de informacin susceptibles de consultar son:
Investigacin directa en el sitio, revistas o peridicos especializados, Internet,
agentes corredores inmobiliarios, notarias pblicas y oficinas de gobierno, entre
otros.

VP 22

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2.3.20 Tabla de Investigacin de Mercado.- En el anexo 1 se presenta un


ejemplo de la tabla que sirve para el vaciado y anlisis de los datos de cada
muestra comparable.
2.4 Seleccin del Procedimiento Tcnico (mtodo de valuacin)
El valuador de bienes nacionales utilizar sistemticamente los enfoques comparativos de
mercado, de costos y de ingresos, a fin de configurar el espacio para la toma de
decisiones, dando mayor importancia en la ponderacin al mtodo mejor fundamentado.
2.4.1 Enfoque comparativo de mercado
Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de
los inmuebles comparables al bien en estudio, analizando la oferta y demanda, y
ajustando los comparables al inmueble y ponderndolos para llegar a un
indicador de valor que permita establecer el monto ms probable de compra.
Para el Enfoque Comparativo de Mercado, se proceder a aplicar los factores de
homologacin a los datos de investigacin de mercado previamente registrado en
la tabla T-2, ajustando los datos de cada oferta de mercado para homologar con el
inmueble en estudio.
2.4.1.1 Homologacin.
El valuador debe homologar en forma directa, es decir, aplicando factores de
ajuste a cada comparable contra el bien sujeto de estudio, teniendo en
cuenta que cuando el factor de ajuste o de homologacin es menor a la
unidad denota que el comparable es mejor que el bien en estudio y
viceversa
2.4.1.2 Factores de ajuste
En virtud de que puede resultar difcil encontrar inmuebles iguales al que se
vala, es prctica comn trabajar con inmuebles comparables al del estudio.
Las diferencias entre ellos, pueden atribuirse tanto a condiciones extrnsecas
(ubicacin, vas de acceso, servicios pblicos, vistas panormicas, usos de

VP 22

PT-IHTCC

32

suelo, entre otros), como a caractersticas intrnsecas (superficie, calidad y


estado de conservacin de la construccin, edad, nmero de cajones de
estacionamiento, entre otros). Por lo tanto el perito valuador tomar en
cuenta lo siguiente:
a) Identificar las diferencias ms representativas y que como
condicin ineludible, a juicio del valuador de bienes nacionales,
impacten en el valor segn lo sealado en los incisos 2.2.1, 2.2.2,
2.2.3 y 2.3; para cada una de estas diferencias, corresponder un
Factor de Ajuste.
b) El nmero de Factores de Ajuste aplicados a un comparable se
recomienda que no sea mayor de seis, incluyendo en stos el
Factor de Negociacin. Lo anterior en virtud de que, se considera
que si la muestra presentara ms de seis caractersticas diferentes
que impacten en el valor con relacin al inmueble valuado, no
puede calificarse como inmueble comparable al valuado.
c) Cada Factor de Ajuste utilizado debe ser descrito y justificado en
d) el trabajo valuatorio, procurando utilizar siempre los que ajusten
las diferencias ms relevantes.
e) El Factor de Ajuste resultante al valor de cada muestra, puede
representar un premio o castigo para el comparable con respecto
al sujeto. Este factor de ajuste no deber:
1. Representar un premio al valor de la muestra mayor a (+)
50% respecto a las caractersticas del sujeto
2. Representar un castigo al valor de la muestra mayor a (-)
50% respecto a las caractersticas del sujeto
3. El factor de ajuste deber quedar comprendido en el
rango de: 0.50 hasta 1.50

VP 22

PT-IHTCC

33

Cuando esta variacin del comparable sea mayor deber


incluirse en el trabajo valuatorio la justificacin o
explicacin correspondiente; de no ser justificable, se
desechar dicho comparable.
e) La combinacin de los factores individuales que se apliquen, ser
el factor resultante de ajuste por cada comparable.
Calcular y determinar los factores a utilizar conforme lo seala la
Recopilacin de rangos, frmulas y factores de ajuste,
metodologas, criterios, procedimientos tcnicos y dems que
emite el INDAABIN preferentemente, o mediante otros factores
ampliamente aceptados en el mbito profesional de la valuacin y
que queden analticamente sustentados en el cuerpo del trabajo
valuatorio, entre otros:
2.4.2 Enfoque de Costos
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de
reposicin o reproduccin de uno igualmente deseable y con utilidad o
funcionalidad semejante a aqul que se vala.
Se deber tomar en consideracin:

VP 22

Terreno: Se deber valuar como si estuviera vaco, segn sus


caractersticas fsicas, de uso y de servicios considerando el mayor y mejor
uso y de acuerdo con el procedimiento PT-TU.

Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin


nuevo de las construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas
considerando el uso, el tipo y el nmero de niveles

Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras


complementarias: Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo
de stos, siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en
cuenta sus caractersticas fsicas.

PT-IHTCC

34

Cuando se trate de fachadas con relieves, esculturas, altos o bajo relieves


o lambrines de cantera, mrmol o piedra, estas se debern incluir como
obra complementaria, al igual que cualquier elemento de tipo ornamental
que sea relevante para el inmueble, ya que hay fachadas con profusa
decoracin en cantera, herreras y carpinteras sofisticadas, las cuales por
sus caractersticas decorativas, no se sugiere incluir en el anlisis del costo
por m2 del interior del inmueble, ya que puede variar el precio en forma
notoria. Quedando a criterio del valuador el aplicar el valor conjuntamente
en inmuebles cuya fachada o portadas no revistan un valor importante.

Demritos: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y


estado de conservacin, para cada tipo de construccin y equipo apreciado y, en
su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo
con sus caractersticas particulares.
Los pasos bsicos para su estimacin son:

Se realiza la estimacin de valor del terreno como si ste no tuviera


mejoras y apto para la venta.

Se establece el costo de reposicin o reproduccin nuevo de todas las


mejoras realizadas en el bien estudiado a la fecha del avalo.

Se deduce del costo de todas las mejoras, la depreciacin acumulada.

Se suman el valor del terreno y el costo de reproduccin o reposicin neto


de todas las mejoras.

Valor de reposicin nuevo o reproduccin nuevo: Se obtendrn los valores


unitarios de reposicin nuevo o, en su caso, de reproduccin nuevo para cada tipo
de construccin observada. Se debern justificar la aplicacin de estos valores,
las fuentes de consulta y el mtodo aplicado. Los valores de reposicin nuevo
contendrn los costos indirectos del inversionista.
Valor neto de reposicin o neto de reproduccin: Se obtendrn los valores netos
de reposicin o de reproduccin para cada tipo de construccin observada. Los

VP 22

PT-IHTCC

35

demritos se debern aplicar, en su caso, por edad, estado de conservacin,


obsolescencia o cualquier otra caracterstica notable.
En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito por
obsolescencias funcional o econmica, stos afectarn al valor fsico, incluyendo,
en su caso, al terreno. Se debern justificar en el avalo la aplicacin de estos
factores, las fuentes de consulta y la metodologa aplicada.
2.4.2.1 Obsolescencias o Apreciaciones.- Este apartado del valor fsico de
divide en internas y externas. Las internas son aquellos factores intrnsecos
o propios del inmueble que demeritan el valor y se dividen en curables e
incurables por su monto econmico o imposibilidad fsica de corregir. En el
caso de apreciaciones u obsolescencias externas se atribuyen a factores
sociales, polticos y econmicos que se debern de valorar para su
aplicacin al enfoque de costos.
2.4.2.2
Anlisis de valor histrico.-.Se propone ste procedimiento para
obtener un factor de apremio al inmueble histrico que se encuentre en
perfecto estado de conservacin y que cuente con un antecedente histrico,
social, cultural o religioso de trascendencia para el pas.
ste procedimiento se aplica solamente a inmuebles que cuenten con
declaratoria de monumento histrico autorizadas por entidades tales como
(UNESCO, INAH e INBA).
Valor
I.H.R.H.H. I. H.P.H
Histrico
Por
cientos 50 %
40 %
mximos

I.H.R.

I.H.S.R

I.H.

30 %

20 %

10%

a) Para determinar el factor del valor patrimonial, se considera la siguiente


tabla en donde se ubicaran algunos datos que servirn de referencia para la
aplicacin de valores tales como el Valor por Antigedad y el Valor Histrico.
En el Valor por Antigedad se califica al inmueble en funcin a la edad del
mismo partiendo de una edad mnima de 50 aos hasta una edad de ms
de 400 aos, tal como se indica a continuacin.

VP 22

PT-IHTCC

36

Valor por Antigedad. Se propone aplicar un porcentaje de valor al inmueble,


tratando de premiarlo por su edad y permanencia fsica.
Escala en aos
Valor
por
50 100
Antigedad
Siglo XX
Por
cientos Hasta 10 %
Mximos de
incremento

101-200
Siglo XIX
Hasta 20 %

201-300
Siglo XVIII
Hasta 30 %

301 400
Siglo XVII
Hasta 40 %

401 en
adelante
Hasta 50 %

B) Se propone un coeficiente que pueda representar hasta 4 veces el valor


del inmueble con base en el resultado obtenido de los porcentajes anteriores
de inmuebles que se encuentren restaurados, en uso y con un
mantenimiento adecuado:
Porcentaje
de Valores
0 -20
20-50
50-80
80-100

Inmueble
Independiente Inmueble
Histrico
en
Patrimonio Cultural de la conjunto
declarado
Humanidad.
Patrimonio Cultural de la
Humanidad

3.10 a 3.25
3.26 a 3.50
3.51 a 3.75
4.76 a 4.00

2.10 a 2.25
2.26 a 2.50
2.51 a 2.75
2.76 a 3.00

Inmueble Histrico
Catalogado
1.00 a 1.25
1.26 a 1.50
1.51 a 1.75
1.76 a 2.00

Se propone este coeficiente como intangible que puede tener un inmueble


de carcter histrico, ste se aplicar al resultado obtenido al valor neto de
reposicin de las construcciones, siempre y cuando renan las
caractersticas de originalidad, edad y estado de conservacin.
El valuador de bienes nacionales con experiencia en el avalo de inmuebles
con caractersticas similares, puede determinar el valor intangible del bien
valuado por esta propuesta o aplicar otra, justificando el criterio aplicado.
2.4.3 Enfoque de Ingresos.

VP 22

PT-IHTCC

37

Tambin conocido como mtodo de capitalizacin de ingresos, considera el


valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien por valuar y es
generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos.
Capitalizacin directa de ingreso anual.- Es un mtodo utilizado para convertir
una estimacin del ingreso esperado durante un ao, en una indicacin del valor
en un solo paso ya sea dividiendo el ingreso estimado entre una tasa de
capitalizacin de ingresos o multiplicando la estimacin de ingresos por un
factor de ingresos apropiado.
El valor que se obtiene al aplicar la capitalizacin directa del monto de una
renta, se le denomina como Valor de Capitalizacin de Rentas.
2.4.3.1 Para el caso de terrenos con construcciones habitacionales se considera
aplicar la capitalizacin directa para obtener el valor del inmueble mediante:
Valor = Ingreso / Tasa
En donde:
Ingreso = Renta Bruta efectiva anual generada por el inmueble (investigacin de mercado)
Tasa = tasa de capitalizacin anual.

Clculo de la Tasa de Capitalizacin:


La Tasa de Capitalizacin se obtiene del mercado de inmuebles en compra
- venta y arrendamiento, a travs de la siguiente formula:
Tasa = Renta bruta efectiva anual / Valor de mercado
En donde:
Renta Bruta efectiva Anual = es la renta unitaria anualizada
Valor de Mercado = es el valor unitario de mercado

VP 22

PT-IHTCC

38

El valuador de bienes nacionales atender necesariamente a lo dispuesto en el


procedimiento tcnico PT-TC (Para la obtencin de tasas de capitalizacin),
para obtener la tasa de capitalizacin en bienes inmuebles.
El ingreso se determinar considerando el mayor y mejor uso en la zona para
inmuebles comparables, la que se obtiene de:
la renta mensual bruta que se estima tendr el inmueble sujeto, se obtiene de
un anlisis del mercado de inmuebles comparables en renta o de montos
consignados en contratos, y una vez que se homologuen con el terreno sujeto
de estudio.
Se recomienda investigar varios comparables que simultneamente estn
ofertndose en el mercado para venta y renta. Para realizar la relacin, previo
se deber de ajustar la oferta por negociacin y la renta por negociacin y
deduccin de vacos. Una vez obtenidas las tasas de los comparables se
debern de promediar para obtener la tasa a ocupar.
En caso de no contar con comparables que simultneamente se encuentren en
venta o renta, se recomienda tomar el comparable en venta ms similar al sujeto
y ajustarlo solo por negociacin y el factor de homologacin ms relevante. De
la misma manera se deber de proceder con un comparable de renta. De tal
manera que contemos con los datos de ingreso y ventas para obtener la
relacin que nos arroje la tasa de capitalizacin del sujeto.
2.5 Clculo y Ponderacin de Indicadores de Valor
Si el valuador de bienes nacionales utiliza ms de un enfoque, el clculo del valor
conclusivo, se har mediante la ponderacin de los indicadores de valor obtenidos, como
puede ser en el caso de este procedimiento de:
a) El indicador de valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado.
b) El indicador de valor obtenido por el enfoque de ingresos, por capitalizacin inversa.
c) El indicador de valor obtenido por el enfoque de costos
De los indicadores de valor obtenidos segn los anteriores enfoques, es importante aplicar
una ponderacin; esto es, multiplicar cada uno de los indicadores de valor obtenidos de

VP 22

PT-IHTCC

39

cada enfoque por el porcentaje de ponderacin que determine el valuador de bienes


nacionales, segn el Uso y Propsito del avalo y verificando se cumpla lo siguiente:

Analizar lo razonable del resultado del indicador de valor de cada enfoque,


los cuales no deben presentar un amplio margen de dispersin.
Valorar las fortalezas y debilidades de cada uno.
Aplicar el porcentaje de ponderacin a cada uno de los indicadores de
valor obtenidos por cada enfoque, en funcin del Uso, Propsito y Finalidad
del trabajo valuatorio.
Esta ponderacin deber realizarse dando un peso especfico a cada
enfoque de modo que la suma de estos sea 100%.

De considerarse que en alguno de los enfoques la informacin no resulta suficientemente


confiable o no est debidamente respaldada, el valuador aplicar los porcentajes de
ponderacin que considere pertinentes en funcin de la mayor confianza y en la exactitud
de la informacin y clculos utilizados en un enfoque u otro.
El valuador deber calcular y determinar los factores de ponderacin a utilizar conforme se
seala en los puntos antes mencionados tomando en cuenta el Procedimiento Tcnico (PTPIV), Ponderacin de Indicadores de valor.
2.6 Obtencin del monto Conclusivo (Estimacin final del monto)
El perito valuador deber asentar como monto conclusivo el resultado de la ponderacin de
los indicadores de valor obtenidos de la aplicacin de dos o ms enfoques; en el caso de
ser un solo enfoque se asentar el resultado de ste.
El monto conclusivo debe de satisfacer el Uso y Propsito del trabajo valuatorio, as como
la Finalidad del dictamen.
2.6.1 Valor Comercial
El valuador de bienes nacionales deber basarse en el resultado de la ponderacin para
estimar el valor comercial con el que se debe concluir.

VP 22

PT-IHTCC

40

2.7 Elaboracin del Documento Valuatorio Correspondiente.


2.7.1 El perito valuador deber realizar el informe del trabajo y/o dictamen
valuatorio, de acuerdo a lo sealado en la metodologa y criterio tcnico
correspondiente as como al formato de avalo que contenga los siguientes rubros
listados de manera enunciativa ms no limitativa:
a) Antecedentes de la solicitud, servidor pblico e institucin solicitante.
b) Datos descriptivos del bien, datos generales del entorno o la zona donde se
ubica el bien o los bienes justipreciados.
c) Uso, Propsito, Finalidad del avalo.
d) Fundamento jurdico.
e) Definiciones de enfoques y conceptos de valor utilizados.
f) Aplicacin del o de los enfoques adecuados y clculo del indicador de monto
de valor para cada uno de ellos.
g) Consideraciones previas a la conclusin y condiciones limitantes.
h) Ponderacin de indicadores de valor para obtener el monto de valor
conclusivo.
i) Nombres y firmas de los servidores pblicos, valuadores y representantes
en los diversos cuerpos colegiados, que en su caso, intervengan en el
documento valuatorio.
j) Conclusin del avalo.
k) Reporte fotogrfico, croquis de localizacin de muestras y sujeto, planos y
dems elementos que ayuden a un mejor entendimiento del trabajo
valuatorio.
l) Los anexos que resulten pertinentes.
2.7.2 El producto entregable al promovente por parte del valuador de bienes
nacionales ser el Dictamen Valuatorio en original y con firmas autgrafas y/o
electrnica en su caso.
2.7.3 El valuador de bienes nacionales conservar en sus archivos o en respaldo
magntico, el expediente completo del Dictamen Valuatorio por un plazo mnimo de
cinco aos, contados a partir de la fecha de emisin del mismo, y el INDAABIN lo
conservar por el tiempo que seale la normatividad en la materia.

VP 22

PT-IHTCC

41

Anexo 1
2.3.20 Tabla de Investigacin de Mercado

VP 22

PT-IHTCC

42

Anexo 2
2.4.1.1 Tabla de Homologacin

Muestra

Nm.
1

Monto de la
Monto
Superficie
muestra
Unitario

$
1.00

m
1.00

$/m

Monto Unitario
Homologado

Factores de Ajuste
Est.

Ubic

Calidad Cons.

Sup.

Neg.

Fre

1.00

$/m
-

2
3
4
5
Monto unitario promedio en ($):

Superficie del terreno sujeto (m) :


Indicador de monto de renta comparativo de mercado
en ($) :

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43

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

2.8 EJERCICIO ILUSTRATIVO:


Bien a valuar: Terreno urbano con construcciones (PT-IH):
EJEMPLO DE UN EDIFICIO HISTRICO CATALOGADO POR EL INAH.
Datos:
Calle: Donceles.
Colonia: Centro Histrico.
Delegacin: Cuauhtmoc.
Estado: Distrito Federal.
Croquis de localizacin:

Inmueble en estudio
N

VP 22

44

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

a) Caractersticas Urbanas de la zona donde se ubica el inmueble


Clasificacin de la zona:
Mixta: Habitacional y de oficinas de 1er. y 2 orden
Tipo de construccin dominante en Edificios antiguos de oficinas y viviendas entre dos y 10 niveles, algunos
la calle:
con locales comerciales en planta baja,
ndice de saturacin en la zona:
100%.
Densidad de poblacin:
Normal y densa flotante en horas hbiles. Nivel socioeconmico medio-alto.
Contaminacin ambiental:
Ruido producido por el trnsito vehicular sobre la calle de Donceles y
auditivo por aparatos de sonido de vendedores ambulantes de la zona.
Uso del suelo:
HM 4/10, Habitacional mixto, 4 niveles y 10 % de rea libre. Programa
Delegacional de Desarrollo Urbano 1997, Delegacin Cuauhtmoc.
Vas de acceso, importancia y Al Norte el Eje 1 Norte Av. Rayn, al Sur la Av. Jos Mara Izazaga, al Este
condiciones de las mismas:
el Eje 1 Oriente Av. Anillo de Circunvalacin y al Poniente el Eje Central
Lzaro Crdenas.
Servicios pblicos:
Completos, abastecimiento de agua con red de suministro mediante tomas
domiciliarias, drenaje con redes de recuperacin de aguas negras y
pluviales en sistemas mixtos, electrificacin con redes de suministro areas,
alumbrado pblico con postera metlica con lmparas de yodo-sodio, calles
con pavimento asfltico, rboles en banquetas, banquetas y guarniciones de
concreto hidrulico, red telefnica area, vigilancia, seal de TV por cable,
suministro de gas LP a tanque estacionario y en cilindros porttiles,
recoleccin de basura, transporte urbano a pie del predio.
Equipamiento urbano:
Mercado Lagunilla, plazas cvicas, Alameda central, escuelas, bancos,
tiendas comerciales, templos, nomenclatura de calles y sealizacin
abundantes.

b) Del terreno
Ubicacin:
Linderos y Colindancias:
Superficie del terreno:
Superficie de construccin:
Indiviso:
Topografa y configuracin:
Nmero de frentes:
Caractersticas panormicas:
Densidad habitacional:
Intensidad de construccin :

VP 22

45

PT-IH

Al Norte con Calle Repblica de Cuba, al Sur con calle Donceles, su ubicacin,
al Este con calle Palma y al Oeste con calle Repblica de Chile.
Segn, Escritura No., Planos Arquitectnicos con registro No., o Croquis de
Cdula del INAH.
650.00 m2
900.00 m2
1.00
Terreno de configuracin poligonal de forma irregular y topografa plana a la
vista
Uno.
No tiene, solo vistas urbanas a la calle de su ubicacin.
De acuerdo en lo observado en la visita de inspeccin la densidad de poblacin
es media flotante.
Segn lo marcado por el Programa Parcial de Desarrollo Urbano de la
Delegacin Cuauhtmoc, se tiene 2.92 veces el rea del terreno y con una
altura mxima de 4 niveles.

PV 22 PT-IH PROYECTO

Servidumbres y/o restricciones:


Vestigios:

Servidumbres:
Inmueble
catalogado
por
el
INAH.
Restricciones:
Gubernamentales; las marcadas por los Reglamentos de Construccin y el
Programa de Desarrollo Urbano de la Delegacin Cuauhtmoc.
No existen

c) De la construccin
Uso actual:

Tipos de construccin:
rea rentable:
Nmero de cajones de
estacionamiento:
Unidades susceptibles de
rentarse:
Calidad y clasificacin:
Nmero de niveles:
Edad aproximada:
Vida til remanente:
Vida total:
Estado de conservacin:
Calidad de proyecto:

Se trata de un edificio histrico catalogado por el INAH, se encuentra restaurado


y en uso. Consta de dos niveles, en planta baja cuenta con siete espacios
dedicados a oficinas, dos patios, uno con fuente de pared realizada en cantera,
dos patios, rea de servicios sanitarios y escalera de intercomunicacin. En
planta alta, presenta la misma distribucin con rea habitable ms los pasillos a
cubierto, perimetrales a los patios.
Tipo 1: Edificio restaurado acondicionado a oficinas privadas.
720.00 m2
No tiene en servicio.
Una, el inmueble completo.
Calidad: media; Clasificacin: Histrica
Dos. (sin embargo para efecto del clculo del V.R.N por ensamble y debido a su
altura, se consideran tres niveles.
Siglo XVIII
70 aos, hace 10 aos que se restaur.
80 aos.
Normal restaurado.
Adaptado a su uso actual y funcional para su poca..

d) Elementos de la construccin
Obra negra o gruesa
Cimentacin:
Estructura:
Muros:
Entrepisos:
Techos:
Azoteas:
Bardas:

Se estima mampostera con refuerzos en algunas zonas de concreto


armado.
Muros de carga, viguetas metlicas y vigas de madera que soportan losas
de entrepiso y cubierta.
Piedra, tezontle y tabique de 0.80 m. de espesor.
Losa maciza de concreto armado, claros medianos, sobre viguera
metlica estructural y de madera.
Losa maciza de concreto armado, plana.
Impermeabilizada, con chaflanes, pretiles y pendientes suficientes..
Las propias de la construccin y las de colindancia a una altura estimada
de 4.50 m..

Revestimientos y acabados Interiores


Aplanados interiores:
Aplanados exteriores:

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PT-IH

Oficinas, de yeso acabado en tirol planchado y liso a plomo y regla.


En patios y pasillos, aplanados de mezcla acabado fino, con rodapi de

PV 22 PT-IH PROYECTO

Plafones:
Lambrines:
Pisos:

Zoclos:
Escaleras:
Pintura:
Recubrimientos especiales:

losetas de recinto.
Vestbulo y oficinas, falso plafn de yeso; en baos, falso plafn de tabla
roca sobre losa aparente.
En fachada con losetas de recinto, cantera y rodapi de recinto, interiores,
rodapi perimetral de losetas de recinto, en sanitarios parquet de mrmol
travertino.
Acceso, zagun y patios, loseta de piedra de recinto y cantera con
coladeras incluidas, vestbulo y oficinas en planta baja, losetas de mrmol
de 0.25 x 0.25 m. En pasillos de planta alta losetas de cantera, rea de
oficinas duela machihembrada de encino, sanitarios mrmol travertino;
alfombra de trfico pesado en cubculos de direccin..
Exteriores, rodapi de losetas de recinto, interiores acordes a los pisos,
mrmol y madera.
Rampa con escalones labrados en cantera, barandales de herrera forjada
y pasamanos de madera.
En oficinas, vinlica en muros y plafones; barniz en elementos de madera.
Duela de encino y pisos de cantera.

Carpintera
Puertas

Puertas de intercomunicacin
y de acceso a pasillo exterior
entableradas de madera de caoba y barnizadas, de tambor en acceso a
rea de sanitarios.
Zagun de dos hojas con postigos o puertas pequeas, el zagun tiene
en el antepecho labrado tiene aplicaciones de claveteado y pernos
metlicos.

Instalaciones hidrulicas y sanitarias


Instalaciones hidrulicas y
sanitarias:
Muebles de bao / cocina:
Instalaciones elctricas

Herrera

Ventanas en perfiles de tubulares en planta alta de fachada ventanas


con postigo veneciano, protecciones y barandales de herrera forjada.
Interiores mnsulas de pasillos de vigueta metlica, cubre vigas de
lmina galvanizada, rejas y pasamanos de herrera de forja sencilla.

Vidriera
Cerrajera

Vidrio claro, transparente de secciones cortas.


En puertas, chapas de embutir y de sobreponer de calidad media, del
pas.
De estilo Barroco sobrio, compuesta de cuerpos: primer cuerpo consta

Fachada

VP 22

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Redes de alimentacin y bajadas: galvanizadas en el exterior y de


cobre, ocultas en diferentes dimetros para alimentacin a muebles;
bajadas de aguas negras y aguas pluviales en tubera de Fofo y albaal
de asbesto-cemento con registros sanitarios.
WC de fluxmetro y mingitorios Blancos de calidad comercial, lavabos
de placa de mrmol con ovalines sobrepuestos y llaves economizadoras
cromadas. Tarja de acero inoxidable para rea de limpieza.
Ocultas, entubadas, con salidas profusas en plafones, tipo de luz con
iluminacin de tipo fluorescente, con lmparas de gabinete de
sobreponer y embutir, con rejillas difusoras. Apagadores y contactos
suficientes de buena calidad.

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

de dos ventanas rebajadas enmarcadas con jambas corridas, dintel,

repisn con acodos moldurados y almohadillados, las ventanas son de


madera con vidrio claro de secciones cortas y protecciones de herrera
forjada, tiene un zagun de dos hojas en madera labrada, con dos
postigos, antepechos labrados y tiene un marco de cantera gris con
almohadillados, entre el zagun y la ventana el muro esta revestido con
un lambrin de loseta de tezontle, rematado en su parte baja por una
moldura de cantera gris y un rodapi de losetas de piedra de recinto, y
en su parte superior por una cornisa corrida de cantera.
Primer nivel o segundo cuerpo consta de tres balcones con ventana de
madera con un postigo veneciano o ventana exterior plegadiza con
tablero ciego y una parte con persiana, barandal de perfiles forjados, los
marcos son moldurados con acodos y jambas corridas que rematan en
la cornisa del pretil, los espacios intermedios entre las ventanas tienen
lambrin de tezontle.
Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias
Instalaciones especiales:
Obras complementarias:

3.

Cmaras de vigilancia.
Cisterna y bomba, columnas de cantera gris en patios de fuste liso y
capitel drico, pedestal con piedra de recinto, fuente ornamental
adosada en muro del segundo patio de cantera decorada, arcos
interiores rebajados y escarsanos de cantera en reas de pasillos u
accesos a escalera.

PREMISAS
3.1. Enfoque de Costos. Realizar investigacin de mercado de venta de
terrenos y estimar el valor del terreno. Determinar el Valor Neto de
Reposicin de las construcciones del inmueble y aadir el valor del
terreno.
3.2. Enfoque de Ingresos. Realizar investigacin de mercado de Renta de
inmuebles similares (edificios de oficinas) en la vecindad inmediata o
mediata. Registrar los datos en la tabla de investigacin de mercado y
estimar el valor del inmueble por medio de capitalizacin directa

4. INVESTIGACIN DE MERCADO
El valuador de bienes nacionales deber realizar una investigacin de mercado de
por lo menos cinco ofertas o casos de transacciones de renta y venta de
inmuebles comparables al del bien en estudio as como de terrenos similares en
venta, en la misma zona, mediata o inmediata, procurando que dichos
comparables tengan caractersticas similares al inmueble por justipreciar.
VP 22

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PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

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PV 22 PT-IH PROYECTO

VP 22

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PV 22 PT-IH PROYECTO

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VP 22

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PV 22 PT-IH PROYECTO

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5. MTODOS DE VALUACIN
5.1

Enfoque de Costos

5.1.2.

Costo del Terreno

DESARROLLO:
Al momento de realizar la investigacin del mercado de terrenos, se debe
considerar que las muestras seleccionadas sean realmente semejantes en cuanto
a sus caractersticas intrnsecas e extrnsecas, lo cual permitir tener un menor
rango de ajuste.
Para efecto del presente ejercicio ilustrativo se consideran como datos obtenidos
en investigacin de mercado los que se asientan en la tabla de investigacin de
mercado
Paso 1.- Se realiza la investigacin de mercado de venta de
terrenos
preferentemente en la vecindad inmediata y de no encontrar informacin investigar
en la vecindad mediata, tomando ventas realizadas u ofertas de terrenos
comparables, que por sus caractersticas sean lo mas semejantes al terreno por
valuar, vaciando los datos en la tabla de investigacin de Mercado.

VP 22

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PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Paso 2.- El valuador de bienes nacionales identifica cuales son los factores ms
representativos a utilizar en la tabla de homologacin de acuerdo a las
caractersticas de los terrenos comparables y del terreno sujeto de estudio y los
asienta en la tabla en un mximo de seis.

Paso 3.- Se definen cada uno de los factores por utilizar en la homologacin:
Para el presente ejercicio se consideran los siguientes:

VP 22

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PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Negociacin: Corresponde a la correccin que se realiza por la diferencia que


existe entre el valor de oferta de una operacin y el precio de cierre de la misma,
sobre la base de una negociacin a precio de contado (pago en efectivo y a corto
plazo), en condiciones normales en donde el vendedor y comprador actan
libremente y sin presiones.
Ubicacin: Este factor depender de la posicin del terreno en estudio dentro de
la manzana en que se ubica, considerando el nmero de frentes y su relacin con
el mercado inmobiliario respectivo.
Zona: Es el factor que afecta el valor de un predio segn su ubicacin dentro de
un rea de valor especfica. Para la aplicacin de este factor se entender por
calle tipo o predominante a la calle cuyas caractersticas de trnsito vehicular,
anchura y calidad de carpetas, aceras, camellones y mobiliario urbano, en su
caso, se presentan con mayor frecuencia en el rea de valor en donde se ubique
el inmueble.
Forma: Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al
inmueble valuado.
Superficie: Es el factor que ajusta el valor entre dos terrenos con diferentes reas.
Uso de suelo: Es el resultado de calificar el uso del suelo del comparable
contra el del sujeto.

VP 22

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PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Paso 4.- Se procede a justificar explicando el uso de cada uno de los factores que
se aplican en la homologacin.
Negociacin:
De acuerdo a lo observado en el mercado inmobiliario en la zona inmediata y mediata y con base en la
consulta con corredores inmobiliarios y en la pericia del valuador, se estima el factor de negociacin en
0.80 para el cierre de la oferta N 1 que tienen mayor tiempo de exposicin en el mercado es decir un
20% por debajo del valor ofertado. El resto se considera un factor de 1.00 en funcin de ser ofertas que
tienen menos tiempo en el mercado.

Tabla de rangos de ajuste para el factor de ubicacin


Ubicacin:
De acuerdo a lo observado en la investigacin de mercado, y para este propsito se debe de
atender a lo establecido en el documento denominado Recopilacin de Rangos, Frmulas y
Factores de Ajuste, elaborado por el INDAABIN, a la oferta 1 se ajusta con 0.83 (1/1.25)
por tener tres frentes y a la oferta 3 se ajusta con 0.87 (1/1.15) por ser terreno en esquina
con dos frentes.

Tipo de predio
Terreno oculto sin frente
Terreno intermedio, un frente
Terreno en esquina, dos frentes
Terreno cabecero, tres frentes
Terreno manzanero, cuatro frentes

Comercial
1.00 a 0.50
1.00
1.00 a 1.30
1.00 a 1.35
1.00 a 1.50

Ajuste
Habitacional
1.10 a 0.70
1.00
1.00 a 1.15
1.00 a 1.20
1.00 a 1.30

Industrial
1.00 a 0.80
1.00
1.00 a 1.05
1.00 a 1.10
1.00 a 1.20

Para efectos del anlisis, los comparables de 3 frentes se consideraron con


un factor de 1.25 y los de esquina de 1.15. y se aplic su inverso: 1/1.25 =
0.80 y 1/1.15 =0.87
Zona:
De acuerdo a lo observado en la investigacin de mercado, y para la determinacin de este
factor se debe de atender a lo establecido en el documento denominado Recopilacin de
Rangos, Frmulas y Factores de Ajuste.
A las ofertas N 1 y N 3 se les aplic un factor de 0.83 (1/1.20) por ser avenidas o corredores
de valor y a la oferta N 2 se le aplica un factor de 1.00 por estar ubicada en una calle con
caractersticas iguales al terreno en estudio.

VP 22

55

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Tabla de rangos para el Factor de Zona, de acuerdo a lo establecido en el


documento denominado Recopilacin de Rangos, Frmulas y Factores de
Ajuste, elaborado por el INDAABIN,
Caractersticas
Ajuste
nico frente a la calle tipo o predominante.
1.00
Al menos un frente a calle superior a la calle
1.00 a 1.20
tipo o predominante o a un parque o plaza.
nico frente a todos los frentes a calle
1.00 a 0.80
inferior a la calle tipo o predominante.

Uso del suelo, es el factor que califica el uso del suelo de los comparables contra
el uso de suelo del sujeto,
Sujeto: HM
Comparable 1: HM. Pero con mejor intensidad = 0.95
Comparable 2: HC =1.05
Comparable 3: HO =0.95

Factor de Superficie:
Se determina una vez que ya fueron homologadas otras caractersticas
consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen diferencias
representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de superficie
de muestras casi iguales.
Una vez que se tiene el valor unitario como resultado de la homologacin parcial
de cada comparable contra el sujeto, se est en posibilidad de observar si el
mercado inmobiliario de terrenos reconoce diferencias por superficies.

VP 22

56

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Cuadro de homologacin parcial:

Con los nuevos valores unitarios homologados y las superficies de cada muestra
se procede a obtener el coeficiente de correlacin tratando de manejar muestras
que reflejen poca dispersin entre ellas.
Posteriormente se realiza la comparacin de las muestras una contra otra en
superficie y valor unitario; para este ejemplo se compara la muestra 1 contra la
muestra 2; muestra 2 contra muestra 3; y muestra 3 contra muestra 1.
1.-Para cada anlisis entre dos muestras de terrenos ofertados en el mercado se
calculan los cocientes entre superficies, as como entre valores de mercado
investigados.
2.-A estos cocientes se les determina su logaritmo base 10.
3.-Se divide el logaritmo del cociente de las superficies de los comparables entre
el logaritmo del cociente de los valores de mercado investigados.
4.- A este resultado se le calcula su inverso y tenemos el coeficiente que relaciona
la superficie con el valor entre terrenos.
VP 22

57

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

5.- este clculo se realiza con la formula siguiente:


Fa = (Vuc1 / Vuc2) = (AC1/AC2) ^1/n
En donde:
Fa = factor de rea;
Vuc1 = valor unitario del comparable 1;
Vuc2 = valor unitario del comparable 2;
AC1 = rea del comparable 1;
AC2 = rea del comparable 2;
n = exponente

VP 22

58

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

VP 22

59

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Por lo tanto se deduce que el mercado de terrenos en venta observado en la zona


de estudio si reconoce las diferencias de superficies y de manera concreta para
este ejemplo, el coeficiente de (1/31 = 0.032258) es el que una vez aplicado al
cociente de la superficie de la muestra entre la superficie del terreno en estudio
nos da los siguientes factores de superficie para cada comparable.

Paso 5.- Una vez que se han calculado los factores para cada comparable con
respecto al terreno por valuar, se obtiene el factor resultante multiplicando todos
los factores entre s como se hace en la tabla.
Paso 6.- El factor resultante para cada comparable se multiplica por su valor
unitario con lo que se obtiene su valor unitario homologado.
Paso 7.- Se suman aritmticamente todos los valores unitarios ya homologados y
se dividen entre el nmero de comparables, obtenindose as el promedio.
Este valor unitario promedio homologado se multiplica por el rea del terreno
sujeto por valuar y as se estima el indicador de valor del terreno por el enfoque
comparativo de mercado.

VP 22

60

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

$7,671.33 / m x 650.00 m = $4,986,364.50


Por lo tanto el indicador de valor por enfoque comparativo de mercado del terreno
es de $4,986,364.50 (Cuatro millones novecientos ochenta y seis mil trescientos
sesenta y cuatro pesos 50/100 M.N.)
5.2.2

Costo de las construcciones

Por otro lado, a partir de la clasificacin de las construcciones del inmueble,


se cuantifican los volmenes de stas, para determinar los correspondientes
precios unitarios y de esta forma, obtener el Valor de Reposicin Nuevo
(VRN). Considerando el estado de conservacin del inmueble, as como la
edad y las obsolescencias funcionales y/o econmicas, segn el caso, se
aplica un factor de demrito al VRN, obteniendo el Valor Neto de Reposicin
(VNR) de las construcciones del inmueble.
VP 22

61

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Para obtener el VRN se puede consultar alguna publicacin de Precios


Unitarios o realizar un ensamble de precios. Posteriormente, se determina el
factor de demrito total, el cual se describe a continuacin.
Costo por ensambles de sistemas constructivos
No.Clave
1E01-033
2E02-030
3E03-040
4E040-30
5E05-060
6E05-075
7E06-095
8E06-295
9E07-075

Descripcin del rea o elemento


Cimentacin para 3 niveles reforzada uso comercial
Estructura de concreto para 3 niveles de uso hab.
Fachada para vivienda de lujo
Azotea y terrazas para vivienda de lujo
Construccin interior para oficinas de lujo
Const. interior para rea de recepcin de oficinas de sl
Instalacin Hidrulica, sanitaria p/oficinas de semilujo
Bao comn para oficinas de semilujo
Instalacin elctrica para oficinas de semilujo

Costo x
m2
Ind. 28
%
Precio m2

Unid. Cantidad Costo $ Importe %


m2
450.00
1,573.24 707,958.00 0.13
M2
900.00
1,286.60 1,157,940.00 0.21
m2
175.00
2,005.39 350,943.25 0.06
m2
450.00
857.22 385,749.00 0.07
m2
620.00
2,721.37 1,687,249.40 0.30
m2
100.00
3,181.53 318,153.00 0.06
m2
900.00
287.50 258,750.00 0.05
pza.
14.00 13,020.88 182,292.32 0.03
m2
900.00
553.24 497,916.00 0.09

$6,163.28

SUMA

5,546,950.97 1.00

$1,725.72
$7,889.00

Indirectos
Total

1553,146.27 0.28
7100,097.24 1.28

En nmeros redondos se considera a $ 8,000.00/m2 de construccin.


Factor de demrito total:
Se considera depreciacin total cuando los inmuebles se califican con base a su
estado de conservacin, edad y obsolescencias, utilizando la siguiente frmula.
Fdt = Fed X Fco X Fob
Donde:
Fdt = Factor de demrito total
Fed = Factor de demrito por edad.
Fco = Factor de conservacin.
Fob = Factor de obsolescencias.
VP 22

62

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Determinacin del Factor de demrito por edad (Fed)


Para obtener el factor de demrito por edad (Fed) se aplica la siguiente frmula.
Fed

0.10VUT 0.90VUT Eef


VUT

Fed = 0.10(80) + .90(80 10) = 0.89


80
Determinacin del Factor de demrito por conservacin (Fco)
En este caso, dadas las caractersticas del inmueble, se considera un factor de
1.00, pues el inmueble esta en buen estado general y en servicio.
Determinacin del Factor de obsolescencias (Fob)
De acuerdo a las caractersticas del inmueble, se considera un factor de 1.0, pues
el inmueble por ser histrico no presenta ninguna obsolescencia para su uso.
Determinacin del Factor de demrito total (Fdt)
Fdt = Fed X Fco X Fob
Fdt = 0.89 X 1.00 X 1.0 = 0.89

Para obtener el VNR, se multiplica el VRN unitario por el factor de demrito total y
finalmente para la obtencin del valor de las construcciones, se multiplica el VRN
por el rea construida.
VNR = VRN X Fdt
Vc= VNR X Ar
En donde:
VNR = Valor nuevo de reposicin
VRN = Valor de reposicin neto
Vc = Valor de las construcciones
Ar = rea construida
VP 22

63

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:
ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:
TIP O:

TIPO 1

USO o DESTINO DE

REA

V.R .N.

FAC TOR DE

V.N.R .

VALOR

LAS C ONSTRUC C IONES

(unitario)

DEMR ITO

(unitario)

P ARC IA L: $

Oficina

900.00
TOTAL

8,000.00

900.00 m

0.89

7,120.00

6,408,000.00

SUBTOTAL (b): $

6,408,000.00

5.2.3 Costo de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras


complementarias.
Las
instalaciones
especiales,
elementos
accesorios
y
obras
complementarias, se analizarn por separado tomando como referencia el
formato de Instalaciones especiales empleado en el INDAABIN, vaciando los
datos que se registren en el rubro de instalaciones en los elementos de la
construccin.
Los valores de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, se harn conforme a investigacin de mercado, se pueden
emplear valores asentados en publicaciones especializadas en precios
unitarios, como costos por m2 de construccin o costos paramtricos de
construccin e inclusive para casos especficos de fachadas o elementos
decorativos de cantera y mrmol, se pueden solicitar presupuestos con los
canteros, artesanos y artistas, segn sea el inmueble de que se trate.

VP 22

64

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


p/c

INSTALACIONES ESPECIALES:

Unidad

Cantidad EDAD

V.R .N.
(unitario )

Cmaras de vigilancia.

Pza.

5.00

10

15,000

FACTORES DE DEM RITO


Cons.

Edad

Otro

FR e

0.79

0.50

1.00

0.40

V.N.R .
(unitario )

VA LOR
P A R C IA L

5,925.00

29,625.00

SUM A

29,625.00

ores del 85 % del anlisis de


de Cantidad
la capitalizacin
del valorFACTORES
fsico, dando
la siguiente
operacin.
V.R .N.
V.N.R
.
VA LOR
p/c renta y el 15% para el anlisis
Unidad
EDAD
DE DEM RITO
(unitario )

Cons.

Edad

Otro

FR e

(unitario )

P A R C IA L

SUM A
p/c

OBRAS COMPLEMENTARIAS:

Unidad

Cantidad EDAD

V.R .N.
(unitario )

P Fuente de cantera
P Cisterna 9 m3y bomba
P Zagun, marcos de cantera
y rejas forjadas de fachada

Lote
Lote
Lote

1.00
1.00
1.00

10
10
10

25,000
10,000
80,000

FACTORES DE DEM RITO


Cons.

Edad

Otro

FR e

1.0
1.0
1.0

0.88
0.88
0.88

1.0
1.0
1.0

0.88

V.N.R .
(unitario )

VA LOR
P A R C IA L

22,000.00
8,800.00
70,400.00

22,000.00
8,800.00
70,400.00

SUM A: $

101,200.00

SUBTOTAL PRIVATIVAS:$

130,825.00

0.88
0.88

Nota: Indicar p=privativas; c=comunes

SUBTOTAL COMUNES: $
INDIVISO %

Determinacin del Factor de demrito por edad (Fe)


Para obtener el factor de demrito por edad (Fed) se aplica la siguiente frmula.
Frmulas de depreciacin.- para este propsito se debe de atender a lo
establecido en el documento denominado Recopilacin de Rangos, Frmulas y
Factores de Ajuste, elaborado por el INDAABIN, y se emplea el factor de edad
(Fe): que se define como la relacin entre la vida til total y la edad del equipo
valuado.

VP 22

65

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

En el caso de la vida til total de elementos arquitectnicos adheridos al inmueble,


se considerarn al igual que la vida til transcurrida a partir de su ltima
remodelacin o restauracin.
Para las dems instalaciones, se emplear el criterio del valuador para determinar
la vida probable de cada objeto, tomando en cuenta su uso (y tiempo de uso),
ubicacin (interna o externa), edad cronolgica proporcionada por el propietario o
poseedor del inmueble.
Para algunas instalaciones especiales, habr que consultar con el fabricante sobre
su vida til, ya que con el cambio de tecnologas, algunas instalaciones se vuelven
obsoletas en corto tiempo.
Fe = 1 n
Vut
Donde:

Fe
Vut
n

= Factor de edad.
= Vida til total.
= edad efectiva del equipo.

El factor de conservacin, se obtiene de los rangos que obedecen a las


condiciones fsicas de la maquinaria y equipo.
En donde:
N
(Nuevo)
MB (Muy bueno)
B
(Bueno)
R
(Regular)
M
(Malo)
CH
(Chatarra)

1.00 a 0.85
0.84 a 0.80
0.79 a 0.65
0.64 a 0.40
0.39 a 0.20
0.19 a 0.05

5.2.4 VNR total del inmueble.


Para obtener el valor total del inmueble por el Enfoque de Costos o Fsico es:

VP 22

66

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Valor Total del Inmueble = Terreno + Construcciones + Inst. especiales, elementos


accesorios y obras complementarias

Valor Total del Terreno


Valor Total de las Construcciones
Valor de Instalaciones Especiales
Valor Total
5.2.5

= $ 4986,364.50
= $ 6408,000.00
= $ 130,825.00
= $ 11525,189.50

Valor Histrico

Dependiendo del uso, propsito y finalidad, se podr emplear el criterio que


sobre este rubro se menciona en prrafos antecedentes.
Aplicando la tabla porcentual de apremio de inmuebles histricos obtenemos
lo siguiente.
Edad cronolgica del inmueble, segn cdula del INAH:
Antigedad
Siglo XVIII
Valor Histrico
Inmueble catalogado
Suma de porcentajes

Siglo XVIII

30 %
40 %
70 %

Tabla de ponderacin de factores de apremio.


De 50 a 80 % en inmueble histrico, Factor = 1.51
Valor del inmueble
Valor Histrico
51 %
Valor Total del Inmueble

=
=
=

$
$
$

11525,189.50
5877,846.65
17403,036.15

Enfoque de Ingresos
Paso 1.- Se realiza la investigacin de mercado de edificios arrendados u
ofertados en renta en la vecindad inmediata preferentemente o en la vecindad
VP 22

67

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

mediata y se toman las muestras de edificios comparables que por sus


caractersticas sean los ms semejantes al edificio sujeto vaciando los datos en la
tabla de investigacin de mercado.

Paso 2.- El valuador de bienes nacionales identifica cuales son los factores ms
representativos por utilizar en la tabla de homologacin tomando en cuenta las
diferencias ms representativas de las muestras de edificios comparables contra
el edificio sujeto por valuar y los asienta.

Paso 3.- Se definen cada uno de los factores utilizados en la homologacin:


Para el presente ejercicio se consideran las siguientes:
Definiciones de factores utilizados:
Negociacin: Corresponde a la correccin que se realiza por la diferencia que
existe entre el valor de oferta de una operacin y el precio de cierre de la misma,
sobre la base de una negociacin a precio de contado (pago en efectivo y a corto
VP 22

68

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

plazo), en condiciones normales en


libremente y sin presiones.

donde el vendedor y comprador actan

Ubicacin: Este factor depender de la posicin del terreno en estudio dentro de


la manzana en que se ubica, considerando el nmero de frentes y su relacin con
el mercado inmobiliario respectivo.
Superficie: Es el factor que ajusta el valor entre dos terrenos con diferentes
reas.
Calidad: Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a justipreciar
y la oferta, relacionado al tipo y calidad de construccin.
Estado de conservacin: Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la
oferta y el inmueble valuado.
Otro: Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto
poltico, econmico o social, se deber comentar ampliamente en el soporte
tcnico. En este caso, corresponde al factor por ajuste de cajones de
estacionamiento.

Justificacin de los factores


Ubicacin:
Negociacin:
De
acuerdo ala comportamiento
lo observado en
investigacin
de mercado
y tomando
De acuerdo
dellamercado
inmobiliario
en la zona
inmediatalosy
rangos
de
ajuste,
se
debe
de
atender
a
lo
establecido
en
el
documento
mediata y con base en la consulta con corredores inmobiliarios y en
la pericia
denominado
Recopilacin
de Rangos,
Frmulas
y Factores
Ajuste,
del valuador, se
estima el factor
de negociacin
en 0.95
para las de
ofertas
dos
elaborado
por
el
INDAABIN.
A
todas
las
ofertas
se
les
dio
el
valor
de
1.00
por
primeras ofertas y de 0.80 para la ltima.
tener la misma ubicacin que el inmueble en estudio.
Tabla de rangos de ajuste para el factor de ubicacin
Tipo de predio
Terreno oculto sin frente
Terreno intermedio, un frente
Terreno en esquina, dos frentes
Terreno cabecero, tres frentes
Terreno manzanero, cuatro frentes
VP 22

69

PT-IH

Comercial
1.00 a 0.50
1.00
1.00 a 1.30
1.00 a 1.35
1.00 a 1.50

Ajuste
Habitacional
1.10 a 0.70
1.00
1.00 a 1.15
1.00 a 1.20
1.00 a 1.30

Industrial
1.00 a 0.80
1.00
1.00 a 1.05
1.00 a 1.10
1.00 a 1.20

PV 22 PT-IH PROYECTO

Estado de conservacin:
Un comparable se castiga en un 10% por tener mejor estado de conservacin con
respecto a nuestro inmueble en estudio y a los otros dos se les considera 1.00 por
tener una conservacin similar a la del sujeto.
Estacionamiento:
Corresponde al factor por cajones de estacionamiento, el cual no aplica pues tanto
las muestras como el sujeto carecen de estacionamiento.
Factor de Superficie:
Se determina una vez que ya fueron homologadas otras caractersticas
consideradas importantes, de tal manera que no se incorporen diferencias
representativas por otros conceptos y realmente se obtenga el factor de superficie
de muestras casi iguales.
Una vez que se tiene el valor unitario como resultado de la homologacin parcial
de cada comparable contra el sujeto, se est en posibilidad de observar si el
mercado inmobiliario de edificios reconoce diferencias por superficies.

VP 22

70

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Cuadro de homologacin parcial:

Con los nuevos valores unitarios homologados y las superficies de cada muestra
se procede a obtener el coeficiente de correlacin tratando de manejar muestras
que reflejen poca dispersin entre ellas.
Posteriormente se realiza la comparacin de las muestras una contra otra en
superficie y valor unitario; para este ejemplo se compara la muestra 1 contra la
muestra 2; muestra 2 contra muestra 3; y muestra 3 contra muestra 1.
1.-Para cada anlisis entre dos muestras de terrenos ofertados en el mercado se
calculan los cocientes entre superficies, as como entre valores de mercado
investigados.
2.-A estos cocientes se les determina su logaritmo base 10.
3.-Se divide el logaritmo del cociente de las superficies de los comparables entre
el logaritmo del cociente de los valores de mercado investigados.
VP 22

71

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

4.- A este resultado se le calcula su inverso y tenemos el coeficiente que relaciona


la superficie con el valor entre terrenos.
5.- este clculo se realiza con la formula siguiente:
Fa = (Vuc1 / Vuc2) = (AC1/AC2) ^1/n
En donde:
Fa = factor de rea;
Vuc1 = valor unitario del comparable 1;
Vuc2 = valor unitario del comparable 2;
AC1 = rea del comparable 1;
AC2 = rea del comparable 2;
n = exponente

VP 22

72

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

VP 22

73

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

VP 22

74

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Por lo tanto se deduce que el mercado de terrenos en venta observado en la zona


de estudio si reconoce las diferencias de superficies y de manera concreta para
este ejemplo, el coeficiente de (1/24 = 0.0416666) es el que una vez aplicado al
cociente de la superficie de la muestra entre la superficie del terreno en estudio
nos da los siguientes factores de superficie para cada comparable.

Paso 5.- Una vez que se han calculado los factores para cada comparable con
respecto al terreno por valuar, se obtiene el factor resultante multiplicando todos
los factores entre si como en la tabla

VP 22

75

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Paso 6.- El factor resultante para cada comparable se multiplica por su monto de
renta unitario con lo que se obtiene su monto de renta unitario homologado.
Paso 7.- Se suman aritmticamente todos los montos de renta unitarios ya
homologados y se divide entre el nmero de muestras, obteniendo as el promedio
que es de $102.23.00/m.
Este monto de renta unitario promedio homologado se multiplica por el rea del
terreno por valuar y as se estima el monto de renta del terreno:
$102.23/m x 720.00m = $73,605.60
Por lo tanto:
Monto de renta mensual = $73,605.00 (N.R, nmeros redondos).

VP 22

76

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

Paso 8.- Una vez que se tiene determinado por medio del anlisis de mercado el
monto de renta mensual, se multiplica esta cantidad por 12 meses para obtener la
renta bruta anual
Renta Bruta Anual = $73,605.00 X 12 meses = $883,260.00
Paso 9.- El valor del edificio se obtiene mediante la formula de capitalizacin:
Valor del edificio = Renta Bruta Anual/Tasa de Capitalizacin Bruta**
Datos:
Renta Bruta Anual = $883,260.00
Tasa de Capitalizacin Bruta = 5% = 0.08
Valor del edificio =

$883,260.00/ 0.08 = $11, 040,750.00

** La tasa de capitalizacin se obtiene del mercado inmobiliario


De no obtener informacin de mercado, la tasa de capitalizacin se calculara mediante el procedimiento
tcnico PT-TC (para el presente ejercicio se supone calculada una tasa bruta del 9% anual).

5.2.6

Valor Histrico por rentas

Dependiendo del uso, propsito y finalidad, se podr emplear el criterio que


sobre este rubro se menciona en prrafos antecedentes.
Aplicando la tabla porcentual de apremio de inmuebles histricos obtenemos
lo siguiente.
Edad cronolgica del inmueble, segn cdula del INAH:
Antigedad
Siglo XVIII
Valor Histrico
Inmueble catalogado
Suma de porcentajes

Siglo XVIII

30 %
40 %
70 %

Tabla de ponderacin de factores de apremio.


VP 22

77

PT-IH

PV 22 PT-IH PROYECTO

De 50 a 80 % en inmueble histrico, Factor = 1.51


Valor del inmueble
Valor Histrico
51 %
Valor Total del Inmueble

5.4.

=
=
=

$
$
$

11040,750.00
5630,782.50
16671,532.50

Resultados

Valor Total del Inmueble por costos

17403,036.15

Valor Total del Inmueble por ingresos

16671,532.50

17037,284.33

Promedio

5.5 Conclusin
5.6 Estimacin final del valor
Se concluye que el estimado del valor del inmueble en estudio es:
$17037,284.33 (DIECISIETE MILLONES TREINTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS
OCHENTA Y CUATRO PESOS 33 /100 M.N.)

NDICE:
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1. INTRODUCCIN
1.1 Generalidades
1.2 Criterios Tcnicos en que aplica
1.3 Premisas para la valuacin de
Inmuebles Histricos
1.4 Conceptos y definiciones a usar en este procedimiento
tcnico
1.4.1 Bienes catalogados
1.4.2 Condiciones especiales
1.4.2.1 Usos improcedentes, ineficientes o dainos
1.4.2.2 Bienes reservados a la nacin
1.4.2.3 Monumentos arqueolgicos
1.4.2.4 Bienes de inters paleontolgico
1.4.3 Construcciones habitacionales
1.4.4 Edificio de productos
1.4.5 rea construida
1.4.6 rea til
1.4.7 rea vendible o rentable
1.4.8 Criterio tcnico
1.4.9 Enfoque comparativo de mercado
1.4.10 Enfoque de ingresos
1.4.11 Enfoque de costos
1.4.12 Factor de ajuste
1.4.13 Fecha de inspeccin
1.4.14 Fecha de valores
1.4.15 Fecha de emisin de dictamen valuatorio
1.4.16 Finalidad del dictamen
1.4.17 Homologacin
1.4.18 Mayor y mejor uso del bien
1.4.19 Propsito del avalo
1.4.20 Renta de mercado
1.4.21 Terreno
1.4.21.1 Terrenos urbanos
1.4.22 Uso del dictamen
1.4.23 Valor comercial
1.4.24 Valor de realizacin ordenada
1.4.25 Valor residual
1.4.26 Vigencia legal
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1.5 Conceptos que determinan las caractersticas


De las construcciones histricas
1.5.1 De acuerdo a la Ley Federal de Monumentos y
Zonas Arqueolgicas
1.5.2 Inmuebles histricos catalogados
2. PROCEDIMIENTO TCNICO
2.1 Identificacin del avalo
2.1.1 Parmetros del avalo
2.1.1.1 Revisin de documentos
2.1.1.2 Uso del dictamen
2.1.1.3 Propsito del avalo
2.1.1.4 Finalidad del dictamen
2.1.1.5 Criterio tcnico
2.1.1.6 Fecha de inspeccin
2.1.1.7 Condiciones especiales
2.1.1.8 Condiciones hipotticas
2.1.1.9 Suposiciones extraordinarias
2.1.1.10 Fecha de valores
2.1.1.11 Fecha de emisin de dictamen valuatorio
2.1.1.12 Vigencia legal
2.1.2 Valores que se dictaminan en este procedimiento
tcnico
2.2 Inspeccin fsica y descripcin del
terreno y su entorno y su construccin (de campo)
2.2.1 Inspeccin del Terreno en estudio
2.2.2 Inspeccin de las construcciones e instalaciones
2.2.2.1 Descripcin del uso actual
2.2.2.2 Tipos de Construccin
2.2.2.3 Numero de niveles
2.2.2.4 rea construida
2.2.2.5 rea til
2.2.2.6 rea rentable
2.2.2.7 Edad efectiva de la construccin
2.2.2.8 Edad aproximada
2.2.2.9 Vida til remanente
2.2.2.10 Vida til normal
2.2.2.11 Estado de conservacin
2.2.2.12 Calidad de proyecto
2.2.2.13 Unidades rentables
2.2.2.14 Elementos de la construccin
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2.4.4.2 Revestimientos y acabados interiores


2.2.3 Inspeccin de la zona donde se ubica
El inmueble
2.2.3.1 Clasificaciones de la zona
2.2.3.2 Tipo de construccin dominante en la calle
2.2.3.3 ndice de saturacin en la zona
2.2.3.4 Densidad de poblacin
2.2.3.5 Contaminacin ambiental
2.2.3.6 Uso de suelo
2.2.3.7 Vas de acceso
2.2.3.8 Servicios pblicos y equipamiento urbano
2.3 Recopilacin de informacin (datos del mercado Inmobiliario)
2.3.1 Caractersticas de la zona
2.3.2 Ubicacin y equipamiento urbano disponible
2.3.3 rea vendible de la muestra
2.3.4 Nmero de cajones de estacionamiento
2.3.5 Clasificacin de la construccin
2.3.6 Calidad de la construccin
2.3.7 Estado de conservacin
2.3.8 Edad
2.3.9 Instalaciones propias
2.3.10 otras consideraciones
2.3.11 Precios ofertados o de cierre de operacin
2.3.12 Nivel de la oferta
2.3.13 Tiempo de exposicin en el mercado
2.3.14 nombre y telfono del informante
2.3.15 Reporte fotogrfico
2.3.16 Croquis de localizacin
2-3.17 Edad de los comparables
2.3.18 Proyecto, acabados y mantenimiento
2.3.19 Clasificacin de los datos
2.3.20 Tabla de investigacin de mercado
2.4 Seleccin del procedimiento tcnico (Mtodos de Valuacin)
2.4.1 Enfoque comparativo de mercado
2.4.1.1 Homologacin
2.4.1.2 Factor de ajuste
2.4.2 Enfoque de costos
2.4.2.1 Obsolescencias o apreciaciones
2.4.2.2 Anlisis de valor histrico
2.6.3 Enfoque de ingresos
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2.5 Clculo y Ponderacin de Indicadores de Valor


2.6 Obtencin del monto conclusivo (Estimacin final del monto)
2.7 Elaboracin del documento valuatorio correspondiente
2.8 EJERCICIO ILUSTRATIVO

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