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Droit civil des biens Automne 2004

Professeure: Yall Emerich
Notes: Laurence Bich-Carrire

Chirographaire, irrfragable, emphytose, exhaussement,

rification, vente rmr: tant de mots aux sonorits exotiques
et inconnues. Mais pas pour longtemps, foi de cours de biens.

A. INTRODUCTION AU DROIT CIVIL DES BIENS.

I. Introduction au droit civil des biens.
Tableau 1 Qu'est-ce qu'un bien?
Monde physique
(par la possibilit
Monde juridique
d'appro-priation,
elle devient)
Chose
Bien
(toute manifes Valeur montaire (prix en fonction de l'utilit et de la raret)
tation du monde
Commerciabilit (objet d'change? actes de disposition?)
physique sauf la
personne)

Nota La valeur d'un bien, c'est le droit qu'on a sur ce bien, d'o
l'quivalence entre bien et droit.
NOTION TRADITIONNELLE
NOTION EN QUESTION
1. B pers.
1. B pers.
(objet de droit sujet de droit,
a. Corps humain
donc titulaire de droits et
b. Animal
d'obligations 1, 301 CcQ)
2. B chose matrielle B
2. B = chose (matrielle) corporels (CcQ 899)
notion d'appropriation

1. La personne et le bien
a. La rification du corps humain [R. 53-54]
Depuis l'abolition de l'esclavage, le corps humain ne peut tre rifi (chosifi, de res, la
chose). Aujourd'hui cependant surgit, avec la commercialisation des parties 1 de ce corps humain,
cette question: la personne est-elle dissociable de son corps?
Le bien n'est pas une personne, laquelle a doit l'inviolabilit (3 10 C.c.Q.), puis
l'intgrit (consentement, 22 C.c.Q.) mme s'il existe une forme de rification (19 CcQ sur
l'alination, 25 C.c.Q sur la montarisation.).
Chez Descartes, le corps est une machine et l'homme, c'est la raison. Le doyen Cornu
dfend que le corps, c'est l'tre et l'avoir, qu'il faut protger son esprit et son corps (visible) et
que, consquemment, la protection de la personne doit se faire par la protection de son corps. De
l les principes d'inviolabilit, d'intgrit et d'incessibilit des droits d'une personne sur son
corps 26 30 C.c.Q. sur les valuations psychiatriques.
Notons au passage que le statut d'un cadavre s'approche de celui d'un bien, quoiqu'on lui
accorde une forme de protection en vertu de sa dignit humaine antrieure.
Certaines choses ne sont pas des biens (ex. la lune, les cimetires) et certains bien ne sont
pas des choses (les biens incorporels). De l la double dfinition, le bien, c'est la chose
matrielle et les biens incorporels (patrimoine).
1

LBC 151106 17.36-

b. l'animal.
Descarte diffrencie l'homme des machines (auxquelles les animaux sont assimils) par
le langage (qui traduit l'me, la raison) et le Code civil accepte 2: l'article 905, il est stipul
qu'un animal domestique est un bien meuble et, en 934, qu'un animal sauvage est un bien sans
matre (donc, potentiellement appropriable). Dans un cas comme dans l'autre, il s'agit d'un bien
puisqu'il a ou peut avoir un matre (1466 C.c.Q. sur les dgts) 3.Finalement, notons que le bien
perdu demeure le bien de son propritaire (notion d'pave lien p.23)
2. L'immatriel.
899. Les biens, tant corporels qu'incorporels, se divisent en meubles et immeubles.
Sont donc des biens les crances (partie active de la dette), la clientle (actif d'une
entreprise), le droit d'auteur (proprit intellectuelle) et, dans une certaine mesure, la valeur
conomique d'un savoir-faire.
Lien bien corporels et incorporels, p. 21
1. 2. Premires vues sur le droit des biens.
1. 2. 1. Gnralits
1. 2. 1. 1. La proprit
Le droit des biens s'occupe principalement des relations entre les biens et les personnes,
sous diverses formes (911 CcQ). La plus absolue de ces relations est la proprit, un rapport de
fait, de possession ou de dtention. Existent aussi le cas particulier de la fiducie (ou toute autre
administration des biens d'autrui) et divers des dmembrements (947 al.2), selon la thorie
classique, la proprit se dcomposant comme suit:
Proprit = usus (utiliser) + fructus (jouir, rcolter) + abusus (pouvoir de disposer).

Lien La proprit civiliste, p. 32

1. 2. 1. 2. La personne
Personne
Personne de droit public

Personne de droit priv

Personne physique (1,2 C.c.Q.)

Personne morale (301, 302 C.c.Q.)

tat

Droit objectif: ensemble des rgles qui rgissent la vie en socit4

Droit subjectif: prrogative juridique que le titulaire exerce dans son propre intrt, il se
subdivise en droit patrimoniaux et extra-patrimoniaux ou en droits rels (proprit et ses
dmembrements, rapports directs aux biens) et droits personnels (ou droits de crances,
obligations entre les personnes).

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PERSONNE
Droit subjectif

Pouvoir

Droits patrimoniaux
Lien p. 4

Droits
extrapatrimoniaux
Droits
personnels

Droits rels
Lien

Intgrit, image, vie (3

C.c.Q.)
Lien

Fiducie
(administration des biens
d'autrui dans l'intrt
d'autrui)

Lien

Proprit
Lien

(prototype du
dr (prototype
Dmembrements
du droit rel)
de la proprit:
Usage Lien
Usufruit Lien
Servitude Lien
Emphytose
Autre

Possession
Modalits:
Proprit in/divise,
Coproprit
Mitoyennet
etc.

1. 2. 2. Lien entre le droit des biens et les autres branches du droit

1. 2. 2. 1. Droit des biens et droit de la famille.
Le droit des biens est un droit patrimonial. Il est diffrencier du droit des personnes,
extrapatrimonial, ou du droit de la famille, lequel n'est certes pas exempt des sinistres
questionnements pcuniaires (ex. les rgimes matrimoniaux). Au contraire, le droit des biens a
parfois des proccupations subjectives (ex. garder un patrimoine immobilier). Encore ici, il n'y a
pas de csure absolue, il existe des ponts entre les diffrentes catgories de droit.
1. 2. 2. 2. Droit des biens et droits des obligations
Dans l'obligation, l'intrt est port l'aspect passif de l'obligation. Dans le droit des biens,
c'est l'actif qui est sujet d'intrt. Ex. la crance en tant que valeur patrimoniale.
1. 2. 3. Source du droit des biens.
1. 2. 3. 1. Un peu d'histoire
Avant le C.c.Q., avant le C.c.B.C., il y avait au Qubec, et depuis un dit de 1664, la
coutume de Paris (celle-l parce qu'elle tait la plus codifie et parce que chacun des colons avait
apport dans ses bagages la coutume de son pays d'origine).
Aprs la conqute, l'Acte de Qubec de 1774 permet la province de Qubec de conserver
son droit priv d'origine franais. Malgr quelques modifications au 19e sicle, le droit anglais
s'installe surtout dans le droit public (constitutionnel, administratif, processuel), mais le droit des
biens reste sous la coutume de paris. En 1854, c'est l'abolition du rgime seigneurial et donc,
l'entre en jeu d'une vision plus individualiste de la proprit. En 1866, entre en vigueur du
C.c.B.C., largement influenc par le Code Napolon, rform entre 1955 et 1960 et refondu en
C.c.Q. pour le 18 dcembre 1991 (entre en vigueur le 1er janvier 19945).
1. 2. 3. 2. Passage du droit objet au droit sujet.
3

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PATAULT (Anne-Marie), Introduction historique du droit des biens (Paris, PUF, 1989) aux paras. 114
127. [R. 15]
DROIT ROMAIN6
DROIT ROMAIN
DROIT MDIVAL

-7e ou -5e +5e sicles

12e sicle

14e au 16e sicles

Conception exclusive de la
proprit, du dominium, plena in
re potestas, matrise pleine et
entire de la chose.

Proprit
simultane,
multiplication, superposition des
proprits, du pouvoir sur la
mme terre (par le truchement
du systme fodal)
Dieu est mon droit
Il cre les
Biens
Il les rpartit entre les
Hommes

Retour une conception

exclusive de la proprit.

Nature
donne des
Biens
Que le droit rpartit entre les
Hommes

Les Hommes
Fondent la juste rpartition des
Biens7

PATAULT (Anne-Marie), Introduction historique du droit des biens (Paris, PUF, 1989) aux
paras. 114 127. [R. 15]
Dtection du *concept* de jus disponendi: libre disposition de la matire (jus fruendi), libre
disposition de la terre (du ciel l'enfer) et libert individuelle.
. Le droit naturel moderne date du 17e sicle. C'est le droit de Grossus, Bbendorf, c'est la
subjectivation du droit. la fin du 18 e, la proprit est exclusive et le droit est dfinitivement pass
d'objectif subjectif.
Naissance et sparation des droits rels et des droits personnels: c'est la dformation des *concepts*
du droit romain par rapport aux ralits du Moyen-ge (certains actions deviennent ainsi de droits).

c. Sources de droit: coutumes, loi, Codes, jurisprudence, doctrines (source indirecte).

II. Le patrimoine: notion et thories.

LE PATRIMOINE
1. LA NOTION DE PATRIMOINE: Toute personne est titulaire d'un patrimoine (2 CcQ, al.1
1. 1. Dfinition: Ensemble de biens et d'obligations caractre pcuniaire envisag comme
formant une universalit de droit (lien, p. 5)
[R. 25 38] Biens d'une personne ou d'une famille (dfinition du 19 e sicle, non reconnue
par le C.c.Q., mais rpandue en doctrine).
Ensemble des biens et des obligations d'une personne, envisag comme une universalit
de droit, i.e. un tout, une unit juridique (Carbonnier).
3. 1. Critres de distinction: droits patrimoniaux et extra-patrimoniaux
Critres de
distinction
Consquence
s juridiques.

o
o
o
o
o
o

Exemples

o
o

Droits patrimoniaux
valuation en argent
Dans le patrimoine
Cessible entre vifs
Transmissibles cause de
mort
Saisissables (2466CcQ)
Prescription
acquisitive
possible
Droit d'action en justif
Crances

o
o
o
o
o
o
o

Droits extra-patrimoniaux
Non valuable en argent
Hors du patrimoine
Incessible entre vifs (3 CcQ al.2, SOQUIA c.
Libman [R. 61])
Intransmissibles (exc. Torrito c. Fondation Lise T.
[R. 64])
Insaisissables
Imprescriptibles
Droits de la personnalit (dignit, image, honneur,
3 CcQ al. 1 constitue une liste non limitative),

LBC 151106 17.36-

o
o
o

Dettes
Biens
Valeurs pcuniaire

o
o
o

droit la vie, au respect du nom (55 CcQ, Malo c.

Laoun [R. 67]), etc.
Droits publics et politiques (ex. droit de vote)
Droits parentaux (autorit parentale).
Droit au secret professionnel
(Laprairie
Shopping Centre Ltd. (Syndic de) v.
Pearl [R. 56])

3. 2. Limites de la distinction.
3. 2. 1. Intransmissibilit du secret professionnel: Laprairie Shopping Center Ltd. [R.56]
3. 2. 2. Droit d'une personne morale la vie prive. SOQUIA c. Libman. [R. 61]
3. 2. 3. Le droit l'image et la vie prive
3. 2. 3. 1. Est-il transmissible?
Gnralement non, mais on ne va pas admettre que le droit extrapatrimonial d'une
morte puisse tre bafou sous le couvert qu'il est incessible quand mme Torrito c.
Fondation Lise T. [R. 64]

3. 2. 3. 2. Est-il monnayable? Laoun c. Malo. [R. 67]

Il est possible qu'une part de la vie prive soit monnayable (exemple, droit sur le droit
l'image), les tribunaux reconnaissent que cette situation est possible. L'image peut avoir une
valeur mme si le principe et la protection de la personne en font quelque chose d'incessible:
lorsque Malo a permis une premire utilisation de son image (le consentement permet
d'oublier l'extra-patrimonialit de ce qui est monnay), elle exerait son droit l'image.
Lorsque Laoun l'a utilis une seconde fois, il a tent.
Limite: patrimonialisation (degr de la patrimonialit) de l'extrapatrimonial (en cas
de violation, surtout, on peut mettre une valeur (et mme, une transmission aux hritiers par
CcQ 1610 al.2) mcanisme de base de la responsabilit civile).
1. 2. Le patrimoine: universalit de droit
1. 2. 4. Actif et passif
Actif

Patrimoine
(uf)
Passif

Biens
Droits
Valeur pcuniaire

Obligations
Crances
Dettes

Notons qu'il existe des obligations qui ne se

retrouveraient pas au passif. Par exemple, les obligations
morales ou les obligations naturelles (entraide entre frre
et sur, plus exactement, l'entraide parent-enfant tant
prescrite par la loi, 88, 218 C.c.Q.).

Droits extrapatrimoniaux (hors-uf)

1. 2. 1. Le patrimoine se limite-t-il la somme de l'actif et du passif8?

Non! En effet, aux biens (les droits caractre pcuniaire) et aux dettes (les obligations)
s'ajoutent un contenant, si l'on puis dire (rendu par l'universalit juridique), soit la capacit
d'acqurir de nouveaux biens: mme s'il n'a ni bien ni dette, un individu peut toujours et en tout
temps se constituer un patrimoine et ce parce que le patrimoine implique donc les biens futurs:
masse globale des biens qui va voluer dans le temps (notion dynamique).

LBC 151106 17.36-

1. 2. 2. L'actif rpond du passif (il existe un lien entre biens et obligations):

C'est la source du crdit il existe des biens pour repayer la dette et le but premier de
l'universalit des droits: si les obligations taient spares des biens, les cranciers ne pourraient
se servir de l'actif pour rembourser le passif. L'actif est donc valuable en argent et cessible
entre vifs. (2645 C.c.Q. responsabilit de l'individu sur ses biens prsents et venir).
1. 2. 3. La subrogation relle: mcanisme juridique par lequel tout bien du patrimoine d'un
individu qui est alin (vendu, p.ex.) peut tre remplac par un autre bien. Les composantes
peuvent changer, l'universalit de droit demeure.
1. 3. 3. Opposition: l'universalit de fait.
Ici, l'actif ne rpond pas du passif. Les livres d'une bibliothque ou les chvres d'un
troupeau pourraient tre des exemples: ce sont des ensembles sans passif, des biens point la
ligne9.
2. CONCEPTION DOCTRINALES DU PATRIMOINE
2. 1. Conceptions classiques
2. 1. 1. Aubry et Rau [R. 25]
Thoriciens du 19e sicle, s'inspirent de l'Allemand Zacharie pour crer leur propre
thorie, plus svre. Chez eux, le patrimoine est un et indivisible, c'est une notion manant de la
personne, une projection de celle-ci, donc:
Toute personne a un patrimoine
Seule les personnes ont un patrimoine
Il ne peut y avoir qu'un patrimoine par personne (la personne est indivisible, il
devrait en aller de mme pour son patrimoine).
Ensemble de bien formant une universalit de droit (Aubry-Rau).
2. 1. 2. Ghestin et Goubeaux [R. 29]
Introduction de la notion de patrimoine-contenant10 qui est un et intransmissible entre
vifs (on peut cder les biens, pas le patrimoine).
Ensemble de droits et de charges actuelles et futures dans lesquelles les droits
rpondent des obligations (Delaury-Goubeau).
2. 1. 3. Conclusions sur ces thories classiques.
Facilit du crdit, mais difficults des affaires (personnes morales, possibilit de
constituer des patrimoines extra personnels, etc.)
2. 2. Conceptions modernes ou objectives du patrimoine.
2. 2. 1. Le patrimoine d'affectation.
CANTIN CUMYN (Madeleine), La fiducie, un nouveau sujet de droit? [R. 39]

Les personnes morales sont titulaires d'un patrimoine (302 CcQ), lequel peut faire l'objet
d'une d'affectation (2 CcQ, al.2), c'est--dire qu'il puisse exister hors la personne, le
contenant. Le critre de cohsion devient donc, non plus le contenant mais plutt le but, la
fin, la direction, la destination, en un mot, l'affectation.
Ex. affectation d'un bien un commerce ou fiducie pour intrt gnral (l'ducation, p.
ex.) ou une fondation ddie une recherche donne (c'est--dire un patrimoine sans sujet la
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LBC 151106 17.36-

fondation prend valeur de personne morale).

2. 2. 2. La division du patrimoine est-elle diffrence du patrimoine d'affection?
Dans le cas d'une succession: la mort d'un individu, ses hritiers reoivent son
patrimoine dans le leur (625, 680 CcQ), mais le temps de la libration des biens, il s'agit d'une
sous catgorie de leur propre patrimoine. La fusion a lieu par la suite.
Autre exemple, la substitution (deux libralits dons successifs deux bnficiaires
successifs): le testateur donne un bien au grev qui le donne son tour l'appel 11. C'est un
exemple de la division du patrimoine, le grev ayant pendant un instant un patrimoine qui n'est
pas le sien dans son patrimoine, le bien futur de l'appel (1218 1222 et 1223 CcQ).
L'affectation est rgie par 1256+ C.c.Q. La fiducie (1261 CcQ) en est le meilleur
exemple. Un constituant transfre une partie de ses biens une fiducie, administre par un
fiduciaire dans l'intrt et pour le bnfice d'une tierce personne, le bnficiaire (qui peut tre le
constituant)12.
2. 3. Sont-elles incompatibles, ces notions?
2. 3. 1. Rcapitulatif
t_2.3 Rcapitulatif le patrimoine
Thorie personnaliste classique
Art. 2 CcQ al.1
Le patrimoine mane de la personnalit
1. Toute personne a un patrimoine
2. Seule les personnes ont un patrimoine
3. Indivisibilit et unit (un patrimoine par
personne et lien actif/passif) 2644 C.c.Q.
4. Le patrimoine est incessible entre vifs.

Thorie objective/du patrimoine d'affectation art.

2 CcQ al.2
Le patrimoine n'mane pas de la personnalit mais
bien de la finalit, l'affectation qui est son critre
de cohsion.
Est cessible entre vif (substitution)

La fiducie n'est pas soumise 2644-45 C.c.Q.

2. 3. 2. Le Code civil mdiateur.

Ces deux *concepts* sont diffrents, on s'en souviendra, parce que la division du
patrimoine implique des sous-patrimoines, c'est--dire des masses de bien l'intrieur du
patrimoine personnel.
Ex. Biens d'une succession avant liquidation (780 CcQ), substitution (1223 CcQ), biens
insaisissables (552-553 Cpc).
En ce sens, c'est un *concept* beaucoup moins novateur que le patrimoine d'affection
qui implique la constitution d'un patrimoine nouveau, entier et part entire, autonome et
distinct.
Dfinition du patrimoine de fiducie, qui implique qu'il n'appartienne personne (pas de
droits rels ni le constituant, ni le fiduciaire, ni le bnficiaire): comment expliquer que les biens
soient sans matres s'ils font partie d'un patrimoine?
Deux possibilits:
la fiducie est une personne morale (possibilit carte pour des considrations
d'incorporation)
la fiducie est un nouveau sujet de droit (c'est l'inverse de la thorie classique,
puisqu'il n'y a pas de personnalit).
Trois sujets de droit, dornavant: la personne physique, la personne morale et la fiducie.

LBC 151106 17.36-

III. Classification des biens (ou des droits patrimoniaux) et des choses.
1. DE LA DISTINCTION DES DROITS RELS, PERSONNELS ET INTELLECTUELS.
1. 1. La distinction traditionnelle des droits rels et des droits personnels.
Carbonnier [R. 92]

1. 1. 1. Droits rels et droits personnels: une antithse classique

DROITS RELS
DROITS PERSONNELS
DFINITIO
N

EXEMPLE
CCQ

DFINITIO
N

C'EST

UN DROIT SUR UN BIEN, GNRALEMENT UNE

CHOSE MATRIELLE .
CCQ 947 LA PROPRIT

947. La proprit est le droit d'user, de jouir et

de disposer librement et compltement d'un bien,
sous rserve des limites et des conditions d'exercice
fixes par la loi.
Elle est susceptible de modalits et de
dmembrements.

IL S'AGIT D'UN DROIT DANS LA CHOSE (JUS IN RE),

CARACTRE PATRIMONIAL.
ELLES CRENT DES OBLIGATIONS PROPTER REM
(C'EST--DIRE DES OBLIGATIONS DU SEUL FAIT DE
LA TITULARIT DU DROIT REL, PAR OPPOSITION
AUX OBLIGATIONS PERSONNELLES) *CONCEPT*
P. 46

C'EST LE RAPPORT PERSONNE-CHOSE.

LE PROPRITAIRE EXERCE DIRECTEMENT UN
DROIT SUR SON BIEN, VERTICALEMENT ET SANS
INTERMDIAIRE .
C'EST UN DROIT ABSOLU ET FORT.
ON LE DIT ABSOLU, PERPTUEL ET EXCLUSIF,
LIEN P. 34
CARACTRI
S-TIQUES

DROIT

ABSOLU, OPPOSABLE AUX TIERS ERGO

(912 CCQ).
DROIT DE SUITE (C'EST--DIRE QUE LE

CCQ 1851 LE LOUAGE

1851. Le louage, aussi appel
bail, est le contrat par lequel une
personne, le locateur, s'engage envers
une autre personne, le locataire, lui
procurer, moyennant un loyer, la
jouissance d'un bien, meuble ou
immeuble, pendant un certain temps.
Le bail est dure fixe ou
indtermine
IL S'AGIT D'UN DROIT LA CHOSE
(JUS AD REM). C'EST UN DROIT
PAR
LEQUEL
ON
OBLIGE
QUELQU'UN

DONNER
(TRANSFERT DE LA PROPRIT)
OU FAIRE OU NE PAS FAIRE
QUELQUE CHOSE (ENGAGEMENT,
CLAUSE DE NON-CONCURRENCE,
P. EX.). ON DIT QUE C'EST UN
DROIT
EXERC
CONTRE
QUELQU'UN.

C'EST

CE

DROIT DE PRFRENCE (PRIORITAIRE, P. EX.,

L'HYPOTHQUE PASSE AVANT LE CRANCIER
CHIROGRAPHAIRE ).
FACULT D'ABANDON (SANS L'AVIS DE
PERSONNE)

N'EST

PAS

UN

DROIT

OPPOSABLE TOUS, CAUSE DE

L'EFFET RELATIF DES CONTRATS
QUI LIE UNIQUEMENT LES PARTIES
CONTRACTANTES.

OMNES

PROPRITAIRE PEUT SUIVRE SON BIEN ENTRE LES

DIFFRENTES MAINS O IL PEUT SE TROUVER).

UN DROIT ENTRE DEUX

PERSONNES VIA UNE CHOSE (EX.

LE LOUAGE, 1851 CCQ). LE
CRANCIER A UN DROIT SUR UN
BIEN DU DBITEUR, MAIS NE PEUT
PASSER OUTRE LE DBITEUR POUR
RCUPRER SON BIEN.

C'EST

UN

DROIT

RELATIF

ET

FAIBLE: LE DROIT DE SUITE N'Y

EST PAS APPLICABLE ET LE DROIT
DE PRFRENCE VA AU DROIT
REL.

LE

DBITEUR NE PEUT RENONCER

SA CRANCE SAUF ACCORD DU

CRANCIER (1687+ C.C.Q..)
TYPES

DROITS RELS PRINCIPAUX

LIEN P. 32
ILS
EXISTENT

DROITS RELS
ACCESSOIRES

ILS

OBLIGATIONS

ET

DROITS

DE

CRANCE

SONT

LBC 151106 17.36-

ISOLMENT COMME DES

DROITS PATRIMONIAUX
AUTONOMES.

LE

MEILLEUR EXEMPLE

EST LA PROPRIT

LES

(947).

MODALITS DE LA

PROPRIT SONT (1009):

O LA
COPROPRIT

(1010)
O LA PROPRIT SUPER-

FICAIRE

LES

(1011)

DMEMBREMENTS

DE LA PROPRIT SONT
O
O
O
O
O

(1119):
L'USAGE (1172)
LA SERVITUDE (1177)
L'EMPHYTOSE (1195)
L'USUFRUIT (1120)
Y EN A-T-IL D'AUTRES?

ACCESSOIRES

UNE CRANCE (
LAQUELLE
ILS
SONT RATTACHS
ET
QU'ILS
RENFORCENT)

AU QUBEC,

LE

SEUL
EXEMPLE
EST
L'HYPOTHQUE

(2660).
EN FRANCE,

ON A

AUSSI
L'ANTICHRSE (OU
NANTISSEMENT),
LE GAGE ET LES
PRIVILGES RELS
MOBILIERS.

1. 2. 1. Les dmembrements de la proprit

L'usufruit est, comme son nom l'indique, usus et fructus.
o Ex. Le testament de X donne la conjointe pleine jouissance des biens,
mais la nue-proprit revient aux enfants la mort de celle-ci.
La servitude, c'est simplement l'usus.
o C'est un fond qui doit un autre fond, un chargement du fond servant au
fond dominant, un droit de passage pour un puits, par exemple13.
L'emphytose, c'est usus, fructus et abusus, sans accessio14, c'est le droit d'utiliser
pleinement un immeuble condition d'y apporter des modifications.
L'usage est un usufruit rduit, limit aux besoins de l'usage et de ceux qui habitent
avec lui15.
o Ex. Si une exploitation agricole produit plus que ce qui est ncessaire pour
subvenir aux besoins des exploitants, leur surplus va autrui (le propritaire
de la ferme).
Pourrait-il exister d'autres dmembrements de la proprit? Y a-t-il un numerus closus
(un nombre fini et dtermin) de dmembrements de la proprit?
1. 2. 2. Les modalits de la proprit
La proprit superficiaire (ou superficie): advenant que la proprit ne soit pas
considre comme un volume (des cieux jusqu'aux enfers), il pourrait y avoir un
propritaire du terrain, un propritaire du gisement minier qui se trouve dessus et un
propritaire de l'espace arien; la proprit de la surface n'est pas ncessairement
celle du sous-sol.
La coproprit (ou indivision): c'est la proprit de plusieurs sujets sur le mme objet.
1. 3. Limites de la distinction entre droits rels et droits personnels
1. 3. 1. Limites thoriques
Releves par Terr et Simler [R. 88]

LBC 151106 17.36-

10

1. 3. 1. 1. Planiol, Trait lmentaire de droit civil, (19e) et la critique personnaliste

Puisque les droits rels sont opposables tous, tous en sont obligs. De ce fait, les droits
rels peuvent tre ramens des droits personnels entre un propritaire et le reste du monde.
Comme Kant dans sa Mtaphysique du droit, Planiol estimait qu'il tait absurde de crer
un lien juridique entre un sujet de droit et une chose: un droit ne peut exister qu'entre deux
personnes, ici, le sujet actif, qui est le titulaire du droit rel, et le sujet passif (de nombre illimit,
tous ceux qui lui sont opposables et qui ont l'obligation de respecter son droit.
Cette critique est elle-mme critique: on la dit incomplte parce qu'elle ne peut pas
concrtement dfinir le droit rel (la plupart des sujets qu'elle dcrit sont compltement passifs).
On la dit galement fausse parce qu'elle confond les obligations proprement dites et les
obligations de droit public (le respect du droit des tiers n'est pas un droit patrimonial).
1. 3. 1. 2. Saleilles et la critique objectiviste
Sa critique dpersonnalise de l'obligation qu'elle ramne un droit rel parce que c'est le
patrimoine est derrire le dbiteur qui compte et que la relation crancier-dbiteur est plutt une
relation crancier-patrimoine du dbiteur, homme-chose, personne-bien.
1. 3.1. 3. Ginossar ou le droit rel trop large de dfinition
Le droit rel est, par dfinition, un droit sur une chose, n'existe-t-il pourtant pas des droits
sur des choses qui sont des droits personnels? Le dbiteur n'a-t-il pas de droit sur un bien
(Saleilles)? Ginossar croit que le droit rel est trop large dans sa dfinition.
De plus, il estime que les droits de suite et de prfrence sont des signes extrieurs et non
l'essence de la notion de droit de droit rel. Seule l'hypothque, droit rel secondaire est lie au
droit de prfrence et le droit de suite ne fonctionne pas face la prescription acquisitive.
Finalement, Ginossar rappelle que par dfinition, les droits rels devraient se passer
d'intermdiaires: or, dans l'usufruit, il existe un nu-propritaire, qui est un intermdiaire.
1. 3. 2. Limites pratiques
Est-ce que tous les droits (patrimoniaux) rentrent dans la distinction droit rel/personnel?
1. 3. 2. 2. Les droits mixtes: ni tout fait la mme, Ni tout fait une autre*
Les droits mixtes (jus ad rem transpersonam) sont des droits personnels qui possdent
certains attributs des droits rels. Par exemple, les baux d'habitation, puisqu'ils comportent une
composante louage, relvent des droits personnels. Pourtant, le rgime juridique auquel ils
sont soumis a des aspects du droit rel puisqu'il y a droit de maintien (1936 C.c.Q.), autrement
dit, de prfrence16, et une ressemblance entre le droit de suite et l'art. 1937.
Et qu'en est-il des crances prioritaires (droits personnels avec droit de prfrence) des
articles 2650 et suivants?
1. 3. 2. 3. La fiducie
Ce n'est ni un droit rel ni un droit personnel parce que le fiduciaire n'est pas le dbiteur
du bnficiaire (puisque la fiducie est un patrimoine autonome).
1. 3. 2. 1. Les droits intellectuels
Ces droits portant sur un bien immatriel, ils peuvent avoir des caractristiques des droits
*

Verlaine, mon rve familier.

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extrapatrimoniaux tout en tant des droits patrimoniaux: ce ne sont pas ncessairement des liens
entre deux personnes ou un lien personne/objet (d'o la naissance d'une nouvelle catgorie, lien
2. Les droits intellectuels, 11).
1. 3. 3. Conclusion
Au demeurant, la distinction entre droits rels et droits personnels est conserve en droit
positif parce que:
La possession n'existe que pour les droits rels (921 C.c.Q.);
La publicit concerne surtout les droits rels (les droits personnels sont une exception
et rcente). Lien p. 16
Le lieu de l'action en justice est diffrent (68, 72 et 73 Cpc): la saisie est diffrente
selon qu'est fonde sur une action relle (566-567 Cpc) ou personnelle (568 et s. Cpc)
En droit international priv, la diffrence est galement importante.
2. LES DROITS INTELLECTUELS
2. 1. Remarques introductoires et disclaimer.
De comptence fdrale, plutt du ressorts de la common law. Ce n'est pas donc pas tout
fait du ressort du droit civil et de la proprit, mais on va faire ce qu'on peut.
C'est partir du 18e sicle que se sont dvelopps les droits intellectuels et la proprit
intellectuelle; le Lgislateur visait un double but, d'une part, celui de protger les intrts du
bnficiaire et son droit exclusif sur son uvre, d'autre part, servir l'intrt du public par une
certaine divulgation de ces uvres.
2. 2. Droit intellectuel: dfinition
Droit ayant pour objet des uvres immatrielles, des produits de l'esprit humain, p. ex.
l'uvre ou l'invention. Ce sont des biens au sens patrimonial, issus de l'activit intellectuelle,
commerciale ou professionnelle d'une personne.
NB. Il importe de faire la distinction entre le droit d'auteur (le texte) et le support
matriel, sur lequel existe une proprit traditionnelle.
2. 3. Types de droits intellectuels
Droits d'auteur
Brevets
Marque de commerce
Dessins industriels
Obtentions vgtales
Clientle commerciale, achalandage, en sa qualit de noyau du fond de commerce: la
valeur est telle qu'elle peut tre cde (prsente au successeur, p. ex.) et qu'on considre
que les diffrents facteurs attractifs de client peuvent tre transmis17.
Certains intgrent mme le fonds de commerce18
2. 4. Nature juridique des droits intellectuels
2. 4. 1. Le droit d'auteur
GENDREAU (Ysolde), Moral rights. [R. 123]

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Le droit d'auteur est le droit qui protge la cration d'uvres littraires, dramatiques,
musicales et artistiques et qui confre l'auteur une sorte de monopole ou d'exclusivit sur ces (ou
ses) uvres.
En intgrant le droit moral sa loi sur les droits d'auteurs, le Canada s'inscrivait en faux de la
tradition de common law, laquelle avait traditionnel accord peu d'importance cette notion (la
loi canadienne tait jusque-l la reprise d'une loi anglaise de 1911 o le copyright s'occupait plus
de l'diteur, du diffuseur que de l'auteur). Les droits moraux comprennent quatre prrogatives: le
droit de divulguer son uvre (o, quand, comment, ainsi que les modalit de cette publication), de la
retirer (le repentir, ou de la corriger), la paternit (d'tre reconnu comme l'auteur de l'uvre 19) de
l'uvre et le droit l'intgrit. [Au Canada, seuls les droits l'intgrit et la paternit sont
reconnus; le droit de publication exclusive se rapproche du droit de divulgation].
Le droit d'auteur, c'est le droit pcuniaire doubl du droit moral. Le droit moral, relevant
d'une vision plus humaniste et continentale, a t ajout la Loi canadienne sur le droit d'auteur
(et donc, la simple notion conomique de copyright) aprs la ratification de la Convention de
Berne en 1931 (et on n'a pas particulirement cherch innover). Les droits moraux ont la mme dure
de vie que les droits conomiques (vie + 50 ans, sauf avis du contraire).

2. 4. 2. L'uvre.
Elle doit tre originale (prvu par l'article 5(1) de la Loi sur le droit d'auteur) car il n'y a pas
de droit sur l'ide, simplement sur l'explication originale de cette ide. Caron c. Association des
pompiers de l'le de Montral [pas dans le recueil].

t.2.4.0 Droits intellectuels: rcapitulons.

Droits intellectuels
Droit d'auteur
Loi sur le droit d'auteur (L.R.C. 1985, C-42) [R. 137]
!! Ce n'est pas le droit de proprit du support (qui
relve du C.c.Q.)
Art. C-42 3 (1) qui dfinit le droit d'auteur, un droit
exclusif20, qui confre un monopole d'exploitation
temporaire sur une uvre.
lments distinctifs d'un commerce
Droit d'auteur
Droit moral
conomique copyright
(extrapatrimonial)
(patrimonial)
Y. Gendreau [R. 123]
Droit pcuniaire
Incessibilit (14.1 (2)), exc.
o Dfinition: C-42 art.
renonciation
3 (1) a) h):
Drogation au caractre
extrapatrimonial:
Consquences:
transmissibilit (prvue par
o Cessibilit
(C-42
la loi 14.2 (2))
13(4) et YFB c.
Les droits moraux ont la
Gamma [R. 135])
o Transmissibilit (Cmme dure que le droit
d'auteur.
42 6 et 625 C.c.Q.):
vie + 50 ans.
Deux prrogatives:
o Sujet obligations o Droit l'intgrit de
(2446 CcQ)
l'uvre qui ne peut tre
dforme ou mal utilise
(14.1(1), prsomption de
prjudice: 28.2)
o Droit la paternit (14.1
(1)): droit la cration,
sous son nom, un

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Proprit industrielle

Droit de cration
intellectuelle
(proprit
intellectuelle)
Loi
sur
les
marques
de
commerce
[R.
141], df. l'art.
2 : dfinition.
o Enregistrement
renouvelables
tous les quinze
ans.
o Droit
exclusif
d'utiliser cette
marque pour un
propre donn.
Clientle.
Droit au nom.

Loi sur les brevets

d'invention, [R. 143]
art. 2: dfinition
o Dure de protection:
vingt ans et c'est le
premier dpositaire
qui bnficie du
droit exclusif sur
l'invention.
o Toutes
ces
inventions doivent
prsenter le caractre
de nouveaut et
d'utilit.
o Loi sur les dessins
industriels.

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pseudonyme,
ou
l'anonymat.
(droit patrimonial de
publication exclusive ou
droit d'exploitation (3(1))
proche du droit de
divulgation).

2. 4. 6. Nature juridique des droits intellectuels: proprit ou pas?

Simler et Baudouin [R. 121-122]

2. 4. 6. 1. Grands arguments
Tout ceci pour en venir cela: quelle est la nature juridique des droits intellectuels? La
distinction est dj peu aise entre le droit patrimonial ou l'extrapatrimonial. Autre question, qui
permettra de dterminer s'il s'agit d'un droit rel ou personnel: est-ce de la proprit? Rponses
possibles:

C'EST DE LA PROPRIT, DONC UN DROIT REL:

o
o
o
o

Le sujet est extrieur l'objet

Il n'y a pas de dbiteur (hors 2644 CcQ)
C'est un droit opposable tous
Ils peuvent tre cds (selon certains auteurs, seulement)

CE NE PEUT TRE UN DROIT REL PARCE QUE:

o Le droit rel a gnralement pour objet un bien matriel, une chose (pour Ghestin,
cette diffrence suffit, sinon, voir Migneault-Perrault, plus bas).
o Les droits intellectuels sont temporaires (ils sont ensuite cds l'intrt commun):
or, la proprit, traditionnellement, est perptuelle (elle dure autant que son objet).
o Il importe donc d'en faire une catgorie distincte.
2. 4. 6. 2. Proprit de par les Codes?
Notons au passage que les plus pragmatiques disent qu'il est inutile de chercher savoir
s'il s'agit de proprit au sens civil puisque c'est une loi fdrale. Tout de mme:
908. Les biens peuvent, suivant leurs rapports entre eux, se diviser en capitaux et en
fruits et revenus. 1991, c. 64, a. 908.
909. [] Le capital comprend aussi les droits de proprit intellectuelle et industrielle,
sauf les sommes qui en proviennent sans qu'il y ait eu alination de ces droits, les
obligations et autres titres d'emprunt payables en argent, de mme que les droits dont
l'exercice tend accrotre le capital, tels les droits de souscription des valeurs mobilires
d'une personne morale, d'une socit en commandite ou d'une fiducie. 1991, c. 64, a. 909

Donc, le lgislateur qubcois parle expressment de proprit intellectuel et industrielle

(909), et les a qualifis de bien (908). On retrouve une ide semblable en 458 C.c.Q.
De plus, en France, tradition civiliste par excellence, il existe un Code de la proprit o
il est dit que l'auteur d'une uvre de l'esprit (donc immatrielle), du seul fait de sa cration,
possde un droit de proprit exclusif et opposable tous
2. 4. 6. 3. Opposition en doctrine
Pour Mignault (1880), les droits d'auteurs ne sont qu'un monopole qui attribue l'crivain
un certain privilge exclusif pendant un certain temps mais qui ne sont en rien de la proprit,
parce qu'ils ne sont pas matriels.
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Pour Perrault (1925), au contraire, il n'est pas draisonnable d'affirmer que l'auteur,
matre de sa pense, est le propritaire du produit de cette pense. Il serait artificiel de rduire la
proprit un objet matriel, le Lgislateur n'ayant pas cristallise la proprit en la forme de la
proprit corporelle.
Aujourd'hui, le problme se pose moins puisque 899 C.c.Q. stipule que: Les biens, tant
corporels qu'incorporels, se divisent en immeubles et en meubles.
lien p. 2. Biens corporels et incorporels.21
2. 4. 7. Limites de la qualification des droits d'auteurs comme proprit.
La proprit est un droit unique, or le droit d'auteur semble avoir un double aspect la
fois patrimonial et moral (extrapatrimonial), il serait ddoubl (thorie dualiste). La conception
personnaliste (ou unitaire, ou moniste) tente de faire reprendre une sorte d'unit ce droit
d'auteur sous l'gide du droit moral qui chapeaute et empreint l'ensemble du droit d'auteur. Ainsi,
quand l'auteur cde des prrogatives pcuniaires, il conserve son droit moral, ce qui en fait son
droit unique21.
2. 4. 8. Conclusion
Ce sont des biens au sens de droits patrimoniaux, qui cadrent mal dans la distinction
droit rel, droit personnel, d'o la ncessaire cration des droits intellectuels. Au niveau de la
qualification juridique, une autre question demeure: est-il possible de les qualifier de
proprit? Lien, 3. 2. 2. Thse classique de l'absence de modification de l'objet de la proprit. 36
3. LA PUBLICIT DES DROITS
3. 1. Publicit foncire
3. 1. 1. Intrt de la publicit des droits: les droits assujettis.
Pourquoi faut-il publier les droits qu'on a sur un immeuble? C'est pour la scurit des titre
et pour protger les tiers de bonne foi que l'on accorde tant d'importance la publication (et
son antriorit) des actes de vente d'immeubles.
1455. Le transfert d'un droit rel portant sur un bien immeuble n'est opposable aux tiers que
suivant les rgles relatives la publicit des droits. 1991, c. 64, a. 1455.
2970. La publicit des droits qui concernent un immeuble se fait au registre foncier, dans le livre
foncier de la circonscription foncire dans laquelle est situ limmeuble.

Cas pratiques22:
A vend un immeuble B, dix jours plus tard, A vend le mme immeuble C. En principe,
c'est B que devrait revenir le bien parce que c'est le premier qui cet immeuble a t vendu.
Cependant, si la vente n'avait pas t publi, C n'avait aucun moyen de savoir que A avait vendu
B: il serait injuste de punir C pour un droit dont il ne pouvait pas prendre connaissance. De B
ou de C, c'est celui qui publie son acte de vente immobilier le premier qui garde l'immeuble. Ce
n'est pas de la validit dont il est question, mais bien de l'opposabilit. L'article 2946 est formel:
2946. De deux acqureurs d'un immeuble qui tiennent leur titre du mme auteur, le droit est
acquis celui qui, le premier, publie son droit. 1991, c. 64, a. 2946.

En cas de titres invalides, c'est toujours l'ayant cause du vritable propritaire qui
l'emporte, selon le principe qu'on ne peut transmettre plus de droit que l'on en cas (dans le cas o
A, propritaire cderait B et C, qui se croit propritaire, D). La publicit sert donc faire
connatre au tiers le propritaire d'un immeuble et, mme, les droits qui peuvent grever cet
immeuble (une hypothque, par exemple).
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Mais attendez! Dans le cas triangle ABC, si B a un contrat avec A, pourquoi ne pourrait-il
pas opposer son droit C, puisque c'Est un droit rel? Attention, c'est un droit rel opposable
tous sous rserve de l'application des rgles de la publicit des droits.
En cas de double vente de l'auteur deux ayants cause successifs, pour les meubles, ce
n'est pas l'article 2946 et l'antriorit du titre qui prime, mais bien l'antriorit de la possession
(de bonne foi), par l'article:
1454. Si une partie transfre successivement, des acqureurs diffrents, un mme droit rel
portant sur un mme bien meuble, l'acqureur de bonne foi qui est mis en possession du bien en
premier est titulaire du droit rel sur ce bien, quoique son titre soit postrieur. 1991, c. 64, a. 1454.

3. 4. Les effets de la publicit foncire

L'opposabilit (2941 CcQ, al.1): la publicit gnre des droits par rapport aux tiers.
Parfois, comme en 1062 CcQ pour la coproprit, il y a un effet entre les auteurs et les
ayants cause: la publicit de faon exceptionnelle gnre des droits vis--vis les parties
mmes.
La publicit prend rang selon la date, l'heure et la minute inscrite sur le bordereau de
publication (2945 CcQ). En cas d'inscription simultane, les droits viennent en concurrence
(2947 CcQ).
Prsomption simple23 de connaissance (2943) cre par l'inscription d'un immeuble pour
celui qui acquiert ou qui publie un droit sur le mme bien.
Prsomption simple d'existence (2944) des droits inscrits au registre, similairement,
prsomption simple quant l'exactitude de ce qui est au registre (2847).
3. 1. 2. Registre foncier et R.D.P.R.M. (2970 CcQ)
Pour certains auteurs, la publicit des droits illustre la distinction des droits rels et des
droits personnels parce que dans le Code civil il existe deux registres diffrentes: le registre des
droits personnels et rels mobiliers (R.D.P.R.M.) et le registre foncier, lequel est compos par les
livres fonciers, et il y a un livre foncier par circonscriptions foncires (2971 C.c.Q. al.1),
lesquelles sont au nombre de 73, si elle ne s'abuse.
Les deux principaux constituants de ces registres sont l'index des immeubles (avec les
fiches des inscriptions foncires qui comprennent tous les droits se rapportant l'immeuble et ce,
dans un ordre chronologique) et l'index des noms (sans utilit pratique). Il existe galement
d'autres registres spcialiss, mais on va vous les pargner ('sont 2972 CcQ al.2).
Autre composante importante, les plans cadastraux24 qui donnent une reprsentation
graphique du territoire, ce qui permet d'immatriculer les immeubles (numro de lots et
contenance dudit lot).
En ce qui concerne le RDPRM, s'il y a eu publication, toute modification ou extinction
des droits doit galement tre publi au registre. Il n'existe qu'un registre, qui se trouve au palais
de Justice mais galement par Internet: www.rdprm.gouv.qc.ca.
3. 2. Gnralits sur la publicit des droits
3. 2. 1. volution
C'est au 19e sicle, par un acte de 1830 plus prcisment, que les premiers bureaux
d'enregistrement sont crs au Qubec, d'abord dans les rgions anglophones (sous la pression
des marchands britanniques qui rclamaient un systme d'enregistrement des droits). Le systme
s'tend jusqu' ce que, en 1841, le systme couvre toute la province.
La rforme apporte par le C.c.Q.25 a d'abord modifi les rgles de la publicit des droits
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rels immobiliers: le registre foncier a d'abord remplac l'index des immeubles et, ensuite, le
RDPRM a t instaur (il est videmment trs difficile de tenir un registre des droits mobiliers,
par nature, volatiles26). L'informatisation s'en vient.
3. 2. 2. Les systmes de publicit
3. 2. 2. 1. Deux types
Il existe deux systmes de publicit:
Le systme des livres fonciers (ou systme Torrens: Australie, Ontario): dans ce
systme, la publicit est la condition d'attribution d'un droit ou la preuve d'un droit
entre les parties27. L'effet est dit constitutif parce que s'il n'y a pas de publicit, il
n'y a pas d'change de titre (ainsi, la situation ABC du dbut ne pourrait avoir lieu
proprement parler).
L'autre systme, le ntre, sans nom spcifique, a un effet confortatif en ceci que le
rgime accepte gnralement le principe du consensualisme: la publicit n'a pas
d'effet entre les parties au contrat, sauf exception.
3. 2. 2. 2. Les caractristiques et modalits
C'est un droit d'ordre public (9, 2936 C.c.Q.): on ne peut y renoncer, ni le restreindre.
Pour inscrire l'acte l'un des registres, l'acte de vente, un extrait authentique (!), un sommaire de
cet acte ou un avis, dans certains cas, est ncessaire (2982 CcQ).
Le renouvellement (2942 CcQ) se fait par avis (si fait avant date de premption) et le rang
n'est pas perdu (date de la premire publicit et non date du renouvellement), dans le cas du
renouvellement d'un hypothque, par exemple (2799 CcQ).
Rcpaitalufs
t.R7 - Publicit des droits: exemples
Domaines de
la publicit
(2934 CcQ)
Droits soumis
la publicit

Registre foncier
droits rels immobiliers

RDPRM
droits personnels et rels mobiliers

Principe: peu prs tous les actes y sont

soumis
2938 al.1 CcQ:
o acquisition,
constitution,
modification,
transmission et l'extinction d'un droit rel
immobilier
o Ex. acte de vente d'un immeuble (ou voir
index du CcQ) ou la constitution d'une
servitude (1182 CcQ) ou la cession d'une
hypothque (2663, 3003 C.c.Q.)
904 CcQ pour df.:
o c'est un droit rel principal (les principaux
dmembrements de la proprit) ou
accessoire (hypothque immobilire)
2939CcQ:
o Restriction, disposition de stipulation
d'inalinabilit (aussi 1214 CcQ)
o Droit de rsolution, de rsiliation ou
d'extinction
o Cession ou transmission

Droits rels mobilier

Principe: (2938 al.3 CcQ et art. 1401 du
Rglement sur le registre des droits
personnels et rels mobilier): ils ne sont
soumis la publicit que dans la mesure o la
loi le prvoit expressment publicit
exceptionnelle pour tre opposable aux tiers.
1745 CcQ:
o Rserve de proprit doit tre publie 28:
possibilit de n'tre propritaire qu'au
moment du paiement du prix.
1750 CcQ:
o Facult de rachat: vente o le vendeur se
garde une possibilit de reprendre le bien.
2700 CcQ
o Hypothque mobilire
o Stipulation d'inalinabilit29
o Donation d'un bien meuble (sans
dlivrance et possession immdiate)
Droits personnels
2938, al. 2 CcQ:
Donc, pour savoir si un droit doit tre publi au
o Renonciation la succession, un legs,

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Droits admis
la publicit

registre foncier, il faut d'abord s'assurer que c'est

etc.
un bien immeuble et ensuite, qu'il entre dans
o Ex. modification du contrat de mariage30
l'une des catgories susmentionnes.
1642, 300, 2956 CcQ
o Cession d'une crance hypothcaire, etc.
2939. Les restrictions au droit de disposer qui 1852CcQ:
ne sont pas purement personnelles [exemple,
o Droits rsultant d'un bail mobilier
stipulation d'inalinabilit ou d'insaisissabilit
seront soumis, contrairement la promesse de
vente ou au pacte de prfrence, qui ne le seront
pas], [], sont aussi soumises ou admises la
publicit, de mme que la cession ou la
transmission de ces droits.

3. 5. Fiches d'arrt
Demers c. Hatch (C.A.) [1996] R.R.A. 50 53 [R. 113].
Les faits: Hatch dsire acqurir un terrain de 12,2 arpents: un contrat est conclu, conditionnel
l'obtention d'un permis pour construire une curie pour deux chevaux. L'arpenteur-gomtre dit au
notaire que le terrain ne fait que 10 arpents: le prix est diminu. Hatch, prise d'un doute, va vrifier et
dcouvre qu'il ne fait que 7 arpents, ce qui signifie qu'elle ne peut pas y construire l'curie envisage
et dont elle a dj entam la construction. Elle doit donc acheter le terrain voisin.
Jurisprudence cite: Blanger c. Caron.
La question: (1) Y a-t-il eu faute professionnelle de la part de l'un ou de l'autre? (2) Le notaire et
l'arpenteur sont-ils lis?
La dcision: Oui, dans les deux cas.
Le raisonnement: (2) Le notaire et l'arpenteur sont lis dans la mesure o le travail de l'un pouvait
tre vrifi par l'autre, soit du dbut, soit partir du moment o la premire diminution du terrain a
surgit. (1) Si l'un seul des deux avait vrifi les titres, cette erreur grossire n'aurait pas eu lieu.
Puisque la superficie tait un lment essentiel du contrat, l'arpenteur aurait d faire des recherches
plus pousses que les simples titres originaux (puisque le terrain avait dj t dmembr et certaines
parcelles, vendues).
Blais c. Mercier [1991] R.L. 178 186 [R. 115].
Les faits: D. Mercier est le propritaire d'un chalet qu'il loue. En 1987, il ne peut le louer, sa sur, S.
Mercier offre de le louer et peut-tre de l'acheter. Ceci dit, D. Mercier donne un mandat Montral
Trust pour le vendre. C. Blais fait une offre, D. Mercier contre-offre et Blais accepte. S. Mercier
(fche) veut exercer son option d'achat (aucun crit). S. Mercier s'empresse de signer un contrat de
vente avec D. Mercier.
La question: tant donn qu'il est ici question de fraude en tant que concert frauduleux entre
l'acheteur et le vendeur qui concluaient une vente en vue de faire chec une promesse de vente
antrieurement consentie par le vendeur un tiers, est-ce que les conditions de la fraude ont t
remplie? Est-ce que l'existence d'une fraude annule le contrat?
La dcision: Oui. Oui.
La Ratio decidendi: La fraude consiste en la malhonntet et intention malhonnte il y a eu et la
privation, c'est--dire un prjudice ou un risque de prjudice aux intrts conomiques [R. 118 II].
Ces deux conditions ont t remplies. Il est hors de question que le contrat subsiste.

IV. Natures juridiques: bien choisir son rgime.

1. BIENS MEUBLES ET IMMEUBLES (899 904 C.C.Q.).
1. 1. Du C.c.B.C. au C.c.Q.: porte de la distinction.
l'art. 375, le C.c.B.C. numrait quatre catgories d'immeubles (contre trois dans le Code
civil franais, l'article 517), lesquelles ont t supprimes du C.c.Q.
Or, cette puration est la source de difficults d'interprtation: il n'y a plus d'numration,
donc, plus de catgories de meubles ou d'immeubles comme c'tait le cas sous l'ancien code.
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Fondamentalement, la question est de savoir si les catgories du C.c.B.C. existent toujours ou s'il
faut leur suppler de nouvelles catgories.
Importance de la distinction (voir: Cablevision (Montral) Inc. v. Deputy Minister of Revenue of
the Province of Quebec [R. 160] o un rseau est considr comme un immeuble par nature en raison
de son attachement au sol. , 21):
Public international law (3098 CcQ): if someone is domiciled in Ontario, owning immovable
property (land) in Quebec, the laws of Ontario would apply to the movable (tractor), and the law of
Quebec would apply to the immovable property of the estate.

Ex. maison-mobiles (oui, mais la question est de savoir si c'est un char ou un shack).
Prescription acquisitive (10 ans pour immeuble, 3 ans pour meuble).

1. 2. Trois principes fondamentaux:

La distinction des meubles et des immeubles repose sur le critre de la fixit du bien.
Tous les biens sont meubles ou immeubles (899 CcQ).
o (Corollaire et catgorie rsiduaire) tous les biens qui ne sont pas des immeubles, sont des
meubles (907 CcQ).
L'volution de l'conomie et des technologies rend parfois cette distinction dpasse
puisque les fondements de cette distinction traditionnelle se sont trouves rods comme suit:
La fixit ou la mobilit absolue d'un bien est devenue de plus en plus relative.
Importance conomique des fortunes mobilires qui de plus en plus prennent le pas sur
les fortunes mobilires (ex. portefeuille d'actions).
On la garde parce qu'elle est tisse dans la fibre de nos lois (l'expression est de Franois
Frenette).
1. 3. Les immeubles
1. 3. 1. Immeubles par nature.
Dfinition: bien qui ne sont pas susceptibles de dplacement en raison de leurs
caractristiques inhrentes (immobiles l'tat normal).
900. Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages caractre permanent qui
s'y trouvent et tout ce qui en fait partie intgrante.
Le sont aussi les vgtaux et les minraux, tant qu'ils ne sont pas spars ou extraits du fonds.
Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent tre considrs comme des meubles dans
les actes de disposition dont ils sont l'objet. 1991, c. 64, a. 900.

Le fond de terre est-il le seul immeuble par nature (puisque les catgories du CcBC ont t
supprimes)?
Les constructions caractre permanent qui s'y trouvent, reprennent-elles la notion de
btiment telle qu'elle avait t interprte en jurisprudence au moment de la nouvelle
codification. D'aprs Franois Frenette, ce sont donc des immeubles par nature parce que le fond
de terre comme le btiment a une assiette fixe (ce quoi Pierre-Claude Lafond ajoute et la
stabilit).
Denis-Claude Lamontagne n'est pas d'accord: seul le fond de terre est immeuble par nature,
le fond de terre est immeuble par nature, mais les constructions caractre permanent qui sont
intgres au fond de terre devraient tre considrs comme immeubles par adhsion (ce qui
supposerait la cration d'une nouvelle catgorie).
Sous le CcBC la jurisprudence avait prcis que pour tre qualifi d'immeuble, le btiment
ne devait pas simplement reposer sur le sol, mais y adhrer. On peut penser que cela continue
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s'appliquer avec le CcQ: il ne s'agit pas d'une adhsion passagre ou accidentelle (d'o la
question de la permanence de l'ouvrage).
Une construction est-elle immeuble par nature?
Blair v. Ste-Rose (ville de) [1922] 63 S.C.R. 526 [R.151]
Les faits: L'assigneur de l'appelant Blair a t autoris par la Couronne construire un pont page entre
les villes de Ste-Rose et Ste-Thrse, la couronne se rservant le droit de racheter le pont aprs 50 ans. La
ville de Ste-Rose veut rcuprer les taxes sur la moiti du pont dans les limites de la municipalit.
La question: Y a-t-elle droit (fait-il partie de la municipalit)? Est-ce qu'un pont incorpor au lit d'une
rivire est un immeuble par nature lorsqu'il n'appartient pas au propritaire du fond (ou entre-t-il dans la
notion de btiment au sens de l'article 376 du C.c.B.C. et comment entre-t-il dans les questions de taxe?)?
La dcision: Oui. La moiti du pont qui tait dans la Ville de Ste-Rose tait la proprit de Blair et non de
la Couronne: il s'agit donc d'un bien immeuble par nature et donc, taxable.
Le raisonnement: Premier argument de l'appelant: il n'est pas propritaire du pont. La cour dit qu'il l'est
parce que l'Acte dit [the toll bridge is] vested in Porteous, his heir and assigns forever [les italiques sont
ntres]. La servitude qu'il a par-dessus le lit de la rivire ne modifie en rien qu'il soit le propritaire du pont.
Deuxime argument. Le pont n'est pas un immeuble. Si, par le dictionnaire, un pont n'est pas un btiment
mais une construction, il n'en demeure pas moins que le C.c.B.C. ne doit pas tre interprt au sens restrictif
et que btiment comprend toute construction (il faut aller au-del du Littr, ce que le C. Nap et la doctrine
confirment). La structure du pont est attache au sol et par ce lien, y est attach de faon permanente, dit le
premier juge. Le second dit qu'il est immeuble par sa nature mme. De toutes faons, ce qui n'est pas
immeuble est meuble et, jusqu' preuve du contraire, un pont n'est pas un meuble. Troisimement. Le pont
n'est pas dans Ste-Rose. Le cadastre dit le contraire. En bref, un pont est un immeuble, il appartient
l'appelant et il est dans Ste-Thrse.

1. 3. 2. Immobilisation par intgration.

Il existe galement la question de l'immobilisation par intgration: le meuble, intgr un
immeuble, est meuble (comme des escaliers, un ascenseur, un balcon, des lavabos). Trois
critres:
901. Font partie intgrante d'un immeuble les meubles qui sont incorpors l'immeuble, perdent leur
individualit et assurent l'utilit de l'immeuble. 1991, c. 64, a. 901.

1. 3. 3. Les immeubles par attache ou par runion (anciennement,

par destination)
Pour tre immeuble par attache (903 CcQ), un bien meuble doit:
Un lien matriel,
Mais pas d'incorporation ou de perte d'individualit.
Lien demeure (dure pas ncessairement perptuelle,
mais indfinie ou indtermine)
Le bien assure l'utilit de l'immeuble (caractre
avantageux d'un bien)
On cherche ici viter la dualit de rgime et donc, assurer l'unit
conomique du bien.
Ex. piscine hors-terre, miroir ou les accessoires et lectromnagers dans Construtek
G.B. Inc v. Laforge,

Notons qu'une fois immobiliss, ces biens sont sujets la saisie et

l'impt foncier (571 Cpc), sauf s'ils n'appartiennent pas au saisi.
Finalement, si une hypothque grve un meuble, mme attach, ce
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meuble reste meuble jusqu' la ralisation de l'hypothque (2673 CcQ).

Exemples:
Nadeau v. Rousseau [R. 153] o des fournaises deviennent des immeubles par
nature, du fait de ce que leur attachement leur confre une valeur de partie
intgrante.
Horn Elevator Limited v. Domine dIberville Limite [R. 155] o un ascenseur
devient immeuble par intgration qu'il dessert parce qu'il serait incomplet sans.
Construtek G.B. Inc v. Laforge [R. 171], o e lustre et le plafonnier ont t
considrs comme partie intgrante de l'immeuble: le meuble a perdu son
individualit en y tant incorpor. Le juge dit qu'ils servent davantage l'utilit de
l'immeuble que celle des occupants.
Axor Construction v. 3099-220 Qubec inc [R. 175], o les bandes d'une patinoire
sont juges immeubles parce qu'elles en sont un accessoire permanent (attache
perptuelle demeure).
1. 3. 4. Rcapitulation.
Pour trouver la nature:
S'agit-il d'un immeuble (au sens de l'article 900)
o Est-ce un fond de terre?
C'est l'immeuble par nature et par excellence.
o S'agit-il d'une construction ou d'un ouvrage?
A-t-il un caractre permanent?
Est-il situ sur un fond terre?
Pour certains (majorit) y a-t-il adhsion? Ex. barrage, pont, rseau lectrique.
Ou y est-il simplement situ (interprtation littrale de 900 C.c.Q.)?
o S'agit-il de vgtaux ou de minraux (art. 900 al. 2 C.c.Q.)
Sont-ils dans le fonds (immeubles?
Sont-ils dtachs (meubles)?
S'agit-il d'un bien meuble rput immeuble par la loi?
o Immeuble par incorporation (ou intgration, 901 C.c.Q.)31?
Est-il incorpor la construction ou l'ouvrage
Est-il possible de les sparer sans dtruire l'immeuble?
L'incorporation est-elle physique (Nadeau c. Rousseau)?
Y a-t-il perte d'individualit?
(ex. Constructek G.B. c. Laforge)
Assure-t-il l'utilit de l'immeuble.
Est-ce un complment indispensable
Assure-il l'utilit fonctionnelle de l'immeuble (Horn Elevator Ltd c.
Domaine dIberville Lte), de l'immeuble et non de ses
occupants?
L'immeuble demeure-t-il complet sans eux? Ex. Balcon, lavabo, gouttire, porte,
fentre
o Immeuble par attache (ou par runion, 903 C.c.Q.)
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Est-il rattach un immeuble (le sol, une construction, un ouvrage)?

Ce lien est-il physique, matriel?
Un lien intellectuel ne remplit pas cette condition.
Ce lien est-il sans incorporation ni perte d'individualit (par opposition
l'immeuble par incorporation)?
Ce lien est-il demeure (c'est--dire pour une priode de temps indfinie ou
indtermine)?
Le meuble assure-t-il l'utilit de l'immeuble (art. 48 de la Loi sur l'application du
code civil)
L'utilit ici est plus lie l'agrment, au caractre avantageux du bien qu' la
ncessit.
Axor Construction v. 3099-220 Qubec inc
De mmes, certains droits sont qualifis de meubles ou d'immeubles: les droits rels
principaux s'appliquant un immeuble (servitude, usufruit, emphytose) ou droits rels
accessoires. Par 904 C.c.Q., les actions qui s'y attachent sont mobilires.
Et si c'est non partout, c'est un meuble.

1. 4. Les meubles.
Ils peuvent tre transports (soient qu'elles se meuvent d'elles-mmes, comme c'est le
cas pour les animaux, soient qu'il leur faille une force trangre, comme pour les
automobiles).
Sont galement meubles les meubles par anticipation, les fruits et les autres produits du
sol (900 al. 2 C.c.Q.)
Tous les droits patrimoniaux que la loi n'a pas dfinit comme immeubles sont meubles:
les droits de crances, l'usufruits sur les biens mobiliers, hypothque mobilires, etc.
Tout ce qui n'est pas immeuble, de toutes faons, est meuble (907 C.c.Q.), c'est la
catgorie rsiduaire.
Les ondes et l'nergie sont des meubles corporels (906 C.c.Q.)
Une crance est ainsi un meuble incorporel, sauf si elle est intgre dans un titre, o elle
devient corporelle.
Exemple: Cablevision (Montral) Inc. v. Deputy Minister of Revenue of the Province of
Quebec [R. 160] o un rseau est considr comme un immeuble par nature en raison de
son attachement au sol.
1. 5. Critique et conclusion.
Mme si la distinction peut apparat dpasse parce qu'il existe aujourd'hui de grandes
fortunes mobilires, on continue d'opposer les meubles et les immeubles. La distinction est
toujours en vigueur parce que les applications pratiques ont t bties comme tel: ainsi, les
rgimes seront distincts en matire de publicit des droits, de sret, de prescription (acquisition
de dix ans pour les immeubles et de trois ans meubles), de saisie, etc.
2. BIENS CORPORELS ET INCORPORELS.
2. 1. Introduction
Biens corporels

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Biens incorporels

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899. Les biens, tant corporels qu'incorporels, se divisent en immeubles et en meubles. 1991, c. 64, a. 899.
Biens du monde physique, les biens concrets, Biens intangibles, immatriels, impalpables ou purement
palpables, tangibles, perceptibles par les sens.
intellectuels
Chien, bateau, maison, loup-garou, livre, les droits personnels
pingle
les droits intellectules
Une crance incorpore dans un titre matriel universalit (fond de commerce)
(p. ex.: chque, certificat d'action) s'en trouve clientle
matrialise (le titre constitue le droit lui- droits sociaux
mme plutt qu'une preuve suffisante du droit)
une crance
Le droit de proprit: il est tellement fort qu'il
une action en justice
s'incorpore dans l'objet sur lequel il s'applique
les droits de proprit dmembrs
(lien Romains, p. 36).

2. 2. Insistons sur l'importance des biens incorporels

Depuis le milieu du 19e sicle, le nombre des biens incorporels s'est accru et s'est diversifi,
ce qui a chang la notion de bien patrimonial. D'aprs le juriste Catala, ce changement constitue
une caractristique dominante de l'volution contemporaine droit des biens. C'est le doyen
Sabatier qui a t le premier, ds le dbut des annes 60, noter que les progrs de la technique
juridique font que l'abstrait se substitue au concret ce qui entrane une modification des concepts
juridiques.
Ces nouveaux biens incorporels sont ns sous la pression de l'volution conomique: ce
sont, pour la plupart, des biens incorporels complexes: les commerants ont pris conscience que
la capacit d'attirer la clientle et de converser valait peut-tre plus que leurs immeubles et
instruments.
L'importance des biens incorporels est devenue telle que lorsque vient le moment d'valuer
la richesse de quelqu'un, on ne tient plus uniquement compte de ses avoirs matriels, mais
galement des crances, valeurs mobilires, droits d'auteurs, brevets, parts sociales, rentes, etc.
En France, certains auteurs ont mme considr que ce dveloppement conomique aurait
prim le Code Napolon puisque n'y figure pas expressment la distinction in/corporel.
Le dveloppement social a fait dvelopper les richesses vers l'immatriel: c'est la nouvelle
frontire. Fondamentalement, ce qui est aujourd'hui au cur de la notion de bien est moins la
chose matrielle que la notion de valeur. Mme si la chose est immatriel, du moment qu'elle est
un lment de fortune ou de richesse et donc, susceptible d'appropriation, c'est un bien:
l'lment corporel est secondaire la nouvelle notion de bien:
Bien: valeur appropriable et cessible (c'est--dire qu'elles font partie du commerce
juridique).
Ce qui est importe encore plus avant, c'est le droit qu'on a sur une chose: certains vont ainsi
jusqu' dire que tous les biens sont des droits. C'est ce qui explique que plusieurs auteurs
considrent que le patrimoine est compos des droits plutt que des biens (mais y'a un flou, c'est
pas pur et dur). D'autres auteurs proposent la modification du C.c. franais pour faire de la
distinction bien in/corporel la disposition centrale pour remplacer la suma divisio bien
im/meubles. Au Qubec, tout en dfinissant les biens comme les choses susceptibles
d'appropriation, il reste que l'tude de la proprit s'en tient gnralement aux choses matrielles.
Lien, p. 35.
L'information peut-elle tre considre comme un bien? Trichtex Corp. c. Gdon [1999]
montre qu'on le refuse parce qu'on a refus la saisie d'information sur un ordinateur. D'autres
jugements ont considr l'information comme un bien. Engel v. Corniche [1991]. En France, on
accepte gnralement que l'information soit un bien.
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Conclusion: les meubles et les immeubles, c'est dpass, l'avenir appartient aux biens
corporels et incorporels.
3. LES BIENS DANS LE COMMERCE ET BIENS HORS-COMMERCE
3. 1. Les biens dans le commerce: notions gnrales
Qu'est-ce qu'un bien dans le commerce? Ce sont les biens (cessibles) qui peuvent faire
l'objet d'un acte juridique (transfert) patrimonial.
Gnralement, le bien est dans le commerce par sa nature. En principe, tous les biens
sont dans le commerce: c'est par exception qu'on les en retire.
pave
3. 4. Tableau rcapitulatif biens dans le commerce
BIENS DANS LE COMMERCE
Ils se prtent la circulation juridique (disposer, vente, change ou autre acte caractre patrimonial)
Principe: tous les biens sont dans le commerce
Biens appropris
Biens vacants (non-appropris mais appropriables) 943+ C.c.Q.
Proprit d'un
Les biens sans matre (acqurables Les paves (939 CcQ): pas de volont
individu
par occupation, 935 CcQ al.1)a:
abdicative,
donc
acqurables
par
ou
prescription acquisitive (2910, 2917,
proprit dans le
2919 CcQ)
o
o
domaine public
Res nuillius (animaux sauvages,
Biens perdus (involontairement laisss
appropriables par occupation)
dans un lieu public, p. ex. chien,
o
Res
derelictae
(abandonns
portefeuille,
et
qui
continue
Appropris selon
d'appartenir au propritaire)d
consciemment
par
le
o
les modes prvus
Biens oublis (confi un tiers et nonpropritaire)b
916 CcQ)
o
Trsors (meuble cach, trouv par
rclam: il continue d'appartenir au
propritaire)e
hasard)c

Notes:
a. Appropriation par l'tat. Ces biens reviennent la municipalit ou l'tat s'il n'y a pas
d'appropriation (935 CcQ, al.2), ou s'ils sont immeubles (936 CcQ), auquel cas il sera inscrit au
registre foncier.
b. La preuve de l'abandon. Elle est parfois difficile faire parce qu'un bien peut sembler
abandonn ou vacant alors qu'il a t perdu. La volont propritaire doit tre prouve. Si le
meuble est de faible valeur, dans les ordures, dans l'autobus, il y a prsomption d'abandon (934
al. 2 C.c.Q.)
c. Modalits d'acquisition du trsor. 938. Le trsor appartient celui qui le trouve dans son fonds;
s'il est dcouvert dans le fonds d'autrui, il appartient pour moiti au propritaire du fonds et pour l'autre moiti
celui qui l'a dcouvert, moins que l'inventeur n'ait agi pour le compte du propritaire., sous rserve des

stipulations de la Loi sur les biens culturels ou si la dcouverte a t faite sur un site
archologique, lien p. 45.
d. Modalits de restitution du bien perdu. La dcouverte d'un bien perdu doit tre
dnonce et on doit chercher retrouver le propritaire ( titre de dtenteur du bien d'autrui)
(940 CcQ). Si le bien n'est pas rclam dans les soixante jours (942 C.c.Q.), il peut tre vendu
aux enchres aprs publication d'un avis dans le journal: la revendication doit se faire dans les
dlais (946 C.c.Q.).
e. Modalits de restitution du bien oubli. Les articles 1757 et s. prvoient un dlai de 90
jours pour rclamer le bien, aprs lesquels 90 jours un avis doit tre publi, s'ensuit un autre
dlai de 90 jours et puis vente aux enchres, de gr gr ou autre chose.

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3.3. Tableau rcapitulatif biens hors commerce

BIENS HORS-COMMERCE
Ne peuvent faire l'objet d'actes juridiques caractre patrimonial (vente, change, donation, etc.).
Ils sont inalinables, insaisissables et imprescriptibles et donc insusceptibles d'appropriation.
Principe: c'est par exception que les biens sont retirs du commerce.
Sont-ce mme des biens puisqu'ils sont hors commerce et hors patrimoine?
Par nature
Par affectation
Justification: ncessaires voire indispensables
tous donc l'usage doit galement tre commun, il
ne peut tre rserv un seul individu.
Corps humain (sous rserves des choses
rgnrables, p.ex. cheveux, sperme, sang)
Res communes (913 CcQ):
o
Air, eaua, lumire, mer,
o
Exc. air comprim et eau minrale
uvres intellectuelles aprs l'expiration du
droit d'auteur (art. 6, Loi sur le droit d'auteur)

Biens affects l'utilit publique (p. ex. parcs

nationaux, routes)
Les choses sacres (nuance doctrinale plutt que
Code parce qu'on peut assurer les objets de culte)

(certains ajoutent les biens hors commerce par stipulation d'alinabilit, 1212 CcQ, mais puisque cette
stipulation, pour tre valable, doit tre temporaire,
c'est un cas limite)

Notes:
a. Traditionnellement, on avait galement fait de l'eau et de l'air des choses communes
parce que leur abondance en faisait des choses de peu de valeur (principe de l'eau et des
diamants de GG77). Cependant, la raret de l'eau est remise en question: certains voudraient la
mettre dans le commerce, d'autres voudraient en faire un bien hors du commerce l'chelle
mondiale (Madeleine Cantin-Cumyn, Leau, chose commune: un statut juridique confirmer [R.
185]). L'article 980 du C.c.Q. nous dit que le propritaire qui possde une source dans son fond
peut en user et en disposer tant qu'il en conserve la qualit. Ici, il y a une subtilit
d'interprtation.
Morin c Morin
Morin c. Morin [1998] R.J.Q. 22 [R. 180]
Les faits. JCMorin est propritaire du lit d'un lac qu'il a construit en
dtournant diverses petites rivires sur divers terrains. Il a revendu (via la
municipalit) la plupart des terrains, dont un MMorin qui voudrait utiliser le
lac des fins rcratives. JCMorin, propritaire du lit du lac, prtend
galement possder le pourtour du lac, ce qui empcherait MMorin d'y avoir
accs (de toutes faons, JCMorin considre qu'il peut . Le lac n'est ni flottable
ni navigable (ce que la cour de premire instance avait omis de prendre en
compte).
La question. Quelle est l'existence et l'tendue des droits d'accs des
riverains des cours d'eau non-flottables et non-navigables [R. 182 p. 26 II]
dont le lit appartient un propritaire?
Dcision. MMorin a des droits d'accs, la pche demeure exclusivement du
ressort de JCMorin.
Raisonnement. En principe, pour les cours d'eau flottables et navigable, le lit
appartient l'tat, donc tous y ont droit leurs activits rcratives et
conomiques, sous rserve des droits des autres. Ici, c'est un plan d'eau nonnavigable: il est dcid que le propritaire du lit est dans la mme position
que les riverains en ce qui concerne l'utilisation, sous rserve du droit de
pche. Dans ce cas prcis, en plus, JCMorin n'a pas fait la preuve qu'il possde
le pourtour du lac, une barrire bien arbitraire de toutes faons puisque le

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niveau du lac est appel fluctuer. De plus, l'eau est une chose commune et
en cela, MMorin y a accs.
Ratio. Les propritaires riverains d'un lac ont un droit d'accs et d'usage ce
lac. Le droit de pche appartient au propritaire du lit: c'est un droit rel,
dissociable du strict droit de proprit priv, qui ne peut tre la base du
raisonnement ici.

4. LES BIENS ET CE QU'ILS PRODUISENT

Cette distinction a surtout un intrt en matire d'usufruit: ce que produit un bien
appartient au propritaire ou l'usufruitier (art. 1129 C.c.Q.). Ainsi, un usufruitier a le droit au
fruit mais non au produit, ainsi, il ne pourrait abattre les arbres frugifres d'un fonds, sauf si
c'tait ncessaire son travail d'usufruit (1139 C.c.Q.)L'administrateur du bien d'autrui est mme
tenu de les rcuprer (1302 C.c.Q.).

Le capital: tout bien dont on peut tirer des biens ou des revenus (dfinition plus
exhaustive: 909 C.c.Q.).
Sont fruits et revenus ce que produit un bien sans puisement ni altration de sa
substance ce qui provient de l'utilisation d'un capital (910 CcQ).
948. La proprit d'un bien donne droit ce qu'il produit et ce qui s'y unit, de faon
naturelle ou artificielle, ds l'union. Ce droit se nomme droit d'accession. 1991, c. 64, a. 948.
949. Les fruits et revenus du bien appartiennent au propritaire, qui supporte les frais qu'il a
engags pour les produire. 1991, c. 64, a. 949.

On distingue:
Les fruits naturels, qui proviennent spontanment du bien frugifre
Les fruits industriels, qui proviennent de la culture ou de l'exploitation d'un fonds
(intervention humaine).
Les fruits civils (les revenus), ce sont les sommes d'argent qui proviennent de
l'utilisation d'un capital, que rapportent un bien. Ex. les revenus tirs d'un tracteur ou de la
vente d'une action, les intrts d'une somme d'argent, les dividendes (sauf si cela concerne la
distribution des actifs d'une personne morale), les loyers, etc.

Deux caractres:
La priodicit
L'absence d'altration de la substance du bien.
5. Biens consomptibles et non consomptibles
Terr et Simler, Droit civil : les biens [R. 178]

Le seul fait qu'on utilise un bien consomptible selon sa destination entranera

invitablement [au premier usage] sa consommation, qu'elle soit matrielle (destruction, comme
c'est le cas pour les denres alimentaires, les combustibles) ou juridique (alination, comme c'est
le cas pour la monnaie). La restitution d'un bien consomptible ne saurait se faire en nature,
seulement par substitution (bien de mme valeur, quantit, qualit), tels que stipuls aux articles
1127 et 2314 C.c.Q.
Les biens non consomptibles sont les biens dont l'usage peut tre prolong dans le temps.
Peu importe que la valeur diminue au fil du temps, si son usage n'attente pas sa substance
(comme c'est le cas pour une automobile), c'est un bien non consomptible qui, lorsque prt, doit
tre rendu dans son identique individualit.
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6. BIENS FONGIBLES ET INFONGIBLES

Les biens fongibles sont inconstitus et donc interchangeables, comme la monnaie ou un
lment d'une marchandise de srie. Le dsir humain d'appropriation ne porte pas sur
l'exemplaire spcifique, mais sur le genre (genre beurre, genre oeuf, genre lait, etc.).
Intrt de la distinction. (1) Il est vident qu'un emprunt de 100 dollars ne suppose pas la
restitution des 100 mmes dollars. (2) galement important en matire de transfert de proprit.
Le transfert de proprit d'un bien fongible est report au moment o l'acqureur a t inform
de l'individualisation (1453 C.c.Q.). (3) Un bien fongible ne peut tre revendiqu parce qu'il ne
saurait tre clairement identifi. (4) En cas de compensation (1672 et 1673 CcQ) ne peut se faire
qu'entre biens fongibles.
l'inverse, les biens non fongibles sont ceux qui ne sont pas interchangeables avec un
autre. Ex.: une maison spcifique, un tableau d'un penitre donn. Pour ce qui est de la restitution,
le crancier d'une obligation sur ce type de bien ne peut tre oblig d'accepter un bien autre
(1561 al.1).

C. LES RAPPORTS ENTRE LES BIENS ET LES PERSONNES

I. La proprit prive et ses origines
1. PRINCIPALES CARACTRISTIQUES DE LA PROPRIT ROMAINE
1. 1. Introduction
Ihring32 nous raconte: le droit romain a impose une modification de notre pense
juridique. Mme aprs la dcomposition du systme romain d'Occident, il a t repris,
notamment par les jurisconsultes orientaux. Il est d'ailleurs au cur de la vision matrielle du
bien, quoiqu'on puisse en discuter (ce que l'on fera, d'ailleurs).
1. 2. Priode et volution
On distingue plusieurs priodes dans les institutions politiques romaines: la monarchie, la
rpublique et l'empire. volution juridique en trois phases: le vieux droit romain, le droit
classique (modle) qui s'tend jusqu'au milieu du IIe s. ap. J.-C. et le droit romain post-classique
(dcadence du Bas-Empire).
Gaius, Paul, Papinien, Lupien, sont des noms, mais pas aussi important que Justinien qui a
codifi les lois dans un corpus juris civilis qui se dcompose en quatre ouvrages: les Institutes
(manuels pour tudiants), le Digeste (qui comprenait les fragment des grands jurisconsultes), le
Code et les Novelles (nouvelles constitutions adoptes par Justinien).
Conclusion: tant donn la longueur de la priode, la notion de proprit n'est pas
unifie. L'tat politique n'tait pas suffisamment fort pour imposer une proprit collective de
type public: cependant, il existe de la proprit collective mais prive et, bien sr, de la proprit
individuelle.
1. 3. L'ide de proprit.
l'poque classique, mergence de l'ide de puissance absolue de l'homme sur la chose
(ide de dominium, terme qui n'apparat qu'au milieu du 1 er s. ap. J.-C.): le propritaire est celui
qui a la plena in re potestas, c'est--dire la matrise la plus complte que l'on puisse avoir sur une
chose (dfinition des Institutes de Justinien).
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1. 4. Le bien immatriel exclus du droit romain?

L'objet de la proprit peut-il englober les biens incorporels? Ceux qui se fient uniquement
au droit romain n'admettent pas cela: la proprit au sens propre pour un civiliste romaniste doit
s'exercer sur la chose matrielle uniquement.
Mais la distinction est-elle si claire puisque le droit romain fait la diffrence entre la res
corporales et la res incorporales? Gnralement, les auteurs de doctrine classique considrent
que les res corporales sont les objets de la proprit et les res incorporales, les droits portant sur
les objets de la proprit (et ne sont donc pas considrs comme deux choses au mme niveau).
Les Institutes de Justinien fait la diffrence et dfinit, selon la nature pour les res corporales et
donnant les dmembrements de la proprit, l'hrdit et d'autres droits comme res incorporales.
Ihring, toujours lui, a montr que le droit romain est parti d'une conception trs concrte
de la proprit mais qu'il a su adapter ses *concepts* et y ajouter des notions d'incorporels.
Ainsi, le droit de gage et l'usufruit ont t tirs des crances ou des patrimoines entiers. La
possession s'en est trouve davantage dmatrialise: le simple exercice d'un droit de servitude,
par exemple, bien qu'impalpable, constituait un droit de proprit.
1. 5. Conclusion et transition.
L'immatriel n'est pas fondamentalement pas tranger au droit romain, contrairement
l'ide qu'on peut en avoir. Pourquoi? C'est probablement cause du passage du droit fodal et de
tout le Moyen-ge par-dessus l'enseignement du droit romain.
2. PRINCIPALES CARACTRISTIQUES DE LA PROPRIT FODALE
2. 1. Gnralits.
La fodalit s'tend du 10e sicle jusqu' la nuit du 4 aot 1804 (les privilges restent au
Qubec jusqu'en 1904). La coutume devient une source du droit particulirement importante au
Moyen-ge, prenant beaucoup plus de place que les lois crites, qui rgissent les socits de
types tatiques, ce que n'est pas la socit mdivale.
Renaissance scientifique du droit romain dont l'enseignement fleurit dans les universits
ds la fin du 11e sicle. Deux coles importantes, nes en Italie, l'cole des Glossateurs (fonde
par Irnrius, o l'on part des textes romains, on les explique tout le cours durant et le professeur
complte en exposant une glose, sa propre rflexion formule de faon brve, qui dure jusqu'au
13e sicle) et celle des post-glossateurs (fonde par Bartole: il ne s'agit plus de gloser, ni
restaurer comme tel le droit romain, on cherche plutt tablir des thories qui sont appropries
l'poque et aux ralits mdivales). En cherchant expliquer les phnomnes de leur temps,
ces coles se sont rappropris ( leur manire) le droit romain.
2. 2. Naissance de la fodalit.
la chute de l'empire romain, en l'absence de pouvoir central fort et dans la crainte des
invasions barbares, les populations se regroupent: protection contre service. Le systme fodal,
dont la terre est le moteur conomique et juridique, est n.
Opposition entre l'alleu, terre familiale libre de toute contrainte fodale, plus proche de la
proprit romaine, et le fief, base du systme fodal, terre concde charge de certains
services. Au fil des temps, l'alleu deviendra de plus en plus rare, et les sols seront affects d'une
srie de charges, inconnues en droit romain.

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2. 3. Relativisation de la proprit.
Au 10e sicle, seules quelques familles possderont les grands domaines, et il existera une
chane d'infodation et de sous-infodations qui rsulteront en une chane de droits
concurrents sur la mme terre, troitement hirarchiss. Ainsi, si proprement parler le
seigneur garde le droit de proprit sur sa terre, la jouissance du domaine s'loigne de lui.
Dmultiplication des prrogatives sur une mme terre: la plupart des utilisateurs d'une
terre sont en ralits titulaires d'un droit sur la chose d'autrui, la terre du seigneur de fief. Tout le
monde en devient le quelque chose de quelqu'un. La proprit exclusive devient presque
impossible, la proprit premire, marginale.
2. 4. L'objet de la proprit fodale: une construction parmi tant d'autres.
Les Glosateurs crent le *concept* de dominium utile, domaine utile. Le seigneur
reconnat au vassal le droit de revendiquer de manire utile (droit d'action en justice, action
utile, action directe), ce qui cre un lien direct entre le vassal et la terre, la chose.
Les post-Glossateur ont pouss plus loin la construction: le titulaire du droit, qui a l'action
en revendication, est qualifi de propritaire de la chose corporelle. Le seigneur ne peut donc
plus en tre le propritaire: consquemment, il devient xxxxxxxxxx. La proprit est le droit de
disposer parfaitement d'une chose, ajoute Bartole, au-del du droit romain. Mme si l'on admet
qu'on puisse tre propritaire d'un droit, puisqu'il existe un droit sur le travailleur
Conclusion: le dominium des droits est impropre: il existe, mais il est inadapt.
Rcapitulation
La proprit romaine implique la possession totale d'un homme sur la chose, elle est large
(elle inclut les choses corporelles et incorporelles).
De l'autre ct, il existe la proprit fodale qui est limite et dans laquelle plusieurs
personnes exercent un pouvoir sur la mme terre (double domaine, puisqu'on distingue le
domaine minent qui revient au seigneur du domaine utile qui revient au tenancier, dit vassal
lorsqu'il est noble et censitaire lorsque c'est un roturier).
3. LA PROPRIT AU QUBEC.
3. 1. Introduction: la Coutume de Paris.
La dimension juridique de la Nouvelle-France est surtout base sur cette fameuse
coutume de Paris. Aux 17e et 18e sicles, plusieurs coutumes s'taient implantes en NouvelleFrance, mais c'est celle de Paris qui s'imposera par un dit de 1664. Cette coutume sera
maintenue par l'Acte de Qubec (1774), puis modifies par diverses ordonnances royales, altre
par d'autres droits (le droit canon en matire familiale, certaines ordonnances pour le commerce).
Originale, nous dira le professeur Olivier Martin, parce qu'elle se distingue la fois du
droit fodal et du droit romain et parce qu'elle n'a pas t modifie par les Glossateurs et les
post-Glossateurs. Les deux premiers titres de la Coutume traitent des droits seigneuriaux. Si
cette coutume prvoyait une organisation fodale des biens, il n'en demeure pas moins qu'
l'article 88, on distinguait les biens meubles des immeubles: Cugniet, dans son Trait des
anciennes lois, usages et coutumes du Canada, dit que cette distinction incluait la distinction
entre les biens corporels et incorporels.
3. 2. Le pouvoir royal
W. de Marler, The Law of Real Property [R. 192]

L'une des principales originalits du systme canadien est d'abord que la fodalit est
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reste subordonne aux impratifs de colonisation et de peuplement de la Nouvelle-France: tout

seigneur devenait une espce d'entrepreneur en peuplement. Ici, les seigneurs sont contrls
de plus prs par le pouvoir royal (o le roi est souverain et suzerain).
Ainsi, la fin du 17e sicle, certaines proclamations royales vont rvoquer des
concessions sous le prtexte que certains engagements (dfrichement, construction de moulin, p
ex.) n'avaient pas t tenus.
Ainsi, la fodalit au sens politique n'a presque pas exist en Nouvelle-France en raison
de cette importance du pouvoir royal sur les seigneurs. Il reste que la fodalit reprend les
relations de dpendances conomiques, sociale et juridiques qui btissent une socit.
Autre originalit, les concessions au Qubec ont t faites de pleine proprit: les
tenanciers taient dj propritaire de leur tenure, puisqu'ils avaient le droit de les aliner et de
les transmettre en hritage. Certains contestent causes des taxes.
3. 4. Les modes de tenues
Le roi de France avait cd les terres des compagnies qui devaient concder les
territoires pour assurer le peuplement. D'abord, la Compagnie des Cent-Associs, qui concdera
environ 65 domaines, ensuite, la Compagnie des Indes occidentales. Les concessions sont dites
en franc alleu ou en franc alleu roturier.
Sous le rgime anglais, ce sont des concessions en franc et commun soccage. C'est le
changement de rgime qui fait changement le nom, mais la nature de la concession reste la
mme: proprit (relativement) directe et importants pouvoirs de disposition.
Sous le rgime anglais, en matire de terres agricoles, il existait au 19 e sicle une espce
de vente conditionnelle au colon des terres (dites par les billets de location). Une fois que les
conditions du billet de location taient remplies, l'tat mettait des lettres patentes qui
confirmaient la proprit du tenancier/colon.
3. 5. L'abolition du rgime seigneurial
Petit petit grands pans de la coutume de Paris sont abrogs: une cour seigneuriale est
cre pour rgler les diffrents (notamment quant aux compensations mettre en place pour les
seigneurs) et la couronne renonce son domaine minent. La proprit simple et directe existe
donc, proprement et juridiquement parler.
Le rgime seigneurial est aboli en 1854: mergence d'une conception plus individualiste
de la proprit travers la codification du C.c.B.C. en 1866.
3. 6. Le Code civil du Bas-Canada
Le mandat des codificateurs tait de reprendre le droit en vigueur et de l'exposer en se
servant du modle formel du Code Napolon. La loi promulguant la codification prochaine
impliquait une codification droit constant: les amendements viendraient aprs. Il ne s'agit pas
de rformer le droit, mais bien de le consolider. L'une des missions des codificateurs tait donc
de savoir ce qui tait rellement en vigueur.
La coutume de Paris constitue la source principale, bien que certaines ordonnances ou
lois anglaises aient pu s'y glisser. Le droit romain a galement t une source d'inspiration
considrable pour les rdacteurs, en raison de l'importance de ce droit dans la tradition civiliste.
Quantitativement, le droit romain aurait figur dans 72% des articles (de faon plus ou moins
directe). Cette influence romaine est certaines, par exemple: l'art. 374 C.c.B.C.: qui dit que tous
les biens tant corporels qu'incorporels sont meubles ou immeubles, l'art. 206 C.c.B.C. nous
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disait que la proprit est le droit de jouir et de disposer de la faon la plus absolue d'une chose
(sous rserve de certaines limitations).

II. Le domaine
915. Les biens appartiennent aux personnes ou l'tat,
ou font, en certains cas, l'objet d'une affectation.
1991, c. 64, a. 915.

1. LE DOMAINE PUBLIC
1. 1. Dfinition
Tous les biens qui appartiennent l'tat (sans distinction), l'tat signifiant la fois la
Couronne et les mandataires de l'tat, comme le disent Dussault et Borgeat dans leur Trait de
droit administratif et comme l'a jug la cour d'appel en 1973 dans Richard Lasalle Construction
c. xxxxxxx33.
1. 2. Description
1. 2. 1. Tous les biens qui appartiennent l'tat
Font partie du domaine public les biens qui appartient l'tat, fdral ou provincial, et
sont viss l'article 915 C.c.Q. La Loi constitutionnelle de 1867 prvoit que le domaine public
qui est compris dans un tat provincial appartient en principe cette province (art. 117), sauf loi
nonant le contraire. Il en rsulte donc une suprmatie du domaine public provincial par
rapport au domaine public fdral. Ceci dit, le fdral est propritaire des btiments qui
desservent une administration fdrale, aux bases militaires et aux aroports, propritaire
galement des fonds marins et des terres n'appartenant aucune province (les territoires).
L'tat peut exproprier ou confisquer des biens (917 C.c.Q.), recueillir des biens oublis,
meubles (935 C.c.Q) ou immeubles (936 C.c.Q.), qu'ils soient naturels ou artificiel (une
distinction qui, bien que prconise par certains auteurs, n'est pas absolue, penser Morin c.
Morin, p. 24).
1. 2. 1. 1. Biens publics naturels
Les mines:
o Le propritaire du sol est propritaire du sous-sol (951 C.c.Q. al.1)
o L'tat se rserve la proprit des mines qui se trouvent dans les sous-sols (raisons
historiques, le Roy se rservant l'poque cette proprit).
o Art. 3 7. de la Loi sur les mines:
Le propritaire du sol va rester propritaire du sable, du gravier, de l'argile
alors que l'tat sera propritaire du ptrole ou du charbon34.
Les terres:
o Historiquement la Couronne, l'tat s'est dparti de certaines terres au profit de
particuliers.
o Des terres qui n'ont pas t concdes l'tat est un propritaire rsiduaire (400
C.c.B.C., 918 C.c.Q).
o Une nuance avec le droit des autochtones.
L'article 35 de la Loi constitutionnel de 1982 prvoit que Les droits existants
ancestraux ou issus de traits des peuples autochtones du Canada sont
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reconnus et confirms.
De nombreux traits ont galement reconnu le droit pour certaines activits
religieuses, droits de chasse et de pche, et parfois titre qui comporte une
matrise du sol (mais ce n'est pas notre concept de proprit, c'est plus proche
de l'usufruit, mais c'est un droit sui generis d'aprs les tribunaux, droit dont
ils ne peuvent disposer, sauf au profit de la Couronne) et, finalement, droit
qui comprend les ressources minrales du sous-sol.
Les eaux (lien Morin c. Morin, p.24 et limites du droit de proprit, p. 44):
o Le lit des cours d'eau flottables et navigables appartient l'tat (919 C.c.Q.), sauf
si loi ou concession pralable du contraire (919 C.c.Q. al. 3):
C'est une rgle historique puisqu'en droit coutumier franais, elles taient la
proprit du roi.
Ce critre de flottabilit et de navigabilit est une question de fait: il existe
diffrentes critres, notamment le volume l'eau, l'utilit publique de la
navigation et surtout l'utilit du cours d'eau en matire de navigation
commerciale (Qubec(P.G.) c. Houde [R. 199]).
Ce critre se fait la lumire de l'tat du cours d'eau au moment de la
concession (Qubec (P.G.) c. Auger [R. 215]).
Il doit tre flottable et navigable l'embouchure au moins (et un cours d'eau
bche perdue n'est pas considr comme flottable et navigable).
Les cours d'eau qui ne sont pas navigables et flottables ne font pas partie,
rgle gnrale, du domaine public. C'est donc le propritaire riverain qui a la
proprit du lit (ou les propritaires jusqu'au milieu du cours d'eau).
o Pour marquer la limite:
S'il y a mare, on prend les hautes eaux (l o la mare marque au plus fort du
mois de mars)
S'il n'y a pas de mare, on prend la hauteur normale des eaux, ce qui n'inclut
pas les crues et les dbordements
Les grves et battures appartiennent au domaine public (sauf concession
spcifique).
Font galement partie, en principe, du domaine public, le lit des lacs et des
cours d'eau non-navigables ni flottables qui bordent les terrains alins par
l'tat aprs le 9 fvrier 1918, date laquelle (919 C.c.Q. al.2)
Toutes ces rgles s'appliquent sauf stipulation du contraire (919 C.c.Q. al 3)
Rserve des trois chnes: bande de terre en bordure des rivires non
navigables ni flottables dont l'tat s'tait rserv la proprit depuis le 1 er
janvier 1884. Par la suite, cette rgle a t tire tous les cours d'eau, jusqu'
ce que, le 17 dcembre 1987, il renonce ce privilge sauf si c'est
expressment prvu par la loi ou par l'acte de concession.
1. 2. 2. Certains biens des personnes morales de droit public
Font galement partie du domaine public les biens des personnes morales de droit public
(mandataires de la Couronnes, municipalits) qui sont affects une fin d'utilit de droit public
(ncessit pour la mission publique), p ex. un parc ou un chemin public. C'est cette
destination l'usage gnral et public qu'il faut retenir et qui permet de le
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considrer comme faisant partie du domaine public de la municipalit [75].

De plus, l'utilit publique peut tre indirecte, ratio de Construction D.R.M.
Inc. c. Btiments KaladArt Inc. [R. 220].
Le reste, c'est du domaine priv des collectivits comme les municipalits oprent sur le
principe de la dualit domaniale c'est--dire que les municipalits possdent une part de domaine
priv (tout ce qui n'est pas ncessaire pour la mission publique).
1. 3.Rgime juridique des biens du domaine public
Rgime exorbitant du droit commun (qui n'est pas le rgime traditionnel du C.c.Q.
auquel sont soumis les particuliers):
Nul ne peut s'approprier par prescription acquisitive les biens de l'tat (916 C.c.Q.
al.2), ni par occupation ou possession.
Insaisissabilit qui entrane ce qu'une hypothque ne puisse tre consentie sur ces
biens (2645 et 2668 C.c.Q.) avec la limite que les municipalits peuvent prvoir que
leurs biens peuvent tre saisie dans leur loi constitutive (par exemple, art. 4 de la Loi
sur la caisse de dpt et de placement ou art. 14 de la Loi sur Hydro-Qubec)
crdibilit et responsabilit (Construction D.R.M. Inc. c. Btiments
KaladArt Inc.)
Immunit fiscale: les terres qui appartiennent l'tat ne peuvent tre soumises
l'impt (art. 125 L.c. 1867).
Inalinabilit, bien qu'il existe un grand nombre de lois drogatoires (Loi sur le
rgime des eaux, Loi sur les terres agricoles) qui la tempre. Ds que l'tat veut
donner des biens du domaine public, il doit passer par une loi spciale.
Ex. Le claim, un droit exclusif de rechercher des substances minrales sur un certain terrain.
Idem pour les gisements ptrolifres (trs strict, trs encadr).

2. LE DOMAINE PRIV
2. 1. Gnralits
C'est le domaine des particuliers.

D. LE DROIT DE PROPRIT.
I. La proprit civiliste: nature et tendue du droit de proprit

LA PROPRIT CIVILISTE
1. DFINITION ET ATTRIBUTS DE LA PROPRIT.
1. 1. Introduction: la proprit comme pont entre l'tre et l'avoir.
On considre de faon gnrale que la proprit est le rapport le plus absolu (ou le plus
complet, pour reprendre la typologie de Silvio Normand) qui puisse exister entre une personne et
un bien (1406 CcBC).
Le propritaire est le matre de sa chose ou de son bien, sur la ou lequel il a les pleins
pouvoirs (reprise de l'ide romaine de la plena in re potestas, lien p. 26). Pour Colin et Capitan,
la proprit est le monopole de l'individu sur une chose. Dfinition de Potiers, la proprit est
le droit par lequel une chose m'est propre et m'appartient privativement tous autres.
1. 2. Quels sont les attributs de la proprit?
947. La proprit est [tre implique une dfinition contenu rel dira Grard Cornu] le droit
d'user, de jouir et de disposer librement et compltement d'un bien, sous rserve des limites et des
conditions d'exercice fixes par la loi.

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Elle est susceptible de modalits et de dmembrements. 1991, c. 64, a. 947.

Usus: droit d'usage, facult de se servir du bien, d'tablir le type d'usage du bien, sa
destination, son affectation (ce qui inclut la possibilit de ne pas l'utiliser).
Fructus: droit de jouir, facult de retirer d'un bien l'ensemble de ses services, biens
naturels, industriels ou civil (revenus, fruits, intrts, etc.), 949 C.c.Q. Il existe ici
aussi la prrogative positive d'exploiter le bien ou ngative de ne pas percevoir les
fruits.
Abusus: droit de disposer, c'est la prrogative essentielle de la proprit:
o Actes matriels: consommation, destruction, rnovations
o Actes juridiques:
ALINATION: vente, alination, constitution d'un patrimoine fiduciaire.
CONSTITUTION d'un droit rel sur un bien
ABANDON (lien res derelictae, p. 23)

1. 3. Problmes ou limites: identification d'un quatrime attribut, l'accessio.

tant donn un propritaire qui constitue un droit rel sur son bien, une autre personne, un
usufruitier par exemple, le propritaire n'a plus usus et fructus, il n'a que l'abusus (puisque c'est
tout ce que conserve le nu-propritaire).
Mais dans le cas de l'emphytose, le propritaire cde aussi son droit de disposer!
1200. L'emphytote a, l'gard de l'immeuble, tous les droits attachs la qualit de propritaire, sous rserve des limitations du prsent chapitre et de l'acte constitutif d'emphytose. []

Ceci dit, l'emphytote a un abusus, limit au temps que dure le dmembrement: il peut
modifier, hypothquer la proprit. C'est le droit rel le plus complet (aprs la proprit) mais ce
n'est pas la proprit.
Usus, fructus, abusus (triptyque propos par les Glossateurs) et, dans une moindre part,
l'accessio. Au point de vue matriel, l'accession est un mode d'acquisition de la proprit (un
terrain au bord de la mer qui se serait agrandit par le joyeux jeu des alluvions, par exemple)
L'accession, du point de vue juridique, c'est la possibilit de pouvoir rcuprer son bien, de le
retrouver entier aprs l'avoir dmembr. C'est la vis attractiva, la facult de la proprit de se
reconstituer (lien avec le patrimoine-contenant, p. 5): ce n'est pas parce qu'il concde une partie
de son droit de proprit qu'il se dpartit du droit de proprit jamais.
a, c'est au Qubec, en France, on propose de Vareilles-Sommires, dans la RTDC 1905 p.
104, propose l'arrire-droit, avec moins de succs, peut-tre, puisqu'il n'est pas considr comme
un quatrime attribut.
1. 4. Critiques et peau de chagrin.
On a critiqu cette vision d'usus, fructus, abusus comme errone et rductrice puisque
certains croient qu'il n'est pas possible d'numrer tout ce que le propritaire peut faire sur son
bien. Ceci dit, la classification demeure parce qu'elle est utile.
De Vareilles-Sommires dit que ce n'est moins l'usus, fructus, abusus qui importe que la
vocation. Ces trois *concepts* ne constituent pas des segments de la proprit, mais plutt la
synthse des utilits. Cette ide est proche de celle du professeur Zenati qui voit la proprit
civiliste comme un espace plutt que comme un contenu: c'est--dire que mme si un
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propritaire se dpartit de tous les usages, il reste propritaire. C'est une ide tout fait
l'encontre de la common law o cette bote n'existe pas.
Tous ces auteurs considrent finalement que c'est la relation par lequel le bien ou la
chose appartient au propritaire qui est la proprit, le lien, la matrise plutt que
l'identification d'une prrogative particulire sur un bien.
2. LES CARACTRES DE LA PROPRIT: ABSOLUIT, EXCLUSIVIT, PERPTUIT
Portalis, Discours prononc devant le Corps lgislatif [R. 243]

2. 1. Absoluit
2. 1. 1. Le Lgislateur reconnat l'absoluit de la proprit?
947. La proprit est le droit d'user, de jouir et de disposer librement et compltement d'un bien,
sous rserve des limites et des conditions d'exercice fixes par la loi. [] [les italiques sont ntres]

Contrairement au Code Napolon (ou l'art. 1406 C.c.B.C) qui dfinissait la proprit
comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manire la plus absolue, sauf usage
prohib par le gouvernement., le C.c.Q. parle du caractre libre et complet de la proprit, ce
qui tempre la question de l'absoluit de la proprit (ou plus exactement, la proprit est
absolue, c'est son exercice qui est limit) et renforce l'ide de limite: le propritaire peut faire
tout ce qui n'est pas interdit par la loi.
2. 1. 2. Deux principes
Il n'y a pas de concurrent dans la matrise et ce, depuis l'abolition du rgime
seigneuriale et de l'ide de double domaine. Pour Carbonnier, c'est la proprit utile que le Code
civile a proclame absolue.
Deuxime principe: libert d'action du propritaire sur son bien. Pour Portalis, la
proprit est contraire la barbarie et porteuse de civilisation. On doit tre libre avec les lois, et
jamais contre elles [] La libert ne s'acquiert que par le sacrifice de son indpendance [R.
240]. C'est la raison pour laquelle il importe d'accepter les lois qui limitent le droit de proprit,
si absolu soit-il35.
2. 1. 3. Limites
Art. 7 C.c.Q.: Aucun droit ne peut tre exerc en vue de nuire autrui ou d'une
manire excessive et draisonnable, allant ainsi l'encontre des exigences de la
bonne foi. reconnaissance du *concept* d'abus de droit
Intrt public (expropriation, art. 3 de Loi sur l'amnagement et l'urbanisme, Loi sur
l'exploitation agricole.) 952 CcQ.
Lien btiments menaant ruine (990 CcQ), p. 43
2. 2. Exclusivit
Deux sens:
Le propritaire est seul prtendre l'ensemble des attributs sur son bien
(assez proche de l'absoluit)
Le propritaire est le seul propritaire face aux tiers (exemple-type:
l'action en revendication, 912 et 953 C.c.Q.).
C'est certainement le plus important des caractres exposs en doctrine, mais peut-tre,
selon certains auteurs, le seul qui compte rellement, l'essence.

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2. 3. Perptuit
2. 3. 1. Signification de la perptuit.
Deux sens au *concept* de perptuit:
aucune dure n'est assigne la proprit, elle n'est pas soumise un terme extinctif.
la proprit ne se perd pas par le non-usage, ce qui implique que l'existence de la
proprit est indpendante de son exercice (imprescriptibilit extinctive de la
proprit36).
2. 3. 2. Est-ce rellement un attribut?
2. 3. 2. 1. Introduction et questions
Le bien appartient au propritaire pour toujours et donc, diront les classiques, la
proprit est ncessairement perptuelle, contrairement ses dmembrements qui sont limits
dans le temps.
Or, le C.c.Q. ne dit rien: est-ce que le Lgislateur sous-entend qu'elle est perptuelle ou
le silence doit-il tre interprt a contrario?
Pour Madeleine Cantin-Cumyn [R. 248], il importe de faire appel au caractre
incommutable (i.e. le propritaire ne change pas) de la proprit. C'est le droit rel le plus
absolu: lorsque tous les dmembrements s'teignent, c'est la proprit qui se reconstitue. C'est le
titre ultime qui ne se dfinit par rapport aucun autre droit dont il se serait dtach. Il n'existe
donc pas de consolidation d'un droit suprieur la proprit.
2. 3. 2. 3. La proprit comme non perptuelle
La proprit intellectuelle qui dure 50 ans aprs sa mort et c'est tout?
o Le lgislateur ne reconnat-il pas ainsi la proprit des caractres incorporels qui
ne sont pas perptuels?
o Ce n'est pas de la vraie proprit diront les classiques.
La possibilit mme d'abandonner son bien, n'est-ce pas une limite la facult de la
proprit37?
La proprit superficiaire ne peut-elle pas tre sans terme ou avec terme (1113
C.c.Q.).
Finalement, on peut considrer que chaque transfert de proprit contrevient la
prennit puisque chaque nouveau propritaire suppose un terme extinctif la
proprit de l'ancien propritaire.
2. 3. 2. 4. Conclusion
La proprit a vocation la perptuit, la dure, mais ce n'est peut-tre pas par essence:
la perptuit pourrait seulement souligner que le droit de proprit dure autant que son objet
(en principe, il n'y a donc pas de terme extinctif).
3. OBJET DE LA PROPRIT ET NATURE JURIDIQUE.
B. Pierre, Classification of Property and Conceptions of Ownership,,, [R. 251]

3. 1. volution de l'objet de la proprit: passer de chose (thing) bien (property).

Majeure: Classiquement, un droit rel porte sur un objet matriel.
Mineure: La proprit est un droit rel.
Conclusion: La proprit porte sur un objet matriel.

35

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36

Or, la dfinition du Code civil a chang l'objet de la proprit, passant de chose (406
C.c.B.C.) bien (947 C.c.Q.). Ce qui signifierait, puisque les biens sont corporels ou
incorporels (899 C.c.Q.), que la proprit peut porter la fois sur les biens corporels, les
choses, et les droits, des biens incorporels ou que ce n'est plus un droit rel (ce qui serait une
hrsie)?
Deux thses possibles:
La premire, classique: l'objet de la proprit est toujours matriel dans le
C.c.Q.
La seconde, plus novatrice: le C.c.Q. se dirige vers une dmatrialisation de
l'objet de la proprit.
3. 2. 2. Thse classique de l'absence de modification de l'objet de la proprit.
3. 2. 2. 1. Thse du lapsus linguae: quand on dit bien, on veut dire chose38.
Traditionnellement, la chose est associe la matrialit contrairement au bien qui
peuvent tre corporels ou incorporels, c'est--dire que la chose, c'est le bien corporel (et qu'il
existe une autre catgorie, part, celle des biens incorporels).
Bien incorporels

Biens corporels alias choses

Donc, quand le Lgislateur a dit que la proprit porte sur un bien, c'est qu'il s'est tromp
de *concept*. La preuve, c'est que dans d'autres articles, c'est du *concept* de chose dont il est
question (913 ou 914 C.c.Q.).
C'est probablement une thse carter dans la mesure o le Barreau avait dit assez
clairement au Lgislateur de ne pas changer les mots si la substance ne changeait pas (lien 10). Il
semblerait assez peu vraisemblable que le Lgislateur ait ignor l'avis d'une neuvaine de
commissions et d'autant de groupes de consultation.
3. 2. 2. 2. Thse de la rduction des biens aux corps: c'est kif-kif, en langage modernis
Indiffrence du *concept* de chose ou de bien. Peu importe que le Lgislateur ait utilis le terme
chose ou le terme bien, il s'agit d'abord et avant tout d'une modernisation terminologique
puisque le droit s'intresse plutt aux biens qu'aux choses (et mme, qu'on dit souvent que les
biens sont les choses vues par le droit). preuve, les commentaires de l'Assemble nationale
sur le projet de loi 20 o l'on envisage les biens comme les choses du droit. C'tait sans doute
une simple modernisation du langage. Le bien est la chose susceptible d'appropriation, de
toutes les choses, le bien tait celle qui est susceptible d'appropriation:
Choses

Bien

Cette interprtation ne fait que dplacer le problme: qu'est-ce qu'une chose susceptible
d'appropriation?
De l'opposition romaine des res corporales et incorporales, on considre souvent que les
Romains confondaient la proprit et son objet, la proprit est donc la fois un droit rel et un
bien, c'est--dire qu'ils auraient donc dit ma chose au lieu de mon droit sur un bien et que,
consquemment, la proprit doit tre vue comme une res corporales puisqu'elle se cacherait
derrire les objets corporels39:
Proprit (elle s'incorpore
dans les objets matriels)

Choses 36
Biens

Non-proprit

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37

Cette division est considre comme illogique dans la mesure o elle met sur le mme
plan des droits et des choses. Ainsi, d'autres auteurs disent que ce n'est pas que la proprit soit
absente ou sans rapport, c'est qu'elle se trouve au-dessus des res corporeles et incorporales,
Proprit
comme un dominion

Res corporales

Res incorporales

On peut aussi dire que les droits sont incorporels et que, du coup, ce qui reste, ce sont les
biens, corporels.
3. 2. 3. Dmatrialisation de l'objet de la proprit.
3. 2. 3. 1. L'argument terminologique: le Lgislateur a chang de mot, pas pour des prunes
On rappelle abondamment que l'Office de rvision du Code civil avait voulu faire porter
la proprit sur les choses mais le Lgislateur a insist sur l'emploi du mot bien (notamment en
insistant sur le fait que la proprit romaine, illogique puisqu'elle runissait sous un mme terme
gnrique des choses spares, reprenant ainsi une vision classique). Il semblerait trange que
les codificateurs ait ignor la diffrence entre chose et bien, notamment parce qu'il a prvu cette
distinction (899 C.c.Q. o les biens corporels et incorporels sont situs sur le mme plan, ce qui
tient peut-tre de la continuation de l'erreur romaine).
Il existe un principe d'interprtation civiliste qui dit qu'il ne faut pas distinguer l o la
loi ne distingue pas (c'est--dire qu'il ne faudrait pas prciser que la proprit si le terme
employ est large donc, bien signifie bien, chose matrielle et gogosse incorporel).
Ajoutons cela qu'il y aurait une volont lgislative de dmatrialiser la proprit dans
d'autres institutions du code: la coproprit, la proprit superficiaire et la substitution, o le
Lgislateur a galement prvu que l'on puisse envisager des biens moins comme leur corporalit
mais comme une universalit dont la composition peut varier.
3. 2. 3. 2. Argument d'opportunit
Autre argument, dit argument d'opportunit: la proprit incorporelle n'est pas
civiliste, mais d'autres auteurs estiment que c'est risqu de faire chapper les biens immatriels
la proprit civiliste: ces biens doivent tre protgs, notamment parce qu'ils prennent de plus en
plus d'importance.
3. 2. 3. 3. Argument de voisinage: ventuelle interfrence de la common law?
Un systme juridique peut se distinguer de la langue qui lui est traditionnellement
associe. Or, le C.c.Q. a t rdig dans les deux langues et en common law le bien, ou
property dsigne la fois l'objet (matriel) et le droit ou l'intrt dont une personne est
bnficiaire (immatriel). Dfinition de la proprit de Blackstone (18e s.): Sole and despotic
dominion which one man claims and exercises over the external things of the world, in total
exclusion of the right of any other individual, in the universe. La proprit est aujourd'hui
entendue comme un bundle of rights en common law et dans cette conception, peu importe
que le bien soit ou non immatriel.
3. 3. Consquence de la question de l'objet de la proprit sur sa nature juridique
Donc, si l'on admet qu'il existe des biens incorporels et que la proprit peut porter sur
des biens incorporels. La question se pose donc: est-ce la proprit est toujours un droit rel?
37

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38

Traditionnellement, le droit rel est dfini comme un droit portant sur une chose
matrielle. D'o le problme (voir le syllogisme introductif).
Cependant, l'art. 1132 C.c.Q. parle de l'usufruit, donc un droit rel (918 C.c.Q.), portant
sur une crance, un droit personnel (image similaire pour l'hypothque ce n'est manifestement
pas la premire fois qu'un droit rel a pour objet un bien incorporel). C'est crit pour les
dmembrements, mais non pour la proprit elle-mme (notamment parce que la formulation de
l'art. 911 C.c.Q. fait du droit de proprit un droit rel)
Conclusion: les deux interprtations sont possibles, mais il serait trange (quoique
formellement correct, c'est la grosse limite de la distinction traditionnelle) que la proprit ne
soit plus un droit rel parce qu'elle peut porter sur un bien incorporels.
Dernire hypothse (thorie romaine de l'incorportation): la proprit est un droit
tellement fort et absolu qu'elle est absorbe par son objet c'est--dire que la proprit est la
fois un droit rel et un bien. Encore une fois, cette thorie est remise en question parce qu'il est
plutt illogique de qualifier de bien la fois l'objet du droit de proprit et le droit de proprit
lui-mme: il faudrait deux *concepts* (Josserand). Si l'on veut distinguer le droit de l'objet du
droit, la nature juridique de bien de la proprit n'est peut-tre pas tout fait rationnelle.
Impact: sur le droit de suite, le droit de prfrence, l'opposabilit aux tiers et, bien sr, sur les
rgimes juridiques qui se sont forms autour des *concepts* classiques (objet large ou
strictement matriel, p. ex.).
4. PROTECTION DE LA PROPRIT.
4. 1. L'action en revendication de proprit: un recours ptitoire
Deux recours types de recours:
Le recours ptitoire, qui vise le fond du droit et donc la reconnaissance du droit
de proprit ou de tout autre droit rel principal (912 C.c.Q.)
Le recours possessoire, qui protge le fait de possession (953 C.c.Q.).
L'action en revendication est un recours ptitoire. Cette action peut s'exercer soit contre
le possesseur, soit contre le dtenteur et elle permet de faire reconnatre son droit de proprit sur
le bien et de le rcuprer.
Pour revendiquer, le propritaire doit prouver son droit. Dans le cas des immeubles, cette
preuve est facilite par 2944 C.c.Q. qui nous dit que l'inscription du droit au registre comprend
la prsomption simple40 de l'existence du droit (lien 3. 4. Les effets de la publicit foncire 15).
4. 2. Proprit et prescription.
La prescription extinctive (pour non-usage), prvue l'art. 2921 C.c.Q., est
gnralement d'un dlai de dix ans (2923 C.c.Q.).
Or, l'action en revendication est imprescriptible puisqu'on considre traditionnellement
que la proprit est perptuelle et donc il n'y a pas de prescription extinctive en fait de proprit.
Par contre, un tiers pourrait acqurir un bien par prescription acquisitive: dans ce cas, le
propritaire ne peut pas intenter une action (il y a prsomption de fait accompli et d'une part
d'insouciance)41.

II. Restriction dans l'exercice du droit de proprit.

38

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39

1. LES LIMITES AU CARACTRE ABSOLU DE LA PROPRIT.

1. 1. Les limites dans l'intrt priv
1. 1. 1. Un peu d'histoire.
Dans le C.c.B.C., il n'y avait pas de disposition spcifique concernant les troubles de bon
voisinage. Pour assurer la jouissance paisible, les tribunaux ont emprunt plusieurs voies: la
thorie du risque sociale, celle de l'abus de droit, celle de la responsabilit civile (un peu
d'activisme juridique rappel dans Barette c. Ciment St-Laurent [R. 273]): avec Drysdale c.
Dugas (table sur St-Denis), Canada Paper Co c. Brown (compagnie ferme parce que un gars
se plaignait) et Katz c. Reitz (maison du voisin s'enfonce pendant les travaux). Le C.c.Q.
codifiera la jurisprudence et la doctrine: l'ide est toujours que le droit de proprit doit trouver
sa limite dans le droit des autres, dans l'intrt priv des tiers. C'est--dire que le droit du
propritaire d'utiliser sa chose comme il l'entend comprend l'obligation de ne pas utiliser ce droit
de manire empcher le voisin de jouir de sa proprit. Le droit de proprit est un droit
social: de ce fait, il porte en lui le germe de sa limitation (St-Louis c. Boulet).
Des questions demeurent: faut-il distinguer les notions lies d'abus de droit (7 CcQ) et
de troubles de voisinage (976 CcQ). Ainsi, dans Gourdeau c. Letellier de St-Just [R. 267], la
cour dit que mme si l'on admet que la proprit est un droit absolu, il peut en rsulter un abus.
L'abus du droit de proprit est donc assez proche des troubles de voisinage. Ici, le juge cite
donc l'art. 7 puis l'art. 976.
1. 1. 2. Premire limite: la bonne foi (art. 6 C.c.Q.)
Ncessits d'agir selon les exigences de la bonne foi, c'est--dire de la loyaut et de
l'honntet dans l'exercice du droit civil. Il s'agit d'une conformit non pas relle mais apparente.
Les commentaires du ministre de la Justice sont dans ce sens.
1. 1. 3. L'abus de droit: trois cas, trois types, trois raisons.
L'ABUS DE DROIT (7 CCQ)
L'intention de nuire
Le droit de proprit
maladroit ou anormal
Utilisation malveillante
Utilisation excessive et
du droit de proprit
draisonnable allant ainsi

l'encontre
des
exigences de la bonne
Aucun profit pour le
foi.
propritaire (ou pour
l'utilit public) dans son
Rupture d'quilibre en
utilisation.
les droits des uns et des
autres (Gourdeau c.
Exemple: Eminem et
Letellier).
Brodeur c. Chouanires
avec ses cltures de 12
Qu'il y ait eu ngligence
mtres.
ou que les agissements
aient dpass le cadre
L'exercice en soi est
de la normalit, une
licite mais nuit autrui
telle utilisation de la
avec malice et sans
proprit est fautive et
respect
donc
est
donc sanctionnable.
sanctionnable.
Faute: intention de nuire
Faute: utilisation ngligente
ou dpassant le cadre de la

39

LE TROUBLE DE VOISINAGE (976 CCQ)

Le droit de proprit antisocial

Les voisins doivent accepter les

inconvnients normaux du voisinage.
N'implique pas de faute: Gourdeau
consacre le principe qu'il faut
comprendre des commentaires du
Ministre qu'il peut, en droit qubcois,
y avoir responsabilit sans faute (au
contraire de l'abus de droit o la faute
doit tre prouve et qui, donc, entre
dans 1457 CcQ).
Faut-il envisager 976 C.c.Q. par rapport
1457 C.c.Q., c'est--dire dans le cadre
de la responsabilit extracontractuelle.
Non. Goudreau Il n'est donc pas
ncessaire de prouver une faute!
Le fait que l'acte soit lgal ne constitue
pas une dfense (Lessard c. Bernard, R.
265).
Faute: pas de faute. L'art. 976 n'est pas
interprter par rapport 1457: il est mieux de
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40

normalit

calculer les dommages que de chercher la

faute (Gourdeau).

prouver:
Un dommage (un prjudice)
Un acte assimilable une faute (soit l'intention de nuire,
soit un exercice draisonnable ou excessif du droit de
proprit).
Trouble anormal (ce qui s'apprcie de faon objective:
nature des fond, des usages locaux, non frivole, etc.).
Sanction:
La CS peut dlivrer une ordonnance d'injonction (751-2
C.p.c.):
o Prohibitive: arrt de l'activit
o Prescriptive: obligation de faire quelque chose
o Interlocutoire: intrimaire jusqu'au jugement.
Possibilit de demander des dommages-intrts (1457
C.c.Q.).
Attention: dlai de prescription de trois ans (2925 C.c.Q.)
Mercier c. Construction D. Caron inc.

Sanction: dommage punitifs (1621 C.c.Q.)

puisque c'est une atteinte la jouissance
paisible des biens prvue par l'art. 6 de la
Charte qubcoise: prvoit le droit la
jouissance paisible d'un bien.

Attention: le droit est lgitime, c'est son exercice qui cause le problme. Le comportement de l'auteur est donc
envisag sous l'angle de la finalit de l'exercice.
Moyens de dfense:
Lgalit de l'acte? Non. (v. plus haut)
Prcautions raisonnables? Non. Puisqu'il n'y a pas de
faute prouver, c'est inutile.
Je ne suis pas propritaire? Non. De tels recours
s'appliquent tous.
Utilit sociale de l'exploitation? Oui! C'est souvent retenu
pour refuser l'injonction bien qu'on accorder des
dommages-intrts. Golf St-Janvier42
Insuffisance du dommage subi? Oui. Boisjoli c. Gobbel
(perte d'ensoleillement). La perte d'un avantage n'est pas
indemnisable (S. Normand).
Lessard c. Bernard [1996], S.C. p, 28 [R. 264]
Les faits. Bernard se plaint que Lessard a install une fournaise trop prs de la
limite de sparation des terrains, laquelle fournaise trouble la jouissance paisible
de leur voisinage. Bernard veut obtenir une injonction.
La question. Est-ce un trouble de voisinage?
La dcision. Oui.
La ratio. Il n'est pas question de faute, le propritaire devient en faute ds que
sa proprit cre un prjudice plus important que raisonnable.
Commentaire. Il y a une faute dans la mesure o Lessard n'a pas parfaitement
suivi les instructions (bois vers), mais le principe sera nanmoins raffirm dans
Gourdeau v. Letellier de St-Just.
Y a-t-il une limite au respect du droit l'intimit? En l'absence d'une servitude de vue, il existait un
droit lgitime protger son intimit mais en l'espce, on avait estim que le moyen tait dmesur et
excessif ( cause de la hauteur des murs) et la Cour avait dit que le droit au respect de l'intimit doit
s'exercer dans le respect du voisin (droit d'accder sa proprit et de jouir de l'air et de la lumire).

Gourdeau
40

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41

Gourdeau v. Lettelier de St-Just [2002] R.J.Q. 1195 1205 [R. 267]

Les faits. Gourdeau (appelants) a rig deux murs beaucoup trop haut il y a
longtemps pour prserver son intimit. Or, il devient impossible pour Letellier
(intims, qui avait sa proprit l avant, mais c'est un dtail) d'accder au fond
pour faire des travaux et au soleil d'ensoleiller les balcons
La question. Les murs doivent-il tre dtruits et pourquoi?
La dcision. Les murs doivent tre dmolis parce que comme manifestation du
droit la vie prive ils dpassent les exigences du raisonnable et causent des
inconvnients majeurs relevant des troubles de voisinage.
Le raisonnement. Les appelants disaient qu'ils avaient acquis le mur par
prescription acquisitive puisqu'il tait sur leur terrain (c'est ce qui avait t
dcouvert en 1954): la cour dit que non parce qu'ils n'avaient pas la possession
utile du mur. Ensuite, ce n'est pas parce que les appelants avaient le droit de
construire ce qu'ils voulaient (un btiment entier, qui peut le plus, peut le
moins! qu'ils s'accordait le droit d'embter leur voisins: le fait que leur acte ait
t lgal n'empche pas qu'il ait t antisocial et que les seuls inconvnients
constituent un trouble suffisant. Dissidence. Le droit la vie prive doit l'emporter
et l'abus de droit doit tre prouv.
La ratio. Thibault J. La mesure des inconvnients subis dpasse la
dmonstration d'une faute. L'art. 976 n'a pas tre interprt dans la
perspective de l'art. 1457. Il y a faute objective et cela suffit.
Commentaire. Raffirm (avec un peu d'histoire) dans Barette c. Ciment StLaurent.

1. 1. 4. Les branches et les arbres.

1. 1. 4. 1. qui appartienent les fruits tombs sur le fond voisin?
Les fruits appartiennent au propritaire de l'arbre (984 C.c.Q.) qui doit pouvoir les
rcuprer (989 CcQ, sinon dommage-intrts): application du principe pos par 949 CcQ, selon
lequel les fruits et revenus appartiennent au propritaire.
1. 1. 4. 2. Puis-je couper les branches ou les racines qui gnent mon terrain?
Non: 985 C.c.Q., mais on peut obliger le voisin le faire si l'usage sur fond en est
srieusement menac (entrave la culture, menace de tomber). On ne peut se faire justice soimme (sous peine d'encourir une poursuite en dommages-intrts), car on n'est pas propritaire
de l'arbre (droit rel) simplement un droit d'action en justice (analogie crance).
1. 1. 4. 3. Fonds agricoles et les rgles du dcouvert
La solution serait-elle diffrente si le fond tait exploit des fins agricoles? Non, il existe
des rgles relatives au dcouvert: le propritaire qui exploite un fonds des fins agricoles a droit
de requrir l'abattage des arbres de son voisin conditions qu'ils nuisent srieusement
l'exploitation de son fond et ce, sur une lisire de cinq mtres au maximum (986 C.c.Q.), sauf si
ce sont des vergers, des rablires ou s'ils contribuent l'embellissement de la proprit.
Pour le reste, si la distance des arbres n'est plus rgie par le nouveau code, il existe des
rglements municipaux et on peut extrapoler l'abus de droit.
1. 1. 4. 4. Sanctions: dommages exemplaires
L'art. 1 de la Loi sur la protection des arbres prvoit des dommages exemplaires (1621
C.c.Q.) qui peuvent tre allous en cas de mauvaise foi de la personne qui a abattu les arbres
(soit l'intention de nuire, soit l'imprudence).

41

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42

1. 1. 5. Dispositions sur les jours et les vues.

1. 1. 5. 1. Dfinitions et *concepts* attenants
Les jours: ouvertures qui laissent passer la lumire seulement (translucides),
impermables au regard (verre dpoli, vitrail, ou verres dormants c'est--dire scells et
inouvrables)
o On ne peut pas observer les faits et gestes du voisins et qu'on ne pas jeter des
dchets sur le fonds voisin.
o Sauf mur mitoyen, auquel cas l'ouverture doit tre accepte par le voisin (996
CcQ), il n'y a pas de distance respecter (995 C.c.Q.).

Les vues: Boutin c. Brard [1997]: ouverture (fentre ou porte vitre) qui permet au
regard d'atteindre le fond voisin.
o Vues obliques: ouverture dont l'axe empche en principe de voir le fonds voisins,
sauf sortir la tte par l'ouverture ou sortir la tte de droite gauche
Pas de prohibition particulire: Le torticolis tue la curiosit (Carbonnier).
o Vues droites: ouverture dont l'axe permet d'observer sans effort le fonds voisin.
La distance respecter par rapport au fond voisin est d'1,5 m (993 al. 1
C.c.Q.)
Sauf si elle donne sur la voie publique ou un parc public ou si ce sont des
jours (993 C.c.Q. al.2).
Attention, 993 CcQ n'est pas d'ordre public, donc on peut y droger par
convention: on pourrait ainsi tablir une servitude de vue.
La distance se calcule depuis le parement extrieur du mur o l'ouverture
est faite et perpendiculairement jusqu' la ligne sparative (994 C.c.Q.).
Notons qu'une partie de la jurisprudence ne sanctionne pas une vue droite
donnant sur un mur 1,5 mtre (assouplissement de la rgle).
SANCTION: obstruer la vue illgale de faon permanente, par un mur de
brique ou un panneau de bois fixe (pas une persienne) par une action
ptitoire (912 CcQ)

Ces dispositions ne s'appliquent pas aux perrons, aux balcons, aux galeries et aux
escaliers (commentaires du Ministre)
o Se rfrer alors aux rglements municipaux).

Si le mur est mitoyen, c'est 996 C.c.Q. qui s'applique (tant pour les jours, que pour les
vues). 43

Y a-t-il une limite au respect du droit l'intimit? En l'absence d'une servitude de vue, il
existait un droit lgitime protger son intimit mais ce droit doit s'exercer dans le respect du
voisin et les limites du raisonnable. Lien Gourdeau c. Letellier de St-Just [R. 271] p. 41
1. 1. 6. L'accs au fond et sa protection.
1. 1. 6. 1. Dispositions gnrales
LA SERVITUDE DE TOUR D'CHELLE: pour de gros travaux, on peut rclamer son voisin
un droit de passage d'origine (987 C.c.Q.), contre dommages-intrts (988 C.c.Q.),
42

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43

mme sans faute (ide du prjudice objectif).

si quelque
chose qui vous appartient passe sur le fonds de votre voisin, vous pouvez les
rcuprer (989 C.c.Q.). Vous continuez d'en tre le propritaire sauf si vous en
abandonnez la recherche44.
LES BTIMENTS MENAANT RUINE (990 CcQ): on peut contraindre son voisin effectuer
des travaux sur son fonds lui s'ils menacent ruine (atteinte l'absoluit du droit de
proprit, lien p. 34)
TRAVAUX SUR SON PROPRE FONDS NUISANT AU FOND DU VOISIN (991 CcQ): codification de
Katz c. Reitz. Le propritaire, quand il ralise des constructions, des ouvrages ou des
plantations sur son propre fond n'est pas cens compromettre la solidit du fonds
voisin
BIENS,

OBJETS OU ANIMAUX DPLACS PAR UNE FORCE NATURELLE OU MAJEURE:

1. 1. 6. 2. L'empitement.
Parfois, la limite de sparation entre deux fonds est parfois difficile dterminer: il y a,
malencontreusement, empitement. Deux intrts s'opposent alors: le droit du propritaire sur la
surface de son fonds, un droit en thorie absolu et le droit du constructeur qui tait
(gnralement) de bonne foi lorsqu'il a construit (valeur conomique).
Lien 2. 1. 1. Le bornage45
Y a-t-il possibilit d'expropriation pour cause d'utilit prive? Antrieurement, non. (Themens c.
Royer [R. 280]). Aujourd'hui, cependant, par extrapolation de 955 CcQ, nous avons 992 CcQ:
Premire hypothse: le propritaire qui a construit au-del de son fonds tait de
bonne foi (992 C.c.Q. al.1):
o Il peut, en principe, conserver les constructions, ouvrages et plantations faites
sur le fonds d'autrui
o moyennant, au choix du propritaire du fond qui a subi l'empitement, le
paiement d'une indemnit ou l'acquisition force de la parcelle de terre sur
laquelle il a empit (ce qui suppose une perte d'usage dfinitif).
o Opposition Themens v. Royer. Il y a ici possibilit d'expropriation pour cause
d'utilit prive.
Seconde hypothse: le propritaire qui empite est de mauvaise foi ou
l'empitement est considrable et cause un prjudice srieux (992 C.c.Q. al.2).
o Le propritaire peut alors soit contraindre le constructeur acqurir le fond en
totalit, soit remettre les lieux en l'tat.
o Un empitement de moins de 10% sur une partie inutilise (arrire-cour) n'est
pas considr comme prjudiciable et de mauvaise foi (Construction SP inc.
c. Sauv [1996] C.S.).
Notons qu'il n'y a pas empitement si le propritaire a acquis le consentement (mme
tacite) du propritaire voisin. De plus, la doctrine suggre que 992 C.c.Q. ne s'applique qu'en cas
de construction (c'est--dire quelque chose qui ne puisse tre dplac) et non en cas d'occupation
d'espace, pour des branches, par exemple.
041124

1. 1. 7. Droit de passage pour fond enclav (997+ CcQ).

43

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44

997
C.c.Q.

998
C.c.Q.
999
C.c.Q.

999
CcQ
1001
CcQ

979
CcQ
983
CcQ

952
C.c.Q.

1. 1. 7. 1. Les conditions du droit d'enclave

Quelles sont les conditions pour se voir reconnatre ce droit d'enclave?
Une enclave, c'est--dire:
o Enclave physique: aucune issue sur la voie publique (rue, route, sentier, chemin)
Le chemin priv unique est assimil la voie publique par la
jurisprudence)
o Enclave conomique: une issue insuffisante, difficile et impraticable;
Si des travaux sont possibles dont le cot ne sera pas disproportionn avec
le rsultat, le droit de passage n'a pas tre cd.
Le droit de passage doit tre ncessaire l'exploitation du fond enclav (par
opposition au simple confort ou commodit: Jobin c. Ville de Vanier [1995] C.S.).
Notes.
Ouimet c. Ouimet [1986]: la jurisprudence dcide qu'on ne peut revendiquer un droit
de passage si on a dj une simple tolrance de passer.
Ce droit de passage concerne tant le propritaire que le propritaire d'un
dmembrement (Bouchard c. Beaulieu [1997] C.S.).
Il peut tre accord au-dessus (fils lectriques) ou au-dessous (service d'got) du
fonds.
1. 1. 7. 2. L'exercice.
Le propritaire d'un fond enclav rclame son droit au voisin qui le passage
peut tre le plus naturellement rclam (998 C.c.Q.), moyennant indemnit
proportionnelle au prjudice subi (997 CcQ)
Sauf si l'enclave rsulte de la division du fond par suite d'un partage, d'un
testament ou d'un contrat, auquel cas c'est au copartageant que le droit de passage
doit tre demand (999 C.c.Q.), sans indemnit.
Amnagement jurisprudentiel la rgle: si 999 trop coteux, on pourrait
demander aux gens de 998.
Il cesse lorsqu'il n'est plus ncessaire l'exploitation du fond (1001 CcQ).
1. 1. 7. 3. Le lieu de passage.
Il peut tre fix par:
convention (les voisins s'entendent)
jugement;
prescription acquisitive (10 ans): ide de servitude lgale, critique en doctrine.
1. 1. 8 Les eaux.
979 C.c.Q.: les fonds infrieurs sont assujettis aux fonds suprieurs (rgles physique)45.
983 C.c.Q.: les toits doivent tre tablis de manire que les eaux, les neiges et les glaces
tombent sur le fonds du propritaire.
1. 2. Limites au droit absolu du propritaire dans l'intrt public.
1. 2. 1. L'expropriation
952 C.c.Q. pour le principe
44

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Loi sur l'expropriation pour les dtails.

o L'expropri a 30 jours pour contester par requte devant la Cour suprieur
son avis (art. 43).
o Finalement, l'indemnit est fixe d'aprs la valeur de la proprit et la taille
du prjudice (art. 58)

Question: Un rglement de zonage permet de changer l'usage de toute immeuble (en vertu
de la Loi sur les cits et les villes, en vigueur l'poque), mais ne peut priver compltement un
propritaire de son fonds (Sula v. Cit de Duvernay [R. 286]).
1. 2. 2. Le zonage.
Il s'agit de zones (divisions du territoire) qui peuvent tre fixes par rglement et qui
peuvent permettre de restreindre le droit des propritaires fonciers dans l'intrt gnral.
Permises, l'poque de Sula, par l'art. 542(1) de la Loi sur la cit et les villes et depuis par
l'art. 113 de la Loi sur l'amnagement et l'urbanisme (1979) qui donne la ville (au conseil de la
municipalit) le pouvoir d'dicter des rglements de zonage.
1. 2. 3. La Loi sur les biens culturels
Art. 1a): dfinition
Art. 30: conserv en bon tat
Art. 41: permet, si vous dcouvrez un bien ou un site archologique dans votre fonds,
vous devez en aviser le Ministre qui peut vous obliger suspendre tous les travaux.
2. LES LIMITES PHYSIQUES DE LA PROPRIT IMMOBILIRE
2. 1. La surface du fond
2. 1. 1. Le bornage (corollaire du droit de proprit: savoir ce qu'est sa proprit)
Le bornage sert fixer la limite entre deux fonds, c'est le moyen qui permet d'tablir la
ligne sparative entre deux fonds et de la rendre visible par l'apposition de bornes.
Si deux propritaires (ou propritaire de dmembrements de la proprit) qui s'entendent
pas sur la limite de leur fonds, l'un peut contraindre l'autre au bornage de leur proprit contigu
(978 CcQ). C'est un officier public, l'arpenteur-gomtre (787+ Cpc) qui fait le bornage en se
servant des trois modes de preuves exposes en 977 CcQ, savoir: le titre de proprit, les plans
cadastraux ou les bornes dj poses (cet article qui permet aussi de recourir aux tmoignages,
aux traces visibles sur le terrain, aux conventions entre voisins). Le bornage peut tre:
extra-judiciaire ( l'amiable)
judiciaire, c'est--dire:
o soit une des parties refuse de procder au bornage (contrainte par
mise en demeure par avis, art. 978 CcQ al.2 et 787 Cpc al.1, puis
saisie du tout au tribunal 788 al. 2 Cpc)
o soit l'une des parties rejette le rapport de l'arpenteur, 792 Cpc.
2. 1. 2. Les cltures et ouvrages mitoyens46
Forme d'indivision force, la mitoyennet, c'est (1) la coproprit indivise d'un bien qui (2)
sert de sparation entre deux immeubles contigus. Elle est gnralement matrialise par un mur,
une clture, un foss, une haine, qui permet d'assurer les limites du fonds et l'intimit47.
45

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L'ide derrire la mitoyennet, c'est d'viter la multiplication des murs entre les terrains,
pour gagner de l'espace et de faire des conomies: ainsi, les deux propritaires pourront utiliser
le mur pour riger une construction ( condition d'en aviser leur copropritaire, art. 1005).
Attention! L'ouvrage de division n'est pas toujours mitoyen, parfois, il est privatif (lorsqu'il
appartient en entier celui qui l'a rig sur son fonds et ses soins). S'il est rig la limite
extrme de deux fonds et qu'il est la coproprit des deux propritaires voisins (soit parce qu'il a
t rig frais communs, soit parce qu'il y a eu mitoyennet force, 1004 CcQ, p. ex.).

En l'absence d'ouvrage de division, on peut retenir deux rgles:

o Le droit de se clore (le propritaire a le droit s'riger une clture 1002 CcQ).
Ce sera un objet privatif (rige sur son fonds)
Ce droit dcoule de l'art. 951 CcQ. qui permet au propritaire d'un fonds
de faire ce qu'il dsire sur son fonds.
Aucun frais ne peut alors tre rclam du voisin.
Le rglement municipal (art. 113, 15e de la Loi sur l'amnagement et
l'urbanisme) peut restreindre la hauteur des cltures, imposer des normes
d'entretien, etc.
o Si la clture se trouve sur la ligne sparative, le voisin peut tre oblig de
contribuer son rection obligation de clore (1002 al. 2)
Il devient donc mitoyen puisqu'il est sur la ligne (sera pay moiti-moiti).
Quand la construction est faite sur la ligne sparative, le consentement du
voisin doit tre pralable (affaire Lavallire c. Morin [1958] C.S. o il est
dit que le propritaire peut contraindre son voisin mais pas obliger le voisin
payer si 'a t construit ses frais: il faut soit un accord, soit passer par
le tribunal).

En prsence d'un ouvrage de division et en l'absence de titre, on peut aussi retenir

deux rgles:
o Prsomption (simple) de l'art. 1003, l'effet que si la clture se trouve sur la ligne
de division, elle est prsume mitoyenne (jusqu' l'hberge, c'est--dire la partie
suprieure du btiment le moins lev).
Cette prsomption peut tre renverse par titre, par preuve de fait de nonmitoyennet (marques de non-mitoyennet du CcBC 48), par prescription
acquisitive (c'est--dire si les voisins se sont comports comme des
copropritaires pendant dix ans).
o Si la clture n'est pas sur la ligne de division mais arrive juste la limite, art 1004.
Elle devrait tre privative, mais elle peut tre acquis en mitoyennet parce qu'elle
joint directement la ligne sparation condition de rembourser la moiti de la
valeur du sol utilis et la moiti de la valeur du mur49.
o Notons que dans le
Propter rem
Les frais de rparation et d'entretien psent sur les deux propritaires en proportions
des droits de chacun (1006 CcQ al.1).
Sauf si l'on renonce sa coproprit (1006 CcQ al.2), ce qui se fait par avis au bureau
46

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de la publicit des droits: l'ex-copropritaire n'a plus payer de charges et il se

dgage de ses obligations propter rem (par opposition aux obligations personnelles),
c'est--dire d'obligations auxquelles on est tenu en sa seule qualit de titulaire d'un
droit rel.
L'exhaussement: le propritaire peut surlever le mur mitoyen s'il le dsire, sa frais
et si le mur peut le supporter (1007 CcQ). La mitoyennet de l'exhaussement peut
tre acquise moyennant la moiti des frais (1008 CcQ):
En cas de dmolition, le voisin doit tre prvenu et, s'il cause des dommages, les
rparer ses frais.

2. 2. Le dessus et le dessous: jusqu'o s'tend le droit du propritaire foncier?

951. La proprit du sol emporte celle du dessus et du dessous [ide de volume].
Le propritaire peut faire, au-dessus et au-dessous, toutes les constructions,
ouvrages et plantations qu'il juge propos; il est tenu de respecter, entre autres, les
droits publics sur les mines, sur les nappes d'eau et sur les rivires souterraines [mais
peut couper les branches qui s'talent au-dessus de sa proprit (985 C.c.Q., lien p.
41) et empcher les empitements (992 C.c.Q., lien p. 43). . 1991, c. 64, a. 951.

2. 2. 1. Le dessus
Jusqu'o s'tend ce dessus? Jusqu'au limites de l'architecture.
Limites d'intrt priv: les servitudes conventionnelles qui peuvent limiter la hauteur
des constructions ou l'empcher.
Limites d'intrt public: on est pas propritaire du milieu arien situ au-dessus de
son fond, l'air et l'espace tant des choses publiques (lien R. c. Lacroix).
o La Loi sur l'amnagement et l'urbanisme, art. 113, 15e prvoit encore qu'un
rglement municipale peut rglementer la hauteur et bien d'autres choses encore.
o La Loi sur l'aronautique fixe un plafond dans l'intrt public des constructions
situes proximit d'un aroport pour ne pas porter atteinte au trafic arien.
2. 2. 2. Le dessous (lien p. 30)
Ce qui s'applique dessus s'applique dessous, sous rserve, entre autres, des droits publics
sur les mines (art. 3 de la Loi sur les mines, exception l'exception l'art. 5 qui dit que les sables
de construction et l'argile appartient au propritaire foncier), les nappes d'eau (980 C.c.Q.: il
peut en user et en disposer, c'est--dire creuser un puits, par exemple: est-il propritaire? c'est
dbattre, voir plus haut) et les rivires souterraines.

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NOTES C'est dans les commentaires impertinentes des notes infrapaginales qu'on reconnat une auteure qui
s'clate.
C'est d'ailleurs trs probablement la raison pour laquelle les cliniques de sang sont gratuites et sur une base volontaire ici
alors qu'aux tats-Unis, les donneurs sont rmunrs.
2
Tout sauf la Dclaration des droits de l'animal!
3
Illustration jurisprudentielle dans Qubec Inc. c. Henri et Bernier c. Savard o l'on apprend que c'est le proprio qui est
responsable. On est loin du Moyen-ges avec les procs intents aux cochons saboteurs de rcoltes!
4
La question de la sanction est parfois juge partie intgrante de cette dfinition par les juristes, mais certains refusent
intgrer cette notion de contrainte (donc pas morale) derrire l'adhsion spontane (donc morale).
5
Prsident du comit: Paul-Andr Crpeau.
6
Attribuer chacun son d, voil le droit des Classiques, le droit de Cicron.
7
On remarquera l'inversion des proportions, comment c'est la nature des hommes et non plus celle des choses qui donne.
Naissance du droit subjectif, celui des sujets (subjectivation de la proprit). Le centre du monde est l'homme et non plus
Dieu, la Nature ou les dieux de la nature, sous rserve de l'ordre public.
8
Probablement plus exactement la diffrence de l'actif moins le passif, mais glissons mortels, n'appuyons sur l'addition de
chiffres ngatifs. Le patrimoine peut-il tre considr comme un bilan de l'actif et du passif d'un individu?
9
On effleure le concept de l'hrdit chez Aubry et Rau, qui se situe entre l'universalit de droit et l'universalit de fait.
Parat-il, je ne l'ai pas encore lu.
10
Il s'agit d'une fiction juridique. En effet, la mort de la personnalit juridique, rien ne cimente plus l'actif et le passif, or, il
faut bien si les cranciers doivent tre pays: c'est la raison derrire laquelle la dcision selon laquelle les hritiers
continuent la personne juridique du dfunt.
11
C'est une fiction juridique au sens que c'est trait comme un transfert direct.
12
Une question: est-ce que la fiducie est compose des biens d'une seule personne, est-ce que la part des bienss est la fiducie
ou est-ce qu'une fiducie peut tre le produit de plusieurs biens de plusieurs personnes. Ex Crocodile et alligator, Lacoste et
Izod? Question vraiment random: est-ce que l'enfant peut tre considr comme un objet de droit dans la mesure de sa
subjectivit?
13
14

En France, c'est le droit qua le locataire sur la chose qui lui a t loue pour une dure allant de 18 99 ans. Ce droit
devrait tre, comme celui de tout locataire, un droit personnel, mais en raison de la longueur du bail emphytotique, la loi en
fait un droit rel.
15
a sonne un peu communisme stalinien.
16
Je suppose qu'on pourrait argumenter que si le lgislateur utilise un autre terme, c'est qu'il veut dire autre chose, comme
pour chose et bien, lien B. Pierre, Classification of Property and Conceptions of Ownership,,, [R. 251] 35, 39
17
Clientle civile, c'est plus controvers. De toutes faons, c'est le concept qui cadre le moins bien. Parallle secret
professionnel: art. 1612 C.c.Q. permet d'indemniser le propritaire d'un secret commercial lorsque ce secret a t viol.
18
Est-ce que la culture d'entreprise? Non.
19
Notons que the right of paternity that is protected by the Copyright Act does not include the right to disavow a work that
has been falsely ascribed to an author. p. 175
20
Mme s'il cde une partie de ses droits. C'est exactement comme la proprit, dans la mesure o l'exclusivit, c'est la
fois l'usage personnel et l'exclusion des tiers.
21
Selon la common law, une cocration ne peut tre utilise par l'un sans le consentement de l'autre. Selon le droit civil, si
les hommages sont rendus, c'est tout fait possible.
22
Pour la nomenclature, A, c'est l'auteur (personne de qui une autre tient un droit ou une obligation), B et C, se sont les
ayant causes (personne qui tient un droit ou une obligation d'une autre).
23
Par opposition la prsomption absolue ou irrfragable, la prsomption simple on peut en prouver son contraire.
24
Utiles pour les arpenteurs-gomtres, mais malheureusement pas parfaitement exact: peine 40% du territoire ont fait
l'objet
d'une
rnovation
cadastrale;
les
plans
demeurent
disponibles
en
ligne
au
www.mrnfp.gouv.qc.ca/foncier/registre/index.jsp
25
Titre 18 du 3e livre du CcBC, art. 2082 et s., dans le C.c.Q., c'est le livre 9 qui couvre l'essentiel de la matire (pour le
reste, 10% des articles du C.c.Q. couvrirait la publicit!)
26
En faire la preuve serait diabolique, d'o, d'ailleurs, le nom latin.
27
Par opposition tre simplement un droit opposable tous, ici, c'est quelque chose entre les parties.
28
CcQ p. 1527.
29
Tiens, il n'est pas possible d'hypothquer un bien inalinable parce que cela signifierait que les cranciers ne pourraient
pas s'en saisir.
30
Intrusion la vie prive?
31
Normalement, tous les critres devraient tre pris en ligne de compte pour justifier la qualit d'immeuble par intgration.
Dans certains cas, les juges oprent des recoupements ou donnent la supriorit de l'un sur l'autre de ces critres.

32

Aussi Jihrng ou Jhring.

33
34

Et c'est comme a que s'est fait prendre Bodo dans Berlin de Sulitzer.
Les lois ne sont pas de purs actes de puissance: ce sont des actes de justice et de raison (Portalis)
36
Par contre, il y a prescription acquisitive c'est--dire que si quelqu'un d'autre utilise la proprit, il peut l'acqurir. Mais ce
n'est pas la simple non-utilisation qui suffit pour faire perdre la proprit un propritaire, lien p. 38
37
Lien boiteux avec Malo c. Laoun.
38
Ce qui suppose qu'on ne peut avoir qu'un droit intellectuel et non de la proprit proprement parler.
39
Ils sont fous ces Romains.
40
Par opposition la prsomption irrfragable
35

41

42

Opposition common law avec Canada Paper Brown Co. Dans Golf St-Janvier, le demandeur Pilon se plaint de recevoir
des balles de golf sur son terrain. La Cour l'envoie se rhabiller parce qu'il est de mauvaise foi et que son dommage n'est pas
excessif: il n'habite l que l'hiver, il poursuit le golf qui fait ce qu'il peut chaque anne, personne d'autre ne se plaint et
c'est une ferme.
43
Et un miroir sans tain?
44
Vlan dans les dents, Happepegnon
45
Connu comme l'article paillard dans le C.c.B.C.
46
On reviendra la mitoyennet, qui est une forme de coproprit permanente.
47
Remarque, un rang de mine aussi.
48
Selon l'ide que les murs privatifs et les murs mitoyens ne sont pas construits de la mme manire. Ainsi, le sommet du
mur pourrait tre amnag pour que l'eau de pluie ne s'coule que sur le fonds du propritaire ou prsence de saillies d'un
seul ct. Carbo p. 938)
49
.