LOS ASIENTOS REGISTRALES Y TITULO SUPLETORIO

ELABORADO POR:
EUGENIO PUICN, ELIZABETH DEL ROSARIO
FERNNDEZ CHAUCA, JULY JULISA
GOE GUTIRREZ, BRANDO JORGE

PRESENTADO A:
MG. MILAN MATTA, EDUARDO

UNIVERSIDAD JOS FAUSTINO SNCHEZ CARRIN

DERECHO Y CIENCIAS POLTICAS
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL
HUACHO
2015

INDICE
Pg.

Introduccin...........................................................................................................................5
Primer captulo......................................................................................................................6
1. Los asientos registrales..................................................................................................6
1.1 Aspectos preliminares......................................................................................................6
1.2 El procedimiento registral........................................................................................6
1.4 Presentacin de ttulos.............................................................................................9
1.5 El formato de solicitud de inscripcin debe contener como mnimo la siguiente
informacin:......................................................................................................................10
1.6 El Libro Diario.......................................................................................................11
Segundo captulo.................................................................................................................11
2. El asiento de presentacin............................................................................................11
2.1 Contenido del asiento de presentacin. (Art 23 RGRP)......................................12
2.2 Efectos....................................................................................................................13
2.3 Vigencia del asiento de presentacin.....................................................................13
2.4 Prrroga del asiento de presentacin......................................................................13
2.6 Conclusin del procedimiento registral.................................................................21
Tercer capitulo.....................................................................................................................22
3. La inscripcin registral................................................................................................22
3.1 Tcnica de inscripcin............................................................................................23
3.2 Partida registral......................................................................................................23
3.3 Asientos de inscripcin..........................................................................................23
3.4 Contenido general del asiento de inscripcin. (Art 50 RGRP)..............................25
3.5 Asiento de inscripcin por mandato judicial.........................................................25
3.6 La constancia de inscripcin..................................................................................26

3.7 La inexactitud registral y su rectificacin..............................................................26

3.8 Errores materiales y errores de concepto...............................................................28
Cuarto captulo....................................................................................................................31
4. Anotaciones preventivas..............................................................................................31
4.1 Concepto................................................................................................................31
4.2 Caractersticas:.......................................................................................................32
4.3 Actos y derechos susceptibles de anotaciones preventivas....................................32
4.4 Procedencia de las anotaciones preventivas contempladas en los literales c) y d)
del art. 65 del RGRP.........................................................................................................33
4.5 Improcedencia de la anotacin preventiva art. 66 del RGRP...............................33
4.6 Efectos....................................................................................................................34
4.7 Vigencia de anotaciones preventivas.....................................................................34
4.8 Causas de extincin de las anotaciones preventivas..............................................35
Capitulo quinto....................................................................................................................36
5. Las anotaciones marginales.........................................................................................36
5.1 Definicin...............................................................................................................37
5.2 Categoras de notas marginales..............................................................................37
Notas Marginales De Oficina.......................................................................................37
Notas Marginales De Modificacin Jurdica................................................................38
Notas Marginales Sucedneas De Otros Asientos.......................................................38
5.3 Las anotaciones marginales en el nuevo reglamento general de los registros
pblicos.............................................................................................................................39
Captulo sexto......................................................................................................................40
6. Ttulo supletorio...........................................................................................................40
6.1 Definicin...............................................................................................................40
5.2 Antecedentes histricos..........................................................................................41
5.3 Diferencia entre prescripcin adquisitiva y ttulo supletorio.................................42
5.4 Ttulo supletorio en va notarial.............................................................................46

5.4.1 Modalidades de ttulo supletorio notarial............................................................46

5.4.2 Ttulo supletorio en va notarial con posesin de cinco aos..........................47
5.4.3 Ttulos supletorios en va notarial con ttulos..............................................48
5.5 Procedimiento notarial de ttulo supletorio............................................................49
5.5.1 Solicitud y Recaudos.......................................................................................49
5.5.2 Anotaciones Preventivas..................................................................................51
5.5.3 Emplazamiento a los Interesados....................................................................51
5.5.4 Acta de Presencia.............................................................................................52
5.5.5 Oposicin.........................................................................................................53
5.5.6 Finalizacin del Procedimiento.......................................................................53
5.5.7 Declaracin Notarial de Ttulo Supletorio......................................................54
5.5.8 Documento Notarial que Contiene la Declaracin..........................................54
Conclusiones.......................................................................................................................56
Referencias..........................................................................................................................58

Introduccin

El Reglamento General de los Registros Pblicos, regula el Procedimiento Registral

General, aplicable a todos los registros jurdicos existentes, logrando as que los reglamentos
especiales de cada registro solo desarrollen los requisitos especficos aplicables a cada acto
inscribible.
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa, se inicia con la
presentacin del ttulo en la Oficina del Diario y tiene por finalidad la inscripcin de ste en
el registro. El Diario es el libro donde se extienden los asientos de presentacin constando las
solicitudes de inscripcin y la presentacin del correspondiente ttulo.
La inscripcin registral procede cuando la calificacin es positiva, dicha inscripcin se
realiza en una Partida Registral generndose un asiento de inscripcin el cual slo debe
publicar aquella informacin contenida en el ttulo que sea trascendente para el conocimiento
de terceros.
Las anotaciones preventivas tiene como objeto derechos y situaciones jurdicas que no son
directamente inscribibles, bien por no constituir verdaderos y genuinos derechos reales, o
bien porque son situaciones puramente transitorias.
Por otro lado, el objetivo del ttulo supletorio es la formacin de ttulos sustitutorios
cuando no existan los originales, siendo su objetivo principal lograr la primera inscripcin de
dominio cuando el inmueble no se encuentra inscrito.

Primer captulo

1. Los asientos registrales

1.1 Aspectos preliminares.
Es pertinente mencionar tambin que el RGRP se refiere a los asientos registrales en
un sentido amplio, incluyendo a todos los asientos que se practican en el Registro; as
tenemos: el asiento de inscripcin (es un asiento definitivo que est destinado a
publicitar derechos plenamente formados), la anotacin preventiva (asiento temporal
que permite el acceso de situaciones jurdicas en formacin) y la nota marginal (que
complementa los asientos ya sea coordinando las operaciones registrales de los
mismos con otros asientos de la partida o constatando circunstancias o actos que
afectan al asiento principal) (UNASAM, 2015).
1.2 El procedimiento registral.
El jurista espaol Pea Bernaldo de Quirs define el procedimiento registral como:
El conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la prctica de un asiento en el
Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situacin jurdica de un
inmueble. A travs del procedimiento registral, se acta la funcin registral en relacin
con una determinada situacin jurdico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica,
formal y materialmente, la verdad jurdica oficial. (pp. 538 y 539)

Para Dez-Picazo, se trata de:

Un proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que
una persona pretende o solicita la prctica de un asiento hasta el momento en que el

funcionario encargado del Registro emite una decisin sobre esta pretensin. En un
sentido amplio, comprende tambin los recursos que pueden articularse contra la
decisin del registrador. Es rigurosamente un procedimiento, por cuanto que est
formado por una sucesin de actos o trmites jurdicamente reglamentados. (Como se
cit en Guevara 1996)

El artculo 1 del R.G.R.P. seala que El procedimiento registral es especial, de

naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripcin de un ttulo. No cabe
admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposicin a la
inscripcin. Se inicia con la presentacin del ttulo por el libro Diario. Los aspectos
relevantes de esta definicin son: La naturaleza no contenciosa del procedimiento
registral, que el procedimiento registral es especial y, por tanto, no est sometido a las
normas que formulan el procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales
normas administrativas son de aplicacin supletoria al procedimiento registral, que la
relacin procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el solicitante de
la inscripcin, por lo que no slo resulta impertinente la participacin de un tercero que
se oponga a la inscripcin rogada, sino que ningn apersonamiento distinto, aun
coadyuvante, resulta procedente. (Gonzales, 2002)

Ahora bien debemos sealar quien est facultado para solicitar la inscripcin, del ttulo,
conforme el Reglamento de los Registros Pblicos, el cual indica que los facultados para
solicitar la inscripcin son los sealados en el artculo III del Ttulo Preliminar, esto es, los
otorgantes del acto o derecho materia de registracin, los terceros interesados (lo cual queda
sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en los casos en que la persona que aluda

inters no haya otorgado el ttulo) entro los cuales se incluye al notario como persona con
inters propio en la inscripcin de los ttulos que l o sus dependientes tramiten

1.3 Finalidad del procedimiento registral.

La finalidad del procedimiento registral es la inscripcin del ttulo en el registro, y se
inicia con la presentacin de ste en la Oficina del Diario. El Reglamento General de los
Registros Pblicos, en su artculo 7 define el trmino ttulo: Se entiende por ttulo para
efectos de la inscripcin, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible y que, por s solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia. Tambin formarn parte del ttulo los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripcin pero que de manera
complementaria coadyuvan a que sta se realice

El ttulo debe ser entendido en su doble significacin, como ttulo material o ttulo
causal y como ttulo formal o documental. En el primer caso estamos frente al acto
causal que constituye o modifica el derecho en virtud a la sola manifestacin de la
voluntad. En el segundo caso se trata del ttulo idneo para la inscripcin, sea
instrumento pblico u otro al que la ley le otorgue la idoneidad frente al registro.
(Guevara, 1993. p.3)

En la obra de Alfonso Barragn (1979, p.1 y ss.) el autor describe al ttulo formal:
El ttulo formal, constituye de esta manera, en un documento con carcter de
autenticidad, idneo para su inscripcin en el registro jurdico y su naturaleza puede
variar dependiendo de la fuente de su creacin, sea esta notarial, administrativa o

judicial. Estamos frente a un documento que posee caractersticas especiales tales como
verdadero, cierto, seguro y autntico.

1.4 Presentacin de ttulos.

Conforme al RGRP, el inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de
inscripcin del ttulo a travs de un formato de inscripcin o formulario, el mismo que se
distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompaado del
documento que contenga el derecho respectivo. Ya hemos referido que el documento idneo a
efectos de producir la inscripcin, es el instrumento pblico, sin perjuicio de las inscripciones
que tienen como sustento instrumentos privados. Por tanto, podremos presentar ante el
registro escritura pblica, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los
registros civiles, o copias certificadas por notario, etc.
El presentante del ttulo es quien presenta el ttulo en el registro, y puede ser un tercero o
cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la prctica no hay limitaciones para
constituirse como presentante de un ttulo, bastando para ello presentar la documentacin
necesaria y pagar el derecho de calificacin respectivo. (Art III TP RGRP)
La presentacin de los ttulos al Registro se realiza especficamente en el rea o seccin de
caja los mismos que estn ubicados en cada una de las 58 oficinas registrales que tienen los
Registros Pblicos.
Conforme al art 12 del RGRP: El Procedimiento Registral se inicia a solicitud de parte
interesada y debe formalizarse a travs del formulario de solicitud de inscripcin, al cual se
le debe adjuntar la documentacin respectiva.

1.5 El formato de solicitud de inscripcin debe contener como mnimo la siguiente

informacin:

1.- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo. En caso actuar a nombre
de tercero, sea persona natural o jurdica se deber dejar constancia;
2.- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean stos pblicos o privados,
con indicacin de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o
autentique;
3.- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita y, en su caso, de los que el presentante
formule reserva de conformidad con lo sealado en el artculo III del Ttulo Preliminar. Lo
que significa por ejemplo, que si una Escritura Pblica contiene la transferencia de la
propiedad de diez inmuebles, el usuario o presentante del ttulo, puede solicitar la inscripcin
de la transferencia de un solo inmueble y desistirse de la inscripcin en forma parcial de las
restantes nueve transferencias, para lo cual deber indicar dicha reserva en el mismo
formulario de solicitud de inscripcin.
4.- Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda, de todas las personas
naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripcin
solicitada;
5.- Partida Registral, de existir sta, con indicacin segn corresponda, del nmero de
tomo y folio, de la ficha o de la partida electrnica, con excepcin del Registro de Propiedad
Vehicular, en cuyo caso, se indicar en nmero de Placa de Rodaje o de serie y motor, segn
corresponda;
6.- Indicacin del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurdicas) ante el que se
solicita la inscripcin del Ttulo;
7.- Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante del Ttulo);
El funcionario encargado del diario es el responsable de verificar que la solicitud de
inscripcin contengan los datos a que se refiere el prrafo anterior y de constatar la
presentacin de los documentos que se indican.

La solicitud de inscripcin se formula por escrito, en los formatos aprobados por la

Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, acompaando copia simple de
documento de identidad del presentante.

1.6 El Libro Diario.

El Diario es el libro donde se extienden los asientos de presentacin por el funcionario
encargado de la recepcin de los ttulos.
En el Diario constan las solicitudes de inscripcin y la presentacin del correspondiente
ttulo. En l se consignan obligatoriamente el da, mes, el ao, la hora, el minuto y el segundo
en que el titulo ingresa al Registro, a efectos de determinar la prioridad registral. (Art 19
RGRP)

Segundo captulo

2. El asiento de presentacin
El asiento de presentacin es la constancia de la presentacin de un titulo ante los registros
pblicos. Los asientos de presentacin se extendern en el libro Diario por riguroso orden de
ingreso de cada ttulo. Se extienden en merito a la informacin contenida en la solicitud de
inscripcin. (art. 19 RGRP)
El asiento de presentacin se considera una inscripcin preliminar del ttulo, por cuanto el
contenido del asiento de presentacin contiene datos como son: fecha, hora, minuto, segundo,
la denominacin del acto jurdico o derecho inscribible, el tipo de documento (documento
pblico o documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento de

inscripcin de un ttulo, cuando ste ha sido admitido (Inscrito en el Registro respectivo) por
el registrador o el Tribunal Registral, segn sea el caso.

2.1 Contenido del asiento de presentacin. (Art 23 RGRP)

El asiento de presentacin de un ttulo adems de tener un nmero de orden de atencin,
tendr los siguientes datos:
a.- Fecha, hora, minuto y segundo de la presentacin del ttulo;
b.- Nombre y documento de identidad del presentante del ttulo;
c.- Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea pblico o privado;
d.- Actos o derechos cuya inscripcin se solicita, y en su caso, de los que se solicita
reserva;
e.- Nombre, denominacin o razn social, segn corresponda de todas las personas
naturales o jurdicas que otorguen el acto o derecho;
f.- Partida Registral: nmero de tomo y folio; ficha o partida electrnica o placa vehicular;
g.- Registro y seccin al que corresponda el ttulo, en su caso;
h.- En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicacin del distrito en el que se
encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripcin;
i.- Indicacin de los documentos que se acompaan al ttulo.

2.2 Efectos.
Los efectos de la inscripcin se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentacin.
Durante la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo, no podr inscribirse ningn otro
ttulo incompatible con este.
Un ttulo es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripcin del
primero excluya la del presentado en segundo lugar.

2.3 Vigencia del asiento de presentacin.

El asiento de presentacin tiene vigencia durante 35 das, a partir de la fecha de ingreso
del ttulo. Dentro de los 7 primeros das el registrador proceder a la inscripcin o formulara
las observaciones, tachas y liquidaciones a los ttulos. Se admitir la subsanacin o el pago de
mayor derecho hasta el sexto da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los
ltimos 5 das se utilizaran para extender el asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso.
(Art 25 RGRP)
De acuerdo al artculo 25 del RGRP, el asiento de presentacin de un ttulo tiene, en
principio, una vigencia de 35 das hbiles. No obstante ello, dicho plazo puede ser
prorrogado en forma automtica por 25 das adicionales para los efectos de subsanar
observaciones, pago de mayor derecho o para que el rea de catastro emita el informe tcnico
respectivo en los casos previstos en la Resolucin No 296-2004-SUNARP/SN.

2.4 Prrroga del asiento de presentacin.

Los casos de prrroga del asiento de presentacin son diversos, as podemos encontrarnos
frente a prrrogas de oficio, prrroga automtica y otros casos de prrrogas previstos en el
RGRP. Los casos de prrroga son los siguientes:
a) Prrroga de oficio del asiento de presentacin por causa objetiva hasta por 60 das
hbiles.
En estos casos la prrroga de la vigencia del asiento de presentacin del ttulo es hasta por
un mximo de 60 das hbiles adicionales a los 35 das hbiles del plazo ordinario, mediante
Resolucin del Gerente Registral o funcionario competente. La resolucin de prrroga de
oficio se debe basar en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas; es decir,

en este caso de prrroga de oficio nos referimos a que la vigencia del asiento de presentacin
tiene un plazo de hasta 95 das hbiles.
La prrroga de oficio de hasta 60 das adicionales al plazo ordinario, se produce como lo
indica el Reglamento General, es decir, por causas objetivas y extraordinarias. As tenemos
por ejemplo, el caso de la presentacin ttulos de propiedad al Registro en forma masiva por
parte de COFOPRI, los cuales no pueden ser atendidos o calificados por los Registradores
Pblicos, en el plazo de 07 das hbiles que prev el Reglamento General de los Registros
Pblicos.

b) Prrroga en forma automtica por calificacin negativa o para emitir informe el

rea de catastro, hasta por 25 das hbiles.
La prrroga automtica hasta por 25 das hbiles adicionales al plazo ordinario de 35 das,
slo es aplicable a los casos expresamente establecidos en el Reglamento General, y que son
los siguientes:
1) Cuando el ttulo es observado por defecto subsanable.
Por ejemplo cuando no se acredit la convocatoria para la inscripcin de acuerdos de una
Junta General de Accionistas en una Sociedad Annima, salvo que sea Junta Universal.
2) Por liquidacin registral.
En este caso la denegatoria de inscripcin se debe a la falta de pago de los derechos
registrales, ya sea por pago en forma incompleta o porque slo se ha cancelado los derechos
de trmite.
3) Cuando el ttulo requiere informe previo de catastro.
Los casos en que se requiere dicho informe se establece en la Resolucin N 2962004SUNARP/SN, es decir, para el caso de inmatriculaciones, acumulaciones e
independizaciones de predios no lotizados, lotizaciones no aprobadas mediante resolucin

municipal, rectificacin o modificacin de reas, linderos o medidas perimtricas de predios

respecto a su matriz.
Tambin se debe precisar que el rea de catastro debe emitir el informe respectivo, en
forma obligatoria, para la expedicin de los certificados de bsqueda catastral.

c. Prrroga por apelacin y subsanaciones fijadas por el Tribunal Registral.

Se presentan las siguientes situaciones especficas:
1) Cuando se ha interpuesto recurso de apelacin.
En este caso la vigencia del asiento de presentacin queda prorrogada automticamente
hasta que el Tribunal Registral resuelva el recurso de apelacin.
El artculo 159 del RGRP seala que toda Resolucin emitida por una de las Salas del
Tribunal Registral se expedir, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) das
contados desde el ingreso del expediente a la Secretara del Tribunal.
Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por nica vez, el Presidente del
Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva Sala, podr otorgar la ampliacin
correspondiente hasta por un mximo de treinta (30) das.

Asimismo el Presidente del Tribunal Registral informar mensualmente al

Superintendente Adjunto de las prrrogas otorgadas en el mes inmediato anterior, con
precisin de las causas que las motivaron.
Las Resoluciones del Tribunal Registral se comunicarn al apelante en su domicilio, bajo
el rgimen de la notificacin personal prevista en el artculo 21 de la Ley del Procedimiento
Administrativo General, salvo que el administrado solicite la notificacin a su direccin
electrnica segn lo regulado en el numeral 20.4 del artculo 20 de la misma Ley. La copia

de la resolucin materia de notificacin ser certificada por el Presidente de la Sala

respectiva.
En el caso en que la resolucin deje sin efecto todas las observaciones y los derechos
registrales se encuentren ntegramente pagados, simultneamente a la notificacin citada en el
prrafo anterior, se remitir el ttulo al Registrador Pblico competente, acompaando copia
certificada de la resolucin.
Cuando no sea posible efectuar la notificacin personal al apelante, pese a las
indagaciones realizadas y debido a circunstancias evidenciables e imputables a l, la
resolucin ser remitida al Registrador para su puesta a disposicin del solicitante en la mesa
de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la emisin de la esquela
pertinente. Simultneamente se dispondr su publicacin en el diario oficial El Peruano, y en
la pgina web de la SUNARP por un plazo mximo de tres meses. La resolucin se entender
notificada desde la fecha de publicacin en El Peruano.
2) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripcin y el interesado an no
cancela el mayor derecho.
En este caso el ttulo queda prorrogado por 10 das hbiles desde la notificacin, para que
el interesado cancele los derechos liquidados, caso contrario vence el asiento de presentacin.
3) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripcin y detecta un defecto del
ttulo por subsanar.
En este caso el plazo de la vigencia del asiento de presentacin queda prorrogado por 15
das adicionales desde la notificacin para subsanar lo indicado por el Tribunal.
4) Cuando el Tribunal no resuelva la apelacin en contra del apelante.
En este caso en que la mxima instancia administrativa confirma la denegatoria de
inscripcin, el ttulo queda prorrogado por 03 meses y 15 das hbiles para anotar la demanda
de la accin contenciosa administrativa ante el Poder Judicial. (Tres meses para interponer la

accin ante el poder judicial y 15 das hbiles para anotar la demanda en el Registro
respectivo).
De este modo, podemos afirmar, a la luz de la normativa registral vigente, que la prrroga
de la vigencia del asiento de presentacin de un ttulo se produce de oficio, en virtud de
resolucin gerencial o jefatural, segn corresponda, motivada y fundada en las causales
previstas en el RGRP; y, automticamente de acuerdo a los casos previstos en el artculo 28
del RGRP y adems no requiere de resolucin alguna que la conceda.

2.5 rganos competentes para expedir la resolucin registral que autoriza la

prrroga de oficio de la vigencia del asiento de presentacin.
De acuerdo al RGRP, los rganos competentes para expedir la resolucin registral que
autoriza la prrroga de oficio de la vigencia del asiento de presentacin, son:

1) El gerente registral zonal o del rea registral respectiva. En los casos en que la Zona
Registral, tenga ms de un Gerente con competencia en materia Registral (como es el caso de
la Zona Registral IX - Sede Lima), la resolucin de prrroga del asiento de presentacin,
debe ser expedida por el gerente del rea registral al que pertenece el titulo materia de
prrroga de oficio. (Puede ser el gerente del registro de la propiedad inmueble, el gerente del
registro de bienes muebles, el gerente del registro de personas naturales o el gerente del
registro de personas jurdicas).
De acuerdo al artculo 27 del RGRP, el Gerente Registral o Gerente de rea, es el
competente para que, mediante resolucin motivada en causas objetivas y extraordinarias
debidamente acreditadas, puedan prorrogar de oficio y con carcter general hasta por 60 das
adicionales al ordinario la vigencia del asiento de presentacin.

2) El jefe registral de la zona respectiva. Es el competente para expedir la resolucin de

prrroga de oficio de la vigencia del asiento de presentacin, cuando en la zona registral
respectiva exista ms de un gerente de rea registral con facultades para otorgar prrrogas y
sta deba alcanzar a ttulos que involucran a ms de un registro. Este caso, tambin es
aplicable hasta ahora, slo en la Zona Registral IX Sede Lima.

3) Gerente registral de la sede central de la SUNARP.

Cuando la prrroga de oficio del asiento de presentacin trasciende el mbito de una zona
registral, el rgano competente para emitir la Resolucin de prrroga de oficio del asiento de
presentacin es la gerencia registral de la sede central de la SUNARP, cuya sede nica queda
en la ciudad de Lima.

Suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin.

La figura de la suspensin del plazo de la vigencia del asiento de presentacin se incorpora
a nuestra legislacin a partir del RGRP vigente desde octubre del 2001.
La suspensin de la vigencia del asiento de presentacin, conforme nos seala el RGRP se
produce por hechos ajenos al ttulo presentado. Tales causas por las que se suspende el
cmputo de la vigencia plazo del asiento de presentacin , se imputan a ttulos anterior,
cuyos asientos an vigentes son incompatibles con el ttulo suspendido y en otros casos, tal
como seala el reglamento, por causa generadas por el propio registro: reconstruccin de
partida, reconstruccin de titulo archivado necesario para la calificacin, etc.
La suspensin, pues, conlleva a que se omita el cmputo del plazo de vigencia del asiento
de presentacin. En el caso de ttulos incompatibles y luego de la calificacin, se indica al
usuario la correspondiente suspensin. En caso de reconstruccin de partida se le comunicar

la suspensin y el motivo. Concluidas o extinguidas las causas que generaron la suspensin

de la vigencia del asiento de presentacin, se reiniciar el conteo del cmputo del plazo de
vigencia del asiento de presentacin del ttulo suspendido.
La suspensin del plazo de vigencia del asiento de presentacin de un titulo es otorgada en
forma automtica, no necesita de resolucin autoritativa alguna, estn expresamente
establecidas en el reglamento general de los registros pblicos.

De acuerdo al artculo 29 del RGRP se suspende el plazo de vigencia del asiento de

presentacin en los casos siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar vigente el
asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo
resulte incompatible. La suspensin concluye con la inscripcin o caducidad del asiento de
presentacin del ttulo anterior. En este caso debemos entender que una vez que se tache o
inscriba el ttulo anterior se proceder a inscribir o rechazar el ttulo que fue suspendido.
b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por encontrarse en
procedimiento de reconstruccin la partida registral respectiva. La suspensin concluir con
la reconstruccin de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella. Como se puede
verificar, en este caso no importa si concluy el plazo fijado y la partida no fue reconstruida,
la suspensin operar al margen del hecho de la reconstruccin.
La reconstruccin de partidas se encuentra regulada en el artculo 117 del RGRP y
seala que en los casos en que la Gerencia Registral, luego de realizadas las acciones
previstas en el primer prrafo del artculo 116, no cuente con el duplicado de la partida
perdida o destruida y la totalidad de la informacin relativa a la misma, ordenar el
inicio del procedimiento de reconstruccin de la partida. En la resolucin, que a tal
efecto se expida, se designar al Registrador encargado de llevar adelante la

reconstruccin y se dispondr la publicacin de un aviso en el Diario Oficial El

Peruano y en otro de mayor circulacin.
c) Cuando el ttulo archivado se encuentre en reconstruccin. La suspensin concluir con
la reproduccin o reconstruccin del ttulo archivado o al vencimiento del plazo fijado para
ella.
d) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo incompatible con otro
cuya prioridad fue reservada a travs del bloqueo, hasta que caduque ste o se inscriba el acto
o derecho cuya prioridad fue reservada.
e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo incompatible con el
derecho de propiedad anotado preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el
artculo 6 del Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los Registros
Jurdicos de Bienes Muebles. La suspensin concluye con la caducidad de dicha anotacin
preventiva.

La suspensin opera desde la comunicacin efectuada por el Registrador mediante la

correspondiente esquela, la que debe contener adems, si fuera el caso, la referencia a los
defectos subsanables o insubsanables de que adoleciera el ttulo.
Durante el perodo de suspensin podr admitirse el reingreso del ttulo, el que ser
derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensin. Sin
perjuicio de ello, el presentante del ttulo podr solicitar la reconsideracin de la suspensin a
travs de la Oficina de Trmite Documentario o la que haga sus veces, la que ser derivada de
inmediato al Registrador, quien la resolver en el plazo de tres das, bajo responsabilidad. De
presentarse recurso de apelacin, este deber comprender, de ser el caso, los defectos
detectados y la suspensin del ttulo.

Desaparecida la causal de suspensin, el Registrador proceder a extender el asiento de

inscripcin o a calificar el ttulo reingresado, segn corresponda.

2.6 Conclusin del procedimiento registral.

El curso natural del procedimiento registral debera, bajo ciertas condiciones de
formalidad, llevar a la consiguiente inscripcin del ttulo en el registro, sin embargo no todos
los ttulos presentados lograrn obtener una posicin registral, pues muchas veces no poseen
vocacin registral y en otros casos adolecen de defectos que no se subsana en el plazo legal
previsto, entre otras causas previstas en la ley.
De acuerdo al artculo 2 del RGRP, el procedimiento registral termina con:
a) La inscripcin;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentacin;
c) La aceptacin del desistimiento total de la rogatoria.
Que el procedimiento registral culmine por la inscripcin del ttulo en el registro, significa
que la calificacin a la que ha estado sometido ha sido positiva, es decir, el ttulo ha cumplido
con los requisitos legales.
Segn el artculo 1 del RGRP, el procedimiento registral, tiene por finalidad la inscripcin
de un ttulo, consecuentemente inscrito ste, el procedimiento registral ha concluido, con
relacin al ttulo en particular. Entonces, la primera forma o causa por el cual el
procedimiento registral concluye, es por la inscripcin del ttulo; sin embargo, es bueno
precisar que la inscripcin registral no convalida actos nulos o anulables.

Tercer capitulo

3. La inscripcin registral

Cabe preguntarnos cul es la consecuencia inmediata de la inscripcin del ttulo en el

registro? El acceso del ttulo al registro reserva la prioridad y permite oponer, frente a
nuestro ttulo, otros ttulos no inscritos.
Se debe precisar que la inscripcin o acceso al registro de un ttulo, no significa que los
ttulos con causales de nulidad o anulabilidad sean convalidados por el registro, por
cuanto lo nico que hace el registro es publicitarios y legitimarlos estableciendo una
presuncin Iuris Tantum, de que el contenido de los asientos se presumen ciertos y
vlidos; sin embargo, las partes o el Poder Judicial pueden modificar el sentido del acto
inscrito o nulidad o cancelacin del acto o derecho inscrito.( Guevara 1993)

Como ya se ha sealado, la inscripcin registral procede cuando la calificacin es positiva,

dicha inscripcin se realiza en una Partida Registral.
Las inscripciones se practicaran si no existiesen defectos u otras circunstancias
debidamente acreditadas, dentro de los 7 das siguientes a la fecha del asiento de presentacin
o dentro de los 5 das siguientes al reingreso del ttulo y siempre dentro del plazo de vigencia
de dicho asiento. (Art 55 RGRP)

3.1 Tcnica de inscripcin.

Los asientos registrales pueden constar en:
- Tomos

- Fichas movibles o
- Sistemas automatizados de procesamiento de informacin.
Sern extendidos en partidas electrnicas, salvo en aquellos casos en los que la
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, autorice la utilizacin de tcnicas
distintas.

3.2 Partida registral.

La partida registral se crea con la calificacin positiva del ttulo, siendo la finalidad del
procedimiento registral: La inscripcin.
Es la unidad de Registro, conformada por los asientos de inscripcin organizados sobre la
base de la determinacin del bien o la persona susceptible de inscripcin y excepcionalmente
en funcin de otro elemento previsto en disposiciones especiales. (Art 6 RGRP)
En la partida registral se extendern tambin, con expresa constancia de los datos del
Registrador que las extienda, las anotaciones de correlacin de inscripciones, cierre de
partidas y dems. (Art 49 RGRP)
Las partidas registrales llevarn un cdigo o numeracin que permita su identificacin y
ubicacin.

3.3 Asientos de inscripcin

El asiento registral expresara necesariamente el acto jurdico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deber constar en el correspondiente ttulo.
(Art 46 RGRP).
Los asientos de inscripcin referentes a una partida se extendern en estricto orden de
presentacin de los respectivos ttulos, salvo los casos conexos a que se refiere el art 5. (Art
47 RGRP)

Los asientos de inscripcin slo deben publicar aquella informacin contenida en el

ttulo que sea trascendente para el conocimiento de terceros, caso contrario, las partidas
registrales se atiborraran de datos irrelevantes que las tornaran confusas,
perjudicndose de esta manera la fluidez del trfico jurdico. (Resolucin N 078-2006.
4 Sala del Tribunal Registral.)
Estando apto el ttulo para ser inscrito, se publicar slo aquella informacin que sea
trascendente para el conocimiento de terceros, la cual recibir cierta proteccin por parte del
ordenamiento segn lo establecido por Ley de Creacin del Sistema Registral en su literal b)
del Art. 3 () La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo ttulo
modificatorio posterior o sentencia judicial firme.
Esta norma se complementa con lo desarrollado respecto a los efectos de la calificacin en
los principios de legitimacin y fe pblica registral. As pues, el artculo 2013 del Cdigo
Civil y el Art. VII del ttulo preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros
Pblicos seala Los asientos registrales se presumen exactos y vlidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su
invalidez.

As pues, luego de inscrito el asiento existe una presuncin relativa de exactitud y

validez respecto a aquel lo cual tiene efectos tanto interna como externamente.
Internamente el registrador en el mismo procedimiento deber pronunciarse sobre todos
los aspectos concernientes al ttulo no pudiendo, en principio, dejar su pronunciamiento
para un momento posterior siendo por tanto la calificacin ntegra y no sucesiva; no
podr pronunciarse sobre la calificacin realizada sobre un asiento inscripcin anterior,
ni incluso a propsito de una rectificacin.( Guevara Bringas, 1993)

3.4 Contenido general del asiento de inscripcin. (Art 50 RGRP)

Debemos indicar, en principio, que nuestro sistema se acoge -en general- al sistema de
inscripcin mediante el cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante
para los terceros a fin de publicitarlo.
Todo asiento de inscripcin contendr un resumen del acto o derecho materia de
inscripcin, en el que se consignar los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del ttulo.
El asiento deber hacer la indicacin precisa del documento en el que consta el acto o
derecho; la fecha, hora, minuto y segundo y el nmero del ttulo que da lugar al asiento,
adems del monto pagado por concepto de derechos registrales.
Debe contener la fecha de inscripcin, y la autorizacin del registrador responsable de esa
inscripcin, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el rgano competente, que permita
su identificacin.

3.5 Asiento de inscripcin por mandato judicial.

Adems de los requisitos sealados:
El asiento debe contener la indicacin de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la
resolucin, la fecha de sta, los nombres de las partes litigantes, del auxiliar jurisdiccional, y
la transcripcin clara del mandato judicial con la constancia de haber quedado consentida o
ejecutoriada, de ser el caso.

3.6 La constancia de inscripcin.

Por cada ttulo inscrito se extender una anotacin (constancia de inscripcin).

La que deber indicar:
- El nmero y la fecha de presentacin del ttulo
- La naturaleza de la inscripcin solicitada
- Indicacin del nmero de asiento generado
- La Partida donde corre inscrito
- El monto de los derechos registrales cobrados
- El nmero del recibo de pago
- La fecha, la firma y el sello del Registrador que lo autoriza.
Dicha anotacin deber extenderse por duplicado, una para conservarla en el Archivo
Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la inscripcin, salvo lo dispuesto en las
normas y reglamentos especiales.

3.7 La inexactitud registral y su rectificacin

Concepto de inexactitud registral.

El artculo 39 Ley Hipotecaria espaola utiliza la expresin amplia de inexactitud
registral, como todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el
Registro y la realidad jurdica extrarregistral.

En cuanto a las causas de la inexactitud registral, Roca Sastre, (citado por Manzano
Solano, s.f, p.479), agrupa en cuatro supuestos las causas que pueden dar lugar a la
inexactitud registral:

a) El Registro permanece inalterado frente a una realidad jurdica que ha sufrido

alteracin; v. gr. una hipoteca deviene ineficaz por haber sido satisfecho el crdito
garantizado, pero no se ha practicado la correspondiente cancelacin. b) El Registro se
altera frente a una realidad jurdica que permanece inalterada; v. gr. se inscribe una
hipoteca pactada en garanta de un crdito inexistente. c) El Registro sufre alteracin
sobre la base de una mutacin operada en la realidad jurdica, pero sin que sta se
traduzca exactamente en aquel; v. gr. error sufrido al practicarse el correspondiente
asiento, como puede ser la equivocacin del nombre del adquirente, o de la cuota
hereditaria adjudicada. d) El Registro acusa una doble inmatriculacin, por figurar
inmatriculada una misma finca dos o ms veces.

Causas de la inexactitud registral.

El artculo 75 y ss. del RGRP contiene la normativa sobre las causas de inexactitud
registral y los procedimientos para la necesaria rectificacin. Aqu presentamos una sntesis
de tales normas:
a) Procedencia de la rectificacin. Los Registradores rectificarn las inexactitudes a
solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia
de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificacin proceder de
oficio solamente cuando con ocasin de la calificacin de una solicitud de inscripcin, el
Registrador determine que sta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error,
en mrito al ttulo ya inscrito. No procedern las rectificaciones cuando existan
obstculos que lo impidan en la partida registral. (artculo 76)

b) Solicitud de rectificacin. Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas
sealadas en el artculo 12 de este Reglamento. Las solicitudes se presentarn a travs

del Diario, indicando con precisin el error materia de rectificacin. Asimismo, se

sealar el nmero y fecha del ttulo archivado que d mrito a la rectificacin de la
inexactitud o se adjuntar el nuevo ttulo modificatorio, segn corresponda. (artculo 77)
c) Forma general de rectificacin. Todo error deber rectificarse mediante un nuevo
asiento que precise y enmiende claramente el error cometido. Las omisiones se
rectificarn con la extensin de un asiento en el que se precise el dato omitido o la
circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad (artculo 78)
Rectificado un asiento, se rectificarn tambin los dems asientos que hubieran emanado
del mismo ttulo, aunque se hallen en otras partidas, si stas contuvieran el mismo error
(artculo 79)

3.8 Errores materiales y errores de concepto.

El RGRP prev los errores materiales y errores de concepto.
El error material indica el artculo 81, se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o ms palabras, nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el ttulo archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresin de algn dato o circunstancia que debe constar en el
asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde;

d) Si

se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.

El Reglamento opta por dar una definicin negativa de los errores de concepto, al
mencionar que aquellos errores que no fueran materiales, se les considerar como de
concepto. Sin embargo, la legislacin espaola seala que estos errores se cometen cuando al

expresar en la inscripcin alguno de los contenidos en el ttulo se altere o vare su verdadero

sentido.

d) Forma de rectificacin de error material. Las rectificaciones de los errores materiales se

harn en mrito del respectivo ttulo archivado, salvo que ste no se encuentre en la
oficina, en cuyo caso se proceder conforme al Captulo II del Ttulo VIII del RGRP, a
efecto de que previamente se reconstruya el ttulo archivado correspondiente.

e) Rectificacin de error de concepto. La rectificacin de los errores de concepto se

efectuar:
1. Cuando resulten claramente del ttulo archivado: en mrito al mismo ttulo ya inscrito,
pudiendo extenderse la rectificacin a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto
en el segundo prrafo del artculo 76 del presente Reglamento;
2. Cuando no resulten claramente del ttulo archivado: en virtud de nuevo ttulo
modificatorio otorgado por todos los interesados o en mrito de resolucin judicial si el error
fue producido por la redaccin vaga, ambigua o inexacta del ttulo primitivo.

f) Vigencia de la rectificacin. La rectificacin surtir efecto desde la fecha de la

presentacin del ttulo que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificacin de
oficio, surtir efecto desde la fecha en que se realice.
El Reglamento prev que en ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los
derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.

En caso no pueda rectificarse de esta manera, toda vez que la presuncin es relativa, se
podr rectificar judicialmente, teniendo la carga de anotar esto en el registro a fin de evitar
posibles injerencias de terceros que perjudiquen su inters. Los efectos de dichas
rectificaciones surten a partir de la fecha de la presentacin del ttulo que contiene la solicitud
respectiva, y en los casos de rectificacin de oficio, desde la fecha en que se realiza.

En ese sentido es precisa la afirmacin:

Por lo tanto, tratndose de la omisin errnea en la extensin de un acto o derecho en el
Registro, el referido acto no surtir efecto alguno sino desde la fecha en que se extiende
en el Registro mediante el respectivo asiento, ello no obstante constare en un ttulo que
forma parte del archivo registral. Es decir, solo los actos inscritos surten efectos
publicitarios, legitimadores y oponibles erga omnes. (Daz, 2005, p.41)

De otro lado, como efectos externos se encuentran que los terceros tomarn conocimiento
de dicha situacin publicitada en los registros y podrn contratar con los legitimados en
dichos asientos.
En caso de error en la calificacin, los titulares registrales podrn pedir la rectificacin de
los mismos sin perjudicar, para ser coherente con todo lo dicho, los derechos adquiridos por
terceros.
Reglamento General de los Registros Pblicos. Artculo 87.- Derechos adquiridos por
terceros. En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por
tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.

Asimismo, toda vez que el sistema fue creado para tutelar la seguridad del trfico, el
ordenamiento a partir del Art. 2014 del Cdigo Civil, as como por el artculo VIII del ttulo

preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Pblicos La inexactitud de los
asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no
perjudicar al tercero registral que a ttulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre
la base de aqullos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales.

Todo esto es coherente con lo sealado en el artculo I del TUO del Reglamento General
de los Registros Pblicos el cual indica que El Registro otorga publicidad jurdica a los
diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin comprende tambin a las
anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El
contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo. (El subrayado y nfasis es nuestro).

Cuarto captulo
4. Anotaciones preventivas
4.1 Concepto
El Reglamento General de los Registros Pblicos en su artculo 64 nos da una definicin
de anotaciones preventivas: Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y
transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una
eventual causa de modificacin del acto o derecho inscrito.
Segn Manzano (1994, p. 78) en su obra Derecho Registral Inmobiliario Para Iniciacin y
uso de Universitarios, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de Espaa,
1994, seala que:

Es un instrumento registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de

ejecucin de un fallo judicial () para garantizar derechos reales ya existentes,
pero que todava no pueden ser inscritos () o para asegurar el puesto registral a
aquellos ttulos que por adolecer de algn defecto susceptible de ser corregido o
subsanado no pueden de momento ser objeto de registracin definitiva.
4.2 Caractersticas:
Provisional.- Sujeta a un plazo.
Transitoria.- Es un instrumento del procedimiento registral, es slo un puente en el
camino a la inscripcin definitiva.
Reserva prioridad.- Asegura prioridad en el Registro.
Numerus clausus.- No hay ms anotaciones preventivas que las previstas en el marco
legal.

4.3 Actos y derechos susceptibles de anotaciones preventivas

El artculo 65 del RGRP,
a) Demandas y dems medidas cautelares.
b) Resoluciones judiciales que no den mrito a una inscripcin definitiva.
c) Los ttulos cuya inscripcin no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane.
d) Los ttulos cuya inscripcin no pueda efectuarse porque adolecen de defecto
subsanable.
e) Los ttulos que en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones
especiales.

4.4 Procedencia de las anotaciones preventivas contempladas en los literales c) y d) del

art. 65 del RGRP.

Slo procede en el Registro de Propiedad Inmueble.

Procede respecto de los actos sealados en los numerales 1 al 6 del art. 2019 del C.C.
(referidos a actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles y dems supuestos

contenidos en dichos numerales)

Se extiende a solicitud de parte.
Luego de formulada la observacin.
Su vigencia es de un ao contado desde el asiento de presentacin.
Vencido el ao caduca de pleno derecho.
El Registrador debe consignar:
- El carcter de preventivo.
- El defecto que motiva su extensin.
- El plazo de caducidad.
- La indicacin de que vencido el plazo no surtir efectos, y
- Cualquier otra precisin para evitar que terceros incurran en error.

4.5 Improcedencia de la anotacin preventiva art. 66 del RGRP.

No procede la anotacin preventiva:

Si se sustenta en otra anotacin preventiva de la misma naturaleza.

En los supuestos de tacha sustantiva regulados en el art. 42 del R.G.R.P.

Cuando el instrumento que da mrito a la inscripcin no preexiste a la fecha del

asiento de presentacin del ttulo.

4.6 Efectos
Art. 67 y 68 del R.G.R.P.

 No determina la imposibilidad de extender asientos registrales, salvo que el contenido

mismo de la anotacin preventiva o la disposicin que la regula establezca expresamente
lo contrario.
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotacin preventiva,
surtir sus efectos desde la fecha del asiento de presentacin de la anotacin
(retroprioridad), salvo disposicin distinta.
Enerva la buena fe de los terceros.

4.7 Vigencia de anotaciones preventivas

El artculo 70 del Reglamento General de los Registros Pblicos nos dice sobre la
vigencia de las anotaciones preventivas:
Los asientos de anotacin preventiva deben contener, de ser el caso, la indicacin del
plazo de su vigencia, el cual se encontrar determinado por las normas que autorizan su
extensin.

4.8 Causas de extincin de las anotaciones preventivas

El artculo 92 del RGRP seala que las anotaciones preventivas se extinguen por
cancelacin, por caducidad o por su conversin en inscripcin.

A) Por cancelacin: la cancelacin puede ser total o parcial.

Podr pedirse y deber ordenarse, en su caso, la cancelacin total de las inscripciones o
anotaciones preventivas:
1 Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
2Cuando se extinga tambin por completo el derecho inscrito o anotado.

3 Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se hayan hecho.

4 Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales conforme
a lo dispuesto en esta Ley.
Podr pedirse y deber decretarse, en su caso, la cancelacin parcial:
1 Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripcin o anotacin preventiva.
2 Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

B) Por caducidad:
La RESOLUCIN N 095-2010-SUNARP-TR-A seala que:
La caducidad de una anotacin preventiva importa que ha dejado de existir y/o de
producir efectos. Ahora, en la medida que estamos ante un caso de caducidad, sta
opera de pleno derecho, sin necesidad de que se invoque, ni de que se extienda asiento
registral que as lo declare.
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarn a los cuatro aos de
la fecha de la anotacin misma, salvo aquellas que tengan sealado en la Ley un plazo ms
breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las
decretaron, podrn prorrogarse por un plazo de cuatro aos ms, siempre que el mandamiento
ordenando la prrroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotacin
prorrogada caducar a los cuatro aos de la fecha de la anotacin misma de prrroga. Podrn
practicarse sucesivas ulteriores prrrogas en los mismos trminos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se har constan en el Registro a instancia del
dueo del inmueble o derecho real afectado
Las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad judicial no se cancelarn por
caducidad, despus de vencida la prrroga, hasta que haya recado resolucin definitiva firme
en el procedimiento en que la anotacin preventiva y su prrroga hubieren sido decretadas.

C) Por conversin:
(PUCP, 2015) seala que:
Segn esto, las anotaciones preventivas se transforman o convierten en asientos
definitivos, dependiendo por ejemplo en el caso de las anotaciones por defecto subsanable
de que se produzca la subsanacin del defecto dentro del plazo de vigencia de la anotacin
o en el caso del bloqueo, de que se inscriba en el acto constitutivo, modificativo o
extintivo del derecho real para el cual se solicit la anotacin. Disponible en:
*Otras formas de extincin son la rectificacin, el agotamiento de su contenido y la
renuncia del anotante.

Capitulo quinto
5. Las anotaciones marginales
Hablar de las notas o anotaciones marginales es algo complicado ya que la informacin de la
misma es escasa o no muy contundente cuando se la menciona, en el presente trabajo se
tratar el porqu de esta situacin.
5.1 Definicin
Asiento secundario puesto al margen de los principales en los Registros pblicos,
especialmente en el Registro Civil y en el Registro de la Propiedad, que contienen menciones
referentes a modificaciones o correcciones de situaciones jurdicas. (masqueabogados,
2015).
(Roca Sastre, p.1968,) nos dice:
La nota marginal es un asiento registral, en general accesorio, definitivo y positivo, que se
extiende al margen de otros asientos y cuyo objeto es, consignar un hecho que modifica un

derecho registrado, o hacer las veces de una inscripcin, anotacin preventiva o cancelacin,
o facilitar la mecnica de la oficina del Registro.
Por su parte nuestro organismo encargado de los Registros pblicos en su (Res. N 0132004-SUNARP-SN) nos dice:
() son aquellas que se extienden en los casos de ampliacin, rectificacin, cancelacin de
asientos y cuando sufre cualquier modificacin el derecho inscrito. Por ejemplo, se anotan la
duplicidad de partidas, las independizaciones o acumulaciones, la interposicin de un recurso
de apelacin, la prrroga o suspensin de la vigencia del plazo del asiento de presentacin,
entre otros.
Son notas marginales aquellas cuya relacin con la partida es tan variable que impide
efectuar una definicin material que abarque a todas (Res. N 013-2004-SUNARP-SN).
5.2 Categoras de notas marginales
Notas Marginales De Oficina
(..) sirven para relacionar unos asientos con otros", dice que "su caracterstica es que
carecen por s mismas de valor jurdico, pues desempean una misin puramente mecnica o
material" (Roca Sastre, 1968, p. 157.)
Frente a esta definicin que nos presenta Roca Sastre (vLex Espaa , 2015) nos dice:
() con ello se desconoce su funcin esencial en el trfico jurdico, tan esencial o ms que
las restantes notas marginales, y la prueba es que pueden dar lugar, si no se extienden
debidamente, a situaciones enormemente conflictivas, tanto para los interesados como para el
Registrador. Llamarlas simplemente de oficina o de mecnica registral constituye una
desvalorizacin de las mismas, que no concuerda con su importante funcin jurdica y con la
responsabilidad del Registrador. Precisamente para que no sean minimizadas por nadie, lo
mejor sera cambiarlas de denominacin, y antes que "notas de oficina", podran ser llamadas
"notas marginales de relacin de asientos" o "de coordinacin de asientos" o "de realizacin
de operaciones regstrales".

Las as denominadas son meras indicaciones de referencia, asentadas en el Registro con la

finalidad de poner en conexin unos asientos con otros y, en particular, unos folios con otros
de forma tal que tanto la llevanza de los libros cuanto su consulta (consiguiente a la
publicidad formal) resulte factible.

Carecen, pues, de valor o efecto alguno, salvo el propiamente organizativo. (Juspedia,

2015)
Finalmente (Res. N 013-2004-SUNARP-SN) nos dicen: tienen por objeto simplemente
facilitar el manejo de los libros del registro y carecen de valor material

Notas Marginales De Modificacin Jurdica

(Roca Sastre, 1968, p. 158) nos dice que: ellas alteran la situacin jurdica registrada y
que su caracterstica es que a pesar de surtir efectos jurdicos hipotecarios o registral, este no
tiene suficiente envergadura para provocar una inscripcin.
La (Res. N 013-2004-SUNARP-SN) nos dice que: consignan hechos o circunstancias
que alteran, complementan o concretan la situacin jurdica registrada.
Notas Marginales Sucedneas De Otros Asientos
La (Res. N 013-2004-SUNARP-SN) nos dice que son las: destinadas a recoger
contenidos que por razones de simplificacin de las operaciones registrales adoptan forma de
nota marginal

5.3 Las anotaciones marginales en el nuevo reglamento general de los registros

pblicos
Las anotaciones fueron previstas en el artculo 167 del anterior Reglamento General de los
Registros Pblicos bajo el nombre de notas marginales, y se les designaba as por practicarse
en el margen del folio correspondiente. Habindose modificado la tcnica de inscripcin para
pasar de extender asientos en tomos, luego fichas y, finalmente, en partidas electrnicas, no

corresponda hablar de anotaciones marginales sino, ms apropiadamente, de anotaciones, y

as se estableci en el artculo 49 del vigente Reglamento General de los Registros Pblicos,
en el que se seala: En la partida registral se extender tambin, (...), las anotaciones de
correlacin de inscripciones, cierre de partidas y dems que sealan leyes y reglamentos
(Res. N 013-2004-SUNARP-SN).

Captulo sexto
6. Ttulo supletorio

6.1 Definicin

El ttulo supletorio es el mecanismo puesto a disposicin del propietario de un inmueble no

inscrito para regularizar su situacin jurdica cuando carece de documentos escritos
comprobadores del dominio, por tanto, la finalidad de este proceso es obtener un ttulo formal
que sustituya al que se ha extraviado, perdido o al que simplemente nunca se tuvo . En efecto,
esta figura se encuadra dentro del mbito de los bienes inmuebles que nunca accedieron al
registro, por tanto, no resulta extrao que las transferencias se hayan realizado de modo
clandestino, sin participacin de notarios, a travs de simples documentos privados o
mediante acuerdos verbales amparados por la posesin. En tales condiciones, resulta
comprensible que el propietario no cuente con medios de prueba, sumado a la ausencia de
intervencin notarial, lo que hace imposible la obtencin de traslados o copias autenticadas.
Por tanto la figura de los ttulos supletorios es el sistema utilizado por el legislador
con el objetivo de facilitar la regularizacin de los inmuebles a travs de un mecanismo
subsidiario de titulacin, y que hasta la actualidad se demuestra til. Esta solucin se ha
requerido, de una u otra manera, en todos los ordenamientos jurdicos que implantaron el
registro, pues la informalidad de la titulacin resulta un problema comn cuando se pretende
el trnsito del sistema libertario de transferencias de predios al sistema controlista.

En la actualidad, el artculo 2018 CC seala que el ttulo supletorio permite la primera

inscripcin de dominio, lo que significa obviamente que tal mecanismo est habilitado para
los titulares de predios no inscritos, pues, en caso contrario, ya no sera posible la primera
inscripcin.
En buena cuenta, el ttulo supletorio es un medio sustitutivo para comprobar el
derecho de propiedad, pues si el titular no cuenta con instrumento pblico, entonces el nico
elemento que juega a su favor es la posesin. Si bien el art. 2018 guarda silencio respecto del
plazo de posesin necesario para pretender el ttulo supletorio, sin embargo, la solucin del
problema es simple, si recordamos que el artculo 1296 del Cdigo de Procedimientos Civiles
de 1911, en su versin original, estableca que el propietario sin ttulos deba acreditar la
posesin por cuarenta aos, lo que se relaciona con el entonces Cdigo Civil de 1852 que
estableca ese plazo para efecto de la usucapin extraordinaria.
5.2 Antecedentes histricos

En la Ley Hipotecaria espaola de 1861, nos muestra una figura anloga al ttulo supletorio,
en su artculo 397, el cual dice: El propietario que careciere de ttulo de dominio escrito
deber inscribir su derecho justificando previamente su posesin ante el juez de primera
instancia del lugar. Jos Pantoja y Antonio Lloret citados en (Urbina Blanco & Araica
lvarez, 2008) comentando la Ley Hipotecaria nos dicen:
En fin, la Comisin que elabor la LH consider que con ella se remediaba la urgente
necesidad que tena el sistema hipotecario de poder solucionar el problema de la propiedad
sin registrar, pues a falta de ttulos poda verificarse una informacin sobre la posesin de
hecho, la que servira como ttulo para que su inscripcin produjera los mismos efectos que el
de dominio, siempre y cuando el tiempo que transcurra sea el necesario para que se verifique
la prescripcin

En nuestro pas la Ley del 2 de enero de 1888 que crea el Registro de Propiedad
Inmueble, olvid crear un procedimiento para la primera inscripcin de predios cuando el
propietario no contase con titulacin pblica. Es por ese motivo que en el primer Reglamento
del Registro del mismo ao en su art. 215 estableca: El que carezca de escritura pblica o
instrumento autntico, que compruebe la adquisicin de un inmueble de su propiedad,
necesita para la inscripcin del dominio de ese inmueble exhibir Ttulos Supletorios,
formados con arreglo al Cdigo de Enjuiciamientos. Aunado con ello lo mencionado por el
artculo 216: El poseedor que con arreglo a la ley ha formado ttulos supletorios, debe
presentar al Registrador el expediente original, y solicitar en virtud de l la correspondiente
inscripcin ().
El Reglamento Orgnico de 1905 dict algunas normas aplicables al proceso judicial
de ttulo supletorio, que fueron las nicas en esta materia hasta que el Cdigo de
Procedimientos Civiles de 1911, lo regul en forma sistemtica, exigindose la posesin por
cuarenta aos, ya que se trata de un propietario sin ttulos, por lo que el requerimiento es
anlogo al de la usucapin extraordinaria. Con el Cdigo Civil de 1936, y luego con el de
1984, los plazos se redujeron a 30 y 10 aos, respectivamente, a tono con el plazo de la
prescripcin adquisitiva larga.
5.3 Diferencia entre prescripcin adquisitiva y ttulo supletorio

Como nos lo menciona Gonzales (2015, p. 1707) Durante mucho tiempo la distincin entre
ttulos supletorios y prescripcin adquisitiva se busc en cuestiones meramente formales,
por ello se dice que exista una identidad practica entre ambas.
Esa diferencia se encontr fundamento en el registro predial, el primero se aplica a los
predios no inscritos, mientras que el segundo se circunscribe a los predios inscritos. Esta

afirmacin pareca tener algn sustento en el RI de 1936 (art.70), cuya literalidad hizo
suponer que la prescripcin era aplicable solo a los predios inscritos, mientras que el ttulo
supletorio funcionaba como medio de titulacin de los inmuebles no inscritos. Por lo tanto se
lleg a creer errneamente que la usucapin se daba solo en un predio inscrito, mientras que
el ttulo supletorio operaba solo con los predios no inscritos.
Debemos resaltar que lo sealado es errneo, pues la prescripcin adquisitiva es un
modo de adquisicin que opera para toda clase de bienes, muebles o inmuebles, inscritos o no
inscritos. Si bien es cierto que la formacin del ttulo supletorio requiere la prueba de la
posesin por el mismo plazo que la prescripcin extraordinaria, ello no permite identificar
ambas figuras, pues la primera se constituye en un tpico mecanismo de titulacin cuando el
propietario necesita formalizar, regularizar o sanear su derecho; en cambio, la segunda
siempre es una forma de adquisicin de la propiedad, originaria, aunque lo pretenda el mismo
titular. Por tanto, la primera distincin consiste en que el ttulo supletorio presupone la
propiedad del demandante, si bien con ausencia de ttulo acreditativo; mientras que la
usucapin es invocada, normalmente, por el solo poseedor. El ttulo supletorio lo plantea el
titular que ha perdido, extraviado o que nunca cont con los instrumentos comprobadores de
su dominio, o son defectuosos.
A todo esto es necesario mencionar que nos dice Gonzales (2015, p. 1709) nos dice:
Hace algn tiempo el Tribunal Registral de Trujillo emiti la Resolucin N 0542008-SUNARP-TR-T de 18 de marzo de 2008, por la cual consider que la
prescripcin adquisitiva y los ttulos supletorios son lo mismo. Esa opinin debe
rechazarse porque la primera es contenciosa por naturaleza; mientras la segunda, por
propia definicin, carece de conflictividad.

Es importante destacar esta opinin porque en ella se muestra como el Jurista

Gonzales Barron, nos muestra una de las principales diferencias entre la Prescripcin
Adquisitiva y los Ttulos supletorios, la cual se desarrollar ms adelante en el presente
trabajo. Adems a todo lo mencionado precedentemente, podramos aadir lo que nos
menciona la Corte Suprema:
La usucapin es, antes que nada, el medio por excelencia de prueba de la propiedad, y
por tanto es un mecanismo idneo para el mismo propietario, sea que este cuente con
requisitos de orden jurdico formal, o sea que el poseedor no cuente con este tipo de
requisitos formales, por no haber tenido nunca o por haberlos extraviados (por
ejemplo: los ttulos) o por ser de dudosa configuracin. (Casacin N 2432-2000Lima).
Es entonces as que, el ttulo supletorio lo solicita quien dice ser propietario en el caso
de un predio no inscrito, mientras que la prueba posesoria constituye el sustituto de la
ausencia de ttulo documental. Por el contrario, la usucapin presupone siempre la invocacin
de modo adquisitivo, aunque el demandante ya cuente con otro ttulo, por lo que aquel tendr
efecto confirmatorio o de ratificacin. Si el primero "sanea"; el segundo "adquiere", reafirma
y consolida.
La segunda diferencia entre el ttulo supletorio y la prescripcin adquisitiva como se
mencionaba prrafos atrs, es que la primera es de naturaleza meramente no contenciosa, la
segunda es todo lo contrario. Es as como FERNNDEZ (citado en GONZALES. 2015, pp.
1710-1711):
En efecto, el ttulo supletorio aplica cuando el propietario de predio no inscrito
requiere completar la titulacin, por lo cual recurre a la prueba posesoria, y, siendo
as, se trata de un proceso de comprobacin de una situacin jurdica, sin que exista

conflicto con otro sujeto que se atribuya el dominio; por tanto, la denominacin de
"formacin de ttulo supletorio" es correcta, pues el proceso busca pre-constituir un
ttulo cuando no existe emplazado cierto, por lo que no hay contencin.
Por lo tanto conforme nos menciona Gonzales ( 2015, p. 1711) nos menciona
El Cdigo Procesal Civil ha incurrido en clamoroso error cuando atribuye al ttulo
supletorio la naturaleza de proceso contencioso (art. 504), por lo que cabe
preguntarse: contencioso, pero, contra quin? Sobre el particular, debe recordarse
que el Derecho procesal distingue entre "citacin" y "emplazamiento" de los sujetos
pasivos del proceso, pues la primera expresa que la notificacin se hace a los
potenciales interesados en un proceso, pero que no son afectados directamente con la
pretensin deducida; mientras tanto, el segundo implica la notificacin a un
demandado que es el perjudicado en caso de estimarse la demanda. Por tanto, en el
ttulo supletorio, en puridad, hay citados, que son los anteriores propietarios o
transmitentes del bien no inscrito, as como los colindantes; pero, no hay emplazados.
En este tipo de proceso, necesariamente se hacen publicaciones para que algn
hipottico opositor pueda manifestar un derecho contradictorio, solo en cuyo caso el
proceso se convierte en contencioso.
Mientras que la prescripcin adquisitiva aun cuando se tratara de un propietario
desconocido, es igualmente un caso conflictivo, puesto que ac el poseedor pretende
extinguir el dominio ajeno, aunque se desconozca la identidad del presunto titular y si no
existiere se presume que el Estado es el titular de dicho bien.
Una tercera diferencia es el carcter restringido del ttulo supletorio, que solo puede
fundar una matriculacin (art. 2018 CC); mientras que la prescripcin, como modo originario
de adquisicin, sirve como sustento para lograr la primera inscripcin, si el bien no est

inscrito, o cancelar el asiento del antiguo dueo, si est inscrito, ya sea mueble o inmueble
(art. 952 C.C.). Por tanto, el ttulo supletorio no puede extinguir una inscripcin ya realizada,
no solo por los estrechos lmites que la ley le impone (art. 2018), sino, fundamentalmente,
porque sera incoherente alegar la falta de ttulos cuando ya existe un propietario inscrito que
tiene la presuncin legitimadora (apariencia de verdad) a su favor.
5.4 Ttulo supletorio en va notarial

La Ley 27157 se dict con el objetivo de facilitar la regularizacin de predios inscritos o no

inscritos, por lo cual, entre otras novedades, el art. 8 otorga competencia a los notarios para
tramitar procedimientos no contenciosos de formacin de ttulo supletorio (reiterado en los
arts. 10.1, 15.1 y 18.1), pero solo aplicado a predios urbanos
El notario competente ser aquel de la provincia donde se encuentra el inmueble (art.
5 Ley N 27333).
Aadiendo la salvedad que la Ley 27157 solo permite regularizar edificaciones y/o
sanear la titulacin en el caso de predios urbanos
5.4.1 Modalidades de ttulo supletorio notarial.
El reglamento de la Ley 27157 ha regulado dos sub modalidades de ttulo supletorio en va
notarial:
a) ttulo supletorio del propietario, sin ttulos, pero con posesin de cinco aos (art. 37,
primer prrafo);
b) ttulo supletorio "con ttulos", cuando el propietario cuenta con un ttulo que no rene la
antigedad exigida por el art. 2018 CC, en cuyo caso no ser necesario probar los cinco aos
de posesin (art. 37, segundo prrafo).

5.4.2 Ttulo supletorio en va notarial con posesin de cinco aos

La ley 27157 referente a la regularizacin de predios urbanos en su artculo 8 y conforme al
art 37 de su reglamento, nos mencionan que el propietario puede lograr la inmatriculacin
mediante el procedimiento de ttulos supletorios en va notarial, con la acreditacin de
posesin de cinco aos.
A todo esto Gonzales (2015, pp. 1726-1727) nos dice sobre el reglamento:
(...)es una norma de procedimiento, y en ningn caso establece los modos adquisitivos
de la propiedad, pues dicha materia est regulada en el Cdigo Civil o por normas de
igual jerarqua. El notario declara la propiedad de un predio no inscrito mediante el
procedimiento de formacin de ttulo supletorio, y para ello necesita que se le acredite
la existencia de un modo adquisitivo reconocido por la ley. Pues bien, qu modo de
adquisicin se produce con la sola posesin de cinco aos? La respuesta es
NINGUNO. En consecuencia, el notario no puede formar ttulo supletorio con la
posesin quinquenal, bajo pena de incumplir la legislacin sustantiva, pues estara
reconociendo la propiedad en un sujeto que no cumple los presupuestos de tal.
Por tanto, la formacin de ttulo supletorio, vinculado con los modos de adquisicin
del dominio (y de su prueba), solo podr declararse mediante la posesin de diez aos, ya que
de esa forma opera en el modo adquisitivo denominado usucapin extraordinaria; y la
posesin de cinco aos tambin podr servir de prueba cuando venga acompaada de justo
ttulo, pues la buena fe se presume, con lo cual se consuma el modo adquisitivo de la
usucapin ordinaria.
Es por ello que si no se acredita una forma de adquisision de dominio, el notario no
podr crear, por as decirlo, sin una base normativa, ya que como lo menciona el Jurista

Gonzales, el reglamento es solo una norma que sirve de procedimiento, pero que esta no
modifica el cdigo Civil.
Por tanto, en esta hiptesis no ser suficiente la sola posesin por cinco aos, sino que
adems se requerir el justo ttulo a efecto de invocar la usucapin ordinaria.
5.4.3 Ttulos supletorios en va notarial con ttulos
El artculo 37 del reglamento antes mencionado, en su segundo prrafo nos dice: Procede
tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios cuando el ttulo o ttulos de
propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigedad exigida por el art. 2018 del Cdigo Civil.
Es de resaltar que esta norma autoriza la formacin de ttulos supletorios sin
necesidad de acreditar la posesin, bastar solo que el interesado cuente con un ttulo de
propiedad, no importando antigedad alguna. Ante esta situacin Gonzales, (2015, p. 1730)
nos menciona:
Esta circunstancia, obviamente, facilita enormemente la posibilidad de "pre-fabricar"
ttulos con miras a lograr inscripciones anmalas, pues se ayuda al trfico de
propiedad privada ajena, terrenos eriazos de propiedad estatal, o sobre los cuales se
asienta monumentos arqueolgicos. La simplificacin en lo trmites no puede llegar
hasta el extremo de fomentar la inseguridad jurdica mediante ttulos que puede ser
confeccionados con el propsito inmediato de apropiarse de predios de terceros. Esta
situacin se agrava si advertimos que tampoco es necesario probar la posesin del
inmueble para lograr la obtencin de esta clase de ttulo supletorio. () esto ha
generado mltiples casos de usurpacin ilegal.
Frente a lo mencionado por Gonzales, se debe mencionar que se dict el Decreto
Supremo N 001-2009-VIVIENDA en la cual la cual se impone al notario la obligacin de

notificar de dichas solicitudes a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales y a los

Gobiernos Regionales que administren los bienes estatales.

5.5 Procedimiento notarial de ttulo supletorio

El procedimiento notarial de ttulo supletorio fue introducido por la Ley 27157, con su
reglamento aprobado por el Decreto Supremo N 035-2006-VIVIENDA, Texto nico
Ordenado, y complementado por la Ley 27333.

5.5.1 Solicitud y Recaudos

El trmite se inicia mediante peticin escrita de los interesados o sus representantes2008, en
la cual se seala el nombre, datos de identificacin y direccin, el motivo de la solicitud
(ttulo supletorio), narracin de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho
invocado y, finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3 Ley N 26662).
La solicitud deber contener todos los requisitos legales exigidos por el art. 40 del
Reglamento.
1. Tiempo de posesin del solicitante y la de sus causantes (art. 5 0 5 -l CPC, aplicable
por el art. 5-b Ley N 27333), as como la fecha y forma de adquisicin del bien (art.
39 D.S. 035-2006-VIV1ENDA).
2. Nombre y direccin del inmediato transferente, de los anteriores a este o de sus
sucesores, con el fin que sean citados (arts. 39u-c y 40-a Reglamento; art. 5-d Ley
N 27333, que alude a los "interesados"). La notificacin personal se realiza cuando el
domicilio de los interesados sea conocido (art. 5-d Ley N 27333); en caso contrario,
la notificacin se realizar por va de edictos si el actor manifiesta desconocer el
domicilio de cualquiera de los emplazados, sea persona natural o jurdica.

3. Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, a

efecto de ser notificados (art. 39-d y 40-c Reglamento; art. 5-d Ley N 27333).
Este tipo de procedimiento es muy importante, pues el notario carece de certeza
respecto a la dimensin fsica del predio, por lo que debe darse acceso a los
colindantes con el fin de evitar a los usurpadores encubiertos.
4. Descripcin del bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompaar
planos de ubicacin y perimtricos, as como la descripcin de las edificaciones si las
hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505-2 CPC, aplicable por
el art. 5-b de la Ley N" 27333), debiendo delimitarse con el sistema de coordenadas
UTM (de acuerdo con la modificacin introducida por Decreto Supremo N 0012009-VIVIENDA).
5. Certificacin municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria
o poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable en virtud del art. 5-b Ley 27333; art.
39-e Reglamento). Es de resaltar la importancia de este dato para el notario, pues si
fuese el caso, deber notificar al propietario que consta en las declaraciones juradas
del impuesto predial, si es que fuera distinto al solicitante.
6. Certificado negativo de catastro, con lo cual se comprobar que el inmueble no se
encuentra inscrito total o parcialmente a favor de terceros, que es el presupuesto
imprescindible para el ttulo supletorio. No debe olvidarse que una vez matriculado
un predio, todas las inscripciones relativas a este deben extenderse en la partida
registral ya abierta, de acuerdo con el principio de especialidad consagrado por
nuestro sistema registral (art. IV Ttulo Preliminar RGRP) (Gonzales, 2015 pp17351736 )

7. Declaracin testimonial de no menos de tres ni ms de seis personas, mayores de

veinticinco aos. Si bien la ley no lo indicaba, el Reglamento ha precisado que estas
personas debern ser preferentemente vecinos del predio materia de la solicitud.
La Ley 27333 ha establecido que estas testimoniales no implican una declaracin
directa ante el notario, sino la manifestacin escrita que se realiza en la propia
solicitud, la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b), y cuya declaracin
versar sobre el conocimiento que tengan de la persona del solicitante y de la posesin
que se ejerza.
8. El interesado podr ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere
conveniente para acreditar su derecho. En este acpite se encuentra incluido todos
aquellos documentos referidos a la titularidad del predio.

5.5.2 Anotaciones Preventivas

El reglamento solo permite la anotacin preventiva de la solicitud de prescripcin adquisitiva
cuando el predio se encuentra registrado. Por tanto, la anotacin queda excluida si se trata de
predios no inscritos, y, siendo as, no cabe la anotacin preventiva de la solicitud de ttulos
supletorios.

5.5.3 Emplazamiento a los Interesados

Segn la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N 001-2009-VIVIENDA, que se
haba sealado anteriormente; el notario deber notifica a la Superintendencia Nacional de
Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes
estatales, pues existe el principio por el cual todos los bienes sin dueo corresponden a la
Nacin. La misma norma seala que la notificacin personal se realiza mediante oficio del
Notario dirigido al emplazado, y se acompaa copia de la solicitud y anexos

El oficio del notario debera seguir las formalidades propias del Derecho notarial.
Asimismo, el notario deber comunicar la solicitud al titular que aparezca en los
archivos de la autoridad municipal, si este fuese distinto a alguna de las personas antes
citadas, todo esto conforme a lo sealado en el punto 5 de la SOLICITUD Y RECAUDOS
del presente trabajo. Debiendo resaltar que todo ello se hace para velar el debido
procedimiento que no es ajeno al Derecho Notarial.
Las notificaciones personales debern realizarse solo cuando las direcciones de los
destinatarios sean conocidas, incluyendo los colindantes (art. 5, inciso d, Ley N 27333); en
caso contrario, deber efectuarse la notificacin por edicto.
El procedimiento notarial no solo prev notificaciones personales, o mediante edictos
cuando fuese el caso, sino tambin publicaciones genricas dirigidas en forma indeterminada
a cualquier tercero con algn inters.
Las publicaciones deben efectuarse en el diario oficial y en otro de circulacin
nacional, por tres veces con intervalos de tres das entre cada una de ellas.
Por ltimo, se exige que el notario fije carteles en los lugares ms visibles de la
edificacin cuyo saneamiento se solicita (art. 5, inciso d, Ley N 27333).
5.5.4 Acta de Presencia
Luego del emplazamiento personal o por edictos, segn fuese el caso, y de las notificaciones
genricas por publicacin, el notario deber constituirse en el inmueble objeto del
saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que har constar la descripcin y
caractersticas del inmueble, la posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y
tomar la manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes (art. 41 Reglamento, art.
5 inciso e Ley N 27333). En virtud de lo dispuesto por esta Ley, no se necesita que la

declaracin de testigos se tome durante la faccin del acta de presencia, pues basta la
manifestacin escrita que hagan los testigos en la solicitud.

5.5.5 Oposicin
La oposicin es el derecho de cualquier interesado, siempre que se refiera al mismo predio,
para poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin que se produzca pronunciamiento
sobre el fondo del asunto. En virtud de la oposicin, la cuestin ventilada en sede notarial se
traslada al conocimiento del rgano jurisdiccional.
La oposicin no requiere motivacin alguna, en tanto el notario carece de
competencia para calificar los fundamentos que se pudieran esgrimir al respecto. En
tal contexto, es de aplicacin el art. 6 Ley N 26662: "es requisito indispensable el
consentimiento unnime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier momento
de la tramitacin manifiesta oposicin, el notario debe suspender inmediatamente su
actuacin y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad
(Gonzales, 2015, p.1742)
En tal caso, el interesado tendr su derecho expedito para recurrir a la justicia cuando lo crea
por conveniente.
5.5.6 Finalizacin del Procedimiento
El notario solo podr emitir pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco das hbiles
desde la fecha de la ltima publicacin, sin que se hubiera expresado oposicin (art. 5, inciso
e, Ley N 27333). En tal caso, se declara la formacin del ttulo supletorio a favor del
solicitante, para lo cual se extiende el acta de notoriedad correspondiente en la que debe
constar la evaluacin de la prueba actuada (art. 41.2 Reglamento), o la escritura pblica.

5.5.7 Declaracin Notarial de Ttulo Supletorio

El notario debe tener la conviccin favorable respecto a la posesin que ejerce el interesado
sobre el inmueble para efecto de formular una declaracin positiva, en tal sentido, al tratarse
de una estimacin o juicio, el notario deber valorar los medios probatorios en forma
conjunta, utilizando su apreciacin razonada (art.197 CPC, por analoga).
El art. 12 de la Ley N 26662 establece una presuncin iuris tantum de certeza del
acto notarial (errneamente llamada de "presuncin de autenticidad"), por lo que la
declaracin solo puede ser objeto de rectificacin o nulidad en la va judicial; y en
efecto, el verus dominus puede impugnarla en cualquier momento a travs de una
accin reivindicatoria o declarativa de dominio ("mejor derecho de propiedad"),
siempre que se mantenga en la condicin de propietario y no la haya perdido por
hecho sobrevenido (usucapin, por ejemplo). (Gonzales, 2015p. 1746).
Tambin es procedente la accin de nulidad del procedimiento notarial,
especficamente por haberse incumplido alguna de las formalidades esenciales, ya sea del
proceso notarial, o de la emisin del instrumento pblico. As ocurre, por ejemplo, si se
incumple las notificaciones requeridas por la ley o si el acta de declaracin se documenta con
anterioridad al plazo de oposicin.
5.5.8 Documento Notarial que Contiene la Declaracin
La declaracin de ttulo supletorio efectuada por el notario debiera constar en acta, por ser
este el instrumento idneo para la comprobacin de hechos, a diferencia de la escritura
pblica cuya conformacin resulta propia de los actos o negocios jurdicos.
En efecto, el acta de comprobacin de hechos y declaracin de derechos deber incorporarse
al registro instrumental de asuntos no contenciosos, en atencin a la naturaleza jurdica del
trmite notarial de ttulo supletorio solicitada por un domino.

Del mismo modo el art. 41- 3 del reglamento nos menciona que: el acta notarial y
todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos,
del cual se podr expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del
notariado". Por su parte, esta misma norma permite inferir que el acta de formacin de ttulo
supletorio tiene doble carcter: acta de declaracin y de protocolizacin. En efecto, "por la
protocolizacin se incorporan al registro de escrituras pblicas los documentos que la ley,
resolucin judicial o administrativa ordenen" (artculo 64 Ley del Notariado).

Conclusiones

1. El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripcin del

ttulo a travs de un formato de inscripcin o formulario, el mismo que se distribuye
gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompaado del
documento que contenga el derecho respectivo.
2. La finalidad del procedimiento registral es la inscripcin del ttulo en el registro, y se
inicia con la presentacin de ste en la Oficina del Diario.

3. El asiento de presentacin es la constancia de la presentacin de un titulo ante los

registros pblicos. Los asientos de presentacin se extendern en el libro Diario por
riguroso orden de ingreso de cada ttulo.
4. La inscripcin registral procede cuando la calificacin es positiva, dicha inscripcin
se realiza en una Partida Registral.
5. Los asientos de inscripcin slo deben publicar aquella informacin contenida en el
ttulo que sea trascendente para el conocimiento de terceros, caso contrario, las
partidas registrales se atiborraran de datos irrelevantes que las tornaran confusas.
6. Es vital diferenciar los supuestos jurdicos de aquellos ttulos cuya inscripcin no
pueda hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane del supuesto de ttulos
cuya inscripcin no puede efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
7. Como dice la doctrina, las anotaciones preventivas tienen como destino caducar o
convertirse en asientos definitivos.
8. Las anotaciones preventivas se han previsto para reservar puesto o prioridad en la
inscripcin de actos o contratos definitivos (bloqueo); para publicitar mandatos
judiciales que por su naturaleza son tambin provisionales, como las medidas
cautelares.
9. El avance de la tecnologa y las nuevas tcnicas registrales han terminado por dejar
prcticamente en el olvido a las anotaciones o notas marginales, por tcnicas mucho
ms elaboradas.
10. La naturaleza del ttulo supletorio es siempre no contenciosa, mientras que de la
usucapin es contenciosa.
11. La simplicidad en va notarial y los pocos requisitos son un peligro y lo han
demostrado al momento de adquirir propiedades de manera irregular.

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