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DESARROLLO DE LA SESIN N 14
LA HIPOTECA
I. CONCEPTO
Se denomina hipoteca el derecho real que grava uno o ms inmuebles, sin que haya
tradicin, concediendo al acreedor el derecho de hacerlos embargar al vencimiento del crdito
si ste no es pagado y con prescindencia de quien fuera su propietario en ese momento, para
hacerse pago con el precio, preferentemente a otros acreedores del mismo deudor.
II. CARACTERES
a)
desplaza de manos de l deudor a las del acreedor, lo que evidentemente constituye una
ventaja para el deudor, propietario del bien afectado.
c)
La hipoteca, como los dems derechos reales accesorios, es indivisible. Todo el bien
hipotecado y cada una de sus partes estn afectadas al pago total de la deuda hipotecaria.
Si hay un pago parcial, aunque fuera del 99%, subsiste el gravamen hipotecario sobre la
totalidad o integridad del bien o bien hipotecados.
d)
e)
SEMEJANZAS
1.
DIFERENCIAS
1. Entre la hipoteca por un lado, y la anticresis y la prenda por otro, la diferencia
radica en que en la hipoteca no hay tradicin; en tanto que en la anticresis y la prenda
si la hay.
2. Entre la prenda por un lado, y la anticresis y la hipoteca por otro lado, se advierte
que en la primera recae sobre los muebles y las dos ltimas sobre inmuebles.
3. Entre la prenda y la hipoteca por un lado, ellas se diferencian de la anticresis en
que mientras sta ltima slo se da para garantizar el prstamos o mutuo de dinero,
las dos primeras se dan APRA garantizar cualquier crdito u obligacin.
IV. CLASES
De acuerdo con nuestra vigente ley civil es posible reconocer fundamentalmente,
dos clases de hipotecas:
A. LAS HIPOTECAS CONVENCIONALES
La hipoteca convencional o voluntaria es aquella que se establece por expreso
acuerdo entre acreedor y deudor hipotecario o por voluntad unilateral, aunque
excepcionalmente (por testamento). Lo ms usual es que sea por voluntad bilateral por
contrato.
1.
Nocin
Diremos que son aquellas hipotecas que surgen ya sea por acto jurdico
unilateral, o por acto bilateral, o plurilateral; esto es, por la concurrencia de dos
voluntades; la del acreedor y la del deudor celebrantes de un contrato oneroso. Para
asegurar la obligacin principal que emerge de este contrato, las partes acuerdan,
estipulan que el obligado a de ofrecer una garanta real que incida en un inmueble con
el carcter de garanta hipotecaria.
2.
Elementos
a)
Reales
Conciernen a la obligacin principal que se trata de asegurar; y tambin
Personales
Son el acreedor y el deudor hipotecarios. El deudor hipotecario deber
Formales
Para su plena validez la hipoteca voluntaria requiere, aparte de los
a) La del inmueble enajenado sin que su predio haya sido pagado totalmente o
lo haya sido con dinero de un tercero. El vendedor y, en su caso, el tercero que
proporcion el dinero para pagar el precio, tienen preferencia frente a otros
acreedores.
V. EXTENSIN
A. CON RELACIN A LA OBLIGACIN GARANTIZADA
La regla general es que la hipoteca cubre el pago total, integral de la obligacin
principal; si sta consistiera en una obligacin de dar sumas de dinero, la hipoteca cubrir
el pago total del capital, ms los intereses de que devengue, las primas del seguro pagadas
por el acreedor y las costas del juicio.
B. CON RELACIN A LOS BIENES GRAVADOS
Hay que atenerse a lo previsto por el Art. 1101 del Cdigo Civil. Sin son
varios los inmuebles hipotecados para garantizar una obligacin comn, todos ellos
quedarn afectados, pero el acreedor hipotecario puede, a su eleccin, limitar la ejecucin
a slo o algunos de tales inmuebles, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a
propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas.
VI. EFECTOS
A. CON RELACIN A LAS PARTES
Los efectos de la hipoteca voluntaria entre las partes, precisa distinguirlos en
dos momentos sucesivos:
1.
deudor, el acreedor tendr derecho de hacerse pago con el precio del inmueble
vendido, previa ejecucin. Ac, no es admisible el pacto comisorio como
igualmente no lo es en la prenda y la anticresis.
El acreedor hipotecario tiene una doble accin: a) una accin personal,
prescribible ahora a los 10 aos; b) una accin real, prescribible hoy en igual plazo
que la personal, que ir dirigida contra el poseedor del inmueble en el momento en
que se ejercita la accin de cumplimiento o pago de la obligacin garantizada con la
hipoteca.
B. CON RELACIN A TERCEROS
Son terceros todos quienes no han intervenido en un acto jurdico, en un
contrato; en el presente supuesto lo sern quienes sean ajenos a la persona del acreedor o
del deudor hipotecarios.
Es un principio fundamental la preferencia de que goza el acreedor hipotecario
frente a otros acreedores.
VII. MODIFICACIONES
A.
LA CESIN DE LA HIPOTECA
Consiste en que el acreedor hipotecario transfiere su crdito como cedente, a
otra persona, como cesionario. Ac el cesionario se subroga en todos los derechos del
cedente o primer acreedor, lo sustituye. Se hace por escritura pblica y se inscribe. El
LA AMPLIACIN
Es procedente para cuando disminuye el valor de los inmuebles hipotecados.
C.
LA CESIN DE RANGO
Consiste en que habiendo varios acreedores, uno que sea preferente, pospone su
IX. EXTINCIN
Hay varios supuestos en la doctrina:
1)
que sigue la suerte del derecho u obligacin al cual garantiza. Incluso puede extinguirse
mediante una de las figuras del pago que se denomina pago por subrogacin. Ac la
obligacin se extingue para el acreedor, mas no para el deudor, el cual sigue debiendo,
pero ya a un nuevo acreedor.
2)
6)
obligacin principal
El inmueble pasa al dominio de quien se adjudic ese inmueble, y ya libre de
gravamen hipotecario.
7)
Por consolidacin
Cuando el acreedor adquiere la propiedad del inmueble hipotecado.
El Cdigo Civil vigente menciona que son:
a) Extincin de la obligacin que garantiza. (sea cual fuere el modo de extincin)
b) La anulacin, rescisin o resolucin de dicha obligacin.
c) Renuncia escrita del acreedor. Se entiende que debe ser por escritura pblica, para
su posterior inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria.
d) Por destruccin total del inmueble.
e) Por consolidacin, que es uno de los modos extintivos de las obligaciones.
X. FORMAS DE SU CONSTITUCIN
Hay casos en que la forma de constitucin de la hipoteca legal ya consta de su
inscripcin, sin que se haga referencia expresa ella; as, por ejemplo en una compra-venta
inscrita, en que conste la circunstancia de no haberse satisfecho o cancelado la totalidad del
precio del inmueble vendido. Ac ya no se requerir de una escritura de constitucin
Otro caso o supuesto sera el de una declaratoria de fbrica, en que conste que el
importe de la construccin o edificacin an no est totalmente cancelado
Ahora, en los casos en que la hipoteca no aparezca de la inscripcin, es forzoso e
indispensable el otorgamiento de la escritura de constitucin, a fin de lograr su inscripcin y
poder de esta manera, ser opuesta a terceros.
Es en estos ltimos casos en que opera el derecho de las personas a cuyo favor
establece la ley, la hipoteca legal, a exigir el otorgamiento de la escritura pblica y la
respectiva inscripcin del documento en que haya de formalizarse la hipoteca
En los dems casos, el derecho del acreedor surge de la inscripcin de las hipotecas
legales en el registro. Las personas en cuyo favor se reconocen dichas hipotecas, pueden
exigir el otorgamiento de los instrumentos necesarios para su inscripcin.
HIPOTECA DE SBANA
As, mientras la norma general contenida en el Art. 1099 del Cdigo Civil
establece que constituye un requisito para la validez de la hipoteca que asegure el
cumplimiento de una obligacin determinada o determinable (numeral 2), esta exigencia de
especialidad de las obligaciones garantizadas no rige para la hipoteca que constituye el deudor
en favor de una entidad del sistema financiero. Para esta, rige la norma especial conforme a la
que los bienes dados en hipoteca respaldan todas las deudas y obligaciones propias, existentes
o futuras asumidas para con ella por el deudor que los afecta en garanta, siempre que as se
estipule expresamente en el contrato.
En tal sentido actualmente, en las hipotecas sabanas constituidas por el deudor a
favor de instituciones del sistema financiero, no es necesario identificar a cada una de las
obligaciones que quedan garantizadas con la hipoteca: las obligaciones garantizadas no
requieren ser determinadas ni determinables al momento de constitucin de la garanta.
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