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O prazo do art. 618 do Cdigo Civil vcios nos imveis - de prescrio ou de garantia, de 180 dias ou de 3
anos?
LuizAntonioScavoneJunior
Advogado,AdministradorpelaUniversidadeMackenzie,MestreeDoutoremDireitoCivilpelaPUCSP,ProfessordeDireitoCivildaUniversidade
PresbiterianaMackenzieedepsgraduaoemDireitoImobiliriodaEscolaPaulistadeDireitoEPD,autordediversasobrasecoordenadordo
cursodeDireitoImobiliriodaEPD.

Antesdequalquercoisasefazmisterentenderoqueprescrioe,tambm,adecadncia.
AfinalidademximadoDireitoapazsocial.
Nessesentido,ocidadonopodeficareternamentemercdapossibilidadedeserru,comumaespadadeDmoclessobreacabea.
Assim,aleideterminaosprazosnosquaisosindivduosdevemexercerodireitodeao,sobpenadeprescrio,quefulminaapretensoeno
odireitodeaoque,emverdade,autnomo.
Aprescrioobstaqueotitulardapretensoprescritafaavalerseudireitoatravsdeaojudicial.
Maseadecadncia?Estaaperdadoprpriodireitoenodapretenso.Otitularnoperdeodireitodeexercersuapretenso,perdeoprprio
direito.
Por exemplo: o prazo para que o credor ingresse com ao executiva de cheque de 6 (seis) meses contados da data de apresentao (trinta
diasparachequesdamesmapraaesessentadiasparachequesdeoutraspraas).
Entretanto, ultrapassado esse prazo, o direito ao recebimento no se extingue. Tanto assim que, ocorrendo a prescrio da ao executiva, o
credorpodesevalerdaaomonitria.
Equaladiferenaentreaprescrioeadecadncia?
Basicamenteesucintamente,adecadncianoseinterrompeetampoucosesuspende(CdigoCivil,art.207).
Comoseidentificaumprazodeprescrioeumdedecadncia?
Os prazos decadenciais normalmente esto insertos na prpria previso do direito, como, por exemplo, o direito de preferncia do condmino
preteridoporterceiro:
Art.504.Nopodeumcondminoemcoisaindivisvelvenderasuaparteaestranhos,seoutroconsorteaquiser,tantoportanto.
1Ocondmino,aquemnosederconhecimentodavenda,poder,depositadoovalorcorrespondenteaopreo,haverparasiapartevendida
aestranhos,seorequerernoprazodecentoeoitentadias,sobpenadedecadncia.
Diroalgunsqueasoluoinjusta.Todavia,oDireitonosocorreaosquedormem:dormientibusnonsucurritjus.
Voltandoaoprazodoart.618,doCdigoCivil,certoquetratadeprazodegarantia.
Isso quer dizer que, recebida a obra, durante 5 (cinco) anos o construtor responde por vcios de solidez ou segurana (rachaduras, infiltraes,
vazamentos,etc).
Oadquirentenoprecisaingressarcomaaoem5(cinco)anos.
Bastaprovarqueovcioocorreudentrodoprazodegarantia5(cinco)anosquepoderingressarcomaaoemfacedoconstrutoredemais
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a)NombitodoCdigoCivilde1916,noprazoprescricionalcomumdoart.177:20anos

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VejamosumbomexemplodecomotmjulgadoosTribunaisptrios:
SuperiorTribunaldeJustia
Acrdon.43262.Deciso:14.05.1996.RecursoEspecialn.73022.Ano:95.UF:SP.TerceiraTurma.DJ:24.06.1996,p.22755.Civileprocessual
civilaodeindenizaoresponsabilidadecivilconstrutorprescriointelignciadoart.1.245,doCdigoCivil.
I o prazo de cinco (5) anos, de que trata o art. 1.245, do Cdigo Civil, relativo a responsabilidade do construtor, de garantia pela solidez e
seguranadaobraexecutadaenodeprescriooudecadncia.Oproprietrioquecontratouaconstruotemoprazode20(vinte)anospara

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proporaoderessarcimento,quelapsodetempoprescricional.PrecedentesdoSTJ.
IIrecursonoconhecido.Relator:MinistroWaldemarZveiter.Observao:porunanimidade,noconhecerdorecursoespecial.
b)NonovoCdigoCivil,noprazoprescricionalde3anos:
Verificasequenocasoaprescrioenoadecadnciaquedeveseralegada.
Aafirmaoencontrasuportenanaturezajurdicadaaoparabuscaraindenizaopelosvciosnoimvel,decunhocondenatrio,emrazoda
inexecuocontratualdoconstrutor,emrazodosdefeitosconstrutivosapuradosnoprazodegarantiade5anos.
Nos comentrios ao pargrafo nico, do artigo 618, do Cdigo Civil, Teresa Ancona Lopez (Comentrios ao Cdigo Civil Coordenador Antnio
JunqueiradeAzevedovol.7.SoPaulo:Saraiva,2003,p.299/300)afirmaque:
Agrandequestoquerestacomentardizrespeitoaosdoisprazosprevistosnoart.618eemseupargrafonico.ResolveuoCdigoCivilde2002
a celeuma criada pelo art. 1245, ora revogado? A resposta no, e mais uma vez se faz necessria a anlise dos conceitos de prescrio e
decadncia.
Oprazodecincoanosprevistonocaputdoartigoassumiuclaramenteocarterquelheeradadopelajurisprudnciaptria:prazodegarantia.
Noprazodegarantialegal,aparecendoodefeitodeverocomitente,emcentoeoitentadias,proporaaocontraoempreiteiro.Masqualser
a ao a ser proposta, sob pena de decadncia? Na esteira dos conceitos de prescrio e decadncia apresentados por Agnelo Amorim, alguma
aoconstitutivaoudesconstitutiva.
Emsetratandodereparaodosanoscausadospelosdefeitos,oprazodenaturezaprescricionalenodecadencial,nostermosdoart.206do
Cdigo Civil de 2002. Assim, prescreve em trs anos a pretenso de reparao civil (art. 206, 3, V). Portanto, a questo da decadncia em
cento e oitenta dias no atinge a pretenso do comitente de reparao pelos danos causados pelos defeitos de solidez e segurana que est
sujeitaaoprazoprescricionaldetrsanos,porsetratardedemandacondenatria,(talprazosubstituiocaputdoart.177doCCde1916).
SegundoNelsonNeryJnioroprazo,decentoeoitentadiasprevistonopargrafonicodoartigoemcomentrio,spoderserparaoexerccio
deumaaoconstitutiva(positivaounegativa),talcomoaaoderescisocontratual.Afirmaoautorcategoricamenteque,emsetratandode
demanda condenatria, a pretenso estar sujeita a um prazo prescricional (exemplo : ao de reparao de dano, sujeita prescrio de trs
anos)(citaodeNelsonNeryJuniorinNovoCdigoCivileLegislaoExtravaganteanotados.SoPaulo:RevistadosTribunais,2003,p.241)
AgneloAmorimFilho(RT\300/7eRT744/726Memriadodireitobrasileiro)ecsclarece,deformaprtica:
Reunindose as trs regras deduzidas acima, temse um critrio dotado de bases cientficas, extremamente simples e de fcil aplicao, que
permite, com absoluta segurana, identificar, a priori, as aes sujeitas a prescrio ou a decadncia, e as aes perptuas (imprescritveis).
Assim:
1Estosujeitasaprescrio:todasasaescondenatriasesomenteelas(arts.177e178doCdigoCivil)
2Estosujeitasadecadncia(indiretamente),isto,emvirtudedadecadnciadodireitoaquecorrespondem:asaesconstitutivasquetm
prazoespecialdeexercciofixadoemlei
3 So perptuas (imprescritveis): a) as aes constitutivas que no tm prazo especial de exerccio fixado em lei e b) todas as aes
declaratrias.
Vrias inferncias imediatas podem ser extradas daquelas trs proposies. Assim: a) no h aes condenatrias perptuas (imprescritveis),
nem sujeitas a decadncia b) no h aes constitutivas sujeitas a prescrio e o c) no h aes declaratrias sujeitas a prescrio ou a
decadncia.
Aplicandoseaquelecritrio,concluisequesodedecadnciaosseguintesprazosespeciaisfixadosnoart.178doCdigoCivil:1,2,3,
4,ns.IeII,5,ns.IaIV,6,ns.I,III,IV,V,XI,XIIeXIII,7,ns.I,VIeVII,8,9,ns.I,aeb,II,aeb,III,IV,VeVI,e10,n.
VIII. Tais prazos correspondem exatamente queles que Cmara Leal utilizandose de um critrio prtico, mais complexo, e de mais difcil
aplicaotambmclassificoucomoprazosdedecadncia.
Porfim,HumbertoTheodoroJnior(CursodeDireitoProcessualCivil38aed.RiodeJaneiro:Forense,2003,p.p.291e292.),segundooqual:
Costumavase afirmar que a prescrio a perda da ao sem a perda do direito e que a decadncia seria a perda direta e total do prprio
direito.Hoje,todavia,tantoaprescrioquantoadecadnciasovistascomoformasdeextinododireitoeoqueasdistingueapenasacausa
da respectiva perda de eficcia. Na prescrio, dentro dessa tica, o que se d que, diante da inrcia do titular em face da violao de seu
direito, a faculdade de reao em sua defesa a pretenso de exigir a prestao que lhe foi sonegada extinguese com o decurso do tempo.
Diverso o que se passa com o direito potestativo direito de estabelecer situao jurdica nova , que, por si s, se extingue se no exercido
emtempocerto,semqueparaissosetenhadecogitardeviolaododireitodaparteaumaprestaoinadimplidapordevedor.A,sim,sepode
cogitardofenmenodadecadncia.
Como pela ao condenatria que se impe a realizao de prestao ao demandado, nas causas dessa natureza que pode ocorrer a
prescrio.Prescreve,ento,aaoqueemsentidomaterialobjetivaexigirprestaodevidaenocumprida.
As aes constitutivas, por sua vez, no se destinam a reclamar prestao inadimplida, mas a constituir situao jurdica nova. Diante delas,
portanto,nohquesecogitardeprescrio.Odecursodotempofazextinguirodireitopotestativodecriarnovorelacionamentojurdico.Dse,
ento, a decadncia do direito no exercido no seu tempo de eficcia. Do ponto de vista prtico, a distino importante porque os prazos
prescricionais so passveis de suspenso e interrupo, enquanto os decadenciais so fatais, no podendo sujeitarse nem a suspenso nem a
interrupo.
Porfim,correnteaafirmativadequeasaesdeclaratriassoimprescritveis.Defato,pormaistempoquedureaincertezaacercadeuma
relao jurdica, seria ilgico pretender que os interessados tenham perdido o direito certeza jurdica. Na verdade, o direito de alcanar a
segurana jurdica h de perdurar enquanto durar a controvrsia acerca da relao discutida, o que nos leva a concluir que, realmente, a ao
declaratriatpicaimprescritvel.
Mas,nosepodeconcluirqueodecursodotemposejatotalmenteincuoparaasaesdeclaratrias.Nenhumaaosermanejvelsemquea

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Mas,nosepodeconcluirqueodecursodotemposejatotalmenteincuoparaasaesdeclaratrias.Nenhumaaosermanejvelsemquea
partedemonstreinteresseporumresultadoprticoemsuaesferajurdica.Emboraadeclaratrianosedestineaimporprestaesnemacriar
situaes jurdicas novas, claro que o litigante somente poder usla se tiver condies de demonstrar a existncia ou inexistncia de uma
relao da qual lhe resulte algum proveito efetivo. Nenhuma ao pode ser exercida apenas para deleite acadmico. Pode acontecer, destarte,
quemesmosendoimprescritvelaaodeclaratria,venhaotitulardodireitomaterialaperderointeressenoseuexerccio,diantedaprescrio
(nodadeclaratria),masdapretensoquepoderiasurgirdodireitomaterialjextinto.
Nesse sentido, j assentou a jurisprudncia: No h confundir a declaratria como ao de natureza processual, que no regula pretenso civil
alguma, com a ao em que o contedo declaratrio do julgado germe de direito patrimonial. A ao declaratria, como ao de natureza
processual,noprescreve.Massecontmelapretensocivilaserprotegidapelopreceito,aprescrioincide,emboraFerraraaissochamede
perdadeinteressedaaodeclaratria,porqueodireitoquesepretendedefenderjestextintopelaprescrio.
Em suma: a) as aes condenatrias sujeitamse prescrio b) s constitutivas decadncia c) as declaratrias so imprescritveis, mas s
duramenquantonoseextinguir,porprescriooudecadncia,odireitoquecomelassequeirajustificaratutelajurisdicional.
Logo, como a ao decorrente dos defeitos construtivos busca a condenao do construtor, resta evidente que se aplica a prescrio e no a
decadncia.
Assim,casoaplicvelseriaoart.206,3,V:Prescreve:...3oEm3(trs)anos:...Vapretensodereparaocivil.
Porfim,restaverificarqueopargrafonico,doart.618,doCdigoCivil,estabeleceque
Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construes considerveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder
duranteoprazoirredutveldecincoanospelasolidezeseguranadotrabalho,assimcomoemrazodosmateriaisedosolo.
Pargrafonico.Decairdodireitoasseguradonesteartigoodonodaobraquenopropuseraaocontraoempreiteiro,noscentoeoitentadias
seguintesaoaparecimentodovciooudefeito.
Oprazodecadencialde180dias,portanto,somentepoderseraplicadoaumaaodesconstitutiva,ouseja,deresoluodocontrato,jamaisnas
aesquevisamaindenizao(condenao)pelosdanosdecorrentesdoinadimplementocontratualdoconstrutorquantoseguranaesolidezda
obra,querespeitamoprazoprescricionaldetrsanosdoart.206,3,V,doCdigoCivil.
Todavia,restaimportanteobservarqueessedispositivosomenteseaplicasenohouverrelaodeconsumo,oqueseafirmanaexatamedida
emque,havendo,oprazodecincoanosapartirdosurgimentododefeito.

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