Desventajas del Sistema de Transferencia de la Propiedad Inmueble en nuestro ordenamiento civil peruano.

Cuando nos referimos a la transferencia de la propiedad inmobiliaria, es de aplicacin el artculo 949 del Cdigo Civil, que prev que
la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario; artculo debidamente concordado con el artculo 923 del mismo Cdigo sustantivo que define al derecho de propiedad como
el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien; debiendo ejercerse en armona con el inters social y
dentro de los lmites de la ley.
El artculo 1529 del Cdigo Civil expresa que por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y ste a pagar su precio en dinero. De acuerdo a esta definicin, la compraventa presenta, entre otras, dos caractersticas
que cabe resaltar en relacin con el tema que nos ocupa: es u contrato obligacional en el que la traslacin de dominio es una
consecuencia del perfeccionamiento del contrato; y, es consensual, requiriendo solamente el consentimiento de las partes, existiendo
libertad de forma.
En consecuencia, por aplicacin de los artculos 1529 y 949 del Cdigo Civil, la transferencia de inmuebles por compraventa resulta
siendo de carcter consensual; habindose adoptado la teora espiritualista de procedencia francesa; siendo suficiente que entre
vendedor y comprador exista un acuerdo respecto a los elementos esenciales de la compraventa, para que este ltimo se
convierta en propietario del bien inmueble, no requiriendo de formalidad alguna. Debido a ello la transferencia de la propiedad
se produce en un solo momento: nicamente con el ttulo -la sola obligacin de dar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de l-; no existiendo como en otras legislaciones dos momentos (titulo y modo). Por tanto, la inscripcin registral en el
Registro de la Propiedad Inmueble, no es obligatoria, siendo declarativa ms no constitutiva de derechos (excepto en el caso de la
hipoteca en el que la inscripcin s es constitutiva).
En este sentido la. Casacin Nro. 415-99 (publicada en el Diario Oficial "El Peruano" el 01-09-1999; Pg. 3409) expresa que la
inscripcin registral puede tener naturaleza declarativa o constitutiva; y que las inscripciones declarativas son las que no perfeccionan
o modifican el acto jurdico materia de inscripcin, pues lo nico que hacen es reconocer una situacin de derecho preexistente:
siendo distinto el caso de la inscripcin constitutiva y obligatoria, propia de los sistemas suizo, alemn y griego, pues en ellos, con la
inscripcin registral recin se perfecciona la transferencia de propiedad.
Es menester expresar que el sistema de transferencia de propiedad peruano resulta ser as muy particular, pues en el caso de la
transferencia de inmuebles se le ha llegado a calificar de sistema clandestino de transferencia de propiedad
As, al promover, en el caso de los inmuebles, que la transferencia del derecho de propiedad quede perfeccionada con la
formacin del consentimiento, y que no sea necesaria la exteriorizacin de esta voluntad conjunta por ningn medio, como la
posesin o la inscripcin en el registro, el sistema peruano propicia la creacin de problemas concretos para los potenciales
adquirentes de este tipo de bienes, quienes debern efectuar un estudio previo y exhaustivo de los antecedentes dominiales
si no quieren ver su inversin perjudicada. Al respecto, el Dr. Vctor EndoOlascuaga, indica que El sistema de transferencia de
propiedad peruano al promover la realizacin de transacciones inmobiliarias ocultas, ocasiona problemas concretos a las personas
que pretenden realizar inversiones inmobiliarias afrontando los riesgos de perder su inversin, a las entidades financieras que, para
otorgar crditos, pretendan tomar una garanta hipotecaria asumiendo el riesgo de no poder ejecutar la garanta, o incluso a quienes
para obtener el pago de una acreencia, logran anotar un embargo sobre los bienes inscritos de un deudor, sin saber que a pesar de la
inscripcin realizada, el Derecho no amparara sus pretensiones. Estas son algunas consecuencias de la inexistencia de un
inadecuado sistema de transferencia de propiedad que, al tolerar y proteger las transacciones ocultas, no hace sino desincentivar la
publicidad registral generando altsimos costos no slo a los directamente involucrados en los negocios inmobiliarios, sino a la
sociedad en su conjunto
Art. 947.- Transferencia de bien mueble.- La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se efecta con la tradicin
a su acreedor, salvo disposicin legal diferente
Por otro lado, en funcin a las reglas del segundo sistema descrito (Sistema de la Tradicin abstracta), la transferencia de
propiedad se produce, en el caso de los muebles con la sola tradicin de la cosa, y en el caso de los inmuebles con la inscripcin en el
registro respectivo.
Tanto la tradicin como la inscripcin operan como mecanismos abstractos, entendindose como actos voluntarios de entrega, en los
que existe decisin de transferir y adquirir por parte de los intervinientes en la transferencia, sin necesidad que exista (de forma previa,
concurrente
o
consecuente)
un
contrato
causal.
Establecida as la naturaleza abstracta de la tradicin y de la inscripcin, tanto para muebles como para inmuebles respectivamente, si
el negocio jurdico fuese nulo o no existiese realmente, como ya seal, la transferencia de propiedad se consuma, quedando
subsistente, contando el anterior propietario con un derecho obligacional a ttulo de enriquecimiento sin causa para exigir la restitucin
del valor del bien cuya titularidad se transfiri.
Es importante, en este acpite, resaltar la importancia de los Registros, pues resultan ser el instrumento ms eficiente para dotar de
seguridad jurdica facilitando el trfico de los bienes inmuebles y de los bienes muebles registrables, considerando que suelen ser
stos los ms valiosos ya que los Registros existen porque son un adecuado, idneo y eficiente mecanismo de publicidad cuyo
objetivo es la oponibilidad de los derechos.
Finalmente, respecto del tercer sistema descrito, (Sistema de la transmisin puramente consensual), - esto es con el slo
Consenso-, llamado tambin Sistema de Transferencia Francs, sus reglas se estructuraron en base a una particular interpretacin de
las fuentes romnicas hecha por los creadores el Cdigo Napolen de 1804 y como bien sealamos, su origen se halla en la
espiritualizacin de la tradicin, que oper en la poca post clsica del Derecho Romano, en la que se permiti que la transferencia de
propiedad se diera por la sola voluntad de las partes, sin necesidad de realizacin de la traditio.
La transferencia del derecho del derecho de propiedad se produca con la formacin del consentimiento mediante el
perfeccionamiento del contrato causal, momento en el cual se entiende consumada y declarada la voluntad de transferir y adquirir de
los intervinientes en la transferencia.
El Cdigo Civil del Per, ha adoptado este sistema para la transferencia de bienes inmuebles, conforme a lo previsto en el texto del
artculo 949.
Artculo 949.- Transferencia de propiedad de bien inmueble.- La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al
acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario

SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL DERECHO CIVIL PERUANO

El caso peruano es emblemtico pues ha adoptado un sistema eclctico que combina la tradicin causalizada para los bienes
muebles y para la transferencia de bienes inmuebles ha adoptado el sistema de la transmisin consensual.

Transmisin de Propiedad en Bienes Inmuebles:

- Principio Consensualstico.Nuestro ordenamiento civil sustantivo, en su artculo 949 opta claramente por el Principio Consensualstico por cuanto dicho artculo
no establece ningn requisito adicional para la transferencia de la propiedad, operando este efecto de manera automtica o "ex lege".
Este principio tiene su origen en el influyente Cdigo Civil de 1804, el cual llev a cabo una modificacin revolucionaria con respecto
al Derecho romano, y marc el triunfo de la voluntad sobre el formalismo jurdico; en consecuencia, protegi fundamentalmente a los
adquirentes convertidos de manera inmediata en propietarios, mientras el transmitente slo poda ejercer las acciones personales o de
impugnacin del contrato. Este Cdigo consagr el solo consentimiento entre las partes contratantes como nico requisito necesario
para el desplazamiento de la propiedad a favor del comprador. No se necesitaba la tradicin de la cosa, ni el pago del precio, ni
formalidad externa alguna. Fue el triunfo de los prcticos del derecho y tambin de los jusnaturalistas.
En este estado de cosas, la doctrina francesa discuti denodadamente sobre los nuevos conceptos que trajo el Cdigo.
BIGOT-PRAMENE seala que el consentimiento perfecciona la obligacin de entregar la cosa y no hay necesidad de tradicin real
para que el acreedor deba ser considerado propietario de la cosa. Por otro lado, PORTALIS indica que el contrato tiene la eficacia de
hacer operar una especie de tradicin, civil. MARCADE con mayor pulcritud establece las siguientes pautas:
a) La convencin de dar crea la obligacin.
b) Esta obligacin de dar lleva consigo la de entregar o realizar la tradicin.
c) La tradicin transfiere la propiedad.
d) Esta tradicin no necesita ser real, ya que el consentimiento lleva en s mismo una tradicin fingida que produce el mismo efecto.
e) La tradicin fingida opera la transmisin del derecho real.
Sea bajo cualquier punto de vista doctrinal, el hecho concreto es que el sistema francs original del Cdigo Napolenico de 1804
instaur el principio consensual de la transferencia de la propiedad, ya sea porque el consentimiento es suficiente para producir dicha
transmisin, ya sea a travs de la ficcin de considerar que el consentimiento se anuda con una tradicin ficticia.
En Italia se acogi rpidamente el principio consensual en el Cdigo Civil de 1865, hijo de la reunificacin italiana, y cuyo mismo
temperamento est presente en el Cdigo Civil de 1942. Sobre este tema se dice que la jurisprudencia prctica italiana, previa a la
poca de la codificacin, haba emprendido ya el mismo camino de admitir la eficacia de clusulas entre las cuales predominaba el
pacto de constitutumpossesorio como subrogado de la tradicin real.
Ventajas del Principio Consensualstico
Modernamente, se viene desarrollando una corriente favorable pero minoritaria del Principio consensualstico. Se dice que ste
expresa un mayor favor a la circulacin de la riqueza y a la utilizacin de los recursos, combinando de esa manera los postulados del
jusnaturalismo con los propios del liberalismo econmico. En los sistemas que adoptan la teora del ttulo y el modo se protege
fundamentalmente al propietario, pues ste no pierde el derecho sobre la cosa hasta el momento ulterior en que se produce la
tradicin, y si tenemos en cuenta que normalmente la tradicin viene unida con el pago de precio, se advertir que el sistema
del "ttulo y el modo" termina subordinando el efecto traslativo con la desposesin, y ello generalmente ocurre con el pago de la
contraprestacin. Por el contrario, el principio consensualista opera como elemento activador de la circulacin de la riqueza,
beneficiando directamente al comprador, quien se convierte en propietario de la cosa antes que se produzca la entrega o el pago del
precio.
Desventajas del Principio Consensualstico
Al margen de las ventajas tericas, el consensualismo descarta la utilizacin de instrumentos publicitarios para dar a conocer las
transferencias y, en general, para dar a conocer estado jurdico de los inmuebles. Obviamente en esta situacin, el potencial
adquirente se encuentra en graves dificultades para determinar quin es el propietario de un bien, y cules son las cargas que le
afectan. Sucintamente, como desventajas del principio consensualstico se pueden sealar las siguientes:
a) No se puede determinar con seguridad quien es el propietario de un inmueble, ni las cargas que le afectan. Con respecto al primer
problema (la propiedad), el potencial comprador puede recurrir al estudio de los ttulos del vendedor (y de los precedentes),pero
siempre existe la dificultad de la "prueba diablica". Para ello se requiere comprobar la posesin del vendedor por el trmino de la
usucapin, empero, es difcil verificar el estado posesorio por un largo perodo de tiempo, y aun cuando se utilicen presunciones, estas
siempre admiten prueba en contrario. Con respecto al segundo problema (las cargas) este si es insoluble, ya que muchas cargas que
afectan la propiedad territorial(por ejemplo: las hipotecas) no tienen exteriorizacin posesoria, y por ello, en estos casos, es
imprescindible contar con algn sistema publicitario que se constituya en una excepcin del principio consensualista.
b) Por otro lado, inclusive en el caso de que el vendedor exhiba ttulos legtimos, es posible que este haya enajenado el inmueble con
anterioridad, siendo que el nuevo comprador desconozca la existencia del contrato precedente. En un sistema consensualista estricto,
sin publicidad alguna, se presenta el grave problema de la doble venta
c) Aun en el caso de que el vendedor exhiba ttulos de propiedad legtimos y no se produzca una doble venta, es posible que alguna
de las enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la consiguiente inseguridad para el ltimo
adquirente.
d) Si las transmisiones operan con el solo consentimiento (sin publicidad), existe la posibilidad que algn tercero pretenda la
reivindicacin del inmueble, ya sea por tener mejor derecho de propiedad (haber adquirido del verdadero propietario) o por invocar a
su favor la usucapin.
CONCLUSIONES
1. El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble, segn lo estipulado en el artculo 949 del Cdigo Civil, resulta ser el
Sistema puramente consensual - esto es con el slo Consenso-, llamado tambin Sistema de Transferencia Francs; el mismo
que resulta inadecuado para el desarrollo de transacciones seguras, que promuevan las operaciones impersonales y permitan realizar
clculos de largo plazo. El solo consenso obliga, en el caso de inmuebles, seguir propiciando la existencia de transferencias
clandestinas, que desalentarn la inversin y la creacin y/o consolidacin de un eficiente mercado inmobiliario, que tiene efectos
tambin en el mercado crediticio.
2.

En el campo inmobiliario, se debe propiciar la generacin de una conciencia que entienda que el Registro es el instrumento ms eficaz
para proteger las titularidades de propiedad existentes sobre los distintos bienes registrables. En el caso peruano, al no ser

constitutiva la inscripcin, protegindose al adquirente an cuando no inscriba, salvo que sea vctima de una actitud oportunstica del
transferente o de un tercero, se est enviando un mensaje al usuario en el sentido que los registros son meros entes, sin ninguna
funcin importante, slo adicional.
3.

Si bien nuestro sistema de transferencia de propiedad inmueble adopta el principio consensualistico, propio de los sistemas jurdicos
francs e italiano, considero que deben establecer criterios para la introduccin progresiva del sistema constitutivo de transferencia de
propiedad de bienes inmuebles y su consiguiente inscripcin constitutiva en el Registro, por lo que sugiero una modificacin en ese
sentido, en nuestro ordenamiento civil que otorgar mayor seguridad jurdica al trfico inmobiliario pues ser con la inscripcin
registral que recin se perfeccionar la transferencia de la propiedad inmueble.

4.

En el sistema constitutivo, el derecho nace con el acto jurdico, en este caso el contrato, y se perfecciona con la inscripcin en el
Registro Pblico. Podemos equiparar este sistema a la traditio por lo que la inscripcin no es potestativa sino obligatoria. Los cdigos
civiles de Alemania, Suiza y Luxemburgo siguieron este sistema a principios del siglo pasado (siglo XX). La caracterstica de este
sistema estriba en que atiende por una parte al ttulo y a la causa de la adquisicin que se plasme en el contrato y por otro lado,
atiende a la forma en que se trasmite el dominio, lo cual ocurre a travs de la inscripcin en el Registro Pblico.

5.

En el sistema declarativo la transmisin de la propiedad se realiza por el mero efecto del contrato, sin que se requiera la inscripcin
en el Registro Pblico o de traditio. Solo si se desea que el contrato o acto jurdico surta efectos contra terceros deber hacerse la
inscripcin.
La eficacia de este sistema radica tan solo en declarar la existencia, transmisin, modificacin o extincin de un derecho ocurrido
fuera del Registro y contenido en el ttulo o documento que se presenta a dicho Registro.
Siendo ello as, la inscripcin tiene efectos declarativos y no constitutivos, pues los derechos provienen del acto jurdico pero no de la
inscripcin, cuya finalidad es dar publicidad y no constituir el derecho.
1.- QU ENTENDEMOS POR ACTO CONSENSUAL?
A los actos bilaterales o plurilaterales no formales se les denomina consensales, cuando se perfeccionan por el simple
consentimiento, por ejemplo, la compraventa que se perfecciona por el simple acuerdo entre vendedor y comprador, sin necesidad de
la entrega del bien ni el pago del precio, ni de la observancia de ninguna formalidad2.
Tienen como contraparte a los llamados actos reales, que son aquellos que se perfeccionan con la entrega del bien.
La doctrina contempornea rechaza la razn de ser de los contratos reales y sostiene que se trata de un antiguo rezago del
Derecho Romano, que debe desaparecer. Esto no quiere decir, desde luego, que la entrega no constituya un factor fundamental en la
contratacin. Lo es y lo seguir siendo inevitablemente, pero no como requisito para la existencia del contrato3.
2.- TRANSMISION DE LA PROPIEDAD EN BIENES INMUEBLES
2.1.- EL PRINCIPIO CONSENSUALISTICO
Este principio tiene su origen en el influyente Cdigo Civil francs de 1804, el cual llevo a cabo una modificacin
revolucionaria con respecto al Derecho Romano, y marc el triunfo de la voluntad sobre el formalismo jurdico, en consecuencia,
protegi fundamentalmente a los adquirientes convertidos de manera inmediata en propietarios, mientras el transmitente slo poda
ejercer las acciones personales o de impugnacin del contrato. Este Cdigo consagr el solo consentimiento de las partes
contratantes como nico requisito necesario para el desplazamiento de la propiedad a favor del comprador.
2.1.1.- VENTAJAS DEL PRINCIPIO CONSENSUALSTICO
El principio consensualista opera como elemento activador de la circulacin de la riqueza, beneficiando directamente al
comprador, quien se convierte en propietario de la cosa antes de que se produzca la entrega o el pago del precio.
2.1.2.- DESVENTAJAS DEL PRINCIPIO CONSENSUALSTICO.
Al margen de la principal ventaja terica del consensualismo antes mencionada, encontramos otras entre las que se cuentan
la facilitacin de los intercambios, la ms rpida circulacin de la riqueza y la proteccin al comprador, es tambin necesario sealar
que todos los autores reconocen las limitaciones generadas por un sistema consensual a ultranza.
Se puede sealar que las desventajas del principio consensualstico son las siguientes4:
a) No se puede determinar con seguridad quin es el propietario de un inmueble, ni las cargas que le afectan.

22 TORRES VSQUEZ, Anbal. ACTO JURDICO. Edicin Abril 2001. Editorial Moreno S.A. Lima
Per. Pg. 90.
33 ARIAS SCHREIBER PEZET, Max, EXEGESIS DEL CODIGO CIVIL PERUANO DE 1984 TOMO I.
Edicin 2006. Editorial Gaceta Jurdica S.A. Lima-Per. Pgs. 53 54.
44 GONZALES BARRN, Gunther. DERECHOS REALES. Edicin Septiembre 2005. Jurista Editores
E.I.R.L. Lima Per. Pg. 749- 750.

b)
c)
d)

Por otro lado, inclusive en el caso de que el vendedor exhiba ttulos legtimos, es posible que ste haya enajenado el
inmueble con anterioridad, siendo que el nuevo comprador desconozca la existencia del contrato precedente. En un sistema
consensualista estricto, sin publicidad alguna, se presenta el grave problema de la doble venta.
Aun en el caso que el vendedor exhiba ttulos de propiedad legtimos y no se produzca una doble venta, es posible que
algunas de las enajenaciones anteriores en la cadena de transmisiones sea anulada o resuelta, con la consiguiente
inseguridad para el ltimo adquiriente.
Si las transmisiones operan con el solo consentimiento, existe la posibilidad que algn tercero pretenda la reivindicacin del
inmueble, ya sea por tener mejor derecho de propiedad o por invocar a su favor la usucapin.

3.- EL REGISTRO ATENA LAS DESVENTAJAS DEL PRINCIPIO CONSENSUALSTICO.

La publicidad, en cualquiera de sus modalidades, slo es til en cuanto brinda informacin y confianza (certeza). Tngase en
cuenta que antes de entablar cualquier relacin jurdica, los ciudadanos requieren el mximo de certeza sobre los presupuestos de
dichas relaciones.
3.1.- LOS DOS PLANOS DE PROTECCIN REGISTRAL
El primer plano de la publicidad registral, hace referencia al papel que la inscripcin desempea en el mecanismo traslativo
de la propiedad o de los derechos reales, y que conforme se ha visto ofrece dos modalidades cercanas: la inscripcin constitutiva,
consagrada por las legislaciones germnicas, mientras que la inscripcin declarativa, establece que el derecho real se adquiere extra
registro, pero ese derecho no goza de oponibilidad absoluta, ya que si un tercero logra inscribir su ttulo, entonces el primer
adquiriente es privado del derecho.
El primer problema que enfrenta el legislador es indicar el momento exacto en que acontece la transferencia de los derechos.
Puede optarse por el consensualismo, por la tradicin o por la inscripcin. Sin embargo el reconocimiento de la publicidad registral no
se agota en la inscripcin constitutiva (principio de inscripcin), pudiendo el legislador optar por otras variantes, en la cual rige la
llamada inscripcin declarativa (principio de publicidad, o de inoponibilidad de lo no-inscrito). Por tanto, en el primer plano de
proteccin registral se puede optar por establecer a la inscripcin como modo de adquisicin de los derechos reales, o establecer la
inscripcin como requisito de oponibilidad frente al tercero, sin llegar a convertirse en modo adquisitivo.
En el caso de la inscripcin constitutiva, este esquema no presenta ningn problema. El primer comprador que no inscribi,
jams llega a ser propietario por falta del requisito legal de la inscripcin. Este comprador se quedo en el mbito obligacional, pero
nunca llegar al mbito real, es decir, nunca ser propietario. En cambio, el comprador que si inscribe, cumple ntegramente la ley de
circulacin de los bienes inmuebles y, en consecuencia, se convierte en propietario, sin importarle que haya existido, anterior a l
mismo, un primer comprador.
Por otro lado, en el caso de la inscripcin declarativa, el primer comprador llegar a ser propietario si es que cumple la ley de
circulacin de los bienes inmuebles (consentimiento o entrega). Sin embargo, como su adquisicin no es oponible frente a todos,
entonces, encontrar en el peligro de que un tercero llegue a inscribir antes que el, y lo prive del dominio. Si ello ocurre, el segundo
comprador con inscripcin ser el preferido y, en consecuencia, habr adquirido la propiedad.
La decisin que se tome al optar entre la publicidad necesaria - constitutiva o la publicidad necesaria - declarativa es un
asunto de poltica legislativa, en la que se encuentran involucrados aspectos de orden social, cultural y econmico, no siendo
suficiente ampararse en conceptos o dogmas jurdicos.
Una vez superado el primer problema del legislador, cabe plantear un segundo entuerto: qu ocurre si el acto jurdico
contenido en la inscripcin es nulo? Parece existir consenso doctrinal en que dicho acto no se puede convalidar por la inscripcin, sin
embargo, el conflicto de intereses se presenta cuando el negocio nulo no afecta slo a las partes contratantes, sino adems pretende
afectar a los terceros causahabientes del negocio viciado que confiaron en la informacin (inexacta) del Registro. La regla tpica de
proteccin en los sistemas germnicos es el principio de fe pblica, en donde el inscribiente es protegido frente a las acciones
reivindicatorias, anulatorias o revocatorias de la propiedad. En caso contrario, de descartarse la admisin del principio de fe pblica,
se dir que dicho registro no cuenta con presuncin de exactitud, por lo que la nulidad de un acto inscrito afectar a los sucesivos
causahabientes, quienes no podrn confiar en la informacin contenida en el Registro al momento de su adquisicin.
Sistemas de Transferencia de Propiedad
1. Facultad de Derecho y Ciencias Polticas Escuela Acadmico Profesional de DerechoAsignatura: Derechos
Reales.Docente: Dr. Eduar Rubio Barboza.Nombre: Idrogo Estela, KelyAnal Cajamarca, diciembre del 2011.
2. En Roma los contratos no transferan nunca la propiedad, latransmisin de los derechos reales sobre las cosas
y,particularmente, el dominio, requera no slo el consentimientode las partes, sino tambin la tradicin, es decir la
entregamaterial de la cosa.Se distingua as entre elcontrato propiamente dichoy la transmisin del derechoreal. Para
el primero,bastaba el acuerdo devoluntades; para la segundaera necesaria la tradicin.
3. El derecho francs desarrolla un sistema de transmisin yadquisicin de derechos reales distinto del sistema dual
(ttulo ymodo) por lo cual slo se basa en el solo consensus.Es suficiente para adquirir la propiedadde un bien
inmueble, una vez transmitidoel derecho de dominio como efectoinmediato del contrato, la obligacin delvendedor
consistir en permitir laposesin real y efectiva del bien, enpropiedad del comprador.
4. La transferencia de los inmuebles se realizabaen dos fases: el negocio jurdico y el actotraslativo del dominio. En
Alemania prima elcriterio de la Ausflassung, que es un acuerdoabstracto de transmisin entre el adquirientey el
enajenante. En el sistema germano de la separacin del contrato el consentimiento no es suficiente para la traslacin
de la propiedad y esta se produce desdoblada, segn se trate de bienes muebles o inmuebles. En el primer caso se
requiere la tradicin, sea fsica o espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la inscripcin del contrato
en el registro de la propiedad o en los libros territoriales.
5. El Cdigo de 1852.- Este Cdigo es influenciadoeminentemente por el Cdigo de Napolenico, enel cual considera
que slo el consentimientoconsensus era necesario para poder transferir lapropiedad inmueble. En el Cdigo de
1936.- Artculo 1172.- la sola obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietario de ella,
salvo pacto en contrario.
6. 1. Sistema de Unidad del Contrato.- Se caracteriza por exigir la celebracin de un solo negocio jurdico en el cual
reposan las voluntades del transferente y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la propiedad. 1.1.
Sistema transmisivo de la causa nica.- Establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslativo de la

propiedad por lo cual no requiere del modo que haga pblica la adquisicin de la propiedad; es decir el solo
consentimiento de las partes.
7. 1.1.1. Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual slo el consentimiento de las partes hace propietario al
comprador; es decir se expresa en la autonoma de la voluntad.2. Sistema transmisivo de doble causa.- Se caracteriza
por exigir dos negocios jurdicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los que, con distintas caractersticas y
consecuencias, reposan las voluntades del transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la transferencia de la
propiedad. 2.1. Sistema real o de tradicin o sistema de la unin del ttulo y el modo.-Reconocido en nuestro sistema
jurdico para la transferencia de bienes muebles.
8. 2.2. Sistema registral constitutivo no convalidante.- En este sistema, el registro no es convalidante puesto que de
operar un defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro tambin resultara ineficaz estructural o
invlido. Este sistema es adoptado slo para inmuebles por el sistema brasileo.3. El sistema de separacin del
contrato.- El sistema de separacin tuvo su origen en la revisin crtica a la que fue sometida en Alemania del siglo
XIX la teora del ttulo y el modo, este sistema postula la separacin de los contratos, es decir, existen dos contratos o
actos jurdicos, uno que produce los efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de la propiedad.
9. Transferencia de propiedad debienes muebles determinados Artculo 947.- La transferenciade propiedad de una
cosa muebledeterminada se efecta con latradicin a su acreedor, salvodisposicin legal diferente. Sistema de
transmisin de la propiedad de bien inmueble Artculo 949.- La sola obligacin de enajenar un inmueble determinado
hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario.
10. 1. Nuestro Cdigo Civil, abandon el sistema de transmisin inmueble del derecho romano del ttulo, el
consentimiento, y modo, la tradicin o entrega; siendo as ha optado por elegir como sistema de transferencia de
propiedad inmueble el sistema espiritualista o francs y para la transferencia de la propiedad de bienes muebles se
mantiene la traditio como modo.2. Para el sistema espiritualista o consensual de transmisin de la propiedad, la sola
obligacin es el que produce el efecto traslativo del dominio de la propiedad.3. Los sistemas de transferencia de
propiedad tienen tres objetivos primordiales: el permitir una circulacin gil de bienes y servicios, el reducir el nmero
de adquisiciones a non domino (adquisicin de quien no es dueo) y el de dar seguridad jurdica.
3. LA TEORA DEL TITULO Y MODO.No se puede dejar de hablar de derechos reales ni mucho menos de Transmisin de propiedad Inmueble en
nuestra legislacin sin dejar de mencionar y explicar la importancia de la teora del titulo y el modo motivo por lo cual
es necesario conocer la definicin de titulo y modo, los cuales son legados del derecho romano y son numerosos
sistemas jurdicos y legislaciones que adoptaron la mencionada teora. Recalcamos que estos conceptos sern
mencionados desde diversas concepciones de autores doctrinales nacionales y extranjeros durante la extensin del
presente trabajo.
Titulo (palabra utilizada aqu, no en el sentido de documento, sino en el de fundamento jurdico) es el
acto (por ejemplo, compraventa) por el que se establece la voluntad de enajenacin (adquisicin para la otra parte)
del derecho ; y el Modo, es el acto (consistente, como he dicho, en la entrega, con animo de transmitirlo, de la
posesin del derecho cuya enajenacin se estableci) por el que se realiza efectivamente la enajenacin por el
transmitente, que es adquisicin para el adquiriente.
Sin modo subsiguiente, el titulo es insuficiente para producir la adquisicin del derecho real y sin titulo previo,
la entrega (el modo) no transfiere (hacer adquirir al que la recibe) el derecho real. Por ejemplo, si no hubo
anteriormente contrato de compraventa, pero se entrega la cosa, el que la recibe adquiere su posesin (ya que esta
es la tenencia efectiva de la misma, y esa la ha recibido), pero no se convierte en dueo (no adquiere la propiedad:
derecho real).
DEZ PICAZO, sostiene que la tradicin por si sola no sirve para transmitir el dominio, pues la entrega o la
transferencia de la posesin es en si misma un acto incoloro y ambiguo, al que solo dota de sentido el negocio jurdico
antecedente celebrado por las partes, que justifica la transmisin .
El titul es el acto del cual fluye la obligacin de enajenar un inmueble determinado y el modo de
transferencia , para nosotros el titulo es la fuente, la causa jurdica del contrato del cual deriva una determinada
obligacin y el modo la consecuencia que seria la transferencia de propiedad.
El proceso adquisitivo se produce, pues en dos etapas. En la primera, como consecuencia del Titulo, el futuro
adquiriente recibe ya un derecho de crdito a que el futuro transmtente le transfiera el derecho real de que se trate.
Se esta entonces en el campo del derecho de obligaciones. Uno puede exigir y el otro debe realizar una prestacin: la
conducta que consiste en transmitir el derecho real. En la segunda etapa, el enajenante cumple su obligacin, que
consiste en realizar el modo o acto transmitido del repetido derecho .
La doctrina peruana se encuentra dividida en dos sectores: uno de ellos opina que el sistema peruano
de adquisicin de la propiedad esta articulado en la aplicacin de la teora del titulo y el modo para el caso de los
bienes muebles y la aplicacin del principio de la transmisin solo consensus para el caso de los bienes inmuebles; el
otro sector sostiene que tanto para el caso de los bienes muebles como para el de los bienes inmuebles debe
aplicarse la teora del titulo y el modo .
En los bienes muebles se establecen que si es posible la celebracin de dicho tipo de contrato, en tanto la
transferencia de propiedad inmueble opera en dos momentos: uno que refiere al titulo (que genera el efecto
obligatorio) y otro que se produce con el modo (que transfiere la propiedad), es as que no resultara necesario que en
el momento de la suscripcin del titulo el vendedor sea propietario, lo que si ser indispensable al momento de la
tradicin .
HUGO FORNO, nos ilustra, como se sabe, en el derecho romano exista una clara separacin entre lo que hoy se
conoce como el titulo y el modo. El titulo era la justificacin jurdica en cuya virtud se sustentaba un desplazamiento
patrimonial, y el modo el mecanismo establecido por el derecho para producir tal desplazamiento .
4. SISTEMAS CONTEMPORNEOS DE TRASFERENCIA DE PROPIEDAD.En el derecho occidental contemporneo existen dos grandes sistemas de transferencia de propiedad, a saber: el sistema de
la unidad del contrato y el sistema de la separacin del contrato. El primer sistema se caracteriza por exigir la celebracin de un solo

negocio jurdico en el cual reposan las voluntades del transferente y del adquirente dirigidas a provocar la transferencia de la
propiedad. El segundo sistema, en cambio, se caracteriza por exigir dos negocios jurdicos, uno obligacional y otro dispositivo, en los
que, con distintas caractersticas y consecuencias, reposan las voluntades del transferente y del adquiriente dirigidas a provocar la
transferencia de la propiedad .
4. 1.) Sistema de Unidad del Contrato
4. 1.1.) Sistema Transmisivo de la causa nica.- Que establece que el contrato es la fuente directa del efecto traslativo de la propiedad
por lo cual no requiere del modo que haga publica la adquisicin de la propiedad; es decir el solo consentimiento (simple acuerdos de
voluntades) es la causa del nacimiento del derecho del nuevo propietario; en efecto en los denominados sistemas de causa nica, al
reputarse a la voluntad suficiente para -producir la mutacin jurdico-real, puede afirmarse que el contrato adicionalmente a que
pueda producir efectos obligatorios- esta en la capacidad de producir efectos reales. Dentro de este sistema encontramos el siguiente
sub. Sistema.
4.1.2.) Sistema consensual o espiritualista.- Virtud del cual solo el consentimiento de las partes hace propietario al comprador; es
decir se expresa en su maslato grado la autonoma de la voluntad (hoy autonoma privada) es aquella posibilidad que tiene la persona
como poder de autorregulacin o autorreglamentacin, de creacin de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y
conformar relaciones jurdicas por la sola decisin del individuo, para ejercer derechos subjetivos o actuar a travs de la idea del
negocio jurdico .
Inspirados en este sistema ubicamos: al sistema italiano (articulo 1376 de su Cdigo Civil), el sistema francs (articulo 1138 de su
C.C.), el sistema portugus (articulo 408 de su C.C.), el sistema mexicano (articulo 2014 de su C.C.), el sistema venezolano (articulo
1161 de su C.C.).
4.2.) Sistema Transmisivo de doble causa.- Nos indica que el contrato no es suficiente para generar la transferencia de propiedad y
que necesariamente requiere un signo o modo de recognoscibilidad social cuya finalidad consista en publicitar a la colectividad de la
adquisicin del derecho de propiedad. Los denominados sistemas transmisivos de doble causa, consideran a la voluntad insuficiente
para producir efectos reales, estos solo pueden producirse a travs de actos de disposicin. En la teora de la doble causa, el acto
que crea la relacin obligatoria se denomina acto de obligacin, titulo o causa remota (ej. El contrato de compraventa). El acto
que produce el efecto real es el acto de disposicin, modo o causa prxima, por medio de este la situacin subjetiva sale del
patrimonio del transmitente e ingresa al del adquiriente (ej. La tradicin, la inscripcin, etc. .). Dentro del presente sistema tenemos los
siguientes subsistemas.
4.2.2. Sistema Real o de Tradicin o Sistema de la unin del titulo y el modo.-, Reconocido en nuestro sistema jurdico para la
transferencia de bienes muebles; los pases que se acogen a este sistema son: el sistema espaol (Arts. 609 y 1095 del su C.C.), el
sistema argentino (Arts. 577, 2524, 2601 y 2609 de su C.C.), el sistema cubano (art. 178 de su C. C.) y solo para la transmisin de
que bienes recoden este sistema, el sistema chileno Arts. 670 y 684 de su C.C.), el sistema ecuatoriano (Arts. 740 y 754 de su C.C.) y
el sistema peruano (Art. 947 de nuestro cdigo civil valido para muebles).
4.2.3. Sistema Registral Constitutivo no Convalidante.- En este sistema el registro no es convalidante puesto que de operar un
defecto en la validez del acto o contrato (causal) el acto del registro tambin resultara ineficaz estructural o invalido. Este sistema es
adoptado solo para inmuebles por el sistema brasileo (art. 676 de su C.C.).
4. 3.) El Sistema de Separacin del Contrato.- El sistema de separacin tuvo su origen en la revisin critica a la que fue sometida en
Alemania del siglo XIX la teora del titulo y el modo, este sistema postula de la separacin de los contratos, es decir existen dos
contratos o actos jurdicos, uno que produce los efectos obligatorios y otro que genera la transferencia de la propiedad. De acuerdo al
sistema recogido en el BGB, los negocios obligacionales quedan absolutamente separados de los negocios de disposicin. Los
primeros crean los vnculos de obligacin que sirven de fundamento o base para la transferencia de propiedad. Los segundos por su
parte, acompaados de la inscripcin registral (cuando se trata de inmuebles) o de la entrega (cuando se trata de muebles), son los
que producen la referida transferencia, el sistema de separacin del contrato supone, entonces, la concurrencia de dos negocios
jurdicos y de un acto ejecutivo real .
As, a pesar que el acto jurdico generador de efectos personales fuese invalido el acto del registro resultara plenamente
eficaz estructural. Este sistema es conocido como el sistema de transferencia de propiedad registral convalidante, dado que se
produce una suerte de convalidacin del vicio causal al continuar el adquiriente del bien con el derecho de propiedad. Ubicamos
dentro del sistema de Separacin del Contrato dos sistemas: El Sistema Registral Constitutivo y El Sistema Real Abstracto.
Finalmente, en lo que respecta al grupo de sistemas transmitidos de causa abstracta, acogen para inmuebles, el sistema registral
constitutivo convalidante: el sistema alemn (artculo 873, I parte, BGB), el sistema suizo (articulo 971) de su Cdigo Civil) y el
sistema Torrens australiano.
5. SISTEMAS CLASICOS DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD .5.1 EL SISTEMA ROMANO.El Ilustre y recordado Maestro MAX ARIAS-SCHREIBER PEZET, nos menciona que en Roma, primitivamente existan tres modos de
transmisin de la propiedad: (i) la mancipatio y (ii) la in jure cessio para las res mancipi y la (iii) traditio para las res necmancipi.
Segn Cayo, eran res mancipi las cosas mas preciosas: los fundos y cosas situadas en Italia, los esclavos y animales que es
costumbre domar por el cuello o por el lomo, por ejemplo , los vacunos, los caballos, las mulas y los asnos; tambin las servidumbres
rusticas .
Eran res necnamcipi, en cambio, las otras cosas: sumas de dinero, animales salvajes, la mancipatio, que se empleaba para la
enajenacin de las res mancipi, era un acto formal celebrado en presencia de cuando menos cinco testigos en una balanza, las
librepens, que deberan llevar los contratantes, se pesaba un objeto representativo del objeto del contrato y del otro plato se colocaba
un pedazo de cobre, por ejemplo, que simbolizaba el pago, adems deban pronunciarse formas sacramentales a fin de que se
entendiese materializada la adquisicin.
La in jure cessio utilizada tambin para la transferencia de las res mancipi, era igualmente un acto formal, pero se celebraba
delante del Pretor. Este modo implica una reivindicacin simulada. En efecto, el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el

pretor y el enajenante se allanada a ello. La tradittio (tradicin) era empleada para alinear las res necmancipi. Supona la entrega fsica
del bien, de comn acuerdo entre el trasdens (el que entrega la cosa) y elaccipiens (el que la recibe) .
En Roma la voluntad ni la obligacin podan transmitir por si sola la propiedad, para que esto ocurriera, era necesaria la
presencia de un acto exterior, sea formal (como la mancipatio o la iure cessio) o material (como la traditio) con el transcurso del
tiempo, los actos formales entraron en crisis, de modo que en cierto momento la transferencia de propiedad nicamente opero a
travs de la traditio .
En Roma los contratos no transferan nunca la propiedad, la transmisin de lo derechos reales sobre las cosas y,
particularmente, el dominio, requera no solo el consentimiento de las partes, sino tambin la tradicin, es decir la entrega material de
la cosa. Se distingua as entre el contrato propiamente dicho y la transmisin del derecho real. Para el primero, bastaba el acuerdo de
voluntades; para la segunda era necesaria la tradicin. La tradicin obedeca a una razn de publicidad; se parta del concepto de que
interesando los derechos reales a toda la comunidad, la transmisin de ellos deba manifestarse por caracteres visibles y pblicos, ya
que no es posible pedir el respeto de derechos que no se conocen. En suma, el derecho romano comprendi la importancia de la
publicidad en materia de derechos reales y arbitro esta forma de publicidad que es la entrega de la cosa .
Concluimos con mencionar que en Roma los contratos no transferan nunca la propiedad y era necesario un acto material
como en la mancipatio, en la cessio in jure, en la traditio usucapin, la transmisin de la propiedad inmueble se ejerca primero con el
titulo y luego con el modo.
La separacin del contrato en dos momentos en Roma , no fue por un simple capricho, la razn se justificaba de establecer
un mecanismo objetivo de publicidad sobre la transmisin del derecho. Una publicidad que permite conocer a la comunidad de las
transferencias de propiedad realizadas.
5.2. EL SISTEMA FRANCES.Segn el cdigo francs de 1804, Cdigo Napolenico trascendental en las legislaciones civiles hispanoamericanas, nos
ndica que la propiedad de los inmuebles se transfiere como efecto de la estipulacin, del consenso (consensus); la obligacin de
entregar se reputa idealmente ejecutada; La tradicin que resulta luego del pacto es un acontecimiento que no transfiere el dominio,
sino solo de poner al adquiriente en aptitud de servirse del bien. La obligacin nace y muere sin solucin de continuidad; hay por
expresarlo un modo, una tradicin de derecho implcita, la convencin pone los riesgos del bien a cargo del acreedor convertido en
propietario por el solo consentimiento.
El sistema consensual parte de la base de que el derecho real nace directamente del mero consentimiento de las partes que
contratan . As podemos mencionar que para el transmisor de los derechos reales, basta el solo contrato (convencin), sin necesidad
de la tradicin (entrega); las transferencias de bienes tienen lugar por el simple consentimiento.
El consentimiento viene a reemplazar la tradicin, pues las partes entienden que se realiza la tradicin cuando as se
obligaron. De esta manera, el sistema francs considera que vender es enajenar, y PLANIOL, dice que ambas nociones eran muy
distintas en la antigedad, y que hoy se confunden , el comprador pasa a ser propietario y acreedor al mismo tiempo, acreedor dentro
de la relacin obligatoria y propietario por la misma razn, sin mas, no es necesario otro requisito mas que la voluntad de las partes
contratantes.
Los hermanos MASEAUD, sostienen diversas disposiciones del Cdigo Civil afirman el principio de la transmisin solo
cosensus (por el simple consentimiento), la voluntad, toda poderosa para crear obligaciones, es todo poderosa igualmente para
producir, sin ninguna formalidad ni tradicin, transmisin de derechos reales, el contrato adems de su efecto obligatorio, posee un
efecto real; la compraventa, por ejemplo, no solo crea obligaciones entre las partes, sino que el transmite al comprador la propiedad
de la cosa vendida .
La entrega es importante, pero esta entrega no transmite el derecho real, la entrega se justifica no para adquirir o transmitir el
derecho, sino porque este ha sido ya transmitido o adquirido, es tradicional la opinin de ALBALADEJO, al sustentar que la entrega es
un simple traspaso posesorio y no una tradicin (entrega de la posesin con animo de transferir el derecho de la cosa), con ello
demuestra que en le sistema francs, uno es propietario con el solo consentimiento , y que la entrega de la propiedad es un simple
traspaso posesorio del bien, con el fin de que le propietario pueda ejercer sus potestades de propiedad sobre el bien.
El Cdigo Civil Francs tomando como base el principio de la voluntad, considera que el simple acuerdo entre las partes es
suficiente para que se realice la transmisin de la propiedad .
La voluntad del individuo es considerada como instrumento todo poderoso al punto que en ella se hace reposar la
justificacin y razn de ser el contrato . El cdigo de Napolen marco el triunfo de la voluntad sobre el formalismo jurdico; en
consecuencia, protegi fundamentalmente a los adquirentes convertidos de manera inmediata en propietarios, mientras el
transmitente solo poda ejercer las acciones personales o de impugnacin del contrato.
Segn el cdigo francs, la propiedad de los inmuebles se transmite como efecto de la estipulacin, conforme a este sistema la
obligacin de entregar se reputa mentalmente ejecutada. La tradicin que viene despus del pacto, es un hecho que no tiene la virtud
de transferir el dominio, sino nicamente de poner al adquiriente en aptitud de servirse de la cosa, la obligacin nace y muere sin
solucin de continuidad .
El Sistema francs se estableci sobre la base de los siguientes principios: i) la inscripcin que contendra por objeto hacer
oponibles los actos frente a terceros, ii) el registro seria personal, iii) los actos celebrados intervivos necesariamente deberan ser
inscritos, iv) la inscripcin no convalidara los vicios de los ttulos, ni impedira las acciones reivindicatorias, v) los registros serian
accesibles a todos los interesados en el inmuebles, vi) de un lado, se llevara un registro de hipoteca y, del otro, uno de la propiedad y
sus desmembraciones.
En conclusin el derecho francs desarrolla un sistema de transmisin y adquisicin de derechos reales distinto del sistema
dual (titulo y modo) por lo cual solo se baza en el solo consensus es suficiente para adquirir la propiedad de un bien inmueble, una
vez transmitido el derecho de dominio como efecto inmediato del contrato, la obligacin del vendedor consistir en permitir la posesin
real y efectiva del bien, en propiedad del comprador.
5.3. EL SISTEMA ALEMAN.La transferencia de los inmuebles se realizaba en dos fases: el negocio jurdico y el acto traslativo del dominio. En Alemania
prima el criterio de la Ausflassung que es un acuerdo abstracto de transmisin entre el adquiriente y el enajenante. Segn el cdigo
alemn y su doctrina comparada casi siempre existe un deber de emitir declaracin de auflassung emanado de la relacin causal
bsica, es por eso que el vendedor debe hacer todo lo posible y todo lo que este al alcance de sus manos para conseguir la
transmisin de propiedad, si se niega a emitir por su parte la declaracin requerida, puede ser demandado en tal sentido. El

Auflassung tambin puede ser judicial y extrajudicial; ser judicial cuando al igual que la in iure cessio era un juicio simulado; el
adquiriente demandada al enajenante la entrega de la cosa, este de allanaba a la demanda y el juez resolva a favor del accinate
entregndoles judicialmente la posesin; ser extrajudicialmente cuando el contrato se perfecciona con la inscripcin de la transmisin
de la propiedad en el libro territorial. A este sistema se le conoce con el nombre del registro.
El que compra una cosa quiere adquirirla no solo para aprovecharse de ella temporalmente, sino con carcter definitivo y
excluyente y para disponer de ella; por lo tanto, con la sola entrega de la cosa el vendedor no ha cumplido su obligacin totalmente:
esta obligado a proporcionar la propiedad sobre ella. La transmisin de la propiedad esta regulada en el derecho de cosas. Esta
transmisin, cuando se refiere a cosas muebles, exige la entrega y el acuerdo de ambas partes de transmitir la propiedad no se
contiene en el contrato de compraventa, sino que es necesario un especial contrato real diferente, cuyo nico contenido es que la
propiedad sea transmitida, este contrato real es independiente del contrato de compraventa que le sirve de base, es decir, es un
contrato abstracto .
En el sistema germano de la separacin del contrato (artculos 873, 925 y 929 del Cdigo Civil Alemn) el consentimiento no
es suficiente para la traslacin de la propiedad y esta se produce desdoblada, segn se trate de bienes muebles o inmuebles.
En el primer caso se requiere la tradicin, sea fsica o espiritualizada, en tanto que en el segundo es necesaria la inscripcin
del contrato en el registro de la propiedad o en los libros territoriales .
6. EL SISTEMA PERUANO.El sistema peruano de transferencia de propiedad inmueble es por excelencia de herencia e influencia francs, por lo cual
adopta el sistema espiritualista francs o sistema declarativo, el antecedente del articulo 949 del Cdigo Civil de 1984 lo ubicamos en
el articulo del Cdigo Civil de 1936 que a la letra regulaba la sola obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor
propietaria de ella, salvo pacto en contrario norma que tambin estaba contenida en el Cdigo Civil de 1852 en sus artculos 574 y
1306. Todos los artculos mencionados abandonan el sistema del derecho romano del titulo (el consentimiento) y el modo (la
tradicin), adoptando el sistema espiritualista francs para la transmisin de propiedad de bienes inmuebles determinados.
6.1. EN EL CDIGO DE 1852.Este cdigo es influenciado eminentemente por el cdigo de napolen, en el cual considera que solo el consentimiento
consensus era necesario para poder transferir la propiedad inmueble.
Al celebrarse el contrato de compraventa simple con el solo consentimiento de las partes, y al operar en aquella la
transferencia de propiedad de la cosa aun antes de su entrega y pago del precio, debemos entender que la transferencia de la
propiedad (al igual que el derecho francs) en los contratos de compraventa simple, operaba automticamente, al momento del
nacimiento de la obligacin de enajenar, urgida de su celebracin .
6.2. EN EL CDIGO DE 1936.En este cuerpo legislativo, en la seccin segunda del libro Quinto, del Derecho de Obligaciones, relativa a las Obligaciones y
sus Modalidades, incluye el articulo 1172, en el que se ratifica el principio del articulo 1308 del Cdigo Civil de 1852, pero
exclusivamente para bienes inmuebles: Articulo 1172.- la sola obligacin de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor
propietario de ella, salvo pacto en contrario.
No podramos hablar del sistema de transferencia de propiedad inmueble en el cdigo de 1936, sin dejar de mencionar los
ilustres e intensos debates de la comisin
Redactora del Cdigo de 1936.
Uno de los puntos que fue materia de intensos y brillantes debates, y que ms aviv el inters de la Comisin, fue el concerniente a la
transmisin de propiedad de bienes inmuebles. Todos los integrantes de ella tuvieron la honrosa misin de elaborar el cdigo
mencionado, estuvieron de acuerdo que el viejo sistema todava imperante, sustentado en el simple consentimiento, es imperfecto,
tanto por inseguro y que en el curso de su vigencia y de su aplicacin, ha dado origen a opuestas e inconciliables discusiones e
interpretaciones.
6.2.1. POSICION DE LOS DOCTORES MANUEL AUGUSTO OLAECHEA Y JUAN JOSE CALLE A FAVOR DEL SISTEMA FRANCES
O DECLARATIVO.El Dr. El Dr. Olaechea, consideraba que el sistema mas favorable a adoptar en el pas era el sistema francs, y consideraba
que el sistema argentino y espaol de la tradicin como modo necesario para transferir la propiedad no era un sistema adecuado, ya
que la tradicin puede revestir las mas deformas, pero no necesariamente garantizar la publicidad del acto.
No se concibe la vida de un sistema consolidado sobre la base de las inscripciones, sin registro, sin ttulos idneos, que no
existen en todas las regiones, sin notarios, sin abogados, sin clima propicio, para imponer el requisito de la inscripcin con carcter de
ineluctable obligatoriedad.
La institucin del registro fue implanta en el Per hace casi medio siglo. No obstante los esfuerzos realizados, es lo cierto que
no ha podido arraigarse en todo el pas y que adolece de vacos e imperfecciones que no son insuperables a la accin de la voluntad.
El registro existente tiene el gravsimo defecto de ser personal. Su transformacin recurrir, como condicin insustituible, el catastro.
Por eso, es imperativo prescindir del sistema germnico que ha organizado el dominio y los derechos reales sobre las bases de la
publicidad y de la especialidad, atribuyendo el primer valor y eficacia materiales. Ningn sistema terico, por perfecto que sea, puede
por si solo resolver satisfactoriamente los hechos. No son paralelos el progreso legal y el adelanto moral de una nacin. La propiedad
de las cosas muebles se adquiere por la tradicin, y el dominio de los inmuebles, por el contrato, con las restricciones derivadas de la
institucin del registro.
6.2.2. POSICION DE LOS DOCTORES ALFREDO SOLF Y MURO Y PEDRO M. OLIVEIRA A FAVOR DEL SISTEMA
CONSTITUTIVO.Para el doctor SOLF Y MURO propuso una dualidad de sistemas. Podemos establecer una separacin entre los
inmuebles que ya estn inscritos en el registro y se inscriban en adelante, y los inmuebles que no estn registrados. Para los
primeros, establecer la necesidad de la inscripcin de todos los actos que con ella se relacionan para la validez de ellos, sea entre las

partes o frente a terceros, los segundos, o sea los bienes no inscritos, mientras no se inscriban, seguirn sujetndose a las mismas
reglas o a las reglas semejantes a las que se contiene en nuestro Cdigo Civil.
La innovacin que propongo permitir aplicar algunos de los principios del Sistema Torrens o del Germano a un conjunto
considerable de bienes inmuebles, que llegan a 24, 876 urbanos, 21, 398 rsticos y 3, 041 minas, segn la estadstica llevada en el
Registro de la Propiedad hasta el ao 1921, numero que habr aumentado desde entonces y que seguir aumentado cada dia.
Complementando la propuesta del doctor SOLF Y MURO, El doctor PEDRO M. OLIVEIRA, dice urge civilizar al pas, y uno
de los medios de hacerlo consiste en dotarlo de instituciones que promuevan el desarrollo econmico sobre la base de la seguridad de
las relaciones jurdicas, de nada servir en la practica si el Registro de la Propiedad no se reorganiza en armona con las exigencias
de una sociedad que todo lo espera de la inmigracin de capitales, del desarrollo del crdito y del crecimiento de la riqueza.
La comisin reconoci la inferioridad de nuestro sistema, cuyos defectos se pueden sintetizar diciendo que constituye un propiedad
relativa al lado de la propiedad absoluta. La inscripcin no asume mas valor que el de un simple aviso que protege a los terceros que
no han intervenido en el acto, pero no lleva en si misma una verdadera sustantividad.
Por lo anteriormente expuesto, es de resaltar que las discrepancias surgidas sobre el sistema de transferencia de propiedad
inmobiliario peruano, tiene sus antecedentes en la comisin revisora de 1936.
6.3. EN EL CODIGO DE 1984.A continuacin nos ilustraremos de la destacada doctrina nacional, esperando poder transmitir las principales ideas y crticas
mas importantes, reiterando nuestras limitaciones en referencia de ilustrar perfectamente las opiniones, criticas (a favor o en contra de
nuestro sistema de transferencia de propiedad inmueble) de autorizados juristas nacionales que no pudieron dejar de participar con
brillantes exposiciones sobre tan polmico tema de transferencia de propiedad inmueble en el derecho civil patrimonial peruano.
Cabe resaltar que nos limitaremos a mencionar las principales ideas y aportes, de los siguientes juristas:
a)
POSICIN DE JACK BIGIO CHREM .Para el profesor BIGIO entiende , los contratos solo tienen una eficacia obligatoria, es decir generan la obligacin, el contrato
de enajenacin es al mismo tiempo, titulo y modo, por cuanto el solo consentimiento hace producir el efecto traslativo (refundiendo,
por tanto, el titulo y el modo en un instante cronolgico), por lo menos as sucede entre las partes contratantes. Pero si existe un
conflicto entre dos compradores que han adquirido el mismo bien inmueble de parte de un vendedor comn, la situacin se resolvera
a favor del primer inscribiente, con lo cual, en esta situacin excepcional de incertidumbre jurdica, seria la inscripcin la que atribuira
la propiedad, y en consecuencia, tendra carcter constitutivo .
Para el profesor BIGIO, el contrato es a la vez titulo y modo de adquisicin, de lo cual su posicin representa a la unidad del
contrato de la transferencia de bienes inmuebles. El contrato (de compra venta) sirve, por un lado, de titulo, en tanto perfecciona la
adquisicin (del comprador), lo cual nos indica que para BIGIO el contrato transfiere directamente la propiedad inmueble, aceptando
que el solo consentimiento de las partes convierte al comprador en propietario.
b)

POSICIN DE MIGUEL TORRES MNDEZ .-

El profesor TORRES nos indica que el articulo 1529 del cdigo civil consagra el rgimen del titulo y el modo en referencia a
manera de la transferencia de propiedad inmueble, la compraventa, tanto mobiliaria como inmobiliaria, no es traslativa sino obligatoria
(no opera como consecuencia directa del contrato sino como consecuencia de la entrega del bien realizada en cumplimiento de un
titulo valido) , para la constitucin de la compraventa es necesario a su ves la celebracin de la compraventa, esto quiere decir, pues,
que la transferencia inmobiliaria se consigue con la sola celebracin de dicho contrato.
El doctor TORRES, sostiene que la compraventa no es un contrato traslativo sino obligatorio, el contrato genera la
obligacin de transferir la propiedad, obligacin que nace del contrato y que no debe confundirse con el, obligacin que la ley da por
ejecutada. Para el mencionado profesor algunos contratos determinados para la transferencia de propiedad, requieren de una
actividad concreta (modo), que seria la entrega en el caso del contrato de compraventa.
En el rgimen consensualista no hay titulo y modo que se confundan porque en el no es necesario que se den dos
actos para que opere la transferencia de propiedad, como ocurre en el rgimen del titulo y el modo; la propiedad se transfiere
mediante un solo acto: el acuerdo de voluntades.
c)
POSICIN DE HUGO FORNO FLOREZ.A entender del doctor FORNO indica que el contrato es susceptible de producir efectos reales, pues el articulo 1351
del Cdigo Civil establece que aquel tiene por objet crear, regular, modificar o extinguir una relacin jurdica patrimonial, el cual no se
agota en la obligacin, en tanto que existen situaciones jurdicas subjetivas distintas del debito y el crdito y tambin expone una
crtica al sistema espiritualista francs cuestionando sobre el efecto traslativo del contrato en el cual el legislador francs se olvido de
atribuirle al contrato el efecto traslativo .
Si la obligacin es absolutamente intil pues no puede darse siquiera la secuencia de obligacin cumplimiento ya que el
pago de tal obligacin se produce con independencia de toda actividad del deudor, por el hecho de su misma existencia; ella se paga
por si misma, es su propio cumplimiento, el contrato produce directamente la atribucin del derecho de propiedad, la transferencia de
propiedad de los bienes inmuebles determinados deriva directamente del contrato, o que se sostenga que el contrato genera la
obligacin de enajenar y que esta obligacin transmitente el referido derecho.
El profesor Forno concluye manifestando que la transmisin del derecho de los bienes inmuebles determinados se produce por
efecto del contrato. Siendo que Hugo Forno , atribuye el carcter traslativo y no obligacional en la transferencia de bienes inmuebles,
advirtiendo que el cumplimiento de una obligacin requiere de una actividad del deudor, pues precisamente esto es la prestacin. Por
lo cual el artculo 949 no exige conducta alguna par que opere la transferencia de propiedad, debe entenderse que dicha transmisin
no deviene del cumplimiento de una obligacin (la de enajenar a que hace referencia el dispositivo), sino que surge directamente del
contrato. No existira, pues, un modo para que opere la transferencia, a ese efecto bastara el titulo.
d)

POSICIN DE GASTN FERNNDEZ CRUZ.-

El doctor FERNNDEZ en forma precisa nos indica la preferencia que profesa sobre el sistema espiritualista
francs constitutivo y justifica su posicin de la siguiente manera: en nuestra patria, la puesta en practica, por ejemplo, del sistema
registral constitutivo de transferencia de la propiedad inmueble, como modo de transmisin del dominio inmobiliario, dado el nivel
socioeconmico y cultural de las grandes mayoras nacionales y la imposibilidad de extender el registro inmobiliario a todos los
confines de la patria, pese a significar el sistema ms perfecto de seguridad jurdica individual imaginable, incrementara los costos de
transaccin a un nivel inaceptable, paralizando las transacciones jurdicas .
En todo sistema ideal de transferencia de la propiedad inmueble existen tres finalidades: El permitir una circulacin gil de
bienes y servicios, El reducir el nmero de adquisiciones a non dominio y El dar seguridad jurdica
Motivo por lo cual el profesor FERNNDEZ, nos explica que el consenso constituye el sistema de transferencia de la
propiedad inmueble mas adecuado para su aplicacin a la realidad peruana, por ser aquel que traduce en trminos econmicos- la
opcin mas conveniente para maximizar la circulacin de la riqueza, dado el carcter eminentemente agrario de la economa
nacional .
El Sistema de Transferencia de dominio perfecto es aquel que conjuga las tres finalidades: a) la maximizacin de la
circulacin de la riqueza inmobiliaria, b) la reduccin de los costos de transaccin, cuando la transferencia de la propiedad inmueble
opere por la va de la cooperacin, c) la reduccin o eliminacin, de ser esto ultimo posible, de todo riesgo de adquisicin de un nom
domino o de perdida ulterior de eficacia del derecho adquirido, a travs de un sistema publicitario adecuado de exclusin.
El artculo 949 del Cdigo Civil, lejos de adoptar la teora del titulo y el modo, le otorga al contrato (su finalidad traslativa) la
virtualidad de transferir directamente la propiedad .
e)

POSICIN DE ALFREDO BULLARD GONZLEZ.El doctor BULLARD desde su perspectiva del anlisis econmico del derecho nos brinda nuevas e interesantes
propuestas y reflexiones sobre el sistema de transferencia inmobiliaria en el Per; un sistema de transferencia de propiedad ptimo
debe cumplir con dos objetivos. En primer lugar, debe permitir la mxima circulacin de la riqueza, esto es, conseguir que se den el
mayor nmero de operaciones de intercambio eficientes posibles, haciendo fcil contratar. En segundo lugar, debe eliminarse o reducir
el riesgo de ineficacia del derecho adquirido, es decir generar seguridad jurdica para los adquirientes.
La propiedad se transfiere al momento del perfeccionamiento del contrato. Sin embargo, esta norma es completamente
incoherente con la funcin que la propiedad debe desarrollar. El contrato es un acto que, de ordinario, permanece oculto al
conocimiento de terceros .
Los sistemas de transferencia de propiedad que generan seguridad para los adquirientes es que reducen los costos de
transaccin (mejoran la informacin y reducen la incertidumbre) pero son, a su vez, un costo de transaccin (porque implican pagar, al
registrador, al abogado) se genera un conflicto que ha generado grandes discusiones en torno a si es el sistema consensualista o el
registral el mejor desde el punto de vista econmico.
La posicin de FERNNDEZ CRUZ, sobre los costos de transaccin, elimina ciertos costos, pero el problema es que
genera otros costos, como consecuencia de aliviar los primeros. Bsicamente se genera el costo de incertidumbre. Es decir, como uno
no sabe si quien le vende es efectivamente el propietario, probablemente no le compre o le compre mas barato. Basta simplemente
con ver el precio en que se vende un inmueble no registrado con respecto a otro registrado para descubrir que la seguridad tiene un
valor adicional por el cual nosotros pagamos, y que la propiedad vale menos como consecuencia de esta incertidumbre .
Un Sistema registral constitutivo tiene reglas claras. Es como la isla que se ve lejos. Sabemos que si el registro dice
algo voy a llegar a mi meta. Mientras que en el consenso debo confiar: (1) que la persona que me esta vendiendo es el propietario;
(2) que no le haya vendido a otro; o (3) que exista un tercero con documento de fecha cierta anterior al mo que pueda privarme de
ese bien. Ello solo genera inseguridad. La conclusin principal es que la propiedad debe permitir la exclusin ms perfecta al menor
costo posible, pero permitiendo, paralelamente, que los terceros estn en la posibilidad de conocer el derecho del que han sido
excluidos .
Para BULLARD el controvertido articulo 949. C.C. por la cual la propiedad se transfiere al momento del
perfeccionamiento del contrato. Sin embargo, esta norma es complementaria incoherente con la funcin que la propiedad debe
desarrollar. El contrato es un acto que, de ordinario, permanece oculto al conocimiento de terceros.
Ello quiere decir que carece de la cualidad de ser un signo de cognosibilidad y, por tanto, de la posibilidad de
informar a los terceros sobre quien goza de la titularidad ara la transferencia de propiedad, la disfuncionalidad del sistema seria
evidente.
Pero cualquier abogado sabe que esto no es as y que el postulado propuesto en el artculo 949 no funciona en la
realidad tal como se ha descrito.
Para el profesor BULLARD, el articulo 949 se refiere a una propiedad relativa, pues finalmente el agente
econmico racional sabe que en realidad no es propietario en trminos absolutos hasta que inscriba su derecho y que el contrato es
un escalo en el camino, pero de ninguna manera el fin del viaje, y que la aplicaron coordinada de los artculos 1135, 2014, 2016 y
2022 pareciera cumplir con los otros requisitos, los cuales son el de recognoscibilidad al registro y se concede a este el merito de
convertir al propietario con derecho inscrito en titular de una facultad de exclusin absoluta e inatacable por terceros.
f)

POSICIN MX. ARIAS-SCHEREIBER PEZET .El recordado Ilustre Maestro Arias-SchereiberPezet, nos menciona, que el artculo 949 del cdigo civil se deriva que,
el solo acuerdo de voluntades, en el caso de los bienes inmuebles, basta para transmitir el dominio. En consecuencia, ser suficiente,
por ejemplo, que comprador y vendedor se pongan de acuerdo sobre el bien que es objeto del contrato y el precio que se ha de pagar
por el para que no solamente se produzca el efecto de haberse consumado el contrato y surgi un derecho al bien para el acreedor
(ius ad rem), sino que simultneamente este adquiere la propiedad (ius in re).
Las excepciones a este principio lo constituirn el pacto en contrario del articulo 949, el pacto en contrario de reserva de
propiedad regulado por los artculos 1583 a 1585 del Cdigo Civil, a este respecto es preciso puntualizar que la expresin salvo
disposicin legal diferente no puede entenderse referida al caso previsto por el artculo 1135 del Cdigo Civil.
La propuesta del doctor ARIAS SCHEREIBER-PEZET nos parece muy importante y acertado en efectos de aplicarse en una
reforma registal en nuestro pas entre los puntos importantes a la propuesta ubicamos: la implantacin del catastro en todo el territorio

del pas, particularmente en sus dos aspectos esenciales, el fsico y el jurdico. De este modo se lograra determinar la correcta
ubicacin de los inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y superficiales, su naturaleza, nomenclatura y otras caractersticas y,
adems, sanear definitivamente los correspondientes ttulos de propiedad.
La realizacin del catastro ya no tropieza con las dificultades de antao, Los avanzados elementos tcnicos y cientficos
disponibles en el momento actual lo hacen posible. Entre las principales virtudes del sistema catastral propuesto por el maestro
tenemos: i) Constituira el sustento ideal del sistema registral inmobiliario, ii) impedira la especulacin sobre inmuebles inexistentes.
Los fraudes vinculados con esta situacin no son precisamente poco frecuentes. La imperfeccin del sistema registral vigente permite
que se inventen fincas que no tienen existencia en al realidad, iii) evitara los problemas tan frecuentes de superposicin de
propiedades, pues podra conocerse con exactitud los linderos y medidas perimtricas de los predios, iv) evitara igualmente la doble
inscripcin de un mismo inmueble en el registro, v) suprimir la posibilidad de que se construya en terreno ajeno de buena fe, por falta
de conocimiento de la correcta ubicacin de los inmuebles; situacin tan comn en nuestro medio, vi) debido a su actualizacin
permanente, dificultara la edificacin clandestina de construccin por usurpadores, vii) permitira la identificacin de la tierras
abandonadas, viii) promovera, en fin, las operaciones inmobiliarias, que aumentara su volumen al basarse en un rgimen que
asegura la realidad de los inmuebles, ix) mediante la inscripcin constitutiva, se descartara, por ejemplo, la posibilidad de la venta del
mismo bien a un segundo o tercer adquiriente que ignoraba la primera enajenacin y, aun la venta de lo ajeno. Es precio imponer en
nuestro pas el sistema de la inscripcin, en forma distinta a la vigente, exigiendo esta como requisito consultivo de todos los derechos
reales que se establezcan sobre la propiedad inmueble inscrita.
g)
POSICIN DE MANUEL DE LA PUENTE Y LAVALLE .El distinguido profesor Manuel De La Puente, nos otorga una visin de la transferencia de la propiedad (mueble e inmueble)
desde la ptica del contrato, sobre el momento en que se perfecciona la venta, lo cual ser explicado en las siguientes lneas:
En el caso de inmuebles el vendedor debe entregar al comprador la cosa materia de la venta, pues solo as dicho
comprador podr disfrutar de todos los derechos inherentes a la propiedad contemplados en el artculo 923 del cdigo. Versando la
venta sobre un derecho, el vendedor debe efectuar lo necesario para que se produzca la transferencia del derecho y, si el derecho se
produzca la transferencia del derecho y, si el derecho faculta a la posesin de una cosa, a entregarle esta. La entrega de la cosa al
comprador, que es la primera obligacin principal del vendedor, no tiene por finalidad, pues, hacerle adquirir la propiedad de la cosa,
que ya tiene, sino permitirle la posesin de ella. La entrega es para el comprador el medio ordinario de conseguir la posesin. El
titulode adquisicin, en efecto, califica el sentido posesorio de la disponibilidad de hecho del bien: en cuanto recibe la detencin de la
cosa, el comprador deviene poseedor. El doctor DE LA PUENTE LAVALLE, nos menciona sobre el perfeccionamiento del contrato el
cual es sustentado por el artculo 1549 que consiste en hacer lo necesario para que se transfiera al comprador la plena propiedad del
bien. En los bienes inmuebles la transferencia se obtendr mediante la celebracin de un contrato de compraventa que cree a cargo
del vendedor una obligacin pura de transferir la, propiedad del bien, de acuerdo con el artculo 949 del Cdigo Civil, segn el cual la
sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de el, salvo disposicin legal diferente o pacto en
contrario.
Perfeccionamiento constitutivo y perfeccionamiento complementario :
Pienso que el problema, y tambin su solucin, se encuentran en el sistema del titulo y el modo adoptado por el
derecho contractual peruano. En virtud de este sistema la transferencia por compraventa de la propiedad de un bien requiere de una
causa remota (titulo) que esta constituida por el contrato consensual de compraventa (perfeccionamiento en virtud de los artculos
1351 y 1373) por el cual el vendedor de obliga a transferir al comprador la plena propiedad del bien; y una causa (modo) destinada a
cumplir esa obligacin.
En el caso de bienes inmuebles, la causa prxima de la adquisicin de la propiedad es la aplicacin de articulo 949
del Cdigo Civil, que hace al comprador (como acreedor de la obligacin de que se le transfiera la propiedad del bien) propietario de
el. Sin embargo, en este caso, la transferencia de la propiedad no lleva incluida la posesin del bien, por lo cual para que el comprador
goce del pleno dominio del bien, incluida la posesin, se requiere su entrega.
Para evitar cualquier mal entendimiento debe recordarse que el perfeccionamiento constitutivo es para la
celebracin del contrato y que el perfeccionamiento complementario es para la transferencia de la propiedad del bien.
A fin de que opere el perfeccionamiento complementario tanto en el caso de bienes muebles como de inmuebles, se
requiere que previamente se haya producido el perfeccionamiento constitutivo de producido el perfeccionamiento constitutivo del
respectivo contrato de compraventa, que crear la obligacin del vendedor de transferir al comprador la propiedad del bien. Solo
cuando se haya celebrado el contrato de compraventa podr efectuarse el perfeccionamiento complementario de la transferencia del
bien mediante la entrega del mismo, que en el caso de bien mueble tendr como efecto la transferencia de la plena propiedad, y en el
caso de bien inmueble la adquisicin de la posesin.
h)

POSICIN DE FELIPE OSTERLING PARODI Y MARIO CASTILLO FREYRE.-

Para los profesores OSTERLING y CASTILLO, consideran que el simple acuerdo de voluntades produce el efecto
transmitido, y aceptan la teora del titulo y modo.
Para los mencionados profesores no es el contrato sino ms bien la obligacin de enajenar creada por el mismo la
que en definitiva provoca la transferencia de la propiedad inmueble. A continuacin mencionaremos las ideas ms importantes sobre
su posicin (en la cual coinciden con el Dr. De la Puente y Lavalle) expresado en un ensayo jurdico :
El contrato en general, como categora abstracta, tiene por objeto crear obligaciones, y el contrato de compraventa, en
particular, crea la obligacin de transferir la propiedad de un bien, as no puede concebirse la celebracin de un contrato cuyo fruto no
sea una obligacin, porque seria algo contrario a la naturaleza misma del contrato.
Por eso segn De la Puente, la funcin del contrato de compraventa es crear la obligacin de transferir la
propiedad de un bien y la funcin del artculo 949 es otorgar a esa obligacin, tratndose de bienes inmuebles determinados, el efecto
de hacer al comprador propietario. El titulo y el modo, requiere indispensablemente la conjuncin de un acuerdo de voluntades
orientado a transferir la propiedad y de un medio que permita lograrlo. Expresa que esto es posible otorgando al titulo el carcter de
causa remota de la transferencia y al modo el carcter de causa prxima de la misma.
i)
POSICIN DE JORGE AVENDAO VALDEZ .El doctor AVENDAO, diferencia el titulo y el modo, el titulo es el acto jurdico, el acuerdo de voluntades, en
definitiva, el contrato. El titulo se presenta en el nivel obligacional y contractual, que es eminentemente privado. El modo es el hecho
determinante que produce la traslacin, aunque es consecuencia del titulo .

La inscripcin no es constitutiva de derecho sino simplemente declarativa, la transferencia de propiedad no se

produce en dos momentos.
No hay pues como en el derecho alemn, suizo, austriaco y de varios pases de Europa,
principalmente del centro de Europa, dos momentos: el titulo y el modo. El titulo es el acto jurdico, el acuerdo de voluntades, es el
contrato en definitiva; y el modo es un hecho que, en materia inmobiliaria, es la inscripcin. El momento de la transferencia en nuestro
sistema es solo uno.
Ocurre con el titulo porque la sola obligacin de dar un inmueble determinado hace el acreedor propietario de el. De
manera que basta el acuerdo de voluntades para que la transferencia de propiedad se entienda producida. El modo no es la
inscripcin porque esta no es un elemento esencial, no es un elemento constitutivo. No podemos decir, sin embargo, que la inscripcin
no quita no pone. Si pone en lo que a los terceros se refiere.
Pero para que quede perfeccionada la transferencia de la propiedad, la inscripcin no es necesaria. La transferencia
puede quedar perfectamente convalidad y ser plenamente eficaz entre las partes por el solo merito del consentimiento. No hay titulo y
modo, hay titulo y punto.
El modo (la inscripcin) no surte efecto desde el punto de vista de la transferencia del derecho real, sino tan solo
protege a los terceros en los trminos del artculo 2014 del Cdigo Civil. Para el Dr. AVENDAO, solo el principio consensualistico (el
contrato) es quien se produce la transferencia de propiedad inmuebles, no mencionando a la obligacin de enajenar.
j)

POSICIN DE GUNTHER GONZLES BARRON .El profesor Gonzles nos ofrece algunas notas distintivas correspondientes a nuestro sistema de transferencia de propiedad
en bienes inmuebles:
i)
Se adopta el principio consensualstico, propio de los sistemas jurdicos francs e italiano. Sin embargo, este principio se
halla moralizado o corregido por la introduccin del registro y los efectos de la inscripcin.
ii)
La transferencia de propiedad (o de cualquier otro derecho real) opera en virtud de un contrato traslativo, por lo que se trata
de un sistema causalista, en donde no es necesario un modo especfico de adquisicin.
iii)
No existe una independiente obligacin de enajenar (art. 949 C.C.) en cambio, desde una perspectiva teleologica y
sistemtica, si es posible hablar de una obligacin de dar en propiedad como obligacin esencial del vendedor en todo contrato de
compraventa. En este sentido debe entenderse el artculo 1529 del cdigo.
iv)
La obligacin esencial del vendedor es compleja y unitaria, consistente en hacer propietario y entregar la cosa al comprador.
v)
el momento exacto de la transferencia de propiedad es una cuestin de poltica jurdica. El legislador puede hacer coincidir
ese momento con la consumacin de la obligacin de dar en propiedad, esto es, con la tradicin; o tambin puede preferir un
momento distinto a cualquiera de los dos anteriores (la inscripcin). Si el legislador opta por establecer que la propiedad se transfiera
antes de la tradicin (principio consensual), el comprador ya es propietario, y el vendedor solo se encuentra obligado a entregar la
cosa. En cambio si el legislador opta por establecer que la propiedad se transfiera despus, o con independencia, de la tradicin
(principio de inscripcin constitutiva), el comprador no es propietario aunque ya exista tradicin.
k)
NUESTRA POSICIN.Nuestro Cdigo Civil, abandono el sistema de transmisin inmueble del derecho romano del titulo (el consentimiento) y
modo (la tradicin o entrega), ha optado por elegir (fiel a la tradicin que existe en nuestra legislacin civil por la escuela exegtica)
como sistema de transferencia de propiedad inmueble (art. 949) el sistema espiritualista o francs y para la transferencia de la
propiedad de bienes muebles (art. 947) se mantiene la traditio como modo.
Para el sistema espiritualista o consensual (lo cual consta en la Tendencia Jurisprudencial Peruana ) de transmitir la
propiedad inmueble, la sola obligacin es el que produce el efecto traslativo del dominio de la propiedad.
La transferencia espiritual se produce por el acto jurdico, es decir el simple acuerdo de voluntades y el
consentimiento de las sujetos de derecho, este sistema espiritualista se encuentra inspirado en el individualismo propagado por la
revolucin francesa, es decir no se requiere la tradicin, es decir la entrega, el mero consentimiento hace propietario al acreedor de la
obligacin, de entregar la propiedad. La obligacin de entregar la cosa en propiedad se perfecciona automticamente, de lo cual se
deduce que el acuerdo de voluntades hace consumar la entrega a travs de un mecanismo de tradicin espiritualista, no es necesaria
la entrega fsica, la entrega se perfecciona con el consentimiento.
El contrato de transferencia de propiedad inmobiliaria, es el nico titulo que transmite la propiedad, es decir el
contrato es la causa jurdica directa e inmediata de la transferencia de la propiedad inmueble. El contrato es la causa de transferencia
de la propiedad inmueble, lo cual es susceptible de dos efectos una obligacional y otro efecto real.
Los efectos del contrato de compraventa, es un contrato consensual, que se perfecciona con el simple
consentimiento, que en la mayora de los casos tiene efectos obligatorios, es tambin susceptible de producir efectos reales.
Al confundirse titulo y modo, el contrato es, al mismo tiempo, el fundamento del traspaso de la propiedad y el medio
de adquisicin de ella; el contrato transfiere sin ms, el derecho; este es un contrato con efectos reales, a diferencia de los contratos
obligatorios, y la eficacia traslativa y constitutiva de tal contrato es plena .
MESSINEO critica al sistema consensual: el principio de la transmisin de la propiedad por el simple consentimiento, es el
fruto de un error sobre la naturaleza del derecho real y de la relacin obligatoria, ya que para los derechos reales basta la voluntad de
las partes para crear el vinculo jurdico, no siendo as para los derechos reales puesto que son de otra naturaleza, ya que al ser de
carcter absoluto puede hacerse valer contra todos, por lo que la transmisin de la propiedad por el simple consentimiento contradice
la naturaleza del derecho real .
Lo que ocurre en cualquier caso en que el efecto real no se puede producir como consecuencia inmediata de la
celebracin del contrato, se tiene un efecto real diferido que depende, respectivamente de la adquisicin del bien ajeno por parte del
enajenante, o de la existencia del bien, o del pago total del precio; en estos casos, surge una obligacin que si bien no tiene por
finalidad producir la transferencia de la propiedad, permite garantizar al adquiriente la actuacin del efecto real que no opero al
momento de la celebracin del contrato.
Compartimos la posicin del doctor FORNO, los contratos en virtud de los cuales se enajena un inmueble determinado no producen
en forma directa la atribucin del derecho de propiedad sobre el mismo, sino que solo crean la obligacin de enajenarlo, de modo que
la transferencia y la adquisicin correlativa del derecho se producen como efecto de la obligacin y no del contrato.
en una primera etapa el contrato (titulo) hace nacer la obligacin que pesa sobre el dueo, de transmitir al
adquiriente el derecho de dominio sobre la cosa. En esa etapa, encontrndose vinculados al deudor y al acreedor (el viejo dueo y el
futuro dueo) por una relacin obligacional. Se presenta, luego, una segunda etapa que tambin es causal, y que se materializa con el
cumplimiento de la prestacin por el deudor (el viejo dueo), entregando la cosa al acreedor. En este instante se extingue la relacin
obligacional, y queda transferida la propiedad a travs de la tradicin.

Para que el efecto real, este en, la transferencia de propiedad con la sola perfeccin del contrato en si, es necesario
que el objeto sea cierto, actual y de propiedad del vendedor, o por lo menos este se encuentre autorizado para disponer. En cambio,
se da un efecto meramente obligatorio y se aplaza la transferencia de propiedad (efecto real diferido) cuando se trata de ventas
sobre bienes genricos (falta la especificacin o individualizacin del bien), o sobre bienes futuros (no se puede transmitir la propiedad
de un objeto que no existe), o sobre bienes ajenos (falta el poder de disposicin del vendedor), o sobre contratos sujetos a condicin
suspensiva o con reserva de dominio. Todas estas disposiciones de efecto real diferido o aplazado (compraventa meramente
obligatoria) son todas admisibles en el derecho peruano, ya sea por disposicin expresa del artculo 949 o por va interpretativa .
En el derecho francs e italiano se reconoce la existencia de compraventa con efecto real aplazado o diferido, lo
cual significa que, tambin, en estos sistemas se pueden encontrar acreedores del dominio.
Dentro de este supuesto entendemos a la venta de cosa futura, la venta de cosa genrica, la venta de cosa ajena, la
venta con efecto traslativo a termino, la venta con reserva de dominio, el contrato preliminar de compraventa, etc. en todos estos
casos lo que existe es una obligacin de dar en propiedad por parte del vendedor; con lo cual este asume un compromiso contractual
complejo, que no se agota en el mero traspaso posesorio, sino que se integra el efecto real querido, y que puede ser al especificacin
de la cosa, o la adquisicin de la cosa por aporte del vendedor, entre otros presupuestos que permitan la transferencia de propiedad.