OBLIGACION DE SANEAMIENTO (Art.

1033 a 1043 CCCN)

La obligacin de saneamiento, tambin denominada obligacin de
garanta, mencionado en los arts. 1414, 2109, 2110, 2159, 2173,
3957, nota arts. 923 y 3970 del Cd. de Vlez, es una derivacin
especfica de los principios de buena fe y lealtad que deben imperar
en el cumplimiento de todo contrato.
La obligacin de saneamiento solo puede entenderse teniendo en
cuenta que, tradicionalmente, la garanta de eviccin obligaba al
transmitente a ttulo oneroso a salir en defensa del adquirente y, si
sta se produca, a hacerle restituciones y a indemnizarlo; por su
parte, la garanta por vicios redhibitorios otorgaba el derecho al
adquirente a ttulo oneroso para ejercer la accin redhibitoria para
dejar sin efecto el contrato, y si se trataba del comprador la
accin para que se baje el precio el menor valor de la cosa por el vicio
o defecto oculto (accin quanti minoris).
En cambio, el saneamiento excede esos mbitos en tanto tambin da
lugar a que el adquirente ejerza, a su libre conveniencia, las acciones
de cumplimiento del contrato (art. 1039, inc. a y b, CCCN), o bien,
reclamar la resolucin del contrato (art. 1039, inc. c, CCCN).
Asimismo, en ambos casos, el acreedor tendr derecho a que se le
indemnice los daos que ha sufrido (art. 1040 CCCN).
Esta concepcin permite dar un sentido mayor no slo a la ineficacia
del acto jurdico bilateral y las indemnizaciones emergentes, sino
tambin a la obligacin de sanear o remediar, procurando la
conservacin del negocio contractual y la obtencin de fin perseguido
por las partes.
De esta manera, el saneamiento faculta al acreedor de la
obligacin a optar, a su libre conveniencia, por (i) la
conservacin de la relacin contractual a travs de la accin de
cumplimiento del contrato (art. 1039, inc. a. y b. CCCN), o (ii)
reclamar la resolucin total del contrato (art. 1039, inc. c.
CCCN). En ambos casos, el acreedor tendr derecho a que se le
indemnice los daos que ha sufrido (art. 1040 CCCN). El
saneamiento vendra a ser el gnero, la accin y efecto de

remediar tanto los vicios de derecho como de hecho en el objeto

transmitido; la eviccin y el vicio redhibitorio sus dos especies.
SUJETOS OBLIGADOS AL SANEAMIENTO.
El art. 1033 CCCN dispone, como principio general, que la obligacin
de saneamiento es debida por el transmitente de un derecho a ttulo
oneroso o por quien lo dividi con otro, ya se trate de una persona
fsica o jurdica. Asimismo, la obligacin se debe por sus respectivos
antecesores en tanto la correspondiente transferencia haya sido
efectuada a ttulo oneroso. Del mismo modos, se extiende a sus
herederos o continuadores de la persona del enajenante o copartcipe.
CASOS EN QUE LA TRANSMISION FUE A TITULO GRATUITO.
El art. 1035 del CCCN dispone que el adquirente a ttulo gratuito
puede ejercer en su provecho las acciones correspondientes a sus
antecesores.
Ej. En la donacin gratuita el donante no tiene accin contra el
donatario cuando sufre eviccin de la cosa donada, pero puede
demandar por eviccin al enajenante de quien el donante tuvo la cosa
por ttulo oneroso. La misma solucin es aplicable a los vicios
redhibitorios.
DISPONIBILIDAD. LIMITES.
La responsabilidad por saneamiento existe aunque no haya sido
estipulada por las partes, las cuales pueden aumentarla, disminuirla
o suprimirla (art. 1036 CCCN), pero la supresin y disminucin de la
responsabilidad por saneamiento son de interpretacin restrictiva
(art. 1037 CCCN).
CASOS EN LOS QUE SE LAS TIENE POR NO CONVENIDAS (art.
1038 CCCN)
La supresin y la disminucin de la responsabilidad por saneamiento
se tienen por no convenidas en los siguientes casos:
a. si el enajenante conoci, o debi conocer el peligro de eviccin, o la
existencia de vicios;

b. si el enajenante acta profesionalmente en la actividad a la que

corresponde la enajenacin, a menos que el adquirente tambin se
desempee profesionalmente en esa actividad.
RESPONSABILIDAD POR SANEAMIENTO
(Art. 1039 CCCN). El acreedor de la obligacin de saneamiento tiene
derecho a optar entre:
a. reclamar el saneamiento del ttulo o la subsanacin de los vicios;
b. reclamar un bien equivalente, si es fungible;
c. declarar la resolucin del contrato, salvo cuando el derecho del
adquirente se sanea por el transcurso del plazo de prescripcin
adquisitiva (art. 1050 CCCN) o si el defecto es subsanable y el garante
ofreci subsanarlo (art. 1057 CCCN).
RESPONSABILIDAD POR DAOS
(Art. 1040 CCCN) El acreedor de la obligacin de saneamiento
tambin tiene derecho a la reparacin de los daos, excepto:
a. si el adquirente conoci, o pudo conocer el peligro de la eviccin o
la existencia de vicios;
b. si el enajenante no conoci, ni pudo conocer el peligro de la
eviccin o la existencia de vicios;
c. si la transmisin fue hecha a riesgo del adquirente;
d. si la adquisicin resulta de una subasta judicial o administrativa.
La exencin de responsabilidad por daos prevista en los incisos a) y
b) no puede invocarse por el enajenante que acta profesionalmente
en la actividad a la que corresponde la enajenacin, a menos que el
adquirente tambin se desempee profesionalmente en esa actividad.
PLURALIDAD DE BIENES
(Art. 1041 CCCN) En los casos en que la responsabilidad por
saneamiento resulta de la enajenacin de varios bienes se aplican las
siguientes reglas:

a. si fueron enajenados como conjunto, es indivisible;

b. si fueron enajenados separadamente, es divisible, aunque haya
habido una contraprestacin nica.
En su caso, rigen las disposiciones aplicables a las cosas accesorias.
PLURALIDAD DE SUJETOS
(Art. 1042 CCCN). Quienes tienen responsabilidad por saneamiento
en virtud de enajenaciones sucesivas son obligados concurrentes. Si
el bien ha sido enajenado simultneamente por varios copropietarios,
stos slo responden en proporcin a su cuota parte indivisa, excepto
que se haya pactado su solidaridad expresamente.

RESPONSABILIDAD POR EVICCION

UBICACIN.
Vlez Sarsfield regulaba la eviccin en los arts. 2089 a 2117 en
general. Y, asimismo, de manera particular para la compra y venta, la
permuta, el contrato de sociedad, la donacin, la cesin y para la
particin de bienes.
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin la regula, como una especie
del saneamiento, en los arts. 1044 a 1050.
CONCEPTO.
En el derecho romano, eviccin significaba asistencia o defensa
contra las demandas que tiene por objeto provocar la prdida de un
derecho. Expresa la idea de desposesin como consecuencia de una
sentencia judicial.
Sin embargo, como lo expresa Vlez Sarsfield en la nota al art. 2089
del Cdigo Civil, ya no se emplea en el sentido restringido de una
desposesin a consecuencia de una sentencia judicial, sino por el
contrario, en un sentido mucho ms amplio para designar toda
especie de prdida, de turbacin o de perjuicio que sufra quien
adquiri la cosa.

La garanta de eviccin es la obligacin legal a cargo del partcipe o

enajenante a ttulo oneroso de responder al copartcipe o adquirente
cuando ste sea turbado o privado del derecho que dividi o adquiri
como consecuencia de un hecho futuro e incierto, consistente en la
pretensin de derecho de un tercero cuya existencia es anterior o
contempornea y desconocida por el turbado en el momento de la
celebracin del acto de divisin o transmisin.
REQUISITOS.
Para el funcionamiento de la garanta es necesario, adems de los
requisitos impuestos para el saneamiento por el art. 1033 CCCN, inc.
a. y b. (que se trate de una transmisin a ttulo oneroso o de una
divisin de bienes comunes), (i) que se trate de una turbacin de
derecho de la cual resulte una privacin total o parcial, y (ii) que el
tercero invoque una causa anterior o contempornea a la transmisin
de derecho.
EXCLUSIONES.
(Art. 1045 CCCN) La responsabilidad por eviccin no comprende:
a. las turbaciones de hecho causadas por terceros ajenos al
transmitente;
b. las turbaciones de derecho provenientes de una disposicin legal;
c. la eviccin resultante de un derecho de origen anterior a la
transferencia, y consolidado posteriormente, salvo que exista un
desequilibrio econmico desproporcionado.
CITACIN POR EVICCIN.
(Art. 1046 y 1047 CCCN) Si un tercero demanda al adquirente en un
proceso del que pueda resultar la eviccin de la cosa, el deudor del
saneamiento tiene la obligacin de tomar intervencin en el juicio si
el adquirente, previamente, lo cit para que acte en su defensa.
El deudor del saneamiento debe pagar al adquirente los gastos que
haya afrontado para la defensa de sus derechos. Sin embargo, el
adquirente no puede cobrarlos (i) vence en el juicio sin haberlo citado,

(ii) si el deudor se allana y, a pesar de ello, el adquirente continua

sosteniendo su defensa en juicio, y es vencido.
CESACIN DE LA RESPONSABILIDAD.
(Art. 1048 CCCN) En los casos en que se promueve el proceso judicial
contra el adquirente, la responsabilidad por eviccin cesa:
a. si el adquirente no cita al garante, o lo hace despus de vencido el
plazo que establece la ley procesal;
b. si el garante no comparece al proceso judicial, y el adquirente,
actuando de mala fe, no opone las defensas pertinentes, no las
sostiene, o no interpone o no prosigue los recursos ordinarios de que
dispone contra el fallo desfavorable;
c. si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del
garante; o somete la cuestin a arbitraje y el laudo le es desfavorable.
Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que,
por no haber existido oposicin justa que hacer al derecho del
vencedor, la citacin oportuna del garante por eviccin, o la
interposicin o sustanciacin de los recursos, eran intiles; o que el
allanamiento o el laudo desfavorable son ajustados a derecho.
RGIMEN DE LAS ACCIONES.
(Art. 1049) El acreedor de la responsabilidad puede declarar la
resolucin del contrato:
a. si los defectos en el ttulo afectan el valor del bien a tal extremo
que, de haberlos conocido, el adquirente no lo habra adquirido, o su
contraprestacin habra sido significativamente menor;
b. si una sentencia o un laudo produce la eviccin.
PRESCRIPCION ADQUISITIVA.
(Art. 1050) Las acciones emergentes de la garanta por eviccin
quedan extinguidas cuando el derecho del adquirente se consolida
por el transcurso del plazo de prescripcin adquisitiva.

RESPONSABILIDAD POR VICIOS REDHIBITORIOS

UBICACIN.
El Cdigo Civil de Vlez lo regulaba en los artculos 2164 a 2181. El
Cdigo Civil y Comercial de la Nacin lo regula en los arts. 1051 a
1058.
CONCEPTO.
El Cdigo de Vlez Sarsfield, en su art. 2164, llam vicios
redhibitorios a los defectos ocultos de la cosa existentes al tiempo de
la adquisicin, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo
disminuyen el uso de ella, que al haberlos conocido el adquirente no
la habra adquirido, o habra dado menos por ella.
(Art. 1051 CCCN) El Cdigo Civil y Comercial define al vicio
redhibitorio como aquel defecto que hace a la cosa impropia para su
destino por razones estructurales o funcionales, o bien, reviste tal
entidad que disminuye su utilidad a tal extremo que, si lo hubiera
conocido el adquirente, no la habra adquirido o habra realizado una
contraprestacin significativamente menor.
REQUISITOS.
No todo vicio o defecto en la materialidad de la cosa origina la
responsabilidad del enajenante o partcipe. De este modo, adems del
requisito establecido en el art. 1039 CCCN (que se trate de una
transmisin a ttulo oneroso o de una divisin de bienes comunes),
resulta necesario para que se configure el vicio redhibitorio: (i) que se
trate de un defecto oculto; (ii) que sea grave; y (iii) que fuera existente
al tiempo de la adquisicin.
Oculto. El concepto de vicio oculto, en nuestro medio, es una
cuestin sujeta a la libre apreciacin judicial. Ello llevo a afirmar, en
un primer momento, que slo reviste el carcter de vicio oculto aquel
defecto que escapa al estudio realizado por un experto, pues el
adquirente tiene el deber de asistirse de los medios adecuados de
asesoramiento en el anlisis del objeto. Al igual que Borda, creemos
que esta tesis constituye una pauta excesivamente rigurosa que
resulta inadmisible con la prctica de los negocios, ya que en la vida

diaria los contratantes excepcionalmente se hacen acompaar por

peritos.
Por el contrario, el vicio oculto es aquel que escapa al cuidado que
pone en sus negocios un contratante diligente, es decir, aqul que no
puede ser conocido a pesar de una verificacin adecuada de la cosa,
mediante un examen atento y cuidadoso, de conformidad con las
prcticas, usos y costumbres seguidas para la celebracin del negocio
del que se trate.
Grave. El segundo de los requisitos, para dar origen a la
responsabilidad del enajenante o partcipe, consiste en la gravedad
del defecto oculto que torna a la cosa impropia para su destino por
razones estructurales o funcionales, o si de tal modo disminuyen su
utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la
habra
adquirido,
o
su
contraprestacin
hubiese
sido
significativamente menor.
La gravedad no se traduce en la circunstancia que el defecto resulte
irreparable, pues no deja de ser grave si para sanear la cosa es
preciso realizar gastos exorbitantes.
Existente al tiempo de la adquisicin. Por ltimo, el Cdigo Civil y
Comercial exige que medie coetaneidad, es decir, que el defecto oculto
exista al tiempo de la adquisicin de la cosa (art. 1053, inc. b. CCCN).
AMPLIACIN CONVENCIONAL DE LA GARANTA.
(Art. 1052 CCCN) Aunque un defecto no tenga el alcance de vicio
redhibitorio, se lo considerar como tal:
a. si lo estipulan las partes con referencia a ciertos defectos
especficos, aunque el adquirente debiera haberlos conocido;
b. si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta
calidad de la cosa transmitida, aunque el adquirente debiera haber
conocido el defecto o la falta de calidad;
c. si el que interviene en la fabricacin o en la comercializacin de la
cosa otorga garantas especiales. Sin embargo, excepto estipulacin
en contrario, el adquirente puede optar por ejercer los derechos

resultantes de la garanta conforme a los trminos en que fue

otorgada.
EXCLUSIONES.
(Art. 1053 CCCN) La responsabilidad por defectos ocultos no
comprende:
a. los defectos del bien que el adquirente conoci, o debi haber
conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del
caso al momento de la adquisicin, excepto que haya hecho reserva
expresa respecto de aqullos.
b. los defectos del bien que no existan al tiempo de la adquisicin. La
prueba de su existencia incumbe al adquirente, excepto si el
transmitente acta profesionalmente en la actividad a la que
corresponde la transmisin.
EJERCICIO
OCULTOS.

DE

LA

RESPONSABILIDAD

POR

DEFECTOS

(Art. 1054 CCCN) El adquirente tiene la carga de denunciar

expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los
sesenta das de haberse manifestado.
Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que
el adquirente pudo advertirlo.
El incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad por
defectos ocultos, excepto que el enajenante haya conocido o debido
conocer, la existencia de los defectos.
CADUCIDAD DE LA GARANTA POR DEFECTOS OCULTOS.
(Art. 1055 CCCN) La responsabilidad por defectos ocultos caduca:
a. si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres aos desde que la
recibi;
b. si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la
recibi o puso en funcionamiento. Estos plazos pueden ser
aumentados convencionalmente.

La prescripcin de la accin por vicios redhibitorios opera al ao (art.

2564 CCCN).
RGIMEN DE LAS ACCIONES.
(Art. 1056) El acreedor de la garanta dispone del derecho a declarar
la resolucin del contrato:
a. si se trata de un vicio redhibitorio;
b. si medi una ampliacin convencional de la garanta.
Pero no cuando el defecto sea subsanable (art. 1057 CCCN).
PRDIDA O DETERIORO DE LA COSA.
(Art. 1058) Si la cosa perece total o parcialmente a causa de sus
defectos, el garante soporta su prdida.