EXCELENTSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE

DIREITO DA __ VARA CVEL DA COMARCA DE ARACAJUSERGIPE.

ANDREA TAVARES FONSECA, brasileira, casada, contadora,

inscrita no CPF sob o n. 005.812.055-61, RG n 3.009.082-2 SSP-SE,
residente e domiciliada na Rua Alosio Campos, n 120, Condomnio
Henrique, apartamento 201, Bairro Atalaia, CEP 49035-20, Aracaju/SE, vem,
presena de Vossa Excelncia, por conduto de seus procuradores
infrafirmados, conforme instrumento de mandato incluso, com endereo
nesta Capital na Praa Almirante Tamandar, n. 30, Bairro So Jos,
promover

AO DE INDENIZAO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS

em face da SPE RESIDENCIAL MAR DA ARUANA II LTDA., pessoa

jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n 10.644.414/0001-07,
com endereo na Rua Baslio Rocha, n 216, bairro Getlio Vargas,
Aracaju/SE, sala C, NORCON SOCIEDADE NORDESTINA DE
CONSTRUES S/A, pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ
sob o n. 13.015.151/0001-65,.com endereo na Rua Baslio Rocha, n 216,
bairro

Getlio

Vargas,

Aracaju/SE

FELIZCIDADE

EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA, com endereo na Rua

Baslio Rocha, n 216, bairro Getlio Vargas, Aracaju/SE pelos seguintes
fundamentos de fato e direito.
1

I DOS FATOS
A Autora firmou junto Requerida contrato de promessa de
compra e venda de apartamento no condomnio Mar da Aruana II, ficando
obrigada a pagar o valor convencionado de forma parcela at a entrega do
imvel, sendo que, no habite-se, deveria quitar a importncia R$ 74.176,50
(setenta e quatro mil, cento e setenta e seis reais e cinqenta centavos).
A seu turno, a Requerida assumiu o compromisso pela construo
do referido imvel, conforme especificaes constantes do contrato, tendo
prazo final para entreg-lo o dia 30/06/2011, conforme item 07 do quadro
resumo, ora anexado.
Com muito esforo, juntando todas suas economias, a Requerente
quitou integralmente as parcelas devidas construtora relativas poupana
antecipada, isto , as parcelas que antecedem o financiamento ou pagamento
da parcela final, vencvel na entrega do habite-se, cumprindo com o
pactuado.
No entanto, at a presente data, a Requerida ainda no entregou o
imvel, como convencionado, descumprindo o contrato firmado entre
as

partes

constrangimentos

legislao
e

civil

prejuzos

vigente,
Autora,

trazendo
conforme

inmeros
ver-se-

demonstrado.
Frise-se que, apesar do injustificvel atraso na entrega do imvel, a
Requerida mantm-se inerte e silente, no prestando qualquer assistncia ou
justificativa, deixando a Autor merc, razo pela qual no houve outra opo
seno buscar a tutela jurisdicional.

II DO DIREITO
I. DA JUSTIA GRATUITA
Esclarece a Autora que no possui condies financeiras de arcar
com as custas do processo e os honorrios de advogado, sem prejuzo do
sustento prprio ou de sua famlia, motivo pelo qual requer a Vossa
Excelncia os benefcios da justia gratuita, nos termos do que dispe a Lei n.
1.060/50 c/c o art. 5, XXXV e LXXIV, CF/88.
Consoante art. 4 caput e 1 da Lei 1.060/50 (com redao
determinada pela Lei 7.510/86), a parte gozar dos benefcios da assistncia
judiciria, mediante simples afirmao, na prpria petio inicial, de que no est
em condies de pagar as custas do processo e os honorrios de advogado, sem prejuzo
prprio ou de sua famlia, presumindo-se pobre, at prova em contrrio.
No mesmo sentido trilha a jurisprudncia unssona, inclusive do
STF, STJ e TJ/SE:
A garantia do art. 5, LXXIV assistncia jurdica
integral e gratuita aos que comprovarem insuficincia
de recursos no revogou a de assistncia judiciria
gratuita da Lei 1.060, de 1950, aos necessitados, certo
que, para obteno desta, basta a declarao, feita pelo
prprio interessado, de que a sua situao econmica
no permite vir a Juzo sem prejuzo da sua manuteno
ou de sua famlia. Essa norma infraconstitucional pese, ademais, dentro no esprito da Constituio, que
deseja que seja facilitado o acesso de todos Justia
(CF, art. 5, XXXV).
(STF, RE 205.746, Rel. Min. Carlos Velloso, julgamento em
26-11-96, DJ de 28-2-97)
3

PROCESSUAL CIVIL. ASSISTNCIA JUDICIRIA

GRATUITA.
PRESUNO
DE
POBREZA.
DESNECESSIDADE
DO
REQUERENTE
COMPROVAR SUA SITUAO. 1. desnecessria a
comprovao do estado de pobreza pelo requerente, a
fim de lograr a concesso da assistncia judiciria,
sendo suficiente a sua afirmao de que no est em
condies para arcar com as custas processuais,
presumindo-se a condio de pobreza, at prova em
contrrio. 2. Agravo regimental desprovido.
(STJ, AgRg no Ag 908647 / RS, Ministra LAURITA VAZ ,
DJ 12.11.2007 p. 283).
Agravo de Instrumento. Ao de Cobrana. Benefcio da Justia

Gratuita. Prova documental da incapacidade econmica

e residncia. Desnecessidade. Suficincia da declarao
da parte. Prova "juris tantum". Inteligncia do art. 5,
XXXV e LXXIV da Constituio Federal e art. 4, da Lei
n 1.060/50. Recurso conhecido e provido.- Para que a
parte obtenha a assistncia judiciria gratuita,
suficiente mera afirmao de que no possui condies
de pagar as custas processuais e os honorrios
advocatcios, at prova em contrrio.
(AGRAVO DE INSTRUMENTO N 1299/2003, 18
VARA CVEL, Tribunal de Justia do Estado de Sergipe,
Relator: DES. JOS ARTMIO BARRETO, Julgado em
07/06/2004). Nesse mesmo sentido: TJ/SE, AI 0962/2008,
proc. 2008209199, DJ 03/03/2009)

Convm salientar que, em virtude do atraso da entrega do imvel, a

Autora precisa ainda arcar com aluguis e outras despesas decorrentes do
imvel ainda no entregue, causando um grande nus financeiro, o que, sem
dvida, compromete ainda mais a sua renda mensal.
Assim, pugna a Requerente pela concesso do benefcio da justia
gratuita.

II. 2 DA INVERSO DO NUS DA PROVA.

A questo do nus da prova de relevante importncia, visto que a
sua inobservncia pode vir a acarretar prejuzos aos que dela se sujeitam,
mormente aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor.
Da exegese do inciso VIII, artigo 6 do CDC, vislumbra-se que para
a inverso do nus da prova se faz necessria a verossimilhana da alegao,
conforme o entendimento do Juiz, ou a hipossuficincia do autor.
Portanto, so 02 (duas) as situaes, presentes no artigo em tela,
para a concesso da inverso do nus da prova, quais sejam: a verossimilhana
e (ou) a hipossuficincia.
A verossimilhana mais que um indcio de prova, tem uma
aparncia de verdade, o que, no caso em tela, constata-se atravs do contrato
de compra e venda, as parcelas e os aluguis pagos.
Por outro lado, a hipossuficincia a diminuio de capacidade do
consumidor diante da situao de vantagem econmica da empresa
fornecedora, o que, por sua vez, facilmente se verifica em razo de as
Requeridas serem uma empresa de grande porte.
Da a relevncia da inverso do nus da prova est em fazer com
que o consumidor de boa-f torne-se mais consciente de seus direitos e o
fornecedor mais responsvel e garantidor dos bens que pe no comrcio.

Portanto, haja vista a verossimilhana das alegaes dos

Requerentes e da sua hiposuficincia, faz jus inverso do nus da
prova, na forma do art. 6, VIII, da Lei 8.078/90.
II.3 DA RESPONSABILIDADE SOLIDRIA DAS RS
Excelncia, de incio convm salientar e justificar a responsabilidade
solidria das empresas que integram o plo passivo da presente demanda.
Com a finalidade de viabilizar a implementao do
empreendimento ora em debate, as segunda e terceira Requeridas,
Felizcidade Empreendimentos Imobilirios Ltda. e Norcon S.A.,
criaram uma Sociedade de Propsito Especfico SPE, denominada
SPE Mar de Aruana II Ltda., que, para efeitos meramente formais,
figura na qualidade de promitente vendedora.
Vale salientar que a criao de SPEs tem sido corriqueira no
mercado imobilirio, na v tentativa de eximir as construtoras e incorporadas
das obrigaes contratuais, em ntida burla legislao, como o caso dos
autos.
Tanto assim, Excelncia, que a oferta e a negociao do
empreendimento Mar de Aruana II foram realizadas totalmente pela empresa
Felizcidade Ltda., como se v s escncaras no seu stio eletrnico1 (cpias
anexas).
Tal circunstncia revela de forma inabalvel a responsabilidade
solidria das Requeridas, seja por integram o mesmo grupo econmico, seja

www.felizcidadeonline.com.br
6

porque a promitente vendedora do contrato ora em debate foi criada pela

segunda e terceira Rs.
Cumpre ressaltar que a terceira R, Felizcidade Empreendimentos
Imobilirios Ltda., uma empresa do Grupo Norcon S.A., segunda requerida,
criada com a finalidade de atuar no mercado da construo civil
especificamente em empreendimentos mais econmicos, destinados ao
pblico de menor poder aquisitivo, como se observa mais uma vez no stio
eletrnico daquela empresa.
Integrantes do mesmo grupo econmico que so, as Requeridas
respondem solidariamente pelos dbitos a serem reconhecidos na presente
demanda, nos termos dos arts. 264 e ss. c/c art. 942 do Cdigo Civil,
consoante reiterada Jurisprudncia, a seguir destacada, in verbis:
AGRAVO
DE
INSTRUMENTO.
RESPONSABILIDADE CIVIL EM ACIDENTE DE
TRNSITO. CUMPRIMENTO DE SENTENA.
PENHORA. MESMO GRUPO ECONMICO.
POSSIBILIDADE
DE
CONSTRIO
DO
PATRIMNIO DAQUELA QUE NO FAZ PARTE
DA EXECUO.
Elementos probatrios demonstram que as empresas possuem sede
no mesmo endereo, assim como idntico o objeto social, o que
caracteriza unicidade empresarial. Representantes legais da empresa
que no fazem parte do processo eram scios da empresa executada.
Manuteno da deciso interlocutria que autorizou a penhora dos
bens que se encontram na sede da executada, ainda que pertencentes
outra empresa, pois configurada a atuao em conjunto (grupo
econmico).
RECURSO IMPROVIDO.
(Tribunal de Justia do Rio Grande do Sul, Agravo de
Instrumento N 70030728448, Dcima Segunda Cmara
Cvel, Relator: Judith dos Santos Mottecy, julgado em
27.08.2009)

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE

INSTRUMENTO.
EXECUO.
PENHORA.
CONTA CORRENTE. ART. 655-A DO CDIGO DE
PROCESSO CIVIL. POSSIBILIDADE. EMPRESA
DO
MESMO
GRUPO
ECONMICO.
LEGITIMIDADE.
1. A ordem genrica de bloqueio de valores disponveis em conta
bancria ou fundo de investimento de titularidade do devedor
encontra suporte em mandamento legal. No configura ilegalidade a
efetivao de penhora eletrnica incidente sobre numerrio mantido
pelo devedor, at o limite da execuo.
2. possvel que os efeitos da execuo alcancem as demais
sociedades do grupo, quando demonstrado nos autos que as
empresas pertencem a um mesmo grupo econmico, ou foram
constitudas com o fito de ocasionar prejuzos a credores.
3. Recurso desprovido. (grifos meus).
(Tribunal
de
Justia
do
Distrito
Federal,
20090020066179AGI,
Relator
MARIO-ZAM
BELMIRO, 3 Turma Cvel, julgado em 02.09.2009)
Destarte, inequvoca a unicidade empresarial, razo que
enseja a responsabilidade solidria das Empresas que integram o plo
passivo desta demanda, o que desde j se requer.
II.4 DA INDENIZAO
II.4.1 - DA PROMESSA DE ENTREGA DO IMVEL ATO
ILCITO PASSVEL DE INDENIZAO
Como elucidado no prembulo desta demanda, o contratado
entre as partes fixa como termo final de entrega do imvel adquirido o
dia 30/06/2011, fato que no ocorreu at a presente data, nada obstante j
passados quase um ano.

Ora, claro o abuso das Requeridas no no cumprimento de suas

obrigaes, vez que no entregaram em tempo hbil o imvel que objeto do
contrato.
Excelncia, a matria simples e dispensa maiores consideraes.
A Lei 4.591/1964, no seu art. 43, II, disciplina que dever responder
civilmente (o incorporador) pela execuo da incorporao, devendo indenizar os

adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advierem do

fato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustamente a
concluso da obra.
Assim, a prpria lei que dispe sobre o condomnio em edificaes
e as incorporaes imobilirias diz expressamente que deve a construtora
responder pelos danos que causar em virtude da no concluso da obra no
tempo acordado.
Isso porque, ao inadimplir a sua obrigao contratual de
entregar o imvel no prazo avenado, as Requeridas frustraram o
direito da Autora de dispor e gozar do bem adquirido, seja para
moradia prpria, seja para destin-lo a aluguel a fim de compor a renda
familiar, causando prejuzos de ordem moral e material.
O ato ilcito latente, j que o atraso na entrega do imvel, repitase, injustificvel e decorre unicamente de m gesto das Requeridas. O dever
de indenizar, portanto, conseqncia lgico-jurdica, na forma dos arts. 186
e 927 do Cdigo Civil.

Art. 186. Aquele que, por ao ou omisso voluntria,

negligncia ou imprudncia, violar direito e causar dano a outrem,
ainda que exclusivamente moral, comete ato ilcito.
Art. 927. Aquele que, por ato ilcito (arts. 186 e 187), causar
dano a outrem, fica obrigado a repar-lo.
De igual sorte, a hiptese dos autos atrai a incidncia do art. 14 do
CDC, a responsabilizar as Demandadas pelos danos causados, in verbis:
Art. 14. O fornecedor de servios responde, independentemente da
existncia de culpa, pela reparao dos danos causados aos
consumidores por defeitos relativos prestao dos servios, bem
como por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua fruio
e riscos.
E nem se diga que a prorrogao do prazo para entrega do imvel,
prevista na clusula dcima segunda do contrato, exime ou minora o dever das
Requeridas.
A uma porque a prorrogao do prazo de entrega tambm j foi
ultrapassada. A dois porque a clusula em referncia nula de pleno direito,
na medida em que possibilita s Requeridas, unilateralmente, retardar o gozo
de legtimo direito da Autora, atenuando a sua responsabilidade no
cumprimento da obrigao contratual sem qualquer justificativa, em patente
desacerto com o disposto nos arts. 51, caput, incisos I, III e IV, do CDC2.

Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e servios que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de
qualquer natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos.
Nas relaes de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurdica, a indenizao
poder ser limitada, em situaes justificveis;
III - transfiram responsabilidades a terceiros;
IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que coloquem o consumidor em
desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade;

10

Nesse quadrante, repita-se que o atraso na entrega do imvel

absolutamente injustificvel e desarrazoado, no encontrando guarida legal.
A Jurisprudncia remansosa quanto ao tema, consolidando o
entendimento de ser devida indenizao pela falha na prestao de servio
decorrente de atraso na entrega de imvel, conforme deciso recente, litteris:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AO DE
INDENIZAO POR PERDAS E DANOS.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR
AO CDC. ATRASO NA ENTREGA DE IMVEL.
DIFERENA A MENOR NA METRAGEM DE
IMVEL URBANO. CONDOMNIO VERTICAL.
ART. 1.136, PARGRAFO NICO DO CDIGO
CIVIL. INCIDNCIA. VERBA HONORRIA. S.306
DO STJ.
I. O atraso na entrega do imvel implica mora da
empresa r, impondo-se o dever de indenizar por
perdas e danos.
II. O art. 1.136, pargrafo nico, do Cdigo Civil de
1916, que considera no indenizveis diferenas de at
1/20 do tamanho do imvel, aplica-se aos condomnios
verticais regidos pela Lei n. 4.591/62.
III. "Os honorrios advocatcios devem ser compensados
quando houver sucumbncia recproca, assegurado o
direito autnomo do advogado execuo do saldo sem
excluir a legitimidade da prpria parte "(Smula
n.306/STJ).
(STJ, REsp 326125 / DF, MIN. MARIA ISABEL
GALLOTTI, 4 Turma, DJe 13/10/2011)
PROCESSUAL. ACRDO. EMBARGOS DE
DECLARAO. JULGAMENTO MONOCRTICO.
INTERPOSIO.
AGRAVO
INTERNO.
APRECIAO.
COLEGIADO.
PREJUZO.
AUSNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA
E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO
IMVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO.
QUITAO PARCIAL. PROPORCIONALIDADE.
ENRIQUECIMENTO
SEM
CAUSA.
INEXISTNCIA.
11

I - A competncia para julgar embargos de declarao opostos a

acrdo do colegiado que o proferiu. Contudo, se, por meio do
agravo interno, a impugnao acabou sendo apreciada pelo rgo
competente, no ocorre prejuzo parte, razo pela qual no se
declara a existncia de nulidade. Precedentes.
II - A argio de afronta ao artigo 535, incisos I e II, do Cdigo
de Processo Civil, deve indicar os pontos considerados omissos e
contraditrios, no sendo suficiente a alegao genrica, sob pena de
aplicao do enunciado 284 da Smula do Supremo Tribunal
Federal.
III - Conforme entendimento desta Corte,

descumprido o prazo para entrega do imvel objeto

do compromisso de compra e venda, cabvel a
condenao por lucros cessantes. Nesse caso, h
presuno de prejuzo do promitente-comprador,
cabendo ao vendedor, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual no
lhe imputvel.
No h falar, pois, em enriquecimento sem causa.
Recurso no conhecido, com ressalva quanto terminologia.
(STJ, REsp 808446 / RJ, MIN. CASTRO FILHO, 3
Turma, DJe 23/10/2006)
Destarte, impe-se a responsabilizao das Requeridas pelos atos
ilcitos praticados.
II.4.2 DO DANO EMERGENTE E DOS LUCROS
CESSANTES DAS DESPESAS COM ALUGUEL
Diante das razes de fato e direito acima expostas, as Requeridas
devem ser condenadas reparao dos danos materiais experimentados pela
Autora.
Na definio de Maria Helena Diniz3, os danos patrimoniais
constituem a privao do uso da coisa, isto , a leso concreta que afeta um
3

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 7 Vol. Responsabilidade Civil. 21 ed., 2007, p. 66
12

interesse relativo ao patrimnio da vtima, consistente na perda ou

deteriorao, total ou parcial, do bem material.
O conceito de dano material, como se sabe, na responsabilidade
civil, abrange o dano emergente (aquilo que o lesado efetivamente perdeu) e o
lucro cessante (aquilo que deixou de lucrar a posteriori em decorrncia do ato
ilcito), ambos definidos no art. 402 do Cdigo Civil:
Art. 402. Salvo as excees expressamente previstas em lei, as
perdas e danos devidas ao credor abrangem, alm do que ele
efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Quanto mensurao do dano emergente, Srgio Cavalieri Filho
leciona, in verbis:
A mensurao do dano emergente, como se v, no
enseja maiores dificuldades. Via de regra, importar no
desfalque sofrido pelo patrimnio da vtima; ser a
diferena do valor do bem jurdico entre aquele que ele
tinha antes e depois do ato ilcito. Assim, valendo-se de
um exemplo singelo, num acidente de veculo com perda
total, o dano emergente ser o integral valor do veculo.
Mas, tratando-se de perda parcial, o dano emergente ser
o valor do conserto, e assim por diante. Dano emergente
tudo aquilo que se perdeu, sendo certo que a
indenizao haver de ser suficiente para a restitutio in
integrum.4
Na hiptese dos autos, o dano emergente sofrido salta aos
olhos, pois, em razo do atraso na entrega do bem adquirido junto s
Requeridas, a Autora vem arcando mensalmente com aluguel de outro

CAVALIERI FILHO, Srgio. Programa de responsabilidade civil. 9 ed., revista, ampliada. So Paulo: Atlas,
2010. p. 75
13

imvel, no valor de R$ 450,00 (quatrocentos e cinqenta), como se

observa do contrato de locao anexo.
Desse modo, luz do sobredito art. 402 do Cdigo Civil, a
Requerente credora dos alugueres pagos desde o fim do prazo de entrega
fixado no contrato (item 2 do quadro resumo) at a efetiva entrega do imvel
adquirido, como forma de assegurar a aplicao do princpio do restitutio in
integrum, restabelecendo-se na totalidade o patrimnio da Autora.
Por outro lado, Excelncia, ainda que haja futura denncia do
contrato de locao acima referido, a doutrina e a jurisprudncia
dominantes tm entendido que a conduta das Rs enseja indenizao a
ttulo de lucros cessantes, correspondentes aos valores mensais a ttulo
de aluguel que a Autora poderia ganhar caso dispusesse do imvel
adquirido, independentemente de prova.
Trata-se, na verdade, de lucro cessante, sob a roupagem da
teoria da perda de uma chance, em virtude do atraso das Requeridas no
cumprimento de suas obrigaes contratuais, vez que a Autora foi privada de
dispor e gozar de seu imvel por culpa exclusiva dessas.
Acerca da teoria da responsabilidade civil por perda de uma chance,
Srgio Cavalieri Filho, na j mencionada obra, sustenta ser o desaparecimento
da probabilidade de um evento que permitiria ao lesado o gozo de um
benefcio futuro.
A jurisprudncia j tem entendimento claro a esse respeito,
acolhendo integralmente os fundamentos acima, como se observa dos
seguintes precedentes, in litteris:

14

AO DE RESCISO CONTRATUAL C/C

PERDAS E DANOS. COMPRA E VENDA.
ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO.
INDENIZAO EM FAVOR DOS PROMITENTES
COMPRADORES. VIABILIDADE. REEMBOLSO
DE
ALUGUIS
DEVIDOS.
M-F
DESCARACTERIZADA.
O atraso na entrega da obra, no prazo contratualmente
estabelecido, ocasiona o inadimplemento, justificando o pleito
rescisrio, caso em que dever ser devolvida a quantia j paga, com
os acrscimos legais e contratuais.

Em sendo o promitente comprador obrigado a

alugar outro imvel para morar, devido o
reembolso integral dos aluguis por ele pagos,
ainda que o contrato esteja quitado apenas de
forma parcial. Recurso conhecido e desprovido.
(TJ/SC 3 C. Cv., Ap. Cv. n 2000.014654-4., Rel.
Des. Dionzio Jenczak, julg. 13.05.2005 grifos nossos)

Compromisso de Compra e Venda. Declaratria de Nulidade de

Clusula Contratual c.c. indenizao. Relao de consumo
evidenciada. Mora da vendedora incontroversa. Clusula Penal
fixada em R$ 70,00 mensais em caso de descumprimento do
prazo de entrega. Ameaa ao equilbrio contratual. Evidente

desvantagem ao fixar valor muito inferior ao que

seria auferido com a entrega da unidade no prazo
contratado. Ressarcimento no valor equivalente aos
alugueres pelo perodo de atraso. Valor a ser fixado
em liquidao. Sentena reformada. Recurso
provido.
(TJ/SP 6 C. Dir. Priv., Apel. n 994.01.056947-8, Rel.
Des. Jos Joaquim dos Santos, julg. 10.06.2010 grifos
nossos)
O Superior Tribunal de Justia tambm j pacificou o tema,
destacando expressamente ser desnecessria a produo de prova para
assegurar vtima o ressarcimento por lucros cessantes, in verbis:

15

- A inexecuo do contrato pelo promitentevendedor, que no entrega o imvel na data

estipulada, causa, alm do dano emergente,
figurado nos valores das parcelas pagas pelo
promitente-comprador, lucros cessantes a ttulo de
alugueres que poderia o imvel ter rendido se
tivesse sido entregue na data contratada. TRATASE DE SITUAO QUE, VINDA DA
EXPERINCIA COMUM, NO NECESSITA DE
PROVA (ART. 335 DO CDIGO DE PROCESSO
CIVIL).
Recurso no conhecido.
(REsp 644984/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 16/08/2005, DJ
05/09/2005, p. 402 grifos nossos)
Ora, a interpretao no poderia ser outra, uma vez que, por culpa
exclusiva das Requeridas, a Autora ficou impossibilitada de usufruir do imvel
da forma como melhor lhe aprouvesse, sendo evidente que deixou de lucrar,
no mnimo, com o valor equivalente aos alugueres deste perodo.
Forte

nestes

argumentos,

as

Requeridas

devem

ser

condenadas restituio dos alugueres pagos pela Autora, como forma

de assegurar a restituio integral do seu patrimnio, ou ainda
condenadas ao pagamento dos lucros cessantes decorrentes da
indisponibilidade do bem, conforme fundamentos acima, devendo, em
qualquer das hipteses, ser observado o lapso entre o fim do prazo para
entrega do imvel (item 2 do quadro resumo) e o efetivo cumprimento
da obrigao, assim como o valor

de R$ 450,00 (quatrocentos e

cinqenta reais), a serem corrigidos anualmente pelo INPC.

16

II.4.3 DO DANO MORAL

De acordo com o Cdigo de Defesa do Consumidor, art. 6, inciso
VI, c/c art. 5, V e X, da Carta Magna, direito fundamental do consumidor a
reparao por danos morais advindos da relao de consumo. De igual modo
dispem os arts. 186 e 927 do Cdigo Civil, como j dito.
Nesta demanda, alm dos danos materiais tratados no tpico
anterior, claramente perceptvel que a Autora experimentou danos de ordem
moral em razo do ato ilcito das Requeridas.
A uma porque teve frustrado o sonho da casa prpria, projetado
ao longo de anos de trabalho e economias.
A dois porque a Autora no obteve qualquer ateno ou satisfao
das Empresas rs, ficando a merc de sua prpria sorte, nada obstante tenha
buscado reiteradamente, sem xito, uma soluo administrativa.
A trs, diante da enorme angstia e incerteza sobre se e quando
receber o seu imvel pronto e acabado, ficando refm da vontade das Rs,
em razo da falta de compromisso destas.
Excelncia, muito mais do que meros aborrecimentos decorrentes
do inadimplemento contratual, a conduta das Rs ocasionou Requerente
desmedidas aflies, humilhaes, angstias e sofrimento, sobretudo por ver
frustradas todas as suas expectativas depositadas quando da aquisio do bem.
No demais salientar que o imvel em tela foi adquirido a
partir do programa Minha casa, minha vida, de iniciativa do Governo

17

Federal por fora do art. 6 da Constituio e destinado s pessoas com

baixo poder aquisitivo, justamente com a finalidade de lhes permitir a
realizao de um sonho, o da casa prpria, talvez impossvel em outra
circunstncia.
No entanto, a expectativa da Autora vem sendo absolutamente
frustrada pelas Requerentes, o que configura dano moral, passvel de
indenizao.
Diante desse contexto, Excelncia, preciso que Judicirio imprima
uma medida, sobretudo educativa e repressiva, s Requeridas, visando
compensar os transtornos vivenciados pela Requerente e evitar que a
reiterao da prtica ilcita.
Este o entendimento do e. Tribunal de Justia do Estado de
Sergipe, in verbis:
Civil e Processo Civil - Indenizatria - Atraso na
Entrega de Imvel - Recurso Adesivo - Preliminar
de No Conhecimento - Intempestividade Reconhecida - Dano Material - Termo Inicial - Data
de Previso da Entrega - Aditivo Contratual Prorrogao da Entrega do Imvel - Verificada Lucros Cessantes Devidos - Dano Moral Configurado - Fixao do Quantum - Valor
Razovel - Prequestionamento - Sentena
Parcialmente Reformada.
I - OMISSIS;
II - OMISSIS;
III - Evidenciada a mora na entrega do bem,
possuem os autores o direito indenizao pelos
danos materiais suportados, bem como aos
respectivos lucros cessantes, no havendo que se
falar em necessidade de prova no sentido de que o
imvel seria destinado a fins locatcios, pois se
18

presume na hiptese vertente um prejuzo suportado

pelos requerentes por serem impedidos de usar, a
qualquer ttulo, o apartamento adquirido, restando
ao vendedor, a fim de ver-se elidido da obrigao
indenizatria, comprovar que a mora contratual no
lhe imputvel, o que, todavia, no restou
comprovado no caso dos autos;
IV - Sobrevindo em razo de ato ilcito,

consubstanciado no atraso excessivo e injustificado

da entrega de imvel, perturbao nas relaes
psquicas, na tranquilidade, nos sentimentos e nos
afetos de uma pessoa, configura-se o dano moral,
passvel de indenizao;
V - O montante indenizatrio, com respeito ao dano
moral, fixado pelo rgo judicante por meio de um
juzo de equidade, devendo operar em seu exerccio a
sensatez, equanimidade, iseno e imparcialidade, de
sorte a propiciar uma compensao para o lesado e uma
punio para o agente lesante, visando coibir
reincidncias, mas, em hiptese alguma, deve-se permitir
sua utilizao como fonte de enriquecimento sem causa,
pelo que, considerando-se as circunstncias do caso, se
mostra razovel a manuteno do quantum fixado pelo
Juzo a quo;
VI - Recurso adesivo dos autores no conhecido. Apelo
da empresa requerida conhecido e parcialmente provido.
(APELAO CVEL N 2772/2011, 10 VARA
CVEL, Tribunal de Justia do Estado de Sergipe,
DESA. MARILZA MAYNARD SALGADO DE
CARVALHO, RELATOR, Julgado em 20/06/2011
grifos nossos)

Dessa forma, com arrimo no art. 14 do CDC e seus pargrafos,

bem como o art. 186 do Cdigo Civil, h que ser reparado moralmente a
consumidora nos termos do art. 927 do ltimo diploma, em quantia a ser
fixada por este Juzo, desde que observados os critrios de razoabilidade e
proporcionalidade (art. 944 do CC/2002) e a aplicao da teoria do punitive
damage.

19

II.5 CORREO MONETRIA ATUALIZAO

INDEVIDA DO SALDO DEVEDOR POR CULPA EXCLUSIVA DA
REQUERIDA PREJUZO AO CONSUMIDOR.
Como j especificado alhures, a Requerida no entregou o imvel
no prazo determinado, o que impossibilitou o cumprimento da promessa de
compra e venda e, por conseguinte, da entrega do imvel para financiamento
do saldo devedor junto a uma instituio financeira, conforme praxe no
mercado.
Explica-se: os imveis vendidos em contrato de promessa de
compra e venda so, em regra, firmados com a Construtora/ Incorporadora
por prazo determinado, em tempo necessrio para sua construo, entregando
o imvel pronto e acabado.
Nesse ato, popularmente conhecido como entrega da chave, h o
cumprimento do contrato, estando o imvel regular e apto para ser
transferido para o adquirente, possibilitando a hipoteca junto a alguma
instituio financeira, que assumir o saldo devedor garantindo-se no imvel.
Portanto, como ainda no houve a entrega definitiva do imvel, o
saldo devedor vem sucessiva e paulatinamente aumentando em virtude da
correo do INCC (ndice Nacional da Construo Civil), por culpa exclusiva
das Requeridas, que retardam a entrega do imvel e, consequentemente,
impedem o financiamento do aludido imvel.
Ou seja, em vez de a Autora assumir um saldo devedor de R$
74.176,50 (setenta e quatro mil, cento e setenta e seis reais e cinqenta

20

centavos) na data aprazada para entrega do imvel, em face do atraso das

Requeridas, s poder financiar o saldo devedor posteriormente, quando
houver a entrega definitiva. At l, o saldo devedor continuar sendo corrigido
pelo INCC, o que se mostra manifestamente abusivo, na forma do art. 51, I e
IV, do CDC.
Dessa forma, as Requeridas devem se abster de efetuar a correo
monetria do saldo devedor entre a data de entrega fixada no contrato,
30/06/2011, at a entrega definitiva do imvel.
III DOS PEDIDOS
Ante todo o exposto, como inexistiram meios de soluo do
conflito de forma consensual, outra opo no restou aos autores seno
provocar a tutela jurisdicional a fim de requerer:
a) seja concedido Autora o benefcio da justia gratuita, nos
termos do que dispe a Lei n. 1.060/50 c/c o art. 5, XXXV e LXXIV,
CF/88;
b) A aplicao do CDC com a consequente INVERSO DO
NUS DA PROVA, conforme preceituam o art. 6, inciso VIII, e os
arts. 12 e 14 do Cdigo de Defesa do Consumidor;
c) seja declarada a responsabilidade solidria das Rs,
conforme exposto no item II.3;
d) a condenao das Requeridas na restituio dos valores
pagos a ttulo de alugueres, devendo ser observado o lapso entre o fim

21

do prazo para entrega do imvel (item 2 do quadro resumo do contrato)

e o efetivo cumprimento da obrigao contratual, no importe mensal de
R$ 450,00 (quatrocentos e cinquenta reais), no termos do item II.4.2 da
fundamentao;
e) na hiptese de rompimento do contrato de locao
atualmente vigente, requer que sejam as Rs condenadas ao pagamento
dos lucros cessantes decorrentes da indisponibilidade do bem, at a
efetiva entrega do imvel, no valor mensal de R$ 450,00 (quatrocentos e
cinqenta reais), a serem corrigidos anualmente pelo INPC.
f) a condenao das Rs em indenizao por danos morais,
em valor a ser arbitrado por este Juzo, desde que observados os
princpios da razoabilidade e proporcionalidade, conforme o item
II.4.3;
g) a ttulo de obrigao de no fazer, requer que as Requeridas
se abstenham de efetuar a correo monetria do saldo devedor do
imvel adquirido pela Autora, objeto da presente ao, entre a data de
entrega fixada no contrato, 30/06/2011, at a entrega definitiva do
citado imvel, na forma do item II. 5 da causa de perdir;
h) condenao das Rs nas custas processuais e honorrios
advocatcios, estes fixados em 20% sobre o valor da condenao, nos
termos exatos do artigo 20, 3, do Estatuto Processual Civil;
Protesta desde j pela produo de todo e qualquer tipo de prova
em direito admitida, especialmente testemunhal (vide rol anexo), depoimento
pessoal do representante legal das Rs, documental, sendo-lhes facultada a

22

apresentao de outros documentos, nos termos do artigo 397 do CPC, e

realizao de percia caso se entenda necessrio.
Por fim, levando-se em considerao o disposto nos
pargrafos 2 e 3, do art. 170-F, da Consolidao Normativa Judicial,
com nova redao dada pelo art. 5, do Provimento n. 22/2010, do
Tribunal de Justia de Sergipe, os autores entregaro, no prazo de 10
(dez) dias, em meio fsico, os documentos que acompanham a inicial,
tendo em vista que ultrapassam o limite mximo de 50 (cinqenta)
pginas previsto no mencionado dispositivo regulamentar.
Desde j, declara-se a autenticidade dos documentos acostados com
a presente exordial, sob as penas da lei, na forma do art. 365, IV, do CPC.
Atribui-se causa o valor R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), apenas
para definio de alada.
Termos em que,
Pede deferimento.
Aracaju/SE, 7 de maro de 2012.

HUMBERTO ROLLEMBERG
OAB/SE 5.635

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ROL DE TESTEMUNHAS:
Clzia de Souza Santos, CPF n 000.705.935-31

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