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Madalena Perestrelo de Oliveira subturmas 2, 4 e 6.

Esquema para resolver casos prticos sobre o contrato-promessa


Aviso: Este esquema no dispensa, de maneira alguma, o estudo dos manuais
recomendados nas aulas, em especial o Tratado do Professor Menezes Cordeiro. um
mero auxiliar para que consigam sistematizar os casos prticos com mais facilidade.
Qualquer falha ou omisso dever ser suprida pelo estudo do aluno, uma vez que o
esquema meramente indicativo e contm apenas conselhos de estruturao de
respostas.
1.
Identificar o contrato e explicar de forma muito sumria o que : art. 410..
H prometibilidade? partida, haver sempre prometibilidade. Esta s excluda nos
casos da promessa de doao, promessa de casamento e discutido nos casos de
contratos reais quoad constitutionem.
(Em princpio, haver prometibilidade forte, como consequncia do art. 406.
possibilidade de execuo especfica mas s podero chegar a esta concluso no
final do caso. Por isso, aconselho que guardem a distino entre prometibilidade
forte e fraca para a parte final do caso.)

2.
Monovinculante ou Biviculante? 410. ou 411.?
Se e s se tiverem tempo explicar por que que o Professor Menezes Cordeiro
prefere esta terminologia, em vez das expresses da lei bilateral e unilateral ou
sinalagmtico e no sinalagmtico.
O Professor Menezes Cordeiro prefere a expresso bivinculante e no bilateral ou
sinalagmtico porque h casos em que h sinalagma gentico mas apenas umas das
partes est vinculada1.

1 Sinalagma gentico: traduz a projeo de reciprocidade que leva as partes a querer um contrato
aquando a sua concluso. Sinalagma funcional: opera durante toda a vida do contrato e especialmente
perceptvel nas obrigaes duradouras.

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3.
Regra geral do contrato-promessa: eficcia obrigacional, i.e., eficcia inter partes.
Relatividade: 406..
Ver se no caso concreto foi atribuda eficcia real (413.). Mesmo
que tenha sido atribuda eficcia real, continuamos a aplicar este
esquema. A soluo s diferente em caso de incumprimento da
promessa.
4.
Explicar rapidamente o que o princpio da equiparao e as suas 2 excees.
NOTA: como a regra nos contratos-promessa a eficcia obrigacional podem ser
celebrados 2, 3, 4 ou 100 contratos-promessa incompatveis. Este princpio resulta,
implicitamente, do art. 604.. Se o promitente-alienante cumprir 1 dos contratos,
responde pelo incumprimento dos outros 99. Se incumprir os 100 contratos-promessa,
aplica-se o 604..
Do mesmo modo, pode ser prometida a venda de bens alheios.
5. Apesar de as regras de forma serem excecionadas do princpio da
equiparao, no esquecer os arts. 410./2 e 3.
Ver qual a forma exigida para o contrato prometido.
NO SE APLICAM OS 410./2 E 3 SE
a) bem mvel: princpio da consensualidade (219.).
b) bem mvel sujeito a registo: princpio da consensualidade
(219. e 205./2).
APLICAM-SE AS REGRAS DE FORMA, certamente o 410./2, se se exigir
um DOCUMENTO:
c) bem imvel: 875. (escritura pblica ou documento
particular autenticado);

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d) qualquer outro caso que encontrem em legislao especial


em que seja exigido um documento.
6. Se aqui tiverem concludo pela aplicabilidade do 410./2:
(i) contrato-promessa tem de constar de documento.
(ii) o que um documento? 362.. NOTA: guardanapos de papel e afins valem
como documentos.
O documento deve conter os elementos essenciais da promessa:
quem se obriga a comprar, quem se obriga a vender, preo, etc.
No basta a entrega do sinal!
(iii) Esse documento ter de ser assinado por quem?
a)

se for um CP bivinculante: pelas 2 partes que se vinculam.


Ateno: estudar querela doutrinria sobre o que
acontece promessa bivinculante a que falte uma
assinatura (pp. 341 ss. do Tratado).

b)

Se for um CP monovinculante: apenas tem de ser assinado


pela parte que se vincula.

NOTA: em casos de contratos-promessa monovinculantes com comisses de reserva/


imobilizao quem assina?
1. Professor Menezes Leito: s tem que assinar a parte que assume a obrigao.
Ou seja, OU assina a parte que se obriga a vender OU assina a parte que se
obriga a comprar. A clusula que estipula a comisso de reserva/ de
imobilizao est sujeita ao princpio geral do 219..
+
2. Professor Menezes Cordeiro: no se exige a assinatura das 2 partes. A
comisso de reserva uma clusula acessria. Pelo 221./1 no se exige a
forma do contrato.
Ressalva: O Professor considera que de jure condendo a
exigncia de forma daria corpo a mais responsabilidade da
parte promitente, em caso de violao de deveres acessrios.

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Mas como as normas de forma so normas plenas, de jure


condito, aplica-se o princpio do 219. e no se podem
estender as exigncias de forma.
VS
3. Professor Antunes Varela: assinam as 2 partes porque se vinculam os 2 a
deveres. O beneficirio tambm est adstrito a uma prestao.
4. Professor Galvo Telles (tem a mesma posio que o Professor Antunes
Varela, mas com argumentos diferentes): o contrato-promessa passa a ser
bilateral imperfeito, logo, devem assinar as 2 partes.

7. Mesmo depois de se concluir pela aplicao do 410./2 ainda se pode aplicar o


410./3.
Quando se aplica?
Transmisso OU constituio de um direito real (ex.: propriedade, usufruto,
servides, etc. (matria de direitos reais)) sobre um edifcio ou fraco autnoma
(i)
(ii)

j construdo
OU
a construir. Ateno: neste caso exige-se que j exista um
PROJETO de construo.

Se estiverem preenchidos estes requisitos, exige-se:


a) documento exigido no 410./2 com reconhecimento das assinaturas,
b) certificao da existncia de licena de utilizao (no caso de
edifcio j construdo) OU de licena de construo (para edifcio
ainda a construir).
NOTA: no art. 410./3 so considerados:
1. Forma: documento escrito com reconhecimento presencial das assinaturas.
2. Formalidade ad substantiam: certificao da existncia da licena.
No entanto, tanto em caso de falta de forma, como de formalidade ad
substantiam, aplica-se o art. 220.: o contrato-promessa que no respeite qualquer
destes requisitos NULO.

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Porm, trata-se de uma invalidade mista (Professor Menezes Cordeiro aproxima


da anulabilidade), que est construda a favor do promitente-adquirente (tendo em
conta o seu interesse em evitar a construo de um edifcio clandestino):
(i)

o promitente-adquirente pode invocar a invalidade a todo o tempo (apenas


poder, eventualmente, ser restringida a sua invocao por via do abuso de
direito) Posio do Professor Menezes Leito.
VS

Professor Menezes Cordeiro: como esta invalidade se aproxima a uma anulabilidade,


no pode ser invocada a todo o tempo.
(ii)

em princpio, S pode ser invocada pelo promitente-adquirente A NO


SER QUE a nulidade tenha sido provocada por culpa exclusiva do
adquirente

Nesse caso (e apenas neste caso), a invalidade tambm pode ser


invocada pelo promitente-alienante.
Ex.: promitente-adquirente falsificou a licena de construo do
edifcio. Neste caso, como foi ele que provocou a nulidade, abre-se uma exceo e a
nulidade tambm poder ser invocada pelo promitente-alienante.
(iii)

a invalidade no pode ser invocada por terceiros, nem ser conhecida


oficiosamente (conhecimento oficioso = em tribunal, o juiz declarar a
nulidade, sem necessidade de as partes invocarem essa nulidade). H 2
assentos neste sentido: 1994 e 1995.

Objetivo num caso prtico: identificar todos os possveis vcios/ invalidades do


contrato-promessa.

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Mas, assumindo que o contrato valido:


1. cumprido. Celebra-se o contrato prometido e transmitida a propriedade ou
o direito que se tinha prometido transferir.
2. No cumprido o contrato-promessa.

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INCUMPRIMENTO DO CONTRATO-PROMESSA COM EFICCIA OBRIGACIONAL

Em caso de incumprimento do contrato-promessa, h 3 mecanismos que podem atuar,


embora no em simultneo.

1. hiptese:
Foi entregue uma quantia pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor. Ex.: A
celebra um contrato-promessa de venda de um automvel, por 100, com B. B
entrega 50.
Esses 50 podem ser

(i) Antecipao do cump - 440.

MAS (ii) na compra e venda


presume-se o carter de sinal

A. Se for antecipao de cumprimento


NOTA: para que numa compra e venda uma quantia monetria seja
considerada como antecipao de cumprimento, necessrio:
a) que as partes o estipulem expressamente
OU
b) seja ilidida (350./2) a presuno do artigo 441.
Neste caso, se houver incumprimento:
H Execuo Especfica 830./1. (no havendo conveno em contrrio que a
exclua). Ou seja, h prometibilidade forte.

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B. Se for presumido ou estipulado um sinal


441. - presuno de sinal na compra e venda.
442. - regime do sinal.
Brevssima anlise do 442.:
n. 1: presuno de que o sinal imputado no preo (ou seja, na prestao devida).
n. 2: 1. parte Quem constitui o sinal promitente-adquirente.

Se no cumprir: promitente fiel faz seu o sinal.


2. parte Incumprimento devido a este ltimo
=
incumprimento do promitente-alienante.

Houve tradio da coisa com inteno de cumprir a que se refere o


contrato definitivo? (distinguir dos outros tipos de traditio)

NO.

SIM.

Promitente-adquirente exige o sinal em dobro.


OU
Em alternativa a exigir o sinal em dobro: execuo especfica 442./3, 1. parte SE
E S SE for ilidida a presuno do 830./2.

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Se houve tradio da coisa:


Promitente-adquirente tem 2 possibilidades (442./2, in fine):
(i)
(ii)

Exigir o valor da coisa


Valor do direito a transmitir sobre a coisa determinado objetivamente
data do no cumprimento da promessa. Ateno: deduz-se preo
combinado.

Neste caso, o promitente-alienante pode

oferecer-se para cumprir a promessa, a no ser que j haja


incumprimento definitivo (808.): 442./3, in fine.
+
tem sempre direito a exigir a restituio do sinal e a parte do preo que tenha pago.
OU
Em alternativa a tudo o que foi escrito antes: execuo especfica (442./3, 1. parte)
SE E S SE for ilidida a presuno do 830./2.
A redao do 442./3, 1. parte infeliz. A nica coisa que a 1 parte do 442./3
quer dizer que a execuo especfica possvel, haja ou no haja tradio da coisa
a que se refere o contrato prometido, solucionando uma querela que tinha surgido no
regime do DL 236/80 (cf. MENEZES LEITO, Direito das Obrigaes, I, p. 239).
No fundo, no tem qualquer utilidade! Simplesmente remete para o art. 830..

Ateno: 442./4. NUNCA cumulem o sinal com qualquer outro tipo de


indemnizao (a no ser que tenha havido conveno nesse sentido)!

2. Hiptese
Execuo Especfica 830..
H uma sentena judicial que produz os efeitos da declarao negocial do
faltoso (830./1).

Madalena Perestrelo de Oliveira subturmas 2, 4 e 6.

uma sentena constitutiva, i.e., a prpria sentena forma o contrato. Com a


sentena, o contrato prometido celebrado!
NO HAVER EXECUO ESPECFICA SE AS PARTES CONVENCIONAREM
O CONTRRIO:
(I)

estudar por que que a conveno que exclua a possibilidade de execuo

(II)

especfica no um caso de renncia antecipada a direitos (809.)


Presume-se que h conveno em contrrio se houver sinal (ou tiver sido
fixada uma pena para o caso de no cumprimento da promessa: 830./2).
MAS essa presuno pode ser ilidida (350./2). Se for ilidida h execuo
especfica e NO se ativa o mecanismo do sinal.

NOTA: a execuo especfica e o mecanismo do sinal so meios alternativos e


nunca cumulativos.
Leiam com ateno o artigo 830., mesmo os nmeros que no estudmos nas
aulas.
+
Nota (apesar de no ser matria deste semestre): a execuo especfica pode ser
cumulada com um pedido de indemnizao por responsabilidade civil contratual
(798.), se existirem danos pelo atraso na celebrao do contrato.

Perante a possibilidade ou impossibilidade de existir execuo especfica, podem


concluir se o sinal estipulado (caso tenha sido estipulado) penitencial ou
confirmatrio-penal.

INCUMPRIMENTO DO CONTRATO-PROMESSA COM EFICCIA REAL


O regime do sinal funciona da mesma maneira. Ver antes.

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Madalena Perestrelo de Oliveira subturmas 2, 4 e 6.

Aqui a grande questo saber como se exerce a eficcia real se o bem objeto da
promessa tiver sido alienado a um terceiro. Remeto-vos para os esquemas que
fizemos nas aulas, com as posies dos vrios Professores.

Nota final: no esquecer o que estudmos sobre o registo da ao de execuo


especfica ( absolutamente diferente da questo da eficcia real da promessa) e
suas consequncias, em termos de retroatividade.

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