UNIVERSIDADE DO ESTADO DA BAHIA UNEB

DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA E CINCIAS SOCIAIS DTCS/ CAMPUS III

COLEGIADO DO CURDO DE DIREITO

QUESTES DE DIREITO REAL DE GARANTIA

1) vlida a venda de imvel hipotecado quando tenha sido firmada entre o proprietrio e o
credor clusula-padro que proba alienao?
Sim. O prprio art. 1475 do Cdigo Civil expresso em afirmar que a clusula que
probe o proprietrio alienar imvel hipotecado nula.
De fato, jamais houve vedao de alienao de imvel hipotecado ou gravado com
qualquer outra garantia real, pois, em razo do direito de sequela, o titular do direito real tem o
direito de seguir o imvel em poder de quem quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que
tenha sido transferido para o patrimnio de outra pessoa, distinta da pessoa do devedor.
Portanto, absolutamente possvel a venda de imvel hipotecado, ainda que tenha
sido firmada clusula-padro de que proba a alienao, haja vista a mencionada clusula ser nula
de pleno direito, nos termos da redao do art. 1475 do Diploma Civil.

2) Julgue o item e justifique porque est certa ou errada a assertiva:

Segundo a Smula do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e agente financeiro,
anterior ou posteriormente celebrao da promessa de compra e venda, no tem eficcia
perante os adquirentes do imvel.
O item est correto. O texto da questo reproduz, ipsis litteris, o teor da Smula n
308 do STJ.
Com a edio da presente smula, os riscos do agente financeiro na concesso de
crdito em favor do incorporador foram aumentados, pois no mais importar para o consumidor
adquirente do imvel se a hipoteca firmada em favor do agente financeiro anterior ou posterior
celebrao da promessa de compra e venda. Portanto, em todas as hipteses, ter sempre
preferncia na transcrio da propriedade do imvel comprado o promitente comprador.

Dessa forma, o agente financeiro ter seus riscos elevados, pois o direito real de
garantia que envolve a hipoteca torna-se sem efeito, beneficiando os adquirentes das unidades
imobilirias, independentemente de a promessa de compra e venda ter-se efetuado anteriormente ou
posteriormente ao registro de imveis.
Antes da edio da smula, o adquirente deveria suportar os efeitos da garantia
hipotecria estabelecida em favor do agente financeiro, caso ela tenha se constitudo anteriormente
celebrao da promessa de compra e venda.

3) Quais so as obrigaes legais do credor pignoratcio?

O credor pignoratcio obrigado (art. 1.435/CC):
I - custdia da coisa, como depositrio, e a ressarcir ao dono a perda ou deteriorao de que for
culpado, podendo ser compensada na dvida, at a concorrente quantia, a importncia da
responsabilidade;
O credor pignoratcio no passa de um depositrio, no podendo usar da coisa, mas
apenas exercer a posse jurdica, tendo ele o dever de velar pela sua conservao e guarda. Deve
ainda indenizar o proprietrio, caso a coisa venha a se perder por sua culpa, ou reparar as
deterioraes que resultarem de sua negligncia no dever de conservao, devendo ainda devolver
os frutos da coisa. Da mesma forma poder haver compensao da dvida, proporcionalmente
responsabilidade do credor.
II - defesa da posse da coisa empenhada e a dar cincia, ao dono dela, das circunstncias que
tornarem necessrio o exerccio de ao possessria;
Como dito, o credor tem direito posse da coisa e, sempre que houver esbulho,
turbao ou ameaa iminente em relao a esta, pode valer-se das aes possessrias para defesa do
bem possudo. A doutrina acrescenta a esse rol as aes de dano infecto, a nunciao de obra nova e
a imisso na posse. A toda proteo pelos interditos possessrios dever o credor comunicar o
proprietrio sobre as circunstncias que as tornarem necessrias.
III - a imputar o valor dos frutos, de que se apropriar ( art. 1.433, inciso V) nas despesas de guarda
e conservao, nos juros e no capital da obrigao garantida, sucessivamente;

O credor pignoratcio tem o direito de apropriar-se dos frutos da coisa empenhada

que se encontra em seu poder; porm, caber a ele, nesse caso, atribuir valor a esses frutos, relativo
s despesas com guarda e conservao. Por outro lado, tambm dever do credor imputar valores
aos juros e ao capital assegurado respectivamente, nos moldes da legislao vigente.
IV - a restitu-la, com os respectivos frutos e acesses, uma vez paga a dvida;
A coisa garantida pela dvida dever ser restituda ao proprietrio, com seus frutos e
rendimentos, quando houver o pagamento integral da dvida. Isso ocorre em razo do direito do
devedor de reaver o objeto da garantia, por ocasio da quitaao total de seu dbito, no podendo o
credor, cujo crdito foi totalmente satisfeito, se recusar a restituir a coisa garantida pela dvida.
V - a entregar o que sobeje do preo, quando a dvida for paga, no caso do inciso IV do art. 1.433.
Finalmente, tem o credor direito a excutir o bem gravado com nus real, ou seja,
promover sua venda judicial, dada a proibio do pacto comissrio, que o impede de apropriar-se
do bem empenhado. Pode tambm providenciar a sua venda amigvel, quando assim permitir o
contrato ou se houver autorizao dada pelo devedor mediante procurao especial, mas tem a
obrigao de entregar o eventual saldo aps total pagamento do valor principal e acessrio.

4) Hipoteca e anticrese podero subsistir conjuntamente?

Sim. De acordo com o 2 do art. 1.506 do Cdigo Civil, quando a anticrese recair
sobre bem imvel, este poder ser hipotecado pelo devedor ao credor anticrtico, ou a terceiros,
assim como o imvel hipotecado poder ser dado em anticrese.
A anticrese distancia-se da hipoteca porque o credor hipotecrio pode promover a
excusso e a venda judicial do bem hipotecado, sem ter sua posse, o que no ocorre com o
anticrtico. A lei brasileira permite a coexistncia de dois nus reais, a hipoteca e anticrese, ao
admitir que o credor anticrtico torne-se concomitantemente credor hipotecrio e o hipotecrio,
anticrtico, isto , o imvel garantido por hipoteca poder ser dado em anticrese pelo devedor ao
credor hipotecrio, bem como o imvel objeto da anticrese poder ser hipotecado pelo devedor ao
credor anticrtico ou a terceiros.

5) Therezinha da Silva requereu a condenao da Caixa Econmica Federal ao ressarcimento

do valor de suas joias dadas em penhor, que foram perdidas pela credora pignoratcia em

virtude de assalto ocorrido na Agncia onde se encontravam depositadas. Alega que a r teria
lhe dito que s iria ressarcir 1,5 vezes o valor das joias empenhadas, e para a autora este valor
seria irrisrio. Informa que por este motivo deixou de adimplir as demais prestaes do
contrato de penhor anteriormente firmado com a r. Em contestao, a Caixa alegou que no
estaria obrigada a indenizar a autora, j que esta, aps a perda das joias, teria comeado a
deixar de pagar as prestaes do contrato de penhor. Ao final, requereu a improcedncia do
pedido da autora. Como o Douto magistrado dever decidir esta demanda?
De incio, importante destacar que, de acordo com o entendimento do STJ, o roubo
ou furto do bem empenhado na posse do credor implica to somente na extino da garantia, mas
no da dvida, haja vista o penhor ser acessrio da obrigao principal. Desse modo, subsiste a
obrigao do devedor, a senhora Therezinha, embora no mais em carter real, mas pessoal.
Alm disso, quanto ao valor estipulado da indenizao, a jurisprudncia j firmou
entendimento no sentido de que as disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor (CDC) se
aplicam s instituies financeiras. Nessa senda, a Smula n 297 do STJ diz: "o Cdigo de Defesa
do Consumidor aplicvel s instituies financeiras".
Considerando, portanto, os argumentos esposados, a estipulao prvia de
indenizao em caso de furto ou roubo de bem empenhado, fixada no presente caso em 1,5 do valor
do bem avaliado, fere o disposto no art. 51, I, do CDC, que diz:
Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao
fornecimento de produtos e servios que:
I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vcios de qualquer
natureza dos produtos e servios ou impliquem renncia ou disposio de direitos. Nas relaes
de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurdica, a indenizao poder ser
limitada, em situaes justificveis;

Desse modo, a prvia fixao do quantum indenizatrio nula, cabendo ao credor

pignoratcio restituir ao proprietrio o valor de mercado do bem subtrado.
Dever, ento, o magistrado condenar o credor pignoratcio a pagar ao proprietrio, a
senhora Therezinha, o valor de mercado dos bens subtrados, descontando-se os valores do mtuo
pactuado no contrato de penhor, nos termos do art. 1.435, I, do Cdigo Civil.

6) O nico imvel de famlia de Antonio foi levado penhora em virtude do no pagamento

das prestaes de contrato de hipoteca estabelecida em garantia de contrato de mtuo em
favor da Sociedade XYZ LTDA da qual Antonio era scio. O artigo 3, V, da Lei 8009/90

estabelece exceo impenhorabilidade do bem de famlia quando se tratar de imvel como

garantia real pelo casal ou pela entidade familiar. Diante disso, responda:
a) Antonio possui alguma chance de no ter seu nico bem de famlia penhorado?
Sim. Tem-se como regra a impenhorabilidade dos bens de famlia, salvo quando, nos
termos do art. 3, V, da Lei n 8.009/90, tenha como objeto execuo de hipoteca sobre o imvel
oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar.
Ocorre que, na hiptese narrada, a garantia foi prestada para assegurar dvida de
terceiro, no caso, a Sociedade XYZ Ltda., da qual Antonio era scio. A doutrina e jurisprudncia
coadunam do mesmo entendimento, salientando que a possibilidade de penhora do bem de famlia
hipotecado s admissvel quando a garantia for prestada em benefcio da prpria entidade familiar,
e no para assegurar emprstimo obtido por terceiro.

b) Qual o entendimento da reiterada jurisprudncia do STJ sobre este tema?

A jurisprudncia do STJ interpreta o inciso V, do art. 3, da Lei 8.009, de modo a
negar eficcia hipoteca nos casos em que recaia sobre bem de famlia do garantidor e com a qual
se procure assegurar o cumprimento de dvida de pessoa jurdica.
A regra, frise-se, a impenhorabilidade do bem de famlia, ainda que esteja alugado
para terceiros (Smula n 486 do STJ). Admite-se a penhorabilidade, como j dito, apenas nos casos
em que a dvida reverta-se em prol do ncleo familiar.

7) A celebrao de um contrato de compra e venda de imvel hipotecado vlida? Quais so

as consequncias jurdicas da celebrao deste contrato? Fundamente objetivamente sua
resposta.
Sim, vlida. A fundamentao encontra-se, como j destacado anteriormente, no
art. 1.475 do Cdigo Civil. Entretanto, a celebrao do contrato de compra e venda sobre imvel
hipotecado gera consequncias jurdicas, destacadas a seguir.
A hipoteca um direito real de garantia e, ipso facto, confere ao seu titular o direito
de sequela, podendo seguir a coisa em poder de todo e qualquer detentor ou possuidor, pois sua
eficcia erga omnes. Consequentemente, ainda que o bem gravado tenha sido alienado a terceiro,
a hipoteca mantm-se inabalada, respondendo o adquirente pela dvida contrada na obrigao
principal.

8) No penhor rural, os bens empenhados permanecem na posse direta do proprietrio,

inexistindo tradio dos bens. Desta forma, como um eventual comprador poderia se prevenir
contra a aquisio deste bem?
O penhor rural constitui-se por meio de averbao em registro de imveis. Em vista
disso, um eventual comprador, a fim de prevenir-se contra a aquisio do bem empenhado, dever
conferir o registro imobilirio no intuito de averiguar a existncia de penhor rural incidente no
imvel.