UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLIICAS

PROFESOR: Muoz Castillo Luis

CURSO: Contratos
TEMA: Arrendamiento
INTEGRANTES: Guerra Sanchez Angela
Flores
Calle Carlos
Huiza Gladys
Silva Escobedo Tala

FECHA DE EXPOSICION: 20/11/2015

CICLO: VII
SECC: 1
AULA: 207
AO : 2015

INDICE

CARATULA
NDICE
INTRODUCCIN
1. ANTECEDENTES HISTORICOS
2. CARACTERISTICAS
2.1 PRESUPUESOS GENERALES
2.1.1 SE PUEDE ARRENDAR UN BIEN AJENO
2.1.2 QUIEN PUEDE SER ARRENDATARIO
2.1.3 CONCURRENCIA DE ARRENDATARIOS
2.1.4 EL PRINCIPIO DE IDENTIDAD
2.1.5 SUPUESTOS EN EL QUE EL BIEN
REPARACIONES URGENTES
2.1.6 LUGAR DE ENTREGA Y

REQUIERA

RESTITUCION

ARRENDADO
3. LOCATIO CONDUCTIO REI
3.1 Conductio agri vectigalis
3.2 Emphyteusis
3.3 Superficie
3.4 Arrendamiento de almacenes.
4. DURACION DEL ARRENDAMIENTO
4.1 CLASES DE DURACION DEL ARRENDAMIENTO
4.1.1 Arrendamiento de plazo indeterminado
4.1.2 Arrendamiento de plazo determinado
Arrendamiento para una finalidad especfica
Arrendamiento en lugares de temporada
4.1.3 Arrendamiento por perodos forzosos y voluntarios
Arrendamiento por perodos forzosos
Arrendamiento por perodos voluntarios.
5. PAGO DE LA RENTA
5.1 El pago de la renta como obligacin conjuntiva
5.2 El pago de la renta apreciado como obligacin alternativa
5.3 Momento o oportunidad de pago de la renta
5.4 Pago en moneda nacional o extranjera
5.5 Lugar para efectuarse el pago
6. OBLIGACIONES DERIVADAS DEL ARRENDAMIENTO
6.1 Obligaciones del arrendador
6.2 Obligaciones del arrendatario
7. MEJORAS
7.1 CLASES DE MEJORAS
a) Mejoras necesarias
b) Mejoras tiles
c) Mejoras de recreo
7.2 PAGO DE LAS MEJORAS
8. SUB ARRENDAMIENTO
8.1 Caractersticas del Subarrendamiento

DE

BIEN

8.2 Solidaridad
8.3 Extincin de subarrendamientos
8.4 Consolidacin
9. CESION DEL ARRENDAMIENTO
10. RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO
10.1 Causales de resolucin
a) Resolucin por falta de pago de la renta
b) Resolucin por incumplimiento previo proceso judicial
c) Resolucin por cambio de destino
d) Resolucin por permitir actos contrarios al orden publico o a
las buenas costumbres
e) Resolucin por subarrendar el bien contra pacto expreso o sin
asentimiento escrito del arrendador.
f) Resolucin por ceder el arrendamiento contra pacto expreso
o sin asentimiento escrito del arrendador.
g) Resolucin del arrendamiento por incumplimiento

de

cualquier otra obligacin

h) Resolucin por falta de pago de la renta en inmuebles sujetos
a las leyes especiales
11. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO
12. LEY ACTUAL DEL ARRENDAMIENTO
12.1 Contrato de arrendamiento inmueble destinado a vivienda:
12.2 Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con
opcin de compra
CONCLUSIONES
BIBLIOGRAFA

INTRODUCCIN
En la siguiente investigacin trataremos de manera sucinta sobre los contratos
de arrendamientos. El contrato de arrendamiento es aquel contrato bilateral en
el que una de las partes (Propietario) se obliga a la entrega de una cosa
determinada y la otra (Inquilino) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o
signo que lo represente, este tema lo encontramos en nuestro cdigo civil
dentro del Libro VII sobre Fuentes de las Obligaciones, Seccin Segunda de
los Contratos Nominados, Ttulo VI del Cdigo Civil de 1984, el cual ha sido
regulado de manera autnoma. Podemos observar que el Cdigo vigente le
da un tratamiento distinto al que tena en el Cdigo de 1936, empezando por su
denominacin, continuando con la distincin que hace respecto a los contratos
de locacin de servicios y de obra, as como la ampliacin del mbito de

aplicacin de dicho contrato al no limitarlo a la cesin del uso de cosas

nicamente, como se hace en el Cdigo derogado.
Otros de los temas a tratar en el presente trabajo son: sus caractersticas,
como se desarrolla y es llamado en el derecho romano, sus elementos
constitutivos, las Responsabilidades y Obligaciones de los contratantes,
veremos su duracin, la consignacin del Pago, y

debemos recordar que

tambin en el arrendamiento encontramos el subarrendamiento y finalmente

nos referiremos al tema de cmo se rescinde y termina el Contrato de
Inquilinato.

1. ANTECEDENTES HISTRICOS
El contrato de arrendamiento es uno de los contratos ms usuales y antiguos,
en el cdigo de 1835 y 1836 se encontraba regulado en el titulo 19,Jack Bigio
Chrem seala que en el cdigo de 1984 el arrendamiento se encuentra
regulado de forma autnoma, el cdigo actual hace una distincin al cdigo de
1936, empezando por la denominacin, continuando con la distincin que hace
respecto a los contratos

de locacin de servicios y de obra, asi como la

ampliacin del mbito de aplicacin de dicho contrato, al no limitarlo a la cesin

del uso de cosas nicamente, como se haca en el cdigo derogado.
En el cdigo de 1936 se haca una distincin entre la locatio conductio de cosa,
servicio u obra, segn Jack Bigio esta diferenciacin lo nico que hace es
separar a nivel terico y normativo, esto para poder regular de forma ms
adecuada a la realidad socio econmica.
Jack Bigio tambin nos dice que es importante indicar el cambio de
denominacin del contrato, que antes era llamado locatio conductio de cosas y
paso a ser desinado como arrendamiento, siguiendo el modelo de Italia y
Bolivia.

2.1 CARACTERISTICAS
El contrato de arrendamiento presenta una serie de caracteristicas, segn el
angulo desde el cual se enfoque. Los cuales, son los siguientes:
A) Es un contrato tipico: Porque esta regido por una determinada disciplina
legal. Este es el caso del contrato de arrendamiento, debido a que se
encuentra regulado en el Codigo Civil desde el articulo 1666 al 1712. 1
B) Es un contrato principal o autonomo: Porque tiene vida propia, ya que no
depende de ningun otro que exisa con anterioridad a l. En ciertas
cirscunstancias le acompaa un contrato accesorio (garantia).
C) Es un contrato simple: En el que las prestaciones contenido de las
obligaciones de cada una de las partes se presentan con toda claridad.
Basicamente, el arrendador tiene una obligacion con prestacio de dar,
que consiste en ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien,
mientras que el arredatario, por su parte, tiene una obligacion con
prestacion de dar la renta convenida contractualmente.
D) Es un contrato constitutivo: Porque genera una relacion juridica
determinada. Por medio de esta se crean prestaciones a cargo del
arrendador y del arrendatario. EL cumplimiento de estas prestaciones
dar lugar a que se origine un estado que antes no existia. De modo
que, el arrendatario adquiere un derecho de uso sobre un bien que anes
no tenia y el arrendador incorpora a su patrimonio una renta
determinada.
E) Es un contrato con prestaciones reciprocras: En el contrato de
arrendamiento, el arrendador es acreedor de la renta que se ha pacado
por el bien y el deudor del bien que debe ceder temporalmente en uso al
1 Como expresa Diez-Picazo: Est claro que los conceptos de tipicidad y atipicidad
son relativos, pues se miden en funcin del contenido que en cada momento posee el
ordenamiento jurdico. Contratos que hasta un determinado momento han sido atpicos
pueden dejar de serlo y convertirse en tpicos desde el momento en que su normativa
es recogida y fijada por la ley (Luis Diez-Picazo, Fundamentos del derecho civil
patrimonial, volumen II, pgina 252).

arrendatario. Este ultimo a su turno, es acreedor del bien materia del

contrato y deudor de la renta convenida. Por lo tanto, es una situacion
en que ambas partes son, al mismo tiempo, deudor y acreedor de la
otra.2
F) Es un contrato oneroso: Por que en l, tanto el arrendador como el
arrendatario sufren un sacrificio que es compensado con una ventaja. El
arrendador pierde temporalmente el uso del bien a cambio de una renta
previamente determinada. EL arrendatario ve disminuido su patrimonio
en la renta que entrega al arrendador, lo que se ve compensado por el
uso que se le ha cedido temporalemnte del bien. 3
G) Es un contrato conmutativo: Desde el momento de la celebracion del
contrato, el arrendador y el arrendatario conocen el sacrificio y la ventaja
que pueden lograr. Las prestaciones no se encuentran libradas a la
suerte, sino que estn claramete determinadas desde el inicio. 4
H) Es un contrato consensual y con libertad de forma: Porque se
perfecciona con el simple acuerdo de voluntades entre arrendador y
arrendatario. LA entrega del bien al arrendatario para su uso por este no
atae a la fase de formacion del contrato, sino a la de ejecucion de las
prestaciones derivadas de la obligacion surgida del contrato. Las partes,
pueden adoptar para el perfeccionamiento del contrato la forma que
2Cabe sealar, tambien, que no debe existir una desproporcion significativa respecto a ambas
prestaciones. Si ocurriese procederia la accion recisoria por lesion. De acuerdo con el articulo
1447 del Codigo Civil.

3 Como expresa Babero, la locacin, llamada por los romanos locatioconductio, a fin
de indicar las posiciones antitticas de los contratantes (como a la venta la llamaban
emptiovenditio, es decir, compraventa, para indicar las antitticas posiciones del
comprador y el vendedor), es un contrato esencialmente a ttulo oneroso: una locacin
gratuita, es decir, sin compensacin, no es concebible, como no es concebible una
venta gratuita, es decir, sin precio, esta se transformara en una donacin, aquella en
comodato. (Domnico Barbero, Sistema del Derecho Privado), tomo IV, pgina 91).
4Por tratarse de un contrato conmutativo de ejecucin continuada podra darse en l,
la aplicacin de la figura de la excesiva onerosidad de la prestacin. Para que ello
suceda se requiere que la prestacin a cargo de alguna de las partes llegue a ser
excesivamente onerosa. (artculo 1440 del Cdigo Civil)

consideren ms coneniente para sus intereses, aunque desde luego y

por razones de probanza es recomendable el empleo de la forma
escrita.
I) Es un contrato de tracto sucesivo: La ejecucion de las prestaciones se
produce en el tiempo sin interrupcion alguna, y es por esto que se trata
de un contrato de tracto sucesivo de ejecucion continuada y no
periodica.5
J) Es un contrato de goce: Porque supone la cesion temporal al
arrendatario del uso de un bien. La obligacion logica y natural a la
conclusion del contrato de arrendamiento ser la devolucin del bien al
arredador en el estado en que se recibi, sin ms deterioro que el de su
uso ordinario.
K) Es un contrato de negociacin previa: En el que originariamente se
presena una primera fase de tratos preliminares entre las fituras partes
contratantes, sin que esto d origen a obligacin alguna, salvo en el
caso de ruptura injustificada de las tratativas, hipotesis en la que
corresponder una indemnizacin a cargo del culpable.

2.2 PRESUPUESOS GENERALES

2..2.1 SE PUEDE ARRENDAR UN BIEN AJENO
Regulado en el articulo 1671 el Codigo Civil, en el que seala que si el
bien es ajenoy el arrendatario conociese este hecho, el contrato se
regula por las normas pertinentes a la promesa de la obligacion o del
5Rezzonico, seala que es de ejecucin o tracto sucesivo porque la obligacin del
locador, de proporcionar al locatario el uso y goce de la cosa dada en locacin, se
cumple a cada instante, continuadamente, asi como recprocamente el locatario
cumple su obligacin de pagar el precio de la locacin. Puede decirse que por cada
instante del uso y goce de la cosa locada por el locatario, corresponde al locador una
parte proporcional del alquiler convenido. Esos actos repetidos y reciprocros de
concesin del uso y disfrute o goce, y del pago de los alquileres, se sirven
mutuamente de causa, y la falta de uno de ellos no significa ipso jure la cesacin del
otro (Luis MariaRezzonico, Estudio de los contratos en nuestro derecho civil, pgina
6).

hecho de un tercero. Este puede ser el caso de los depositarios,

comodatarios o administradores que poseen el bien por un tiutlo o cargo
que no les permite arrendar el bien o del que sin poseerlo suscribe un
contrato arrendandolo.
En los casos mencionados no se tratar de arrendamiento sobre un bien
ajeno, sino ms bien de un contrato de promesa de la obligacion de un
tercero. Desde luego, no exise impedimento para que se pacte el hecho
de que la obligacion del promitente pueda ir ms all de la de conseguir
la obligacin del futuro arrendador, aunque en la practica no sea usual.
La figura que se presentar, entonces, independienemente del
conocimiento o no que tenga el arrendatario de que el bien es ajeno,
ser siempre el de la promesa de la obligacion o del hecho de un
tercero6
Cuando el promitente (el que promete) se obliga frente al futuro
arrendatario a conseguir que el futuro arrendador se obligue, est
celebrando un contrato en el que el futuro arrendador es un tercero
ajeno al mismo. Por esto es que si el promitene no consigue la
obligacion del tercero deber indemnizar al otro contratante que ha visto
frustrada su expectativa de arrendar el bien. Esta indemnizacion podr
pactarse anticipadamente y siempre tendr el carcter de prestacin
sustituria de la obligacion del tercero. No se trata de una indemnizacion
por daos y perjuicios, sino, de una indemnizacion debido a la
expectativa creada.
Si el arrendatario no sabia que el bien era ajeno el contrato celebrado no
tendr ninguna validez frente al propietario. Esto no impide, para que el
6 Manuel Puente y Lavalle refiere al respecto: El contrato mediante el cual el
vendedor asume tal obligacin a cargo de un tercero si asentimiento de este, la
obligacin del vendedor no puede ir ms all que comprometer su actividad para
obtener el asentimiento del verdadero dueo del bien para transferir la propiedad de
este al comprador. En estas condiciones, como la compraventa crea la obligacin de
transferir su propiedad, sino nicamente est prometiendo que el verdadero dueo lo
dar, esto es, que este y no el vendedor ser quien se obligue a transferir al
comprador la propiedad del bien

frustrado arrendatario interponga la accion correspondiente para la

obtencin de la indemnizacion por daos y perjuicios que se le hubieran
ocacionado.7
2.2.2 QUIEN PUEDE SER ARRENDATARIO
En el arrendamiento intervienen dos sujetos:
A) Arrendador o locador:
Es el que arrienda el bien.
B) Arrendatario o locatario o inquilino:
El que toma en arrendamiento el bien.
La capacidad de ejercicio es determinante en este aspecto, ya que,
dicha capacidad de los intervinientes es la maxima exigida para contratar
y que nada impide que un incapaz no privado de discernimieno pueda
tomar en alquiler una bicicleta y analogos, pues el ejemplo esta
comprendido en lo que el articulo 1358 8 considera como necesidades
ordinarias de la vida diaria.
2.2.3 CONCURRENCIA DE ARRENDATARIOS
Regulado por el articulo 16709 del Cdigo Civil, el cual realiza algunas
innovacionesque guardan relacion con los articulos 1135 y 1136, que
7 Borda seala: el propietario es ajeno al contrato suscrito por terceros, cuyas
clausulas no tienen respecto de l ningn efecto. Por consiguiente, puede demandar la
entrega inmediaa de la posesin, cualquiera sea el trmino que se hubiere estipulado
en el contrato. Es claro que nada impide que l ratifique el contrato, sea por acto
expreso o tcito. Ejemplo tpico de ratificacin tacita sera recibir el pago de los
alquileres. (Guillermo A. Borda, Op. Cit., pgina 346).
8 Artculo 1358 del Cdigo Civil: Los incapaces no privados de discernimiento pueden
celebrar contratos relacionados con las necesidades ordinarias de su vida diaria.
9Artculo 1670 del Codigo Civil: Cuando se arrienda un mismo bien a dos o ms
personas, se prefiere al arrendatario de buena fe cuyo ttulo ha sido primeramente
inscrito o, en defecto de inscripcin, al que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha
empezado a poseerlo, ser preferido el arrendatario cuyo ttulo sea de fecha anterior,
salvo que el de alguno conste de documento de fecha cierta.

resuelven el problema de la preferecia en caso de concurrencia de

acreedores a quienes un mismo deudor se hubiese obligado a entregar
eun bien inmueble o mueble, respectivamente. En ambos supuestos se
prefiere al acreedor de buena fe cuyo titulo ha sido primeramente
inscrito(bienes inmuebles) o a quien el deudor hizo tradicin(bienes
muebles). En defecto de inscripcion o de tradicion se prefiere al acreedor
cuyo titulo sea de fecha anterior (bienes inmuebles y muebles). En
ambos casos, prevalece el titulo que conste de documento de fecha
cierta ms antigua.
Entonces, el orden de preferencia ser el siguiente:
1) El arrendatario que de buena fe inscriba primeramente su titulo.
De ah la importancia de que el contrato sea celebrado por
escritura publica (libertad de forma) y anotado en el registro.
2) En defecto de inscripcion, el arrendatario que ha empezado en
poseer el bien. Esta posesion deber ser igualmente de buena fe.
3) Si ninguno ha empezado a poseerlo:
-

El arrendatario cuyo titulo conste en documento de fecha cierta

El arrendatario cuyo titulo sea de fecha anterior.

2.2.4 EL PRINCIPIO DE IDENTIDAD

Establece que el deudor debe cumplir con la prestacion a la cual se ha
obligado, no pudiendo pagar con algo distinto.
El principio de identidad ha sido tomado como que concluye con la entrega del
bien, ello es asi en todas las obligaciones de ejecucion inmediata, en aquellas
obligaciones

donde el deudor no asume el deber de mantener el bien en

posesion del acreedor para que luego este se lo devuelva.

En el caso de los contratos de arrendamiento puede ntenderse que el deber de
mantener el bien en posesion del acreedor se prolonga en el tiempo, el prinipio
de identidad tambien se prolongara tanto tiempo como dure la ejecucion de la
obligacion asumida.

En resguardo a este principio el deudor del bien asume determinados deberes

que implican un hacer y un no hacer, por ejemplo en este sentido la ley
establece como obligacion del arrendador no realizar innovacones en el bien
que disminuyan el uso del mismo por pate del arrendatario, esta obligacion se
extiende desde el nacimiento de la obligacion hasta la entrega del bien, sino
que ademas permanece vigente durante todo el plazo en que el arrendatario
usa el bien.
Este principio no se aplica con lo que respecta a las mejoras o reparaciones
del bien, ya que estas se realizan con la finalidad de que el bien se conserve
hasta el momento de su entrega

2.2.5 SUPUESTOS EN EL QUE EL BIEN REQUIERA REPARACIONES

URGENTES
Regulado en el articulo 1682 del Codigo Civil 10, el arrendatario est
obligado a dar inmediato aviso al arrendador, sobre las reparaciones que
este deba ejectuar y, de no hacerlo, tendr responsabilidad por los
daos y perjuicios que resulten, habida cuenta de que pudieron ser
evitados si el aviso hubiese llegado en otra oportunidad. La ley no exige
que la comunicacin sea hecha en algun sentido, pero la prudencia
aconseja remitirla por la vida notarial o, cuando menos, contra la firma
de un cargo de recepcin.
Puede suceder que, en razn de circunstancias, las reparacioes tengan
que hacerse de inmediato y sin esperar la toma de conocimiento por
parte del arrendador. En estos casos, la ley le permite al arrendatario
efectuar las reparaciones que se presentan con carcter de urgencia,
10Artculo 1682 del Cdigo Civil: El arrendatario est obligado a dar aviso inmediato
al arrendador de las reparaciones que haya de efectuar, bajo responsabilidad por los
daos y perjuicios resultantes. Si se trata de reparaciones urgentes, el arrendatario
debe realizarlas directamente, con derecho a reembolso, siempre que avise al mismo
tiempo al arrendador. En los dems casos, los gastos de conservacin y de
mantenimiento ordinario son de cargo del arrendatario, salvo pacto en distinto.

teniendo el derecho a que se reembolse su costo y siempre que lo

comunique al arrendador, para su comprobacin.
El tercer parrafo dispone que los gastos de conservacin y de
mantenimiento son de cargo del arrendatario, salvo pacto en distinto.
Esto es logico, si se tiene en cuena que Barbero al referirse al articulo
1576 del Codigo Civil italiano refiere: viene a ser una obligacion
cuando la omision del mantenimiento ordinario hace necesarias a largo
plazo las reparaciones extraordinarias, de las que en caso contrario, no
hubiera habido necesidad11

2.2.6 LUGAR DE ENTREGA Y RESTITUCION DE BIEN ARRENDADO

Regulado por el artculo 1675 en el Codigo Civil. Se trata de una
obligacion a cargo del arrendatario que debe cumplirse al termino del
contrato de arrendamiento. Se hace la distincin con relacion a los
inmuebles por la movilidad que caracteriza los bienes muebles, de tal
modo que el arrendatario sin problemas podr trasladar el bien en
mencin al mismo lugar en que le fue entregado.
Esta norma es de carcter supletorio 12 y asi lo destaca en su parte final,
cuando refiere al pacto distinto. Nada impide que en el contrato se haya
estipulado, por ejemplo, que un equipo de perforacin minera, que fue
entregado en arrendamiento en la Oroya, sea restituido a su vencimiento
en los alamacenes de la firma arrendadora, ubicados en Lima.
3. LOCATIO CONDUCTIO REI
LOCATIO CONDUCTIO REI
11 Domnico Barbero, Sistema del Derecho Privado, tomo IV, pagina 106.
12 El Derecho supletorio lo forman aquellas normas de un ordenamiento jurdico que tienen la
facultad de regir situaciones que no le son especficamente propias, pero obligadas por el
hecho de que la rama especfica del ordenamiento que debera haberla regulado no lo ha
hecho.

El derecho romano considera a la locatio conductio rei como la cesion del uso y
disfrute que hacia el propietario de una cosa a cambio de un pago, es decir
como comnmente se conoce el contrato de arrendamiento.
Casos especiales de locatio conductio rei

1. Conductio agri vectigalis, Es el arrendamiento rustico de terrenos pblicos

pertenecientes a las ciudades, que se hace a largo plazo o a perpetuidad, el
arrendatario paga una renta anual fija llamada vectigal, por la posesion y
disfrute de la finca arrendada, mientras cumpla con el pago, no se le podra
quitar el derecho de uso y disfrute ni al vectigalista, ni a sus herederos. El
vectigalista poda disponer de su derecho por actos inter vivos o mortis causa.
Como poseedor el vectigalista goza de los interdictos posesorios (uti possidetis
y unde vi), para retener y recuperar la tierra, es posible que tuviera, desde el
siglo II d.C. una accin reivindicatoria til, con la ficcin de que era propietario
civil.
2. Emphyteusis (Enfiteusis), arrendamiento de terrenos rsticos, que incluso
puede recaer en sobre propiedad privada, a largo plazo o a perpetuidad;
constituye, a favor del arrendatario, un derecho real llamado enfiteusis,
semejante al derecho de propiedad. El arrendatario o enfiteuta tiene la
obligacin de pagar una renta a la que se llama canon; puede disponer de su
derecho, Arias ramos nos indica que esta puede ser inter vivos como por acto
mortis causa, pero el nuevo adquirente queda obligado a pagar el canon.
Si el enfiteuta quiere vender su derecho, debe previamente notificar al
propietario, quien puede hacer uso de su derecho de preferencia y consolidar
su propiedad pagando al enfiteuta el mismo precio que le pagara el
comprador; si el propietario no quiere consolidar la propiedad y consiente en la
venta tiene derecho a percibir el 2% del precio cobrado por el enfiteuta; si la
enajenacin es gratuita, el propietario debe recibir una cantidad segn el valor
de la operacin. El enfiteuta pierde su derecho si no hace esta notificacin al
propietario, o por la falta de pago del canon en tres aos.

En el siglo V una ley del emperador Zenn considero a l enfiteusis como un

contrato de figura propia, distinto al arrendamiento y la compraventa.
3. Superficie, es un arrendamiento, a largo plazo o a perpetuidad, de terrenos
urbanos pertenecientes a las ciudades, con el fin de que el arrendatario
edifique y disfrute lo construido (superficies), mediante el pago de una renta o
solarium.
Es un contrato que est regido por el ordenamiento pblico (lex locationis), ya
que se trata de tierras pblicas cedidas a un particular.
El superficiario poda defender su derecho, respecto de otros superficiarios, por
medio de un interdicto de superficie; adems el pretor le daba, como accin
til, cualquier accin que requiriera para la defensa de la superficie,
comenzando con la reivindicatoria.
Ejemplo de superficie: son las tabernae construidas por los argentarii en el foro
para realizar su actividad.
4. Arrendamiento de almacenes. Los almacenes pueden arrendarse para
que el arrendatario introduzca en ellos mercanca o cosas de cualquier clase, el
arrendador responde por la custodia, aun cuando el arrendatario tenga llave del
mismo.

Con esta modalidad de contrato, el arrendador, adems de

proporcionar el uso y disfrute del almacn, adquira la obligacin de dar el

servicio de vigilancia, no obstante el contrato no se comprendi como un
depsito porque no es gratuito, tampoco es una locatio conductio operis, a
pesar que se proporciona el servicio de vigilancia, pero si como un caso
especial de locatio conductio rei

4.DURACION DEL ARRENDAMIENTO

La duracin del arrendamiento se refiere a el plazo o el periodo de tiempo por
el cual las partes han convenido se ejecutara la cesion del uso y disfrute del
bien, por el cual el arrendatario deber pagar la contraprestacin pactada en el
contrato.

CLASES DE DURACION DEL ARRENDAMIENTO

Segn el artculo 1687, el arrendamiento puede ser de duracin determinada o
indeterminada.
Arrendamiento de plazo indeterminado
Es aquel en que las partes han establecido el trmino inicial del contrato, pero
nada han indicado o han omitido pronunciarse consciente o deliberadamente,
respecto al trmino final del mismo: se sabe cundo comenzar, pero no
cuando concluir. Al respecto cabe resaltar que el artculo 1703 C.C. refiere
que se pone fin a un arrendamiento de plazo indeterminado dando aviso
judicial o extrajudicial por cualquiera de las partes. En caso de que ambas
partes deseen terminar la relacin contractual podrn recurrir a la figura de la
resolucin bilateral o por mutuo disenso correspondiente al artculo 1313 C.C.
Segn el artculo 1690, el arrendamiento de plazo indeterminado se reputa por
meses u otro perodo, segn se pague la renta. Al respecto ya en el inciso 2 del
artculo 1681 indica que el arrendatario est obligado a pagar puntualmente la
renta en el plazo y lugar convenidos; y a falta de convenio, cada mes en su
domicilio, sin embargo no precisa si el arrendamiento se pacta para el plazo
determinado o indeterminado, siendo aplicable para ambas situaciones.
Arrendamiento de plazo determinado
En el arrendamiento de plazo determinado

las partes tienen libertad para

concertar el plazo en meses, bimestres, semestres, etc.; es decir, que tanto el

arrendador como el arrendatario pactan al momento de la celebracin del
contrato, la fecha en que este comenzar y la fecha en que concluir. As
mismo podrn considerar en este contrato un plazo suspensivo o resolutorio.
En relacin al plazo suspensivo, las partes pactan que el contrato surta efectos
transcurrido un lapso de tiempo desde el momento de su celebracin. Tal es el
caso de Pedro el arrendador, que celebra un contrato de arrendamiento de una
casa para ser entregada a Mara la arrendataria tres meses despus del
momento de la celebracin del contrato, ya que Pedro recin en esa fecha
estara partiendo para Europa. Es recin en esa fecha que mara estara

ocupando y obligada a pagar la merced o la renta. En un plazo resolutorio, y

que es de orden pblico, no puede exceder el plazo de diez aos segn lo
normado por el artculo 1688 del C.C.
Para proteger los bienes del Estado y en caso que el bien arrendado
perteneciera a entidades pblicas a incapaces, el plazo del contrato de
arrendamiento no puede ser mayor de seis aos y es de orden pblico, es
decir, que las partes no podrn pactar vlidamente plazo prorroga mayores
que los establecidos por ley. Es necesario resaltar que no est claro el numero
de prorrogas, la cual puede ser sucesiva e indefinidamente.

En relacin al plazo presunto del arrendamiento el artculo 1689 indica dos

situaciones:

Arrendamiento para una finalidad especfica. A falta de acuerdo

expreso se presume que el contrato ser de duracin determinada por el
tiempo necesario que dure la causa que lo motiv. El arrendador no
puede dar por terminado el contrato hasta que la finalidad para la cual
este se celebr, se haya cumplido por completo:
Pedro alquila un stand de su propiedad en la Feria Mixtura la cual se
llevar a cabo durante todo el mes de noviembre 2016, por lo tanto se
presume que el contrato de arrendamiento es por todo el mes de
noviembre 2016

Arrendamiento en lugares de temporada. En este caso, el plazo del

arrendamiento ser el de la temporada que motiva el arrendamiento.

Nora arrienda en el mes de diciembre 2015 una casa de playa en el

Balneario de Ancn, indudablemente que el contrato de arrendamiento
por la temporada de verano de enero a febrero del ao.

Arrendamiento por perodos forzosos y voluntarios

Arrendamiento por perodos forzosos. Significa que desde que se

celebra el contrato de arrendamiento, ambas partes debern cumplir con
las obligaciones que le correspondan respetando un plazo mnimo. Este
perodo forzoso suele darse al comienzo del contrato, pudiendo
concluirse el plazo forzoso antes de tiempo si ambas partes lo acuerdan
(artculo 1313 C.C.)

Arrendamiento por perodos voluntarios. Permite que las partes en

el momento de celebracin del contrato no tienen la certeza de continuar
en el futuro con el contrato por cualquier circunstancia que pudiera
ocurrir, acordando periodos de carcter voluntario, es decir, una opcin
propiamente dicha regulada por el artculo 1419 C.C. donde una de las
partes queda vinculada a su declaracin de celebrar en el futuro un
contrato definitivo y la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.
En caso de ser recproca el artculo 1420 C.C. establece que es vlido
el pacto en virtud del cual el contrato de opcin recproca puede ser
ejercitado indistintamente por cualquiera de las partes.

5. PAGO DE LA RENTA
Para empezar el que est obligado al pago de la renta es el arrendatario, y
cabe indicar que la renta es la merced conductiva, alquiler, canon arrendaticio,
precio, compensacin o contraprestacin que se le obliga a pagar al
arrendatario,al arrendador y esto se da por el tiempo temporal del uso de un
bien. La renta debe ser determinada de lo contrario el arrendamiento no se
habra formado ya que faltara uno de sus elementos esenciales.
Ahora bien la renta no necesariamente va ser por suma de dinero, sino que
tambin se pueden dar por otro tipo de bien de otra naturaleza. Es por ello que
en el artculo 1666 del cdigo civil se refiere al arrendamiento como una renta
convenida mientras que la compraventa que esta estipulada en el artculo 1529
es referida netamente a la transferencia de la propiedad de un bien a cambio
de un precio (dinero).
El pago de la renta lo podemos apreciar en los siguientes modos
1. El pago de la renta como obligacin conjuntiva

Implica varias prestaciones que sern ejecutadas para considerar el

pago integro; esto quiere decir que si la renta estara pactara para ser
pagada mensualmente cada mensualidad ser la ejecucin de la
prestacin por parte del arrendatario, pero esta ser independiente a las
rentas anteriores o futuras.

Tenemos que dejar en claro que cada

mensualidad(renta) es diferente a la anterior o a la futura ya que esta

tiene autonoma e independencia, me refiero no al pago de una parte de
una prestacin sino al pago integro de una prestacin independiente el
cual se ve referido a la contraprestacin del mes transcurrido.
2. El pago de la renta apreciado como obligacin alternativa
En el cdigo civil peruano en el artculo 1164 nos plantea que una
obligacin alternativa va tener como objeto dos o ms prestaciones
peridicas, y dentro de estas prestaciones peridicas se hallan dos: la
primera; referida a las prestaciones peridicas propiamente dichas y en
la segunda ; a las prestaciones peridicas de carcter continuado.
Cuando nos referimos a las obligaciones alternativas tenemos que
recalcar que estamos hablando de pluralidad de prestaciones, el cual va
ser ejecutado ntegramente. Por ello cuando hablamos de prestaciones
peridicas se plantea para quien deba realizar la eleccin (dos caminos)
luego que se decida por nada se podr retroceder o comenzar con la
otra prestacin. Todo esto nos conlleva a decir que es irreversible y la
opcin escogida debe ser cumplida en su totalidad. Tenemos el siguiente
ejemplo: un deudor se obliga frente a su acreedor de manera alternativa
a arrendarle un inmueble (para ser destinado a un establecimiento de
venta de artefactos electrnicos), y le da como contraprestacin (aqu se
ve la alternatividad) la cantidad de 2,000 nuevos soles mensuales o un
televisor de marca Sony nuevo de 17 pulgadas, tambin mensualmente,
como renta. Si quien debe efectuar la eleccin es del deudor y este
paga la primera mensualidad con la entrega del bien de un televisor,
deber cumplir el resto de mensualidades con similar prestacin. De
ninguna manera (salvo que lo permita el acreedor) podr cumplir con la
entrega de los 2,000 nuevos soles en otra mensualidad y as
alternativamente.

Todo esto nos lleva a la hiptesis de que resulta imposible continuar con
la ejecucin de la prestacin elegida, supongamos que de ac a cuatro
meses se descontinuara la fabricacin de televisores de marca Sony ,
para ello se debe plantear un nuevo acuerdo con el acreedor, lo cual
llevara a la resolucin de la obligacin ya que la ejecucin resultara
imposible sin culpar a las partes.
Por ello nuestro cdigo dice que dicha eleccin va obligar

a los

siguientes periodos salvo a las excepciones que se alude en el y para

ello se debe presumir que la manifestacin de voluntad expresada para
un periodo alcanzara a los dems, tambin va a simplificar el
cumplimiento de la obligacin por parte del deudor, el cual va adoptar las
prestaciones necesarias para ejecutar la prestacin en los periodos
siguientes. Pero hay que dejar en claro que todo esto va a proseguir
cuando no resulte contrario a la ley, de la obligacin o segn sean las
circunstancias del caso.
Por ello se dice que el cdigo es coherente y pensamos que el problema
se reduce a un criterio de opcin legislativa.
3. Momento o oportunidad de pago de la renta
En el cdigo civil peruano articulo 1676 nos dice que el pago se puede
pactar por periodos vencidos o adelantados, pero no nos seala sobre
los plazos de cada periodo; por ello entendemos que las partes han
pactado(das semanas - meses aos) , pero eso ya lo ven las partes
y es segn les convenga a ellas. Pero si se omitiera entonces se
entender como periodos mensuales esto quiere decir que el pago de la
renta ser por periodo vencido que conlleva a decir el ultimo dia del
periodo. Entonces podemos decir que la ley presume que la renta se
pacta en periodos vencidos ya que el pago se da por la prestacin
ejecutada, un ejemplo claro a todo esto es que el arrendatario paga la
renta por el periodo que ya ha hecho uso del bien y el otro periodo que
aun no lo uso no es pagado. Porque hace todo esto la ley?, fcil, para
proteger los intereses del arrendatario(DEUDOR). Pero pese a ello
sabemos que los contratantes deben acordar al momento de la
celebracin como se dar el pago.

Siguiendo con nuestra legislacin, el arrendador puede convenir con el

arrendatario en que la contraprestacin sea indistintamente por una suma de
dinero, por servicios, mediante la transferencia de la propiedad del otro bien,
mediante frutos por una abstencin o tambin como una contraprestacin, la
obligacin del arrendatario de efectuar las reparaciones que requiera el bien
arrendado. Tambin se puede acordar el pago de renta mixta, en pocas
palabras que la contraprestacin del bien consista en dar suma de dinero y dar
en propiedad el 50 % de los frutos de un bien del arrendatario, o tambin puede
ser cantidad fija y otra variable la cual se pueda aplicar en el porcentaje
obtenido por el arrendatario con el uso del bien en un periodo determinado.
Tambin existe la renta pagadera en una suma de dinero la cual va consistir en
una suma de dinero determinada, o el porcentaje de las ventas que efectu el
arrendatario en un plazo establecido.
4. Pago en moneda nacional o extranjera
El pago de la renta se puede establecer de estas dos maneras, si lo
hacemos en moneda nacional va a consistir en una suma determinada o
por determinar; en este caso aplicaremos el articulo 1235 el cual nos
dice que el monto se ve referido a reajustes automticos o al valor de
otras monedas o mercancas. Como tambin puede ser por monedas
extranjeras y si pasara esto sabemos que el arrendatario lo puede hacer
pagando el tipo de cambio en moneda nacional, esto ya queda en el
legislador el cual le va a conceder al deudor de la suma de dinero a
pagar.
5. Lugar para efectuarse el pago
Se establece una norma supletoria y esto se va a dar si una de las
partes faltara, en el articulo1238 inciso 2 establece el principio que este
pago debe ser efectuado en el domicilio del arrendatario. Ahora en caso
del arrendatario la regla general en dicho artculo estipula que el pago se
debe efectuar en el domicilio del deudor. Pero muy aparte de ello, ya
sabemos que las partes pueden acordar donde se puede dar el pago.
Para definir todo esto podemos llegar al acuerdo de que la renta es de carcter
conjuntivo, esto quiere decir que las mensualidades deben ser pagadas por

adelantado, y todo ello ser en varias prestaciones porque se paga en un

mismo momento.

6. OBLIGACIONES DERIVADAS DEL ARRENDAMIENTO

Obligaciones del arrendador

Obligacin de entrega del bien; esta se encuentra inmersa en el artculo

1678 del cdigo civil donde estipula que el arrendador deber entregar el
bien arrendado con todo y sus accesorios, como seala Boffi va
implcita la obligacin de conservar la cosa, previa a la entrega, resulta
obvio que no pueda entregarse una cosa no conservada por el deudor,
es decir que al igual que seala Boffi el cdigo civil tambin impone la
obligacin del arrendador que conservar el bien y sus accesorios hasta
el momento de la entrega. La entrega del bien debe darse en el lugar y
el plazo convenidos, o si no se fija el lugar podr entregarse en donde se
celebr el contrato, claro que si hablamos de un bien inmueble no sera
lgico que el lugar donde se celebr el contrato sea donde se entregue

el bien a menos que se trate de una entrega ficta.

Los gastos que ocasione la entrega; normalmente se entiende que el
arrendatario debe conseguir el objeto integro de la obligacin sin sufrir el
descuento de los gastos que conlleve su entrega, siendo estos asumidos

por el arrendador.
Presuncin del estado del bien; se entiende que el bien arrendado debe
estar en buenas condiciones al momento de la entrega del bien, de lo
contrario si el arrendador tiene conocimiento del defecto y lo oculta del
arrendatario esto se constituira en un vicio oculto, si el arrendatario se

considera perjudicado, tendra que demostrar dicho perjuicio.

Obligacin de mantener al arrendatario en el uso del bien; el arrendador
est obligado a mantener al arrendatario en el uso del bien durante el

plazo del contrato y a conservarlo en buen estado.

Obligacin de realizar reparaciones necesarias; el arrendador est
obligado a realizar todas las reparaciones necesarias durante el tiempo
que dure el arrendamiento salvo pacto en contrario, por ejemplo si el
bien es una casa, entonces el arrendador est obligado a realizar las

reparaciones que surjan en el transcurso de la ejecucin del contrato,

como reparacin de tuberas, etc.

Obligaciones del arrendatario

Obligacin de recibir el bien; el arrendatario est obligado a recibir el

bien, pero como resulta tan evidente, no lo regula de forma expresa el
derecho de obligaciones, pero si se diese el caso de que el arrendatario
se negara a recibir el bien puede darse la figura del pago por

consignacin.
Obligacin de cuidar diligentemente del bien; si bien el arrendatario est
en el derecho de hacer uso del bien no quiere decir que cometa con
relacin a estos excesos ocasionando as un desgaste innecesario, ya
que hay que tener en cuenta que al finalizar el contrato el bien deber

ser devuelto sin ms gasto que el de su uso cotidiano.

Obligacin de usar el bien para el destino que se le concedi en el
contrato o el que pueda presumirse de las circunstancias; si bien en los
contratos de arrendamiento en su mayora se estipula cual va a ser el
uso del bien arrendado puede darse el caso que no se haya estipulado
nada, en el primer caso hablamos de que el arrendatario no podr usar
el bien para fin distinto al convenido sin autorizacin del arrendador, as
este uso ocasiones un dao menor en el bien que el que se habra
ocasionado usndolo de la forma convenida, se basa en el principio de
identidad de la obligacin, en el caso de que las partes no hayan
acordado el destino del bien, tendra que verse primero cual es la
finalidad que este tiene en el registro municipal si es comercial o no, en
base a eso se evaluara las caractersticas de su uso, claro que si el
arrendatario exceda lo establecido en esta se podr terminar con el

contrato.
Obligacin de pagar puntualmente la renta; el arrendatario esta obligado
a pagar la renta en el plazo y lugar convenidos, si el plazo no se hubiera
fijado se asumir que es mensual, en cuanto al lugar las partes tienen
mayor libertad para decidir, pero si no lo hubieran fijado se asumir que
el pago deber realizarse en el domicilio del arrendatario.

Obligacin de pagar puntualmente los servicios pblicos; el arrendatario

est obligado a pagar de forma puntual los servicios pblicos como
agua, luz, y arbitrios u otros que hubiere contratado el arrendador pero
que sin embargo signifiquen un beneficio para el cmo telfono, internet,
es importante que el arrendador vigile que el pago sea puntual de lo
contrario al entregar el bien las empresas con las cuales subsista una
deuda no dudaran en cobrarle a pesar que este no haya disfrutado de

los servicios ya que para ellas el arrendador es el nico obligado.

Obligacin de dar aviso inmediato al arrendador en torno a actos
perturbatorios; el arrendatario deber informa de inmediato de cualquier
usurpacin, perturbacin o imposicin de servidumbre para que el
arrendador tome las medidas legales respectivas, con esto se busca

proteger tanto al arrendador como al arrendatario.

Obligacin de permitir al arrendador que inspeccione el bien; el
arrendatario debe permitir que el arrendador inspecciones el bien bajo
causa justificada, previo aviso de 7 das, con la finalidad de que tenga
contacto directo con este para cerciorarse de las condiciones reales del

bien.
Obligacin de efectuar reparaciones; si bien anteriormente explicamos
que es obligacin del arrendador realizar las mejoras del bien, esto solo
se refiere en cuanto las mejoras que conserven el principio de identidad
del bien arrendado, ya que las otras de menor importancia corren por

cuenta del arrendatario.

Obligacin de no hacer uso imprudente del bien; debe entenderse como
imprudencia a todo acto que conlleve a generarle algn perjuicio al
arrendador, es decir que el arrendatario no debe realizar acciones que

pudieran ocasionar deterioro o destruccin en el bien.

Obligacin de no hacer uso del bien que sea contrario al orden pblico;
no se debe transgredir el orden jurdico con el uso que se haga del bien,
ejemplo, no se puede utilizar el terreno arrendado para destinarla al

planto de marihuana.
Obligacin de no hacer con el bien uso contrario a las buenas
costumbres; debe entenderse que como buenas costumbres debe
entenderse a los valores determinados en un entorno social y tiempo
especficos, adems de que para aducir esta causa como motivo de

incumplimiento debe tenerse en cuenta que la infraccin de buenas

costumbres debe ser de conocimiento de los vecinos (social), no solo en

el mbito personal.
Obligacin de no introducir cambios ni modificaciones en el bien; el
arrendatario no podr exigir al arrendador los cambios ni mejoras que

haya realizado sin su consentimiento.

Obligacin de no subarrendar el bien sin asentimiento escrito del

arrendador.
Obligacin de no ceder la posicin contractual del arrendatario sin el

asentimiento escrito del arrendador.

Obligacin de devolver el bien arrendado al vencerse el plazo del
contrato; el bien debe devolverse en el estado en que se recibi, se
entiende por vencimiento de plazo, no solo a la finalizacin del contrato

sino tambin a la resolucin de este o declaracin de nulidad, etc.

Obligacin de dar aviso de las reparaciones requeridas; el arrendatario
deber informar de las reparaciones del bien para que el arrendador
pueda realizarlas o en caso contrario restituirle el gasto que le ocasione,
esto solo aplica a aquellas reparaciones fundamentales para preservar

el principio de identidad.
Obligacin de responder por la prdida o deterioro del bien; el
arrendatario est obligado a la restitucin del bien si esta se origina por
prdida o deterioro, salvo que la causa sea no imputable a l, claro que
el deber demostrar que pese a tener todas precauciones necesarias la
perdida se origin por caso fortuito, etc , por ejemplo cuando el bien se

deteriora a causa de un terremoto.

Obligacin general de indemnizacin en caso de incendio; en el caso de
incendio y si el arrendador a asegurado el bien, la responsabilidad del
arrendatario consistir en la diferencia entre la indemnizacin de la
aseguradora con los daos causados, pero si el monto de la
aseguradora cubre de forma total los daos el arrendatario no ser

responsable.
Obligacin de indemnizacin proporcional en caso de incendio; en este
caso se plantea que el bien este arrendado por varias personas, en este
caso si es posible determinar el lugar en el case inicio el incendio, el
arrendatario culpable deber responde por el integro de los daos, en
caso de que no sea posible determinar el lugar donde se inici el

incendio todos los arrendatarios sern responsables de forma

mancomunada por los daos, es decir en proporcin a la parte del

inmueble que ocupan.

Obligaciones adicionales; el arrendatario se encuentra obligado a
cumplir las dems obligaciones que establezca la ley o el contrato.

7. MEJORAS
Para hablar de esto debemos retroceder un poco y situarnos en derechos
reales y precisar que las mejoras son transformaciones, modificaciones o
alteraciones materiales introducidas a un bien, con el fin de aumentar su valor,
e impedir su destruccin y con el propsito de mejorar el ornato.
CLASES DE MEJORAS
a) Mejoras necesarias
Son todas las modificaciones indispensables introducidas en un bien con
el propsito de evitar su deterioro o destruccin. Un ejemplo a ello son la
reparacin de las paredes de una casa.
b) Mejoras tiles
Modificaciones introducidas en un bien, las cuales aumentan su valor y
renta. Ejemplo: ponerle rejas de seguridad.
c) Mejoras de recreo
Modificaciones introducidas en un bien, los cuales contribuyen a la mejor
comodidad, lucimiento y ornato. Ejemplo: cambiar los grifos de los baos
por unos ms finos.

PAGO DE LAS MEJORAS

Para que esto el poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y tiles que exista al tiempo de la restitucin, y que se retiren las
mejoras sin hacerse algn dao, esto va a pasar cuando se tenga posicin del
bien y una vez restituidos se pierde el derecho a este, todo ello prescribe a los

dos meses lo cual va significar que transcurrido un plazo, el poseedor pierde el

derecho de exigir el reembolso. Para exigir este derecho de reembolso y pago
de las mejoras tiles y de recreo debe de ser antes de la citacin con la
demanda pero siempre se deben reembolsar las mejoras necesarias. En caso
en que no se haya reembolsado las mejoras introducidas, el poseedor tiene el
derecho de retencin hasta que el dueo(acreedor) pague las mejoras u
otorgue garanta suficiente para cubrirlas.

8. SUB ARRENDAMIENTO

ARTICULO 1692 SUBARRENDAMIENTO

El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que
celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con
asentimiento escrito del arrendador.
El subarrendamiento es una opcin que se basa en el principio de autonoma
de la voluntad, la cual le permite al arrendatario ceder la posesin y usufructo
total o parcial por medio de un contrato con un tercero; de un bien que arrend
en un principio respetando lo estipulado en el artculo 1697, inciso 4 de nuestro
Cdigo Civil.

A: Arrendador

Arrendamiento

B: Arrendatario

C:

Subarrendamiento

Esta figura solo se puede dar si el arrendatario ha sido autorizado para

subarrendar.

Entonces podemos ver dos relaciones jurdicas una de

arrendamiento y otra de subarrendamiento que se dan al mismo tiempo sin que

el arrendador tenga un vnculo jurdico con el subarrendatario.
Ejemplo: Jorge y Pedro deciden hacer un contrato de arrendamiento con
permiso para subarrendar por un departamento ubicado en Miraflores por el
Malecn Cisneros. Pedro pensando en un familiar que va venir de los EEUU y
que no tiene donde alojarse en lima decide subarrendar a este familiar el bien a
un precio mayor al que el paga, para de esta forma poder costear los gastos de
su familia y los de un modesto departamento en lince.
El contrato de arrendamiento tiene la caracterstica de perdurar a pesar de que
el arrendatario pierda total o parcialmente la posesin del bien.
Dice Lopez Vilas que el subarrendamiento propiamente dicho es, por
definicin, una relacin contractual de igual naturaleza que otra anterior y que
surge por consecuencia de la actitud del arrendatario del primer contrato, el
cual, al pactar con un tercero un nuevo arrendamiento configurado con base en
el primero, pasa a ocupar en la segunda relacin el puesto del arrendador. No
se trata, pues, de un arrendamiento hecho simplemente por un arrendatario,
cuyas facultades le permiten ceder en parte el uso o disfrute de la cosa
usufructuada a un tercero. El subarrendamiento es algo ms: es un contrato de
arrendamiento que surge de otro anterior al que est conectado por ese
contratante comn en el que confluyen y se anan las cualidades de
arrendador y el arrendatario (Ramn Lpez Vilas, Op. cit., pgina 79).

CARACTERSTICAS DEL SUBARRENDAMIENTO

1) Si en el contrato de arrendamiento no se expresa formalmente por

escrito la autonoma del arrendatario para poder subarrendar basndose
en el artculo 1697, inciso 4, el contrato de arrendamiento puede
resolverse y el contrato de subarrendamiento quedara sin efecto o nulo.

El arrendador escoge la persona adecuada para arrendar su bien

utilizando ciertos parmetros, como el historial crediticio (hipotecas,
deudas), si labora o no, nivel social, cultural, etc. La relacin jurdica que
se crea, es una relacin de confianza pero en el Cdigo civil peruano de
1936; la confianza poda ser violada ya que el arrendatario poda
subarrendar de manera libre sin previa autorizacin del arrendador y
estudios o clculos realizados por el arrendador para aceptar la persona
correcta para arrendar su bien terminaban siendo innecesarios.
2) El arrendatario pierde la posesin del bien, total o parcialmente al
subarrendar segn los trminos y condiciones que se hayan estipulado
en el contrato.
3) Una vez que se crea la figura del subarrendamiento, son dos contratos
que existen y que surten efectos al mismo tiempo.
4) El arrendatario-subarrendador y el subarrendatario son deudores
solidarios por mandato de ley (artculo 1693), el contrato es libre pero se
debe formalizar, es oneroso.
5) Es derivado y tiene como limites naturales las estipulaciones contenidas
en el contrato de arrendamiento.

ARTCULO 1693 SOLIDARIDAD

Tanto el subarrendatario como el arrendatario estn obligados solidariamente
ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.
Con este artculo las obligaciones del arrendatario son tambin adoptadas por
el subarrendatario con respecto al arrendador. Todo esto se constituye gracias
al contrato de subarrendamiento o sublocacin el cual puede tener un
contenido y retribucin diferente.
Ejemplo: Juan es el arrendatario del bien mueble en el cual vive Samuel el
subarrendatario, Juan es puntualen los pagos hacia Pedro el arrendador, pero
Samuel sufre un accidente que lo deja en coma, y la familia deja de pagar la

mensualidad a Pedro. Esto no exime de responsabilidad a Juan que tiene las

mismas obligaciones con Pedro.

C:

B: arrendatario

A: Arrendador

Relacin
contractual

Relacin
contractual

Solidaridad

existe una situacin de hecho ineludible: la relacin directa entre el inters

del arrendador y el inters del sublocatario. Estamos en presencia del uso y
goce de una cosa ajena, durante un plazo dado. Esa cosa no solo es ajena a
quien ha de aprovecharla (el subcontratante) sino a quien le ha concedido ese
derecho. La realidad de tales circunstancias deben revestirse de significacin
jurdica y por ende el inters del arrendador es suficiente para que sea parte en
la situacin jurdica creada. No solo est en juego el inters de un acreedor,
sino tambin el inters de un propietario ante el cambio virtual del titular del
derecho de uso y goce de la cosa que le pertenece (Hctor Masnatta, Op. cit.,
pgina 56).
ARTCULO 1694.- EXTINCIN DE SUBARRENDAMIENTOS

A la conclusin del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos

plazos no han vencido, dejndose a salvo el derecho del subarrendatario para
exigir del arrendatario la indemnizacin correspondiente.
Si el arrendatario da por terminada la relacin jurdica con el arrendador
automticamente queda resuelto el contrato de subarrendamiento ya que este
depende exclusivamente del contrato de arrendamiento. Por tal motivo el
subarrendatario puede solicitar una indemnizacin claro que esto depende si el
subarrendador sabia del plazo establecido en su contrato de arrendamiento y
decidi que en este fuera ms extenso, adems esta reparacin se debe haber
acordado en el contrato de subarrendamiento.

ARTCULO 1695 CONSOLIDACIN

El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidacin en
la persona del arrendatario y el arrendador.
el supuesto de que se d la consolidacin en la persona del arrendatario,
porque esta causa no impide que el subarrendamiento pueda sobrevivir. La
ejecucin del contrato sigue siendo, en efecto, posible, y esta vez con mayor
sustento, en virtud de haberse reunido en la persona del arrendatario, la
calidad de arrendador (Max Arias Schereiber, Exegesis, cit., pgina 335).
La consolidacin se da al momento que el arrendatario de un bien pasa a ser el
propietario. Supongamos que Jorge le arrend su casa a Pedro, y que Pedro
se la subarrend a Juan. Despus de un tiempo Jorge decide venderle la
propiedad a Pedro, entonces en ese momento se da la consolidacin la cual da
por terminada a relacin de arrendamiento. Pedro pasara a ser el arrendador
y no alterara la figura del subarrendamiento que continuara como indica el
cdigo civil de 1936 ya que no habra motivo alguno para resolver dicho
contrato.

Arrendamiento

subarrendamiento

C
Sigue
manteniendo
su condicin
de
subarrendata

Un
Ao
Despus

B
Vende

La
relacin se
mantiene

Arrendador

Crtica: si nos basamos en que el derecho tiene como base a la lgica, no se

entiende el porqu de que se mantenga la condicin del subarrendatario ya que
como sabemos el subarrendamiento depende exclusivamente de un contrato
previo (contrato de arrendamiento) para sobrevivir. Al momento que se da la
consolidacin y el arrendatario pasa a ser arrendador el subarrendatario
debera seguir la misma suerte; por ipso facto su condicin pasara a ser la de
arrendatario.
9.CESION DEL ARRENDAMIENTO
Esta figura jurdica est regulada por el artculo 1696 del C.C. y constituye
la trasmisin de derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un
tercero que lo sustituye y se rige por las reglas de la cesin de posicin
contractual, resaltando que

no existen dos contratos de arrendamiento

superpuestos sino, solo un contrato y otro de distinta naturaleza, en virtud

del cual el arrendatario originario cede a un tercero su posicin en el
contrato.
En la cesin del contrato, el arrendatario original es reemplazado por el
cesionario,

desapareciendo

aquel

(el

arrendatario)

de

la

relacin

contractual. Es necesario aclarar que el artculo 1696 C.C. solo regula la

cesin de posicin contractual del arrendatario y no la cesin de posicin
contractual del arrendador. Sin embargo el arrendatario requiere del
asentimiento del arrendador, en vista de que una vez de que surta efectos la
cesin de posicin contractual, el arrendador tendra como la otra parte al
tercero cesionario y ya no al arrendatario originario.

10.RESOLUCION DEL ARRENDAMIENTO

Nos referimos a resolucin del arrendamiento cuando una de las partes decide
dejar sin efecto el contrato o cuando la otra parte incumple sus obligaciones.
Por ellos el cdigo civil nos da varios artculos a analizar para poder entender
esta situacin.
Causales de resolucin
Artculo 1371: la resolucin deja sin efecto un contrato valido por causal
sobreviniente a su celebracin.
Dentro de este artculo analizaremos los artculos competentes:
Articulo 1372 : la rescisin se declara judicialmente , pero los efectos de la
sentencia se retrotraen al momento de la celebracin del contrato .
La resolucion se invoca judicial o extrajudicialmente. en ambos casos , los
efectos de la sentencia se retrotraen al momento que se produce la causal que
la motiva.
Por razn de la resolucion , las partes deben restituirse las prestaciones en el
estado en que se encontraran al momento indicado en el prrafo anterior , y si
ello no fuera posible deben reembolsarse en dinero el valor que tenan en dicho
momento .
En los casos previstos en los dos primeros prrafos de este articulo cabe pacto
en contrario . No se perjudican los derechos adquiridos de buena fe.

Adicionalmente , tambin resultan normas generales de resolucion contractual

los numerales 1428,1429 y 1430,preceptos propios de los contratos con
prestaciones reciprocas ,cuyo texto consignamos seguidamente:
Articulo 1428: en los contratos con prestaciones reciprocas ,cuando alguna de
las partes falta al cumplimiento de su prestacin , la otra parte puede solicitar
el cumplimiento o la resolucion del contrato y, en uno u otro caso , la
indemnizacin de daos y perjuicios .
Articulo 1429:en el caso del articulo 1428 la parte que se perjudica con el
incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por via notarial para
que satisfaga su prestacin , dentro de un plazo no menos de quince das ,
bajo apercibimiento de que ,en caso contrario , el contrato queda resuelto.
Articulo 1430: puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva
cuando una de las partes no cumple determinada prestacin a su cargo ,
establecida con toda precisin .
La resolucion se produce de pleno derecho

cuando la parte interesada

comunica a la otra que quiere valerse de la clusula resolutoria .En tal sentido
puede decirse que las citadas normas constituyen los preceptos generales que
rigen el tema de la resolucin contractual .
Pero, sin juicio de ello el cdigo civil establece, en algunos contratos tpicos,
determinadas disposiciones que rigen de manera positiva (no imperativa)la
resolucin contractual como en el caso del contrato compraventa (artculos
1559 y siguientes ) o en el suministro (artculos 1619 y 1620).
Ahora podremos apreciar que el cdigo civil contempla cinco supuestos de
resolucin , los cuales los encontraremos en el artculo 1697.
a) Resolucin por falta de pago de la renta
De conformidad con lo establecido por el inciso 1 del articulo 1697 del
cdigo civil , el contrato de arrendamiento puede resolverse :
1. si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence
otro mes y adems quince das ms, y si se da el caso de que la
renta se pacta por periodos mayores; entonces basta el vencimiento

de un solo periodo y adems quince da, por otro lado si el alquiler

se da por periodos menores a un mes , basta que venzan tres
periodos.
Como se puede apreciar el inciso 1 del articulo 1697 contempla diversos
supuestos de resolucin por falta de pago de la renta , por parte del
arrendatario al arrendador .
El primero de ellos constituye la regla general , entendiendo por tal
cuando el arrendamiento se pacta por periodos de un mes .
En tal sentido , se requerira del vencimiento de dos meses y quince das
para que pueda resolver judicial o extrajudicialmente el contrato de
arrendamiento.
Como hemos expresado, estimamos que las disposiciones del articulo
1697 no son imperativas . ello significa que las partes podran pactar la
posibilidad de una resolucion contractual en un periodo menor , tal como
establece el articulo 1698 del propio cdigo civil .sin embargo , esta
norma es clara al establecer que ello no proceder, tratndose de casashabitacion, compredidas en leyes especiales ,si no se ha cumplido por
los menos dos mensualidades y quince das , sin que hubiese pagado la
renta.
El segundo supuesto de resolucin, planteado por el inciso 1 del articulo
1697 , es la resolucin por falta del pago en caso de periodicidad de la
renta se hubiese pactado por periodos mayores a un mes .
Podra ser el caso , por ejemplo , de periodos bimensuales ,
trimestrales , semestrales o anuales . En estos casos , bastara el
vencimiento de un solo periodo y quince das mas .esta solucin reviste
plena lgica , en el sentido en que si los periodos resultan mayores a un
mes, el incumplimiento de un periodo ya constituye un incumplimiento de
notoria importancia (de modo tal que , en realidad , el plazo para que el
arrendador perjudicado pueda resolver el contrato debera ser menor ).
Finalmente, la ley contempla , en el inciso 1 del articulo 1697 , el
supuesto de que el alquiler se convenga por periodos menores a un
mes. Como podra ser el caso de periodos de un dia , de una semana o
de una quincena , por ejemplo.

En estos casos el cdigo civil , bastara que hayan vencido tres de esos
periodos para que proceda la resolucin.
b) resolucin por incumplimiento previo proceso judicial
El inciso 2 del artculo 1697 establece el derecho del arrendador para
resolver el contrato de arrendamiento en caso de haberse producido
cualquiera de los tres supuestos de incumplimiento ,contemplados en el
inciso 1 del artculo 1697; y si el arrendatario necesitara que hubiese
contra l sentencia para pagar todo o parte de la renta y, en adicin a
ello, se vence con exceso de quince das el plazo siguiente , sin que
haya pagado la nueva renta devengada.
No consideramos acertada la inclusin del inciso 2 del artculo 1697 , ya
que si tuvo que seguirse un proceso judicial, ya sea de resolucin por
incumplimiento (basado en el inciso 1 del propio articulo 1697), y el
arrendatario fue vencido en juicio ,condenndosele a

desalojar el

inmueble y adems a pagar las rentas atrasadas, ya que se abra

producido un caso de resolucin judicial. Por tal razn sera
absolutamente innecesario, en el terreno terico y practico que se vuelva
a resolver el contrato judicial o extrajudicialmente, por falta de pago de
un periodo adicional de 15 das. Ello carece de sentido.
Si nos referimos

al caso particular de que el arrendador hubiese

demandado al arrendatario, la resolucin del contrato no seria por falta

de pago, sino solamente el pago de las rentas atrasadas. No obstante,
consideramos que el supuesto que acabamos de mencionar resulta por
dems extico, dado que en la prctica, ningn arrendador actuaria de
esta forma frente a un arrendatario que incumple (ya que, obviamente,
lo que demandara no solo sera el pago de las rentas atrasadas, sino
tambin la resolucin del contrato y desalojo del bien).
Sin embargo , debemos admitir que por lo menos en el plano terico ,
resulta aceptable el supuesto contemplado por el articulo 1697 (inciso
3)del cdigo civil peruano.

c) Resolucion por cambio de destino

De acuerdo con lo establecido por la primera parte del inciso 3 del

artculo 1697 del cdigo civil, el contrato de arrendamiento puede
resolverse si el arrendatario da al bien un destino diferente de aquel para
el cual se le concedi expresa y tcitamente.
Esta causal de resolucin resulta plenamente lgica y debe ser
concordada, necesariamente, con lo dispuesto por el inciso 1 del artculo
1681 del propio cdigo. En tal sentido, cuando en el artculo 1681 se
hace referencia al destino que se le concedi al bien en el contrato, ello
concuerda

con

el

destino

que

se

le

concedi

expresamente,

contemplado por el artculo 1697 en su inciso 3.

d) Resolucin por permitir actos contrarios al orden pblico o a las
buenas costumbres
En el inciso 3 del artculo 1697 del cdigo nos dice que el contrato de
arrendamiento puede resolverse si el arrendatario permite que, en el
bien, se realice actos contrarios de orden pblica o en las buenas
costumbres.
e) Resolucin por subarrendar el bien contra pacto expreso o sin
asentimiento escrito del arrendador.
Inciso 4 del artculo 1697 el contrato de arrendamiento puede resolverse
si el arrendatario subarrienda el bien contra pacto expreso o sin
asentimiento del arrendador.
f) Resolucin por ceder el arrendamiento contra pacto expreso o sin
asentimiento escrito del arrendador.
En el inciso 4 del artculo 1697 nos seala que el contrato

puede

resolverse si se cede el arrendamiento contra pacto expreso

o sin

asentimiento del arrendador.

g) Resolucin del arrendamiento por incumplimiento de cualquier otra
obligacin
En el inciso 5 del artculo 1697 nos dice que el contrato de
arrendamiento puede resolverse si el arrendador o el arrendatario no
cumplen cualquiera de sus obligaciones. Esta norma resulta bastante

ilustrativa, mas no indispensable, ahora en los artculos 1428 y 1429 nos

dice que la parte que se considera afectada por el incumplimiento de la
contraria puede resolver el contrato de arrendamiento ya sea de manera
judicial o extrajudicial, de conformidad con los procedimientos
establecidos en las normas mencionadas. Pero pese a ello en cualquier
contrato y en el arrendamiento en particular debe tenerse presente lo
dispuesto por el artculo 1430 que se habla sobre la clausula resolutoria
expresa, necesariamente , a que la causal de incumplimiento, materia
misma, debe encontrarse establecida como tal para que el arrendador(o
el arrendatario) pueda hacer uso de la clausula resolutoria expresa; la
cual debe estar como causa de resolucin contractual expresa, debe
existir una clausula en el contrato en donde se establezca con toda
precisin, que la obligacin son materia del pacto descrito, vale decir
que obligaciones estn contenidas dentro de la llamada clausula
resolutoria expresa. Esto no significa que necesariamente tenga que
repetirse o copiarse de nuevo el texto de todas las obligaciones que se
desee incluir dentro de la referida clausula, pues buscara que en ella se
hiciera referencia a los nmeros de las clausulas contractuales en las
que se encuentren insertas las referidas estipulaciones.

Pero si

resultara insuficiente que se redactara una clausula genrica en donde

se estableciera la posibilidad de hacer valer el mecanismo del artculo
1430: ante el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones
pactadas en el contrato. Ello desnaturalizara el sistema de la clausula
resolutoria expresa, la cual tambin debe entenderse como clausula
resolutoria expresa y especifica (lo cual va resultar contrario al empleo
de generalidades, las cuales no tendrn valor alguno en cuanto a esta
materia).
h) Resolucin por falta de pago de la renta en inmuebles sujetos a las
leyes especiales
Segn el artculo 1698 nos seala que la resolucin por falta de pago de
la renta es sujeta a lo pactado, pero en ningn caso procede, tratndose
de casas habitacin comprendida en leyes especiales, si no se han
cumplido por lo menos dos mensualidades y quince das.

Ac hay que dejar en claro que el antiguo decreto ley N 21938 fue
derogado en los aos 1990 y 2000 razn por la cual hoy en da
utilizamos el artculo 1698, pero resulta necesario subrayar que los
plazos que sealaba el referido dispositivo era de orden pblico, dada la
naturaleza protectora de la norma.
11. CONCLUSION DEL ARRENDAMIENTO
Regulado por el artculo 1699 el Codigo Civil 13, donde indica, en
principio, el modo normal de concluir un contrato de arrendamiento de
duracin determinada es al vencimiento del plazo establecido por las
partes, no siendo necesario aviso previo de ninguna de ellas.
Al de duracin indeterminada, en cambio, se le pone fin dando aviso
judicial o extrajudicial al otro contratante. Entre los modos anormales de
concluir el contrato de arrendamiento, se encuentra el de resolucin del
mismo, la que proceder en cualquiera de los casos previstos en el
artculo 1697 (causales de resolucion del arrendamiento). El contrato de
arrendamiento tambin concluir por acuerdo de las partes (mutuo
disenso) o por consolidacin cuando se reunen en una isma persona las
calidades de arrendador y arrendatario.
Tambin, el contrato se puede extinguir por imposibilidad del objeto de la
prestacin en la medida de que el arrendador no pueda cumplir con su
obligacin de mantener al arredatario en el uso del bien arrendado
porque este se ha perdido o destruido.
Cabe sealar tambien que si estos hechos se deban a una situacin
culposa o dolosa del arrendador, deber responder por los mismos
mediante la correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios. En el
caso de que la perdida o el deterioro del bien ocurran en el curso del
arrendamiento, encontrandose el arrendatario en el uso del bien, se
presume la responsabilidad de aquel, aun cuando la perdida o el
13Artculo 1699 del Codigo Civil: El arrendamiento de duracin determinada concluye
al vecimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo a
ninguna de ellas.

deterioro eriven de incendio, si no prueba que han ocurrido por causa no

imputable a l.
Respecto a las circunstancias antes sealadas, el arrendatario deber
probar probar que la perdida o deterioro del bien no se produjeron por
causa imputable a l

o a las personas que admiti, aunque sea

temporalmente, al uso del bien. Probado ello, tendr derecho a que en

aplicacin del artculo 131614 y tratandose de un caso de destruccin
parcial, se extinga la obligacion porque solo es susceptible de ejecutarse
parcialmente, ya que el bien en esas condiciones no le es de utilidad o
porque no tiene justificado inters en tal ejecucin. En caso contrario, el
deudor (arrendador) queda obligado a ejecutar su prestacin con
reduccn de la contraprestacin, si la hubiere.
12.LEY ACTUAL DEL ARRENDAMIENTO
LEY DE PROMOCIN DEL ARRENDAMIENTO 1177
Se incrementado las opciones de arrendamiento, sobre todo salvaguardando la
seguridad jurdica del arrendador; estas tres modalidades son las siguientes:
1) Contrato de arrendamiento inmueble destinado a vivienda:
Este contrato debe tener un plazo y una renta definida, ahora si esto no se
indica el plazo por defecto es de como mximo un ao, ahora las formalidades
van por el lado que este acuerdo solo se puede celebrar por escrito, con el FUA
(formulario

nico

de

arrendamiento)

el

cual

debe

ser

registrado

obligatoriamente en el RAV (registro administrativo de alquiler de vivienda), si

14Artculo 1316 del Cdigo Civil: La obligacin se extingue si la prestacin no se
ejecuta por causa no imputable al deudor. Si dicha causa es temporal, el deudor no es
responsable por el retardo mientras ella perdure. Sin embargo, la obligacin se
extingue si la causa que determina la inejecucin persiste hasta que al deudor, de
acuerdo al ttulo de la obligacin o a la naturaleza de la prestacin, ya no se le pueda
considerar obligado a ejecutarla; o hasta que el acreedor justificadamente pierda
inters en su cumplimiento o ya no le sea til. Tambin se extingue la obligacin que
solo es susceptible de ejecutarse parcialmente, si ella no fuese til para el acreedor o
si ste no tuviese justificado inters en su ejecucin parcial. En caso contrario, el
deudor queda obligado a ejecutarla con reduccin de la contra prestacin, si la
hubiere.

gustan las partes pueden inscribirlo en la SUNARP. Esta modalidad se

caracteriza por el reemplazo del contrato por un formulario.
2) Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con opcin
de compra:
En esta modalidad se va utilizar el FUAO (formulario nico de arrendamiento
con opcin a compra) el cual se debe registrar en la SUNARP y adems se
debe adjuntar un cronograma de pagos y el precio de la opcin de compra del
inmueble. Esta modalidad est destinada para las personas que no pueden
acceder a un crdito bancario, ya que no es necesario dar una inicial, as que
una vez terminado el contrato de arrendamiento pueden acceder al bono de
buen pagador dependiendo de la puntualidad en sus pagos que fueron
depositados en una entidad financiera y de esta manera tener la opcin de
compra del bien arrendado.

CONCLUSIONES
El contrato de arrendamiento al ser en definicin un contrato por el cual una
persona llamada arrendador y la otra parte el arrendatario, pone temporalmente
una cosa a disposicin de otra en alquiler o la venta. Alquiler, es del tipo de
contrato consensual, ya que son aquellos para cuya validez no se requiere la
observancia de una forma, sino nicamente el consentimiento de las partes,
presentes, ausentes, y ya lo manifiestan de modo expreso o tcito.
Finalmente, queda la satisfaccin de haber realizado un trabajo conciso que
nos arroj luz sobre la base terica y la aclaracin de varios aspectos prcticos
relacionado con dicho tema.

BIBLIOGRAFIA

 Crdenas Quirs, Carlos; Arias Schreiber, Angela;

Martinez Coco, Elvira. EXEGESIS del Codigo Civil
Peruano de 1984, tomo III. Contratos Nominados.
Edicin Actualizada. 2011.
Luis Diez-Picazo, Fundamentos del derecho civil
patrimonial, volumen II, pgina 252
Domnico Barbero, Sistema del Derecho Privado,
tomo IV, pgina 91.
Luis MariaRezzonico, Estudio de los contratos en
nuestro derecho civil, pgina 6
Guillermo A. Borda, Op. Cit., pgina 346
Codigo Civil Peruano.