EL ANTICRESIS

La palabra anticresis deriva etimolgicamente del griego "anti" que significa contra, y
"chresis", uso. Con ello se quiere significar i idea de que contra el uso del capital que
tiene el deudor, ste ega el uso de la cosa al acreedor.

Sobre la base de esto podemos establecer un paralelismo entre la prenda y la

anticresis diferencindose en lo que se refiere a la naturaleza de los bienes, pues el
objeto de la prenda es bien mueble f en la anticresis es inmueble. En ambos casos el
deudor entrega la cosa al acreedor; sin embargo, mientras que el acreedor
prendario \pp tiene derecho a usar ni a gozar del bien dado en prenda, el anticresista
no slo tiene ese derecho, sino adems el de hacerla producir y percibir sus frutos.

CONCEPTO

Es un derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por l, ponindole

en posesin de un inmueble y autorizndole a percibir los frutos para imputarlos
anualmente sobre los intereses del crdito si son debidos, y en caso de exceder sobre
el capital solamente si no se deben intereses (art.3239 del Cdigo Civil argentino).

Este concepto es concordante con el artculo 1091 del Cdigo Civil: "Por la antlcresis
se entrega un inmueble * una deuda, concediendo al acreedor el derecho percibir sus
frutos".

Comentando estos conceptos podemos decir:

a)

Ntidamente se aprecia la obligada desposesin del deudor, quien debe

efectuar la traditio del bien

b)

Una innegable disminucin del derecho a disponer porque obviamente el

propietario que no goza de los atributos del UTENDI, FRUENDI, y muy difcilmente
puede encontrar una persona que tenga inters en comprar el bien porque estara
adquirindolo con disminucin de sus atributos del derecho de propiedad; limitacin
que no sufre el deudor hipotecario, puesto que ste al no perder los atributos de la
propiedad que se ha desarrollado podra encontrar fcilmente un adquirente o
comprador.

c)

Como dice Jorge Eugenio Castaeda, la anticresis limita las posibilidades

crediticias del inmueble puesto que la ley no ha previsto una segunda o tercera
anticresis que no habra forma de consumarla puesto que sera implicante con los
derechos de uso y goce del bien

2. CONSTITUCIN:

2.1. Condiciones de fondo:

Como en la prenda, las condiciones de fondo son tres: la legitimacin del

constituyente, la capacidad de las partes y la entrega del inmueble.

En cuanto a la primera condicin, la anticresis puede ser constituida por el propietario,

los condminos y el usufructuario, aunque en este caso, la duracin est supeditada a
la del usufructo. Si el constituyente no est legitimado para establecer este derecho,
pero luego adquiere la propiedad o el usufructo, rige el principio de la convalidacin.

En lo que hace a la capacidad, el Cdigo exige la necesaria para disponer. Corno la

enajenacin de frutos futuros entra en la categora de los actos de disposicin, no
puede constituir anticresis el que nicamente tiene poder para ministrar.

En cuanto a la tercera condicin como el contrato que da nacimiento a la anticresis es

real, slo se perfecciona con la entrega del inmueble al acreedor. El modo queda
subsumido en el ttulo

2.2.- Condiciones de forma:

La constitucin del derecho real de anticresis es formal: exige el otorgamiento de

escritura pblica, conforme al artculo 1092 del Cdigo Civil deviniendo esta formalidad
AD SOLEMNITATEM, porque es bajo sancin de nulidad; y para oponerla a terceros
se necesita tambin la inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble. Adems es
indispensable la tradicin de la cosa, sin la cual el acreedor no adquiere sobre ella
ningn derecho real

2.3. Pactos permitidos y prohibidos:

Est prohibido el pacto comisorio pues el acreedor no slo no puede tomar el inmueble
por el importe de la deuda, ni tampoco puede hacerlo por el precio que fijen peritos
elegidos por las partes o de oficio.

Ello no obsta para que el deudor venda el inmueble al acreedor, antes o despus de
vencer la deuda.

Tampoco puede convenirse que el acreedor pueda hacer o vender por s el inmueble,
sin necesidad de promover un proceso de ejecucin de garanta.

Sin embargo, creemos que podra aplicarse en este caso el criterio de la primera parte
del artculo 1069 del Cdigo Civil

en el sentido de constituirse la anticresis y

estipularse una clusula de que si el deudor no paga la prestacin, el acreedor

procede a la venta en el precio que las partes hayan fijado al constituirse la anticresis.

Est permitido en cambio pactar la compensacin de los frutos con los intereses en su
totalidad o hasta determinada concurrencia.

3.- CARACTERES DEL CONTRATO DE ANTICRESIS.

3.1.

Es un derecho real:

La mera circunstancia de acordar al titular la facultad de percibir los frutos con el fin
expresado, haciendo entrega de la cosa para que pueda retenerla, representa una
seria desmembracin al dominio que puede bajo muchos conceptos ser asimilables al
usufructo y tambin a la hipoteca, como que se crea un privilegio, reducido aqu a los
accesorios.

3.2.

Constitucin Convencional:

A semejanza de los otros derechos de garanta, la nica forma legalmente admitida

para establecer este gravamen, es la convencional ya que no existe anticresis
impuesta por la ley, ni por sentencia. (8)

3.3.

Es un derecho accesorio:

Puesto que se constituye para asegurar el pago de una obligacin y de sus intereses.
De ah que la existencia del derecho real dependa de la existencia del crdito que
garantiza, por el cual, si ste es nulo, la anticresis se extingue con retroactividad.

3.4. Es indivisible:

El acreedor est autorizado a retener el inmueble que le ha sido entregado en

anticresis hasta el pago ntegro de su crdito principal y accesorio.