Aula 02

O mercado imobilirio e a formao

dos preos do solo

Pedro Jorgensen

As mudanas na estrutura urbana serviram de inspirao para diversas

composies da MPB. Uma das mais conhecidas um samba que retrata
o acelerado ritmo de demolies e desapropriaes para a construo de
edifcios na cidade de So Paulo. Voc pode escutar a msica no AVEA.

SAUDOSA MALOCA - Adoniran Barbosa

(Continental, 1951)
Si o senhor no ist lembrado
D licena deu cont
Que aqui onde agora est
Esse edifcio arto
Era uma casa via
Um palacete assobradado
Foi aqui seu moo
Que eu, Mato Grosso e o Joca
Construmos nossa maloca
Mas um dia
Que nem quero me lembr
Veio os home cas ferramentas
O dono mand derrub
Peguemo toda as nossas coisa
E fumo pro meio da rua
Preci a demolio

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Que tristeza que eu sentia

Cada tuba que caa
Duia no corao
Mato Grosso quis grit
Mas em cima eu falei:
Os homi ist coa razo
Nis arranja outro lug
S se conformemos quando o Joca
falou:
Deus d o frio conforme o cobert
E hoje nis pega a pia nas grama do
jardim
E pr esquec nis cantemos assim:
Saudosa maloca, maloca querida,
Que dim donde nis passemos dias
feliz de nossa vida

Introduo

Aula 02

A construo da cidade e seus

agentes: um breve panorama
Numa primeira aproximao, a transformao das cidades pode ser
associada a dois fatores principais: o desenvolvimento econmico e o crescimento demogrfico. Com eles, incorporam-se novas reas malha urbana e intensifica-se o uso das j ocupadas (BORRERO, 2000).
Desenvolvimento econmico implica maior demanda de terrenos centrais para a construo de escritrios e lojas; de terrenos adequadamente
urbanizados e prximos a comrcios e servios para a construo de moradias; e de terrenos estrategicamente localizados, geralmente ao longo das
rotas terrestres, martimas e areas de acesso cidade, para a construo de
fbricas, garagens e armazns. E implica, por outro lado, novos empregos,
e com eles a atrao de mo-de-obra imigrante, que por sua vez demandar terras ou casas acabadas para morar ao alcance de suas possibilidades.
Combinado ao desenvolvimento econmico, o crescimento demogrfico vegetativo e migratrio empurra para cima o valor dos aluguis e o
preo da terra. Quanto mais bem localizado o imvel, mais alto o seu
preo independentemente do custo de construo e maior sua probabilidade de valorizao. Nessas circunstncias, as pessoas que tm maior
capacidade de pagamento geralmente optam por adquirir um imvel. Em
pases com desenvolvimento relativamente fraco do mercado de capitais,
a propriedade imvel tende a ser considerada a maneira mais segura de
progresso patrimonial em longo prazo.
Pessoas que no tm poupana ou capacidade de endividamento podem passar toda a sua vida morando de aluguel, isto , pagando ao proprietrio da moradia uma renda mensal no limite de suas possibilidades
pelo direito de us-la. No entanto, somente uma nfima parte do aluguel
se refere ao consumo da benfeitoria. A parte do leo provm do direito
exclusivo que tem o proprietrio de dispor de seu terreno ou frao ideal
vale dizer, de sua localizao na cidade impondo ao locatrio o mximo
preo que ele possa pagar. A renda paga pelo locatrio absorve a maior
parte, seno a totalidade, do que sobra de seu rendimento mensal depois
de descontados os gastos essenciais com consumo de bens (alimentao,
vesturio, etc.) e servios de transporte (acesso ao local de trabalho).

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Uma vez instalado na terra legal ou ilegalmente e adquirido um mnimo de segurana de posse, o trabalhador passa a dedicar a poupana
de sua vida construo da moradia sua, de seus filhos e agregados.
O proprietrio, por sua vez, obrigado a repartir essa renda com o governo sob a forma do imposto predial e territorial urbano, cujo principal
componente o preo do terreno. Pouco imposto sobre a terra implica
maiores preos, maior concentrao de riqueza privada e maior presso
pela concentrao espacial do investimento pblico, que um poderoso
fator de impulso s espirais de riqueza e pobreza urbana.
Somente uma parte da demanda por produtos imobilirios acabados
moradia, principalmente satisfeita pelos construtores e incorporadores, que s operam acima de parmetros mnimos de rentabilidade,
determinados, em ltima instncia, pelas taxas de juros bancrios. Essa
rentabilidade mnima se defronta, nos pases da Amrica Latina, com
trs fatores restritivos principais:
altas taxas de juros;
baixa capacidade de pagamento e acesso ao crdito por parte da populao de baixa renda e
preos da terra inflacionados pelas expectativas e comportamentos especulativos dos proprietrios de terrenos (alto preo).
A expectativa que move os proprietrios de solo a de mxima valorizao de seus terrenos, resultante principalmente dos investimentos pblicos
mas tambm dos privados que fazem deles localizaes desejada por potenciais compradores e usurios. A possibilidade de obteno de ganhos extraordinrios em forma de renda do solo transforma construtores em incorporadores e faz dos bancos scios destes ltimos nos negcios imobilirios.

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Para o trabalhador pouco qualificado, praticamente impossvel pagar

o aluguel de um imvel no mercado formal, que dir comprar moradia,
ou mesmo um simples terreno, adequadamente localizado e urbanizado.
Ao mesmo tempo em que convive com uma relativa estabilizao e at
com baixas significativas de preos de produtos industrializados do celular com que se mantm conectado s oportunidades de trabalho ao tijolo
com que constri a prpria casa , esse trabalhador nunca v baixar o preo
do bem que lhe mais indispensvel: a terra, ainda que distante. Instalar-se,
ento, na terra por quaisquer meios sua disposio, e por pior que sejam a
localizao e os servios urbanos, torna-se uma necessidade imperiosa.

O trabalhador convive com uma relativa estabilizao e at com baixas significativas de preos de produtos industrializados, mas nunca
v baixar o preo do bem que lhe mais indispensvel: a terra, ainda
que distante.

Aula 02

neste cenrio que surgem as ocupaes ilegais e as favelas, assim

como os loteamentos e os loteadores clandestinos. Uma vez instalado na
terra legal ou ilegalmente e adquirido um mnimo de segurana de
posse, o trabalhador passa a dedicar a poupana de sua vida construo
da moradia sua, de seus filhos e agregados. A continuada presso da
demanda leva, por sua vez, a que dentro das prprias comunidades informais particularmente naquelas mais bem localizadas dentro do tecido
urbano surja uma pequena indstria de produtos imobilirios sub-moradias de aluguel, por exemplo , que pouco a pouco pode vir a se transformar, como se v nas grandes favelas das principais cidades brasileiras,
num verdadeiro mercado imobilirio de produtos precrios, margem da
regulao urbanstica e econmica estatal.
Em todos os pases latino-americanos, dcadas de polticas habitacionais e de urbanizao de assentamentos informais, mais ou menos intensas
dependendo da poca, tm tido pouco ou nenhum sucesso em impedir o
contnuo crescimento da produo informal de urbanizaes e moradias,
vale dizer, de assentamentos urbanos desprovidos de condies mnimas de
habitabilidade e servios, mais ou meComo texto de apoio aula, sugerimos a leitura,
nos adequadamente refletidas nas norna Biblioteca Virtual, do artigo Mercado de terras,
mas urbansticas. A razo fundamental
formao de preos e recuperao de custos de
infra-estrutura bsica no Brasil, de Fernanda Furtado
desse insucesso pode estar associada
e Pedro Jorgensen. uma adaptao do artigo desses autores
no tanto aos custos de produo da
Land Markets in Brazil: Capturing Land Values to Finance
moradia, mas implacvel tendncia
Infrastructure Improvement. In: Brazil Inputs for a Strataltista dos preos do solo, que, dentre
egy for Cities A Contribution with a Focus on Cities and
Municipalities, Vol. II. The World Bank, Novembro de 2006.
outros efeitos, pode levar ao bolso dos
proprietrios polticas inteiras de subsdio direto demanda.
Veremos, pois, em seguida, de um modo bastante sinttico, como funcionam e se comportam esses mecanismos de formao do mercado e dos
preos do solo urbano.

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Os principais fatores determinantes do preo do solo

Os especialistas costumam dizer que os principais fatores determinantes
dos preos do solo so a localizao, a localizao e a localizao, o que parece suficiente para expressar a sua primazia. Convm, no entanto, acrescentar
o grau de escassez, a expectativa dos proprietrios por usos mais rentveis e
a legislao municipal que define o uso e a edificabilidade legais.

A idia central desta

metfora me foi ensinada pelo prof. Carlos
Morales Schechinger,
em palestra proferida
no seminrio da ACIUR
(Asociacin Colombiana de Investigadores
Urbano-Regionales) de
maro de 2008.

O solo urbano um bem escasso por definio econmica, muito

mais que natural, fundada nas vantagens relativas das localizaes para os
diversos usos. A metfora do teatro de pera sugere o porqu dos diferentes valores das localizaes, mesmo que inexista um mercado privado.

Na pera, os mais abastados costumam pagar caro pela exclusividade dos camarotes. Os acomodados, por sua vez, preferem os assentos mais centrais e prximos ao palco, onde podem, tambm, se
sentir entre os seus. H quem prefira pagar um pouco menos para
ficar relativamente prximo ao palco, porm no alto e lateralmente,
para poder apreciar o trabalho da orquestra. Quem no pode, ou
no est disposto, a pagar mais, deve ser contentar em desfrutar o
espetculo sentado nas galerias distantes. Quem chega atrasado s
consegue ingresso, muito mais caro, com o cambista. E em teatros
com pouco zelo pela segurana, os retardatrios podem dar um jeitinho de assistir ao espetculo em p, nos corredores vale dizer,
em situao de risco.
Por se tratar de um bem escasso, o solo urbano tem seu preo formado num vasto leilo social, de carter permanente, em que os demandantes com maior capacidade de pagamento tm o poder de preempo na
escolha da localizao mais adequada ao seu uso no marco da regulao
urbanstica vigente, mas tambm fora dela.
Por serem mais rentveis, os usos comerciais (lato senso) podem pagar
aluguis mais caros e assim se estabelecer nas localizaes mais centrais,
onde desfrutam de vantagens de aglomerao, comunicaes, servios especializados, etc. Um terreno localizado num grande centro de comrcio
popular pode valer, por sua rentabilidade, quase tanto quanto um terreno
situado numa zona de alto padro.

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A tendncia contempornea de localizao de shopping centers muda a

configurao espacial dessa tendncia, mas no a sua essncia. Ao contrrio, os prprios shopping centers tendem a atrair condomnios residenciais
de classe mdia e se tornar, eles prprios, novos plos de centralidade

e valorizao urbana baseados no deslocamento por automvel. A terra

perifrica barata proporciona aos primeiros empreendedores de uma nova
localizao altssimos ganhos, pressionando, como era de se esperar, o
setor pblico a prover de servios as novas reas, processo que redesenha
a estrutura da centralidade urbana e o prprio mapa de preos e da correspondente apropriao social do solo.
A competio dos servios comerciais e financeiros (s vezes includas
as famlias de altos rendimentos) pelas localizaes centrais mais importantes determina a intensificao do uso do solo escasso disponvel, que se
manifesta como verticalizao das edificaes (com o superfracionamento jurdico do solo). A reduo da rea util com encarecineto unitrio do
solo natural implica aumento de densidade de ocupao e coresponde ao
encarecimento relativo do solo construido.

Aula 02

Por centralidade se entende, pois, no apenas

o centro comercial-financeiro da cidade, mas
toda a rede de subcentros construda ao longo
das dcadas e de novas
centralidades criadas
pelo investimento pblico e/ou privado.

O escasseamento dos terrenos mais bem localizados torna o solo o

insumo de maior incidncia no preo dos novos empreendimentos, empurrando a demanda solvvel para a rea de influncia de centralidades
secundrias e a demanda no solvvel para outras zonas, perifricas cidade urbanizada (no caso dos pases latino-americanos), onde geralmente
faltam infra-estruturas e servios.

O modelo de base da economia espacial

Com base em parmetros tpicos como distncia do centro urbano,
custo de transporte, quantidade e uso de solo demandado e fatores de
produo imobiliria, a economia urbana desenvolveu, ao longo do ltimo sculo, modelos de imensa utilidade embora sustentados por vises mais ou menos simplificadas do comportamento dos agentes para
a compreenso tanto do funcionamento do mercado como da estrutura
espacial urbana. Na base de todos esses modelos, est a renda ofertada pelos diversos agentes aos proprietrios do solo urbano.
Transpondo o modelo de excedente de renda agrcola de Von Thnen
para o ambiente urbano, William Alonso estabeleceu um modelo de estrutura espacial do continuum cidade-campo com base na demanda (concorrencial) de trs categorias de uso agrcola, residencial, comercial
disputando a oferta (racionada) de localizaes.
Sendo a renda ofertada pelo solo (aluguel) o resduo do rendimento dos agentes depois de descontadas as despesas de transporte e demais

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gastos essenciais sua atividade, resultam trs curvas de oferta de renda (aluguel) que se interceptam, formando uma curva de renda de mercado
(curva-envelope) tal que os lances mais altos exercem o seu poder de
preempo na ocupao das distintas regies-distncia ao centro urbano
(fig. 3a). A estrutura espacial resultante desse continuum urbano-rural ideal
monocntrico e homogneo sob todos os demais aspectos se apresenta
como uma sucesso de crculos concntricos de uso comercial, residencial
e agrcola (fig. 3b).
r
r
empresas

residncias
agricultores

Centro d1

d2

d3

Centro d1

d2

d3

Figuras 3a e 3b Fonte: ABRAMO 2001

Podemos aplicar o mesmo modelo considerando uma multiplicidade

de agentes com distintas capacidades de oferta de renda e uma multiplicidade de centros, formando uma cidade muito mais parecida com aquelas em que vivemos.
Desenvolvimentos posteriores da economia espacial baseados em hipteses mais detalhadas a respeito das opes dos demandantes (os chamados
trade-offs acessibilidade x espao x densidade) permitiram a construo de
modelos mais refinados, que explicam, por exemplo, a presena dos pobres
no corao das cidades norte-americanas. Por valorizar mais o espao consumido e andar de automvel com gasolina barata, as classes rica e mdia
buscaram as localizaes mais afastadas do centro, ao passo que os trabalhadores pobres, que do mais valor ao custo e ao tempo de transporte
(acessibilidade) do que quantidade de espao, tenderam a elevar a oferta
de renda por metro quadrado ocupado nas localizaes mais centrais.

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No terceiro mundo, a precariedade dos sistemas de transporte e a

distribuio espacial marcadamente desigual das infra-estruturas levaram
os ricos e a classe mdia que valorizam mais o tempo e a acessibilidade,
respectivamente para as localizaes mais centrais, restando aos pobres

se instalarem na periferia, apesar do elevado custo-tempo de viagem aos

locais de trabalho. (ABRAMO, 2001)

Aula 02

O mapa da escassez do solo urbano baseado nos parmetros econmicos tpicos (acessibilidade, quantidade e densidade do solo demandado)
pode ser afetado, no entanto, pelo lado da demanda, por comportamentos
coletivos (preconceito tnico e racial, valorizao do verde), estratgias
de progresso familiar e outros aspectos, nem sempre levados devidamente
em conta pela cincia econmica clssica e neoclssica. Isso torna a modelagem do mercado um problema bastante complexo.
Pelo lado da oferta, o mapa da escassez tambm afetado pelo comportamento dos proprietrios de solo, que no so neVoc consegue identificar, no mucessariamente coletores passivos e, em certo sentido,
nicpio em que vive ou trabalha,
reas onde existe reteno especulaneutros, de rendas de localizao. Ao contrrio, motiva de imveis? Que conseqncias isto
vidos pela permanente expectativa de valorizao de seus
tem para o planejamento urbano local?
terrenos com usos mais rentveis que o atual quer pelo
Discuta este problema com seus colegas
benefcio das obras pblicas quer pela vantagem de norno tpico especfico para a atividade no
Frum do AVEA.
mas urbansticas menos restritivas , os proprietrios
tendem a se comportar como agentes ativos da regulao do nvel de escassez.
O preo da terra est dado, pois, pelas vantagens relativas da localizao,
em um ambiente de escassez, para usos potenciais. Um terreno ocupado por
uma residncia vale por seu uso potencial no mercado que no um resultado instantneo. A pretenso dos proprietrios de dar aos terrenos urbanos
seu maior e melhor uso est na raiz de alguns dos mais relevantes problemas
do planejamento e do financiamento das cidades, como a reteno especulativa e o custo das desapropriaes para fins de utilidade pblica que,
como manda a Constituio, devem ser pagas no pelo valor de uso efetivo do
terreno, mas pelo valor de mercado, isto , por seu valor de expectativa.

Legislao urbanstica e preos

As normas urbansticas exercem efeitos significativos na configurao
do mapa da escassez e, portanto, no funcionamento do mercado. As
normas de limitao de uso e edificabilidade, por exemplo, que at certo
ponto protegem o ambiente urbano de efeitos negativos da hiperdensificao, implicam a acomodao do excesso de demanda das localizaes
mais centrais em seu entorno, ou em centralidades secundrias, com o
respectivo balano em termos de reduo e aumento de preos do solo.

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Normas inclusivas como as Zonas de Especial Interesse Social e as cotas obrigatrias de habitao de interesse social em grandes empreendimentos garantem a permanncia e o acesso dos pobres a reas sujeitas
presso de usos mais rentveis. A delimitao da zona urbana, se por
um lado protege as finanas pblicas dos altos custos do espraiamento
excessivo da urbanizao, por outro tende a fazer aumentar a presso da
demanda sobre as reas urbanizadas, elevando os seus preos (fig. 4a); j
o seu recproco, a passagem de reas de rurais categoria de urbanizveis,
gera fortes taxas de valorizao, que podem tornar a periferia um poderoso atrativo para os investidores, efeito similar mudana do uso permitido
dentro de uma zona j urbanizada, de um menos rentvel para um mais
rentvel tipicamente, de residencial a comercial (fig. 4b).
$
Alta de preos por presso
da demanda

Limite legal da
zona urbana
Baixa de preos por no ser
urbanizvel

Centro

Zona rural

uso comercial
valorizao por
mudana de uso legal

uso residencial

Centro

60

Bairro A

Figuras 4a e 4b
Fonte: SMOLKA 2006

Os direitos de uso e edificabilidade so, pois, assim como o IPTU, elementos de que dispe o governo urbano para atuar no mercado de solo de
modo a satisfazer o que hoje chamamos de funo social da propriedade.
A prerrogativa de fixar esses direitos pode e deve ser uma forma de a municipalidade recuperar, ao menos em parte, os custos da urbanizao que
d propriedade o seu valor.

Aula 02

O preo do solo e o financiamento das cidades

O preo de um terreno equivale capitalizao da renda bruta peridica que o proprietrio pode exigir para permitir seu uso (MORALES,
2007). Se investido pelo proprietrio no mercado de capitais, esse montante deveria render um juro peridico equivalente renda bruta que recebia
pelo imvel em forma de aluguel.
Um proprietrio geralmente busca adquirir um terreno a outro proprietrio pagando um preo equivalente renda capitalizada do uso atual,
na expectativa de vend-lo a um preo equivalente renda capitalizada do
uso futuro assim ganhando com a valorizao no antecipada pelo vendedor. Dado, porm, que o solo no criado pelo trabalho humano, esta
operao a mesma que se realiza desde que o terreno entrou no mercado pelas mos de seu proprietrio original, que o obteve gratuitamente
por conquista, grilagem ou cesso para fins de colonizao. Independentemente, portanto, de que cada proprietrio s visualize como valorizao a
diferena entre o preo de compra e o preo de venda, a totalidade do preo da terra urbana pura valorizao propiciada por fatores alheios sua
ao, tal como representado na figura 1, pgina 62 (FURTADO, 2006).

Por meio do imposto sobre a renda do solo, o governo pode se

tornar, ou abrir mo de se tornar, o scio silencioso do negcio
da renda do solo em prol da coletividade.
A escassez da oferta de solo que permite ao proprietrio extrair da
demanda a mxima renda que ela possa pagar o obriga, por essa mesma
razo, a arcar integralmente com o pagamento do imposto sobre a terra
(inserido no IPTU), ao contrrio do que sucede com os impostos dos produtos industrializados (mercado competitivo), que tendem a ser repartidos entre produtores e consumidores.
Embora o locatrio geralmente no se d conta, o proprietrio sabe que,
quanto mais alto o imposto, mais baixo ter de ser o aluguel, uma vez que
a soma de ambos esgota a capacidade de pagamento do inquilino. Por essa

61

mesma razo, o imposto sobre a terra no tem como encarecer ainda mais
o aluguel do imvel. Ele pago pelo proprietrio (ainda que desembolsado
pelo inquilino) com parte da renda do solo. A figura 2 introduz o conceito
de curva de renda (aluguel) ofertada por um agente econmico qualquer,
aqui acompanhada de um imposto com alquota espacialmente diferenciada, mostrando como a renda de um metro quadrado de terreno localizado distncia d1 do centro da cidade se reparte em aluguel e imposto.
COMPONENTES DO VALOR DO SOLO URBANO
(A+B+C+D)
Valorizao apropiada pelo
proprietrio anterior
Aes de outros individuos

Esforo do proprietrio anterior

Investimento pblicos
Ao

Bo

Co

Do

Esforo do proprietrio

Figura 1- O Preo do solo 100% mais valia

Fonte: FURTADO, 2006

$
renda
imposto

blicos

imposto

Centro

62

d1

Prof. Fernanda Furtado

i1

aluguel
distncia

Figura 2 - A renda se divide entre imposto e aluguel

A conseqncia fundamental dessa relao : tudo o que o proprietrio

deixa de pagar ao governo como IPTU se converte em renda de aluguel.
E isto, como se pode imaginar, crucial para o financiamento da cidade.
Por meio do imposto sobre a renda do solo, o governo pode se tornar, ou
abrir mo de se tornar, o scio silencioso do negcio da renda do solo
em prol da coletividade.

Aula 02

Teoricamente, todo o valor do solo pode converter-se em fonte de

financiamento da cidade. Embora excepcional, ilustrativo o exemplo de
Hong-Kong, onde, por determinao do governo britnico, toda a terra
foi estatizada, aplicando-se as rendas obtidas ao financiamento da infraestrutura e dos servios urbanos. Alm das pesadas obrigaes de urbanizao impostas aos empreendedores, Canad, Estados Unidos, Reino
Unido e demais pases industrializados taxam significativamente a terra
urbana, com o que cobrem, por exemplo, parte significativa do custo do
ensino fundamental.

Processos de valorizao e
desvalorizao do solo urbano
Por valorizao entende-se o aumento de preos imobilirios acima da
inflao. Para saber se um imvel, ou uma rea urbana, se valorizou, necessrio compar-los em termos de preos constantes, isto , descontado
o efeito da inflao (BORRERO 2000).
O resultado dessa operao pode nos levar a concluir que um imvel,
ou uma rea da cidade, se desvalorizou. A desvalorizao de uma rea urbana por um perodo relativamente prolongado caracteriza um processo
de deteriorao geralmente uma espiral de carter fsico (m conservao
dos imveis e do ambiente pblico), social (predominncia de grupos sociais empobrecidos), fiscal (baixa arrecadao) e urbanstico (poucos investimentos pblicos).

As praas centrais constituem o tpico foco histrico de valorizao,

substitudos pelo cruzamento das grandes avenidas e pelas zonas de
amenidades (praias, parques) e, no urbanismo de fins do sculo XX,
pelas novas centralidades.
Os processos de valorizao e desvalorizao geralmente se desencadeiam a partir de focos. As praas centrais (governo, culto, mercado) constituem o tpico foco histrico de valorizao, substitudos na poca moderna

63

pelo cruzamento das grandes avenidas e pelas zonas de amenidades (praias,

parques) e, no urbanismo de fins do sculo XX, pelas novas centralidades.
Numa cidade monocntrica ideal, a tendncia dos preos assumiria a forma
de um cone invertido centro-periferia-zona agrcola. Em cidades reais, multicntricas, o mapa de preos tende a se apresentar como uma sucesso de
cones de diferentes alturas, parcialmente superpostos.
Processos de desvalorizao podem ser desencadeados pela deteriorao ambiental provocada por infra-estruturas de transporte, pelo espraiamento de uma favela prxima a um bairro de classe mdia e, muito importante, pela obsolescncia programada intrnseca ao processo de criao
de novos desejos, caracterstica da indstria de produtos imobilirios.
Dado que o preo da terra estabelecido pela disposio da demanda
de pagar pelas melhores localizaes e que esta formada de um pacote
de vantagens objetivas e subjetivas, a valorizao dos terrenos urbanos
apresenta uma clara tendncia a se manifestar como agrupamento dos
usos mais valorizados em determinadas reas urbanas, geralmente com
a forma de setores circulares formados a partir dos centros das cidades
(tambm chamados de cones de valorizao).
Demanda sempre crescente e oferta sempre mais escassa, num ambiente de crescimento econmico sustentado, resulta em uma tendncia
de valorizao contnua do solo urbano. Essa tendncia contm, no entanto, duas dimenses: estrutural e cclica (BORRERO 2000). A dimenso
estrutural diz respeito ao comportamento dos preos do solo em face do
processo de urbanizao altas taxas iniciais de valorizao real, at atingir um mximo, seguido de um perodo de queda at prximo de zero. O
ingresso de uma rea no campo da valorizao negativa pode ser detido
(ou no) por investimentos pblicos e privados (reabilitao urbana), bem
como por medidas normativas que favoream usos mais rentveis (renovao urbana). A dimenso cclica diz respeito flutuao de preos da
terra em face das conjunturas econmicas, mediada pelo comportamento
da indstria da construo civil. A tendncia dos preos da terra num dado
lugar e momento aparecem, portanto, como a resultante de vetores estruturais (desenvolvimento/deteriorao) e cclicos (auge/recesso).

O clculo do preo de um terreno

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A avaliao de imveis constitui um campo especializado da engenharia. Cada um dos mtodos existentes de avaliao dos preos dos terrenos

tem seu melhor campo ou circunstncia de aplicao. Embora o mais difundido dentre eles seja o comparativo, baseado no tratamento estatstico
de dados empricos de preos obtidos no campo, interessa-nos particularmente, para fins de nosso tema, o mtodo residual dedutivo, porque sua
estrutura espelha o processo vivo pelo qual os empreendedores imobilirios estabelecem o mximo preo que se dispem a pagar pelos terrenos urbanos. Enquanto o mtodo comparativo extrai o padro mdio
dos preos j formados, o mtodo residual expressa a prpria mecnica da
gerao dos preos do solo urbano.

Aula 02

Uma vantagem adicional do mtodo residual para fins da discusso sobre o mercado e a formao dos preos permitir a decomposio analtica das receitas, custos e ganhos envolvidos em um empreendimento imobilirio entre os trs agentes privados que tipicamente dele participam o
incorporador, o construtor e o proprietrio do terreno (ainda que sejam, muitas
vezes, o mesmo agente) , alm do governo, que interfere na equao potencial do mercado com sua prerrogativa de definir os usos e quantidades
de bens imobilirios permitidos no lote e as obrigaes que incidem sobre
o empreendimento dotaes de reas para finalidades pblicas, urbanizao, potencial construtivo oneroso, etc. O residual , portanto, o melhor
mtodo para se calcular o valor das obrigaes imputadas aos empreendimentos em benefcio da coletividade.
O mtodo residual dedutivo consiste em subtrair, do valor geral de
vendas (VGV) dos produtos imobilirios mais rentveis que se podem alocar no terreno, o total das despesas necessrias para constru-los e vendlos no mercado incluindo as remuneraes do construtor e do capital
incorporador. O resduo dessa operao o mximo preo que o incorporador se dispe a pagar pelo terreno (fig. 5).
No edifcio representado pela barra vertical da fig. 5, a receita oriunda
da venda dos pavimentos de cor cinza custeia a construo, os de cor preta
pagam o retorno do incorporador e os de cor laranja ficam para o proprietrio do terreno. Mais comumente, o retorno do incorporador (Ri) e o valor
residual do terreno (Vr) se obtm pela repartio do Retorno bruto (Rb) em
propores que variam de 50-50 a 40-60, conforme as condies do mercado.
Essas propores refletem a expectativa dos incorporadores quanto taxa de
retorno do seu capital em condies de mercado j consolidadas. Em mercados menos estveis e reas hipervalorizadas, obtm-se o retorno do incorporador aplicando a taxa de retorno esperada sobre o VGV (relacionada taxa
de retorno da economia), ficando o resduo para a propriedade do solo.

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VGV

Valor Geral de Vendas

Custo da contruo

Despesas do
empreendimento

Publicidade e comercializao
Projeto e administrao
Despesas financeiras

Rb

Retorno bruto

Remunerao do construtor

Retorno do incorporador
Valor residual do terreno

incorporador

Adquirentes potenciais

Produtos demandados

Legislao
Custos construo
Financiamento

Produto (cesta)
mais rentvel

Empreendimento

Figura 5 e 6

Tenhamos em conta que o produto mais rentvel identificado na linguagem da economia urbana como maior e melhor uso no necessariamente aquele que gera a maior receita total (VGV), mas aquele no qual o
resultado da subtrao valor geral de vendas menos preo de construo mximo. Ou seja, dentre as diversas cestas de produtos (apartamentos de dois
e trs quartos, por exemplo, de frente e de fundos, andar alto e andar baixo)
que a norma urbanstica permite construir em um dado terreno, o incorporador dever optar por aquela que lhe proporciona o maior retorno bruto, pois assim estar maximizando simultaneamente o lucro imobilirio e
o valor residual do terreno. Portanto, onde s vezes se diz a terra vale pelo
que nela se pode construir, o correto ouvir a terra vale por aquilo que
nela se pode construir e vender no mercado com o maior retorno possvel.

66

O dado crtico na montagem do empreendimento (fig. 6) , pois, a

fixao do preo dos produtos (baseado no preo de venda do metro quadrado construdo na localizao em questo). Dado que ele contm a cota-parte do preo do solo, sua determinao supe o conhecimento mais
perfeito possvel, por um lado, dos preos vigentes na rea (aplicao do
mtodo comparativo) e, por outro, do interesse dos diversos segmentos
da demanda por aquela localizao e suas respectivas capacidades de endividamento.

Aula 02

H que considerar tambm que o valor residual o preo mais provvel,

no necessariamente o preo de transao do terreno. Se o empreendedor
tem informaes sobre as aspiraes da demanda que no so do conhecimento do proprietrio do solo, poder conseguir comprar o terreno por
um preo menor do que o valor que obter como resduo das vendas do seu
empreendimento, embolsando uma parte da renda (capitalizada como
preo) da terra. Sabedores do resultado desse primeiro empreendimento,
os proprietrios dos lotes prximos tendero a aumentar seus preos de
oferta, levando os preos de transao a um novo patamar de equilbrio.
essa instabilidade inerente ao processo de gerao dos preos que o mtodo
O negcio da terra costuma ser to lucrativo que
comparativo de avaliao busca contormuitos empresrios-construtores o convertem no
nar, por meio do tratamento estatstico
objeto principal de sua atividade.
dos dados da pesquisa emprica dos terrenos j transacionados no mercado ao
longo de um perodo de tempo.

O empreendimento, a legislao e o
preo provvel do terreno
Para ilustrar a relao entre a quantidade de produto imobilirio construdo, a norma urbanstica e o valor residual do terreno, propomos um
diagrama focado na variao do retorno bruto (tambm chamado margem operacional) em funo do coeficiente de aproveitamento do terreno
(quantidade construda).
Para a cesta de produtos mais rentveis (melhor uso permitido pela
norma) e considerando-se como essencialmente linear a variao do VGV,
do retorno bruto e do valor residual em relao ao coeficiente de aproveitamento (construo em altura), a quantidade tima a ser produzida no terreno
(do ponto de vista do incorporador e do proprietrio) aquela que maximiza

67

Na prtica, a curva de retorno bruto da construo

em altura assume a forma de uma escada, dado
que o coeficiente de aproveitamento do terreno se
materializa em plantas-tipo construdas. Alm
disso, o Custo Unitrio da Construo civil (CUB)
muda ao atingir certos patamares de construo em
altura. Como recurso analtico, porm, constitui
uma simplificao vlida, e til, tom-la como linear
em relao variao da edificabilidade.

o retorno bruto. Acima dessa quantidade,

tendem a se manifestar os efeitos combinados do aumento dos custos de construo, da reduo da rea de vendas e da
queda do preo que paga a demanda pelo
metro quadrado construdo (devido percepo de menor qualidade do produto
menos espaos comuns, maior densidade,
menor exclusividade, etc.).

Este timo do proprietrio do terreno e do incorporador no , porm, necessariamente, o timo da sociedade, que estabelece, por meio da
Lei de Uso e Ocupao do Solo, um coeficiente mximo legal de aproveitamento do terreno, tendo em vista a proteo das qualidades do ambiente
urbano, a mais importante delas a capacidade das infra-estruturas. Conseqentemente, o empreendedor no poder produzir toda a quantidade que lhe compraria a demanda. O efeito da norma urbanstica sobre o
valor residual do terreno , neste caso particular, impedir que ele atinja o
mximo valor gerado pela competio entre os potenciais compradores
daquele produto, naquela localizao (fig. 7). A diferena no preo final
provvel do terreno est expressa, no diagrama, por (d).

Efeito do mximo coeficiente de aproveitamento

legal sobre o retorno bruto e o valor do terreno
$
PGV
Retorno bruto (Rb) =
Receita (PGV) - Despesas (Dp)
Dp

Ri
d
VR
CA mx legal CA + mx rentvel
CA

Figura 7

68

Efeito da Outorga Onerosa do Direito de Consumir

sobre o preo de transao do terreno e a remunerao
do incorporador

PGV

A OODC no encarece o
produto porque este j
o mais rentvel possvel
para aquela localizao

Aula 02

Retorno bruto (Rb) =

Receita (PGV) - Despesas (Dp)
Dp

RB Produto P1
Ri

CA + rentvel
OODC
Vr Lq.
Vr "liquido" = Preo de transao

CBs

CMx

CA

Figura 8

Duas importantes noes podem se deduzidas das figuras 7 e 8. A primeira que as normas reguladoras da edificabilidade dos terrenos urbanos no tm efeito sobre os preos do solo para coeficientes de aproveitamento situados alm do coeficiente timo dos empreendimentos mais
rentveis. Ou seja, em nada afetam os preos do solo as normas que concedem
coeficientes de aproveitamento de terreno maiores do que aqueles que o mercado
est interessado em comprar, nas condies em que o empreendedor est
interessado em construir e vender (rentabilidade mnima).
A segunda que a imposio de obrigaes maior edificabilidade (como a
Outorga Onerosa do Direito de Construir OODC e a dotao obrigatria de equipamentos pblicos) no pode afetar o preo do produto imobilirio pela simples razo de que ele j , como vimos, o mximo que a demanda est disposta a pagar naquela localizao. Lembremo-nos de que a
curva de retorno bruto da figura corresponde ao produto mais rentvel que
o empreendedor pode realizar no mercado. No podendo transferir ao
preo dos produtos imobilirios as obrigaes que lhes so imputadas pela
coletividade (assim como o IPTU no pode ser repassado ao aluguel,
embora aparente s-lo), resta-lhe faz-los recair sobre o agente passivo da
operao, ou seja, o proprietrio do solo (fig. 8).

69

Imaginemos que um proprietrio e um empreendedor cheguem, cada

um pela via de seu prprio estudo de mercado, concluso de que um terreno alcana um valor residual de 500 mil. O empreendedor sabe, porm,
que, pelo Plano Diretor recm aprovado, parte da edificabilidade necessria para obter o valor residual de 500 mil ter de ser adquirida prefeitura,
como Outorga Onerosa do Direito de Construir, pelo preo de 100 mil.
Quanto pagaria, pois, esse empreendedor pelo terreno? Obviamente, um
mximo de 400 mil. Quanto pagariam os demais empreendedores por terrenos vizinhos nas mesmas condies? Qual o valor de mercado provvel
desses terrenos depois de instituda e consolidada a Outorga Onerosa?
A figura 8 ilustra o efeito da imposio de obrigaes urbansticas ao
empreendimento. A Outorga Onerosa do Direito de Construir (na figura,
cobrada integralmente pela diferena entre os coeficientes bsico Cb e
mximo Cm) subtrai do valor residual uma parcela que ser destinada a
projetos de urbanizao social via Fundos Municipais de Desenvolvimento
Urbano. Todo acrscimo de valor residual proporcionado pelo aumento de
edificabilidade acima do coeficiente bsico (Cb) transferido coletividade.
Uma concluso importante a ser sacada desta seo : todo gasto do
incorporador que contribua para sustentar o preo de venda do incorporador que leva ao mximo retorno bruto investimento. Todo gasto do
incorporador em obras pblicas que no sirvam para fazer subir mais que
proporcionalmente a oferta de preo por metro quadrado construdo constitui obrigao urbanstica. Uma maneira tpica do empreendedor rentabilizar uma obrigao urbanstica remodelar um parque pblico ao redor do
empreendimento e vend-lo como vantagem de localizao do produto.

Aplicao do mtodo residual

urbanizao de uma gleba
Discutiremos aqui a concretizao do preo do solo na produo de
lotes urbanizados em um ambiente estritamente formal com base no mesmo mtodo utilizado para a construo em altura o residual dedutivo de
avaliao com foco no conceito de retorno bruto. A finalidade dessa abordagem estabelecer com a maior clareza possvel a natureza residual do
preo do solo, qualquer que seja o tipo de empreendimento imobilirio.

70

O preo mximo que o urbanizador pagar pela gleba o resduo do

valor geral de vendas (VGV) depois de descontadas as despesas totais de
urbanizao e o retorno do seu capital.

Aula 02

De modo anlogo ao que sucede na construo em altura, o produto de

um projeto de urbanizao consiste em um lote mdio representativo de
uma cesta de diferentes tamanhos e localizaes dentro da gleba, servido
por uma urbanizao de certo padro. H que se considerar, no entanto,
uma importante particularidade: dado que a terra irreproduzvel a cada
quantidade a ser produzida (nmero de subdivises da gleba) corresponde,
para um mesmo padro de urbanizao, um produto diferente a ser valorado pela demanda e um preo final de metro quadrado de terreno.
Tambm aqui utilizamos, para fins analtico-didticos, uma simplificao quanto variao de custos em relao quantidade de lotes, que
admitimos como estritamente linear.
Essa quantidade de produto aparece aqui expressa como quantidade
de lotes. A uma dada quantidade de lotes-padro corresponder, portanto, o lote mnimo estabelecido pela norma.
Como expresso na figura 9, o urbanizador dever optar pelo produto
padro de urbanizao + tamanho de lote (P1L1) que maximize o retorno
bruto, no marco das normas urbansticas que estabelecem o padro mnimo de urbanizao e o tamanho mnimo do lote (opo A). No diagrama,
o lote mnimo legal (Lmn) impede que o urbanizador realize o mximo
potencial de mercado da gleba (opo B), assim determinando o valor residual Vr < Vr timo, sendo Vr o preo mais provvel da transao.

Do parcelamento formal ao informal

Sem pretender minimizar a complexidade do mercado informal de
solo, usaremos, finalmente, o esquema residual para ilustrar a passagem
de um projeto de parcelamento do mercado formal ao informal.
No projeto de urbanizao representado na figura 9, opo A, o urbanizador e o proprietrio dividiriam entre si o retorno bruto da venda do
produto mais rentvel permitido pela norma.
Suponhamos, no entanto, que o proprietrio deste terreno tenha sido
procurado por um urbanizador oportunista, dizendo-se intermedirio de
uma demanda D2 que, por desinformao ou simples premncia, estaria

71

disposta a pagar o mesmo preo por lotes de tamanho inferior ao permitido pela norma (ou seja, um preo mais caro por metro quadrado de solo).
Assim se configuraria um empreendimento com um produto P1L2 (mesmo padro de urbanizao e lote menor que o mnimo legal), gerando um
valor residual da gleba Vr2 > Vr (fig. 9, B).
O proprietrio, neste caso, conclui que o aumento do preo da gleba
no compensa o risco de se envolver num empreendimento irregular.
Formao do valor residual do termo em
loteamento formal/informal
Mercado formal

Mercado informal
$

VGV

P2L3

Despezas de
urbanbanizao

Ru3

Ru2

Retorno Bruto =
VGV - Dp urb

demanda
D3
D2

P1L2

D1

P1L1

Retorno
urbanizador
Vr gleba

Vr

Vr2

Vr3

L min L timo P1 L timo P2

1 10 20 30 40 50 60 70...

Legenda figura 9a ,9b e 9c

Para deter o crescimento do mercado informal, preciso ou uma reduo significativa do preo da terra urbanizada ou um aumento mais que
proporcional dos rendimentos das camadas mais pobres da populao.

72

O urbanizador pirata informa, ento, que tambm intermedirio de

uma demanda D3 ainda mais premida pela necessidade que, convencida
de que o governo executar em breve um grande programa de urbanizao
de assentamentos irregulares, se dispe a pagar um preo algo mais baixo
por lotes bem menores do que o mnimo legal (provavelmente um metro
quadrado ainda mais caro, portanto) e um padro de urbanizao bastante
inferior ao estabelecido pela norma e sem cumprimento das obrigaes
legais de doao de terrenos para escola e posto de sade. Assim se configuraria um empreendimento com um produto P2L3 (padro muito inferior,
lote menor que o legal e sem cumprir obrigaes), gerando, apesar da reduo do valor geral de vendas, um valor residual da gleba Vr3 >>> Vr, sendo
este o mximo que o urbanizador pirata pode oferecer (fig. 9, C)

O proprietrio, neste caso, calcula que o aumento do preo da gleba

mais que compensa o risco do empreendimento e fecha o negcio. O loteador pirata embolsa o seu retorno (Ru3) e o proprietrio o seu preo
(Vr3), ambos consideravelmente aumentados. Embora muitos compradores venham a se tornar inadimplentes, a estratgia de vendas de altas
prestaes iniciais assegura a manuteno do negcio dentro da margem
de risco calculada.

Aula 02

Aos compradores, resta esperar que o governo execute as obras prometidas. Ao governo, resta pagar a conta do prejuzo anunciado a valorizao a ser gerada pelas obras j foi embolsada, por antecipao, pelo
proprietrio da gleba. Fica a sugesto de que, para deter o crescimento
do mercado informal, preciso ou uma reduo significativa do preo da
terra urbanizada ou um aumento mais que proporcional dos rendimentos
das camadas mais pobres da populao.

Na prxima aula, voc conhecer uma srie de instrumentos urbansticos, tributrios, financeiros, jurdicos e polticos para que a sociedade possa recuperar a valorizao da terra produzida por investimentos ou aes do poder pblico ou da coletividade.

73

Bibliografia
ABRAMO, Pedro. Mercado e Ordem Urbana do caos teoria da localizao. Rio de Janeiro, Bertrand Brasil/Faperj, 2001
BORRERO, Oscar. Formacin de precios del suelo urbano. Lincoln Institute of Land Policy, EAD, Programa para Amrica Latina y el Caribe, 2000.
FURTADO, Fernanda. Curso Instrumentos Fiscais e de Regulao do Espao Urbano (Apresentao). Ministrio das Cidades/ CEF/ Lincoln Institute of Land Policy, Jaboato dos Guararapes e Braslia, maio de 2006.
JORGENSEN, Pedro. Contribucin al estudio de la Outorga Onerosa do
Direito de Construir (Brasil): contenido econmico y frmulas de clculo. Lincoln Institute of Land Policy, Curso Profundizacin en Polticas de
Suelo en Amrica Latina Fev-Mai 2007 Ciudad de Panama.
MORALES SCHECHINGER, Carlos. Algunas reflexiones sobre el financiamiento de las ciudades con suelo urbano. Lincoln Institute of Land
Policy, EAD, Programa para Amrica Latina y el Caribe, 2007
SMOLKA, Martin. Determinacin de los precios de Von Thnen a Alonso y
ms all (Apresentao). Lincoln Institute of Land Policy, Outubro de 2006.

74

Nesta aula, voc aprofundar o conhecimento sobre o Estatuto da

Cidade e particularmente de seus instrumentos, para recuperar,
para toda a sociedade, a valorizao imobiliria obtida, de forma
privada, resultante de obras e outras aes do poder pblico, como
as mudanas de usos e dos indces de ocupao dos imveis.
Aps a promulgao do Estatuto, passou a ser dever do Estado promover a justa distribuio de nus e benefcios da urbanizao e
reduzir as desigualdades e equalizar as oportunidades nas cidades.
O Estatuto lista uma srie de instrumentos urbansticos, tributrios, financeiros, jurdicos e polticos para realizar as funes sociais
da cidade e da propriedade urbana. Nesta aula, sero tratados os
seguintes instrumentos tributrios e urbansticos: o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), a Outorga Onerosa do Direito de
Construir e de Alterao de Uso, a Operao Urbana Consorciada,
a Contribuio de Melhoria e os incentivos fiscais e financeiros.