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Hermann Hütter, Silvia Stetter-Kalbus und Thomas Gamber

Nachfrage nach ganzheitlich kostenoptimierten Bauwerken. Ergebnisse


aus einer Befragung ausgewählter Bauherren

The economic aspect of sustainability in construction is considered in the context of the research project
KoBau. The aim is to identify the degree of implementation and possible barriers to application. To date, 28
interviews have been conducted with clients and operators concerning the main aspects of the application of
life-cycle cost optimization (quota sample). First results are that several requirements for successful imple-
mentation are not fulfilled. These include unsuitable company organization structures, commercial/local budget
problems, lack of systematic data collection for the real estate portfolio, and the traditional model for rentals,
where the tenant has to pay the incidental expenses separately.

Einleitung Erfüllungsgrades der Nachhaltigkeitskriterien des


jeweils betrachteten Einzelobjektes sowie Ansätze
Die Grundsätze für nachhaltiges Bauen können für einen Gebäudevergleich.
unter den drei Säulen der Nachhaltigkeit zusam-
mengefasst werden: Ökologie, Ökonomie und Mit dem ökonomischen Aspekt der Nachhaltig-
soziokulturelle Aspekte (s. Abb. 1). keit beschäftigt sich das vom Bundesministerium
für Bildung und Forschung (BMBF) geförderte
Forschungsprojekt KoBau „Bedarf und Ange-
bot ganzheitlich kostenoptimierter Bauwerke.
Strategien, Ansätze und Werkzeuge zur Stär-
kung der mittelständischen Bauwirtschaft“ am
Studiengang Baumanagement der Hochschule
Karlsruhe. Durch Umfragen unter Bauherren,
Betreibern und Unternehmen soll herausgefun-
den werden, in welchem Maß das notwendige
Bau- und Umwelttechnik

Abb. 1: Die drei Säulen der Nachhaltigkeit Wissen für eine umfassende Optimierung der
Erstellungs- und Folgekosten vorhanden ist und
In der Ökologie sind auf das Bauwesen bezoge- wie der Stand der Umsetzung in der Praxis
ne Aspekte wie z. B. der Verbrauch von Flächen, ist. Forschungspartner sind, neben dem Con-
Rohstoffen und Energie während Errichtung, sultingunternehmen ifA – Bau Consult, sieben
Betrieb und Abbruch eines Bauwerkes sowie mittelständische Unternehmen der Bauwirtschaft
dessen Entsorgung zusammengefasst. Die sowie drei Bauherren/Betreiber.
Ökonomie konzentriert sich auf die monetären
Bewertungen der Maßnahmen für ein Bauwerk, Ganzheitlich kostenoptimiertes Bauen
wobei alle Lebensphasen in die Betrachtung ein- Lebenszykluskosten (LZK) sind die Kosten, die
bezogen werden. Die soziokulturellen Aspekte im Lebenszyklus einer Immobilie für Planung,
umfassen die mit Bauwerken verbundene gesell- Herstellung, Betrieb, Instandhaltung sowie Ver-
schaftliche Dimension. Beispielhaft zu nennen wertung anfallen. Aufgabe ist die zusammenfas-
sind hier Begriffe wie Behaglichkeit, Sicherheit sende Betrachtung und Optimierung der bisher in
und Schutz für Menschen/Bewohner selbst oder verschiedenen Regelwerken isoliert betrachteten
die städtebauliche und landschaftsräumliche Investitions- und Nutzungskosten sowie deren
Integration des Bauwerkes. ganzheitliche Optimierung. So sind in der DIN 276
Eine anwendungsbezogene Systematisierung (Kosten im Bauwesen) die Kosten der Planungs-
haben die Nachhaltigkeitsdiskussionen im Bauwe- und Bauphase und in der DIN 18960 (Nutzungs-
sen durch das „Deutsche Gütesiegel für Nachhal- kosten im Hochbau) die Baunutzungskosten gere-
tiges Bauen“ erfahren. Im Jahr 2009 wurden die gelt. GEFMA3 und DGNB4 arbeiten an Richtlinien
ersten Gebäude zertifiziert. Die deutschen Bemü- und Vorgehensweisen zur LZK-Berechnung bzw.
hungen treten in Konkurrenz zu Zertifizierungs- verfügen über Pilotanwendungen.
systemen, die in anderen Ländern bereits vorhan-
den sind, wie z. B. BREEAM1 (Großbritannien, 1
BREEAM: Building Research Establishment Environ-
seit 1990 über 100.000 Zertifizierungen) oder das mental Assessment Method
auf dieser Basis entwickelte LEED2 (USA, seit 2LEED: Leadership in Energy & Environmental Design

2000 über 2.500 Zertifizierungen). Diese Systeme 3GEFMA: German Facility Management Association

ermöglichen eine objektivierte Bewertung des 4


DGNB: Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen

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Die Phasen im Gebäudelebenszyklus sind Abbil-
dung 2 zu entnehmen. Hier ist dargestellt, in
welcher Abfolge diese auftreten können, bevor
ein Objekt der Verwertung zugeführt wird. Nicht
zuletzt aus dieser Grafik wird deutlich, dass im
Bauwesen von sehr langen Zeiträumen für die
Lebensdauer, häufig von 80 Jahren und mehr,
ausgegangen wird.
Eine ganzheitliche Optimierung der Lebenszy-
kluskosten soll mittels Variantenvergleich dazu
führen, dass bei geringeren Folgekosten auch
höhere Investitionskosten akzeptiert werden kön-
nen, wenn sich dadurch – über die Nutzungsdau-
er betrachtet – eine günstigere Gesamtkostensi-
tuation ergibt. Abbildung 3 zeigt dies am Beispiel
eines Aufzugs. Nach klassischem Verständnis Abb. 3: Barwerte verschiedener Aufzugsalternativen
und einer Minimierung der Investitionskosten
wird Aufzug A beschafft. Bei einem ganzheitli-
chen Verständnis fällt die Wahl auf Aufzug B, da Arbeitsplätze auf insgesamt ca. 1,5 Mio. m² Brut-
sich durch geringere Folgekosten bereits nach togrundfläche (BGF) bewirtschaften.
ca. sieben Jahren ein Kostenvorteil ergibt, der Auf einige Teilergebnisse wird nachfolgend ein-
sich in den Folgejahren noch verstärkt. gegangen. Abbildung 4 zeigt die Entwicklung der
Nutzeinheiten in Relation zum Bezugsjahr 2009.
Erkennbar ist eine Zunahme der Nutzeinheiten
(Wohnungen bzw. Arbeitsplätze) in Höhe von
ca. 2 % in fünf Jahren. Jährliche Investitionen
in Höhe von ca. 325 Mio. Euro für den Neubau
und ca. 603 Mio. Euro für die Sanierung geben
die Interviewten für das Jahr 2009 an. In den
Folgejahren ist eine leicht steigende Tendenz

Bau- und Umwelttechnik


zu erwarten.
Die Diskussion um die Nutzungs- bzw. Folgekos-
ten beruht hauptsächlich auf den verschärften
Regelungen zur Energieeffizienz bei Gebäu-
den durch die Energieeinsparverordnung 2009
(EnEV). Ein umfassender Blick auf eine ganz-
heitliche Optimierung der Folgekosten fehlt weit-
gehend. Hohes Optimierungspotenzial steckt
beispielsweise in einer langen Lebensdauer von
Abb. 2: Gebäudelebenszyklus im Facility Management Materialien und Bauteilen, d. h. in der Minimie-
(Quelle: GEFMA Richtlinie 100) rung von Renovierungs- und Sanierungskosten.

Interviews
Für die Immobilienarten Wohnen sowie Büro und
Verwaltung wurden Mitte 2009 28 Bauherren
und Betreiber im Rahmen von Quotenstichpro-
ben befragt. Im Bereich Wohnen haben sich 19
Unternehmen beteiligt, neun kommunale Unter-
nehmen, sechs Genossenschaften und vier pri-
vatwirtschaftliche Unternehmen. Sie bewirtschaf-
ten insgesamt mehr als 203.000 Nutzeinheiten,
wobei die kommunalen Unternehmen mit mehr als
100.000 Nutzeinheiten die größte Gruppe darstel-
len, gefolgt von den privatwirtschaftlichen Unter-
nehmen mit mehr als 88.500 und den Genossen-
schaften mit mehr als 14.500 Nutzeinheiten. Der
Bereich der Büro- und Verwaltungsgebäude ist
mit neun Unternehmen vertreten, die ca. 71.000 Abb. 4: Entwicklung der Nutzeinheiten von 2009 bis 2014

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Die These, dass der Grad der Fähigkeit ganz-
heitliche Kostenoptimierungen durchzuführen Autoren
organisatorisch ablesbar ist, wird mit zwei
Aspekten näher betrachtet: Erstens muss die
Prof. Dr.-Ing. Hermann Hütter
Aufbauorganisation so gegliedert sein, dass die
Professor an der Fakultät für Architektur und
Bereiche Planen, Bauen und Betreiben in einer
Bauwesen und Studiendekan für den Master-
Funktion verantwortet werden. Zweitens darf die
studiengang Baumanagement
ganzheitliche Kostenoptimierung nicht durch die
buchhalterische bzw. haushalterische Trennung Silvia Stetter-Kalbus
in separate Kostenstellen bzw. Haushalte für akademische Mitarbeiterin am Institut für Ange-
Investition und Betrieb erschwert oder verhin- wandte Forschung
dert werden. Die Umfragen haben bestätigt,
dass weder die organisatorische Notwendig- Thomas Gamber
keit der Zusammenfassung der drei Bereiche akademischer Mitarbeiter am Institut für Ange-
Planung, Bau und Betrieb noch die kaufmän- wandte Forschung
nische Notwendigkeit der Zusammenfassung
der Finanztitel für Investition und Betrieb zu
einem Verantwortlichen erkannt bzw. realisiert Kontakt
sind. Tendenzen zur Veränderung sind nicht Prof. Dr.-Ing. Hermann Hütter
erkennbar. Hochschule Karlsruhe – Technik und Wirtschaft
Fakultät für Architektur und Bauwesen
Ein weiterer Aspekt, der die ganzheitliche Optimie- Moltkestraße 30
rung der Investitions- und Betriebskosten fördern 76133 Karlsruhe
würde – nämlich die Veränderung der Mietmodelle E-Mail: hermann.huetter@hs-karlsruhe.de
hin zu einer Warmmiete mit garantierten Verbräu-
chen – wird nicht praktiziert und ist auch in Zukunft
nicht beabsichtigt. Als Begründung wird häufig auf
bestehende gesetzliche Regelungen und Probleme
bei der Umlegung von Modernisierungskosten auf
die Mieter verwiesen. Auch dies steht einer ganz-
heitlichen Kostenoptimierung deutlich im Wege.
Bau- und Umwelttechnik

Bereits jetzt kann festgestellt werden, dass sich


ohne grundlegende Veränderungen in den orga-
nisatorischen und kaufmännischen Regelungen
sowie in der Art der Vermietung der Immobilien
die erstrebenswerten Ansätze im ökonomischen
Aspekt der Nachhaltigkeit nur schwer durchset-
zen werden.

Ausblick
Weitere Befragungen von Bauherren und Betrei-
bern sind vorgesehen, um die ersten Erkennt-
nisse auf möglichst breiter Basis abzusichern. In
einer nächsten Projektphase schließen sich dann
systematische Befragungen von Unternehmen
an, um festzustellen, in welchem Umfang die
Unternehmen derzeit schon in der Lage sind,
ganzheitlich kostenoptimierte Bauwerke anzubie-
ten. In der Differenzbetrachtung zu den Bauher-
ren-Umfragen sollen Grundlagen und Potenziale
für die Weiterentwicklung der Methoden bei Bau-
herren/Betreibern und insbesondere bei der mit-
telständischen Bauwirtschaft aufgezeigt werden.

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