ANEXO TECNICO

1.

DEFINICIONES

AFILIADO o PROMETIENTE COMPRADOR: es la personal natural afiliada al Fondo Nacional

del Ahorro que le ha sido concedido un crdito hipotecario para la adquisicin de un
inmueble destinado a vivienda.
GARANTIA HIPOTECARIA: Documento mediante el cual se grava la propiedad de un
inmueble a travs de la cual se respalda la obligacin de un afiliado al FNA quien ha sido
sujeto de crdito para adquirir vivienda.
INMUEBLE: Se trata de la vivienda que va a ser adquirida con recursos provenientes del
crdito otorgado por el FNA a su afiliado en el porcentaje establecido en los reglamentos
del Fondo y sobre el cual se constituye una garanta hipotecaria en favor del Fondo como
respaldo a la obligacin
CONDICIONES DEL INMUEBLE: Son aquellos aspectos esenciales con que debe contar el
inmueble que se va a ser adquirido con el crdito otorgado al Afiliado Promitente
comprador y que se va gravar con una hipoteca.
PROCEDIMIENTO: Es el conjunto de pasos que de manera lgica se debern seguir por
cada uno de las diferentes instancias que intervienen desde la designacin hasta la
presentacin del Avalo al Fondo.
PROPOSITO DEL AVALUO: El propsito del Fondo Nacional del Ahorro al solicitar el avalo
comercial de un inmueble que va a ser adquirido con un crdito otorgado a un afiliado
para su adquisicin, es el de tener certeza del valor comercial del inmueble con el fin de
asegurar que este ofrezca la cobertura amplia y suficiente que garantice la obligacin.
VALUACIN: Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de
conformidad con los mtodos, tcnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se
consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuacin se
denomina avalo.

CONDICIONES DE LOS AVALUOS: Es el conjunto de condiciones, requisitos y

consideraciones que debern tenerse en cuenta para cumplir con la estimacin
objetiva del valor de un inmueble por parte del Avaluador.
AVALUADOR: Es la persona natural que directamente o a travs de una sociedad es
contratado por una persona, empresa o una entidad financiera para realizar la valuacin
de un inmueble y dictaminar el valor comercial de una propiedad en un momento
determinado, de acuerdo con sus caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las
variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transaccin del
predio.
CONDICIONES DEL AVALUADOR: Son las exigencias de idoneidad, experiencia y
reconocimiento que debe acreditar un Avaluador para que el Fondo Nacional del Ahorro
reconozca los Avalos que realice a los inmuebles que los Afiliados o Promitentes
compradores pretendan adquirir con un crdito hipotecario otorgado por el Fondo.
AVALO COMERCIAL: Es el documento que contiene la tasacin real comercial de un bien
raz, basado en una investigacin profesional de un perito que busca establecer el precio
en el mercado de un inmueble, de acuerdo con sus caractersticas fsicas y topogrficas,
adems de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de
transaccin del predio mediante el cual se puede lograr el intercambio justo para ambas
partes (comprador y vendedor) de una propiedad en una negociacin. El avalo comercial
tiene una vigencia de un ao.
AVALO CATASTRAL:, El Avalo Catastral consiste en la determinacin del valor de los
predios, obtenidos mediante investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario.
El Avalo Catastral de cada predio se establece por la suma de los avalos parciales
practicados tanto a los terrenos como a las edificaciones en l comprendidas.
VIVIENDA DE INTERES PRIORITARIO PARA AHORRADORES: Unidad habitacional que
cumple con los estndares de calidad en diseo urbanstico, arquitectnico y de
construccin y cuyas familias beneficiarias tengan ingresos hasta dos salarios mnimos
mensuales legales vigentes

2.

PROCEDIMIENTO
ACTIVIDAD

DESCRIPCIN

RESPONSABLE

Remitir a la Lonja de Propiedad Raz en

forma electrnica, el listado de los afiliados
que se les haya aprobado un crdito de
vivienda y lo estn aplicando en la compra de
un inmueble sobre el que ya tengan una
promesa de compra venta y que requieran de
su avalo.

Fondo Nacional del Ahorro

Asignar a los Avaluadores (seleccionados

previamente) los afiliados - promitentes
compradores que necesitan un servicio
valuatorio

Lonja de Propiedad Raz

Entregar al Avaluador asignado los

documentos requeridos para realizar el
encargo valuatorio

Afiliado - promitente
comprador o constructora
segn el caso

Verificar la documentacin suministrada por

el afiliado ahorrador y/o el constructor

Avaluador

Firmar solicitud de encargo valuatorio marco

preestablecido en el convenio F.N.A.
Empresa o Asociacin

Afiliado - promitente
comprador y/o constructor

Inicio

Listado de afiliado Con crdito aprobado

Asignacin de encargos
valuatorios

Entrega de
documentos

Completa
y
adecuada?
NO

SI

SI
Solicitud de avalos

Fecha de visita

Definir fecha de visita al inmueble con el

afiliado ahorrador

Avaluador

Llevar a cabo la visita del inmueble en la

fecha establecida, dejando como evidencia
una bitcora que recoja las observaciones
sobre el inmueble tanto fsicas como urbanas

Avaluador

Elaborar el informe del encargo valuatorio,

con la informacin recolectada (suministrada
por el afiliado - promitente comprador,
capturada en la visita, etc.) y aplicando la
metodologa valuatoria pertinente para
estimar el valor comercial del inmueble.
Diligenciar el Formato de Informe establecido
por el F.N.A. (Formato F.N.A.) o cualquiera
que este designe.
Remitir al F.N.A., a la empresa de gestin
documental que la entidad designe el original
del avalo en medio fsico y magntico.

3.

Avaluador

Avaluador

Avaluador

Entregar, de forma fsica, el informe del

encargo valuatorio y el Formato F.N.A. al
afiliado a

Avaluador

Remitir al rea de Operaciones del F.N.A. los

documentos suministrados por el afiliado promitente comprador, la bitcora, el
informe valuatorio y el Formato F.N.A. para
su archivo.

Avaluador

Archivar los documentos remitidos por el

Avaluador

Fondo Nacional del Ahorro

CONDICIONES DE LOS INMUEBLES

1. El inmueble debe tener como uso principal el de vivienda, no obstante puede contar
con un rea destinada a comercio que no puede ser mayor al 50% del rea til.
2. El inmueble no puede tener una afectacin como inmueble declarado monumento
nacional, de conservacin arquitectnica o urbana.
4

3. En caso del inmueble estar ubicado en zona de riesgo el perito deber

informar el grado en que se encuentra y especificar si en dichas zonas se han
adelantado obras de mitigacin.
4. El inmueble no puede estar localizado en zonas de uso exclusivo industrial, comercial,
institucional o zonas de tolerancia.
5. El inmueble no puede estar localizado en un rea que tenga una afectacin por el
desarrollo de cualquier tipo de infraestructura o desarrollo institucional.
6. El inmueble deber contar con su respectiva matricula inmobiliaria.
7. El inmueble debe estar incorporado catastralmente, en el caso de inmuebles urbanos
deber contar con su nomenclatura urbana y en el caso de los inmuebles localizados
en zonas rurales con sus linderos debidamente identificados.
8. El inmueble deber contar con licencia de construccin o con una licencia o
resolucin de reconocimiento debidamente expedida por la entidad competente.
9. Contar con los respectivos planos arquitectnicos, clculos estructurales, y estudios y
diseos de redes de servicios de energa, acueducto y alcantarillado.
10. El inmueble deber contar con una estructura y muros construidos con materiales
slidos y de larga duracin, no se aceptan inmuebles construidos en madera,
bahareque o prefabricados.
11. El inmueble deber contar con una zona delimitada para cada uno de los servicios
bsicos tales como cocina, lavandera, baos, rea social y alcobas.
12. El inmueble debe, contar con las acometidas y conexiones legales a los servicios
pblicos domiciliarios bsicos de energa, acueducto, alcantarillado y recoleccin de
basuras.
13. Inmuebles que superen el rango de VIS, y que estn situados en estrato 3 en
adelante, deben tener como mnimo un parqueadero de uso exclusivo o con
certificado de tradicin independiente.
14. El inmueble no puede ser parte de un inquilinato o de una propiedad en comn e
indivisa.
15. Inmuebles que hagan parte de una unidad de ms de dos vivienda debern contar con
un reglamento de propiedad horizontal.

4.

CONDICIONES DE LOS AVALUOS

1. Asignacin del perito Avaluador por parte de la Empresa o Asociacin. publicada en la

pgina web de la Empresa o Asociacin, la cual deber ser accesible a travs de la
pgina Web mediante un Link.

2. El Afiliado promitente comprador deber solicitar la cita con el Avaluador

asignado por la Empresa o Asociacin.
3. El Afiliado deber asistir a la cita con el Avaluador con el total de la documentacin
requerida para hacer el avalo que se lista a continuacin:
Certificado de libertad y tradicin inmueble a Avaluar.
Certificado catastral del inmueble donde aparezca direccin del predio, numero
catastral, rea construida, rea de terreno del inmueble, ubicacin urbana o rural.
Demarcacin Urbana o rural en la cual se indique el uso permitido, las afectaciones
arquitectnicas, urbanas, fsicas, geomorfolgicas, ambientales o de infraestructura
que pueda tener el inmueble.
Licencia de construccin o de reconocimiento, o resolucin de reconocimiento.
Planos Arquitectnicos del inmueble debidamente aprobados
Clculos estructurales aprobados
Estudios y diseos de redes de servicios de energa, acueducto y alcantarillado.
Factura del ltimo mes de los servicios pblicos domiciliarios de energa, acueducto,
alcantarilla y aseo.
Reglamento de Propiedad Horizontal cuando el inmueble haga parte de una unidad
conformada por ms de dos propiedades.
4. Entre el Afiliado Promitente Comprador y/o constructor y el Avaluador se deber
firmar el encargo valuatorio de acuerdo con el formato marco que hace parte del
presente Anexo Tcnico.
5. El da de la cita ente el Avaluador y el Afiliado Promitente Comprador deber quedar
pactada la fecha de la visita tcnica al inmueble.
6. El Avaluador deber levantar un informe escrito y fotogrfico sobre la visita tcnica,
en el cual deber quedar consignado el estado de la propiedad, de sus acabados y de
la estructura que sea evidenciable a simple vista, el cumplimiento de las normas,
condiciones y requisitos establecidos en la licencia de construccin y los planos
arquitectnicos aprobados, si el inmueble hace parte de una copropiedad deber
indicarse de las zonas y equipo de uso comn. En el caso de proyectos de vivienda de
inters prioritario se atendrn a los requisitos establecidos en el anlisis de
conveniencia y oportunidad.

7. La firma Avaluadora tendr 5 das calendario para hacer entrega al Afiliado

Promitente Comprador del informe valuatorio en el formato preestablecido por el

FNA y remitir al F.N.A., a la empresa de gestin documental que la entidad

designe el original del avalo en medio fsico y magntico.
8. El Avaluador deber tener en cuenta la norma tcnica GTS E 01 VALUACION DE
BIENES INMUEBLES
9. El Avaluador deber escoger el mtodo o mtodos que sean ms convenientes para
estimar el valor comercial del inmueble, entre de los siguientes:
A. Comparacin de mercado: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor
comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de
bienes semejantes y comparables al del objeto de avalo. Tales ofertas o
transacciones debern ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la
estimacin del valor comercial. En resumen Consiste en analizar inmuebles que
tengan caractersticas similares a las del objeto en valoracin.
B. Mtodo de renta: Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial
de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o
inmuebles semejantes y comparables por sus caractersticas fsicas, de uso y
ubicacin, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas
generadas en la vida remanente del bien objeto de avalo, con una tasa de
capitalizacin o inters. Consiste en aplicar un porcentaje de utilidad del valor
comercial del inmueble en condiciones de uso, sin tener en cuenta valorizaciones e
inflacin, equiparndola con tasas reales de inters bancario.
C. Mtodo de costo de reposicin. Es el que busca establecer el valor comercial del
bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a precios de
hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, y restarle la depreciacin acumulada.
Al valor as obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno.
Para ello se utilizar la siguiente frmula:
Vc = {Ct D} + Vt, En donde: Vc = Valor comercial, Ct = Costo total de la
construccin, D = Depreciacin, Vt = Valor del terreno
10. Cuando exista una inconsistencia entre las reas del Certificado Catastral y las del
Certificado de Libertad y Tradicin, se tomar las contenidas en este ltimo y deber
dejarse constancia de tal hecho en el documento que contiene el avalo.

11. El Avaluador deber dar cabal cumplimiento a las siguientes normas que regulan la
valuacin de inmuebles comerciales, tales como:
Decreto 1420 DE 1998
7

Resolucin del I.G.A.C. 620 de 2008

Ley 546 de 1999 Ley de Vivienda
12. El Informe valuatorio deber sujetarse a lo establecido en la norma tcnica NTS I 01
CONTENIDO DE INFORMES DE VALUACION DE BIENES INMUEBLES URBANOS y ajustarse al
formato establecido por el Fondo Nacional del Ahorro.
13. El avalo que sobrepase un margen de error por encima del 15% del valor real del
mtodo aplicado, ser considerado como sobrevalorado y en consecuencia el FNA
har exigible el monto del crdito otorgado y legalizado, igualmente la har, en los
casos de inexistencia del inmueble, o si el inmueble est ubicado en zona de riesgo y
no se advierte tal situacin y el grado del mismo, de conformidad a lo estipulado en el
numeral 3 del punto 3 del presente anexo tcnico.

5.

CONDICIONES DEL AVALUADOR

1. Las Empresas o Asociaciones con quien se suscriba el contrato, debern seleccionar

de entre sus afiliados cuatro o ms Avaluadores o compaas avaluadoras, de
conformidad a la demanda de avalos a efectuar, cuyos avaluadores cumplan con las
siguientes condiciones:

El Avaluador deber tener formacin acadmica reconocida por el Ministerio de

Educacin que cubra teora del valor, economa y finanzas generales,
conocimientos jurdicos generales, metodologas generales de valuacin, mtodos
matemticos y tambin conocimientos en esta ramas especficamente a los bienes,
inmuebles urbanos o rurales destinados a vivienda ir a evaluar.
El Avaluador deber estar inscrito ante el Registro Abierto de Avaluadores de que
trata la Ley 1673 de 2013, no obstante mientras se implementa el Registra Abierto
de Avaluadores el Avaluador debe estar inscrito en un registro que este reconocido
por el ONA (Organismo Nacional de Acreditacin) o que este en curso el proceso
de reconocimiento por dicho organismo.
El Avaluador deber contar con una experiencia reconocida mnima de diez (10)
aos.
El Avaluador deber ser sujeto de ser afianzado por una compaa de seguros
directa o indirectamente.
El Avaluador no puede estar incurso en ningn proceso, controversia o demanda
con el Fondo Nacional de Ahorro.

2. Son obligaciones del Avaluador adicionales a las establecidas por las normas y leyes
las siguientes:
Cuidar y custodiar los bienes, valores, documentacin e informacin que se le
hayan encomendado.
Dedicar toda su aptitud y atender con la mayor diligencia y probidad los
asuntos encargados por su cliente.
Comunicar al Fondo Nacional del Ahorro cualquier accin u omisin de parte
del Afiliado Promitente Comprador que tienda a coaccionar el resultado final
del avalo.
Estar afiliado a los sistemas de seguridad social y pensin

ENCARGO VALUATORIO
Nombre del Avaluador
Identificacin

Nmero R.N.A.

Nombre del Afiliado del FNA quin ordena el avalo

Identificacin

Nmero de Crdito

Direccin del Inmueble a ser avaluado

Ciudad

Nmero de Matrcula Inmobiliaria

Nmero Catastral

Objetivo del Encargo Valuatorio

El objeto de este encargo, es la realizacin de un avalo comercial al inmueble objeto del presente encargo con
destino al Fondo Nacional de Ahorro dentro del proceso de compra de esta propiedad por parte del Afiliado que
ordena el avalo, para que sobre este se constituya garanta hipotecaria en favor del Fondo Nacional de Ahorro
con base en este inmueble.
Fecha de la visita tcnica al inmueble
Tiempo de ejecucin
Tres (3) das a partir de la fecha de visita tcnica al inmueble
Honorarios (Tabla aportada por el FNA)

Los gastos de desplazamiento y viticos en caso del inmueble estar ubicado en lugar diferente a la de la
sede del perito, ser a cargo del afiliado promitente comprador, tarifa que para el efecto fijar la
Empresa o Asociacin , contratada por el FNA.
Documentos anexados
Demarcacin urbana o rural en la cual se indique el
uso permitido, las afectaciones arquitectnicas,
urbanas, fsicas, geomorfolgicas, ambientales o de
infraestructura que pueda tener el inmueble.
Certificado de matrcula inmobiliaria del inmueble
Planos arquitectnicos del inmueble debidamente
aprobados
Estudios y diseos de redes de servicios de energa,
acueducto y alcantarillado.

Certificado catastral del inmueble donde aparezca

direccin del predio, numero catastral, rea
construida, rea de terreno, localizacin si est en
rea rural o urbana.
Licencia de construccin o de reconocimiento, o
resolucin de reconocimiento.
Clculos estructurales aprobados
Facturas del ltimo mes de los servicios pblicos
domiciliarios de energa, acueducto, alcantarilla y
aseo.

Reglamento de propiedad horizontal cuando el

inmueble haga parte de una unidad conformada
por ms de dos propiedades.

FIRMAS
El Avaluador Encargado

El Encargante
10

ENCARGO VALUATORIO
Nombre del Avaluador
Identificacin

Nmero R.N.A.

Nombre del Afiliado del FNA quin ordena el avalo

Identificacin

Nmero de Crdito

Direccin del Inmueble a ser avaluado

Ciudad

Nmero de Matrcula Inmobiliaria

C.C.

Nmero Catastral

C.C.

11