Juristische Rundschau; 2015(5): 259264

Entscheidung | Zivil- und Zivilprozessrecht

Schadensersatz fr verlorenen Wohnungsschlssel

BGH, Urt. v. 5.3.2014 VIII ZR 205/13

I.

DOI 10.1515/juru-2014-0104

BGB 546
Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des
Vermieters gegen den Mieter wegen eines verlorenen
Wohnungsschlssels (hier: Austausch der Schlieanlage einer Wohnungseigentumsanlage).
BGH, Urt. v. 5.3.2014 VIII ZR 205/13
1 Der Bekl. mietete ab dem 1.3.2010 eine Eigentumswohnung des Kl. in N. In dem von den Parteien unterzeichneten bergabeprotokoll v. 28.2.2010 ist vermerkt, dass
dem Mieter zwei Wohnungsschlssel bergeben wurden.
Das Mietverhltnis endete einvernehmlich nach drei Monaten zum 31.5.2010. Der Bekl. gab einen Wohnungsschlssel zurck und bestritt, einen zweiten erhalten zu
haben. Nachdem die Hausverwaltung der Wohnungseigentmergemeinschaft vom Kl. darber in Kenntnis gesetzt worden war, dass der Bekl. nicht in der Lage ist, den
Verbleib des (zweiten) Wohnungsschlssels darzulegen,
verlangte die Hausverwaltung mit Schreiben v. 21.7.2010
vom Kl. die Zahlung von 1.468 fr den aus Sicherheitsgrnden fr notwendig erachteten Austausch der Schlieanlage und fgte einen Kostenvoranschlag in gleicher Hhe bei. Sie kndigte in dem Schreiben an, den Austausch
der Schlieanlage nach Zahlungseingang in Auftrag zu
geben. Der Kl. hat den Betrag bislang nicht gezahlt; auch
wurde die Schlieanlage bisher nicht ausgetauscht.
2 Der Kl. hat den Bekl. unter Abzug von dessen Kautionsguthaben in Hhe von 500 auf Zahlung von Schadensersatz an die Wohnungseigentmergemeinschaft in
Hhe von zuletzt 1.367,32 nebst Zinsen in Anspruch genommen. Das AG hat der Klage in Hhe von 968 nebst
Zinsen stattgegeben und sie im brigen abgewiesen. Das
LG hat die Berufung des Bekl. zurckgewiesen. Mit der
vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt der
Bekl. die vollstndige Abweisung der Klage.
3 Die Revision hat Erfolg.

4 Das Berufungsgericht hat, soweit fr das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgefhrt:
5 Der Kl. habe Anspruch auf Schadensersatz aus 280
Abs.1, 249 Abs.2, 257 BGB, weil der Bekl. durch die
Nichtrckgabe eines ihm vom Kl. berlassenen Schlssels
seine Obhuts- und Rckgabepflicht (241 Abs.2, 546
Abs.1 BGB) verletzt habe, die sich auch auf mitvermietetes
Zubehr der Mietsache erstrecke; hierzu gehre auch der
vom Kl. vermisste Schlssel. An der Beweiswrdigung des
AG, nach der aufgrund des bergabeprotokolls sowie der
Aussagen der hierzu vernommenen Zeugen feststehe, dass
der Bekl. zwei Wohnungsschlssel erhalten habe, bestnden keine Zweifel. Dass der Bekl. dem Kl. nur einen Wohnungsschlssel zurckgegeben habe, sei zwischen den
Parteien unstreitig. Umstnde, welche die gesetzliche Verschuldensvermutung widerlegten (280 Abs.1 S.2 BGB),
seien weder vorgetragen noch ersichtlich.
6 Dem Kl. sei in Gestalt der Inanspruchnahme durch die
Wohnungseigentmergemeinschaft, der gegenber der
Bekl. Erfllungsgehilfe im Rahmen der den Kl. als Miteigentmer treffenden Schutzpflichten hinsichtlich des
Gemeinschaftseigentums sei (241 Abs.2, 278 BGB), auch
ein Schaden entstanden. Diese Verbindlichkeit umfasse
ber die Wiederherstellung des fehlenden Schlssels hinaus auch die Kosten der Erneuerung der Schlieanlage in
dem von dem gerichtlichen Sachverstndigen fr erforderlich gehaltenen Umfang.
7 Sei wegen Beschdigung einer Sache Schadensersatz
zu leisten, so knne der Glubiger statt der Herstellung
den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen (249
Abs.2 S.1 BGB). Die der Vorenthaltung des fehlenden
Schlssels innewohnende Substanzverletzung beschrnke
sich nicht allein auf diesen Schlssel und der geschuldete
Schadensersatz damit nicht auf den verhltnismig geringfgigen Betrag fr das Nachmachen dieses Schlssels.
Vielmehr habe der Bekl. auch in die substantielle Funktionalitt der Gesamtheit der Sache Schlieanlage eingegriffen. Denn diese sei dadurch, dass der Verbleib des
fehlenden Schlssels ungeklrt bleibe, in ihrer Funktion
beeintrchtigt. Die durch den unbekannt verbliebenen
Schlssel begrndete Missbrauchsgefahr verletze nicht

Entscheidung Zivil- und Zivilprozessrecht BGH, Urt. v. 5.3.2014 VIII ZR 205/13 (Anm. W. Hinz)

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nur das Eigentum an dem Schlssel selbst, sondern die

Sachgesamtheit Schlieanlage fr das Gesamtgebude.
8 Hierbei komme es nicht darauf an, ob der Vermieter
die Schlieanlage tatschlich und zeitnah ausgewechselt
habe. Denn soweit er dies unterlasse, handele er auf eigenes Risiko. Aufgrund dieser Risikoverteilung sei die Entscheidung des Vermieters, Schadensersatz zu verlangen
und die Schlieanlage trotzdem (zunchst) nicht zu erneuern, auch nicht treuwidrig. Der Kammer erscheine es nach
alledem angezeigt, den Grundsatz, dass der Geschdigte
in der Verwendung des Geldschadensersatzes frei sei,
auch im vorliegenden Fall Platz greifen zu lassen.

II.
9 Diese Beurteilung hlt rechtlicher Nachprfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Der Kl. ist nicht
verpflichtet, der Wohnungseigentmergemeinschaft fiktive Kosten eines noch nicht vorgenommenen Austauschs
der Schlieanlage zu erstatten; die auf Freistellung von
diesem Anspruch gerichtete Klage ist daher unbegrndet.

Aus den Grnden

10 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon
ausgegangen, dass der Bekl. seine mietvertragliche Nebenpflicht zur Obhut ber den nicht mehr auffindbaren
Schlssel verletzt hat (241 Abs.2 BGB; vgl. KG, NJW-RR
2008, 1245; Flatow, NZM 2011, 660, 661; Sternel, Mietrecht
Aktuell, 4. Aufl., Rn.VI 262 a; Schmid, MDR 2010, 1367,
1369) und daher dem Kl. gegenber grundstzlich zum
Schadensersatz gem 280 Abs.1, 535 Abs.1, 546
Abs.1, 241 Abs.2 BGB verpflichtet ist. Vom Verschuldensvorwurf hat sich der Bekl. nach den Feststellungen
des Berufungsgerichts nicht entlastet (280 Abs.1 S.2
BGB). Er hat zum Verbleib des Schlssels nichts vorgetragen.
11 2. Das Berufungsgericht hat ferner zutreffend angenommen, dass der Kl. als Schadensersatz vom Bekl.
Freistellung (Zahlung an die Wohnungseigentmergemeinschaft) verlangen kann, soweit er wegen des abhanden gekommenen Schlssels seinerseits Schadensersatzansprchen der Wohnungseigentmergemeinschaft
ausgesetzt ist. Es hat aber verkannt, dass der Wohnungseigentmergemeinschaft der geltend gemachte Schadensersatzanspruch nicht zusteht, weil die Schlieanlage nicht
ausgetauscht worden ist.
12 a) Zwar besteht nach der Rechtsprechung des BGH
zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentmer

gemeinschaft ein gesetzliches Schuldverhltnis, durch das

die Verhaltenspflichten des 14 WEG begrndet werden,
aber auch darber hinaus gehende Treue- und Rcksichtnahmepflichten im Sinne von 241 Abs.2 BGB folgen knnen. Der Wohnungseigentmer hat im Rahmen dieser
rechtlichen Sonderverbindung fr das Verschulden von
Hilfspersonen nach 278 BGB einzustehen (BGH, Urt. v.
10.11.2006 V ZR 62/06, NJW 2007, 292 Rn.8; BGH,
Beschl. v. 22.4.1999 V ZB 28/98, BGHZ 141, 224, 228 f.;
Armbrster, ZMR 1997, 395, 397). Dies gilt auch fr Fremdnutzer, denen er die Wohnung berlassen hat (Brmann/
Klein, WEG, 12. Aufl., 14 Rn.45 ff.) So ist in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der Literatur anerkannt, dass ein Wohnungseigentmer den brigen Miteigentmern nach 278 BGB fr das Verschulden seiner
Mieter und Untermieter haftet (BayObLG, NJW 1970, 1551;
KG, NZM 2002, 869; LG Dortmund, NZM 2000, 1016; Brmann/Klein, aaO Rn.48 mwN; Kirchhoff, ZMR 1989, 323,
324; Schmid, aaO).
13 b) Diese Schutz- und Obhutspflicht erstreckt sich wie
das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat auch auf
Schlieanlagen, die im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentmer stehen (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2004,
1310; Schmid, aaO S.1368). Denn zwischen den Wohnungseigentmern besteht eine Schutz- und Obhutspflicht
hinsichtlich der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gegenstnde (14 Nr.1 WEG, 241 Abs.2 BGB). Zu dieser
Schlieanlage gehren auch die hierfr gefertigten Schlssel. Daher ist der Kl. als Miteigentmer gegenber der
Wohnungseigentmergemeinschaft in gleicher Weise zur
Obhut ber die ihm ausgehndigten Schlssel der Schlieanlage verpflichtet wie der Bekl. im Rahmen des Mietverhltnisses gegenber dem Kl. Da dem Kl. das Verschulden
des Bekl. nach 278 BGB zuzurechnen ist, haftet er gegenber der Wohnungseigentmergemeinschaft fr den
durch den Verlust eines dem Bekl. ausgehndigten Schlssels entstandenen Schaden.
14 c) Schlielich ist dem Berufungsgericht auch darin
beizupflichten, dass der Verlust des Wohnungsschlssels
einer Schlieanlage aus Sicherheitsgrnden den Austausch der gesamten Schlieanlage erforderlich machen
kann, falls eine missbruchliche Verwendung des nicht
auffindbaren Schlssels durch Unbefugte zu befrchten
ist (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., 546 BGB
Rn.35 mwN; Flatow, aaO; Ruthe, NZM 2000, 365; Schach
in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht,
7. Aufl., 546 Rn.6; Schmid, aaO; KG, aaO S.1246; LG
Berlin, ZMR 2000, 535, 536; LG Mnster, WuM 1989, 508;
LG Mannheim, WuM 1977, 121).
15 d) Jedoch hat die Wohnungseigentmergemeinschaft
gegen den Kl. keinen Anspruch auf Zahlung des fr den

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Austausch der Schlieanlage erforderlichen Geldbetrages.

Zwar kann ein Geschdigter den fr die Beseitigung eines
Sachschadens erforderlichen Aufwand im Hinblick auf
249 Abs.2 S.1 BGB grundstzlich auch fiktiv abrechnen
(st. Rspr.; vgl. BGH, Urt. v. 23.3.1976 VI ZR 41/74, BGHZ
66, 239, 241 [zur Beschdigung eines Kfz]). Dies setzt aber
voraus, dass ein erstattungsfhiger Vermgensschaden
entstanden ist. Hieran fehlt es im Streitfall.
16 aa) Nach einer in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und in der mietrechtlichen Literatur teilweise vertretenen Auffassung, der auch das Berufungsgericht folgt,
soll der Verlust eines einzelnen, zu einer Schlieanlage
gehrenden Schlssels allerdings zu einem Sachschaden
an der Schlieanlage fhren. Denn die Sachgesamtheit
Schlieanlage sei durch den Verlust des Schlssels und
die damit verbundene Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeintrchtigt. Der Eigentmer knne deshalb seinen
Schaden abstrakt berechnen und die (fiktiven) Kosten eines Austausches der Schlieanlage gem 249 Abs.2
S.1 BGB als den zur Wiederherstellung erforderlichen
Geldbetrag verlangen (KG, aaO; LG Mnster, aaO; Ltzenkirchen/Ltzenkirchen, Mietrecht, 546 BGB Rn.121).
17 bb) Die Gegenmeinung sieht in dem Verlust eines
Schlssels keine Beschdigung der Schlieanlage als
Sachgesamtheit (LG Wiesbaden, NZM 1999, 308, AG Ludwigsburg, WuM 2010 355; AG Rheinbach, NZM 2005, 822;
Ruthe, aaO S.366; Flatow, aaO S.662; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 161, 162; Zich, MietRB 2004, 302, 303; Schmidt/
Harz/Harsch, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl.,
535 Rn.284d). Der Verlust eines nachlieferbaren Schlssels sei kein Eingriff in die Sachsubstanz der Schlieanlage
(LG Wiesbaden, aaO; AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO; Ruthe, aaO; Flatow, aaO). Die Mietsache erleide durch den Verlust des Schlssels auch keine Wertminderung (AG Ludwigsburg, aaO; AG Rheinbach, aaO;
Kossmann/Meyer-Abich, Handbuch der Wohnraummiete,
7. Aufl., 94 Rn.22). Solange die Schlieanlage nicht erneuert worden sei, bestehe kein Schaden (Ruthe, aaO;
Drasdo, aaO; Schmidt/Harz/Harsch, aaO), denn allein die
Sorge, es knne mit dem verlorenen Schlssel Missbrauch
getrieben werden, sei nicht kommerzialisierbar (LG Wiesbaden, aaO). Der Austausch der Schlieanlage sei eine
Manahme der Schadensverhtung, fr die Schadensersatz erst nach Durchfhrung verlangt werden knne, da
sich der Geschdigte andernfalls die bloe Besorgnis weiterer Schden in Geld bezahlen liee (Flatow, aaO).
18 cc) Der letztgenannten Auffassung gebhrt der Vorzug. Eine Sache oder Sachgesamtheit ist nur dann beschdigt, wenn ihre Sachsubstanz verletzt ist (Staudinger/
Schiemann, BGB, Neubearb. 2005, 249 Rn.218; MnchKommBGB/Oetker, 6. Aufl., 249 Rn.424, jeweils mwN).

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Der Verlust eines Schlssels fhrt aber bei der gebotenen

wertenden Betrachtung nicht zu einer ber die hier nicht
streitgegenstndliche Einbue des verlorenen Schlssels
hinausgehende Beeintrchtigung der Sachsubstanz der
Schlieanlage.
19 Dass die Schlieanlage in ihrer Sicherungsfunktion
beeintrchtigt ist, wenn sich Unbefugte mit dem verloren
gegangenen Schlssel Zutritt verschaffen knnten, ist keine unmittelbare Folge eines Substanzeingriffs. Dies zeigt
sich schon daran, dass diese Funktionsbeeintrchtigung
durch einen neu angefertigten Schlssel und die damit
verbundene Kompensation der eingebten Sachsubstanz
nicht beseitigt werden knnte. Soweit das Berufungsgericht die durch den Verlust des Schlssels bedingte
Funktionsbeeintrchtigung als Eingriff in die substantielle Funktionalitt der Sachgesamtheit Schlieanlage
wertet, vermengt es die Verletzung der Sachsubstanz und
die Beeintrchtigung der Sicherungsfunktion der Schlieanlage. Whrend im ersten Fall schon aufgrund der schadensrechtlichen Differenzhypothese vom Vorliegen eines
Sachschadens auszugehen ist, bedarf es bei der beschriebenen Beeintrchtigung der Sicherungsfunktion einer wertenden Betrachtung unter Einbeziehung der Verkehrsauffassung, ob sich das wegen einer Missbrauchsgefahr
bestehende Sicherheitsrisiko zu einem Vermgensschaden
verfestigt hat. Dies ist nicht der Fall. Das rein abstrakte
Gefhrdungspotential stellt regelmig keinen erstattungsfhigen Vermgensschaden dar. Ein ersatzfhiger
Schaden entsteht vielmehr erst dann, wenn sich der Geschdigte aus objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumstnden zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf, die
Schlieanlage zu ersetzen, und diesen Austausch auch
tatschlich vornimmt. In einem solchen Fall hat sich das
Gefhrdungspotential in einer Vermgenseinbue realisiert. An diesen Voraussetzungen fehlt es hier.

III.
20 Da die Revision begrndet ist, ist das angefochtene
Urteil aufzuheben (562 Abs.1 ZPO). Der Senat entscheidet in der Sache selbst, weil keine weiteren Feststellungen
zu treffen sind (563 Abs.1 und 3 ZPO). Die Klage ist
abzuweisen, weil dem Kl. der geltend gemachte Anspruch,
wie ausgefhrt, nicht zusteht.

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Entscheidung Zivil- und Zivilprozessrecht BGH, Urt. v. 5.3.2014 VIII ZR 205/13 (Anm. W. Hinz)

Anmerkung
Der Verlust des Wohnungsschlssels ist ein Alptraum!
Nicht nur, dass man vor seiner verschlossenen Wohnungstr steht und deren ffnung veranlassen muss, obwohl
man eigentlich gerade sehr viel Besseres zu tun hat. Sofern
es sich bei dem verlorenen Utensil um einen zentralen
Hauseingangsschlssel handelt, ist mit hohen Folgekosten zu rechnen. Eben diese sind Gegenstand der vorstehend dokumentierten Entscheidung des VIII.Zivilsenats
des BGH.
I.Der Mieter einer Eigentumswohnung gibt dem Vermieter bei Mietende lediglich einen der beiden berlassenen Wohnungsschlssel zurck. Der WEG-Verwalter verlangt daraufhin namens des Eigentmergemeinschaft vom
Vermieter die Kosten fr den Austausch der kompletten
Schlieanlage in Hhe von knapp 1.500,00 . Diesen Betrag stellt der Vermieter dem Mieter in Rechnung. Ein Austausch der Anlage ist bislang nicht erfolgt.
II.Der Senat hat einen Schadensersatzanspruch des
Vermieters dem Grunde nach auf 280 Abs.1, 241 Abs.2
BGB gesttzt. Durch den ungeklrt gebliebenen Verlust
des Schlssels hat der Mieter seine Obhutspflicht aus dem
Mietvertrag, gerichtet auf Verwahrung und Sicherung der
erhaltenen Schlssel1, verletzt. Eine Exkulpation nach
280 Abs.1 Satz2 BGB2 ist nicht erfolgt.
1. Ein ersatzfhiger Schaden lag zunchst in dem verlorenen Schlssel selbst bzw. den dafr aufzuwendenden
Kosten (vgl. 249 Abs.1 BGB)3. Unproblematisch wre
dies, wenn der Vermieter Alleineigentmer des Schlssels
gewesen wre. Allerdings gehren die Schlssel einer im
Wohnungseigentumsobjekt befindlichen Schlieanlage
nach 5 Abs.2 WEG zum Gemeinschaftseigentum4, so
dass Schadensersatzansprche zunchst einmal der Wohnungseigentmergemeinschaft als teilrechtsfhigem Verband (vgl. 10 Abs.6 WEG) zustehen. Werden diese wie
im vorliegenden Fall gem. 280 Abs.1, 241 Abs. 2, 278
BGB, 14 WEG gegen den vermietenden Sondereigentmer gerichtet (Rn.12), kann dieser von seinem Mieter Freistellung verlangen5.
2. Doch um den Ersatz des verlorenen Schlssels ging
es hier nicht. Der Vermieter verlangte vom Mieter die Frei

stellung von den Kosten fr einen Austausch der Schlieanlage, welche die Wohnungseigentmergemeinschaft
ihm gegenber geltend machte. Allerdings wollte diese die
notwendigen Arbeiten offenbar erst nach Eingang des
Geldbetrags in Auftrag geben. Streitgegenstndlich war
also nicht der Ersatz eines konkreten, durch den Austausch der Schlieanlage entstandenen, sondern eines
abstrakt zu errechnenden, in dem dafr erforderlichen
Geldbetrag liegenden Schadens. Ein solcher ist nur unter
den Voraussetzungen des 249 Abs.2 Satz1 BGB erstattungsfhig6. Danach kann der Geschdigte bei Beschdigung einer Sache statt einer Herstellung des ursprnglichen Zustands (vgl. 249 Abs.1 BGB) den dafr
erforderlichen Geldbetrag verlangen. Die zentrale Problematik des Falles lag somit darin, ob der Verlust eines
einzelnen Schlssels eine Beschdigung der gesamten
Schlieanlage darstellt. Dies ist verschiedentlich bejahrt
worden7, so auch vom LG Heidelberg8 in dem der Berufungsinstanz. Der Mieter so wird argumentiert9 beschdige durch die Nichtrckgabe des Schlssels auch die
Sachgesamtheit der Schlieanlage, da diese ihre Sicherungsfunktion verliere. Bei Installation einer solchen Anlage habe der Eigentmer die Gewissheit, dass Schlssel
auf legale Weise nur mit seinem Einverstndnis erstellt
werden knnten und somit kein Unbefugter mit Hilfe eines
Schlssels in das Gebude gelange. Sofern Schlssel verloren gingen, entfalle dieses Vertrauen, womit sich der
Wert der Anlage auf den Materialwert der vorhandenen
Schlsser und Schlssel reduziere.
Dem ist der Senat nicht gefolgt. Auch eine Sachgesamtheit sei nur dann beschdigt, wenn ihre Substanz
verletzt sei. Der Verlust eines einzelnen Schlssels beeintrchtige jedoch bei der gebotenen wertenden Betrachtung nicht die Sachsubstanz der gesamten Schlieanlage
(Rn.18). Damit liegt der Senat auf der Linie der berwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Schrifttum10. Doch
erscheint seine Argumentation nicht unbedingt zwingend.
Durch den Verlust eines Schlssels ist die Sachgesamtheit
der Schlieanlage dezimiert; bereits darin drfte eine Be-

6 Grdl. BGHZ 66, 239 = NJW 1976, 1396.

7 KG, NJW-RR 2008, 1245, 1246, LG Mnster, WuM 1989, 508; Palandt/Grneberg, BGB, 73. Aufl. 2014, 249 Rn.12; Ltzenkirchen, in:
ders., Mietrecht, 2013, 546 Rn.121.
8 MDR 2013, 902 = ZMR 2014, 41.
9 LG Mnster, WuM 1989, 508; hnlich LG Heidelberg, MDR 2013,
902 = ZMR 2014, 41, 42.
10 LG Wiesbaden, NZM 1999, 308; AG Ludwigsburg, WuM 2010 355;
AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Ruthe, NZM 2000, 365, 366; Flatow,
NZM 2011, 661, 662; Drasdo, NJW-Spezial 2011, 161, 162; Zich, MietRB
2004, 302, 303; Schmid/Harz/Harsch, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl. 2013, 535 Rn.284d.

1 S.nur AG Rheinbach, NZM 2005, 822; Flatow, NZM 2011, 661.

2 Dazu Hogenschurz, ZWE 2014, 205, 206.
3 Vgl. Schmid, MDR 2010, 1367, 1369.
4 OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310, 1312; Schmid, MDR 2010, 1367;
Hogenschurz, ZWE 2014, 205.
5 Dies folgt jedoch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts
(Rn.5) nicht aus 257 BGB; die Vorschrift erfasst allein die Freistellung von einer eingegangenen Verbindlichkeit.

Entscheidung Zivil- und Zivilprozessrecht BGH, Urt. v. 5.3.2014 VIII ZR 205/13 (Anm. W. Hinz)

eintrchtigung ihrer Substanz liegen11. Natrlich lsst sich

der verlorene Schlssel sofern man die diesen betreffenden Daten aufbewahrt hat problemlos reproduzieren.
Nur: die Schlieanlage ist damit nicht mehr dieselbe wie
vor dem Verlust, denn sie vermag ihre Sicherungsfunktion
nicht mehr uneingeschrnkt zu erfllen. Insofern ist die
Situation ist eine andere als bei der von Flatow12 angefhrten Zerstrung eines einzelnen Buches aus einer Bibliothek. Gleichgltig ob dieses nachbestellt werden kann
oder nicht, die Funktion der Bibliothek als Sachgesamtheit
wird ber das einzelne fehlende Buch hinaus nicht beeintrchtigt. Zudem wrde ein Austausch des kompletten
Bibliotheksbestandes berhaupt nichts bewirken, selbst
wenn das zerstrte Buch nicht mehr lieferbar wre. Gerade
das ist bei der Schlieanlage anders; nur ihre komplette
Erneuerung gibt dem Wohnungsinhaber die absolute Sicherheit, dass kein Unbefugter in den Besitz eines Schlssels und mit dessen Hilfe in die Wohnung gelangt.
Indes will der Senat es einer wertenden Betrachtung
unterziehen, ob infolge des Sicherheitsrisikos, das sich bei
einem Auffinden des Schlssels durch einen unbekannten
Dritten realisieren knnte, berhaupt ein ber den bloen
Schlsselverlust hinausgehender Vermgensschaden entstanden ist. Das ist sicher richtig. Doch wenn man einen
solchen bejaht, fragt es sich, warum dieser nicht nach
249 Abs.2 Satz1 BGB durch Erstattung eines Geldbetrags
in Hhe der Herstellungskosten liquidiert werden kann.
Entgegen der Ansicht von Ruthe13 liegen die Dinge hier gar
nicht so viel anders als bei der unterlassenen Durchfhrung geschuldeter Schnheitsreparaturen. Hier wie dort
besteht eine wenn auch nur partielle Substanzbeeintrchtigung; hier wie dort kann der Eigentmer den dezimierten Zustand seiner Sache hinnehmen und von einer
Beseitigung des konkreten Schaden absehen. In beiden
Fllen erleidet er jedoch einen Nachteil bei der unterlassenen Renovierung infolge des mangelhaften Dekorationszustands der Wohnung, bei dem verlorenen Schlssel
durch die Funktionseinbue der Schlieanlage.
3. Und doch gibt es einen Aspekt, der fr die vom
VIII.Senat vertretene Auffassung streitet. Die Sicherungsfunktion der Schlielage, die bereits durch den Verlust eines einzigen Schlssels beeintrchtigt wird, liegt
gerade darin, Schden in den bezogenen Rumlichkeiten,
insbesondere einer Entwendung der darin eingebrachten
Gegenstnde vorzubeugen. Es geht also um eine Verhtung knftiger Schden. Und deshalb knnte man mit

11 In diesem Sinne auch Ltzenkirchen (Fn.7), 546 Rn.21.

12 NZM 2011, 660, 662 mit Hinweis auf BGH, NJW 1980, 1518, 1519.
13 NZM 2000, 365.

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Flatow14 durchaus die Ansicht vertreten, dass ein wegen

des Schlsselverlustes fr den Austausch der kompletten
Schlieanlage eingeforderter Betrag zweckgebunden ist.
In der Tat ist die jetzt vom VIII.Senat beurteilte Fallgestaltung ansatzweise vergleichbar mit den Kosten einer rztlichen Behandlung. Auch diese kann der Geschdigte im
Rahmen des 249 Abs.2 Satz1 BGB nur dann verlangen,
wenn er die Behandlung tatschlich durchzufhren gedenkt15. Alles andere liefe auf eine Entschdigung fr die
fortwhrende Beeintrchtigung seiner Gesundheit hinaus.
Das wre jedoch ein immaterieller Schaden, der allein
unter den Voraussetzungen des 253 BGB ersatzfhig wre16. Macht der Gebudeeigentmer die Kosten einer neuen
Schlieanlage geltend, ohne die vorhandene zu ersetzen,
lsst er sich unter dem Strich gesehen das grere Einbruchsrisiko kapitalisieren. Auch das wre ein immaterieller Schaden, dessen Erstattung das geltende Recht allerdings nicht vorsieht (vgl. 253 BGB). Dann aber sprechen
die besseren Grnde wohl doch fr die Auffassung des
Senats.
III. 1. Nicht nher zu befassen brauchte sich dieser mit
der Frage, wann berhaupt der Austausch der kompletten
Schlieanlage im Wege der Naturalrestitution verlangt
werden kann. Allerdings lsst er in dem Urteil eine gewisse
Tendenz erkennen: Nur wenn sich der Geschdigte aus
objektiver Sicht unter den konkret gegebenen Einzelfallumstnden zur Beseitigung einer fortbestehenden Missbrauchsgefahr veranlasst sehen darf (Rn.19). Nach verbreiteter Ansicht17 ist dies aber der Regelfall; denn der
Geschdigte wird insbesondere wenn die Umstnde des
Schlsselverlusts ungeklrt geblieben sind durchaus befrchten drfen, dass sich ein Unbefugter Besitz an dem
Schlssel verschafft hat, der auch den Standort der Wohnung kennt. Dann aber ist dem Mieter auch der Austausch
der Schlieanlage zurechenbar, selbst wenn dieser erst
aufgrund eines eigenstndigen Zwischenhandelns des Geschdigten erfolgt ist18. Anders verhlt es sich, wenn aufgrund besonderer Umstnde die Gefahr einer kriminellen
Verwendung des Schlssels ausgeschlossen ist. Eine solche Konstellation hat dem Urteil des LG Mannheim vom
14.10.197619 zugrunde gelegen. Dort war der Schlssel bei
einer Bootsfahrt des Mieters in den Neckar gefallen. Es war
nicht damit zu rechnen, dass ein beflissener Hobbytaucher

14 NZM 2011, 661, 662.

15 BGH, NJW 1986.
16 BGH, NJW 1986.
17 Flatow, NZM 2011, 661; Blank, in: Blank/Brstinghaus, Miete,
4. Aufl. 2014, 546 Rn.23; a. A. Ruthe, NZM 2000, 365.
18 S.dazu Hinz, JR 2010, 296, 297.
19 WuM 1977, 121.

diesen auf dem Flussboden entdeckt und sich anschlieend damit auf die Suche nach einer passenden Tr begibt. Aber auch bei einer elektronischen Schlieanlage,
die eine Ausbuchung von verlorenen Schlsseln zulsst,
bedarf es natrlich keiner Kompletterneuerung20.
2. Das fhrt zu der Frage, wer die Beweislast fr die
Notwendigkeit eines Austauschs der Schlieanlage trgt.
Grundstzlich ist es Sache des Geschdigten, das Ausma
des bei ihm eingetretenen Schadens darzulegen und zu
beweisen. Das gilt auch fr die Notwendigkeit seines Zwischenhandelns. Doch drfte bei ungeklrtem Verlust des
Schlssels eine tatschliche Vermutung dafr streiten,
dass dieser in falsche Hnde gelangen knnte. Dann aber
wre es Sache des Mieters, einen Verlauf darzulegen und
zu beweisen, der die Gefahr einer kriminellen Verwendung
ausschliet oder als so marginal erscheinen lsst, dass ihr
keine ernsthafte Bedeutung beizumessen ist21.

3. Allerdings wird dem Vermieter ein Mitverschulden

bei der Schadensentstehung nach 254 Abs.2 Satz1 BGB
anzulasten sein, sofern er den Mieter nicht darauf hingewiesen hat, dass die berlassenen Wohnungsschlssel
Teileiner Schlieanlage sind, deren Austausch im Falle
eines Schlsselverlustes notwendig wird. Bei einem entsprechenden Hinweis htte der Mieter nmlich vor bernahme des Mietobjekts eine Schlsselversicherung abschlieen knnen. Ob sich die Haftung des insoweit nicht
gewarnten Mieters allerdings auf die Kosten des Ersatzschlssels beschrnkt22, erscheint fraglich. In aller Regel
bleibt dem Mieter nicht verborgen, dass das Gebude mit
einer zentralen Schlieanlage ausgestattet ist. Dann aber
kann er ohne Weiteres realisieren, dass der Verlust des
Wohnungsschlssels ein teurer Spa wird.

Vorsitzender Richter am Landgericht Dr. Werner Hinz: Itzehoe

20 Hogenschurz, ZWE 2014, 205, 206 Fn.11; s. auch Blank (Fn.17),
546 Rn.25.
21 In diesem Sinne LG Kln, WuM 1976, 254; Flatow, NZM 2011, 661;
662 f.; Ruthe, NZM 2000, 365; Blank (Fn.17), 546 Rn.23.

22 So Ruthe, NZM 2000, 365, 366.

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