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4.ago.

2015

Manual de Sobrevivncia no Mercado Imobilirio - Parte 1

O mercado de imveis brasileiro est passando por um perodo conturbado, e quem tem (ou
pretende ter) imveis deveria revisar as bases do seu investimento. Para lidar com estes
desafios, resumimos nossas opinies sobre o que voc deve fazer para garantir que sua posio
faa sentido no momento econmico atual.
Em alguns casos surgiro boas oportunidades para realizar ganhos importantes, mas em outros
muitos casos perdas lastimveis tero que ser evitadas. Tambm h um outro perfil: de quem
est bem posicionado e, portanto, no h nada a fazer.
As recomendaes so simples e diretas, entretanto, so muito diferentes para cada tipo de
participante. Para facilitar, o texto est organizado em partes, cada uma delas dedicada a um dos
quatro tipos de participantes do mercado imobilirio: (i) morador atual ou futuro; (ii)
devedor; (iii) investidor e (iv) vendedor. Recomendamos que voc leia tudo, afinal conhecimento
nunca demais.
Por conta da extenso do texto, esta semana comentaremos sobre moradores e devedores. Na
semana que vem, falaremos sobre investidores e vendedores.
1) Morador
a) Proprietrio: o caso de quem possui uma casa que j est quitada. Essa uma das
situaes mais confortveis - no preciso se importar com eventuais quedas de preo,
pois no ser preciso vender.
Tambm est disposio desse participante uma das formas mais efetivas de diminuir
os custos de seu oramento - caso as coisas estejam apertadas.
Veja uma conta rpida:
- Multiplique o valor da venda (tire comisso e impostos) do seu imvel por 5%. Este
o seu custo de oportunidade de longo prazo.
Por exemplo: se voc tem um imvel de R$ 750.000, seu custo de oportunidade anual
de R$ 37.500. Se voc vender este imvel e comprar um de R$ 500.000, seu custo cai
para R$ 25.000. Esses R$ 12.500 da diferena vo para o seu bolso, pois voc vai aplicar
os R$ 250.000 no Tesouro IPCA+ (ttulo do Tesouro Direto).
Como possvel melhorar um oramento em mais de R$ 1 mil por ms com uma
deciso?
Vamos dizer que voc mais aventuroso e toparia vender o imvel e alugar outro, se
os nmeros fizerem sentido. O fato que os yields de aluguel indicam em alguns
casos que essa ao pode fazer sentido.

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Em primeiro lugar, vamos analisar o caso da arbitragem perfeita, no qual voc no quer
correr riscos de descasamento.
Por incrvel que parea, se voc pegar todo esse dinheiro da venda do imvel e aplicar
em fundos imobilirios, o retorno da sua aplicao - todos os meses - ser mais do que
suficiente para voc pagar o seu aluguel, podendo at chegar ao dobro. uma margem
de segurana estupenda.
Na prtica, voc consegue morar no mesmo imvel pela metade do capital
comprometido. Se voc mora numa casa de R$ 500.000, voc consegue alugar um
imvel equivalente aplicando R$ 250.000.
E voc pode apostar: os imveis comerciais que os fundos imobilirios investem j
caram ou cairo um pouco ainda, enquanto que os imveis residenciais podem ter um
longo tempo de correo de preos. Contudo, esse tipo de estratgia requer pacincia
e sangue frio.
Outra forma seria vender o imvel, alugar, aplicar em renda fixa e apostar na queda dos
preos do mercado imobilirio. Seria o caso em que voc fica vendido em imveis".
um pouco contra intuitivo, eu vejo essa estratgia com menos probabilidade de dar
certo, porque h um de casamento de seu ativo (renda fixa) e seu passivo (imvel).
Uma primeira opo seria voc aplicar em ttulos indexados ao CDI, porm o prmio
que esses ttulos pagam acima da inflao menor do que se paga em aluguis. Seria
uma arbitragem negativa e s faria sentido em perodos curtos de 2 a 3 anos, rezando
para os imveis carem para fazer sentido.
Um pouco melhor seria aplicar em Tesouro IPCA+, no qual o rendimento lquido acima
da inflao parecido com o que voc pagaria de aluguel. um empate tcnico. O
lucro vir do fato que o ttulo Tesouro IPCA+ estar sendo corrigido com a inflao,
enquanto que os imveis muito dificilmente tero qualquer correo. Porm, voc s
ganha se este cenrio de manuteno ou queda de preo de imveis se realizar. E
tambm uma estratgia para um prazo relativamente baixo para um negcio
imobilirio, ficando num horizonte de 2 a 3 anos.
b) Futuro Proprietrio: a pessoa que est procurando um imvel para morar. Seja para
upgrade ou a primeira residncia. A primeira questo bsica : compro agora ou espero?
A reposta no vai ser igual para todo mundo, mas se voc tem flexibilidade em relao
ao imvel que est procurando, um momento muito bom para achar bons negcios.
Precisamos entender que as incorporadoras no vo ficar enforcadas pelo resto da vida.
Na medida que entregarem os empreendimentos e pararem de lanar, o caixa vai
melhorar e o desespero ir embora.
A probabilidade das incorporadoras pararem de lanar mais alta do que comear
empreendimentos de novos produtos da mesma qualidade s que mais baratos.
Simplesmente porque o custo de produo no ir cair.
Ento a hora de saber o que exatamente um bom negcio e ir atrs dele, nos
lugares certos. Especialmente para quem vai usar para morar, os riscos caem
substancialmente.

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O principal parmetro nosso cenrio base de que os imveis ficaro com o preo
parado por pelo menos 2 anos, com um risco de downside no curto prazo. Isto significa
que, levando em conta o custo de oportunidade, o que voc comprar hoje tem que ter
um desconto de pelo menos 20% a 25% sobre o preo que vem sendo praticado nos
ltimos seis meses.
Esse o nmero mgico. Ache imveis com desconto de pelo menos 20% e voc estar
comeando a fazer um bom negcio. Descontos deste nvel sero encontrados
praticamente em dois lugares: em imveis que esto para serem entregues ou nos
imveis que foram entregues recentemente. a que voc achar (i) incorporadoras
com problema de caixa e (ii) particulares que no conseguem emprstimos e esto
ameaados de distrato.
Agora um complicador. Se voc for fazer esta compra financiada, os aumentos de custos
de financiamento recentes significam que voc vai pagar em mdia 15% a mais na
parcela que financiar. Se voc financia 70%, significa pagar10% a mais pelo imvel.
Tenho dificuldade de ver o custo de financiamento caindo nos prximos 2 ou 3 anos.
Alis, minha sensao que a curva est apontada para cima, e no para baixo. Ento a
nica sada para a compra financiada ser ainda mais conservador e s fechar algo com
30% de desconto. possvel achar esses descontos, porm no ser possvel ser muito
exigente. No sero tantas oportunidades.
Vamos dizer que voc no consiga casar descontos adequados com imveis adequados.
Voc no achou aquele imvel que voc amou pelo preo correto. Alugar no um
crime. Aceite um aluguel que seja no mximo 4,8% do valor do imvel - de preferncia
alugue um imvel mais barato do que voc vai comprar.
Use os prximos dois anos para acumular mais dinheiro e aplique os valores em
Tesouro IPCA+ de vencimento curto ou mesmo Selic. No recomendo aplicar em
renda varivel, a no ser em estratgias de curto prazo.
Em dois anos voc vai ter muito mais dinheiro no bolso e os imveis continuaro com
o mesmo preo.Vai ser uma diferena substancial no final da estratgia.

c) Futuro proprietrio de imvel em construo: o caso de algum que j comprou um


imvel na planta, mas ainda no recebeu. O primeiro ponto a considerar se vale a
pena continuar com esta compra.
Recomendo comparar o preo de imveis similares com o preo que voc est
pagando. Verifique qual a multa que a incorporadora prope no caso de voc optar
pelo distrato do imvel. Se voc encontrou um imvel novo mais barato e a diferena
de preo entre os dois maior do que a multa, voc tem um um enorme incentivo para
distratar e comprar o imvel mais barato.
Provavelmente far mais sentido para aqueles que compraram recentemente do que
para aqueles que compraram h um longo tempo. Primeiro porque quem comprou
recentemente pagou um percentual pequeno do imvel e, portanto, teria multas em
montantes menores. Segundo, porque quem comprou cerca de 6 meses ou 1 atrs
pegou o pico de preos.
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Se voc comprou um imvel na planta e ainda no fez essa conta, recomendo que faa
imediatamente. Identifique prdios que esto perto da entrega e veja se existem
oportunidades com descontos.
Agora, para aqueles casos em que a incorporadora est impondo multas
desproporcionais (j vi casos de multa de 70%), minha atitude seria de brigar
judicialmente pelo o que certo. So duas aes importantes: consulte um advogado,
obtenha uma opinio sobre a probabilidade de sucesso na ao e tenha o bolso
preparado, tanto para pagar as custas do processo, como para no receber este
dinheiro por muito tempo.
Outro ponto importante de se avaliar o risco de a incorporadora quebrar e voc no
ver o prdio terminado. Do ponto de visto desse risco, as melhores protees esto
em empreendimentos que esto sendo desenvolvidos no que chamamos de patrimnio
de afetao. Esta forma jurdica no muito comum, mas pergunte para sua
incorporadora.
Em segundo lugar, com menos proteo, mas ainda assim com o que considero uma
proteo razovel, vm os projetos que esto sendo desenvolvidos em sociedades de
propsito especfico (SPEs). Esta a norma de mercado.
Porm, se voc est em dvida da sade financeira da incorporadora, se o
empreendimento no est constitudo com patrimnio de afetao ou numa SPE e a
obra no est muito avanada, os incentivos para voc procurar outro imvel mais
perto do final da construo so maiores.
Faa as contas de um distrato versus comprar outro imvel e, se as contas ficarem
muito prximas, ou at s um pouco piores, minha opinio que este um bom
momento para fazer a troca. Antes que algo pior acontea.

2. Devedor
a) Financiamentos imobilirios via sistema bancrio: o caso em que voc comprou um
imvel e financiou pelo banco. A boa notcia: voc j apertou o gatilho. Provavelmente
h um tempo. Um primeiro ponto de alvio que o spread de seu contrato no pode
ser mudado. Pelo menos uma boa notcia. Se voc tem um financiamento a TR+8% ao
ano para um imvel fora do Minha Casa Minha Vida, por exemplo, isso tem valor, pois o
mercado est cobrando mais de 10% ao ano no momento.
O que fazer imediatamente: pensar sobre a TR. Para resumir rapidamente o que est
acontecendo: a poupana continua sofrendo seguidos e relevantes saques, isso faz com
que no sobre dinheiro para os financiamentos imobilirios. O governo colocou um
esparadrapo na hemorragia ao diminuir o compulsrio.
O esparadrapo aguentar at o comeo de 2016. Se os saques continuarem, o governo
pode tentar colocar mais esparadrapo (diminuir o compulsrio de novo) ou pode
tentar mudar a remunerao da poupana, fazendo alguma mudana no indexador. E o
indexador a TR, a mesma dos financiamentos imobilirios.

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Minha opinio que ainda muito cedo para se tomar qualquer iniciativa. Uma nica
coisa que pode ser feita imediatamente e ajudar a diminuir este risco: pagar o mximo
que voc puder de seu financiamento. O mais rpido possvel.
nica exceo se voc muito bom nos investimentos e consegue retornos acima do
seu custo de financiamento. Quase ningum consegue. S aqueles que tem
financiamentos muito baratos, abaixo de TR+8% ao ano eventualmente conseguem com
consistncia.
Mas tenha certeza que um pagamento antecipado no prejudicar suas finanas. No
utilize sua reserva para emergncias em casos de no conseguir pagar o financiamento.
Na hora que voc pagar seu financiamento, provavelmente voc ter a oportunidade de
decidir entre diminuir a prestao ou diminuir o nmero de parcelas. Para esta deciso,
recomendo proceder da seguinte forma: (i) se os retornos de seus investimentos forem
maiores do que o custo de financiamento, pea para reduzir a prestao (ou no
apresse o pagamento porque a arbitragem positiva); (ii) se os retornos de seus
investimentos forem menores do que seu custo de financiamento, pea para reduzir o
nmero de parcelas.
Alis, umas das melhores formas de se antecipar o pagamento do financiamento usar
o FGTS. Nem todo mundo pode, mas use o mximo que der, o mais rpido possvel,
sempre. Isto porque a remunerao do FGTS ridiculamente baixa e enquanto voc
tiver devendo em financiamento imobilirio, quanto menos saldo de FGTS voc tiver,
melhor para suas finanas.
Porm ainda precisamos discutir um pouco mais sobre a TR. Vamos dizer que o cenrio
aperte para valer: a poupana continue sofrendo saques, no se apresente nenhuma
soluo para o financiamento imobilirio e que a probabilidade da TR mudar seu clculo
persista.
Vamos entender os efeitos. Para cada aumento de 0,5% ao ano na TR, significa aumentar
o total desembolsado no imvel em R$ 0,15 para R$ 1,00 num financiamento de 30
anos. So cerca de R$ 75.000 a mais num financiamento de R$ 500.000.
Porm qual seria o valor da TR para a poupana ficar competitiva? Vamos dizer que para
a poupana ficar mais atrativa ela deveria apresentar um retorno que ganhasse da
inflao, mas que no fosse maior do que o CDI consegue. Estaramos falando de algo
acima de 0% e abaixo de 3% ao ano real lquido acima da inflao.
Para conseguir uma rentabilidade de inflao + 3% ao ano, por exemplo, considerando
que a inflao de 2016 est apontando para 5,5%, a poupana precisa chegar a 8,7% ao
ano. A TR ento deveria ser de pelo menos 2,4% ao ano.
Se pegarmos a TR de julho, j estamos na base mensal do mesmo patamar necessrio
para a poupana ficar competitiva, porm com dois detalhes importantes (i) a TR tem
tendncia a cair na medida que as taxas de juros tambm comecem a cair a
expectativa de mercado de Selic caindo a 12% ao ano em 2016; (ii) existe uma
diferena enorme entre um pico na taxa de TR de alguns meses e uma mudana do
clculo que afetaria seu financiamento pelos prximos 30 anos.

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O resumo da histria que uma TR travada na faixa de 2,4% representa um


crescimento de 1,6% ao ano em comparao TR que tivemos em 2014 e, no seu bolso
cair uma conta de R$ 0,49 a mais de desembolso para cada R$ 1,00 de saldo devedor.
Em um saldo de R$ 500.000 de um financiamento de 30 anos, vai se pagar R$ 245.000 a
mais se nada for feito.
A vantagem que isto acontece aos poucos, conforme feita a correo pela TR ms a
ms, ento possvel corrigir no meio. E a nica opo possvel eliminar o
financiamento o mais rpido possvel, usando reservas, FGTS ou mesmo se mudando
para algo de valor menor.
Neste exato momento, um assunto para acompanhar e no um assunto para tomar
decises, porm quem conseguir se antecipar tem vantagem, pois pode realizar a venda
de seu imvel com menos pressa e por melhores preos.
Do ponto de vista de criao de riqueza, diminuir o valor de imvel neste momento,
vendendo um mais caro e comprando um mais barato, e ainda usar os recursos para
abater ou terminar seu financiamento tem altssima probabilidade de criao de valor seria uma estratgia altamente recomendvel.
Porm se voc tem paixo pelo seu imvel muita gente tem monitore as notcias,
acompanhe o Valor Imobilirio e se for preciso apertar o gatilho, ns vamos avisar.
Veja na semana que vem as recomendaes para os investidores e para quem est
precisando vender.
Grande abrao,
Marcio Fenelon

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Analistas responsveis
Rodolfo Amstalden, Analista CNPI*
Walter Poladian, Planejador Financeiro CFP

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483/10, que:
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elaboradas de forma independente.
O analista Rodolfo Amstalden o responsvel principal pelo contedo do relatrio e pelo cumprimento do
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