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PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. ASPECTOS INNOVADORES DEL NUEVO

RGIMEN LEGAL
Alicia Puerta de Chacn
En edicin Revista de Derecho Privado y Comunitario
Introito.
La lectura de los artculos que regulan la prescripcin adquisitiva en el Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin (CCyC) sancionado por Ley 26.994 se detiene en los aspectos
innovadores. Estos tpicos despiertan el inters de su estudio y las primeras reflexiones de
la autora, en ellos incursiona esta modesta colaboracin.
1. METODO
El CCyC regula a la prescripcin adquisitiva como modo de adquirir los derechos
reales en el Libro Cuarto de Derechos Reales, Ttulo I de Disposiciones generales, Captulo
2 relativo a la adquisicin, transmisin, constitucin y oponibilidad. Este trato
metodolgico supera el del Cdigo de Vlez, en razn de que sistematiza las disposiciones
generales de los diversos modos de adquisicin de los derechos reales (Arts. 1892 a 1905),
entre ellos la prescripcin adquisitiva (Arts. 1897 a1905).
Los aspectos comunes con la prescripcin liberatoria: sujetos, invocacin, renuncia,
modificacin de los plazos por ley posterior, suspensin, interrupcin, dispensa y aspectos
procesales, se regulan conjuntamente para ambos institutos en el Libro Sexto de las
Disposiciones comunes a los derechos personales y reales, Ttulo I Captulo 1 a las que se
remite el Artculo 1904 y estatuyen los Artculos 2532, 2533 y 2565 con carcter
imperativo.
2. CONCEPTO. NUEVO RGIMEN LEGAL.
El Artculo 1897 expresa: Prescripcin adquisitiva. La prescripcin para adquirir
es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella,
mediante la posesin durante el tiempo fijado por la ley.
El CCyC regula la prescripcin adquisitiva, tambin denominada usucapin, como
modo de adquirir los derechos reales principales mediante la posesin de la cosa durante el
transcurso del tiempo fijado por la ley (Art. 2565).
El rgimen legal instaurado -en acotados artculos- mantiene las dos clases de
prescripcin adquisitiva: la breve que se regula en los Artculos 1898, 1902 y 1903 y la
larga en los Artculos 1899 y 1905, con normas comunes relativas a la posesin (Arts.
1900 y 1901).
Respecto de la cosa inmueble conserva el plazo de diez aos para la prescripcin
breve con justo ttulo y buena fe y el plazo de veinte aos para la larga.
Con relacin a las cosas muebles introduce dos modificaciones: a) unifica el plazo
de dos aos de la prescripcin adquisitiva breve de la cosa mueble registrable hurtada o
perdida inscripta de buena fe y lo aplica a la prescripcin adquisitiva de la cosa mueble no
registrable hurtada o perdida poseda de buena fe; b) incorpora un nuevo supuesto de
prescripcin adquisitiva larga decenal que reclamaban las necesidades del trfico
automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni perdidas en favor del
poseedor que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo con los recaudos que
contempla el Artculo 1899 que se analiza ms adelante.
La nueva normativa recepta como modo de adquirir los derechos reales a las
adquisiciones legales que, con fundamento en la apariencia jurdica y en aras de la

seguridad dinmica, tutelan a los subadquirentes de buena fe y a ttulo oneroso, respecto de

las cosas inmuebles (Arts. 392 y 1894) y de las cosas muebles (Arts. 1894 y 1895
concordantes con los Arts. 392 y 760). En consecuencia la prescripcin breve subsiste
como medio saneatorio de ttulos insuficientes con carcter residual.
El Artculo 2459 incorpora un nuevo supuesto rotulado Prescripcin adquisitiva
por el cual se perfecciona el ttulo que proviene de una donacin inoficiosa por la posesin
de la cosa donada durante diez aos. Esta norma seguramente despertar diversos
comentarios a favor y en contra. Desde la ptica de la seguridad jurdica y la trascendencia
de la libertad del trfico de los bienes en este trabajo se le da la bienvenida.
3, FUNDAMENTOS.
Los Fundamentos del Anteproyecto en los aspectos valorativos proclaman que en
materia de bienes patrimoniales el cdigo persigue la seguridad jurdica de las
transacciones comerciales; y la prescripcin adquisitiva precisamente se inscribe en esta
direccin. Varias son las razones que la justifican.
La prescripcin breve cumple primordialmente una funcin perfeccionadora de
ttulos defectuosos, mediante la posesin de la cosa, de buena fe, durante el plazo previsto
por la ley. La prescripcin larga facilita la prueba diablica de la legitimidad de los ttulos
antecedentes en el juicio por reivindicacin y confiere mayor certeza al estudio de ttulos en
los negocios inmobiliarios. An cuando no exista ttulo alguno, confiere fuerza legitimante
a los estados meramente posesorios o de hecho que se proyectan temporalmente creando
una apariencia jurdica material. El transcurso del tiempo y la inaccin del propietario que
abandona la posesin de sus cosas justifican consolidar en derecho la situacin de quienes
las poseen y acrecientan su valor, tanto en su beneficio propio como en el inters general de
la sociedad.
Las dificultades que acarrea la prescripcin adquisitiva, en orden a la certidumbre
de los derechos, se presentan especialmente con las cosas registrables y con relacin a los
terceros que confan en la apariencia registral. En el caso de la prescripcin breve, el justo
ttulo que publicita el registro es atacable por el afectado durante el iter prescriptivo
mediante las acciones judiciales correspondientes. La registracin no convalida las
imperfecciones del ttulo nulo inscripto (Art. 4 Ley 17.801) y los terceros interesados de
buena fe pueden adquirir derechos en base a una realidad registral que es inexacta.
Mayor grado de inexactitud registral provoca la prescripcin larga. El usucapiente
que no cuenta con un justo ttulo inscripto adquiere por la posesin a espaldas del registro.
Es el caso emblemtico de discordancia entre la realidad registral y la extrarregistral y el
conflicto con los terceros interesados de buena fe que se apoyan en las constancias
registrales.
Esta problemtica es una de las cuestiones ms espinosas de los derechos reales y
del derecho registral y dilucidarla importa pronunciarse por el grado de certeza o eficacia
con que opera o debe operar el registro de la propiedad.
Justamente este debate fue antesala de la sancin del CCyC. Los miembros de la
Comisin Redactora del Anteproyecto 2012 exponen en los Fundamentos que propiciaban
sustituir la tradicin posesoria por la registracin constitutiva de los derechos reales
inmobiliarios y abandonar la milenaria teora del ttulo y el modo del sistema romano puro,
siguiendo las soluciones que incorporaban otros proyectos de reforma anteriores, con la
finalidad de conferir mayor certeza a las titularidades que publicita el registro inmobiliario
actualmente de efecto meramente declarativo (Fundamentos del Captulo 2 del Ttulo I del
Libro Cuarto de los Derechos Reales); y que los reclamos de escribanos y registradores en

sentido contrario a esta propuesta de reforma sustancial del sistema de adquisicin de los
derechos reales fueron determinantes para no alterar el sistema vigente.
Cierto es, que en el mbito notarial gener gran inquietud la reforma del Cdigo
Civil, en especial el protagonismo que confera al registro de la propiedad inmueble la
constitucin del derecho real, pero tambin otras voces manifestaron su preocupacin. Los
profesores de derechos reales que debatieron esta problemtica en las XXIII Jornadas
Nacionales de Derecho Civil1, expusieron acerca de las diferentes realidades jurdicas en
vastas zonas del interior del pas, que cuentan con superposiciones de ttulos y que no
siempre esos ttulos coinciden con los estados posesorios de larga data. En dicho evento se
hizo hincapi en la necesaria armonizacin de la inscripcin registral con el instituto de la
prescripcin adquisitiva, dado que ninguna certeza confiere una inscripcin constitutiva de
la titularidad real inmobiliaria si se prescinde de la posesin.
Indudablemente era necesaria la mirada integral del ordenamiento jurdico, una
reforma tan trascendental en la materia poda comprometer los efectos jurdicos de la
posesin y los diferentes modos de adquisicin de la propiedad inmueble que preservaba el
derecho proyectado2. La decisin cautelosa de mantener en el CCyC la tradicin posesoria
y la registracin declarativa de los ttulos inmobiliarios posibilita al juez, frente a la
casustica de posibles conflictos entre el usucapiente y los terceros, resolverlos
razonablemente, atendiendo a la realidad de los hechos y a las pautas que entroniza el
Ttulo preliminar de este Cdigo, como el principio de buena fe que tiene injerencia
decisiva en la controversia entre la realidad posesoria y la registral (Arts. 3 y 9).
4. MODO DE ADQUISICIN ORIGINARIO.
La prescripcin adquisitiva es un modo originario de adquirir los derechos reales, se
trate de la prescripcin breve o de la larga. La doctrina ha dudado respecto de que la
prescripcin breve constituya un modo originario de adquisicin en virtud de la existencia
del justo ttulo. La autora de esta colaboracin entiende que es un modo originario porque
no se adquiere el derecho del titular anterior, dado que no se cumplen los requisitos de la
transmisin derivada entre vivos que exige el ttulo suficiente, an cuando haya acontecido
el modo suficiente de la tradicin (Art. 1892). Si tan solo existe un justo ttulo que da causa
a la tradicin (Art. 1902) ser necesario que se cumplan los recaudos de la posesin de
buena fe continua y ostensible durante el transcurso del tiempo establecido por la ley, para
adquirir el derecho real respectivo por la usucapin (Art. 1898). El trato metodolgico que
el Cdigo confiere a ambas clases de prescripcin parece enrolarse en esta posicin.
La circunstancia de que desde la teora se clasifique a la prescripcin como un modo
originario de adquisicin, no importa desconocer que de acuerdo con el rgimen legal se
cumplan algunos efectos propios de una adquisicin derivada, mxime cuando se trata de
cosas registrables y el registro de la propiedad publicita su estado jurdico mientras
transcurre el iter prescriptivo. Por ejemplo, si el registro publicita la existencia de una
hipoteca registralmente vigente, ella le ser oponible a quien se encuentra en vas de
usucapir, tanto si posee de buena fe (por el justo ttulo no la puede ignorar) como si posee
de mala fe.
1

Comisin N 5 de Derechos Reales. Publicidad posesoria y publicidad registral de las XXIII Jornadas
Nacionales de Derecho Civil, San Miguel de Tucumn, 29 de setiembre a 1 de octubre 2011.
2
PUERTA DE CHACN, Alicia "Publicidad posesoria y publicidad registral. Conflicto entre el usucapiente
de inmuebles y los terceros, LL 2012-A , 953

Cabe sealar que el efecto que la teora tradicional atribuye a los modos originarios
adquisicin de un nuevo derecho sin las cargas o gravmenes que pesaban sobre el
derecho del anterior titular- ha sido desvirtuado por la publicidad registral. Si las
constancias registrales le son oponibles al adquirente en virtud de un ttulo suficiente (Art.
1893), con mayor razn lo sern para aquel que tiene un justo ttulo o carece de ttulo
alguno.
No obstante la cuestin relativa a las oponibilidades registrales exige ingresar en la
gran casuista de los conflictos que se puedan suscitar en orden a la naturaleza de los
derechos o cautelares registradas y a la fecha en que se emplazaron. Esta temtica
corresponde ser analizada al abordar los efectos de la sentencia de prescripcin adquisitiva
que el CCyC regula, a diferencia del rgimen anterior que los omita generando gran
disparidad de opiniones.
4. OBJETO. COSAS.
El objeto de la prescripcin adquisitiva son los derechos reales principales (Art.
2565), pero el objeto de la posesin y de los derechos reales que se ejercen por la posesin
son las cosas muebles e inmuebles determinadas (Arts. 16, 225 a 233, 1890 y 1912).
El CCyC sienta el criterio de que pueden ser objeto de los derechos reales an las
cosas que no estn en el comercio (Art. 234); se pone fin de este modo a las divergencias
interpretativas que suscita el Cdigo de Vlez entre los artculos 2336 a 2338 y la nota del
codificador al artculo 3952.
Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 expresan en lo tocante al objeto, no se
requiere que la cosa est en el comercio, pues son asimismo objeto del derecho real, las
cosas que estn fuera del comercio por su inenajenabilidad relativa y aquellas cuya
enajenacin estuviese prohibida por una clusula de no enajenar (Captulo I. Principios
comunes).
En efecto, estn fuera del comercio los bienes cuya transmisin est expresamente
prohibida (Art. 234), pero ello no implica que carezcan de titular y no puedan ser posedas
por ste; por ejemplo, el donante puede imponer al donatario la clusula de no enajenar la
cosa donada por el plazo de diez aos (Art. 1972); o bien el fiduciante imponer al titular del
dominio fiduciario la clusula de no enajenar la cosa fideicomitida (Art. 1688) y estas
limitaciones no importan desconocer que la cosa es objeto del derecho real de dominio y de
la posesin del propietario.
En cambio no son susceptibles de prescripcin los bienes pblicos del Estado
porque ellos son inenajenables, inembargables e imprescriptibles (Arts. 235 y 237). Si lo
son los bienes que conforman el dominio privado del Estado porque estn sujetos a las
disposiciones de este Cdigo salvo las excepciones que establezcan leyes especiales (Art.
236).
5. DERECHOS PRESCRIPTIBLES
a) Regla general: El Artculo 2565 dispone: Los derechos reales principales se
pueden adquirir por la prescripcin en los trminos de los Artculos 1897 y siguientes.
El Artculo 1889 establece la clasificacin de derechos reales principales y
accesorios y dispone que Los derechos reales son principales, excepto los accesorios de
un crdito en funcin de garanta. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.
En cuanto a los derechos principales que se pueden adquirir por prescripcin son los
que recaen sobre cosas susceptibles de posesin (Art. 1897); y el Artculo 1891 dispone:
Ejercicio por la posesin o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en

este Cdigo se ejercen por la posesin, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesin.
De la conjuncin de estas normas resulta que son objeto de prescripcin adquisitiva
los siguientes derechos: dominio, condominio, propiedad horizontal, propiedad horizontal
especial (conjuntos inmobiliarios), derecho de uso peridico y por turnos (tiempo
compartido), derecho de sepultura (cementerio privado), superficie (solo la prescripcin
breve, conforme el art. 2119), usufructo, uso, habitacin y servidumbre activa (Art. 1887).
Los derechos reales de garanta no son prescriptibles an cuando la anticresis y la
prenda se ejerzan por la posesin. La funcin de estos derechos es servir de garanta a un
crdito y a la satisfaccin del mismo si es que el acreedor percibe los frutos del objeto dado
en garanta. En la hiptesis de que los derechos reales de garanta se constituyan por quien
no es su titular, un supuesto de saneamiento de la garanta se produce por la convalidacin
(Art. 1885) si el disponente adquiere ulteriormente la propiedad de la cosa por la
prescripcin adquisitiva.
Respecto de los nuevos derechos reales creados por el CCyC y las modificaciones
que introduce a los derechos reales preexistentes, cabe considerar algunas particularidades
relativas a este modo de adquisicin:
b) Propiedad horizontal. Las dificultades relativas a la prescripcin adquisitiva de
la propiedad horizontal (ley 13.512) se presentan con relacin a la posesin exclusiva de las
partes o cosas comunes del edificio (terraza, patio solar, espacios de cochera, de palier,
etctera) frecuentemente la pretensin se ejerce por uno o algunos de los propietarios de las
unidades funcionales3, aunque tambin puede ser por terceros.
Cierto es que estas situaciones anmalas contraran los usos o destinos previstos en
las disposiciones legales y reglamentarias y el administrador del edificio debe exigir al
infractor el cumplimiento estricto del reglamento. Sin embargo distintos precedentes
ilustran casos en que la inercia del administrador y la tolerancia de los dems propietarios
dan lugar a que, ante el ejercicio de la accin judicial, el infractor oponga la defensa de la
prescripcin liberatoria ante la accin de naturaleza contractual o la de prescripcin
adquisitiva ante la accin de reivindicacin.
La procedencia de la prescripcin adquisitiva en estas situaciones divide a los
autores, mientras alguna postura es flexible4, otras opiniones se pronuncian por la
negativa5.
En principio es necesario distinguir de qu partes comunes del edificio se trata. La
jurisprudencia mayoritaria ha resuelto que las partes o cosas comunes no pueden ser
convertidas a partes o cosas privativas por medio de la usucapin6. Ellas conforman un todo
3

COLQUHOUN, Margarita, Derechos de los consorcistas en el rgimen de la propiedad horizontal. Uso

exclusivo de cosas y sectores comunes, nota a fallo, LA LEY 2001-F-805 y ss.4
ALTERINI, Jorge Horacio, en Derecho Civil . Tratado de los Derechos Reales. Hctor Lafaille-Jorge H.
Alterini, T VI, 2da ed., Ed. Ediar., p. 91.
5
RACCIATTI, Hernn, comentario de la Ley 13.512 actualizado por KEMELMAJER DE CARLUCCI,
Ada, Cdigo Civil Comentado, Anotado y Concordado, T 11, Ed. Astrea, Dir. Zannoni-Coord. Kemelmajer
de Carlucci., 2007, p.533.
6
CNCiv., sala B, 28/04/2000, Consorcio Federico Lacroze 3332/34/36 c. De Ferioli, Concepcin E.,
AR/JUR/3551/2000. CNCiv., sala A, 27/10/2006, Glaettli, Irene J. c. Garca, Zulema y otros,
AR/JUR/6732/2006, LA LEY 2007-A, 418, con nota aprobatoria de ETHEL HUMPHREYS Es
prescriptible un sector comn de uso comn en un inmueble sometido al rgimen de la propiedad horizontal?
CNCiv., sala H, 13/11/2013, Crespo, Elvira y otros c. Cons. Edif. Caribe II Calle Fortunato de la Plaza 1806
s/ acciones del art. 15 de la ley 13-512. LL 2014-B-188.

no escindible con las unidades funcionales privativas y la mutacin de hecho violentara las
clusulas estatutarias del reglamento cuya modificacin requiere la voluntad unnime de
los propietarios7.
El CCyC disipa las dudas para la solucin de estos casos, en tanto enumera y
califica como necesariamente comunes a las cosas y partes del edificio que son de uso
comn o son indispensables para mantener la seguridad del edificio (Arts. 2040 y 2041) 8.
Por tanto respecto de estas partes no puede operar la prescripcin adquisitiva a parte
privativa.
Distinto es el supuesto de las cosas y partes comunes que no son indispensables, que
enumera el Artculo 2042 (piscina, solrium, gimnasio, lavadero, saln de usos mltiples u
otras previstas en el reglamento). Respecto de estas partes se considera que sera factible la
conversin, o en su caso la prescripcin adquisitiva, si la parte comn fuera separable o
escindible del resto de las partes comunes y tuviera independencia funcional como parte
privativa (Art. 2039).
En esta hiptesis el juicio por usucapin exige la integracin de la litis con todos los
propietarios (litis consorcio pasivo necesario), no basta que se demande al consorcio de
propietarios como persona jurdica (Art. 148 inciso h) y Art.2044); se trata de una cosa
comn que le pertenece a todos los propietarios por su parte indivisa e impone
necesariamente la reforma del reglamento y de los ttulos de adquisicin de las unidades
funcionales o privativas.
c) Superficie. El Artculo 2119 relativo a la adquisicin del derecho de superficie
estatuye que se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por
actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapin. La
prescripcin breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo ttulo.
El derecho de superficie no se puede adquirir por la prescripcin larga porque
importa una suspensin temporaria del principio de accesin inmobiliaria (Art. 1945),
nicamente puede ser constituido por los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio y propiedad horizontal (Art. 2118). Por esta razn la norma admite la
prescripcin breve a los fines del saneamiento del justo ttulo por quien de buena fe se
comporta como superficiario sin serlo.
7

LAMBOIS, Susana, en Bueres (dir)- Higton (coord..), Cdigo Civil, 5 B, comentario art. 2 de la ley 13.512,
p.355.
8
ARTCULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vas o elementos que comunican unidades entre s y a stas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y dems estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las caeras que conducen fluidos o energa en toda su extensin, y los cableados, hasta su ingreso en la
unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecnicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre s y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulacin de personas con discapacidad, fijas o mviles,
externas a la unidad funcional, y las vas de evacuacin alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio comn;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeracin tiene carcter enunciativo.

d) Dominio fiduciario. Una situacin semejante aunque no idntica a la del derecho

de superficie presenta el dominio fiduciario y la prescripcin adquisitiva. El Art. 1701
consagra la siguiente definicin: Dominio fiduciario es el que se adquiere con razn de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est sometido a durar solamente
hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda
segn el contrato, el testamento o la ley.
El dominio fiduciario es un dominio imperfecto por su temporalidad (Arts. 1946 y
1964), en tanto est sujeto en su duracin al cumplimiento de un plazo o una condicin
resolutoria y limitado a un plazo mximo de treinta aos, excepto el supuesto de la
incapacidad o capacidad restringida del beneficiario (Art. 1668).
Adems la imperfeccin de este dominio se da porque la plenitud depende de los
fines del fideicomiso, es decir que las facultades del fiduciario se enderezan a cumplir la
manda del fideicomiso (Arts. 1688 y 1704).
El fideicomiso es la causa jurdica que da origen al dominio fiduciario (Art. 1666) y
no puede existir sin este ttulo causal. Por tanto solamente cabe admitir la adquisicin del
dominio fiduciario por prescripcin adquisitiva a partir de un justo ttulo de fideicomiso.
A diferencia del derecho de superficie, no existe un precepto que impida la
usucapin larga. El Artculo 1702 relativo a las normas que le son aplicables al dominio
fiduciario dice: Son aplicables al dominio fiduciario las normas que rigen los derechos
reales en general y, en particular, el dominio, previstas en los Ttulos I y III del Libro
Cuarto de este Cdigo. Ello significa que por aplicacin de las disposiciones generalesno se veda la prescripcin adquisitiva como modo de adquisicin de este dominio
imperfecto, sin distincin de la prescripcin breve o larga, pero en ambos casos ser
necesario un justo ttulo de fideicomiso.
e) Tiempo compartido. El denominado derecho real de tiempo compartido es un
derecho que otorga el uso peridico y por turnos de bienes que se afectan a distintos fines
(muebles, inmuebles etc.), como alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u
otros para brindar las prestaciones compatibles con su destino (Art. 2087).
Corresponde distinguir el sistema de afectacin a tiempo compartido del derecho de
tiempo compartido9. La constitucin de ese derecho requiere previamente la afectacin por
el propietario de la cosa y el emprendedor al sistema de tiempo compartido (Art. 2089).
Al derecho real de tiempo compartido se le aplican las disposiciones generales sobre
los derechos reales (Art. 2101). Estas disposiciones establecen que es un derecho real
principal (Art. 1889), que recae sobre cosa total o parcialmente propia (Art. 1888) y se
ejerce por la posesin (Art. 1891). Por tales razones se adquiere por prescripcin
adquisitiva siempre que en la cosa afectada al sistema de tiempo compartido se ejerzan los
actos posesorios de uso o aprovechamiento peridico, en el mismo turno de los aos
calendarios, durante el plazo de la usucapin.
Para este derecho tampoco se ha previsto una norma semejante a la del Artculo
2119 de la superficie, que admite solamente la adquisicin por la prescripcin breve para
sanear el justo ttulo. En virtud de ello rigen las disposiciones generales sobre la
adquisicin y la prdida de los derechos reales y se aplica tanto la prescripcin breve como
la larga.

PUERTA DE CHACON, Alicia, Tiempo compartido. un derecho complejo en el cdigo Civil y

Comercial de la Nacin. En edicin en Revista Jurisprudencia Argentina.
9

f) Servidumbre. La prescripcin adquisitiva de las servidumbres en el CCyC plantea

varios interrogantes al intrprete.
El rgimen del Cdigo civil contempla la prescripcin adquisitiva de las
servidumbres continuas y aparentes por la prescripcin larga (art. 3017), si existe un ttulo
(art. 4015); en concordancia establece la clasificacin de las servidumbres continuas y
discontinuas (art. 2975) y aparentes o visibles y no aparentes (art. 2976).
El CCyC omite la clasificacin de las servidumbres continuas y discontinuas como
tambin las de aparentes o no aparentes. La nueva normativa tampoco recepta la
adquisicin de las servidumbre por destino del padre de familia prevista por el Cdigo de
Vlez (arts. 2978, 2995 a 2997), ni la de la servidumbre que renace (art. 3057). Los
Fundamentos del Anteproyecto 2012 nada dicen respecto de esta importante supresin que
modifica sustancialmente el rgimen de adquisicin de las servidumbres.
Pero el antecedente del CCyC es el Proyecto de 1998 en cuyos fundamentos se dice
se suprimen las servidumbres constituidas de resultas a una voluntad tcita, por no
coincidir la recomendable certeza y publicidad de los derechos reales, con el nebuloso
clandestinismo de las cuestionables constituciones de la servidumbre por destino del padre
de familia y de la servidumbre que revive.
La supresin de estos dos modos de adquisicin es justificable porque se fundan en
una mera apariencia material que conspira contra la seguridad jurdica afectando el trfico
de los bienes.
El problema interpretativo se presenta con la prescripcin adquisitiva. En principio
los Artculos 1889 y 2565 reconocen que la servidumbre es un derecho principal
susceptible de adquirir por prescripcin adquisitiva. En cambio el Artculo 1891 excepta a
la servidumbre entre los derechos reales que se ejercen por la posesin y expresa que las
servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su
titular ostente la posesin. Ciertamente sobre el inmueble sirviente el ejercicio de una
servidumbre no es una posesin en sentido estricto y el CCyC descarta a la denominada
cuasiposesin. Por su parte, el Artculo 1897 exige como requisito de la prescripcin
adquisitiva la posesin ostensible y continua de la cosa y no refiere a los actos posesorios
concretos y determinados. En cuanto al Artculo 2181 supone la existencia de un ttulo.
Cabe entonces formular varias preguntas basta la reiteracin de posesorios
concretos y determinados para adquirir una servidumbre positiva por prescripcin
adquisitiva? Corresponde distinguir si los actos posesorios son ostensibles y continuos
para prescribir? Cules son esos actos? Una servidumbre de trnsito es una servidumbre
positiva que en el rgimen del Cdigo de Vlez no se puede adquirir por prescripcin
adquisitiva, porque no reviste el carcter de servidumbre continua aunque tenga la
apariencia de un camino existente. En cuanto al tiempo solo se adquieren por prescripcin
adquisitiva larga o tambin por la breve con justo ttulo y buena fe? Si se adquiere por la
prescripcin larga es necesaria la existencia de un justo ttulo? La seguridad jurdica exiga
en el nuevo ordenamiento una norma clara a fin de despejar todas estas incgnitas.
Voces autorizadas sostienen que la servidumbre positiva es prescriptible si los actos
posesorios son aparentes y ostensibles10. Asentada en esta afirmacin, cabe inferir que la
servidumbre positiva, con los recaudos sealados, se adquiere por la prescripcin
adquisitiva breve si existe justo ttulo y buena fe; o en su defecto por la prescripcin larga y
queda planteada la duda de la existencia del ttulo. Las normas especiales no exceptan con
10

HIGHTON, Elena I, Principios y disposiciones generales en materia de derechos reales, Revista de

Derecho Privado y Comunitario, 2012-2-p. 629

precisin el rgimen general de este modo de adquisicin. Si el fundamento de la supresin

de la servidumbre por destino del padre de familia y la servidumbre que renace es que la
mera apariencia material conspira contra la seguridad jurdica afectando el trfico de los
bienes cabe la misma justificacin para impedir la adquisicin por prescripcin larga sin
ttulo. La existencia de un ttulo insuficiente o de un justo ttulo admitira la prescripcin.
g) Derecho real de sepultura. El CCyC felizmente incorpora la regulacin jurdica
de los cementerios privados (Arts.2103 y siguientes) y crea el derecho real de sepultura
sobre la parcela al que aplica las normas sobre derechos reales (Art. 2112).
Cabe sealar que el Artculo 1887 inc. f) enumera a este derecho real como
cementerio privado pero corresponde interpretar que el nuevo derecho real es el de
sepultura.
Con relacin a la prescripcin adquisitiva no contiene ninguna norma especial y la
aplicacin de las normas generales lleva a la conclusin de que este derecho es
prescriptible.
Antiguamente la jurisprudencia se pronunci respecto de la prescriptibilidad de los
sepulcros existentes en cementerios pblicos11, coincidentemente con la opinin autoral
mayoritaria12.
Los actos posesorios ponderados a los fines de la usucapin han sido: el pago de los
gastos de mantenimiento, de impuestos y tasas, la detentacin del ttulo de la bveda13.
Otros actos tpicamente posesorios son: la inhumacin de cadveres, la disposicin sobre el
destino ulterior de los restos depositados en el sepulcro, la contratacin de un cuidador para
la limpieza y vigilancia de la sepultura, la atencin personal que se preste a la bveda; etc.14

La aplicacin de la prescripcin adquisitiva del derecho de sepultura requiere la

previa afectacin del inmueble donde se encuentra a cementerio privado (Art. 2104).
En cuanto a la prescripcin adquisitiva del inmueble afectado a cementerio privado,
se entiende que necesariamente debe mantener la afectacin si se han comercializado los
derechos de sepultura; el CCyC confiere la proteccin especial a los titulares de estos
derechos como consumidores (Art. 211).
6. SUJETOS. CAPACIDAD
a) Capacidad de derecho: el Art. 2534 respecto de los sujetos legitimados para
invocar la prescripcin adquisitiva y contestarla establece que La prescripcin opera a
favor y en contra de todas las personas, excepto disposicin legal en contrario...
Esta norma regla la capacidad de derecho y salvo disposicin en contrario, todas las
personas sin distincin alguna estn sujetas a estas disposiciones.
En tal sentido CCyC sigue al Cdigo de Vlez (arts. 3950 y 3951). El estado
nacional, provincial y municipal -respecto de las cosas que son objeto de su dominio
11

Cm. Civ. Cap. Federal, en pleno, 21-08-1942, Viana, Mara Anglica y ot., LL 27-657.
FLAH, Lily R. y AGUILAR, Rosana I., Los sepulcros: su prescriptibilidad, LL 2007-C, 600, nota a
fallo CNCiv. sala M, 2006/11/21, M. C., C. y otros c. M. de E., E. y otros. En contra Marienhoff, Miguel S.
Imprescriptibilidad de los sepulcros existentes en cementerios estatales, LL 1990-D, 973.
13
ANDORNO, Luis O., Los cementerios privados, Rev. Zeus, 24 de noviembre de 1998, pg. 4 y JA 80
Aniversario, 1998, pg. 22 y sig.
14
Conf. Cam. Nac. Civ., sala L, 08-06-2006, Fitte de Zapiola c/ Viale de Romero, Amalia, L.L. del 14 de
setiembre de 2006; misma sala, 06-04-2004, Boneo de Fitte, Sylvia c/ Sucesores universales de Romn
Otamendi, L.L. 2004-E-34; DAZ DE GUIJARRO, Enrique, Los actos posesorios en la usucapin de los
sepulcros, J.A., 67, Seccin Doctrina, pg. 47.
12

10

privado- puede ser demandado por los particulares que han prescripto derechos reales
sobre ellas, como sucede frecuentemente con las tierras fiscales. Es ms, en muchos casos
en que no existe inters fiscal comprometido, especialmente en zonas inhspitas, y siempre
que el prescribiente acredite fehacientemente el ejercicio de los actos posesorios durante
veinte aos, el estado no se opone al ejercicio de la accin de prescripcin adquisitiva,
justamente para lograr el arraigo de los poseedores y el desarrollo de actividades
econmicas en esos lugares.
Tambin la prescripcin adquisitiva corre a favor y en contra de las iglesias sin
distincin de cultos.
Cabe sealar que las personas jurdicas se encuentran en la imposibilidad de invocar
la prescripcin adquisitiva de los derechos reales de uso y de habitacin, en tanto no puede
ser titulares de los mismos porque estos derechos solo pueden constituirse a favor de
persona humana (Arts.2154 y 2158).
b) Capacidad de hecho. Si bien rigen las normas generales en materia de capacidad
para adquirir los derechos reales (Arts. 23 y siguientes), tambin corresponde considerar a
los efectos del cmputo del plazo de prescripcin la capacidad para adquirir la posesin.
El Artculo Art. 1922 dispone: Adquisicin de poder. Para adquirir una relacin
de poder sobre una cosa, sta debe establecerse voluntariamente: a) por sujeto capaz,
excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez aos;..El precepto es claro respecto de la capacidad para adquirir la posesin, los menores de edad
de 10 aos pueden adquirirla sin distincin alguna si se trata de acto lcito o ilcito. Los
autores debatan esta cuestin al interpretar las normas del Cdigo de Vlez (arts. 2392 y
921).
c) Consorcio de propietarios.
Una situacin interesante plantea la capacidad del consorcio de propietarios para
usucapir. El CCyC reconoce la personalidad jurdica del consorcio de propietarios de la
propiedad horizontal (Arts. 148 inc. h) y 2044) y de la propiedad horizontal especial en los
conjuntos inmobiliarios propiamente dichos (Art. 2074). Consiguientemente el consorcio
de propietarios tiene patrimonio y aptitud para adquirir bienes, adems el reglamento debe
especificar los bienes que integran su patrimonio (Art. 2056 inc. e).
El avance del nuevo rgimen legal es significativo en este sentido y recepta las
opiniones mayoritarias y los precedentes jurisprudenciales que durante la vigencia de la
Ley 13.512 reconocen la personalidad jurdica del consorcio; y consiguientemente la
aptitud para invocar la prescripcin adquisitiva de unidades privativas en el edificio15.
En el rgimen de la ley 13.512 no queda claro si la unidad usucapida pertenece al
consorcio como sujeto de derecho o a los consorcistas por su porcentaje indiviso en las
partes comunes. A partir de la vigencia del nuevo Cdigo no habr problema de que integre
el patrimonio del consorcio si as se peticiona.
7. ELEMENTO. POSESIN
Los elementos que componen la prescripcin adquisitiva son la posesin y el
tiempo. El CCyC regula a la posesin conjuntamente con la tenencia en el Ttulo II del
15

CNCiv., sala E, 26/05/2003, Compaa General Inmobiliaria S.A. c. Consorcio de Prop. Av. Santa Fe
1954/74 y otro y Consorcio de Prop. Av. Santa Fe 1954/74 c. Compaa General Inmobiliaria S.A.
Administracin, AR/JUR/3713/2003, LL 2004-B, 339. CNCiv., sala I, 16/09/2004, Enfant Gat S.A. c.
Consorcio de Prop. Corrientes 1628/36, AR/JUR/3683/2004, LL 2005-A, 641. CNCiv., sala E, 22/04/2008,
Alonso, Mara Delia y otro c. Consorcio de Prop. Moreno 2930, AR/JUR/2398/2008, LL 2008-D, 39.

11

Libro Cuarto y las incluye bajo la denominacin genrica de relacin de poder (Art.
1908).
a) Concepto. Los Fundamentos del Anteproyecto 2012 explican que se ha
incorporado el concepto amplio de relacin de poder que incluye a la posesin y la
tenencia; se ha preferido esta terminologa a la de relaciones reales que utiliza el Proyecto
de 1998, por ser sta demasiado amplia ya que las relaciones entre una persona y una cosa
son infinitas; y que aparte es equvoca porque en Europa se emplea a veces para hacer
referencia al derecho real, al valerse de los trminos relacin real para significar
derecho real, por oposicin a relacin personal en vez de derecho personal.
El nuevo Cdigo se aparta de la terminologa relaciones reales utilizada
mayoritariamente por la doctrina nacional y el Proyecto de 1998, siguiendo las enseanzas
de Molinario16, para identificar los poderes de hecho que el hombre tiene con las cosas y
opta por la expresin novedosa relaciones de poder. Para esta denominacin corresponde
aclarar que la posesin es una relacin de poder fctico o de hecho sobre la cosa,
diferencindose del poder jurdico que compete al derecho real; ambos poderes coexisten
solamente en el caso de la posesin legtima.
El Artculo 1909 dispone que: Hay posesin cuando una persona, por s o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportndose como titular de un
derecho real, lo sea o no.
La posesin es la relacin de poder que exige el ejercicio del poder fctico o
material sobre la cosa por s o por otro (tenedor), con la intencin de tenerla como titular
del derecho real que se pretende prescribir. La fuente de la norma es el artculo 1847 del
Proyecto de 1998 que se aparta del concepto de posesin del Cdigo de Vlez (arts. 2351 y
2373), en tanto no refiere a la intencin de tenerla como propietario (animus dominis), sino
que abarca con amplitud el comportamiento con la cosa como titular del derecho real; se
trate del dominio o de un derecho real sobre cosa ajena que se ejerce por la posesin. En
este sentido el usufructuario es un poseedor y no un cuasiposeedor, conforme interpreta la
doctrina actual de los autores de derechos reales. La cuasiposesin o posesin de derechos
no existe para el CCyC, aunque en ciertos casos deba distinguir ms de una especie de
posesin (Art. 1913).
b) Requisitos. En cuanto a los requisitos de la posesin para la prescripcin, el
Artculo 1900 exige que deba ser ostensible y continua. Esta disposicin se toma del
artculo 1834 del Proyecto de 1998 y ste del Proyecto de 1993 que no dan los conceptos de
posesin ostensible ni de posesin continua.
Cabe preguntar porque el calificativo de ostensible no es lo mismo que pblica?
esta expresin en materia posesoria no acarreaba mayores reparos. Alterini17 sostiene que
posesin ostensible es una posesin manifiesta para todos, dado que la adquisicin por
usucapin se configura no slo contra el anterior propietario, sino contra todos los terceros.
En los textos de los artculos 3999, 4016 y 4016 bis del Proyecto de 1993 se incluy el
concepto de posesin ostensible y en el Informe respectivo donde se fundamentan las
reformas, se lee: "De manera coherente con las implicancias otorgadas a la publicidad
posesoria en los artculos 1189 y 3169, se prev para los distintos supuestos de
16

MOLINARIO, Alberto D., De las Relaciones Reales, ed. Universidad, 1981.

ALTERINI, Jorge Horacio, Inconsistencia y esterilidad de la categora de la posesin viciosa Publicado
en: Acad. Nac. de Derecho 01/01/2004, 1 . Proyecto de Unificacin de la Legislacin Civil y Comercial de
1993 (Ver Orden del Da N 1322 de la Cmara de Thomson La Ley 6 Diputados de la Nacin, ps. 7743 y
7779)
17

12

prescripcin adquisitiva que la posesin del usucapiente tiene que ser ostensible, o sea,
que la conozcan o puedan conocerla tanto el dueo de la cosa como los terceros
interesados de buena fe; nocin que no adolece de la limitacin conceptual de la posesin
pblica, como contrapuesta a la viciosa por clandestinidad, que se infiere de los artculos
2369 a 2371 y del artculo 2479"
En cuanto a la posesin continua ha de entenderse la nocin aceptada en comn
por la doctrina, que es la posesin que se ejerce sin intermitencias ni lagunas por el
poseedor (o su representante) de acuerdo con las circunstancias y la naturaleza de la cosa.
Si hubo abandono de la posesin y luego se retoma, la posesin anterior no es til para la
prescripcin.
El Artculo 1930 establece la presuncin de continuidad, basta probar el comienzo y
la posesin actual o sea que la discontinuidad de la posesin deber ser probada por quien
la invoque. Se estima que esta norma relativa a la carga de la prueba es de aplicacin para
las acciones posesorias, respecto de la prueba de la posesin en la usucapin rigen criterios
restrictivos a los que se alude ms adelante.
La norma del Artculo 1900 no exige que la posesin sea ininterrumpida. La
supresin de este requisito es acertada porque la interrupcin es un evento propio del
tiempo no de la posesin.
En cuanto a la caracterstica de pacfica ha sido omitida como recaudo de la
posesin. El tratamiento de los vicios en el CCyC es muy escueto y con efectos muy
limitados (Art. 1921, 1936). De todos modos la posesin no debe ser concurrente de
acuerdo con lo que establece el Artculo 1913: No pueden concurrir sobre una cosa varias
relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre s. De este dispositivo se
desprende la necesaria pacificidad de la posesin, o sea que la posesin la tiene uno u otro
contendiente pero no ambos a la vez. Distinto es el supuesto de la posesin de sujeto plural
o coposeedor previsto por el Art. 1912. Adems desaparece del CCyC la tutela que el
Cdigo de Vlez confera a la posesin anual calificada, simplificando felizmente el
rgimen de proteccin de las relaciones de poder; por esta razn tampoco puede coexistir
una posesin anual con una posesin actual como lo contempla el Cdigo anterior (art.
2456), si hay usurpacin la posesin se pierde y el usurpado solo detenta la accin despojo
para recuperar la cosa usurpada (Art. 2241).
c) Prueba. Respecto de la prueba de la posesin en el juicio de prescripcin
adquisitiva rigen las reglas del ordenamiento especial de la Ley 14.159 (art. 24) y
decreto.ley 5756/58 que mantienen su vigencia.
La jurisprudencia es muy rigurosa con relacin a la prueba que debe aportar el
prescribiente, en particular en el juicio usucapin veinteaal o ttulo supletorio, en virtud de
que se declara la adquisicin del derecho real del prescribiente y la extincin del derecho
que perteneca al titular registral.
La prueba debe acreditar la realizacin de actos posesorios en forma constante,
insospechable, clara y convincente. No basta con que se demuestre un relativo desinters
por la demandada, sino que es necesario que el actor demuestre cules fueron los actos
posesorios realizados por l y si se mantuvo en la posesin en forma continua durante
veinte aos18.
La Corte Federal en sus precedentes reafirma este criterio y dice: Cabe revocar la
sentencia que hizo lugar a la accin de prescripcin adquisitiva del dominio deducida por
quien declar adquirido por usucapin un inmueble, pues no existen actos posesorios
18

Citas jurisprudenciales en, Laquis, Manuel, Derecho Reales, T III, ed. Depalma, 1983, p.327 y ss.-

13

realizados a ttulo de dueo durante el lapso de 20 aos para usucapir, prueba que tiene
que ser plena e indubitable, demostrativa y sin ninguna clase de duda, de que estn
cumplidos todos los requisitos de la ley para poder adquirir por prescripcin.-19
El CCyC en el Artculo 1928 sigue al Cdigo de Vlez (art. 2384) y ejemplifica los
actos posesorios: Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepcin de frutos, amojonamiento o impresin de signos materiales, mejora, exclusin
de terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
Adems los complementa la norma del Artculo 1939 que impone al poseedor la
obligacin de cerramiento del inmueble y la de satisfacer el pago total de los impuestos,
tasas y contribuciones que graven la cosa, si bien ste no es un tpico acto posesorio es un
acto jurdico demostrativo del comportamiento de propietario.
Consecuentemente no bastan para usucapir los actos de simple tolerancia o de buena
voluntad que permite el propietario, tales como el trnsito de personas o de animales, el
retiro de frutos o de agua o algn material, especialmente en predios abiertos; si bien en
estos casos el propietario puede ejercer los actos de exclusin que corresponde a su derecho
(Art. 1944), tambin es factible que opte por un comportamiento tolerante, solidario o de
buena convivencia.
Generalmente cuando la prescripcin adquisitiva se opone como defensa de una
accin reivindicatoria, el accionante reconoce la posesin del demandado (Art. 2248). Pero
puede darse el supuesto que al ejercitar esta accin el demandante invoque la calidad de
tenedor del accionado; o bien que con esta argumentacin se oponga a la demanda por
usucapin que entable el poseedor.
Al respecto, el CCyC consagra expresamente la presuncin relativa de posesin en
quien tiene la cosa (Art. 1911), o sea que ante la duda de que se trate de un poseedor o
tenedor se presume la posesin y quien invoca la tenencia tiene a su cargo la prueba de esa
relacin de poder. La jurisprudencia ha aplicado este criterio en base a la interpretacin
armnica de las normas del Cdigo de Vlez (arts. 2363, 2384), adhiriendo a la tesis autoral
mayoritaria que considera probada la posesin si se acreditan indubitablemente los actos
posesorios concurrentes que ilustra el Cdigo (por ejemplo, la existencia de vivienda,
animales, corrales, aguadas, plantaciones en un inmueble rural) y que corresponde a la
contraria que niega la posesin la carga de la prueba de la tenencia20.
8. ELEMENTO. TIEMPO.
El CCyC con respeto de la tradicin jurdica mantiene los plazos de prescripcin
para las cosas inmuebles, la prescripcin breve de diez aos y la larga de veinte aos, sta
ltima tambin la aplica con carcter residual para las cosas muebles. En cuanto a la
prescripcin breve de cosas muebles registrables y no registrables introduce modificaciones
al unificar el plazo prescriptivo de dos aos y incorpora dos nuevos supuestos de
prescripcin adquisitiva decenal, uno para las cosas muebles registrables no robadas ni
hurtadas no inscriptas y otro para la donacin inoficiosa, con los presupuestos legales que
se analizan ms adelante.
Con relacin al curso de la prescripcin que se trata en el Libro Sexto
conjuntamente con la prescripcin liberatoria se introducen importantes modificaciones:
19

CSJN, Malossi, Noem Adriana c/ E.N.A. - O.N.A.B.E. s/ prescripcin adquis., 15/7/2014, Infojus:
SUA0076591, (www.csjn.gov.ar) y fallos antecedentes de la cita precedente.
20
Voto de la Dra. KEMELMAJER DE CARLUCCI, Ada en fallo de la SCJMza.Fallo Tecnicagua c/Guie
SCJMza, sala I, 02/02/1993 JA 1993-II-572

14

a)
b)
c)
d)
e)

a) Suspensin de la prescripcin: Los Artculos 2539 a 2546 establecen las

disposiciones comunes relativas a la suspensin de la prescripcin.
Una de las novedades para la prescripcin adquisitiva es la suspensin por
interpelacin fehaciente que el Cdigo anterior contemplaba solamente para la prescripcin
liberatoria (art. 3986 2do. prrafo incorporado por la Ley 17.711). El CCyC en el Artculo
2541 establece: El curso de la prescripcin se suspende, por una sola vez, por la
interpelacin fehaciente hecha por el titular del derecho contra el deudor o el poseedor.
Esta suspensin slo tiene efecto durante seis meses o el plazo menor que corresponda a la
prescripcin de la accin.
El reclamo extrajudicial con efecto suspensivo del curso de la prescripcin es una
medida ventajosa para el propietario y tambin para el poseedor, porque puede dar lugar a
un acuerdo sobre la posesin de la cosa o una parte de ella que evite el pleito judicial; o en
su defecto facilitar los preparativos de la posible demanda. La norma reduce el plazo del
ao del Cdigo civil a seis meses, tiempo suficiente para alcanzar dichos cometidos.
Otra causal de suspensin que se recepta, tambin para evitar la tramitacin de un
litigio, es la que se produce por el pedido de mediacin que dispone el Artculo 2542: El
curso de la prescripcin se suspende desde la expedicin por medio fehaciente de la
comunicacin de la fecha de la audiencia de mediacin o desde su celebracin, lo que
ocurra primero.
El plazo de prescripcin se reanuda a partir de los veinte das contados desde el
momento en que el acta de cierre del procedimiento de mediacin se encuentre a
disposicin de las partes.
En cuanto a los casos especiales de suspensin, el nuevo ordenamiento simplifica el
rgimen del Cdigo de Vlez y contempla situaciones ajustadas al rgimen que estatuye
para la persona y las relaciones de familia. En tal sentido el Artculo 2543 dispone: El
curso de la prescripcin se suspende:
entre cnyuges, durante el matrimonio;
entre convivientes, durante la unin convivencial;
entre las personas incapaces y con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores
o apoyos, durante la responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo;
entre las personas jurdicas y sus administradores o integrantes de sus rganos de
fiscalizacin, mientras continan en el ejercicio del cargo;
a favor y en contra del heredero con responsabilidad limitada, respecto de los reclamos
que tienen por causa la defensa de derechos sobre bienes del acervo hereditario.
Respecto de los efectos y el alcance subjetivo de la suspensin las nuevas normas
mantienen el sistema vigente (Arts. 2539 y 2540).
b) Interrupcin de la prescripcin. Tambin existen novedades respecto de las
causales:
b. 1. El CCyC elimina la causal de interrupcin natural prevista en el art. 3984 del
Cdigo civil coherentemente con las acciones tpicamente posesorias que tutelan la
posesin anual calificada (arts. 2478 a 2481 y 2487) y el instituto de la purga de los vicios
de la posesin (art. 2473).
En cambio se mantiene el plazo de un ao de la prescripcin liberatoria de las
acciones posesorias (Art. 2564 inc. b) que tienen por finalidad mantener o restituir el objeto
sobre el que se tiene una relacin de poder (Arts. 2238 y siguientes). En virtud de ello el
poseedor que ha sido desapoderado de la cosa deber interponer la accin de despojo dentro
del ao en que este ocurri (Art. 2241). Por ejemplo, si el poseedor en vas de prescribir ha
sido desapoderado por el propietario y lleva 19 aos de posesin, debe interponer la accin

15

antes que se cumpla el ao desde que sufri el ataque. Si as lo hace interrumpe el curso de
la prescripcin liberatoria de dicha accin y si obtiene sentencia favorable el curso de la
prescripcin adquisitiva ser computado porque recuper la posesin (Arts. 2456 y 2457).
Por su parte el propietario tendr suspendida la accin real mientras la instancia posesoria
no haya terminado (Art. 2271). Caso contrario, si el poseedor deja transcurrir ese plazo de
un ao sin deducir la accin de despojo perder definitivamente la posesin y la posibilidad
de usucapir (salvo que medie otra causal de interrupcin, suspensin o dispensa de la
prescripcin con los efectos respectivos).
b.2. En el caso ejemplificado se citaron los Artculos 2456 y 2457 que regulan la
interrupcin por peticin judicial.
El Artculo 2546 establece: El curso de la prescripcin se interrumpe por toda
peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la intencin de no
abandonarlo, contra el poseedor, su representante en la posesin, o el deudor, aunque sea
defectuosa, realizada por persona incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de
gracia previsto en el ordenamiento procesal aplicable.
Esta norma soluciona el problema interpretativo del art. 3986 primera parte del
Cdigo civil con respecto al alcance de la expresin demanda, porque refiere con
amplitud a toda peticin del titular del derecho ante autoridad judicial que traduce la
intencin de no abandonarlo y en orden a la prescripcin adquisitiva la interrupcin se
produce se dirija la demanda contra el poseedor o contra su representante en la posesin.
Por ejemplo, si se trata del propietario que equivoc la accin contra el poseedor, porque
interpuso la accin por desalojo y no la de despojo o la reivindicacin, dicha accin tiene
efecto interruptivo porque expresa la voluntad de no abandonar su derecho conforme lo ha
reconocido la jurisprudencia21
La norma tambin sienta la doctrina de la Corte Federal que reconoce el efecto
interruptivo de la demanda an cuando se interpone en el plazo de gracia procesal.
En cuanto a la duracin de los efectos de la interrupcin el Artculo 2547 expresa:
Los efectos interruptivos del curso de la prescripcin permanecen hasta que deviene firme
la resolucin que pone fin a la cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal. La
interrupcin del curso de la prescripcin se tiene por no sucedida si se desiste del proceso
o caduca la instancia.
Ese precepto tambin pone fin a una fogosa disputa que se ventil por la doctrina
autoral respecto de la exgesis del art. 3987 del Cd. Civil que dispone: La interrupcin de
la prescripcin, causada por la demanda, se tendr por no sucedida, si el demandante
desiste de ella, o si ha tenido lugar la desercin de la instancia, segn las disposiciones del
Cdigo de Procedimientos, o si el demandado es absuelto definitivamente. La fuente de
este precepto es el art. 2247 del Cdigo Civil Francs pero la terminologa utilizada es
sustancialmente diferente porque dice "demanda rechazada". Este cambio terminolgico
hace que la interpretacin del precepto tenga alcances distintos al texto francs y la
desacertada lectura de la expresin absuelto definitivamente poda llevar a la confusin
con relacin a los efectos de la sentencia adversa22.
21

SCJ Mza, sala I, 05/07/2006, Fernndez Shelby, Arthur y ots. c. Villafae, Ramn D. LLGran Cuyo 2007
(abril), 276, con nota de Gustavo A. BONO. Esta postura se defendi en la ponencia titulada Remedios
posesorios presentada conjuntamente con NEGRONI, Mara Laura, en las XXIII Jornadas de Derecho Civil
de 2011, Comisin N 5 de Derechos Reales.
22
Una postura esgrimi: La doctrina nacional ha reiterado el debate al que dio lugar el texto francs.
Algunos autores entienden que la absolucin del demandado que borra el efecto interruptivo de la
prescripcin de la demanda es la sentencia que no hace cosa juzgada, aquella que slo vers sobre aspectos

16

De acuerdo con el texto del Artculo 2547 del CCyC queda claro que los efectos
interruptivos del curso de la prescripcin permanecen hasta que deviene firme la resolucin
que pone fin a la cuestin, con autoridad de cosa juzgada formal.
Consecuentemente, si el titular de dominio entabla una accin posesoria o una
accin por desalojo y es vencido por el demandado que ostenta la calidad de poseedor, la
demanda -an cuando ha sido rechazada- conserva el efecto interruptivo de la prescripcin
hasta el dictado de la sentencia en ese juicio. A partir de ste momento, el demandado
comenzar un nuevo curso de prescripcin adquisitiva, aniquilndose el tiempo
transcurrido hasta la interposicin de la accin. El accionante demostr la intencin de
mantener vivo su derecho y an vencido en ese juicio todava ostenta la va petitoria, y es
recin en esa instancia donde la cuestin litigiosa se debatir definitivamente
c) Modificacin de los plazos. El CCyC recepta una norma especfica para determinar
el cmputo de los plazos de la prescripcin adquisitiva que estuvieren corriendo a partir de
la vigencia de la nueva ley, en razn de los plazos que esta ley modifica23.
El artculo 2537 dice: Los plazos de prescripcin en curso al momento de entrada en
vigencia de una nueva ley se rigen por la ley anterior. Sin embargo, si por esa ley se
requiere mayor tiempo que el que fijan las nuevas, quedan cumplidos una vez que
transcurra el tiempo designado por las nuevas leyes, contado desde el da de su vigencia,
excepto que el plazo fijado por la ley antigua finalice antes de que el nuevo plazo contado
a partir de la vigencia de la nueva ley, en cuyo caso se mantiene el de la ley anterior24
En materia de prescripcin adquisitiva, la modificacin de los plazos sucede en los
casos de: adquisicin de la posesin de cosa mueble registrable no hurtadas o robadas, no
inscriptas pero adquiridas del titular registral o su cesionario y de cosas muebles hurtadas o
perdidas, adquiridas de buena fe. En ambos supuestos se trata de una reduccin de los
plazos que se encuentran vigentes hasta el 31 de julio de 2015.
La regla que contempla el artculo es la de la aplicacin de la ley vigente al momento en
que comenz a correr el plazo de prescripcin. Si el plazo se encuentra en curso antes del

secundarios, y no sobre el fondo de los derechos en disputa, pues si as fuese, el demandado tirara con el
can mayor, que es el de la cosa juzgada, y no con la prescripcin operada. Conf. LLAMBAS, Jorge J.,
"Tratado de Derecho civil. Obligaciones", t. II, Bs. As., Ed. A. Perrot, t. II n 2140 a 2142.
Por el contrario, otros afirmaron que "absolucin definitiva" que priva de efectos interruptivos a la demanda
es slo aquella que puso fin al fondo del asunto. Es la posicin que cuenta con mayores adeptos en la doctrina
nacional. Conf. MOISSET DE ESPANS, Luis, "Prescripcin", Crdoba, ed. Advocatus, 2004, p. 245;
TRIGO REPRESAS, Felix A., "Derecho de las obligaciones", 3 ed., La Plata, ed. Platense, 1991, t. 3 pg.
751, n 1850. Se recepta en un antiguo fallo de la Corte Federal, 26/2/1943, LL, 29-696.
23
Cabe aclarar que si el plazo de prescripcin adquisitiva sobre una cosa se agot durante la vigencia del
Cdigo Civil de Vlez, nada sucede y ninguna influencia tiene el nuevo Cdigo ya que existe una situacin
jurdica determinada agotada; el derecho se ha adquirido y las nuevas normas no pueden avanzar sobre
derechos amparados por garantas constitucionales. Ello an cuando no se hubiere iniciado el juicio de
prescripcin adquisitiva o, iniciado ste, no se hubiere dictado la sentencia que declara adquirido el derecho
real.
24
Esta disposicin, aunque con distinta redaccin y con un agregado final que disipa algunas dudas, produce
los efectos del art. 4051 del Cdigo Civil. Es por ello que se entiende aplicable la jurisprudencia que se ha
dictado en funcin del artculo de Vlez. C.S.N., 8-IV-1982 Baez, Ambrosio A. c/Pablino M. Bez Fallos
304:794; S.C.J.Mza. 26-V-2008 Bco. de Mendoza SAC c/ Ferrandi Nora Liliana y ot. MJ-JU-M-25923-AR.
En doctrina MOISSET de ESPANS, Luis El derecho transitorio en materia de prescripcin Bol. Fac. de
Der. y C. Sociales de Crdoba, ao XXXIX, 1975, N 1-3, p. 289, y Parte III de libro del mismo autor sobre
Irretroactividad de la ley, p. 135 y siguientes.

17

1 de agosto de 2015, en principio, no corresponde la aplicacin del nuevo Cdigo. Esto es

lo que se denomina ultractividad, efecto prolongado o sobre vida de la ley.
La solucin legislativa se funda en la circunstancia que la ley anterior fue la que cre la
expectativa de que en ese perodo durante el iter prescriptivo- el titular del derecho real
pretendido por otro podra entablar la accin correspondiente para la defensa de su derecho.
Por su lado, tambin cre la expectativa que el poseedor adquirira el derecho real en un
lapso determinado.
Pero el artculo 2537 plantea una excepcin: se aplican los plazos de la nueva ley si son
ms breves. En este caso, el cmputo del plazo comienza nuevamente a partir de la entrada
en vigencia de la nueva ley. Pero, si computados de este modo resulta que el perodo
prescriptivo es ms prolongado que el del Cdigo Civil que se deroga, los plazos que estn
corriendo, aunque sean ms largos, se van a regir por la ley vieja.
En definitiva, la regla es que se aplica el plazo de prescripcin que, en el caso concreto,
venza primero y esta interpretacin se funda en la finalidad de la nueva ley que es
estabilizar la situacin reglada en un plazo menor al previsto en la ley antigua. 25 No se
afectan derechos amparados constitucionalmente porque, para el poseedor, no existe
comsumo jurdico, no ha adquirido el derecho real, y para el titular del derecho, le queda el
plazo completo de la nueva ley o el que originalmente le quedaba para solicitar amparo
jurisdiccional.
Para mayor compresin, un ejemplo puede servir. Supongamos el caso de una
adquisicin de un automotor en el que no se ha logrado el emplazamiento registral, pero
hay coincidencia de los nmeros de chasis y motor y se adquiri del titular registral. En este
supuesto, por la aplicacin del Cdigo de Vlez, el adquirente deba poseer durante veinte
aos (art. 4016); en el Cdigo Civil y Comercial el plazo se reduce a la mitad (art. 1899). Si
el adquirente comenz a poseer en cualquier momento anterior al 1 de agosto del 2005, se
le aplicar el Cdigo de Vlez. Si en cambio, adquiri en cualquier momento posterior al 1
de agosto del 2005 y hasta el 31 de julio del 2015, su adquisicin se consolidar el 1 de
agosto del ao 202526.
9. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA DE COSAS MUEBLES
En el sistema del CCyC la adquisicin de derechos reales sobre cosas muebles
puede ser por ttulo y modo suficientes (art. 1892), por imperativo legal (arts. 392, 760,
1894 y 1985) o por la prescripcin adquisitiva.
La prescripcin adquisitiva cumple una funcin residual cuando no existe ttulo
alguno o no se adquiere por causa de la ley. Los supuestos de prescripcin adquisitiva son
los siguientes: cosas muebles hurtadas o perdidas, sea el poseedor de buena o mala fe; cosas
muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe; cosas muebles registrables no
robadas ni hurtadas pero en las que no se ha efectivizado la inscripcin; cosas muebles no
hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a ttulo gratuito; cosa mueble adquirida por
donacin inoficiosa.

25

CSJN, 8-VI-1982 Bez, Ambrosio Antonio c/ Pablino Manuel Bez, Fallos 304:794; E.D. T. 100 p. 224.
En este precedente se tild de arbitrario un fallo que ante una ley cuyo fin es el acortamiento del plazo de
prescripcin, sostiene que la norma del art. 4051 del Cdigo Civil determina que las situaciones ms antiguas
den lugar a una prescripcin menos extensa y las ms recientes a una mayor, ya que viola la finalidad de la
nueva ley, que es estabilizar la situacin reglada en un plazo menor al previsto en la ley antigua.
26
Conf. NEGRONI, Mara Laura, en colaboracin al comentario al Cdigo Civil y Comercial de la Nacin,
en edicin, ed. Astrea.

18

a) Buena fe: El CCyC da el concepto de buena fe posesoria y fija los presupuestos

especficos para configurar la buena fe y la mala fe del prescribiente de cosas muebles
registrables, en consideracin al carcter constitutivo del registro respectivo (por ejemplo el
de los automotores y de los animales con pedigr),
Artculo 1902 dispone: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en
no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo rgimen especial.
Artculo 1895 refiere a la mala fe: Respecto de las cosas muebles registrables no
existe buena fe sin inscripcin a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripcin a favor de quien la invoca, si el
respectivo rgimen especial prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y stos no son coincidentes.
El Artculo 1919 consagra la presuncin de buena fe, salvo los casos en que se
presume la mala fe. El CCyC: a) cuando el ttulo es de nulidad manifiesta; b) cuando se
adquiere de persona que habitualmente no hace tradicin de esa clase de cosas y carece de
medios para adquirirlas; c) cuando recae sobre ganado marcado o sealado, si el diseo
fue registrado por otra persona. Respecto de este ltimo caso hubiere sido conveniente
incorporar expresamente a la posesin de ganado no marcado ni sealado.
b) Casustica: se presentan las siguientes situaciones:
a) Cosas muebles hurtadas o perdidas. La buena o mala fe del adquirente es esencial para
determinar el plazo de prescripcin.
a.1 Cosas no registrable. Si se trata de un adquirente de buena fe el plazo de
posesin es de 2 aos (art. 1898). Si, en cambio, el poseedor es de mala fe, cabe
aplicar el plazo genrico contenido en el art. 1899 de veinte aos. Con esta
disposicin se despeja la duda respecto de la prescriptibilidad de cosas muebles
robadas o perdidas cuyo adquirente es de mala fe. En el Cdigo de Vlez se discuta
si este supuesto poda encuadrarse analgicamente en el art. 4016 aplicable a
inmuebles- o eran imprescriptibles27.
a.2 Cosas registrables. Si se trata de cosas registrables, es importante recordar que
las normas del Cdigo complementan los regmenes especiales que legislan sobre
cada cosa en particular.
Si se tratare de una posesin de cosa registrable hurtada o robada adquirida de
buena fe, la adquisicin por la prescripcin opera a los dos aos, contados desde la
registracin (art. 1898 y art. 4 del dec.ley 6582/58). No puede existir buena fe sin
inscripcin a favor de quien la invoca (art. 1895) o si el respectivo rgimen especial
prev la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y stos no son
coincidentes (art. 1895) o si no se ha dado cumplimiento a los actos de verificacin
establecidos en el respectivo rgimen especial (art. 1902). Especficamente para
automotores, el art. 2254 exige que exista identidad entre el asiento registral y los
cdigos de identificacin estampados en chasis y motor del vehculo.

27

AREN, Beatriz, Juicio de usucapin, Buenos Aires, Ed. Hammurabi, Ao 2007, pp. 338-41. KIPER,
Claudio, La prescripcin adquisitiva de cosas muebles y el proyecto de unificacin de la legislacin civil y
comercial, La Ley 1988C, 868. Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil. Derechos reales, Tomo I, N
395, Buenos Aires, Abeledo Perrot, Ao 1992, p. 332. .

19

Si hay mala fe en la adquisicin de la posesin (no se registr la adquisicin, los

nmeros identificatorios no son coincidentes o la registracin se realiz conociendo
o pudiendo conocer la falta de derecho) el plazo para adquirir es de veinte aos (art.
1899)
b) Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de mala fe. Hay mala fe, cuando el
poseedor conoca o pudo haber conocido la falta de derecho a la cosa, el plazo de
adquisicin por la prescripcin es el de veinte aos. Salvo la hiptesis que se trata en el
acpite siguiente, es indiferente el rgimen al que la cosa est sometida.
c) Cosas registrables no hurtadas o robadas, no inscriptas pero adquiridas del titular
registral o su cesionario se prescriben por la posesin de diez aos (art. 1899). Esta es una
hiptesis no contemplada en el Cdigo de Vlez y la doctrina reclamaba su recepcin en
virtud de la disminucin de su valor de estas cosas en corto plazo. En este supuesto, por
aplicacin de las normas generales, no podra calificarse al adquirente como de buena fe; la
ausencia de inscripcin en el marco de un sistema de inscripcin constitutivo supone un
error de derecho (art. 8) que no admite excusa. Pero la legitimidad de la contratacin, del
ttulo causal de la adquisicin, la existencia de tradicin, la necesidad de sanear situaciones
que se presentan usualmente, los plazos de amortizacin de este tipo de cosas seguramente
han movido al legislador para contemplar este caso especial.
La citada norma exige la concurrencia de dos extremos: 1) el poseedor debe haber
recibido la cosa del titular registral o de su cesionario sucesivo. Al decir la recibe, el
artculo 1899 supone que hubo tradicin; 2) los elementos identificatorios previstos por el
rgimen especial deben ser coincidentes.
d) Cosas muebles no hurtadas ni perdidas adquiridas de buena fe a ttulo gratuito En este
ltimo supuesto, como los artculos 1898 y 2254 no exigen que se trate de adquisiciones a
ttulo oneroso para su aplicacin, se entiende que corresponde el plazo de dos aos previsto
en esas normas28.
e) Cosa mueble adquirida por donacin inoficiosa (se analiza en el punto siguiente).
10. PRESCRIPCIN ADQUISITIVA. DONACIN INOFICIOSA.
El Artculo 2459 expresa: Prescripcin adquisitiva. La accin de reduccin no
procede contra el donatario ni contra el subadquirente que han posedo la cosa donada
durante diez aos computados desde la adquisicin de la posesin. Se aplica el artculo
1901.
En diversos eventos acadmicos que se trata el nuevo ordenamiento de derecho
privado que est a punto de entrar en vigencia, se escuchan comentarios adversos de este
nuevo caso de prescripcin adquisitiva. Se dice que no es un caso de justo ttulo sino de un
ttulo suficiente; que tampoco es una prescripcin adquisitiva sino la prescripcin
liberatoria de la accin de reduccin; que no protege al legitimario porque el plazo se
computa desde la fecha de la posesin y no desde la de la muerte del donante; que no
distingue la adquisicin del donatario legitimario del donatario que no es legitimario como
surge de la nota del art. 3477 del Cgo. Civil, etctera.
Cierto es que se vierten en esta colaboracin las primeras reflexiones sobre la nueva
normativa y que la autora por su especialidad en la ctedra tiende a enfocar los fenmenos

28

Conf. RRAGA PENIDO, Mario O., Prescripcin adquisitiva de cosa mueble propia, LL 4/03/2015. LL
2015-B.-

20

jurdicos en proyeccin a los terceros29. Tal vez esta ptica la haga ver con buenos ojos el
nuevo supuesto de prescripcin adquisitiva previsto en el Art. 2459 del CCyC.
En la lectura se aprecia un rgimen legal sistemtico para la donacin inoficiosa y la
accin de reduccin. El Artculo 2458 dispone: Accin reipersecutoria. El legitimario
puede perseguir contra terceros adquirentes los bienes registrales. El donatario y el
subadquirente demandado, en su caso, pueden desinteresar al legitimario satisfaciendo en
dinero el perjuicio a la cuota legtima.
Esta norma termina con las desinteligencias interpretativas del art. 3955 del Cdigo
de Vlez y de la nota al art. 3477 que dieran lugar a distintos interrogantes de los autores
respecto de la naturaleza jurdica de la accin de reduccin (si es una accin de
reivindicacin u otra accin real, o es una accin personal, o es una accin real y una
accin personal segn quienes sean demandados y lo que deban restituir). Tambin con los
esfuerzos de la doctrina para aplicar por analoga el art. 1051 reformado del Cdigo civil a
fin de proteger a los subadquirentes30.
Evidentemente, a la hora de enajenar el inmueble o pretender darlo en garanta de
un crdito -desde la teora- no se puede brindar la seguridad que exigen los negocios.
Con claridad el Artculo 2458 del CCyC disciplina que la accin de reduccin es
una accin autnoma de efectos reipersecutorios respecto de terceros (sin distincin de que
sean sucesores de un donatario legitimario o no), a quienes les da la posibilidad de
desinteresar al accionante satisfaciendo en dinero el perjuicio a la cuota legtima.
Este precepto se integra con los que contemplan a la donacin inoficiosa: el Artculo
1565 que remite a la aplicacin de los preceptos sobre la porcin legtima y el Artculo
2386 que dispone la sujecin a la accin de reduccin.
Con relacin al ttulo que ostentan los terceros que proviene de una donacin
inoficiosa cabe calificarlo como un ttulo imperfecto. Precisamente porque se encuentra
sujeto al ejercicio de la accin de reduccin si recae sobre bienes registrables.
Consecuentemente el derecho real de dominio que emana de ese ttulo es un dominio
revocable; el ttulo es observable porque pende de una causal de ineficacia.
La interpretacin sistemtica que postula el Artculo 2 del CCyC direcciona a las
normas del dominio revocable. La crtica que se ha formulado al Cdigo de Vlez con
relacin al dominio revocable es que no tiene un plazo mximo de duracin y ello genera
gran incertidumbre al trfico de los bienes. Esta dificultad la supera el Artculo 1965 del
nuevo Cdigo que establece: Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a
condicin o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueo debe restituir la cosa a quien
se la transmiti.
La condicin o el plazo deben ser impuestos por disposicin voluntaria expresa o
por la ley. Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas
al trmino de diez aos, aunque no pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel
plazo o ste sea mayor o incierto.
Si los diez aos transcurren sin haberse producido la resolucin, el dominio debe
quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la fecha del ttulo
constitutivo del dominio imperfecto.
Se aprecia que el plazo de caducidad de diez aos del dominio revocable coincide
29

Profesora titular ordinaria de Derechos Reales y Derecho Registral de la Universidad de Mendoza y de la

Universidad Nacional de Cuyo.
30
PEREZ LASALLA, Fernando, Defensa del trfico jurdico inmobiliario, Rubinzal-Culzoni Editores, Santa
Fe, 2011, p.204

21

con el plazo de la prescripcin adquisitiva del Artculo 2459 y los efectos de la reduccin
respecto de terceros (Art. 2457) con los de la revocacin (Arts. 1967 y 1969
Indudablemente el supuesto del Artculo 2459 pone un lmite a la incertidumbre de
los derechos de los terceros subadquirenes; el ttulo atacable por la accin de reduccin se
bonifica por la posesin de diez aos computados desde la fecha de adquisicin de la
posesin, la ejerza el donatario o el subadquirente. Cabe afirmar entonces que es un nuevo
caso de prescripcin adquisitiva decenal que se incorpora al rgimen legal.
11. PRESCRIPCIN BREVE DE COSA INMUEBLE. REQUISITOS
La regulacin de la prescripcin adquisitiva breve mantiene los requisitos del justo
ttulo y la buena fe con algunas precisiones.
El Artculo 1898 expresa: Prescripcin adquisitiva breve. La prescripcin
adquisitiva de derechos reales con justo ttulo y buena fe se produce sobre inmuebles por
la posesin durante diez aos. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos
aos.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesin til se computa a partir de la
registracin del justo ttulo".
a) Justo ttulo: El Artculo 1902 lo define: El justo ttulo para la prescripcin
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce
por la posesin, revestido de las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no
es capaz o no est legitimado al efecto.
a. 1. Requisitos: La palabra ttulo comprende el ttulo causal o material (acto
jurdico) y el ttulo formal (instrumento). El justo ttulo tiene los requisitos objetivos del
ttulo suficiente que son: a) el acto jurdico que tiene por fin inmediato la transmisin o
constitucin de un derecho real principal (ver pto. 5). Puede tratarse de un contrato con
finalidad transmisiva (compraventa, permuta, donacin) o de un acto jurdico unilateral con
dicha finalidad (dacin en pago, aporte en sociedad, etc.-).
Tambin debe estar revestido de las formalidades legales que para las cosas
inmuebles es la escritura pblica (Art. 1017 inc. 1). El boleto de compraventa no es justo
ttulo para la prescripcin decenal (sin perjuicio de la oponibilidad que le confieren los
Artculos 1170 y 1171).
El CCyC no contempla el requisito de que sea verdadero como lo prev el art. 4011
del Cdigo de Vlez como tampoco contempla el ttulo putativo para la buena fe. En
realidad la norma da por sobreentendido que el justo ttulo es el que corresponde a la cosa
que se entrega.
El justo ttulo es un ttulo insuficiente que adolece de la falta de los requisitos
subjetivos del ttulo suficiente y que conciernen a los sujetos que intervienen en el acto
jurdico. El defecto puede ser la falta de capacidad de los otorgantes (Arts. 24, 25 y
concordantes) o de la legitimacin para disponer, se otorga quien no es el propietario o por
quien carece de facultades expresas para transmitir el derecho real (Art. 375 inc. e).
El justo ttulo se puede bonificar tambin por otros modos de saneamiento que
pueden ser ms eficaces o pueden operar con anterioridad, tales la conversin (art. 384), la
confirmacin (art. 393 y 395), la ratificacin (art. 369), la caducidad (art. 456 y 522), la
renuncia (art. 944) la convalidacin (art. 1885) y la prescripcin liberatoria (arts. 2562 inc.
a) y 2563 inc. a). Pero la ventaja que presenta la prescripcin adquisitiva es la certidumbre
acerca del momento inicial del cmputo del trmino legal. Esta certidumbre genera
seguridad a los terceros.
En cuanto a las modalidades de los actos jurdicos (condicin, plazo) rigen las

22

normas generales (Arts. 343 y siguientes).

a. 2. Presunciones. El Artculo 1903 consagra la siguiente presuncin: Comienzo
de la posesin. Se presume, salvo prueba en contrario, que la posesin se inicia en la fecha
del justo ttulo, o de su registracin si sta es constitutiva. Esta presuncin es de carcter
relativa, el adversario debe probar que la adquisicin de la posesin se efectiviz con
posterioridad a la fecha de ttulo (concordancia con el Art. 1914).
Asimismo rige la presuncin relativa a la extensin del ttulo. Se presume que la
posesin tiene la extensin del inmueble que el ttulo indica (Art. 1914) salvo prueba en
contrario.
b) Buena fe: La buena fe se funda en el justo ttulo. No hay buena fe sin justo ttulo
pero puede existir justo ttulo y faltar buena fe.
b. 1. Configuracin. El Artculo 1902 tambin define la buena fe para la
prescripcin adquisitiva breve: La buena fe requerida en la relacin posesoria consiste en
no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo de la
documentacin y constancias registrales, as como el cumplimiento de los actos de
verificacin pertinente establecidos en el respectivo.
Esta norma se articula con la del Artculo 1918 de las relaciones de poder que
expresa: El sujeto de la relacin de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer
que carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable est
persuadido de su legitimidad. El error debe se de hecho y esencial.
Se ha expuesto al tratar las cosas muebles la presuncin de buena y de los casos en
que la mala fe se presume (Artculo 1919); si la nulidad del justo ttulo es manifiesta se
presume la mala fe.
b.2 Unin de posesiones. El Artculo 1901 contempla la unin de posesiones para
la sucesin particular.
Respecto de la sucesin universal consagra la existencia de una sola posesin
porque el heredero contina la posesin de su causante (Art. 2277). El causante debe ser
poseedor de buena fe (Art. 1920).
En cuanto a la unin de posesiones, la norma zanja las diferencias de criterio que
existan en la doctrina relativa a si ambas posesiones deben ser de buena fe y la norma se
pronuncia en tal sentido: En la prescripcin breve las posesiones unidas deben ser de
buena fe y estar ligadas por un vnculo jurdico. El vnculo jurdico para esta clase de
prescripcin es el justo ttulo.
12. PRESCRIPCIN LARGA.
El Artculo 1899 contempla dos supuestos de prescripcin adquisitiva larga: una
general o residual que es la veinteaal y otra especial que es decenal para cosas muebles
registrables no inscriptas nombre del poseedor:
a) Prescripcin adquisitiva larga veinteaal: se aplica a la adquisicin de los
derechos reales principales que se ejercen por la posesin (salvo el derecho de superficie)
en los casos que no existe justo ttulo o buena fe. La norma establece que no puede
invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del ttulo o de su inscripcin, ni la mala fe
de su posesin. El plazo de la posesin ostensible y continua debe ser al menos de veinte
aos. Comprende a las cosas inmuebles y a las cosas muebles sean o no registrables.
b) Prescripcin adquisitiva decenal: es la que puede invocar nicamente el
poseedor de una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular regisral o de su cesionario sucesivo, siempre que los

23

elementos identificatorios que se prevn en el respectivo rgimen especial sean

coincidentes
c) Sucesin universal y particular. De acuerdo con el Artculo 1901 el sucesor
universal contina la posesin de mala fe del causante, independientemente de su buena fe
personal para la precepcin de los frutos.
En cuanto a la sucesin particular, el sucesor puede unir su posesin a la de sus
antecesores, siempre que derive inmediatamente de las otras. Esta expresin significa que la
adquisicin debe ser derivada o sea por la tradicin voluntaria y no por acto unilateral. En
consecuencia ninguna de las posesiones que se unen deben ser viciosas (Art. 1921). Por
ejemplo, si existe tradicin de la cosa inmueble en virtud de la cesin de un boleto privado
de compraventa u otro contrato o sin formalidad alguna. En estos casos la prueba de la
tradicin es a cargo del usucapiente.
13. EFECTOS DE LA SENTENCIA DE PRESCRIPCIN
Se ha manifestado que uno de los casos emblemticos de inexactitudes registrales es
el que provoca la prescripcin adquisitiva. Los terceros confan en los asientos registrales y
es posible que exista un justo ttulo inscripto o que un tercero haya usucapido fuera del
registro.
La solucin de estos conflictos es uno de los temas ms espinosos de los derechos
reales y del derecho registral que divide las opiniones de la doctrina civilista y registralista,
dado que importa pronunciarse por el grado de certeza que se confiere a la publicidad
registral.
La problemtica se agudiza con la usucapin larga de veinte aos de cosas
inmuebles ante las debilidades del registro. Ello obedece a que la inscripcin del ttulo en el
registro inmobiliario tiene de efecto declarativo porque el derecho real se constituye fuera
de la rbita del registro (art. 2505 C. Civ. y arts. 2, 20 y 22 LRI). Con razn se dice que es
un registro de ttulos y no de derechos, la realidad posesoria queda fuera de los libros
del registro (arts. 2 y 3 LRI). Adems el registro no tiene carcter convalidante (art. 4 LRI),
ergo la inscripcin no bonifica los defectos del ttulo.
Durante el transcurso del plazo prescriptivo de diez o veinte aos es factible que el
titular registral otorgue ttulos transmisivos o constitutivos de derechos reales (dominio,
usufructo, hipoteca, etc.) o se anoten medidas cautelares que varen la situacin jurdicoregistral. En estos casos el juez debe sortear diversos escollos para resolver los conflictos
ante la orfandad de normas que regulen los efectos de la sentencia de prescripcin
adquisitiva.
La doctrina discrepa si la sentencia tiene efecto declarativo o constitutivo del
derecho real; si es declarativa se plantean otras dudas, si opera o no con efecto retroactivo;
y si es retroactiva, si desplaza o no a todos o algunos de los derechos inscriptos o cautelares
vigentes. Finalmente, otro dilema es si la sentencia de prescripcin adquisitiva requiere
para su oponibilidad a terceros de la registracin. Los autores no se ponen de acuerdo sobre
estas cuestiones ni la jurisprudencia las resuelve de manera uniforme31.

31

PUERTA DE CHACN, Alicia, en Cdigo Civil Anotado Comentado y Concordado, dir. Eduardo
Zannoni y coord. Ada Kemelmajer de Carlucci, comentario al artculo 2505, T 10, ed. Astrea, 2005, Bs.As.,
pgs. 668 a 672 y en "Algunos conflictos actuales entre posesin y registro", JA, Nmero Especial: Estudio
de Derechos Reales en Homenaje al Profesor Dr. Luis O. Andorno, 28/02/2007, pg.22 y JA 2007-I-1084.

24

El CCyC se ocupa en parte de estas dificultades y regula los efectos de la sentencia

de la prescripcin adquisitiva diferenciando la prescripcin breve (Art. 1903 2do. prrafo)
de la larga (Art. 1905), se aparta del Proyecto de 1998 que no hace esta distincin (art.
1834).
Las nuevas normas tambin organizan distintas cuestiones en torno al proceso de
prescripcin adquisitiva; la naturaleza del proceso y las cautelares tendientes a la proteccin
de la seguridad del trfico.
a) Efectos de la sentencia de prescripcin adquisitiva breve.
En este caso la prescripcin adquisitiva tiene lugar dentro del mbito del registro
por la existencia de un justo ttulo inscripto (prescripcin tabular). Si ella se consuma logra
el cometido del saneamiento del ttulo.
La impugnacin del ttulo puede darse con motivo del ejercicio de una accin de
nulidad porque el otorgante del justo ttulo es incapaz; o de una accin de inoponibilidad
porque se trata de una enajenacin a non domino. Tambin con la accin de reivindicacin
si el tercero demandado opone la prescripcin adquisitiva breve.
Por esta razn los posibles conflictos con terceros sern entre el afectado por el
justo ttulo y los que adquieren derechos o asientan la cautelar respecto del titular inscripto.
El Artculo 1903 2do. prrafo dispone: La sentencia declarativa de prescripcin
breve tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesin, sin perjuicio de los
derechos de terceros interesados de buena fe.
El CCyC consagra el efecto declarativo y retroactivo de la sentencia de
prescripcin. En tal sentido adopta la solucin que postula el Proyecto de 1998. La
intervencin judicial tiene por finalidad la comprobacin de los requisitos legales de la
prescripcin breve: concurrencia del justo ttulo con posesin de buena fe de diez aos. La
sentencia que pronuncia el magistrado constata tales extremos y declara cumplidos los
requisitos legales y retrotrae sus efectos a la fecha en que se adquiri la posesin.
Conforme los Artculos 1898, 1903 y 1914 se presume que la posesin ha
comenzado en la fecha del justo ttulo, presuncin que puede ser desvirtuada por prueba en
contrario.
Si el titular registral constituy derechos reales o derechos personales a favor de
terceros durante el plazo prescriptivo no se produce ningn conflicto, el efecto retroactivo
de la sentencia opera la convalidacin de los ttulos inscriptos (Art. 1885). En cuanto a las
constancias registrales preexistentes a la fecha del justo ttulo le sern oponibles al
prescribiente en razn de la publicidad registral siempre que se encuentren vigentes (Art.
1893). Evidentemente en esta clase de prescripcin se reducen las posibles controversias
entre el usucapiente y los terceros.
No obstante el efecto retroactivo de la sentencia, el art. 1903 deja a salvo los
derechos de terceros interesados de buena fe. Cabe preguntarse entonces quines son estos
terceros perjudicados. La prescripcin breve ha saneado la adquisicin que el poseedor ha
efectuado contra el incapaz o el verdadero propietario o el incapaz.
La situacin imaginable es que el justo ttulo no se encuentre inscripto, pero en esta
hiptesis se entiende que el usucapiente deber valerse de la prescripcin larga de veinte
aos. El ttulo no inscripto no ser oponible al verdadero propietario ni a los terceros
emplazados en el registro, por lo que no podr ser calificado como justo ttulo.32 Con esta
32

Moisset de Espans, Luis Notas sobre el justo ttulo y la prescripcin adquisitiva decenal en Rev. Notarial
de Crdoba, 1977, N 34, p. 33; Semanario Jurdico de Comercio y Justicia, N 27; y Zeus, T. 86, D-143 14.
El autor cita el Cdigo civil italiano que dispone, "Art. 1159.- Usucapin decenal.- Aquel que adquiere de

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interpretacin tiene sentido el ltimo prrafo del artculo 1898 que dispone que el plazo de
la posesin til se computa a partir de la registracin del justo ttulo, si la cosa es
registrable.
En conclusin, la salvedad de los derechos de los terceros interesados de buena fe
cobra mayor relevancia en el supuesto legal del Artculo 1905 (que la omite) y no en el del
Artculo 1903.
b) Efectos de la sentencia de prescripcin adquisitiva larga.
Para la prescripcin larga la ley cambia el criterio. No confiere retroactividad a la
sentencia declarativa pero tampoco fija reglas absolutas para dirimir los conflictos que se
puedan presentar con el derecho real declarado a favor del usucapiente. Se detecta un
mayor protagonismo del juez que debe apreciar las particularidades de cada caso a resolver.
El CCyC en el Artculo 1905 dispone: Sentencia de prescripcin adquisitiva. La
sentencia que se dicta en los juicios de prescripcin adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripcin, se produce la
adquisicin del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo
en que comienza la posesin.
La resolucin que confiere traslado de la demanda o de la excepcin de
prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis con relacin al
objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.
Con relacin a la sentencia que se dicta en el proceso contencioso de prescripcin
adquisitiva larga se dispone el efecto declarativo y no retroactivo al momento en que
comenz la posesin. La intervencin judicial tiene por finalidad la comprobacin de los
requisitos legales para usucapir, por lo que el derecho real se adquiere por la concurrencia
de posesin ms tiempo; la sentencia que pronuncia el magistrado slo constata tales
extremos, declara cumplidos los requisitos legales y fija la fecha en la cual, cumplido el
plazo de prescripcin, se produce la adquisicin del derecho real respectivo.
Ante la ausencia de una norma en el Cdigo de Vlez que regulara los efectos de
la sentencia de usucapin, las posiciones de los autores eran divergentes respecto del
carcter retroactivo de la misma, esta cuestin queda zanjada por el art. 1905. El precepto
dispone La sentencia declarativa de prescripcin larga no tiene efecto retroactivo al tiempo
en que comienza la posesin.
Las consecuencias de la irretroactividad deben distinguir diversas situaciones que
en los juicios se pueden presentar:
b.1. Derechos constituidos por el usucapiente con anterioridad a la adquisicin.
Los derechos reales y los derechos personales constituidos por el usucapiente con
anterioridad a la fecha de la adquisicin que fija la sentencia no se convalidan. No se
advierte que esta situacin pueda causar mayores inconvenientes y provocar inexactitudes
registrales. El usucapiente solo se apoya en su posesin, carece de legitimacin registral
para constituir derechos reales a favor de terceros durante el iter prescriptivo; salvo la
hiptesis del poseedor de mala fe con justo ttulo inscripto que se vale de la prescripcin
adquisitiva larga y que durante el transcurso del plazo constituy un derecho real (por ej.
hipoteca, usufructo) con emplazamiento registral, este derecho no se convalida para el
tercero.
buena fe de quien no es propietario de un inmueble, en virtud de un ttulo que sea idneo para transferir la
propiedad y que haya sido debidamente transcripto, cumple la usucapin a su favor con el transcurso de diez
aos desde la fecha de la transcripcin..."

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b.2. Si bien los efectos de la sentencia se proyectan hacia al futuro (ex tunc), se
opina que los frutos percibidos durante el plazo prescriptivo no se deben ser restituir, aun
cuando el usucapiente hubiere tenido una posesin de mala fe. El fundamento es que no se
trata del supuesto fctico previsto por el Artculo 1935, toda vez que la procedencia de la
usucapin no genera la obligacin de restituir la cosa. Sera un despropsito que tuviera que
restituir los frutos si el valor de ellos supera el del inmueble, precisamente la ley lo
consagra propietario por haber incorporado valor econmico al inmueble ante el abandono
de la posesin del propietario.
b.3. Derechos constituidos por el usucapiente con posterioridad a la adquisicin.
La suscripta entiende que a partir de la fecha de adquisicin fijada en la sentencia
declarativa los derechos constituidos por el usucapiente a favor de terceros son vlidos y
oponibles, an cuando no se hubiere emplazado registralmente la sentencia de usucapin.
El Artculo 1905 establece que la resolucin que confiere traslado de la demanda o
de la excepcin de prescripcin adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotacin de la litis
con relacin al objeto, a fin de dar a conocer la pretensin.
Es claro que despus que se trabe en el registro esta cautelar dispuesta en el juicio
de usucapin o ttulo supletorio los terceros no podrn invocar el desconocimiento del
pleito. Pero el interrogante se plantea cuando la litis no se anota o no se inscribe la
sentencia.
La autora interpreta que la norma contempla la funcin preventiva de la anotacin
de la litis, es decir acotar los posibles conflictos a futuro pero no es una regla absoluta para
afirmar la inoponibilidad de la usucapin no inscripta. En este sentido se debe efectuar la
interpretacin armnica e integradora de las disposiciones legales (Arts. 1 y 2 del Ttulo
Preliminar).
El Artculo 1897 dispone que la prescripcin para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesin durante el
tiempo fijado por la ley. No se fija ningn otro requisito adicional puesto que la sentencia
es declarativa. El Artculo 1942 que refiere a la perpetuidad del dominio y establece que
anterior propietario pierde el dominio cuando otro lo adquiere por la prescripcin
adquisitiva. En consecuencia luego de la usucapin son vlidos y oponibles los derechos
constituidos por el nuevo propietario. El art. 1886 adems establece que el derecho real
atribuye a su titular la facultad de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho
real o personal que haya obtenido oponibilidad posteriormente (conf. arts. 750, 756, 1170,
1171).
Con relacin al sistema de publicidad registral no se visualizan modificaciones
significativas en el CCyC. El Artculo 1893 relativo a la inoponibilidad expresa: La
adquisicin o trasmisin de derechos reales constituidos de conformidad a las
disposiciones de este Cdigo no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente. Se considera publicidad suficiente la inscripcin
registral o la posesin, segn el caso.
La usucapin en un modo de adquisicin originario que se publicita materialmente
por la posesin, conforme se hace hincapi ms adelante. La doctrina en diversos eventos
acadmicos ha sostenido que no se encuentra no comprendida entre los ttulos a que
refieren las disposiciones vigentes de la ley registral (arts. 2 y 3 LRI)33.
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La Comisin N 6 de las III Jornadas Sanjuaninas de Derecho Civil de 1986 postul: La adquisicin
operada por usucapin mobiliaria o inmobiliaria larga no requiere, para su oponibilidad a terceros, la
registracin. En particular para los inmuebles, la norma del artculo 2505 no se aplica a la usucapin

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S se advierte que el CCyC no tom el texto del artculo 1843 del Proyecto 1998
relativo a la publicidad, que en su parte pertinente, dispone: En la colisin entre la
oponibilidad otorgada por la publicidad registral y por la posesoria, prevalece la primera en
el tiempo si ha sido obtenida de buena fe. Sin embargo, la publicidad posesoria, salvo que
exteriorice una prescripcin adquisitiva de plazo cumplido, no es oponible a los titulares
cuyo derecho real u otra situacin jurdica registrada no se ejerza por la posesin34.
An sin una norma de esta entidad relativa a la solucin de los conflictos, la
intrprete mantiene el criterio de que la usucapin se publicita fuera de los libros del
registro y que la posesin seguir siendo un elemento decisivo a la hora de dirimir los
conflictos con los terceros.
b.4. Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares
emplazados luego de la usucapin o adquisicin.
La solucin a estos conflictos resulta de las consideraciones que se vierten en el
punto anterior. Conforme el artculo 1942 si el titular registral perdi el dominio por la
usucapin es imposible jurdicamente que pueda transmitir un derecho real o personal
relativo al inmueble, cualquiera sea su naturaleza. En tal caso se tratara de una enajenacin
a non dominio con la dificultad que no puede hacer tradicin de una posesin que no
ostenta, si constituye un derecho real que se ejerce por la posesin (por ejemplo transmite el
dominio o constituye un usufructo). Tampoco puede constituir un derecho que no se ejerza
por la posesin (hipoteca) por la ausencia de legitimacin.
b.5. Derechos reales constituidos por el titular registral o medidas cautelares
emplazadas antes de la usucapin o adquisicin.
A no dudar, esta es la cuestin ms espinosa y que el legislador no ha previsto de
manera explcita dado el gran casuismo que se puede presentar.
1) No se discute que le son oponibles al usucapiente todas las medidas cautelares
registralmente vigentes a la fecha de adquisicin fijada por el juez. La sentencia adems de
no ser retroactiva, rige en el caso la oponibilidad que emana de la publicidad registral (Art.
1893).
2) Sin embargo la autora considera que la circunstancia de disponer la inexistencia
de retroactividad en la prescripcin larga no significa necesariamente que todos los
derechos registrados por terceros durante el iter prescriptivo sean oponibles al usucapiente.
El juez deber analizar caso por caso.
larga. Tambin las Primeras Jornadas Mendocinas de Derecho Civil de 1983 expresaron con relacin a la
publicidad posesoria: a) En el Derecho positivo vigente conserva toda su trascendencia la publicidad
posesoria; b) Existir publicidad posesoria cuando a travs de ella los terceros interesados hayan conocido o
podido conocer la realidad extrarregistral; c) En el supuesto de colisin entre las publicidades posesoria y
registral primar la precedente en el tiempo. Primer Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de 1987
declar de lege lata: En nuestro derecho positivo la publicidad de las relaciones jurdicas reales
inmobiliarias sobre la base de la posesin conserva su vigencia y eficacia en determinadas circunstancias, no
obstante lo dispuesto por el art. 2505 del C.C. y las normas correlativas de la ley registral 17.801
(Recomendacin1ra. de la Comisin N 3). El Segundo Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe de
1988 reiter En ciertas circunstancias, la posesin, con las caractersticas de quieta, pblica, pacfica e
inequvoca, prevalece sobre la situacin registral (contra tbulas) tales entre otros- como los supuestos de
usucapin larga o en los conflictos con los acreedores del transmitente mediando boleto de compraventa de
fecha cierta, lo que se explica por el sistema de inscripcin registral declarativa no convalidante adoptado en
materia inmobiliaria (Recomendacin 3ra. del Tema 4)
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ALTERINI, Jorge H., La buena fe y la titulacin como desmitificadoras las llamadas legitimacin y fe
pblica registral, LL, 14/09/2006. El autor recuerda que el principio de la buena fe ilumina las soluciones y
que para ser de buena fe no hay que conocer ni deber conocer lo que el Registro silencia.

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Si se trata de la constitucin de un derecho real que no se ejerce por la posesin, el

caso problemtico de la hipoteca, ella va a ser oponible al prescribiente, si no ha caducado,
por las razones apuntadas precedentemente.
3) En cambio, si se constituye un derecho real que se ejerce por la posesin, por
ejemplo el usufructo, superficie, etc., el tercero seguramente ser vencido por el
usucapiente.
A la intrprete le agradara fundar esta solucin en la mala fe del tercero como lo ha
manifestado en estudios anteriores que se citan. La razn es que el tercero conoce o debe
conocer que su derecho se adquiere por la tradicin posesoria (Art. 1892) y que la posesin
no se encuentra vacua (Art. 1926), por tanto no revestira el carcter de tercero interesado
de buena fe tutelado por el registro. Pero a decir verdad, las nociones de buena fe que se
incorporan en los Artculos 1893 y 1902 no imponen para su configuracin el conocimiento
o la posibilidad de conocer la realidad extrarregistral o el estado posesorio de las cosas
inmuebles. Se puede pensar que el legislador aspiraba para estas cosas sustituir la tradicin
posesoria por la registracin constitutiva, idea que subyace las nociones de la buena fe.
Pero en definitiva, la reforma sustancial de la adquisicin a ttulo derivado de los
derechos reales inmobiliarios no se plasm y se mantiene el sistema del Cdigo de Vlez
que requiere la tradicin posesoria.
Por ello, el usucapiente vencer en el conflicto con el tercero a quien el titular
registral le otorg un ttulo constitutivo de un derecho real que se ejerce por la posesin, se
funde este rechazo en la mala fe del tercero o en que el derecho real no se constituy por la
falta del modo suficiente.
Es as que mantiene su plena vigencia el sistema registral instaurado por la Ley
17.801. Los asientos registrales carecen de valor absoluto pues la toma de razn de los
ttulos no es atributiva ni perfeccionadora de derechos.
14. CONCLUSION.
El CCyC en materia de bienes patrimoniales direcciona a la seguridad dinmica
del trfico y este valor se cristaliza en varias disposiciones. Entre ellas, las que innovan el
rgimen de la prescripcin adquisitiva:
Reduce y unifica el plazo a dos aos de la prescripcin adquisitiva breve de la cosa
mueble registrable hurtada o perdida inscripta de buena fe y de la cosa mueble no
registrable hurtada o perdida poseda de buena fe.
Incorpora el supuesto de prescripcin adquisitiva larga decenal reclamado en el
trfico automotor- para las cosas muebles registrables no hurtadas ni perdidas en favor
del poseedor que la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo.
Recepta un supuesto de prescripcin adquisitiva decenal que por fin- perfecciona
el ttulo observable que proviene de una donacin inoficiosa.
Mantiene la tradicin jurdica en materia de adquisicin y publicidad de los
derechos reales. No hay reglas matemticas para la solucin de los conflictos que todava
presenta la realidad posesoria y que contrasta con la titularidad formal que publicita el
registro inmobiliario. Se confiere gran protagonismo al juez para dirimir los conflictos
conforme una decisin razonable.
Toda obra humana es perfectible. Ante la inminente entrada en vigencia del CCyC,
los esfuerzos del intrprete deben procurar la viabilidad de las nuevas normas, en inters
particular del titular del derecho real y en el inters general de la sociedad..