Como Montar Um Serviço de Administração de Condomínios

Como montar um
servio de
administrao de
condomnios
EMPREENDEDORISMO
Especialistas em pequenos negcios / 0800 570 0800 / sebrae.com.br
Expediente
Presidente do Conselho Deliberativo
Robson Braga de Andrade Presidente do CDN
Diretor-Presidente
Luiz Eduardo Pereira Barreto Filho
Diretora Tcnica
Helosa Regina Guimares de Menezes
Diretor de Administrao e Finanas
Jos Claudio Silva dos Santos
Unidade de Capacitao Empresarial e Cultura Empreendedora
Mirela Malvestiti
Coordenao
Luciana Rodrigues Macedo
Autor
Lauri Tadeu Corra Martins
Projeto Grfico
Staff Art Marketing e Comunicao Ltda.

www.staffart.com.br
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Apresentao / Apresentao / Mercado / Localizao / Exigncias Legais e Especficas / Estrutura /

Pessoal / Equipamentos / Matria Prima/Mercadoria / Organizao do Processo Produtivo / Automao /
Canais de Distribuio / Investimento / Capital de Giro / Custos / Diversificao/Agregao de Valor /
Divulgao / Informaes Fiscais e Tributrias / Eventos / Entidades em Geral / Normas Tcnicas /
Sumrio
1. Apresentao ........................................................................................................................................
2. Mercado ................................................................................................................................................
3. Localizao ...........................................................................................................................................
4. Exigncias Legais e Especficas ...........................................................................................................
5. Estrutura ...............................................................................................................................................
6. Pessoal .................................................................................................................................................
7. Equipamentos .......................................................................................................................................
8. Matria Prima/Mercadoria .....................................................................................................................
10
9. Organizao do Processo Produtivo ....................................................................................................
13
10. Automao ..........................................................................................................................................
13
11. Canais de Distribuio ........................................................................................................................
15
12. Investimento ........................................................................................................................................
15
13. Capital de Giro ....................................................................................................................................
15
14. Custos .................................................................................................................................................
16
15. Diversificao/Agregao de Valor .....................................................................................................
17
16. Divulgao ..........................................................................................................................................
19
17. Informaes Fiscais e Tributrias .......................................................................................................
19
18. Eventos ...............................................................................................................................................
21
19. Entidades em Geral ............................................................................................................................
23
20. Normas Tcnicas ................................................................................................................................
24
21. Glossrio .............................................................................................................................................
29
22. Dicas de Negcio ................................................................................................................................
31
23. Caractersticas ....................................................................................................................................
32
24. Bibliografia ..........................................................................................................................................
33
25. URL .....................................................................................................................................................
34
O crescimento do setor imobilirio tem alavancado as atividades de administrao de

condomnios. So atendidos complexos residenciais, comerciais e industriais.
Apresentao / Apresentao
1. Apresentao
Aviso: Antes de conhecer este negcio, vale ressaltar que os tpicos a seguir no
fazem parte de um Plano de Negcio e sim do perfil do ambiente no qual o
empreendedor ir vislumbrar uma oportunidade de negcio como a descrita a seguir. O
objetivo de todos os tpicos a seguir desmistificar e dar uma viso geral de como um
negcio se posiciona no mercado. Quais as variveis que mais afetam este tipo de
negcio? Como se comportam essas variveis de mercado? Como levantar as
informaes necessrias para se tomar a iniciativa de empreender?
Administrao de condomnios um negcio que est relacionado convenincia,
comodidade e bem-estar.
Com a crescente urbanizao do Brasil, viver em condomnios horizontais e verticais
passou a ser uma tendncia natural para otimizar os espaos da malha urbana.
Tornou-se complexo administrar esses condomnios e a amplitude de problemas que
fazem parte da sua rotina diria. A terceirizao desses servios passou a ser uma
realidade para minimizar a quantidade de problemas de ordem legal, contbil e fiscal, o
que exige maior profissionalizao e melhoria na qualidade dos servios prestados
comunidade. Afinal, para uma parcela importante da populao, o imvel se constitui
no patrimnio de maior valor. E tudo o que o condomnio fizer ter reflexo, direta ou
indiretamente, na valorizao ou no deste patrimnio.
Uma empresa de administrao de condomnios pode se dedicar administrao de
condomnios residenciais, comerciais ou industriais.
Servios envolvidos:
- Administrao;
- Contabilidade;
- Assessoria jurdica;
- Auditoria;
- Consultoria administrativa e financeira;
- Consultoria tributria, fiscal, trabalhista e contbil;
- Gesto de conflitos;
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- Constituio do condomnio assembleias, atas, registros, etc;

- Elaborao de previso oramentria;
Apresentao / Apresentao
Servios especficos:
- Cobrana de valores mensais dos condminos fixos e extras;

- Emisso de boletos de cobrana para pagamento na rede bancria;
- Manuteno de cadastros dos condminos;
- Demonstrativo de receitas e despesas de cada unidade do condomnio;
- Administrao de pessoal - funcionrios e prestadores de servios;
-Assessoria para manuteno, reformas e servios em geral;
-Controle de vencimento de seguros e renovaes de aplices;
-Elaborao de relatrios de inadimplentes;
-Representao do condomnio perante rgos da administrao pblica e outras
instituies;
-Elaborao da contabilidade do condomnio;
-Pagamentos e recebimentos diversos;
-Organizao de assembleias editais e assessoria geral;
-Emisso de relatrios fiscais, contbeis e de pessoal;
-Assessoria legal para a manuteno da ordem;
- Guarda e atualizao dos documentos do condomnio;
-Outros servios, de acordo com a necessidade dos clientes.
A Administradora deve contar com parcerias contbil, financeira, jurdica e de
engenharia, pois necessitar de servios especializados nessas reas para agregar
em suas atividades.
Ao contratarem uma empresa especializada, os condminos podem desfrutar dos
seguintes benefcios, entre outros:
- Menor nvel de inadimplncia;

- Empregados mais qualificados;
- Condomnio com baixo risco diante de penalizaes legais;
- Oramento que reflete a realidade do condomnio;
Apresentao / Apresentao / Mercado
- Servios mais adequados s necessidades dos moradores;
- Fim de cotas extras inesperadas;

- Imveis mais valorizados;
- Menor consumo de gua e energia;
- Equipamentos com maior capacidade de utilizao e menor gasto de manuteno;
- Preservao da histria do condomnio.
Este documento no substitui o plano de negcio. Para elaborao deste plano

consulte o SEBRAE mais prximo!
2. Mercado
Impulsionado pelo aumento da renda dos brasileiros e por programas governamentais
de incentivo moradia prpria -Minha Casa Minha Vida, por exemplo -, o crescimento
do setor imobilirio tem alavancado as atividades de administrao de condomnios,
exigindo melhor organizao, profissionalizao e excelncia na prestao deste
servio.
Em janeiro de 2002, a cidade de So Paulo possua 40 mil condomnios, segundo
informaes do Sindicato da Habitao - SECOVI/SP. Apenas durante o ano de 2009,
mais de 32 mil unidades verticais e horizontais foram lanadas no mercado imobilirio
da capital paulista, conforme revela pesquisa da Empresa Brasileira de Estudos de
Patrimnio, publicada no site do sindicato.
Para 2010, o SECOVI/SP estima que o mercado paulistano de imveis novos
residenciais crescer em torno de 10%. Em mbito nacional, a Associao Brasileira
O valor mdio da taxa condominial de um apartamento de trs quartos em Botafogo,

tradicional bairro carioca de classe mdia alta, atingiu R$ 570,00 em janeiro de 2010,
segundo o SECOVI RIO. A inadimplncia dos condomnios pequena, logo o
empreendedor poder contar com uma boa perspectiva de receber em dia pelos
servios prestados.
Outros segmentos que podem ser atendidos so os hotis, hospitais, escritrios,
clubes, pontos comerciais e indstrias. Todavia, antes de abrir um negcio de
administrao de condomnios, recomenda-se a realizao de aes de pesquisa de
mercado para avaliar a demanda e a concorrncia. Seguem algumas sugestes:
Pesquisa em fontes como prefeitura, guias, IBGE e associaes de bairro para
quantificao do mercado alvo;
Visita aos concorrentes diretos, identificando os pontos fortes e fracos dos
estabelecimentos que trabalham no mesmo nicho;
Participao em seminrios especializados.
Aps investigar e analisar as variveis de mercado, o empreendedor estar apto a se
posicionar melhor neste segmento.
Apresentao / Apresentao / Mercado / Localizao
das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (ABECIP) detectou o aumento na

oferta de financiamento habitacional com recursos da poupana de R$ 34 bilhes, em
2009, para algo em torno de R$ 45 bilhes em 2010.
No Rio de Janeiro, onde o mercado imobilirio absorveu o lanamento de cerca de 10
mil imveis por ano na ltima dcada, a estimativa de que existam pelo menos 12 mil
condomnios, o equivalente a 480 mil unidades comerciais e residenciais. Os nmeros
abarcam dois milhes de pessoas, de acordo com a Associao Brasileira das
Administradoras de Imveis (ABADI). Os gastos dos condomnios fluminenses chegam
a R$ 96 milhes mensais, dos quais 7% so gastos com manuteno de elevadores,
10% com contas de luz, 15% com gua e 40% com pessoal. Os 28% restantes (R$ 35
milhes) so destinados a produtos e servios, informa a entidade.
3. Localizao
A escolha do local para instalar seu negcio uma deciso muito importante para o
sucesso do empreendimento. Lembre-se que as atividades econmicas da maioria das
cidades so regulamentadas em conformidade com o Plano Diretor Urbano (PDU), lei
que determina o tipo de atividade que pode funcionar no imvel escolhido por voc.
Portanto, este deve ser seu primeiro passo para avaliar a implantao de sua empresa.
Feita a "Consulta Prvia ao PDU", certifique-se de que o local escolhido oferea
infraestrutura adequada sua instalao e facilite a expanso do negcio. O imvel
deve dispor dos servios de gua, luz, esgoto, telefone e internet.
A localizao de uma administradora de condomnios deve favorecer o acesso das
pessoas que se relacionam com a empresa. Deve possuir estacionamento ou estar
prxima de reas pblicas ou de outros estabelecimentos que possuam vagas
disponveis.
4. Exigncias Legais e Especficas

De forma geral, para se registrar uma empresa de administrao de
condomnios,deve-se contratar um contador profissional legalmente habilitado para
elaborar os atos constitutivos da empresa, auxili- lo na escolha da forma jurdica mais
adequada para o seu projeto e preencher os formulrios de inscrio exigidos pelos
rgos pblicos.
O contador pode informar tambm sobre a legislao tributria pertinente ao negcio.
Mas ateno: no momento da escolha do prestador de servio, deve-se dar preferncia
a profissionais indicados por empresrios com negcios semelhantes.
At o momento, no existe a exigncia formal de responsvel tcnico ou profissional
habilitado em gesto de condomnios. Para legalizar a empresa, necessrio procurar
os rgos responsveis e efetivar as devidas inscries. As etapas do registro so:
Registro de empresa nos seguintes rgos:
Junta Comercial;
Secretaria da Receita Federal (CNPJ);
Secretaria Estadual da Fazenda;
Prefeitura do Municpio para obter o alvar de funcionamento;
Apresentao / Apresentao / Mercado / Localizao / Exigncias Legais e Especficas
importante estar prxima de centros bem servidos por transportes pblicos. Deve ser
levada em conta a facilidade de deslocamento para as diversas regies urbanas ou
industriais.
Enquadramento na Entidade Sindical Patronal (a empresa ficar obrigada ao

recolhimento anual da Contribuio Sindical Patronal);
Cadastramento junto Caixa Econmica Federal no sistema Conectividade Social
INSS/FGTS;
Corpo de Bombeiros Militar.
A estrutura de uma administradora de condomnios simples, sendo importante

tambm considerar o perfil do cliente e o mix de servios que ser disponibilizado para
contratao. Basta uma rea destinada recepo e atendimento da clientela, apoio
administrativo e um espao para depsito de materiais e arquivo de documentos.
importante ter estacionamento.
Recepo e Atendimento Na recepo e atendimento so atendidos os sndicos,

profissionais contratados, e os condminos. onde acontece o contato pessoal com a
clientela, portanto a ambientao deve ser leve, bem iluminada, e agradvel. Se for de
interesse do empresrio, poder haver salas de reunies, balco, ou box de
atendimento individualizado.
Apoio Administrativo Nessa rea ficam as atividades administrativas direcionadas

operacionalizao do negcio, como: realizao de contratos, produo de
regulamentos, convenes de condomnios, produo de relatrios, documentos de
cobranas, controles diversos e demais atividades necessrias ao bom andamento do
empreendimento. A gerncia da administradora ficar a cargo do proprietrio ou
pessoa por ele designada.
Depsito de materiais e arquivo Destinado estocagem de materiais de uso interno

e guarda de documentos relativos a cada condomnio administrado.
Estacionamento Se no houver disponibilidade permanente de vagas nas

proximidades, recomenda-se assinar convnio com algum estacionamento prximo.
Apresentao / Apresentao / Mercado / Localizao / Exigncias Legais e Especficas / Estrutura
5. Estrutura
A quantidade de profissionais est relacionada ao porte do empreendimento. Uma

administradora de condomnios de pequeno porte pode comear com cinco
empregados, sendo:
-trs auxiliares de escritrio;
-dois atendentes atendimento interno e visita aos condomnios atendidos;
- office-boy para servios bancrios e entrega de documentos (pode ser terceirizado).
As atividades de assessoria jurdica, contabilidade e administrao de pessoal podem
ser repassadas a profissionais liberais e empresas especializadas por meio de
parcerias. A gesto do negcio, poder ser exercida pelo empresrio ou delegada a
um empregado contratado. Em ambos os casos, entretanto, recomenda-se que o
gestor possua formao em Administrao ou Direito.
O empresrio deve contratar pessoas com experincia comprovada e com boas
referncias de empregos anteriores. Caso prefira capacitar novos colaboradores,
dever procurar cursos especficos existentes no mercado, que preparem as pessoas
para as atividades administrativas.
A qualificao dos profissionais aumenta o comprometimento com a empresa, eleva o
nvel de reteno de funcionrios, melhora a desempenho do negcio e diminui os
custos trabalhistas com a rotatividade de pessoal. O treinamento dos colaboradores
deve desenvolver as seguintes competncias:
Capacidade de percepo para entender e atender as expectativas dos clientes;
Habilidade de relacionamento;
Agilidade e presteza no atendimento;
Bom conhecimento do setor;
Motivao para crescer juntamente com o negcio.

Pessoal
6. Pessoal
Deve-se estar atento para a Conveno Coletiva do Sindicato dos Trabalhadores

nessa rea, utilizando-a como balizadora dos salrios e orientadora das relaes
trabalhistas, evitando, assim, consequncias desagradveis.
O empreendedor dever participar de seminrios, congressos e cursos direcionados

ao seu ramo de negcio, para manter-se atualizado e sintonizado com as tendncias
O SEBRAE da localidade poder ser consultado para aprofundar as orientaes sobre

o perfil do pessoal e treinamentos adequados. A entidade oferece palestras,
capacitao gerencial, treinamentos, projetos, programas e solues empresariais,
com foco no empreendedorismo, setores estratgicos, polticas pblicas, tecnologia e
inovao, orientao ao crdito, acesso ao mercado, internacionalizao, redes de
cooperao e programas de liderana.
Autnomos
Uma das principais dvidas dos empreendedores diz respeito contratao de

pessoas fsicas (profissionais autnomos) ou jurdicas (empresas) para prestao de
servios sem vnculo empregatcio.
A fim de diminuir os encargos sociais, as empresas buscam a terceirizao. No
entanto, fundamental estar atento ao tipo de atividade que pode ser terceirizada.
No possvel contratar terceiros para realizarem servios relacionados s atividades
que justificaram a criao da empresa. A contratao pode abranger atividades
intermedirias da contratante, desde que no haja relao de emprego entre as partes.
Ou seja, a relao entre contratante e contratado no pode ser como aquela existente
entre patro e empregado, caracterizada pelos elementos de subordinao,
habitualidade, horrio, pessoalidade e salrio.
Vantagens da contratao de servios de terceiros:

Mais participao dos dirigentes nas atividades-fim da empresa.
Concentrao dos talentos no negcio principal da empresa.
Maior facilidade na gesto do pessoal e das tarefas.
Possibilidade de resciso do contrato conforme as condies preestabelecidas.

Pessoal
do setor.
Controle da atividade terceirizada por conta da prpria empresa contratada.

Desvantagens que este tipo de contratao pode acarretar:
Sofrer autuao do Ministrio do Trabalho e aes trabalhistas em caso de
inobservncia das obrigaes mencionadas no item acima.
Fiscalizao dos servios prestados para verificar se o contrato de prestao de
servios est sendo cumprido integralmente, conforme o combinado.
Antes da contratao, recomenda-se verificar se o pessoal disponibilizado pela

empresa terceirizada consta como registrado, e se os direitos trabalhistas e
previdencirios esto sendo respeitados e pagos.
7. Equipamentos
O empreendedor precisar dos seguintes mveis e equipamentos:
- trs microcomputadores ligados em rede e com acesso internet;
- um servidor (storage) de pequeno porte;
- um no break;
- uma impressora multifuncional;

Pessoal / Equipamentos
Risco de contratao de empresa no qualificada.
-um cofre de ao de porte mdio;
-duas linhas telefnicas (uma delas com fax);
-calculadora de mesa.
8. Matria Prima/Mercadoria
A gesto de estoques no varejo a procura do constante equilbrio entre a oferta e a
demanda. Este equilbrio deve ser sistematicamente aferido atravs de, entre outros,
os seguintes trs importantes indicadores de desempenho:
Giro dos estoques: o giro dos estoques um indicador do nmero de vezes em que o
capital investido em estoques recuperado atravs das vendas. Usualmente medido
em base anual e tem a caracterstica de representar o que aconteceu no passado.
Obs.: Quanto maior for a freqncia de entregas dos fornecedores, logicamente em
menores lotes, maior ser o ndice de giro dos estoques, tambm chamado de ndice
de rotao de estoques. Cobertura dos estoques: o ndice de cobertura dos estoques
a indicao do perodo de tempo que o estoque, em determinado momento, consegue
cobrir as vendas futuras, sem que haja suprimento. Nvel de servio ao cliente: o
indicador de nvel de servio ao cliente para o ambiente do varejo de pronta entrega,
isto , aquele segmento de negcio em que o cliente quer receber a mercadoria, ou
servio, imediatamente aps a escolha; demonstra o nmero de oportunidades de
venda que podem ter sido perdidas, pelo fato de no existir a mercadoria em estoque
ou no se poder executar o servio com prontido.
Portanto, o estoque dos produtos deve ser mnimo, visando gerar o menor impacto na
alocao de capital de giro. O estoque mnimo deve ser calculado levando-se em conta
o nmero de dias entre o pedido de compra e a entrega dos produtos na sede da
empresa.
Os insumos necessrios ao funcionamento de uma empresa prestadora deste tipo de

servio so, basicamente, materiais de expediente folhas de papel A4 para
impressoras, cartuchos de tinta, lpis, canetas, borrachas, grampos, clips, pastas
suspensas, blocos para anotaes, etc.

Pessoal / Equipamentos / Matria Prima/Mercadoria
-mveis de escritrio (mesas, cadeiras, armrios e estantes).
Fornecedores
O empreendedor poder pesquisar na internet o rol de fornecedores de equipamentos
10
Basis Informtica
Rua dos Pinheiros, 1400 conj. 03 e 04 Pinheiros
So Paulo - SP- CEP 05422-002
Telefone: (11) 3819-0770
www.basisinformatica.co m.br
Union Data Consultoria e Informtica
Rua Jacira Rocha, 80 Casa Verde
So Paulo - SP

e produtos para administradoras de condomnios situados prximo ao local de

instalao do negcio. Como exemplo, lista-se abaixo algumas empresas de TI que
comercializam sistemas de gesto condominial.
Telefone: (11) 3857-5964
www.uniondata.com.br
11
Rio de Janeiro
Rua Uruguaiana 94, 20 andar - Centro

Rio de Janeiro - RJ CEP 20050-091
Telefone: (21) 2195-0550 / Fax: (21) 2195-0599
www.basesoft.com.br
Universal Software
Avenida Baro Homem de Melo, 4500, 6 andar Estoril
Belo Horizonte MG CEP 30450-250

Base Software
Telefone: (31)3064-6600
www.universalsoftware. com.br
12
De um modo geral, os processos de uma administradora de condomnios so divididos

em:
1. Servio de atendimento ao cliente o processo responsvel pelo contato com os
sndicos, podendo haver atendimento a condminos, em certos casos. Esse servio
poder ocorrer nas dependncias do escritrio ou no prprio condomnio. Recebe
demandas e devolve solues.
2. Produo dos servios responsvel pela atividade terceirizada pelo cliente.
Corresponde produo de todos os servios de cobranas, pagamentos,
contrataes de pessoal, controles diversos, elaborao de relatrios, assessoria
contbil, financeira, jurdica, representao do condomnio perante instituies
externas e outros. realizado pelo apoio administrativo, pelo gerente do
empreendimento e pelos prestadores de servios terceirizados.
O SECOVI-SP editou recentemente um manual dedicado aos servios que devem ser
fornecidos pelas administradoras de condomnio. A publicao descreve cerca de 130
rotinas operacionais relacionadas atividade de gesto condominial.
10. Automao
Algumas empresas de informtica oferecem sistemas criados para facilitar e agilizar os
procedimentos relacionados administrao condominial, como, por exemplo:
- Soluo para administrar vrios condomnios simultaneamente;

Pessoal / Equipamentos / Matria Prima/Mercadoria / Organizao do Processo Produtivo / Automao
9. Organizao do Processo Produtivo
- Cadastros essenciais (moeda, banco, plano de contas, empreendimento, proprietrio,

fiador, condmino, unidades, etc.);
- Cadastro de previso de despesas/receitas, contas correntes e servios;
- Controle de retenes de tributos dos condomnios;
- Lanamento automtico de contas considerando a previso de servios cadastrados;
13
- Acerto de contas por unidade e por condomnio.

- Fechamento de saldo mensal;
- Transferncia de condmino/proprietrio, considerando inclusive respectivas contas
correntes;
- Movimentao de fundo de reserva como conta corrente;
- Gerao de Remessa de Cobrana Bancria e baixa automtica;
- Sistema de estatstica e acompanhamento da rentabilidade da carteira
- Mala direta de proprietrios/condminos e carta de cobrana;
- Anlise completa por meio de relatrios gerenciais.
O mercado de TI tambm dispe de solues de gesto condominial online, cuja

vantagem no precisar investir na compra de um servidor para armazenar o sistema,
uma vez que a administradora o acessa via Internet.
Antes de se decidir pelo sistema a ser utilizado, o empreendedor deve avaliar o preo
cobrado, o servio de manuteno, a conformidade em relao legislao fiscal
municipal e estadual, a facilidade de suporte e as atualizaes oferecidas pelo
fornecedor, verificando ainda se o aplicativo possui funcionalidades, tais como:
Controle dos dados sobre faturamento/vendas, gesto de caixa e bancos (conta
corrente);
Contas a pagar e receber;
Fluxo de caixa;

Pessoal / Equipamentos / Matria Prima/Mercadoria / Organizao do Processo Produtivo / Automao
- Estorno de lanamento de contas;
Emisso de pedidos e oramentos;

Controle de taxa de servio;
Lista de espera;
Relatrios e grficos gerenciais para anlise real do resultado operacional da
empresa.
14
Este segmento se caracteriza por entregar os servios diretamente ao usurio final.

Portanto, no existem intermedirios envolvidos no processo de torn-los disponveis
aos clientes. Cabe ao dono do negcio definir e estabelecer o fluxo dessa distribuio.
Neste sentido, fundamental que o empreendedor entenda as motivaes que levam
o condomnio a escolher uma administradora.
12. Investimento
Investimento compreende todo o capital empregado para iniciar e viabilizar o negcio
at o momento de sua consolidao. Pode ser caracterizado como:
-investimento fixo compreende o capital empregado na compra de imveis,
mquinas, equipamentos, mveis, utenslios, instalaes, reformas, veculos (se for o
caso) etc;
-investimentos pr-operacionais so todos os gastos ou despesas realizadas com
projetos, pesquisas de mercado, registro da empresa, projeto de decorao,
honorrios profissionais e outros;
Todo investimento gera uma depreciao e uma taxa de manuteno, agregando

custos ao empreendimento para sua posterior reposio. extremamente importante o
entendimento correto de todo o investimento do negcio para a sobrevivncia da
empresa.
13. Capital de Giro

Canais de Distribuio / Investimento / Capital de Giro
11. Canais de Distribuio
Capital de giro o montante de recursos financeiros que a empresa precisa manter

para garantir fluidez dos ciclos de caixa. O capital de giro funciona com uma quantia
imobilizada no caixa (inclusive banco) da empresa para suportar as oscilaes de
caixa.
O capital de giro regulado pelos prazos praticados pela empresa, so eles: prazos
mdios recebidos de fornecedores (PMF); prazos mdios de estocagem (PME) e
prazos mdios concedidos a clientes (PMCC).
15
Se o volume de vendas estiver acima do ponto de equilbrio e o prazo concedido ao

cliente para pagamento no superar 30 dias, o capital de giro a ser investido em uma
empresa de administrao de condomnios ser minimizado, geralmente em torno de
20% a 30% do faturamento previsto.
14. Custos
Os valores dos custos vo depender objetivamente do porte da empresa prestadora de
servio, da localizao, das especialidades oferecidas ao consumidor e da estratgia
empresarial adotada. As referncias de preo abaixo devem, portanto, ser revistas
para cada caso.
O cuidado na administrao e reduo de todos os custos envolvidos no negcio
indica que o empreendedor poder ter sucesso ou insucesso, na medida em que
encarar como ponto fundamental a reduo de desperdcios, a compra pelo melhor
preo e o controle de todos os gastos internos. Quanto menores os custos, maior a
chance de ganhar no resultado final do negcio.

Canais de Distribuio / Investimento / Capital de Giro / Custos
Quanto maior o prazo concedido aos clientes e quanto maior o prazo de estocagem,
maior ser sua necessidade de capital de giro. Portanto, manter estoques mnimos
regulados e saber o limite de prazo a conceder ao cliente pode melhorar muito a
necessidade de imobilizao de dinheiro em caixa.
Se o prazo mdio recebido dos fornecedores de matria-prima, mo- de-obra, aluguel,
impostos e outros forem maiores que os prazos mdios de estocagem somada ao
prazo mdio concedido ao cliente para pagamento dos produtos, a necessidade de
capital de giro ser positiva, ou seja, necessria a manuteno de dinheiro disponvel
para suportar as oscilaes de caixa. Neste caso um aumento de vendas implica
tambm em um aumento de encaixe em capital de giro. Para tanto, o lucro apurado da
empresa deve ser ao menos parcialmente reservado para complementar esta
necessidade do caixa.
Se ocorrer o contrrio, ou seja, os prazos recebidos dos fornecedores forem maiores
que os prazos mdios de estocagem e os prazos concedidos aos clientes para
pagamento, a necessidade de capital de giro negativa. Neste caso, deve-se atentar
para quanto do dinheiro disponvel em caixa necessrio para honrar compromissos
de pagamentos futuros (fornecedores, impostos). Portanto, retiradas e imobilizaes
excessivas podero fazer com que a empresa venha a ter problemas com seus
pagamentos futuros.
Um fluxo de caixa, com previso de saldos futuros de caixa deve ser implantado na
empresa para a gesto competente da necessidade de capital de giro. S assim as
variaes nas vendas e nos prazos praticados no mercado podero ser geridas com
preciso.
As despesas so os gastos realizados para operar o negcio. Abaixo se elencou

algumas categorias referenciais, levantadas por entrevistas junto a empresas similares,
com intuito de exemplificar a proporcionalidade dos gastos.
16
Aluguel, taxa de condomnio, segurana: R$ 1.290,00;

Assessoria contbil: R$ 510,00;
Despesas com transporte: de 5% a 10 % do faturamento;
Material de expediente e produtos de limpeza: R$ 2.200,00;
Despesas com vendas, propaganda e publicidade: em torno de 3% das vendas;
Recursos para manutenes corretivas: cerca de 5% do custo do equipamento ao
ano;
Salrios administrativos e pr-labore: R$ 2.500,00
15. Diversificao/Agregao de Valor

Agregar valor significa oferecer servios complementares ao principal, diferenciando-se
da concorrncia e atraindo o pblico-alvo. No basta possuir algo que os servios
concorrentes no oferecem. necessrio que esse algo mais seja reconhecido pelo
cliente como uma vantagem competitiva e aumente o seu nvel de satisfao com o
servio prestado.
Pesquisas quantitativas e qualitativas podem ajudar na identificao de benefcios de
valor agregado. No caso de uma empresa de administrao de condomnios, h
diversas oportunidades de diferenciao, tais como:
-servios de massagistas e professores de educao fsica, para fitness;
-servio de som ambiente;
-programa de educao ambiental;
-plano de reduo de despesas do condomnio;

Canais de Distribuio / Investimento / Capital de Giro / Custos / Diversificao/Agregao de Valor
gua, luz, telefone e acesso a internet: R$ 400,00;
-servios especiais, de acordo com as necessidades especficas do condomnio.

A construo de um portal na internet tambm um instrumento de grande agregao
de valor. Atravs do portal, o sndico pode se comunicar rapidamente com a
administradora, ter acesso posio financeira do condomnio em tempo real, ao
andamento de cobranas judiciais, s unidades em atraso, ao resumo da
inadimplncia nos ltimos meses, a acordos com devedores e a todas as contas do
17
Os demais condminos, assim como o sndico, podem acessar o resumo anual de

despesas, balancetes, folha de pagamento, atas de assemblias, circulares, regimento
interno, manuais de sndico e zelador, tabela de temporalidade de documentos,
notcias, calendrio de cursos e respostas s dvidas mais freqentes sobre o dia-adia de um condomnio.
importante pesquisar junto aos concorrentes para conhecer os servios que esto
sendo adicionados e desenvolver opes especficas com o objetivo de proporcionar
ao cliente um produto diferenciado. Alm disso, conversar com os clientes atuais para
identificar suas expectativas muito importante para o desenvolvimento de novos
servios ou produtos personalizados, o que amplia as possibilidades de fidelizar os
atuais clientes, alm de cativar novos.
Sustentabilidade
A incorporao dos princpios de sustentabilidade tornou-se um diferencial importante,
uma vez que, no Brasil, cresce o nmero de consumidores conscientes que valorizam
os servios fornecidos com o mnimo (ou nenhum) impacto ao meio-ambiente e
sade dos seres vivos, a partir de matrias-primas naturais renovveis ou
reaproveitveis.
Uma das formas de se aplicar o conceito de sustentabilidade consiste na adoo de
sistemas de captao e reutilizao da gua da chuva. O condomnio tambm pode
exigir que os resduos das obras de reformas e benfeitorias de suas unidades sejam
destinados a aterros sanitrios ou a usinas de tratamento de lixo. Outras maneiras so:
Economizar recursos naturais por meio do uso da reutilizao de gua;
Instalar sensores de luz nas escadas e corredores do prdio para reduzir o consumo
de energia;
Usar materiais reciclados, biodegradveis e que reduzam a necessidade de
manuteno;
Uso de produtos de limpeza que no agridam a natureza;
Substituir processos de lavagem manual, que consomem at 250 litros de gua, pelo
uso de lavadoras, cujo consumo no atinge 40 litros;

Canais de Distribuio / Investimento / Capital de Giro / Custos / Diversificao/Agregao de Valor
condomnio, pagas e a vencer. Tambm possvel checar os parmetros de cobrana

amigvel, o nmero de parcelas possveis num acordo e o eventual ajuizamento de
aes na Justia.
Dar preferncia s polidoras, lavadoras de piso, varredoras de escadas e esteiras

rolantes com motor a lcool;
Utilizar equipamentos com baixos nveis de rudo e consumo de energia;
18
Os meios para divulgao de uma administradora de condomnios variam de acordo

com o porte e o pblico-alvo escolhido. Para um empreendimento de pequeno porte, a
mala direta um sistema barato e simples, no qual pode ser utilizado o cadastro de
clientes, obtido atravs de lista telefnica.
Recomenda-se, tambm, o uso de um folder bem estruturado com informaes sobre
os servios prestados e a experincia da empresa no ramo do negcio.
A visita agendada ao condomnio, para apresentao da proposta da empresa pode
dar bons resultados, uma vez que permite contato direto e oferece a possibilidade de
iniciar negociaes imediatas ou agendar novo encontro em perodo prximo ao
vencimento do contrato atual.
Na medida do interesse e das possibilidades, podero ser utilizados anncios em
jornais de bairro, jornais de grande circulao, rdio, revistas, outdoor e internet.
A divulgao atravs de site na internet representa uma possibilidade de comunicao
muito interessante, onde se pode veicular pequenos vdeos com dicas prticas para
soluo de problemas comuns em condomnios, alm de depoimentos dos sndicos
sobre a qualificao da empresa.
Estratgias de comunicao dirigidas s redes sociais (Orkut, Facebook, Twitter,
YouTube, Flicker, Digg, entre outras) tambm podem ser implementadas para
promover o negcio. Caso seja interesse do empreendedor, um profissional de
marketing e/ou comunicao poder ser contratado para desenvolver campanhas
especficas.
O empreendedor deve entregar o que foi prometido com pontualidade e, quando
puder, superar as expectativas do cliente. Ao final, a melhor propaganda ser feita
pelos clientes satisfeitos e bem atendidos.

Divulgao / Informaes Fiscais e Tributrias
16. Divulgao
17. Informaes Fiscais e Tributrias

O segmento de ADMINISTRAO DE CONDOMNIO, assim entendido pela
CNAE/IBGE (Classificao Nacional de Atividades Econmicas) 6822-6/00 como
atividade de administrao de condomnios prediais , no poder optar pelo SIMPLES
Nacional - Regime Especial Unificado de Arrecadao de Tributos e Contribuies
19
Neste segmento temos as seguintes opes tributrias:
Lucro Presumido: o lucro que se presume atravs da receita bruta de vendas de

mercadorias e/ou prestao de servios. Trata-se de uma forma de tributao
simplificada utilizada para determinar a base de clculo do Imposto de Renda (IRPJ) e
da Contribuio Social sobre o Lucro Liquido (CSLL) das pessoas jurdicas que no
estiverem obrigadas apurao pelo Lucro Real. Nesse regime, a apurao do
imposto de Renda e da Contribuio Social feita trimestralmente.
A base de clculo para determinao do valor presumido IRPJ e da CSLL de 32%,

sobre a receita bruta, para a atividade de escritrio de consultoria. Sobre o resultado
da base de calculo (Receita Bruta x 32%), aplica-se as alquotas de:
IRPJ - 15%, para determinao do IRPJ. Poder haver um adicional de 10% para a
parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, no ms, ou R$ 60.000,00, no
trimestre, uma vez que o imposto apurado trimestralmente;
CSLL - 9%, para determinao da CSLL. No h adicional de imposto.
Ainda incidem sobre a receita bruta os seguintes impostos, que so apurados
mensalmente:
PIS - 0,65% - sobre a receita bruta total;

COFINS 3% - sobre a receita bruta total.
Lucro Real: o lucro lquido do perodo de apurao ajustado pelas adies,

excluses ou compensaes estabelecidas em nossa legislao tributria. Este
sistema o mais complexo, que dever ser muito bem avaliado por um contador,
quanto a sua aplicao neste segmento. As alquotas para este tipo de tributao so:

Divulgao / Informaes Fiscais e Tributrias
devidos pelas ME (Microempresas) e EPP (Empresas de Pequeno Porte), institudo

pela Lei Complementar n 123/2006, por se enquadrar como atividade vedada na Lei
Compl. 123/2006, consolidada pela RCGSN 94/2011.
IRPJ - 15% sobre a base de clculo (lucro lquido). Haver um adicional de 10% para a
parcela do lucro que exceder o valor de R$ 20.000,00, multiplicado pelo nmero de
20
CSLL - 9%, determinada nas mesmas condies do IRPJ;

PIS - 1,65% - sobre a receita bruta total, compensvel;
COFINS - 7,65% - sobre a receita bruta total, compensvel.
Incidem tambm sobre a receita bruta os impostos estaduais e municipais, abaixo
citados:
ISS Calculado sobre a receita de prestao de servios, varia conforme o municpio

onda a empresa estiver sediada.
Fundamentos Legais: Leis 9249/1995 (com as alteraes posteriores).
18. Eventos
A seguir so indicados, a ttulo de exemplo, eventos tradicionais que fazem parte do
calendrio do setor de administrao de imveis e condomnios:
Feira Secovi Condomnios
Evento anual realizado em So Paulo (SP)
(11) 5591-1281/1283 www.feirasecovi.com.br
Feira de Condomnios do Nordeste Fesndico.
Local: Recife (PE)
www.fesindico.com.br

Divulgao / Informaes Fiscais e Tributrias / Eventos
meses do perodo. O imposto poder ser determinado trimestralmente ou com opo

do Lucro estimado mensalmente e apurao anual;
Expo Sndico - www.exposindico.com.br

Evento que acontece anualmente no Pavilho de Exposies Anhembi, em So Paulo
(SP).
21
Promovido pelo Secovi/SP, com temas voltados organizao e capacitao das

empresas especializadas em administrao condominial.
www.secovi.com.br
Encontro Nacional de Inquilinos e Locadores Evento anual da ABADI referente
legislao e s relaes de inquilinato.
www.abadi.com.br/encontro_inqloc/encontro.htm
Cursos e seminrios
Servio Nacional de Aprendizagem Comercial (Senac) - http://www.senac.br
Ministra cursos tcnicos presenciais e distncia em diferentes reas de
conhecimento que compem a administrao condominial, tais como gesto, finanas,
recursos humanos, contabilidade, marketing, meio ambiente. A unidade de So Paulo,
por exemplo, oferece os cursos Tcnicas de Zeladoria e Segurana em Condomnios
e Projeto Paisagstico para Condomnios.
As unidades do Senac tambm promovem seminrios sobre coleta seletiva de lixo,

considerada hoje umas das mais importantes atitudes do homem para a preservao
do meio ambiente. Nesses eventos, os participantes aprendem a armazenar,
acondicionar e tratar o lixo e, posteriormente, envi-lo para estaes coletoras ou
cooperativas de reciclagem. Recebem instrues de como implantar a coleta seletiva
em condomnios e informaes sobre a relao custo-benefcio dos diferentes tipos de
coletores de lixo disponveis no mercado. Os seminrios abordam ainda temas como a
comunicao ambiental e a problemtica causada pela produo de resduos.
Universidade SECOVI MG - www.universidadesecovimg.com.br

Divulgao / Informaes Fiscais e Tributrias / Eventos
ENACON - Encontro das Empresas Especializadas em Administrao de

Condomnios.
Desenvolve programas de capacitao com vistas a qualificar o desempenho dos

profissionais do mercado imobilirio mineiro. Os contedos educacionais abordados
nos cursos oferecidos pela instituio abrangem temas relacionados vendas,
documentao imobiliria, legislao, atendimento, finanas, contabilidade e
tributao, entre outros.
22
Recomenda-se que o empreendedor procure informaes legais e mercadolgicas

junto ao sindicato de administradoras de imveis e condomnios de sua localidade.
Sugesto de entidades para eventuais consultas:
Associao Brasileira das Administradoras de Imveis ABADI
Rua do Carmo n 6/7 andar - Centro - Rio de Janeiro RJ
Tel/Fax: (21) 2533-2858
www.abadi.com.br
Associao das Administradoras de Bens Imveis e Condomnios de So Paulo

AABIC
Rua Estados Unidos, 89 Jardim Paulista So Paulo SP
CEP: 01427-000
(11) 3887-3372
www.aabic.org.br
Sindicato da Habitao de So Paulo SECOVI/SP
Rua Dr. Bacelar, 1043 - Vila Mariana
04026-002 So Paulo - SP - Brasil
Tel. 55 11 5591-1300
Fax 55 11 5591-1301
www.secovi.com.br

Divulgao / Informaes Fiscais e Tributrias / Eventos / Entidades em Geral
19. Entidades em Geral
SECOVI Rio
Av. Almirante Barroso, 52/9 andar Centro
CEP 20031-918 Rio de Janeiro RJ
Tel.: (21) 2272-8000 Fax: (21) 2272-8001
23
E-mail: secovi@secovirio.com.br
SECOVI Minas Gerais

Rua Tabaiares, 12 sala 401 Floresta
CEP 30150-040 Belo Horizonte (MG)
Tel: (31) 3055-5353
www.secovimg.com.br
20. Normas Tcnicas

Norma tcnica um documento, estabelecido por consenso e aprovado por um
organismo reconhecido que fornece para um uso comum e repetitivo regras, diretrizes
ou caractersticas para atividades ou seus resultados, visando a obteno de um grau
timo de ordenao em um dado contexto. (ABNT NBR ISO/IEC Guia 2).
Participam da elaborao de uma norma tcnica a sociedade, em geral, representada

por: fabricantes, consumidores e organismos neutros (governo, instituto de pesquisa,
universidade e pessoa fsica).
Toda norma tcnica publicada exclusivamente pela ABNT Associao Brasileira de

Normas Tcnicas, por ser o foro nico de normalizao do Pas.

Divulgao / Informaes Fiscais e Tributrias / Eventos / Entidades em Geral / Normas Tcnicas
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1. Normas especficas para Administrao de Condomnios:
No existem normas aplicadas a este negcio
24
ABNT NBR 12892:2009 Elevadores unifamiliares ou de uso restrito pessoa com

mobilidade reduzida - Requisitos de segurana para construo e instalao.
Esta Norma especifica requisitos de segurana para construo e instalao de

elevadores unifamiliares novos, instalados permanentemente, servindo pavimentos
definidos, tendo carro projetado para o transporte de pessoas e objetos, e movendo-se
entre guias inclinadas no mximo 15 com a vertical.
ABNT NBR 15597:2010 Requisitos de segurana para a construo e instalao de

elevadores - Elevadores existentes - Requisitos para melhoria da segurana dos
elevadores eltricos de passageiros e elevadores eltricos de passageiros e cargas.
Esta Norma estabelece regras para melhoria da segurana dos elevadores de

passageiros existentes, com o objetivo de atingir um nvel equivalente de segurana
quele de um elevador recentemente instalado conforme a ABNT NBR NM 207 e
aplicando o que h de mais avanado em segurana.
ABNT NBR NM 207:1999 Elevadores eltricos de passageiros - Requisitos de

segurana para construo e instalao.
Esta Norma especifica as regras de segurana para a construo e instalao de

elevadores eltricos novos instalados permanentemente servindo pavimentos
definidos, tendo carro projetado para o transporte de pessoas e objetos, suspenso por
cabos e movendo-se entre guias inclinadas no mximo 15 com a vertical.

2. Normas aplicveis na execuo de uma Administrao de Condomnios: p>
ABNT NBR 13523:2008 Central de gs liquefeito de petrleo GLP.
25
ABNT NBR 15526:2009 Redes de distribuio interna para gases combustveis em

instalaes residenciais e comerciais - Projeto e execuo.
Esta Norma estabelece os requisitos mnimos exigveis para o projeto e a execuo de

redes de distribuio interna para gases combustveis em instalaes residenciais e
comerciais que no excedam a presso de operao de 150 kPa (1,53 kgf/cm2) e que
possam ser abastecidas tanto por canalizao de rua (conforme ABNT NBR 12712 e
ABNT NBR 14461) como por uma central de gs (conforme ABNT NBR 13523 ou outra
norma aplicvel), sendo o gs conduzido at os pontos de utilizao atravs de um
sistema de tubulaes.
ABNT NBR 13434-2:2004 Sinalizao de segurana contra incndio e pnico Parte

2: Smbolos e suas formas, dimenses e cores.
Esta parte da ABNT NBR 13434 padroniza as formas, as dimenses e as cores da

sinalizao de segurana contra incndio e pnico utilizada em edificaes, assim
como apresenta os smbolos adotados.
ABNT NBR 9077:2001 Sadas de emergncia em edifcios.

Esta Norma estabelece os requisitos mnimos exigveis para projeto, montagem,

alterao, localizao e segurana das centrais de gs liquefeito de petrleo (GLP)
com capacidade de armazenagem total mxima de 1 500 m3, para instalaes
comerciais, residenciais, industriais e de abastecimento de empilhadeiras.
Esta Norma fixa as condies exigveis que as edificaes devem possuir.
ABNT NBR 13714:2000 Sistemas de hidrantes e de mangotinhos para combate a

incndio.
26
ABNT NBR 10818:1989 Qualidade de gua de piscina Procedimento.
Esta Norma fixa as condies exigveis para que a qualidade de gua de piscina
garanta sua utilizao de maneira segura, sem causar prejuzo sade e ao bem-estar
dos usurios.
ABNT NBR 11238:1990 Segurana e higiene de piscinas Procedimento.
Esta Norma fixa as condies exigveis para garantir segurana e higiene em piscinas.
ABNT NBR 9819:1987 Piscinas Classificao.
Esta Norma classifica as piscinas. tomando por critrios o uso, o suprimento de gua,
a finalidade, o condicionamento, as caractersticas qumicas da gua, o recinto e a
construo.

Esta Norma fixa as condies mnimas exigveis para dimensionamento, instalao,

manuteno, aceitao e manuseio, bem como as caractersticas, dos componentes
de sistemas de hidrantes e de mangotinhos para uso exclusivo de combate a incndio.
ABNT NBR 13194:2006 Reservatrio de fibrocimento para gua potvel. p>

Estocagem, montagem e manuteno - Esta Norma fixa os requisitos exigveis para a
estocagem, montagem e manuteno de reservatrios de fibrocimento para gua
potvel, especificados na NBR 5649.
27
Esta Norma estabelece os requisitos exigveis para projeto, seleo e instalao de

extintores de incndio portteis e sobre rodas, em edificaes e reas de risco, para
combate a princpio de incndio.
ABNT NBR 5410:2004 Verso Corrigida:2008 - Instalaes eltricas de baixa tenso.
Esta Norma estabelece as condies a que devem satisfazer as instalaes eltricas

de baixa tenso, a fim de garantir a segurana de pessoas e animais, o funcionamento
adequado da instalao e a conservao dos bens.
ABNT NBR 5413:1992 Verso Corrigida:1992 - Iluminncia de interiores.
Esta Norma estabelece os valores de iluminncias mdias mnimas em servio para

iluminao artificial em interiores, onde se realizem atividades de comrcio, indstria,
ensino, esporte e outras.
ABNT NBR 5419:2005 - Proteo de estruturas contra descargas atmosfricas.
Esta Norma fixa as condies de projeto, instalao e manuteno de sistemas de

proteo contra descargas atmosfricas (SPDA), para proteger as edificaes e
estruturas definidas em 1.2 contra a incidncia direta dos raios. A proteo se aplica
tambm contra a incidncia direta dos raios sobre os equipamentos e pessoas que se
encontrem no interior destas edificaes e estruturas ou no interior da proteo
impostas pelo SPDA instalado.

ABNT NBR 12693:2010 Sistemas de proteo por extintores de incndio. p>
ABNT NBR 5626:1998 - Instalao predial de gua fria.
28
ABNT NBR 9050:2004 Verso Corrigida:2005 - Acessibilidade a edificaes,

mobilirio, espaos e equipamentos urbanos.
Esta Norma estabelece critrios e parmetros tcnicos a serem observados quando do

projeto, construo, instalao e adaptao de edificaes, mobilirio, espaos e
equipamentos urbanos s condies de acessibilidade.
ABNT NBR IEC 60839-1-1:2010 - Sistemas de alarme - Parte 1: Requisitos gerais Seo 1: Geral.
Esta Norma especifica os requisitos gerais para o projeto, instalao, comissionamento

(controle aps instalao), operao, ensaio de manuteno e registros de sistemas de
alarme manual e automtico empregados para a proteo de pessoas, de propriedade
e do ambiente.
21. Glossrio

Esta Norma estabelece exigncias e recomendaes relativas ao projeto, execuo e

manuteno da instalao predial de gua fria. As exigncias e recomendaes aqui
estabelecidas emanam fundamentalmente do respeito aos princpios de bom
desempenho da instalao e da garantia de potabilidade da gua no caso de
instalao de gua potvel.
Algicida produto utilizado para combater a ao das algas nas piscinas.
Barrilete equipamento do qual partem as colunas de abastecimento de gua fria de
29
Cmara de Arbitragem alternativa jurdica para a soluo rpida e econmica de

conflitos surgidos em moradores de condomnios.
Condomnio: a palavra condomnio significa propriedade comum.
Conveno Condominial documento que regulamenta as relaes entre os
condminos, seus direitos e deveres.
Despesas Ordinrias despesas que se referem a gastos rotineiros com manuteno

do condomnio.
Frao Ideal maneira de diviso de despesas em que cada unidade contribui

proporcionalmente, de acordo com a conveno do condomnio.
Fundo de Obras verba extraordinria destinada realizao de obras no condomnio.
Habite-se autorizao emitida pela prefeitura para que um imvel possa ser ocupado.
Minuteira equipamento dotado de sensor que permite manter temporariamente

acesas as lmpadas, gerando economia de energia.
Prumada coluna do encanamento que serve a todos os andares. Tambm chamada

de coluna vertical.

um condomnio. O barrilete situa-se abaixo do reservatrio de gua superior e acima

do forro.
Quadro de Comando parte do equipamento do elevador, que coordena as paradas e

chamadas.
30
Sndico: o representante legal do condomnio em qualquer circunstncia e ser

escolhido em assemblia, podendo ser pessoa fsica ou jurdica morador ou no do
condomnio.
Viga parte da estrutura do edifcio.
22. Dicas de Negcio

- Para se tornar mais competitivo importante dimensionar o conjunto de servios que
sero agregados. Avaliar o custo benefcio desses servios vital para a
sobrevivncia do negcio, porque pode representar um elevado custo sem gerao do
mesmo volume de receitas.
-Investir na qualidade global de atendimento ao cliente, ou seja: qualidade do servio,
ambiente agradvel, profissionais atenciosos, respeitosos e interessados pelo cliente;
-Procurar fidelizar a clientela com aes de ps-venda, como: remessa de cartes de
aniversrio, comunicao de novos servios e novos produtos ofertados, contato
telefnico lembrando de eventos e promoes.
- A presena do proprietrio em tempo integral fundamental para o sucesso do

empreendimento.
- A empresa deve atuar voltada para o atendimento das necessidades do condomnio e
deve estar presente em todos os momentos importantes, reforando sua imagem e
consolidando seu papel de apoio, assessoria e suporte aos sndicos e condminos.
-O empreendedor deve estar sintonizado com a evoluo do setor, pois esse um

negcio que requer inovao e adaptao constantes, em face das novas tendncias
que surgem dia-a-dia.

Recalque bomba que leva a gua da caixa inferior ao reservatrio superior do

edifcio.
-Os empregados devem participar de cursos de aperfeioamento, congressos e

seminrios, para garantir a atualizao da administradora de condomnios.
- Prdios com medio de gua individual consomem, em mdia, de 30 a 40% menos.
A conta coletiva como um carto de crdito sem limite: o morador usa o que quer e,
31
- A adoo de itens voltados eficincia ecolgica dos condomnios podem reduzir

entre 20 a 30% o valor da taxa mensal de cada unidade. Algumas prticas que
melhoram o uso dos recursos naturais e propiciam ganhos econmicos so:
Coleta seletiva de lixo;
Coleta de leo de cozinha;
Sensores de presena;
Captao de gua pluvial para irrigao das reas verdes;
Aquecimento de chuveiros a gs;
Medidores de consumo individuais de gs e de gua;
Placas de captao de energia solar para iluminao das reas comuns e
aquecimento da gua da piscina;
23. Caractersticas
O empreendedor precisa estar atento s tendncias do mercado e aos hbitos de seus
clientes. Deve identificar os movimentos deste mercado e adapt-los sua oferta,
reconhecendo as preferncias dos clientes e renovando continuamente a oferta de
produtos.
Os comportamentos observados em empreendedores de sucesso geraram um
conjunto de caractersticas, resultantes em padres de condutas. Pessoas que assim
se comportam possuem caractersticas de comportamento empreendedor, tais como:
Busca constante de informaes e oportunidades;
Iniciativa e persistncia;

depois, divide o pagamento com os vizinhos. Quando paga pelo prprio consumo, ele
economiza.
Comprometimento;
Qualidade e eficincia;
Capacidade de estabelecer metas e assumir riscos;
32
Independncia e autoconfiana;
Senso de oportunidade;
Conhecimento do ramo;
Liderana.
24. Bibliografia
AIUB, George Wilson et al. Plano de Negcios: Servios. 2. ed. Porto Alegre: Sebrae,
2000.
BARBOSA, Mnica de Barros; LIMA, Carlos Eduardo de. A Cartilha do Ponto
Comercial: Como escolher o lugar certo para o sucesso do seu negcio. So Paulo:
Clio Editora, 2004.
BIRLEY, Sue; MUZYKA, Daniel F. Dominando os Desafios do Empreendedor. So
Paulo: Pearson/Prentice Hall, 2004.
BRASIL. Ministrio do Trabalho e Emprego. Norma Regulamentadora n. 6. Disponvel

em http://www.mte.gov.br/legislacao/normas_regulamentadoras/nr_06.pdf Acesso em
23 de abril de 2010.
COSTA, Nelson Pereira. Marketing para Empreendedores: um guia para montar e

manter um negcio. Rio de Janeiro: Qualitymark, 2003.
DAUD, Miguel; RABELLO, Walter. Marketing de Varejo: Como incrementar resultados
com a prestao de Servios. So Paulo: Artmed Editora, 2006.
DOLABELA, Fernando. O Segredo de Luisa. 14. ed. So Paulo: Cultura Editores
Associados, 1999.

Planejamento e monitoramento sistemticos;
GODOY, Elias de. Tcnicas de Segurana em Condomnios. So Paulo: Senac, 2005.
33
SEBRAE. Empresa Administradora de Condomnios Srie Idias de negcios.

Vitria: SEBRAE-ES.
SILVA, Jos Pereira. Anlise Financeira das Empresas. 4. ed. So Paulo: Atlas, 2006.
Sites afins:
http://www.sindiconet.com.br
http://www.condominial.tv
25. URL
http://www.sebrae.com.br/sites/PortalSebrae/ideias/Como-montar-um-servi%C3%A7ode-administra%C3%A7%C3%A3o-de-condom%C3%ADnios

KOTLER, Philip. Administrao de Marketing: a edio do novo milnio. 10. ed. So

Paulo: Prentice Hall, 2000.
34

Como Montar Um Serviço de Administração de Condomínios

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Como Montar Um Serviço de Administração de Condomínios

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Como montar um

Especialistas em pequenos negcios / 0800 570 0800 / sebrae.com.br

Robson Braga de Andrade Presidente do CDN

Luiz Eduardo Pereira Barreto Filho

Helosa Regina Guimares de Menezes

Diretor de Administrao e Finanas

Jos Claudio Silva dos Santos

Unidade de Capacitao Empresarial e Cultura Empreendedora

Luciana Rodrigues Macedo

Lauri Tadeu Corra Martins

Staff Art Marketing e Comunicao Ltda.

Apresentao / Apresentao / Mercado / Localizao / Exigncias Legais e Especficas / Estrutura /

4. Exigncias Legais e Especficas ...........................................................................................................

8. Matria Prima/Mercadoria .....................................................................................................................

9. Organizao do Processo Produtivo ....................................................................................................

10. Automao ..........................................................................................................................................

11. Canais de Distribuio ........................................................................................................................

12. Investimento ........................................................................................................................................

13. Capital de Giro ....................................................................................................................................

14. Custos .................................................................................................................................................

15. Diversificao/Agregao de Valor .....................................................................................................

16. Divulgao ..........................................................................................................................................

17. Informaes Fiscais e Tributrias .......................................................................................................

18. Eventos ...............................................................................................................................................

19. Entidades em Geral ............................................................................................................................

20. Normas Tcnicas ................................................................................................................................

21. Glossrio .............................................................................................................................................

22. Dicas de Negcio ................................................................................................................................

23. Caractersticas ....................................................................................................................................

24. Bibliografia ..........................................................................................................................................

25. URL .....................................................................................................................................................

O crescimento do setor imobilirio tem alavancado as atividades de administrao de

Ideias de Negcios | www.sebrae.com.br

- Constituio do condomnio assembleias, atas, registros, etc;

- Cobrana de valores mensais dos condminos fixos e extras;

Ideias de Negcios | www.sebrae.com.br

- Menor nvel de inadimplncia;

Apresentao / Apresentao / Mercado

- Servios mais adequados s necessidades dos moradores;

- Fim de cotas extras inesperadas;

Este documento no substitui o plano de negcio. Para elaborao deste plano

Ideias de Negcios | www.sebrae.com.br

O valor mdio da taxa condominial de um apartamento de trs quartos em Botafogo,

Apresentao / Apresentao / Mercado / Localizao

das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana (ABECIP) detectou o aumento na

Ideias de Negcios | www.sebrae.com.br

4. Exigncias Legais e Especficas

Apresentao / Apresentao / Mercado / Localizao / Exigncias Legais e Especficas

Enquadramento na Entidade Sindical Patronal (a empresa ficar obrigada ao

Ideias de Negcios | www.sebrae.com.br

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