Regime Jurdico das Cooperativas de Habitao

Decreto-Lei n. 502/99 de 19 de Novembro

A par do reconhecimento do direito livre constituio de cooperativas, consagrado no

artigo 61., a Constituio da Repblica, no seu artigo 65., comete ao Estado o fomento
da criao de cooperativas de habitao.
As 495 cooperativas do ramo de habitao e construo actualmente existentes so claro
testemunho da validade desta forma de resoluo do problema habitacional, de que se
socorre uma boa parte da sociedade portuguesa.
Estas cooperativas, manifestando uma perfeita conscincia dos objectivos do
cooperativismo, tm vindo a alargar a sua actividade inicial, de promoo da habitao
social, aos domnios da qualidade habitacional dos espaos envolventes e da resposta
dos equipamentos s necessidades sociais e culturais da famlia e de cada um dos seus
elementos, adoptando-os nos seus objectivos.
Prevista a sua existncia no artigo 4. do Cdigo Cooperativo vigente, as cooperativas
de habitao e construo tm o seu regime jurdico especfico definido no Decreto-Lei
n. 218/82, de 2 de Junho.
Torna-se agora necessrio definir um regime jurdico adaptado ao Cdigo Cooperativo,
entretanto aprovado pela Lei n. 51/96, de 7 de Setembro, bem como s alteraes
ocorridas em virtude da substituio do escudo pelo euro, atravs dos Decretos-Leis
n.os 343/98, de 6 de Novembro, e 131/99, de 21 de Abril.
Mostra-se igualmente importante dotar o regime jurdico das cooperativas de habitao
e construo de mecanismos que respondam s actuais preocupaes que envolvem a
sua actividade, como sejam a participao associativa e a transparncia na sua
organizao empresarial. Neste sentido vo duas das principais inovaes do regime
jurdico que ora se implementa: a criao do conselho cultural, rgo susceptvel de ser
encarregue pela respectiva direco da promoo e execuo das aces de dinamizao
associativa e de educao e formao cooperativas, e a obrigatoriedade de certificao
legal de contas a partir da verificao de determinados requisitos.
Foram ouvidos o INSCOOP - Instituto Antnio Srgio do Sector Cooperativo, a
FENACHE - Federao Nacional de Cooperativas de Habitao Econmica e o INH Instituto Nacional de Habitao.

Assim, nos termos da alnea a) do n. 1 do artigo 198. da Constituio, o Governo

decreta, para valer como lei geral da Repblica, o seguinte:

CAPTULO I
Das cooperativas de habitao e construo em geral

Artigo 1.
mbito
As cooperativas de habitao e construo e as suas organizaes de grau superior
regem-se pelas disposies do presente diploma e, nas suas omisses, pelo Cdigo
Cooperativo.

Artigo 2.
Noo
1 - So cooperativas de habitao e construo as que tenham por objecto principal a
promoo, construo ou aquisio de fogos para habitao dos seus membros, bem
como a sua manuteno, reparao ou remodelao.
2 - Constitui igualmente objectivo das cooperativas de habitao e construo contribuir
para a melhoria da qualidade habitacional dos espaos em que se integram, promovendo
o tratamento das reas envolventes dos empreendimentos por que so responsveis,
incluindo as zonas de lazer, e assegurando a manuteno permanente das boas
condies de habitabilidade dos edifcios.
3 - A utilizao da forma cooperativa no isenta da obrigao da conformidade do
exerccio da actividade com a lei e os regulamentos ou da obteno da autorizao e
licenas exigveis nos termos legais e regulamentares, devendo as entidades de quem
dependa a concesso dessas autorizaes e licenas ter em conta a especial natureza e
funo social das cooperativas.

Artigo 3.
Forma de constituio
As cooperativas de habitao e construo constituem-se obrigatoriamente por escritura
pblica.

Artigo 4.
Cooperativas multissectoriais
1 - Uma cooperativa de habitao e construo pode assumir a natureza de cooperativa
multissectorial desde que, de acordo com os respectivos estatutos, desenvolva
actividades prprias de outros ramos do sector cooperativo.
2 - As cooperativas multissectoriais devem funcionar com seces autnomas,
correspondentes s vrias actividades desenvolvidas e sujeitas aos regimes legais
especficos.

3 - Os benefcios especificamente concedidos s cooperativas de habitao construo

no so extensivos s actividades alheias a este ramo.

Artigo 5. (***)
Registo
isento de emolumentos o registo de aquisio de prdios ou fraces autnomas a
favor das cooperativas de habitao e construo, no regime de propriedade individual,
bem como o registo de constituio da propriedade horizontal, qualquer que seja o
regime de propriedade dos fogos.

Artigo 6.
Entradas mnimas de capital
Sem prejuzo do disposto no n. 2 do artigo 19. do Cdigo Cooperativo, as entradas de
capital a subscrever pelos membros das cooperativas de habitao e construo no
podem ser inferiores a 100 euros ( 20.048 esc. ), podendo os estatutos definir um montante
superior.

Artigo 7.
Membros
1 - Para alm do disposto no n. 1 do artigo 31. do Cdigo Cooperativo, podem ser
membros de uma cooperativa de habitao e construo pessoas de menoridade,
devendo os estatutos regular as condies do exerccio, por eles, dos respectivos direitos
sociais, atento o disposto no artigo 124. do Cdigo Civil.
2 - Podem ainda ser admitidas como membros de uma cooperativa de habitao e
construo pessoas colectivas de fins no lucrativos, visando a satisfao das
necessidades habitacionais dos respectivos membros ou beneficirios
individuais.

Artigo 8.
Admisso de membros
1 - As cooperativas de habitao e construo s podem condicionar a admisso de
novos membros existncia de programas em que os candidatos possam ser integrados.
2 - Os candidatos que no forem admitidos com fundamento no nmero anterior sero
obrigatoriamente inscritos, por ordem de apresentao dos respectivos pedidos, em livro
prprio, devendo esta ordem ser respeitada aquando da admisso de novos
cooperadores.
3 - Nenhuma cooperativa de habitao e construo poder usar da faculdade prevista
no n. 1 deste artigo durante mais de trs anos consecutivos.

Artigo 9.
Incluso de cooperadores em programas habitacionais
A incluso de cooperadores em programas habitacionais ser decidida segundo critrios
definidos em assembleia geral, cuja deliberao far parte do processo que informar o
pedido de financiamento.

Artigo 10.
Conselho Cultural
Os estatutos podem prever a criao de um conselho cultural, com competncias
delegadas pela direco da cooperativa no planeamento, promoo e execuo das
aces de dinamizao associativa e de educao e formao cooperativas.

Artigo 11.
Certificao legal das contas
1 - Ficam obrigadas certificao legal das contas as cooperativas de habitao e
construo que, durante dois anos consecutivos, ultrapassem dois dos trs seguintes
limites:
a) Total de cooperadores: 500;
b) Total de capitais prprios: (euro) 1 000 000 ( = 200. 482 contos ) ;
c) Total do balano: (euro) 5 000 000. (= 1. 002. 100 contos )
2 - O revisor oficial de contas ser designado pela direco da cooperativa.

Artigo 12.
Fundos para conservao e reparao e para construo
1 - Nas cooperativas de habitao e construo, para alm das reservas previstas no
Cdigo Cooperativo, obrigatria a criao de um fundo para conservao e reparao
e de um fundo para construo.
2 - O fundo para conservao e reparao destinado a financiar obras de conservao,
reparao e limpeza do patrimnio propriedade da cooperativa, devendo a forma de
integrao ser determinada pelos estatutos.
3 - O fundo para construo destinado a financiar a construo ou aquisio de novos
fogos ou instalaes sociais da cooperativa, para ele revertendo os valores referidos na
alnea g) do artigo 17. do presente diploma.
4 - Quando uma cooperativa se destine promoo de um nico programa habitacional,
os estatutos podero determinar que o fundo de construo, constitudo nos termos do
nmero anterior, reverta para outra ou outras cooperativas de habitao e construo,

desde que os membros da primeira sejam igualmente membros da cooperativa ou

cooperativas beneficirias.

Artigo 13.
Reserva Social
1 - Poder ser criada uma reserva social destinada cobertura dos riscos de vida e
invalidez permanente dos cooperadores e prestao de outros benefcios de natureza
social, desde que a cooperativa tenha capacidade tcnica, econmica e financeira para o
efeito.
2 - Nas cooperativas em que tenha sido criada a reserva social obrigatria a criao de
uma conta individualizada para a sua contabilizao.

Artigo 14.
Operaes com no cooperadores
1 - As operaes com no cooperadores, includas no objecto social das cooperativas,
realizadas a ttulo complementar no podem desvirtuar o mesmo objecto nem prejudicar
as posies adquiridas pelos seus cooperadores, devendo o seu montante ser escriturado
em separado do realizado com os cooperadores.
2 - Os excedentes lquidos gerados pelas operaes referidas no nmero anterior
revertero para a reserva legal.

Artigo 15.
Aplicao dos excedentes
Os excedentes de cada exerccio, resultantes das operaes com membros, sero
aplicados nas reservas que a cooperativa deva constituir nos termos da lei ou dos
estatutos.

CAPTULO II
Da propriedade dos fogos
SECO I
Disposies gerais
Artigo 16.
Regime da propriedade dos fogos
1 - Nas cooperativas de habitao e construo podem vigorar os seguintes regimes da
propriedade dos fogos:
a) Propriedade individual;

b) Propriedade colectiva, com manuteno na cooperativa da propriedade dos fogos.

2 - Dos estatutos constaro obrigatoriamente os regimes de propriedade adoptados pela
cooperativa.

Artigo 17.
Custo dos fogos
Para efeitos do presente diploma, o custo de cada fogo corresponde soma dos
seguintes valores:
a) Custo do terreno e infra-estruturas;
b) Custo dos estudos e projectos;
c) Custo da construo e dos equipamentos complementares quando integrados nas
edificaes;
d) Encargos administrativos com a execuo da obra;
e) Encargos financeiros com a execuo da obra;
f) Montante das licenas e taxas at entrega do fogo em condies de ser habitado;
g) Fundo para construo, a fixar nos estatutos, em montante no superior a 10% da
soma dos valores referidos nas alneas a) a f) deste artigo.

SECO II
Da propriedade colectiva dos fogos

Artigo 18.
Modalidade de atribuio dos fogos
No regime de propriedade colectiva, os fogos so cedidos aos cooperadores numa das
seguintes modalidades:
a) Atribuio do direito de habitao;
b) Inquilinato cooperativo.

SUBSECO I
Direito de habitao
Artigo 19.
Direito de habitao
1 - O direito de habitao atribudo ao cooperador como morador usurio por escritura
pblica donde constem, designadamente, o preo e as condies de modificao e a
extino do direito, regulando-se as omisses do presente diploma, dos estatutos ou do
contrato pelo disposto nos artigos 1484. e seguintes do Cdigo Civil.
2 - Quando na ocasio da atribuio do fogo o financiamento do mesmo no estiver
amortizado, o preo do direito de habitao no poder exceder a quota-parte do valor
dos juros e demais encargos financeiros relativos ao financiamento utilizado pela
cooperativa para o programa em que o fogo se integra.
3 - A quota-parte a que se refere o nmero anterior ser fixada por rateio entre os
usurios dos fogos integrados no mesmo empreendimento habitacional, segundo os
factores de ponderao legal ou estatutariamente previstos, acrescida da parte
correspondente aos encargos de administrao.
4 - Quando, na ocasio da atribuio do fogo, o financiamento do mesmo j se encontrar
total ou parcialmente amortizado, o preo do direito de habitao ter por base os juros
e outros encargos financeiros que seriam devidos por financiamento obtido na data
dessa atribuio.

Artigo 20.
Amortizao dos fogos
1 - A atribuio do direito de habitao ser condicionada subscrio, pelo cooperador
usurio, de ttulos de participao no valor total do custo do fogo, calculado nos termos
do artigo 17. deste diploma, a realizar medida que se foram vencendo as prestaes
de capital devidas pela cooperativa, e no valor destas.
2 - Quando o custo do fogo j se encontrar total ou parcialmente amortizado pela
cooperativa, o valor a subscrever por um novo cooperador em ttulos de participao
dever corresponder ao custo de um fogo do mesmo tipo e caractersticas, construdo ou
adquirido pela cooperativa data da atribuio do fogo, corrigido por um coeficiente
proporcional ao uso e depreciao deste.
3 - O valor dos ttulos de participao realizado para os efeitos do n. 1 deste artigo,
com excepo do valor referido na alnea g) do artigo 17., s poder ser exigido pelo
cooperador em caso de demisso ou de excluso.
4 - Por disposio legal, estatutria ou contratual, poder ser determinado que o valor
dos ttulos de participao seja directamente pago pelos cooperadores entidade
financiadora por conta das prestaes devidas pela cooperativa.

Artigo 21.
Modificao do direito
1 - Os estatutos podero prever a modificao, condicionada ao prvio acordo do
cooperador usurio, do direito de habitao, pela transferncia daquele de um fogo para
outro tipo diferente e mais adequado s suas necessidades de habitao, em caso de
alterao do seu agregado familiar.
2 - No agregado familiar do cooperador usurio compreendem-se as pessoas que com
ele vivam em economia comum.

Artigo 22.
Transmisso do direito
1 - O cooperador usurio poder alienar o direito de habitao por acto inter vivos,
desde que o adquirente possa ser admitido como membro da cooperativa e a assembleia
geral d o seu acordo.
2 - O direito de habitao poder tambm ser transmitido mortis causa, sem necessidade
de qualquer autorizao, desde que o sucessor se inscreva como membro da
cooperativa, no podendo ser-lhe recusada a admisso.
3 - O direito de habitao indivisvel.

Artigo 23.
Extino do direito
1 - Quando por morte do cooperador usurio o sucessor no queira ou no possa ser
admitido como cooperador, o direito de habitao ser devolvido cooperativa, sendo
os sucessores reembolsados das quantias a que o cooperador teria direito em caso de
demisso.
2 - Os estatutos podero prever outros casos de extino do direito de habitao.

Artigo 24.
Demisso ou excluso
1 - Em caso de demisso ou excluso, o cooperador ter direito ao reembolso previsto
nos n.os 3 e 4 do artigo 36. do Cdigo Cooperativo, acrescido do valor dos ttulos de
participao realizados nos termos do artigo 20. deste diploma, com os respectivos
juros.
2 - Em caso algum sero reembolsadas as quantias pagas a ttulo de preo do direito de
habitao de que trata o artigo 19. deste diploma.
3 - Os estatutos podero prever que o reembolso previsto no n. 1 deste artigo se faa
em prestaes, com ou sem juros.

SUBSECO II
Do inquilinato cooperativo
Artigo 25.
Inquilinato cooperativo
1 - Na modalidade do inquilinato cooperativo o gozo do fogo cedido ao cooperador
mediante um contrato de arrendamento.
2 - As relaes de natureza locativa entre o cooperador e a cooperativa regem-se pela
legislao aplicvel ao arrendamento urbano e, nas suas omisses, pelo contrato e pelos
estatutos.

SECO III
Da propriedade individual dos fogos

Artigo 26.
Modalidades
1 - No regime de propriedade individual dos fogos o direito de propriedade
transmitido pela cooperativa aos cooperadores mediante um contrato de compra e
venda.
2 - Quando o preo deva ser pago em prestaes, pode a cooperativa reservar para si a
propriedade do fogo at ao integral pagamento do preo ou transmiti-la sob a condio
resolutiva do no pagamento de trs prestaes sucessivas ou seis interpoladas.
3 - No caso previsto no nmero anterior no se aplica o artigo 781. do Cdigo Civil.

Artigo 27.
Preo
O preo dos fogos no poder exceder o respectivo custo, determinado nos termos do
artigo 17. do presente diploma.

Artigo 28.
Direito de preferncia
1 - Os cooperadores podero alienar os fogos da sua propriedade aps o integral
pagamento do respectivo preo.
2 - No caso da alienao inter vivos de fogos construdos ou adquiridos com apoios
financeiros do Estado, a cooperativa ter direito de preferncia por 30 anos, contados a
partir da data da primeira entrega do fogo, podendo exerc-lo com base no valor
encontrado pela aplicao da seguinte frmula:

V = Cc x(Ab x Pci + Cbi) x (1 - 0,85 x Vt)

sendo:
V - valor actualizado do fogo;
Cc - coeficiente de conservao, a determinar nos termos do artigo 6. do Decreto-Lei
n. 13/86, de 23 de Janeiro, por uma comisso de avaliao; (*)
Ab - rea bruta do fogo;
Pci - preo inicial da habitao por metro quadrado, actualizado pelo ndice i, em que i
o ndice mdio anual de reviso de preos de mo-de-obra para empreitadas de obras
pblicas;
Cbi - custo de beneficiao actualizado pelo ndice i;
Vt - coeficiente de vetustez, de acordo com a tabela anexa ao Decreto-Lei n. 13/86, de
23 de Janeiro. (**)
3 - A comisso a que se refere o nmero anterior ser composta por trs elementos,
sendo designados um pela direco da cooperativa, um pelo cooperador alienante e o
terceiro, que presidir, por acordo das partes.
4 - Os estatutos podero ainda prever que a cooperativa tenha direito de preferncia em
caso de alienao de fogos para cuja construo ou aquisio no tenha havido apoios
financeiros do Estado.
5 - No caso de a cooperativa no exercer o direito de preferncia a que se refere o n. 2
no prazo fixado, caber ao Instituto Nacional de Habitao exercer esse direito nos
mesmos termos.

CAPTULO III
Disposies finais

Artigo 29.
Adaptao dos estatutos
As clusulas estatutrias que regem as cooperativas de habitao e construo,
constitudas ao abrigo de legislao anterior e contrrias ao disposto no presente
diploma, consideram-se por este automaticamente substitudas, sem prejuzo das
alteraes que vierem a ser deliberadas pelos cooperadores.

Artigo 30.
Entradas mnimas de capital
Aplica-se actualizao das entradas mnimas de capital por parte dos membros das
cooperativas de habitao e construo que j tenham essa qualidade data da entrada
em vigor do presente diploma o prazo consignado no n. 3 do artigo 21. do Cdigo
Cooperativo.

Artigo 31.
Auxlio tcnico e financeiro
Sem prejuzo do disposto no artigo 32. do Cdigo Cooperativo, a concesso por parte
do Estado de auxlio tcnico e financeiro poder ficar dependente da prova de existncia
de, pelo menos, 100 membros com inscrio efectiva em vigor.

Artigo 32.
Revogao
revogado o Decreto-Lei n. 218/82, de 2 de Junho.

Notas:
(*) DL N 13/86 de 23.1
Art 6
( Estado de conservao do fogo )
1. O valor base do factor Cc referido no n 2 do art 4 (*)ser igual a 1 sempre que todos os
elementos construtivos, revestimentos e equipamentos do fogo estiverem em boas condies de
conservao e funcionamento.
(*) Nos restantes casos, o valor actualizado dos fogos ser determinado pela frmula:

V = Cf x Cc x Au x Pc ( 1 - 0,85 x Vt )

sendo V o valor actualizado do fogo no ano da celebrao do contrato, Cf um factor relativo ao

nvel de conforto do fogo, Cc um factor relativo ao estado de conservao do fogo, Au a rea til
definida nos termos do Regulamento Geral das Edificaes Urbanas, Pc o preo da habitao por
metro quadrado e Vt um coeficiente relativo vetustez do fogo ( art 4, n 2 , DL N 13/86 de 23.1 )

2. Ao valor base do factor Cc sero cumulativamente subtrados os valores a seguir indicados,

sempre que os elementos ou equipamentos referidos se encontrem em condies deficientes:
a) Pavimentos ou coberturas - de 0,05 a 0,1;
b) Paredes exteriores ou partes comuns - de 0,05 a 0,1;
c) Portas e janelas - de 0,02 a 0,05;

d) Sistema de distribuio de gua, de saneamento ou elctrico - de 0,03 a 0,07.

3. Consideram-se deficientes os sistemas ou elementos construtivos que no cumpram a sua funo
ou que faam perigar a segurana das pessoas e bens ou, ainda, cuja aparncia prejudique
significativamente o aspecto geral do fogo ou do prdio.

(**) Coeficiente de vetustez

Tabela a que se refere o art 8, do DL n 13/86 de 23.1 :

Nmero de anos decorridos desde a data de emisso da licena de utilizao ou da primeira ocupao /Coeficiente de Vetustez

Menos 6..................................................................................................................................... 0
11 a 15....................................................................................................................................... 0,05
16 a 20....................................................................................................................................... 0,10
21 a 25....................................................................................................................................... 0,20
26 a 30....................................................................................................................................... 0,30

(***) Revogado art 2.1.e) DL n 322-A/2001 de 14.12