Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
2015
2 sur 68
BIBLIOGRAPHIE
-Lamy immobilier (livre bleu clair), traite de toute la maMre immobilire
-Code de lurbanisme, il vient dtre modi le 25 septembre 2015, va rentrer en vigueur le 25 janvier 2016, il
abroge tout le livre 1er du Code de lurbanisme et qui le remplace. Cest une modicaMon droit constant,
normalement le fond nest pas chang mais la numrotaMon change.
-Francis Lefebvre (ConstrucMon-Urbanisme), il va tre rdit en dcembre (version 2016-2017)
-Congrs des Notaires, en 2007 sur la division de limmeuble.
- Revue opraMon immobilire , sadresse davantage aux oprateurs.
-Revue BulleMn praMque de limmobilier , dite par Francis Lefebvre
3 sur 68
PREAMBULE
Le Notaire doit assurer la validit et lecacit des actes quil rdige ce qui signie que si on prpare un dossier de
vente de terrain bMr il faut sassurer quil est bien construcMble.
Le droit de lurbanisme est un droit complexe car il est consMtu par une accumulaGon de lois et est constamment
en voluGon.
Ainsi, le droit de lurbanisme a t marqu par :
- Loi du 16 juillet 1971, n71-581,
- Loi du 31 dcembre 1975, n 75-1328
- Loi SRU du 13 dcembre 2000
- Loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, n 2003-590
- Ordonnance du 8 juin 2005, n 2005-1527 (sur le changement de desDnaDon)
- Ordonnance du 8 dcembre 2005, n 2005-1527,
- Loi ENL du 13 juillet 2006
- Dcret du 5 janvier 2007, n 2007-18 (complte lord du 8.12.2005)(disposiMons relaMves au permis de
construire),
- Dcret du 11 mai 2007, n 2007-817
- Loi du 25 mars 2009, n2009-323, dite loi BOUTIN
- Loi du 12 juillet 2010, n 2010-787, dite loi Grenelle II ou Engagement naDonal pour lenvironnement
- En 2011 textes sur le loMssement
- En 2012, 4 textes
- En 2013, 4 textes dont 1 ordonnance en juillet sur le contenMeux
- En 2014, 5 textes dont la loi ALUR, ordonnance du 26 septembre 2014 sur les ERP pour laccessibilit des
personnes handicapes. Depuis le 28 septembre, ceux qui nont pas mis aux normes ont du prsenter un
agenda daccessibilit aux personnes handicaps (ADAP) on y prsente les mesures qui vont tre prises
pour rendre accessible dans les 4 ans.
- ordonnance du 23 septembre 2015 (entre en vigueur le 1 janvier 2016) emporte une codicaMon droit
constant du livre Ier du Code de l'urbanisme. - La loi Alur du 24 mars 2014 avait habilit le Gouvernement
clarier les rgles gnrales d'amnagement et d'urbanisme.
Aux travers de ces direntes intervenDons, le lgislateur a pour objecDfs de :
- faciliter les condiDons dobtenDon des autorisaDons durbanisme
- simplier le droit de lurbanisme
- limiter le contenDeux
Approche. -Le droit de lurbanisme est une maDre complexe dcoulant dune accumulaDon de textes : il faut donc
toujours se reporter au texte, en vriant lactualisaDon de celui-ci. Ce droit est cheval sur le droit priv et le droit
public.
Il faut toujours anMciper la dicult et analyser chacune des pices administraMves.
Exemple : Le notaire doit assurer la validit et lecacit des actes quil rdige ainsi si le notaire prpare un
dossier de vente de terrain bMr, il doit sassurer que la zone nest pas naturelle et inconstrucMble avant de
recevoir la promesse de vente.
4 sur 68
Au niveau naMonal : Cest le RNU qui sapplique dfaut de PLU (rglement naMonal prsent dans le cadre
(Anc. Art.L 911 du Code de lurbanisme).
En dessous, on a des rgles naMonales qui sapplique sur des territoires parMculires (Loi montagne, Loi
likoral arMcle L 146-1 et suivant du Code de lurbanisme, rglementaMon sur les zones de bruits
(arodrome)
A niveau rgional on a des direcMves territoriales damnagement
Au niveau de lagglomraMon on a les SDAU (schma directeur de lamnagement de lurbanisme suite
une loi de 1976), les SCOT (Schma de cohrence territoriale, en cours de rvision Lille)
Au niveau communale ou intercommunale (Zone PCI) on a les plan doccupaMon des sols (POS dont la
dure de vie est limit), les PLU, les cartes communales (Anc Art. L 124-4 du Code de lurbanisme)
V. dirence entre POS et PLU (arMcle L 123-1 et suivants)
LgislaGon. - Cest la loi SRU du 13 dcembre 2000 qui a cr le PLU (Plan Local dUrbanisme) cest un document
local de rfrence, lequel vient se subsMtuer au POS (Plan d'OccupaMon des Sols).
Le PLU a ensuite t modi par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010.
Cest le document durbanisme local de rfrence qui rglemente l'usage des sols.
La premire parMe du Code a t modi, pour une entre en vigueur au 1 janvier 2016.
Le PLU est rgi par :
- Anc. Art L. 123-1 L.123-20 Code de lurbanisme (ArMcle L 151-1 151-48 compter du 1 janvier 2016)
- Art L.121-1 et L.110 Code de l'urbanisme
- Art R.123-1 et suivants Code de l'urbanisme
le POS a une dure limite avec la loi ALUR (nouveau arMcle L 174-1 L 174-6) :
- 1re possibilit : pour les POS qui nont pas t mis en forme de PLU, avant le 31 dcembre 2015, ces POS
deviennent caduque compter du 31 dcembre 2015 La loi ALUR vient supprimer les COS, mais ceke
suppression ne vaut que pour les PLU.
Autrement dit pour les communes encore couverte par un POS, jusquau 31 dcembre 2015 est toujours
limite par les COS (rapport sur la densit du terrain).
Ex : Terrain de 1000 m2, COS de 0,20 alors on peut construite une surface plancher de : 200 m2.
Ce changement est dterminant pour les promoteurs, car le COS dtermin la valeur du terrain et sa
rentabilit.
- 2me possibilit : Si le POS na pas t mis en forme en PLU compter du 31 dcembre 2015 on retombe
dans le PLU.
- tolrance : Cependant mesure parMculire pour les POS au au 31 dcembre 2015 font lobjet dune
procdure de mise en rvision. Dans ce cas, on a une survie du POS jusquau 26 mars 2017.
Le PLU ne prvoit plus de COS.
QuesGon ce se poser lors dune vente avec travaux raliss :
- est ce que les travaux ont t dclars la mairie ?
- est ce quil tait possible dagrandir la surface ?
- est ce qu'il ny aura pas de consquences scales ?
- quelles garanMes le vendeur apporte lacqureur ?
5 sur 68
Lart L.121-1 Code de l'urbanisme dtermine les objets du PLU.
Cet arMcle a t modi par la loi du 17 mai 2011 pour inclure la noMon de dveloppement durable. Il est
dsormais prcis que Les PLU dterminent les condiDons perme^ant d'assurer, dans le respect des objecGfs
du dveloppement durable, ..
ObjecGfs poursuivies. - Le droit de lurbanisme poursuit pour le PLU, plusieurs objecMfs :
- dveloppement urbain
- protecGon des espaces naturels et agricoles
- Assurer la mixit sociale : mlanger les populaMons et viter les quarMers ghekos .
Pour cela, on incite les promoteurs construire des logements sociaux (en leur majorant le COS et en rduisant le
nombre de parkings imposs construire) proximit des zones rsidenMelles ordinaires.
- Eviter lurbanisaGon parpille : il faut sur-densier les villes, an dviter que les habitaMons ne soient
parpilles et grignotent les zones naturelles ou agricoles).
- La prvenGon des risques naturelles et technologiques
- LuYer contre le changement climaGque : favoriser les rseaux de transport public pour limiter lmission
de gaz eet de serre
- Dans le respect des objecGfs de dveloppement durable
Champ dapplicaGon du PLU. - Ds lors quun PLU est insMtu dans une commune, il doit couvrir lintgralit de la
commune.(communaut urbaine)
Sil est insMtu par une collecGvit urbaine, il doit couvrir lintgralit du territoire de ceke collecMvit (ex :
communaut urbaine)
Ex : sur LILLE, le PLU couvre 85 communes (dtail sur le site de la communaut urbaine)
Mais on ne couvre pas le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) qui lui a sa rglementaMon propre.(ex :
Vieux Lille), car les disposiGons dun plan de sauvegarde de mise en valeur prvalent sur celles du PLU.
6 sur 68
Il explique les choix retenus pour tablir le PADD et dlimiter les zones, et notamment exposer les moMfs des
limitaMons l'uMlisaMon des sols apportes par le rglement.
Il analyse l'tat iniMal de l'environnement.
Il value les incidences des orientaGons du PLU sur l'environnement et expose la manire dont le plan prend en
compte le souci de sa prservaMon et de sa mise en valeur.
2. Le PADD
Le contenu du Projet d'Amnagement et de Dveloppement Durables est dni par larMcle L.123-1-3 du Code de
l'urbanisme.
Le PADD dnit les orientaDons gnrales des poliDques d'amnagement, d'quipement, d'urbanisme, de
protecDon des espaces naturels, agricoles et foresDers, et de prservaDon ou de remise en bon tat des conDnuits
cologiques.
Le PADD arrte les orientaDons gnrales concernant l'habitat, les transports et les dplacements, le
dveloppement des communicaDons numriques, l'quipement commercial, le dveloppement conomique et les
loisirs, retenues pour l'ensemble de l'tablissement public de coopraDon intercommunale ou de la commune.
Il xe des objecDfs de modraDon de la consommaDon de l'espace et de lu^e contre l'talement urbain.
Le PADD dtermine les orientaGons durbanisme et damnagement retenues pour lensemble de la
commune.
Remarque : le maire peut opposer un refus de permis de construire sur le fondement de ce PADD.
3. Le rglement du PLU
Le contenu
Le contenu du rglement du PLU est x par larMcle L.123-1-5 du Code de l'urbanisme.
Objets du rglement
Le rglement a 2 objets :
- Il met en place un zonage. Dans chaque PLU il existe des zones, et pour chaque zone, une rglementaMon est
applicable
- Il xe les rgles gnrales relaGves la desGnaGon des immeubles, leur desserte et leurs caractrisMques, et les
servitudes d'uGlisaGon des sols, applicables l'intrieur de chaque zone.
Annexes
Le rglement comprend en annexe :
- les prescripMons disolement accousMque
- les disposiMons quant au plan de prvenMon des risques
- les disposiMons quant aux servitudes duMlit publiques.
Il faut donc aller voir le rglement, les annexes et le document graphique (dlimite le PSMV, ZAC, ZAD, zones) pour
y voir les rgles applicables au terrain pour le projet projet.
A. Le zonage
1) noGon de Zone
Le rglement du PLU va fracMonner lensemble du territoire de la commune en 4 zones, selon leurs caractrisMques,
selon les usages qui peuvent en tre fait ou la nature des acMvits qui peuvent y tre exerc.
7 sur 68
Le rglement peut aussi dnir des rgles quant la nature et la desMnaMon des construcMons qui peuvent y tre
autoriss.
PLU
U
AU
A
N
8 sur 68
Zones AUc
Les zones AUc (zone urbanisaMon immdiate construcMble) ou 1AU sont les zones o les voies publiques et les
rseaux existent la priphrie immdiate de la zone et ont une capacit susante pour desservir des
construcMons futures.
Dans ceke zone, les construcGons peuvent tre autorises loccasion d'une opraGon d'amnagement
d'ensemble (loMssement ou permis groups) ou au fur et mesure de la ralisaMon des quipements de la zone..
Zones Aud
Les zones AUd (zone urbanisaMon dire) ou 2AU sont des zones dans lesquelles les voiries et rseaux
nexistent pas encore ou ont une capacit insusante.
Dans ce cas, louverture lurbanisaGon est subordonne une modicaGon ou une rvision du PLU.
Ces derniers temps, les communes crent des zones AU la priphrie an dinciter la populaMon venir y vivre
pour maintenir ouverte les coles. Souvent par le biais dun loMssement (vente de terrains viabiliss) ou dun
permis de construire valant division (vente de maisons en VEFA).
c) La zone N : naturelle
Les zones N (Naturelle) sont des zones naturelles et foresMres (ou ND au POS). arMcle R 123-8 du Code de
lurbanisme.
Mme restricMon en maMre de construcMon que la zone A.
Entrent dans ceke catgorie, les secteurs, quips ou non, qui doivent tre protgs :
- Soit en raison de la qualit :
- Des sites
- Des milieux naturels
- Des paysages
- Soit en raison de l'intrt
- EsthMque
- Historique
- cologique qu'il reprsente
- Soit en raison de l'existence d'une exploitaMon foresMre
- Soit en raison de leur caractre d'espaces naturels.
En outre, le rglement peut designer des bMments qui peuvent faire lobjet dun changement de desMnaMon.
(quand le tourisme se subsMtue lagriculture).
d) La zone A : agricole
Les zones A (Agricole) concernent les secteurs qui sont protger en raison du potenMel agronomique, biologique
ou conomique des terres agricoles. (auparavant zone ZC au POS)
Seules y sont autorises les construcMons et installaMons ncessaires l'exploitaMon agricole ou celles ncessaires
aux services publics ou d'intrt collecMf.
Les bMments dhabitaMon pour agriculteurs sont autoriss, si la prsence de lagriculteur est indispensable son
acMvit.
Oui pour llevage, non pour la culture. (V. jurisprudence sur les chevaux)
Ex: les anglais sont amateurs des vieilles maisons en zone agricole. Mais ces derniers ne pourront pas forcment
construire une piscine.
En outre si la maison est incendie pas sur quils puissent reconstruire, mme lidenDque. Ds lors il faut informer
dans lacte de vente quen cas de sinistre ce nest pas sur de reconstruire.
9 sur 68
En outre, le rglement peut designer des bMments qui peuvent faire lobjet dun changement de desMnaMon.
(quand le tourisme se subsMtue lagriculture).
B. Le rglement stricto sensu
Actuellement, le Rglement du PLU comprend 14 orientaMons.
Daccord le PLU donne :
Le caractre de la zone
Le rglement comporte ensuite des arMcles qui dictent ce quon peut faire et ce quon ne peut pas faire, cest
dire les condiMons dusage et doccupaMon des sols.
ArGcle 4 : Desserte des terrains par les rseaux publics d'eau, d'lectricit, ou d'assainissement
Toute construcMon nouvelle doit avoir un rseau dassainissement sparaMf (sparer vacuaMon des eaux de pluie
et des eaux uses), et ce rseau doit tre souterrain.
Il faut tre akenMf sur lassainissement, car le responsabilit du notaire est souvent engage.
10 sur 68
ArGcle 6 : ImplantaGon des construcGons par rapport aux voies et emprises publiques
Dans certains cas par exemple, on est tenu daligner les maisons par rapport la rue.
ArGcle 8 : ImplantaGon des construcGons les unes par rapport aux autres sur une mme proprit
Hauteur calcul par rapport lgout des toitures (le chneaux) jusquau sol;
ArGcle 11 : Aspect extrieur des construcGons et l'amnagement des abords, protecGon des lments
de paysages.
Ces prescripMons sont parfois diciles respecter. le PLU xe la dimension de la place de parking, le nombre de
parking selon le projet de construcMon (changement de desMnaMon ou immeuble neuf), selon la desMnaMon de
limmeuble (commercial ou dhabitaMon).
Il est impos de prvoir une place de parking de 2,30 m en largeur et 5m minimum en longueur.
Il faut donc tre trs akenMf ces contraintes. Maintenant, il y a aussi des contraintes pour les staMonnement de
vlos, dans lide dassurer le dveloppement durable.
Comment faire ?
11 sur 68
-
Il faut crer les parkings sur lunit foncire, dfaut, il faut les crer sur une unit foncire proximit. Ce
doit tre crer dans lenvironnement immdiat du projet.
Si on ne peut pas les mekre proximit, il faut jusGer dune concession long terme dans un parc public
de staGonnement (contrat de locaMon long terme par la ville ou son concessionnaire avec le promoteur).
A dfaut, Il faut jusMer dune concession de place, dans un parc priv de staGonnement, qui se trouve
proximit de lopraMon.
Si aucune soluGon nest possible, le projet de construcGon doit tre refus
Auparavant, on pouvait payer une parGcipaGon pour non ralisaGon daire de staGonnement. Ceke taxe
parking a t supprim compter du 1 janvier 2015. (Lille 10000 euros / place)
La soluMon est la craMon de parking en premier ou second sous sol, mais cest plus cher pour le promoteur, et sa
responsabilit peut tre engag.
Les logements sociaux et les maisons de retraite, rsidence tudiante, ont des contraintes moins lourdes en
maMre de staMonnement.
LadministraMon est alerte car le constructeur ou rnovateur va dposer un PC ou une DP en mairie, mais dans
certains cas, il ny a pas lieu au dpt de nouveau car on ne construit pas ou on ne travaille pas sur lextrieur de
limmeuble.
Ex: Tel est le cas dun vaste immeuble que le division en studio.
Sauf quen crant ces logements. LarMcle 12 dira quil faut crer des parkings en foncMon du nombre de logements.
Il nest pas rare que la mairie dresse un procs verbal d'infracGon qui est dress et transmis au procureur.
indices : nombres de sonnekes, matrice, imprim H1 dposer.
La mairie doit tenir un registre de correspondance entre logements et parkings. Lorsque lon vend le parking, il faut
faire akenMon que le parking ne soit pas aecter une autre construcMon (crire la mairie).
De mme il faut mekre en garde les acqureurs dimmeubles rnover.
Il est important, parfois on prcise que si on enlve un arbre, on doit en replanter un. ( deux mtres de la limite
de proprit).
12 sur 68
Certaines zones sont compltes par un indice :
Indice I : zone inondable
Indice ZP : secteur de protecMon contre les installaMons industrielles
Indice N : zone industrielle pollue
Indice N1 : zone industrielle pollue avec impossibilit de construire
Les documents graphiques font notamment apparatre : les espaces boiss classs, les secteurs protgs, les
emplacements rservs, les lments de paysage, monuments, espaces publics, quarMers, lots, immeubles
protger ou mekre en valeur pour des moMfs culturel, historique ou cologique,
Le COS est indiqu ct des direntes zones.
13 sur 68
-
ne comporte pas de graves risques de nuisance. Il en est de mme lorsque la modicaMon ne porte que
sur la suppression ou la rducMon des obligaMons imposes en maMre de ralisaMon d'aires de
staMonnement.
La procdure de modicaMon ne ncessite pas de concertaMon avec le public, ni de phase de dbat pralable au
sein du conseil municipal.
Toutefois, le projet de modicaGon est noG aux personnes publiques concernes et il est ensuite soumis
enqute publique.
Puis, la modicaMon est soumise une dlibraMon du conseil municipal.
C. La procdure de modicaGon simplie
La loi du 17 fvrier 2009 a rcemment introduit une procdure de modicaMon simplie.
Le dcret du 18 juin 2009 dtermine les lments mineurs pour lesquels ceYe procdure de modicaGon
simplie peut tre mise en uvre :
- RecMcaMon dune erreur matrielle,
- AugmentaMon, dans une limite de 20%, de certaines rgles de construcMbilit (COS, hauteur maximale des
construcMons),
- DiminuMon des obligaMons de recul des construcMons par rapport aux limites de leur terrain,
- DiminuMon, dans une limite de 20%, de la supercie minimale des terrains construcMbles,
- Suppression des rgles interdisant la mise en place de diverses installaMons ou procds de construcMon
protgeant lenvironnement,
- Suppression demplacements rservs ou rducMon de leur emprise.
CeYe procdure dispense de faire une enqute publique, quelle remplace par une simple consultaMon de la
populaMon qui peut formuler des observaMons pendant un dlai dun mois.
SECTION III - LES DEROGATIONS AU PLU
Lordonnance n 2013-889 du 3 octobre 2013 et son dcret dapplicaMon du mme jour permekent aux maires
(notamment lille) de droger, sous certaines condiMons, au plan local durbanisme dans les zones o il existe un
dsquilibre marqu entre lore et la demande de logements (1 158 communes concernes).
ObjecMf : favoriser la mixit sociale. En vertu de ces nouvelles disposiMons , prcise une instrucMon du ministre
du Logement et de lEgalit des territoires du 28 mai 2014(NOR:ETLL 1400077C) mise en ligne sur son site,
lautorit charge de dlivrer le permis de construire peut droger, au cas par cas, certaines rgles du PLU
relaGves au gabarit, la densit, la hauteur des construcMons et aux exigences en termes de places de
staMonnement, ainsi qu certaines disposiMons du CCH et ce, sans avoir recourir une procdure de modicaMon
des documents durbanisme .
Les cas de drogaGon prvus par lordonnance et dtaills par linstrucMon sont les suivants :
LopGmisaGon du foncier existant : il sagit de droger aux rgles relaMves au gabarit et la densit pour
autoriser une construcMon, desMne principalement lhabitaMon, dpasser la hauteur maximale prvue par le
rglement, sans pouvoir dpasser la hauteur de la construcMon conMge existante calcule son faitage et sous
rserve que le projet sintgre harmonieusement dans le milieu urbain environnant . Ce premier cas sapplique
pour un projet de construcMon sur un terrain non bM ou une dent creuse , en conMgut avec au moins une
construcMon existante qui dpasserait la hauteur autorise par le rglement durbanisme ;
La valorisaGon du bG par surlvaGon : il est possible de droger aux rgles relaMves la densit et aux
obligaMons en maMre de craMon daires de staMonnement pour autoriser la surlvaMon dune construcMon
acheve depuis plus de deux ans si ceke surlvaMon a pour objet la craMon de logements. Lorsque celle-ci
sappuie sur un bMment conMgu dpassant la hauteur maximale autorise par le PLU, une drogaMon pourra
galement tre accorde aux rgles de hauteur (dans la limite de la hauteur au fatage du bMment conMgu), ainsi
14 sur 68
qu certaines rgles de gabarit. Par ailleurs, les rgles de construcMon pourront tre assouplies (nouvel arMcle L.
111-4-1 du CCH). Ainsi, le prfet peut accorder une srie de drogaMons (scurit incendie, ascenseurs,
performance nergMque, isolaMon phonique). Le demandeur doit alors prciser les obligaMons construcMves
quil demande de lever, en jusMant les raisons et impossibilits techniques. Il doit proposer, le cas chant, des
mesures compensatoires ;
Le changement dusage de locaux obsoltes avec la possibilit de reconstrucGon dans le volume existant : la
drogaMon est ouverte pour les projets de transformaMon ou de dmoliMon/reconstrucMon dimmeubles existants
de tous types en immeubles desMnaMon principale dhabitaMon, ds lors que la zone o ils se situent autorise les
construcMons de logement. Dans ce cas, lautorit qui dlivre le permis de construire peut droger aux rgles qui
concourent au gabarit si le projet sinscrit dans les limites du volume de limmeuble existant avant travaux et si
les condiMons dune bonne intgraMon architecturale et urbaine sont runies prcise le ministre.
Lallgement des rgles de craGon daires de staGonnement des projets de logements situs dans un rayon de
500m dune desserte de proximit en transport en commun de qualit : lautorit comptente pour dlivrer le
permis de construire pourra nexiger que le nombre de places strictement ncessaire au regard de critres lis aux
condiMons relles de desserte et aux besoins gnrs par le projet lui-mme.
15 sur 68
Les servitudes de droit priv qui sont des charges imposes ou consenMes un fonds au prot ou pour
l'uMlit d'un fonds voisin. Ces servitudes gurent dans le Code Civil.
Elles rsultent soit de la loi, soit de la nature, soit de convenMons.
Ces servitudes d'urbanisme n'ouvre, en principe, droit aucune indemnisaGon (arMcle L.160-5 Code de
l'urbanisme).
Par excepGon, une indemnit est due s'il rsulte de ces servitudes une aYeinte des droits acquis ou si le
propritaire jusMe que la servitude lui cause un dommage direct, matriel et certain.
Remarque : Depuis lentre en vigueur en 2006 du Code Gnral de la Proprit des Personnes Publiques (CG3P), il
est possible de consMtuer une servitude sur des biens qui dpendent du domaine public dans la mesure o
lexistence de ceke servitude est compaMble avec laectaMon des biens sur lesquels ceke servitude sexerce.
Cela permet de faire entrer une personne morale de droit public dans un EDD.
SECTION I - COMMENT AVOIR CONNAISSANCE DUNE SERVITUDE DUTILITE PUBLIQUE
Ces servitudes d'uMlit publique sont des limitaMons administraMves au droit de proprit, des restricGons au droit
d'uGliser les sols.
Elles sont donc suscepMbles d'avoir une incidence sur les documents d'urbanisme et les possibilits de construire.
Ces servitudes peuvent rsulter dune rglementaMon parMculire, ou dun ouvrage duMlit publique, ou du Code
de l'urbanisme.
Ces servitudes doivent gurer en annexe des PLU (et reproduites sur les plans du PLU avec une lgende) et
doivent tre rvles par le CU.
!! Mme si le CU ne rvle rien, le notaire peut voir engager sa responsabilit.
Ex : dans une espce, le notaire avait demand une note durbanisme qui ne rvlait rien, lacqureur a appris
ensuite quune autoroute allait passe dans son jardin.
Le notaire a t dclar responsable, ainsi que lagent immobilier, car le projet dautoroute avait fait lobjet dune
enqute publique et le notaire exerant proximit du bien, il tait cens tre au courant.
!! Conseil praGque :
Si on ne sait pas quoi correspond la servitude menMonne sur le CU, on peut demander en mairie de nous
adresser les disposiGons de la servitude en quesMon an de lexpliquer au client.
16 sur 68
Le but est de protger un bMment class ou inscrit linventaire supplmentaire des monuments historiques
(linscripMon peut tre totale ou parMelle).
- Servitudes insMtues au prot des sites classs (monuments naturels)
- Servitudes rsultant de la craMon d'une ZPPAUP = Zone de ProtecMon du Patrimoine Architectural Urbain et
Paysager.
Elles sont devenus depuis la rforme :
- Aire de mise en valeur de larchitecture et du patrimoine (AVAP),
- zone de protecMon du patrimoine et de lenvironnement. Dans ce cas on a un avis de lABF demander
galement; (arMcle L 642-1 du Code de lurbanisme)
Ceke servitude, entraine des contraintes parMculires et des exonraMons scales oui le propritaire.
Pour les voisins de limmeuble, ce classement, gnre une protecMon pour la mise en valeur de ce monument
historique, dans le primtre de visibilit de 500m dans lequel tout immeuble, visible du monument protg ou en
mme temps que lui. tout immeuble dans la visibilit du monument est soumis la servitude. Les travaux faits sur
les immeubles dans le champ, seront soumis lavis de la mairie.
- Si a parMr du moment ou lorsque lon se trouve dans monument on voit limmeuble voisin, alors on doit avoir
laccord de larchitecte des bMments de France.
- Si on est dans le co-visibilit : selon se principe si on est un point donn (rue voisine) et que lon voit le
monument historique et limmeuble voisin, alors limmeuble voisin est soumis lautorisaMon de la mairie
17 sur 68
18 sur 68
. Un immeuble non bM situ sur la marge de recul ne tombe pas dans le domaine public, mais il devra
tre construit au niveau de la marge de recul ou en retrait.
. Un immeuble existant peut tre agrandi sur la marge de recul, cest un alignement non coerciMf, il pourra
tre fait des travaux cofortaMfs.
Dans ces cas il faut demander les plans.et les annexer lacte. Cest trs important pour lacqureur notamment sil
est promoteur.
- Servitudes concernant les cimeGres (interdicMon de construire prs dun cimeMre sauf autorisaMon spciale)
- Servitudes concernant les tablissements conchylicoles (coquillages)
Plan de prvenGon des risques naturels et plan de prvenGon des risques technologiques : (L 121-1 du
Code de lurbanisme) les SCOTS, les PLU et cartes communales, dterminent les condiMons permekant
dassurer la prvenMon naturels et prvisibles, des risques technologiques, des polluMons et nuisances.
Ce plan rsulte de la loi SRU. Ils ont t insMtus larMcle L 562-1 et suivants du Code lenvironnement. CE
dossier de plan de prvenMon doit en principe tre transmis la chambre des notaires.
Le plan de prvenGon des risques technologiques gnre un droit de dlaissement au prot des
propritaires concerns : lesquelles peuvent demander la commune le rachat de son immeuble.
Egalement, une possibilit de nancement des dpenses lies la limitaMon de laccs au risque. (exemple:
Marbique prs de Dunkerque, la populaMon a droit a des indemnits pour se protger des risques lis aux
usines alentours).
o le plan doit dabord tre prescrit : ceke prescripMon rsulte dun arrt prfectoral (dtermine
une zone mis ltude et prescrit linstrucMon ventuel dun plan.
o Phase de concertaGon : Une enqute publique a ensuite lieu , publicit et achage
o Le plan de prvenMon est ensuite approuv, cest ce moment quil rentre en applicaMon, il
gnre alors des contraintes (le prfet porte connaissance du mairie un risque dinondaMon par
exemple, ce qui fait que des zones sont rendues inconstrucMbles comme Dunkerque).
o Il est alors annex au PLU et vaut servitude duGlit publique.
o Le plan peut ensuite tre modi ou rvis.
le plan dexposiGon aux risques lis aux mouvements de terrains : il faut interroger la mairie sur les
risques concerns, car dans les communes en quesMon, le territoire est dcoup en zone bleue (ala fort :
gros risque deondrement), en zone blanche (pas dala).
Les servitudes lies ces zones sont en annexes du PLU. (LOOS, ROCHIN, SECLIN, HELEMMES). Le CU
souvent le prcise.
Il est conseill de demander un CU mme en maMre de donaMon ou succession .
Lespace boise class (EBC) : Les PLU peuvent classer en EBC les bois, forts, parcs conserver, protger,
ou crer en clos ou non akenant ou non des habitaMons ainsi que les arbres isols, les haies, etc (L 130-1
et suivants du Code de lurbanisme).
On ne peut alors pas dfricher, couper des arbres, sauf autorisaMon, par le biais de la dclaraMon pralable
sauf pour les arbres morts ou dangereux. Cela rend la proprit inconstrucMble car non ne peut pas
19 sur 68
dfricher. Sauf drogaMon (V. ArMcle L 130-2 : autorisaMon de construire sur 1/10me de la parcelle)
A disMnguer des secteurs de parcs ou lon peut construire.
-
La technique des emplacements rservs, reconnue par la loi du 14 mars 1919 et aujourdhui rgie par larMcle L.
123-1-5 8 du Code de lurbanisme, consiste en une opGon que prend ladministraGon sur des immeubles quelle
envisage dacqurir dans lavenir pour un usage dintrt gnral. (terrains bMs ou non).
Les plans locaux durbanisme peuvent ainsi dlimiter des emplacements rservs desGns accueillir des voies et
ouvrages publics, des installaGons dintrt gnral et des espaces verts. Egalement pour du logement dans des
objecGfs de mixit sociale (LMH).
Sont ainsi lgiMmes les emplacements rservs notamment pour des construcMons et quipements scolaires, des
dices culturels, des structures daccueil pour personnes handicapes, ou encore des terrains de sport.
LobjecMf de la servitude doit tre prcis dans le PLU. A linverse, un emplacement rserv ne peut tre uMlis
pour permekre son bnciaire de se crer une rserve foncire. Le CU le prcise et renvoi aux annexes du PLU.
!! DisGnguer les emplacements rservs des quatre servitudes durbanisaGon insMtues dans les zones urbaines
ou urbaniser (arMcle L. 123-2 du Code de lurbanisme) :
- InterdicGon dans un primtre dtermin et pendant un dlai maximal de 5 ans, ddier des
construcMons car ceke zone va faire lobjet dun plan damnagement global dans le cadre dune
rnovaMon urbaine.
- Possibilit de rserver des emplacements en vue de la ralisaMon de programmes de logements visant
assurer la mixit sociale. : servitude de mixit sociale (Roubaix, cela contraint les promoteurs dans leur
projet de construcMon)
- Servitude de taille de logement (STL) :permet pour la commune davoir de plus grands appartements en
ville pour y loger des familles, moins rentable pour le promoteur que des peMtes surfaces. Cependant ces
logements ne se vendent pas facilement, plus chers, et on dpasse le seuil autoris par les rgimes
scales tels que PINEL.
Les promoteurs prvoient lors de leur projet, de fracMonner les grands logements, pour pouvoir ensuite
sil narrive pas les vendre demander un permis modicaMf. Cela a une incidence pour le notaire
(modicaMf du EDD et des millimes de coproprit (vote unanime des copropritaires ou pouvoirs
donns au promoteur dans la VEFA, akenMon lobligaMon de craMon de parkings)
- Technique des pr emplacement rserv : la commune indique la localisaMon dventuels projets sans
pour autant inscrire sur ces terrains un vritable emplacement rserv.
La rserve demplacement peut tre inscrite dans le plan local durbanisme (ou en son absence, dans un
document en tenant lieu) :
- Soit directement au moment de son laboraMon,
- Soit ultrieurement, via la procdure de modicaMon du plan local d'urbanisme voire de sa rvision si la
craMon de cet emplacement rserv remet en cause lconomie gnrale du plan, ou comporte de graves
risques de nuisances.
La suppression ou la rducMon demprise dun emplacement rserv peut tre, quant elle, eectue au moyen de
la procdure de modicaMon simplie du plan local durbanisme.
20 sur 68
Les emplacements rservs, une fois crs ou supprims, ne font lobjet daucune publicit foncire. Ils gurent
dans les documents graphiques du plan local durbanisme et dans ses annexes, qui doivent comprendre
notamment la liste des emplacements rservs, leur desMnaMon, leur supercie et lindicaMon des collecMvits,
services et organismes publics bnciaires.
Bien videmment, le cerGcat durbanisme doit en faire tat.
En quoi lexistence dun emplacement rserv aecte-t-elle les droits du propritaire sur son bien ?
Lemplacement rserv est opposable au propritaire en ce quil vient limiter les droits de ce dernier sur son bien
(A). Nanmoins, limmeuble ntant pas frapp dinalinabilit, il conserve la possibilit den disposer (B).
A - Lopposabilit de lemplacement rserv au propritaire
La craMon dun emplacement rserv nemporte pas, par elle-mme, vente du bien au bnciaire de la rserve.
Le propritaire peut conMnuer jouir de son bien tant que ce dernier na pas pris la dcision de lacqurir pour
raliser lquipement prvu. Nanmoins, linstauraMon dun emplacement rserv rend opposable au propritaire
certaines restricMons. Ces restricMons ont des eets sur les possibilits dvoluMon du bien rserv (1) et galement
sur sa valeur (2).
1. Lopposabilit sur la construcGbilit du bien
a. InconstrucGbilit impose au propritaire
Principe : Limmeuble situ dans un emplacement rserv devient, en principe, inconstrucGble parGr du
moment o il est opposable au propritaire, c'est dire ds quil apparat dans les documents graphiques du PLU.
InconstrucGbilit par les personnes autres que le bnciaire de la rserve.
En fait, le terrain ne sera construcGble que pour raliser lquipement voulu par la collecGvit publique.
ExcepGon : Un permis de construire peut excepGonnellement tre dlivr au propritaire du bien Gtre prcaire.
Il peut alors tre x un dlai lexpiraMon duquel le pMMonnaire doit enlever la construcMon autorise.
Lenlvement de la construcMon et la remise en tat doit avoir lieu, au frais du propritaire, premire demande du
bnciaire de la rserve, mme si le permis a x un dlai denlvement qui nest pas expir.
IndemnisaMon possible si ladministraMon exige lenlvement de la construcMon avant lexpiraMon du dlai
normalement x : indemnit proporMonnelle au dlai restant courir.
b Incidence sur le calcul du COS (vaut encore pour les communes couverts par le POS).
La craMon dun emplacement rserv a des consquences sur le calcul du COS.
En eet, la surface de l'emplacement rserv est soustraite du calcul du coecient doccupaGon des sols
applicable au terrain parMellement situ en emplacement rserv. (R 123-10 alina 3) Cela permet daugmenter la
surface construcMble sur la parMe non greve de la servitude.
LadministraGon peut autoriser un report du COS en contreparGe de la cession gratuite au bnciaire de la
rserve, de lautre parMe du terrain.
Ex : on a un terrain de 200m, dont 100m est concern par un emplacement rserv.
Avec un cos de 1, sur les 100m non grev de lEP, on peut construire 100m uniquement (car on ne Ment pas
compte de la surface greve de lEP.
Mais, si on cde gratuitement le terrain grev, on peut bncier dun report de COS et on pourra construire
200m sur la parMe du terrain non grev.
21 sur 68
Voie
ER
DP
COS
22 sur 68
LinscripMon en emplacement rserv ne frappe pas limmeuble dinalinabilit, le propritaire pouvant toujours en
disposer au prot dun Mers (2), mais galement forcer lacquisiMon de limmeuble par le bnciaire de
lemplacement rserv (1).
1. Le droit de dlaisser le bien rserv au bnciaire
Le droit de dlaissement, rgi par les arMcles L. 230-1 L. 230-6 du Code de lurbanisme, est la facult donne au
propritaire d'un bien rserv de requrir l'acquisiGon anGcipe du bien, en meYant en demeure le bnciaire
de la rserve, d'acqurir le bien en cause.
Le droit de dlaissement s'accompagne de la possibilit de forcer la main du bnciaire de la rserve, en cas de
rMcence de sa part, en saisissant le juge de l'expropriaMon qui va prononcer le transfert de proprit et xer le prix
de l'immeuble.
!! Nanmoins, la Cour de cassaMon refuse le droit de dlaissement en maGre de coproprit (3me Civ, 10 mars
1982).
Dans le cadre de ce droit de dlaissement, le propritaire peut user de la rquisiGon demprise totale du droit de
lexpropriaMon, c'est dire exiger que la totalit de son bien soit acquis, mme si la rserve nen aectait quune
parMe.
Mise en demeure dacqurir
La mise en demeure dacqurir (MDA) doit tre adresse par le notaire par LRAR au maire de la commune sur le
territoire de laquelle le terrain est situ, charge pour lui de la transmekre au bnciaire de la rserve si ce nest
pas la commune (exemple : communaut urbaine).
Ceke MDA se fait comme une dclaraMon dintenMon daliner, c'est--dire quil faut indiquer le nom du
propritaire, la supercie, les rfrences cadastrales du terrain, les servitudes grevant le terrain, et surtout le prix
demand.
Rien ninterdit au propritaire de proposer un prix, mais rien ne ly oblige non plus.
Cependant, dans lhypothse o le propritaire dcide de xer un prix, le notaire doit arer lakenMon de ce
dernier sur la ncessit de prciser dans la mise en demeure dacqurir que le prix propos ne prend pas en
compte les indemnits de remploi auquel peut prtendre le propritaire.
Dlai de rponse
La collecMvit publique dispose dun dlai dun an pour dcider si elle acquiert ou non le terrain sur lequel est
insMtu la SER.
Absence de rponse
A lexpiraGon du dlai dun an et dfaut daccord amiable, le juge de lexpropriaGon peut tre saisi pendant un
dlai de 3 mois, soit par le propritaire, soit par le bnciaire de la rserve an de prononcer le transfert de
proprit et de xer la valeur vnale de limmeuble, y compris lindemnit de remploi. Rappelons que le prix doit
tre x par le juge abstracMon faite des charges et servitudes qui pesaient sur limmeuble.
Toutefois, le juge de lexpropriaGon ne pourra plus prononcer le transfert de proprit si, la date o il doit
statuer, le bien ne gure plus en emplacement rserv. Ainsi, si le desMnataire souhaite chapper une
acquisiMon force, notamment si son budget ne lui permet pas actuellement dy faire face, il a tout intrt
obtenir la suppression de lemplacement rserv avant que le juge ne se prononce en premire instance.
LarMcle L 230-4 du Code de lurbanisme dispose que les limitaMons au droit de construire et la rserve ne sont plus
opposables si le juge na pas t saisi trois mois aprs lexpiraMon du dlai dun an compter de la mise en
23 sur 68
demeure dacqurir. Toutefois, le texte prvoit bizarrement dans son second alina, que la saisine du juge de
lexpropriaMon reste toujours possible au-del de ces trois mois.
Si lexpiraGon de ce dlai, la collecGvit publique na pas lanc une procdure dacquisiGon, la rserve tombe,
c'est--dire que le terrain nest plus inconstrucGble et il retrouve son statut normal conformment aux
disposiMons du PLU.
Rponse posiGve
Concernant le mode dacquisiDon
- Soit lamiable,
- Soit par le biais dune expropriaGon.
Concernant le prix dacquisiDon,
- Soit la collecMvit publique accepte le prix sGpul dans la MDA
- Soit la collecGvit publique propose un autre prix que celui de la MDA
o Si le propritaire est daccord, aucune dicult
o Si le propritaire nest pas daccord, cest le juge de lexpropriaGon, saisi par lune ou lautre des
parMes, qui va xer le prix du terrain et prononcer le transfert de proprit.
2. Le droit de vendre le bien rserv un Gers
Le propritaire du terrain grev dun emplacement rserv reste libre de pouvoir en disposer, notamment Mtre
onreux.
Il est ainsi possible de vendre un bien grev dune servitude demplacement rserv.
Lacqureur doit seulement tre inform par le notaire des consquences de ceke situaMon : risque de
dpossession, inconstrucMbilit du bien, gel de la valeur du bien.
Le vendeur n'a nullement besoin de solliciter une autorisaMon pralable de l'organisme bnciaire de
l'emplacement rserv. Il nest pas non plus oblig de noMer pralablement la vente une mise en demeure
d'acqurir (mais il faut purger le droit de prempMon urbain).
24 sur 68
A lorigine, le CU a t cr par la loi du 16 juillet 1971, mais les notaires ne luMlisaient pas et demandaient une
note durbanisme.
La note durbanisme ayant t supprime en 2007, dsormais les notaires demandent des CU.
Le CU est rgi par les arMcles L410-1 Code de l'urbanisme, et R.410-1 R.410-20 Code de l'urbanisme.
DniGon du CerGcat durbanisme
Cest un acte administraGf de renseignement sur la situaMon durbanisme dun immeuble donn un moment
donn.
CSQ que ce soit un acte administraMf : cest en gnral un arrt du maire (il a le pouvoir durbanisme). Etant un
arrt, ce dernier est transmis en Prfecture au Gtre du contrle de lgalit.
*Contrle de lgalit : le maire lorsquil signe un arrt, le signe sous le contrle du Prfet autrement dit le service
concern la Prfecture vrie que cet arrt est lgal. Le maire le transfert en prfecture an de sassurer quil
soit lgal.
Cet arrt du maire est donc suscepGble de recours, en eet sil est illgal, il existe des recours pour excs de
pouvoir, recours en annulaMon.
Le CU a t cr rellement par la loi du 16 juillet 1971.
Avant 1971 il ne sagissait que de simples notes de renseignement durbanisme, qui avaient t cres par une
circulaire du 13 dcembre 1950. Le cerMcat durbanisme dans sa version issue de 1971 donne de vritables
garanMes contrairement la note de renseignement durbanisme.
Dans sa version actuelle, le CU rsulte de lordonnance du 8 dcembre 2005 complte par le dcret du 5 janvier
2007 (N2007-18) entre en vigueur le 1er octobre 2007.
Il faut savoir quauparavant, on tait dans le ou notamment pour les demandes de PC, la maDre depuis 2007 est
plus ne^e et sre.
Un cerGcat durbanisme nest jamais une autorisaGon ou un refus : mme si CU posiDf, on nest pas pour autant
sr davoir son permis de construire et inversement. Le cerGcat durbanisme est un document dinformaGon,
crateur de garanGes.
Le demandeur du CU
ArMcle R410-1 du C.URB
Toute personne peut demander un CU mme sans autorisaMon du propritaire (on na pas en joindre, et la mairie
ne prviendra pas son propritaire de la dmarche), contrairement au permis de construire qui lui ncessite une
autorisaMon du propritaire.
Plusieurs cerMcats durbanisme, sur un mme terrain peuvent tre demands.
25 sur 68
Le cerMcat A indiquait seulement si le terrain objet de la demande tait ou non construcMble.
Alors que le cerMcat B prcisait si lopraMon vise dans la demande pouvait ou non tre ralise sur le terrain.
Ces cerMcats taient donc soit posiMf, soit ngaMf, en ce sens quils rpondaient par oui ou non selon que le
terrain tait ou non construcMble (cerMcat A) ou selon que le terrain pouvait ou non faire lobjet de lopraMon
dcrite dans la demande (cerMcat B).
26 sur 68
-
Une vente portant sur une maison appartenant la communaut et le garage ct apparMent en
propre lpoux
Deux demandes de CU car deux propritaires dirents.
Dans le premier cas, cest rellement important puisque la rponse de la mairie se fait en foncMon des
disposiMons durbanisme. Finalement, on suit les prescripMons indiques sur les demandes de CU pour le
second cas.
AYenGon : Toujours visualiser par avance les PLU.
Pour trois terrains conMgus, il vaut mieux faire trois demandes et non une seule puisque si le PLU indique trois
zones disMnctes pour chacune des parcelles.
- La localisaGon du terrain
Indiquer ladresse, les rfrences cadastrales et la supercie (parcelle par parcelle ou supercie globale)
- Un plan de situaGon doit tre joint, faisant apparaitre lchelle et lorientaGon (avec le plan de cadastre)
Sur ce plan, il faut faire apparaitre lisiblement le nom des rues autour de la parcelle, le cas chant de faon
manuscrite.
*Sur Lille un seul sut
- Objet de la demande
Il faut indiquer si lon demande un CU dinformaMon (arMcle L410-1 du ( a ) du C URB) ou cerMcat propraMonnel
ou opraMonnel (arMcle L410-1 du ( b ) du C URB)
Si lon demande un CU opraGonnel ou propraGonnel, le dossier conMendra en outre une note succincte
dcrivant le projet ainsi que la localisaGon approximaGve, et la desGnaGon du ou des bGments envisags.
Si sur le terrain, il existe dj des bMments, la note indiquer si les bMments sont desMns rester ou tre dmoli
C -La desGnaGon dun immeuble
DniGon : cest ce pourquoi limmeuble a t construit. La desMnaMon ou les desMnaMons possibles dun
immeuble se retrouvent larMcle R123-9 du Code de lurbanisme.
Il parle galement du rglement du PLU : cet arMcle prcise les neuf desMnaMons possible :
- LhabitaMon
- Lhbergement htelier
- Bureau
- Commerce
- ArMsanat
- Industrie
- ExploitaMon agricole ou foresMre
- Entrept
27 sur 68
En outre, des rgles parMculires peuvent tre applicables au construcMons et installaMons ncessaires au service
public ou dintrts collecMfs
CSQ : En maMre de CU opraMonnel, ou propraMonnel, il faut indiquer lune de ses desGnaGons puisque dans
certaines zones, on ne peut faire que du commerce, ou que de lagricole. Ainsi si le projet que lon souhaite
dvelopp ne rentre pas dans lune des catgories de desMnaMon, le CU opraMonnel sera donc ngaMf.
Lors de la rdacMon de la vente, la desMnaMon de limmeuble est primordiale.
LorientaMon globale des textes est tourne vers trois axes, qui sont le dveloppement de lhabitat en assurant une
mixit sociale, et en tant cologiste : on parle de verdissement de lurbanisme .
Il est plus dicile de passer en bureau en habitaDon que linverse
Il faut savoir que dans le note descripMve du projet, cest une situaMon approximaMve, on ne dcrit pas vraiment le
projet comme lors dune demande de permis de construire. En eet, cest trs succinct.
!! Conseil praGque :
*Il faut demander un CU par terrain, or un terrain est dni comme un ensemble de parcelles cadastrales dun seul
tenant appartenant un mme propritaire (=une unit foncire)
Donc en prsence de 2 terrains conMgus mais lun apparMent M et lautre M et Mme, demander 2 CU
*Il faut situer le terrain dans la commune : joindre un plan de cadastre avec indicaMon des rues
-
D - Le dpt du dossier
ArGcle R410-2 du Code de lurbanisme
Le dossier est dpos en mairie, qui devient le guichet unique en maMre durbanisme.
Le dossier est dpos
- CerMcat du (a) en deux exemplaires (sauf pour Lille en un exemplaire)
- CerMcat du (b) en quatre exemplaires
La mairie ayant lobligaMon de transmekre le dossier dans la semaine qui suit le dpt au service extrieur qui
pourrait tre concern, cest--dire larchitecte des bMments de France et ventuellement les autres services tels
que le Service des pompiers (SDIS)
Ceke obligaMon de transmission est rgie par les arGcles R423-7 et suivants C URBA.
2. InstrucGon de la demande
A. Dlai dinstrucGon du cerGcat durbanisme
LinstrucMon du cerMcat durbanisme se fait par la mairie.
Sauf si les services sont insusants. Selon le Code de lurbanisme, dans les communes dont la populaMon est
infrieure 10 000 habitants, linstrucMon se fait gratuitement par les services de la DDTM (DirecMon
Dpartementale des Territoires de la Mer) avant ctait la DDE.
, Quand cest instruit par la DDTM, le maire doit tout de mme donner son avis et ce, selon le type de cerMcat
durbanisme il est donn dans le dlai suivant :
CU dinformaMon dans les quinze jours
CU opraMonnel dans le mois
B - le dlai de rponse
Le dlai de rponse des demandes de cerGcat durbanisme neutre (CUa) a t rduit par le dcret du 5 janvier
2007 1 mois.
28 sur 68
En revanche, pour les cerGcats d'urbanisme opraGonnels (Cub), le dlai dinstrucMon est maintenu 2 mois.
Mais la dicult est le point de dpart du dlai. Selon le texte, cest au jour du dpt en mairie mais reste faire la
preuve de la date de dpt.
Sur limprim, il est conseill de procder la demande par recommand, mais si lon sait que la commune rpond
dans des dlais normaux, le courrier simple sut. Toutefois si lon connait le schma du cerMcat durbanisme qui
est pr-opraMonnel, ou si lon connait la mairie on peut toujours recourir au recommand. En eet, il ny a pas
dobligaMons sur le principe le faire par recommand.
C - La rponse de la mairie
Dans le cerGcat du a) dlivr dans le dlai dun mois, la mairie selon larGcle L410-1 a) indique les disposiMons
durbanisme, les limitaMons administraMves au droit de proprit et la liste des taxes et parMcipaMons durbanisme
applicables au terrain.
Les disposiMons durbanisme applicables au terrain que lon est suscepMble de retrouver dans le CU sont les
suivantes :
- Les rglementaMons gnrales applicables aux communes
Le CU nous indiquera si la commune est couverte par un POS,par un PLU, plan de sauvegarde et de mise en valeur,
carte communale, rglement naMonal durbanisme.
Dans les disposiMons durbanisme on indiquera aussi si a se trouve dans un loMssement, dans une ZAC.
Il doit aussi indiquer sil y a un DP purger. il nous indiquera si un projet de construcMon est soumis lavis des
architectes des BDF, sil peut y avoir sursis statuer si un permis est dpos.
- Si le terrain se situe dans un loMssement, dans une ZAC,
- Le droit de prempMon purger
- Un projet de construcMon est-il soumis lavis des architectes des bMments de France
- Un sursis statuer ou une demande de permis de construire
Il peut y avoir un sursis statuer par exemple, si le PLU tant en cours de rvision
- LimitaMons administraMves au droit de proprit : les servitudes duMlit publiques
ProtecDon des monuments historiques, ou plan de prvenDon des risques
LarGcle R126-1 du Code URB reprend lensemble de ses servitudes
- Taxes et parMcipaMons qui sappliquent
Certaines taxes existent de par la loi, alors que dautres nexistent que du fait du vote par la commune de
linstauraMon des taxes sur son territoire.
Les projets de construcMons sont une grande source de revenus pour les mairies
Ce cerGcat durbanisme nindique plus ltat des quipements publics existants ou prvus : la mairie ny rpond
plus depuis 2007.
En eet, le cerGcat durbanisme (b) dlivr dans le dlai de deux mois apporte les mmes prcisions que le (a)
mais indique en outre si le terrain peut tre uMlis pour la ralisaMon de lopraMon projete telle que dnie dans
la demande et indique galement ltat des quipements publics existants.
Tout va dpendre du secteur dans lequel on dpose un cerMcat du (b), lopraMon est ralisable ou non par
rapport une gnralit que lon retrouve dans le PLU. Finalement, ce cerMcat opraMonnel rpond la possibilit
de construcMon par rapport limplantaMon, la desMnaMon et aux rseaux.
A retenir : Le cerMcat du (a) ne donne quune informaMon alors que le cerMcat du (b) donne une rponse posiMve
ou ngaMve.
Exemple : un moDf du CU ngaDf est la desserte insusante. On se retrouve dans une rue en bout de village, mais
les rseaux sont insusants pour que le projet de construcDon soit accord.
Le moMf de refus du projet au sein du CU du (b) ngaMf doit toujours tre moGv.
C. Sursis statuer
Depuis lordonnance du 8 dcembre 2005 (applicable au 1er juillet 2007), le cerGcat durbanisme doit menGonner
la possibilit dopposer au demandeur dune autorisaMon individuelle de construcMon un sursis statuer.
29 sur 68
En eet, ladministraMon peut opposer toute demande dautorisaMon individuelle de construcMon un sursis
statuer, c'est--dire direr la prise de dcision lorsquun POS ou un PLU est en cours dlaboraMon, de
modicaMon ou de rvision, au moMf que la construcGon rendrait lexcuGon du futur plan plus onreuse.
Par exemple, le statut du terrain va changer dans le futur PLU cause dune modicaMon du zonage et cela ne
permekra plus lopraMon projete.
Cest illogique car on est cens tre protg pendant 18 mois contre les modicaMons du plan local d'urbanisme
par le cerMcat durbanisme, mais on peut nous opposer un sursis statuer pendant 2 ans !!
30 sur 68
Lintrt principal du cerMcat durbanisme cest son eet cristallisateur du droit : Il cristallise les rgles
durbanisme et les taxes pendant les 18 mois suivants (dure de la validit du CU)
La dlivrance dun cerMcat durbanisme rend inopposable toute modicaGon de la rglementaGon durbanisme,
c'est--dire quun permis de construire dpos dans les 18 mois du CU se verra appliquer les rgles durbanisme
qui s'appliquaient au terrain au moment de la dlivrance du cerMcat d'urbanisme.
Cet eet cristallisateur ne joue pas en cas de changement de rgles de scurit (PPRN ou PPRNT).
Nanmoins, le Mtulaire du cerMcat peut prfrer se voir appliquer les nouvelles rgles si celles-ci lui sont
favorables.
Ce quil faut en retenir
- Le dlai de dix-huit mois
Toutes demandes dposes dans ce dlai seront instruites au regard des rgles durbanisme, les modicaMons
postrieures ne sauraient tre opposables au demandeur
- Telles quelles existaient
Elle est issue dune modicaMon de 2007, puisquavant 2007 il tait dit telles quelles ont t indiques , ceke
modicaMon nest pas anodine puisque si ladministraMon a commis une erreur dans sa rponse, elle nest pas
tenue par son erreur et doit appliquer les disposiMons qui taient en vigueur lpoque.
Mais elle engagerait sa responsabilit quand mme.
- ExcepGons
Si un plan de prvenMon des risques est instaur aprs la dlivrance du CU et que le terrain est concern par les
risques, alors le permis de construire sera refus ou soumis certaines prescripMons.
AkenMon : Toutefois si les rgles durbanisme et autres postrieures au CerMcat durbanisme sont plus favorables
au demandeur, les nouvelles rgles vont sappliquer.
Les rseaux sont rallongs, le PLU est modi
QUID de linstauraGon dun DPU : Si au moment o le CU est dlivr, il ny a pas eu instauraMon dun DPU purger,
mais si par la suite dans le dlai de dix-huit mois ce dernier est nalement instaur on naura pas pour autant
purger le DPU.
Ce qui reste un principe, en praDque mance.
ProrogaGon du cerGcat d'urbanisme
On peut toujours proroger un cerGcat durbanisme, dannes en annes condiMon de
- Prsenter une demander sur papier libre
- Dans un dlai de deux mois avant la date limite de validit
- Et que les disposiMons durbanisme naient pas chang
SECTION IV - LES CONTENTIEUX RELATIFS AU CERTIFICAT DURBANISME
Un CU est un arrt municipal, comme tout arrt il est suscepMble dtre akaqu.
Il peut faire lobjet :
- dun recours en annulaGon, ex : CUb) sil est ngaDf pour dfaut de moDvaDon. Il doit tre form dans les 2
mois suivant la noMcaMon.
- dun retrait, sil est illgal. Il y a eu toute une discussion il y a une dizaine dannes si ctait 2 ou 3 mois. On
considre que le retrait est possible dans le dlai de 4 mois. Ex : le Maire analyse mal les disposiDons, il dit que
cest ralisable or dans le PLU on ne peut pas subdiviser un terrain en 3 parcelles. Il va donc le reDrer car il est
erron.
- acGon en responsabilit contre ladministraGon : ladministraMon rpond sur le CU b), que cest ralisable, dans
le cadre dun partage, le terrain est valu comme un terrain construcMble mais tout copte fait administraMon
sest trompe, donc lvaluaMon est fausse, il y donc eu erreur avec prjudice pour celui qui a obtenu le terrain.
Terrain concern par la Loi likoral.
31 sur 68
Pour cela, il faut jusMer de prjudices directs et certains, et comme toute acMon en responsabilit dun lien de
causalit (faute, dommage, prjudice direct et certain, et lien de causalit).CE 26 fvrier 2014
32 sur 68
1. La SHOB
Art R.112-2 al 1 Code de l'urbanisme
La surface hors uvre brute (SHOB) correspond la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la
construcGon, y compris lpaisseur des murs, y compris les balcons, terrasses, loggias, les construcMons non
fermes, les mezzanines, les combles et les sous-sols amnageables ou non, les parkings et les garages.
2. La SHON
Art R.112-2 al 2 Code de l'urbanisme
La surface hors uvre neYe (SHON) correspond la SHOB de laquelle on dduit :
- Les combles et les sous-sols non amnageables (lorsque hauteur de plafond de moins de 1m80),
- Les loggias, terrasses, balcons,
- Les garages et parkings,
- Mtre forfaitaire 5% des surfaces desMnes lhabitaMon.
Donc la SHON est infrieure la SHOB.
Or, le permis de construire va akribuer une SHON.
!!! Souvent, on indique dans la demande de permis de construire quon va faire un garage pour que ce ne soit
pas compris dans la SHON, or en fait, ceke pice va tre transforme en cuisine ou autres.
Or, dans ce cas, le permis de construire na pas t respect.
!!! Informer lacqureur quen cas de dmoliGon, obligaGon de reconstruire lidenGque la maison, mais
lidenGque de ce qui tait lgalement autoris !!!
33 sur 68
6 Des surfaces de plancher des locaux techniques ncessaires au foncMonnement d'un groupe de bMments ou
d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'arMcle L. 231-1 du code de la construcMon et de
l'habitaMon, y compris les locaux de stockage des dchets ;
7 Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes des logements, ds lors que ces locaux sont
desservis uniquement par une parMe commune ;
8 D'une surface gale 10 % des surfaces de plancher aectes l'habitaMon telles qu'elles rsultent le cas
chant de l'applicaMon des alinas prcdents, ds lors que les logements sont desservis par des parMes
communes intrieures.
Les garages en maMre de maison individuelle ne sont pas compris dans la surface plancher. Parfois on a des permis
avec des garages de 40M2, uMliss des n dhabitaMon.
3.2 La densit
arMcle R 122-1 du Code de lurbanisme
La densit de construcMon est le rapport entre la surface plancher et la surface du terrain
4. Le COS
arMcle R.123-10 du Code de lurbanisme
le coecient doccupaMon du sol (COS) est dni comme le rapport exprimant le nombre de mtres carrs de
plancher hors uvre neke (= SHON) ou le nombre de mtres cubes suscepMbles d'tre construits par mtre carr
de sol.
Le COS permet de dterminer la densit maximale de construcGon admise, c'est dire la SHON pouvant tre
construite.
5. La surface habitable
ArMcle R*111-2
La surface et le volume habitables d'un logement doivent tre de 14 mtres carrs et de 33 mtres cubes au moins
par habitant prvu lors de l'tablissement du programme de construcMon pour les quatre premiers habitants et de
10 mtres carrs et 23 mtres cubes au moins par habitant supplmentaire au-del du quatrime.
La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, aprs dducMon des surfaces occupes
par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fentres ; le volume
habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi dnies mulMplies par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la supercie des combles non amnags, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses,
loggias, balcons, schoirs extrieurs au logement, vrandas, volumes vitrs prvus l'arMcle R*. 111-10, locaux
communs et autres dpendances des logements, ni des parMes de locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.
6. La surface uGle
La surface uMle reprsente la somme des surfaces de plancher de chaque pice.
A ceke surface on reMre les surfaces occupes par :
les murs,
les cloisons,
les gaines,
34 sur 68
D. 17 mars 1967, art. 4-1 : La supercie de la parMe privaMve d'un lot ou d'une fracMon de lot menMonne
l'arMcle 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la supercie des planchers des locaux clos et couverts aprs dducMon des
surfaces occupes par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fentres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parMes des locaux d'une hauteur infrieure 1,80 mtre.
35 sur 68
Parmi les taxes prvues par le Code de l'urbanisme, on trouve notamment :
- Taxe dpartementale pour le nancement des CAUE (conseils darchitecture, durbanisme et
denvironnement)
- Taxe dpartementale pour les espaces naturels sensibles
- Redevance au Mtre de larchologie prvenMve
A ces taxes, peuvent se rajouter des taxes dcides par les conseils municipaux :
- Taxe pour parMcipaMon pour assainissement collecMf
- Taxe pour les voiries
36 sur 68
THEME CINQ- AUTORISATION DOCCUPATION DES SOLS
DECLARATION PRALABLE - PERMIS DE CONSTRUIRE - PERMIS DAMENAGER
Pendant longtemps, le droit franais tait assez confus en maMre autorisaMons administraMves d'occuper le sol. Il
existait 11 autorisaMons et 4 dclaraMons pralables.
Le permis de construire existe depuis la loi du 15 juin 1943 (important pour la reconstrucMon aprs sinistre, car il
faut jusMer dun permis)
Dans un eort de simplicaMon et dharmonisaMon, est intervenue la rforme des autorisaMons administraMves. Les
textes fondateurs sont notamment l'ordonnance du 8 dcembre 2005 et son dcret dapplicaMon du 5 janvier 2007,
ainsi que le dcret du 6 juin 2007.
CeYe rforme est entre en vigueur le 1er octobre 2007.
Dsormais, le Code de l'urbanisme ne connait plus que 1 dclaraMon pralable (applicables aussi bien aux
construcMons quaux loMssements) et 3 permis (le permis de construire, le permis de dmolir et le permis
d'amnager).
Les objecMfs de la rforme tait de :
- Simplier le rgime des AOS (autorisaMons duMlisaMon le sol) en limitant le nombre de types dautorisaMon
- Simplier linstrucMon des dossiers en limitant le nombre de pices fournir
- Acclrer le processus de dlivrance des autorisaMons (une liste prcise de pices fournir a t arrt, des dlais
on t donns).
Dlais acclrs par le dcret du 9 juillet 2015, dans le but de construire 500 000 logements par an.
Le permis damnager est exclu ici, bien que concern (Vf Sminaire de Me RYSSEN).
La nature juridique du permis de construire est un acte administraGf individuelle crateur de droit, en
consquence il est suscepMble de retrait, recours, il a en plus un caractre rel car akach au terrain, il peut donc
tre transfr.
Avant, il ntait pas possible de reMr une non opposiMon une dclaraMon pralable, aujourdhui cest possible
deecteur un retrait.
37 sur 68
-
Les construcGons nouvelles sont en principe assuje|es permis de construire (sauf excepMons :
certaines construcMons sont soumises une dclaraMon pralable, et dautres sont dispenses de toutes
formalits)
Les travaux excuts sur des construcGons existantes sont en principe dispenss de toutes formalits
(sauf excepMons : certains sont soumis au permis de construire, dautres sont soumis dclaraMon
pralable)
!! DisposiMons spciales :
- Pour les construcMons temporaires (foires, ..)
- Pour les panneaux solaires
- Pour les oliennes (dclaraMon pralable selon la hauteur).
On doit disMnguer deux domaines, pour les autorisaMons durbanisme :
- les construcMons neuves
- les autorisaMons de travaux sur construcMons existantes.
Cf. Cerfa 51334
B. ExcepGons
(1) ConstrucGons neuves dispenses de toute formalit en raison de leur trs faible importance ou de leur
caractre temporaire ou de la ncessit de les garder secret.. ArMcles R.421-2 R.421-8 Code de l'urbanisme
- ConstrucMon neuve infrieure 2 m
- Murs dont la hauteur est infrieure 2 m (sauf si on se trouve en secteur sauvegard)
- Cltures
- CanalisaMons souterraines
- Monuments funraires
- Monuments historiques classs (et non inscrits linventaire supplmentaire) dpendent du Code du
patrimoine.
(2) ConstrucGons neuves soumises dclaraGon pralable en raison de leur nature, de leur dimension ou de leur
localisaGon ArMcles R.421-9 R.421-12 Code de lurbanisme,
- Piscine avec surface de bassin infrieure ou gale 100 m ou dont la couverture a une hauteur
infrieure 1m80
- Murs dont la hauteur est suprieure 2 m
C. Quid de la dmoliGon
Ces autorisaGons durbanisme sont redemander lorsquon entend reconstruire un immeuble qui a t dmoli.
ArMcle L.111-3 Code de l'urbanisme
La reconstrucGon lidenGque dun bGment dtruit ou dmoli est possible la double condiGon que
- la dmoliGon soit intervenue depuis moins de 10 ans
- et que limmeuble dmoli ait t rgulirement di.
SAUF si le PLU ou un plan de prvenMon des risques naturels prvisibles en dispose autrement.
38 sur 68
Quid de la noDon dun immeuble rgulirement di ?
La rglementaMon sur les permis de construire nexiste que depuis la loi du 15 juin 1943. Donc les maisons
construites avant ceke date sont considres comme rgulirement dies.
2. ConstrucGons existantes
Principe
ArMcle R.421-13 Code de l'urbanisme
En principe, les travaux eectus sur une construcMon existante ne ncessitent pas dautorisaMon durbanisme. Le
principe est labsence de formalits accomplir.
ExcepGon
ArMcle R. 421-14 et suivants du Code de l'urbanisme
(1) Travaux sur construcGons existantes soumis permis de construire
- TransformaMon dune SHOB en SHON pour plus de 20 m (transformaMon dun garage en chambre dami)
- AugmentaMon du volume avec percement ou agrandissement dune
ouverture sur un mur extrieur (craMon dune vranda)
- Travaux intrieurs en secteur sauvegard
- Travaux intrieurs sur un monument historique
- Travaux modiant la structure porteuse ou la faade dun bGment et
qui saccompagnent dun changement de desGnaGon de limmeuble. (changement de faade de commerce en
habitaGon)
!! Mais si les travaux nentrainent quun changement de desGnaGon de
limmeuble, alors on dposera une
DP et pas un PC. (changement de commerce en bureaux). (le Notaire
doit demander les projets de lacqureur au moment de la vente.)
(2) travaux sur construcGons existantes soumis dclaraGon pralable
La liste exhausMve est xe larMcle R.421-17 Code de l'Urbanisme.
- TransformaMon dune SHOB en SHON pour moins de 20 m
- Ravalement de faade
- CraMon dun velux dans la toiture
- CraMon dune SHOB entre 2m et 20m
Rexe du notaire
Le problme cest que le notaire doit grer ce problme en maGre de vente, en maGre durbanisme, du code
de la construcGon et de lhabitaGon (arGcle L 631-7 et suivants), le code civil (autorisaGon quand rglement de
coproprit), au niveau du PLU (craGon de parking, craGon de VELUX), il peut y avoir un changement dusage
ou de desGnaGon. Il peut y avoir aussi la quesGon de la salubrit des logements (logement dcent, un bailleur ne
peut pas donner en locaGon un local qui ne rpond pas aux critres de dcence (Cf CCH et rglement sanitaire
dpartementale) ex : logement tudiant
Dcret du 30 janvier 2002
ArGcle 2
Le logement doit saDsfaire aux condiDons suivantes, au regard de la scurit physique et de la sant des locataires :
39 sur 68
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accs est en bon tat d'entreDen et de solidit
et protge les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontes d'eau. Les menuiseries extrieures et la
couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protecDon contre les inltraDons d'eau dans l'habitaDon.
Pour les logements situs dans les dpartements d'outre-mer, il peut tre tenu compte, pour l'apprciaDon des
condiDons relaDves la protecDon contre les inltraDons d'eau, des condiDons climaDques spciques ces
dpartements ;
2. Les disposiDfs de retenue des personnes, dans le logement et ses accs, tels que garde-corps des fentres,
escaliers, loggias et balcons, sont dans un tat conforme leur usage ;
3. La nature et l'tat de conservaDon et d'entreDen des matriaux de construcDon, des canalisaDons et des
revtements du logement ne prsentent pas de risques manifestes pour la sant et la scurit physique des
locataires ;
4. Les rseaux et branchements d'lectricit et de gaz et les quipements de chauage et de producDon d'eau
chaude sont conformes aux normes de scurit dnies par les lois et rglements et sont en bon tat d'usage et de
foncDonnement ;
5. Les disposiDfs d'ouverture et de venDlaDon des logements perme^ent un renouvellement de l'air adapt aux
besoins d'une occupaDon normale du logement et au foncDonnement des quipements ;
6. Les pices principales, au sens du troisime alina de l'arDcle R. 111-1 du code de la construcDon et de
l'habitaDon, bncient d'un clairement naturel susant et d'un ouvrant donnant l'air libre ou sur un volume
vitr donnant l'air libre.
ArGcle 3
Le logement comporte les lments d'quipement et de confort suivants :
1. Une installaDon perme^ant un chauage normal, munie des disposiDfs d'alimentaDon en nergie et d'vacuaDon
des produits de combusDon et adapte aux caractrisDques du logement. Pour les logements situs dans les
dpartements d'outre-mer, il peut ne pas tre fait applicaDon de ces disposiDons lorsque les condiDons climaDques
le jusDent ;
2. Une installaDon d'alimentaDon en eau potable assurant l'intrieur du logement la distribuDon avec une
pression et un dbit susants pour l'uDlisaDon normale de ses locataires ;
3. Des installaDons d'vacuaDon des eaux mnagres et des eaux-vannes empchant le refoulement des odeurs et
des euents et munies de siphon ;
4. Une cuisine ou un coin cuisine amnag de manire recevoir un appareil de cuisson et comprenant un vier
raccord une installaDon d'alimentaDon en eau chaude et froide et une installaDon d'vacuaDon des eaux
uses ;
5. Une installaDon sanitaire intrieure au logement comprenant un w.-c., spar de la cuisine et de la pice o sont
pris les repas, et un quipement pour la toile^e corporelle, comportant une baignoire ou une douche, amnag de
manire garanDr l'inDmit personnelle, aliment en eau chaude et froide et muni d'une vacuaDon des eaux
uses. L'installaDon sanitaire d'un logement d'une seule pice peut tre limite un w.-c. extrieur au logement
condiDon que ce w.-c. soit situ dans le mme bDment et facilement accessible ;
6. Un rseau lectrique perme^ant l'clairage susant de toutes les pices et des accs ainsi que le foncDonnement
des appareils mnagers courants indispensables la vie quoDdienne.
Dans les logements situs dans les dpartements d'outre-mer, les disposiDons relaDves l'alimentaDon en eau
chaude prvues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.
40 sur 68
ArGcle 4
Le logement dispose au moins d'une pice principale ayant soit une surface habitable au moins gale 9 mtres
carrs et une hauteur sous plafond au moins gale 2,20 mtres, soit un volume habitable au moins gal 20
mtres cubes.
La surface habitable et le volume habitable sont dtermins conformment aux disposiDons des deuxime et
troisime alinas de l'arDcle R. 111-2 du code de la construcDon et de l'habitaDon.
ArGcle 5
Le logement qui fait l'objet d'un arrt d'insalubrit ou de pril ne peut tre considr comme un logement
dcent.
41 sur 68
ArMcle L631-7 du CCH Modi par LOI n2014-366 du 24 mars 2014 - art. 16
La prsente secDon est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et celles des dpartements des
Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des
locaux desDns l'habitaDon est, dans les condiDons xes par l'arDcle L. 631-7-1, soumis autorisaDon pralable.
ConsDtuent des locaux desDns l'habitaDon toutes catgories de logements et leurs annexes, y compris les
logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de foncDon, logements inclus dans un bail
commercial, locaux meubls donns en locaDon dans les condiDons de l'arDcle L. 632-1.
Pour l'applicaDon de la prsente secDon, un local est rput usage d'habitaDon s'il tait aect cet usage au 1er
janvier 1970. Ce^e aectaDon peut tre tablie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de
travaux ayant pour consquence d'en changer la desDnaDon postrieurement au 1er janvier 1970 sont rputs
avoir l'usage pour lequel la construcDon ou les travaux sont autoriss.
Toutefois, lorsqu'une autorisaDon administraDve subordonne une compensaDon a t accorde aprs le 1er
janvier 1970 pour changer l'usage d'un local menDonn l'alina prcdent, le local autoris changer d'usage et
le local ayant servi de compensaDon sont rputs avoir l'usage rsultant de l'autorisaDon.
Sont nuls de plein droit tous accords ou convenDons conclus en violaDon du prsent arDcle.
Le fait de louer un local meubl desGn l'habitaGon de manire rpte pour de courtes dures une clientle
de passage qui n'y lit pas domicile consGtue un changement d'usage au sens du prsent arGcle. (depuis la loi
ALUR).
R 123-9 informe des 9 desMnaMons (cela va changer en 5 desMnaMons prochainement).
LarMcle L.631-7 CCH soumet le changement dusage de locaux desGns lhabitaGon une autorisaGon
pralable.
= Avant de transformer un local dhabitaGon en un local un autre usage (commerce, bureau), il faut recueillir
une autorisaGon de changement dusage.
Ceke autorisaMon est dlivre par la mairie (avant, la comptence relevait de la prfecture).
Remarque : LautorisaMon peut tre dlivre condiMon de mekre en place un systme de compensaGon (la mairie
autorise le changement dun immeuble en usage dhabitaMon en bureau, condiMon que le propritaire
transforme un autre immeuble actuellement usage de commercer par ex en habitaMon).
Elle peut tre subordonne une compensaMon sous la forme de la transformaMon concomitante en habitaMon de
locaux ayant un autre usage.
RaGo legs
Cest une police administraGve (Ordonnance du 11 octobre 1975) base sur lide quil faut maintenir les logements
en ville, luker contre la transformaMon des logements en bureaux et aujourdhui luker contre les locaMons air bnb
(arMcle L 631-7 du CCH)
Il sagit dune rglementaMon daprs-guerre instaure an de reloger la populaMon, de sauvegarder lhabitat et
luker contre la pression foncire au bnce des commerces et des bureaux qui rapportent plus.
logements concerns :
Locaux desMns l'habitaMon toutes catgories de logements et leurs annexes, y compris les logementsfoyers, logements de gardien, chambres de service, logements de foncMon, logements inclus dans un bail
commercial, locaux meubls donns en locaMon dans les condiMons de l'arMcle L. 632-1.
42 sur 68
-
Depuis la loi ALUR, Le fait de louer un local meubl desMn l'habitaMon de manire rpte pour de
courtes dures une clientle de passage qui n'y lit pas domicile consMtue un changement dusage, est
un changement dusage. (Sauf rsidence principale du propritaire).
Modalits dapprciaGon de lusage : preuve
Pour apprcier lusage de limmeuble, il faut disMnguer selon la date de construcMon de limmeuble, car au 1
janvier 1970, il y a eu une rvision foncire (imprim remplir par la propritaire).
Ex: RDC, sous-sol magasin, R+1 rserve, tages suprieures : habitaDon. Il faut demander la copie de la rvision
foncire au service du cadastre au 1 janvier 1970, pour prouver que cest lusage. Cest le moyen essenGel de
preuve.
* Pour les immeubles construits avant 1970, il faut vrier quel tait lusage auquel tait aect le bien au 1er
janvier 1970.
A ceke poque, un quesMonnaire visant rajuster le montant de la taxe foncire avait t envoy aux habitants.
Pour connaitre cet usage, il apparMent au notaire de demander :
- un extrait de matrice cadastrale, imprim scal H1 ou H2 ou autre dpos au cadastre,: aucune valeur
probatoire en droit de lurbanisme, ces preuves ne sut pas.
- ainsi que la copie de la rvision foncire de 1970 , reine de la preuve en droit de lurbanisme (!! parfois, les
services cadastraux exigent que ceke demande mane du propritaire et refuse de dlivrer la rvision
foncire au notaire) et ventuellement les Mtres antrieures.
Si lobjet a fait lobjet de travaux, avec PC, on va se rfrer au dossier de permis de construire.
* Pour les immeubles construits aprs 1970, il faut prendre en compte lusage pour lequel la construcMon a t
autorise.
Pour connaitre cet usage, il apparMent au notaire de demander un extrait de matrice cadastrale, ainsi que le permis
de construire.
!! Lusage iniMal de limmeuble ne peut pas tre aect par la prescripMon trentenaire. Ce nest pas parce
que limmeuble a t uMlis pendant 30 ans usage de bureaux, quil sagit dun immeuble de bureaux.
Nature de lautorisaGon
* En principe, LautorisaGon de changement d'usage est accorde Gtre personnel, elle ne bncie qu celui
qui la sollicit.
Par consquent, en cas de vente dun immeuble usage iniMal dhabitaMon dont le propritaire a obtenu
lautorisaMon de changement dusage pour luMliser Mtre de bureaux, si lacqureur souhaite uMliser le bien vendu
usage de bureaux, il devra re-dposer une demande dautorisaGon de changement dusage. En revanche, si
lacqureur entend uMliser le bien Mtre dhabitaMon, il na pas besoin dautorisaMon.
*Par excepGon (systme de compensaGon), lorsque le changement dusage a t condiMonn une
compensaGon, ceke compensaMon tant publie aux hypothques, lautorisaGon devient relle : elle est alors
aYache limmeuble.
Dans ce cas de compensaMon, lusage de limmeuble sera celui qui rsulte de lautorisaGon de changement
dusage.
Ex : souvent PARIS. Immeuble dhabitaMon 1 et Immeuble commercial 2. En proposant ladministraMon de
transformer limmeuble 1 en commercial et limmeuble 2 en habitaMon, dans un secteur dni. Cest alors dniMf
quant lusage considr, ds publicaMon au SPF.
Procdure
43 sur 68
urbaine au regard des objecMfs de mixit sociale.
Si on dpose une demande de permis de construire u une dclaraMon pralable sur une construcMon existante et
que lon coche sur le formulaire la case changement dusage, le dpt du dossier de permis de construire vaut
demande de changement dusage, et lobtenMon du permis vaut autorisaMon de changement.
Eets de lautorisaGon
Le changement dusage est accord Gtre personnel, (L 651-7-1 al 2), sauf si ceke autorisaMon est accord par le
mcanisme de la compensaMon.
Ex : un propritaire qui un immeuble dhabitaMon qui aimerait le louer un mdecin. Pour rdiger le bail, il faut
dabord que le mdecin, prsente un dossier en mairie pour tre autoris aecter le local usage professionnel.
Et une fois lautorisaMon donne le bail pourra tre sign.
Mais lorsque le mdecin quikera les locaux, il faudra une nouvelle autorisaMon, pour que le cessionnaire puisse
exercer une acMvit autre que lhabitaMon (mdecine) dans ce local.
Il faut donc faire une promesse de bail et prvoir un dlai de ritraGon. Certains auteurs (PELLETIER) considrent
quon le ne peut mme pas faire un bail sous condiMon suspensive.
Cest le bailleur qui doit lobligaGon de dlivrance. Le bailleur doit dlivrer mandat son preneur pour eecteur
les dmarches durbanisme.
PrescripGon
Les sancMons sont prvues aux arMcles L.651-2 et L.651-3 du CCH : amende, retour lusage dhabitaMon, voire
expulsion,
22500 euros damende, nullit de convenMons conclues en contravenMon avec cet arMcle et remise en tat iniMal
des locaux.
V. L 631-7-2 du CCH : exercice de lacMvit professionnelle dans sa rsidence principale sauf disposiMon parMculire
du bail ou du RCP.
44 sur 68
5. Quid des travaux sur construcGon irrgulirement dier.
irrgularit : cest une construcMon qui a t autorise mais qui na pas t ralise, conformment une
autorisaMon donne.
Si on veut faire des travaux sur cet immeuble on dposera un dossier pour les travaux raliser
uniquement.
Lorsque la construcMon a t illgalement construite sans permis de construire : alors on va devoir dposer un
dossier pour lintgralit : la fois ce qui a t fait sans permis et le nouveau projet.
PrescripMon ? Absence de prescripMon administraMve.
5. Quid de la reconstrucGon lidenGque.
45 sur 68
-
Si le PLU ou le POS en disposent autrement, le PLU peut dire que la reconstrucMon lidenMque est
soumise PC.
si un risque naturel et technologique linterdit depuis (inondaMon).
Le notaire doit prvenir lacqureur, que en labsence de PC, si limmeuble est dtruit, il ne pourra pas reconstruire
lidenMque.
B - Dlivrance
Le permis de dmolir est dlivr dans les mmes condiMons que le permis de construire et damnager.
Lautorit comptente pour dlivrer le permis de dmolir est donc celle qui lest pour dlivrer les permis de
construire ou damnager. (Dpt de la demande, dlai dinstrucMon, Accord pralables, dcision)
46 sur 68
C - Mise en oeuvre
1) achage sur le terrain
Le Mtulaire du permis de dmolir exprs ou tacite doit procder un achage sur son terrain dans les mmes
condiMons que le Mtulaire dun PC
En revanche, il ny a pas lieu, lorsque les travaux sont entrepris, de souscrire une dclaraMon douverture de
chanMer.
2) RalisaGon des travaux de dmoliGon
Le Mtulaire dun PD exprs ou tacite ne peut pas procder immdiatement la dmoliMon. Le permis ne devient
excutoire quau terme dun dlai de 15 jours ( compter de la noMcaMon au Mtulaire et de la transmission pour
contrle de lgalit) ou en maMre de PD tacite parMr de la date laquelle le permis est acquis
2) Dure de validit
comme pour le PC, le PD est prim si les travaux ne sont pas entrepris dans un dlai de 2 ans compter de la
noMcaMon du permis exprs ou de la naissance du permis tacite.
Il est aussi prim si les travaux de dmoliMon sont interrompus pendant plus de un an.
Le permis peut tre prorog pour un an sur demande de lintress.
D - ContenGeux et sancGons
Le dlai de recours contenMeux court, pour le pMMonnaire akaquant un refus de PD, de la date laquelle il a reu
noMcaMon de ce refus et, pour les Mers akaquant un permis, du premier jour d'une priode conMnue de 2 mois
danage sur le terrain (idem que pour PC)
LobligaMon de noMcaMon des recours en PC sapplique au PD.
DmoliMon eectue sans permis alors quil est exig ou non respect des prescripMons : peines damende ou en cas
de rcidive emprisonnement de 6 mois.
A - Lauteur de la demande
La demande de permis de construire peut maner :
- du propritaire du terrain
- du mandataire du propritaire ( prvoir dans la promesse)
- dune personne autorise par le propritaire
Ainsi, ce nest pas que le propritaire qui peut demander un permis, toute personne jusMant dun mandat peut
tre pMMonnaire. La mairie na pas demander le jusMcaMf du mandat.
Depuis la rforme de 2007, ladministraGon qui va instruire le permis est dispense de vrier que le
pGGonnaire dispose eecGvement dune autorisaGon du propritaire.
47 sur 68
Le PC peut tre demand pour un ou plusieurs terrains.
En maMre dindivision, un membre de lindivision peut demander un permis de construire sans lautorisaMon des
autres.
En maMre de coproprit, un copropritaire doit avoir laccord de la coproprit par AG, pour dposer sa
demande, mais en praMque, bien souvent il dpose son dossier en cochant la case indiquant quil est autoris sans
en jusMer (cet accord crit nest plus une pice du dossier depuis 2007), mais il ne pourra mekre en uvre son
permis sans laccord de la coproprit, et donc en cas de dmoliMon, il ne sera pas possible de reconstruire
lidenMque car le permis a t obtenu en fraude.
Cela permis de vrier :
- la conformit avec le RCP
- la conformit avec la desMnaMon de limmeuble ou usage
- lautorisaMon dakeinte ventuelle aux parMes communes
B - Le dossier de demande
Depuis la rforme de 2015 , Ravalement de faade lidenMque : plus besoin de DP, pas dautorisaMon, sauf si
prsence de limmeuble dans un secteur parMculier.
1. Recours un architecte
Depuis 1977, le pGGonnaire doit faire appel un architecte pour tablir le projet architectural pour les
construcGons de plus de 170 m.
Larchitecte est invesM dune obligaMon de conseil lgard de son client, et ce mme sur le plan juridique. Si un
architecte dpose une demande de permis de construire non conforme au PLU, il engage sa responsabilit.
2. Pices consGtuGves
Le dossier doit obligatoirement comprendre un certain nombre de pices qui sont numres par le Code de
l'urbanisme :
-
Projet architectural :
o Plans de la construcGon :
Plan de masse en 3D (=plan global)
Plan de coupe verMcale et horizontale
Plan des faades et des toitures
Plan des abords / accs
Plan des plantaMons
depuis la rforme : Les plans dintrieur ne sont pas donner (sauf en cas dimmeuble
collecMf)
o
48 sur 68
o
3. Dpt de la demande
La demande de permis de construire doit tre tablie sur un formulaire spcique, disponible sur www.
2equipement.gouv.fr (Formulaire pour maison individuelle, pour coproprit, ..)
La demande doit tre tablie en 4 exemplaires.
Ces exemplaires doivent tre remis la mairie de la commune o le projet de construcMon est envisag. Ils
peuvent tre soient envoys par LRAR, soient dposs en mairie contre dcharge.
5. Publicit de la demande
Jusquen 1983, il ny avait pas de systme de publicit des demandes de permis. Or cela posait problme car les
Mers intresss (notamment les voisins) ntaient informs du projet quaprs loctroi du permis.
Le dcret de 1983 a mis en place un systme de publicit des demandes de permis de construire : dans les 15
jours qui suivent le dpt de la demande, le maire doit procder lachage en mairie dun avis de dpt de
demande de permis.
Problme : ecacit limite de ceke publicit car pas dachage sur le terrain.
C. InstrucGon de la demande
1. Autorit comptente
-
Si la commune est couverte par un PLU, le permis est dlivr par le maire au nom de la commune.
La demande est instruite soit par les services durbanisme de la commune, soit par la DDE agissant sur
mandat de la commune.
49 sur 68
En cas de faute, cest la responsabilit de la commune qui sera engage.
-
Si la commune nest pas couverte par un document durbanisme, elle est alors soumise au RNU, et le
permis est dlivr par le maire au nom de lEtat.
La demande est alors instruite par la DDE.
En cas de faute, cest la responsabilit de lEtat qui sera engage.
2. Dlai dinstrucGon
Dure du dlai dinstrucGon
Le dlai dinstrucMon varie selon le type de construcMon envisage :
- 2 mois pour les demandes de permis de construire dune maison individuelle
- 3 mois pour toutes les autres demandes de permis (projets complexes).
Ce dlai peut tre prorog car le dossier ncessite la consultaGon dun service :
- architecte des bMments de France pour les sites classs et situs dans le primtre de protecMon dun
monument historique (dlai de 1 mois supplmentaire)
- commission daccessibilit pour les bMments desMns recevoir du public.
- commission dpartementale de lamnagement commercial (dlai de 7 mois)
D. Rponse
A lissue du dlai dinstrucMon, ladministraMon peut soit :
1. Accorder expressment le permis de construire
LadministraMon octroie le permis de construire lorsque le projet est conforme aux rgles durbanisme.
CeYe autorisaGon fait lobjet dun arrt noG au pGGonnaire.(LRAR ou Mail, sauf lorsquil ny pas de taxe
payer cest par lekre simple)
Lorsque la mairie dlivre un permis pour lequel elle a recueilli lavis dun service extrieur (archologie, pompiers
pour issues de secours, architecte des bMments de France, etc.), le permis indique la date de consultaMon de ces
services et lavis ait annex au permis de construire.
3. Ne pas rpondre
50 sur 68
Principe : Si le maire ne rpond pas, lissue du dlai dinstrucGon, le pGGonnaire est bnciaire dun permis
tacite.
ExcepMons :(ArMcle R 424-2) !!! On ne peut considrer que le silence vaut acceptaMon lorsque le projet concerne :
-
En mairie
+ Le maire doit transmeYre le permis de construire en prfecture au Gtre du contrle de lgalit et
acher en mairie de la commune pendant les deux mois.
Sur le terrain
ArMcle R.424-15 Code de l'urbanisme
Lachage se fait sur un panneau aux dimensions rglementaires ( rectangulaire, dune hauteur de 80 cm)
qui doit contenir un certain nombre dnonciaGons (bnciaire, date, surface du terrain, surface de la
construcMon, desMnaMon, hauteur de la construcMon, menMon que le dossier peut tre consult en mairie,
dlai de recours des Mers , la menGon de lalina 2 Cet achage menDonne galement l'obligaDon,
prvue peine d'irrecevabilit par l'arDcle R. 600-1, de noDer tout recours administraDf ou tout recours
contenDeux l'auteur de la dcision et au bnciaire du permis ou de la dcision prise sur la dclaraDon
pralable.
Le permis doit faire lobjet dun achage conGnu sur le terrain pendant 2 mois (le temps du dlai de
recours des Mers). Les textes disent que ceke achage en cas de recours, peut tre prouv par tout
moyen. (RM MASSON)
Par prcauMon : Il faut donc faire constater cet achage par un huissier le premier jour dachage, au
51 sur 68
milieu du dlai et lexpiraMon des 2 mois.
Par prcauMon :il faut conMnuer lachage aprs les 2 mois, pendant les travaux, en cas dirrgularit.
52 sur 68
Toutefois, les modicaMons, doivent tre limites et ne doivent pas remeYre en cause lconomie gnrale du
projet.
A dfaut, un nouveau permis doit tre sollicit, ce qui empche le bnciaire de se prvaloir de droits acquis au
Mtre du permis iniMal.
B - Dlivrance
Il ne faut pas confondre la modicaMon apporte une demande de permis en cours dinstrucMon et le permis
modicaMf, qui autorise la modicaMon dun projet faisant lobjet dun permis dj dlivr.
A moins quelle ne porte sur des points de dtail, la modicaMon dune demande de permis en cours dinstrucGon,
exigera une nouvelle consultaGon des services dont lavis est requis. Le dlai dinstrucMon pourra tre dir pour
courir de la date de la prsentaMon de la demande modie (CE 4 mars 1983).
La modicaMon dun projet ayant faut lobjet dun permis dj dlivr et en cours dexcuGon implique la
prsentaMon dune demande dun permis modicaMf (CERFA 13411*01).
Le permis iniMal ne doit pas tre prim, ni avoir t annul par le juge administraMf. LinstrucMon portera sur les
seuls modicaMons apportes au projet.
La demande sera examine au regard des rgles durbanisme en vigueur la date laquelle lautorit comptente
statuera.
C - ContenGeux
Le permis modicaMf doit tre ach dans les mmes condiMons que le permis iniMal.
Cet achage permet de faire courir le dlai de recours des Mers. A loccasion dun tel recours, il est possible de faire
valoir la prempMon du permis iniMal, mais non de le remekre en cause ds lors quil est devenu dniMf (CE 3 avril
1987)
Le permis modicaMf peut faire lobjet d'un recours dans les condiMons ordinaires.
Lorsque le permis iniMal est devenu dniMf, le permis modicaMf ne peut tre contest que sur les points sur
lesquels il a modi ce permis. Ainsi, le permis modicaMf est lgal sil naggrave pas lillgalit.dont le permis iniMal
dniMf tait entach.
Exemple : lorsque le permis iniMal autorise illgalement une emprise dtermine et que le permis modicaMf se
borne modier la desMnaMon de volumes dj construits et la proporMon entre la Shon et la Shob (CE 27 avril
1994).
A - CondiGons
1) Quant au fond
- le transfert nest possible que si le permis est en cours de validit et si les deux parGes le souhaitent
- le nouveau bnciaire doit avoir la qualit pour construire
- si la dlivrance du permis a t subordonne la possession dune autorisaGon dlivre au Gtre dune
autre lgislaGon, le transfert ne peut tre accord que une personne ayant obtenu ceke autorisaMon.
53 sur 68
2) Quant la forme
- il sagit dun arrt modiant le permis iniMal, qui est noM au bnciaire du transfert
- cet arrt doit faire lobjet des mmes mesures de publicit quun permis de construire (achage sur le
terrain pendant toute la dure du chanMer, achage en mairie dans les 8 jours de la dlivrance et pendant
2 mois).
Depuis le 1 octobre 2007, le demandeur bncie dun transfert tacite, dfaut de rponse de ladministraMon
lissue du dlai dinstrucMon (2 mois pour le transfert dun permis de construire une maison individuelle, 3 mois
pour les autres permis).
B - Eets du transfert
1) l gard du prcdent Gtulaire
Il est dgag de toutes obligaMons. Depuis le 1 mars 2012, date dentre en vigueur de la taxe damnagement,
ladministraMon doit procder la dcharge de limposiMon mise lencontre du bnciaire iniMal.
2) A lgard du bnciaire
Le bnciaire du transfert est tenu au respect de toutes les obligaMons du permis.
Sagissant de la taxe damnagement, ladministraMon met un nouveau Mtre de receke au nom du Mtulaire du
transfert. (total ou parMel) du permis.
3) A lgard des Gers
Les Mers lss par le permis ont intrt akaquer la dcision de transfert. Le dlai de recours des Gers court
comme en maMre de PC.
Les recours administraGfs et contenGeux doivent tre noMs lauteur de larrter et au bnciaire du transfert,
mais non au Mtulaire iniMal du permis.
Larrt de transfert nouvre pas un nouveau dlai de recours contre le permis. Si le permis est devenu dniMf,
son illgalit ne pourra pas tre invoque uMlement.
C - Le transfert parGel
Lorsquun permis global a t dlivr pour la construcMon de plusieurs bMments, il peut arriver que le bnciaire
de lautorisaMon, ne veuille ou ne puisse plus raliser la totalit de son programme, et quun Mers accepte de le
charger de son achvement.
Plusieurs hypothses sont envisages :
(1) le permis a t dlivr pour la ralisaMon d'un ensemble de construcMons, sans division du sol, qui doit rester
une parMe commune lensemble des futurs co-indivisaires. Le promekeur qui ne peut ou ne veut plus
raliser la totalit des construcMons peut envisager :
(1) soit de transformer son opraMon en une opraMon de vente de lots de terrain bMr. Il sagit alors
purement et simplement dun loGssement de la parMe non bMe du programme iniMal, et une
autorisaMon de loMssement est indispensable ;
(2) soit de passer la main, cest dire vendre la suite de son programme un Gers,qui va achever, avec
bnce du transfert son prot du permis de construire : transfert parMel, puisquune parMe en a
dj t mise en oeuvre. A condiMon que le sol ne soit pas ceke occasion divis, mme en
jouissance, mais reste bien aussi commun quau dpart entre toutes les construcMons ralises.
(2) le permis a t dlivr pour la ralisaMon dun ensemble de construcMons, mais avec autorisaGon de division
parcellaire par le constructeur. Dans ceke hypothse, le promoteur qui ne veut ou ne peut plus conMnuer son
opraMon peut envisager :
54 sur 68
(1) soit de la transformer en une opraMon de vente de terrains bGr (transformaMon en autorisaMon de
loMr prvue par une circulaire du 3 aot 1978)
(2) soit de passer la main une personne qui va conGnuer son programme au bnce d'un transfert
parMel de permis de construire.
NB : En cdant une parDe son programme et son permis de construire un oprateur ne cde que le droit de
construire certains immeubles, dans un contexte unitaire inchang, il ny a pas de modicaGon du terrain
dassieYe du permis, et le transfert parDel doit tre accord, malgr la rDcence des personnes comptentes.
55 sur 68
Les disposiGons de l'arGcle R. 123-10-1 du Code de lurbanisme prvoient que dans le cas d'un loDsse- ment ou
dans celui de la construcDon, sur un mme terrain, de plusieurs bDments dont le terrain d'assie^e doit faire l'objet
d'une division en proprit ou en jouissance, les rgles dictes par le plan local d'urbanisme sont apprcies au
regard de l'ensemble du projet, sauf si le rglement de ce plan s'y oppose .
Lide est de permeYre une souplesse pour un meilleur agencement dune opraGon densemble, do une
globalisaGon possible des rgles.
Deux cas possibles mergent de lapplicaGon de cet arGcle :
Le principe de droit commun : le PLU ne dit mot,
- les rgles sappliquent lassieke globale du projet notamment le Cos, les distances par rapport aux limites, etc.
Dans le cas contraire, le PLU xe :
- des rgles qui sappliquent la parcelle issue de la division en proprit ou en jouissance notamment les rgles de
densit, de distances par rapport aux limites, demprise au sol, etc.
Ce choix rendu possible par larMcle R 123-10-1 devra correspondra la forme urbaine souhaite par la collecMvit
en termes de densit, dimplantaMon, de gabarit, etc.
5. La procdure dobtenGon du permis de construire valant division
Cf. Cours de Me RYSSEN.
6. La procdure dobtenGon de la dclaraGon pralable
Cf procdure dobtenDon du permis de construire, sauf quelques spcicits.
A. Lauteur de la demande
Idem
B. Le dossier de demande
La demande de dclaraMon pralable de travaux est beaucoup plus simple que celle dun permis de construire.
On ne passe pas par un architecte, il ny a donc pas de projet architectural, ni de volet paysager.
Il faut juste remplir un formulaire, expliquer dans une noMce ce que lon a lintenMon de faire comme travaux et
faire un peMt dessin.
La demande de dclaraMon pralable doit tre tablie en 2 exemplaires.
La dclaraMon pralable est soumise au mme systme de publicit que celui des demandes de permis de
construire, mais seulement depuis le dcret du 5 janvier 2007.
C - InstrucGon de la demande
1. Autorit comptente
Idem
2. Dlai dinstrucGon
Le dlai dinstrucMon est de 1 mois pour les dclaraMons pralables.
D - Rponse
56 sur 68
1. Dcision de non-opposiGon
Dans ceke hypothse, ladministraMon autorise les travaux.
2. Dcision dopposiGon
Lorsque ladministraMon soppose au projet soumis dclaraMon pralable, elle noMe une dcision dopposiMon.
!! Le maire ne peut sopposer aux travaux que pour un moMf de droit :
- Soit le projet viole le PLU
- Soit la construcMon de par sa nature ou son importance doit faire lobjet dun permis de construire.
3. Absence de rponse
A la dirence du rgime du permis de construire, en maMre de dclaraMon pralable, labsence de rponse du
maire lissue du dlai dinstrucMon ne vaut pas autorisaMon tacite, mais non-opposiGon tacite.
Ainsi, si le maire ne sest pas oppos, le propritaire peut procder aux travaux.
Auparavant, il pouvait arriver que le maire noMe son opposiMon au-del du dlai dinstrucMon. On parlait alors de
retrait de non-opposiGon. Pour le Conseil dEtat, ce retrait tait possible sil rpondait aux condiMons du retrait des
actes administraMfs individuels.
Le dcret de 2007 est venu mekre n ceke jurisprudence dsastreuse. Il prvoit dsormais quau del du dlai
dun mois, le maire ne peut plus sopposer. La dcision de non-opposiGon (mme tacite) ne peut plus faire lobjet
dun retrait.
57 sur 68
Il est possible de demander une prorogaGon dun an de la validit du permis, condiMon de demander ceke
prorogaMon dans les 2 mois qui prcde lexpiraMon normale de lautorisaMon, (R 424-21 et suivants du Code de
lurbanisme). CE nest pas automaMque, il faut que les prescripMons durbanisme et les servitudes administraMves
naient pas volus de faon dfavorable.
!! Le permis devient galement caduc si les travaux sont interrompus pendant plus dun an. et donc dans ce cas
tout ce qui a t construit devient illgale, infracMon pnale ( RM LEROY 2 octobre 2014)
SAUF si ceke interrupMon est due une acMon judiciaire (recours dun Mers contre le permis)
2. Le dpt de la DATC
LarMcle R.462-1 Code de l'urbanisme impose au bnciaire du permis de construire ou de la dcision de nonopposiGon de dposer en mairie une DATC : dclaraGon aYestant l'achvement et la conformit des travaux.
Il sagit dun formulaire par lequel on indique que les travaux sont achevs et sont conformes lautorisaMon
durbanisme obtenue (conforme au permis de construire).
En principe, la DATC doit tre dpos ds lachvement.
Mais, souvent le parMculier ne dpose pas la DATC relaMve des travaux dextension an dviter une majoraMon de
la taxe foncire.
Quid si le constructeur ne dpose pas la DAT ??
On est bloqu, on ne peut pas jusMer que les travaux sont conformes au permis.
Quid si au fur et mesure des ventes, le promoteur constructeur modie son projet pour booster les ventes ?
Il doit dposer un permis modicaMf. Mais, ce permis modicaMf ne doit pas modier le projet iniMal : si on ne fait
plus de lhabitaMon, mais des bureaux, il faut dposer un nouveau permis.
58 sur 68
Le contenGeux pour responsabilit permet dengager la responsabilit des acteurs publics lorsquun excs de
pouvoir a t reconnu.
Le contenGeux pour excs de pouvoir (auquel nous nous intresserons uniquement) est dirig contre lacte de
permis de construire.
A - CondiGons de recevabilit du recours pour excs de pouvoir
Ce contenMeux de lannulaMon pour excs de pouvoir peut se poser de deux manires :
- Soit cest le pMMonnaire qui akaque un refus de permis (1),
- Soit le permis est acquis et c'est un Mers qui lakaque (2).
1. Le pGGonnaire aYaque un refus de permis
Lorsquun refus de permis est noM au pMMonnaire, celui-ci peut exercer un REP dans le dlai de 2 mois
compter de la rcepGon de larrt lui refusant le permis de construire.
Il peut par exemple arguer de labsence de moMvaMon du refus.
B - Eets de lannulaGon
1. AnnulaGon dun refus de permis (recours du pGGonnaire)
59 sur 68
Lorsque le juge a annul le refus illgal dun permis, le pMMonnaire ne se trouve pas pour autant Mtulaire de ce
permis.
LannulaMon oblige simplement lautorit administraGve statuer nouveau sur la demande dautorisaGon.
Toutefois, ladministraMon ne pourra pas refuser lautorisaGon sur le mme moGf.
Pour viter que le maire refuse le permis de construire sur le fondement dun nouveau PLU, entre temps entr en
vigueur, depuis 1994, lorsquil y a annulaMon dun refus de permis de construire, la nouvelle demande doit tre
instruite en foncGon des rgles de droit en vigueur non pas la date du rexamen de la demande, mais la date
de la demande iniGale de telle sorte quon ne prend pas en compte les modicaMons du PLU intervenues dans
lintervalle de temps.
2. Le contenGeux judiciaire
Ce contenMeux judiciaire nest pas dirig contre le permis mais contre la construcMon ou son bnciaire.
A - Le contenGeux civil (recours en plein contenGeux)
Un propritaire voisin peut agir contre le propritaire bnciaire du permis de construire an dobtenir soit des
dommages-intrts, soit la dmoliGon de limmeuble.
Pour cela, il faut la runion de deux lments :
-
- un fondement juridique
Deux types de moyens peuvent tre soulevs :
o Lillgalit du permis
Cela ne pose pas de problme si le juge administraMf a dj annul le permis.
Mais sil ny a pas eu dacMon devant le JA, il y a quesMon prjudicielle.
Le juge civil nest pas comptent pour apprcier la lgalit dun acte administraMf. Quand il ny a pas eu de recours
pralable pour excs de pouvoir, le juge civil doit surseoir statuer jusqu ce que le JA ait statu sur la lgalit du
permis.
!! Mais c'est le demandeur qui doit alors saisir le JA, non pas dune demande dannulaMon, mais dune requte en
apprciaMon de validit. En eet, le JA dira seulement si le permis est lgal ou non, mais en aucun cas, il naura le
pouvoir de lannuler.
Le juge judiciaire est tenu par la rponse du JA.
Si le JA a dit que le permis tait lgal, le juge judiciaire va rejeter la requte sauf sil y a aussi dans la requte des
moMfs de droit priv.
Si le JA a dit que le permis tait illgal, le juge judiciaire nest pas tenu daccorder la dmoliMon et des dommagesintrts car il va regarder alors non seulement sil y a bien un prjudice direct, matriel et certain, et que ce
prjudice dcoule directement de lillgalit du permis (par exemple si la construcMon est trop haute et trop
proche).
60 sur 68
o La violaMon dune servitude de droit priv
A ce Mtre, il peut tre invoqu la violaMon dun rglement de coproprit, la violaMon dune servitude de passage,
Pour le JA, la violaMon dune servitude de droit priv ne fait pas chec la dlivrance dun permis de construire. En
eet, les permis de construire ne sancMonnent pas les servitudes de droit priv, mais Mennent compte uniquement
des servitudes de droit public.
En revanche, le juge judiciaire Ment compte des servitudes de droit priv.
* On peut obtenir lannulaMon dun permis de construire devant le JA mais pas la dmoliMon devant le JJ (illgalit
du permis)
* On peut avoir un permis de construire lgal devant le JA mais obtenir la dmoliMon devant le JJ (servitudes de
droit priv)
La prescripGon de lacGon en dmoliGon, si elle est fonde sur lillgalit du permis pour violaMon dune servitude
de droit public est de 5 ans compter de lachvement des travaux, et si elle est fonde sur la violaMon dune
servitude de droit priv est de 30 ans.
B - Le contenGeux pnal
Sont sancMonnes pnalement :
- Les violaGons du PLU
- Les construcGons sans permis
- Les construcGons non conformes au permis (exemple : en trichant sur le COS)
Dans les deux derniers cas, le maire est en principe tenu de dposer plainte auprs du procureur, en se portant
parMe civile au nom de la commune, mais le procureur conserve lopportunit des poursuites.
Si le maire a connaissance dune infracMon, mais quil ne poursuit pas, il commet une faute par carence de
luMlisaMon de son pouvoir de police judiciaire.
Ceke faute peut donner lieu une acMon en responsabilit, qui doit tre dirige contre ltat dans tous les cas (que
la commune soit dote ou non de document durbanisme) car le maire est ocier de police judiciaire au nom de
ltat.
Le maire peut, sil a connaissance dune construcMon die sans permis, prendre un ordre dinterrupMon des
travaux. Le refus dobir cet ordre consMtue une autre infracMon disMncte de la prcdente.
Ces infracGons se prescrivent par 3 ans compter de lachvement des travaux.
A lorigine, lacGon au pnal tait rserve aux autorits administraGves, puis lacMon a t ouverte aux
parMculiers lorsquune autorit administraMve avait agi, dsormais, le juge pnal admet que les parGculiers
puissent agir directement au pnal sil y a construcMon sans permis par exemple.
61 sur 68
SECTION I - DEFINITION
Les rgles relaMves aux servitudes de cour commune sont xes par les arMcles L 471-1 et suivants et R 471-1 et
suivants du Code de lurbanisme. Lorsque pour respecter les rgles de distance entre les construcMons, lautorit
charge de dlivrer le permis de construire exige la craMon, sur un terrain voisin de celui du demandeur, dune
servitude de ne pas bMr ou de ne pas dpasser une certaine hauteur, ceke servitude est dite de cour
commune .
Il sagit dune charge grevant perptuit le fonds servant dans lintrt gnral lencontre de laquelle on ne peut
pas prescrire (Cass. Civ 3me., 15 dcembre 1999)
Exemple. - Dans un secteur o il est exig 10m de distance aux limites sparaDves des fonds pour pouvoir construire
limplantaDon dun immeuble 6 m de ce^e limite ncessite, sur le fonds voisin, une servitude de cour commune
(non aedicandi) sur une profondeur de 4 m.
Si le voisin sengage ne pas construire plus de 8m de hauteur par exemple, en limite sparaDon de sa proprit,
alors la rgle de prospect est de H/2. Il permet au voisin qui construit de simplanter 4 m de la limite sparaDve.
SECTION II - PROCEDURE
LadministraMon doit faire connatre au candidat constructeur que son projet ne sera pas accept, quant aux rgles
de distance avec les fonds voisins, qui si ceke servitude de cour commune est insMtue sur ces fonds, sur telle
distance.
Le demandeur peut lobtenir lamiable ou en demander ltablissement au juge (arMcle L 471-1 du Code de
lurbanisme). La servitude de cour commune peut tre impose loccasion dun permis de construire modicaMf.
A dfaut de servitude, le permis de construire toi tre refus ds lors que le projet ne respect pas les rgles de
prospect.
Dans un immeuble en coproprit : la convenMon de cour commune doit en principe tre approuv la majorit
vise larMcle 25, d de la loi de 1965, sauf sil est port akeinte aux modalits de jouissance des lots du rez de
chausse (unanimit)
62 sur 68
Les contestaMons concernant lexistence dune cour commune relvent de la comptence des tribunaux judiciaires.
Le juge nest jamais oblig dinsMtuer la servitude de cour commune.
63 sur 68
RSUM PRATIQUE
PROMESSE DE VENTE CONCLUE SOUS LA CONDITION SUSPENSIVE DOBTENTION DUN PERMIS DE CONSTRUIRE
Schma
64 sur 68
RSUM PRATIQUE
CHANGEMENT DE DESTINATION
Pour connaitre lusage actuel dun bien, demander un extrait de matrice cadastrale.
Vrier dans quelle zone du PLU se situe le bien et que la desMnaMon future est possible
Si le bien est class en zone industrielle et que lacqureur veut faire de lhabitaMon, insrer condiMon
suspensive de modicaMon du PLU
Vrier les disposiGons du PLU relaGves au nombre de places de staGonnement imposes pour tel
usage.
Demander une autorisaGon durbanisme et donc insrer une condiGon suspensive :
o Permis de construire pour les travaux entrainant un changement de desMnaMon avec
modicaMon de la structure porteuse ou de la faade sont soumis permis de construire.
o DclaraGon pralable pour les travaux entrainant un changement de desMnaMon sans
modicaMon de la structure porteuse ou de la faade sont soumis dclaraMon pralable.
Vrier que le changement de desGnaGon est autoris par le rglement de coproprit
Vrier sil ne faut pas obtenir une autorisaGon pralable pour la transformaGon dune habitaGon en un
autre usage (arMcle L.631-7 CCH)
Cela vaut pour les villes de plus de 200 000 habitants, la rgion parisienne, et les villes dans lesquelles le
conseil municipal insMtuer ceke rgle (tel la mairie dans ce cas).
Demander la copie de la rvision foncire de 1970
65 sur 68
EXPOSE : PLAN DE PRVENTION DES RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES
LinformaMon est capitale en maMre de prvenMon des risques. LarMcle L 125-2 du Code de
lenvironnement proclame que tout citoyen a un droit linformaMon sur les risques auxquels il est soumis dans
certaines zones du territoire. Le rgime de ce droit est prcis aux arMcles R 125-23 R 125-27 du Code de
lenvironnement.
Ceke mission dinformaMon incombe la fois au maire, lEtat (concernant llaboraMon des plans et leur diusion)
mais galement aux notaires, qui jouent un rle majeur dans ceke informaMon.
LarMcle L 125-5 du Code de lenvironnement instaure deux obligaMons disMnctes dinformaMon des acqureurs et
des locataires de biens immobiliers :
-
Une obligaGon dinformaGon sur les risques naturels et technologiques aectant le bien
Une obligaGon dinformaGon sur les sinistres rsultant de catastrophes naturelle et technologique
reconnues ayant aect en tout ou parGe limmeuble concern
Ceke obligaMon dinformaMon sur les sinistres est totalement indpendante de la prsence ou non dun plan de
prvenMon des risques naturels prvisibles ou technologiques.
En eet, sont concernes par ceke informaMon, toutes les communes ayant t dclares au moins une fois en tat
de catastrophe naturelle, et qui ont conduit une indemnisaMon en applicaMon de larMcle L 125-2 ou L 128-2 du
Code des assurances.
Ainsi, une commune, pour laquelle il nexiste aucun plan de prvenMon des risques, peut avoir fait lobjet de
nombreux arrts de catastrophes naturelles donnant lieu indemnisaMon.
SecGon 1 : LobligaGon dinformaGon sur les risques naturels et technologiques (C. env. art. L. 125-5, I et II)
1. Champ dapplicaGon
Ceke obligaMon nest due que si le bien (bG ou non bG, quelque soit sa desGnaGon) se situe :
- Soit dans un primtre dexposiGon aux risques dlimit par un plan de prvenGon des risques naturels
prvisibles ou technologiques approuv(s) ou appliqu(s) par anGcipaGon
- Soit dans un primtre mis ltude dans le cadre de llaboraGon dun plan de prvenMon des risques
naturels prvisibles ou technologique prescrit.
Un plan de prvenGon des risques est un document ralis par lEtat qui rglemente luGlisaGon des sols en
foncGon des risques auxquels ils sont soumis.
-
Le plan de prvenMon des risques est dit prescrit , lorsque le prfet a dtermin un primtre dtude
et la nature des risques pris en compte. A dfaut, cest lensemble du territoire communal qui doit tre
considr comme le primtre.
Les collecMvits territoriales sont associes llaboraMon du projet de plan. Larrt est noM aux maires
des communes comprises dans le primtre, il est publi au recueil des actes administraMfs du
dpartement et fait lobjet dun achage en mairie et dune publicit par voie de presse.
Seulement aprs enqute publique et avis des communes concernes, le plan est approuv par le prfet.
Le PPR peut-tre appliqu par anGcipaGon dans certaines situaMons, cest dire avant lenqute publique,
la consultaMon des conseils municipaux et son approbaMon dniMve, an dviter toute nouvelle
implantaMon dangereuse.
Au Mtre des risques naturels, seuls les risques prvisibles viss au I de larMcle L 562-1 du Code de lenvironnement,
tels que les inondaGons, les mouvements de terrains, les aaissements de cavits souterraines et de marnires,
les avalanches, incendies de forts, sismes, rupGons volcaniques, temptes et cyclones sont viss. Tout autre
type de risque est exclu du champ dapplicaMon de ce texte.
66 sur 68
En maMre de risques technologiques, sont concerns les risques lis aux eets daccidents suscepMbles de
survenir dans des installaMons classes dites Seveso seuil haut .
Les personnes qui doivent linformaGon sont tous les vendeurs ou bailleurs (propritaires ou non), professionnels
ou non, personnes physiques ou personnes morales prives ou de droit public, y compris les collecMvits
territoriales, lEtat ou leur tablissement public.
Enn, les actes concerns par lobligaMon dinformaMon sont les promesses unilatrales de vente ou dachat, les
contrats de vente, les contrats crits de locaGon de biens immobiliers, les locaMons saisonnires ou de vacances,
les contrats de vente en ltat futur dachvement, les cessions gratuites, les changes avec ou sans soulte, les
donaGons, partages successoraux, les baux emphytoGques, et les ventes publiques.
A noter que larMcle L 125-5 du Code de lenvironnement vise les acqureurs , ce qui couvre tous les transferts
de proprit, quils soient Mtre onreux ou gratuits.
A linverse, ne sont pas concerns par ceke obligaMon, les contrats de construcMons de maisons individuelles sans
fourniture de terrain, les baux oraux, les contrats de sjour avec services (htel, maison de retraite), les ventes
dans le cadre de procdure judiciaire, les transferts de proprit dans le cadre de procdure de prempMon, de
dlaissement ou dexpropriaMon et les ventes de parts de socits civiles immobilires.
2. Le contenu
Dterminer si la commune o est situ le bien est une commune expose des risques naturels et/ou
technologiques, dnis par des plans de prvenMon des risques technologiques et naturels, quils soient prescrits
ou approuvs.
A dfaut, si la commune nest pas concerne, lobligaMon du vendeur et de son notaire sarrte l. Le notaire devra
toutefois prciser que la commune nest pas concerne par un plan de prvenMon des risques conformment
larrt prfectoral qui doit demeurer annex lacte.
Situer le bien par rapport aux zones de risques
Pour ce faire, deux formulaires sont prvus par le Code de lenvironnement.
Le premier formulaire est annex larrt prfectoral de la commune et est dj pr-rempli. Mais, il ne concerne
que la commune dans son ensemble.
Le deuxime formulaire doit permekre de situer prcisment limmeuble au regard du zonage.
Problme : il faut disposer dune cartographie prcise en couleur et un plan de ville classique en parallle avec les
noms de rues.
Un dcret dapplicaMon du 15 fvrier 2005 prvoit que les chambres de notaires soient directement desMnataires
de lensemble des plans de prvenMon, or elles nont rien.
Le notaire se retrouve charg dune mission dinformaMon tout en tant priv des moyens ncessaires
pour la remplir.
SoluMon : recourir systmaMquement aux services dun gomtre pour llaboraMon de ltat des risques naturels et
technologiques. Ceke soluMon entranerait un cot supplmentaire (plus de 100 euros). Cela naurait que pour
seul avantage une dcharge de responsabilit du notaire. En eet, le problme ne serait pas rsolu mais
simplement transfr sur les paules du gomtre.
Page 67 sur 68
Ainsi, si lERNT est valable six mois, il est indiqu que si, aprs la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est
implant limmeuble est inscrite dans une des zones menDonnes au I de larDcle 125-5 du Code de lenvironnement
ou larrt prfectoral prvu au III du mme arDcle fait lobjet dune mise jour, le dossier de diagnosDc technique
est complt lors de la signature de lacte authenDque de vente par un tat des risques naturels et technologiques
ou par la mise jour de ltat existant .
Le notaire ne doit donc pas se contenter dannexer un ERNT en cours de validit, encore faut-il sassurer quaucune
modicaGon ne soit intervenue entre la promesse de vente et lacte authenGque de vente.
3. SancGon
Labsence dtat des risques naturels et technologiques (ERNT) ou son inexacMtude est automaMquement
sancGonne par la rsoluGon de la vente ou la diminuGon du prix, sancMon lourde qui oblige faire preuve de
prudence et vrier la validit de ce document et lexacMtude des informaMons quil conMent.
SecGon 2 : La ncessit de scuriser le contrat au regard des rgles applicables en maGre durbanisme
1. La porte du PPRN/PPRT
Bien quils soient tablis en applicaMon des disposiMons du Code de lenvironnement et non du Code de
lurbanisme, les plans de prvenGon des risques consGtuent, selon le Conseil dEtat, des documents durbanisme.
Ainsi, comme tout document durbanisme, ils ont pour objet et pour eet de dlimiter des zones exposes des
contraintes durbanisme importantes. Ils simposent directement aux personnes publiques et prives et peuvent
fonder loctroi ou le refus dune autorisaGon doccupaGon ou duGlisaGon des sols.
Un plan de prvenGon des risques approuv vaut dailleurs servitude duGlit publique, selon larMcle L 562-4 du
Code de lenvironnement. Toute occupaMon ou uMlisaMon du sol doit donc respecter ces disposiMons.
Page 68 sur 68
en demeure le maire de procder lannexion. Si ceke mise en demeure nest pas suivie deet dans un dlai de
trois mois, le prfet procdera doce lannexion.
An de pallier ce dfaut dannexion, cas le plus frquent en praMque, le maire peut refuser un permis de
construire en se fondant sur larGcle R 111-2 du Code de lurbanisme aux termes duquel Le projet peut tre
refus ou n'tre accept que sous rserve de l'observaDon de prescripDons spciales s'il est de nature porter
a^einte la salubrit ou la scurit publique du fait de sa situaDon, de ses caractrisDques, de son importance ou
de son implantaDon proximit d'autres installaDons . Ainsi, un permis de construire peut tre refus si le risque
dakeinte la scurit publique est caractris. Ce fondement de larMcle R 111-2 du Code de lurbanisme a t
retenu dans plus plusieurs dcisions3.