EL PRECIO EN EL CONTRATO DE OBRA

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EL PRECIO EN EL CONTRATO DE OBRA

Publicado en la Revista n 6, de la Asociacin de Promotores Inmobiliarios APROINCO-, de fecha
diciembre 1.994.

Al analizar el contrato de obra en el anterior nmero de esta Revista, nos referimos a sus diferentes
elementos constitutivos, distinguiendo los personales -las personas, fsicas o jurdicas, intervinientes
en el contrato-, los formales -la forma externa que debe adoptar el contrato-, y los reales -por una
parte, el objeto del contrato, la obra, y por otra, la contraprestacin o retribucin por su realizacin, el
precio-. Una vez determinados a grandes rasgos los diversos elementos constitutivos, en este artculo
es necesario detenerse a concretar el significado y alcance del segundo de los elementos reales, el
precio, por su gran importancia y por los problemas que suscita en la actividad cotidiana de los
Promotores Inmobiliarios.

El carcter esencial del precio deriva de la propia redaccin del Cdigo Civil, cuando define en el
artculo 1.544 el contrato de obra, como aquel por el que uno de los contratantes se obliga frente a
otro a ejecutar una obra por un precio cierto. La primera consecuencia extraible de esta definicin es
que nos encontramos ante un contrato oneroso, es decir, no gratuito, y por lo tanto, el pago del precio
se constituye
en la obligacin principal del dueo de la obra-Promotor para con el constructor, la otra parte
interviniente en el contrato.

Cuando se habla en ese artculo del Cdigo Civil de precio cierto, no significa que el precio sea fijo, ya
que no se exige que est concretado y prefijado -aunque puede estarlo, como ocurre cuando se
realizan las obras "bajo presupuesto"-, sino que al menos est determinado al celebrarse el contrato o
bien que sea determinable posteriormente, tanto por los propios contratantes como, en su caso, por
un tercero
ajeno al contrato, teniendo en cuenta el coste de los materiales invertidos y de la mano de obra
utilizada. Sin embargo, por aplicacin a este supuesto del principio de conservacin de los negocios
jurdicos, la indeterminacin contractual del precio no es causa de nulidad del contrato, suplindose tal
indeterminacin mediante el clculo del precio por referencia a las tarifas existentes y a los usos de la
construccin, o en ltima instancia se determinara judicialmente una vez efectuados los pertinentes
estudios periciales.

El precio normalmente consiste en la entrega de una cantidad de dinero, pero puede satisfacerse, en
virtud del principio de libertad de pacto, mediante una prestacin de cualquier otra clase, pudiendo
establecer las partes en el contrato la entrega de determinados bienes muebles o inmuebles como
precio.

Una cuestin importante por su gran repercusin prctica, es la posibilidad de revisin del precio
estipulado en los contratos de obra. A este respecto, el artculo 1.593 del Cdigo Civil sienta el
principio de la invariabilidad del precio en las obras que hayan sido fijadas por ajuste o precio alzado,
al disponer: "el contratista que se encarga por un ajuste alzado de la construccin de un edificio u otra
obra en vista de un plano convenido con el propietario del suelo, no puede pedir aumento del precio

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aunque se haya aumentado el de los jornales y materiales; pero podr hacerlo cuando se haya hecho
algn cambio en el plano que produzca aumento de obra, siempre que hubiera dado su autorizacin el
propietario".

A pesar de la redaccin del artculo transcrito, la jurisprudencia del Tribunal Supremo considera lcita la
clusula de revisin de precios en los contratos de obra, ya que tiende a restablecer el equilibrio
econmico inicial de las prestaciones convenidas, roto por los aumentos inflacionistas del valor de la
mano de obra y del precio de los materiales, y a evitar los perjuicios que el contratista podra sufrir
ante tales aumentos.

Por este motivo, en la actualidad, es una prctica habitual incluir una clusula en los contratos de obra,
que permite revisar los precios para adecuarlos a las alzas inflacionistas.

SISTEMAS DE FIJACION DEL PRECIO.

Los sistemas de fijacin del precio en el contrato de obra pueden ser diversos, siendo los ms
utilizados en el sector inmobiliario, el de fijacin del precio por ajuste o precio alzado, el denominado
por piezas ejecutadas, el de determinacin por unidad de medida y por ltimo, el conocido por el
nombre de administracin o economa. Es frecuente que estas formas de fijacin del precio se
combinen, concurriendo en un slo contrato dos o ms modalidades distintas, cada una de ellas en
relacin a una parte de la obra.

El sistema de fijacin del precio por ajuste o precio alzado, consiste en sealar un precio global
determinado para la totalidad de la ejecucin de la obra prevista en el proyecto tcnico, con
independencia de la obra que al final sea efectivamente realizada y sin que el contratista pueda pedir la
revisin del precio aunque hayan aumentado los salarios de los trabajadores o el valor de los
materiales empleados.

En la modalidad de ajuste alzado del precio de la obra, se suelen utilizar en la prctica dos variantes: el
ajuste alzado absoluto y el relativo. En el absoluto, las partes acuerdan que no puede ser objeto de
modificacin ni el proyecto tcnico ni el precio; mientras que en el relativo, las partes convienen en que
el precio, fijado en relacin al proyecto, puede rectificarse teniendo en cuenta la obra efectivamente
ejecutada.

Este sistema resulta atractivo para el comitente o dueo de la obra, al conocer desde la celebracin
del contrato lo que le va a costar la obra. Por el contrario es un sistema poco interesante para el
contratista, al asumir enteramente el riesgo econmico de la actividad, salvo que lo evite pactando e
incluyendo en el contrato una clusula de revisin de precios.

La segunda de las formas de determinar el precio, es el de fijacin por piezas ejecutadas o unidad de
obra, que consiste en sealar un precio para cada parte o fase independiente de la construccin
(cimentacin, estructura, etc.), en vez de fijar un precio global determinado para la totalidad de la obra.
El artculo 1.592 del Cdigo Civil concede en este caso al contratista, el derecho de exigir al comitente
o dueo de la obra que la reciba por partes ejecutadas y que le satisfaga el precio en proporcin a la
parte de la obra entregada.

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El tercer sistema, es el de fijacin por unidad de medida, en este caso el precio total de la obra se
determina mediante la fijacin de un precio por unidad de medida de las diversas piezas o partes en
que se divide y separa la obra (metro cbico de excavacin, metro cuadrado de pared pintada, etc.).
Para poder aplicar esta forma, es necesario que la obra sea divisible y separable en piezas
homogneas, y que puedan contratarse y realizarse independientemente unas de otras.

En este sistema de fijacin del precio, se pueden distinguir dos modalidades: la primera consiste en
determinar el precio por unidad y la cantidad de unidades a ejecutar, y la segunda en determinar el
precio por unidad, pero dejando sin fijar el numero de unidades a ejecutar, pagndose al trmino de las
obras segn las cantidades ejecutadas.

Por ltimo, siguiendo a Manuel Pons Gonzlez, en el contrato de obra por Administracin, el
contratista asume la obligacin de ejecutar la obra y adquirir los materiales precisos para su realizacin
por encargo o delegacin expresa del comitente-Promotor, quien se obliga a abonar el coste efectivo
de la mano de obra, materiales utilizados y dems gastos, adems de una remuneracin que se asigna
al contratista por sus tareas. Siendo el precio determinable al final de la obra segn el valor de los
materiales y de la mano de obra.

TIEMPO Y LUGAR DEL PAGO

El contenido del artculo 1.599 del Cdigo Civil tambin est sometido al principio de autonoma de la
voluntad que rige en todo el campo de la contratacin, al disponer: "si no hubiere pacto o costumbre en
contrario, el precio de la obra deber pagarse al hacerse la entrega". Por tanto, para determinar el
momento del pago del precio, en primer lugar se estar a lo pactado en el contrato, en segundo lugar a
lo dispuesto por la costumbre, y en defecto de pacto o costumbre, el precio se pagar al hacerse la
entrega de la obra.

En la prctica cotidiana del sector inmobiliario se suelen estipular pagos parciales a cuenta del precio
total de la obra, cada vez que son concluidas las distintas fases de la ejecucin, en concreto al finalizar
la cimentacin, la estructura, el cerramiento y por ltimo, a la entrega del inmueble. Estos pagos a
cuenta no implican reconocer el correcto cumplimiento de las obligaciones asumidas por el contratista,
por
ello es frecuente retener un tanto por ciento de cada pago a cuenta para asegurarse al final el
cumplimiento exacto de dichas obligaciones.

El lugar del pago del precio es el determinado en el contrato por las partes intervinientes, en el caso de
que no se haya designado un lugar para pagar, se efectuar en el domicilio del deudor, conforme a la
norma general de ejecucin del pago del artculo 1.171 del Cdigo Civil.

RECLAMACION DEL PRECIO

Una vez que el precio de la obra es exigible, el contratista est facultado jurdicamente para reclamar
su importe del comitente o dueo de la obra. Si el comitente no atiende su obligacin y no paga, se
produce un incumplimiento contractual, que puede consistir en un retraso en el pago -constituyndose

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el comitente en mora si se dan ciertos requisitos-, o en un incumplimiento definitivo, -si existe una
manifiesta voluntad expresa o tcita, de no cumplir el pago-. En este ltimo caso, es de aplicacin lo
dispuesto en el artculo 1.124 del Cdigo Civil, y en su virtud el contratista puede escoger entre exigir el
cumplimiento del contrato o la resolucin del mismo, con el resarcimiento de los daos y perjuicios
producidos y el abono de intereses, en ambos casos.

Si el contratista opta por exigir la resolucin del contrato, se extingue la relacin contractual con
carcter retroactivo, por lo que las partes habrn de restituirse las respectivas prestaciones, bien en
forma especfica o, en su caso de no ser posible, por su equivalenteeconmico.
Por el contrario, si opta por exigir el cumplimiento del contrato, el contratista dispone de una accin
personal para exigir el pago del precio,
sometida al plazo general de prescripcin de las obligaciones personales establecido en quince aos.
IGNACIO DE LA IGLESIA - CARUNCHO
ABOGADO

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