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SO PAULO
2010
SO PAULO
2010
Ao meu pai.
AGRADECIMENTOS
RESUMO
O setor da construo civil demanda grande aporte de capitais para a sua operao e tem
buscado sistemas alternativos de captao de recursos para se financiar. O mercado de
capitais surge como opo ao sistema de crdito tradicional, atraindo empresas construtoras e
incorporadoras a estruturarem operaes de capitalizao atravs da emisso de aes e ttulos
em mercado aberto. Este trabalho objetiva uma breve anlise da participao destas empresas
no mercado de capitais, atravs da apresentao de um panorama da evoluo do setor ao
longo da ltima dcada e as suas perspectivas. O trabalho contempla tambm o movimento de
entrada das empresas na bolsa de valores, as operaes iniciais de oferta pblica de aes, a
situao macroeconmica que possibilitou as operaes, os motivos da abertura de capital
destas empresas, uma anlise do comportamento das aes destas empresas e a reestruturao
ocorrida no setor atravs das fuses e aquisies ocorridas.
ABSTRACT
The construction industry demands a high input of capital for its operation and has been
seeking alternative methods of raising funds to finance it. The capital market appears as an
option to traditional credit system, attracting construction and real estate companies to
structure operations funded through the issuance of stocks and bonds in the open market. This
paper engages in a brief analysis of the participation of these companies in the capital market,
by presenting an overview of developments in the sector over the last decade and its
prospects. The work also includes the movement of these companies entering in the stock
exchange transactions by initial public offering, the macroeconomic situation which enabled
the operations, the reasons for the IPO of these companies, an analysis of the behavior of the
shares of these companies and restructuring that occurred in the sector through mergers and
acquisitions.
Keywords: Capital Market, Shares, Stock Exchange, IPO and Real Estate.
SUMRIO
1.
2.
3.
4.
Introduo........................................................................................................................08
Panorama da construo civil ao longo da ltima dcada e perspectivas do setor..........10
As empresas de construo civil e o mercado de capitais...............................................17
Concluso........................................................................................................................29
1.
INTRODUO
esta operao, dada a sua complexidade e o vasto nmero de companhias que atuam no setor
de construo civil.
Este trabalho tem como objetivo apresentar um panorama do envolvimento das
empresas do setor da construo civil com o mercado de capitais, em particular as empresas
do mercado imobilirio, atravs de uma anlise de desenvolvimento do setor ao longo da
ltima dcada e as suas perspectivas de crescimento. A partir deste ponto ser estudado o
movimento de entrada das empresas na bolsa de valores, as principais ofertas iniciais de aes
e ttulos no mercado aberto, as condies macroeconmicas que possibilitaram estas
operaes, a motivao das empresas em abrirem o seu capital, o comportamento das aes
destas empresas e o movimento de fuses e aquisies ocorrido com as empresas do mercado
imobilirio.
10
2.
11
Com base nos dados da tabela anterior e do grfico acima se percebe que esta
dcada foi marcada por um incio conturbado para o setor da construo civil, que viu sua
taxa de crescimento declinar de 2% em 2000, para 2,1% negativo no ano seguinte e ainda
registrando quedas nos dois anos posteriores, vindo a se recuperar apenas em 2004 quando
apresentou crescimento de 6,6%.
Visitando os acontecimentos histricos que justificam tal desempenho, tem-se
que:
O ano de 2001 foi peculiar pela sucesso de choques que atingiram em cheio
as economias nacional e mundial. Uma seqncia espetacular de crises
desde a escassez interna de energia eltrica, passando pelo contgio das
dificuldades financeiras da Argentina, pela desacelerao da economia
mundial, pela recesso americana e pelos atos terroristas de setembro ltimo
alterou as expectativas de manuteno da expanso econmica iniciada em
2000. (CEE/CBIC, 2001, p.4)
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oportunidade para o setor, desde que seja criado um ambiente de estabilidade econmica
favorvel ao incentivo das operaes de comercializao e produo de novas unidades
habitacionais, atravs da reduo da taxa bsica de juros, expanso do crdito imobilirio para
o consumidor, aumento da renda da populao, aumento do nmero de postos de trabalho
formais e manuteno dos ndices de inflao.
Abaixo se encontra um grfico apontando o comportamento do dficit
habitacional ao longo dos ltimos anos.
Pode-se reparar pelo grfico acima que o dficit habitacional seguia praticamente
estvel e em torno de 7,4 milhes de moradias at o ano de 2003. Apesar da recuperao do
setor no ano de 2004 o dficit apresentou crescimento considervel, sugerindo que apesar do
crescimento do setor, os investimentos e recursos foram utilizados de maneira muito tmida
para a construo de novas moradias, permitindo o avano do dficit. O ano de 2005 registrou
o maior aumento do dficit do perodo, atingindo a marca de 8,2 milhes de moradias, porm
este ano representou tambm um momento de inflexo e o dficit iniciou uma tendncia de
queda atingindo a marca de 6,8 milhes de residncias faltantes no ano de 2008.
Os anos de 2006 e 2007 sinalizaram a retomada do crescimento do setor da
construo motivada por um cenrio econmico estvel resultado da desonerao de itens da
cesta de material de construo, da expanso do crdito imobilirio, da reduo da taxa de
juros e do crescimento da renda e emprego da populao (CEE/CBIC, 2006, p.1).
O cenrio econmico favorvel sinalizava que o governo federal estava prestes a
14
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[ii.]
[iii.]
[iv.]
[v.]
[vi.]
Um ponto muito importante sobre este programa que o setor pblico ser
responsvel pelo subsdio e acesso ao crdito das famlias de baixa renda, garantindo assim a
demanda para que o ente privado realize suas operaes e invista neste segmento de mercado
com mais confiana e segurana.
Somados a estes programas, apresentam-se tambm como novas oportunidades
para o setor a realizao de dois grandes eventos, a Copa do Mundo de 2014 e os Jogos
Olmpicos de 2016 na cidade do Rio de Janeiro. Estes eventos devero acelerar os
investimentos ligados ao setor de infraestrutura, dada a grande carncia nacional nesta rea.
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17
3.
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Engenharia Consultiva
Sondotcnica Engenharia de Solos S.A.
Tecnosolo Engenharia S.A.
Intermediao Imobiliria
Brasil Brokers Participaes S.A.
Lopes Brasil Consultoria de Imveis S.A.
Servios Diversos
MILLS Estruturas e Servios de Engenharia S.A.
Fonte: BM&FBovespa
Consulta realizada em 03/09/10
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[ii.]
Melhoria
da
imagem
institucional
atravs
da
divulgao
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Fonte: Banco Central, Caixa Econmica Federal, Associao Brasileira de Entidades de Crdito
Imobilirio e Poupana.
Adaptado de: SECOVI Balano do mercado imobilirio 2o trimestre de 2010.
Grfico 7 Comportamento do emprego formal no Brasil saldo anual entre 2000 e 2009.
Fonte: CAGED Ministrio do Trabalho e Emprego.
Adaptado de: SECOVI Balano do mercado imobilirio 2o trimestre de 2010.
24
.
Grfico 8 Evoluo do rendimento mdio dos brasileiros entre 2004 e 2008.
Fonte: IBGE Pesquisa Nacional por Amostragem de Domiclios PNAD.
Alm da taxa de juros atrativa, outro fator que despertou o interesse do investidor
externo no mercado brasileiro estava associado obteno do grau de investimento. Em 30 de
abril de 2008 o Brasil recebeu a classificao BBB- da agncia de rating Standard & Poors,
colocando o pas no foco das atenes de grupos de investimento, o que favoreceu o fluxo de
capitais externos para a bolsa de valores e em maio de 2008 o ndice Bovespa atingiu a marca
de 71.075,03 pontos.
Analisado o cenrio macroeconmico, foca-se agora o estudo nos objetivos das
empresas em realizar a abertura de capital.
As empresas incorporadoras e construtoras foram bolsa captar recursos
25
[ii.]
[iii.]
[iv.]
[v.]
[vi.]
Ainda sobre a motivao das empresas em abrir capital, outro aspecto importante
foi o da utilizao dos recursos para a construo de novos empreendimentos. Com maior
capital de giro as empresas utilizaram os recursos na construo dos novos empreendimentos
e o nmero de lanamentos cresceu significantemente aps o primeiro ciclo de ofertas
iniciais, conforme apontado no grfico a seguir.
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Grfico 10 Variao do ndice setorial de real estate e do Ibovespa entre maio de 2006 e
julho de 2010.
Fonte: Ncleo de Real Estate da Escola Politcnica da Universidade de So Paulo.
Nota: foi atribudo o ndice 100 para o IRE e o Ibovespa em maio de 2006 criao do
ndice.
O grfico acima aponta que no perodo compreendido entre os meses de setembro
de 2006 e fevereiro de 2007 o IRE apresentou valorizao maior que a do Ibovespa, sugerindo
que os preos praticados nas ofertas iniciais de aes foram superestimados.
A grande maioria destes processos se fundamentou em criar valor de forma
artificial, com apoio na montagem de land banks (bancos de terrenos),
comprados as pressas e sem a adequada validao dos empreendimentos
projetados sobre eles, sob qualquer ponto de vista: insero de mercado,
equao de funding, gerao de resultados e riscos. (GREGRIO & LIMA
Jr, 2009, p.2)
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O ms de outubro de 2007 registrou as maiores altas nos preos das aes das
empresas do mercado imobilirio, fruto de um comportamento especulativo baseado nas
favorveis perspectivas do setor. J no ms seguinte as aes iniciaram um movimento de
declnio de suas cotaes.
O ciclo de desvalorizao das aes incitou no mercado movimentos de fuses e
aquisies entre as empresas de capital aberto do setor. Segundo Prates (2010) apenas em
2007 ocorreram cerca de onze operaes de fuses entre empresas de capital aberto do setor
gerando operaes da ordem de R$ 2,8 bilhes, em 2008 foram sete operaes em um total de
R$ 2,3 bilhes, o ano de 2009 registrou seis operaes e um valor recorde de R$ 4,5 bilhes.
Como exemplo destas operaes pode-se citar a estruturao da Agre. A Agre foi
criada em outubro de 2009 atravs da fuso da Agra, Klabin Segall e Abyara. Em maio de
2010 a PDG Realty adquiriu o controle da Agre com base em troca de aes.
O mercado de capitais provocou uma reestruturao no controle das empresas do
mercado imobilirio, que passaram a utilizar os recursos obtidos nas captaes para a compra
de seus concorrentes, gerando novas corporaes com alto valor de mercado. Muitas destas
operaes foram em parte motivadas pela grande concorrncia existente no setor e na
possibilidade de expanso atravs destas aquisies, como no exemplo citado anteriormente.
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4.
CONCLUSO
REFERNCIAS
ALENCAR, Claudio Tavares de, Daniel CITRON e Joo da Rocha LIMA Jr., (2010). O
cenrio para o mercado de real estate no Brasil em 2010. Revista Construo Mercado,
n.102, p. 40-42, So Paulo.
AMATO, Fernando Bontorim (2009). O papel do private equity na consolidao do mercado
imobilirio residencial. Revista Construo Mercado, n.95, p. 40-41, So Paulo.
BM&FBOVESPA. Empresas listadas por setor de atividades. Disponvel
http://www.bmfbovespa.com.br/cias-listadas/empresas-listadas. Acesso em: 03/09/10.
em: