Se trata de un caso ms de reclamacin, por el comprador de una residencia, de la devolucin de

las cantidades entregadas a cargo del precio contra una promotora. Como estas sociedades estn
quebradas, la demanda se dirige, tambin, contra los administradores. Ciertos abogados se
olvidan de que, conforme a la ms reciente doctrina del Tribunal Supremo, asimismo pueden
acercarse a su banco hipotecante y financiador de la construccin cuando es el banco el que ha
recibido el dinero en la cuenta especial al efecto. Y otros abogados se olvidan de que esta
responsabilidad de los administradores por no contratar el aval o el seguro que garantice la
devolucin de las cantidades citadas no tiene nada que ver con la responsabilidad por deudas del
artculo 367 LSC, de forma que, si no se dan los presupuestos de ese precepto (que no se darn
pues cuando se contrajo la obligacin, por norma general, la promotora no estaba en causa de
disolucin), la demanda debe desecharse.
Lo adecuado es demandar a los administradores porque el dao sufrido por el comprador de la
residencia es directamente imputable a su conducta, en el caso, a su omisin. De hecho, si el
administrador hubiera hecho lo que deba, conforme a la ley, el comprador habra podido
recuperar las cantidades entregadas a cuenta. Solo precisamos asegurarnos de que tal obligacin
pesaba sobre el administrador por el hecho de que, es obvio, en principio, la obligacin
corresponde a la sociedad promotora. Dado el tamao de estas compaas y la divisin del
trabajo dentro de ellas, no se violenta el lenguaje si se dice que, en una persona jurdica de esta
forma, la obligacin de contratar el aval o el seguro ataa personalmente al administrador.
Por lo tanto, si no metemos el Derecho de Sociedades de por medio, la respuesta es obvia: el
administrador, que vena obligado por Ley a contratar tal seguro o bien aval, incumpli la
obligacin de forma imputable subjetivamente y, por ende, tiene que indemnizar el dao
ocasionado (art. mil novecientos dos CC). Se trata de un caso de responsabilidad extracontractual
pues ningn contrato une al administrador con el comprador. El vendedor que vendi la casa al
comprador fue la sociedad promotora.
En otra entrada explicamos que el Supremo no pareca entender apropiadamente lo que se
termina de exponer. En la Sentencia de 3 de marzo de dos mil dieciseis, (ver ciertos pasos en la
entrada del weblog de Cazorla) se enmienda a s mismo si bien lo hace con elegancia y medida,
de manera que no puede decirse como terminamos de decir del Tribunal Constitucional que
haya una modificacin de fondo de la doctrina del Tribunal Supremo con respecto abogados en
corua.
Mas, como afirmamos, lo nico esencial, verdaderamente, es estar seguros de que la obligacin
infringida pueda considerarse como personal de los administradores. De ah que, en la otra
entrada ponamos la comparacin entre este tipo de demandas contra pequeas promotoras cuyos
administradores hacen de todo con las demandas contra una gran organizacin donde esta
clase de tareas asegurara que las cantidades recibidas de los clientes estn aseguradas no
corresponden a los administradores sociales sino a departamentos especializados. El interrogante
que hay que hacerse para poder condenar a los administradores ex- art. mil novecientos dos CC
es si el ordenamiento impone personalmente a los administradores esa obligacin para
resguardar un inters del tercero en un caso as el comprador que demanda.
Repasamos lo que dice el Supremo. Tan esencial es lo que afirma como de qu forma lo afirma y
destacamos en negrita los pasos en los que, a nuestro juicio, el Supremo apaa su forma de
verlo previa, evita las afirmaciones ms polmicas y se aproxima a la ortodoxia del derecho de la
responsabilidad extracontractual.
tres.- En casos como el presente, los administradores tienen la obligacin de cumplir y respetar
las normas legales que afectan a la actividad social o sectorial. El cumplimiento de este deber

objetivo de cuidado, que consiste en no daar a los dems, exige emplear la diligencia de un
ordenado empresario y cumplir los deberes impuestos por las leyes (art. doscientos veinticinco.1
LSC) con relacin a los terceros de forma directa perjudicados por su actuacin. La infraccin de
este deber supone un incumplimiento de una obligacin de las personas, que es imputable para
sus administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, en su actuacin
como rgano social.
cuatro.- De entrada, del dao ocasionado a terceros responde la sociedad, sin dao de que sta
pueda repetir contra sus administradores una vez reparado, a travs de el ejercicio de la accin
social de responsabilidad ( art. 134 LSA y arts. 238 a 240 LCS ).
Mas el art. doscientos cuarenta y uno LCS permite una accin individual contra los
administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones incumplen reglas concretas que se
imponen a su actividad social y tienden a proteger al ms dbil, en este caso, al comprador de
una vivienda que adelanta su coste ya antes de serle entregada, y padece directamente el dao a
consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.
cinco.- Sobre tales bases, en el caso ahora sometido a nuestro enjuiciamiento, concurren todos
los presupuestos a fin de que deba mejorar la accin individual de responsabilidad, de acuerdo
con la doctrina sentada por esta Sala en la sentencia antes indicada y las que en ella se citan (
SSTS 396/2013, de 20 de junio ; quince de octubre de dos mil trece ; 395/2012, de dieciocho de
junio ; 312/2010, de 1 de junio ; y 667/2009, de 23 de octubre , entre otras); que son:
1.incumplimiento de una norma, concretamente, la Ley 57/1968, debido al comportamiento
omisivo de los administradores;
dos.imputabilidad de semejante conducta omisiva a los administradores, como rgano social;
3.que la conducta antijurdica, culposa o bien negligente, sea susceptible de producir un dao;
4.el dao que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin
precisar lesionar los intereses de la sociedad; y
cinco.relacin de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el dao directo causado al
tercero, pues, indudablemente, el incumplimiento de la obligacin de asegurar la devolucin de
las cantidades ha producido un dao a la compradora, que, al optar, conforme con el art. 3 de la
Ley 57/1968 , entre la prrroga del contrato o bien su resolucin con devolucin de las
cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfaccin de esta ltima intencin, al no
encontrarse garantizadas las sumas entregadas.
El incumplimiento de una norma legal sectorial, de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone
como deber de diligencia del administrador, se conecta con el campo de sus funciones (arts.
doscientos veinticinco, doscientos veintiseis, 236 y 241 LSC), con lo que le es de manera directa
imputable.
Ahora, el Supremo recuerda que la accin individual no puede emplearse para terminar con la
autonoma patrimonial de las personas jurdicas y para extender sin criterio o lmite la
responsabilidad por las deudas sociales a los asociados o bien a los administradores.
seis.- No obstante, como hicimos en la sentencia 242/2014, de 23 de mayo , debemos advertir
que no puede recurrirse indiscriminadamente a la va de la responsabilidad individual de los
administradores por cualquier incumplimiento establecido. Porque, como habamos afirmado en
la sentencia de treinta de mayo de dos mil ocho , ello supondra contrariar los principios
esenciales de las sociedades de capital, como son la personalidad jurdica de las mismas, su
autonoma patrimonial y su exclusiva responsabilidad por las deudas sociales, u olvidar el
principio de que los contratos slo producen efecto entre las partes que los otorgan, como
proclama el art. mil doscientos cincuenta y siete CC . De ah que, dijimos en la meritada

sentencia 242/2014 : La responsabilidad de los administradores en ningn caso se puede

conectar al hecho objetivo del incumplimiento o bien defectuoso cumplimiento de las relaciones
establecidos, convirtindolos en garantes de las deudas sociales o bien en supuestos de fracasos
de empresa que han derivado en desarreglos econmicos que, en el caso de insolvencia, pueden
provocar otro tipo de responsabilidades en el marco de otra o bien otras normas. cinco Pero en el
presente caso, la responsabilidad directa de los administradores procede del carcter imperativo
de la norma que han infringido y de la importancia de los intereses jurdicos protegidos por dicha
norma. Ello supone que atae a los administradores asegurarse del cumplimiento de esta
demanda legal, y que su incumplimiento les sea de forma directa imputable.
Finalmente, el Supremo se preocupa de justificar por qu la obligacin de contratar el aval o el
seguro era una obligacin que ataa personalmente a un administrador, que no lo era en el
instante de la celebracin del contrato de compraventa,
Tambin en lo referente a la condena al administrador Sr. Faustino , cuya falta de legitimacin
pasiva vuelve a invocarse en la oposicin al recurso de casacin, puesto que, aunque cuando se
firm el contrato de compraventa y se hicieron las entregas a cuenta, los administradores de
"Nerer Inmobiliaria, sociedad limitada" eran los otros dos demandados, cuando el Sr. F. fue
designado administrador y acept el cargo, la obra no estaba terminada, no se haban entregado
las residencias, ni se haban logrado las cdulas de habitabilidad, por lo que la obligacin de
suscribir los acredites o asegurar las cantidades entregadas prosegua subsistente, a juzgar por los
arts. 1 , tres y 4 de la Ley 57/1968, de veintisiete de julio , sobre percibo de cantidades
anticipadas en la construccin y venta de residencias. Y el incumplimiento de dicha obligacin
legal es lo que determina su responsabilidad frente al tercero perjudicado, en los trminos
expuestos.