Clusula de suelo de las hipotecas

Qu es la clusula de suelo?
Se trata de una clusula que establece un mnimo a pagar en las cuotas de la
hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad
financiera estn por debajo.
La mayora de hipotecas que se suscriben en Espaa tienen un tipo de inters
que se fija en funcin de un tipo de referencia, sobre todo se aplica el valor
del Euribor, aunque tambin existen otros como el IRS (Interest Rate Swap) o
elIRPH (ndice de Referencia de Prstamos Hipotecarios), ms un diferencial
que vara en funcin de la entidad.
As, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mnimo
aunque el inters surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.
Ejemplo: Una persona tiene que amortizar los 100.000 euros de su hipoteca
en 20 aos. Se le revisan las condiciones con un Euribor al 0,575%, y se le
suma el diferencial, que pact con su entidad financiera, al 0,5%. Con estos
valores, el inters a pagar sera del 1,075% y las cuotas resultantes
ascenderan a 463,25 euros al mes, segn el simulador de hipotecas de
Bankimia. Pero si tiene un suelo suelo hipotecario del 4% tendr que pagar
605,98 euros mensuales. Cada mes 142,73 euros ms de lo fijado en el
mercado. Al ao, 1.712,76 euros ms.
Tambin se le llama suelo hipotecario cuando se establece un porcentaje
mnimo al Euribor aunque su valor en el mercado sea otro.
Ejemplo: En una hipoteca de 100.000 euros a amortizar en 20 aos, se
estableci un diferencial del 0,6% ms un Euribor fijo al 2%. Aunque el tipo
de inters est al 0,575%, como marcbamos en la anterior simulacin, y las
cuotas mensuales deberan de ser de 467,74 euros, pues el inters total sin
suelo sera del 1,175%, al tener un fijo del 2,00%, se tendr que abonar
534,79 euros. As, el el inters a pagar ascender al 2,60% (el diferencial del
0,60% ms el fijo al 2,00%). Son 67,05 euros ms cada mes y 804,6 al ao.
Hay ocasiones en que adems del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se
trata un mximo de intereses a pagar que normalmente est muy por encima
de los valores habituales del mercado. As, un prstamo puede tener un techo
del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en Espaa el 5,00%.

Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la aplicacin de este tipo de clusula no es contraria a la ley,
segn est establecido el Banco de Espaa y la Ley Hipotecaria. En cambio s lo
es cuando tienen un carcter abusivo y cuando las entidades financieras no
informan de su presencia.
As, bancos y cajas estn obligados a explicar las condiciones del contrato
hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes. De hecho, una
disposicin administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervencin de las
Entidades de crdito vela por la transparencia y la proteccin de los clientes.
En esta lnea, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de
crdito estn obligadas a entregar un folleto informativo en el que se
especifiquen con claridad las condiciones del prstamo. El objetivo de este

requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los

clientes y usuarios.
En este sentido, a mediados de 2013 el Banco de Espaa public la Gua de
acceso al prstamo hipotecario, un documento de 75 pginas en el que aborda
aspectos como qu responsabilidades adquiere el cliente en los prstamos
hipotecarios, qu sucede si no se cumplen con los requisitos establecidos en el
contrato o qu documentacin ha de recibir la persona que lo solicita.
En cuanto a las clusulas suelo, indica que estn previstas en la normativa de
transparencia y que se debe informar de su existencia con una mencin
especfica y especial en el contrato que la financiera suscriba con el cliente.

Qu bancos aplican clusula de suelo?

Casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en
algn momento. En la actualidad, pocas entidades las aplican en los nuevos
contratos. Con todo, la clusula suelo puede adoptar otras denominaciones,
como tnel hipotecario.

Cmo s si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicacin de la clusula aparece en la escritura del prstamo hipotecario. Se
suele identificar bajo epgrafes con ttulos como lmites a la aplicacin del
inters variable, lmite de la variabilidad o tipo de inters
variable. Son cinco o seis lneas en las que se establece que el inters nunca
podr ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un
porcentaje determinado.
No se tiene que confundir la escritura del prstamo hipotecario con la de la
vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse
con l se tiene que solicitar a travs de un notario. El precio del documento
oscila dependiendo del nmero de pginas que contenga.

Cmo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Los abogados consultados coinciden en indicar que, en el caso de tener un
suelo en un contrato hipotecario, se tiene que intentar llegar a un acuerdo
extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su
eliminacin a travs de un proceso de mediacin. Con todo, la negociacin no
acaba siempre con xito y se tiene que recurrir a los juzgados. Aqu mostramos
algunos de los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la clusula:
1.
Escribir una carta al director de la sucursal en la que se firm la
hipoteca y solicitarle que se anule la clusula del suelo que aparece en la
escritura y que se considera abusiva.
2.
Si no se obtuviera respuesta, presentar una hoja de reclamacin a la
entidad financiera en la que se pone en conocimiento el inters del afectado
por iniciar un proceso de mediacin para eliminar la clusula del suelo.
3.
Dirigirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de
los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta.
Pedirle tambin que se anule la clusula del suelo que aparece en el
prstamo y que se devuelva o compense la cantidad ms que se ha cobrado
hasta el momento. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de
reclamacin.

4.

Si tampoco hubiera contestacin, presentar un formulario al Banco de

Espaa informando del proceso de queja.
5.
Si tras dar a conocer al banco o caja la reclamacin que se ha realizado
al Banco de Espaa tampoco se da una solucin para eliminar la clusula de
suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogacin de la hipoteca,
cambiar nuestro prstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores
condiciones. Si bien era una prctica habitual hace un tiempo, puede no salir
a cuenta en la actualidad ya que los diferenciales y los requisitos se han
endurecido respecto a unos aos atrs. Y, adems, hay que sumar.
6.
En ltima instancia, acudir a un abogado especializado, procurador
u organizacin de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el
proceso legal.

Qu asociaciones pueden ayudarme?

Adems de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario,
organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores
disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva
judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que
eliminen la clusula del suelo en las hipotecas. Mostramos las ms importantes:

Denuncias colectivas: Plataforma especializada en reclamaciones

judiciales de colectivos de afectados por abusos a consumidores y usuarios.
Cuenta con ms de 160 letrados presentes en todas las provincias de Espaa
que permiten ofrecer una atencin personalizada. En la actualidad cuentan con
varios miles de denunciantes de clusula suelo.
ADICAE (Asociacin de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros): Tiene en
marcha una plataforma de afectados por el suelo en la hipoteca.
FACUA (Consumidores en Accin): Ha reclamado reiteradamente la
eliminacin de la clusula de suelo en las hipotecas y ha realizado varios
estudios en los que, entre otros, ha calculado el perjuicio que supone la
aplicacin del suelo hipotecario en los prstamos.
OCU (Organizacin de Consumidores y Usuarios): Ha reclamado la
eliminacin de la clusula en los contratos hipotecarios en el Parlamento,
donde exigi que fueran consideradas abusivas por ley. Tambin ha
presentado varias demandas colectivas al respecto. La primera, en el ao 2003.
AUSBANC (Asociacin de Usuarios de Servicios Bancarios): Fue pionera
la presentacin de demandas contra las clusulas del suelo en las hipotecas. De
hecho, la primera sentencia en Espaa que oblig a su eliminacin fue
liderada por la organizacin.

Hay sentencias contra la clusula de suelo?

En los ltimos aos se han dictado muchas sentencias favorables a la nulidad
de la clusula suelo en juzgados de lo mercantil y audiencias provinciales. En
las sentencias tambin se estableca que los afectados recuperaran las
cantidades pagadas de ms.
As, el Tribunal Supremo anul en 2010 cinco clusulas impuestas por bancos en
la contratacin de hipotecas al considerarlos abusivos, desproporcionados o
confusos a raz de una denuncia de la OCU.
Este hecho abri la puerta a otras sentencias. El juzgado nmero 2 de lo
Mercantil de Sevilla dict en octubre de 2010 la primera sentencia favorable a

la eliminacin de la clusula de suelo. Conden a un banco y tres cajas a

quitarla de los contratos al considerarla abusiva tambin le exigi que se
abstuviera a utilizarla en el futuro.
Desde entonces, las sentencias en juzgados de lo mercantil contra las clusulas
del suelo se han ido sumando. En todas ellas, los magistrados han recalcado
que tienen un carcter abusivo. As ha pasado en salas de Zamora, Albacete,
Burgos, Badajoz, Marbella
Mayo de 2013 marca un punto de inflexin en la aplicacin de la clusula suelo.
El da 9 de ese mes, el Tribunal Supremo la declar ilegal en 400.000 contratos
de BBVA, 90.000 de Novagalicia Banco y 100.000 de Cajamar. El motivo, sus
consecuencias no haban sido explicadas de forma clara a los suscriptores.
En verano de ese mismo ao, se haban suprimido en la gran mayora de los
casos. E incluso, desde la Asociacin de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros
(ADICAE), que no recibi ninguna queja durante este proceso, asegur que
adecuar los contratos al marco legal, contactar con todos los afectados Es un
proceso complejo, que lleva un tiempo.
En septiembre de 2014, la Sala Civil del Tribunal Supremo reafirmaba el criterio
establecido un ao antes al anular, en este caso, ocho clusulas suelo de Caja
Segovia (integrada en Bankia). El alto tribunal consider que la entidad no haba
sido transparente con los clientes con los que firm los contratos.
Y, adems, recalc el especial deber del banco de transparencia y de
comprensibilidad real de dicha clusula a los clientes.
Rechaz en esa ocasin, la alegacin de la entidad que sealaba que las
escrituras de las hipotecas fueron ledas por los notarios y que los clientes
fueron advertidos de la posibilidad de su lectura. Segn la Sala, este hecho no
suple el deber de explicacin y transparencia de las entidades ante los
usuarios.
Paralelamente, otras entidades optaron por eliminarla en los contratos en los
que ya exista. Fue el caso de Banco Popular, que afirm haberlas retirado
durante 2013. Bankia hizo lo propio en 2014, y remiti un informe sobre ello a
la CNMV. Afectaba a unos 40.000 documentos.