Avaluo Bienes Inmuebles I Definitivo 2013

UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL
DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

EZEQUIEL ZAMORA
UNELLEZ
JOS CONTRERAS SALAS

PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
GUANARE, MARZO 2007
NDICE
3
4
PRLOGO
INTRODUCCIN
1. ASPECTOS GENERALES
DEFINICIONES
CONCEPTOS FUNDAMENTALES
PROPOSITOS O TIPOS DE AVALUO
10
PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES
11
2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA
12
3. PLANEAMIENTO URBANO
13
DEFINICIN E IDENTIFICACIN DE LAS VARIABLES URBANAS
13
ZONIFICACION, LEY ORGANICA DE GESTIN Y ORDENANZA
13
(L.O.G.O)
14
PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL (P.D.U.L)

REGISTRO SUBALTERNO, FUNCIONAMIENTO, LIBROS,
PASOS
14
PARA LOCALIZAR LOS REFERECIALES

4. PRINCIPIOS BASICOS DE MATEMATICA FINANCIERA. PROBLEMAS
15
5. FUNDAMENTOS DE ESTADISTICA I Y II. EJERCICIOS PRACTICOS
24
6. VALORACION
DE
TERRENOS
URBANOS
PRE-URBANOS
SIN
30
CONSTRUCCION
METODOS DIRECTOS:
30
MERCADO O VENTAS COMPARABLES, FORMA TRADICIONAL
30
MERCADO O VENTAS COMPARABLES (REGRESION MULTIPLE)
39
APLICACIN Y UTILIZACION DEL PAQUETE ESTADISTICO SPSS
40
12.0
40
EJERCICIOS PRACTICOS
47
METODOS INDIRECTOS:
47
PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDIAS
47
MERCADO DE OFERTAS
47
RENTA DEL TERRENO
47
PROYECCIONES HIPOTETICAS O METODO INVOLUTIVO
48
EJERCICIOS PRACTICOS
7. MODELO
DE
INFORME
PARA
VALORACION
DE
TERRENO
SIN
49
ELEMENTOS PRELIMINARES DE CONCLUSION DEL VALOR,
50
CONSTRUCCION
COMPLEMENTARIOS Y ANEXOS
DE
51
ESQUEMA DE PRESENTACION A INSTITUCIONES PUBLICAS O
53
RECOMENDACIONES
GENERALES
SOBRE
EL
INFORME
AVALUO
PRIVADAS
REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS
54
CASO PRACTICO
55
PRLOGO
Los libros: Avalos de Bienes Inmuebles I y Avalos de Bienes Inmuebles

II, forman parte de la ltima produccin intelectual de Jos Contreras Salas, profesor
ampliamente reconocido por su larga trayectoria como docente Universitario de Pre y
Postgrado en la Universidad Nacional Experimental de los Llanos Occidentales
Ezequiel Zamora (UNELLEZ), y por su contribucin en la formacin de recursos
humanos en el campo inmobiliario, a travs de la Asociacin Civil de Avaluadores
Profesionales Venezolanos (ASAPROVE), dirigida por quien prologa estos textos.
No son abundantes los textos que se editan en el rea de avalo de inmuebles,
realizados por autores venezolanos, que contengan la teora y casos prcticos, razn por
la cual constituyen los referidos libros un aporte a la literatura en este campo de
conocimiento. Estn destinados para profesionales de diferentes niveles en el rea de
avalo de inmuebles, que requieran de un modelo o gua en el ejercicio de la prctica
profesional, por su contenido pedaggico.
El autor hace referencia en el libro Avalo de Bienes Inmuebles I, a las
definiciones y conceptos bsicos del avalo, el perfil deseado del profesional avaluador,
principios que afectan los bienes, caractersticas que se deben conocer del entorno, as
como conocimientos de planeamiento urbano, matemtica financiera, estadstica
aplicada al avalo inmobiliario, hasta llegar a la valoracin de terrenos urbanos y preurbanos sin construccin, aplicando los mtodos directos e indirectos, y finalmente nos
presenta un informe de avalo de singular importancia por su contenido didctico.
En el libro Avalo de Bienes Inmuebles II, el autor se centra en los diferentes
mtodos de avalos de inmuebles: trata el avalo de construcciones y edificaciones,
aplicando el mtodo del costo y el mtodo estadstico, se estudian casos prcticos de
avalos de casas, apartamentos, locales comerciales y edificaciones e igualmente se
presenta el avalo de inquilinato e incluyendo al final un modelo referente a la
presentacin de un informe de avalo de inmueble de utilidad para el avaluador.
Por estas razones estos libros del profesor Contreras, conforman para los
profesionales que se inician en esta rea un gua prctico, la cual es producto de su
dilatada y reconocida experiencia.
Agradezco al profesor Contreras, la distincin que ha tenido en solicitarme el
prlogo de estos volmenes. Tal gentileza considero que se debe al desempeo gerencial
en ASAPROVE, asociacin que ha contribuido a la formacin del recurso humano de
avaluadores inmobiliarios, mobiliarios y de fincas con aproximadamente 700
asociaciones en casi todos los estados del pas.
Lic. Daisy Prez Contreras
Especialista en Finanzas UCV
Presidenta ASAPROVE
INTRODUCCIN
El presente trabajo persigue principalmente propsitos didcticos orientados a la

divulgacin de conocimientos bsicos sobre avalo de inmuebles. Ante todo, se trata de
presentar organizadamente informacin sobre aquellos aspectos de la valoracin de
terrenos urbanos, pre-urbanos, matemtica financiera, estadstica aplicada, avalo de
inmuebles, variables urbanas fundamentales, utilizacin, aplicacin del paquete
estadstico SPSS 12.0 que se relacionan con criterios y mtodos propios de la tasacin.
De ningn modo se pretende agotar el tema, sino dar ms bien una idea general
de un rea susceptible permanentemente de evolucionar con la incorporacin de nuevos
mtodos, principios, innovaciones derivadas de un conocimiento ms profundo de la
estructura urbana.
La aplicacin de la metodologa ms adecuada para la realizacin de un trabajo
de valoracin de inmuebles depende fundamentalmente de las condiciones de mercado,
con que se enfrenta el tasador, por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar
y los mtodos disponibles.
Finalmente, se espera que este trabajo cumpla las expectativas del lector y
siembre una semilla en los participantes de los cursos de avalo de la sociedad, y
contine con esta interesante profesin que recin comienza a mostrar sus frutos en el
campo profesional.
1. ASPECTOS GENERALES
Solo a ttulo recordatorio, para refrescar conocimientos se indican algunos

conceptos que deben estar presentes en la formulacin de avalo de bienes inmuebles.
DEFINICIONES:
Avalo, valuacin, tasacin, valoracin, valuacin, valor de reposicin neto (VRN):

Segn el Diccionario de Ciencias Jurdicas Polticas y Sociales (Manuel Osorio),
avalo es la accin o efecto de valorar o avaluar, sealar a un objeto, un bien o
un servicio el valor correspondiente a su estimacin as como tambin ponerle
precio.
La expresin avalo tiene importancia jurdica para diversos actos ya que por ser
equivalente a tasacin, es aplicable a prestamos hipotecarios, sucesiones,
expropiaciones, indemnizaciones, embargos, reparticiones.
Nstor Garca Lpez: Es bsicamente un proceso objetivo y ordenado
relacionado con un propsito y descansa en observaciones y en la teora
econmica, la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo,
de una propiedad especfica para una fecha y lugar determinado, asumiendo un
uso especfico.
Marston: En su libro Avalo de Instalaciones Industriales dice: el arte de
estimar en su justa medida monetaria, la apetencia de poseer en propiedad bienes
especficos, para fines determinados.
Hunk: En su libro Manual de Avalos. Mtodo sistemtico, ordenado y lgico,
para recabar, analizar y procesar informacin, a fin de que pueda darse una
opinin inteligente sobre el valor de una propiedad.
UNELLEZ: Mtodo, arte que le permiten al tasador, recabar clasificar, analizar y
procesar toda la informacin sobre los bienes inmuebles, a fin de dar la opinin
inteligente sobre su valor a una fecha determinada
La Valuacin, segn lo definiera Frederick Babcock, no es otra cosa que un
proceso, pero un proceso ordenado y sistemtico para establecer en trminos de
intercambio econmico, normalmente definido por una unidad monetaria, el
valor de un bien cualquiera. En el libro Terminologa de Valuacin. Caracas
1.979, del Ingeniero venezolano Santiago Briceo Eker.
La Valuacin, es bsicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con
un propsito y descansa en observaciones y en la teora econmica, la cual
produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo, de una
propiedad especfica para una fecha y lugar determinado, asumiendo en uso
5
especfico. Cada valuacin es un trabajo de investigacin, es una aplicacin y

combinacin de economa de la tierra, anlisis de mercado, anlisis de inversin.
La valuacin no crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que
influencian los bienes inmuebles, sus usos y las fuerzas polticas, econmicas,
sociales y fsicas que por interaccin influyen en el valor. No recomienda accin
pero prevee las bases sobre las cuales las decisiones de accin pueden tomarse.
Informe de Avalo: Es aquel donde se estima el valor de un bien inmueble a una
fecha determinada, el cual es elaborado por un tasador profesional, experto en el
tema, imparcial y honesto.
Que es un avaluador de bienes inmuebles?
El avaluador, es la persona que estima; cantidad, calidad o valor,
especficamente, un individuo que posee los requisitos necesarios para ejecutar o
dirigir un proceso que lo conforma la investigacin, el anlisis, la tasacin y el
informar sobre la propiedad y sus derechos. Es esto suficiente?, Qu es
profesional? Un individuo de una vocacin organizada en la cual sus miembros
son competentes, honestos y dedicados al ideal de hacer el mejor trabajo dentro
de sus capacidades sin tomar en cuenta la remuneracin o preferencia personal.
Segn el Diccionario de la Real Academia, es el sabio, el practico, el experto en
avalos, la persona legalmente autorizada para dar la opinin sobre una cosa.
El artculo 556 del Cdigo del Procedimiento Civil, para ser avaluador se
requiere residir en el lugar donde estn situados los bienes y poseer
conocimientos prcticos de las caractersticas, calidad, precios de las cosas que
sern objeto del justiprecio.
Artculo 560, el justiprecio fijado por los peritos de acuerdo con las
disposiciones anteriores ser vinculante para el juez.
Avaluador segn la UNELLEZ, es aquel profesional universitario provisto de
cierta formacin tcnica que avala o certifica ante terceras personas, el precio
de un bien. Se dice que un tasador tiene un poco de; Ingeniero, Arquitecto,
Economista, Administrador, Contador, Abogado, Estadstico, etc., pero en
realidad lo ms importante es que sea investigador. Que averige las verdaderas
razones y exhiba los documentos que demuestren la justificacin del valor y que
sepa elegir los procedimientos y mtodos ms adecuados para llegar a un
justiprecio del bien.
Perfil del Avaluador:

Honestidad: Significa que le asigne a los avalos un valor que se ajuste lo ms
estrictamente posible a lo razonable y justo.
Imparcialidad: Que realice los avalos de acuerdo a sus conocimientos tcnicos,
sin tomar en cuenta la sugerencia de la persona natural o jurdica que lo haya
designado.
Experto en la Materia: Debe conocer a profundidad su profesin habitual,
adems de poseer conocimientos de: Matemtica, estadstica, econometra,
matemtica financiera, microeconoma, macroeconoma, planeamiento urbano,
investigacin de operaciones. Todo esto, hace de la tasacin sea una de las ms
complejas especialidades, es mucho ms que una disciplina, esta caracterstica le
confiere al profesional una flexibilidad y movilidad, permitindole actuar en los
diferentes espacios, huecos de los mercados ms prometedores del pas.
CONCEPTOS FUNDAMENTALES
En la actividad de tasacin se presentan a menudo fundamentos conceptuales y
tcnicos que sustentan la formulacin de avalos de bienes inmuebles, y es necesario
que el tasador los conozca y los aplique con propiedad.
Valor: Expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en un

mercado de libre competencia abierto y debidamente informado, dado por tres
factores: Utilidad, escasez, deseabilidad.
Tipos de valor:
Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros factores diferentes a los
del mercado, es un valor estimado por los individuos basados en caractersticas
del bien inmueble. Este valor subjetivo no es nada arbitrario, que corresponda a
una simple estimacin sin fundamento, sino que es el resultado de un anlisis
razonado, que tanto compradores como vendedores hacen en funcin de sus
posibilidades financieras y empresariales. Este valor que es distinto para el
comprador, como para el vendedor, se convierte en un valor real luego de un
regateo y de un acuerdo entre ambas partes, acuerdo que se traduce en un
documento pblico debidamente registrado y protocolizado en el Registro
Subalterno.
Objetivo o de Mercado (Valor comercial): Cuando el valor est dado por los
precios del mercado inmobiliario y depende del libre juego de la oferta y
demanda. Este concepto est fundamentado en el principio de que una persona
prudente y bien informada sobre el mercado, no pagar para adquirir o arrendar
una propiedad, ms de lo que costara comprar o rentar una propiedad sustituta
comparable con la utilidad equivalente.
Valor de cambio: Capacidad de un bien de obtener a cambio el valor de otro
bien, lo que se traduce en un valor comercial. Estos bienes se pueden fraccionar
y tienen equivalencia con otros bienes, ejemplo: Dinero, metales preciosos, obras
de arte, relojes de marca.
Valor de Uso: capacidad de un determinado bien de satisfacer una necesidad
humana, estos bienes no se pueden fraccionar por lo tanto no tienen equivalente
en el valor en relacin con otros bienes. Ejemplo: El aire, el agua, los alimentos,
etc.
Valor de uso: Es el valor actual neto de los flujos futuros que se espera recibir
por el uso de los activos.
Valor liquidacin forzosa: Es el valor de los activos de una empresa en quiebra
o inactiva
Valor residual: Es el que toma el activo al trmino de su vida til. Es el valor
del activo cuando se desincorpora de los libros de contabilidad. Se le llama
tambin valor de desecho, valor de chatarra, valor de salvataje.
Valor segn libros: Es el valor de los activos en los libros de contabilidad.
Valor histrico: Valor de compra, valor segn factura. Es el valor del bien
inmueble cuando fue adquirido o comprado.
Valor de reposicin: Es el valor que tiene en el mercado un bien inmueble igual
o semejante al que se est avaluando pero nuevo.
Parcela de terreno: rea delimitada de terreno urbanizada
Lote de terreno: rea delimitada de terreno sin urbanizar
Parcela Unifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite construir una sola

unidad de vivienda
Parcela Bifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite la construccin de dos

unidades de vivienda.
Parcela Multifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite la construccin de

ms de dos unidades de vivienda.
Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que dispone de

los servicios bsicos de infraestructura y equipamiento.
Fondo de la parcela: es la longitud comprendida entre el lindero del frente y el

lindero de fondo de la parcela, medida en sentido perpendicular al primero.
Lindero: Es la lnea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la misma
naturaleza, con una va o con un accidente natural.
Parcela edificada: Es aquella donde existe una construccin
Polgono: Plano definido por lneas que se unen en los vrtices y que contienen un
rea. Es regular cuando sus lados son iguales, e irregulares cuando no se cumple esta
condicin.
Poligonal Urbana: Es el plano o figura resultante de la unin de los vrtices dentro

del cual se inscribe el rea urbana.
Retiro: Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y la
fachada correspondiente de la edificacin construida en terreno.
Calzada: parte de una calle o va destinada al trnsito de vehculos.
Porcentaje de ubicacin: Relacin porcentual entre el rea de ubicacin de la

edificacin y el rea de la parcela
% de ubicacin =
120 m2 = 40%
300 m2
Porcentaje de construccin: Relacin porcentual entre el rea de construccin de

la edificacin y el rea de la parcela
% de construccin =
240 m2
300 m2
= 80%
Revalorizacin: Proceso de actualizacin del valor de los activos de la empresa por

acciones de la inflacin. La Ley de impuestos sobre la renta hizo obligatorio la
revalorizacin de los activos al 31/12/92 con la utilizacin por el B.C.V. (Art. 12
L.I.S.R.)
REV = Valor del Activo (F.A.I.)
F.A.I. = IPCA
IPCH
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Mejoras: son todos los bienes que se le hacen a los terrenos para incrementar su
capacidad de desarrollo. Ejemplo de mejoras: limpieza, tumbe, remocin y bote de
escombros, deforestacin baja, rellenos o nivelacin, construccin de zanjas, muros,
gaviones, terraplenes.
Bienhechurias: Todos los bienes incorporadas por el hombre al terreno permanente,

que no pueden ser retirados sin causarle dao o fractura. Ejemplo de bienhechurias:
Casas, edificios, galpones, cobertizos, cercas.
Precio: La cantidad de bolvares que se pagan por un bien inmueble en el mercado.
Propiedad: Segn el Art. 545 del Cdigo Civil, es el derecho de usar, gozar y
disponer de un bien inmueble de manera exclusiva, con las restricciones y
obligaciones establecidas por la Ley.
Bienes inmuebles: Segn Art. 526 del Cdigo Civil, los bienes son inmuebles por
su naturaleza, por su destinacin o por el objeto a que se refieren.
Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar de forma inmediata de un sitio de

abundancia a otro de escasez
Por destinacin: se refiere al uso que el propietario le de al bien inmueble.
PROPSITOS O TIPOS DE AVALOS:

Considerablemente tienen una intima relacin con el valor final del avalo.
Solicitud de Crdito: Son aquellos avalos que son elaborados por mandado de las
instituciones financieras pblicas o privadas, cuando a una persona natural o jurdica se
le aprueba un prstamo, y el cliente coloca como garanta una parcela o lote de terreno.
Privado o particular: Son aquellos avalos que son elaborados a personas naturales o
jurdicas, para saber o conocer su valor a una fecha determinada, y no son aceptados por
las instituciones financieras.
Sucesiones: Son aquellos que se elaboran a los fines de la liquidacin del impuesto, en
el cual los herederos deben presentar dentro de 180 das siguientes a la apertura de la
sucesin de acuerdo al Art. 27 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones, donaciones y
dems ramos conexos de fecha 22 de octubre de 1999.
Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez, mediante la designacin de un
experto avaluador por parte del tribunal de la causa.
Pasos que se siguen para elaborar un avalo judicial:
10
1. Designacin del perito tasador por parte del tribunal

2. Aceptacin por parte del o los peritos, en forma escrita a nivel de la Secretara
del Tribunal
3. Juramentacin ante la Secretara del Tribunal
4. Entrega de la credencial por parte del Juez
5. Entrega del avalo a la Secretara del Tribunal junto con el expediente da y
hora de audiencia.
Expropiaciones: Son los avalos realizados por el Estado venezolano cuando va
adquirir terrenos por causa de utilidad pblica o social.
Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador pblico, para
elaborar los ajustes de los estados financieros por inflacin, segn la Declaracin de
Principios Contables (D.P.C.-10)
PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES
Principios de cambio: todos los valores de las propiedades, estn cambiando

permanentemente, es decir, que el valor es transitorio, esta afectado por los cambios
econmicos, sociales, polticos, culturales, inherentes al medio que los rodea.
Principios de oferta y demanda: El valor de un bien inmueble se forma por la

intercepcin de la oferta y la demanda, dependiendo la utilidad, la escasez y
abundancia del bien.
Principio de uso mejor y ms productivo: Significa en que medida se est

utilizando mejor un determinado bien, para obtener el mayor valor presente durante
un periodo de tiempo.
Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes: significa en que mientras

al proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos, llega un
momento en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al mximo, pero la
adicin de insumos adicionales hace que los rendimientos disminuyan.
Principios de balance o equilibrio. Se refiere al equilibrio que debe existir entre

los factores de la produccin, para lograr la mxima rentabilidad.
Principio de prediccin
Principio de Sustitucin
Principios del nivel de precios
Principios de competencia
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Principios de conformidad legal
Principios de utilidad
Principios del nivel de precios
2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA
Antes de valorar una parcela o lote de terreno es necesario caracterizar el
entorno donde se ubica, para conocer claramente, ubicacin, rea, topografa, forma,
servicios pblicos, acceso y vialidad, recursos actuales y potenciales de la zona,
limitaciones.
A continuacin se presentan un diagnstico elaborado para avalos de terrenos
urbanos o pre-urbanos.
1. Aspectos Legales:
1.1. Identificacin del inmueble
1.2. Identificacin del Propietario
1.3. Tenencia
1.4. Gravmenes u otras restricciones de tipo legal
1.5. Situacin jurdica
1.5.1. Ocupado
1.5.2. Desocupado
1.5.3. Arrendado
2. Aspectos Fsicos
2.1. Ubicacin
2.1.1. Poltica
2.1.2. Prctica
2.1.3. Astronmica
2.2. Zonificacin
2.2.1. % de Construccin
2.2.2. % de Ubicacin
2.2.3. rea mnima
2.3. Forma
2.4. rea
2.5. Linderos
2.6. Topografa
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3. Aspectos socio-econmicos
3.1. Servicios pblicos
3.2. Acceso y vialidad
3.3. Actividades econmicas predominantes
3.4. Nivel socio-econmicos
4. Anlisis
3. PLANEAMIENTO URBANO
DEFINICIN E IDENTIFICACIN DE VARIABLES URBANAS.
La Ley Orgnica de Ordenamiento Urbano, define las variables urbanas como
una denominacin genrica aplicable a caractersticas de desarrollo propias de los
inmuebles urbanos. Estas caractersticas, se refieren a las actividades a localizar en los
inmuebles y a la adaptacin que es necesario realizar en ellos.
La denominacin Variables se deriva de la posibilidad que tienen esas
caractersticas de presentar formas, tipos, valores diferentes en cada caso o situacin.
Los Art. 86 y 87 de L.O.O.U, se establecen las caractersticas que a los efectos de esa
Ley consideran variables urbanas.
La UNELLEZ las define como aquellas que caracterizan, restringen,
condicionan, limitan las edificaciones construidas a nivel urbano. Estas variables estn
dadas por la zonificacin que depende L.O.G.O.T, que obliga a todos los Municipios
crear los P.D.U.L. (Plan de Desarrollo Urbano Local).
ZONIFICACIN
Son los instrumentos legales creados por las municipalidades para caracterizar todos
los terrenos que estn bajo su jurisdiccin, caracterizacin que est dada por dos
variables, ubicacin geogrfica y conformacin socio - econmica.
De acuerdo a la zonificacin la clasificacin del uso del suelo es la siguiente:
Uso residencial o uso de vivienda
Uso comercial o uso de comercio
Uso industrial o uso de la industria
Uso institucional
13
Cada una de estas macrocategoras, pueden desgregarse a diferentes niveles,

resultando categoras y subcategoras.
REAS URBANAS
Son todas las reas comprendidas dentro de los lmites geogrficos que definen a
las poligonales urbanas y se dividen en zonas.
Zona AR-I (Zona residencial)
Zona AR-II , hasta R-VII
ND-I (Nuevos desarrollos) que pueden llegar hasta ND-IV
Luego se tienen Zona C-2, C-3, C-4 (Comercio comunal y central)
Zona I (Industrial), Zona D (Deportivas), Zona P (Proteccin), Zona S.A.(Servicios
asistenciales).
(Art. 8 de la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica y Art. 21 de su Reglamento)
(Art. 27 de la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica y Art. 21 de su Reglamento)
Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica Gaceta Oficial N 33.868 del 16 de
Diciembre de 1987
REGISTRO SUBALTERNO
En cada Municipio existe una Oficina Subalterna de Registro, en el se asientan
todos los documentos de compra-venta y de gravmenes de todo tipo de inmuebles
ubicados en el Municipio. El Registro Subalterno de acuerdo a la Ley de Registro
Pblico llevan tres (3) libros; Libro ndice. Libro Diario y Libros de Protocolos.
En el Libro ndice, se asientan las operaciones en orden alfabtico por el apellido
de los otorgantes, estos asientos se acumulan trimestralmente de tal manera que en cada
ao hay cuatro (4) libros ndice. En el diario se asientan da a da todos los documentos
que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. Tanto en el libro diario como en el
ndice se encuentran un resumen de las operaciones asentadas con los siguientes datos
fundamentales.
Comprador vendedor
Monto-rea
Tipo de operaciones (venta, hipoteca)
Ubicacin del Inmueble
Tipo de Transaccin (Terreno, casa)
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Fecha de operacin
Cita de Registro (N Documento, Tomo, Protocolo, Folios)
En los Tomos o Protocolos que se llevan por trimestre, se asientan consecutivamente
las operaciones en detalle conforme a la naturaleza de que traten (venta, hipoteca,
liberacin) por cada trimestre y cada oficina de Registro se abrirn tantos Tomos como
operaciones se proyecten en el trimestre respectivo. Los datos sobre Protocolo, Tomo,
Nmero de la operacin, se localizan en el diario, o en el ndice correspondiente al
referido trimestre. La partida que no se asienta en el libro diario y en el ndice es precio
unitario (P.U.), este se calcula dividiendo el monto (Bs) entre el rea. Ejemplo:
P.U. = Monto (Bs) = Bs/m2
rea (m2)
Para localizar los referenciales, se solicita primero el libro ndice
correspondiente al trimestre que se va analizar, es recomendable comenzar analizando
los trimestres ms cercanos a la fecha del avalo, luego con la siguiente informacin
(Tomo, Trimestre, Protocolo, Ao) se solicita el libro diario correspondiente.
4. PRINCIPIOS DE MATEMTICA FINANCIERA:

Conceptos y generalidades:
Valor del dinero en el tiempo. Se puede decir, que el que tiene dinero, lo busca el
dinero. Esto es cierto en un sistema capitalista democrtico. Si una persona invierte
dinero lgicamente tiene la opcin de acumular ms dinero, ejemplo; el Sr. Juan
Mancilla decide depositar en el Banco de Venezuela Bs. 50.000,00 el da 02/09/05 un
ao ms tarde 02/09/06 decide retirar su dinero, y el Banco le comunica que l tiene
para esta fecha Bs. 66.000,00 es decir tiene Bs. l6.000 ms, esta acumulacin de dinero
en el tiempo se denomina Valor de Dinero en el Tiempo y la manifestacin del valor en
el tiempo (Bs. 16.000), se denomina inters que es el aumento del dinero por haberlo
depositado en el banco por un ao. El inters tambin se puede definir como la
diferencia que hay entre el capital final y el capital inicial (F P = I), en el ejemplo
anterior tenemos: Bs. 66.000,00 - Bs. 50.000 = Bs. 16.000,00 que es el inters que gan
el dinero del Sr. Mancilla por depositar o prestar su dinero a la Institucin Bancaria.
15
Cuando el inters se expresa como un porcentaje de la cantidad original (Capital

inicial) por Unidad de Tiempo, el resultado se denomina Tasa de Inters.
Esta tasa se calcula de la siguiente manera:
I
Tasa de inters = Inters ganado x 100 = I
Capital Inicial
P
i=
Bs. 16.000,00
Bs. 50.000,00
x 100
x 100 = 0,32 = 32%
Despejando 1, queda 1 = p x i
I = Bs. 16.000 si despejamos
donde I = 50.000,00 x 0,32

p =
I
i
= Bs. 16.000
0,32
= Bs. 50.000,00
El periodo de tiempo comnmente utilizado para expresar el inters como tasa

de inters es un ao. Sin embargo, las tasas de inters se pueden tambin expresar
mensual, trimestral y semestral.
Problemas: El seor Juan Araque deposit en el Banco de Venezuela el 02/08/97 Bs.
100.000 un ao ms tarde retir Bs. 134.000,00. Se pide calcular:
a.-) Inters obtenido.
b.-) Tasa de inters.
e.-) Capital final (F).
d.-) Capital Inicial (P).
Solucin: I = F - P = Bs. 134.000 - Bs. 100.000 - Bs. 34.000
I = Bs. 34.000
Tasa de Inters =
I
P
Bs. 24.000,00 = 0,34 x l00 = 34%

Bs. 100.000,00
Capital Final = P + 1 = Bs. 100.000 + Bs. 34.000 - Bs. l 34.000

C = I
i
34.000
0,34
= 100.000 Bs.
16
Inters Simple y Compuesto:

El inters es la remuneracin que se recibe por el inters del capital, es decir es
el fruto generado por el capital invertido. Se entiende por capital el Valor Monetario de
la cantidad de bienes invertidos en operaciones financieras.
Se habla del inters simple, cuando el capital invertido o depositado en una
Institucin Financiera, gana intereses durante un tiempo determinado, pero los intereses
durante tiempo determinado, no siguen generando intereses en caso de que el dinero
siga depositado.
Est dado por la siguiente expresin;
I = P x i.n.
donde;
P = Capital Inicial,
i = Tasa de inters y n = al tiempo.

Problema: Calcular el inters simple de Bs. 60.000,00 al 33% anual durante 10 meses
Solucin:
P = 60.000,00
i = 0,33 = 33 = 2,75% - 0,0275 x 10 = Bs. 16.500,00
n = 10 meses
I = P x i.n. = Bs. 60.000,00 x 0,0275 x 10 = Bs. 16.500,00
I = Bs. 16.500,00
Actualmente en el campo de las finanzas no se utiliza el inters simple, en su
lugar se esta utilizando el inters compuesto, que significa que los intereses devengados
siguen devengando intereses, su formula es la siguiente:
F = P (1 + 1)"
Donde: P = Capital Inicial.
F = Capital Final.
i = Tasa de Inters
n = Tiempo.
Demostracin de la formula: F = P (1 + 1)n
17
Vamos a suponer que el Sr. Juan Mancilla decide depositar hoy (P) capital en el
Banco Unin, este capital segn la teora del valor en el tiempo tiene que ganar un
inters, es decir va a estar depositado a una tasa de inters i entonces el inters por (P)
en el primer ao ser P x i y la cantidad total de dinero al final del primer ao ser igual
a la cantidad original (P) ms los intereses ganados (P x i) es decir: P + P x i, sacando
factor comn (P) queda P (1 + i). Si el Sr. Mancilla decide dejar el dinero en el Banco
durante un ao ms, el inters ganado ser P (1 + i) x i y la cantidad total al final del
segundo ao ser P (1 + i) + P (1 + i) = P (i + 1).(1 + i) = P (1 + i) 2 siguiendo el
razonamiento se puede demostrar que la cantidad de dinero acumulado al final del tercer
ao ser P (1 + i)3 y al final del cuarto ser P (1 + i)4 y al final del ao "n" ser P (1+ i)n
donde se demuestra que F = P (1 + i)1 + P (1 + i)2 + P (1 + i)3 + P (1 + i)4 + P(1 + i)n =
F = P(1 + i)n
Esta frmula se denomina inters compuesto o valor futuro de un capital. La
expresin (1 + i)n se denomina factor de capitalizacin compuesto singular y es
representada en las tablas de Matemtica Financiera como (F/P, i, n) que se lee, hallar el
valor futuro (F) conocidos i, n.
Problema: La finca El Alacrn deposita en cuenta de ahorro, en el Banco de Venezuela
Bs. 600.000,00, paga el Banco una tasa de inters anual del 36 por ciento.
La finca desea saber que cantidad de dinero tendr dentro de 6 aos.
Solucin:
P = Bs. 600.000,00
I = 36% = 0,36
n = 6 aos
F = ?
F = P (1 + i)n = F = 600.000,00 (1 + 0,36)6 =
F = 600.000,00 (6,3275) = 3.796.511,33 Bs.
Valor actual de un capital:
F = P (1 + i)n, despejando a P, tenemos
18
1___
P = F . (1 + i)n
con esta frmula se puede calcular cual es la cantidad de dinero
presente (P) equivalente a una cantidad futura (F) si (P) fuera invertido a una tasa de
1___
inters compuesto durante (n) aos de expresin(1 + i)n
es conocida como factor
de actualizacin compuesta singular y es representada en las tablas de Matemtica
financiera como (P/F, i, n) que se lee, hallar el valor de (P) conocidos los valores de i, y
de n.
Problema: Calcular el valor actual de Bs. 3.796.5 11,33 que van a ser ganados por la
finca El Alacrn dentro o de 6 aos, en el Banco de Venezuela que otorga un 36% de
tasa de inters anual.
Solucin:
F = Bs. 3.796.511,33
i = 36% 0,30
n = 6 aos
P=?
P=F
1
= 3.796.511,33 Bs
1
= 3.796.511,33 (0,1580
(1 + I)n
(1 + 0,36)6
P = 60.000,00 Bs.
Esta frmula es importante para actualizar los ingresos futuros en los proyectos
agrcolas o pecuarios, cuando se va a calcular la Tasa interna de retorno (T.I.R.).
Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo para su clculo se
utiliza la frmula siguiente:
A=F[
i
]
n
(1 + i) 1
Donde: A = Anualidad.
F = Valor futuro.
n = Nmero de aos.
i = Tasa de inters.
1= Una constante.
19
i_ _
La expresin (1 + i)n - 1
es conocida como factor de amortizacin compuesto
mltiple y aparece en las tablas de Matemtica Financiera con A/F, i, n, que significa,
calcule el valor de "A" conociendo a (F) conociendo a i y a n. Esta frmula permite
calcular lo siguiente: cual es la cantidad A, que depositada durante "n" aos a una Tasa
de inters "i" da un valor futuro "F".
Problema: Que cantidad de dinero tiene que depositar la finca Palo Quemao" todos los
aos en el Banco Unin, para poder acumular dentro de 7 aos 1.500.000,00 bolvares,
si el Banco da una Tasa dc inters pasiva del 36% anal.
Solucin:
F = 1.500.000,00 Bs.
i = 36% = 0,36
n = 7 aos
A=F [
i
] = 1.500.000 x 0,0473 = 71.001,94
(1 + i)n 1
A = 71.001,94
Si se quiere calcular cul es la cantidad anual "A" que puede ser tomada de un
depsito presente "p" durante "n" aos a una tasa de inters compuesto, se puede
calcular de
la frmula
i_ ]
A=F [
(1 + i)n - 1
anterior sustituyendo
el valor de "F", por ejemplo:
se sustituye el valor de F = P (1 + i), tenemos A = P (1 + i) n.
i_ ] se introduce la expresin (1 + i) dentro del corchete

Tenemos A = P (1 + i) [
(1 + i)n - 1
y queda A = P[ i (1 n+ i) ]
la expresin i (1 +n i)_ es conocida como factor de
(1 + i) - 1
(1 + i) - 1
Recuperacin de Capital y aparece en las tablas de Matemtica Financiera como A/P, i,
n, que significa calcule el valor "A", conociendo a P, i, n. Se le llama factor de
recuperacin de capital porque con l se puede saber lo siguiente: que cantidad de
dinero tiene que cancelar el cliente todos los aos para que la Institucin Financiera
pueda recuperar el capital prestado a una tasa de inters "i" en n tiempo.
20
Problema: La Finca El Alacrn adquiri un tractor Internacional por Bs.

1.200.000,00 en ACO y CIA. Las condiciones del contrato son las siguientes: 20% de
inicial y 30 cuotas pagaderas mensualmente al 43% de inters anual.
Calcular el valor de cada cuota:
Solucin:
P = 1 .200.000,00 20% = 960.000,00 Bs.
A=?
i = 43%, 0,43 12 = 3,58%
n = 30 meses
A = P [ i(1 + i)n ] = 960.000 Bs x 0,549 = 52.720,95 Bs.
(1 + i)n 1
A = 52.720,95 Bs. Mensual
De la frmula A = F
i
se puede obtener la frmula siguiente despejando a F
n
(1 + i) 1
n
[(1 + es
i)n conocido
- 1]
F = A [(1 + i) - 1]
, la expresin
como factor de capitalizacin
i
i
compuesto mltiple y aparece en las tablas como F/a, i, n, que se lee, calcule el valor
"F", conociendo a A, i, n.
Problema: Qu cantidad de dinero ahorra una persona que deposite Bs. 3.000,00 todos
los meses durante 5 aos en el Banco Unin que paga una tasa de inters del 36 %
anual,
Solucin:
F=?
A = 3.000,00 Bs.
i = 35% 12 = 3
n = 5 aos x 12 = 50 meses
F = [ (1 + i)n 1] 3.000 Bs. 163,05 = 489.160,31 Bs.
i
F = 489.l60,3l Bs.
21
[
i (1 + i)_]
De la formula A = P(1 + i)n 1
, se puede obtener la formula siguiente despejando a
n
[ (1 + i) 1]
[ (1 + i) n 1]
P P = A i(1 + i)n 1 , la expresin i(1 + i)n 1
es conocida como factor de
actualizacin compuesto mltiple y aparece en las tablas de Matemtica Financiera
como P/A, i, n, que se lee, calcule el valor "P" conociendo a i, n.
Problema:
Qu cantidad de dinero tiene que depositar hoy en el Banco Mercantil, un profesor que
se vaya a estudiar a Caracas y tenga que autofinanciarse sus estudios. El permanecer
dos aos, y debe retirar mensualmente de la cuenta Bs. 8.000,00. El Banco da una tasa
de inters anual del 32%.
Solucin:
P=?
A = 8.000,00 Bs.
i = 32% 12 = 2,67%
n = 2 aos = 48 meses
P = A [ (1 + i)n ] = 8.000Bs. 26,88 = 215.041,56 Bs.
i(1 + i)n
P = 215.041,56 Bs
A continuacin se dan algunos problemas que permitirn comprender mejor los
elementos tericos explicados.
Problema N 1: Supngase que un comprador de un carro que cuesta Bs. 92.000,00 de
contado tiene que pagar 30% de inicial y el resto en 24 cuotas mensuales con un inters
del 12% anual. Cunto tiene qu pagar mensualmente?
En este ejemplo en lugar de trabajar con anualidades se trabaja con mensualidades, pero
la concepcin es la misma, pudindose utilizar las tablas, pero dado que el periodo es
12%__
mensual, el inters a utilizar ser 12 meses
= i % mensual, por lo que en
la tabla se debe utilizar tina tasa de inters del l por ciento.
22
Datos:
i = 12% anual = 1% mensual
n = 24 meses
A=?
P = 64.000,00
En la tabla se encuentra que para i = 1% y n = 24 meses
El factor es igual A: 0,04707 por lo tanto la mensualidad ser
A = P (A/P), 1% 24 = 64.400 x 0,04707 = 3.031,3 1 Bs. mensual.
Problema N 2: Pedro Prez tiene planificado reunir Bs. 20.000,00 en un plazo fijo,
compuesto trimestralmente. Cunto debe depositar en cada trimestre?
Datos:
F = Bs. 20.000,00
i = 10% anual = 2,50% trimestral
n = 6 aos x 4 trimestres = 24 trimestres
A= ?
P = F (A/F, 250%, 24) = 20.000 x 0,03091 Bs.618,26
Problema N 3: Cunto ahorrar una persona si deposita Bs. 1.000 anuales durante 10
aos a un inters del 8% anual, compuesto anualmente?
Datos:
A = Bs. 1.000,00
I = 8%
N = 10 aos
F=?
P = A(F/A, i, n) = 1.000 x 14,486 = 14.486 Bs.
F = Bs. 14.486
Problema N 4: Cunto debe depositar este ao en el Banco de Venezuela un padre de
familia para que su hijo pueda extraer todos los meses Bs. 2.500,00 durante 5 aos de
residencia en Mrida. El Banco da intereses del 7% anual (no queda dinero en el Banco
al finalizar el quinto ao).
23
Datos:
A = Bs. 2.500,00
I = 0,58%
N = 60 meses
P=?
P = A x (P/A. 0,58,60) = 2.500 x 50,55 == 126.375,39Bs.
P = Bs. 126.375,39
5. FUNDAMENTOS DE ESTADSTICA
La estadstica es un conjunto de mtodos y tcnicas aplicables a realidades
cuantificables, con el objeto de obtener indicadores que nos permiten diagnosticar
dichas realidades. Al conjunto de mtodos se les denomina estadstico.
Inferencia Estadstica:
Inferir significa concluir. As inferir estadsticamente significa obtener
conclusiones con base a medidas estadsticas. En tasacin lo que se pretende es analizar
el comportamiento de mercado inmobiliario (terrenos urbanos, pre-urbanos,
edificaciones) con base a referenciales registrados y protocolizados en el Registro
Subalterno. La inferencia estadstica es fundamental para predecir la variable precio a
partir de valores conocidos de otras variables con un determinado grado de confianza.
A continuacin se presentan algunas definiciones bsicas para entender mejor el
tema.
Universo: Es el conjunto total de individuos, cosas, hechos, situaciones, que se

estn considerando de acuerdo a sus caractersticas comunes observables, ejemplo:
el total de edificaciones construidas en Venezuela los ltimos 8 aos. Total de
inmuebles del Municipio Guanare.
Poblacin: El conjunto de todas las observaciones posibles de ser levantadas de una

parte del mercado que se pretende analizar. Ejemplo: Poblacin del mercado de
locales comerciales de Barquisimeto. Poblacin de lotes de terreno de una
urbanizacin, de un universo se pueden obtener muchas poblaciones.
Muestra: Es el sub-conjunto de observaciones de la poblacin. En los trabajos de

tasacin, es imposible obtener todos los datos que conforman el segmento del
24
mercado que se requiere estudiar, bien sea por limitaciones de tiempo, costos muy
altos, por ello se trabaja con muestra de la poblacin.
Parmetros: son las caractersticas numricas de una poblacin. Los parmetros

ms importantes de una poblacin son la media y la desviacin estndar. La media
indica la tendencia central y la desviacin estndar la dispersin con que los datos se
disponen en torno a la media.
Estadsticos: Son las caractersticas numricas de una muestra. Ejemplo: R2, F de

Merrigton y Thomson, Durbin Watson.
Variable: Es una cantidad que asume valores en diferentes puntos de observacin,

pudiendo ser: cuantitativa cuando la variable puede ser cuantificada a travs de
instrumentos de medida, ejemplo: el rea, el frente, nmero de habitaciones,
cantidad de pisos de un edificio, cualitativa, cuando la variable no puede ser
cuantificada sino calificada, ejemplo: bueno, regular, alto, normal, bajo,
dependiente, aquella cuyo valor depende o varia, del valor que tomen otras
variables. Ejemplo: precio unitario, monto. Independientes, son aquellas cuyo valor
no dependen del valor que tomen otras variables ejemplo: rea, ubicacin, tiempo,
nivel, nmero de baos, nmero de habitaciones.
Estimadores de tendencia central: Los ms utilizados son la media aritmtica (X),

la mediana (m) y la moda (M). a continuacin se presentan los estimadores de estas
medidas para una muestra de nmero de elementos dados por (X1, X2, X3. Xn)
Xn__
Media Aritmtica = X = N
X = 8 + 10 + 12 + 10 = 40
5
5
= 8
Conocida simplemente como media, es obtenida por la sumatoria de los elementos

de la muestra divididos por la cantidad de datos.
La Mediana: Es el trmino central de una muestra ordenada cuando el nmero de

elementos es impar y la semi-suma de los datos centrales cuando el nmero de
elementos es par, ejemplo de impar:
Md = 5, 8, 7, 10, 12, ordenndolos en forma creciente: 5, 7, 8, 10, 12 donde Md = 8
Ejemplo de par: 25, 10, 16, 28, 30, 40, ordenndolos en forma creciente: 10, 16, 25,
28, 30, 40, donde se tiene que: Md = 25 + 28 = 26,50
2
25
Moda: Es el valor ms frecuente en una muestra y se presenta ms frecuentemente

en una serie de datos, se le denota Mo.
Ejemplo: dado los valores:
7, 8, 6, 7, 3, 2, 7, 4, 5, 7
Mo = 7 es el valor repetitivo de la muestra
Estimadores de dispersin: Los datos del mercado inmobiliario, en general,

tienden a concentrarse en torno a un valor central. Dependiendo de la dispersin de
los datos observados, esta concentracin puede ser mayor o menor, pudiendo ocurrir
tres tipos de curva: leptocrticas, cuando los datos estn bien concentrados,
platicurticas, cuando los datos estn muy dispersos y mesocurticas, en caso
intermedio.
Las medidas de dispersin estndar ms utilizadas son: la varianza o anova, la
desviacin estndar y el coeficiente de variacin.
Varianza: Se calcula por la media de las desviaciones cuadrticas, esto es la media

de las diferencias entre cada elemento observado (Y) y la media de los valores
observados elevados al cuadrado.
V = (Y Y)2
n1
Desviacin Estndar: La desviacin estndar se define como la raz cuadrada
positiva de la varianza.
(Y Y)2
n1
S =
La ventaja de su utilizacin es que posee la misma unidad de la media y su

interpretacin es ms sencilla. El paquete estadstico SPSS 12.0 le denomina error
tpico de la estimacin
(Y )2
n (k + 1)
S =
Coeficiente de variacin: El coeficiente de variacin se obtiene de la razn entre la

desviacin estndar y la media.
CV = S
X
26
Es una medida interesante pes nos da la indicacin de cuanto representa la

desviacin estndar en relacin a la media.
Estimacin: En la mayor parte de los estudios estadsticos, los parmetros

poblacionales son desconocidos y es necesario estimarlos mediante una muestra,
debido a que es difcil en trminos de costos y tiempo, utilizar la totalidad de la
poblacin. La estimacin de un valor nico para un parmetro de la poblacin se le
llama Estimacin Puntual. Una de las desventajas de la estimacin puntual es que la
misma no permite expresar su grado de incertidumbre por eso hay que utilizar El
Intervalo de confianza, donde con una determinada probabilidad de error () y un
intervalo (a b) de valores se puede encontrar, el valor con un margen de error entre
el 2 y 5%, matemticamente se denota de la siguiente manera: P.U. = s. t +
s.t., donde s.t. se le denomina lmite inferior y + s.t. se le llama lmite
superior.
Correlacin: Es la tendencia que tienen dos o ms variables de relacionarse o

asociarse en forma definida en el mercado inmobiliario. Esta determina el grado de
asociacin o interrelacin entre las variables.
Para conocer la relacin existente entre la variable dependiente y las independientes
por pares, es necesario elaborar una matriz de correlacin, que es un ordenamiento
de los valores de las variables, su forma puede ser triangular o simtrica.
Para elaborar, sus clculos son tediosos, sin embargo con la ayuda de las
computadoras y los paquetes estadsticos tales como el SPSS 12.0 esta se elabora
fcilmente.
La correlacin entre las variables puede ser
+ Dbil
+ Regular
+ Fuerte
+ Muy Fuerte
+ Perfecta
P.U
P.U.
Negativa
27
Positiva
rea
Tiempo
Para saber si es fuerte o dbil hay que interpretar la siguiente tabla

r = 0 no hay correlacin
r = 0 0,30 Dbil
r = 0,31 0,70 Regular
r = 0,71 0,90 Fuerte
r = 0,91 0,99 Muy fuerte
r = 1 Perfecta
El anlisis de la informacin contenida en la matriz de correlacin permite, obtener
una descripcin de la tendencia del mercado inmobiliario. As para las variables que
conforman la muestra de mercado, el precio unitario (P.U.), se incrementa cuando el
valor de la variable independiente es positivo y disminuye cuando el valor de la
variable independiente es negativo.
Conclusin: la correlacin solo determina si dos (2) variables (dependientes
independientes), estn relacionadas linealmente y la fuerza o porcentaje de esa
relacin, pero no predice valores unitarios. La prediccin corresponde solo a lo que
se conoce como regresin.
Regresin: Es la que estudia la naturaleza de la correlacin y es capaz de predecir el

precio unitario. Actualmente el anlisis de regresin es una de las ramas de la
estadstica ms utilizada en investigaciones cientficas y en avalo de terrenos
urbanos pre-urbanos y edificaciones, porque permite predecir la variable. Esta
puede ser simple y mltiple.
Simple: Se le llama simple cuando consta de una sola variable independiente:
= B0 + B1X1 donde;
B0 = intercepto o constante o valor calculado de cuando X1 = 0
B1 = pendiente de la lnea recta que depende de los valores que tome la variable
independiente (X1)
Mltiple: Cuando consta de varias variables independientes
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + .. + BnXn
28
Estadsticos que indican regresin conjunta:

Coeficiente de determinacin ajustado o corregido (R2)
2
2
(Y - Y) X
n-1
R= 12
n - (k + 1)
(Y - Y)
Indica las variaciones de la variable dependiente, que son explicadas por las
variables independientes. Este coeficiente toma valores entre 0 R2 1, a medida
que tienda a uno las variables independientes explican mejor la variable
dependiente.
El valor de R2 debe ser mayor del 75% para poder afirmar que hay regresin
conjunta y resolver la ecuacin de regresin. En el paquete estadstico SPSS 12.0
debe ser mayor del 90% para que haya regresin conjunta. Si es menor del 75% hay
que depurar la muestra, para ello, se recurre al cuadro diagnstico por caso y en la
columna residuos tipificados o estandarizados, aquellos referenciales que sean en
valor absoluto mayor o igual a 1,4 hay que eliminarlos, porque estn reflejando
dispersin con respecto a la lnea regresin y estn distorsionando el modelo, hay
que correr de nuevo el programa, hasta que el R2 ajustado sea mayor del 75%.
Ejemplo:
Si R2 ajustado es igual a 92% , esto significa que el 92% de las variaciones de la
variable dependiente (P:U), son explicadas por las variables independientes, queda
sin explicar el 8%, hay regresin conjunta.
Estadstico F(Distribucin de Merrigton y Thomson): Constituye lo que se llama
anlisis de la varianza.
2
F=
(Y - Y)
2
(Y - Y)
n - (k +1)
k
Este estadstico ayuda a verificar las contribuciones, de las variables independientes

en la prediccin del precio unitario, estas pueden o no contribuir, para saberlo se
compara el valor de F dado en el cuadro de Anova (paquete estadstico SPSS 12.0),
con el valor de F dado en la Tabla de Snedecor de acuerdo a los grados de
libertad y nmero de variables independientes utilizadas.
Si F F contribuyen, si F F no contribuyen.
Este estadstico en el paquete SPSS 12.0, permite probar la hiptesis a un nivel de
significancia igual o menor al 3%, con un nivel de confianza de 77% en el paquete
29
estadstico Statview For Windonws se prueba la hiptesis con un nivel de

significancia igual o menor del 5%
Si la significancia de la tabla Anova es igual a 0,011 el nivel de confianza es:
NC = 1 ; NC = 1 0,011 = 98,90% y el nivel de significancia igual a 1,10%, esto
indica que existe regresin conjunta entre la variable dependiente y las
independientes con una confianza superior o igual al 98,90% y se acepta la hiptesis
con un 98,90% de confianza que las variables independientes contribuyen en la
formacin del precio unitario y hay regresin conjunta.
Estadstico t: Este estadstico seala la significancia que presenta cada una de las
variables independientes, esta significancia tiene que ser menor o igual al 3% en el
paquete estadstico SPSS 12.0 y 5% en el paquete estadstico Statview For
Windonws, para que haya regresin conjunta. Adicional el valor absoluto de las
variables independientes debe sr igual o mayor a dos (2) para cada variale
independiente. Si la significancia de las variables es mayor del 3%, indica que la
relacin de las variables es dbil y hay que depurar la muestra y correr el programa
hasta que el nivel de significancia de cada variable independiente sea menor o igual
al 3%.
6. VALORACIN DE TERRENOS URBANOS Y PRE-URBANOS SIN

CONSTRUCCIN
La determinacin del valor de los terrenos es la fase de la tasacin ms
importante y delicada, por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga necesariamente
acudir a diversos mtodos directos e indirectos que permitan llegar a un valor real y
verdadero del terreno.
Actualmente existen mtodos directos e indirectos para llegar al justiprecio
MTODO DIRECTO O DE MERCADO FORMA TRADICIONAL:
Este mtodo consiste en analizar las transacciones de compra venta, de
terrenos iguales o semejantes que hayan sido debidamente registrados y protocolizados
en la oficina del registro subalterno del municipio donde se ubica la parcela o lote de
terreno, durante los dos ltimos aos a partir del momento que se realiza el avalo.
Tomando un nmero X de referenciales iguales o semejantes en cuanto al rea, precio y
ubicacin.
30
Antes de aplicar este mtodo se destacan algunos parmetros que son importantes
conocer:
Pasos para aplicar el Mtodo Directo de Mercado Forma Tradicional
Identificacin de la parcela de terreno o lote de terreno, este se puede identificar

mediante los siguientes documentos:
a. Planilla sucesoral
b. Contrato de arrendamiento
c. Documento de Propiedad
Si lo identifica por el documento de propiedad el avaluador solo le interesa la

siguiente informacin: nombre del propietario, linderos, rea, cita de registro (N del
documento, tomo, protocolo, ao, trimestre).
Se dirige al lugar donde se ubica la parcela o lote de terreno e identifica su forma

geomtrica, si es polgono regular o irregular, en sus respectivas formas: cuadrado,
rectngulo, tringulo, trapecio, paralelogramo, etc.
Mide el lote o parcela para compararla con las medidas del documento de propiedad,
y toma las fotografas
Realizar un anlisis del entorno para verificar, el acceso a la zona, desarrollo,

servicios, poblacin, actividades econmicas predominantes, tipos de construccin
del sector, nivel socio-econmico, nombre de las urbanizaciones que estn
relativamente cercanas.
Especifica los derechos incorporados al lote o parcela de terreno tales como:

propiedad, copropiedad, enfiteusis, servidumbre.
Se dirige a la oficina de planeamiento urbano y solicita una constancia de variables

urbanas.
Se dirige a la Oficina del Registro Subalterno del Municipio, donde se ubica la

parcela o lote de terreno.
Registro Subalterno: son las oficinas pblicas ubicadas en todos lo municipios donde se
registran y se protocolizan todos los documentos de compra venta de bienes
inmuebles. El Registro esta gerenciado por un registrador, en el se llevan tres libros, el
diario, ndice y protocolo. Al avaluador solo le interesa revisar el libro ndice y el diario.
31
El Libro ndice lleva anotado todas las transacciones de compra venta en

forma cronolgica, da a da, por trimestre. La informacin que suministra el libro
ndice es la siguiente: Comprador, vendedor, monto, cita de registro. La informacin del
libro diario es la siguiente: comprador, vendedor, monto, rea, cita de registro, fecha de
registro. El nmero de referenciales que debe tomar el avaluador, segn normas de la
Sociedad de Tasadores de Brasil, para el Mtodo de Mercado forma tradicional es NR =
3 (k+1) donde; K= N de variables independientes
3 y 1 = constantes
Como las fechas de los referenciales no son recientes es necesario realizarles un

correctivo por actualizacin de precios, en el tiempo transcurrido entre la fecha del
referencial y la fecha del avalo lo que permite la estimacin de precios constante. Este
correctivo se puede realizar por tres mtodos:
a. El Mtodo del Nivel General de Precios
Utilizando los I.P.C. dados por el Banco Central de Venezuela
VA = P.U.R. (F.A.I) donde; F.A.I = I.P.C. actual__
I.P.C. anterior
VA = Valor actualizado
P.U.R. = Precio unitario del referencial
F.A.I. = Factor de ajuste por inflacin.
b. Mtodo del Promedio Tasas Pasivas.
VA
= P.U.R. (1 + i)n
P.U.R. = Precio unitario del referencial

(1 + i)n = Factor de incremento
i = mxima tasa pasiva del mercado, de los 6 primeros Banco Universal del
Pas
n = N de aos o meses
c. Mtodo de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ)
(Anlisis exponencial de tendencias)
VA = Vo (1 + i)n
Vo = Valor Unitario del referencial
(1 + i)= Factor de incremento
i = n ai 1
32
n = N de aos o meses
ai = (i1 x i2 x i3 x ........ x in)
ai = La inflacin en Venezuela mes a mes desde la fecha del referencial hasta
la fecha del avalo
Para realizar los ajustes se elaboran los siguientes cuadros:

Para utilizar a F.A.I.:
CUADRO X
CORRECTIVO DE PRECIOS
Referencial
N
Fecha
Valor Unitario
Bs/m2
1
2
3
10 05 06
05 08 06
10 04 06
125.000
128.000
132.000
Correctivo
I.P.C.A. I.P.C.H.
614,83
544,64
614,83
580,53
614,83
535,94
F.A.I.
V.A.
1,12
1,05
1,14
TOTAL
140.000,00
134.400,00
150.480,00
424.880,00
Para utilizar, el mtodo de las tasas pasivas y el de la UNELLEZ se utiliza el

cuadro siguiente:
CUADRO Y
CORRECTIVO DE PRECIOS
Referencial N
Fecha
Valor Unitario Bs/m2 Factor (1 + i)n
1
10 05 06
125.000
1,06
2
05 08 06
128.000
1,03
3
10 04 06
132.000
1,07
TOTAL
VA
132.500,00
131.840,00
141.240,00
405.580,00
Una vez que se hace el ajuste de precios por accin del tiempo, se procede al
anlisis estadstico, aplicando los estimadores de tendencia central, los ms utilizados en
avalos de inmuebles son la media aritmtica (X) y la mediana (Md).
El precio unitario ajustado puede ser el valor de la media aritmtica o el de la
mediana pero nunca el promedio de ambas. El tasador debe explicar en forma resumida
porque tom la media o la mediana.
33
Correctivo por superficie del Terreno:

Segn la economa, el precio unitario de una parcela de terreno, esta en funcin del
tamao de su rea, por ejemplo un terreno de 500m 2 tendr un valor mayor que una
parcela de 800m2. En la practica cuando se seleccionan los referenciales es muy difcil
que el rea del terreno a valorar coincida con el rea de los terrenos de los referenciales,
y es necesario homogenizar la muestra ajustando las reas utilizando los siguientes
mtodos:
Mtodo de Correlacin Potencial:
Se busca la curva de mayor ajuste o la que tenga el coeficiente ms alto y se
adopta la curva de mercado ms probable. La ms tpica en el mercado inmobiliario es
la correlacin potencial o lnea tipo logartmico.
Y = A (X)B, donde Y = valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2
A = Promedio de los montos de los referenciales
X = Promedio de las reas de los referenciales
B = coeficiente de correlacin
Se calcula el valor de B mediante logaritmo de la forma siguiente:
Log Y = Log A + B . Log X
B = Log Y Log A
Log X
Se entra a la curva con el rea a avalar y se obtiene directamente el valor unitario
ajustado.
Mtodo Lorenzo Di Ruggiero (L.D.R.)
Y=
6,6
XAR x P.U.C.
AI
Y = Valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2

XARR = Promedio reas registradas en el Registro Subalterno
AI = rea a evaluar del inmueble
P.U.C. = Precio Unitario Corregido por tiempo
34
Mtodo del Dr. Carlos Meyer:

El Dr. Meyer dice: que cuando un terreno urbano o pre-urbano duplica su rea su
valor disminuye en un 10% o viceversa. El resultado del precio unitario del terreno en
funcin del rea de terreno, se comporta como una funcin de lnea recta, donde las
variables precio unitario y rea de terreno definen la pendiente de la recta y el precio
unitario corregido se obtiene mediante dos expresiones matemticas:
a. Cuando el rea del terreno a valorar es mayor que el promedio de los
referenciales la expresin es la siguiente:
Y= 1
AI
XAR
+X
(P.U.C.)
donde;
Y = Valor unitario a ajustado
AI = rea del terreno a valorar
XARR = Promedio de las rea de los referenciales
P.U.C. = Valor unitario corregido
X = Constante 0,10
b. Cuando el rea del terreno a valorar es menor que el promedio de las reas
de los referenciales
Y= 1+
XAR
AI
-X
(P.U.C.)
P.U.C. = Precio unitario corregido por tiempo

Aplicacin del Mtodo de Mercado Forma Tradicional y el Mtodo de Mercado por
Inferencia Estadstica, utilizando el paquete estadstico SPSS 12.0
Mtodo de Mercado Tradicional:
Aplicacin de formulas, modelos y ponderaciones arbitrarias y empricas. Aplicacin de
factores determinsticos, con disminucin del nivel de precisin de la tasacin. Se
efectu una investigacin de operaciones de compra-venta de terrenos en la Oficina
Subalterna del Registro del Municipio Guanare, encontrndose 15 referenciales
comparables y relativamente cercanos a la parcela en estudio. Como las fechas de los
35
referenciales no son recientes a la fecha del avalo (15/01/07), y las reas de los
referenciales son diferentes a las reas de la parcela a valorar, obliga a realizar los
respectivos ajustes o correctivos por accin del tiempo y por superficie o rea. A
continuacin se muestran los referenciales y los clculos realizados.
CUADRO DE REFERENCIALES
Ref.
N
Vendedor
Comprador
Antonio J. Escalona
Jos Cceres
Monto
Operacin
Bs.
184.250.000
rea
(m2)
2000
Precio
Unitario
Bs/m2
92125
Ubicacin
(Municipio)
Guanare
Nstor Molina
Juana Salazar
345.654.000
3700
93420
Guanare
Olga Flores
Egdys del Corral
471.772.000
4900
96280
Guanare
Alexis Bermdez
Henry Quevedo
983.100.000
6000
96320
Guanare
Lisbeth Carrillo
1.083.500.000
10000
98310
Guanare
Armando Espinosa y
Otros
Bruno Ruz
Emeterio R.
1.083.500.000
11000
98500
Guanare
Antonio Licata
Amario L.
1082.236.000
11000
98500
Guanare
Golfredo Rojas
Luis Paz
4.000.000
12000
98530
Guanare
Jos Sutera
Armando Q.
2.500.000
558,04
71679,45
Guanare
10
Santiago Farias
Luis Chang
2.500.000
197,47
126595,10
Guanare
11
Luis Torres
Pedro Daz
1.000.000
61,92
161498,71
Guanare
12
Jos Angulo
Petra Calderon
5.500.000
379
145118,73
Guanare
13
Ignacio Flores
Lino Febres
5.000.000
389,09
129168,99
Guanare
14
Antonio Ruiz
Juan Mancilla
2.000.000
199,20
100401,61
Guanare
15
Antonio Corres
Armando Tua
8.000.000
418,50
191158,90
Guanare
Cita de
Registro
Fecha de
Registro
N 29 Tomo
4to Folio 200
N 21 Tomo
3ro Folio 122
N 32 Tomo
4to Folio 27
N 7 Tomo
1ro Folio 45
N 37 Tomo
3ro Folio 235
N 37 Tomo
I Folio 80
N 42 Tomo
II Folio 30
N 23 Tomo
III Folio 50
N 38 Tomo
III Folio 222
N 39 Tomo
4to Folio 274
N 33 Tomo
II Folio 120
N 38 Tomo
4to Folio 225
N 42 Tomo
4to Folio 132
N 12 Tomo
I Folio 20
N 38 Tomo
III Folio 26
CARACTERISTICAS DEL TERRENO A VALORAR:

UBICACIN: Av. Simn Bolvar, Municipio Guanare Estado Portuguesa
REA: 500 m2
ZONIFICACIN: AR III
FECHA DEL AVALO: Enero del 2007
36
10/08/05
22/08/05
10/10/05
24/11/05
28/11/05
15/02/06
13/02/06
15/02/06
23/11/05
11/11/05
20/11/05
21/10/05
02/12/05
23/11/05
17/01/06
CUADRO 2
CORRECTIVOS DE PRECIOS POTR TIEMPO
Ref.
N
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Fecha
rea (m2)
10/08/05
22/08/05
10/10/05
24/11/05
28/11/05
15/02/06
13/02/06
15/02/06
23/11/05
11/11/05
20/11/05
21/10/05
02/12/05
23/11/05
17/01/06
2000
3700
4900
6000
10000
11000
11000
12000
558,04
197,47
61,92
379
389,09
199,20
418,50
X=4.186,88
Monto Bs.
184.250.000
345.654.000
471.772.000
983.100.000
1.083.500.000
1.083.500.000
1082.236.000
4.000.000
2.500.000
2.500.000
1.000.000
5.500.000
5.000.000
2.000.000
8.000.000
P. Unitario
Bs/m2
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
126595,10
161498,71
145118,73
129168,99
100401,61
191158,90
X=422.247.466,6
FACTOR*
(1+i)n
1,16
1,15
1,14
1,12
1,12
1,10
1,10
1,10
1,12
1,13
1,12
1,13
1,12
1,12
1,08
TOTAL
V.A.*
106.865
107.433
109.759
107.878
110.107
108.350
108.350
108.383
80.280,98
143.052,46
180.878,55
163.984,16
144.669,26
112.449,80
206.451,61
1.898.891,82
* i = Promedio Mximo Tasa Pasiva 6 primeros Bancos Universales del Pas

V.A.= Factor x P.U.
Anlisis estadstico:
Clculo de la media aritmtica (X)
X = 1.898.891,82 = 126.592,78 Bs/m2
15
Clculo de la mediana (Md)
Md = 108.350 Bs/m2
Explicacin: Se tom la mediana aritmtica debido a:
a. La parcela posee todos los servicios pblicos
b. Tiene una excelente ubicacin
c. Su forma geomtrica es excelente
d. Posee zonificacin
37
Ajuste o correctivo de reas:

Se utiliz correlacin potencial, porque es un mtodo universal, y es el ms utilizado en
el mercado inmobiliario cuando se quiere homogeneizar una muestra por efecto de las
diferencias de las reas de los referenciales y el rea de la parcela a valorar.
Y = A (X)
Y = Precio Unitario de los montos
A = Promedio de los montos
X = Promedio de las reas
= Factor de Correlacin?
Se despeja Beta por logaritmo
Log Y = Log A + Log X
= Log Y Log A = Log 126.592,78 Log 422.247.446,6
Log X
Log. 4.186,88
= 5,10 8,62 = - 0,9724
3,62
Se recalcula (Y) para obtener directamente el precio unitario ajustado
Y = A (X)
Y = 422.247.466,6 (500)-0,9724
Y = 422.247.466,6 (0,003) = 106.828,86 Bs/m2
Valor total parcela de terreno
VT = 5.000 m2 x 106.828,86 Bs/m2 = 534.144.300 Bs.
Aplicando el Mtodo de Lorenzo DRuggiero:
6,6
Y=
XAR
AI
x (P.U.A)
6,6
Y=
4.186,88 x 126.592,78 Bs/m2

5000
Y = (0,9735) (126.592,78) = 123.238,07 Bs/m2
38
Aplicacin a Carlos Meyer:

Y= 1
AI
XAR
Y=
500__ 0,10 + 0,10

4.186,88
1-
+X
(P.U.C.)
(126.592,78)
Y = 124.136,88 Bs /m2
MTODO DE MERCADO INFERENCIA ESTADSTICA (MODELO DE
REGRESIN MLTIPLE)
Adopcin de modelos realizados a partir de los mtodos cientficos sustentados
por la inferencia estadstica.
En este mtodo las tendencias son extradas del propio mercado, esto es de los
datos del mercado.
El objetivo del mtodo cientfico es orientar al tasador desde la escogencia de las
informaciones de inters, la forma como recolectarlas, analizarlas y tratarlas en la
bsqueda de modelos que expliquen de manera satisfactoria, la variabilidad observada
en los precios en el mercado que se estudia. Por lo tanto se deben seguir los siguientes
pasos:
Conocimiento de datos
Recoleccin de Datos
Procesamiento y anlisis de datos
Interpretacin de los resultados
Redaccin del informe de avalo
Este modelo debe ser aplicado cuando se necesite ms de una variable
independiente, para poder explicar la variabilidad de los precios usados en el mercado
inmobiliario.
En avalos de terrenos urbanos y pre-urbanos actualmente se esta trabajando con
modelos de regresin mltiple, teniendo en consideracin los mltiples factores que
interfieren en los precios de los terrenos urbanos.
39
Cuando pretende explicar el comportamiento del mercado de terrenos urbanos

basndose en una muestra de la poblacin de m precios en el usado (Y), considerando n
caractersticas que influyen en el, se utiliza el modelo de regresin lineal general, que
consiste de una funcin lineal de la forma siguiente:
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + .. + BnXn
= Precio a predecir (variable dependiente)
B0, .., Bn = Parmetros de la poblacin
X1, ..., Xn = Variables independientes, covariables, variables explicativas,
regresores.
Para calcular el precio unitario de , se va a utilizar el recurso computacional a
partir del manejo del paquete estadstico SPSS 12.0, este paquete da los valores de B 0,
B1, B2, , B3, Bn, en el cuadro denominado Coeficientes(columna model). X1, X2, Xn,
son las variables independientes conocidas.
La forma ms adecuada para aplicar la teora es resolviendo el caso anterior por
inferencia estadstica.
A continuacin de muestran los anlisis de los estadsticos que indican regresin
conjunta (R2 ajustado, F, t).
PRIMERA CORRIDA. MATRIZ DE CORRELACIN
El Objetivo de la matriz de correlacin es conocer la tendencia y magnitud del grado de
asociacin, relacin, entre las variables independientes entre si. Los indicadores de la
matriz sealan una correlacin regular y opuesta entre el precio unitario y el rea del
terreno, muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicacin, dbil y directa con
el tiempo. Es importante que el tasador realice una buena seleccin de las variables
independientes, para predecir la variable dependiente, debido a que cuando se
selecciona el modelo de regresin lineal mltiple, los coeficientes o estadsticos se
vuelven menos confiables, a medida que aumenta la correlacin entre las variables
independientes, dado que presenta problemas de multicolinealidad. Una correlacin
mayor del 70% entre las variables independientes, es motivo de atencin, porque
distorsionan el modelo, y los estadsticos que indican regresin conjunta tales como: R 2,
F y t, pierden credibilidad.
Se tiene R2 ajustado = 0,90, indica que las variaciones en el precio unitario son
aplicadas en un 92% por las variables independientes o regresores del modelo, queda sin
explicar un 8%, sealando regresin conjunta. Por otra parte el valor de F = 54,534,
40
indicado en el cuadro de Anova, teniendo una cola de la distribucin una proporcin de

= 0,000 (lo que indica como sig) obtenindose una confianza de (1 ) = (1 0,000)
= 100%, sealando existencia de regresin conjunta.
Se observa que t (indicado en el cuadro de coeficientes)para la variable
independiente rea la significancia es de 0,132, obtenindose una confianza de (1 ) =
(1 0,132) = 86,8%, indicando la inexistencia de regresin conjunta.
Para la variable ubicacin la significancia es de 0,000, obtenindose una
confianza (1 ) = (1 0,000) = 100%, indicando regresin conjunta.
Para la variable tiempo, las significancia es de 0,109, obtenindose una
confianza (1 ) = (1 0,109) = 89,10%, indicando la inexistencia de regresin
conjunta. Observamos que los valores de t para las variables rea, tiempo, son menores
en valor absoluto de dos (2), sealando una relacin dbil con la variable dependiente,
esto indica que hay que depurar la muestra y se va al cuadro Case wise diagnostics
(Diagnstico por caso) y en la columna Std residual (Residuos Estandarizados), todos
aquellos referenciales que tengan valores absolutos mayores a 1,4, hay que eliminarlos
porque indican dispersin con respecto a la recta de regresin y hay que volver a correr
el programa hasta que el nivel de significancia de todas las variables independientes
sean menor o igual al 3% con un nivel de confianza (1 0,03) = 97%.
Datos arrojados por el paquete estadstico primera corrida:
CUADRO DE VARIABLES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
P.U.
rea
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
126595,10
161498,71
145118,73
129168,99
100401,61
191158,90
2000
3700
4900
6000
10000
11000
11000
12000
558,04
197,47
61,92
379
389,09
199,20
418,50
Ubicacin Tiempo
2.00
3.00
2.00
3.00
2.00
4.00
2.00
4.00
2.00
4.00
2.00
5.00
2.00
5.00
2.00
5.00
1.00
4.00
3.00
4.00
3.00
4.00
3.00
4.00
3.00
4.00
2.00
4.00
4.00
5.00
41
Matriz de Correlacin
Correlacin
p.u. rea Ubicacin Tiempo
Pearson Correlation
1 -.445
.958**
.264
Sig. (2-tailed)
.096
000
.342
N
15
15
15
15
rea
Pearson Correlation
-.445
1
-.417
.489
Sig. (2-tailed)
.096
.122
.064
N
15
15
15
15
Ubicacin Pearson Correlation .958** -.417
1
.206
Sig. (2-tailed)
000 .122
.462
N
15
15
15
15
Tiempo
Pearson Correlation
.264 .489
.206
1
Sig. (2-tailed)
.342 .064
.462
N
15
15
15
15
** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed)
p.u.
Regresin
Variables Entered/Removedb
Model
Variable Entered
1
Tiempo, ubicacin, reaa
a All requested variables entered
Variable Removed Method

Enter
b Dependent variable: p.u.
Model Summaryb
Model
1
R Squere
Adjusted R
Etd Error of the
Square
Estimate
.968a
.937
.920
8963.12322
a Predictors: (Constant), tiempo, ubicacin, rea
DurbanWatson
2.709

ANOVAb
Model
1
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresin
1.31E + 10
3 4381116548.4
Residual
8.84E + 08
11 80337577.799
Total
1.40E + 10
14
Sig
54.534
.000a
42
Coefficientsa
Unstandardized
Standardized
Model
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
1
(Constnt)
-4295.811
16865.014
rea
-1.213
.745
-.178
Ubicacin
37050.231
4255.288
.847
Tiempo
8733.017
5014.444
.177
a Dependent variable: p.u.
Sig
-.255
-1.629
8.707
1.742
.804
.132
.000
.109
Casewise Diagnosticsa
Case Number Std. Residual
1
-.162
2
.212
3
-.281
4
-.127
5
.636
6
-.182
7
-.182
8
-.043
9
.521
10
-1.668
11
2.208
12
.423
13
-1.355
14
-.457
15
.457
p.u.
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
126595,10
161498,71
145118,73
129168,99
100401,61
191158,90
Predicted Value
83578.2203
91516.5607
98794.2882
97460.2732
92609.3095
100129.585
100129.585
98916.8443
67009.7294
141547.458
141711.857
141327.321
141317.510
104495.141
187062.666
Residual
-1453.220
1903.4393
-2514.288
-114.273
5700.6905
-1629.585
-1629.585
-386.84430
4669.7206
-14952.36
19786.843
3791.3786
-12148.61
-4093.541
4096.2338
Residuals Statisticsa
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
67009.727 187062.67 113173.76
30640.01777
Residual
-14952.36 19786.842
.00000
7944.95957
Std. Predicted Value
-1.507
2.412
.000
1.000
Std. Residual
-1.668
2.208
.000
.886
N
15
15
15
15
43
SEGUNDA CORRIDA
Los indicadores en la matriz, sealan una correlacin regular y opuesta entre el precio
unitario y el rea de terreno, muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicacin
regular y directa con el tiempo.
Anlisis de los Estadsticos:
Se observa un valor de R2 ajustado = 0,969, lo que indica que las variaciones en el
precio unitario del terreno son explicadas en una proporcin superior al 96%, por las
variables explicativas rea, ubicacin y tiempo. As como el valor del estadstico F =
124,778, para una cola de la curva donde la significacin = 0,000, correspondiente a
un confianza = 100% y el valor del estadstico t dado en la Tabla de Coeficientes es
mayor a dos (2) en valor absoluto para cada una de las covariables, rea, ubicacin y
tiempo. Para un nivel de significancia menor o igual al 3% para cada una de las
variables independientes, todo esto indica la existencia de regresin conjunta. Siendo la
ecuacin de ajuste:
= -4068,013 1,141X1 + 36611,29X2 + 8741,10X3
Donde:
= Precio unitario a predecir en Bs/m2
X1 = rea en m2
X2 = Ubicacin buena
X3 = Tiempo en trimestres
Resolviendo la ecuacin:
= -4068,013 1,141 (5000m2) + 36.611,29 (3) + 8.741,10 (9)
(Intervalos de valor de mercado para la parcela de terreno, en el mes de enero 1er
Trimestre ao 2007, tiempo = 9)
Nota: Los signos de las variables independientes en la ecuacin de ajuste son positivos
con excepcin rea, por lo tanto el mercado presenta un comportamiento racional
= 178.730,75 Bs/m2
Este valor en estadstica se llama estimacin puntual, una de las desventajas de
la estimacin puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre,
por eso es que hay que utilizar el intervalo de confianza, donde con una determinada
probabilidad de error () y un intervalo (a b) de valores, se puede encontrar el precio
unitario del terreno con un margen de error entre el 2 y 5% matemticamente se denota
de la siguiente manera:
P.U. = t.s P.U.M. + t.s.,
44
Donde; t.s. se le denomina lmite inferior y + t.s. lmite superior.

Como n = 15 muestra pequea, se utiliza la distribucin t de student con un 95% de
confianza y con n (k + 1) grados de libertad = 9 y t975 = 2,262
P.U. = 178.730,75 2,262 x 5409,74 < P.U.M. < 178.730,75 + 2,262 x 5409,74
166.493,91 Bs/m2 P.U.M. < 190.967,58 Bs/m2
Se tomo el valor superior porque:
a. La parcela posee buena ubicacin
b. Posee todos los servicios pblicos
c. Excelente forma geomtrica
d. Topografa plana
Valor parcela de terreno:
VPT = 5000m2 x 190.967,58 = 954.837.900,00 Bs
Ver a continuacin datos arrojados segunda corrida
Correlacin
p.u.
rea Ubicacin Tiempo

p.u.
Pearson Correlation
1 -.363
.976**
.334
Sig. (2-tailed)
.223
000
.265
N
13
13
13
13
rea
Pearson Correlation
-.363
1
-.328
.493
Sig. (2-tailed)
.223
.273
.087
N
13
13
13
13
1
.257
Sig. (2-tailed)
000 .273
.397
N
13
13
13
13
Tiempo
Pearson Correlation
.334 .493
.257
1
Sig. (2-tailed)
.265 .087
.397
N
13
13
13
13
Regresin
Model
Variable Entered
1

Enter
45
Model Summaryb
Model
1
R Squere
Adjusted R
Etd Error of the
Square
Estimate
.988a
.977
.969
5409.74503
DurbanWatson
2.109

ANOVAb
Model
1
Sumo f
Df
Mean Square
Square
Regresin
1.10E + 10
3 3651656128.6
Residual
2.63E + 08
9 29265341.288
Total
1.12E + 10
12
Sig
124.778
.000a

Coefficientsa
Model
1
Unstandardized
Standardized
Coefficients
Coefficients
B
Std. Error
beta
(Constnt)
-4068.013
10180.546
rea
-1.141
.455
-.175
Ubicacin
36611.290
2649.839
.868
Tiempo
8741.109
3028.317
.197
Sig
-.400
-2.506
13.816
2.886
.699
.034
.000
.018
p.u.
Predicted Value Residual
92125
1
-.180
93096.2043
-971.20426
93420
2
.418
91156.7691
2263.2309
96280
3
-.416
98528.8648
-2248.865
96320
4
-.176
97273.9361
-953.93614
98310
5
1.035
92710.5593
5599.4407
98500
6
-.335
100310.824
-1810.824
98500
7
-.335
100310.824
-1810.824
98530
8
-.118
99169.9796
-639.97960
9
.889 71679,45
66871.0751
4808.3749
145118,73
10
-.891
140297.911
4820.8189
11
-2.056 129168,99
140288.682
-11119.75
12
-.645 100401,61
103891.745
-3490.135
13
-1.027 191158.9
185605.246
5553.6539
46
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
66871.078 185605.25 108424.05
30214.46727
Residual
-11119.75 5599.4409
.00000
4684.97662
-1.375
2.554
.000
1.000
Std. Residual
-2.056
1.035
.000
.886
N
13
13
13
13
MTODOS INDIRECTOS
PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDAS
Este mtodo consiste en buscar el valor de los terrenos en las oficinas de catastro
donde se solicita una constancia de los valores aprobados en Cmara Municipal
teniendo especial cuidado de exigir le coloquen la fecha de aprobacin por la Cmara
Municipal, para realizarle ajuste de precios.
MERCADO DE OFERTAS
Consiste
en
buscar
referenciales
ofertados
por;
Inmobiliarias,
Revistas
especializadas, carteles de oferta, y encuestas en el lugar donde se ubica la parcela de

terreno.
Las inmobiliarias poseen informacin sobre referenciales de compra y venta de
terrenos realizados en fechas actualizadas. Se le solicita 3 4 referenciales y se le
calculan las medidas de tendencia central tales como: media aritmtica, mediana, rango.
El mismo procedimiento se realiza con las encuestas, y los avisos clasificados de la
prensa local.
PROYECCIONES HIPOTTICAS
Consiste en calcular el valor residual de la parcela de terreno, partiendo en un
proyecto hipottico, basado en la capacidad de desarrollo de la parcela dado por la
zonificacin correspondiente. La utilizacin de este mtodo solo proceder si se dan las
circunstancias siguientes:
a) No existe alternativa para aplicar el mtodo de mercado por no existir referenciales
actualizados.
b) No existen contratos de arrendamientos de terrenos iguales o semejantes.
c) La zona donde se ubica el terreno es considerado como rea de reserva dentro de un
programa de expansin urbana futura. Las ordenanzas de zonificacin, son
47
instrumentos legales promulgados por las Cmaras Municipales, en las cuales se

establecen las caractersticas y capacidades de desarrollo de los terrenos enmarcados
dentro del Municipio bajo su jurisdiccin, caracterizndolos de acuerdo a su
ubicacin geogrfica y conformacin socio-econmica, asignndole un uso
determinado (residencial, industrial, comercial, etc) y fijndole un porcentaje de
ubicacin y de construccin al rea a desarrollar
Ejemplo: Una parcela clasificada como AR-II
rea mnima: 500 m2
% de Ubicacin: 40%
% de Construccin: 60%
VCR = Vt + VC
1. Clculo del valor de reposicin de la construccin (VRC):
300 m2 x 250.000 Bs/m2 Bs. 75.000.000
Total VRC
... Bs. 75.000.000
2. Clculo valor de la construccin (VC)

Costos Directos
300 m2 x 120.000 Bs/m2 .................... Bs. 36.000.000
Costos Indirectos
Proyecto 5%
Inspeccin .....3%
Supervisin .......................... 1%
Gastos Administrativos .........7%
Total
16% .......Bs. 5.760.000
Total costos directos + indirectos
Bs. 41.760.000
3. Costos Financieros
I = A [ (1 + i)n 1] P
i
I = 6.960.000 [(1 + 0,024)6] 41.760.000
0,024
I = 44.358.364 - 41.760.000 ................... 2.598.364,00
4. Comisin FLAT ................. 3%
1.252.800,00
5. Ganancias del Promotor ........ 50%
20.880.000,00
Total valor de la construccin (VC)

4. Calculo valor residual parcela de terreno (Vr)
66.491.164,00
Vt = VRC - VC
48
Vt = 75.000.000 66.491.164 = 8.508.836

VrA = 8.508.836 .
1
= 7.937.115,14 Bs
6
(1 + 0,0116)
VUT = 7.938.115,14 Bs = 15.874,23 Bs/m2
500 m2
5. Capitalizacin del Terreno:
VA =
RT = RT = IT GT
i
RT = Renta del terreno
i = Mxima tasa pasiva
IT = Ingresos Totales
GT = Gastos Totales
Este mtodo se utiliza solo en aquellos terrenos que sus propietarios los tienen
generando una renta mensual, tal es el caso de los estacionamientos, y los terrenos que
utilizan en ferias para ubicar los juegos de los carruseles.
7. MODELO DE INFORME PARA VALORACIN DE TERRENOS SIN

CONSTRUCCIN
PRESENTACIN DEL INFORME DE AVALO
La presentacin se puede resumir en tres aspectos bsicos: elementos
preliminares, elementos de conclusin del valor y elementos complementarios o anexos.
ELEMENTOS PRELIMINARES
Son todas aquellas informaciones genrales que se consideran como
caractersticas preliminares de la presentacin del informe, entro los cuales se incluyen
los siguientes elementos:
La cartula que incluye muy esquemticamente: el ttulo, el tipo de bien, el
destinatario, la ubicacin, la fecha y la identificacin del avaluador
El ndice de contenido del informe (tabla de contenido)
Introduccin, que refleja el que?, Cmo?, Por qu?, objetivos y tipos de
avalo
49
Carta de remisin al cliente, indicando un resumen de los aspectos importantes

y el resultado y conclusin del valor del bien valuado (breve y precisa)
Un certificado o resumen que acredite a la persona o empresa que realiza el
avalo
Declaracin de tica que certifica la imparcialidad, la veracidad y la
confiabilidad de los resultados del informe, firmado personalmente y sellado si
es posible.
Elementos de conclusin del valor:

Son todos aquellos elementos que en el texto del informe, implican la descripcin,
interpretacin, anlisis y la conclusin del valor, entre los cuales se incluyen los
siguientes elementos:
Aspectos generales, que deben contener el objetivo del avalo y la
identificacin completa del propietario o solicitante del informe
Factores de localizacin, referido a describir la identificacin y ubicacin del
inmueble o bien a tasar, la zonificacin y aspectos del urbanismo y linderos del
inmueble (segn documentos e inspeccin fsica)
Descripcin general de la zona de influencia del inmueble, siempre y cuando la
informacin se vincule con la tasacin, factores socioeconmicos, topografa,
accesos, servicios, usos, otros.
Descripcin e informacin legal del inmueble o bien a tasar (tradicin legal)
Caractersticas estructurales del inmueble, referido a describir la forma,
dimensiones, superficie o niveles, incluyendo la edad, y condiciones fsicas del
bien.
Descripcin breve del mtodo de avalo utilizado, indicando la informacin o
datos utilizados preferiblemente a travs de cuadros o tablas
Resumen de los resultados, desagregando en lo posible el valor total, en el caso
de que el avalo del bien se haya realizado por separado (terreno, construccin,
edificaciones, instalaciones, maquinarias, equipos, otros).
Fecha y firma del experto Valuador, del Perito avaluador o del Tasador.
Elementos complementarios y anexos:

Son todos aquellos elementos anexos que sustentan, justifican y dan el soporte
tcnico de veracidad y de credibilidad al resultado del informe. Estos anexos,
pueden variar de acuerdo al tipo de avalo y las caractersticas del bien a tasar. Sin
50
embargo, en forma general existen unos soportes bsicos que se deben incluir en el
informe, los cuales son los siguientes:
Fotocopia de los documentos que justifiquen y prueben legalmente, el
derecho de la propiedad o posesin del bien a tasar
Croquis o plano de la propiedad tasada, indicando algunos detalles de la
vecindad, ubicacin relativa, linderos y cualquier otro detalle de importancia
Fotografas del bien a tasar, en la cantidad suficiente y que indiquen las
caractersticas, detalles y aspectos relevantes que incidan en el valor
Cualquier otro soporte o documento probatorio que se considere necesario y
que se relaciones con la tasacin del bien en cuestin.
RECOMENDACIONES GENERALES
Estas recomendaciones no se encuentran escritas en libros, sino que son el
resultado de experiencias previas y de la prctica continua en la actividad valuatoria. As
mismo, no se pretende que las orientaciones dadas se sigan al pie de la letra, por que en
efecto habr informes o escritos de avalos que no caern dentro de los aspectos aqu
mencionados, pero se trata de una gua basada en los casos y problemas que con ms
frecuencia se presentan en la redaccin de los informes valuatorios.
En la redaccin escrita del informe de avalo, se debe usar un lenguaje sencillo
y simple, pero eficaz, tcnico y convincente, evitando las metforas o palabras
cientficas o rebuscadas que confunden o distorsionan el mensaje del informe
Redacte el informe respetando el orden lgico gramatical del texto para evitar la
confusin en su lectura (Sujeto . verbo complemento)
Es necesario identificar muy bien los datos y la acreditacin del tasador:
Nombres y apellidos completos, cdula de identidad, N de colegiacin de la
Asociacin, Organizacin o Institucin de tasacin a la que se pertenezca
Se debe cuidar el estilo y los detalles del trabajo realizado, aunque esto varia
segn el que realice el informe, pero hay que hacer nfasis en la ptima
presentacin del mismo.
Revise muy bien la ortografa y evite firmar sin previa lectura, asegrese de
hacer una revisin completa de todos los aspectos ortogrficos y de redaccin
51
En la redaccin hay que propiciar la legalidad del texto del informe, utilizando
un tamao y tipo de letra adecuada, adems de evitar de recargar el contenido
del texto de cada folio del informe
Hay que usar siempre las unidades correctas para cada una de las variables
utilizadas en la redaccin del informe: Bs; Bs/m2; Bs/m3; Bs/ml; m2; m3; edad
(aos, meses), etc.
Separe, discrimine e identifique muy bien los diferentes componentes y tpicos
del informe
Incluya en lo posible el uso de cuadros, tablas o grficas para simplificar, tabular
y esquematizar el contenido del informe, para mejorar su presentacin y lectura.
La fecha del avalo es indispensable, pues un informe sin fecha no tiene validez
por el carcter dinmico y temporal del valor, sobre todo en economas
inestables o inflacionarias.
Elimine del lenguaje escrito, las palabras incompletas, las abreviaturas y los
smbolos abstractos que tienden a confundir, pues no se justifican en absoluto.
Evite en lo posible el uso de barbaridades en la redaccin del informe y utilice
los trminos tcnicos adecuados, como por ejemplo:
Evalo, evaluaciones
Avalo, valuaciones, valoraciones, tasacin
Viviendas pegadas
Viviendas pareadas o continuas
Yumbo
Retro excavadora
Patrol
Niveladora autopropulsada
Nunca olviden que en la comunicacin tanto escrita como verbal, es indispensable

dirigirse a las personas con un lenguaje comn y entendible, y en el caso de un
avalo, se requiere que el lector lo entienda fcilmente
52
ESQUEMA DE PRESENTACIN A INSTITUCIONES PBLICA O PRIVADAS

1. ndice
2. Introduccin
3. Carta resumen de la inspeccin
4. Certificado de imparcialidad
5. Descripcin y caractersticas del Terreno
6. Formacin del valor
7. Diagnstico
8. Avalo, clculos
Estudio de mercado
Clculos
Anlisis de los resultados
9. Resumen de avalo.
Anexos:
Material fotogrfico
Copia documento de propiedad
Plano de ubicacin y situacin
Croquis de la parcela de terreno
Credenciales y autorizaciones del tasador
53
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS
1. ALVES DANTAS RUBENS. Ingeniera de Tasaciones. SOITAV. Lara. Mayo

2002
2. CASTRO GRIMALDI LINDLFO. Interpretacin y Reglamentacin de las
Variables Urbanas Fundamentales. Universidad Simn Bolvar
3. CDIGO CIVIL VENEZOLANO. CAPITULO. III. Artculos 538 al 553
4. CDIGO PROCEDIMIENTO CIVIL. CAPITULO. VIII. Artculos 556 al 562 y
777 al 778
5. CONTRERAS SALAS JOS. Manual de Avalo Bienes Inmuebles. UNELLEZ.
Ao 2000
6. DECLARACIN DE PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD N 10. Colegio de
Contadores de Venezuela. Ao 2000
7. DESEDA MEDINA LUIS. Fundamentos de Estadstica para Avaluadores de
Inmuebles. Caracas. Julio 1991
8. DESEDA MEDINA LUIS. Avalo Inmobiliario. UNEXPO. Caracas 2002
9. GIMENEZ ALEJANDRO. Curso de Maquinaras y Equipos Industriales.
Valencia Marzo 2001
10. HERNNDEZ J. SAMUEL. Curso Bsico Avalo Bienes Inmuebles. Marzo
2003
11. LEY DE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. Caracas
Octubre 1999
12. PIOL ROBERTO. Valuacin de Edificaciones e Instalaciones Rurales. Caracas
1994
13. SOITAVE. Mtodo de Mercado para Terrenos Construidos y Correctivos para
el Aprovechamiento. Caracas ao 2000
54
A continuacin se muestra un Avalo, como ejemplo ilustrado de la metodologa que en

los actuales se est utilizando para valorar bienes inmuebles (Terrenos) por Inferencia
Estadstica.
55
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
PARCELA DE TERRENO SITUADA EN LA AV. SUCRE CON CALLE

CORDOBA, CHABASQUEN MUNICIPIO UNDA ESTADO PORTUGUESA
PROPIETAROS: PEDRO JOS SILVA HERNNDEZ

PERITO AVALUADOR: Msc. Jos Contreras
56
CHABASQUEN, DICIEMBRE 2006
NDICE
Introduccin
Cartas de Resumen de los resultados
Identificacin
Certificacin
Resumen
Caractersticas Generales
Localidad y Entorno
Situacin Jurdica sobre el Arrendamiento
Situacin Legal del Inmueble
Situacin Urbanstica del inmueble
Estudio de Mercado
Clculos
Resumen de avalo
10
Anexos:
Material fotogrfico
Plano de ubicacin y situacin
Copia documento de propiedad
Croquis de Distribucin (Parcela de Terreno)
Resultados Paquetes Estadsticos SPSS 12.0
Credenciales y Autorizacin del perito
57
INTRODUCCIN
El objetivo principal de este informe de avalo es determinar el valor real y

verdadero (justiprecio), del inmueble ubicado en Av. Sucre con calle Crdoba,
Chabasquen, Municipio Unda, Estado Portuguesa.
Este Informe de avalo est catalogado dentro de la clasificacin como solicitud
de crdito, debido a que es elaborado para solicitar un prstamo al Banco Dorado.
El Mtodo utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o
Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y reas. Tomando referenciales
de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se est valorando
debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio
Unda.
Se aplic el Mtodo Cientfico (Regresin Mltiple) con el Paquete Estadstico
SPSS 12.0.
58
Ciudadano:
GERENTE BANCO DORADO
De acuerdo con las instrucciones se procedi a realizar el avalo del inmueble
ubicado en la AVENIDA SUCRE CON CALLE CRDOBA, CHABASQUEN
MUNICIPIO UNDA, ESTADO PORTUGUESA.
En el informe tcnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el
clculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasacin, por lo cual se
da fe de las tcnicas empleadas y del uso de la informacin recabada.
Efectuados los estudios y anlisis correspondientes result que el referido
inmueble tiene un valor actual de: CIENTO VEINTITRES MILLLONES CIENTO
VEINTE MIL DE BOLVARES (123.120.000,00 Bs.)
PERITO AVALUADOR
JOS CONTRERAS
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
59
Jos Contreras S.
Avaluador Profesional
Magister en Administracin
PG 1 de 10
IDENTIFICACIN
Perito(s) responsable(s) del Avalo
JOS CONTRERAS S. N 4598
Nmero de Inscripcin SUDEBAN del Avaluador P-773

Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO
Fecha del Avalo 12 12 2006
Propietario del Bien PEDRO JOS SILVA HERNNDEZ
Cdula de Identidad: V- 3.789.654
CERTIFICACIN
Yo, Jos Contreras S., Tasador, abajo firmante certifico:
60
a. Que el avalo obtenido para el inmueble, solicitado por banco Dorado y realizado
por JOS CONTRERAS AVALUADOR 101, en fecha 12-12-2006, es producto de
mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como
justos, sin que halla influido en mi trabajo ningn factor, como el resultado obtenido
al aplicar los mencionados mtodos.
b. Que no tengo ningn inters, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en
cualquier posible operacin comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario
lazos familiares ni de ningn otra ndole.
c. Que mis servicios fueron requeridos nica y exclusivamente en mi carcter de
profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.
d. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar
las estadsticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe
del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningn factor
importante que pueda influir en el resultado de este avalo.
Firma del Avaluador
ASAPROVE N 101
SUDEBAN N P-773
Pag 2 de 10
RESUMEN
Para: BANCO DORADO
Fecha: 12-12-2006
De: Jos Contreras
Motivo: Avalo del inmueble
Monto del Avalo: Bs. 123.120.000,00
Tipo de Inmueble: PARCELA DE TERRENO
Direccin: AVENIDA SUCRE CON CALLE CORDOBA
Ciudad: Chabasquen Municipio Unda Distrito ________Estado Portuguesa
DATOS DE REGISTRO
Registro
142
Protocolo: 1ero
Libros: N 121
Folio: 1 al 3
Tomo: III
Fecha: 13-11-2006
CARACTERSTICAS
PARCELA DE TERRNO
61
Altura: 393 m/s/n/m
Ubicacin Astrnmica: Coordenadas F.G.S. N 09 1610.8

H: 069 5629
rea: 611,41 m2
Pag 3 de 10
DESCRIPCIN DEL REA
Parcela de Terreno
611,41
Total 611,41
Edad de
Estado de Conservacin
Construccin
Observados segn Heidecke
m2
62
63
Pag 4 de 10
CARACTERSTICAS GENERALES
PARCELA DE TERRENO
Topografa
Con pendiente
Semiplana
Variada
Plana
Forma
Cuadrada
Rectangular
Polgono Regular
Polgono irregular
Servicios
Agua
Luz
Gas
Telfono
Cloacas
Sptico
Transporte pblico
Linderos
Norte: Calle Cdoba

Sur: Sucesin Petra Linares
Este: Candelario Torres

Oeste: Av. Sucre
Zonificacin y reglamentos
Zonificacin: NO HAY
rea Mnima: 300 m2
% construccin: 80
% ubicacin: 60
Acceso de la Zona
Carretera
Avenida
Calle
Vereda
Desarrollo de la Zona
Urbanizada
Semi urbanizada
En proceso
No urbanizada
rea
rea: 611,41 m
64
Pag 5 de 10
LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno
Viviendas unifamiliares, bifamiliares, multifamiliares, locales comerciales,
abastos, farmacias.
Acceso
Av. Sucre y Calle Crdoba
Servicios Todos los servicios pblicos

Poblacin Clase media baja
Tendencia Estable
Actividades Econmicas Predominantes
Comercio al detal, bancos, farmacias,
estaciones de servicio, abastos.

Desarrollo y Consolidacin de la zona
Consolidado
Nivel Socio Econmico
Clase media baja
Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares, canchas

deportivas, iglesias, ferreteras, clnicas, bancos, comercio mayor y detal.
Mediciones realizadas por el Tasador:
rea 1: 28,40 m x 15,60 m = 443.08 m2

rea 2: 6,80 m x 4,90 m = 33.32 m2
rea 3: 18,50 m x 7,50 m = 135.05 m2
rea Total: 611,41 m2
65
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SITUACIN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO

OCUPADO POR EL PROPIETARIO
ARRENDADO
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO:
DURACIN DEL CONTRATO:
RENTA ESTIPULADA:
REVISIN DEL CANN:
SITUACIN LEGAL DEL INMUEBLE
Hipoteca(s)/ Prohibicin(es)/ Ejido/ Otro(s)
No conocidos
SITUACIN URBANISTICA DEL INMUEBLE

Zonificacin
AR - III
Cumple con las ordenanzas

No cumple con las ordenanzas
Cdula de Habitabilidad
SI
NO
Comentarios
Edificaciones unifamiliares, campos deportivos, farmacias, comercio al por menor, al mayor, bancos,
iglesia, instituciones pblicas.
66
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ESTUDIO DE MERCADO
REFERECNIALES
Calle 2-Comercio
1
Calle 8 Pez
2
Calle 7 Coromoto
3
Av. 3, 24 de Julio
4
Av 1, Urdaneta
5
Av 3, 24 de Julio
6
Av. 5, Negro Primero
7
Calle 3 Bolvar
8
9 Av. 2, 17 de Diciembre
Calle 8 Pez
10
Calle 7 Coromoto
11
Av. Sucre (4)
12
Calle Crdoba (6)
13
Calle 5 Ricaurte
14
15 Av. 5, Negro Primero
REA (m2)
P.V.
Bs/m2
FECHA
REGISTRO
2000
3700
4900
6000
10000
11000
11000
12000
558,04
197,47
61,92
379
389,09
199,20
418,50
184.250.000
345.654.000
471.772.000
983.100.000
1.083.500.000
1.083.500.000
1082.236.000
40.000.000
20.500.000
20.500.000
10.000.000
50.500.000
50.000.000
20.000.000
80.000.000
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
126595,10
161498,71
145118,73
129168,99
100401,61
191158,90
10/08/05
22/08/05
10/10/05
24/11/05
28/11/05
15/02/06
13/02/06
15/02/06
23/11/05
11/11/05
20/11/05
21/10/05
02/12/05
23/11/05
17/01/06
10
12
14
22
25
28
28
32
41
13
35
15
31
40
18
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AVALO
67
ANLISIS DE LOS RESULTADOS

De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadstico SPSS 12.0, la
ecuacin de la recta resultante se expresa de la siguiente manera:
= B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3
Dado que se cumple:
R2 Ajustado = 0,98
F > F ; 218 > 3,86
t>+2
Para cada una de las variables independientes, se puede afirmar con una confianza del
100%, que hay regresin conjunta y se procede a realizar la ecuacin de regresin:
= 10.792,08 3,44(611,41 m2) + 28.340,34(4) + 3.949,99(8)
= 153.650,11 Bs/m2
Aplicando un intervalo de confianza con un margen de error del 5% tenemos:
P.U. = 153.650,11 1.941,84 x 2,306 < P.U.M. < 153.650,11 + 1.941,84 x 2,36
P.U. = 149.172 < P.U.M. < 158.127,99 Bs/m2
Se tom el valor superior (158.127,99 Bs/m2), porque la parcela de terreno tiene las
siguientes ventajas:
1. Excelente Ubicacin
2. Posee todos los servicios pblicos
3. Est ubicada a una cuadra de la Plaza Bolvar, en la zona Comercial
VPT = 611,41 m2 x 158.127,99 Bs/m2 = 96.681.034,36 Bs/m2
VPT = 96.681.034,36 Bs/m2
* Ver anexos resultados del paquete estadstico SPSS 12.0
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68
RESUMEN DEL AVALO
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69
RESUMEN DEL AVALO
1. Valor parcela de Terreno . Bs. 136.864.826,80

Total Bs. 136.864.826,80
Valor Redondeado
Bs. 136.800.000,00
VALOR DE LIQUIDACIN
Segn Resolucin N 0091197 y publicada en Gaceta Oficial N 36.433 de fecha
15/04/98 (Capitulo IV. Artculos 31 al 39) menos 10% Bs. 123.120.000,00
TASADOR
JOS CONTRERAS Msc
ASAPROVE 101
SUDEBAN P-773
70
ANEXOS
71
FOTOGRAFAS
72
FOTO 1. VISTA NOR-OESTE PARCELA DE TERRENO. ENTORNO URBANO.

CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
FOTO 2. LINDERO NORTE CALLE CRDOBA.

73
FOTO 3. LINDERO OESTE AV. SUCRE. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006
FOTO 4. LINDERO ESTE CASA MARIO GONZLEZ.

74
FOTO 5. LINDERO SUR PARED DE PETRA LINAREZ

FOTO 6. REA NO CONSTRUIDA LINDERO SUR

75
PLANO DE UBICACIN Y SITUACIN
CALLE PEZ
E/S
CALLE COROMOTO
ALCALDA
BIEN A
TASAR
PLANO UBICACIN Y SITUACIN
CALLE COMERCIO
AV. 24 DE J ULIO
CALLE BOLVAR
AV. 12 DE DICIEMB RE
CALLE RICAURTE
AV. SUCRE
CALLE CRDOBA
CASA
DE LA
CULTURA
BANCO
PROVINCIAL
CALLE OBELISCO
76
77
DOCUMENTO DE PROPIEDAD
78
79
80
81
CROQUIS DE DISTRIBUCIN
(PARCELA DE TERRENO)
82
CROQUIS DE DISTRIBUCIN
(PARCELA DE TERRENO)
N
O
S
28.40 m
15.60 m
REA 1
(Construida)
Locales Comerciales
4.90 m
7.30 m
15.60 m
REA 2
(Construida)
Salones
6.80 m
CLCULOS:
rea 1 = 28.40 x 15.60 = 443,04 m2
rea 2 = 6.80 x 4.90 = 33.32 m2
rea 3 = 18.50 x 7.30 = 135.05 m2
rea = 611.41 m 2
REA 3
(Sin Construir)
Solar
18.50 m
83
RESULTADOS PAQUETE
ESTADSTICO SPSS 12.0
84
CUADRO DE VARIABLES
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
P.U.
rea
92125
93420
96280
96320
98310
98500
98500
98530
71679,45
126595,10
161498,71
145118,73
129168,99
100401,61
191158,90
2000
3700
4900
6000
10000
11000
11000
12000
558,04
197,47
61,92
379
389,09
199,20
418,50
Ubicacin Tiempo
2.00
7.00
2.00
7.00
2.00
8.00
2.00
8.00
2.00
9.00
2.00
9.00
2.00
9.00
2.00
8.00
1.00
8.00
3.00
8.00
3.00
8.00
3.00
8.00
3.00
8.00
2.00
8.00
3.00
9.00
85
Correlacin
p.u.
rea Ubicacin Tiempo

p.u.
Pearson Correlation
1 -.187
.984**
.088
Sig. (2-tailed)
.561
000
.785
N
12
12
12
12
rea
Pearson Correlation
-.187
1
-.192
.610*
Sig. (2-tailed)
.561
.549
.035
N
12
12
12
12
1
.022
Sig. (2-tailed)
000 .549
.946
N
12
12
12
12
Tiempo
Pearson Correlation
.088 .610*
.022
1
Sig. (2-tailed)
.785 .035
.946
N
12
12
12
12
* Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed)
Regresin
Model
Variable Entered
1

Enter

Model Summaryb
Model
1
R Squere
Adjusted R
Etd Error of the
Square
Estimate
a
.994
.988
.983
1941.84840
DurbanWatson
1.335

ANOVAb
Model
1
Sumo f
df
Mean Square
Square
Regresin
2.47E + 09
3 824127293.88
Residual
30166202
8 3770775.228
Total
2.50E + 09
11
Sig
218.556
.000a

Coefficientsa
Unstandardized
Standardized
86
Model
1
Coefficients
B
Std. Error
(Constnt)
10792.087
8615.220
rea
-.344
.161
Ubicacin
28340.340
1167.436
Tiempo
3949.991
1113.191
Coefficients
beta
-.108
.968
.175
Sig
1.253
-2.142
24.276
3.548
.246
.065
.000
.008
p.u.
Predicted Value
92125
1
-1.189
94433.9105
93420
2
-.221
93848.4349
96280
3
-.569
97385.1492
96320
4
-.353
97006.3120
98310
5
-.653
99578.7134
98500
6
-.378
99234.3160
98500
7
-.378
99234.3160
98530
8
1.849
94939.9273
9
.587 71679,45
70540.1690
10
-.386 145118,73
127345.025
11
.973 129168,99
127279.724
100401,61
12
.720
99004.0927
Residual
-2308.911
-248.43489
-1105.149
-686.31199
-1268.713
-734.31600
-734.31600
3590.0727
1139.2810
-749.92510
1889.2061
1397.5173
Minimum Mximun
Mean
Std. Deviation
Predicted Value
70540.172 127345.02 99985.841
14992.06421
Residual
-2308.911 3590.0728
.00000
1656.01388
-1.964
1.825
.000
1.000
Std. Residual
-1.189
1.849
.000
.853
N
12
12
12
12
87
CREDENCIALES Y AUTORIZACIN
DEL PERITO
88
89
90

Avaluo Bienes Inmuebles I Definitivo 2013

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UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTAL

DE LOS LLANOS OCCIDENTALES

JOS CONTRERAS SALAS

GUANARE, MARZO 2007

PROPOSITOS O TIPOS DE AVALUO

PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES

DEFINICIN E IDENTIFICACIN DE LAS VARIABLES URBANAS

ZONIFICACION, LEY ORGANICA DE GESTIN Y ORDENANZA

PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL (P.D.U.L)

PARA LOCALIZAR LOS REFERECIALES

5. FUNDAMENTOS DE ESTADISTICA I Y II. EJERCICIOS PRACTICOS

MERCADO O VENTAS COMPARABLES, FORMA TRADICIONAL

MERCADO O VENTAS COMPARABLES (REGRESION MULTIPLE)

APLICACIN Y UTILIZACION DEL PAQUETE ESTADISTICO SPSS

PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDIAS

RENTA DEL TERRENO

PROYECCIONES HIPOTETICAS O METODO INVOLUTIVO

ELEMENTOS PRELIMINARES DE CONCLUSION DEL VALOR,

ESQUEMA DE PRESENTACION A INSTITUCIONES PUBLICAS O

Los libros: Avalos de Bienes Inmuebles I y Avalos de Bienes Inmuebles

El presente trabajo persigue principalmente propsitos didcticos orientados a la

Solo a ttulo recordatorio, para refrescar conocimientos se indican algunos

Avalo, valuacin, tasacin, valoracin, valuacin, valor de reposicin neto (VRN):

especfico. Cada valuacin es un trabajo de investigacin, es una aplicacin y

Perfil del Avaluador:

Valor: Expresin monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasacin, en un

Parcela de terreno: rea delimitada de terreno urbanizada

Lote de terreno: rea delimitada de terreno sin urbanizar

Parcela Unifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite construir una sola

Parcela Bifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite la construccin de dos

Parcela Multifamiliar: Aquella donde la zonificacin permite la construccin de

Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que dispone de

Fondo de la parcela: es la longitud comprendida entre el lindero del frente y el

Parcela edificada: Es aquella donde existe una construccin

Poligonal Urbana: Es el plano o figura resultante de la unin de los vrtices dentro

Calzada: parte de una calle o va destinada al trnsito de vehculos.

Porcentaje de ubicacin: Relacin porcentual entre el rea de ubicacin de la

Porcentaje de construccin: Relacin porcentual entre el rea de construccin de

Revalorizacin: Proceso de actualizacin del valor de los activos de la empresa por

Bienhechurias: Todos los bienes incorporadas por el hombre al terreno permanente,

Precio: La cantidad de bolvares que se pagan por un bien inmueble en el mercado.

Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar de forma inmediata de un sitio de

Por destinacin: se refiere al uso que el propietario le de al bien inmueble.

PROPSITOS O TIPOS DE AVALOS:

1. Designacin del perito tasador por parte del tribunal

Principios de cambio: todos los valores de las propiedades, estn cambiando

Principios de oferta y demanda: El valor de un bien inmueble se forma por la

Principio de uso mejor y ms productivo: Significa en que medida se est

Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes: significa en que mientras

Principios de balance o equilibrio. Se refiere al equilibrio que debe existir entre

Principios del nivel de precios

Principios de conformidad legal

Principios del nivel de precios

Cada una de estas macrocategoras, pueden desgregarse a diferentes niveles,

4. PRINCIPIOS DE MATEMTICA FINANCIERA:

Cuando el inters se expresa como un porcentaje de la cantidad original (Capital

x 100 = 0,32 = 32%

donde I = 50.000,00 x 0,32

El periodo de tiempo comnmente utilizado para expresar el inters como tasa

Bs. 24.000,00 = 0,34 x l00 = 34%

Capital Final = P + 1 = Bs. 100.000 + Bs. 34.000 - Bs. l 34.000

Inters Simple y Compuesto:

i = Tasa de inters y n = al tiempo.