Recht und Praxis

und nichtzurckgekommen ist, weil sie

in den Machtbereich des Empfngers ge

langtistz";dieseristdurchdieVerwen'dung

eines Spam-Filters so zu behandeln, als

wenn er seinen Briefkasten abmontiert
htte, um den Zugang unliebsamer Post

zu verhindern);

b) der Absender hat Sorge zu tragen, dass

bei objektiver Wrdigung die von ihm versandte eMail nicht dazu geeignet ist, den
Anschein einer Spam-Mail zu erwecken; er

trgtdas Risiko,dasswegendesTextmuster
ProlsdieeMailalsSpamaussortiertwird;

c) beim Spamlter ist zu unterscheiden, ob

die Firewall schon vom Server/Provider

eingesetzt wird (Risikosphre des Absen

ders:keinZugang)27loderobderEmpfnger

in Form handelsblicher eMaiI-Software

einen Filterinstalliert hat(Risikobereich des
Empfngers: Zugang), was im Einzelfall
umfangreichetechnische Untersuchungen
erfordert.
Eine eindeutige Klrung durch oberge
richtliche Rechtsprechung ist bisher noch

nichterfolgt;aus derSicht des Empfngers

ist es deshalb allemal vorzuziehen, nicht

nur seine eMails regelmig zu checkeni.
sondern auch den Spamordnerz, denn
jedenfalls bei einem Rechtsanwalt wird
eine Verpflichtung angenommen, den
Spamordnerregelmig zu kontrollieren).
10. Fazit
Die eMaiI istvielseitig einsetzbar, setztaber
eine gewisse Kooperationsbereitschaft des
Empfngers voraus. Fr den Nachweis des
Zugangs kann eine Lesebesttigung an
gefordert werden3"; hilfreich ist auch eine
Antwortkorrespondenz, aus der sich der
Zugang der Ausgangsmail ergibt. Bei frist-

gebundenen Erklrungen (z. B. Mieterh-

hungen) undinsbesonderedann,wenn der

EmpfngeralsschwierigerVertragspartner
bekannt ist, sollte dagegen auf eine eMaiI
verzichtetund derherkmmliche(ana|oge)
Weg (wenn auch umstndlicherundteurer)
der Zustellung gewhlt werden), also
entwederdurch einen Gerichtsvollzieher)
oderdurch von Zeugen besttigten Einwurf
in den Hausbriefkasten (des Mieters) oder
den Brobriefkasten (der Hausverwaltung
des Vermieters).
24) LG Hamburg MMR 2010, 654
25) Wietzorek MMR 2007, 159

26) vgl. Hoppe MMR 2010, 655

27) a. A. Tiedemann MMR 2014, 712

28) vgl. Hoppe aaO. Seite 656
29) vgl. OLG Dsseldorf MDR 2009, 974
30) LG Bonn MMR 201 4, 709 hlt einetgliche Kontrolle
fr erforderlich

31) vgl. BGH NJW 2014, 557

32) so auch Mrosk NJW 2013,1484

33) 5 132 BGB

432

Wie oft und wie lange und in welchem Umfang ist das erlaubt?

Gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung

an Feriengste ist keine Zweckentfremdung

'

Trotz des in Berlin geltenden Verbots der Zweckentfremdung von Wohnraum, die sich

vor allem gegen die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnungen richtet, bleibt ffent

lich-rechtlich die Vermietung der eigenen Wohnung an Touristen oder Montagearbeiter

erlaubt. Dabei sind allerdings bestimmte Grenzen an die Dauer, die Hugkeit und an
die zeitliche Abfolge zu beachten.

Von RA LUKAS ANDREAS WENDEROTH*

Durch die Einfhrung des ZweckentfremdungsverbotGesetzes (ZwG) am 1. Mai
2014 wurde auch die Nutzung von Woh
nungen als Ferienwohnungen gem 5 2
Abs.1 Nr. 1 ZwG verboten; nurwerseine
Wohnung biszum31.Ju112014angemeldet

Entziehung der Rume vom Wohnungsmarkt ist verboten. Zusammenfassend

gilt die Denition des Kammergerichts aus
seiner Entscheidung vom 27. Dezember
1 99461: Entscheidend ist vielmehr, ob durch
dieZweckentfrerndungshandlungdieRc'iume

30.Apri12016.Tatsch|ichistesjedochauch
nach diesem Datum mglich, die eigene
selbst bewohnte Wohnung gelegentlich
an Touristen zu vermieten. Dies ist keine
vom Zweckentfremdungsverbot erfasste
Handlung und bedarf daher auch keiner
Genehmigung.
Unter den Wohnraumbegriff des ZweckentfremdungsverbotGesetzes fallen alle
Rume, die bei Inkrafttreten des Verbots
am 1.Mai 2014zum dauernden Bewohnen

markt entzogen werden. Dies ist aber bei

auf Dauer dem allgemeinen Wohnungs

hat, erhielt einen Bestandsschutz bis zum

schlichter Mitbenutzung einer Wohnung

zu anderen als Wohnzwecken nicht gegeben. Auch nach dem aktuellen Recht
werden Mitbenutzungen vom Zweckent
fremdungsverbot ausgenommen, soweit

die geschftliche Nutzungsintensitt die

Wohnnutzung nicht berwiegt.

Die zeitgleiche rumliche Mitbenutzung

einer Wohnung zu anderen als Wohnzwecken ist ausdrcklich in 5 2 Abs. 2 Nr.5

ZwG geregelt, der sogenannten teilge-

sowohl geeignet als auch baurechtlich be

werblichen Nutzung.Soweitwenigerals die

HlftederWohnchederselbstgenutzten
Wohnung an Feriengste vermietet wird,
findet das Zweckentfremdungsverbot

stimmt waren oder dies spter wurden".

Nach 5 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwG liegt grund

stzlich eine Zweckentfremdung vor, wenn

Wohnraum wiederholt fr eine nach Tagen
oder Wochen bemessene Vermietung als
Ferienwohnung oder zur Fremdenbeher
bergung, gewerblichen Zimmervermietung o. . verwendet wird. Durch das Wort
wietlerholt wird bereits deutlich, dass
einegelegentlicheberlassungdereigenen
selbstbewohntenWohnung keineverbote
neZweckentfremdungshandlung darstellt
und daheruneingeschrnktzulssigist.Die
Begrndung hierfrndet sich in deralten

hierauf keine Anwendung.

Jedoch verstt auch eine zeitlich ver

setzte Mitbenutzung einerWohnung, z. B.
bei einer gelegentlichen Gebrauchsber
*) Der Autor ist Fachanwalt fr Miet und WEGRecht:
Weitere Materialien zum ZwG unter: wwwkanzlei
wenderoth.de/zweckentfremdungsverbotsgesetz/

1) Siehe Ziff. 6 der AVZw; vgl. BVerwG, Urteil vom

Rechtslage, deren Grundstze auch auf

das neue Gesetz Anwendung nden. Eine

abstrakte Denition der Zweckentfrem

dungshandlung enthlt das neue Gesetz

nicht. Die alte Rechtsgrundlage, 1 Abs. 1

zu Art. 6 Mietrechtsverbesserungsgesetzz

deniertdieverboteneZweckentfremdung

als Aufgabe des Wohnzwecks" oder Zufhrung zu anderen als Wohnzwecken;

Letzteresndetsich wortgleich auch in Zif
fer7derAusfhrungsvorschriftenzumaktu
el Ien Gesetz. Zweckentfremdungsrechtlich
relevant sind daher keine gelegentlichen
NutzungenzuanderenalsWohnzwecken.

Nur die dauerhafte nderung der Zweck-

bestimmung oder der Benutzungsart",

und damit verbunden eine dauerhafte

29.11.1985 - 8 C 105/83 - NJW1986, 1120.

2) Fassung vom4.11.1971,2uletztgendertdurch Erstes

Gesetz ber die Bereinigung von Bundesrecht im Zu

stndigkeitsbereich des Bundesministeriums derJustiz
vom 19.4.2006 (BGBI. I 2006, S. 866)

3) BVerwG vom 29.11.1985 - 8 C 105/83 - NJW 1986,

1120 (1121).
4) BVerwG vom 20.8.1986 BVerwG 8 C 16.84 - ZMR

1987; OVG Mnchen vom 25. April 1990 7 B 89.1121 NJW-RR 1991, 84; Schultz/BujewskiCrawford, Teilgewerbliche Nutzung von Wohnraum, GE 1997, 458; OVG
Kassel vom 8.4.1993 - 4TH 1145/92 -juris.
5) Vgl. KG vom 24.11.1998 - 5 W5 (B) 381/98 GE 1999,

982; v. Brunn/Schller in Bub/Treier, Handbuch der

Geschfts- u.Wohnraummiete, 4. Au. 201 4, II Rn. 36 ff.
6) KG Berlin Beschluss vom 27.12.1994 - 2 Ss 188/94, 5
Ws (B) 413/94, GE 1995, 247.

7) BVerwG vom 3.10.1990 - 8 B 129/90 juris; Bhle,

Zweckentfremdung von Wohnraum, 1994, Rn. 44.

8) v. Brunn/Schller in Bub/Treier, aa0., lI Rn. 38 f.

9) Zu den Einzelheiten: Wenderoth, Teilgewerbliche

Nutzungen nach dem neuen Berliner Zweckentfrem-

dungsverbot, GE 2014, 1104.

DAS GRUNDEIGENTUM

Nr. 7/2015

44i

Recht und Praxis

Iassung an Feriengste, nicht gegen das
Zweckentfremdungsverbot, sofern die

Eigennutzung des Wohnungsinhabers

berwiegt. In stndiger Rechtsprechung

sah das Kammergerichtdas Zweckentfrem-

dungsverbotnichtalsverletztan,wenn der

Wohnungsinhaber eine Wohnung seinen

Gsten zum bernachten berlsst, soweit

er diese Wohnung regelmig auch selbst

fr bernachtungen nutztl. Insoweit sind

alle nur gelegentlichen vorbergehenden
Beherbergungen, z. B. saisonbedingt oder

noch ungeklrt. Als absolute Grenze der

zulssigen Gebrauchsberlassung wirdje

doch ein Gesamtvermietungszeitraum von

sechs Monaten pro Kalenderjahranzusehen

sein,da dann dieerforderliche berwiegen
de Wohnnutzung des Wohnungsinhabers

nicht mehr gegeben ist.

Entsprechend der seit 1994 feststehenden

Rechtsprechung zur rumlich teilgewerb

lichen Nutzung, wonach der Wohnungs

inhaber 50 % der Flche seiner Wohnung

Der Vermieter hat

ein Wort mitzureden

wegen zeitlich begrenzterVeranstaltungen

wie Messen, keine Zweckentfremdung,

solange dieWohnnutzung desWohnungsinhabers nur unterbrochen und nicht auf

Dauer aufgegeben wird"). Somit ist die
gelegentliche berlassung der eigenen
Wohnung zweckentfremdungsrechtlich
nicht relevant.
Erforderlichistsowohlfrdierumlicheals
auch fr die zeitliche Mitbenutzung einer
Wohnung, dass der Wohnungsinhaber
dort auch tatschlich wohnt. Nach der
Rechtsprechung von Bundesverwaltungsgericht12l und Kammergericht liegt ein
Wohnen nur vor, wenn der Wohnungsinhaber den rumlichen Schwerpunkt
seiner gesamten Lebensverhltnisse in der
entsprechenden Wohnung hat und insbe-

Dass Mieter einer Wohnung sie gelegentlich Touristen berlassen drfen,

gilt nur fr das ffentliche Recht. Sie
verstoen, wenn sie sich im Rahmen

dessen halten, was der Autor-dargelegt

hat, nicht gegen das Zweckentfremdungsverbot,
FreineUntervermietung,insbesondere

wenn esum dieberlassung dergesam-

ten Wohnung geht (was bei dieser Form

der Nutzung den Regelfall darstellt),
brauchen Mieter jedoch die Zustim
mung des Vermieters. Wird die nicht
erteilt oder gar entgegen der versagten

Zustimmung doch untervermietet,

liegt ein Pichtversto des Mieters vor,

'
der zur auch fristlosen Kndigung
berechtigt (vgl. dazu auch LG Berlin in
dieser Ausgabe Seite 452).
Man muss also ffentliches Recht
(Zweckentfremdung) und Zivilrecht
(Mietrecht) auseinanderhalten.
Anmerkung der Redaktion

sonderekeineweitereWohnungzu privaten

Wohnzweckennutzt3.DerWohnungsinha
ber,derseineWohnung genehmigungsfrei
Feriengsten berlassen mchte, darf fr
seine Wohnbedrfnisse - gleich welcher
Art keine anderweitigen Wohnrume in

Anspruch nehmen).ErlaubtistnurdieEinschrnkung der persnlichen Nutzung der

eigenen Hauptwohnung) in untergeord-

neter zeitlicher oder rumlicher Hinsicht.

Besteht aber die Nutzung des Wohnungsinhabers nur in Form einer gelegentlichen

(Mit-) Benutzung, etwa als Zweit oder

Nebenwohnung, ist in der wiederholten

berlassung an Feriengste eine Zweck
entfremdung zu sehen).
Eine Eingrenzung der zeitlich zulssigen

Mitbenutzung einer Wohnung durch Fe-

riengste ist durch die Rechtsprechung zur

alten Rechtslage nicht erfolgt. Zweckentfremdungsrechtlich unproblematisch ist

dieeinmaligeberlassungeinerWohnung
an Feriengste fr wenigeWochen im Jahr,
z. B. whrend des Jahresurlaubs des Woh-

nungsinhabers. Unzulssig ist dagegen

bereits dieVermietung an zwei unmittelbar
aufeinander folgende Feriengste, da die
wiederholte berlassung zu diesen Zwecken gem 5 2Abs.1 Nr.1 ZwG verboten
ist. Ob eine wiederholte berlassung auch

bei mehrmaligerVermietung an Feriengs

te verteilt berdasJahranzunehmen ist, ist

Nr. 7/2015

gewerblich ntzen darf), ist es ebenso

zulssig, die selbstgenutzte Wohnung

Feriengsten zu berlassen, solange die
eigene Wohnnutzung zeitlich berwiegt.
Dabei kommt es entgegen der Auffassung
von Sodan19'nichtdaraufan,ob die Ferienwohnung gewerblich betrieben wird. Diese
Auslegung ist auch geboten, da das Zweckentfremdungsverbot keine persnliche
Picht zum Bewohnen des Verfgungsberechtigten begrndet, sondern im Gegenteil Zweitwohnungen sogar ausdrcklich
billigt, 5 2 Abs. 2 Nr. 6 ZwG. Eine Zweite
wohnung bildet nicht den Mittelpunkt der
Lebensfhrung; der Wohnungsinhaber
braucht sich insbesondere dort nicht berwiegend aufzuhalten, vielmehr gengt es,
wenn er diese Wohnung nur sporadisch

benutzt). Durch das Zweckentfremdungsverbot soll der Verminderung des

Wohnungsangebotes entgegengetreten

werdenz".Wre es einem hug auerhalb

von Berlin ttigen Wohnungsinhaber nur
mglich, seine Wohnung whrend seiner

DAS GRUNDEIGENTUM

Abwesenheit leer stehen zu lassen, wre

dies von den gesetzgeberischen Zielen des

Zweckentfremdungsverbots nicht mehr
gedeckt, da durch ein Vermietungsverbot
derWohnungsmarktnicht entlastetwirdnl.
Wenn aberdurch eine Handlung bestimmte
Rumedem allgemeinenWohnungsmarkt
nicht dauerhaft entzogen werden und wei-

terhin berwiegend Wohnzwecken dienen,

findet das Zweckentfremdungsverbot

keine Anwendung). Grundstzlich kann
in diesen Fllen sogar erfolgreich eine Ge

nehmigung zurtemporrenZweckentfrem-

dungohneAusgIeichszahlung beansprucht
werden. Berhrt eine Zweckentfremdung

von Wohnraum die durch das Verbot ge-

schtztealIgemeineWohnraumversorgung

nicht, muss eine uneingeschrnkte, auf

lagenfreie Genehmigung erteilt werdenz".

10) KG vom 9.3.1998-2 Ss 380/97,5Ws (B) 1 19/98-juris;

KG vom5.1 1.1990-5Ws (B) 349/90; KG V0m19.2.1 992-5

Ws (B) 28/92 - unverffentlicht.

1 1) Schultz/Bujewski-Crawford, Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Berlin und Brandenburg, 1997, Rn. 122; v. Brunn/Schller in Bub/Treier,
aa0., II Rn. 45, 46.

12) BVerwG vom 25.3.2004 - 4 B 15.04 - Rn. 9,juris.

13) KG vom 23.12.1994 - 5 Ws (B) 297/94, GE 1994,
421 (425).
14) OVG Berlin vom 21.5.1991 - OVG 5 S 14.91 - GE
1991, 735.

15) KG, aaO.

16)VG Berlin vom 21 2.2014-VG 13 L274.13 juris, siehe
auch Nr. 8.5.2 AVZw; a. A. Sodan,Verfassungs- und
andere Rechtsprobleme von Berliner Regelungen ber
das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum,
2014, S. 147.
17) Aber nichtin Bezug aufdas mietrechtlicheVerhltnis!
18) BVerwG vom 22.4.1994 - 8 C 29.92 - NJW 1995, 542.
19) Sodan, aa0., S. 119 f.
20) BVerwG vom 9.1.1991 - 8 B 167.90 - juris; OVG
Mnchen vom 29.9.1992 - 7 CS 92.2512 - GE 1993, 599
21) Siehe II. der amtlichen Begrndung zum ZwG,
Abgeordnetenhaus Berlin Drs. 17/1057; BVerfG, aaO.

22) Vgl. OVG Berlin vom 21.5.1991- OVG 5 514.91 GE

1991, 735.

23) ove Kassel vom 8.4.1993 - 4TH 1145/92 - juris.

24) BVerwG vom 17.10.1997-8 C 18/96- NJW 1998, 94;

im Ergebnis auch Sodan, aaO., S. 126.

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