733MORANDO NO LIMITE: SOBRE PADRES DE LOCALIZAO

E ACESSIBILIDADE DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA

NA REGIO METROPOLITANA DO RIO DE JANEIRO
Adauto Lucio Cardoso, Flvia de Sousa Arajo, Samuel Thomas Jaenisch
Resumo
Trs anos aps o Governo Federal anunciar o lanamento do Programa Minha Casa Minha
Vida, j possvel observar e mensurar as conseqncias de sua implementao nas grandes
cidades brasileiras. Nesta conjuntura, o presente trabalho trata particularmente do caso da
Regio Metropolitana do Rio de Janeiro e os impactos em sua configurao socioespacial
decorrentes deste processo. O cruzamento de dados como a distribuio espacial das
unidades habitacionais, a renda dos beneficirios e as condies de acesso rede de
transporte pblico, nos aponta que parte significativa das unidades de interesse social
produzidas pelo Programa est localizada na periferia, ou seja, nos limites da malha urbana
da cidade, o que nos leva a afirmar, a priori, um possvel deslocamento intraurbano da
populao, bem como a constituio de novos ncleos habitacionais em reas ainda no
providas de infraestrutura, servios e equipamentos urbanos. Para ratificar estas questes
partimos de dois estudos de caso realizados em trs empreendimentos financiados pelo
Programa na cidade do Rio de Janeiro: o Condomnio Residencial Mlaga Garden, no bairro
de Campo Grande; e os condomnios Vivendas do Ip Branco e Vivendas do Ip Amarelo,
ambos no bairro de Realengo. Para cada caso foram analisados enquanto indicadores: o
tempo de deslocamento casa/trabalho/escola antes e depois da mudana; o antigo local de
moradia; o local atual de trabalho/estudo; a relao mantida com o entorno; alm de
algumas indicaes sobre o perfil econmico dos moradores.
Palavras-chave: Programa Minha Casa Minha Vida localizao - acessibilidade

Introduo 1
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) foi lanado pelo Governo
Federal em 2009 com o objetivo de criar mecanismos de incentivo produo e aquisio
de novas unidades habitacionais para famlias com renda de zero a dez salrios mnimos. As
metas iniciais eram audaciosas: produzir cerca de um milho de novas residncias,
reservando 800 mil unidades para as duas faixas de menor renda de zero a trs salrios
mnimos e de trs a seis salrios mnimos e as 200 mil unidades restantes para a faixa de
seis a dez salrios mnimos. Quantidade significativa principalmente se considerarmos que
desde a extino do Banco Nacional de Habitao (na segunda metade da dcada de 1980) e

Este trabalho se insere no contexto da pesquisa intitulada Entre a Poltica e o Mercado: Desigualdades, excluso
social e produo da moradia popular na Regio Metropolitana do Rio de Janeiro RMRJ desenvolvida pelo
Grupo de trabalho Moradia e Cidade do Observatrio das Metrpoles (IPPUR-UFRJ). Colaboraram nesta
produo: Dcio Rodrigues Nunes Jnior (bolsista PIBIC/UFRJ) e Nathan Ferreira da Silva (CNPq/ IC-Balco).
1

o conseqente fim das polticas de habitao correlatas, foi produzido um nmero reduzido
de unidades.
No entanto, cabe ressaltar que apesar do aquecimento na produo habitacional e
da dinamizao de polticas habitacionais sobretudo no que se refere quelas de interesse
social o PMCMV foi pensado enquanto uma estratgia no enfrentamento da crise
econmica internacional que estava em curso. Tendo em vista seus objetivos econmicos, o
desenho do programa conferiu iniciativa privada um grande poder de deciso no que da
respeito definio e implantao dos empreendimentos financiados. Isto significa dizer
que cabe s construtoras apontar onde o empreendimento ser construdo, a faixa de renda
dos beneficirios e as caractersticas construtivas dos imveis, restando s administraes
municipais (ou mesmo sociedade civil) um papel coadjuvante neste processo 2.
Atualmente j possvel observar e mensurar alguns resultados do Programa,
que completou em dezembro de 2010 a sua primeira fase, denominada Minha Casa Minha
Vida 1. O presente trabalho trata particularmente dos impactos gerados pela implementao
do Programa na configurao socioespacial da Regio Metropolitana do Rio de Janeiro
(RMRJ). Para tal identificamos inicialmente a distribuio espacial das unidades
habitacionais financiadas pelo PMCMV, com base em mapas georreferenciados, e
verificamos possveis variaes na localizao em funo da faixa de renda do beneficirio,
assim como as condies de acesso rede de transporte pblico. Cabe adiantar que parte
significativa das unidades de interesse social produzidas pelo Programa localizam-se na
periferia, ou seja, nos limites da malha urbana da cidade do Rio de Janeiro. Dado que nos
indica, a ttulo de hiptese, tanto um possvel deslocamento intraurbano da populao,
quanto a constituio de novos ncleos habitacionais em reas ainda no providas de
infraestrutura, servios e equipamentos urbanos.
Para ratificar estas questes partimos de dois estudos de caso realizados em trs
empreendimentos financiados pelo PMCMV na cidade do Rio de Janeiro: o Condomnio
Mlaga Garden, localizado no bairro de Campo Grande; e os condomnios Vivendas do Ip
Branco e Vivendas do Ip Amarelo, ambos localizados no bairro de Realengo. Para cada caso
foram analisados enquanto indicadores: o tempo de deslocamento casa/trabalho/escola
antes e depois da mudana; o antigo local de moradia; o local atual de trabalho/estudo; a
relao mantida com o entorno; alm de algumas indicaes sobre o perfil econmico dos
moradores. Os trs condomnios apresentam semelhanas quanto localizao, nmero de

2Uma

discusso mais detalhada desse processo pode ser vista em Cardoso et al., 2012.

unidades e tamanho dos imveis, mas diferem nas tipologias adotadas e principalmente na
forma de aquisio dos atuais moradores ao PMCMV.

Velhos problemas de uma nova poltica habitacional

H que reconhecer que o PMCMV desempenhou um importante papel dentro
das polticas desenvolvidas pelo Governo Federal para estimular a economia frente aos
riscos de recesso impostos pelas crises econmicas recentes. No entanto, tratando-se
tambm de uma poltica voltada para a resoluo do histrico dficit habitacional 3, que
atinge principalmente os segmentos de menor renda da populao, algumas ressalvas devem
ser feitas, principalmente se considerarmos a grande quantidade de unidades produzidas e a
grande abrangncia do Programa pelo territrio nacional.
A primeira fase do Programa (de maro de 2009 a maio de 2011) envolveu a
contratao de 4.493 empreendimentos, totalizando 743.430 unidades habitacionais,
distribudas por 983 municpios de todos os Estados da Federao e o Distrito Federal (Caixa,
2011). No entanto, alguns problemas apontados pela literatura especializada sobre a
produo de programas habitacionais anteriores (principalmente os associados ao Banco
Nacional de Habitao) ainda persistem. Segundo Cardoso et al. (2012), o PMCMV no
conseguiu resolver de forma adequada a progressiva periferizao dos empreendimentos
financiados, a tendncia a construo de empreendimentos de grande porte, ou sequer a
baixa qualidade arquitetnica e construtiva dos projetos aprovados. Algo que se explica
tanto pela falta de mecanismos de poltica fundiria capazes de dissociar a presso exercida
pelo preo da terra na definio da localizao dos novos empreendimentos, quanto pela
centralidade exercida pela iniciativa privada na efetivao do Programa.
Para os autores, as incorporadoras imobilirias envolvidas com PMCVM
buscaram maximizar seus ganhos tanto na construo quanto na comercializao das
unidades produzidas. Dentro dessa lgica elas escolhem os terrenos mais baratos capazes de
fornecer uma maior margem de lucro, considerando que elas geralmente trabalham com os
tetos de financiamento como valores finais para os imveis ofertados no mercado. Com isso
o Programa estaria novamente gerando empreendimentos que imputem um alto custo
social, pois tenderiam a se localizar em reas com problemas de acessibilidade e carncias
na oferta de infraestrutura e servios bsicos no entorno imediato, custo que acaba sendo
repassado para os moradores que precisam arcar com despesas de deslocamento,
Segundo o Ministrio das Cidades, o dficit habitacional era de 5,5 milhes na dcada de 1990 e alcana
atualmente cerca de 8 milhes.
3

inexistncia de comrcio nas proximidades ou falta de vagas no sistema escolar. Outro

problema apontado a tendncia a aumentar a escala dos empreendimentos para diminuir o
custo de produo por unidade, a partir de processos de estandardizao da construo. E
apesar do PMCMV prever um limite de 500 unidades por empreendimento para conter esse
processo (Cardoso et al. 2011), possvel identificar uma estratgia utilizada pelas
incorporadoras que subdividem seus empreendimentos em projetos contguos, com as
mesmas tipologias arquitetnicas e solues construtivas. Se considerarmos esses conjuntos
contguos agrupados, a mdia nacional nas regies metropolitanas passa a ser maior que o
dobro do limite mximo permitido pelo Programa, algo que estaria levando novamente
produo de grandes e homogneos ncleos habitacionais, muitas vezes segregados
espacialmente das reas consolidadas da cidade.
Outro ponto apontado por Cardoso et al. (2012) a falta de articulao entre o
PMCMV e as polticas urbanas. Muitas propostas contidas no Plano Nacional de Habitao
foram desconsideradas na implementao do Programa e pouco (ou quase nenhum) uso tem
sido feito dos instrumentos previstos pelo Estatuto das Cidades para conter os processos de
especulao imobiliria ou efetivar o uso social do solo urbano. Alm disso, o modelo de
distribuio de recursos que vem sendo adotado parece muito mais pautado pela
necessidade de cumprir as metas propostas e produzir os efeitos anticclicos pretendidos, do
que de implementar uma poltica habitacional integrada. Algo que poderia ser minimizado
caso o Programa previsse algum tipo de condicionante para o acesso aos recursos associado a
implementao de instrumentos de poltica fundiria pelas administraes municipais.
A falta de articulao entre essas diferentes polticas de Estado que tm como
objeto o espao urbano, teria como consequncia a reificao de uma srie de questes j
largamente discutidas pela literatura especializada, que teoricamente tais polticas deveriam
minimizar. Neste sentido, Arantes et al.(2009) ressaltam que esse modelo de proviso de
moradias desregulado e centrado no mercado, alm de procurar a maximizao dos ganhos
a partir de operaes especulativas tambm deixa as administraes municipais refns de
uma expanso urbana predatria e fragmentada. citado, por exemplo, o caso dos imveis
construdos vagos em reas centrais ou pericentrais j dotadas de infraestrutura, que no tem
seu aproveitamento estimulado. No caso da cidade do Rio de Janeiro, cabe aqui destacar as
grandes intervenes urbanas que vem sendo feitas em funo da preparao da cidade para
os mega eventos esportivos futuros, a exemplo do projeto de renovao da regio porturia,
que poderiam estar articulados com PMCMV, a partir da insero de habitao de interesse
social na rea. No entanto o que se verifica uma completa ausncia de empreendimentos
4

associados ao Programa nas reas centrais mais consolidadas, frente a uma expanso
massiva principalmente para os bairros da Zona Oeste da cidade.
Estas questes tornam-se mais relevantes quando cruzados os dados de
localizao dos empreendimentos financiados pelo PMCMV com as faixas de renda dos
beneficirios. Foram aprovados at maio de 2011 um total de 42.492 unidades na RMRJ,
sendo 31.225 (71%) na cidade do Rio de Janeiro e 11.267 (29%) nos municpios da Regio
Metropolitana. Totais distribudos por 33 bairros da cidade (cerca de 20% do total) e por 10
municpios (de um total de 20) 4.
Figura 1 Nmero de unidades produzidas pelo Programa Minha Casa Minha Vida na cidade do Rio
de Janeiro distribudas por bairro, com grfico indicando a distribuio por faixa de renda do
beneficirio para cada rea de Planejamento do municpio.

Fonte: Elaborao prpria a partir de Caixa, 2011.

A Figura 1 acima apresenta duas grandes tendncias na distribuio das

unidades produzidas pelo Programa na cidade do Rio de Janeiro. A primeira diz respeito a
oferta massiva de empreendimentos na Zona Oeste da cidade (delimitada na figura como
rea de Planejamento 5 5) que concentra aproximadamente 47% de todas as unidades
Conforme os dados apresentados em Caixa, 2011.
As reas de Planejamento (APs) correspondem a subdivises administrativas feitas pela prefeitura da cidade do
Rio de Janeiro. Atualmente a cidade possui cinco APs que se subdividem em Regies Administrativas (RAs). A
rea de Planejamento 5 (AP5) abarca 48% do municpio e a 26,6% da populao carioca, com vinte bairros e
cincos RAs. A Zona Oeste, configurada como o novo vetor de crescimento da cidade, dividida em duas APs, a
4
5

financiadas, destacando os bairros de Campo Grande e Santa Cruz que juntos abrigam quase
30% do total. Em seguida temos a regio de Jacarepagu (rea de Planejamento 4) e Zona
Norte (rea de Planejamento 3) que juntas abrigam pouco mais que 35% do total de
unidades, restando para a Regio Central (rea de Planejamento 1) apenas 1,5% do total,
alm da Zona Sul e Grande Tijuca (rea de Planejamento 2) que no receberam nenhum
empreendimento financiado pelo PMCMV.
Associado a isso, cabe apontar um segundo elemento: as diferenas de
localizao por faixa de renda. Cerca de 53% de todas as unidades voltadas para o pblico de
zero a trs salrios mnimos esto na Zona Oeste, enquanto 51% de todas as unidades
voltadas para o pblico de seis a dez salrios mnimos esto na Zonas Norte e regio de
Jacarepagu. Nesse contexto alguns bairros se destacam por concentrarem um nmero
significativo de unidades de uma faixa de renda especfica. o caso de Santa Cruz (Zona
Oeste) que recebeu 3.980 unidades (95% do seu total) para o pblico de zero a trs salrios
mnimos, ou de Taquara e Jacarepagu que juntas receberam 2.609 unidades apenas para o
pblico de seis a dez salrios mnimos.
Outro ponto que merece destaque a quase completa ausncia de unidades
financiadas pelo PMCMV na Regio Central (rea de Planejamento 1), cuja exceo fica por
conta de um pequeno empreendimento para a faixa de seis a dez salrios mnimos no bairro
de Benfica e dois empreendimentos associados a intervenes na Favela da Mangueira.
Dados que reforam os argumentos expostos acima sobre os problemas da centralidade
exercida pela iniciativa privada na efetivao do Programa, pois h uma tendncia a
direcionar as unidades voltadas para as faixas de renda mais baixa para algumas reas
especficas da cidade, neste caso significativamente mais distantes dos ncleos consolidados.
Outro elemento que vale ser citado a variao do tamanho mdio dos empreendimentos
por faixa de renda. No caso da RMRJ, as mdias de unidades por empreendimentos indicam
novamente diferenas entre as faixas de renda do pblico alvo (Tabela 1). Cabe ressaltar que,
de acordo com os dados da ltima coluna da Tabela 1, a mdia de unidades por
empreendimento a partir do agrupamento de empreendimentos localizados em endereos
prximos ou contguos, evidencia a prtica das construtoras de subdividir seus
empreendimentos para atender as restries impostas pela legislao.

AP4 e a AP5. A AP5 vem se transformando no local de atrao de camadas populares via empreendimentos
PMCMV. Por outro lado, a AP4 tem atrado um pblico diferenciado, com maior poder aquisitivo que se delimita
em grandes e luxuosos empreendimentos imobilirios entre a rea da Barra da Tijuca e de Jacarepagu.

Tabela 1 Mdia de unidades habitacionais por empreendimento na Regio Metropolitana do Rio de

Janeiro
Faixa de
Renda

N de Unidades

N de

Mdia Unidades/

Empreendimentos

Empreendimentos

Mdia Unidades/
Empreendimentos
(agrupada)

0-3 SM

22.601

78

289,76

1.087

3-6 SM

5.801

34

170,62

479,83

6-10 SM

14.090

71

198,45

360

TOTAL

42.492

183

232,20

-----

Fonte: Elaborao prpria a partir de Caixa, 2011.

Quanto aos demais municpios da RMRJ, inicialmente cabe apontar que diferente
de outras metrpoles, a cidade do Rio de Janeiro recebeu quase o triplo de unidades que
todos os demais municpios da sua regio metropolitana juntos. O municpio de Queimados
foi o que mais recebeu unidades do Programa (2.126), seguido por Nova Iguau (1.899),
Belford Roxo (1.822) e So Gonalo (1.763), sendo que s os bairros de Campo Grande e
Santa Cruz juntos receberam mais de 9.000 unidades. Neste contexto, algumas
particularidades devem ser ressaltadas: a Figura 2 corrobora uma significativa diferena
entre os municpios da Baixada Fluminense (a Norte da cidade do Rio de Janeiro) e os da
regio do Leste Metropolitano, centralizada pelo municpio de Niteri. Na primeira rea h
uma prevalncia de unidades voltadas para a faixa de zero a trs salrios mnimos e na
segunda uma maior produo de unidades voltadas para a faixa de seis a dez salrios
mnimos. O caso dos municpios de Queimados, So Joo de Meriti e Seropdica, que s
receberam unidades voltadas para a faixa de menor renda, so exemplos desse processo.
Figura 2 Nmero de unidades produzidas pelo Programa Minha Casa Minha Vida por municpio da
Regio Metropolitana do Rio de Janeiro (exceto a capital), com grfico indicando a distribuio por
faixa de renda do beneficirio para cada um deles.

Fonte: Elaborao prpria a partir de Caixa, 2011.

Aqui novamente se verifica uma especializao de determinadas reas em

algumas faixas de renda especficas, alm de um desequilbrio na distribuio das unidades
pelos diferentes pontos do territrio. Algo que implica, por exemplo, em acessos desiguais s
redes de infraestrutura. Elemento que confirmado por Barandier Junior (2012) ao analisar a
relao mantida entre a localizao dos empreendimentos financiados pelo PMCMV no
municpio do Rio de Janeiro e o acesso s redes de transporte pblico municipal e estadual.
O autor ressalta que todas as unidades produzidas pelo Programa na cidade tm acesso
rede completa de transporte (nibus, trem, metro, barca), apesar de tratar-se de um acesso
diferenciado em funo da faixa de renda do beneficirio. Enquanto 89,5% das unidades
produzidas para a faixa de seis a dez salrios mnimos esto a menos de cinco minutos de
caminhada de algum ponto ou estao, para a faixa de zero a trs esse percentual ca para
39,2%. O mesmo ocorre quando se avalia as diferenas por rea de Planejamento, ou seja,
quanto mais afastada da rea central da cidade, pior passa a ser a condio de acesso rede
de transporte pblico. Enquanto praticamente todas as unidades produzidas na regio
central (rea de Planejamento 1) e zona norte (rea de Planejamento 3) esto a menos de dez
minutos de caminhada de algum ponto ou estao, esse percentual cai para 86% na rea de
Planejamento 4 e para 67% na zona Oeste (rea de Planejamento 5). Destacando que na Zona
8

Oeste regio que mais recebeu unidades do Programa na cidade todas as unidades
produzidas para a faixa de seis a dez salrios mnimos esto localizadas a menos de dez
minutos de algum ponto ou estao, enquanto as unidades para as faixas menores chegam a
se localizar a mais de vinte minutos de caminhada de algum ponto ou estao.

Morar na cidade: um direito a mais ou um direito margem?

Acerca desta nova roupagem de uma poltica habitacional que engendra aes
semelhantes s de outrora, no que se refere proviso habitacional para segmentos de baixa
renda, apontamos o caso dos residenciais Vivendas do Ip Amarelo e Vivendas do Ip
Branco (Ips), empreendimentos inicialmente construdos ao longo de 2009 para serem
vendidos aos segmentos com renda entre trs e seis salrios mnimos, mas que
posteriormente foram comprados da Caixa pela Prefeitura do Rio de Janeiro, para reassentar
em suas 598 unidades habitacionais tanto as famlias de baixa renda que habitavam no
Morro do Urubu, bairro de Pilares, desabrigadas pelas fortes chuvas ocorridas na cidade em
abril de 2010, quanto aquelas que viviam em reas de risco e/ou alvo de intervenes
urbansticas para a realizao dos grandes eventos 6.
Apesar dos empreendimentos estarem localizados a poucos metros da Avenida
Brasil, uma das principais vias da cidade, isto no significa dizer necessariamente que esto
em uma rea bem integrada e infraestruturada, pois esta rodovia apresenta acessibilidades
diferenciadas ao longo do seu percurso. Se por um lado em sua poro Sul, encontra-se a
rea mais dinmica do bairro de Realengo, inclusive o centro comercial e a estao da linha
frrea, por outro lado, o norte da rodovia, onde esto edificados os Ips, se constitui como a
nova rea de expanso do bairro, marcada por poucos acessos e baixa proviso de comrcios
e servios em relao ao restante do bairro.
Tal desarticulao entre a rea de edificao dos empreendimentos e o restante
de Realengo e da cidade gera uma srie de dificuldades cotidianas queles que ali foram
reassentados, sobretudo no que se refere aos acessos a comrcio, servio e equipamentos
pblicos, com destaque aos deslocamentos para locais de trabalho/estudo. Esta situao se
Entre seus locais de origem, citamos: Vila das Torres, compreendida entre Rocha Miranda e Madureira,
atualmente destinada construo do Parque de Madureira; o bairro de Olaria, na regio do traado da via
expressa TRANSCARIOCA e reas de risco em Copacabana. A esses moradores a Secretaria Municipal de
Habitao concedeu a alternativa de indenizao, porm, a quantia ofertada foi recusada por lhes parecer irrisria
diante do valor investido em benfeitorias de seus prprios imveis ao longo dos anos. Frente s poucas
alternativas, algumas famlias foram coagidas e impelidas a se mudar para o novo endereo. Cabe apontar que
muitos moradores foram orientados pela promessa de uma casa prpria localizada a princpio no bairro de
origem, tal como lhes indicava a Prefeitura durante a negociao, e aps aceitarem deixar suas casas, foram
transferidos para os Ips entre abril e agosto de 2010.
6

torna ainda mais grave quando se observa que, quase um ano depois, embora tenha havido
incluso de uma parcela desta populao nas escolas do prprio bairro ou em suas
proximidades como Bangu, a dinmica da maior parte dos percursos dos moradores dos
Ips, seja para a escola e/ou trabalho, procura de comrcio e servios ou mesmo para fins
de lazer, em direo s reas prximas aos seus antigos locais de moradia. Isto significa
dizer que esta populao alvo da nova poltica habitacional propagada pelo PMCMV, alm
de no ter tido alternativa de escolher seu prprio lar e de ter sido afastada de seu antigo
bairro e dos vnculos socioespaciais que ali estabeleciam, foi reassentada de forma tal que
no se levou em considerao e/ou foram oferecidos meios que viabilizassem a rpida
integrao ao novo local de moradia.
Alm disso, para realizar a maior parte de seus percursos por meio de transporte
pblico onde o tempo mdio gasto de uma hora, mais que o dobro de suas antigas rotinas
, os moradores dos Ips no podem contar com a estao ferroviria do bairro, pois alm de
estar distante do empreendimento, no h nenhum meio de transporte que os conecte
estao. Ainda que a Avenida Brasil possua um grande nmero de linhas com destino ao
Centro, a nica linha de nibus que liga a regio com Madureira e Rocha Miranda possui
intervalos irregulares. Para aqueles que se deslocam para o Mier rea prxima ao Morro
do Urubu este problema tornar-se ainda mais grave pois h a necessidade de utilizar duas
ou mais linhas de nibus, o que ocasionou o desemprego de muitos devido
indisponibilidade dos patres de arcar com um custo maior referente a este aumento do
nmero de passagens. Cabe ressaltar tambm que, apesar do advento do Bilhete nico
Carioca, que possibilita realizar duas viagens pelo preo de uma, a utilizao vlida deste
servio expira em duas horas, e nem sempre possvel realizar duas viagens neste tempo.
Por outro lado, no residencial Mlaga Garden, localizado tambm s margens da
Avenida Brasil, cujas unidades foram compradas pelos beneficirios diretamente na Caixa sobretudo por segmentos com renda mdia de um a seis salrios mnimos -, apesar da
situao de deslocamento (onde grande parte destes despendem uma hora rumo ao trabalho
via transporte pblico) e da relao com o entorno (pouca integrao com a malha urbana e
baixa proviso de infraestrutura e servio urbanos) serem bastante semelhantes quelas
vivenciadas pelos moradores dos Ips, a maioria dos que ali vivem est satisfeita com o
imvel e com o novo local de moradia. Vale destacar que neste caso, ao contrrio dos Ips,
que foram construdos para faixas de renda entre trs e seis salrios mnimos e utilizados
para reassentamento, o Mlaga foi apresentado pela construtora e enquadrado pela Caixa na
categoria de at trs salrios mnimos, beneficiando-se dos incentivos concedidos pela
10

Prefeitura e da possibilidade de subsdio total para os adquirentes 7. Ou seja, apesar de haver

fixao de preo de venda neste processo de concesso de crdito s construtoras
estabelecido pela Caixa, aps a contratao do crdito, a venda destas unidades habitacionais
foi feita por um preo definido pelas empresas, seguindo o valor de mercado. Em outras
palavras, o padro construtivo do residencial Mlaga Garden foi nivelado por baixo e o
preo nivelado por cima, de forma que o empreendimento foi totalmente construdo com
auxlio do financiamento pblico, com juros menores, e seus beneficirios pagaram por estes
imveis um valor acima do que de fato deveria ser. 8 E nesta dinmica de implementao do
PMCMV, o poder pblico local, tal como o direito moradia, permanece tambm margem,
limitando-se aprovao do projeto apresentado pela construtora, onde esta define o
padro, o terreno e a faixa salarial ratificando o processo de empreendedorismo da
governana urbana (Harvey, 2005). Alm disso, este caso sugere que a Caixa no est
conseguindo exercer efetivamente o seu papel de gestora e fiscal dos fundos que administra,
no conseguindo controlar efetivamente o processo de comercializao das unidades
financiadas e subsidiadas.

Satisfeitos com as insuficincias: quando a forma de aquisio faz diferena

Alm da localizao na franja da malha urbana e da falta de uma articulao
planejada entre a insero da nova demanda gerada pelos empreendimentos e a proviso de
servios, comrcio e equipamentos urbanos, a precarizao da moradia enquanto direito
tambm pode ser observada em ambos os casos, por meio da qualidade dos materiais e
solues construtivas empregados nos empreendimentos. Vazamentos de gua e acmulo de
detritos nas fendas oriundas do encaixe irregular entre as peas das lajes pr-moldadas que
constituem o piso dos apartamentos so recorrentes em todos os empreendimentos, bem
como a falta de manuteno dos equipamentos de uso comum como os brinquedos do
playground; a pouca privacidade e o dimensionamento exguo da rea de servio.
A insatisfao tambm diz respeito aos servios existentes nos condomnios tais
como: as reas de lazer, o parque infantil, a quadra de esportes, o estacionamento, entre
7Este

empreendimento no se enquadrou no MCMV-FAR e sim no MCMV-FGTS. Isso significa que o acesso se

deu a partir da venda das unidades aos trabalhadores que tivessem possibilidade de acessar os recursos de
financiamento do FGTS para aquisio da casa prpria, dentro do sistema de descontos estabelecidos pela
Resoluo 460. No caso dos empreendimentos que se enquadram no FAR, a Caixa adquire as unidades, pagando
pelo teto dos subsdios e repassa para as listas de famlias cadastradas pelas Prefeituras. Para maiores detalhes,
ver Cardoso et al., 2012 e Royer, 2009.
8Segundo relato dos moradores entrevistados, alm dos contratos com a Caixa, eles assinaram tambm contratos
de financiamento com a construtora, para poder pagar o valor total, acima dos tetos de financiamento do
PMCMV (Cf. Cardoso et al. 2012a, 2012b).

11

outros. Metade dos entrevistados declararam estar insatisfeitos quanto aos servios
condominiais, inclusive alguns responderam que estacionamento, playground, quadra e salo
de festas so equipamentos que no correspondem s suas reais necessidades. Em suma,
tanto no que se refere infraestrutura de servios e equipamentos do imvel quanto a do
condomnio, estas em geral ou so de qualidade abaixo do esperado, e/ou no se adaptam s
necessidades da populao que ali passou a residir.
Todavia, apesar destas semelhanas tanto nos padres construtivos, localizao e
acessibilidade, quanto nas opinies de avaliao da qualidade dos empreendimentos,
ressaltamos que a insatisfao com o novo local de moradia se aplica maioria somente no
caso de Realengo. O contrrio pode ser observado em Campo Grande, fato este que nos
impele a afirmar que a forma de aquisio do imvel um fator determinante para a
satisfao do beneficirio. Diferente do caso de compra, no acesso via reassentamento fatores
como localizao e proviso de infraestrutura e servios urbanos no necessariamente se
adequam e satisfazem ao perfil socioeconmico e s demandas especficas de localizao
da populao beneficiada. Alm disso, verificou-se que, para faixas de renda de trs a seis
salrios mnimos, a satisfao na aquisio do imvel tende a ser maior do que para aquelas
de at trs salrios mnimos, mesmo que as demandas de servios e/ou infraestrutura no
atendam s expectativas ou a qualidade do empreendimento no corresponda ao projeto
propagandeado.
importante destacar que nesta nova poltica habitacional instaurada pelo
PMCMV a concepo e produo dos empreendimentos, orientada pela lgica de mercado,
realizada a partir de um padro de condomnio fechado, antes restrito s classes de maior
poder aquisitivo, onde seus muros como um verdadeiro enclave fortificado impem uma
diviso entre pblico e privado e estabelecem um isolamento de propriedades privadas que
no se voltam para a rua, rejeitam a vida pblica e anseiam por segurana, status e prestgio
(Caldeira, 2000).
Entretanto, diferentemente do ocorrido nas dcadas de 1980 e 1990, o consumo
deste tipo de empreendimento no se restringe somente aos segmentos mdios e altos, mas
alcana tambm os segmentos populares. Vale salientar que um dos resultados do PMCMV
tem sido a imposio deste modelo para aqueles indivduos alvo das polticas habitacionais,
no lhes restando alternativa alm da vida condominial. Movimento que fragmenta partes
da cidade e cria espaos segregados que limitam as relaes socioespaciais dos indivduos.
Esta constatao pode ser observada tanto no caso do Mlaga Garden, situado ao lado de
outro empreendimento com tipologia idntica e perfil socioeconmico similar; quanto no
12

caso dos Ips onde a segregao fsica entre os condomnios agravada pela produo de
estigma entre vizinhos devido aos seus locais de origem serem tanto favela, quanto bairros
mais consolidados.
No cerne desta abordagem da vida em condomnio fechado, cabe afirmar que a
adequao nova rotina vivida no atual endereo se torna mais possvel quanto maior for
a renda do beneficirio e se este escolheu em meio s ofertas viveis apresentadas pelo
mercado - o local do novo lar. Ou seja, o que se observou no residencial Mlaga Garden,
composto em sua maioria por casais jovens e sem filhos, que no processo de escolha e
deciso sobre o preo possvel a ser pago pela casa prpria, levou-se em considerao a
possibilidade de alguns ajustes nova dinmica, tais como: comprar um carro, fazer
pequenas reformas em seus imveis, exigir e desejar um padro condominial, bem como
pagar pelo acesso aos servios e infraestrutura na residncia e no condomnio
(principalmente investimentos em equipamentos de segurana). Nesse sentido, essas famlias
pouco foram afetadas pela elevao das despesas referentes aos deslocamentos ou pelo risco
de demisso do trabalho por conta do aumento do nmero de tarifas de transporte,
contrariamente ao que foi verificado no caso dos Ips.
Na perspectiva contrria instaurao desta padronizao mercantil de uma
vida condominial, a no-escolha na forma de aquisio do imvel para populao dos
condomnios em Realengo implicou, alm dos problemas at aqui j mencionados, em
grandes impactos de ordem financeira: taxa condominial mensal; taxa do IPTU; taxas pelo
fornecimento de energia eltrica medido a partir de relgios trifsicos - custo este que se
agrava se somado ao uso de eletrodomsticos defasados que consomem ainda mais energia -;
taxa de consumo de gs encanado em detrimento ao uso mais econmico de botijo de gs; o
aluguel obrigatrio do "salo de festas" para a realizao de qualquer tipo de evento/festa
entre os moradores; etc. Este montante de taxas, que at ento no faziam parte do
planejamento financeiro destas famlias, adicionado ao fato de que a escritura do imvel ser
concedida somente dez anos depois 9, transformou o sonho da casa prpria em verdadeiro
pesadelo para muitos que ali tentam viver (ou sobreviver).

9Este

o perodo em que a prefeitura subsidiar a compra dos imveis. Os moradores que no desejarem esperar
pela escritura devem apresentar uma declarao, atestada em cartrio, abrindo mo do imvel. Ao realizar isso,
as famlias perdem o direito de se recadastrar nos programas habitacionais financiados pelo Governo Federal.
Pelo regulamento imposto, no permitido o aluguel e a venda do imvel a terceiros, bem como o uso do espao
para atividades comerciais. Aqueles que recorrerem a estas prticas tambm podem ser excludos do
empreendimento (Cf. Cardoso et al. 2011a, 2011b).

13

Consideraes Finais
As tendncias que vm sendo apresentadas pelo PMCMV indicam que apesar de
uma desarticulao entre as diferentes polticas urbanas com uma clara descontinuidade
frente a alguns avanos que vinham sendo implementados tanto pelo Sistema Nacional de
Habitao de Interesse Social quanto pelo Plano Nacional de Habitao possvel
identificar algumas coerncias em relao ao projeto de cidade que vem sendo
implementado na cidade do Rio de Janeiro nas ltimas dcadas. Pautado pelos ditames da
lgica empresarial, o Programa transforma a moradia de interesse social em uma mercadoria
(e portanto cuja produo deve gerar lucro) inserindo seu pblico-alvo numa dinmica que
tende a reforar processos de diferenciao do espao urbano.
Conforme os dados aqui apresentados, h indicativos que apontam para a
concentrao de unidades voltadas para os segmentos de menor renda em determinadas
reas da cidade distantes dos ncleos urbanos consolidados e muitas vezes mal conectadas
rede de transporte e uma quase completa ausncia de unidades produzidas nas reas
centrais. Paradoxalmente, so estas reas centrais que mais vm recebendo investimentos e
intervenes urbanas voltadas para a realizao dos grandes eventos esportivos futuros, que
por sua vez envolvem o deslocamento forado de moradores para outras reas da cidade 10,
conforme mostrado no caso dos Ips. Cabe destacar aqui que segundo Barandier (2012) as
obras de expanso da rede estrutural de transporte pblico do municpio (que atingem
grande parte da Zona Oeste e regio da Barra da Tijuca) iro melhorar a acessibilidade
principalmente dos empreendimentos associados populao na faixa de seis a dez salrios
mnimos.
Estes dados sugerem a falta de interesse poltico em inserir a habitao de
interesse social como elemento dinamizador dos processos de renovao urbana em curso na
cidade, alm de um claro uso (no regulado pelo poder pblico) da localizao como
estratgia para aumentar os ganhos das incorporadoras. Se por um lado se enaltece os
nmeros crescentes de unidades habitacionais produzidas pelo PMCMV, bem como a
agilidade e facilidade no acesso ao crdito tanto pelas construtoras quanto por quem deseja
comprar um imvel, estas mudanas tm implicado no crescimento de contradies e
problemas tais como aqueles observados nos empreendimentos da Zona Oeste da cidade do
Rio de Janeiro aqui apresentados. Nesta perspectiva, entendemos que houve certo retrocesso
Conforme dados contidos no Dossi Megaeventos e Violaes dos Direitos Humanos no Rio de Janeiro,
produzido pelo Comit Popular da Copa e Olimpadas do Rio de Janeiro, 1.860 famlias j foram removidas em
funo de intervenes associadas esses eventos e mais 5.325 famlias esto ameaadas de remoo (Cf. Santos
Junior et al., 2012).
10

14

no debate sobre a questo habitacional, o qual foi substitudo pela avalanche de propagandas
e pela proliferao de vantagens e incentivos para a compra de um imvel, transformando a
moradia em um produto e objeto de consumo.

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