10/4/2016

Mtododevaloracindeinmuebles.Residualdinmico

FacultaddeEconomay
Empresa

ValoracindeInmuebles

UniversidaddeZaragoza

1)Objetivo
Enestecasosetratadevalorarunsuelourbano.Eseterrenopreviamentesetienequeurbanizar,realizandogastoscomocallesyjardines.Posteriormentese
realizarnlasobrascorrespondientesalosedificios.Aosmstardesevendernlospisosaunpreciomediopormetrocuadrado.Existelegislacinhipotecariaque
tratasobrelastasasautilizarparadescontarlosflujosdecaja.Conellopodemosobtenerelprecioalquepodramoscomprardichoterreno.Ysielterrenotieneun
preciodeventa,podramoscalcularelVANylaTIRdelaoperacin.

Comotenemosunosflujosdecajafuturosprocedentesdelaventadepisosyunosgastosdeconstruir,pareceadecuadoaplicarelcriteriofinancierodelVANyelTIR,eslo
quelostasadoresdenominan"mtododevaloracininmobiliariaresidualdinmico".Sinembargo,estemtodosolodebeaplicarseensolaresenlosquehayuna
certezadequesevaaedificar,noesapropiadoparavalorarunpedregalenmitaddelmonte.Locontrarioserael"cuentodelalechera",raznporloquehemos
ilustradoestetextocondichocuadrodeFranciscodeGoya.

Descargalahojadeclculoconelejercicio>[06ResidualDinamico.xls].
Quvamosaaprender?
Enestahojaaprenderemoscomolastcnicasycriteriosparavalorarlarentabilidaddeunproyectopuedenaplicarsealavaloracininmobiliaria
Setratadeasesoraraunpromotorinmobiliarioquepretendeadquirirunsolarenelque,trasacometerlasobrasdeurbanizacin,construirunospisos
porlosqueobtendrunosingresos
Aprenderemosquelasburbujasinmobiliarias,queperidicamentesurgenenmuchospases,podranevitarseconunacorrectavaloracindelmercado
inmobiliario.
Ingredientes:
LafuncionVNA.NO.PER()permiteobtenerelValorNetoActualdeunarentanoperidica
LafuncionTIR.NO.PER()permiteobtenerlaTasaInternadeRetornodeunainversinnoperidica.

http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/06Presidualdinamico.htm

1/7

10/4/2016

Mtododevaloracindeinmuebles.Residualdinmico

2)Elmtododevaloracindeinmuebles"residualdinmico"
Alahoradevalorarunsolarurbanoounterrenoquepuedeserurbanizableunodelosmtodosquepodemosaplicareselmtododevaloracinresidual
dinmico.Elmtodopartedelahiptesisdequeeneseterrenosevanahacerunosgastosdeurbanizacinyedificacin.Aosmstardeseconstruirn
unasviviendasporlasqueseobtendrnunosingresos.
Dadoquetenemosunosingresosygastosquesedistribuyeneneltiempo,apriorilametodologadelValorActualNeto(VAN)parecemuyapropiada.Yas
lodice,porejemplo,lalegislacinquedebenaplicarlasentidadesfinancierasalahoradevalorarlosinmuebles,quelodenomina"valorresidualporel
procedimientodinmico".
OrdenECO/805/2003,de27demarzo,sobrenormasdevaloracindebienesinmueblesydedeterminadosderechosparaciertas
finalidadesfinancieras(http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o8052003eco.t2.html#a34).
Artculo34.Aplicabilidaddelmtodoresidual.
1.Elvalorporelmtodoresidualsecalcularsiguiendounodelosprocedimientossiguientes:
a.Procedimientodeanlisisdeinversionesconvaloresesperados(Procedimientodeclculodinmico).
b.Procedimientodeanlisisdeinversionesconvaloresactuales(Procedimientodeclculoesttico).
2.Elmtodoresidualpodraplicarsemedianteelprocedimientodinmicoalossiguientesinmuebles:
a.Terrenosurbanosourbanizables,estnonoedificados.
b.Edificiosenproyecto,construccinorehabilitacin,inclusoenelcasodequelasobrasestnparalizadas.
3.Elmtodoresidualslosepodraplicarmedianteelprocedimientoesttico,alossolareseinmueblesenrehabilitacinenlosquesepuedacomenzarla
edificacinorehabilitacinenunplazonosuperioraunao,ascomoalossolaresedificados.
4.Medianteestemtodosecalcularunvalortcnicoquesedenominarvalorresidual,quepermitedeterminartantoelvalordemercadodeun
determinadobiencomosuvalorhipotecario.
Portanto,sisetratadeunsolarenelqueyamismoempiezanlasobrasysevendenlospisossepuedeaplicarelmtodo"esttico",esdeciringresos
menoscostes.Pero,sisevaatardarmsdeunao,entoncestendremosunosflujosdecajaanualesyprocedeaplicarelmtodo"dinmico".
Veamosenquconsistedichomtodo"dinmico".Enelsiguienteartculoexplicanlafrmuladeclculo,quecomovemossecorrespondeconla
metodologadeflujosdecajadescontados.
OrdenECO/805/2003,de27demarzo,sobrenormasdevaloracindebienesinmueblesydedeterminadosderechosparaciertas
finalidadesfinancieras(http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o8052003eco.t2.html#a39).
Artculo39.Frmuladeclculodelvalorresidualporelprocedimientodinmico.
Elvalorresidualdelinmuebleobjetodelavaloracincalculadoporelprocedimientodinmicoserladiferenciaentreelvaloractualdeloscobros
obtenidosporlaventadelinmuebleterminadoyelvaloractualdelospagosrealizadosporlosdiversoscostesygastos,paraeltipodeactualizacinfijado,
utilizandolasiguientefrmula:
F= [Ej/(1+i)tj] [Sk/(1+i)tj]
Endonde:
F=Valordelterrenooinmueblearehabilitar.
Ej=ImportedeloscobrosprevistosenelmomentoJ.
Sk=ImportedelospagosprevistosenelmomentoK.
tj=Nmerodeperodosdetiempoprevistodesdeelmomentodelavaloracinhastaqueseproducecadaunodeloscobros.
tk=Nmerodeperodosdetiempoprevistodesdeelmomentodelavaloracinhastaqueseproducecadaunodelospagos.
i=Tipodeactualizacinelegidocorrespondientealaduracindecadaunodelosperodosdetiempoconsiderados.
ComovemoscoincideconelValorActualNetodeunarenta,calculadoapartirdeunoscobrosobtenidosporlaventadelospisosqueseconstruirnyunos
pagosporlaurbanizacinyedificacindelosmismos.

3)Losingresos
Losingresosprocedendelaventafuturadepisos.
Setratademultiplicarelnmerodepisosquesepuedeedificarenesesolarporelprecioestimadoquealcancecadapiso.
Enunsolarnosepuedeedificarloqueunoquierasinoloquedigaelplanurbanstico,quedependedelaedificabilidaddelaparcela.Laedificabilidado
intensidaddeusodelsueloeslamximacantidaddemetroscuadradosedificablesporcadametrocuadradodesuperficie.Imaginaquetienesun
terrenode1000m2ytedejanedificarunchaletde200m2deplanta,endosplantas.Esdecir,400metrosentotal.Laedificabilidadser0.4.
Encadazonapuedehaberunosporcentajesprevistosparaviviendaprotegida(quetieneunpreciofijadodeantemanoporelgobierno)yparavivienda
libre(quesepuedevenderacualquierprecio).Encuantoalaviviendalibrehayqueconsiderarquenotodaslaszonasdelaciudadsoniguales.
Elayuntamientopuedequedarseunporcentaje.
Comovemosunavaloracinprecisadependedemuchosfactoresyaquvamosarealizarunresumen,aunqueintentandoquesealomsrealistaposible.
Setratadeunsolarde8.175m2situadoenlasafuerasdeZaragoza,enelsector5652deMiralbueno.EstesolarquevemosenGoogleMaps
(http://goo.gl/maps/N64UV)situadocuyalongitudes41,654317ylatitud0,950589.Comovemosesuncamporsticoynoparecequelasexcavadoras
vayanaentrarinmediantamente.Noseraprudenteaplicarelmtododevaloracinresidual.Perocomoqueremosexplicarcomosecreaunaburbuja,vamos
aseguiradelante.

http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/06Presidualdinamico.htm

2/7

10/4/2016

Mtododevaloracindeinmuebles.Residualdinmico

Enunterrenonopuedesedificarloquequierassinoquehayquecumplirlasnormasurbansitcasdetuciudad,paraeseterreno.Encuantoalaedificabilidad,
podemosconsultarenelBoletnOficialdelaProvinciadeZaragoza,delao2008:(http://www.zaragoza.es/contenidos/urbanismo/convenios/Sector56
5area2_Miralbueno_BOP250608_45161406.pdf).

Enresumen,leemosqueesazonaosectordondeestenclavadoelterrenomide932.179m2yesposibleedificar4.381viviendas,quesuponen420.599m2.Por
tanto,cadaviviendaenpromediomideunos90m2.Nosinformatambindelosporcentajesdeviviendalibreyprotegida(50%).Pasamosalahojadeclculodichos
datos:

Queenelterrenoencuestinquedacomosigue:

http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/06Presidualdinamico.htm

3/7

10/4/2016

Mtododevaloracindeinmuebles.Residualdinmico

Secedealayuntamientoel25%delasviviendasyel10%deotrosusos,obteniendo:

Portantoahsepuedenedificarunas28viviendas.
ParaobtenerlospreciosdelaviviendalibrepodemosapoyarnosenportalescomoIdealista(http://www.idealista.com/ventaobranueva/zaragoza/miralbueno
bombarda/?ordenadopor=precioasc).OlasestadsticasdelMinisteriodeFomento
(http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/ATENCION_CIUDADANO/INFORMACION_ESTADISTICA/Vivienda/Estadisticas/default.htm)

YparaobternerelpreciodelaviviendaprotegidaenViviendaaragon(http://www.viviendaragon.org/contenido/paginaTabs.aspx?pag=234).

4)Losgastos
Entreloscostestenemoselcostedelaconstruccindelasviviendasyeldeurbanizarlazona(vialesyjardines)Existenvariasfuentesdedondepodramostomar
esainformacin.
1)Costesdeconstruccin:UnafuentededatossonlasordenanzasfiscalesdelAyuntamientodeZaragoza,quecalculanelmdulobsicodevaloracinen
465.(http://www.zaragoza.es/contenidos/normativa/ordenanzasfiscales/2012/Ord_10.pdf)
Esecostebsicoescorregidosegnvariosaspectos(porejemplosiesunchaletaisladoesmscaralaconstruccin).

http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/06Presidualdinamico.htm

4/7

10/4/2016

Mtododevaloracindeinmuebles.Residualdinmico

2)Costesdeurbanizacin:Estainformacinpuedesalirderevistasespecializadasoforosdearquitectura,comoSoloarquitectura.com
(http://www.soloarquitectura.com/foros/showthread.php?5214Costesurbanizaci%F3n)
Enelproyectourbansticonosdicequparteestprevistaparavialesyqupartesernzonasverdes.

5)Latasadeactualizacin
Unpuntoimportanteseraladeterminacindelatasa.Yasehancomentadolosdiferentesaspectosquetraesudeterminacin.Enlavaloracininmobiliariaque
puederealizarunaentidadfinanciera,comovemosesunamateriaqueseencuentrareguladayexistelegislacinalrespecto.Podemosconsultarunexpertoenla
materiaCliment.eu(http://www.climent.eu/Trabajo2/errores.htm#ELECCION).
PodemosleerlaOrdenECO/805/2003,de27demarzo,sobrenormasdevaloracindebienesinmueblesydedeterminadosderechospara
ciertasfinalidadesfinancieras(http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o8052003eco.t2.html#a3).
Artculo38.Tipodeactualizacinenelmtodoresidualdinmico.
1.Alosefectosdelclculodelvalorresidualporelprocedimientodinmicoprevistoenelartculo36(Procedimientodeclculodinmico)deesta
Ordenseutilizarcomotipodeactualizacinaquelquerepresentelarentabilidadmediaanualdelproyectosintenerencuentafinanciacinajenaque
obtendraunpromotormedioenunapromocindelascaractersticasdelaanalizada.
Secalcularsumandoaltipolibrederiesgo,laprimaderiesgo.
2.Eltipolibrederiesgosereltipodeactualizacinestablecidoenelartculo32(Tipodeactualizacinenelmtododeactualizacin)deestaOrden,
tomndolocomorealonominalsegnseaconstanteonominallaestimacindelosflujosdecaja.
3.Laprimaderiesgosedeterminarporlaentidadtasadora,apartirdelainformacinsobrepromocionesinmobiliariasdequedisponga,mediantela
evaluacindelriesgodelapromocinteniendoencuentaeltipodeactivoinmobiliarioaconstruir,suubicacin,liquidez,plazodeejecucin,ascomoel
volumendelainversinnecesaria.
4.Cuandoenladeterminacindelosflujosdecajasetengaencuentalafinanciacinajena,lasprimasderiesgosealadasenelapartadoanteriordebern
serincrementadasenfuncindelporcentajededichafinanciacin(gradodeapalancamiento)atribuidaalproyectoydelostiposdeintershabitualesdel
mercadohipotecario.Entodocaso,dichoincrementodeberserdebidamentejustificado.
Portanto,tenemosporunaparteeltipolibrederiesgoalquehayquesumarunaprimaderiesgo.
Encuantoaltipolibrederiesgo,nosderivaalartculo32quediceque"nopodrserinferioralarentabilidadmediaanualdeltipomediodelaDeudadelEstado
convencimientosuperioradosaos.Esteplazodevencimientoserigualosuperioracincoaossilafinalidaddelavaloracineslaprevistaenelartculo2.a."
relativosala"garantahipotecariadecrditosoprstamosqueformenovayanaformarpartedelacarteradecoberturadettuloshipotecariosemitidosporlas
entidades,promotoresyconstructores".
EnlawebdelBancodeEspaa(http://www.bde.es)yendoaEstadsticas,yallaTiposdeintersytiposdecambio
(http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/tipos/tipos.html)concretamente(http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/ti_1_3.pdf).

http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/06Presidualdinamico.htm

5/7

10/4/2016

Mtododevaloracindeinmuebles.Residualdinmico

Encuantoalaprimaderiesgodicequesedetermina"teniendoencuentaeltipodeactivoinmobiliarioaconstruir,suubicacin,liquidez,plazodeejecucin,as
comoelvolumendelainversinnecesaria".Ladisposicinadicionalsextanosdaalgunapista:http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/o8052003
eco.t4.html#da6"Lasprimasderiesgoaqueserefiereelartculo38.3ylosmrgenesdebeneficiodelpromotorindicadosenelartculo41nopodrnserinferioresa
losqueseestablecenenlastablasque,paracadaunodeellos,seindicanacontinuacin,oalosqueresultendesurevisinconformealoprevistoenelltimo
prrafodeestadisposicin":

Tipodeinmueble

Primaderiesgo

Viviendasprimeraresidencia

Viviendassegundaresidencia

12

Edificiosdeoficinas

10

Edificioscomerciales

12

Edificiosindustriales

14

Plazasdeaparcamiento

Hoteles

11

Residenciasdeestudiantesydelaterceraedad

12

Otros

12

Ntesecomolaprimaderiesgoessuperiorcuandosetratadeunasegundaresidenciaquecuandoesprimeravivienda.Apesardequeelqueyatieneunpiso
yquiereotroenlaplayaesmspudientequeelquenovaacomprarsuprimeravivienda,elriesgoesmayoryaqueunoseaferraalsitiodondeviveyhacelo
queseaparapagarla,mientrasqueensegundaviviendalamorosidadesmsalta,alserprescindible.
Portanto:

6)Losflujosdecaja
Ladeterminacindelosflujosdecajapuedeadmitirnumerosassituaciones,aveceslosfuturospropietariosanticipancantidadesenobra.
Plantearemoslassiguienteshiptesis:
Vamosasuponerquecompramoselterrenohoy
Dosaosmstarderealizaremoslasobrasdeurbanizacin(vialesyjardines)
Laconstruccintardarenrealizarseotrosdosaos
Unaomstardesevender(cobrar)laprimerafase
Otroaomstardesevender(cobrar)lasegundafase

7)Elvaloractual.VANyTIR
Lomsconseguidohasidoconseguirlosdatosyqueseanlomsrealistasposibles.AhorasetratadecalcularelValorActualNeto(VAN)deunproyectode
inversindelquesabemossusfechas
RecordemosqueparautilizarVNA.NO.PER()hayqueactivar"Herramientasparaanlisis".
Recordemosqueenestafuncin,adiferenciadeVNA()debeincluirseeldesembolsoinicial.
Portantosiponemosqueelpreciodelterrenoesceronosdirelpreciomximoquepodemospagar.
Ypodemossimulardiversospreciosparaelterrenoysimularcuantoganaremosconlaoperacininmobiliaria,elVANylaTIR.

http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/06Presidualdinamico.htm

6/7

10/4/2016

Mtododevaloracindeinmuebles.Residualdinmico

Reflexinfinal:LasiguienteimagenmuestraelvalordelterrenosegnunatasacinrealizadaporelDepartamentodeHaciendayAdministracinPblicadel
GobiernodeAragn(http://www.aragon.es/...).Lavaloracindeeseterrenofuede2.135.589,79inclusosuperioraloestimadoaqu.Lamalautilizacindelos
criteriosdevaloracinconelobjetivodeaumentarlarecaudacinporpartedelasadministraciones,deaumentarlascomisionesporpartedelosintermediarios,o
losinteresesacobrarporpartedelasentidadesfinancierasesresponsabledelasburbujasinmobiliarias.Unaprudenteestimacindeingresos,unarealista
aplicacindelosgastosyunatasaqueincorporeelriesgodelaoperacinpermiterealizarunavaloracinmsrealista.

LasvaloracionesencargadasporelgobiernoyrealizadasporlaconsultoraOliverWymanen2012obligaronarebajarun79.5%elvalordelsueloquereflejabanlos
balancesdelabanca(http://www.bde.es/f/webbde/SSICOM/20120928/informe_ow280912e.pdf).Conestecriterioelvalorsera0,205*2.135.589=437.795,
queseasemejamsalvalorcalculadoenesteejercicio.

Paraseguiraprendiendo
Paraseguiraprendiendo:
AntonioCliment(http://www.climent.eu/valoraciones.html)expertoenvaloracininmobiliaria.
MiguelAngelMartnez(http://www.catastro.meh.es/documentos/publicaciones/ct/ct47/05CATASTRO47.pdf)InspectordeHacienda.
GonzlezLebreda(http://books.google.es/books?id=3MhkqKVc8bcC&pg=RA1PT192&hl=es&source=gbs_toc_r&cad=4#v=onepage&q&f=false)con
valoresparalasprimasderiesgo.
AntonioBuj,delAyuntamientodeZaragoza(http://www.bubok.es/libros/7871/APUNTESDEVALORACIONESINMOBILIARIAS).

Citarcomo:SerranoCincaC.(2016):"LeccionesdeFinanzas",[enlnea]5campus.org<http://www.5campus.org/ifinanzas>[yaadirfechaconsulta]
[ndice]

http://ciberconta.unizar.es/ifinanzas/06Presidualdinamico.htm

7/7