DERECHO CIVIL I

LECCIN 17: CONCEPTO Y CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES

Concepto: El Derecho real o Derechos de Cosas, trata de resolver un conflicto de intereses entre
personas, que en esta materia se caracterizan por recaer sobre la titularidad, utilizacin o disfrute de
los bienes patrimoniales.
1.Teora Clsica y Teora Personalista del Derecho Real. Crtica y sntesis de ambas. (Carece de
Inters)
Teora Clsica
De acuerdo a esta teora el titular de un derecho real obstenta un poder directo e inmediato sobre la
cosa, hay por tanto una relacin directa entre persona y cosa.
Dos son las caractersticas fundamentales de los derechos reales en la escuela clsica:
La inmediatividad del poder sobre el bien.
El titular de un derecho real satisface directa e inmediatamente su inters mediante el ejercicio de sus
poderes sobre la cosa sin precisar la cooperacin de un tercero.
Su eficiencia contra terceros.
Se puede hacer valer, incluso coactivamente, contra todos. De ah que el derecho real sea susceptible
de ser lesionado por cualquier tercero.
Crtica: (No lo encontr y me dijo que ni me molestase en buscarlo)
Teora Personalista
sta teora se contrapone a la Teora Clsica puesto que parte de la afirmacin de que slo caben
relaciones jurdicas entre personas y nunca, entre personas y cosas.
Lo que se crea es un vnculo personal entre el titular del derecho real y los dems hombres consistente
en una obligacin por parte de estos de abstenerse de perturbar el derecho real.
Se caracteriza por tanto al derecho real, como una obligacin pasiva universal.

Crtica:
No satisface la idea de la obligacin pasivamente universal como caracterstica a destacar de los
derechos reales, puesto que el deber de respetar los derechos que tienen los miembros de una
colectividad, existe tanto en el caso de los derechos reales como en el de los personales.
sta concepcin supone poner el acento en algo que es completamente secundario en los derechos
reales; porque lo esencial y caracterstico de los mismos no es la obligacin pasiva que el resto de la
sociedad tiene de respetarlos, sino el poder de goce y disposicin que se reconoce al titular sobre la
cosa.

2.La distincin entre el Derecho Real y el Derecho de Crdito. Figuras intermedias: el ius ad rem, los
derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem. (Importante)
Derecho Real o Derechos de Cosas: Poder jurdico que una persona ejerce directa e inmediatamente
sobre una cosa, para aprovecharla total o parcialmente, siendo este poder jurdico oponible erga
omnes (a todo el mundo).
Derecho de Crdito o Derechos Personales: Es la facultad correspondiente a una persona para exigir
de otro sujeto pasivo el cumplimiento de una obligacin de dar, hacer o no hacer.
La doctrina clsica separa netamente los Derechos Reales/Derechos de Cosas de los Derechos de
Crdito/ Derechos Personales diferencindolos de la siguiente manera:
Por el Sujeto:
Derechos Reales (Hay un nico sujeto, el titular)
El titular de un derecho real obstenta un poder directo e inmediato sobre la cosa.
El titular satisface directa e inmediatamente su inters mediante el ejercicio de sus poderes sobre la
cosa, no necesita de la cooperacin de nadie.
Derechos de Crdito (hay dos sujetos, el pretensor y el obligado)
La relacin se establece entre dos personas, en la que una de ellas tiene el poder de exigir a la otra la
realizacin de una prestacin.
Aqu el inters de una persona se satisface por la prestacin que otra realiza en su favor. Necesita la
cooperacin de un tercero para satisfacer su inters.

Por el Objeto:
Derechos Reales: Se trata de un Bien.
Derechos de Crdito: Se trata de una Prestacin (conducta).
Por su Eficacia:
Derechos reales
Se dirige Erga Omnes, es decir se puede hacer valer, incluso coactivamente, contra todos.
Lo cual implica tambin que puede ser lesionado por cualquiera.
Derechos de Crdito
Slo se puede hacer valer frente al sujeto obligado a cumplir la prestacin (deudor).
Por tanto, slo puede ser lesionado por una persona concreta y determinada (el deudor) al no cumplir
la prestacin.

Figuras Intermedias
(Slo ledas y comprendidas)
Ius ad Rem
El ius ad rem se configura como una categora intermedia entre el derecho real y el derecho de
obligacin. Trata la situacin jurdica en que se encuentra quien tiene un ttulo que le da derecho
para adquirir una cosa determinada, cuando todava no ha adquirido dicha cosa mediante la necesaria
adquisicin de la posesin de la misma.
La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante hoy da se
ha tratado de relanzar esta figura: En aquellos casos en que la plena eficacia de un derecho real
inmobiliario exige la inscripcin en el Registro de la Propiedad, cuando la inscripcin no ha podido
ser practicada hay un derecho real en vas de inscripcin, que puede ser provisionalmente protegido
mediante un asiento especial. No hay todava un derecho real, porque falta la inscripcin, pero hay
una vocacin al derecho real que opera como una preinscripcin.
A pesar de estos esfuerzos, la teora del ius ad rem como categora dogmtica intermedia entre el
derecho real y personal no goza del favor de la doctrina.

Los Derechos Reales in Faciendo

Los derechos reales in faciendo son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener una
determinada conducta de otra persona.
Como ejemplo de los derechos reales in faciendo estn las denominadas cargas reales que otorgaban
la facultad de exigir al poseedor de un fundo ciertas prestaciones peridicas.
Las Obligaciones Propter Rem
Es todo aquel derecho u obligacin que tiene su origen en un bien y del cual una persona esta ligada
mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Dentro de esta categora habra que
distinguir entre:
La titularidad ob rem. Es aquella titularidad de derecho real de la que se trae causa por ser titular de
otro bien. Por ejemplo, en la propiedad horizontal la titularidad de los elementos privativos conlleva a
su vez una titularidad sobre los elementos comunes.
Las Obligaciones propter rem. Estas se dan cuando la titularidad de un bien impone una obligacin.
As por ejemplo en propiedad horizontal la titularidad de un elemento privativo conlleva un derecho
de crdito a favor de la comunidad para sufragar los gastos propios de esta.
3.Enumeracin y Clasificacin de los Derechos Reales: Tipos dudosos. Sistema del Numerus clausus
y del Numerus Apertus.
Enumeracin y Clasificacin de los Derechos Reales
1.La propiedad
Es el derecho real por excelencia. Es el que significa el mximo grado de poder sobre una cosa que se
reconoce a su titular.

2.Derechos Reales Limitados, Derechos Fraccionarios o Derechos en Cosa Ajena

No otorgan todo el pleno poder sobre un objeto que es especfico del derecho real de la propiedad, o
limitan, comprimen o impiden el libre ejercicio de sta. Podemos distinguir entre:
Derechos Reales de Goce
Permiten a su titular la utilizacin o explotacin, total o parcial, de un bien ajeno, as como, en
algunos casos, la adquisicin de los frutos que producen.
En sta categora se encuadran los derechos de: Usufructo, Servidumbre, Uso, Habitacin, Superficie
y se discuten si tambin los derechos de Vuelo o Subsuelo y la Enfiteusis.
- Derechos de Garanta
Otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, mediante los trmites legales establecidos
al efecto, para obtener el valor de la misma.
Son derechos de garanta clsicos la Prenda, Hipoteca y Anticresis, aunque su naturaleza real es
fuertemente discutida.
Derechos de Adquisicin preferente
Son los derechos que tienen determinadas personas para adquirir preferentemente.
Son derechos de adquisicin preferente el Tanteo y el Retracto.
Tipos Dudosos (Hay mucho que preguntar, como para que pregunten esto)
Adems de las anteriormente mencionadas, se discute la naturaleza real o no real de otras figuras
jurdicas. El tema sobre qu figuras suscitan polmicas y los argumentos a favor y en contra de las
mismas vara segn autores y doctrinas. A continuacin haremos referencia a algunas de las ms
sonadas.
-El Derecho de Retencin: La ley concede al obligado a la restitucin de una cosa el derecho de
retenerla hasta que no se le hayan satisfecho determinados pagos, que l ha realizado en beneficio del
acreedor de aquella restitucin.
Parece que la nica facultad del titular es la de denegar la restitucin de la cosa ajena que posee.
La retencin es oponible erga omnes , es decir, no slo frente al deudor, sino tambin frente a sus
acreedores y sucesores en la titularidad de la cosa. ste caracterstica erga omnes tpica de los
derechos reales es la que hace que se suscite el problema.
-La Opcin de Compra: El titular de la opcin tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato
de opcin pagando el precio pactado con el concedente.
La opcin de compra no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa y tampoco puede sta
hacerse efectiva frente a un tercer adquirente de aqulla.
Sin embargo al permitir el Reglamento Hipotecario la inscribilidad de la opcin de compra de bienes
inmuebles en el Registro de la Propiedad, nos encontramos en presencia de un derecho que puede
ser ejercitado no slo frente al concedente de la opcin, sino tambin frente a los posibles terceros
adquirentes del inmueble. En esta caracterstica se ha querido ver un signo del carcter real del

derecho de la Propiedad. No obstante que se trate de un derecho eficaz contra los terceros adquirentes
no determina una modificacin de la naturaleza del derecho en s mismo considerado. El derecho
de opcin no confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa, y en consecuencia no puede ser
considerado como un derecho real.
Sistema del Numerus Clausus y del Numerus Apertus (Importante)
Es problema muy debatido en nuestra doctrina si el ordenamiento jurdico espaol adopta el sistema
del numerus clausus de derechos reales o, por el contrario, el del numerus apertus. En el problema
est implcito el radio de accin que posee la autonoma de la voluntad privada para la creacin de
derechos reales.
Numerus Clausus
Segn el sistema del numerus clausus no habr ms derechos reales que los tipificados por la ley de
una manera concreta.
Argumentos que fundamentan la posicin del Numerus Clausus:
-El Cdigo Civil no contiene ninguna prohibicin de que los particulares puedan crear nuevos
derechos reales. Ni existe en l un precepto que establezca una lista de los derechos que son derechos
reales, ni abierta ni cerrada.
-Art.2.2 de la Ley Hipotecaria: En el Registro de la Propiedad se inscribirn los ttulos en que se
constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin,
enfiteusis, hipoteca, censos y otros cualesquiera reales.
-Art.7 del Reglamento Hipotecario: Conforme a lo dispuesto en el art.2 de la Ley, no slo debern
inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el
dominio de los derechos reales que en dichos prrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos
a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier pacto o contrato de transcendencia real, que sin
tener nombre propio en derecho, modifique, desde luego, o en lo futuro, algunas de las facultades del
dominio sobre bienes inmuebles o derechos reales.
Numerus Apertus
ste sistema reconoce la fuerza de la autonoma de la voluntad no slo en el campo de los derechos de
obligacin, sino tambin de los reales, pues se dice tiene poder suficiente para crear, con el rango de
derechos reales, figuras distintas de las tipificadas por la ley.
Argumentos que fundamentan la posicin del Numerus Apertus:
La doctrina se basa en que la creacin de derechos reales afecta al orden pblico (econmico).
Para este sector doctrinal lo nico que admite la ley es el juego de la autonoma de la voluntad para
configurar el contenido de los derechos reales tipificados.
-Sostiene que al no existir en el Cdigo Civil un precepto que establezca una lista de los derechos
que son derechos reales, se concluye (absurdamente) que lo que no est expresamente permitido se
encuentra prohibido.
-Art2. 2 de la Ley Hipotecaria: Sostienen que sta puede referirse a otros derechos reales
reconocidos por el Cdigo no recogidos en la enumeracin que hace.

-Art.7 del reglamento Hipotecario: Dice que es un precepto reglamentario del que no puede
extraerse ninguna conclusin para el problema precisamente por poseer este carcter (lo cual
sera cierto si se aislase del art.2 LH, pero lo que hace es desarrollarlo).

LECCIN 18: LOS DERECHOS REALES Y SU TRFICO

1.La Adquisicin de los Derechos Reales: Adquisicin Originaria y Adquisicin Derivativa.
Transmisin (Universal y Particular) y Sucesin Constitutiva.
Adquisicin Originaria
Supone la adquisicin del derecho real con independencia del derecho del titular anterior. Ya sea
porque el derecho real no exista antes del hecho que motiva su adquisicin o porque existiendo tal
derecho real, la adquisicin del mismo se verifica sin estar fundamentado en el derecho del titular
anterior.
Adquisicin Derivativa
Es derivativa la adquisicin si hay un nexo causal de unin entre la titularidad anterior y la
subsiguiente. Partiendo de la existencia de un derecho real, su titular lo cede o transmite a otra
persona que pasa a ser el nuevo titular del derecho real del que se trate.
Transmisin
La transmisin puede ser universal o particular dependiendo de si el conjunto de bienes se transmiten
"inter vivos" o "mortis causa".
Transmisin Universal
El dominio se adquiere por sucesin en los derechos del dueo a la muerte de ste; esa sucesin puede
ser a ttulo universal (heredero) o particular (legatarios o beneficiarios de cargos).
Transmisin Particular
El dominio se adquiere a ttulo particular cuando entre vivos se transmite por contrato, como sera por
ejemplo por la compraventa.
2.Sistema de Transmisin de los derechos reales. La Teora del Ttulo y el Modo. La Traditio en
nuestro ordenamiento: significado y mbito; elementos, forma y efectos.
Art.609 (Muy Importante)
La propiedad se adquiere por la ocupacin.

La propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por
donacin, por sucesin testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la
tradicin.
Pueden tambin adquirise por medio de la prescripcin.
La Teora del Ttulo y el Modo (Muy Importante)
sta teora nace de una interpretacin causalista de la traditio romana.
La traditio por s sola no sirve para trasmitir el dominio, si no va precedida de un negocio jurdico
antecedente que justifique la transmisin.
Es necesaria, pues, la yuxtaposicin de dos elementos en un supuesto complejo de formacin
sucesiva: el contrato antecedente, al que se llamar causa remota, iusta causa o titulus y el traspaso
posesorio, que ser la causa prxima o el modo de adquirir. Slo la conjuncin de ambos elementos
determina la transmisin.
La Traditio en Nuestro Ordenamiento
Significado y mbito
La traditio consiste en la entrega de la cosa transmitida. Pero es evidente que la entrega de por s es un
acto incoloro, que puede obedecer a mltiples fines. Por tanto, Qu atribuye sentido a la entrega de la
cosa para que tenga valor de tradicin?
Presupuestos para que se d tradicin:
- El transmitente ha de ser el titular legtimo el derecho que se transmite.
- Hace falta una voluntad comn de transmitir y adquirir respectivamente, manifestada en un contrato
(ttulo causal que fundamenta la transmisin).
- La entrega ha de tener como finalidad precisa, transmitir la propiedad de la cosa o derecho real del
que se trate y no una pura traslacin posesoria con otra finalidad cualquiera.
Forma
-Traditio Real: Es la entrega material de la cosa. Puede ser el paso de mano a mano tratndose de
muebles, o la ocupacin material si son inmuebles. Hay entonces lo que el Cdigo Civil llama puesta
en poder y posesin.
-Traditio Simblica: Se produce cuando la transmisin del dominio no va ligada al traspaso material
de la posesin de la cosa, sino a la entrega de una accesoria en la que queda simbolizada la principal.
-Acuerdo de las Partes: En relacin con la tradicin de bienes muebles, en el artculo 1.463 se dice
que, se efectuar por el slo acuerdo de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a
poder del comprador en el instante de la venta, o si ste lo tena ya en su poder por algun motivo.
ste artculo es aplicable tambin a los bienes inmuebles.
El Cdigo Civil no exige una manifestacin de voluntad expresa de que se entrega y adquiere la
posesin de la cosa.

-Otorgamiento de escritura pblica: El otorgamiento de la escritura pblica equivaldr a la entrega

de la cosa, si de la misma no resultare o se dedujese lo contrario. El precepto es aplicable tanto a los
bienes muebles como inmuebles.
Para su eficacia, el precepto requiere implcitamente que el transmitente tenga la posesin a ttulo de
dueo, aunque la posesin inmediata o inferior la ostente otra persona ligada a l.
-Uso Consentido: Para la transmisin de bienes incorporales, se admite como entrega el uso que del
derecho haga el adquirente con consentimiento del transmitente.
Efectos
Mientras no tenga lugar la tradicin, an cuando exista ttular, el pretendido adquirente del derecho
real no ser tal, sino que tan slo tendr un derecho para reclamar al transmitente una conducta que
acabe convirtindolo, en definitiva, en propietario o titular del derecho real que se haya transmitido.
2. EL DERECHO DE PROPIEDAD
Leccin 19. Nociones generales.
Concepto: la doctrina clsica y la nocin tcnico-jurdica moderna; anlisis y crtica de la
definicin legal. Caracteres.
Cabe decir que el derecho de propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular extraer la
mas amplia utilidad econmica de su objeto que le ordenamiento permita. As, la propiedad marca la
situacin de ms intensas posibilidades de satisfaccin del inters de un titular sobre un determinado
bien, aunque la extensin y profundidad de sus limitaciones han sido variantes.
La plenitud y exclusividad (facultad del propietario de excluir a los terceros) son datos esenciales del
paradigma del derecho subjetivo patrimonial real que supone la propiedad; esta configuracin de la
propiedad privada est sometida en la actualidad a fuertes transformaciones.
Facultades y deberes del propietario: se ha considerado compuesto tal derecho de dos facultades:
la de goce (que abarca las posibilidades de uso y disfrute de la cosa), y la de disposicin (que implica
la posibilidad jurdica de enajenar, todo o parte, el contenido del derecho de propiedad). La propiedad
actual tambin viene integrada por deberes que cumplen con una funcin social.
La nocin tcnico-jurdica moderna, anlisis y caracteres de la definicin legal: La disciplina
constitucional de la propiedad privada se funda en que el art 1 CE define el Estado como social y
democrtico de derecho, y, no considera que es un derecho fundamental al regularlo en el 33 CE. Sin
embargo, se configura como un derecho en el cual se exige que debe ser regulado por ley, debiendo
respetarse su contenido esencial.
Reserva de ley en materia de propiedad: de ley ordinaria, cabiendo la posibilidad de actuacin de
legislacin delegada, y , por va del Decreto-Ley no podr regular su rgimen general, aunque, s
podr ser utilizado conforme a su regulacin constitucional.

Contenido esencial: el art 33.2 dispone que la funcin social de la propiedad determinar su
contenido, de acuerdo con las leyes. Cabe aludir en el 348 CC La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin ms limitaciones que las establecidas en las leyes.
Funcin social de la propiedad:

La falta de atribucin al propietario de determinadas facultades, reduccin del contenido de la

propiedad.
Establecimiento de condiciones, variables segn los supuestos, para el ejercicio de las facultades.
Fijacin de obligaciones y cargas que impone actividades al poder del propietario y que pueden
determinar la prdida de la titularidad o recortes en el ejercicio de las facultades nucleares en el
ejercicio del derecho.
Sentido moderno de la propiedad privada.
Una definicin legal de la propiedad esta siempre influida por el ambiente histrico que se formula.
Nuestro Cdigo Civil no poda en esta materia tambin dejar de estar influido por la codificacin
napolenica, y en el artculo 348 define la propiedad como el derecho de gozar y disponer de una
cosa, sin mas limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el
tenedor y poseedor de la cosa para reivindicarla. De este articulo se desprende que hay tres facultades:
(IMPORTANTE)
Gozar
Disponer
Reivindicar
La propiedad en el Cdigo Civil: En el C.C. las caractersticas ms notables son las siguientes:
Un agrarismo fundamental: propiedad de la tierra destinada a la explotacin agrcola.
Es individual ya que son muy escasas las propiedades colectivas tras la desamortizacin, y las
propiedades nacionalizadas.
El propietario del suelo lo es tambin de todo lo que aparezca adherido a l superficies solo cedit (arts
358 y 359).
La propiedad del C.C. es una propiedad sometida a un rgimen de plena libertad de comercio, se trata
de suprimir las trabas y obstculos que impidan el trfico (arts. 781 y 785). El propietario puede en
todo momento someter en dinero su propiedad.

Las denominadas propiedades especiales: cuestiones tcnicas que plantean.

Bajo la denominacin genrica de propiedades especiales, el Cdigo Civil regula (o mejor contempla)
en los diferentes Captulos del Titulo IV del Libro II la propiedad de las aguas (arts. 407-425), de los
minerales (arts. 426-427) y la propiedad intelectual (arts. 428-429).
LAS AGUAS(leer)
Puede realizarse una distribucin del dominio entre el estado y los particulares:
Aguas de dominio pblico, segn el art. 407 CC: Los ros y sus cauces naturales. Las aguas continuas
o discontinuas de manantiales y arroyos. Las aguas que nazcan continua o discontinuamente en
terrenos del mismo dominio pblico. Los lagos y lagunas formados por la naturaleza en terrenos

pblicos y sus alveos. Las aguas pluviales que discurran por barrancos o ramblasLas aguas
subterrneas. Las aguas halladas en la zona de trabajos de obras pblicas. Las aguas que nazcan
continua o discontinuamente en predios de particulares, del Estado, de la Provincia o de los pueblos,
desde que salgan de dichos predios. Los sobrantes de las fuentes, cloacas y establecimientos
pblicos
Aguas de dominio privado, segn el art. 408 CC: Las aguas continuas o discontinuas que nazcan en
predios de dominio privado, mientras discurran por ellos. Los lagos y lagunas y sus alveos, formados
por la naturaleza en dichos predios. Las aguas subterrneas que se hallen en stos. Las aguas pluviales
que en los mismos caigan, mientras no traspasen sus linderos. Los cauces de aguas corrientes,
continuas o discontinuas, formados por aguas pluviales, y los de los arroyos que atraviesen fincas que
no sean de dominio pblico.
LAS MINAS(leer)
Segn el artculo 426 del CC Todo espaol o extranjero podr hacer libremente en terreno de
dominio pblico calicatas o excavaciones que no excedan de diez metros de extensin en longitud
o profundidad con objeto de descubrir minerales; pero deber dar aviso previamente a la Autoridad
local. En terrenos de propiedad privada no se podrn abrir calicatas sin que preceda permiso del dueo
o del que le represente.
Por su parte el artculo 427 del CC establece que Los lmites del derecho mencionado en el artculo
anterior, las formalidades previas y condiciones para su ejercicio, la designacin de las materias
que deben considerarse como minerales, y la determinacin de los derechos que corresponden al
dueo del suelo y a los descubridores de los minerales en el caso de concesin, se regirn por la Ley
Especial de Minera.

Segn el artculo 2 de la LM, todos los yacimientos de origen natural y dems recursos geolgicos
existentes en el territorio nacional, mar territorial y plataforma continental, son bienes de dominio
pblico, cuya investigacin y aprovechamiento podr el Estado asumir directamente o ceder en la
forma y condiciones que se establecen en la presente Ley y dems disposiciones vigentes en cada
caso.
LA PROPIEDAD INTELECTUAL (IMPORTANTE)
Segn el artculo 429 del CC La Ley sobre Propiedad Intelectual determina las personas a quienes
pertenece ese derecho, la forma de su ejercicio y el tiempo de su duracin. En casos no previstos ni
resueltos por dicha Ley especial se aplicarn las reglas generales establecidas en este Cdigo sobre la
propiedad.
El derecho de propiedad intelectual es el derecho exclusivo que concede el ordenamiento al autor
sobre su obra y a otras personas y entidades (artistas, productores, organismos de radiodifusin...)
sobre determinados productos artsticos o culturales, en cualquier caso, para gozarlos, explotarlos y
disponer de ellos. Segn el artculo 428 del CC El autor de una obra literaria, cientfica o artstica,
tiene el derecho de explotarla y disponer de ella a su voluntad..
Su marco legal se compone fundamentalmente por:
Los artculos 428 y 429 del CC.
Real Decreto Legislativo 1/1996, de 12 de abril por el que se aprueba el texto Refundido de la LPI.

Real Decreto 281/2003, de 7 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento del Registro General de
la Propiedad Intelectual.
Adquisicin de este derecho: lo establecen los arts 6 a 9 de la LPI:
1. En el caso de desconocimiento de su autora: Se presumir autor, salvo prueba en contrario, a quien
aparezca como tal en la obra, mediante su nombre, firma o signo que lo identifique (presuncin de
autora).
2. En el caso de obras annimas o seudnimas, cuando la obra se divulgue en forma annima o bajo
seudnimo o signo, el ejercicio de los derechos de propiedad intelectual corresponder a la persona
natural o jurdica que la saque a la luz con el consentimiento del autor, mientras ste no revele su
identidad.
3. En el caso de obras en colaboracin, los derechos de propiedad intelectual sobre una obra en
colaboracin corresponden a todos los autores en la proporcin que ellos determinen. En lo no
previsto en la LPI, se aplicarn las reglas establecidas en el CC para la comunidad de bienes.
4. En el caso de obra colectiva, salvo pacto en contrario, los derechos sobre la obra colectiva
correspondern a la persona que la edite y divulgue bajo su nombre.
5. En el caso de obra compuesta e independiente, se considerar obra compuesta la obra nueva que
incorpore una obra preexistente sin la colaboracin del autor de esta ltima, sin perjuicio de los
derechos que a ste correspondan y de su necesaria autorizacin.
Caractersticas:
Por el objeto: tiene por objeto bienes inmateriales, de carcter abstracto.
Por su contenido: unas facultades personalsimas que tienen que ver con la vinculacin entre el objeto
protegido y el titular de este derecho. Son denominadas por la ley derechos morales.
Por su duracin: tiene una duracin predeterminada por la ley, tras la cual, las cosas protegidas por el
derecho de propiedad intelectual pasan a no ser de nadie en exclusiva.
Tenemos, entre otros, el derecho a la integridad de la obra, que supone que slo el autor tiene derecho
a modificar la obra que ha creado. Esta facultad es personalsima. Lo que se tiende a salvaguardar es
el inters de que lo creado sea conocido tal y como su autor lo ha concebido.Las facultades morales
estn encaminadas a la explotacin econmica de la cosa. Estas facultades personales han llevado a
que se pensase considerar la propiedad intelectual con fundamento constitucional. El art. 20.1.a de
la CE-78 reconoce el derecho a la creacin literaria, cientfica y otras que han llevado a algunos a
considerar la propiedad intelectual como un derecho fundamental. Sin embargo, no es as, porque en
ese caso su desarrollo debera realizarse por ley orgnica. Por su parte, el TC tuvo una oportunidad de
pronunciarse al respecto, pero no lo reconoci como un derecho fundamental.
Sujetos protegidos y situaciones de pluralidad
Sujetos titulares de derechos de propiedad intelectual sobre obras.
Titulares originarios: es la persona que crea la obra. No es necesario que la termine, que la divulgue ni
la publique. Es lo que la ley denomina autor en sentido estricto. De acuerdo con el art. 5 LPI, solo las
personas fsicas pueden ser autores, aunque las personas jurdicas, s que pueden ejercitar sustitutiva
o derivativamente derechos de propiedad intelectual. Autores pueden ser una o ms personas. Se
pueden distinguir obras de autora individual (nico autor) o mltiple (ms de un autor). Dentro de
estas ltimas la LPI distingue entre:

Obras en colaboracin (art. 7 LPI)

Obras colectivas (art. 8 LPI)
Obras compuestas (art. 9 LPI).- Tenemos varios autores y un resultado. Se parece a la obra en
colaboracin. Se incorpora una obra preexistente a otra, pero sin la intervencin del primer autor (por
ejemplo, el autor de una sinfona fallece y su discpulo la completa). Autor del conjunto resultante es
el ltimo autor, el que incorpora la obra preexistente, pero esto no quiere decir ni que el autor inicial
pierda sus derechos, ni que la obra inicial quede a la libre utilizacin de nadie.
Titulares derivativos. Personas jurdicas o fsicas a las que el titular originario les ha cedido las
facultades de explotacin de una obra. Las facultades morales nunca pueden transmitirse.
Sujetos titulares de derechos de propiedad intelectual sobre otros objetos protegidos.
Titulares originarios. Son los que realizan la prestacin descrita por la ley. No son autores, son
titulares de derechos llamados conexos, vecinos o afines. Lo peculiar de los titulares de estos
derechos conexos es que un mismo titular lo puede ser de derechos originarios y derivativos.
Titulares derivativos. Son aqullos a los que los titulares originarios de derechos conexos les han
cedido sus facultades.
El objeto:
Obras protegidas. Derechos conexos o afines.
Se protegen a travs del derecho de propiedad intelectual:
1. La creacin personal y original exteriorizada bajo una forma material, bien a travs de un soporte
tangible o intangible (obras protegidas).
2. Aportaciones o prestaciones que an no presentando el requisito de la originalidad, contribuyen
a la difusin de obras propiamente dichas o de bienes simplemente considerados culturales no
necesariamente obras (derechos conexos o afines).
La obra es, segn el art. 10 LPI, la creacin de un autor. Sin embargo, este mismo art. va a establecer
una enumeracin de objetos que se consideran obra. De esta enumeracin se pueden deducir como
requisitos esenciales para obra: originalidad y forma. Estos dos requisitos han sido analizados ms a
fondo no por la ley, sino por la doctrina y la jurisprudencia.
La originalidad es la emanacin personal, ntima y subjetiva del sujeto creador del autor. Su primer
elemento de esta definicin est en lo subjetivo.
Forma. No es ms que exteriorizacin. El requisito de forma no implica que se trate de una forma
acabada.
Estos requisitos aparecen de forma ms o menos explcita en el citado art. 10 LPI. Despus de
establecer los requisitos generales, aparece un listado de supuestos recogidos como obra. Es una
enumeracin catica, y adems no es una enumeracin cerrada, sino ejemplificativa, pues todo objeto
creativo que coincidiese con los requisitos generales, puede incluirse en la lista, y desde el punto de
vista de la ley, aunque no est recogido tambin cabe incluirlo en la lista.

El art. 13 LPI excluye de la proteccin a travs del derecho de propiedad intelectual una serie de
creaciones que, aunque tengan los requisitos de originalidad y forma, no van a ser protegidos por el
derecho de propiedad intelectual, por motivos de inters pblico, de libre acceso de los ciudadanos
a las normas y actos referidos. No son objeto de propiedad intelectual las disposiciones legales o
reglamentarias y sus correspondientes proyectos, las resoluciones de los rganos jurisdiccionales y los
actos, acuerdos, deliberaciones y dictmenes de los organismos pblicos, as como las traducciones
oficiales de todos los textos anteriores.
Derechos conexos o afines:
La nica caracterstica comn es que todas estas actividades tienen una funcin difusora de obras o
de objetos que aunque no sean obras en sentido estricto, tienen un fin cultural.
Contenido del derecho de autor: La propiedad intelectual est integrada por derechos de carcter
personal y patrimonial, que atribuyen al autor la plena disposicin y el derecho exclusivo a la
explotacin de la obra, sin ms limitaciones que las establecidas en la ley.(articulo 2 LPI). . Estos
no son derechos en sentido estricto, sino facultades. Por tanto, la ley habla de derechos en sentido
impropio.
Facultades personales o morales: tienen por objeto bienes de carcter personal. Son renunciables,
intransmisibles inter vivos pero parcialmente transmisibles mortis causa, e imprescriptibles. La mayor
parte de las facultades morales se extingue con el fallecimiento del autor, pero no todas. Hay tres
excepciones: el derecho de divulgacin, el derecho al nombre y el derecho de defensa de la integridad
de la obra, que sobreviven a la muerte del autor.
El derecho de divulgacin perdura 70 aos despus de la muerte del autor, y los otros dos son
perpetuos. Quines se encuentran legitimados para ejercitar estas facultades que sobreviven al
autor? (Arts. 15 y 16 LPI) la persona fsica o jurdica que el autor hubiera designado para ello,
subsidiariamente, es decir, en caso de que no exista, los herederos, y si tampoco existen, las
personas jurdicas que aparecen en la propia LPI, esto es: Estado, CC.AA., Corporaciones locales e
instituciones pblicas de carcter cultural.
Facultades patrimoniales o derechos de explotacin. As denominadas por la LPI. Tienen como
funcin atribuir de forma exclusiva y excluyente al autor el uso y disfrute econmico de su obra. A su
vez, el autor podr transmitir inter vivos a terceros estas facultades de forma exclusiva o no, y tambin
podr transmitirlos mortis causa.
Lmites (arts. 17 a 22): Ser explotacin de una obra cualquier modalidad de utilizacin que suponga
la puesta en valor de esa obra, su aprovechamiento econmico. El art. 17 se refiere a algunos tipos de
utilizacin o puesta en valor de la obra que suponen explotacin:
Reproduccin.- Produccin de ejemplares.
Distribucin.- Puesta a disposicin del pblico de la obra o sus copias.
Comunicacin.- Puesta en conocimiento del pblico de una obra, difusin de una obra sin previa
distribucin de ejemplares.
Proteccin: acciones y procedimientos: dos tipos de tutela jurdica:
Preventiva: inscripcin en el Registro de la Propiedad Intelectual; smbolos o indicaciones de reserva
de derechos.
Defensiva: acciones judiciales para la cesacin de la actividad ilcita y resto de acciones civiles y
penales previstas.

Acciones y medidas urgentes: el titular de los derechos reconocidos en la LPI, podr instar el cese de
la actividad ilcita y exigir la indemnizacin. Tambin podr instar la publicacin o difusin, total o
parcial, de la resolucin judicial o arbitral a costa del infractor. Asimismo solicitar con carcter previo
la adopcin de medidas cautelares de proteccin urgente.
Indemnizacin
Medidas cautelares: En caso de infraccin o cuando exista temor racional y fundado de que sta
va a producirse de modo inminente, la autoridad judicial podr decretar, a instancia de los titulares
de los derechos reconocidos en la LPI, las medidas cautelares que, segn las circunstancias, fuesen
necesarias para la proteccin urgente de tales derechos.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL. ENTIDADES DE GESTIN
El carcter potestativo de la inscripcin:
La vigente Ley de Propiedad Intelectual ha zanjado con meridiana claridad la discusin doctrinal
sobre la necesidad de la inscripcin de los derechos de autor en el Registro de Propiedad Intelectual.
En efecto, la LPI se caracteriza por reconocer la propiedad intelectual de cualquier obra al autor por
el solo hecho de su creacin, tal y como expresa su artculo primero.
La inscripcin registral de los derechos de autor se contempla, pues, en la vigente Ley como un
complemento protector de los derechos preexistentes del autor, como una inscripcin meramente
potestativa o voluntaria.
El carcter voluntario de la inscripcin registral de los derechos de autor no significa demrito o
depreciacin alguna del Registro General de la Propiedad Intelectual, las inscripciones legitiman al
titular inscrito del derecho y le facilitan su prueba, protegindolo as de forma particular en el trafico
jurdico. Por tanto, no cabe duda de que en trminos prcticos la inscripcin de los derechos de autor
es til y conveniente al propio autor y, en su caso, a sus causahabientes.

La organizacin del Registro

La unicidad del Registro General de la Propiedad Intelectual: Existe un nico Registro en toda
la Nacin espaola. As lo dispone el artculo 144.1 de la vigente LPI: El Registro General de la
Propiedad Intelectual depender del Ministerio de Cultura y tendr carcter nico en todo el territorio
nacional, aunque las CCAA tienen competencia para determinar su estructura y funcionamiento en
sus respectivos territorios (art. 144.2 LPI).
La estructura del Registro.
El artculo 7 del vigente Reglamento se limita a establecer bajo la rbrica de los soportes de
informacin lo siguiente: Los asientos se practicarn en libros, cuerpos o soportes apropiados para
recoger y expresar de modo indubitado, con adecuada garanta jurdica, seguridad de conservacin y
facilidad de acceso y comprensin, todos los datos que deban constar en el registro.
Se podr crear y mantener vigente un sistema de microfilmacin o digitalizacin de los asientos
registrales.
Las titularidades sobre las obras como objeto del Registro.
El objeto propio de las inscripciones del Registro no son, propiamente hablando, las obras en si
mismas consideradas, sino los derechos existentes sobre dichas obras. Por tanto, el Registro de
Propiedad Intelectual no es un registro de obras, sino un Registro de derechos sobre las obras

protegidas por la Ley. En tal sentido, es obvio que el primero de los derechos inscritos debe ser el
propio derecho de autora y, seguidamente, en su caso, los actos o contratos en cuya virtud se cedan a
terceros de forma derivativa los derechos de explotacin sobre la obra.
Finalmente, convendra sealar que, aun siendo el Registro un organismo administrativo, pues
depende del Ministerio de Cultura y de las CCAA, es adems un Registro de publicidad propiamente
dicho.
Los smbolos de reserva de derechos: el copyright.
Literalmente traducido significa derecho de copia o, si se prefiere, derecho de reproduccin.
Actualmente se representa universalmente con el siguiente smbolo .
Ello ha permiitido a nuestro legislador incorporarlo al articulo 146 LPI sin necesidad de utilizar
expresamente el trmino anglosajn referido: El titular o cesionario en exclusiva de un derecho
de explotacin sobre una obra o produccin protegidas por esta Ley podr (carcter potestativo)
anteponer a su nombre el smbolo con precisin del lugar y ao de la divulgacin de aqullas.
Asimismo, en las copias de fonogramas o en sus envolturas se podr anteponer al nombre del
productor o de su cesionario, el smbolo (p dentro de un crculo), indicando el ao de la publicacin.
Los smbolos y referencias mencionados debern hacerse constar en modo y colocacin tales que
muestren claramente que los derechos de explotacin estn reservados.
Tales smbolos pretenden evidenciar universalmente que el derecho de reproduccin de la obra de
que se trate queda reservado a quienes se declaran titulares del mismo y, por tanto, de alguna manera
tienen eficacia probatoria y posesoria de la titularidad de los derechos sobre la obra, aunque no haya
intervenido instancia legitimadora alguna externa al propio autor o cesionario en exclusiva (como si
ocurre en el caso de la inscripcin, dada la funcin calificadora del Registrador).
Las entidades de gestin de derechos de propiedad intelectual.
Las entidades de gestin son un instrumento para la organizacin del ejercicio colectivo de los
derechos reconocidos al autor y a los otros titulares de derechos de la Propiedad Intelectual. Se
regulan en los artculos 147 a159 de la LPI, y entre sus notas mas caractersticas destacan:
Son organizaciones privadas de base asociativa.
Fijan una serie de restricciones a los entes que vayan a gestionar los derechos de autor.
No tienen animo de lucro.
Necesitan autorizacin administrativa y publicacin en BOE para su constitucin.
Tienen por objeto exclusivo la gestin en nombre propio o ajeno del contenido de derechos de
explotacin u otros de carcter patrimonial de una colectividad de los titulares, con sujecin a
la legislacin vigente y a sus estatutos. As mismo ha tenerse en cuenta que la ley dispone que
importantes derechos de carcter econmico deben ejercitarse de forma obligatoria a travs de las
entidades de gestin: se tratara de todos los derechos de gestin colectiva obligatoria.
Las entidades de gestin existentes en Espaa(saber al menos una de cada)
En la actualidad existen ocho entidades de gestin colectiva de los derechos de autor en Espaa
autorizadas por el Ministerio de Cultura, que representan a los siguientes titulares de derechos:

De autores: SGAE (Sociedad General de Autores y Editores), CEDRO (Centro espaol de Derechos
Reprogrficos), VEGAP (Visual Entidad de Gestin de Artistas Plsticos), DAMA (Derechos de
Autor de Medios Audiovisuales).
De artistas intrpretes o ejecutantes: AIE (Artistas Intrpretes o Ejecutantes, Sociedad de Gestin de
Espaa), AISGE (Artistas Intrpretes Sociedad de Gestin).
De productores: AGEDI (Asociacin de Gestin de Derechos Intelectuales, EGEDA (Entidad de
Gestin de Derechos de los Productores Audiovisuales).

Leccin 20. Contenido del derecho de propiedad.

Contenido subjetivo: facultades dominicales de uso, disfrute y disposicin. La llamada accesin
discreta.
La propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o
incorpora, natural o artificialmente (articulo 343)
Se concibe a la propiedad como la ms intensa titularidad sobre un determinado bien, con carcter
exclusivo, tales bienes s sern susceptibles de ser objeto de tal derecho. Aunque, cabe tener en cuenta
que para referirse a tales titularidades sobre bienes inmuebles se habla de propiedades especiales.
Por otro lado, cabe decir que un problema clsico del derecho de propiedad, referido a los bienes
inmuebles, se encuentra en la denominada extensin del poder del dueo en el sentido vertical,
legalmente viene recogido en el art 350 del CC El propietario de un terreno es dueo de su superficie
y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan, salvas las servidumbres y con sujecin a lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y
en los reglamentos de polica.
Los artculos 354 a 357 regulan la accesin discreta:
Pertenecen al propietario: Los frutos naturales. Los frutos industriales. Los frutos civiles.
Son frutos naturales las producciones espontneas de la tierra, y las cras y dems productos de los
animales. Son frutos industriales los que producen los predios de cualquier especie a beneficio del
cultivo o del trabajo. Son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de
tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras anlogas.
El que percibe los frutos tiene la obligacin de abonar los gastos hechos por un tercero para su
produccin, recoleccin y conservacin.
No se reputan frutos naturales, o industriales, sino los que estn manifiestos o nacidos. Respecto a los
animales, basta que estn en el vientre de su madre, aunque no hayan nacido.
Lmites y limitaciones del dominio
a) Lmites: El contenido del derecho a la propiedad viene dispuesto por un rgimen ordinario de
restricciones, que afectan de modo general a todas las titularidades dominicales que versan sobre una
misma categora de objetos, que en su mayora vienen fijadas por razones de inters general. Y son los
siguientes:

1. Por razn de inters pblico: a la propiedad rstica y a la propiedad urbana

2. Por razn del intervencionismo estatal: a la defensa nacional, navegacin areo martima,
explotacin de minas, salvaguarda de los bienes de valor histrico y artstico, o del medio ambiente.
3. Por razn de intereses de los particulares: relaciones de vecindad y medianera y derechos de
adquisicin preferente de tanteo y retracto
Limitaciones: Nacen de la voluntad de los particulares que las establecen dentro de los lmites
legales. Son los siguientes:
Derechos reales limitados de origen no legal: Como por ejemplo, las limitaciones a la facultad de
excluir (ius usus inocui), (el derecho de aprovechar una cosa ajena, usndola por razn de utilidad
sin que el dueo sufra perjuicio). Se pueden citar el paso por terrenos no acotados, ni cultivados;
la utilizacin de fuentes privadas para beber, etc. Slo pueden tener efectividad en tanto que el
propietario no use de su facultad de acotar o cerrar la finca, o prohba expresamente la utilizacin.
Servidumbres administrativas: son aquellas que responden a una utilidad o inters pblico y que
exigen el correspondiente acto de constitucin.
Servidumbre de saca de agua o de abrevadero.
Servidumbre de estribo de presa o servidumbre de parada o partidor.
Prohibiciones de disponer: Es la manifestacin ms clara de estas limitaciones de carcter voluntario.
Las desarrollaremos en la pregunta quinta.
Las limitaciones de que habla este artculo llegan incluso a desvirtuar el rgimen general y as:
1) con relacin al subsuelo. La legislacin de aguas y de minas parte de la titularidad pblica y no
privada de las mismas. Luego con razn puede decir Diez Picazo que la relacin entre el suelo y el
subsuelo parece haberse invertido, siendo prioritario el dominio pblico y solo subsidiariamente el
privado.
2) Con relacin al vuelo. El TS ya sentenci en 11 de Noviembre de 1919 que del artculo 350 no se
deriva que el propietario del suelo lo es tambin del vuelo. Pero este dominio no es absoluto, existen
limitaciones, as:
a) el artculo 592 solo concede al propietario de la heredad sobre la que se extendieren ramas de
rboles de la heredad vecina el derecho de reclamar que se corten, pero no el derecho de cortarlas por
s mismo.
b) La Ley de Navegacin area de 21 de Julio de 1960 establece que los dueos de los bienes
subyacentes soportaran la navegacin area, teniendo derecho a ser resarcidos de los daos y
perjuicios que esta les cause.
c) La Ley de 18 de marzo de 1966 sobre instalaciones elctricas recoge la llamada "servidumbre de
electroducto" que puede ser de paso areo o subterrneo.
d) Pero las limitaciones ms drsticas son las establecidas por la legislacin urbanstica a travs del
rgimen de volmenes edificables y alturas mximas.
3. Lmites en cuanto al ejercicio del dominio y en cuanto a la facultad de exclusin. En particular las
relaciones de vecindad. (relacionar la facultad de exclusin con las relaciones de vecindad)

Se puede aludir a un contenido del derecho a la propiedad que viene dispuesto por un rgimen
ordinario de restricciones, que afectan de modo general a todas las titularidades dominicales que
versan sobre una misma categora de objetos. As, a tales restricciones, que en su mayora vienen
fijadas por razones de inters general, se les denomina lmites. stos, no requieren de un acto
especial para su imposicin, basando con invocar las normas que los establece, y demostrar la
concurrencia de las circunstancias de hecho que determinan su aplicacin.
Se pueden clasificar:
1. Por razn de inters pblico: a la propiedad rstica y a la propiedad urbana.
2. Por razn del intervencionismo estatal: a la defensa nacional, navegacin areo martima,
explotacin de minas, salvaguarda de los bienes de valor histrico y artstico, o del medio ambiente.
3. Por razn de intereses de los particulares: relaciones de vecindad y medianera y derechos de
adquisicin preferente de tanteo y retracto.
1. Son lmites por su inters pblico, los que afecten a la propiedad del suelo rstico cultivable y a la
propiedad del suelo urbano edificable.
a) Lmites a la propiedad rstica. El CC considera la tierra como el bien por excelencia, pero como
algo esttico.
La creciente intervencin del Estado en la agricultura tiene por objeto que la tierra produzca para
beneficio de la sociedad. As nace el Derecho Agrario, la normativa fundamental est constituida por
la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario (aprobada por Decreto de 12-1-1973), con posterioridad se
han publicado otras dos leyes: la de Fincas Manifiestamente Mejorables (16-11-79), y el Estatuto de
la Explotacin Familiar Agraria y de los Agricultores Jvenes, regulado por la ley 49/1981 de 24 de
diciembre, que modifica y deroga parcialmente la ley de Reforma y Desarrollo Agrario.
Toda esta normativa recoge en su articulado que el cumplimiento de la funcin social obliga a que sea
explotada la tierra segn su destino agrario ms idneo o utilizada para otros fines. Tambin obliga
a que en las fincas de aprovechamiento agrario se realice las transformaciones y mejoras necesarias
para conseguir la ms adecuada explotacin. Tambin obliga a que la empresa agraria realice el
trabajo en condiciones adecuadas y dignas y se efecten las inversiones necesarias de carcter social
para la promocin de los trabajadores, que sean proporcionadas a la dimensin e importancia de la
empresa teniendo en cuenta su rentabilidad.
La Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernizacin de las Explotaciones Agrarias aprobada por nuestra
integracin en la UE, deroga la citada Ley 49/1981 y buena parte de la Ley Reforma y Desarrollo
Agrario y ofrece una nueva regulacin de las explotaciones agrarias prioritarias y de la ayuda y
beneficios fiscales de los agricultores jvenes.
b) Lmites a la propiedad urbana. La ley urbanstica constituye en la actualidad un verdadero
Derecho Urbanstico, cuya normativa fundamental est constituida por la ley sobre Rgimen del Suelo
y Ordenacin Urbana (aprobada por Real Decreto legislativo 1/1992 de 26 de Junio).
Sin embargo, muchos de sus preceptos fueron declarados nulos e inconstitucionales por la STC
61/2007 de 20-3-97, sobre todo atendiendo al razonamiento de que no son de carcter bsico. Esto
origin que se promulgara la Ley 6/1998 de 13 de Abril sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones.
Esta ley derog el texto del 92 a excepcin de algunas disposiciones. Esta Ley 6/1998 hay que
considerarla una ley de mnimos, por lo que a toda esta normativa hay que aadir la aprobada por gran
parte de las CCAA. Conforme a todas estas disposiciones la propiedad urbana queda configurada por
unas bases distintas a las establecidas por el CC.

Posteriormente se aprueba la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo que deroga a la citada Ley 6/1998.
La disposicin final segunda de la citada Ley 8/2007, deleg en el Gobierno la potestad de dictar un
Real Decreto Legislativo que refundiera el texto de sta y los preceptos que an quedaban vigentes
del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprob el Texto Refundido de la
Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana.
El pasado 28 de junio de 2008 se aprueba el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por
el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo (TRLS), que se plantea bsicamente dos
objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminologa y el contenido dispositivo de
ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar en una nica disposicin general una serie
de preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de
1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las competencias
urbansticas, de ordenacin del territorio y de vivienda de las Comunidades Autnomas.
Las lneas fundamentales del TRLS, a nuestros efectos, pueden resumirse en las siguientes:
1. Explicito reconocimiento textual de la funcin social de la propiedad y de su insercin en el mbito
de deberes y derechos de los propietarios del suelo.
2. La diversificacin o diferenciacin exclusiva entre suelo rural y suelo urbanizable.
3. El rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo, se regula en el artculo 7 que establece.
Apartado primero: El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su
vinculacin a concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica. Apartado segundo: La previsin de edificabilidad por la ordenacin
territorial y urbanstica, por s misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del
suelo. La patrimonializacin de la edificabilidad se produce nicamente con su realizacin efectiva
y est condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas
propias del rgimen que corresponda, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin
territorial y urbanstica.
2. Por razn del intervencionismo estatal:
Se sustancian, en la mayora de los casos, en leyes especiales sobre distintos temas (defensa nacional,
navegacin areo martima, explotacin de minas, salvaguarda de los bienes de valor histrico y
artstico, o del medio ambiente). Sin embargo, en algunos casos estas limitaciones se regulan en el
CC:
Artculo 389: construccin que amenaza de ruina. Si un edificio, pared, columna o cualquier otra
construccin amenazase ruina, el propietario estar obligado a su demolicin, o a ejecutar las obras
necesarias para evitar su cada. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podr
hacerla demoler a costa del mismo.
Artculo 390: amenaza de cada de rbol. Cuando algn rbol corpulento amenazare caerse de modo
que pueda causar perjuicios a una finca ajena o a los transentes por una va pblica o particular,
el dueo del rbol est obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se har a su costa por
mandato de la Autoridad.
Artculo 589: plazas fuertes y fortalezas. No se podr edificar ni hacer plantaciones cerca de
las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y
reglamentos particulares de la materia.
3. Por razn de intereses de los particulares:
A) Relaciones de vecindad:

Son un conjunto de normas y de principios a travs de los cuales se trata de limitar el ejercicio del
derecho de propiedad de cada propietario colindante, para evitar el dao o perjuicio al vecino.
Cabe establecer las siguientes diferencias entre relaciones de vecindad y servidumbres:
Las primeras son manifestaciones del rgimen ordinario de la propiedad, al constituir un lmite, las
servidumbres son limitaciones.
Las primeras se basan en la independencia y libertad de los fundos. Las servidumbres son la
dominacin de uno sobre otro.

Las relaciones de vecindad son recprocas, las servidumbres no.

Las relaciones de vecindad no confieren derecho a indemnizacin. Las servidumbres s.
Las relaciones de vecindad no se extinguen por el no uso. Las servidumbres no estn exentas del uso
no de la prescripcin.
En lo que respecta a la interpretacin de las relaciones de vecindad, cabe decir que ha existido una
evolucin. Ello, en base a que, en principio, se prohibirn las inmisiones; esto es, contactos nocivos
entre fundos vecinos. Tal concepto evolucion hasta los actos de nulacin, entendidos como actos
basados en perjudicar al vecino, sin obtener utilidad en contraprestacin.
A este respecto, cabe considerar que la doctrina jurisprudencial ha determinado qu es o no tolerable
o permisible, en base a tener en cuenta el criterio de racionabilidad segn los usos, reglamentos y
circunstancias del caso, no implicando un uso anormal o abusivo del derecho, dando lugar tanto a la
tutela resarcitoria, establecedora de la oportuna indemnizacin, o inhibitoria, esto es, impeditoria de la
continuacin de la inmisin ilcita.
Por otro lado, cabe decir que, junto a esta regla general en materia de relaciones de vecindad, cabe
aludir a una serie de disposiciones concretas que se refieren a ellos, imponindose en el mismo
principio de coordinacin de fundos y edificios. Tales supuestos, que prev el CC son:
El deber de soportar el decurso de aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienda de los
predios superiores, as como la piedra o tierra que arrastren en su curso (art. 552).
La obligacin de consentir cuando fuera necesario el paso de materiales sobre el predio propio en
direccin al ajeno, reparndose el prejuicio causado (art. 569).
Lmites a la libertad de abrir huecos para luces y vistas (art. 581 y 582).
Lmites a la libertad en forma de construir cubiertas y tejados (art. 586).
Lmites a la libertad de construir, plantar, montar instalaciones en el terreno propio, de acuerdo con
los arts 590 y 591, como pozos, cloacas, acueductos, establos, depsitos de materiales corrosivos...
que por s mismos o por sus productos sean peligrosos o nocivos cerca de heredad ajena.

Las facultades del vecino en orden a la corta de ramas o races ajenas que invaden su finca, dando
lugar a la oportuna reclamacin para que se efecte la tala, o realizarlos por s mismo. Se trata de la
tala de rboles vecinos que se introducen en predio propio.

B) La medianera
Se llaman medianeros a aquellos elementos que separan dos fundos contiguos cuando estn situados
en la misma lnea divisoria de ambos, de forma que una parte del elemento se ubica en el terreno
propiedad de un vecino y la otra en la del contiguo.
El Cdigo civil lo califica impropiamente de servidumbre, aunque se ha considerado que el elemento
medianero constituye una comunidad de los propietarios de los fundos contiguos: es comn a los
dos propietarios.
Sin embargo, la mayora de los autores entienden que la medianera otorga a cada uno de los titulares
de los fundos vecinos la propiedad exclusiva de la parte del elemento situado en su fundo, si bien
la somete a restricciones en beneficio recproco y para coordinar el uso de la parte privativa de cada
uno en relacin con la del otro.
En cuanto a su regulacin legal, cabe remitirse a los arts. 571 a 579 del CC.
Lo que respecta a la determinacin de si hay o no medianera, cabe remitirse a los arts. 572 y 573.
As, el 572 dispone la presuncin acerca de la medianera, cuando: en las paredes divisorias de los
edificios contiguos hasta el punto comn de elevacin.
Finalmente, en lo que respecta a los derechos y obligaciones de los medianeros, cabe aludir a:
575.1 CC: estn obligados a la contribucin a los gastos de reparacin y reconstruccin de la
medianera.
577 CC: todo propietario puede alzar la pared medianera, hacindolo a sus expensas e indemnizando
los perjuicios causados con la obra, aunque sean temporales. Tambin debern retribuir los gastos
derivados de la conservacin de la pared, en lo que sta se haya levantado o profundizado. Adems, si
la pared no pudiera resistir ms elevacin, el propietario que quiera levantarlo deber reconstruirlo a
su costa, y si requiere mayor espesor, deber darlo de su propio suelo.
578 CC: los propietarios que no hayan contribuido a dar ms elevacin, profundidad o espesor a la
pared, podrn adquirir de ella los derechos de medianera, si paga proporcionalmente el importe de la
obra y a la mitad del valor del terreno sobre el que se le d ms espesor
579 CC: cada propietario podr usar la pared medianera, en casos de mancomunidad, en proporcin al
derecho que tenga en la mancomunidad.
580 CC: ningn medianero podr, sin consentimiento del otro, abrir en pared medianera, ventana ni
hueco alguno.

La medianera se extingue con las causas generales, en relacin con los derechos reales,
contemplndose expresamente la renuncia en los artculos 575.2 y 576 del CC. As, todo propietario

puede renunciar a ella, salvo en el caso de que tal pared sostengan edificio suyo. As mismo, si el
propietario de un edificio que se apoya en tal pared desea renunciar a la medianera, podr hacerlo;
ello s, hacindose cargo de las reparaciones y obras necesarias para evitar los daos del derribo que
pueda ocasionar la pared medianera.
C) Derechos de adquisicin preferente de tanteo y retracto
Los derechos de tanteo y retracto legales concede a sus titulares preferencia para adquirir una cosa
cuando su propietario decide enajenarla, y, en este sentido, son lmites a la facultad del propietario de
disponer libremente de la cosa objeto de su derecho.
En cuanto a la facultad de exclusin no cabe duda que constituye uno de los fundamentos del sistema
del Derecho patrimonial y el punto de partida del sistema de proteccin de la titularidad dominical y,
en particular, del derecho de deslinde con que cuenta todo propietario.
La facultad de cerrar o cercar las heredades: el art. 388 dispone que todo propietario podr cerrar o
cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de
las servidumbres constituidas sobre las mismas.
Referencia al ius usus inocui: se puede definir como el derecho a aprovechar una cosa ajena, usndola
por razn de utilidad, sin que el dueo sufra perjuicio. La cosa ajena se ha de realizar por persona que
no est investida de derecho real limitado.
4. Limitaciones relativas al poder de disposicin: las prohibiciones de disponer.
Consisten en reducciones de poder del propietario en casos singulares, reducciones que afecten
al llamado contenido normal, es decir, al fijado por los lmites, los cuales adoptan un carcter
excepcional, por lo que requieren de un acto especial y expreso de imposicin, y han de ser probados,
en el sentido de que no se presumen, dado que, en base al principio de dominio, se parte de que todo
dominio est libre de ellos, salvo mencin en contrario. Nacen de la voluntad de los particulares que
las establecen dentro de los lmites legales.
Derechos reales
Los derechos reales limitados suponen un seoro parcial sobre una cosa ajena, y constituyen, por
tanto, una limitacin a las facultades que normalmente corresponden al propietario.
Servidumbres administrativas
Suponen el gravamen sobre una cosa ajena en beneficio, no del sujeto particular, sino de la
comunidad, bien en utilidad directa de una cosa pblica, bien en la de la colectividad.
Son servidumbres administrativas, las de camino de sirga cuando fuere necesario ocupar terrenos de
propiedad particular, estribo de presa y parada o partidor, para aguas destinadas a servicio pblico,
acueducto para la conduccin de aguas destinadas a algn servicio pblico.
Prohibiciones de disponer (muy importante: concepto y clases)
El titular de un derecho de propiedad puede verse impedido para ejercitar su facultad de disposicin
por carecer de la capacidad de obrar necesaria, cuando el titular del derecho contrae la obligacin
de no disponer, de forma que su incumplimiento genera exclusivamente la obligacin de resarcir los
daos y perjuicios ocasionados por el incumplimiento, o cuando se reduce la libre disposicin que el
titular del derecho tiene sobre una cosa, afectando dicha reduccin al titular y a los sucesivos.

En este ltimo supuesto, estamos en presencia de las prohibiciones de disponer, verdaderas

limitaciones al derecho, y que pueden ser definidas como toda privacin o restriccin del poder de
disposicin que lleva anejo un derecho subjetivo y que impide que ste pueda ser enajenado, gravado
o de otro modo ser objeto de disposicin.

1. Clases:
Legales: cuando es la propia ley la que declara que determinados derechos son indispensables como
los derechos de uso y habitacin que no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de
ttulo (art. 525), los bienes del declarado fallecido adjudicados a los herederos, que stos no podrn
disponer a ttulo gratuito hasta cinco aos despus de la declaracin de fallecimiento (art. 196), y la de
enajenar la cosa retrada que pesa en algn caso sobre el retrayente.
Judiciales y administrativas, cuando la ley faculta a la autoridad judicial o administrativa para
imponerlas. El fundamento radica en garantizar el patrimonio del demandado en un determinado
proceso o del interesado en un expediente que conlleve prstamos o subvenciones de los distintos
organismos administrativos.
Voluntarias, las que tienen su origen en negocios jurdicos inter vivos o mortis causa. Plantean el
problema si tienen validez estas prohibiciones de disponer voluntarias, y en virtud del principio
de autonoma de la voluntad (art. 1255), se considera que son vlidas siempre que cumplan los
requisitos.

Requisitos de las prohibiciones de disponer voluntarias

Respecto a las establecidas por negocios jurdicos mortis causa, se admiten slo cuando afecten a
personas que vivan a la muerte del testador, o a aqullas que nazcan dentro de las dos generaciones
siguientes a partir de la suya.
Cuando la prohibicin de disponer es establecida en negocio jurdico inter vivos, es necesario
distinguir si el negocio jurdico en el que tienen su origen es gratuito u oneroso.
Son vlidas las prohibiciones de disponer establecidas en negocios inter vivos a ttulo gratuito.
Las prohibiciones de disponer impuestas por actos onerosos, al no tener acceso al Registro, carecen de
la proteccin de la publicidad registral. Slo surten efectos entre las partes que las hayan pactado.
La doctrina y la jurisprudencia exigen para la validez de las prohibiciones de disponer la existencia de
un inters justo y legtimo.
Efectos:
La prohibicin de disponer vlida sustrae al titular del derecho la facultad de disposicin y, en
consecuencia, los actos de enajenacin que realice seran, no nulos, sino ineficaces.

TEMA 21: LA OCUPACIN

La ocupacin: concepto y especies (lo nico importante es el concepto, en cuanto a las especies
referencia)
CONCEPTO:
Se adquieren por ocupacin los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueo, como los
animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas (art.
610). Es decir, apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio y que, puede ser objeto de libre
apropiacin.
Para que tenga lugar la ocupacin se requiere la aprehensin material efectiva de la cosa y el nimo o
intencin de hacerla objeto de su propiedad por parte del ocupante (nimo de apropiacin).
ESPECIES:
ENJAMBRE DE ABEJAS:
El propietario de un enjambre de abejas tendr derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno,
indemnizando al poseedor de ste el dao causado. Si estuviere cercado, necesitar el consentimiento
del dueo para penetrar en l (art. 612).
Las abejas no se hacen nullius inmediatamente. Ese carcter lo adquieren cuando no se persiga en el
plazo de dos das o, iniciada la persecucin, dejen de perseguirse dos das consecutivos. Entonces,
adquiere la propiedad del enjambre la persona que lo ha ocupado o retenido.
PALOMAS, CONEJOS Y PECES:
Las palomas, conejos y peces, que de su respectivo criadero pasaren a otro perteneciente a distinto
dueo, sern propiedad de ste, siempre que no hayan sido atrados por medio de algn artificio o
fraude (art 613).
OBJETOS ARROJADOS AL MAR O QUE EL MAR ARROJE:
Los derechos sobre los objetos arrojados al mar o sobre los que las olas arrojen a la playa, de
cualquier naturaleza que sean, o sobre las plantas y hierbas que crezcan en su ribera, se determinan
por leyes especiales (art.617).
Slo cabe ocupacin de cosas abandonadas en la mar o arrojadas por ella en la costa que sean
productos de la misma mar.

MBITO: OCUPACIN DE SEMOVIENTES: CAZA Y PESCA, RGIMEN LEGAL. OTRAS

OCUPACIONES ANIMALES. (nada importante)
El derecho de caza y pesca se rige por leyes especiales (art. 611).

sta slo podr realizarse sobre las especies que reglamentariamente se determinen y su regulacin
se har de modo que queden garantizados la conservacin y el fomento de las especies autorizadas
para este ejercicio, a cuyos efectos la Administracin competente determinar los terrenos y las aguas
donde puedan realizarse tales actividades.
La legislacin especial est constituida por:
La Ley de caza de 4 de Abril de 1970 y su Reglamento aprobado el 25 de Marzo de 1971.
La Ley de pesca fluvial: Leyes de 20 de Febrero de 1942 y de 31 de Mayo de 1966.
La Ley de pesca martima de 8 de Abril de 1967 y el Decreto-ley de 19 de Enero de 1928.
Frente a la regla general de la ocupacin, en caza y pesca basta con que las piezas hayan sido abatidas
o atrapadas, aunque todava no haya llegado a aprehenderlas materialmente para considerarlas como
propias del cazador o pescador.
3. Ocupacin de cosas muebles: hallazgo y tesoro oculto (importante: diferencias conceptuales y
rgimen de las dos figuras)
HALLAZGO
Las cosas perdidas no son susceptibles de apropiacin ni las cosas abandonas de forma necesaria o
involuntaria.
Se denomina hallazgo el encontrar una cosa mueble que no merezca la calificacin de tesoro.
Conforme al art. 615, el que encontrare una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su
anterior poseedor. Si ste no fuere conocido, deber consignarla inmediatamente en poder del Alcalde
del pueblo. ste lo har publicar durante dos domingos consecutivos.
Si la cosa no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan notablemente su
valor, se vender en pblica subasta luego que hubiesen pasado 8 das desde el segundo anuncio sin
haberse presentado el dueo, y se depositar su precio.
Pasado 2 aos, a contar desde el da de la segunda publicacin, sin haberse presentado el dueo, se
adjudicar la cosa encontrada o su valor al que la hubiese hallado.
Tanto ste como el propietario estarn obligados a satisfacer los gastos.
El art. 616 regula el supuesto de que el propietario reclame la cosa, estableciendo que si se presentare
a tiempo el propietario, estar obligado a abonar, a ttulo de premio, al que hubiese hecho el hallazgo,
la dcima parte de la suma o del precio de la cosa encontrada.
La situacin jurdica creada por la toma de posesin de una cosa perdida y entregada al alcalde
origina el nacimiento de derechos eventuales, que son de naturaleza patrimonial, transmisibles y
embargables:
Derecho a adquirir la propiedad de la cosa o el precio obtenido en su subasta: la condicin que
perfeccionar la adquisicin del hallador es la falta de presentacin o reclamacin del poseedor en
aquel plazo.
Derecho a la recompensa: el producirse esta circunstancia.

TESORO OCULTO
Se entiende por tesoro oculto el depsito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos
preciosos, cuya legtima pertenencia no conste. La ignorancia puede ser del depsito, o bien del lugar
de su emplazamiento.
Se caracteriza por:
Carcter mobiliario y valioso de los bienes ocultos
Depsito oculto e ignorado; los muebles objeto de descubrimiento han de ser ignorados o deben haber
estado escondidos u ocultos durante un perodo d tiempo que impida saber quin sea su actual dueo.
Falta de legtimo dueo: el tesoro oculto constituye un bien apropiable por naturaleza que carece de
dueo (art. 610).

Reglas de atribucin:
El tesoro pertenece al dueo del terreno en que hubiese sido hallado (art.351). Pero si quien descubre
o halle el tesoro lo hace por casualidad y es persona diferente al dueo del terreno, se aplicar la mitad
al descubridor.
Si el objeto donde se descubri est sujeto a derechos reales en favor de otras personas distintas del
propietario, sus titulares no se colocan a estos efectos en su puesto (art.471).
El tesoro se adquiere por ocupacin, de acuerdo con el art.610. Es necesario su toma de posesin o la
sujecin a la voluntad del descubridor como cualquier objeto mueble abandonado.
Al Estado se le reconoce un derecho de adquirir el tesoro por su justo precio cuando los efectos
descubiertos sean interesantes para las Ciencias y las Artes.
Pese a que el art. 351 hable del terreno en que se hallare el tesoro, ste no tiene por qu encontrarse
necesariamente enterrado en el suelo o en el terreno, sino que puede encontrarse oculto en algn bien
mueble.
La vigente Ley de Patrimonio Histrico (Ley 16/1985, de 25 de junio) invierte los principios
establecidos en el Cdigo Civil. La ley establece lo siguiente:
1. En ningn caso ser de aplicacin a tales objetos lo dispuesto en el artculo 351 del Cdigo
Civil. La Ley comentada establece sus propias reglas de resolucin del supuesto de hecho tanto
respecto de la atribucin de la titularidad dominical del tesoro cuanto respecto del premio otorgado al
descubridor y/o propietario del terreno.
2. Son bienes de dominio pblico todos los objetos y restos materiales que posean los valores
que son propios del Patrimonio Histrico Espaol y sean descubiertos como consecuencia de
excavaciones, remociones de tierra u obras de cualquier ndole o por azar. Tales bienes son objeto de
automtica adquisicin por parte del Estado.
3. Respecto al premio otorgado al descubridor y/o propietario del terreno, el descubridor y el
propietario del lugar en que hubiere sido encontrado el objeto tienen derecho, en concepto de premio

en metlico, a la mitad del valor que en tasacin legal se le atribuya, que se distribuir entre ellos por
partes iguales. Si fuesen dos o ms los descubridores o propietarios, se mantendr igual proporcin. .
4. El descubridor est obligado a comunicar el descubrimiento a la Administracin competente. Caso
de no hacerlo, tanto el descubridor cuanto el propietario del terreno perdern el derecho al premio
anteriormente reseado.

LECCION 22: LA ACCESION

1. La accesin: concepto y naturaleza jurdica. mbito de aplicacin.
El derecho de accesin es definido en el artculo 353 del Cdigo Civil. Segn este precepto, la
propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen o se les une o incorpora
natural o artificialmente.
La doctrina ha criticado este concepto, pues comprende supuestos muy dispares. La apropiacin
o adquisicin de los frutos pertenece al rgimen jurdico del disfrute de la cosa misma y es una
consecuencia del ius fruendi o derecho de disfrutar.
La accesin debe quedar reservada a los supuestos en que una cosa se incorpore a otra de modo
inseparable, de forma que el propietario de la ms importante (principal) adquiere la de menor
relevancia (accesoria) que se le ha incorporado.
La naturaleza jurdica de la accesin no es unitaria: o facultad de dominio (la accesin por
produccin) o modo de adquirir (la accesin por incorporacin).
2. Accesin en bienes inmuebles: natural y artificial o industrial: el principio general superficies solo
cedit y sus excepciones: la llamada accesin invertida.
Nuestro Cdigo Civil regula en los artculos 358 a 374 la accesin inmobiliaria, que es aquella que se
produce entre bienes inmuebles. Dentro de ella se comprenden dos tipos:
La accesin natural inmobiliaria, que se da cuando la unin o incorporacin se produce por obra de la
naturaleza. Como tales el Cdigo regula el aluvin, la avulsin, la mutacin de cauce y la formacin
de isla.
La accesin industrial (o artificial) inmobiliaria, en la que la incorporacin se produce por la
intervencin de la actividad humana mediante la construccin, plantacin o siembra. Dentro de ella se
comprenden distintos supuestos: en suelo propio con materiales ajenos, en suelo ajeno con materiales
propios y en suelo ajeno con materiales ajenos.
El principio bsico para resolver los conflictos cuando las cosas pertenecen a distintos propietarios
es el de que lo accesorio sigue a lo principal, acessorium sequitur principale. El dueo de la cosa
principal tiene as el papel rector.
Este principio, aplicado a la tierra, tiene su traduccin en la regla superficies solo cedit. El propietario
del suelo, pues hace suyo lo que a ste se incorpora.
Importante la accesin invertida!

En la construccin extralimitada, a diferencia de lo que sucede en el supuesto de construcciones en

suelo ajeno (el propietario del suelo hace suya la obra: Art.361Cc), es el edificante el que adquiere el
suelo ajeno. De ah que la doctrina y la jurisprudencia la denominen accesin invertida: se produce
una inversin de la regla general de la accesin. Se justifica, segn el Tribunal Supremo, por la
necesidad social y econmica de evitar la propiedad aislada de un trozo de edificio a veces mnimo,
o la situacin de comunidad a que conduce la presencia de dos propietarios de partes de una cosa
indivisible.
3. Accesin en bienes inmuebles: la adjuncin, la mezcla y la especificacin. Estudiar conceptos y
leer artculos!!
Los artculos 375 a 383 C.c. regulan la accesin mobiliaria, que se produce entre cosas muebles.
Dentro de ella regula la unin o adjuncin, la mezcla o conmixtin y la especificacin.
ADJUNCION (artculos 375-380 C.c)
A diferencia de la mezcla, en la que se confunden cosas que van a formar un todo homogneo y
divisible, en la adjuncin se trata de la unin de cosas heterogneas (de dueo distinto) que se unen
indisolublemente para constituir un solo objeto. No un objeto compuesto por una multiplicidad de
piezas que luego puedan desmontarse y recobrar su individualidad, sino una cosa que resulta de la
unin indisoluble de otras que van a constituir, entre todas, un objeto nuevo y nico, en el cual pueden
distinguirse sus antiguos componentes, pero no separarse.
(Como si Arsenio suelda dos vigas de metal de distinto dueo para componer una viga angular, o tie
la tela ajena con tinte propio).
MEZCLA O CONMIXTION (artculos 381 y 382 C.c)
La conmixtin consiste en la mezcla de dos cosas solidas o liquidas de igual o diferente especie de tal
modo que no es posible diferenciarlas ni separarlas sin detrimento.
Ejemplo : se juntan dos vinos de distintos dueos

ESPECIFICACION (articulo 183)

Consiste en el empleo de materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie.
Supone la creacin de una nueva sustancia con valor superior a la primitiva materia, debida al ingenio
y a la maestra fundida en el trabajo. No es un supuesto de accesin, aunque si un modo de adquirir la
propiedad.

LECCION 23: LA ADQUISICION DE LA PROPIEDAD POR USUCAPION

1. La usucapin: concepto y fundamento. mbito de aplicacin.
La usucapin (a veces llamada prescripcin adquisitiva) es un modo de adquirir la [#?]HYPERLINK
"http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_de_propiedad" \o "Derecho de propiedad"[#?]propiedad[#?]
de una [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Cosa" \o "Cosa"[#?]cosa[#?] y otros
[#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real" \o "Derecho real"[#?]derechos
reales[#?] mediante la [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Posesi%C3%B3n"
\o "Posesin"[#?]posesin[#?] continuada de estos derechos durante el tiempo que seala la
[#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Ley" \o "Ley"[#?]ley[#?], siempre y cuando no exista
accin en contra de dicha posesin por parte del afectado.
La doctrina clsica, encuentra el fundamento en la voluntad de abandono o renuncia del titular del
dominio o derecho real que otro ha usucapido, deducida del no ejercicio de las acciones que lo
protegen durante el plazo que ha de transcurrir para que la usucapin produzca efectos.
Frente a la fundamentacin subjetiva anterior, se alza la objetiva con mayor fuerza justificadora. La
usucapin sirve al inters general y a la seguridad del derecho.
El Cdigo civil dice que son susceptibles de prescripcin (usucapin) todas las cosas que estn en
el comercio de los hombres; esto es, las cosas con las que por sus caractersticas o porque la ley lo
establece, puede realizarse trfico jurdico. Y por otro lado, siendo, como es, la usucapin producto
de una posesin, aunque el artculo 609, III no matiza al decir que por prescripcin pueden tambin
adquirirse la propiedad y los dems derechos reales (que son los que regula el prrafo II al que se
refiere el III), est implcito en ello que solo sern usucapibles los derechos reales susceptibles de
posesin ( se citan como excluidos, por ello, la hipoteca, el tanteo, el retracto y la opcin, y se discute
de la superficie, y como declara el propio Cdigo, en el artculo 530, tampoco lo son las servidumbres
que no sean continuas y aparentes.
Qu derechos reales son usucapibles? especficamente solo se enumeran el usufructo, uso, habitacin
y servidumbres, excepto las no aparentes y las discontinuas.
2. Elementos y presupuestos de la usucapin. Clases. Interrupcin de la usucapin.
ELEMENTOS:
Por lo que se refiere a los elementos personales, estn de una parte el usucapiente, y de otra parte el
titular del derecho que es objeto de usucapin.
El usucapiente es la persona que poseyendo en las condiciones exigidas, adquiere el derecho objeto de
la posesin. Y para ello se han de dar en el las siguientes circunstancias:
Ser persona capaz para adquirir por los dems modos legtimos (art.1931), lo que implica la
capacidad general de obrar.

Si el que realiza la usucapin es persona que rob o hurt una cosa mueble, o fue cmplice o
encubridor en ello, no podr consumarla hasta que haya prescrito el delito o falta, o su pena, y la
accin para exigir la responsabilidad civil (art 1956)
Por otro lado, si no es propietario nico, sino copropietario, la usucapin ganada por el aprovechar a
las dems
Y por ltimo, se atribuye capacidad para beneficiarse de la usucapin a la herencia yacente, esto es
la herencia antes de haber sido aceptada, y durante el tiempo concedido para hacer inventario y para
deliberar (art 1934)
En cuanto al titular del derecho usucapido tambin se refiere el Cdigo cuando establece la usucapin
que operar en perjuicio de toda clase de personas, incluidas las jurdicas, en los trminos previstos
por la ley (art.1932).
PRESUPUESTOS:
Tanto para la usucapin ordinaria (artculos 1940,1955 y 1957) como para la extraordinaria (artculos
1955,p.2, y 1959) se requiere la posesin de las cosas por el usucapiente.
Esta posesin debe reunir los requisitos del articulo 1941, a cuyo tenor ha de ser en concepto de
dueo, publica, pacfica y no interrumpida
CLASES: Importante. Desarrollar requisitos.
Cabe distinguir usucapin ordinaria y extraordinaria, y de bienes muebles y de bienes inmuebles.
Usucapin ordinaria: es la que rene el mximo de requisitos para que produzca sus efectos ya que a
los mnimos, que son la posesin y el tiempo, se aade la necesidad de buena fe y justo titulo.
Usucapin extraordinaria: es la que no necesita de estos dos ltimos, y que se produce solo con base
en la posesin y el tiempo que ha de transcurrir, en ella ms extenso que en la ordinaria: este mayor
tiempo es una compensacin por la no exigencia de buena fe y justo titulo.
Usucapin mobiliaria se produce con plazos de tiempo ms cortos que si se tratara de usucapin
inmobiliaria, sin duda por atribursele una mayor importancia a los bienes inmuebles que a los
muebles.
Requisitos:
Posesin del bien, cosa o derecho de que se trate, y esa posesin es una posesin cualificada: dice el
artculo 1941 que ha de ser en concepto de dueo, publica, pacfica y no interrumpida.
Transcurso de un plazo durante el que debe prolongarse la posesin con los requisitos vistos, o con los
que veremos han de aadirse para que se d la usucapin ordinaria (buena fe y justo titulo).
Prolongacion o duracin que fija el Codigo atendiendo a un triple criterio:
Tratarse de titularidades sobre bienes muebles o inmuebles
Ser la usucapin ordinaria o extraordinaria

Situacion de usucapiente y usucapido respecto de la cosa soporte de los derechos, que pueden ser
presentes o ausentes.
Circunstancias que determinan un diferente rigor: ms exigencia para la extraordinaria, que se
produce sin buena fe ni justo titulo, para los inmuebles, por tenrsele de mayor valor, y para ausentes,
por la mayor dificultad para el conocimiento o posible oposicin por parte del titular del derecho que
se usucape.
Usucapin ordinaria:
si se trata de bienes muebles, 3 aos
si se trata de bienes inmuebles, 10 aos entre los presentes,
y 20 aos entre ausentes.
Usucapion extraordinaria:
Si se se trata de bienes muebles, 6 aos
Si se trata de bienes inmuebles, 30 aos
Sin distinguir, en este caso, si es entre presentes o entre ausentes.
A estos requisitos, y para la usucapin extraordinaria, han de aadrsele otros dos:
Buena fe en la posesin tanto si se trata de muebles como de inmuebles.
El Cdigo considera la buena fe a estos efectos desde una doble perspectiva
+ la creencia de que la persona de quien recibi la cosa era dueo de ella, y poda transmitir su
dominio
_ se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su titulo o modo de adquirir exista vicio que lo
invalide.
Justo titulo Este es un requisito exigible solo para la usucapin ordinaria de inmuebles, dado que para
la de muebles, el articulo 464,I establece que la posesin de los bienes muebles adquirida de buena fe,
equivale al titulo.
Dice el Codigo que entendindose por justo titulo el que legalmente baste para transferir el dominio o
derecho real de cuya prescripcin se trate.

INTERRUPCION
La interrupcin de la usucapin significa que el tiempo transcurrido nada vale, la usucapin iniciada o
en curso no puede ya llegar a su final, pero no se excluye que el poseedor pueda comenzar a usucapir
de nuevo.

El articulo 1943 determina que la posesin se interrumpe, para los efectos de la prescripcin, natural
o civilmente.
La interrupcin natural se da, segn el artculo 1944, cuando por cualquier causa se cesa en ella por
ms de un ao.
Esta disposicin es operante exclusivamente cuando estamos en presencia del supuesto previsto en
el nmero 4 del artculo 460, segn el cual el poseedor puede perder su posesin: por la posesin
de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de un
ao.
La interrupcin civil se produce, dice el artculo 1945, por la citacin judicial hecha al poseedor,
aunque sea por mandato de Juez incompetente.
Otra forma de interrupcin civil y como tal la califica el artculo 1947, es el acto de conciliacin,
siempre que dentro de dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesin o
dominio de la cosa cuestionada.
3. La usucapin y el Registro de la Propiedad.
(Saber conceptos de secundum tabulas y contra tabulas)
Las relaciones entre la usucapin y el registro se regulan en los artculos 35 y 36 de la Ley
Hipotecaria que contienen las dos clases de prescripcin:
tanto la amparada en la posesin que se le presume al titular de la inscripcin (denominada secundum
tabulas)
como la efectuada para adquirir un derecho cuyo titular lo tiene inscrito en el Registro (llamada contra
tabulas).
Segn el artculo 35: A los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular inscrito, ser
justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente
y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga
causa.
Y el artculo 36: Frente a titulares inscritos que tengan la condicin de terceros con arreglo al
[#?]HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t2.html" \l "a34"[#?]artculo
34[#?] ( que de buena fe haya adquirido a ttulo oneroso algn derecho de personas que aparezca en el
Registro con facultades para transmitirlo)slo prevalecer la prescripcin adquisitiva consumada o
la que pueda consumarse dentro del ao siguiente a su adquisicin, en los dos supuestos siguientes:
Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para
conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho estaba poseda de hecho y a
ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.
Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores, tal posesin de
hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tcitamente, durante
todo el ao siguiente a la adquisicin La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular
inscrito, si ste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda
tambin interrumpirla antes de su consumacin total

SOBRE TODO, LO MS IMPORTANTE ES LA ACCIN REIVINDICATORIA. AN AS,

LAS OTRAS HAY QUE SABER DE QUE TRATA CADA UNA.
TEMA 24: TUTELA JURDICA DE LA PROPIEDAD
Accin reivindicatoria: concepto, requisitos para su ejercicio y efectos.
Accin declarativa de la propiedad: diferencias con la reivindicatoria.
Accin negatoria.
Actio ad exhibendum.
Acciones de deslinde y amojonamiento.

1. LA ACCION REIVINDICATORIA.
El prrafo 2 del art. 348 consagra esta accin, el propietario tiene accin contra el tenedor y el
poseedor de la cosa para reivindicarla.
Concepto
La accin reivindicatoria es la que compete a un propietario no poseedor contra quin posee la cosa
indebidamente. Es una accin de carcter restitutorio; con ella se trata de imponer al demandado la
condena a un determinado comportamiento: dar, restituir la cosa.
Es una accin real, derivada de un derecho real, y ejercitable erga omnes.
Requisitos
Los requisitos necesarios para el ejercicio de la accin han sido puntualizados por el Tribunal
Supremo. Pueden resumirse en 3:
Dominio del actor.
El actor debe probar su dominio, en aplicacin de los principios generales sobre la carga de la prueba
(art. 1.214) el dominio debe estar fundado en un titulo adquisitivo completado por la tradicin si
la adquisicin fuese derivativa. Rigurosamente habra que probarse que el que en l figura como

transmitente era verdadero propietario por tener a su vez un ttulo adquisitivo. Por ello, la prueba del
dominio sera en rigor una probatio diablica.
La doctrina y jurisprudencia han suavizado este requisito, sealando que la propiedad del
reivindicante puede fundarse adems en la prueba de una posesin continuada durante los plazos
necesarios para la usucapin o por una posesin constante de la cosa sin que haya memoria de lo
contrario.
El ttulo adquisitivo del dominio no tiene que ser un titulo escrito. Es posible por cualquiera de los
medios admitidos en Derecho.
Es importante a los efectos de la prueba del dominio el juego del art. 38 de la Ley Hipotecaria, que
dice en su prrafo 1: a todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
La jurisprudencia se inclina por admitir la inscripcin como prueba del dominio.
En la prctica, al actor le basta probar su dominio mediante la inscripcin, y habr de ser el
demandado quien tenga que combatir la legitimidad de su ttulo.
El actor no est obligado a probar que lo adquiri, su carga corresponde al demandado.
Posesin del demandado.
El segundo de los requisitos es la posesin del demandado, posesin que debe ser actual e indebida.
La actualidad de la posesin plantea algunos problemas cuando la accin se ejercita contra persona
que posea en el momento de iniciarse el proceso, pero que despus deja de poseer. Lo que ocurrir
es que, en trance de ejecucin de sentencia, ser imposible la restitucin de la cosa y la condena ser
sustituida por una indemnizacin de daos y perjuicios.
La posesin del demandado debe ser indebida. Lo es cuando posee sin titulo que justifique su
posesin. Si el poseedor ostenta un ttulo de carcter obligacional (arrendamiento) o derivado de un
ius in re aliena ( usufructuario) y trae causa del reivindicante o de alguno de sus anteriores causantes,
no es necesaria la accin reivindicatoria porque podrn ser ejercitadas las acciones recuperatorias
propias de la relacin.
Pero si el demandado es un poseedor con un ttulo de dueo, se impone discernir cul ttulo es vlido
o eficaz, porque los dos no pueden serlo al mismo tiempo.
La jurisprudencia exige, para el xito de la reivindicacin, que previa o conjuntamente se inste la
nulidad del ttulo de actor, con intervencin den el proceso de tos los que fueron parte en su creacin.

Identificacin de la cosa.

Consiste fundamentalmente en una perfecta descripcin de la cosa que es objeto de la reclamacin

del demandante y en la comprobacin de la identidad de tal cosa con aquella que aparece descrita o
mencionada en los ttulos del actor y, en su caso, del demandado.
Es aqu donde fracasan gran nmero de acciones reivindicatorias, especialmente las referidas a las
fincas rsticas, porque sus ttulos contienen descripciones antiguas o insuficientes y, adems, han
podido variar con el paso del tiempo.
Son admisibles todos los medios de prueba.
Precisamente por derivacin del requisito de la identificacin de la cosa, la accin reivindicatoria
procede para reclamar cosas concretas y determinadas, no genricas.
Efectos
El xito de la reivindicacin dar lugar a una sentencia de condena contra el demandado, que ser
obligado a restituir la cosa reclamada. Ello lleva como consecuencia la necesidad de liquidar el estado
posesorio en que se ha encontrado, de acuerdo con las normas relacionadas con la cuestin.
2. LA ACCIN DECLARATIVA DE LA PROPIEDAD
Diferencias con la reivindicatoria
En la accin reivindicatoria no se detiene slo en la mera condena del demandado a que reconozca el
domino del actor, sino que aqul es condenado a la restitucin de la cosa que detenta indebidamente.
La accin declarativa tiene como fin la condena del demandado a que reconozca el dominio del actor
simplemente, que discute o se atribuye ese derecho, sin aspiraciones de reintegracin de la posesin.
Exige prueba del dominio por el actor y la identificacin de la cosa en iguales trminos que la accin
reivindicatoria, pero no que el demandado se halle en su posesin. La legitimacin pasiva corresponde
pues a los que nieguen o contesten simplemente el derecho de aqul.

LA ACCIN NEGATORIA
Accin que compete al propietario de una cosa para defender la libertad de su dominio y que se
declare la ausencia o inexistencia de gravmenes sobre l.
Se ejercitar frente a quien pretenda ser titular de tal derecho.
El actor deber probar el dominio que dice ostentar, pero no la falta del derecho del demandado,
porque se presume que la propiedad es libre mientras no se demuestre lo contrario y porque la prueba
de los hechos negativos es prcticamente imposible.
ACTIO AD EXHIBENDUM
Con carcter previo a la reivindicacin, el demandante puede pretender que el que la tenga en su
poder se la exhiba.

Si el demandante la identificase, se resea en los autos y se previene al exhibiente que la conserve en

el mismo estado hasta la terminacin del pleito, aunque puede quedar embargada preventivamente.
El que sin causa justa se negare a la exhibicin, ser responsable de los daos y perjuicios que se
originen al actor.
ACCIONES DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO
El derecho de dominio supone la posibilidad de monopolizar el goce de una cosa y de excluir a los
dems de ese goce.
Por ello, el art.388 del Cdigo Civil dice que todo propietario podr cerrar o cercar sus heredades
por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las
servidumbres constituidas sobre las mismas.
El Cdigo civil fija en los arts. 384-387 los criterios para efectuar el deslinde.
Deslinde- Deslindar, equivale a fijar las lindes, los puntos de separacin de las fincas y constituye un
problema fsico, pero de relevancia jurdica y que ha de realizarse de conformidad con la titulacin o
derecho de cada uno de los propietarios colindantes.
Amojonamiento- Es sencillamente un acto material, desprovisto en s mismo de significado jurdico,
que consiste en colocar o ubicar los mojones o seales permanentes que se ponen para fijar los lmites
o los linderos que, mediante el deslinde, se encuentran previamente determinados. Una vez colocados,
los mojones alcanzan relevancia jurdica.
El deslinde se acta a travs de 3 vas:
Mediante acuerdo entre todos los interesados.
Un procedimiento de jurisdiccin voluntaria regulado en la LEC, sin oposicin de los colindantes
interesados.
Un juicio declarativo. Cuando haya oposicin o controversia sobre las lindes y no se solucione la
discrepancia por el acuerdo.
Presupuesto esencial de la accin es la confusin de linderos; los lmites estn confundidos de tal
forma que no puede conocerse exactamente la lnea perimetral de cada propiedad. Se cuestiona
cundo existe deslinde y cundo reivindicacin.
Legitimacin: el art. 384 C.c concede el derecho de deslindar al propietario y a los que tengan
derechos reales sobre la finca. La legitimacin pasiva corresponde a los dueos de los predios
colindantes
La accin de deslinde es imprescriptible.

ES CORTO EL TEMA Y NO HAY QUE DESCARTAR NADA.

TEMA 25: ORGANIZACIN PLURALISTA DE LA PROPIEDAD
Propiedad y copropiedad; copropiedad y comunidad. Copropiedad de tipo romano y
copropiedad de tipo germnico: concepto y naturaleza de ambas. Rgimen de la copropiedad
ordinaria
Copropiedad y comunidad.
Nuestro Cdigo Civil rubrica en el Ttulo III del Libro II (arts. 392 a 406) bajo la expresin
comunidad de bienes y en el primer prrafo del art. 392 establece que hay comunidad cuando la
propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas
Acierta el art.392 al considerar la comunidad como gnero de las situaciones de cotitularidad y en
configurar a la copropiedad como una especie concreta de dicho gnero.
Sin embargo, el Ttulo III del Libro II no regula los supuestos de comunidad de bienes y derechos,
sino nica y exclusivamente la copropiedad en sentido estricto.
EL RGIMEN DE LA COPROPIEDAD ORDINARIA ES EL QUE VIENE EN LOS
ARTCULOS 392 A 406.
Copropiedad de tipo romano: concepto y naturaleza
Las caractersticas fundamentales de la comunidad romana seran:
Cada uno de los propietarios tiene atribuida una cuota de participacin en el derecho compartido que,
rige tanto para la contribucin a los gastos cuanto para la formacin de los acuerdos por mayora.
Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que estimen oportunos respecto
de la copropiedad, pudiendo incluso provocar la extincin de dicha situacin de cotitularidad,
mediante la divisin de la cosa comn, en el momento en que lo consideren conveniente.
Estructuralmente, la copropiedad se concibe como una situacin tendencialmente transitoria.

Respecto de la cuota de participacin, cada uno de los copropietarios puede realizar, sin
consentimiento de los restantes, los actos de disposicin o enajenacin que considere oportunos,
desligndose as en definitiva de la copropiedad.

Entre los copropietarios entre s y en la relacin con la cosa comn no existe ms vnculo que la
titularidad compartida del derecho de propiedad.
Copropiedad de tipo germnico.
Las caractersticas fundamentales de la comunidad germnica seran:
Inexistencia de cuotas e imposibilidad de ejercitar la divisin por parte de los comuneros.
Existencia de un vnculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente de carcter familiar o
de estirpe, que preexiste a la propia condicin de copropietario.
Consideracin de la comunidad como una situacin tendencialmente permanente y de gran
estabilidad.
Imposibilidad de que el copropietario, dada la inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su
posicin en la comunidad a un tercero ajeno a ella.

TEMA 26: LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal o de casas por pisos: Naturaleza y rgimen jurdico
A lo largo del tiempo la propiedad horizontal ha ido completando su definicin en el cdigo civil.
As, en el artculo 396 de la redaccin originaria del cdigo se consideraba a los diferentes pisos
de una casa que pertenezcan a distintos propietarios. La insuficiencia de esta regulacin era obvia,
pues no atenda a los problemas reales que el derecho de propiedad de un piso, junto con el de otros
propietarios generaba al estar ubicados en un mismo inmueble.
De ah que el artculo 396 se reformase por la Ley de 26 de octubre de 1939, cuyo objeto de
regulacin fueron los pisos de un edificio o partes de ellos susceptibles de aprovechamiento propio
por tener salida propia a un elemento comn de aquel edificio o a la va pblica, que perteneciesen a
distintos propietarios. Daba por tanto un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un piso o
parte de l y una copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, necesarios para su adecuado
uso y disfrute.

Esta ley, aunque ms completa que la regulacin que sustitua, no resolvi toda la problemtica de
la propiedad horizontal, lo que se hizo en la prctica por medio de los estatutos. Fue necesario su
reforma, y se efectu por la Ley de 21 de julio de 1960, donde, sin abandonar lo marcado por su
predecesora, profundiz ms en el contenido de la propiedad privativa , regulando todo lo relativo a
las relaciones de vecindad y acuerdos tomados por los comuneros, y creando rganos de direccin y
representacin del conjunto de propietarios, delimitando sus competencias.
Pero la ley de 1960 tampoco fue suficiente, ya que no configur como persona jurdica al conjunto
de los propietarios de pisos o locales de un edificio en ningn caso, aunque se acerc a un modelo
asociativo o socierativo. Y no queda aqu, la nueva ley, se demostr insuficiente para su aplicacin
a las nuevas realidades inmobiliarias, tales como los conjuntos residenciales, donde el edificio era
el sustrato bsico y nico en la citada ley. Por ello, y para corregir graves dificultades, la ley fue
reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril ( Ley de Propiedad Horizontal a partir de ahora).
Modalidad de constitucin y ttulo constitutivo. Elementos comunes y elementos privativos.
Rgimen de administracin y representacin. Extincin.
La forma en que deben convivir los vecinos y vecinas est regulada en base a lo que
Se conoce como la Ley de Propiedad Horizontal, que regula la propiedad de los
edificios divididos en pisos, lonjas u otras partes y locales con posibilidad de
aprovechamiento independiente (camarotes, garajes, zonas verdes, etc.)
Por tanto, en la propiedad horizontal, confluyen las propiedades individuales de cada piso o local con
el derecho a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio (portal, escaleras, suelo, tejado,
terrazas, patios, fachada, conducciones;
canalizaciones y, en general, todos los elementos que sean indivisibles).
Estos elementos comunes, al pertenecer conjuntamente a todos las personas propietarias, slo
pueden transmitirse en la proporcin que corresponda y siempre unidos al piso o local del que son
inseparables.
A cada persona propietaria le correspondern tambin a ttulo particular los anejos
que expresamente hayan sido sealados como tales (garaje, trastero, etc.) En caso de
arrendamiento, usufructo, etc. el que responder de todas sus obligaciones ante la
comunidad de vecinos y vecinas seguir siendo siempre la persona propietaria,
aunque haya cedido el uso de su propiedad a un tercero.
Constitucin de la propiedad horizontal
El Ttulo Constitutivo de la propiedad horizontal es un documento, que puede ser
pblico o privado, en el cual cada piso o local se independiza de los dems, mientras
se mantiene una comunidad sobre los elementos y servicios comunes. A travs de este Ttulo se divide
un inmueble y se acuerda que su propiedad se rija por las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este Ttulo debe contar con el acuerdo unnime de todas las personas propietarias y si se quiere
modificar, tambin deber hacerse por unanimidad.

Elementos comunes y elementos privativos

La propiedad horizontal tiene como objeto de propiedad exclusiva el piso o local ubicado en un
edificio, que es susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
comn o a la va pblica. As lo dice el artculo 396 prafo 1 C.c
Rgimen de administracin y representacin (saber por encima dice que no hay que profundizar)
La exposicin de Motivos de la Ley de propiedad Horizontal dice que la concurrencia de
una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial
individualizacin, recaen sobre fracciones de un mismo edifico y dan lugar a relaciones de
interdependencia que afectan a los mismos titulares, que ha hecho indispensable en la prctica la
creacin de rganos de gestin y administracin.
Pese a la existencia de estos rganos, la Ley no reconoce a la comunidad de propietarios como
personas jurdicas independiente de los mismos.
[#?]
[#?]
[#?]
Aquellos rganos son: La junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes;
el secretario y el administrador. Se permite que en los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la
junta, puedan establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer
menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la Ley atribuyese a los
anteriores( art 13.1).
La Junta de propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal atribuye cinco grandes competencias a la junta de vecinos:[#?]1.
Nombrar y cesar a las personas que ejerzan los cargos en la junta (presidente, vicepresidente, tesorero,
consejeros y vocales), y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen
contra la actuacin de los anteriores cargos.[#?]2. Aprobar tanto el plan de gastos e ingresos de la
comunidad como el abono de las cuentas pendientes.[#?]3. Aprobar los presupuestos y la ejecucin
de las obras de reparacin del inmueble, ya sean con partidas presupuestarias ordinarias como
extraordinarias, e informar de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de la finca.[#?]4.
Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior.[#?]5. Conocer y decidir
en el resto de los asuntos de inters general para la comunidad, acordando las medidas convenientes
para el mejor servicio comn.
Antes de dilucidar los diferentes tipos de mayora conviene precisar en qu consiste la cuota
asignada a cada propietario. La ley establece los siguientes criterios para conocer el porcentaje
de representatividad de cada propietario en la toma de decisiones, as como la cuota correspondiente
tanto en los beneficios como en las cargas: la superficie til de cada piso o local respecto al total del
inmueble; la ubicacin exterior o interior; y el uso que racionalmente se presuma de los elementos
comunes (por ejemplo, el ascensor lo utilizar mucho ms el vecino del cuarto piso que el del
bajo). Dichos porcentajes deben estar reflejados en el Estatuto de la comunidad de propietarios.
[#?] Por otra parte, no todos los acuerdos de la junta de vecinos requieren las mismas condiciones de
aceptacin.
Dependiendo de la importancia del asunto, la legislacin espaola contempla las siguientes clases de
mayora, tal y como regula el artculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal:[#?]

1. Unanimidad. El 100%, sin ms interpretaciones. El hecho de que una decisin requiera la

unanimidad de los propietarios implica, sencillamente, que todos los propietarios deben estar de
acuerdo sin margen a excepciones. Se requiere la unanimidad, por ejemplo, para modificar los
estatutos o para derribar un muro que forme parte de la estructura del inmueble.[#?]2. Las tres
quintas partes. Este tipo de mayora (60%) se precisa para instalar un ascensor en la finca, contratar
o suprimir los servicios de un portero, vigilancia y otros servicios considerados de inters general.
[#?]3. La mayora de los propietarios. Basta con que la mitad ms uno (51%) vote a favor, por
ejemplo, de la supresin de las barreras arquitectnicas del edificio o de elementos que dificulten
el acceso a personas con minusvala para que se puedan llevar a cabo las obras.[#?]4. Un tercio
de los integrantes. El acceso a servicios de telecomunicacin regulados requiere la aprobacin
de la tercera parte de los vecinos (33%), a peticin de cualquiera de ellos. El mismo porcentaje se
necesita para aprobar la instalacin de sistemas de ahorro energtico (paneles solares), si bien la
comunidad no podr repercutir el gasto de dichas instalaciones a los vecinos que no lo hubieran
votado expresamente. Ahora bien, si un vecino en su momento vot en contra y despus cambia
de opinin, tendr que abonar el importe que le hubiera correspondido en un primer momento,
debidamente actualizado, junto con el importe del inters legal
El Presidente
Representa en juicio y fuera de l a la comunidad en lso asuntos que afecten. Es elegido por los
propietarios y entre ellos. Su nombramiento es anual a no ser que los estatutos dispongan otra
cosa, prorrogable tcitamente por perodos iguales. Puede ser derrogado en junta extraordinaria de
propietarios convocada al efecto( art 12).
La jurisprudencia considera que el presidente es un rgano de la comunidad de los propietarios. No es
un representa
El Vicepresidente o vicepresidentes
Es de creacin facultativa, tanto por los estatutos, como por la junta, y se nombran del mismo modo
que el presidente. Les corresponde, por su orden, sustituir a aqul en los casos de ausencia, vacante o
imposibilidad de ste, as como la de asistirlo en sus funciones en lso trminos que establezca la junta
de propietarios.( art 13.4).
El Administrador y el Secretario
Son asimismo cargos facultativos, aunque si no hay, el presidente realiza sus funciones ( art 13.5 y
16)
El cargo de administrador puede ser realizado por cualquier propietario, as como por personas fsicas
con cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida para realizar las funciones.
El secretario puede ser el mismo administrador, siendo su deber la custodia de lso libros de actas de
junta y dems documentos de la comunidad( art 19.4)

Extincin
El artculo 23 dice que el rgimen de la propiedad horizontal se extingue:
Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla cuando el coste
de reconstruccin exceda el 50 por cien del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a no ser

que el exceso de dicho coste est cubierto por el seguro. Un acuerdo para la reconstruccin equivaldr
por tanto al pacto en contrario que seala el precepto.
Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias. Ello exige que todos los pisos o locales del
edificio pasen a ser de uno o de varios proindiviso.

DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE

TEMA 27: EL USUFRUCTO, EL APROVECHAMIENTO POR TURNOS, USO Y
HABITACIN.
Antecedentes, concepto, naturaleza jurdica y caracteres
Usufructo es el derecho real a disfrutar completamente una cosa ajena, sin alterar su modo de ser.
Es un derecho real sobre cosa de otro, el poder del usufructuario no es una parte del dominio de
la cosa sobre que recae, de modo que pudiera decirse que dueo y usufructuario comparten la
propiedad de esta. Slo de modo impropio se le puede clasificar de pars dominii, en el sentido de
que transitoriamente atribuye a los usufructuarios partes de las facultades, las de uso y goce, que
corresponderan sobre la cosa a quien fuere su propietario pleno.
La jurisprudencia salvo alguna sentencia insiste expresamente en que no es una parte del dominio,
sino un derecho real en cosa de otro. Y no siendo una parte del dominio, el usufructuario no es
condueo, es decir, no hay comunidad entre dueo nudo y usufructuario e el derecho de propiedad, ni,
por tanto se producen las consecuencias que se produciran si la hubiese.
El usufructuario est autorizado a poseer y usar la cosa, y hace suyos los frutos que produzca, pero
debe conservarla sin alteracin y carece de facultad de disponer de ella. Facultad que corresponde al
propietario al que sigue perteneciendo la cosa usufructuada, quien, mientras que el usufructo dura se
denomina propietario nudo, por quedarle sola y escuetamente la propiedad desnuda, vaca del goce y
disfrute de la cosa.

En conclusin, se trata de que el usufructuario est investido de poder de usar la cosa y obtener sus
rendimientos; y el propietario conserva la expectativa de readquirir el uso y goce cuando el usufructo
cese.
Siendo el de usufructo derecho de disfrute de cosa ajena, por definicin de esta recaen dos derechos,
el del usufructuario y el del dueo nudo. Derechos que, entre los dos recomponen el dominio pleno.
Para expresar esa idea cabe decir que el usufructo no se puede dar sin una nuda propiedad simultnea.
Lo que es cierto, ya que como la cosa est sometida a seoro total y parte de ste no corresponde al
usufructuario, necesariamente constituye otro derecho el de nuda propiedad.

La jurisprudencia en numerossimas sentencias ha venido poniendo de relieve tal idea. Principalmente

para resaltar que cuando, establecido el usufructo en testamento, el testador designa slo la persona
del usufructuario, pero no dice a quien deja la nuda propiedad, sta, siendo la parte de poder sobre
la cosa que juntamente con el usufructo completa el poder total sobre aquella que es el que tena el
testador, no se esfuma, sino que existe y corresponde a quienes pertenezcan los derechos de que el
testador no dispuso.
1.1 Concepto
Es clsica y repetida por la casi totalidad de la doctrina la definicin que del usufructo da Paulo: Ius
alienis rebus utendi fruendi salva rerum substantia.
En la doctrina ms moderna lo define Albadalejo: Derecho real a disfrutar completamente una cosa
ajena, sin alterar su modo de ser.
El usufructo es, por consiguiente, un derecho subjetivo que otorga a una persona la facultad de
poseer, que comprende el aprovechamiento de los bienes objeto del mismo, de carcter temporal,
reconociendo la propiedad de otra persona.
El cdigo civil lo define en su artculo 467: El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos
con la obligacin de conservar su forma y sustancia, a no ser que el ttulo de su constitucin o la ley
autoricen otra cosa.
Por tanto el usufructo es segn las definiciones doctrinales y la legal, el uso y disfrute de cosa
ajena: Uso o aprovechamiento directo o indirecto constituyendo derechos personales, como el
arrendamiento, el ius utiendi, y el disfrute o percepcin de los frutos naturales o civiles que la cosa
usufructuada produce el ius fruendi.
El usufructuario tiene tal derecho, pero no puede alterar el modo de ser de la cosa ajena usufructuada;
el artculo 467 dice: con la obligacin de conservar su forma y sustancia aunque no se trata de una
obligacin en el sentido propio correspondiente al de3recho de obligaciones, sino que el derecho del
usufructuario no alcanza a alterar el modo de ser, la forma y sustancia de la cosa: no puede, pues,
alterar la forma de la cosa, perjudicndola, ni destruirla o consumirla.
Tampoco el usufructuario tiene poder de disposicin sobre la cosa usufructuada: si podr disponer
su derecho real de usufructo, pero no de la cosa en s misma, pues no tiene propiedad sobre ella.
El concepto dado de usufructo lo es del usufructo propio, pero la ley prev una serie de usufructos
especiales en que se alteran elementos de aquel, igualmente, lo sujetos, en el ttulo de constitucin
pueden prever alteraciones en el concepto del usufructo propio.

1.3 Naturaleza jurdica y caracteres

En derecho romano las servidumbres se distinguan en personales y reales y se consideraban
servidumbres personales o derechos de usufructo, uso y habitacin.
El cdigo civil regula el usufructo como derecho independiente, ius in re aliena, que tiene la
naturaleza de limitacin del derecho de propiedad: es un derecho en cosa ajena limitativo de la
propiedad.
La naturaleza jurdica del usufructo se completa con el anlisis de sus caracteres:
Es un derecho real, implica un poder inmediato y absoluto sobre la cosa usufructuada, que implica en
el usufructuario un seoro parcial sobre la misma.
Tal derecho real es en cosa ajena del nudo propietario: sobre la cosa recaen dos derechos, el de
propiedad y el de usufructo como derecho en cosa de otro, siendo dos derechos reales concurrentes
en la misma cosa, el usufructo no es una parte del dominio, no hay una copropiedad entre nudo
propietario y usufructuario ni, en consecuencia, se aplican las reglas de sta sobre retracto,
administracin y disposicin.
Es un derecho real limitado que no concede un poder pleno sobre la cosa, sino un poder o seoro
parcial sobre la misma; el derecho de propiedad queda as comprimido por el usufructo y cuando
este se extingue, la propiedad recobra su poder pleno normal, consecuencia tambin del carcter del
derecho real en cosa ajena.
Es un derecho de disfrute completo. En la clasificacin de los derechos reales se incluyo el usufructo
dentro del grupo de los derechos reales en cosa ajena, de disfrute, pero, dentro de estos, el usufructo
se caracteriza por ser de disfrute completo, que comprende todos los aprovechamientos de la cosa.
Es un derecho temporal, normalmente vitalicio, pues no cabe una separacin permanente de la
propiedad y de su facultad de aprovechamiento que tiene el usufructuario mientras existe el usufructo.
Extinguido el usufructo, la nuda propiedad deviene propiedad plena.
Es un derecho transmisible que en contra del derecho romano han admitido los cdigos modernos,
excepto el BGB.
Constitucin, transmisin y extincin del usufructo
Constitucin
El artculo 468 se refiere a la constitucin del usufructo y dispone que se constituye por la ley,
por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en ltima voluntad, y por
prescripcin. Se pueden distinguir, por tanto, los usufructos voluntario, los legales y los constituidos
por prescripcin adquisitiva o usucapin.
1. Usufructo voluntario: Son los constituidos por negocio jurdico mortis causa, o inter vivos, este a
ttulo gratuito a ttulo oneroso, pudindose hacer como transmisin o como reserva.
La capacidad ser la correspondiente al negocio jurdico constituyente, teniendo en cuenta que es de
disposicin
2. Usufructo legal: Tras la reforma del Cdigo civil de 13 de Mayo de 1.981 queda solamente como
usufructo legal el que corresponde como legtima al cnyuge viudo, regulado en los artculos 834 y
SS.

3.Usucapin: Se puede constituir el usufructo, como derecho real poseible, por usucapin aplicando
las reglas de sta.
Extincin
El usufructo se pueda extinguir por:
Muerte del usufructuario (usufructo vitalicio).
Expiracin del plazo (usufructo con trmino) o cumplimiento de condicin resolutoria (usufructo
condicional).
Consolidacin en un mismo titular del usufructo y la propiedad.
Renuncia del usufructuario.
Prdida o extincin del [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Bien" \o "Bien"[#?]bien[#?],
salvo en determinados casos cuando el bien queda sustituido por una indemnizacin u otros bienes.
Resolucin del derecho del constituyente del usufructo.
[#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Prescripci%C3%B3n_(derecho)" \o "Prescripcin
(derecho)"[#?]prescripcin[#?] al no usar el bien el usufructuario durante el tiempo marcado por la
ley.
Al constituirse el usufructo puede preverse causas de extincin especficas para el mismo, que
normalmente tendrn expresin a travs de un trmino o de una condicin.
No puede olvidarse que el usufructo es esencialmente temporal y, cuando se extingue, la propiedad
recobra su amplitud normal.
El C.c. regula la extincin de usufructo a partir del art.513. Se pueden clasificar las causas de
extincin, por su relacin con el sujeto, con el objeto o con la propia relacin jurdica derivada del
usufructo.
Efectos
Cuando concurre una causa de extincin, automticamente se produce la extincin del usufructo y la
nuda propiedad deviene propiedad plena, por el carcter de elasticidad del derecho de propiedad.
No se da una transmisin al nudo propietario sino una recuperacin del carcter pleno y libre de su
propiedad, cuando se extingui el gravamen o limitacin en que consista el usufructo.
Al extinguirse el usufructo, el usufructuario poseedor de la cosa la entregara al nudo propietario.
Se cancelara la fianza. Se liquidaran los frutos y podr el usufructuario retirar las mejoras tiles o de
recreo que realiz en la cosa u usufructuada, siempre que fuere posible sin detrimento de sta.
Respecto a las mejoras, se prev una compensacin con estas de los desperfectos, previsto en el
art.488: El usufructuario podr compensar los desperfectos de los bienes con las mejoras que en ellas
hubiese hecho.
Contenido: Derechos y obligaciones del usufructuario y del nudo propietario

Derechos y obligaciones del usufructuario

Los derechos y obligaciones del usufructuario se regulan en primer lugar por lo dispuesto en el
documento de su constitucin, y en su defecto, los derechos que la Ley reconoce al usufructuario son
los del art. 471 del Cdigo Civil.
Derechos del usufructuario
Derecho a usar y gozar de la cosa. Puesto que existen bienes que no pueden usarse sin consumirlos
(por ejemplo, una explotacin forestal no se puede explotar sin talar rboles, un coto de caza se usa
para cazar, a las ovejas se les quita la lana), en las distintas regulaciones se suele permitir el cierto uso
consuntivo moderado.
Derecho a percibir los frutos que obtenga del bien. Los frutos que se recojan despus de la
constitucin del usufructo pertenecen al usufructuario, aunque se hubieren comenzado a generar
antes. Por el contrario, los que se generen durante el usufructo, pero hayan de recogerse tras la
extincin del usufructo, pertenecen al propietario.
Derecho a disponer de su derecho de usufructo plenamente, enajenndolo, arrendndolo y gravndolo.
Derecho a mejorar el bien usufructuado, pero sin alterar su forma o sustancia y sin derecho a
indemnizacin al terminar el usufructo.

3.1.2 Obligaciones del usufructuario

Conservar la cosa en su forma y sustancia; es decir, sin destruirla ni daarla, salvo en los
usufructos sobre bienes consumibles o en los de explotacin de minas, donde el poder alcanza a la
transformacin y al consumo. El usufructuario ha de realizar las reparaciones ordinarias que necesiten
las cosas dadas en usufructo.
Formar inventario antes de entrar al disfrute del bien.
Prestar fianza como [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Garant%C3%ADa" \o
"Garanta"[#?]garanta[#?] del cumplimiento de sus obligaciones. En los usufructos testamentarios
se suele relevar al usufructuario de esta obligacin. Las obligaciones extraordinarias son de cargo del
propietario.
Restituir el bien al trmino del usufructo.
El usufructuario debe permitir al nudopropietario que haga mejoras en las cosas si no perjudica el
valor del usufructo.
El usufructuario es quien debe pagar los tributos y contribuciones que graven la cosa y sus frutos,
y las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios en su caso (el nudopropietario, las cuotas
extraordinarias.)
3.2 Derechos y obligaciones del nudo propietario
El propietario de la cosa gravada por el usufructo es el "nudo" propietario; es decir, el propietario
"desnudo" o desprovisto de las ms importantes facultades del derecho de propiedad. Sin embargo,
conserva algunos derechos:

Derecho a que se respete la diligencia debida en el uso del bien.

Derecho a que se le restituya el bien una vez finalizado el usufructo en las condiciones pactadas.
Una vez se extingue el usufructo, la propiedad, que hasta entonces estaba constreida por el derecho
real de usufructo, se expande hasta alcanzar su extensin original, pudiendo por ello el propietario
reclamar la cosa.
Derecho a ejecutar la fianza para resarcirse de los incumplimientos de usufructuario y a reclamar
al usufructuario que haga un inventario de las cosas usufructuadas (salvo que el documento de
constitucin exima al usufructuario de tales obligaciones).
Obligacin de entregar el bien al usufructuario y no impedirle el disfrute del mismo de manera
pacfica.
El uso y la habitacin
Los derechos de uso y habitacin son [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real"
\o "Derecho real"[#?]derechos reales[#?] de caractersticas comunes. Si bien suelen regularse
conjuntamente, constituyen derechos diferentes. Ambos son derechos personalsimos, intransferibles,
y que se otorgan por razn de la persona (normalmente por vnculos familiares o emocionales).

Derecho de uso
Se entiende por derecho de uso aquel [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real"
\o "Derecho real"[#?]derecho real[#?] que legitima para [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/
wiki/Tenencia" \o "Tenencia"[#?]tener[#?] y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las
necesidades del usuario y, en su caso, su familia. Los derechos y obligaciones del usuario se definen
en el ttulo constitutivo y, a falta de ste, se regulan por lo que la legislacin establezca al respecto.
El derecho de uso puede constituirse sobre cualquier tipo de bien susceptible de
uso, ya sean [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Bien_mueble" \o "Bien
mueble"[#?]muebles[#?] o [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Bien_inmueble" \o "Bien
inmueble"[#?]inmuebles[#?], y pueden ser titulares del derecho de uso tanto [#?]HYPERLINK
"http://es.wikipedia.org/wiki/Persona_f%C3%ADsica" \o "Persona fsica"[#?]personas fsicas[#?]
como [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Persona_jur%C3%ADdica" \o "Persona
jurdica"[#?]jurdicas[#?], si bien en este ltimo caso es necesario establecer un lmite temporal. Es un
derecho personalsimo, que no puede ser enajenado ni tampoco arrendado. En el derecho espaol se
establece la imposibilidad de ser objeto de hipoteca.
Es ms limitado que el [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Usufructo" \o
"Usufructo"[#?]usufructo[#?], dado que no da derecho al disfrute o goce (obtencin de los frutos) de
la cosa. Por ese motivo, un usufructuario podra arrendar la cosa, pero no tiene ese derecho el que
ostenta un derecho de uso.

5.2 Derecho de habitacin

El derecho de habitacin es aquel derecho real que otorga a su titular el derecho a ocupar en un
inmueble la parte necesaria para l y su familia, con la finalidad de satisfacer sus necesidades de
vivienda.
Por su naturaleza, slo puede recaer sobre un bien raz y, al igual que en el derecho de uso, los
derechos y obligaciones se regulan por lo dispuesto en el ttulo constitutivo y, a falta de ste, por lo
que establezca la legislacin que lo regule.
nicamente pueden ser titulares del derecho de habitacin las personas fsicas y
no puede ser objeto de [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/w/index.php?
title=Enajenaci%C3%B3n&action=edit&redlink=1" \o "Enajenacin (an no
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"Arrendamiento"[#?]arrendamiento[#?]

LECCIN 28: LAS SERVIDUMBRES.

1.
CONCEPTO, NATURALEZA, REQUISITOS Y CARACTERES DEL DERECHO
DE SERVIDUMBRE. LOS PRINCIPIOS JURDICOS ROMANOS EN MATERIA DE
SERVIDUMBRE.
LOS PRINCIPIOS JURDICOS ROMANOS EN MATERIA DE SERVIDUMBRE (esto no es
muy importante).
El Derecho romano no conoci la idea abstracta de servidumbre, sino tipos determinados. Lo que
ocurri probablemente fue que, en determinadas ocasiones, la propiedad de un fundo (sirviente) se
encontraba limitada y sometida, en una situacin de sujecin, a favor de otro fundo (dominante), de
suerte que este ltimo reciba un incremente de su utilidad y aqul experimentaba una restriccin.
Las servidumbres ms antiguas fueron las que trataban de cumplir una funcin de trnsito o de paso
entre fundos rsticos de personas, animales, vehculos o agua.
Esta tipologa originaria se vio sucesivamente incrementada para dar cauce a nuevas necesidades.
Sobre la base de esta casustica, los compiladores justinianeos construyeron un genrico concepto de
servidumbre y establecieron una serie de caractersticas abstractas. As, la servidumbre se presenta
como un derecho real, que recae sobre una cosa ajena, y que consiste en la facultad de utilizar dicha
cosa y de servirse de ella de una manera ms o menos plena. Adems, en otros casos, consiste en la
facultad de impedir determinados actos que el dueo de la cosa podra llevar a cabo en ella en el uso
de su libertad.

CONCEPTO, NATURALEZA, REQUISITOS Y CARACTERES. (Esto es de lo ms

importante del tema).
Nuestro Cdigo civil dedica a las servidumbres desde el artculo 530 al 604. Prcticamente la mayor
parte de estos artculos se dedican a regular servidumbres concretas y determinadas, siendo por tanto
tpicas en el sentido jurdico del trmino por tener una propia normativa.
En el Cdigo son servidumbres las constituidas a favor de un inmueble y las establecidas en
provecho de una o ms personas o de una comunidad, aunque han sido extradas de esta ltima
categora el usufructo, el uso y la habitacin, pues son derechos reales independientes.
Por otro lado, el Cdigo civil admite un amplio campo de accin a la autonoma privada y un
ilimitado nmero posible de servidumbres. A tal efecto, el artculo 594 C.c. afirma: todo propietario
de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y
forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden pblico. A pesar de
esto, la construccin de servidumbres atpicas no resulta nada fcil.
El artculo 530 C.c. define las servidumbres como un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueo.
Esta definicin legal ha sido objeto de algunas precisiones por parte de distintos autores, de las que
se desprenden sus caractersticas:
A. El concepto se centra en una relacin entre inmuebles. A pesar de esto, se admite que pueda
establecerse servidumbres a favor de personas y no de predios. Adems, estamos ante un derecho
subjetivamente real porque su titularidad va adscrita a la de la cosa; quien en cada momento sea
propietario del fundo ser titular de la servidumbre.
B. Es, al mismo tiempo, un derecho real y un gravamen, aunque el Cdigo defina la servidumbre
contemplando nicamente su aspecto pasivo.
De esta caracterstica se deduce:
B.1. Una nota de inmediatividad (recae sobre la cosa).
B.2. Una nota de absolutividad (se ejerce erga omnes).
Puede exigir del dueo del predio sirviente que no haga o que deje hacer algo. Por regla general le
impone una conducta meramente pasiva, aunque ya desde el Derecho romano clsico se admiti
alguna excepcin. As, el propio Cdigo civil admite las servidumbres in faciendo, esto es, las que
imponen un comportamiento activo.
C.

La servidumbre recae sobre cosas ajenas. Es imposible la servidumbre sobre cosa propia.

Consecuencia lgica de este principio es que la servidumbre se extingue por consolidacin o reunin
en una misma persona de las cualidades de propietario y titular de la servidumbre.
D.

La servidumbre es una limitacin del derecho de propiedad. Por ello:

D.1. Las servidumbres no se presumen, sino que hay que probar su constitucin;
D.2. La interpretacin en materia de servidumbres ha de ser restrictiva;
D.3. No pueden existir servidumbres sin utilidad para un fundo o una persona (no se puede restringir
el derecho de propiedad sin que haya beneficio para nadie);

D.4. El ejercicio de la servidumbre ha de amoldarse al objeto y necesidades para la que se estableci.

E.

La servidumbre es inseparable de la finca a que activa o pasivamente pertenece.

F.

La servidumbre es indivisible (ninguno de los titulares puede imponer al otro la divisin).

CONTENIDO: DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PREDIOS DOMINANTE Y

SIRVIENTE (este apartado lo incluyo aqu porque me lo dijo la profesora, y porque es lo ms
importante del tema junto al apartado 2 del punto 1).
En las servidumbres positivas la facultad bsica es una cierta utilizacin o goce del predio sirviente
(ej. Pasar por l). En las servidumbres negativas es la facultad de exigir un comportamiento omisivo
del dueo del predio sirviente.
Estos derechos van acompaados de las correlativas obligaciones. El titular del predio sirviente tiene
una obligacin de dejar hacer o de abstenerse de hacer algo.
Al lado de estos derechos y obligaciones bsicos, como toda relacin jurdica, la de servidumbre
posee una serie de facultades adicionales o accesorias. Estas facultades adicionales existen ya que,
como dice el Cdigo, al establecerse una servidumbre, se entienden concedidos los derechos
necesarios para su uso.
El artculo 545 C.c. desprende un principio general de comportamiento del dueo del predio
dominante: debe ejercer la servidumbre de la forma que resulte menos gravosa para el sirviente; y una
exigencia al dueo del predio sirviente: no menoscabar el uso de la servidumbre.
2.

CLASES DE SERVIDUMBRE.

A.

Servidumbres prediales y personales:

El artculo 530 del C.c. define las servidumbres prediales como un gravamen impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueo
Las servidumbres personales, en cambio, se dan en beneficio de una persona o comunidad a la que no
pertenezca la finca gravada (no en beneficio de un fundo).
B.

Servidumbres voluntarias y legales:

Segn el artculo 536 C.c. las servidumbres se establecen por ley o por la voluntad de los particulares.

Servidumbres legales.

Tienen por objeto la utilidad pblica o el inters de los particulares.

Entre las servidumbres tpicas destacan las SERVIDUMBRES DE PASO, en virtud de las cuales el
Cdigo reconoce al propietario de una finca o heredad el derecho de exigir paso por las heredades
vecinas, previa la correspondiente indemnizacin (que pactaran las partes), siempre que concurran dos
requisitos:
Que se halle enclavada en otras ajenas.
Que carezca de salida a camino pblico.
Si el acceso natural que tuviere es insuficiente o difcil, incmodo o peligroso, podr exigirse la
servidumbre.

Adems, no es slo el propietario quien tiene derecho a esta servidumbre, sino toda persona que por
virtud de un derecho real cultive y use un fundo.
La servidumbre de paso ha de darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente y, en cuanto
fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino
pblico. Por este motivo, el titular del derecho de servidumbre deber dirigirse contra el titular del
predio vecino al que menos perjuicio ocasione. Su anchura ser la que baste a las necesidades del
predio dominante.
Una regla especial de extincin de la servidumbre de paso es la del artculo 568 C.c., segn el cual
si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueo a
otra que est contigua al camino pblico, el dueo del predio sirviente podr pedir que se extinga la
servidumbre, devolviendo lo que hubiere recibido como indemnizacin.
Otras servidumbres destacables entre las servidumbres legales son LAMEDIANERA O PARED
MEDIANERA, LAS SERVIDUMBRES EN MATERIA DE AGUAS o los llamados DERECHOS
DE LUCES Y VISTAS.
C.

Servidumbres positivas y negativas:

La servidumbre puede tener un contenido positivo o negativo.

El contenido positivo significa que el dueo del predio sirviente tiene la obligacin de dejar
hacer alguna cosa o la de hacerla por s mismo.

El contenido negativo significa que al dueo del predio sirviente le est prohibido hacer algo
que le sera lcito si no existiera la servidumbre. Su conducta es una abstencin.
En las servidumbres positivas su titular hace uso inmediato del predio sirviente. La utilidad la percibe
por una actuacin directa (transitar, sacar agua, etc.), que el propietario del fundo sirviente ha de
sufrir.
En cambio, en las servidumbres negativas la utilidad se produce por una abstencin concreta del
propietario, que sufre el poder del titular de la servidumbre. Se dice concreta porque este es el dato
distintivo. La abstencin genrica de todos los terceros va nsita en la figura del derecho real para no
perturbar o impedir al titular su ejercicio. Un ejemplo de este tipo de servidumbres sera: el dueo
de un predio est gravado con la prohibicin de no levantar una construccin o hacerlo hasta una
determinada altura.
Tambin es posible que la servidumbre no se trate de tolerar o sufrir, sino de la realizacin de una
prestacin positiva para que el titular de la servidumbre obtenga la utilidad.
D.

Servidumbres continuas y discontinuas.

Son continuas aquellas servidumbres cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervencin
de ningn hecho del hombre. El goce se recibe directamente del predio del sirviente, sin que se
produzca un acto humano (como mximo, el hombre puede intervenir en lo que llamaramos la fase
preparatoria de la servidumbre).
Ejemplo: Las servidumbres de luces y vistas, donde las luces y vistas las presta el predio sirviente y
las disfruta el dominante. La actividad del hombre aqu se ha limitado a la fase preparatoria.

Son discontinuas las que usan a intervalos ms o menos largos y dependen de actos del hombre.
Estas servidumbres exigen inexcusablemente un despliegue de la actividad del hombre.

Ejemplo: En la servidumbre de paso la utilidad se origina nada ms que en el momento en que el

hombre acta, en que transita.
E.

Servidumbres aparentes y no aparentes.

Son aparentes las que se anuncian y estn continuamente a la vista por signos exteriores, que
revelan el uso y aprovechamiento. El signo ha de revelar la existencia de la servidumbre. Adems, el
signo ha de ser permanente y susceptible de reconocimiento por todos.

Son servidumbres no aparentes las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.

3.

MODOS CONSTITUTIVOS DE LAS SERVIDUMBRES.

A.

Constitucin legal.

Aunque el Cdigo se limite a decir que las servidumbres se establecen por la ley, es necesario hacer
una distincin, segn que la servidumbre aparezca

de manera automtica, ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla.

O ipso iure, donde la ley lo que hace es sencillamente atribuir a una persona la facultad o
posibilidad de exigir la constitucin.
Entonces no crea de manera inmediata la servidumbre, sino que se limita a conceder a una persona el
derecho subjetivo que le faculta para reclamar la constitucin, de manera que sta se realiza por medio
de un acto jurdico (que es un acto de concrecin del mandato legal).

B.

Constitucin voluntaria.

La voluntad de los particulares es reconocida por la ley como una fundamental fuente de creacin de
servidumbres, y esa voluntad es encauzada a travs de un negocio jurdico.
El Cdigo civil denomina a este modo de creacin de servidumbres ttulo.
Se requerir para ello un negocio jurdico especialmente documentado (escritura pblica si se
constituye por contrato); se requerir tambin tradicin o puesta en posesin.
El negocio jurdico de creacin de las servidumbres puede ser de carcter oneroso o gratuito, y no
hay ninguna prohibicin de que se constituya por testamento.
Debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad para que produzca todos sus plenos efectos respecto
de terceros (al ser la servidumbre un derecho real inmobiliario).
Adems, la servidumbre en cuanto carga o limitacin, debe constar en la inscripcin de la finca sobre
la que recaiga, pero puede tambin constar en la inscripcin del predio dominante como cualidad del
mismo.
El negocio jurdico constitutivo lo formarn los interesados (el que tenga derecho a la servidumbre y
el obligado a prestarla).
Por otra parte, la autonoma de la voluntad no permite establecer una servidumbre general, que vace
de contenido el derecho de propiedad del predio sirviente; por ello hay que precisar los poderes
especficos del predio dominante o las abstenciones del sirviente.
C.

Constitucin por destino del padre de familia.

Tambin denominado a veces constitucin tcita.

El Cdigo civil establece que la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas,
establecido por el propietario de ambas, se considerar, si se enajenare una, como ttulo para que
la servidumbre contine activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de
las dos fincas, se exprese lo contrario en el ttulo de enajenacin de cualquiera de ellos, o se haga
desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.
Aunque el Cdigo civil dice que la servidumbre continuar con la enajenacin de una de ellas, no
se trata de una continuacin sino de una creacin ex novo, ya que anteriormente pertenecan al
mismo propietario, y en las servidumbres es imposible que la titularidad del predio sirviente y la del
dominante las ane una misma persona.
Por otro lado la manifestacin contraria debe ser clara, terminante e inequvoca.

D.

Constitucin por usucapin

En cuanto derecho real, el derecho de servidumbres puede ser objeto de prescripcin adquisitiva o
usucapin.
Nuestro Cdigo civil dice que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de ttulo
o por prescripcin de veinte aos
Por otro lado, el artculo 539 C.c. afirma que las servidumbres continuas no aparentes y las
discontinuas, sean o no aparentes, slo podrn adquirirse en virtud de ttulo.
Es decir, literalmente el Cdigo limita la eficacia de la usucapin a las que presenten la doble
caracterstica de ser continuas y aparentes, y establece un plano nico de 20 aos, sin necesidad de
ningn otro requisito, aun cuando, naturalmente, ha de existir posesin de la servidumbre pacfica,
pblica y sin interrupcin.
4.
-

MODIFICACIN Y EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES.

Modificacin.

Aunque previstas como situaciones inicialmente perpetuas o por lo menos de muy larga duracin, es
lgico que las servidumbres no sean nunca absolutamente inmodificables.
Posibles causas de modificacin que recoge el Cdigo:
A.

Convenio de los interesados.

Las servidumbres legales impuestas en inters de los particulares pueden modificarse por convenio
de los interesados siempre que no lo prohba la ley ni perjudique a terceros (en cuyo caso la
modificacin tendr eficacia interpartes nicamente).
B.

El ius variandi del dueo del predio sirviente.

El dueo del predio sirviente tiene la posibilidad de modificar las reglas constitutivas de la
servidumbre. Esto es as por el principio segn el cual la servidumbre debe ejercitarse con el menor
sacrificio y el menor dao para el sirviente.
Para que pueda ejercitar este ius variandi, la servidumbre originaria debe haber llegado a ser muy
incmoda para el sirviente; o que le prive de hacer en su predio obras o mejoras importantes; que

ofrezca otra forma igualmente cmoda para reemplazarla; que no provoque perjuicio alguno para el
dominante; y que el sirviente costee los gastos ocasionados.
C.

Los efectos del tiempo y la posesin.

La prescripcin extintiva puede provocar la existincin de la servidumbre misma o la disminucin de

su contenido.
D.
-

La sobrevenida modificacin externa de los predios.

Extincin.

A. Consolidacin: Se extingue por reunirse en una misma persona la propiedad del predio
dominante y la del sirviente.
B.

No uso: Se extingue por el no uso durante 20 aos (de forma continua).

C. La prdida de la cosa: Un cambio en el estado de los predios que haga imposible el uso de la
servidumbre.
D.

Vencimiento: Por llegar el da o realizarse la condicin.

E.

Renuncia: La servidumbre es renunciable por el dominante, y puede ser expresa o tcita.

F.

Convenio extintivo.

5.

TUTELA JURDICA.

El propietario de una finca sobre la cual se ejercite indebidamente una servidumbre dispone de la
ACCIN NEGATORIA.
Competen adems, tanto al titular de la servidumbre como al dueo del predio sirviente, las
ACCIONES POSESORIAS.
Cabe tambin el INTERDICTO DE OBRA NUEVA, cuando una obra de tal caracterstica impida o
perturbe el disfrute de la servidumbre.
Por ltimo, existe el derecho de efectuar obras necesarias para el uso y la conservacin de la
servidumbre, con la nica limitacin de no alterar ni hacer ms gravosa la servidumbre. Los gastos de
las obras corren a cuenta del predio dominante, a no ser que exista pacto en contrario.

LECCIN 29: LOS CENSOS Y LAS SUPERFICIES.

1.
CONCEPTO. (lo de conexiones con las cargas reales me dijo Ana Serrano que no era nada
importante).

Segn el art. 604 del C.c: Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago
de un canon o pensin anual en retribucin de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno
que se transmite de los mismos bienes.
De aqu se desprende que el censo es un derecho real inmobiliario que consiste en el poder jurdico
de que se otorga a su titular de exigir una prestacin peridica del propietario del bien sujeto al
gravamen. Es, en esta direccin, el prototipo de la categora de los derechos reales in faciendo,
pues impone a un sujeto el deber de realizar una prestacin para la satisfaccin del inters del titular
del derecho real. El sujeto pasivo en este caso no se limita a soportar el ejercicio del derecho real,
sino que debe actuar positivamente, tener un determinado comportamiento (la ejecucin de la
prestacin peridica).
2.
NORMAS COMUNES SOBRE CONSTITUCIN, CONTENIDO, TRANSMISIN,
DIVISIN Y EXTINCIN DE LOS CENSOS. LA REDENCIN DE LOS CENSOS.
-

CONSTITUCIN.

El censo es un derecho real que admite su constitucin no slo por contrato oneroso, sino tambin a
ttulo gratuito, y por negocio mortis causa.
En cambio es discutible que se pueda adquirir por usucapin.
Por lo que respecta a la forma, no hay precepto especfico si nace por contrato el censo consignativo
y el reservativo. Slo por la enfiteusis se requiere una determinada forma.
Lo que si se previene, en cambio, para la constitucin vlida del censo enfitutico y reservativo,
es la necesidad de fijar el valor de la finca, necesidad que se ha de entender extendida al capital del
consignativo.
-

CONTENIDO.

Sabemos que el derecho del censualista se concreta fundamentalmente en la exigencia frente al

censatario de un canon o pensin peridica, de cuyo cumplimiento va a responder el inmueble
gravado. De ah la naturaleza peculiar del censo, pues:

Po r un lado se nos aparece como un derecho de disfrute o goce del censualista;

Por otra, posee un funcionamiento anlogo a la hipoteca, porque al igual que en sta hay un
bien que responde del cumplimiento de la prestacin, de manera que el censualista puede dirigirse
directamente contra l, realizando su valor, para satisfacer de una manera forzosa.
El canon o pensin peridica se determinar por las partes al establecerse el censo, pudiendo consistir
en dinero o en frutos.
Las partes quedan en libertad para fijar la cuanta, tiempo y lugar de pago de la pensin o canon,
quedando el Cdigo civil como supletorio en este aspecto.
El objeto del pago es la pensin convenida, cuyo perdn o reduccin no podr pedirse por el
censatario por esterilidad accidental de la finca ni por la prdida de sus frutos.
La garanta del censualista, para asegurar su derecho al percibo de la pensin, consiste en la accin
real que tiene contra la finca gravada o, dicho de otro modo, la potestad de realizar su valor para
cobrarse con el producto de la enajenacin. Adems, el censualista posee la accin personal.
El censualista posee por tanto dos acciones para el cobro de la pensin:

La real, dirigida sobre la finca gravada,

Y la personal, para obtener del censatario la condena judicial al pago.

Las pensiones atrasadas se cobran por cualquiera de esas vas.

Si el censatario ha enajenado la finca a un tercero, la adquirir con la carga del censo. Si existan
pensiones atrasadas, al censualista no se le prohbe ejercitar la accin real contra la finca para su
cobro, aunque ya no pertenezca al deudor, pero no podr ejercitar la accin personal contra el
censatario actual porque no son deudas contradas por l. Puede dirigirse contra el verdadero deudor
mediante la accin personal. En otras palabras, las pensiones atrasadas no tienen que satisfacerse
siempre por la va de la accin personal.
-

TRANSMISIN.

El censo es un derecho real transmisible. El art. 1.617 del C.c. autoriza la transmisin del derecho a
percibir la pensin, lo mismo que las fincas gravadas, tanto a ttulo oneroso como lucrativo.
-

DIVISIN.

La finca gravada con censo no puede dividirse entre dos o ms personas sin el consentimiento expreso
del censualista, aunque se adquiera a ttulo de herencia. Cuando el censualista permita la divisin,
se designar con su consentimiento la parte de censo con que se quedar gravada cada porcin,
constituyndose tantos censos como porciones en las que se divida la finca.
Respecto a la divisin del derecho del censualista al cobro de la pensin, el Cdigo civil no obliga a
contar con el consentimiento del censatario.
-

EXTINCIN.

El Cdigo civil conoce como causas especficas de extincin de todos los censos:

Redencin: La redencin consiste en la devolucin al censualista, de una vez y en metlico, del

capital que hubiese entregado para constituir el censo consignativo, o del capital en que se hubiese
fijado el valor de la finca en el censo reservativo o enfitutico.
El censatario puede redimir el censo a su voluntad, aunque se haya pactado lo contrario. Pero la
redencin ha de ser total, salvo que exista pacto expreso admitiendo la parcial.
Los censos no podrn redimirse contra la voluntad del censualista sin estar al corriente del pago de
las pensiones. Adems, el censatario, para llevar a efecto la redencin, deber avisarlo al censualista
con un ao de antelacin o anticiparle el pago de una pensin anual.
Los gastos de redencin sern de cuenta del censatario.
La accin para exigir la redencin no tiene carcter personal sino real, equiparable a la
reivindicatoria.
El principio de la redencin de los censos se aplica a los constituidos con anterioridad a la
promulgacin del Cdigo civil.

Prescripcin extintiva: A ella se refiere el Cdigo civil al decir con impropiedad que es
prescriptible el capital de los censos. Realmente, el censo prescribe cuando se extingue el derecho a
exigir el pago de la pensin peridica, lo que ocurrir a los treinta aos contados desde el pago de la
ltima pensin.


Prdida o inutilizacin total de la finca: Si la prdida o inutilizacin, total o parcial, no
se produce por caso fortuito o por causa de fuerza mayor, sino por culpa del censatario, queda
ste obligado al resarcimiento de daos y perjuicios. Este efecto se producir tambin cuando la
destruccin se produzca como consecuencia de una accin dolosa o culpable del tercero, que tendr
que indemnizar por la prdida de los respectivos derechos.

Expropiacin: Si la expropiacin es total, se produce la extincin del censo, quedando afecto

su precio al pago del capital del mismo y de las pensiones vencidas. Si la expropiacin es parcial se
aplica la disposicin anterior cuando el precio es bastante para cubrir el capital. Si no es bastante, el
censo contina gravando el resto de la finca, siempre que el precio de sta sea suficiente para cubrir
el capital censal y un 25 por 100 ms del mismo. En otro caso estar obligado el censatario a sustituir
con otra garanta la parte expropiada o a redimir el censo, a su eleccin.

3.
IDEA DEL RGIMEN ESPECIAL DE LOS CENSOS CONSIGNATIVO, RESERVATIVO Y
ENFITUTICO. (rellenar con lo que ya viene puesto en otros apartados de este mismo tema. No lo he
puesto yo para no repetir).
-

Consignativo:

La sujecin de un inmueble al pago de la pensin peridica puede obedecer a la entrega de un capital

en dinero, en el que lo recibe (censatario) establece entonces la carga censal sobre un inmueble de su
propiedad a favor del que la realiza (censualista).
-

Reservativo:

En este caso la sujecin de un inmueble al pago de la pensin peridica se debe a la entrega del
dominio pleno sobre un inmueble. El adquiriente (censatario) debe pagar la carga peridica, que se
impone sobre el mismo inmueble, al que lo transmiti (censualista)
-

Enfitutico:

En este ltimo supuesto, la sujecin de un inmueble al pago de la pensin peridica se debe a la

entrega del dominio til de la finca, quedndose el transmitente con el dominio directo. El enfiteuta
o adquiriente ha de pagar la pensin. El censualista puede recibir una parte alcuota de las que d el
inmueble, pero es obligatorio que procedan de las producidas por la propia finca.
4.
LA SUPERFICIE: CONCEPTO Y NATURALEZA JURDICA. (La profesora me dijo que
de la superficie slo me aprendiera la Ley de Suelos de 2008, que de ah se pueden sacar todos los
conceptos, pero como no he podido encontrarla, he hecho estos resmenes. Si queris, miradla).
El derecho de superficie, en su variedad urbana, es el derecho real que confiere a su titular el
poder de edificar en suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido durante el trmino de su
constitucin.
Pero tambin cabe la posibilidad de que el superficiario construya, en base a su derecho, sobre
el subsuelo o vuelo ajeno. As ocurrir, por ejemplo, cuando el dueo de un edificio conceda a un
tercero el poder de elevar sobre l una o varias plantas.
En su variedad rstica, el derecho de superficie permite a su titular plantar o sembrar en terreno
ajeno, teniendo la propiedad de lo plantado o sembrado.
La especialidad ms caracterstica de este derecho real reside en esa separacin entre el dominio de
lo construido o plantado o sembrado y el suelo en que se efecta. El primero corresponde al titular de

la superficie, y el segundo al concedente de la misma. Viena a ser una derogacin convencional del
principio de accesin: el propietario del suelo no hace suyo lo que en l se edifica, planta o siembra.
Por otra parte, el superficiario goza del suelo ajeno, en tanto que utiliza para construir o sembrar o
plantar, y mantener el resultado de su actividad.
Cuando la superficie se constituye por tiempo indefinido, su analoga con el censo llevar a
estimar que sobre el suelo se ha operado la divisin del dominio; el til corresponder al superficiario
y el directo al concedente del derecho de superficie. El superficiario tendr la carga de pagar un canon
anual o pensin, y el gravamen ser redimible. Su redencin producir la consecuencia de que la
propiedad de lo construido la adquiera el concedente.
Sin embargo, debido a la dificultad de esta construccin del Cdigo civil, esta es una figura muerta
en nuestro sistema civil; y a pesar del intento de que cobre nueva vida, con el abaratamiento de las
edificaciones (con la concesin de la superficie se construye en un suelo ajeno, a cambio de una
contraprestacin, sin necesidad de comprarlo), sigue sin vitalidad entre particulares.
En cambio, si la superficie se constituye por tiempo limitado, se estimar como arrendamiento. Pero
la jurisprudencia dice que lo que trata de encauzar el precepto es el arriendo superficiario, es decir,
un contrato complejo, en el que junto a prestaciones propias del arrendamiento se dan al arrendatario
los poderes del superficiario, mucho ms amplios, y en este caso las disposiciones aplicables a las
primeras cedern si no son compatibles con el derecho de superficie.
-

CONSTITUCIN.

Como acto de gravamen slo lo puede constituir el propietario con plena capacidad de disposicin
sobre su suelo. Debe ser, en todo caso, formalizada en escritura pblica y, como requisito constitutivo
de su eficacia, inscribirse en el Registro de la Propiedad.
La constitucin puede ser hecha a ttulo oneroso y gratuito. Si es a ttulo oneroso, la contraprestacin
podr consistir en el pago de una suma alzada por la concesin o de un canon peridico, o en la
adjudicacin de viviendas o locales o derechos arrendaticios de unas y otros, o en varias de estas
modalidades a la vez. Debe quedar claro que no por pagar la contraprestacin el superficiario se hace
dueo de lo construido.
-

ENAJENABILIDAD Y GRAVAMEN.

El derecho de superficie es transmisible y susceptible de gravamen, con las limitaciones que se

hubieran fijado al constituirlo. Esto se refiere tanto al derecho de construir sobre suelo ajeno como a
lo construido.
5.
EXTINCIN. (Esto lo he modificado un poco porque la propia profesora no supo explicarme
exactamente la diferencia entre este punto y el anterior, as que en el punto anterior he metido
el contenido y todo lo que he encontrado sobre los derechos y obligaciones del concedente y
concesionario. En este, slo meto la extincin. Pues eso, joder).
Los motivos de la extincin se dan sobre todo por dos causas:
Falta de edificacin por el superficiario dentro de los plazos sealados en las normas que
establezca la legislacin urbanstica.
El transcurso del plazo, que no podr exceder de setenta y cinco aos en el concedido por los
Ayuntamientos y dems personas pblicas, ni de noventa y nueve en el contenido entre particulares.
En ambos casos, estas limitaciones temporales han de considerarse imperativas, porque parece
intencin de la legislacin que la desmembracin de la titularidad del suelo ni sea indefinida ni sea

perpetua. Ello no impide que quepan prrrogas del plazo pactado al constituirse, pero ste y aqulla
aqullas no pueden sobrepasar el lmite legal.
Los efectos de la extincin de la superficie por el transcurso del plazo pactado son:
El dueo del suelo har suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacerse
indemnizacin alguna, cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se hubiese constituido aquel
derecho. Esta adquisicin de la propiedad valdr tanto para los supuestos de extincin del derecho de
superficie por el transcurso del tiempo establecido como para cualquier otra causa de extincin del
mismo (ya que si no se podra dar el caso de que el superficiario extinguiese su derecho por renuncia
poco antes del vencimiento para obtener una indemnizacin). Por otra parte parece que no hay nada
que se oponga a pactos que sobre la cuestin pudieran haberse acordado.
-

La extincin de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

En el caso de DESTRUCCIN DE LA EDIFICACIN, y aunque es cierto que la prdida de la

cosa es causa de extincin de los derechos reales impuestos sobre ella, por la especial naturaleza
del derecho de superficie esta doctrina no puede seguirse. Esto se debe a que este peculiar derecho
es un derecho a construir en suelo ajeno y mantener sobre el mismo la construccin, por lo que
mientras el suelo exista, existe el objeto del derecho del superficiario. Pero, en este supuesto, tendr
la obligacin de volver a edificar de acuerdo con los plazos marcados en la legislacin urbanstica.
6.

LOS DERECHOS DE VUELO Y SUBSUELO.

Las posibilidades urbansticas de elevar ms plantas sobre un edificio o de construirlas bajo su suelo
es objeto de trfico jurdico. El derecho a construirlas sobre el edificio es lo que se conoce como
derecho de vuelo.
Los derechos en cuestin se caracterizan frente al de superficie en que sus titulares, al construir o
edificar, se hacen dueos de lo edificado, no de una manera temporal. Pasan a formar parte de una
comunidad de propietarios, con sus derechos y obligaciones. Con el derecho de superficiario tiene
como punto de contacto el que otorga la facultad de goce sobre el edificio pero con la finalidad de
construir. El poder que para ello confiere es directo e inmediato.
La construccin de nuevas plantas y cualquier otra alteracin de la estructura del edificio o de las
cosas comunes afectan al ttulo constitutivo y, por tanto, deben someterse a las normas sobre su
modificacin, lo que indica que el derecho de vuelo o de subedificacin ha de ser concedido por la
junta de propietarios de forma unnime.
El precepto parte de que el vuelo y el subsuelo es elemento comn de la comunidad, pero no prohbe
en modo alguno que se lo haya reservado el propietario antes de vender cada piso o local del edificio.
Los requisitos que ha de reunir el acuerdo:

Se fijar la naturaleza de la modificacin,

Las alteraciones que origine en la descripcin de la finca y de los pisos o locales,

la variacin de cuotas

y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos

El derecho de subedificacin tiene el mismo contenido que el de elevacin, y se diferencia del mismo
en su objeto, que es el subsuelo de un edificio.

LECCIN 30: LA GARANTA REAL Y SUS FORMAS

30.1 NOTAS COMUNES Y DIFERENCIALES DE LAS FORMAS DE GARANTA REAL
Las formas de Garanta Real son la prenda y la hipoteca.
La prenda es un [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real" \o "Derecho
real"[#?]derecho real[#?] de [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Garant%C3%ADa" \o
"Garanta"[#?]garanta[#?] que tiene como funcin accesoria el asegurar al [#?]HYPERLINK "http://
es.wikipedia.org/wiki/Acreedor" \o "Acreedor"[#?]acreedor[#?] el cumplimiento y satisfaccin de su
crdito, mediante un poder especial que se le confiere sobre la cosa pignorada.
La hipoteca es un [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Derecho_real" \o "Derecho
real"[#?]derecho real[#?] de garanta y de realizacin de valor, que se constituye para asegurar el
cumplimiento de una obligacin sobre un [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/wiki/Bien"
\o "Bien"[#?]bien[#?] que permanece en poder de su [#?]HYPERLINK "http://es.wikipedia.org/
wiki/Propietario" \o "Propietario"[#?]propietario[#?], pudiendo el [#?]HYPERLINK "http://
es.wikipedia.org/wiki/Acreedor" \o "Acreedor"[#?]acreedor[#?], en caso de que la [#?]HYPERLINK
"http://es.wikipedia.org/wiki/Cuenta_por_pagar" \o "Cuenta por pagar"[#?]deuda[#?] garantizada
no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca,
cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crdito debido,
hasta donde alcance el importe obtenido con la realizacin de los bienes hipotecados.
Las notas comunes de la prenda y la hipoteca son la garanta en el cumplimiento de una obligacin
atribuyendo a quien lo sustenta la facultad de exigir la realizacin del bien gravado, son derechos
reales, son derechos accesorios, son derechos indivisibles, tienen la funcin de aseguramiento y la de
fomento del crdito, el objeto sobre el que recae la garanta en ambos es el bien gravado y se requiere
tambin escritura pblica.
Nuestro Derecho positivo actual, para distinguir la hipoteca de la prenda, se han de combinar los
criterios de clase del bien y de desplazamiento o no de la posesin, de forma que hay hipoteca cuando
sta no se desplaza y se trata de inmueble o de ciertas clases de muebles; y hay prenda cuando la

posesin se desplaza y el bies es mueble, o cuando aun no desplazndose la posesin, se trata de

muebles simplemente de otras ciertas clases, o, adems, pertenecientes a ciertas personas.
30.2 LA PRENDA: CONCEPTO, NATURALEZA Y CARACTERES
El derecho real de prenda se constituye mediante la entrega de una cosa mueble que una persona
realiza a favor de otra en garanta del cumplimiento de una obligacin. Art 1864.
La entrega de la cosa se realiza nica y exclusivamente en funcin de garanta, el deudor pignorante
seguir siendo dueo de la cosa mientras que el acreedor pignoraticio ser un mero poseedor de ella.
Si la cosa pignorada produce intereses el acreedor pignoraticio los hace suyos para irse cobrando de
cuanto el deudor pignorante le debe.
La prenda es la figura ms antigua y primaria de los derechos reales de garanta y una institucin
preventiva de marcado carcter antieconmico, en cuanto sustrae del trfico y del mercado el
aprovechamiento y la utilizacin de las cosas objeto de pignoracin.
Semejante consecuencia negativa ha trado consigo su relativa intrascendencia en la economa
contempornea y ha determinado la creacin de las nuevas figuras mobiliarias de derecho reales de
garanta.
La prenda ordinaria o comn tiene una escasa presencia prctica pero las especiales si tienen una
presencia practica. Estn todas reguladas en el Cdigo.
30.3 CONSTITUCIN. ELEMENTOS PERSONALES. ELEMENTOS REALES: OBLIGACIONES
GARANTIZABLES CON PRENDA Y COSAS PIGNORABLES. ELEMENTOS FORMALES
Hay que distinguir los elementos personales, reales y formales.
Elementos personales:
El Cdigo Civil se desprende que en la prenda pueden intervenir 3 personas: el acreedor, el deudor y
el titular de la cosa dada en prenda cuando no sea propiedad del deudor, sino de un tercero.
Las terceras personas extraas a la obligacin personal principal pueden asegurar esta pignorando o
hipotecando sus propios bienes. Art 1857.3.2parrafo.
Las personas que sean propietarias tienen la disposicin de la cosa. Art 1857.3.
Elementos reales:
Son las cosas que pueden darse en garanta y las obligaciones que se pueden asegurar con el derecho
de prenda. Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que estn en el comercio, con tal que sean
susceptibles de posesin (art 1864) y por lo que se refiere a las cosas que pueden darse en garanta, el
art. 1861 seala que los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya
sean puras, ya estn sujetas a condicin suspensiva o resolutoria.
Elementos formales:
La constitucin del derecho de prenda no requiere una forma determinada. En otras palabras no
requiere ms requisito formal que el recogido en el art. 1280 Cc. Por otro lado hay que sealar que
en la constitucin del derecho de prenda, la forma depender del acto por el que se constituya. La
pignoracin de la cosa muebles ha de tener eficacia frente a terceros, en consecuencia requiere: que
la cosa sea entregada al acreedor o a un tercer depositario, que el negocio de prenda se haga constar
por escrito, que se haga constar el importe de la deuda que se asegura con la prenda y que la cosa

pignorada se describa para poder ser identificada. Y el art 1865 Cc seala que no surtir efecto la
prenda contra tercero si no consta por instrumento pblico la certeza de la fecha.

30.4 CONTENIDO, TRANSMISIN Y EXTINCIN

-Contenido y Trasmisin
Se divide en cuatro partes:
En cuanto al dominio y su defensa. La prenda no atribuye el dominio de la cosa pignorada, que
permanece bajo la titularidad del pignorante; pero, excepcionalmente, se le confiere al acreedor
pignoraticio la defensa de ese dominio. Art. 1869.
En cuanto a la posesin. Lo caracterstico de la prenda es su desplazamiento posesorio, como
caracterstica del contrato de prenda se pone en posesin de sta al acreedor o a un tercero, es una
posesin de buena fe, que son simples poseedores depositarios de la cosa y la posesin prendaria se
mantiene hasta la satisfaccin total de la deuda asegurada.
Retencin posesoria. Art.1866 2parrafo. Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor
contrajese con l otra deuda exigible antes de haberse pagado la primera, podr aqul prorrogar la
retencin hasta que se le satisfagan ambos crditos, aunque no se hubiese estipulado la sujecin de la
prenda a la seguridad de la segunda deuda.
Compensacin anticrtica. Art.1868. Si la prenda produce intereses, compensar al acreedor los
que perciba con los que se le deben y, si no se le deben, o en cuanto excedan de los legtimamente
debidos, los imputar al capital.
Realizacin del valor de la cosa. Art. 1872. El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido
satisfecho su crdito, podr proceder por ante Notario a la enajenacin de la prenda. Esta enajenacin
habr de hacerse precisamente en subasta pblica y con citacin del deudor y del dueo de la prenda
en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podr celebrase una segunda
con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podar el acreedor hacerse dueo de la prenda.
En este caso estar obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crdito.
- Extincin
La prenda se extingue por las mismas causas que los dems derechos reales, prdida o destruccin
de la cosa. Por su carcter accesorio, se extingue la prenda cuando, por cualquier causa, se extinga la
obligacin asegurada y tambin, por renuncia del acreedor o convenio con el deudor. Art.1191.
La extincin de la garanta real no conlleva la de la obligacin asegurada. Art.871 2parrafo.

30.5 PRENDAS ESPECIALES: PRENDAS SOBRE DERECHOS Y PRENDA IRREGULAR

- Prenda Irregular
El dinero puede ser objeto del derecho de prenda, pues es un bien mueble, in commercio y posedible.
La nica particularidad consistir en la abreviatura ya que no resulta necesaria la subasta: el crdito
vencido y no satisfecho podr hacerse efectivo. Eso ocurre con la fianza.

Como cosa genrica y fungible puede establecerse la prenda de dinero o de otra cosa fungible, con el
pacto de que la restitucin al pignorante la haga el acreedor mediante otro tanto de la misma especie y
calidad a esto se le llama prenda irregular. Es un contrato de aseguramiento distinto donde el acreedor
cumplida la obligacin asegurada deber devolver al constituyente otro tanto de la misma especie y
calidad y si no se imputar a ella el dinero u objeto recibido.
- Prenda Sobre Derechos
La prohibicin del uso de la cosa pignorada por parte del acreedor pignoraticio es una norma
disponible para las partes y que el acreedor puede subrogarse en la posesin y utilizacin efectiva
de la cosa, obviamente no existe dificultad para aceptar conceptualmente que los derechos reales
limitados susceptibles de posesin pueden constituir a su vez el objeto de un derecho real de prenda.
El problema radica en que los derechos basculan sobre la condicin inmobiliaria de los objetos sobre
los que recaen y la calificacin inmobiliaria de los derechos reales sobre los bienes inmuebles ya que
la prenda ordinaria recae sobre bienes muebles.
No parece razonable que de semejante eventualidad pueda llegarse a la conclusin indiscriminada de
que los derechos reales son en principio pignorables siempre que sean transmisibles y susceptibles de
posesin.
30.6 LA ANTICRESIS: CONCEPTO Y NATURALEZA JURDICA. CONSTITUCIN Y
EXTINCIN. EFECTOS.
El de anticresis es el derecho real que puede tener el acreedor de una obligacin principal, sobre un
inmueble ajeno, en cuya virtud, para garantizar el cumplimiento de aquella y el cobro de los intereses
que devengue, est facultado para poseerlo, percibir sus frutos y promover su enajenacin si es
incumplida, y que le sea hecho preferentemente pago con el precio.
La naturaleza se divide en 4 partes:
1.Derecho real de garanta. La anticresis es un derecho real de garanta mediante el goce de un bien
inmueble fructfero.
2.De realizacin de valor? Lo dudoso, discutible es si se trata o no de un derecho de realizacin de
valor, es decir, si por su propia naturaleza comporta el llamado ius distrahendi. La mayora de autores
espaoles la resuelven en sentido afirmativo aunque otros autores de forma negativa.
3.El goce del acreedor. El acreedor anticrtico tiene tambin el goce de la cosa dada en anticresis;
mas ello no conviene a la anticresis en una suerte de hibrido entre los derechos reales de garanta y los
derechos reales de goce.
4.Derecho inmobiliario. Es un derecho real inmobiliario. Art.1881.
En su constitucin resulta impensable que la anticresis encuentre una fuente gentica distinta a la
contractual. El nacimiento del derecho real de anticresis requiere la trasmisin del goce posesorio
al acreedor anticrtico, ciertamente lo presupone el Cdigo. Existiendo contrato y transferencia
posesoria, el derecho real de anticresis puede considerarse existente, inscrbase o no en el Registro de
la Propiedad. La anticresis no inscrita generalmente no afectar a terceros protegidos.
El derecho de anticresis se extingue por las causas generales a los dems derechos reales y a los
accesorios, entre las que se encuentra la de por extincin de la obligacin garantizada. Art 1883,1 y
2.

LECCION 31: LA HIPOTECA INMOBILIARIA

CONCEPTO, NATURALEZA JURDICA Y CARACTERES:
La hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garanta que recae sobre bienes inmuebles y asegura
el cumplimiento o la satisfaccin forzosa de un crdito mediante la concesin a su titular de la
facultad de llevar a cabo la realizacin del valor de aqullos, enajenndolos y percibiendo su precio a
travs del procedimiento legislativo establecido y cualquiera que sea en ese momento su poseedor o
propietario.
La hipoteca no exige que se produzca un desplazamiento de la posesin el bien agravado al
acreedor garantizado. Su caracterstica sustancial es que los bienes queden en poder del hipotecante a
fin de que pueda continuar utilizndolos y sirvindose de ellos, explotndolos y obteniendo sus frutos
y sus rentas.
La hipoteca no coarta ni limita el poder dispositivo del propietario, que puede enajenar las cosa,
si bien el adquiriente, al que se suele llamar tercer poseedor recibir en su caso el bien transmitido
con la afeccin o carga real en que la hipoteca consiste y se ver en la necesidad de soportar el posible
ejercicio del derecho de realizacin del valor por parte del acreedor hipotecario.
Las principales caractersticas de esta hipoteca son:
La hipoteca sujeta a los bienes: sujecin es sometimiento de los bienes a la responsabilidad
derivada del deber de cumplimiento de una cierta obligacin y en caso de incumplimiento al poder de
agresin del acreedor hipotecario.
La sujecin es directa e inmediata: La hipoteca es un gravamen de carcter real y se caracteriza por
la nota de la inmediatividad. El titular del derecho real de hipoteca ejerce sus facultades directamente
sobre los bienes.
Es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes: La hipoteca no coarta el poder dispositivo.
EL constituyente de la hipoteca puede enajenar pero el acreedor hipotecario no le afectan las
transmisiones. Los terceros adquieren los bienes con gravamen hipotecario y tienen que soportar la
ejecucin.
La hipoteca sujeta los bienes al cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida:
La hipoteca como derecho de garanta se coloca al servicio de un derecho de crdito y se encuentra en

clara conexin con l. Hay un cierta accesoriedad de la hipoteca respecto del crdito que deriva de la
misma naturaleza de la garanta.
Adems de estas caractersticas que son derivadas de los artculos 1876 del Cdigo civil y 104
de la Ley Hipotecaria, hay dos caractersticas ms que son muy importantes: La publicidad y la
determinacin o especialidad.
La publicidad: Significa que la hipoteca es un derecho de constitucin registral y que la inscripcin
en el Registro de la Propiedad tiene carcter constitutivo.
Si la hipoteca no recibiera publicidad por va registral podran existir hipotecas ocultas o desconocidas
al no existir desplazamiento de la posesin, esto conllevara un deterioro de la seguridad de los
adquirientes. Tanto el mercado financiero como el comercio inmobiliario exigen una suficiente dosis
de seguridad que slo el Registro puede proporcionar.
La determinacin o especialidad: expresa que adems de aparecer el derecho inscrito en el Registro,
deben encontrarse perfectamente determinados los bienes son los que la hipoteca recae, sobre todo
los bienes del deudor. Hay que detallar con exactitud cules son las obligaciones a cuya seguridad la
hipoteca est afecta.
Puede decirse que la hipoteca es la reina de las garantas ya que es la que ofrece al acreedor una
proteccin ms eficaz.
Generalmente se entiende que la hipoteca es accesoria del crdito y que esta accesoriedad deriva de
su naturaleza misma como garanta. El derecho de hipoteca depende de la existencia de la obligacin
principal que garantiza, la extincin de la obligacin lleva aparejada la extincin de la hipoteca.
CLASES DE HIPOTECAS: MOBILIARIAS E INMOBILIARIAS:
La hipoteca es un derecho real de garanta o derecho real accesorio o garanta. El Cdigo Civil
Espaol define la hipoteca en su artculo 1876 precisando que la hipoteca sujeta directa e
inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de
la obligacin para cuya seguridad fue constituida.
En Espaa la hipoteca es de dos clases que son las siguientes: hipoteca mobiliaria e hipoteca
inmobiliaria.
La hipoteca mobiliaria es el derecho real por el que mediante la inscripcin en el Registro
correspondiente se sujetan directa e inmediatamente determinados bienes muebles ajenos, que
continan en poder de su dueo, al pago de un crdito pecuniario cualquiera que sea su poseedor
mientras que la hipoteca inmobiliaria es un derecho real de garanta que recae sobre bienes inmuebles
y asegura el cumplimiento o la satisfaccin forzosa de un crdito mediante la concesin a su titular de
la facultad de llevar a cabo la realizacin del valor de aqullos, enajenndolos y percibiendo su precio
a travs del procedimiento legislativo establecido y cualquiera que sea en ese momento su poseedor o
propietario.
LA HIPOTECA INMOBILIARIA: CONSTITUCIN:
Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes o por disposicin
unilateral del dueo en los bienes sobre los que se establezca. En cualquier hiptesis, conforme al
artculo 145 de la Ley Hipotecaria la inscripcin registral tiene naturaleza constitutiva, pues sin
inscripcin no nace la hipoteca.
El artculo 1875 del C.C. dice que para que la hipoteca quede vlidamente constituida es necesario
que se inscriba en el Registro de la Propiedad el documento en que se constituya. .

Slo desde la inscripcin nace la hipoteca con efectos reales y como un gravamen de la finca, es decir,
con efectos frente a terceros. La hipoteca no inscrita no existe frente a cualquier tercero que alegue
derechos sobre la finca.
Segn el artculo 138 resulta posible la constitucin de hipoteca por declaracin unilateral del
constituyente, aun cuando no haya sido aceptada por el acreedor. Pero del art. 141 se deduce la
necesidad de esa aceptacin para que la hipoteca sea plenamente eficaz.
ELEMENTOS PERSONALES: Capacidad y legitimacin:
Los sujetos de la hipoteca son normalmente el deudor y el acreedor de la obligacin garantizada, pero
puede ocurrir que constituya hipoteca sobre sus bienes un tercero distinto del deudor en garanta a una
deuda ajena. Entonces la relacin obligatoria tendr unos sujetos y la relacin hipotecaria otros.
Si la hipoteca es un gravamen que implica una eventual enajenacin de los bienes afectados para caso
de impago del crdito, es precio para constituirla ser dueo de los mismos y tener su libre disposicin
o, en caso de no tenerla, hallarse legalmente autorizado al efecto.
Los requisitos exigidos al constituyente de la hipoteca han de concurrir en el momento de la
constitucin del derecho real y no en el de la inscripcin registral.
Para ser acreedor hipotecario basta poseer la capacidad general para obligarse.
El hipotecante debe ser propietario de la cosa objeto de la hipoteca y debe tener capacidad de obrar
y de disposicin del bien objeto de la hipoteca, ya que la constitucin de la hipoteca es un acto
de disposicin. El art. 138 LH establece, respecto de las hipotecas voluntarias, que slo podrn
constituirlas quienes tengan la libre disposicin de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen
autorizados parar ello con arreglo a las leyes. Se requiere:
Poder de disposicin
Capacidad para enajenar
Por ello, los sujetos a una prohibicin de disponer no pueden hipotecar. Si los hipotecantes son varios,
se exige de todos. Se debe tomar en consideracin las restantes normas de capacidad u legitimacin.
As:
En los supuestos de comunidad, se requiere el acuerdo unnime de los comuneros.
Respecto de los bienes del declarado ausente, es necesaria la declaracin judicial de la necesidad o
utilidad evidente.
El menor emancipado precisa los mismos requisitos que para enajenar.
Respecto de la enajenacin o gravamen impuesto por los padres sobre bienes inmuebles del hijo, se
precisa autorizacin judicial.
Si los inmuebles pertenecen a un pupilo, el tutor necesita autorizacin judicial.
Si el bien inmueble pertenece a la sociedad de gananciales o se trata de la vivienda habitual familiar,
se precisa el consentimiento de ambos cnyuges o autorizacin judicial.
El mandato debe ser expreso como impone su objeto o contenido y debe constar en escritura pblica.

ELEMENTOS REALES:
OBLIGACIONES GARANTIZABLES CON HIPOTECA:
LA OBLIGACIN ASEGURADA CON LA HIPOTECA:
Segn el artculo 105 de la Ley Hipotecaria, la hipoteca puede constituirse en garanta de toda clase
de obligaciones. No hay limitaciones previstas en la L.H ni en el C.C. Sin embargo es claro que la
garanta que se obtiene por medio de la hipoteca es necesariamente pecuniaria, es decir, la obligacin
no tiene que ser necesariamente pecuniaria pero la garanta s.
En este sentido en las obligaciones no pecuniarias la hipoteca no asegura en puridad la deuda sino la
responsabilidad derivada del incumplimiento. Adems como la hipoteca es un derecho esencialmente
enlazado con el Registro de la Propiedad y con la funcin de proteccin de los terceros rige tambin el
principio de especialidad, de manera que es necesaria la fijacin de la suma asegurada o del mximo
asegurado cuando la obligacin no la determine exactamente al constituirse.
La suma de dinero garantizado ha de fijarse en moneda nacional o sealarse la equivalencia de las
monedas extranjeras con los signos monetarios de curso legal en Espaa. En virtud del principio de
especialidad la suma garantizada ha de ser constante. nicamente en los prstamos garantizados con
hipoteca se permite una excepcin a este principio introduciendo clusulas de estabilizacin, siempre
que concurran los siguientes requisitos:
1 Que la duracin mnima pactada sea de tres aos.
2 Que la estabilizacin se realice a travs de los tipos o ndices que el propio artculo seala y no
otros.
3 Que se fije una cantidad mxima de responsabilidad hipotecaria que no podr exceder nunca del
importe nominal ms el 50 por 100 si el prstamo es superior a los diez aos o el 25 por 100 en los
dems casos.
La clusula tiene eficacia nicamente respecto del prstamos por lo que los intereses han de
satisfacerse calculndolos de acuerdo con el nominal asegurado.

COSAS O DERECHOS HIPOTECABLES, HIPOTACABLES CON RESTRICCIONES EN

LOS SUPUESTOS ESPECIALES Y NO HIPOTECABLES:
Bienes que pueden ser hipotecados( los artculos hay que sabrselos perfe)
El art. 106 LH que coincide con el art. 1874 CC, establece que podrn ser hipotecados:
Los bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.
Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes.
El art. 107 LH contiene una extensin del propio art.106 LH al sealar un elenco de bienes que
tambin son susceptibles de hipoteca. Son los que siguen:
El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo
por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyere por su voluntad, subsistir la
hipoteca hasta que se cumpla la obligacin asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo
habra naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.

La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario,
no slo subsistir la hipoteca, sino que se extender tambin al mismo usufructo, como no se haya
pactado lo contrario.
Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estn con el pacto de no volverlos a hipotecar.
El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre l, de la
resolucin del mismo derecho.
Los derechos de superficie, pastos, aguas, leas y otros semejantes de naturaleza real.
Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas
al servicio pblico, y los edificios o terrenos que, no estando directa y exclusivamente destinados
al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras,
quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolucin del derecho del concesionario.
Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita
la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dndose conocimiento
del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeren los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no
devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.
El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podr repetir contra los bienes hipotecados
sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en el tiempo en que ste tenga derecho y anticipando
la cantidad que pare ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no slo subsistir la hipoteca, sino que ste recaer
directamente sobre los bienes retrados.
Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace
constar en la inscripcin que el acreedor tena conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos
casos la hipoteca quedar pendiente de la resolucin del pleito.
Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida la hipoteca al resolverse
el derecho del hipotecante.
Los pisos o locales de un edificio en rgimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que
determina el [#?]HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t2.html" \l
"a8"[#?]artculo 8[#?].
El derecho del rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez
satisfecho el precio del remate e inscrito el dominio en favor del rematante, la hipoteca subsistir,
recayendo directamente sobre los bienes adjudicados.

Bienes que no pueden ser hipotecados

En virtud del art. 108 LH, no pueden ser objeto de hipoteca:
Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptundose,
en todo caso, la de aguas, la cual podr ser hipotecada.
Los usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo por el Cdigo Civil.
El uso y la habitacin.

HIPOTECABLES CON RESTRICCION EN LOS SUPUESTOS ESPECIALES

Artculo 109: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las
indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados.
Artculo 110: Conforme a lo dispuesto en el [#?] HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/
base_datos/Privado/lh.t5.html" \l "a109" [#?]artculo anterior[#?] se entendern hipotecados
juntamente con la finca, aunque no se mencionen en el contrato, siempre que correspondan al
propietario:
Las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desage, obras de reparacin,
seguridad, transformacin, comodidad, adorno o elevacin de los edificios y cualesquiera otras
semejantes que no consistan en agregacin de terrenos, excepto por accesin natural, o en nueva
construccin de edificios donde antes no los hubiere.
Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razn de
stos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar despus de la constitucin
de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiacin de los inmuebles por causa de utilidad
pblica. Si cualquiera de estas indemnizaciones debiera hacerse efectiva antes del vencimiento de
la obligacin asegurada y quien haya de satisfacerlas hubiere sido notificado previamente de la
existencia de la hipoteca, se depositar su importe en la forma que convengan los interesados o,
en defecto de convenio, en la establecida en los [#?] HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/
base_datos/Privado/cc.l4t1.html" \l "a1176" [#?]artculos 1176 y siguientes del Cdigo Civil[#?].
Artculo 111: Salvo pacto expreso o disposicin legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la
naturaleza y forma de la obligacin que garantice, no comprender:
Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su
adorno, comodidad o explotacin, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan
separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
Los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentren.
Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacin
garantizada.

ELEMENTOS FORMALES:
EXTINCIN DE LA HIPOTECA
La hipoteca para su nacimiento es necesario que se escriba en el registro de propiedad. Para que se
extinga tambin ha de cancelarse su inscripcin. Aunque la obligacin garantizada se extinga porque
se pague la hipoteca, subsistir en el registro de la propiedad hasta cancelarse, pero pierde su razn de
ser, que era garantizar una obligacin ya pagada.
La hipoteca se extingue por la extincin del crdito cuyo cumplimiento o satisfaccin garantiza y ste
se extingue por las ya conocidas causas de extincin de obligacin y de la relacin obligatoria.

En general, se extingue por las mismas causas de extincin de los derechos reales: destruccin del
bien dado en garanta inmobiliaria, expropiacin forzosa, consolidacin, condonacin o remisin de
la hipoteca, resolucin o extincin del derecho del constituyente, ineficacia o invalidez del contrato
constitutivo de la hipoteca...
La cancelacin
Es posible que se haya extinguido el crdito por pago o cumplimiento, y consecuentemente, el
derecho real de hipoteca que lo garantizaba, es decir, que se haya extinguido la hipoteca en la
realidad extrarresgistral y que, sin embargo, permanezca la inscripcin de la misma en el Registro
de la Propiedad, permanezca la constancia registral de la hipoteca porque no se ha practicado el
correspondiente asiento de cancelacin. El problema se plantea frente a terceros.
La inscripcin hecha en virtud de escritura pblica slo se puede cancelar o por sentencia firme o
por otra escritura o documento autntico en el que preste su consentimiento la persona a cuyo favor
se hubiere hecho la inscripcin o sus causahabientes o representantes legtimos. Basta la instancia
probada, cuando el derecho inscrito quede extinguido por declaracin legal o resulte as del mismo
ttulo en cuya virtud se practic la inscripcin.
No cabe practicar la cancelacin de una hipoteca en virtud de mandamiento judicial recado en
ejecucin provisional de sentencia apelada.
La cancelacin es un acto causal, es decir, precisa una razn jurdica suficiente, sin que baste el mero
consentimiento formal del deudor y del acreedor.

Leccin 32: La hipoteca (II):

Contenido de la hipoteca inmobiliaria: extensin de la hipoteca en orden de la obligacin garantizada
y a la cosa.
Dentro de los elementos reales cabe incluir tambin tanto la obligacin garantizada como la cosa que
se grava.
En cuanto a la obligacin garantizada (artculo 1857 y 1861 CC, as como el 105 LH), pueden
ser objeto de garanta hipotecaria toda clase de obligaciones, ya sean puras o sujetas a condicin
suspensiva o resolutoria y a plazo. Por tanto, pueden asegurarse con hipoteca obligaciones cuyas
prestaciones pertenezcan a cualquiera de los tipos contemplados por el artculo 1088 CC (dar, hacer
o no hacer). Sin embargo, como la hipoteca es un derecho de realizacin del valor de la cosa dada
en garanta y este derecho faculta para recibir una cantidad de dinero, es claro que la garanta que
se obtiene por medio de la hipoteca es necesariamente pecuniaria. Llegamos a una conclusin:
la obligacin no tiene que ser necesariamente pecuniaria pero la garanta s lo es. Por tanto, para
aquellos casos en los que la obligacin asegurada originariamente no es pecuniaria, es preciso
establecer una equivalencia en dinero como importe de la responsabilidad del obligado. Segn el
artculo 12 LH en la inscripcin del derecho real de hipoteca se expresar el importe del principal
de la deuda y, en su caso, el de los intereses pactados, o, el importe mximo de la responsabilidad

hipotecaria, identificando las obligaciones garantizadas, cualquiera que sea la naturaleza de stas y su
duracin.
Adems, como la hipoteca es un derecho esencialmente enlazado con el Registro de la Propiedad y
con la funcin de proteccin de terceros, rige el principio de especialidad, de modo que es necesaria
fijacin con la consiguiente constancia en el Registro, de la suma asegurada cuando la obligacin no
la determina exactamente al originarse.
Esta suma de dinero ha de fijarse en moneda nacional o, en otro caso, sealarse la equivalencia de
las monedas extranjeras con los signos monetarios de curso legal en Espaa. En virtud del ya citado
principio de especialidad, la suma garantizada ha de ser constante.
Excepcin a este principio: (art. 219.1 LH) permite introducir clusulas de estabilizacin, pero
nicamente en los prstamos garantizados con hipoteca y siempre que concurran los requisitos
siguientes:
La duracin mnima pactada ha de ser de tres aos.
La estabilizacin ha de realizarse a travs de los tipos o ndices que el propio artculo seala y no
otros.
Ha de fijarse una cantidad mxima de responsabilidad hipotecaria que no podr exceder nunca del
importe nominal ms el 50 por 100 si el prstamo es superior a diez aos, si no hablaremos del 25 por
100.
La clusula tiene eficacia nicamente respecto del capital del prstamo, por lo que los intereses han de
satisfacerse calculndolos de acuerdo con el nominal asegurado.
Por ltimo, estas reglas han de adaptarse a la legislacin sobre el Euro, moneda nica de la
Comunidad Europea y, por tanto, sustitutiva de nuestra moneda nacional.
En segundo lugar, nos vamos a referir a la extensin de la hipoteca sobre la cosa hipotecada. El
objeto de la hipoteca lo constituye el inmueble o el derecho real inmobiliario gravado.
Si partimos de la hipoteca de un bien inmueble, puede darse el supuesto de que, dado que la propiedad
y posesin del inmueble, por principio, siguen atribuidos al deudor hipotecario y que la garanta
hipotecaria suele constituirse por un tiempo prolongado, la finca hipotecada haya sufrido alteraciones
y modificaciones respecto del momento temporal de la constitucin de la hipoteca cuando llegue el
momento de la ejecucin hipotecario.
Ante dichos supuestos, la Ley Hipotecaria se preocupa de establecer una serie de reglas tendentes a
determinar hasta qu punto quedan afectados los bienes gravados por la responsabilidad hipotecaria.
Estas reglas las encontramos en los artculos 109 y ss de la LH, que se refiere a los bienes inmuebles
por naturaleza, por tanto, respecto de los restantes objetos de la hipoteca y respecto de los derechos
reales inmobiliarios, habrn de aplicarse en su caso tales reglas mutatis mutandis ( adecundolas al
supuesto de hecho concreto de que se trate).
Extensin de la hipoteca a las accesiones naturales, mejoras e indemnizaciones: (Extensin natural)
Seala el art. 9 LH que La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe
de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razn de los bienes hipotecados.
Accesiones naturales: se refiere a las accesiones propiamente dichas.
Mejoras: se refiere a las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o de desage,
obras de reparacin, seguridad, transformacin, adornoetc. (art. 110.1)

Indemnizaciones: (art. 110.2) se refiere a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de

los inmuebles hipotecados por razn de stos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya
tenido lugar despus de la constitucin de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiacin
de los inmuebles por causa de utilidad pblica.
Extensin pactada de la hipoteca: (Extensin convencional) Segn el art. 111, mediando pacto, la
hipoteca puede comprender frutos, rentas vencidas y no satisfechas y muebles por destino. (Si no hay
pacto, no se entiende extendida a los frutos, rentas vencidas y no satisfechas) Por pacto expreso
tambin la hipoteca afectar a los siguientes bienes:
Todos aquellos bienes que se hayan convertido en bienes muebles por incorporacin.
Los frutos, cualquiera que sea la situacin en que se encuentra.
Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligacin
garantizada.
Extensin objetiva de la hipoteca respecto al tercer poseedor: Lo dicho anteriormente afecta a las
relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante, puesto que en caso de que la finca
hipotecada sea propiedad de cualquier otro adquirente, las reglas sufren ciertas modificaciones.
El art. 112 LH dispone que cuando la finca hipotecada pasa a un tercer poseedor, no ser extensiva la
hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan
en obras de reparacin, transformacin o seguridad, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que
sean de la pertenencia del mismo.
El mandato del artculo 111 de la extensin convencional o extensin pactada, no es aplicable al tercer
poseedor. En consecuencia, si al constituirse la hipoteca se hubiere pactado su extensin a un eventual
tercer poseedor, ste podra alegar la ineficacia del pacto. El art. 112 es norma de derecho imperativo.
Sin embargo, la extensin natural solo se ve modificada parcialmente respecto de alguna clase de
mejoras. Entiende la ley que las mejoras de reparacin, seguridad o transformacin deben quedar
sujetas a la garanta hipotecaria aunque hayan sido costadas por el nuevo dueo. En cambio, considera
inadecuado que el resto de mejoras que incrementan el valor del bien hipotecado que hayan sido
costeadas por el tercer poseedor, puedan incrementar el objeto de la garanta hipotecaria.
El rgimen de recuperacin del valor de las mejoras est regulado en el art. 113: el tercer poseedor
puede retirar o recuperar, en su caso, los bienes en que consistan las mejoras.
Derechos del acreedor pignoraticio y del propietario de la finca hipotecada: limitaciones.
-Derechos del acreedor pignoraticio: (No hace falta estudiarlo)
1) Derecho a retener la cosa (Art. 1866 CC): es el derecho que se concede al creedor para retener la
cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague
el crdito. Es una manifestacin de la facultad de poseer, limitada por la naturaleza de la garanta, es
decir, con el fin de apartarla de la disposicin de pignorante.
Dispone el art 1866 en su prrafo 2 que si mientras el acreedor retiene la prenda (o el tercero),
el deudor contrajera otra deuda con , exigible antes de haberse pagado la primera, podr aqul
prorrogar la retencin hasta que se le satisfagan ambos crditos, aunque no se hubiese estipulado la
sujecin de la prenda a la seguridad de la segunda deuda.

2) Posibilidad de ejercitar acciones que competen al dueo de la cosa pignorada, para reclamarla o
defenderla contra tercero (art. 1869. 2). Sin embargo, el acreedor pignoraticio no acciona siempre en
lugar del propietario, pues como titular de un derecho real est legitimado para que se le reconozca su
derecho y se le reintegre en sis facultades.
3) Derecho a proceder a la realizacin del valor de la cosa dada en prenda. El art. 1859 prohbe que el
acreedor pueda apropiarse de la misma al vencimiento de la obligacin garantizada, cuando el deudor
no cumple.
El artculo 1872 autoriza la enajenacin de la prenda ante notario, que habr de hacerse en subasta
pblica y con citacin del deudor y del dueo de la prenda en su caso.
4) Derecho a cobrar con el precio obtenido de la enajenacin de la prenda que se hallaba en su poder
(del acreedor), con preferencia a otros acreedores del deudor (art. 1922.2 y 1926.1).
Esto exige el cumplimiento del artculo 1865, a cuyo tenor no surtir efecto la prenda contra tercero
si no consta por instrumento pblico la certeza de su fecha y, adems, debe cumplirse que la cosa se
encuentre en posesin del acreedor (o de un tercero) por exigencias de la propia figura (art. 1922.2)
Sin embargo, el acreedor pignoraticio tambin tiene una serie de obligaciones o limitaciones como
son:
1)No usar la cosa, salvo autorizacin del propietario. El artculo 1870 establece, adems, que si lo
hace sin autorizacin del mismo o abusare de ella en otro concepto, puede el dueo pedir que se la
constituya en depsito.
2)Conservar la cosa pignorada con la diligencia de un buen padre de familia, respondiendo de su
prdida o deterioro conforme a las disposiciones del CC (art. 1867).
3)Adems, en el momento en que el deudor lleve a cabo el cumplimiento total y exacto de la
obligacin garantizada, es obvio que la obligacin fundamental del acreedor pignoraticio consiste en
la inmediata restitucin de la cosa pignorada, pues a partir de tal instante su posesin resulta carente
de ttulo alguno.
- Derechos del propietario de la finca hipotecada: La naturaleza, funcin y finalidad no privan al
propietario de la finca gravada de los derechos que le concede el Ordenamiento Jurdico (art. 348
CC), pero siempre con la limitacin que supone el estar hipotecada, ya que mientras la hipoteca vive
es inseparable de la finca gravada. El dueo de la cosa hipotecada sigue siendo su poseedor, disfruta
de la finca y puede enajenarla, a ttulo gratuito u oneroso, pues la hipoteca no prohbe el trfico de
esos bienes, si bien el adquirente la recibe con el gravamen hipotecario que consta en el Registro de la
Propiedad.
Ahora bien, el dueo del inmueble hipotecado no puede perjudicar las expectativas que el acreedor
tiene en virtud de su derecho como tal acreedor hipotecario. Para proteger dichas expectativas el art.
117 LH establece la accin de deterioro o devastacin.
Responsabilidad del sujeto pasivo hipotecario: la llamada hipoteca de responsabilidad limitada.
La hipoteca no altera la responsabilidad patrimonial universal (ilimitada) del deudor con base
al art. 1911 CC (art. 105 LH). La hipoteca aade a la responsabilidad personal del deudor, una
responsabilidad real, es decir, la afeccin del valor de la cosa hipotecada al pago del crdito. Esta
responsabilidad real se hace efectiva a travs de la accin real hipotecaria, que prescribe a los veinte
aos (art. 1964 CC). Junto a ella, podr concurrir la responsabilidad personal, exigible a travs de una
accin personal contra todo el patrimonio del deudor.

Hipoteca de responsabilidad limitada: Es una excepcin a la regla anterior, y est prevista en el

art. 140 LH, segn el cual no obstante lo dispuesto en el art. 105, podr vlidamente pactarse en la
escritura de constitucin de la hipoteca voluntaria que la obligacin garantizada se haga solamente
efectiva sobre los bienes hipotecados.
En virtud de ese pacto el acreedor slo podr para satisfacer forzosamente su crdito ejecutar la
hipoteca y, por tanto, slo hasta el importe del bien hipotecado, sin que pueda dirigirse contra el resto
del patrimonio del deudor.
La compraventa de la finca hipotecada y la suerte del dbito personal garantizado por la hipoteca.
(Lo referido al tercer poseedor de este apartado es MUY importante)
Los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposicin por su propietario. Adems,
para que el deudor hipotecario pueda realizar actos de disposicin sobre la cosa hipotecada debemos
encontrarnos ante la figura de deudor hipotecante, pues en el caso de que la cosa hipotecada
pertenezca a otro, al no coincidir la condicin de deudor hipotecario con la titularidad del bien
hipotecado, sera ilgico concluir que el deudor puede transmitir vlidamente la cosa objeto de la
hipoteca.
Ahora bien, puede darse el supuesto de que el deudor hipotecante transmita a un tercero la propiedad
de la finca o el derecho que, en su da, fuera objeto de hipoteca, es decir, la venta de cosa hipotecada
que puede llevarse a cabo d diversas maneras, pues el adquirente del bien hipotecado puede
subrogarse en la posicin del deudor hipotecante (que tambin es deudor hipotecario) o bien, limitarse
a adquirir la cosa con la carga de la hipoteca pero sin asumir la responsabilidad personal que recaa
sobre el deudor hipotecario.
Como ya explicamos en el apartado nmero 3, el crdito hipotecario es fuente tanto de una
responsabilidad personal e ilimitada como de una responsabilidad real o hipotecaria. La primera
origina una accin personal y la segunda una responsabilidad real que se hace efectiva sobre el bien
hipotecado.
Si se transmite este bien el deudor hipotecario seguir siendo deudor (a menos que no haya
una asuncin de deuda liberatoria con consentimiento del acreedor) y seguir respondiendo
de su cumplimiento con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911 CC). Sin embargo, la
responsabilidad real afecta al adquirente del bien, pues la accin del acreedor sobre el bien hipotecado
sigue a ste, es decir, dado el carcter oponible erga omnes del derecho real cualquiera que sea el
titular.
Quin es el llamado tercer poseedor?
En el mbito hipotecario el tercer poseedor es el adquirente de bienes hipotecados; la persona
que adquiere a ttulo gratuito u oneroso la finca gravada con hipoteca, siendo esto posible porque
el hipotecante no tiene limitada su facultad de disposicin. Es un tercero respecto a la relacin
garantizada con hipoteca, que tiene sus propios sujetos, activo y pasivo. Es un adquirente que no
asume la deuda garantizada como propia.
*Es importante destacar que el tercer poseedor es un concepto distinto del tercero hipotecario, que es
el que est protegido por el art. 34 LH. Ambas figuras pueden coincidir, pero no necesariamente.
En resumen, el tercer poseedor es el que responde, no el que debe, es decir, no es deudor y, por tanto,
no puede ser considerado responsable. Sin embargo, en trminos prcticos, si l no paga, arriesga sin
duda sus propios bienes al haberlos adquiridos ya hipotecados.

En cuanto a la venta de la finca hipotecada, el artculo 118 LH regula esta situacin bajo los principios
que rigen la asuncin de deudas. Por ello exige el consentimiento del acreedor para que el deudor
primitivo quede liberado y se subrogue en su lugar el comprador como nuevo deudor. El problema
radica en que al deudor enajenante no le interesa ya la suerte del bien hipotecado y, adems, puede
considerarse engaado o defraudado por el adquirente. Son razones de peso para no atender el pago
de las amortizaciones futuras. Y, en caso de impago, el acreedor hipotecario ejercitar normalmente
la accin real, que afecta directamente a la suerte de los bienes, en vez de perseguir personalmente
al deudor enajenante. Por tanto, el verdaderamente interesado en que no se produzca impago alguno
de las amortizaciones hipotecarias es, precisamente, el tercer poseedor, ya que la eventual ejecucin
hipotecaria afecta a un bien que ya es suyo.

En la actualidad se ocupan del tercer poseedor varios artculos de la vigente Ley de Enjuiciamiento
Civil relacionados con la ejecucin hipotecaria (arts. 662, 672.1, 691.1 y 698) y, en particular los
arts. 685.1 y 686, dedicados a la regulacin del procedimiento especial de ejecucin hipotecaria,
previendo el primero de ellos que la demanda ejecutiva deber dirigirse frente al deudor y, en su
caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de bienes hipotecados, siempre que
este ltimo hubiese acreditado al acreedor la adquisicin de dichos bienes. El segundo prev distintas
eventualidades relacionadas con el requerimiento de pago al deudor y, en su caso, al tercer poseedor:
1. En el mismo auto en que se despache ejecucin se mandar que se requiera de pago al deudor
y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la
demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro.
2. Sin perjuicio de la notificacin al deudor del despacho de la ejecucin, no se practicar
el requerimiento a que se refiere el apartado anterior cuando se acredite haberse efectuado
extrajudicialmente el requerimiento o requerimientos, conforme a lo dispuesto en el apartado
2 del [#?]HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l1-2000.l3t4.html" \l
"a581"[#?]artculo 581[#?].
A estos efectos, el requerimiento extrajudicial deber haberse practicado en el domicilio que resulte
vigente en el Registro, bien personalmente si se encontrare en l el deudor, el hipotecante no deudor
o el tercer poseedor que haya de ser requerido, o bien al pariente ms prximo, familiar o dependiente
mayores de catorce aos que se hallaren en la habitacin del que hubiere de ser requerido y si no se
encontrare a nadie en ella, al portero o al vecino ms prximo que fuere habido.
Tambin contempla el pacto entre el vendedor de la finca hipotecada y el comprador, por cuya
virtud ste retiene o descuenta del precio de venta el importe de la hipoteca, y el supuesto de que al
vencimiento de la obligacin sea el deudor el que la satisfaga. Dispone entonces que ste quedar
subrogado en el lugar del acreedor hasta que por el comprador se le reintegre del total importe
retenido o descontado. Se trata de un convenio entre vendedor y comprador que es ajeno al
acreedor, ni produce efectos para l. Dicho convenio supone implcitamente que el comprador ha de
soportar la hipoteca y para ello retiene su importe para evitar la ejecucin, pagando al acreedor.
El pacto de retencin o descuento posee la significacin de que el adquirente se obliga a pagar la
deuda garantizada con la hipoteca, pero sin que por ello deje libre el deudor frente al acreedor.
No existe en estos casos una asuncin liberatoria de deuda, salvo que el acreedor preste su
consentimiento.
El pacto de descuento consiste en que el adquirente satisface el precio de la finca, una vez descontado
el importe de la hipoteca.

Ninguno de los dos posee trascendencia en relacin con el acreedor hipotecario, pues para l sigue
siendo deudor personal el vendedor, y a l podr exigir el pago de la deuda. Slo si el acreedor
consiente la asuncin de la obligacin por el comprador, el vendedor queda totalmente liberado.
Tutela jurdica de la hipoteca inmobiliaria.
La hipoteca inmobiliaria podemos encontrarla regulada en el Cdigo Civil y en la Ley Hipotecaria
principalmente. Sin embargo, el Cdigo Civil hace una escasa referencia a ella, regulndola junto a la
prenda en los artculos 1857- 1862 y, por s sola, en los artculos 1874- 1880.
La Ley Hipotecaria, por su parte, regula el mercado inmobiliario. Data de 1946 pero ha sido objeto
de reforma, y hoy da tenemos el Texto Refundido segn el Decreto de 8 de febrero de 1946. Sin
embargo, en 2007 se aprob una reforma de esta ley.
La Ley de 30 de diciembre de 1944 que introdujo considerables reformas en el Derecho Hipotecario,
autoriz al Gobierno, en su disposicin adicional segunda, para publicar, en el plazo mximo de
un ao, una nueva redaccin de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad deba consistir en armonizar
debidamente los textos legales vigentes y abreviar el contenido de los asientos del Registro, sin
mengua de los principios fundamentales del sistema, y en dar a los preceptos legales una ms
que adecuada ordenacin sistemtica y la necesaria unidad de estilo, sirviendo de base para todo
ello, adems de las disposiciones de la Ley Hipotecaria y la de su Reforma, la del Reglamento, la
jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina de la Direccin General de los Registros y del
Notariado.
Tambin encontramos cierta regulacin en la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo Captulo V del
Ttulo IV (artculos 681-698) trata de las particularidades de la ejecucin sobre bienes hipotecados o
pignorados. En este Captulo encontramos regulado el requerimiento del pago del que hablamos en el
apartado 4 de este mismo tema.

TEMA 34 Derechos Reales de Adquisicin.

1.Adquisicin de los derechos Reales.
Ser titular de un derecho real supone tener un podero sobre los bienes y una posicin econmica
que interesa a todos los miembros de la colectividad, quienes no podrn pretender aprovechamiento
alguno de bienes que se encuentren afectos a derechos reales de otras personas. La adquisicin de los
derechos reales debe encontrar fundamento en un hecho que sea adecuado y suficiente para producier
el nacimiento de cualquier otro derecho real.
2.Los modos de adquirir : ARTCULO 609 DEL CDIGO CIVIL
Este artculo ha recibido crticas por parte de un sector de la doctrina, las cuales olvidan que un
texto legal no tiene porqu ser didctico o definitorio ,pues los mandatos legislativos deben resolver
problemas y no establecer definiciones o clasificaciones, que corresponden a otras exposiciones

jurdicas. El artculo 609 del cdigo civil afronta la materia objeto de regulacin con acierto aunque su
contenido normativo requiere algunas explicaciones complementarias.
2.1.Los contratos de finalidad traslativa y la tradicin
La transmisin convencional de derechos reales requiere que se produzca la tradicin o entrega del
objeto del derecho real o la puesta en disposicin del mismo a favor del titular, que exija la naturaleza
de propia del derecho real que se constituya.
-LA DONACIN :Es contemplada separadamente del resto de contratos y el cdigo civil le atribuye
un particular efecto transmisivo de la propiedad de las cosas donadas, sin necesidad de tradicin o
entrega de la cosa.
-SUCESIN MORTIS CAUSA :Los derechos reales tambin se adquieren y transmiten por
sucesin testada e intestada , pues la herencia constituye una unidad patrimonial.
-ORIGEN LEGAL DE CIERTOS DERECHOS REALES :La causa de nacimiento, adquisicin o
transmisin de los derechos reales se encuentra, a veces, en la propia ley: usufructo, servidumbres,
hipotecas, retractos etc.
-LA USUCAPIN: La prescripcin adquisitiva es tambin causa legtima de adquisicin, tanto de la
propiedad, como de los dems derechos reales que sean susceptibles de posesin.
-LA OCUPACIN: La ocupacin solo legitima la adquisicin de la propiedad, resultando inhbil
para transmitir el propio dominio y tampoco sirve como medio o causa de nacimiento y adquisicin
de los derechos ms reales.
-LA ACCESIN: En el artculo 609 del cdigo civil no hay mencin expresa a la accesin pero
dicha omisin no afecta a su condicin propia de modo de adquirir las cosas accesorias que se
incorporen a la principal.
3.ADQUISICIN ORIGINARIA Y DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES.
3.1.Adquisicin Originaria
Hablamos de adquisicin originaria cuando la titularidad dominical se obtiene con independencia del
derecho del titular anterior, ya sea:
-Porque la misma adquisicin coincide con el derecho ,hacindolo nacer o generndolo: ocupacin de
bienes muebles vacantes o abandonados.
-Porque la titularidad jurdico-real se consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular
anterior a travs de la usucapin.
3.2.ADQUISICIN DERIVATIVA
Tiene lugar cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra persona que pasa a ser el nuevo
titular, ocupando la posicin del anterior y el contenido y extensin de su derecho se mantiene en
las mismas condiciones en que lo ostentaba el anterior titular. El anterior titular puede transmitir
ntegramente su propio derecho o una facultad de este, as el propietario puede enajenar su derecho de
propiedad o bien constituir usufructo o hipoteca manteniendo su titularidad dominical.
A)Adquisicin derivativa traslativa: se transmite o adquiere el mismo derecho del titular anterior (el
acreedor hipotecario cede su crdito hipotecario a otro etc.)

B)Adquisicin derivativa constitutiva: el titular transfiere parcialmente su derecho dando origen a

un nuevo derecho real (constitucin de usufructo ).
3.3 DIFERENCIACIN ENTRE AMBAS y otras clasificaciones de los modos de adquirir
La calificacin de adquisicin como originaria o derivativa no est privada de consecuencias
prcticas: la adquisicin originaria de la propiedad ha de presumirse libre de cualquier otro derecho
real limitado que anteriormente le afectara. La ocupacin o la usucapin comportan la extincin de
los derechos reales y cargas que pesasen con anterioridad sobre la cosa. Es necesario sealar tambin
otros criterios de clasificacin de los modos de adquirir:
1.Atendiendo a la existencia o no de contraprestacin por parte del adquiriente del derecho real cabe
hablar de modos de adquirir onerosos y gratuitos.
2.La adquisicin de los derechos reales puede producirse tanto mediante actos inter vivos como mortis
causa.
3.Teniendo en cuenta el mbito objetivo de la transmisin o adquisicin , se habla de modos de
adquirir universales y particulares en cuanto referidos a la adquisicin o transmisin de uno o varios
derechos reales.
4 ADQUISICIN O TRANSMISIN DERIVATIVA DE LOS DERECHOS REALES
Los denominados contratos de finalidad traslativa son los ms frecuentes en la prctica y por tanto,
determinar cuando el comprador adquiere derecho real sobre la cosa no es una cuestin tcnica. Esta
cuestin puede plantearse con independencia de los datos normativos del derecho espaol ,recurriendo
a la regulacin propia de otros sistemas jurdicos.
4.1 Transmisin derivativa en el Derecho Espaol
De conformidad con el artculo 609 la transmisin convencional de los derechos reales requiere la
existencia de dos elementos: a) ciertos contratos(de finalidad traslativa) b) mediante tradicin o
entrega de la cosa sobre la que recaiga el derecho real.
El adquiriente no se convierte en titular real ms que cuando se haya producido entrega o tradicin de
la cosa y dicha entrega encuentre fundamento en un contrato que sea apto para transferir el dominio.
Nuestro sistema normativo es continuador del rgimen romano respecto a la adquisicin derivativa de
la propiedad o el dominio. Los glosadores medievales formularon la teora del ttulo y el modo que
subyace en el planteamiento legislativo espaol.
4.2 Teora del Ttulo y El Modo.
La teora del ttulo y el modo hace referencia a la formalizacin conceptual hecha por los glosadores
de los requisitos de la tradicin romana:
La propiedad sobre las cosas no es transferida por los meros pactos, sino por la tradicin y la
usucapin.
La tradicin no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa causa.
La causa por la que la tradicin se hace sera la causa remota de la transmisin de los derechos reales.
La caracterstica fundamental del sistema espaol en la transmisin derivativa de los derechos reales
radica en que ha de existir un ttulo causal o ttulo causante.
4.3 Referencias al sistema Francs y Alemn

El sistema Francs queda caracterizado porque la transmisin puede tener lugar mediante el mero
consentimiento de los interesados en a dinmica del derecho real de que se trate.
El proceso de espiritualizacin de la tradicin que fue incardinado en derecho espaol gener, en el
momento de la codificacin francesa, que el requisito de la tradicin fuera suprimido de los textos
legislativos codificados.
El cdigo alemn , por influencia de Savigny,lleg a la conclusin de que el ttulo causal es
irrelevante y por tanto sobra y basta con el mero acuerdo abstracto relativo a la adquisicin o
transmisin del dominio.
5.LA TRADICIN
5.1 Concepto y Efecto fundamental
El artculo 609 afirma que la propiedad y los dems derechos sobre los bienes se adquieren y
transmiten mediante la tradicin, reconociendo ,por tanto, que la transmisin de la propiedad
requiere que tenga lugar la entrega de la cosa sobre la que recae el correspondiente derecho. Tradicin
significa entrega de la cosa o de la posesin de la cosa sobre la que recae el derecho de propiedad
que se transmite de una persona a otra. Tal entrega ha de tener pretensin traslativa: la entrega ha de
tener como finalidad transmitir la propiedad de la cosa o el derecho real de que se trate, y no una pura
traslacin posesoria con otra finalidad cualquiera, por lo que se ha afirmado que la tradicin es la
entrega de la posesin con nimo de transmitir la propiedad. El efecto fundamental de la tradicin
consiste en transmitir de una persona a otra la propiedad de una cosa o un derecho real sobre una cosa
y mientras no haya tenido lugar la tradicin, el pretendido adquiriente del derecho real no ser tal y
solo tendr derecho a reclamar al transmitente una conducta que acabe convirtindolo en propietario o
titular del derecho real.
5.2 CLASES O FORMAS DE LA TRADICIN
A) Espiritualizacin de la Tradicin :La transferencia traslativa de una cosa puede tener lugar de
muy diversas formas, ya que la entrega material en el sentido de transmisin manual es imposible o
inapropiada en numerosos casos y por tanto, los sistemas jurdicos han seguido de forma paulatina un
proceso conocido como la espiritualizacin de la tradicin, que parte de la base de la entrega manual y
efectiva se llega incluso a convertir al acuerdo entre transmitente y adquiriente en un acto equivalente
a la entrega.
B) Sede Normativa :Este contrato est caracterizado por ser contrato transmisivo de la propiedad por
antonomasia. La sede normativa de las diversas formas de tradicin pueden darse en cualquier otro
negocio transmisivo ya que su aplicacin tiene carcter general. Al ser la compraventa el contrato
transmisivo por naturaleza resulta natural que sta se regule en la figura contractual tpica que es la
ms conocida en la prctica.
5.3 La tradicin Real: Material y simblica
El artculo 1462.1 dispone que se entiende entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder
en poder y posesin del comprador. Esta puesta en posesin real puede tener lugar de dos maneras
diferentes:
a)Materialmente : cuando existe entrega manual y efectiva o cuando el adquiriente ,de facto y de
forma inmediata, ejercita los poderes caractersticos del titular del derecho real.
b) De forma simblica: cuando el transmitente de forma inequvoca manifiesta su intencin de
transferir la posesin al adquiriente como por ejemplo, cuando el transmitente entregue las llaves ,

respecto de bienes inmuebles cuanto muebles o cuando se pongan en poder del comprador los ttulos
de pertenencia.
5.4 Tradicin Instrumental
Se genera en virtud del otorgamiento de escritura pblica y tiene una extraordinaria y cotidiana
importancia prctica. Cuando se haga la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de
esta equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato (1462.2). El otorgamiento de la escritura
pblica ante notario equivale o hace las veces de entrega y desde el otorgamiento de escritura pblica,
el adquiriente deviene propietario con independencia de cualquier otro factor. El efecto Traditivo
automtico de la escritura pblica no es impuesto a las partes de forma necesaria y general, siendo
frecuentes las escrituras de venta en las que se introduce una clausula de reserva de dominio que
excluye el efecto traditivo a favor del adquiriente hasta que ste no pague el precio aplazado por
completo.
5.5 Otras formas de Tradicin
Traditio Brevi Manu: Supuestos en que el transmitente no necesita entregar la cosa al adquiriente ,
por tenerla ya ste bajo su posesin. Un depositario llega al acuerdo con el propietario del bien de
comprar la cosa depositada. Este supuesto se contempla en el inciso final del artculo 1463 CC.
Constitutum Possessorium: El transmitente seguir poseyendo la cosa pero con cualquier ttulo que
no sea el de titular o propietario. Esta eventualidad no encuentra apoyo normativo en articulado del
CC, pero no hay dificultad para su admisin segn afirma la doctrina y la jurisprudencia.
Ambas formas de Tradicin se asientan en el presupuesto de que, adems de darse las circunstancias
posesorias aludidas exista acuerdo o conformidad de los contratantes. Dicho acuerdo se deducir del
conjunto de las circunstancias de la transmisin, pero ante estos litigios resulta preferible manifestarlo
de forma expresa.
Simple Acuerdo Transmisivo: Traditio Ficta
El articulado del cdigo civil Espaol , en lo concerniente a la tradicin manifiesta el grado de
espiritualizacin de esta en nuestro Derecho, en cuanto lo en l establecido contradice el alcance del
Dominia Rerumnon nudis pactis transferentur.
Existiendo acuerdo de transmitente y adquiriente en la transferencia del derecho real, ser su titular
el adquiriente desde el instante de la venta, siempre y cuando la cosa vendida no pueda trasladarse a
poder del comprador en aquel instante. Dicha norma resulta de aplicacin a numerosos contratos de
compraventa e incluso a la generalidad de las compraventas mercantiles.
Cuasitradicin o tradicin de derechos
Segn el artculo 1464 Respecto de los bienes incorporales, regir lo dispuesto en el prrafo
segundo del artculo 1462, en otro caso, se entender por entrega el hecho de poner en poder
del comprador los ttulos de pertenencia , o el uso que haga de su derecho el mismo comprador
consintindolo el vendedor. Esto debe entenderse tanto a bienes incorporales cuanto a los derechos
reales susceptibles de posesin, excluyendo la propiedad sobre las cosas.
Se aplican a la cuasitradicin las reglas sobre tradicin instrumental y simblica , a travs de ttulos
de pertenencia. El artculo se refiere al uso del derecho o uso consentido pero dicho uso constituye
una conducta acreditativa de que la entrega o transmisin del derecho en cuestin se ha producido con
anterioridad.

TEMA 35 NOCIONES GENERALES POSESIN

Desde el momento que nace la idea de propiedad, como seoro del ser humano sobre las cosas,
la posesin pasa a identificarse, bajo ciertas circunstancias, con el mero hecho de tener una cosa,
tenencia material de ella. En Roma, el trmino possessio quedaba reservado a la tenencia material
que acompaada del elemento espiritual acababa por convertirse en la possessio ad usucapionem.
En el momento de la codificacin la posesin asume una posicin subordinada e instrumental en
cuanto al goce dominical. La posesin poda ser ostentada por persona que no fuera propietario, sino
simplemente poseedor, aunque poda haber varios supuestos:
-El Poseedor que simultneamente es propietario.
-El Propietario que no es poseedor.
-El Poseedor que no es propietario.
Actualmente, se reconoce el seoro posesorio como derivacin de la titularidad dominical o en
virtud de cualquier ttulo posesorio que se funde o encuentre justificacin en poderes transmisivos
del propietario. El Codigo Civil Italiano o el Portugus configuran la detentacin de las cosas como
el poder que se manifiesta cuando alguien acta en forma correspondiente al ejercicio del derecho de
propiedad o de otro derecho real.
LA POSESIN COMO HECHO
Otro concepto sobre el hecho de la posesin ,lo define como nacido de una tenencia de la que se
deducen hechos independientes y separados del dominio. Es necesario partir del hecho de la mayor
parte de las cosas tienen dueo. Poseer significa ejercitar el seoro de hecho sobre una cosa, aunque
la detentacin material del bien no encuentre causa o justificacin en el ttulo de propietario o en acto
de quien ostente la condicin de propietario del bien en cuestin.
Ius Possidendi e Ius Possesionis
La posesin puede consistir tambin en el seoro fctico sobre la cosa aunque esto no encuentre
fundamento en un ttulo que habilite al poseedor para seguir sindolo, por lo que suele afirmarse
que el poseedor tiene ius possesionis aunque carezca de ius possidendi. Las situaciones posesorias
son mltiples y variadas y el seoro de hecho sobre las cosas puede asentarse tanto en la posesin
como derecho o ius possidendi como en la posesin como hecho o ius possessionis y por tanto carece
de sentido distinguir entre ius possidendi e ius possessionis. Si el propietario transmite, consiente
o pierde la posesin fctica de la cosa que le pertenece, resultar necesario determinar si el nuevo
poseedor tiene ius possidendi, dando por hecho que le ius possessionis le corresponde en cuanto
seoro de hecho.

Resultara imposible negarle al propietario el ius possidendi que corresponde al titular dominical, al
igual que el resto de las facultades dominicales que puedan ser objeto de transmisin.
2.LA NATURALEZA DE LA POSESIN
La posesin constituye un derecho real, y esta cuestin tiene poca importancia, pues el sector
doctrinal est conforme en los efectos jurdicos que lleva consigo. La posesin concede al poseedor
importantes presunciones en su favor ,siendo la base de la usucapin, bajo ciertas circunstancias.
Algunos autores deducen que la posesin ha de configurarse como un derecho real autnomo y
otros consideran que el mandato legal no altera la condicin fctica de la posesin. El poseedor se
encuentra protegido por los interdictos frente a cualquiera, suponiendo esto una relacin directa e
inmediata con la cosa, siendo eficaz frente a todos a travs de su especfica proteccin interdictal. La
legitimacin activa en los interdictos la ostenta cualquier poseedor y en los procesos interdictales se
debate acerca del hecho posesorio. Las situaciones posesorias son difciles de calificar como hecho o
derecho de forma genrica, siendo calificables como ius possessionis y por otra parte, tener o no tener
ius possidendi difcilmente puede ser calificado como mera cuestin de hecho.
2.1.Fundamento de la Proteccin Posesoria
La tutela interdictal es posible que encuentre su fundamento bsico en la prohibicin de la violencia y
en la consecucin de la paz social del orden constituido, pero hay que resaltar que el sentido propio de
la presuncin posesoria posiblemente consista en una proteccin de la propiedad que beneficia a los
poseedores que no sean propietarios, siendo una manifestacin ms de la proteccin de la apariencia.
3.CLASES DE POSESIN
-Posesin Civil y Posesin Natural: Posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un
derecho por una persona mientras que la posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a
la intencin de haber la cosa o derechos como suyos. El elemento comn radica en la tenencia de
una cosa y si a la tenencia se le aade la intencin de haber la cosa como suya , la posesin natural
se convierte en posesin civil. La posesin civil sirve de base a la usucapin, pues la prescripcin
adquisitiva requiere que el poseedor lo sea en concepto de dueo. El cdigo no utiliza la expresin
poseedor civil ,pues habla de poseedor en concepto de dueo, con lo cual el artculo 447 declara que
la posesin que se adquiere y se disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir el
dominio.
-Posesin en concepto de Titular y de no Titular: La posesin en los bienes y derechos puede
tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueo, o en el de tenedor de la cosa o derecho para
conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.
-Posesin en nombre propio o en nombre ajeno: Se puede ejercer la posesin mediante la
realizacin de los correspondientes actos posesorios, por aquel a quien le correspone(posesin en
nombre propio) o por cualquier otra persona en su nombre(posesin en nombre ajeno).
-Posesin Mediata e Inmediata: Sera poseedor inmediato quien gozara de hecho de la
cosa ,calificndose de poseedor mediato a quien deja de tener posesin efectiva y material de ella.
El poseedor es ,por tanto, aquella persona que ,teniendo facultades suficientes para poseer la cosa,
transmite la posesin a otra(poseedor mediato) el poseedor inmediato puede adquirir la posesin como
derecho.
-Posesin Injusta o Viciosa: El Cdigo Civil excluye la adquisicin de la posesin como hecho de
forma violenta o clandestina. El poseedor puede perder su posesin por la posesin de otro, aunque
sea contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de un ao.

Segn el profesor Albaladejo el despojado que recupera clandestina o violentamente la cosa tendra
una posesin justa, pero al mismo tiempo viciosa.
-Posesin de Buena y de Mala Fe: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la
persona de quien recibi la cosa era dueo de ella y poda transmitir su dominio o derecho real. Se
define como poseedor de buena fe, al que ignora que en su ttulo o modo de adquirir exista vicio que
lo invalide. Es necesario demostrar de forma objetiva la posesin de buena fe: que el usucapiente
adquiri de quien tena facultades transmisivas suficientes y que el acto o ttulo transmisivo
pueda ser considerado vlido. La buena fe del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistir
durante el periodo de la posesin hbil para la usucapin. Nuestro cdigo est sentado en la regla
de que la buena fe debe existir a lo largo del plazo posesorio correspondiente pero otros autores
anteriores considerean que la exigencia de buena fe continuada debe deducirse en particular de
los dispuesto en el artculo 435. La posesin inicial de buena fe se ha de seguir considerando en
igual concepto salvo que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa
indebidamente.

4.TOLERANCIA POSESORIA Y POSESIN PRECARIA

Quien lleve a cabo los actos de tolerancia no llega a ser realmente poseedor sino mero detentador de
facto que no puede atribuirse ni siquiera la posesin como hecho. Dentro de los actos de tolerancia
pueden englobarse manifestaciones de ius usus unocui(recoleccin de aceitunas, espigueo de cereales
etc.). Tales actuaciones se asientan en la tolerancia del dueo de la finca, quien podra excluir estos
usos mediante el cerramiento de la finca o prohibicin de acceso a ella. El verdadero poseedor admite
la posesin de hecho de otra persona, tolerando la realizacin de actos inequvocamente posesorios,
en el sentido de que su posesin no puede verse afectada y que puede recuperar la posesin como
hecho cuando le venga en gana. La posesin tolerada es posesin sin ttulo alguno que habra de ceder
en cualquier momento frente a la posesin como derecho. Aunque carezca de ttulo jurdico-real o
contractual , la posesin del precarista no puede ser calificada de mala fe, en cuanto se encuentra
fundada en el beneplcito del verdadero titular de la cosa. Sin embargo , la naturaleza de la posesin
precaria y la evitacin de la continuidad de esta situacin explican la doctrina del Tribunal Supremo,
en cuya virtud los precaristas no pueden ejercitar el derecho de retencin.

TEMA 36.
1. POSESION: SUJETOS/OBJETOS/MODOS DE ADQUIRIR Y EXTINCIN
Sujetos: Posesin exclusiva y Coposesin.
Para la adquisicin de la posesin no se requiere la capacidad de obrar , por lo que se deduce que
cualquier persona puede poseer ; salvo los casos de los menores y los incapacitados que necesitan de
la asistencia de sus representantes legtimos para usar los derechos que de la posesin se originan y
nazcan a su favor.[ Art. 443 C.C.]
Obviamente tambin pueden adquirir la posesin las personas jurdicas.
Coposesin
En primer lugar se habla de que la posesin, como hecho, no puede reconocerse en dos personalidades
distintas, fuera de los casos de indivisin [Art 445 C.C.]. Es, en segundo lugar, esa excepcin la que
nos interesa, pues se trata de la misma o nica posesin de hecho puede corresponder, en indivisin,
a varios poseedores. En tal caso, el sujeto de la posesin ser desempeado por una pluralidad de
personas, hablndose tcnicamente de coposesin, en paralelo a la copropiedad; quedando nicamente
la regla de copropiedad que aplica el C.C. en los Art.392 y siguientes.

Objetos : Cosas y Derechos susceptibles

Solo pueden ser objeto de posesin las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiacin. Puede
poseerse la cosa o los derechos idneos que derivan de ella. [Art. 437]. Cosas en el sentido tcnico
de la palabra. No entraran en posesin las cosas incorporales o inmateriales (propiedad intelectual/
industrial/marcas...).

Modos de adquirir la posesin; conservacin /traspaso posesorio/ prdida / recuperacin.

La posesin se adquiere por la ocupacin material de la cosa o derecho posedo, o por los actos
propios y formalidades legales establecidas para adquirir al derecho [Art 438].
Existen determinados criterios sistematizadores propios, resaltando modos originarios y modos
derivados de adquisicin de posesin.
Ocupacin material: Se trata de que el poseedor llegue a serlo por contar con la tenencia de la cosa
o el disfrute del derecho correspondiente, con independencia de que dicha detentacin encuentre
origen o no en la actuacin del antiguo poseedor (aquellos supuestos legales en los que el traspaso
posesorio se produce del antiguo al nuevo poseedor por cualesquiera de los procedimientos admitidos
en derecho).
Transmisin de la posesin: destaca ante todo la TRADICION, que es la entrega de la posesin
con nimo de transmitir la propiedad o los dems derechos reales. An as el traspaso posesorio no
tiene por qu conllevar a la transmisin de la titularidad dominical o de la titularidad de cualquier otro
derecho real, sino que puede consistir en la pura posesin; en los que no habr propiamente tradicin
pero si traslacin o traspaso posesorio.
Transmisin por ministerio de la ley; Posesin Civilsima: Forma especial de adquisicin de la
posesin; La posesin de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupcin y
desde la muerte del causante [Art 440].
Conservacin; Presunciones Posesorias: Una vez adquirida la posesin, su mera existencia
despliega efectos a favor del poseedor, entre ellos el de favorecer la continuidad del mismo mediante
presunciones; deducciones legalmente impuestas. Una vez acreditado el hecho base de la presuncin,

la fuerza de esta depender de la forma en que haya sido prevista legalmente, pues el favorecido por
ella queda dispensado de toda prueba.
Retener o recobrar la posesin : prescribe por el transcurso de un ao la accin para retener
o recobrar la posesin [ Art. 1968] que, conforme a la ley de enjuiciamiento civil, habr de
materializarse a travs del correspondiente interdicto, sea de retener o recobrar la posesin.

El despojado puede recuperar la posesin antes del transcurso de un ao, pero debe hacerlo a travs
del ejercicio de la accin interdictal de recuperacin de la posesin y no por sus propios actos o
recursos; el que recupera, conforme a derecho, la posesin indebidamente perdida, se entiende que la
ha disfrutado sin interrupcin.
Por el contrario; si el despojado no acta conforme a derecho perder la presuncin establecida en su
favor.
El derecho positivo otorga al poseedor que resulte inquietado en su posesin o que sea despojado de la
misma un cauce procesal denominado interdicto, un juicio posesorio de carcter especial y sumario,
dirigido a resolver el puro hecho posesorio ante el juez. Es una accin especial para recobrar o retener
la posesin durante el plazo de un ao.
Prdida de la posesin: Art 460 CH...C.; 4 medios:
Abandono de la Cosa; Abandono voluntario en un acto unilateral (no conlleva el simultneo
apoderamiento por otra persona distinta a quien hasta entonces haba sido su poseedor).
Cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito; prdida de posesin de origen voluntario, en la que
el poseedor cede su posesin a otra persona. Dicha traslacin posesoria puede conllevar la prdida de
la posesin para el transmitente o poseedor anterior en numerosos supuestos; sin embargo en muchos
otros el poseedor anterior seguir siendo poseedor mediato.
Destruccin o prdida total de la cosa: Evidencia la prdida de la posesin con independencia de cul
fuera el ttulo que ostentara el poseedor. Obviamente, el propietario poseedor pierde su posesin. La
prdida total es equiparada a la situacin que acarrea a quedar fuera del comercio
Posesin ajena; el Despojo Posesorio: El poseedor puede perder su posesin por la posesin de otro,
aun en contra del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de un ao. Por ello se
ve relacionado con otros preceptos posesorios, como son :
Efectos en la Usucapin; Donde se interrumpe naturalmente la posesin cuando por cualquier causa
se cesa en ella por ms de un ao.
Acciones para retener o recobrar la posesin; mediante interdicto, se admitir la demanda si esta est
dentro del plazo antes de haber transcurrido un ao a contar desde al acto que la ocasion.

La nueva posesin, la posesin ajena, puede determinar la prdida de la posesin, aun en contra de la
voluntad del antiguo poseedor.
Doctrinalmente, al nuevo poseedor se le denomina despojante y al antiguo poseedor despojado.
De ah sacamos que la posesin no puede reconocerse en dos personalidades distintas (fuera de
los casos de indivisin). Por lo que es natural que la posesin, como hecho, la tenga el despojante,
mientras que el despojado (durante un ao) sigue siendo el verdadero poseedor o el titular de la
posesin como derecho.
Responsabilidad del poseedor por deterioro o prdida de la cosa ;
Posibilidad de que el poseedor haya perjudicado el valor de la cosa (deterioro) o haya afectado incluso
a la existencia de la misma (prdida = destruccin de la cosa). Encontramos las siguientes reglas para
estas eventualidades [Art. 457], como son:
El poseedor de buena fe no responder por principio, salvo que se demuestre (probndolo) que ha
perjudicado la cosa actuando con dolo; perjudicando la cosa de forma consciente, deliberada.
El poseedor de mala fe responder en todo caso, incluidos los supuestos de fuerza mayor cuando haya
retrasado la entrega de la cosa al poseedor legtimo de forma maliciosa.

4. Efectos de la posesin al extinguirse: Liquidacin del estado posesorio

Posesiones y poseedores que terminan con su derecho en cualesquiera de las situaciones posesorias.
Se pasa a la composicin de intereses que conlleva todo el cambio de poseedor, ya que el que va a
dejar de serlo tratar de obtener un ltimo rendimiento de la cosa.
Rgimen de liquidacin ms o menos riguroso y gravoso dependiendo de la buena o mala fe que se
haya tenido durante el tiempo de la posesin, como seria en el caso de la mala fe del poseedor, que
conllevara una reaccin contra la usurpacin o despojo que ha estado practicando durante el tiempo

que ha posedo . Pero insistir que, salvo prueba de contrario, el poseedor cuenta a su favor con la
presuncin de buena fe [Art. 434].Partiendo de este criterio tenemos:
Rgimen de los frutos ; En caso de ser fructfera la cosa-objeto de posesin , y sea cual sea el perodo
de posesin del poseedor :
- Poseedor de mala fe; Deber abonar al poseedor legtimo:
Todos los frutos que haya percibido.
Incluso el valor de los frutos que hubiera podido percibir el
poseedor legtimo conforme a la utilizacin normal de la
Cosa (Ej.; arrendamientos).
Poseedor de buena fe ; Hace suyos :
Los frutos que haya percibido.
Respecto a las cosechas o rentas pendientes, tiene derecho a
una cuota proporcional al tiempo de su posesin.
Los gastos; La utilizacin de la cosa conlleva normalmente una serie de gastos que podrn ser
reintegrables o no al poseedor que deja de serlo. El criterio fundamental para ello sigue siendo la
buena y la mala fe. [ Art. 453 ] Distinguir entre :
- Gastos necesarios; denominados as porque su ejecucin va ligada a la propia conservacin de la
cosa o a la obtencin de su natural rendimiento (gastos de alimentacin, siembra de finca,..).
Solo el poseedor de buena fe tendr derecho de retencin, el derecho a seguir poseyendo material,
efectiva y legtimamente la cosa mientras que no se le satisfagan tales gastos.
-Gastos tiles o mejoras; Aumento de valor que por ello haya adquirido la cosa; esto es, aquellos
gastos que conllevan un incremento del valor de la cosa (Ej. Transformacin de finca de secano a
finca de regado). Para reintegrarse del importe de los gastos realizados en mejoras, el poseedor de
buena fe cuenta a su favor con el mentado derecho de retencin, lo que le asegura la satisfaccin de su
inters (que su sucesor en la posesin le pague el valor de las mejoras realizadas).
- Gastos suntuarios; Gastos provocados solo por el afn de lujo, sin que suponga un aumento del
rendimiento econmico de la cosa fructfera (Ej. Bienes decorativos,..). Estos gastos no son abonables
al poseedor de mala fe ni tampoco al de buena fe. La opcin del C.C. es permitir que el poseedor que
haya efectuado gastos de carcter suntuario pueda llevarse los adornos y ornamentos aadidos a la
cosa principal. Para ello han de darse dos requisitos:
Que la cosa principal no sufra daos ni deterioros por la

Separacin de los ornamentos que en su da se

incorporaron.
Que el sucesor en la posesin no prefiera quedarse con los
Adornos incorporados, abonando el importe de lo gastado
en su da (en el caso de poseedor de buena fe) o el valor que
tengan en el momento de entrar en la posesin (poseedor de
mala fe).

Tema 37.
2. LOS EFECTOS DE LA POSESIN
Presunciones a favor del poseedor.
Una vez adquirida la posesin, su mera existencia despliega importantes efectos a favor de su
poseedor, entre ellos, el de favorecer su propia continuidad mediante una serie de presunciones que la
facilitan; como son:
Presuncin de Buena Fe; La buena fe se presume siempre y la mala fe de un poseedor corresponde a
la prueba [Art. 434]. Se trata de una presuncin iuris tamtum que ampara al poseedor, obligando a
quien contradiga la buena fe presumida a demostrarlo.
Presuncin de continuidad posesoria; Se presume que la posesin se sigue disfrutando en el mismo
concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario [Art. 436]. De nuevo es una
presuncin iuris tamtum, mientras no se demuestre lo contrario, cuyo alcance se remontar a la
adquisicin de la posesin, al concepto en que se adquiri; al concepto posesorio en cuya virtud se
empez a poseer. Se presumir la posesin conforme, pues, al concepto posesorio inicial, que lo
mismo puede ser de dueo que de usufructuario, arrendatario, comodatario, etc.; siempre cabiendo
prueba de lo contrario.

Presuncin de titularidad o legitimidad posesoria; El poseedor en concepto de dueo tiene a su favor

la presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a exhibirlo [Art. 448].
Poseyendo como dueo pues, existe la presuncin de que se tendr justo ttulo para ello.
Presuncin de posesin Accesoria de bienes muebles; Nueva presuncin iuris tamtum afirmando que
la posesin de una cosa raz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras
no se conste o acredite que deben ser excluidos.
Presuncin de Posesin Intermedia; El poseedor actual que demuestre su posesin en poca anterior,
se presume que ha posedo tambin durante el tiempo intermedio, mientras no se pruebe lo contrario.

Subsistencia de la accin Publiciana

En el derecho romano clsico se caracteriz por requerir especiales y solemnes formas de transmisin
de la propiedad, en la que la persona solo poda consolidar su adquisicin a travs de la usucapin,
con lo cual en el caso de haber perdido la posesin antes de haberla usucapido, el adquirente no poda
ejercitar accin reivindicatoria alguna. Ante ello, fue el pretor Quito Publicio quien recurri por
primera vez a la ficcin de considerar transcurrido el perodo de usucapin.
As se le sigue denominando, aunque obviamente en nuestro derecho positivo la cuestin se plantea
se forma distinta a la expuesta en el derecho romano. Dado que nuestro sistema normativo ha dejado
de ser un sistema por acciones y que la posesin como derecho es susceptible de litigio , cabra
pronunciarse inicialmente de forma afirmativa ; pero ante el silencio legal sobre ello, cabe mencionar
un sustento normativo de la accin publiciana en el Ap.3 del Art 1658 de la ley de enjuiciamiento
civil de 1881, estableciendo dicho precepto que La sentencia interdictal contendr la frmula de
sin perjuicio de tercero, y reservndose a las partes el derecho que puedan tener sobre la posesin
definitiva, que podrn utilizar en el juicio correspondiente.

Publicidad en los bienes muebles; Adquisicin a non domino: posesin de bienes muebles
adquirida de buena fe equivale a titulo.
Cuando una cosa mueble es adquirida por alguien en circunstancias normales (normalmente a travs
de una compra) con la intencin de hacerla suya, de convertirse en su propietario, se produce de forma
automtica dicho proceso, y a partir de ah, aunque el vendedor de la cosa no fuera en realidad dueo
de la misma, el adquirente pasa a ser propietario de ella; adquisicin sin dominio.
Esto es; que habiendo llegado a poseer el adquirente por cauces normales y pacficos y de todos
admitidos y practicados; dicha posesin ha de consolidarse automticamente en propiedad.

TEMA 38: CONCEPTOS GENERALES:

EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: CONCEPTO, FUNCIN, ORGANIZACIN Y EFICACIA.
El Registro de la propiedad, es una institucin que publica la situacin jurdica de las fincas con
la pretensin de asegurar el trfico jurdico inmobiliario. El art.1 de la Ley Hipotecaria: tiene por
objeto la inscripcin o la anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos
reales sobre inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harn en el registro en cuya
circunscripcin territorial radiquen los inmuebles.
El Registro de la Propiedad tiene como objeto la inscripcin o anotacin de los actos y contratos
relativos al dominio y dems derechos reales sobre bienes inmuebles. Tal registro est organizado por
circunscripciones territoriales y se compone de un conjunto de libros. Sus finalidades son:
a) Asegurar la propiedad inmueble, proteger el trafico jurdico inmobiliario y fomentar el crdito
territorial mediante la legitimacin y proteccin de la titularidades registradas y a los terceros
adquirente.
b) Efectuar la publicidad informativa llamada formal, del contenido de los libros de registro.
EL D.INMOBILIARIO REGISTRAL: CONCEPTO, CONTENIDO:
El derecho inmobiliario registral es aquel conjunto normativo que regula y organiza la publicidad
inmobiliaria a travs del Registro de la Propiedad.

Est integrado por normas de distinta naturaleza:

-Las normas civiles, que se refieren al objeto de publicidad registral y los efectos de la misma.
-Las administrativas, que tienen como finalidad organizar el registro y regular la actividad de
registrador.
-Las procesales, que establecen unos procedimientos especficos para la defensa de los derechos
inscritos.
En esta lnea se suele distinguir entre el derecho inmobiliario material, de contenido civil, y el
formal que se refiere a los aspectos tcnicos del Registro, y est integrado por las normas de carcter
administrativo.
3. INDICACIONES DEL D COMPARADO: LOS SISTEMAS : (LEER)
*FRANCES: denominado sistema de transcripcin. Su rgimen jurdico se encuentra en numerosos
textos normativos. Rasgos generales:
a) La transmisin de derechos reales se encuentra al margen del registro. Sin embargo, se tiene que
tener en cuenta que cuando esta se produce por actos inter vivos, dicho efecto se produce inter partes,
por acuerdo, siendo necesario para su oponibilidad a los terceros que se publique en el Registro.
b) Adems de la funcin de publicidad tiene como cometido la recaudacin de ciertos impuestos.
c) En cuanto a su publicidad, esta recae en actos referidos al dominio y dems derechos reales.
d) La publicidad registral es obligatoria con carcter general, aunque hay excepciones, como ocurre
con la hipoteca o privilegios, o la promesa de venta, para los que la inscripcin es nicamente
facultativa.
e) El acceso al registro se opera mediante la incorporacin a sus libros de una copia del documento en
el que se refleja el acto.
f) El registro se ordena mediante el sistema de folio personal, que se abre a cada uno de los derechos
reales. La dificultad se encuentra en el conocimiento completo de la situacin jurdica de la ficha,
pues obliga a una labor de indagacin de las distintas personas que pueden tener derechos sobre los
mismos.
g) Tiene efecto relativo de la publicidad. Se exige que est inscrito el derecho del transmitente para
que se pueda publicar el del adquirente.
h) La consecuencia que se deriva para los que acceden al mismo es la de la inoponibilidad de lo no
inscrito. Ello supone que al titular registral no se le pude oponer la propiedad u otro derecho real no
inscrito que traiga causa del mismo disponente.
ALEMAN Y SUIZO: se le denomina inscripcin constitutiva. Rasgos generales:
a) En derecho alemn para la efectiva transmisin de los derechos reales se requiere la inscripcin; de
tal forma que esta tiene carcter constitutivo. Se consigue un alto grado de consciencia entre realidad
y registro, en las que solo se quedan al margen aquellas transmisiones para las cuales la transmisin
no es constitutiva, como la sucesin mortis causa, o la adjudicacin por la autoridad.
b) El registro depende de los juzgados de primera instancia, y publica derechos, no actos.

c) libros inmobiliarios se organizan mediante el sistema de folio real, que se abre para cada finca en
particular.
d) Los derechos cuya inscripcin se solicita deben ser calificados por el Encargado del Registro, que
se pronuncia sobre su legalidad.
e) Para la inscripcin de los derechos se requiere que su transmitente sea el titular registral.
f) Efectos: prioridad y rango registral, que determinan una posicin del titular del derecho en el folio
correspondiente, segn en la seccin en que se integran y la fecha de la solicitud de inscripcin.
g ) La inscripcin otorga al titular del la presuncin de veracidad del derecho y lo que se conoce como
la fe pblica registral.
AUSTRALIANO: conocido como el sistema Acta Torres. El punto de partida lo constituye la
inmatriculacin de finca o primera inscripcin; a partir de este momento queda sometida al rgimen
jurdico de la publicidad Registrador un proceso minucioso por el que se constatan los datos fsicos y
jurdicos de la misma. Ms tarde al titular se le facilita un certificado del ttulo en el que se le constata
la situacin jurdica que queda la finca, y en el que se le reflejan las sucesivas modificaciones. Rasgos
generales:
a) La inscripcin forma parte del proceso traslativo de los derechos reales.
b) Inicialmente la inscripcin era voluntaria, sin embargo existe una tendencia legislativa a exigirla
con carcter obligatorio.
c) Se llevara a cabo la labor de inscripcin para llegar a veracidad de los hechos presentados.
d) La inscripcin del derecho se realiza archivando en el libro registro, que se divide por fincas, el
documento que recoge el negocio de transferencia.
e) Para la inscripcin se exige el registro del tracto sucesivo, en el que se solicita la inscripcin haya
adquirido el derecho de un titular registral.
f) Rige la prioridad registral, que se determina por la fecha de presentacin de los documentos
g) Se establece un fondo de seguro en el registro; su finalidad es la de indemnizar a aquellas personas
que han perdido su propiedad como consecuencia del error que se ha cometido en el proceso de
inscripcin a favor de otra persona.
h) Sus efectos son el principio de invulnerabilidad.

EL SISTEMA ESPAOL: INDICACIONES HISTORICAS Y SITUACION ACTUAL.

Coincidiendo con el periodo codificador, en la mayor parte de los pases europeos se puso de
manifiesto la necesidad de dotar a las relaciones jurdico-inmobiliarias y a la titulacin formal del
propietario de una dosis de seguridad mayores de las conocidas en anteriores pocas histricas, hasta
entonces la publicidad posesoria solo haba servido como factor externo del ejercicio del seoro
sobre las cosas.

Sin embargo, la posesin no era idnea respecto a la publicidad de los derechos reales de garanta que
recaan sobre los bienes y por tanto retraa la movilizacin del que en el siglo XIX se denomina el
crdito territorial, es decir, el crdito obtenido ensobre la base de la garanta de los bienes inmuebles.
Se impona pues encontrar un nuevo rumbo normativo que saliese de tal situacin precedente y lograr
la instauracin de un verdadero procedimiento de publicidad de carcter instrumental que llevo a la
creacin de los registro de inmuebles en la mayor parte de los pases europeos, esto es entrado ya el
siglo XIX.
En la situacin actual, el sistema espaol ha logrado con gran xito el objetivo perseguido durante
dcadas: la seguridad jurdica, y en base a ella, la reduccin de costes y riesgos, y el fomento
de crdito territorial y la prosperidad econmica. Nuestro sistema actual se basa en una serie de
principios fundamentales explicados en los siguientes puntos.
LOS PRINCIPIOS HIPOTECARIOS INSTRUMENTALES: (MUY IMPORTANTE)
5.1. EL DE INOPONIBILIDAD DE LO INSCRIBIBLE Y NO INSCRITO:
El principio de inoponibilidad -lo inscribible no inscrito no perjudica a tercero de buena fe 1
es, paradjicamente, el ms clara y abundantemente declarado y formulado en los momentos
fundacionales de nuestro moderno sistema inmobiliario registral y, al mismo tiempo, el ms
combatido, cuando no llanamente silenciado, en nuestra actual doctrina hipotecaria.
Sobre la clave del artculo 23, se construy el edificio de la Ley Hipotecaria; y volviendo a l se hace
necesario restaurar en nuestro Derecho Registral el principio de inoponibilidad. A partir de ahora se
multiplicarn los esfuerzos por asignarle campo propio, concretar las condiciones necesarias para su
aplicacin, y lograr su reconocimiento como autntico y fundamental principio hipotecario. Es mucho
lo que en esta lnea se ha alcanzado, aunque no tanto como para poder considerar admitida comn y
pacficamente su aceptacin.

El principio de inoponibilidad goza hoy de un cierto reconocimiento oficial como uno de los grandes
principios configuradores de nuestro sistema registral, pero el monismo hipotecario sigue contando
con importantes valedores. Segn su situacin relacionada con el Registro: lo inscrito no puede ser
abatido por lo que, pudiendo inscribirse no lo ha sido.
5.2 EL DE PRIORIDAD- RANGO: La ejecucin procesal de una hipoteca implica la cancelacin
de las hipotecas y dems gravmenes inscritos o anotados con posterioridad, y la subsistencia de los
anteriores.
Por eso, si consagran gravmenes registrales posteriores, la modificacin o ampliacin de la hipoteca
anterior no puede mantener su rango inicial, sino que tendr el ltimo rango que le corresponda.
Esta regla no admitir excepciones, salvo que de comn acuerdo y con los requisitos legales,
se otorguen o inscriban negocios sobre el rango registral (igualacin, posposicin o permuta de
rango.)[#?][#?]5.3 EL DE LEGITIMACION O PRESUNCION DE EXACTITUD DE REGISTRO:
Principio de legitimacin. Este principio deriva de los de publicidad y legalidad, con el presupuesto
necesario de la buena fe. La actual Ley Hipotecaria de Espaa favoreci la eficacia de la inscripcin,
estableciendo categricamente el principio de legitimacin mediante la presuncin de exactitud
registral, que se formula en el art. 38, reforzado por el prrafo 3 del art. 1 de la misma Ley.[#?]
[#?] El principio de legitimacin est basado en la presuncin de exactitud registral, y significa
que la inscripcin lleva nsita la fuerza legitimadora de la gewere germnica, y se concreta en una
presuncin iuris tantum de veracidad e integridad del contenido jurdico de los asientos del Registro,

quedando el titular legitimado activa y pasivamente como verdadero titular del derecho inscrito.[#?]
[#?] Afirmamos que la legitimacin registral se refiere a todos los trminos de la relacin jurdica
inscrita; ampara el objeto del derecho real inscrito, es decir, la finca, en cuanto a sus linderos, a la
superficie que se expresa en la inscripcin, a la existencia del derecho real, a la validez del acto o
contrato por el que haya adquirido el transferente y a la capacidad legal de ste. Todo ello ser exacto
mientras no se pruebe lo contrario, y si procede la aplicacin de la fe pblica registral, la presuncin
deviene iuris et de iure. Se presume tambin que el titular del dominio tiene la posesin, y si esta
posesin es real, a los diez aos, a los efectos de la usucapin en favor del titular inscrito, ser justo
ttulo la inscripcin, con posesin pblica, pacfica y sin interrupcin y tambin de buena fe, durante
el tiempo de vigencia del asiento y de los asientos de los causantes del actual titular, a tenor del art.
35 de la Ley Hipotecaria; todo ello en el supuesto de que la finca que figura inscrita tenga existencia
fsica. Estos efectos de la posesin real del titular inscrito le dan a ste preferencia en el caso de doble
inmatriculacin de la misma finca, segn las Sentencias de 20 abr. 1950 y 18 mayo 1953.

5.4 EL DE FE PUBLICA REGISTRAL:[#?]La fe pblica registral se concreta en la presuncin, iuris

et iure, de integridad y exactitud del contenido de los asientos: a) presuncin de integridad o aspecto
negativo de la fe pblica (art. 32 en su total amplitud y el art. 37 de la Ley Hipotecaria, excluidas
las excepciones); b) presuncin de exactitud o aspecto positivo de la fe pblica (art. 34, 31, 40,
220 de la Ley Hipotecaria). En sentido negativo, lo que no consta en el Registro no existe, y as los
derechos reales, las cargas y gravmenes reales, las causas de nulidad, de resolucin, de rescisin o
de revocacin de origen voluntario, si no constan en el Registro, no perjudican al tercero hipotecario.
En sentido positivo la fe pblica responde al tercero de todo lo que se presume exacto a tenor del
art. 38 de la Ley Hipotecaria (lo que consta del Registro existe), ya que convalida las deficiencias
que puedan existir en la situacin registral del transferente, incluso en cuanto a los datos fsicos
descritos en el Registro, y lo mismo sobre el estado civil y capacidad de las personas causantes del
tercero, toda vez que el art. 34 es una excepcin de lo que previene el art. 33 de la Ley Hipotecaria.
[#?] Generalmente, la fe pblica en sentido positivo exige la buena fe o desconocimiento de la
inexactitud. La legislacin cubana y en general las dems hispanoamericanas estn influidas por la
Ley Hipotecaria espaola de 1861 y recogieron el alcance de los artculos 23, 32 y 37 de dicha Ley,
sin que expresamente figure el art. 34. As, podemos ver, p. ej., el art. 1.924 del CC de Venezuela, que
ampara al adquirente con la proteccin basada en la apariencia negativa registral o fuerza preclusiva;
pero adems tal tercero tambin est protegido contra las causas de nulidad, resolucin, rescisin o
revocacin de carcter voluntario que no consten del Registro (art. 1.279, 1.281, 1.350, 1.466, 1.562
del CC). El art. 30 de la Ley de Publicidad francesa de 1955 establece el principio de inoponibilidad;
pero adems protege al titular registral contra las situaciones claudicantes en la titularidad del
transferente. Lo mismo sucede en la legislacin italiana, a tenor de los art. 2.644 y 2.652 del CC de
1924. El sistema belga no rebasa la mera inoponibilidad, y lo mismo el Cdigo del Registro Predial
de Portugal de 1959. El sistema australiano, al ser de fuerza formal, protege al adquirente en todas las
situaciones registrales.
5.5EL DE BUENA FE: est recogido implcitamente en el principio de inscripcin.
LOS PRINCIPIO HIPOTECARIOS U ORGANIZADORES: ( POCO IMPORTANTE, SOLO
SABER QUE ES POR ENCIMA)
1. EL DE PUBLICIDAD REGISTRAL FORMAL: Se entiende por publicidad formal la apertura
del Registro a todos aquellos que quieran conocer su contenido y manifiesten un inters digno de
proteccin. En nuestro sistema registral se declara el carcter pblico de los registros en el art.221
LH. Ello se hace efectivo mediante la manifestacin de los libros o por la certificacin expedida por
Registrador.

2. EL DE ESPECIALIDAD O DETERMINACION: Por seguridad jurdica de terceros, se exigen que

consten suficientemente determinados los extremos esenciales de la obligacin garantizada: importe
principal, importes accesorio, forma de pago, vencimiento final, acreedor y deudor.
Esta regla s admiti, legalmente, una excepcin importante: la hipoteca de mximo: cuando el
importe de la obligacin pudiera ser inicialmente indeterminado, bastaba fijar unas cifras mximas de
responsabilidad hipotecaria por cado uno de los conceptos (principal, intereses, etc) y predeterminar
los criterios y forma concreta de liquidacin de duda. (Si el acreedor es una entidad de crdito, poda
incluso pactarse que la liquidacin la haga de manera unilateral, con posterior notificacin al deudor y
posterior notificacin al deudor y posibilidad de impugnacin.)
3. EL DE REGISTRACION POR FINCAS O DE FOLIO REAL: se llama inmatriculacin al asiento
de inscripcin por la finca accede por primera vez al Registro. Cuando una finca se inscribe por
primera vez se le abrir un folio, y se le dar un numero diferente y correlativo al anterior.
En el folio real, no se refleja de forma separada los datos fsicos y jurdicos de cada finca, sino que los
mismos se superponen sucesivamente, en la medida que van accediendo con los distintos ttulos que
se inscriben. En la primera inscripcin de la finca se deber recoger las circunstancias referidas en los
artculos 9LH y 51 RH, que consiste en fijar: la naturaleza de la finca, su situacin y linderos, y su
extensin superficial.
4. REGISTRACION MEDIANTE INSCRIPCION: en nuestro ordenamiento la inscripcin tiene
carcter declarativo, y no constitutivo, por lo que rige plenamente el principio de inscripcin. De otra
perspectiva se habla tambin de inscripcin obligatoria o facultativa, cuando la misma se impone
como un deber, o por el contrario se deja a iniciativa del interesado.
5. DE ROGACION: Es el trmite inicial o comienzo del proceso registral, formado por la peticin del
asiento o la presentacin del documento en el libro Diario, la calificacin y la extensin, suspensin
o denegacin del asiento. La instancia o rogacin es meramente adjetiva o procesal y de carcter no
formal, ya que se puede instar verbal y hasta tcitamente, como resulta de la simple presentacin de
los documentos, pero en este caso es preciso que se evidencie la voluntad recepticia del solicitante en
orden a la prctica del asiento, o, lo que es lo mismo, que llegue a l el resultado de la presentacin
del ttulo, manifestando el Registrador el resultado de la calificacin.
6. DE CONTROL DE LEGALIDAD: Este principio exige que lo que publique el Registro sea
legtimo y, por tanto, digno de respeto y de fe; para ello, debe preceder a la inscripcin un detenido
examen del ttulo, calificando su validez y confrontndolo con el Registro, a fin de evitar que se
haga constar en los libros lo que no es lcito y se admita para ello la presuncin de validez de los
asientos. As, este principio de legalidad tiene como presupuestos necesarios: a) La autenticidad o
certeza del acto o contrato. b) La calificacin del ttulo, de acuerdo con el Registro,- segn el art. 18
en relacin con el 65 de la Ley. La calificacin resultar esencialmente autenticadora a efectos de
registrar o de rechazar los ttulos, es decir, se califica para extender, suspender o denegar el asiento
rogado (inscripcin, anotacin, cancelacin o nota marginal). El registrador calificar por s solo,
no podr abstenerse de calificar, calificar con independencia, responsabilidad e imparcialidad,
no pudiendo calificar los ttulos en los que tenga inters directo.[#?] [#?] Existe tambin
el principio de legalidad en los regmenes alemn, suizo y australiano. En los sistemas latinos, la
calificacin es menos rigurosa.[#?] [#?]
De la calificacin pueden resultar, respecto a los ttulos
o al contenido del Registro, faltas subsanables e insubsanables. Son subsanables las que no provocan
la nulidad absoluta o la inexistencia del acto a registrar, ni su intrascendencia real inmobiliaria,
siendo susceptibles de fcil subsanacin, incluso por ratificacin o confirmacin del acto; y son
faltas insubsanables las que producen la nulidad absoluta o la inexistencia del acto a registrar o su

intrascendencia real o, por figurar inscrito el derecho a nombre de persona distinta de la que otorga la
trasmisin o gravamen, dan lugar a la denegacin del asiento.
7. DE PRIORIDAD-CIERRE: El principio de prioridad da carcter registral a la regla prior tempore
potior iure. Este principio significa que la preferencia entre derechos reales sobre una misma finca
se determina por el orden de la registracin y no por la antigedad de los ttulos. Los efectos de
la prioridad se dividen en materiales y formales, y unos y otros son distintos, segn se refiera la
colisin a derechos incompatibles sobre una misma finca o a derechos compatibles: a) En caso de
colisin entre derechos incompatibles, la registracin enerva los efectos del ttulo no inscrito, como
establece el art. 32 de la Ley Hipotecaria; en estos supuestos surge la preclusin del ttulo no inscrito,
preclusin establecida tambin en el art. 1.473 del CC espaol. Estos efectos de la preclusin se
inician con la prioridad formal prevista en el art. 17 de la Ley Hipotecaria. b) En el supuesto de
colisin de derechos compatibles, los efectos materiales de la prioridad determinan un rango mejor o
preferente, y la prioridad formal obliga al Registrador a despachar los ttulos por riguroso orden de la
presentacin.[#?]

[#?] El principio de prioridad es consecuencia del de publicidad, ya que el titular que inscribe
anuncia a todos por medio de la inscripcin que ha podido coronar antes que nadie la adquisicin de
un derecho real sobre una finca determinada. Este principio de prioridad, sin dejar de existir en todos
los sistemas hipotecarios, tiene ms utilidad en los de inscripcin voluntaria, en los que se admiten
modos de adquirir relativos y absolutos. Rige este principio de prioridad en el sistema alemn, en
el suizo, en el australiano (de inscripcin constitutiva), en el espaol y en los sistemas llamados
latinos o de inoponibilidad, como el francs, el italiano, el belga, los iberoamericanos, en los que se
sobrentiende la regla general de que quien inscribe su derecho se antepone al que dej de inscribir el
suyo.
8. DE TRACTO SUCESIVO: (MUY IMPORTANTE, TENER EN CUENTA LA REANUDACION
DEL TRACTO, Y MEDIOS PARA ELLO, ESTA EN OTRO TEMA) Responde al principio
de legalidad en el proceso de registracin. Se establece en el art. 20 de la Ley Hipotecaria y lleva
implcita la legitimacin activa del titular registra, fundndose en que slo l est legitimado para
realizar actos dispositivos con eficacia hipotecaria. Significa todo ello que los titulares registrales
deben sucederse en relacin de causante a causahabiente formando, como regla general, una cadena
sin solucin de continuidad, desde el inmatriculante hasta el titular ms moderno. El principio de
tracto sucesivo tiene actuacin positiva y negativa. En sentido positivo autoriza la registracin de los
actos inscribibles que emanen del titular inscrito. En sentido negativo impide la registracin de los
actos inscribibles que no procedan del titular inscrito.[#?] [#?] Se necesita, pues, para practicar
la inscripcin de un ttulo la previa inscripcin a favor del disponente o perjudicado en dicho ttulo,
con algunas excepciones establecidas en los ltimos prrafos del citado art. 20, que permiten el tracto
abreviado; todo ello de manera que en la serie causal de los derechos reales, dependan unos de otros,
al reflejo del folio abierto a cada finca, a fin de que al transferente le suceda el adquirente en los
mismos derechos que el otorgante aparentaba en el Registro. El tracto sucesivo se exige tambin en el
rgimen alemn, en el suizo (en ste es necesario incluso para otorgar el negocio jurdico) y tambin
en el sistema francs actual, segn la Ley de 1955.

LECCION 39. ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

LA FINCA.MODIFICACIONES ESPECIALES. Y MODIFICACIONES DE LA FINCA.(SOLO
LEER)

LA FINCA EN EL REGISTRO.
El registro de la propiedad pretende publicar una especie de historia jurdica de los inmuebles,
la realidad primaria en un sistema registral es la finca. Es normalmente una superficie terrestre
delimitada por una lnea poligonal cerrada, con sus partes integrantes y sus pertenencias, pero la
finca en sentido registral es todo lo que abre folio en el registro de la propiedad. El art. 243 L.H.
dispone que el Registro de la Propiedad se llevar abriendo uno particular a cada finca en el libro
correspondiente, y el art. 378 R.H. dice que los registradores, destinaran a cada finca el nmero de
hojas que consideren necesarias. As pues, nuestro sistema adopta el criterio del folio real como
medula del Registro. La definicin fsica que dimos anteriormente ser la que en la mayora de las
ocasiones abra un folio. Pero la ley hipotecaria permite que se consideren como fincas a efectos
registrales:
-FINCAS ESPECIALES
a) la finca discontinua. Son las explotaciones agrcolas, con o sin casa de labor, que formen
una unidad orgnica, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o
dependientes entre s. Por lo que respecta a la explotacin agrcola, la posibilidad de inscripcin como
una sola finca. Exige que la unidad orgnica tenga nombre propio, que sirva para diferenciarla, y una
organizacin econmica puramente individual. Tanto en el caso de las explotaciones agrcolas como
en el de las industriales se atiende a la unidad econmica de explotacin.
b) las fincas colindantes. Tambin con el requisito de que pertenezcan a un solo dueo o varios
pro indiviso y los interesados lo pidan, el art.44.1 R.H. admite que sean una sola finca las rusticas
y solares colindantes, aunque no tengan edificacin alguna lo mismo que las urbanas, tambin
colindantes, que fsicamente constituyan un solo edificio o casa-habitacin.
c) los pisos en rgimen de propiedad horizontal. El art.8.4 L.H. dicen que se inscribirn como una
sola finca y bajo un mimo folio los edificios en rgimen de propiedad por pisos cuya construccin est
concluida o, por lo menos, comenzada.

En la inscripcin se describirn, adems del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales
susceptibles de aprovechamiento independiente (por tener salida propia a un elemento comn de
aquel o a la va publica ) asignando a estos un numero correlativo, por escrito en letra, y la cuota de
participacin que a cada uno corresponde en relacin con el inmueble. Se inscribirn en un mismo
folio los edificios en rgimen de propiedad por los pisos.
d) concesiones administrativas.las concesiones administrativas de obras pblicas y de servicios
pblicos que afecten o recaigan sobre bienes inmuebles se inscribirn a favor del concesionario con la
extensin y condiciones que resulten del ttulo correspondiente.
e) las cuotas indivisas de fincas destinadas a garajes o estacionamiento de vehculos. Permite que
se abra folio independiente a las cuotas que representen una participacin pro indiviso en las fincas
destinadas a garajes o estacionamiento de vehculos, se llevan adscritas el uso de una o ms plazas
determinadas.
f) el agua. Consecuente con la existencia en el cdigo civil y en la ley de las aguas de dominio
privado, la legislacin hipotecaria permite su inscripcin como finca propia e independiente. Pero,
en vigor la nueva ley de aguas de 2 de agosto de 1985 , el carcter publico de ellas, son muy pocas
excepciones, es evidente que obligara a una reforma de los preceptos hipotecarios cuyo alcance no es
posible ni til precisar anticipadamente.
g) las urbanizaciones privadas. Las denomina complejos inmobiliarios privados, y, cuando
se constituye en una agrupacin de comunidades de propietarios (titulares de pisos o locales en

edificaciones o parcelas independientes que tienen elementos comunes como viales servicios etc.) ,
se otorga el titulo constitutivo y los estatutos de la agrupacin, que son inscribibles en el registro de la
propiedad.
h) el rgimen de aprovechamiento turstico de un inmueble. Se constituir el mismo mediante
su formalizacin en escritura pblica y se inscribir en el registro de la propiedad. Si al inscribir el
rgimen en el registro no constaren como fincas registrables independientes los distintos alojamientos
destinados a aprovechamiento por turno, el registrador les abrir folio aunque en la escritura
reguladora no se haga divisin horizontal del inmueble. La adquisicin y transmisin de derechos de
aprovechamiento por turno podr inscribirse en el registro de la propiedad, abriendo folio al turno
cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisin.
i) situaciones urbansticas. Tambin podrn ser objeto de inscripcin segn las leyes estatales y
autonmicas reguladoras del urbanismo y las situaciones o derechos urbansticos que en ellas se
consignan.

-MODIFICACIONES DE LAS FINCAS.

La finca inscrita en el registro bajo un folio puede sufrir las siguientes alteraciones:
Agrupacin y agregacin
La agrupacin es la operacin que se practica en el registro consistente en la unificacin de dos o ms
fincas inscritas para formar una nueva. La agrupacin se produce en el caso de fincas colindantes y
de fincas discontinuas. En el registro se inscribe como finca nueva la resultante de la agrupacin, con
nmero diferente.
Los titulares de los derechos reales o gravmenes no pueden quedar perjudicados por la agrupacin
y el cierre del folio. Para ellos es como si la finca sobre la que recaen sus derechos no se hubiese
agrupado.
La agregacin, que es la operacin de segregar una o ms porciones de una finca inscrita para
incorporarlas o incorporarla a otra tambin inscrita, pero sin formar finca nueva. Hay tambin
agregacin cuando lo que se une no es una porcin de finca si no otra finca nueva. En todo caso se
requiere que la finca absorbente presente en extensin, al menos, cinco veces ms de lo que se agrega.
La agregacin obliga a una nueva descripcin registral de la finca y la indicacin de la procedencia de
la unidad con las cargas que le afecten.
Permite que la agrupacin sea solicitada no solo por el propietario nico de las fincas que se agrupan,
o en su caso los copropietarios, sino por los distintos propietarios de ellas, siempre que se determine,
de acuerdo con el ttulo, la participacin indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca
resultante.
Segregacin
Por la segregacin se separa una parte de una finca inscrita para construir una nueva. Es una
operacin registral necesaria cuando se enajena o grava una parte tan solo de una finca.
La finca nueva originada por la segregacin se inscribe bajo nmero diferente, expresndose esta
circunstancia (de la segregacin) al margen de la inscripcin de propiedad de la finca matriz. En la
inscripcin de la finca nueva se expresara tambin la procedencia de esta y los gravmenes vigentes

de la finca matriz, que seguirn afectando a aquella dado que la segregacin no puede perjudicar
derechos de terceros.
La segregacin ha de ser querida por el dueo de la finca inscrita o por todos los condueo si esta en
copropiedad. No origina registralmente el cierre de la hoja o folio.

Divisin.
Es la operacin por la que una finca inscrita se divide en dos o ms porciones, formando fincas
nuevas.
Ha de ser dedicada por el dueo o por todos los condueos en caso de proindivisin, y supone que se
abre una hoja o folio nuevo a cada finca resultante de la divisin, expresndose su procedencia y los
gravmenes que tuviere antes la finca que se dividi. La divisin hace que se cierre el folio u hoja de
la finca que se dividi.
Segn el art.50 R.H., todas las operaciones de agrupacin, agregacin, divisin y segregacin se
practicaran en escritura pblica.
La obra nueva y el exceso de cabida.(EL EXCESO DE CABIDA ES IMPORTANTE)
Los datos fsicos que constan en el registro como identificadores de una finca pueden modificarse.
-la obra nueva: el art.208 L.H. y 308 R.H. la refiere a nuevas fincas urbanas. Pero debe entenderse en
sentido amplio como obra nueva toda aquella que suponga transformacin de las caractersticas fsicas
de una finca inscrita. A tenor de los artculos precitados, la declaracin de obra nueva puede hacerse:
1 por su descripcin en los ttulos referentes al inmueble. As por ejemplo, al vencer la finca se hace
constar en la escritura de venta su alteracin fsica en relacin a su descripcin anterior.
2 por su escritura pblica en la que se declare y describa simplemente la obra realizada.
3 mediante escritura pblica descriptiva de la obra nueva, en la que el contratista manifieste que ha
sido reintegrado del importe de la misma o a la que se acompae certificado del arquitecto director de
la obra o del arquitecto municipal, acreditativo de que la construccin esta comenzada o concluida.
En toda descripcin de la declaracin de obra nueva se exige que conste inscrita la propiedad de la
finca a nombre del declarante, aunque sea un anterior propietario el que la realizo. En otros trminos,
el declarante no tiene necesariamente que haber sido el autor de la obra nueva.
-el exceso de cabida: implica tambin una alteracin fsica de la descripcin de la finca en el registro.
Puede producirse por varias causas por error, por incremento del terreno debido al aluvin etc..
Los excesos de cabida ingresan en el regreso por cualquiera de estos tres procedimientos: expediente
de dominio, acta de notoriedad y el dispuesto en el artculo 205 L.H. para la inmatriculacin por
ttulos pblicos de adquisicin.
Adems de estos procedimientos, puede inscribirse, el exceso de cabida justificado por el certificado
del catastro, o de tcnico competente (en el caso de que el exceso sea inferior a la quinta parte de la
cabida inscrita).

Para registrar el exceso de cabida es indispensable que no haya dudas fundada acerca de la identidad
de la finca. El exceso de cabida que no exceda de la vigsima parte de la inscrita puede hacerse
constar en el registro como rectificacin de la superficie.
ACTOS Y DERECHOS QUE ACCEDEN AL REGISTRO.TITULO INSCRIBIBLE.(ESTO ES
MUY IMPORTANTE)
-ACTOS Y DERECHOS QUE ACCEDEN AL REGISTRO.
Nuestro sistema registral se fundamenta en la distincin entre derechos reales y derechos de
obligacin, y niega como principio general el acceso al registro de estos ltimos, sin perjuicio de
que pueda asegurarse con garanta real su cumplimiento que si ser inscribible, o se tome anotacin
preventiva cuando proceda (el embargo de un inmueble para lograr la satisfaccin forzosa de una
deuda de dinero). Entonces, a travs de la inscripcin de la garanta real o de la anotacin preventiva,
el derecho personal entra en los libros registrales pero sin cambiar su naturaleza.
SON IMPORTANTES LAS EXCEPCIONES Hasta aqu la normativa general. Como excepciones
han de sealarse:
1 los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones
de los mismos.
2 El derecho de retorno de los inquilinos o arrendatarios a la finca una vez reedificada, ya tenga
su origen en una disposicin legal o en convenio con el arrendador. Tales titulares podrn hacerlo
constar mediante nota al margen de la inscripcin de la finca que se reedifique.
3 El contrato de opcin de compra o el pacto o estipulacin que lo determine en algn otro contrato
inscribible (es decir, susceptible de inscripcin, que no haya de practicarse adems de la opcin),
siempre que rena las circunstancias estipuladas en el art. 14 R. H estas son las siguientes:
Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiese convenido para
conceder la opcin.
Plazo para su ejercicio, que no podr exceder de cuatro aos.
Los estatutos de los edificios sometidos al rgimen de propiedad horizontal.

Respecto a las inscripciones de titularidades fiduciarias la L.H. en su art.2 estipula que son
inscribibles los actos y contratos en cuya virtud se adjudique a alguno bienes inmuebles, aunque sea
con la obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
El mbito del precepto debe abarcar tambin los supuestos de adquisicin modales, en tanto que el
incumplimiento de la carga impuesta puede hacer que caiga la adquisicin, y como dice Cosso, los
supuestos en que la facultad de disposicin aparece ilimitada desde el punto de vista real, pero al
mismo tiempo vinculada en el plano obligatorio, en el sentido de que el titular formal est obligado
personalmente a dar un determinado destino en vida a los bienes objeto de la disposicin.
El art.2 de la L.H. dice que se inscribirn en el registro las resoluciones judiciales en que se declare
la incapacidad legal para administrar ,la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se
modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposicin de sus bienes.

-EL TTULO INSCRIBIBLE.

Nuestra legislacin hipotecaria habla indistintamente de inscripcin de fincas o inmueble, de ttulos,
de derechos, o de inscripcin de actos o contratos. En realidad nuestro registro de la propiedad es un
registro de ttulos en sentido material o sustantivo ,es decir, en el sentido de fuente de donde nace, o
por la que se modifica o se extingue la situacin jurdico-real (contrato, testamento, sentencia ).
LA ENUMERACION NO DEBE ESTUDIARSE TEXTUALMENTE.
1 Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos.
2 Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de
usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera derechos
reales. Por su parte, el R.H. declara inscribibles cualesquiera otros ttulos relativos a derechos de
la misma naturaleza, as como cualquier acto o contrato de transferencia real que, sin tener nombre
propio en derecho, modifique, desde luego, o en el futuro, algunas de las facultades de dominio sobre
inmuebles o inherentes a derechos realesart.7.
En consecuencia, la ley hipotecaria admite la inscripcin de los derechos reales tpicos y de los
atpicos, sin establecer los requisitos exigibles para la creacin de estos ltimos por los particulares.

Adems, el reglamento extiende la aptitud para la inscripcin a actos y contratos con transcendencia
real que modifiquen o puedan modificar facultades del dominio o inherentes a derechos reales. Los
nmeros del registro son Numerus apertus defiende que el nmero de derechos reales que existen
en nuestro ordenamiento no es cerrado, y los particulares podrn, dentro de ciertos lmites, constituir
derechos reales atpicos, y no numero clausus.
No basta con que la estipulacin afecte objetivamente a las facultades del dominio o de cualquier
derecho real tpico para que pueda predicarse la transcendencia real.
Tampoco se puede hacer depender exclusivamente de la voluntad de las partes el dar a sus pactos
eficacia vinculante para terceros y, por tanto, lograr su inscripcin. Ha de tenerse en cuenta que los
iura in re aliena sobre todo van envueltos en un entramado de derechos y obligaciones entre el que los
constituye y el titular, que originan lo que la ley llama en ocasiones su titulo constitutivo.
LA INMATRICULACION: CONCEPTO Y CLASES.LA REANUDACION DEL TRACTO.( ESTO
ES IMPORTANTE PRESTAR ATENCION A LOS CONCEPTOS)
-LA INMATRICULACION: CONCEPTO Y CLASES.
La inmatriculacin de fincas: el concepto
El art. 199 LH habla de inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna y el
art. 207 de las inscripciones de inmatriculacin.
Por consiguiente, para nuestra legislacin hipotecaria la inmatriculacin es el acto por virtud del cual
una finca ingresa en el Registro de la Propiedad. Mediante la inmatriculacin se obtiene el punto de
arranque del historial jurdico de la finca en el Registro.

ROCA SASTRE establece que la inmatriculacin es el ingreso de una finca en la vida registral,
realizado en virtud de una primera inscripcin de su dominio a favor del inmatriculante, la cual abre
folio de registro particular, es obtenida por medios peculiares y surte efectos especficos.
En el desglose de dicha definicin, hay que destacar los siguientes puntos:
Es el ingreso de una finca en la vida registral. Con la inmatriculacin la finca nace a la vida registral.
Se realiza en virtud de una primera inscripcin de dominio. Ha de tratarse de una primera inscripcin
de Finca no inscrita con anterioridad, y ha de ser inscripcin de dominio, no de un derecho real
limitado.
Abre folio de registro en hoja particular. El Registrador da a la finca el nmero que le corresponda en
el orden correlativo con las dems fincas y le destina el nmero de hojas que estime conveniente.
Es obtenida por medios particulares (art. 199 LH).

-MEDIOS INMATRICULADORES.(PRESTAR ATENCION A LOS CONCEPTOS LO DEMAS

SOLO LEER)
Los medios de inmatriculacin, es decir, los procedimientos a travs de los cuales se consigue el
ingreso de las fincas, por primera vez, en la vida registral vienen establecidos en el art. 199 LH.
Conforme a este artculo, la inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna
se practicar:
Mediante expediente de dominio.
Mediante el ttulo pblico de su adquisicin, complementado por acta de notoriedad cuando no se
acredite de modo fehaciente el ttulo adquisitivo del transmitente o enajenante.
Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, slo en los casos que en el mismo se indican.
El expediente de dominio
El expediente de dominio es un procedimiento de jurisdiccin voluntaria, cuyo objeto es proveer al
propietario de una finca de un ttulo supletorio a los efectos de inmatricular una finca en el Registro,
reanudar el tracto sucesivo interrumpido o registrar el exceso de cabida de una finca ya inscrita.
Est regulado en los arts. 201 y 202 LH.
Este acto de jurisdiccin voluntaria presenta la particularidad de que, si se formula oposicin, no se
archiva el expediente para que las partes puedan acudir al proceso declarativo, sino que contina el
mismo expediente y se convierte en contencioso.

Persigue proporcionar un tipo de titulacin supletoria al propietario de la finca, que carece de la

titulacin adecuada, para lograr la inmatriculacin de la misma. Ahora bien, el objeto del expediente
no es la existencia del derecho, sino la de su adquisicin; por consiguiente, no se persigue acreditar
que el promotor del expediente es propietario de la finca, sino simplemente que adquiri su propiedad.
Por ello, la resolucin del juez no contiene declaraciones de derecho de ninguna clase y no atribuye ni
niega el derecho dominical. Lo que el expediente de dominio trata de justificar es la existencia de un
acto o causa idnea para adquirirlo.
El expediente se inicia por medio de un escrito presentado ante el Juez de Primera Instancia. Al
escrito se acompaan los documentos acreditativos del derecho del solicitante, la certificacin del
Catastro y la del Registro de la Propiedad, acreditativa de la falta de inscripcin de la finca.

Admitido a trmite el expediente, se da traslado del escrito al Ministerio Fiscal, se cita a todos los
posibles interesados y se convoca a las personas ignoradas a quienes pudiera perjudicar la inscripcin
solicitada por medio de edictos, a fin de que puedan comparecer ante el Juzgado para alegar lo que a
su derecho convenga.
El actor y los interesados que hayan comparecido pueden proponer prueba, que se practicar en el
plazo de 10das. Durante otro plazo igual de alegaciones se oir al Ministerio Fiscal, al actor, y a los
que hubieran comparecido en el expediente.
Finalmente el Juez dicta resolucin por medio de auto, que ser apelable en ambos efectos.
El auto estimatorio ser ttulo suficiente para la inmatriculacin de la finca.

El ttulo pblico de adquisicin

La inmatriculacin de fincas en virtud de ttulo pblico de su adquisicin se encuentra regulada en el
art. 205 LH, desarrollado por el art. 298 RH.
En la actualidad, conforme a las anteriores normas, los posibles ttulos pblicos de adquisicin con
virtualidad inmatriculadora son dos:
El ttulo pblico de adquisicin siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisicin
de la finca que se pretende inmatricular mediante documento fehaciente.
Es necesaria, por tanto, la concurrencia de dos documentos:
uno, el ttulo pblico en que conste la adquisicin de la finca por el inmatriculante. Otro,
el documento de fecha fehaciente, sea pblico o privado, acreditativo de quien transmiti al
inmatriculante haba adquirido el derecho sobre la finca con anterioridad a la fecha del ttulo pblico.

 En defecto del anterior documento fehaciente, el ttulo pblico de adquisicin, cuando se

complemente con un acta de notoriedad acreditativa de que el transmitente o causante es tenido por
dueo.
El acta de notoriedad complementaria tiene por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el
transmitente de la finca que se pretende inmatricular es tenido como dueo de ella a juicio del notario
autorizante.
En ambos casos, el ttulo pblico de adquisicin habr de expresar necesariamente la referencia
catastral de la finca o fincas que se traten de inmatricular, y se incorporar al mismo certificacin
catastral descriptiva y grfica de tales fincas.

Las inscripciones de inmatriculacin practicadas conforme a uno u otro medio se notificarn a todos
los que puedan estar interesados en ellas por medio de edictos, que autorizar el Registrador, y se
fijarn por espacio de un mes en el tabln de anuncios del Ayuntamiento donde radique la finca.
Las inmatriculaciones as practicadas no surtirn efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos
aos desde su fecha (art. 207 LH).
Las certificaciones de dominio
Entre los medios de inmatriculacin de fincas que no estn inscritas a favor de persona alguna, el art.
199 incluye el certificado a que se refiere el art. 206, slo en los casos que en el mismo se indican.
Nos hallamos ante un medio privilegiado de inmatriculacin de fincas pertenecientes a determinadas
personas jurdicas, de carcter excepcional, y, por consiguiente, ante la necesidad de que la
interpretacin de las normas que lo regulan se produzca de una forma restrictiva.
Para la prctica de este tipo de inmatriculacin han de concurrir los siguientes requisitos:
La finca, cuya inmatriculacin se solicita, ha de pertenecer al Estado, a la Provincia, al Municipio,
a las CCAA, a las Corporaciones de Derecho pblico o servicios organizados que formen parte de la
estructura poltica de aquel, y a la Iglesia Catlica.
Las entidades y corporaciones de que se trata han de carecer de ttulo inscribible de dominio; en otro
caso, habrn de servirse de los dems medios de inmatriculacin.
Es necesario que la finca no se halle inmatriculada y que en la certificacin se exprese el ttulo de
adquisicin o el modo en que fue adquirida.
La certificacin ha de ser expedida por funcionario competente, con las circunstancias que precepta
el art.303 RH.
El asiento de inmatriculacin, practicado en virtud de estas certificaciones de dominio, est tambin
sujeto a la suspensin de efectos establecida en el art. 207 LH.

-LA REANUDACIN DEL TRACTO SUCESIVO. (ESTO ES MUY IMPORTANTE HAY QUE
ENTENDERLO COMO SI SE FUERA A APLICAR A UN CASO PRACTICO).
El principio de voluntariedad de la inscripcin favorece el fenmeno de la interrupcin del tracto
sucesivo al dejar de inscribirse los actos sucesivos o posteriores a las primeras inscripciones.
La primera frmula para reanudar el tracto interrumpido consiste en presentar en el Registro todos los
ttulos en los que se han formalizado los diferentes actos inscribibles y que no han tenido acceso al
mismo para proceder a su inscripcin.
Sin embargo, hay ocasiones en las que no es posible acudir a esta solucin, porque alguna transmisin
intermedia no ha sido objeto de formalizacin documental con acceso al Registro, o se decide
prescindir de la misma por su complejidad o por su alto coste. Para estos supuestos, el artculo 200
de la Ley Hipotecaria dispone que la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se verificar
mediante acta de notoriedad o expediente de dominio.
A estos dos medios, cabra aadir otros como:
El juicio declarativo ordinario;
El procedimiento judicial de rectificacin del Registro previsto en el apartado a) del artculo 40 de la
Ley Hipotecaria;
El procedimiento ejecutivo, especialmente por dbitos fiscales;
4- El ttulo administrativo de reparcelacin y compensacin.
Vamos a centrarnos solamente en los dos procedimientos previstos en el artculo 200.
A) Las actas de notoriedad.
Las actas de notoriedad para reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se tramitarn conforme
a lo dispuesto en la legislacin notarial, con las especialidades contempladas en el artculo 203 de
la Ley Hipotecaria. De este precepto cabe destacar que deben ser notificados todos los titulares de
cualquier derecho sobre la finca, as como el ltimo titular registral, o sus causahabientes, y el titular
catastral. Sin embargo, estas actas han tenido poca aplicacin en la prctica porque la regla 8 del
citado artculo 203 requiere la aprobacin judicial y la regla 9 establece la intervencin judicial en
caso de oposicin a la tramitacin del acta.
En base al artculo 204 de la misma Ley, las actas de notoriedad tramitadas a fines de la reanudacin
del tracto sucesivo slo podrn inscribirse cuando las inscripciones contradictorias tengan ms de
treinta aos de antigedad, sin haber sufrido alteracin, y el Notario hubiese notificado personalmente
su tramitacin a los titulares de las mismas o a sus causahabientes. Sin embargo, el artculo 295 de su
Reglamento aade: si dichos asientos contradictorios son de menos de treinta aos de antigedad, no
sern inscribibles las actas, a menos que el titular de aqullas o sus causahabientes lo consientan ante
el Notario expresa o tcitamente. Se entender que hay consentimiento tcito cuando el titular o sus
causahabientes hayan comparecido ante el Notario sin formular ni anunciar oposicin.
B) El expediente de dominio.
El expediente de dominio para la reanudacin del tracto sucesivo interrumpido se tramitar con
arreglo al artculo 201 de la Ley Hipotecaria, de cuyos trmites merecen researse la necesaria

aportacin de certificacin catastral de la finca y de certificacin registral que contendr la ltima

inscripcin de dominio y todas las dems que estuvieren vigentes y la notificacin al titular
catastral, a los titulares de cualquier derecho sobre la finca, as como al ltimo titular registral, o sus
causahabientes.
Segn el artculo 202 de la citada Ley, los expedientes tramitados con arreglo al artculo anterior
sern inscribibles, aunque en el Registro apareciesen inscripciones contradictorias, siempre que stas
tengan ms de treinta aos de antigedad y el titular de las mismas haya sido citado en debida forma y
no hubiese formulado oposicin. Tambin sern inscribibles, aunque las inscripciones contradictorias
sean de menos de treinta aos de antigedad, si el titular de las mismas o sus causahabientes hubieren
sido odos en el expediente.
Si el titular del asiento contradictorio de menos de treinta aos de antigedad o sus causahabientes no
comparecieren despus de haber sido citados tres veces -una de ellas, al menos, personalmente-, se
les tendr por renunciantes a los derechos que pudieran asistirles en el expediente, y ste ser tambin
inscribible.
La inscripcin contradictoria constituye un obstculo para la inscripcin del expediente de dominio,
por lo que ser preciso cancelarla y, a estos efectos, el artculo 286 del Reglamento seala: El
auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudacin del tracto sucesivo
interrumpido, dispondr la cancelacin de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artculo
202 de la Ley, y necesariamente expresar que se han observado los requisitos exigidos, segn los
casos, por el citado artculo y la forma en que se hubieren practicado las citaciones de la regla 3 del
artculo 201 de la misma Ley.
De lo expuesto se deduce que, tanto en las actas de notoriedad como en el expediente de dominio, en
aras al cumplimiento del principio de tutela judicial efectiva, que prohbe la indefensin, proclamado
en el artculo 24 de la Constitucin, son fundamentales las notificaciones al ltimo titular registral o
sus causahabientes, ya que la inscripcin de ambos medios de reanudacin del tracto interrumpido
supone la cancelacin de la ltima inscripcin de dominio vigente.
EL TITULAR REGISTRAL: CONCEPTO Y SUPUESTOS ESPECIALES DE TITULARIDAD
REGISTRAL.(PRESTAR ATENCIN AL CONCEPTO YA LOS SUPUESTOS).
La titularidad registral es la facultad de la persona a quien pertenezca o corresponda, segn el
Registro de la Propiedad el dominio o cualquier derecho real sobre bienes inmuebles inmatriculados.
En este sentido La Cruz Berdejo seala que el titular registral es el sujeto de derechos que, al
hacer constar en el Registro un acto jurdico, queda designado en los libros como portador de un
derecho, facultad o expectativa sobre un inmueble inmatriculado, durando dicha titularidad hasta
que el Registro publique otra contradictoria en el mismo folio.[#?][#?] Esta titularidad presenta los
siguientes caracteres:
Es una titularidad de carcter formal, independiente de la titularidad material correspondindose o no
con la realidad jurdica o civil segn que el Registro est o no de acuerdo con dicha realidad jurdica.
[#?]2. Atribuye la presuncin de titularidad material as como la posesin de la finca o derecho
inscrito, junto con procedimientos especiales para su defensa segn se desprende de los Art. 38 y 41
L.H.[#?]3. Atribuye al titular registral la titularidad material siempre que rena los requisitos del Art.
34 L.H. por aplicacin del principio de la f pblica registral. Y as la S.T.S. de 31-III-1987 seala
que el principio de f pblica registral que proclama tal artculo exige como requisito indispensable
que el derecho adquirido por el tercero de buena f, est inscrito en el Registro de la Propiedad a
nombre del transmitente.
De donde se desprende que el juego del principio contenido en el Art. 34 L.H. tiene la virtualidad
de identificar titularidad registral con titularidad real.[#?]4. Esta titularidad legitima al titular que
figura en el libro para efectuar actos dispositivos sobre el derecho inscrito. Si bien esta legitimacin

no comprende el poder de disposicin y as La cruz Berdejo seala que al titular registral no le

corresponde la facultad de disponer del derecho inscrito pero si una legitimacin para realizar dichos
actos.[#?] Segn este mismo autor, para ser titular se requiere:[#?]- Ser persona natural o jurdica.
[#?]- De existencia real o posible.[#?]- Ser determinado o determinable.
[#?] Por otra parte el principio de especialidad exige la designacin del titular registral en los
trminos de los Art. 9 L.H. y 51 R.H., a los que me remito, lo cual no impide la posibilidad de que se
produzcan casos de indeterminacin relativa, seala La cruz Berdejo que el titular registral no ha de
ser forzosamente un sujeto determinado, pero si determinable y slo cuando est determinado podr
hacer valer de forma plena su posicin en los libros registrales.
Partiendo del concepto de titularidad registral como cualidad que el Registro Propiedad atribuye
a un sujeto para el ejercicio de derechos reales inmobiliarios inscritos o anotados a su favor, que
exige necesariamente tener personalidad jurdica conforme a las normas sustantivas civiles se analiza
supuestos especficos de titularidad problemtica. As, se aborda el titular en situacin concursal,
el cambio de denominacin del titular persona jurdica, la sociedad disuelta o en liquidacin, la
comunidad de bienes y la comunidad de propietarios constituida en rgimen de Propiedad Horizontal.
[#?]Podemos concluir este tema sealando con LACRUZ BERDEJO que, como regla general,
puede ser titular registral quien sea capaz para ser titular material en el acto inscribible, tanto
sea persona fsica como jurdica e independientemente de que la primera tenga o no capacidad
de obrar o de que la persona jurdica sea de Derecho pblico o privado.

LA INSCRIPCION: CLASES Y VALOR.(LO MAS IMPORTANTE ES EL CONCEPTO Y EL

CARCTER LEER LO RESTANTE).
La inscripcin es sinnimo de asiento registral, la inscripcin es un asiento propio y especifico,
distinto de los dems que se practican en el registro en l se constata la existencia de una mutacin
jurdico-real producida (constitucin, declaracin, modificacin, transmisin o extincin del dominio
o derecho rea).
Atendiendo a la importancia que tiene la inscripcin para que se origine una mutacin jurdico-real,
podemos clasificarla del siguiente modo:
-inscripciones declarativas.
El art.313 de la ley hipotecaria la inscripcin es, como norma general, meramente voluntaria en
nuestro sistema. La constitucin, modificacin, transmisin o extincin de un derecho real se opera
fuera del registro, en la vida civil. El registro solo hace constar o publicar aquello que haya ocurrido
fuera de los libros registrales. De ah que la inscripcin por principio sea nicamente declarativa.
los juzgados y tribunales ordinarios y especiales, los consejos y las oficinas del estado no admitirn
ningn documento o escritura del que no se haya tomado razn en el registro por los cuales se
constituyan, reconozcan, trasmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripcin, si el
objeto de la prestacin fuera hacer efectivo, en prejuicio de tercero un derecho que debi ser inscrito.
Para la adecuada comprensin del precepto es preciso saber que cuando habla de derechos reales que
hubieses tenido ya acceso al registro se refieren a derechos reales sobre fincas inmatriculadas.
El mandato legal se dirige a los organismos del estado, aunque debe de estimarse que es extensivo a la
administracin local y autonmica.

En cambio, si no constare que la finca esta inmatriculada, el sistema de inadmisin documental no es

tan rgido.
Se entender que de un documento o escritura sea tomado razn en el registro cuando la finca o
derecho comprendido en el mismo haya producido en el registro el asiento que, segn su naturaleza,
sea legalmente procedente ( atr.587 R.H.) .
La regla general de inadmisibilidad tiene las siguientes excepciones:
1 La presentacin del documento o escritura a efectos fiscales o tributarios.
2 Si el objetivo de la presentacin es solamente corroborar otro ttulo posterior inscrito o ejercitar la
accin de rectificacin del registro.
3 Si se presenta para pedir la declaracin de nulidad de algn asiento que impida la inscripcin del
documento.
4 En los casos que se ejercite la accin para pedir la elevacin del documento a escritura pblica, que
es presupuesto para acceder al registro simplemente.
-inscripciones constitutivas.
Aqu estamos en presencia de una inscripcin registral que no se limita exclusivamente a publicar una
mutacin jurdico-real ya producida, si no que coopera a ella de modo que sin inscripcin no tiene
lugar.
El carcter constitutivo de la inscripcin es excepcional en nuestro derecho civil. Es operante solo en
la hipoteca, y en el derecho de superficie, si bien aqu es requisito constitutivo de su (eficacia) que no
se aclara legalmente si es entre los mismos constituyentes y terceros, o solo frente a estos.
-inscripciones obligatorias.
Estas inscripciones son presentan ms particularidad que la existencia de un imperativo legal
que obliga a practicarlas, pero sin ninguna repercusin jurdica en la mutacin jurdico-real que
proclaman. Son abundantes en la extensa y profusa legislacin administrativa. As la obligacin
impuesta por la legislacin sobre el rgimen local, de que las corporaciones locales y provinciales
inscriban los inmuebles y derechos reales que les pertenecen, la de inscribir los montes catalogados,
es decir, los pertenecientes al estado, entidades pblicas, territoriales o establecimientos de
beneficencia o enseanza.
INSCRIPCION, TRADICION Y CAUSAS; INFLUENCIA DEL REGIMEN HIPOTECARIA EN
LA DINAMICA DE LOS DERECHOS REALES. ( PRESTAR MAYOR ATENCIN A LA
INSCRIPCION, TRADICION Y CAUSAS EL EGUNDO PUNTO SOLO LEER).
-INSCRIPCION, TRADICION Y CAUSA.
Sabemos que para que en nuestro sistema se adquiera la propiedad u otro derecho real (excepto la
hipoteca, servidumbres negativas etc...). Se exige el cumplimiento de la teora del ttulo y el modo o
traditio. El registro lo que publica es una adquisicin ya realizada fuera del mismo, por tanto publica
una adquisicin en la que han tenido lugar los requisitos expuestos. Un titulo del que resultase no
haberse seguido la traditio no sera inscribible. Tradicin e inscriopcion se mueven en diferentes
orbitas.

Normalmente, la tradicin, en su forma instrumental, queda embebida en la escritura pblica por

virtud del art.1462 del cdigo civil. En consecuencia, el registro, al que han de llegar ttulos pblicos,
no examina la concurrencia de la tradicin, que se presume o sobreentiende. El transferente o
constituyente del derecho real tiene inscrito su derecho, la presuncin de posesin establecida en el
art.38 L.H. a su favor permite incluir que la tradicin se ha efectuado.
Ahora bien, si el que transmite no tenia efectivamente la posesin de la cosa a titulo de dueo porque
no lo era, entonces la escritura pblica no equivale a la traditio . Pero ello originara una inexactitud
registral, cuya rectificacin por el propietario verdadero no podr perjudicar al adquirente del primero
si rene los requisitos del art.34 L.H. El ltimo prrafo del art.40 de la citada ley es concluyente y
claro en ese sentido.
Cuestin distinta es la de que el transmitente fuese un verdadero propietario, pero otro la haya posedo
a titulo de dueo y con los requisitos necesarios para haber ganado o est a punto de ganarla por
usucapin, o tenga una possesio ad usucapionem simplemente todava. Entonces debe dirimirse la
colisin con el adquirente por las normas del art.36 L.H.
-INFLUENCIA DEL REGIMEN HIPOTECARIO EN LA DINAMICA DE LOS DERECHOS
REALES.
Puede contestarse diciendo que la inscripcin sirve para que las situaciones o titularidades jurdicas de
transcendencia real publicadas por el reglamento gocen de una presuncin de exactitud que facilite y
mejore en todos los sentidos la posicin del titular inscrito. Por otra parte, y en ntima conexin con
aquella presuncin, se le legitima para actuar en el trfico jurdico.
Dice el art.38, prrafo 1. , de la L.H., que a todos los efectos legales se presumir que los derechos
reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo.
Se establece as una presuncin de existencia del derecho real inscrito. Paralela, pero de tenor
contrario, es la presuncin de inexistencia de los derechos reales cuya desaparicin declara el registro,
al decir el art.97 L.H. que cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento
se refiera.
LA PRIORIDAD Y ELREGISTRO. PRIORIDAD Y RANGO. LA REGLA PRIOR TEMPORE
POTIOR IURE Y SUS EXCEPCIONES. POSTPOSICION, PERMUTA Y RESERVA DE
RANGO. EL CIERRE REGISTRAL.( EL CONCEPTO DE CIERRE REGISTRAL ES MUY
IMPORTANTE A VECES A CAIDO EN EL EXAMEN ).
-LA PRIORIDAD Y EL REGISTRO.PRIORIDAD Y RANGO.
La palabra "prioridad" viene del vocablo latino "prior", que es un comparativo, que significa el
primero, anterior o precedente -entre dos-, a diferencia de "primus", que es el superlativo, y que
significa el primero entre varios.
Por tanto, la prioridad es una cualidad de lo anterior o precedente, que equivale a la anterioridad
de una cosa o de un hecho en el tiempo o en el espacio, si bien esta anterioridad o precedencia es
con relacin a otra cosa o a otro hecho. [#?][#?]En el mundo jurdico, esa anterioridad determina
unas veces el nacimiento de un derecho y otras su prelacin respecto de otro u otros. Tiene vigencia
el principio "prior tempore potior iure", que procede del Derecho romano, estando recogido en el
Cdigo de Justiniano -8, 17, (18), 3-, referido al derecho de hipoteca, pues sta -no la prenda- poda
constituirse a favor de sucesivos acreedores. [#?][#?]En nuestro Derecho la aplicacin del principio
de prioridad es distinta segn la clase de derechos a que se refiere. En efecto: [#?][#?]En materia de

obligaciones rige el principio par conditio creditorum: las relaciones de obligacin son siempre
compatibles unas con otras en cuanto a su existencia. No obsta a ello el hecho de que a veces no
puedan alcanzar satisfaccin todos los acreedores, por insuficiencia del patrimonio del obligado. Esto
es una cuestin de efectividad que no atae a la coexistencia, siempre posible, de una multiplicidad de
obligaciones a cargo de un mismo deudor. [#?][#?]En materia de derechos reales rige el principio
prior tempore potior iure: los derechos reales por su carcter de relacin inmediata y excluyente con la
cosa, son poco propicios a la coexistencia en pie de igualdad.
En materia de propiedad, un propietario -o una suma de copropietarios- necesariamente excluye a
otros; y en los iura in re aliena, la regla general es que cada uno tenga su propio puesto con relacin a
los dems, debiendo[#?]respetar los que son de rango preferente y pudiendo desconocer los que son
de rango inferior.
-LA REGLA PRIOR TEMPORE POTIOR IURE Y SUS EXCEPCIONES.
En el Registro de la propiedad la regla prior tempore potior iure es alterada. Su centro de gravedad
no es el momento de la constitucin del derecho, sino el momento de la inscripcin, quedando
sometida a las consecuencias de la publicidad registral. [#?][#?]De este modo la preferencia de
los derechos reales se determina por la fecha de la inscripcin: arts. 1.473 y 1.927-2 C.c. [#?]Para
precisar esta preferencia, en el mbito registral, y la importancia del asiento de presentacin
conviene examinar los efectos del principio de prioridad. [#?][#?]-La efectividad del principio de
prioridad est condicionada por: [#?][#?](1) Los principios de fe pblica registral, legalidad y tracto
sucesivo. [#?][#?]- El principio de F.P.R. condiciona, material o sustantivamente -aunque no formal o
adjetivamente- la efectividad del principio de prioridad. Pero la intensidad de este condicionamiento
depende de la tesis que se mantenga respecto de la F.P.R.: [#?]Si se defiende la tesis monista, en la
que slo se ve el tercero del art. 34 L.H., el principio de prioridad sufre un fuerte condicionamiento,
ya que, en caso de conflicto de derechos, el favorecido por la prioridad debe reunir los requisitos
que establece dicho art. 34, sin que baste la mera inscripcin basada en una presentacin ms
antigua. [#?][#?]- El principio de legalidad condiciona el de prioridad, pues si bien la prioridad la
tiene el ttulo que primero accede al Registro, slo una vez obtenida una calificacin registral
favorable que le permita su acceso definitivo al Libro de Inscripciones es cuando habr obtenido una
prioridad duradera o definitiva. En caso contrario -existencia de defectos insubsanables o defectos
subsanables que no se subsanaron a su debido tiempo-, la caducidad del asiento de presentacin
o, en su caso, de la anotacin preventiva, puede determinar que pase al primer lugar del orden de
prioridad un documento presentado ulteriormente. [#?][#?]- El principio de tracto sucesivo condiciona
el de prioridad de una manera especial, lo que da lugar a conflictos de solucin difcil, en los que,
normalmente, entra en juego el art. 105 RH.
En general, los conflictos surjen cuando se presentan ttulos que no pueden inscribirse o anotarse
por falta de previa inscripcin -a favor del transferente, hipotecante, etc.- y durante la vigencia del
asiento de presentacin de los mismos, se presentan otros que pueden inscribirse o anotarse sin que
sea necesaria aquella previa inscripcin. La DGRN trat algunos casos en distintas resoluciones. [#?]
[#?]Interpuesto recurso gubernativo, la D.G. consider: [#?][#?]-Que el principio de prioridad exige
lgicamente, que los documentos se despachen por el orden cronolgico de su presentacin en el
Diario, aunque los Registradores, al calificar, deben tener en cuenta todos los documentos presentados
y los asientos en vigor. [#?][#?]-Que el art. 20 L.H., al regular el principio de tracto sucesivo, impide
inscribir o anotar los ttulos que se opongan o sean incompatibles con los del titular registral, y
como la escritura de venta se inscribi por haber sido subsanado durante la vigencia del asiento de
presentacin el obstculo que implicaba no hallarse inscrita la particin, hay que estimar, conforme
al art. 24 L.H., como fecha de la inscripcin la del asiento de presentacin, y, por tanto, no puede
cumplimentarse el mandamiento presentado ocho dias despus, en el que se acuerda la anotacin del
derecho hereditario.
-POSTPOSICION, PERMUTA Y RESERVA DE RANGO.

A la situacin de prioridad de unos derechos respecto a otros se llama rango. [#?][#?]LACRUZ

define el rango hipotecario como: El puesto que corresponde a un derecho real limitativo del
dominio en relacin con los dems derechos que gravan la misma finca. [#?][#?]El rango hipotecario
no es en s un derecho, sino una cualidad del derecho, de una evidente importancia econmica, que
se pone especialmente de relieve cuando para la efectividad de un derecho real -generalmente de una
hipoteca- es necesaria la venta de la finca: los derechos reales de rango superior no son afectados por
la enajenacin, mientras que los de rango inferior se resuelven a causa de ella. [#?]La esencia del
rango no es igual en el D alemn y en el espaol, por lo que interesa destacar sus diferencias para
determinar su valor. [#?][#?]En Espaa el rango tiene un valor relativo, regulndose solamente las
posposiciones. Sin embargo, parte de la doctrina admite las permutas y reservas, fundndose en: [#?]
[#?]1. Que no hay preceptos que las prohban. [#?]2. Que lo permite el principio de autonoma de la
voluntad: art 1.255 del C.c. [#?]3. Que la prelacin de los arts. 24 y 25 pueden alterarse por voluntad
de los interesados. [#?]4. Que el art. 241 R.H. regula expresamente la posposicin, como pasamos a
examinar. [#?][#?]
-POSTPOSICION DE RANGO.[#?][#?]Tiene lugar cuando el titular de un derecho real inscrito
conviene en ceder su preferencia al titular de un derecho real an no inscrito, para el caso y momento
en que este nazca a la vida registral. [#?][#?]Se regula expresamente, en materia de hipoteca -como se
examina en el tema 72-, en el art. 241 R.H.: [#?][#?]Para que la posposicin de una hipoteca a otra
futura pueda tener efectos registrales, ser preciso: [#?][#?]1. Que el acreedor que haya de posponer
consienta expresamente la posposicin. [#?]2. Que se determine la responsabilidad mxima por
capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, as como su duracin mxima. [#?]3.
Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo necesariamente convenido. [#?]
[#?]En cualquier caso, creo que debe extenderse una nota al margen de la hipoteca pospuesta, para
facilitar la consulta del Registro. [#?][#?]La posposicin puede tener lugar no solo respecto a una
hipoteca sino tambin respecto a otros derechos .[#?][#?]
-PERMUTA DE RANGO.[#?][#?]La permuta consiste en: un cambio de puesto de dos derechos
reales ya constituidos e inscritos, acordado por los dos titulares registrales. [#?][#?]La doctrina
defiende su admisibilidad en nuestro Derecho siempre que concurran: [#?][#?]- El consentimiento
del titular del derecho preferente que retrocede y el del titular del derecho que avanza. [#?]- El
consentimiento de los titulares intermedios. [#?]- El consentimiento del dueo de la finca, si bien
varios autores -ROCA, PEA, GOMEZ-FERRER- entienden que no es necesario tal consentimiento.
[#?][#?][#?]-RESERVA DE RANGO. ( MUY IMPORTANTE)
[#?]Tiene lugar cuando un derecho se inscribe, con carcter postergable en su rango, en beneficio
de un derecho de constitucin futura. [#?][#?]Se diferencia de la posposicin en que, en sta, el
derecho que se pospone YA EST INSCRITO, y en la reserva el derecho que se posterga SE VA
A INSCRIBIR. [#?][#?]Puede producirse de dos maneras: [#?][#?]- Normal o voluntaria: cuando
el titular de un derecho no inscrito conviene con el futuro titular de un derecho an no nacido, que
la preferencia que el primero obtenga mediante la inscripcin sea reservada en favor del segundo,
en el caso de que nazca el derecho con los requisitos previamente sealados. [#?][#?]-Anormal o
legal: cuando la preferencia viene impuesta por la Ley: arts. 45, 51 y 64 L.H. [#?][#?]ROCA estima
que los requisitos y efectos de la reserva son los mismos que los de la posposicin, regulados en
el art. 241 R.H., ya visto. [#?][#?]Finalmente: la permuta, la posposicin y la reserva de rango
son negocios dispositivos, por lo que se exigir capacidad de obrar y poder de disposicin para
efectuar tales operaciones. [#?][#?]LACRUZ BERDEJO aade que la infraccin del art. 17 no
ocasiona ninguna apariencia protegible: en ningn caso la admisin en los libros de ttulos que
han devenido registralmente ineficaces tendra fuerza para alterar la situacin jurdica material.
[#?][#?]Prescindiendo de la cuestin, ms que discutible, de que el art. 17 L.H. sea un precepto de
finalidad formal, la verdad es que, en el punto anterior, no puedo estar del todo conforme con lo que
dice este autor. Aunque la inscripcin de un titulo, que ha devenido registralmente ineficaz, no tenga
fuerza para alterar la situacin jurdica material, en realidad podran plantearse graves problemas. Por
lo pronto se ha inscrito indebidamente un titulo, que, por lo menos, puede dar lugar a confusin.

En este caso, lo mas prudente es proceder INMEDIATAMENTE a la rectificacin del Registro.

Pongamos un ejemplo muy sencillo, aunque es casi imposible que se d en la prctica: [#?][#?][#?]EL CIERRE REGISTRAL.
Examen del art. 17 De la ley: el cierre registral.[#?]Dice el art. 17 L.H.: [#?][#?]Inscrito o anotado
preventivamente en el Registro cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles
o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podr inscribirse o anotarse ningn otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la
propiedad del mismo inmueble o derecho real. [#?][#?]Si slo se hubiera extendido el asiento de
presentacin, no podr tampoco inscribirse o anotarse ningn otro ttulo de la clase antes expresada
durante el trmino de sesenta das, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

TEMA 40: LA EFICACIA DEFENSIVA DE LA INSCRIPCIN (Hay que tener en cuenta que
estas presunciones van dirigidas al estudio del tercero hipotecario)
LA PRESUNCION DE EXACTITUD:
El principio de exactitud es corolario, a su vez de otro principio hipotecario, el de legalidad, y del
modelo del modelo de publicidad inmobiliaria consagrado en nuestro Ordenamiento. En nuestro
sistema los ttulos que acceden al Registro son objeto de un control de legalidad por parte del
registrador, lo que unido al folio real y al tracto sucesivo, le ofrece al que consulta, una informacin
relativamente completa de la situacin jurdica de cada finca, con un alto grado de probabilidad de
que lo publicado corresponda a la realidad. Esta situacin se traduce a nivel jurdico en la presuncin
de exactitud del registro, hasta que se proceda a su rectificacin.
Ahora bien, dicho principio carecera de eficacia si no fuera acompaado de unas consecuencias
jurdicas en la esfera individual del titular registral, que son: la legitimacin registral, y a otro nivel, la
fe pblica.
LAS PRESUNCIONES POSESORIAS:
a) PRESUNCION DE TITULARIDAD DEL DERECHO:
Por esta presuncin el titular registral ser tratado como si le perteneciera el derecho a cuyo nombre
figura en el Registro, mientras no se cancele o anule el asiento correspondiente, mediante la oportuna
resolucin judicial.
De ello se deriva la legitimacin del titular registral para ejercer el derecho, tanto en juicio como fuera
de l, e incluso para ser destinatario de las resoluciones y cargas que se derivan del derecho cuya
titularidad se le atribuye.

b) PRESUNCION DE POSESION:
La legitimacin a la que se refiere el art.38 LH, se completa con una presuncin de posesin del
dominio o derecho real inscrito, cuyo alcance y significado se ha analizado en sede de posesin.
c) AMBITO DE LA LEGITIMACION:
La presuncin que se establece en el art. 38 LH se refiere a cualquier titular registral, incluso al que
ha inmatriculado la finca, dado que al mismo no le afecta limitacin que dispone al art. 207LH. Puede
ser tanto el titular actual, como pretrito.
Tambin alcanza a la existencia del derecho inscrito, sea este personal o real, a pesar del art.38,
que solo se refiere a los primeros; al ttulo de adquisicin, tal como figura en la inscripcin
correspondiente, a su contenido y modalidades, siempre que consten en el asiento y a su vigencia; en
definitiva, a cualquier estipulacin que le afecte, como las que limitan la disponibilidad del derecho.
LA ACCION REAL REGISTRAL EN SUS ASPECTOS SUSTANTIVOS: (NO ENTRA EN EL
EXAMEN)
Como consecuencia de la legitimacin registral, es el medio de defensa procesal que se establece en el
art. 42LH. en cuya virtud, las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrn ejercitarse
a travs de juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes, sin ttulo inscrito,
se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio.
A tal fin el art.250.1.7 LEC establece que se decidirn en juicio verbal, las demandas que instaladas
por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad
de esos derechos frente a quienes se oponen a ello, o perturben su ejercicio, sin disponer de titulo
inscrito que legitima lo oposicin o perturbacin. Adems el demandado tiene limitadas las causas de
oposicin y la sentencia no producir efecto de cosa juzgada, con lo que queda a salvo el derecho de
las partes para promover el juicio ordinario sobre la misma cuestin.
*Procedimiento: art 250, y 237 y ss LEC, establecen:
-Legitimacin activa: la tiene el titular registral cuyo derecho conste en inscripcin vigente, tambin
debe aportar certificado registral.
-Legitimacin pasiva: podr ser demandado aquel que se oponga o perturbe el derecho del titular
registral, sin ttulo inscrito que le faculte para ello.
-Causas de oposicin: estn determinadas en el art. 444.2 LEC:
a) Falsedad de la certificacin del Registro u omisin en ella de derechos o condiciones inscritas que
desvirten la accin ejercitada.
b) Poseer el demandado la finca, o disfrutar el derecho discutido por contrato u otra cualquier relacin
jurdica.
c) que la finca o el derecho se encuentren inscritos a favor del demandado y as lo justifiquen
presentando certificado del Registro de la Propiedad acreditativa de la vigencia de la inscripcin.
d) No ser la finca inscrita la que efectivamente posea al demandado. Esta cuestin se resuelve
identificando ambos inmuebles.
-Efecto de la sentencia: como se ha dicho, carecer de efecto de cosa juzgada la sentencia que se dicte
en estos juicios verbales, por lo que los contendientes podrn solventar sus decisiones en el juicio
declarativo correspondiente.

LECCIN 41. LA PROTECCIN DEL ADQUIRIENTE

LOS DIVERSOS SISTEMAS DE PROTECCIN Y SU REFLEJO EN LA LEY
HIPOTECARIA
Desde la aparicin de la Ley de 1861 la doctrina compone y combina la tutela del Art 32 con la de los
Arts 34 y concordantes que dan valor la apariencia registral.
Punto de partida de los reformadores es que el folio registral se presume exacto e integro, o sea que:
todas las titularidades que manifiesta corresponden con la realidad.
No hay otra fuera de ellas.
Esta doble presuncin iuris tantum a favor del titular inscrito, se convierte en iuris et de iure para el
tercero adquiriente de los bienes, que contrata sobre la base de una inscripcin anterior: para l, tal
asiento antecedente vale siempre como exacto, vlido e ntegro y completo en virtud del llamado
principio de fe pblica
Los reformadores prefirieron conservar las antiguas reglas, algunas bastantes reformadas, sin perjuicio
de aadir una ms genrica. El resultado ha sido que un cierto nmero de preceptos se interfieren, al
decir, en parte de lo mismo. Pero el significado de ese conjunto de preceptos es claro y no ofrece duda
en lo esencial: quien adquiere de buena fe un inmueble de quien en el Registro aparece con facultades
para el otorgamiento, e inscribe su adquisicin, consolida en l la propiedad.
Los textos que componen hoy el sistema de tutela son, en parte, los tradicionales de la Ley de 1861,
con modificaciones a veces muy importantes para hacerlos ms expresivos, comprensivos y eficaces.
Los principales son:
Art 40, LTIMO PRRAFO: en ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos
adquiridos por tercero a ttulo oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacta. sta es la frmula ms general de la Lh.
Art 34: el tercero que de buena fe adquiera a titulo oneroso algn derecho de persona que en el
Registro aparezca con facultades para transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que
haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de
causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conoca la inexactitud del
Registro. Los adquirientes a ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin registral que la que tuviese
su causante o transferente.
Dicho artculo tiene en la Lh vigente una misin primordial: explicar cules son las condiciones que
debe reunir el adquiriente para quedar protegido por el Registro.
En definitiva, el precepto no da una lista exhaustiva de situaciones de falta de titularidad real del
transferente, protegidas, sino una relacin de presupuestos que debe reunir el adquiriente para
acogerse a la tutela del Registro, siendo pues una de las clave de la ley.
Arts 36 a 40 en la que son objeto las acciones rescisorias y resolutorias.

Art 31: la nulidad de las inscripciones de que trata el artculo precedente no perjudicar el derecho
anteriormente adquirido por un tercero protegido con arreglo al Art. 34.
Este artculo declara nulas las inscripciones en que se expresan los datos esenciales con inexactitud
sustancial y no aluden aqullas que obedecen a documentos nulos o falsos.
Por derecho anteriormente adquirido se entiende como todo aquel derecho que llega al Registro antes
de que ste manifieste la posible nulidad del asiento.
Art. 220 en consonancia con el Art 40, relativo a la rectificacin del Registro cuando en l se cometen
errores, sigue salvando los derechos del tercer adquiriente.
Desde luego, son muchos ms los preceptos de la Lh que insisten en la idea de proteccin al tercero
a tenor del Registro o moralizan tal proteccin. En especial el Art 69, que cierra el Registro de las
inscripciones y anotaciones preventivas ulteriores en perjuicio de tercero que adquiri del titular
registral e inscribi.
CONDICIONES PARA LA PROTECCIN: DIFERENTES TESIS SOBRE EL TERCERO
HIPOTECARIO
La proteccin del Registro se presta:
A quien es tercero
Habiendo adquirido mediante negocio jurdico vlido
De quien el Registro figura como legitimado para transferir.
De buena fe
Por ttulo oneroso
E inscribiendo el ttulo de su adquisicin.
Se suele denominar tercero hipotecario al que rene los requisitos exigidos por la Lh. y es, por ello,
protegido por el Registro. Pero dentro de ese concepto amplio, la condicin de tercero es autnoma
y distinta de las otras: necesarias, aunque no suficiente, para la proteccin registral. A partir de esta
condicin pueden cumplirse, o no, las restantes.
El requisito de ser tercero, para quien se acoge a la proteccin del Registro, significa que ha adquirido
unos bienes o derechos que reclama otro sujeto con el cual no ha contratado.

Art 34 LH: El tercero que de buena fe adquiriera a ttulo oneroso algn derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlos, ser mantenido en su adquisicin,
una vez que haya inscrito su derecho, aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
El tercero si rene los requisitos establecidos, ser mantenido en su adquisicin, lo que equivale a
afirmar que, en tal caso, el tercero adquiere una titularidad jurdico-real intocable.

PRESUPUESTO DE LA CONDICION DE TERCERO

El tercero hipotecario debe reunir los cuatro requisitos que seguidamente analizaremos por separado:
adquisicin debidamente inscrita de una titularidad jurdico-real
conseguida de buena fe y
a ttulo oneroso, y finalmente
que traiga causa del anterior titular registral
La exigencia de tales requisitos est planteada por la Ley de forma rigurosamente cumulativa:
ninguno de ellos puede faltar en el supuesto de que se trate, aunque no todos ellos asumen la misma
relevancia prctica.
1. adquisicin a ttulo oneroso
El tercero debe haber adquirido mediante contraprestacin por su parte, es decir, a ttulo oneroso.
Lo regula el prrafo 3 del Art 34: los adquirientes q ttulo gratuito no gozarn de ms proteccin
registral que la que tuviese su causante o transferente
2. adquisicin de buena fe
La exigencia de buena fe no requiere ser particularmente justificada. Lo que s conviene subrayar es
que el tercero que haya inscrito su adquisicin cuenta con una presuncin legal favorable al respecto
(prrafo 2 Art 34).
Dicha presuncin es iuris tantum y en consecuencia, la existencia o no existencia de la buena fe
del adquiriente no depende de tal declaracin legal, sino de los datos de hecho del supuesto que se
analice.
adquisicin del ttulo registral anterior
Slo tiene titular registral se encuentra legitimado para disponer de los derechos inscritos, para llevar
a cabo actos dispositivos (Art 38 Lh). Es un corolario imprescindible del trato sucesivo, en torno al
cual se estructura el conjunto de las normas hipotecarias.
La inscripcin de su propia adquisicin.
La inscripcin slo puede beneficiar a quien la realiza y, siendo as que la fe pblica registral es un
efecto favorable de la inscripcin, sta es una exigencia sine qua non para que el sistema registral
despliegue los efectos que le son propios, en beneficio del adquiriente.
3. EL MBITO DE PROTECCIN.
EFICACIA RESPECTO DE TERCEROS.

El Art 34 de la Ley Hipotecaria no otorga garanta alguna al titular inscrito en relacin con los
posibles defectos de su negocio adquisitivo, sino solamente frente a terceros que pudieran ostentar
derechos inscribibles sobre el bien trasmitido que no constasen en el Registro de la Propiedad (Art
32).
CIRCUNSTANCIAS EXCLUIDAS DE LA FE PBLICA REGISTRAL
La proteccin registral del tercero hipotecario se circunscribe a las relaciones jurdico-inmobiliarias
que sean susceptibles de inscripcin en el Registro de la Propiedad; a la titularidad, existencia,
contenido y extensin de los derechos reales inscritos (o no inscritos: Art 32 LH)
Por consiguiente, la proteccin del tercero hipotecario no comprende, por ejemplo las siguientes
circunstancias:
los datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos no inscritos
los datos relativos al estado civil y la capacidad dispositiva de las partes y la existencia o inexistencia
de vicios del consentimiento en el negocio transmisiva realizado
las prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar inscritas.

LA INEFICACIA DE LA ADQUISICIN DEL TRANSMITIENTE

El Art 34 garantiza la adquisicin del tercero hipotecario aunque despus se anule o resuelva el
derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Por tanto, si la
ineficacia de la adquisicin inscrita del transmitente se origina por causas que consten en el mismo
Registro, la conclusin es obvia, el tercero hipotecario no ver consolidada su adquisicin, si no que
sta ser tambin impugnable a consecuencia de la ineficacia de la adquisicin del transmitente.
Cualquier tercero, incluido el tercer adquiriente protegido por el Art 34 de la Ley hipotecaria,
puede ver afectada su adquisicin en los supuestos que el Art 37 considera excepcionales y que, a
continuacin, exponemos siguiendo el propio orden legal.
las acciones rescisorias y resolutorias : afectan a la adquisicin por el tercero ( hipotecario o no) las
acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explcitamente en el
Registro
la revocacin de donaciones: el resultado del ejercicio de las acciones de revocacin de donaciones
destruye igualmente la adquisicin del tercero, pero slo en caso de no cumplir el donatario
condiciones inscritas en el Registro.
el ejercicio de los retractos legales: la LH considera que perjudican a tercero las (acciones a travs
de la que se ejercite un derecho) de retracto legal, en los casos y trminos que las leyes establezcan.
As pues, la ineficacia de la adquisicin del tercero puede devenir, en este caso, a consecuencia del
ejercicio de cualquier retracto, siempre que sea de origen legal.
la rescisin por fraude de acreedores: finalmente, excepta el Art 37 de la regla general a las acciones
rescisorias que encuentren causa en el fraude de acreedores. Art 34 n

4. LA ADQUISICIN REGISTRAL A NON DOMINO

Adquisicin de quien no es dueo. Las adquisiciones a non domino se producen cuando alguien
transfiere ms derechos de los que en realidad tiene, situacin en puridad imposible. En estos casos, y
si el adquirente obra de buena fe el ordenamiento debe proveer algn tipo de proteccin.
La adquisicin a non domino es ms frecuente en el mbito de los bienes muebles dado que en
stos, la posesin equivale al ttulo, sin embargo, en el mbito inmobiliario, debido a la necesidad
de inscripcin registral, el problema se atena. En cualquier caso, por medio de la prescripcin
adquisitiva o usucapin, las adquisiciones a non domino pueden consolidarse en el tiempo, incluso
frente a los adquirentes de mala fe, si bien stos tendrn unos plazos notablemente ms largos para
legitimar su situacin.
MUY IMPORTANTE PUNTO 2 Y 3. EL TERCERO HIPOTECARIO SUELE CAER EN EL
EXAMEN.
TEMA 42. OTROS ASIENTOS REGISTRALES
ANOTACIONES PREVENTIVAS:
Anotacin preventiva: es el asiento que garantiza provisionalmente la eficacia de un derecho
eventual y transitorio, por ello es un asiento de carcter temporal y de eficacia registral limitada.
La transitoriedad y pendencia son los dos caracteres ms salientes y constantes de la anotacin
preventiva. La transitoriedad implica la normal caducabilidad del asiento, la provisionalidad,
pues su destino primordial es o convertirse en un asiento definitivo o caducar, y significar una
garanta registral para derechos en formacin, situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en
cuenta que, por diversas razones, no pueden optar a la [#?]HYPERLINK "http://www.enciclopediajuridica.biz14.com/d/inscripcion/inscripcion.htm"[#?]inscripcin[#?] definitiva.
Las anotaciones preventivas caducan a los cuatro aos desde su fecha. No obstante, a instancia de los
interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron podrn prorrogarse por un plazo de
cuatro aos ms, siempre que esta prrroga sea anotada antes de que caduque el asiento
a) Clases.
Hay una gran variedad de anotaciones preventivas con eficacia y regulacin diferentes.
De entre los incontables supuestos de anotacin preventiva establecidos en las leyes, e incluso
desperdigados por la propia legislacin hipotecaria aqu vamos a considerar los ms tpicos e
importantes enumerados por el artculo 42 de la Ley Hipotecaria con arreglo al cual podrn pedir
anotacin preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitucin, declaracin,
modificacin o extincin de cualquier derecho real.
El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles
del deudor.
El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba
llevarse a efecto por los trmites establecidos en la [#?]HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/
base_datos/Privado/lec.html"[#?]Ley de Enjuiciamiento Civil[#?].

El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligacin, obtuviere, con

arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenacin de bienes
inmuebles.
El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en
el nmero cuarto del [#?]HYPERLINK "http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/lh.t1.html" \l
"a2"[#?]artculo 2 de esta Ley[#?].
Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicacin entre ellos
de bienes concretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
El legatario que no tenga derecho, segn las leyes, a promover el juicio de testamentara.
El acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refaccin.
El que presentare en el Registro algn ttulo cuya inscripcin no pueda hacerse por algn
defecto subsanable, por imposibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el
procedimiento de rectificacin de errores que observe en algn asiento ya practicado en la forma que
reglamentariamente se determine.
El que en cualquiera otro caso tuviese derecho a exigir anotacin preventiva, conforme a lo dispuesto
en sta o en otra Ley.
Por su contenido y correlativa eficacia, tales anotaciones pueden clasificarse as:
Anotaciones con eficacia (temporal) de otro asiento, al que representan.
Anotaciones de derechos en litigio o en formacin y entre ellas:
Anotaciones contradictorias de una situacin real inscrita.
Anotaciones precursoras de un cambio real.
Anotaciones en funcin de garanta.
Anotaciones de valor puramente negativo.
[#?]c) Efectos.
La [#?]HYPERLINK "http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/anotacion/
anotacion.htm"[#?]anotacin[#?] preventiva atribuye al titular una especial y singular garanta
de su posible derecho, que de otra forma no tendra. De otra parte, la [#?]HYPERLINK "http://
www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/anotacion/anotacion.htm"[#?]anotacin[#?] preventiva
provoca el efecto negativo del enervamiento de la [#?]HYPERLINK "http://www.enciclopediajuridica.biz14.com/d/fe-publica-registral/fe-publica-registral.htm"[#?]fe pblica registral[#?].
No puede predicarse de ella el efecto legitimador y tampoco cabe considerar tercero protegido al
que anota, ya que para ambos casos es preciso la [#?]HYPERLINK "http://www.enciclopediajuridica.biz14.com/d/inscripcion/inscripcion.htm"[#?]inscripcin[#?].
LA CONVERSIN DE LA ANOTACION EN INSCRIPCIN:[#?]An cuando el artculo 196
Rh., de modo muy general, establece que la anotacin preventiva podr convertirse en inscripcin
cuando la persona a cuyo favor estuviere constituida adquiera definitivamente el derecho anotado,
de hecho slo las anotaciones en funcin de otro asiento pueden convertirse ulteriormente en l, y
algunas de las de garanta en una inscripcin de hipoteca.

Se trata de asientos que tienen exactamente el mismo contenido que la anotacin que les precede,
y que forman una simple continuacin de ella, en la que solo cambia la veste formal. Por eso no
puede hablarse de conversin cuando a una anotacin de demanda sucede, al prosperar la accin, una
inscripcin a favor del demandante.
La conversin extingue, evidentemente, la anotacin, al traspasar toda su sustancia al asiento que la
sustituye. Pero es una sustitucin, no una cancelacin, como parece dar a entender el art. 85 Lh. Por
eso al 196 Rh. Prescinde de las reglas de la cancelacin y dispone que la conversin de practicar
haciendo una inscripcin de referencia a la anotacin misma.
El caso ms importante de conversin es el de las anotaciones por suspensin. Si se practican por
defecto subsanable, se convierten en inscripcin en el momento en que se subsane la falta, vigente
la anotacin, y si se recurri de la calificacin y se resuelve contra sta, cuando se presentan al ttulo
subsanado o los documentos complementarios para la subsanacin, no habiendo caducado todava
el asiento de anotacin. Si se produjo por la imposibilidad del Registrador, cuando cesare la causa
o desapareciese el obstculo que motiv la anotacin, el Registrador proceder a la conversin de
oficio.
Tambin puede convertirse en inscripcin la anotacin preventiva a favor del legatario de la cosa
cierta.
Conforme al artculo 70 de la Ley Hipotecaria cuando la anotacin preventiva de un derecho se
convierta en inscripcin definitiva del mismo, surtir sta sus efectos desde la fecha de la anotacin.
LAS NOTAS MARGINALES:
Son asientos registrales simples. No se pueden practicar si no estn expresamente previstas por
la ley, la cual no da regla general alguna y ordena solamente la extensin de notas marginales en
numerosos casos particulares y especficos. Hay diferentes tipos de notas marginales, la clasificacin
ms comn es:
Notas Marginales de Mutacin Jurdica: Dan fe de un acontecimiento que puede ser un hecho,
la celebracin de un negocio jurdico o la emisin de una declaracin de voluntad, que impulsa o
determina un cambio real, pero que por s constituye un acto inscribible. No surten estas notas ningn
efecto particular, fuera del que se desprende de su propia naturaleza: publican el hecho, negocio o
declaracin y relacionndolo con el asiento a que se refieren, el cambio real que haya podido aportar a
lo que constituye el contenido de dicho asiento. Se practican a instancia de parte.
Notas Marginales de Funcin Equivalente: Estas notas estn destinadas a recoger contenidos que
si bien habran de revestir normalmente la figura de un asiento registral distinto, sin embargo, por
disposicin expresa de la ley pueden ser vertidos en esta ms simple forma de la nota marginal. LA
eficacia de la nota es la propia del asiento al que constituyen. Son estas notas marginales verdaderas
inscripciones, anotaciones o cancelaciones que en virtud de preceptos excepcionales y por razones de
simplificacin adoptan esta forma. De estas notas merecen especial mencin:
Las notas Marginales Preventivas: Si pedida una nota marginal que implique adquisicin,
modificacin o extincin de derechos inscritos, cuando no deba verificarse anotacin o inscripcin
o no pudiera efectuarse por algn defecto subsanable del ttulo, deber extenderse, a peticin de
parte interesa, una nota marginal preventiva, que expresar el contenido del documento presentado,
el objeto de la presentacin, la circunstancias de haberse suspendido aqulla y los motivos de la
suspensin. Estas notas marginales caducan a los 60 das de su fecha y este plazo es prorrogable
hasta 180 das por justa causa en virtud de providencia judicial.

Las notas marginales cancelatorias: La legislacin hipotecaria emplea la nota marginal como asiento
de funcin cancelatoria por razones de simplificacin y de economa, y, a veces, por motivos de pura
mecnica registral.
Notas Marginales de Oficina: Su finalidad es relacionar o coordinar unos asientos con otros,
facilitando as el manejo de los libros del Registro. Se caracterizan por carecer por s mismas de
valor jurdico, practicndose de oficio por el registrador en cumplimiento de deberes reglamentarios.
Menciones registrales: mencin es la indicacin que en la inscripcin de un derecho se hace de otro
derecho distinto, que resulta aludido pero no constituido en el mismo ttulo. Se indica la existencia de
una carga o gravamen, pero no gozan de la eficacia y fe pblica reconocida a las inscripciones, pues
para ello debern ser objeto de inscripcin separada y especial (p.ej. En la compraventa se indica la
existencia de una servidumbre, en el ReP se inscribir dicha compraventa, pero la servidumbre deber
ser inscrita a su vez mediante el correspondiente ttulo de constitucin).

LECCION 43. EXTINCIN Y RECTIFICACIN DE LOS ASIENTOS (LEER)

CANCELACIN: CONCEPTO, CAUSAS Y EFICACIA
CONCEPTO:
La cancelacin es una operacin registral que conduce a la prctica de un asiento que tiene por
exclusivo objeto dejar sin efecto y publicar la prdida de vigencia de otro anterior. Como indica el
artculo 78 de la Legislacin hipotecaria puede ser total o parcial.
CAUSAS
La cancelacin de las inscripciones y anotaciones preventivas puede ser total o parcial.
- Segn el artculo 79, podr pedirse y deber ordenarse, en su caso, la cancelacin total de las
inscripciones o anotaciones preventivas:
Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.

Cuando se extinga por completo el derecho inscrito o anotado.

Cuando se declare la nulidad del ttulo en cuya virtud se haya hecho ( la inscripcin o anotacin )
Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto
en esta ley.
- Con arreglo al artculo 80, podr pedirse y deber decretarse la cancelacin parcial:
Cuado se reduzca el inmueble objeto de la inscripcin o anotacin preventiva
Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado
EFICACIA
El asiento cancelado no se destruye, tacha o borra; al contrario, contina sin variacin material alguna
en el folio en que fue escrito. Lo que hace la cancelacin es eliminar la vigencia jurdica actual del
asiento.

Conforme al Art. 97 Lh, cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se
refiere.
Cuando el Art. 76 Lh afirma que las inscripciones no se extinguen en cuanto a tercero sino por su
cancelacin proclama, el aspecto positivo de la fe publica registral, segn el cual lo inscrito vale
frente al tercer adquiriente y es aspecto negativo, lo que ya no est inscrito no cuenta.
CADUCIDAD
La caducidad deja sin valor alguno un asientos en virtud del transcurso del tiempo. El artculo 76 de
la LH no la menciona entre las causas de extincin mientras la nombra en el 77 entre las anotaciones
preventivas.
El efecto de la caducidad es automtico. No se precisa solicitud por parte de los interesados,
ni el consentimiento del titular registral, ni el mandato del Juez. Transcurrido el plazo de
vigencia, el asiento deja de producir efectos: al producirse la caducidad queda jurdicamente
extinguido
La caducidad no produce ningn efecto sobre la existencia del derecho. Son dos entes
distintos y autnomos: la vida del derecho no queda afectada por la prdida del valor del
asiento.
Un derecho manifestado por un asiento caducado, queda desinscrito aun cuando tal derecho, en la
realidad jurdica, siga existiendo. Sin embargo, hay un caso en el que la caducidad ocasiona, no slo
la desaparicin jurdica del asiento, sino tambin la del derecho manifestado por l. Es el caso de las
inscripciones o anotaciones con valor constitutivo.
En principio, los nicos asientos que tienen marcados plazos de caducidad, son el de presentacin y
el de anotacin preventiva. Los restantes asientos (inscripcin, nota marginal y cancelacin) no tienen
duracin definida y solo pierden su eficacia por la cancelacin.

Hay una excepcin muy importante a la regla general de caducidad de las anotaciones preventivas, la
contenida en el Art.199-2 Rh: las anotaciones preventivas ordenadas por la autoridad judicial no se
cancelarn por caducidad, despus de vencida la prrroga establecida en el artculo 86 de la Ley, hasta
que haya recado resolucin definitiva firme en el procedimiento en que la anotacin preventiva y su
prrroga hubieren sido decretadas.

INEXACTITUD Y RECTIFICACIN
Segn el Art. 39 Lh se entiende por inexactitud del Registro todo desacuerdo que en orden a los
derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurdica extrarregistral.
CAUSAS
Sus causas pueden referirse:
I. Al titular registral, sea del dominio o de otros derechos reales, cuando es distinto del titular real.
[#?][#?]No obstante, como nuestro sistema est fundado en la inscripcin declarativa -aunque esto
sea discutible y hoy se hable de inscripcin conformadora o constitutiva respecto de terceros-, hace
posible la discordancia entre el Registro y la realidad y, consecuentemente, que el titular registral y
el titular real no coincidan. Observa LACRUZ que estas dos titularidades solo chocan cuando entra en
accin el mecanismo de proteccin del Registro, ya que entonces la titularidad tabular del adquirente
de buena fe atrae hacia s la titularidad material, privando de ella al sujeto que la detentaba. Fuera
de este supuesto no puede haber propio conflicto entre ambas titularidades, porque el titular material
puede, en cada momento, adecuar las declaraciones del Registro a la realidad. [#?][#?]II. A los
derechos, cargas o gravmenes que pesan sobre la finca, cuando no coinciden con la realidad jurdica
extrarregistral. [#?][#?]III. A los ttulos que motivaron los asientos: caso de nulidad o falsedad de
aquellos. [#?][#?]IV. A los asientos del Registro, en estos dos supuestos: [#?][#?] 1. Error en el
asiento practicado, sea material o de concepto [#?][#?] 2. Extensin indebida del asiento, como en el
caso de la doble inmatriculacin -Art. 313 R.H.-, si bien, en este supuesto, ms que de inexactitud
del Registro, habra que hablar de inexactitud de uno de los dos folios abiertos a la misma finca,
cuestin esta, que, a falta de acuerdo entre los titulares, ser resuelta por los Tribunales, segn su
prudente arbitrio.[#?]

Podemos distinguir la inexactitud en:[#?][#?]1. Inexactitud originaria: El asiento anuncia un cambio

real que no se ha producido o que se refleja de manera inexacta. [#?][#?]2. Inexactitud sobrevenida:
Se ha producido una modificacin jurdico-real que an no tuvo acceso al Registro.
RECTIFICACIN : Art 40 Lh
La rectificacin del Registro slo podr ser solicitada por el titular del dominio o derecho real
que no est inscrito, que lo est errneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se
practicar con arreglo a las siguientes normas: [#?][#?]a) Cuando la inexactitud proviniere de no
haber tenido acceso al Registro alguna relacin jurdica inmobiliaria, la rectificacin tendr lugar:
1 Por la toma de razn del ttulo correspondiente, si hubiere lugar a ello; 2 por la reanudacin del
tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el titulo VI de esta Ley, y 3, por resolucin judicial
ordenando la rectificacin. [#?][#?]b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extincin de

algn derecho inscrito o anotado, la rectificacin se har mediante la correspondiente cancelacin,

efectuada conforme a lo dispuesto en el ttulo IV o en virtud del procedimiento de liberacin de
gravmenes que establece el titulo VI. [#?][#?]c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad
o error de algn asiento se rectificar el Registro en la forma que determina el ttulo VI. [#?][#?]d)
Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del ttulo que hubiere motivado el
asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificacin
precisar el consentimiento del titular o, en su defecto, resolucin judicial. [#?][#?]En los casos en
que haya de solicitarse judicialmente la rectificacin, se dirigir la demanda contra todos aquellos a
quienes el asiento que se trata de rectificar conceda algn derecho, y se sustanciar por los trmites
del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la accin de rectificacin ejercitada,
se impondrn las costas al actor; si slo se deniega en parte, decidir el Juez a su prudente arbitrio.
[#?][#?]La accin de rectificacin ser inseparable del dominio o derecho real de que se derive. [#?]
[#?]En ningn caso la rectificacin del Registro perjudicar los derechos adquiridos por tercero de
buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto.[#?]
NULIDAD Y RECTIFICACIN
Producir nulidad la omisin o expresin con inexactitud sustancial de alguna de las circunstancias
que debe contener segn el Art 9. (Art 30 LH)
Cuando el la extensin de un asiento no se han guardado las reglas esenciales o su contenido en
s o por relacin al Registro, es inadmisible, incompleto o deficientemente formulado o bien no
corresponde a lo que manifiesta el ttulo inscribible o no corresponde absolutamente a ningn ttulo,
la doctrina habla de nulidad formal y el Art 40Lh de nulidad o error, poniendo en alternativa dos
conceptos que pueden coincidir, pues un asiento con errores puede ser nulo.
La rectificacin se basa en la distincin de errores materiales.