Modelo Laudo de Avaliação

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS
SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E GESTO

Superintendncia Central de Recursos Logsticos e Patrimnio
Diretoria Central de Gesto de Imveis
LAUDO DE AVALIAO N.
/ 2014
Em atendimento solicitao da ....................delegou-se ao engenheiro .........., CREAMG: ......./D a incumbncia de proceder a avaliao dos imveis localizados na Rua
Frei Orlando n 360 e n 370 esquina da Rua Messias Franco - Bairro Centro em
Morada Nova de MinasMG.
1- INTERESSADO:
...................................
2 OBJETIVO:
Subsidiar o processo de aquisio dos imveis para construo de uma quadra coberta
para atendimento da Escola Estadual Frei Orlando.
3 - PROPRIETRIO:
Danilo Maciel, CPF: 318.816.101-87, conforme matrculas ns 1.764 e 892 do Cartrio
de Registro de Imveis da Comarca de Morada Nova de Minas-MG.
4 - IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO

4.1- Localizao
Imveis localizados na Rua Frei Orlando n 360 e n 370 esquina da Rua Messias
Franco - Bairro Centro em Morada Nova de MinasMG.
1
Escola Estadual Frei Orlando Morada nova de Minas - MG

4.2 - Acesso
O acesso aos imveis feito atravs da Rua Frei Orlando, ruas asfaltadas, o local
apresenta infraestrutura urbana bsica: redes de gua, energia eltrica, telefone, etc.
4.3 - Caracterizao da Regio

A regio onde est situado o imvel avaliando possui relevo plano, com ligeiros
declives.
4.4- Descrio dos imveis avaliandos

Terrenos:
Dois terrenos contguos que possuem formatos regulares com rea de 1.250,00m cada
um. As reas de terrenos so planas, com ligeiros declives para frente. Lotes 06 e 07 da
quadra n 24. O local provido de infra-estrutura urbana, como: rua asfaltada, redes de
energia eltrica, gua, telefnica, fcil acessibilidade, etc. O imvel da Rua Frei
Orlando n 370 tem uma casa construda com 106,20m de rea e o terreno da Rua Frei
Orlando n 360 vago e murado e com porto de entrada em metalon.
Benfeitoria - (Casa da Rua Frei Orlando n 370):
Trata-se de uma casa de residncia coberta de telhas tipo francesas, de 06 cmodos,
com a instalao de gua e luz, piso de tacos e cimentos, rea construda de 106,20m.
Fachada rebocada e pintada, janelas de metalon, portas de madeira, varanda,
iluminao feita por lmpadas fluorescentes, porto de entrada de metalon. Imvel de
padro baixo de construo e em regular estado de conservao.
5 METODOLOGIA UTILIZADA
Para a avaliao dos terrenos, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobilirio
local, corretores atuantes que transacionam imveis semelhantes aos do objeto da
presente avaliao.
2

Conforme pesquisa realizada na regio do imvel avaliando, para apurao de valor

venal de mercado de terreno, verificamos ser possvel a utilizao neste trabalho do
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, que deve ter a preferncia, sempre
que possvel, de acordo com a recomendao constante da NBR 14.653-1, em seu item
7.5: ... Para a identificao do valor de mercado do bem, sempre que possvel
preferir o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para a avaliao de
benfeitoria, pelo mtodo de reedio, no presente trabalho ser utilizado o CUB (Custo
Unitrio Bsico) da tabela do SINDUSCON-MG (Sindicato da Indstria da Construo
Civil em Minas Gerais), devidamente depreciado em relao ao estado novo pela
tabela de Hoss Heideck e de acordo com a norma 14.653-4 (Empreendimentos).
5.1 - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Conforme item 8.2.1 da NBR 14.653-1, a conceituao do mtodo a seguinte:
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos
dos elementos comparveis, constituintes da amostra. condio fundamental para
aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomada,
estatisticamente, como amostra do mercado imobilirio.
5.2 - Aproveitamento Eficiente
O princpio que norteou o trabalho avaliatrio foi o do aproveitamento eficiente,
determinado por anlise do mercado imobilirio, cujo conceito encontra-se assim
definido pela ABNT NBR 14653-1:
Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia,
observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos
permitidos pela legislao pertinentes.
6 - GRAU DE FUNDAMENTAO
No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por
homogeneizao atravs de fatores, fundamentados por estudos conforme o item
8.2.1.4.2, da norma em questo.
TABELA 3 GRAUS DE FUNDAMENTAO NO CASO DE UTILIZAO DO TRATAMENTO POR
FATORES Item 9.2.2 ABNT NBR 14653-2
ITEM
DESCRIO
GRAU
III
II
3

Caracterizao do imvel avaliando
Quantidade mnima de dados de mercado

efetivamente utilizados
Identificao dos dados de mercado
Completa quanto aos

fatores utilizados no
tratamento
5
Completa quanto a todas

as variveis analisadas
12
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas,
com foto e caracteristicas
observadas pelo autor do
laudo
Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas
Adoo de situao
paradigma
3
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
Intervalo admissvel de ajuste para o

conjunto de fatores
0,80 a 1,25
0,50 a 2,00
0,40 a 2,50
No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25,
pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja heterognea.
O atendimento a cada exigncia do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, trs pontos.
O enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo a tabela 3.
Neste trabalho foram contabilizados 06 pontos, correspondentes a soma de pontos dos itens atingidos e
acima destacados.
TABELA 4 ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAO
NO CASO DE UTILIZAO DO TRATAMENTO POR FATORES Item 9.2.3.2 ABNT NBR 14653-2
GRAUS
III
II
Pontos mnimos
10
Itens obrigatrios
Itens 2 e 4 no grau lll, com os

demais no mnimo no grau II
Item 2 e 4, no mnimo no grau

II e os demais no mnimo no
grau I
Todos, no mnimo no grau I
GRAU DE FUNDAMENTAO
Com base nos parmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR 14653-2, embora tenhamos
alcanado 06 pontos e atendido as exigncias da norma no grau II todos os itens atendem a exigncia
da norma no grau II, consequentemente, o trabalho avaliatrio tambm ser enquadrado no GRAU lI.
7 - GRAU DE PRECISO
TABELA 5 GRAUS DE PRECISO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSO LINEAR OU DO
TRATAMENTO POR FATORES Item 9.2.3 ABNT NBR 14653-2:
DESCRIO
Amplitude do intervalo de confiana de

80% em torno da estimativa de tendncia
central
III
GRAU
II
30%
40%
50%
4

GRAU DE PRECISO
Considerando os parmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2,

referente ao grau de preciso, o presente trabalho est enquadrado no Grau II.
8 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO

Os fatores utilizados na correo foram os fatores oferta, transposio de local e
acabamento.
O que prev a NBR 14653-2:
1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas e revisadas em perodos mximos de 2 anos*
2- Devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis
3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o
estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.
A quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho

avaliatrio, esta compreendida no estipulado para o grau de fundamentao lI, que
considera uma amostra de 05 referncias.
9 RESULTADO DA AVALIAO
Conforme a NBR 14653-1, Avaliao de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item

3.8 e NBR 14653-2, Avaliao de Bens, Parte-2: Imveis Urbanos, item B7 (Anexo B),
o Campo de Arbtrio o intervalo compreendido entre o valor mximo e o mnimo dos
preos homogeneizados, efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 15% do
valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais
representativo do bem, sendo tambm o intervalo de variao no entorno do estimador
pontual adotado na avaliao, correspondente a de 15%, dentro do qual se pode arbitrar
o valor do bem.
De acordo com a anlise do diagnstico de mercado apurado e levantamentos
realizados, com base na identificao da realidade mercadolgica da regio onde se
encontra situado o imvel, os valores mnimo, mdio e mximo que espelham o valor
venal de mercado foram discriminados de acordo com a estimativa.
5

Terreno
rea (m)
1.250,00
1.250,00
Valor Mnimo
(R$)
200.487,50
200.487,50
Valor Mdio
(R$)
220.287,50
220.287,50
Valor Mximo
(R$)
240.087,50
240.087,50
N 360
N 370
Total
2.500,00
400.975,00
440.575,00
480.175,00
Adotamos o valor de R$ 440.575,00 (Quatrocentos e quarenta mil, quinhentos e

setenta e cinco reais), como o valor mais representativo do mercado de valor venal,
correspondente a terrenos, objetos da presente avaliao no Bairro Centro em Morada
Nova de Minas/MG.
10 VALOR TOTAL DOS IMVEIS:
Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno

Tipo do imvel
Valor Terreno (R$)
Valor Casa (R$)
Valor total (R$)
Rua Frei Orlando n 370
220.287,50
106.662,32
326.949,82
220.287,50
0,00
220.287,50
TOTAL
547.237,32
(Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois
centavos).
OBS: Valor do imvel da Rua Frei Orlando n 370 = R$ 326.949,82
(Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois
centavos);
Valor do Imvel da Rua Frei Orlando n 360 = R$ 220.287,50
(Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
TOTAL: R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete

reais e trinta e dois centavos).
6

11 CONCLUSO:
De acordo com a anlise tcnica realizada informamos que o valor mais representativo
para o imvel em questo de R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil,
duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos).
O presente laudo de avaliao consta de 08 (oito) folhas digitadas e numeradas, sendo a
ltima datada e assinada e demais anexos na parte final.
Belo Horizonte, 03 de outubro de 2013.
..............................
CREA-MG: ....../D
7

ANEXO
MEMRIA DE CLCULO
8

1.0 AVALIAO DO IMVEL Fonte: Jornal Classsileo / Imobilirias /

Particulares.
Pesquisa Mercadolgica:
F1 Particular - Sr. Danilo - Fone: (61) 8136-6720

Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 1.250,00m no valor de
R$220.000,00.
P/m: R$ 176,00/m.
F2 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

Terreno venda no Bairro So Geraldo, com rea de 220,00m (11x20)m, no valor
de R$30.000,00.
P/m: R$ 136,36/m.

Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 625,00m (12,50x50)m, no valor de
R$100.000,00.
P/m: R$ 160,00/m

Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 312,00m (12x26)m, no valor de
R$55.000,00.
P/m: R$ 176,28/m

Terreno venda no Bairro Guar, com rea de 360,00m (12x30)m, no valor de
R$45.000,00.
P/m: R$ 125,00/m
9

1.1 - Homogeneizao das Fontes:

Foram adotados os seguintes fatores de correo para homogeneizar o preo dos
elementos pesquisados:
Preo/m Homogeneizado (R$)
Fonte Preo/m
(R$)
1
2
3
4
5
176,00
136,36
160,00
176,28
125,00
FO
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90
FT
1,00
1,40
1,30
1,30
1,40
F
0,90
1,26
1,17
1,17
1,26
158,40
171,81
187,20
206,25
157,50
Onde:
FO = Fator Oferta;
FT = Fator Transposio;
F = Fator de Homogeneizao;
F = FO x FT.
1.2 - Clculo da Mdia Aritmtica:

n
x
X=
i 1
= 176,23
1.3 - Clculo da Mdia Saneada:

Limite Inferior = 176,23 x 0,70 = 123,36
Limite Superior = 176,23 x 1,30 = 229,10
1.4 - Clculo do Desvio Padro:
n
(x x )
i 1
n 1
S = 19,697
10

1.5 - Determinao do Campo de Arbtrio:

Campo de Arbtrio definido pelas normas de avaliao da ABNT como a faixa dentro
da qual o engenheiro avaliador pode decidir.
No presente caso, essa faixa foi calculada com base na distribuio "T" de Student,
dentro de um nvel de confiabilidade de 80% e 5 (n-1) graus de liberdade, encontrando
os parmetros abaixo, aplicando-se a frmula que se segue:
L(80%) Xs
SxT
n 1
L(80%) = 176,23 20,674 x1,533

5 1
L(80%) = 176,23 15,84

Faixa de arbitramento de preo/m de R$ 160,39/m a R$ 192,07/m.
Considerando-se as caractersticas do imvel objeto da presente avaliao e a realidade
econmica da regio, entendemos que o valor venal de mercado mais representativo
para o imvel em questo de R$ 176,23/m.
1.7 DETERMINAO DO VALOR DOS TERRENOS

1.7.1 Terreno da Rua Frei Orlando n 360
V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.
V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e
cinquenta centavos).
1.7.2 Terreno da Rua Frei Orlando n 370
V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.
V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e
cinquenta centavos).
11

2.0 AVALIAO DA BENFEITORIA Casa da Rua Frei Orlando n 370

Para o clculo de reedio das benfeitorias foi utilizada a Tabela de Custos Unitrios de
Construo do Sinduscon MG, abaixo reproduzida:
Custos Unitrios Bsicos de Construo (NBR 12.721:2006 - CUB 2006)

Ms/ano: SETEMBRO/2013
Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitrios
Bsicos de Construo (CUB/m), calculados de acordo
com a Lei Fed. n. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma
Tcnica NBR 12.721:2006 da Associao Brasileira de
Normas Tcnicas (ABNT) e so correspondentes ao
ms de SETEMBRO/2013.
"Estes custos unitrios foram calculados conforme
disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em
novos projetos, novos memoriais descritivos e novos
critrios de oramentao e, portanto, constituem nova
srie histrica de custos unitrios, no comparveis
com a anterior, com a designao de CUB/2006".
"Na formao destes custos unitrios bsicos no
foram considerados os seguintes itens, que devem ser
levados em conta na determinao dos preos por
metro quadrado de construo, de acordo com o
estabelecido no projeto e especificaes
correspondentes a cada caso particular: fundaes,

submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
rebaixamento de lenol fretico; elevador(es);
equipamentos e instalaes, tais como: foges,
aquecedores, bombas de recalque, incinerao, arcondicionado, calefao, ventilao e exausto, outros;
playground (quando no classificado como rea
construda); obras e servios complementares;
urbanizao, recreao (piscinas, campos de esporte),
ajardinamento, instalao e regulamentao do
condomnio; e outros servios (que devem ser
discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas
e emolumentos cartoriais, projetos: projetos
arquitetnicos, projeto estrutural, projeto de instalao,
projetos especiais; remunerao do construtor;
remunerao do incorporador."
VALORES EM R$/m2
PROJETOS - PADRO RESIDENCIAIS

PADRO BAIXO
R-1
1.083,36
PP-4
996,76
R-8
946,85
PIS
711,29
PADRO NORMAL
R-1
PP-4
R-8
R-16
1.304,25
1.220,27
1.056,67
1.023,74
PADRO ALTO
R-1
R-8
R-16
1.588,32
1.277,94
1.327,31
2.1 Benfeitoria / Casa

Para o clculo do valor da construo, ser utilizada a seguinte frmula:
VB = S x P/m x Kia x Kad
onde:
VB = Valor da benfeitoria = ?
12

S = rea Construda = 106,20 m

P/m = Preo por metro quadrado de rea construda: Padro Baixo/R-1 = R$ 1.083,36
Kia = Fator idade aparente = 0,701 (40 anos / regular estado de conservao).
Kad = Fator de administrao = 1,15.
Ento,
VB = 106,20 x 1.083,36 x 0,701 x 1,15
VB = R$ 106.662,32
(Cento e seis mil, seiscentos e sessenta e dois reais e trinta e dois centavos).
3.0 - Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno

Tipo do imvel
Valor Terreno (R$)
Valor Casa (R$)
Valor total (R$)
220.287,50
106.662,32
326.949,82
220.287,50
0,00
220.287,50
TOTAL
547.237,32
OBS: Valor do imvel da Rua Frei Orlando n 370 = R$ 326.949,82

(Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois
centavos);
Valor do Imvel da Rua Frei Orlando n 360 = R$ 220.287,50
(Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).
Adotamos o valor de R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e

trinta e sete reais e trinta e dois centavos) como o valor mais representativo do
mercado de valor venal, correspondente ao prdio, objeto da presente avaliao no
Bairro Centro em Morada Nova de Minas/MG.
13

ANEXO II
FOTOGRAFIAS DOS IMVEIS
AVALIANDOS
14

FACHADA DO IMVEL Rua Frei Orlando, 370
FACHADA DO IMVEL Rua Frei Orlando, 360
15

INTERIOR DO IMVEL Rua Frei Orlando, 370
INTERIOR DO IMVEL Rua Frei Orlando, 360
16

ESQUINA DE RUAS FREI ORLANDO E MESIAS FRANCO
CASA DA RUA FREI ORLANDO, 370
17

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GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E GESTO

4 - IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

4.3 - Caracterizao da Regio

4.4- Descrio dos imveis avaliandos

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

Conforme pesquisa realizada na regio do imvel avaliando, para apurao de valor

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

Caracterizao do imvel avaliando

Quantidade mnima de dados de mercado

Identificao dos dados de mercado

Completa quanto aos

Completa quanto a todas

Intervalo admissvel de ajuste para o

Itens 2 e 4 no grau lll, com os

Item 2 e 4, no mnimo no grau

Todos, no mnimo no grau I

Amplitude do intervalo de confiana de

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

Considerando os parmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2,

8 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO

A quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho

Conforme a NBR 14653-1, Avaliao de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

Adotamos o valor de R$ 440.575,00 (Quatrocentos e quarenta mil, quinhentos e

10 VALOR TOTAL DOS IMVEIS:

Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno

Valor Terreno (R$)

Valor Casa (R$)

Valor total (R$)

Rua Frei Orlando n 370

Rua Frei Orlando n 360

TOTAL: R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

Belo Horizonte, 03 de outubro de 2013.

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

1.0 AVALIAO DO IMVEL Fonte: Jornal Classsileo / Imobilirias /

F1 Particular - Sr. Danilo - Fone: (61) 8136-6720

F2 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

F3 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

F4 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

F5 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

1.1 - Homogeneizao das Fontes:

1.2 - Clculo da Mdia Aritmtica:

1.3 - Clculo da Mdia Saneada:

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

1.5 - Determinao do Campo de Arbtrio:

L(80%) = 176,23 20,674 x1,533

L(80%) = 176,23 15,84

1.7 DETERMINAO DO VALOR DOS TERRENOS

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

2.0 AVALIAO DA BENFEITORIA Casa da Rua Frei Orlando n 370

Custos Unitrios Bsicos de Construo (NBR 12.721:2006 - CUB 2006)

correspondentes a cada caso particular: fundaes,

PROJETOS - PADRO RESIDENCIAIS

2.1 Benfeitoria / Casa

GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

S = rea Construda = 106,20 m

3.0 - Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno

Valor Terreno (R$)