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GOVERNO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

SECRETARIA DE ESTADO DE PLANEJAMENTO E GESTO


Superintendncia Central de Recursos Logsticos e Patrimnio
Diretoria Central de Gesto de Imveis

LAUDO DE AVALIAO N.

/ 2014

Em atendimento solicitao da ....................delegou-se ao engenheiro .........., CREAMG: ......./D a incumbncia de proceder a avaliao dos imveis localizados na Rua
Frei Orlando n 360 e n 370 esquina da Rua Messias Franco - Bairro Centro em
Morada Nova de MinasMG.

1- INTERESSADO:
...................................
2 OBJETIVO:
Subsidiar o processo de aquisio dos imveis para construo de uma quadra coberta
para atendimento da Escola Estadual Frei Orlando.
3 - PROPRIETRIO:
Danilo Maciel, CPF: 318.816.101-87, conforme matrculas ns 1.764 e 892 do Cartrio
de Registro de Imveis da Comarca de Morada Nova de Minas-MG.

4 - IDENTIFICAO E CARACTERIZAO DO IMVEL AVALIANDO


4.1- Localizao
Imveis localizados na Rua Frei Orlando n 360 e n 370 esquina da Rua Messias
Franco - Bairro Centro em Morada Nova de MinasMG.

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4.2 - Acesso
O acesso aos imveis feito atravs da Rua Frei Orlando, ruas asfaltadas, o local
apresenta infraestrutura urbana bsica: redes de gua, energia eltrica, telefone, etc.

4.3 - Caracterizao da Regio


A regio onde est situado o imvel avaliando possui relevo plano, com ligeiros
declives.

4.4- Descrio dos imveis avaliandos


Terrenos:
Dois terrenos contguos que possuem formatos regulares com rea de 1.250,00m cada
um. As reas de terrenos so planas, com ligeiros declives para frente. Lotes 06 e 07 da
quadra n 24. O local provido de infra-estrutura urbana, como: rua asfaltada, redes de
energia eltrica, gua, telefnica, fcil acessibilidade, etc. O imvel da Rua Frei
Orlando n 370 tem uma casa construda com 106,20m de rea e o terreno da Rua Frei
Orlando n 360 vago e murado e com porto de entrada em metalon.
Benfeitoria - (Casa da Rua Frei Orlando n 370):
Trata-se de uma casa de residncia coberta de telhas tipo francesas, de 06 cmodos,
com a instalao de gua e luz, piso de tacos e cimentos, rea construda de 106,20m.
Fachada rebocada e pintada, janelas de metalon, portas de madeira, varanda,
iluminao feita por lmpadas fluorescentes, porto de entrada de metalon. Imvel de
padro baixo de construo e em regular estado de conservao.

5 METODOLOGIA UTILIZADA
Para a avaliao dos terrenos, procedemos a pesquisas junto ao mercado imobilirio
local, corretores atuantes que transacionam imveis semelhantes aos do objeto da
presente avaliao.
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Conforme pesquisa realizada na regio do imvel avaliando, para apurao de valor


venal de mercado de terreno, verificamos ser possvel a utilizao neste trabalho do
Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado, que deve ter a preferncia, sempre
que possvel, de acordo com a recomendao constante da NBR 14.653-1, em seu item
7.5: ... Para a identificao do valor de mercado do bem, sempre que possvel
preferir o Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado. Para a avaliao de
benfeitoria, pelo mtodo de reedio, no presente trabalho ser utilizado o CUB (Custo
Unitrio Bsico) da tabela do SINDUSCON-MG (Sindicato da Indstria da Construo
Civil em Minas Gerais), devidamente depreciado em relao ao estado novo pela
tabela de Hoss Heideck e de acordo com a norma 14.653-4 (Empreendimentos).
5.1 - Mtodo Comparativo Direto de Dados de Mercado
Conforme item 8.2.1 da NBR 14.653-1, a conceituao do mtodo a seguinte:
Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos atributos
dos elementos comparveis, constituintes da amostra. condio fundamental para
aplicao deste mtodo a existncia de um conjunto de dados que possa ser tomada,
estatisticamente, como amostra do mercado imobilirio.
5.2 - Aproveitamento Eficiente
O princpio que norteou o trabalho avaliatrio foi o do aproveitamento eficiente,
determinado por anlise do mercado imobilirio, cujo conceito encontra-se assim
definido pela ABNT NBR 14653-1:
Aquele recomendvel e tecnicamente possvel para o local, numa data de referncia,
observada a tendncia mercadolgica nas circunvizinhanas, entre os diversos usos
permitidos pela legislao pertinentes.

6 - GRAU DE FUNDAMENTAO
No desenvolvimento do presente trabalho foi aplicado tratamento dos dados por
homogeneizao atravs de fatores, fundamentados por estudos conforme o item
8.2.1.4.2, da norma em questo.
TABELA 3 GRAUS DE FUNDAMENTAO NO CASO DE UTILIZAO DO TRATAMENTO POR
FATORES Item 9.2.2 ABNT NBR 14653-2
ITEM

DESCRIO

GRAU

III

II

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Caracterizao do imvel avaliando

Quantidade mnima de dados de mercado


efetivamente utilizados

Identificao dos dados de mercado

Completa quanto aos


fatores utilizados no
tratamento
5

Completa quanto a todas


as variveis analisadas
12

Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas,
com foto e caracteristicas
observadas pelo autor do
laudo

Apresentao de
informaes relativas a
todas as caractersticas
dos dados analisadas

Adoo de situao
paradigma
3
Apresentao de
informaes
relativas a todas as
caractersticas dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados

Intervalo admissvel de ajuste para o


conjunto de fatores
0,80 a 1,25
0,50 a 2,00
0,40 a 2,50
No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25,
pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja heterognea.

O atendimento a cada exigncia do Grau I vale um ponto, do Grau II, dois pontos, do Grau III, trs pontos.
O enquadramento global do Laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,
atendendo a tabela 3.
Neste trabalho foram contabilizados 06 pontos, correspondentes a soma de pontos dos itens atingidos e
acima destacados.
TABELA 4 ENQUADRAMENTO DOS LAUDOS SEGUNDO SEU GRAU DE FUNDAMENTAO
NO CASO DE UTILIZAO DO TRATAMENTO POR FATORES Item 9.2.3.2 ABNT NBR 14653-2
GRAUS

III

II

Pontos mnimos

10

Itens obrigatrios

Itens 2 e 4 no grau lll, com os


demais no mnimo no grau II

Item 2 e 4, no mnimo no grau


II e os demais no mnimo no
grau I

Todos, no mnimo no grau I

GRAU DE FUNDAMENTAO

Com base nos parmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da ABNT, NBR 14653-2, embora tenhamos
alcanado 06 pontos e atendido as exigncias da norma no grau II todos os itens atendem a exigncia
da norma no grau II, consequentemente, o trabalho avaliatrio tambm ser enquadrado no GRAU lI.

7 - GRAU DE PRECISO
TABELA 5 GRAUS DE PRECISO NOS CASOS DE MODELO DE REGRESSO LINEAR OU DO
TRATAMENTO POR FATORES Item 9.2.3 ABNT NBR 14653-2:
DESCRIO

Amplitude do intervalo de confiana de


80% em torno da estimativa de tendncia
central

III

GRAU
II

30%

40%

50%

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GRAU DE PRECISO

Considerando os parmetros especificados na tabela 5 da ABNT NBR 14653-2,


referente ao grau de preciso, o presente trabalho est enquadrado no Grau II.

8 - TRATAMENTO DOS DADOS E IDENTIFICAO DO RESULTADO


Os fatores utilizados na correo foram os fatores oferta, transposio de local e
acabamento.
O que prev a NBR 14653-2:
1- Os fatores a utilizar devem ser indicados periodicamente pelas entidades tcnicas
regionais reconhecidas e revisadas em perodos mximos de 2 anos*
2- Devem especificar claramente a regio para a qual so aplicveis
3- Alternativamente podem ser adotados fatores medidos no mercado desde que o
estudo de mercado especfico que lhes deu origem seja anexado ao laudo de avaliao.

A quantidade mnima de dados de mercado efetivamente utilizadas neste trabalho


avaliatrio, esta compreendida no estipulado para o grau de fundamentao lI, que
considera uma amostra de 05 referncias.
9 RESULTADO DA AVALIAO

Conforme a NBR 14653-1, Avaliao de Bens, Parte-1: Procedimentos Gerais, item


3.8 e NBR 14653-2, Avaliao de Bens, Parte-2: Imveis Urbanos, item B7 (Anexo B),
o Campo de Arbtrio o intervalo compreendido entre o valor mximo e o mnimo dos
preos homogeneizados, efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 15% do
valor calculado, dentro do qual se pode arbitrar, pelo avaliador, o valor mais
representativo do bem, sendo tambm o intervalo de variao no entorno do estimador
pontual adotado na avaliao, correspondente a de 15%, dentro do qual se pode arbitrar
o valor do bem.
De acordo com a anlise do diagnstico de mercado apurado e levantamentos
realizados, com base na identificao da realidade mercadolgica da regio onde se
encontra situado o imvel, os valores mnimo, mdio e mximo que espelham o valor
venal de mercado foram discriminados de acordo com a estimativa.

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Terreno

rea (m)
1.250,00
1.250,00

Valor Mnimo
(R$)
200.487,50
200.487,50

Valor Mdio
(R$)
220.287,50
220.287,50

Valor Mximo
(R$)
240.087,50
240.087,50

N 360
N 370

Total

2.500,00

400.975,00

440.575,00

480.175,00

Adotamos o valor de R$ 440.575,00 (Quatrocentos e quarenta mil, quinhentos e


setenta e cinco reais), como o valor mais representativo do mercado de valor venal,
correspondente a terrenos, objetos da presente avaliao no Bairro Centro em Morada
Nova de Minas/MG.

10 VALOR TOTAL DOS IMVEIS:

Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno


Tipo do imvel

Valor Terreno (R$)

Valor Casa (R$)

Valor total (R$)

Rua Frei Orlando n 370

220.287,50

106.662,32

326.949,82

Rua Frei Orlando n 360

220.287,50

0,00

220.287,50

TOTAL

547.237,32

(Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois
centavos).
OBS: Valor do imvel da Rua Frei Orlando n 370 = R$ 326.949,82
(Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois
centavos);
Valor do Imvel da Rua Frei Orlando n 360 = R$ 220.287,50
(Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).

TOTAL: R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e trinta e sete


reais e trinta e dois centavos).

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11 CONCLUSO:
De acordo com a anlise tcnica realizada informamos que o valor mais representativo
para o imvel em questo de R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil,
duzentos e trinta e sete reais e trinta e dois centavos).
O presente laudo de avaliao consta de 08 (oito) folhas digitadas e numeradas, sendo a
ltima datada e assinada e demais anexos na parte final.

Belo Horizonte, 03 de outubro de 2013.

..............................
CREA-MG: ....../D

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ANEXO
MEMRIA DE CLCULO

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1.0 AVALIAO DO IMVEL Fonte: Jornal Classsileo / Imobilirias /


Particulares.
Pesquisa Mercadolgica:

F1 Particular - Sr. Danilo - Fone: (61) 8136-6720


Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 1.250,00m no valor de
R$220.000,00.
P/m: R$ 176,00/m.

F2 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861


Terreno venda no Bairro So Geraldo, com rea de 220,00m (11x20)m, no valor
de R$30.000,00.
P/m: R$ 136,36/m.

F3 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861


Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 625,00m (12,50x50)m, no valor de
R$100.000,00.
P/m: R$ 160,00/m

F4 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861


Terreno venda no Bairro Centro, com rea de 312,00m (12x26)m, no valor de
R$55.000,00.
P/m: R$ 176,28/m

F5 Particular Sr. Waldir - Fone: (38) 8804-9861


Terreno venda no Bairro Guar, com rea de 360,00m (12x30)m, no valor de
R$45.000,00.
P/m: R$ 125,00/m

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1.1 - Homogeneizao das Fontes:


Foram adotados os seguintes fatores de correo para homogeneizar o preo dos
elementos pesquisados:
Preo/m Homogeneizado (R$)
Fonte Preo/m
(R$)
1
2
3
4
5

176,00
136,36
160,00
176,28
125,00

FO
0,90
0,90
0,90
0,90
0,90

FT
1,00
1,40
1,30
1,30
1,40

F
0,90
1,26
1,17
1,17
1,26

158,40
171,81
187,20
206,25
157,50

Onde:
FO = Fator Oferta;
FT = Fator Transposio;
F = Fator de Homogeneizao;
F = FO x FT.

1.2 - Clculo da Mdia Aritmtica:


n

x
X=

i 1

= 176,23

1.3 - Clculo da Mdia Saneada:


Limite Inferior = 176,23 x 0,70 = 123,36
Limite Superior = 176,23 x 1,30 = 229,10
1.4 - Clculo do Desvio Padro:
n

(x x )

i 1

n 1

S = 19,697
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1.5 - Determinao do Campo de Arbtrio:


Campo de Arbtrio definido pelas normas de avaliao da ABNT como a faixa dentro
da qual o engenheiro avaliador pode decidir.
No presente caso, essa faixa foi calculada com base na distribuio "T" de Student,
dentro de um nvel de confiabilidade de 80% e 5 (n-1) graus de liberdade, encontrando
os parmetros abaixo, aplicando-se a frmula que se segue:
L(80%) Xs

SxT
n 1

L(80%) = 176,23 20,674 x1,533


5 1

L(80%) = 176,23 15,84


Faixa de arbitramento de preo/m de R$ 160,39/m a R$ 192,07/m.
Considerando-se as caractersticas do imvel objeto da presente avaliao e a realidade
econmica da regio, entendemos que o valor venal de mercado mais representativo
para o imvel em questo de R$ 176,23/m.

1.7 DETERMINAO DO VALOR DOS TERRENOS


1.7.1 Terreno da Rua Frei Orlando n 360
V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.
V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e
cinquenta centavos).
1.7.2 Terreno da Rua Frei Orlando n 370
V = A x P/m V = 1.250,00 m x R$ 176,23/m = R$ 220.287,50.
V = R$ 220.287,50 (Duzentos e vinte e sete mil, duzentos e oitenta e sete reais e
cinquenta centavos).

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2.0 AVALIAO DA BENFEITORIA Casa da Rua Frei Orlando n 370


Para o clculo de reedio das benfeitorias foi utilizada a Tabela de Custos Unitrios de
Construo do Sinduscon MG, abaixo reproduzida:

Custos Unitrios Bsicos de Construo (NBR 12.721:2006 - CUB 2006)


Ms/ano: SETEMBRO/2013
Os valores abaixo referem-se aos Custos Unitrios
Bsicos de Construo (CUB/m), calculados de acordo
com a Lei Fed. n. 4.591, de 16/12/64 e com a Norma
Tcnica NBR 12.721:2006 da Associao Brasileira de
Normas Tcnicas (ABNT) e so correspondentes ao
ms de SETEMBRO/2013.
"Estes custos unitrios foram calculados conforme
disposto na ABNT NBR 12.721:2006, com base em
novos projetos, novos memoriais descritivos e novos
critrios de oramentao e, portanto, constituem nova
srie histrica de custos unitrios, no comparveis
com a anterior, com a designao de CUB/2006".
"Na formao destes custos unitrios bsicos no
foram considerados os seguintes itens, que devem ser
levados em conta na determinao dos preos por
metro quadrado de construo, de acordo com o
estabelecido no projeto e especificaes

correspondentes a cada caso particular: fundaes,


submuramentos, paredes-diafragma, tirantes,
rebaixamento de lenol fretico; elevador(es);
equipamentos e instalaes, tais como: foges,
aquecedores, bombas de recalque, incinerao, arcondicionado, calefao, ventilao e exausto, outros;
playground (quando no classificado como rea
construda); obras e servios complementares;
urbanizao, recreao (piscinas, campos de esporte),
ajardinamento, instalao e regulamentao do
condomnio; e outros servios (que devem ser
discriminados no Anexo A - quadro III); impostos, taxas
e emolumentos cartoriais, projetos: projetos
arquitetnicos, projeto estrutural, projeto de instalao,
projetos especiais; remunerao do construtor;
remunerao do incorporador."

VALORES EM R$/m2

PROJETOS - PADRO RESIDENCIAIS


PADRO BAIXO
R-1
1.083,36
PP-4
996,76
R-8
946,85
PIS
711,29

PADRO NORMAL
R-1
PP-4
R-8
R-16

1.304,25
1.220,27
1.056,67
1.023,74

PADRO ALTO
R-1
R-8
R-16

1.588,32
1.277,94
1.327,31

2.1 Benfeitoria / Casa


Para o clculo do valor da construo, ser utilizada a seguinte frmula:
VB = S x P/m x Kia x Kad
onde:
VB = Valor da benfeitoria = ?
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S = rea Construda = 106,20 m


P/m = Preo por metro quadrado de rea construda: Padro Baixo/R-1 = R$ 1.083,36
Kia = Fator idade aparente = 0,701 (40 anos / regular estado de conservao).
Kad = Fator de administrao = 1,15.

Ento,
VB = 106,20 x 1.083,36 x 0,701 x 1,15
VB = R$ 106.662,32
(Cento e seis mil, seiscentos e sessenta e dois reais e trinta e dois centavos).

3.0 - Quadro Resumo do Valor da Avaliao Baseado no valor mdio de terreno


Tipo do imvel

Valor Terreno (R$)

Valor Casa (R$)

Valor total (R$)

Rua Frei Orlando n 370

220.287,50

106.662,32

326.949,82

Rua Frei Orlando n 360

220.287,50

0,00

220.287,50

TOTAL

547.237,32

OBS: Valor do imvel da Rua Frei Orlando n 370 = R$ 326.949,82


(Trezentos e vinte e seis mil, novecentos e quarenta e nove reais e oitenta e dois
centavos);
Valor do Imvel da Rua Frei Orlando n 360 = R$ 220.287,50
(Duzentos e vinte mil, duzentos e oitenta e sete reais e cinquenta centavos).

Adotamos o valor de R$ 547.237,32 (Quinhentos e quarenta e sete mil, duzentos e


trinta e sete reais e trinta e dois centavos) como o valor mais representativo do
mercado de valor venal, correspondente ao prdio, objeto da presente avaliao no
Bairro Centro em Morada Nova de Minas/MG.

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ANEXO II
FOTOGRAFIAS DOS IMVEIS
AVALIANDOS

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FACHADA DO IMVEL Rua Frei Orlando, 370

FACHADA DO IMVEL Rua Frei Orlando, 360

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INTERIOR DO IMVEL Rua Frei Orlando, 370

INTERIOR DO IMVEL Rua Frei Orlando, 360

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ESQUINA DE RUAS FREI ORLANDO E MESIAS FRANCO

CASA DA RUA FREI ORLANDO, 370

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