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1. DEFINICION: ART. 1187: Hay contrato de locacin si una parte se obliga a otorgar a otra
el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero. Se aplica
en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventas.
Comentarios: Al igual que la legislacin anterior, se resalta la temporalidad en la duracin
del contrato y la aplicacin en subsidio de lo dispuesto sobre la compraventa.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes:Arts. 1493 y 1494.
2. FORMA. OPONIBILIDAD: ART. 1188: El contrato de locacin de cosa inmueble o
mueble registrable, de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material
de un inmueble, debe ser hecho por escrito. Esta regla se aplica tambin a prrrogas y
modificaciones.
Comentarios: Anteriormente el cdigo no prescriba una forma determinada, pero la ley
23091 impuso la instrumentacin por escrito, interpretada mayoritariamente como una
solemnidad ad probationem, esto significa que la forma no hace a la eficacia del negocio
sino a la posibilidad de su acreditacin.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Ley de Locaciones Urbanas N 23091, Art. 1.
3. TRANSMISION POR CAUSA DE MUERTE. ART. 1189: Enajenacin de la cosa
locada. Excepto pacto en contrario la locacin
a) se trasmite activa y pasivamente por causa de muerte.
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.
inmueble, o
fallecimiento del locatario, la locacin puede ser continuada en las mismas condiciones
pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber
recibido del locatario ostensible trato familiar durante el ao previo al abandono o
fallecimiento. El derecho del continuador de la locacin prevalece sobre el heredero del
locatario.
Comentarios: a) Al no tratarse la locacin de cosas de un contrato en funcin de la persona,
solo podra obstruir la transmisin por causa de muerte un pacto o disposicin legal en
contrario, el que no podr sim embargo, restringir el plazo mnimo de locacin de
inmuebles, que es de dos aos. b) La locacin subsiste siempre que la cosa objeto de la
locacin, haya sido enajenada por cualquier acto jurdico, sea por venta, donacin,
permuta, dacin en pago, etc. El fundamento de la norma estriba en la buena f. Al igual
que el supuesto anterior la norma es derogable por voluntad de las partes, pero no podr
restringir el plazo mnimo de dos aos.
Se consagra el derecho a hacer subsistir la locacin en cabeza de los continuadores, sujetos que
no se identifican con los herederos del locatario, esta opcin beneficia a quien habitaba el
inmueble y adems logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un ao
previo al abandono o fallecimiento del locatario, aun cuando no se verifique grado alguno
de parentesco.
Cuando se abandonase la cosa locada surge el derecho de resolucin por causa imputable
al locatario, sim embargo, en la medida que el locatario tuviere grupo conviviente
habitando en el inmueble, estos tendrn la facultad de convertirse en continuadores de la
locacin, siempre que sea un inmueble con destino a la habitacin.
Relacin con el Cdigo Civil-Fuentes: Art. 1496 y 1498; Ley 23091, art.9
5.FACULTADES DEL REPRESENTANTE. ART. 1191: Para celebrar contrato de locacin
por ms de tres aos, o cobrar alquileres anticipados por el mismo perodo, se requiere
facultad expresa.
Comentarios:La celebracin del contrato de locacin es considerado un acto de
administracin, por lo cual, locador y locatario, solo requieren contar con dicha actitud
para que el contrato sea vlido. Por excepcin, podr ser considerado un acto de
disposicin cuando se exceda de un determinado plazo, esto es, cuando se exceda los tres
aos, para lo cual se requiere facultad expresa. Comprende tanto la facultad de celebrar el
OBJETO. ART. 1192: Toda cosa presente o futura, cuya tenencia este en el comercio,
puede ser objeto de contrato de locacin, si es determinable, aunque sea solo en su especie.
Se comprenden en el contrato, a falta de previsin en contrario los productos y frutos
ordinarios.
Comentarios: En el contrato de locacin de cosa futura, se entiende que el mismo se
encuentra bajo condicin suspensiva de que la cosa llegue a existir; el riesgo pesa, a falta de
pacto en contrario, en cabeza del locador. En relacin a la locacin de cosa ajena, la doctrina
considera posible y lcito en aquellos casos en los que existe legitimacin para disponer del
uso y goce.
DESTINO DE LA COSA LOCADA. ART. 1194: El locatario debe dar a la cosa locada el
A falta de convencin, puede darle el destino que tena al momento de locarse, el que se da a cosas
anlogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza. Si el
destino es mixto, se aplican las normas correspondientes al destino habitacional.
Comentarios: Se otorga preeminencia a la autonoma de las partes. A falta de un convenio
expreso se disponen distintas alternativas: aquel que tena la cosa al momento de celebrarse el
contrato, el que se suele dar a las cosas de naturaleza similar o el que mejor corresponda con
la naturaleza de la cosa. La determinacin del destino es importante ya que hace nacer la
facultad del locador de extinguir el contrato cuando se da un uso distinto al pactado.
La norma establece que existiendo destino mixto, por ej: inmueble para colocar un comercio y
vivienda, debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Arts. 1504 y 1554.
9.HABITACION DE PERSONAS INCAPACES CON CAPACIDAD RESTRINGIDA. ART.
1195: Es nula la clusulaque impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera
sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la
guarda, asistencia o representacin del locatario o sublocatario, aunque este no habite el
inmueble.
Comentarios: La norma confiere una tutela ms amplia, abarca a los incapaces de hecho, no solo a
los mejores, y se hace extensiva la proteccin a aquellos que reciben mera asistencia aun
cuando no habiten el inmueble. La nulidad ser parcial y solo recaer sobre la clausula de
exclusin.
Relacin con el Cdigo Civil- Fuentes: Art.1504 in fine.
10. LOCACION HABITACIONAL: Si el destino es habitacional, no puede requerirse del
locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes.
b) depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente
a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado.
c) el pago de valor llave o equivalentes.
Comentarios: Se otorga preeminencia a la autonoma de las partes, pudiendo convenir el pago
anticipado de la locacin, en una sola vez o por diferentes perodos (mensuales, bimestrales,
semestrales), pero cuando se trata de locaciones destinadas a vivienda, los pagos anticipados
de alquileres no podrn ser por perodos mayores a un mes.
La norma se aplica a la locacin de inmuebles con destino a vivienda, no siendo por ende,
aplicable a la locacin con destino comercial, industrial o empresarial donde es costumbre
exigir el pago del valor llave. Se resalta que se suprime el calificativo urbano por
habitacional, abarcando de este modo las locaciones de inmuebles dentro de los ejidos
urbanos y campestres, quedando tambin incluidos
orden pblico, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las
clausulas dispuestas para que el locatario no invoque este beneficio. Todo contrato
celebrado por un plazo menor, o sin determinacin del mismo, debe ser considerado hecho
por el trmino mnimo.
Con respecto a la renuncia del plazo por el locatario, como el fin de la norma es proteger a la
parte dbil, es obligatorio para el locador (la parte fuerte), pero no para el locatario. Slo el
locatario puede renunciar al plazo mnimo, pero no anticipadamente, por ello es requisito
que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa, no podr hacerlo antes de la entrega de la
misma.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Arst. 1506, 1507,1508,1511. Ley 23091, art. 2
13. EXCEPCIONES AL PLAZO MNIMO LEGAL. ART. 1199: No se aplica el plazo mnimo
legal a los contratos de locacin de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitacin de su
personal extranjero diplomtico o consular.
b) habitacin con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo
del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
c) guarda de cosas.
d) exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de
una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el
plazo menor pactado. En relacin a las locaciones con fines de turismo, se suprime el requisito
de ubicacin en zonas tursticas, permitindose una interpretacin extensiva del supuesto. El
ltimo inciso abarca tambin la exposicin u oferta de cosas o servicios, y se aplica a distintos
centros de compra, como shopping y galeras comerciales.
Relacin con el Cdigo Civil-Fuentes: Arts. 1507 y 1508. Ley 23091, art. 2
EFECTOS DE LA LOCACIN
14. ENTREGAR LA COSA. ART. 1200: El locador debe entregar la cosa conforme lo acordado.
A falta de previsin contractual debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto
los defectos que el locatario conoci o debi haber conocido.
Comentarios: Si nada de ha acordado, el destino y/o uso que se dar a la cosa determinara el estado
en que deba ser entregada, excepto cuando el locatario conoca o deba conocer el estado de la
cosa. El estado apropiado de la cosa debe ser verificado al momento de la entrega, debiendo
repararse la misma en el intervalo que va desde que el contrato se perfecciona a la entrega de la
cosa locada, salvo en los casos en los que excepcionalmente esto se descarte por la autonoma
de la voluntad.
Relacin con el Cdigo Civil - Fuentes: Art. 1514.
15. CONSERVAR LA COSA EN APTITUD PARA EL USO CONVENIDO. ART. 1201: El
locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a
su cargo la reparacin que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia
culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparacin o innovacin se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el
locatario tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamente en proporcin a la gravedad
de la turbacin, o segn las circunstancias, a resolver el contrato.
Comentarios: La norma tiene carcter supletorio, sujeto a la autonoma de las partes, pero dentro
de los lmites de la moral, las buenas costumbres, y el orden pblico, como el rgimen del
consumidor, cuando se trate de una locacin de consumo. El locador debe cargar con las
reparaciones que exija el deterioro, pudiendo las partes aumentar la garanta por vicios,
incluyendo otros conceptos que se consideren necesarios. La destruccin, en cambio no es una
aminoracin en las posibilidades de uso y goce, sino una imposibilidad del mismo, por ej. El
derrumbe de un techo de un cuarto de la casa.
Las reparaciones a cargo del locador incluyen las que naturalmente van producindose por el
paso del tiempo, por caso fortuito o por la propia culpa del locador o sus dependientes, y los
daos ocasionados por terceros, en este ltimo caso no se comprenden como tales: las personas
que convivan con el locador y sus dependientes, ni los visitantes ocasionales.
FRUSTRACIN DEL USO Y GOCE DE LA COSA. ART. 1203: Si por el caso fortuito o
fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o sta no puede servir para
el objeto de la convencin, puede pedir la rescisin del contrato, o la cesacin del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa
misma, sus obligaciones continan como antes.
18.
Comentarios: Se respeta ante todo al acuerdo que las partes libremente expresaron en el contrato, sin
embargo la voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino de la cosa
por un acto posterior. Todo lo referente al uso pactado es una cuestin de hecho que en
definitiva depender del criterio judicial.
La inexistencia de daos y perjuicios resulta irrelevante al efecto de facultar al locador a pedir la
extincin del contrato y los daos y perjuicios derivados de la extincin de la locacin.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1503, 1504, 1554 y 1555.
20.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Arts. 1556, 1574, 1575, 1578, 1581.
22.
Comentarios:En el contexto del nuevo Cdigo, slo son a cargo del locatario aquellos
impuestos y contribuciones que se vinculen a la actividad especfica explotada en el inmueble
alquilado cuando se trata de locaciones con destino comercial, sin embargo, ser el locatario el
obligado a abonar las que se aplicaren en razn de la actividad a que l se dedique. Es una
distincin adecuada considerando el destino que puede tener la cosa locada, sea habitacional o
empresarial.
En sntesis, como regla el locatario no tiene a su cargo las cargas o contribuciones que graven la cosa,
siendo a cargo del locador, pero en virtud de la supletoriedad de la norma, puede pactarse lo
contrario y estar a cargo del locario. Se considera que la clausula que dispongan dichas cargas
al locatario son perfectamente vlidas en una locacin empresarial, pero tratndose de una
locacin habitacional, y mas an de consumo, dicha clausula puede ser tachada de abusiva.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1615 y 1616.
23.
Tambin debe entregarle constancias de los pagos que efectu en razn de la relacin locativa y que
resulten atinentes a la cosa o los servicios que tenga.
Comentarios: Una vez extinguido el contrato, nace la obligacin restitutoria, la que incumplida da
lugar al desalojo. Ha sido suprimida la presuncin de que la cosa, al ser entregada al
comienzo de la locacin se encontraba en buen estado y era apta para su destino. Tambin se
hace por primera vez expresa mencin la obligacin de entregar los recibos de pago de modo
que se acredite el cumplimiento el contrato y sirvan para demostrar frente a proveedores e
interesados el estado de pago.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1615 y 1616.
REGIMEN DE MEJORAS
24.
REGLA. ART. 1211: El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que este
prohibido en el contrato, alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a
restituirla.
No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras tiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejora
necesarias, puede reclamar su valor al locador.
25. VIOLACIN DEL REGIMEN DE MEJORAS. ART. 1212: La realizacin de mejoras
prohibidas en el art. 1211 viola la obligacin de conservar la cosa en el estado en que se
recibi.
Comentarios: En principio, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, pudiendo ser
necesarias, tiles o suntuarias, esta regla tiene excepciones, si las partes pactaron en contrario, o
esas mejoras impliquen mudar o alterar el destino de la misma. En este sentido, en virtud de la
autonoma privada pueden establecer la prohibicin de introducir mejoras ya sea en forma
general o especial, y posteriormente pueden introducir una autorizacin similar.
El fundamento de no alterar el destino de la cosa radica en que la modificacin es una facultad del
propietario y no del locador. Y por ltimo el fundamento de la prohibicin de las mejoras luego
de requerida la devolucin radica en que el locatario ya no tiene un pleno disfrute de la misma.
La violacin de la prohibicin de introducir mejoras autoriza la resolucin contractual,
plasmando un rgimen mas simplificado, suprimiendo las opciones de paralizar la ejecucin,
demandar la demolicin, solicitar la restitucin y otras soluciones anlogas, que anteriormente
contemplaba el Cdigo de Vlez Sarsfield.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Arts. 1537 a 1543 y 1545 a 1551.
CESION Y SUBLOCACIN
26.CESION. ART. 1213: El locatario solo puede ceder su posicin contractual en los trminos
previstos en los arts. 1636 y siguientes. La cesin que no rena tales requisitos viola la
prohibicin de variar el destino de la cosa locada.
La prohibicin contractual de ceder, implica la de sublocar y viceversa. Se considera cesin a la
sublocacin de toda cosa.
Comentarios: Si nos referimos a la transmisin de la posicin contractual locativa, la norma se
remite a las reglas sobre cesin de posicin contractual, la violacin de dichas reglas se
considera alterar el destino de la cosa locada, circunstancia que facultara al locador a finalizar
el contrato y reclamar las indemnizaciones que pudieran corresponder.
La sublocacin de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locacin, pero una sublocacin
que tenga por objeto una cosa idntica en toda su extensin que comprenda la relacin locativa
original es considerada por el nuevo ordenamiento como cesin.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1583, 1584, 1585, 1597.
27.SUBLOCACIN: El locatario puede dar en sublocacin parte de una cosa locada, sino hay pacto
en contrario. Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intencin de
sublocar e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el
destino que el sublocatario asignar a la cosa. El locador slo puede oponerse por medio
fehaciente, dentro del plazo de diez das de notificado. El silencio del locador importa su
conformidad con la sublocacin propuesta.
La sublocacin contratada pese a la oposicin del locador, o con apartamiento de los trminos que se
le comunicaron, viola la prohibicin de variar el destino de la cosa locada.
Comentarios: la sublocacin autorizada es solo parcial, y siempre que no exista pacto en contrario,
ya se menciono en el artculo anterior que la sublocacin de toda la cosa se considera cesin.
Sin embargo, al ser una norma supletoria, el acuerdo entre partes puede dispensar al locatario
de el procedimiento de notificacin o la prohibicin de iniciarlo, y en este ltimo caso, aunque
se cursare notificacin al locador y hubieran transcurridos los das que impone la norma, no se
habilitara la autorizacin para subarrendar.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1583, 1589, 1602.
28.RELACIONES ENTRE SUBLOCADOR Y SUBLOCATARIO. ART. 1215: Entre sublocador
y sublocatario rigen las normas previstas en el contrato respectivo y las de este Captulo. Esta
implcita la clausula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el contrato principal.
Comentarios: Para el supuesto de que el locatario perfeccione un contrato de sublocacin, se
regir por el contrato base y las normas legales, aunque sean supletorias. Por ende se entiende
implcito que el uso y goce del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario,
con sus mismos alcances y restricciones.
Fuentes: Arts. 1585, 1590, 1594, 1595, 1600.
29.ACCIONES DIRECTAS. ART. 1216: Sin perjuicio de sus derechos respecto del locatario, el
locador tiene accin directa contra el sublocador para cobrar el alquileres adeudado por el
El cumplimiento del
plazo convenido, o requerimiento previsto en el Art. 1218
b)
La
resolucin
anticipada.
Comentarios: Si el plazo fuera indeterminado, se deber acudir ante el juez para la fijacin del
mismo, si el plazo es tcito la locacin concluye en el tiempo en que acorde a los usos y
costumbres deba restituirse la cosa, pero no se incurrir en mora hasta que el locatario sea
debidamente interpelado.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Art. 1604.
31.
mismo trminos contratados, hasta que cualquiera de la partes de por concluido el contrato
mediante comunicacin fehaciente.
La recepcin de pagos durante la continuacin de la locacin no altera lo dispuesto en el primer
prrafo.
Comentarios:Tres son las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la
locacin: 1) existencia de contrato de plazo fijo de duracin, 2) que esa plazo haya transcurrido,
3) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa sin que el locatario se oponga.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes: Arts. 1622, 1609, 1610.
32.RESOLUCIN IMPUTABLE AL LOCATARIO. ART. 1219: El locador puede resolver el
contrato:
a) por cambio de destino o uso irregular en los trminos del art. 1205
b) por falta de conservacin de la cosa locada, o su abandono sin deja quien haga sus veces.
33.
36.
Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovacin o prrroga expresa o
tcita, una vez vencido el plazo del contrato de locacin.
Es nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor
o principal pagador, del contrato de locacin original.
Comentarios: Siendo nulas las clausulas que prorroguen automticamente las fianzas, el fiador se
desvincula de la relacin contractual aunque se haya pactado la prrroga tacita, y sino se pacto
la misma, solo responde por la obligacin de restituir la cosa. Esta disposicin es de orden
pblico e inderogable por voluntad de la partes. Si las partes desean renovar el contrato, aun
tcitamente, debern requerir la expresa conformidad del fiador.
La obligacin se limita al pago de los alquileres devengados y costas judiciales derivadas de la
efectiva restitucin, no se extiende a la falta de pago de gastos de conservacin a cargo del
locatario devengados con posterioridad a la fecha de cesa del contrato, ni tampoco a los
perjuicios derivados de una sublocacin celebrada con posterioridad.
Fuentes: No se encontraba en el Cdigo de Vlez, es una reproduccin del art. 1582 del Cdigo
Civil, reformado mediante ley 25.628.
39.FACULTAD DE RETENCIN. ART. 1226. El ejercicio del derecho de retencin por el
locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento
de la percepcin debe compensar ese valor con la suma que le es debida.
Comentarios:El texto circunscribe el derecho de retencin a la percepcin de los frutos, pero debe
estarse a los principios generales, advirtindose que el legislador no ha especificado un rgimen
de excepcin que autorice el uso de la cosa.
Relacin con el Cdigo Civil Fuentes:Art. 1547, 1618.