25 de Janeiro de 2016

RELATRI MENSAL
MERCADO IMOBILIRIO - SINOP

Retrospectiva 2015

Coordenao Geral

Marcelo Moro Meyer

Economista

RELATRIO MENSAL DO SETOR IMOBILIRIO SINOP

25 de janeiro de 2016

Contato:
IMOVINC
Gerenciamento de Informaes Imobilirias S/A
Rua Roma, 85 Jardim Itlia II
CEP: 78555-368, Sinop - MT
Telefone: (66) 9961-8803
atendimento@imovinc.com.br

SUMRIO EXECUTIVO

A empresa IMOVINC Gerenciamento de Informaes Imobilirias S/A

sociedade

annima,

devidamente

inscrita

no

CNPJ

sob

23.125.194/0001-57, sediada na Rua Roma, n 85 Jardim Itlia II, Sinop

MT, tem por objetivo criar e desenvolver informaes ao Setor Imobilirio
atravs da criao de indicadores econmicos e pesquisas de mercado
peridicas de modo que possa compreender o comportamento da populao
e assim prever o setor imobilirio, tornando-o mais dinmico e eficiente.
Alm disso, a IMOVINC atua na prestao de consultoria empresarial e
assessoria de investimentos, podendo contribuir de forma gil e prtica
queles que buscam por seus servios.
O presente relatrio, diferente dos demais, traz uma viso mais geral
sobre os resultados econmicos de 2015 no que diz respeito ao ndices de
confiana da indstria, da construo, do comrcio, de servios e do consumidor (nvel nacional) e do ndice de confiana do empresrio (nvel local).
Em relao ao setor imobilirio o relatrio explica alguns dos fatores
que levaram ao seu fraco desempenho ao longo de 2015 e se tratando do
mercado imobilirio local o relatrio apresenta informaes sobre o ndice de
valorizao imobiliria desenvolvido por nossa equipe, os resultados trimestrais de locao e venda e ainda algumas informaes resultantes de
pesquisas exclusivas como pretenso de investimento no setor imobilirio
local e empresas do setor imobilirio mais lembradas pela populao de
Sinop.
Por fim, o relatrio traz o comparativo de alguns indicadores como
IGP-M, IPCA (nacional e local), CUB/m e a variao de admisses e demisses no mercado de trabalho.

SUMRIO
ASPECTOS GERAIS

03

CENRIO ECONMICO DE 2015

03

MERCADO IMOBILIRIO

04

SETOR IMOBILIRIO DE SINOP

06

VARIAO NO PREO ANUNCIADO DOS IMVEIS

06

INFORMAES PRVIAS DE OUTRAS PESQUISAS

07

INFORMATIVOS GERAIS

08

IGP-M x IPCA (Nacional e Local)

08

CUB/m

09

MERCADO DE TRABALHO

10

ANEXOS

11

NDICE DE CONFIANA DO CONSUMIDOR

11

NDICE DE CONFIANA DO COMRCIO

NDICE DE CONFIANA DE SERVIOS

11
12

NDICE DE CONFIANA DA CONSTRUO

NDICE DE CONFIANA DA INDSTRIA

12
13

APENDICE A
NDICE DE VALORIZAO IMOBILIRIA METODOLOGIA
INFOGRFICOS

14
14
15

ASPECTOS GERAIS

Neste relatrio de janeiro apresentaremos algumas informaes presentes nos relatrios desenvolvidos ao longo de 2015 e de outras pesquisas
desenvolvidas pela IMOVINC Gerenciamento de Informaes Imobilirias que
no foram divulgadas nos relatrios anteriores. Ainda, o relatrio contm o
acompanhamento de alguns indicadores de carter nacional e local.

CENRIO ECONMICO DE 2015

Ao longo de 2015 o cenrio nacional apresentou o pior desempenho dos
ltimos anos, nem tanto por razes econmicas, mas principalmente por
razes polticas que acabaram em decorrncia disto, provocando insegurana
no mercado.
O aumento da carga tributria e aumento dos gastos do governo, intensificou problemas como inflao e desemprego. Estes problemas somados
com outros de carter poltico contriburam ainda mais para o mal desempenho econmico nacional.
O resultado desta insegurana pode ser visto nos resultados dos ndices
de confiana desenvolvidos pela Fundao Getlio Vargas FGV juntamente
com o Instituto Brasileiro de Economia IBRE que apresentaram quedas
recordes de seus ndices no decorrer de 2015, entretanto no ms de dezem-

O problema inflacionrio apresentado no Brasil no ano de 2015 est em grande parte relacionado ao aumento dos impostos e gastos do governo e no ao consumo, como geralmente
vem a ser o caso, isto porqu as famlias apresentaram menor consumo em comparao ao
ano de 2014.
Verificar Anexos

03

bro houve uma ligeira melhora em alguns dos ndices de confiana como, por
exemplo: o ndice de Confiana da Indstria ICI que avanou 1,1 pontos
em relao a novembro, atingindo 75,9 pontos; e o ndice de Confiana de
Servios ICS que avanou 0,7 pontos em dezembro, atingindo 67,6 pontos,
ainda sim, estes nveis esto prximos aos menores nveis de suas sries histricas.
No que tange a economia local de Sinop, o impacto negativo tambm era
esperado, porm foi mais ameno que outras regies do pas e no que se diz
respeito ao investimento. Este de modo semelhante a outras regies do pas
se tornou mais cauteloso e conservador.
Em relao ao ndice de Confiana do Empresrio ICE de Sinop
desenvolvido pelo Centro de Informaes Socioeconmicas CISE da
UNEMAT em parceria com a Cmara de Dirigentes Lojistas CDL-Sinop o
mesmo apresentou em dezembro variao mensal de 9,09% em relao ao

ms anterior, passando assim de 88 para 96 pontos em dezembro.

MERCADO IMOBILIRIO
O Mercado Imobilirio no ano de 2015 ficou marcado com a primeira
queda real no preo dos imveis desde 2008. Dentre os motivos que impactaram negativamente o setor temos: restrio do crdito, desemprego, inflao e
aumento da carga tributria.
A inflao e o aumento da carga tributria vieram aumentando gradativamente ao longo de 2015, contriburam para a reduo do oramento familiar e
consequentemente suas possibilidades de consumo/investimento. Buscando
resolver o problema da inflao o Comit de Poltica Monetria Copom
precisou ao longo de 2015 tomar medidas de controle, como a restrio ao
crdito atravs do aumento da Taxa Selic, ou seja, tornar a tomada de crdito
mais cara e consequentemente desestimular ainda mais o consumo/

investimento no pas.
Alm disso o desemprego tambm aumentou, resultado da baixa expectativa de importantes setores da economia com destaque para a construo
04

civil que recuou e desempregou aproximadamente 414 mil trabalhadores

(CAGED, 2015).
A consequncia deste conjunto de problemas para o setor imobilirio
ficou evidente, queda real de mais de 8% no preos dos imveis no nvel
nacional (venda).
Contudo, h quem tirou bom proveito da situao. Com uma queda

contnua no preo dos imveis, pessoas precisando vender seus imveis por
questes financeiras e construtoras lanando empreendimentos os quais no
apresentaram grande demanda trouxe a oportunidade de se comprar imveis
a preos mais baixos e ainda negociar com os vendedores formas mais flexveis de pagamento.
Deste modo, observa-se inmeras oportunidades, seja no cenrio nacional ou local. A exemplo de grandes oportunidades temos as encontradas
atravs das construtoras Even e PDG que oferecem descontos de at 50% no
preo de imveis residenciais e comerciais. Descontos estes que dificilmente
seriam oferecidos em uma economia de pleno crescimento, sendo assim a
crise passa a contribuir para aqueles que ficam de olho nas oportunidades de
grandes negcios que ningum mais v.
Parafraseando a mxima do Baro Nathan M. Rothschild e tambm utilizada em sua essncia por cones como John D. Rockfeller e Donald Trump
Buy when theres blood in the streets, ou seja, compre enquanto todos

esto sendo pessimistas, pois nestas ocasies os preos tendem a cair e

ento aguarde at que o mercado volte a sua dinmica normal e crescente,
mas claro, compre com cautela!

Compre quando h sangue nas ruas Nathan M. Rothschild (Traduo Livre).

05

SETOR IMOBILIRIO DE SINOP

VARIAO NO PREO ANUNCIADO DOS IMVEIS

Os problemas apresentados no cenrio nacional como inflao, desemprego e expectativas de consumo/investimentos reduzidas tambm refletiram
na economia de Sinop e, claro, no Setor Imobilirio que apresentou ao longo
de 2015 uma desvalorizao de 2,62%4. Contudo, vale ressaltar que nem
todos os bairros de Sinop apresentaram desvalorizao neste perodo, a

exemplo disto temos o bairro Aquarela Brasil que apresentou valorizao

nominal de 5,12%.
Considerado os imveis a venda pelo nmero de dormitrios, sem
distino de bairros e outras especificaes, observamos que, em mdia, o
preo/m (rea til) de imveis com 02 (dois) dormitrios apresentam um valor
mdio de R$2.285,21 o m. Enquanto isso, imveis com 03 (trs) e 04 (quatro)
dormitrios apresentam valor mdio do m de R$3.009,25 e R$3.162,50, respectivamente.
Observando a variao do preo dos imveis no ltimo trimestre
(de outubro a dezembro) observa-se que os imveis de 02 dormitrios tiveram
uma variao no preo/m de 0,37%, j os imveis de 03 e 04 dormitrios
apresentaram variao de 0,33% e 1,36%, respectivamente.
Em relao ao preo dos alugueis anunciados, vem sendo realizado
levantamentos mensais em 25 bairros de Sinop e como resultado obteve-se,
em mdia, que o valor dos alugueis anunciados em dezembro era de
R$1.285,50.
4

No Apndice A consta a metodologia desenvolvida para a elaborao do ndice de Valorizao Imobiliria IVI.
06

Considerando o preo do aluguel de acordo com o nmero de dormitrios, sem distino de bairros ou outras caractersticas, temos como resultado
o valor mdio de R$798,80 para imveis com 01 dormitrio, de R$980,35 para
imveis com 02 dormitrios e de R$1.755,58 para imveis com 03 dormitrios
e a variao do preo mdio anunciado no ltimo trimestre para imveis com
01, 02 e 03 dormitrios foi de -0,75%, -5,85% e -1,34%, respectivamente.

INFORMAES PRVIAS DE OUTRAS PESQUISAS

Em uma de nossas pesquisas realizadas entre 13 de agosto e 01 de
setembro com a populao de Sinop5 constatou-se que 68,83% da populao
amostral no tinham pretenso de investir no setor imobilirio local nos 12
meses seguintes. A pesquisa indica ainda que 35,83% daqueles que pretendem investir (dos 31,17%), investiro entre 100 e 200 mil reais.

A pesquisa levantou ainda quais eram as empresas do setor imobilirio

que apresentavam o melhor marketing e por consequncia disto eram mais
lembradas pela populao, neste sentido a pesquisa apontou 37 diferentes
empresas do segmento, porm o grfico abaixo apresenta as principais
delas.

36,89%

28,57%

19,74%
5,97%
8,83%
Fonte: IMOVINC, 2015

Pesquisa realizada com margem de erro de 5% e grau de confiabilidade de 95%.

07

INDICADORES INFORMATIVOS 2015

IGP-M x IPCA (Nacional e Local)

O ndice Geral de Preos de Mercado IGP-M e o ndice de Preos do
Consumidor Ampliado IPCA so os dois principais indicadores utilizados no
mercado imobilirio para o reajuste dos alugueis. Desta forma o grfico abaixo
traz o acumulado de 2015 do IGP-M (desenvolvido pela FGV), do IPCA
(desenvolvido pelo IBGE) e o IPCA de Sinop (desenvolvido pelo CISE em
conjunto com o CDL-Sinop).

FONTE: IBGE, FGV, CISE Adaptado pelo autor.

O IGP-M apresentou um acumulado de 10,54%, enquanto os IPCAs

nacional e local foram de 10,67% e 8,89%, respectivamente.
Em pesquisa realizada com os profissionais do setor imobilirio de Sinop
no incio de 2015, nossa equipe constatou que 77,88% dos profissionais de
Sinop adotam o IGP-M como forma de reajuste dos alugueis, 11,11% adotam

o IPCA (nacional). Os outros 11,11% restante adotam uma mdia aritmtica

entre o IGP-M e IPCA.

08

CUB/m
O Custo Unitrio Bsico de Construo (CUB/m) o principal indicador
do setor da construo e ele calculado mensalmente pelos Sindicados da
Indstria da Construo Civil de todo o pas. Sua finalidade de proporcionar
um parmetro comparativo realidade dos custos da construo civil em todo
o pas.

Os grficos apresentados a seguir trazem o acompanhamento do CUB

no ano de 2015 para um projeto padro residencial unifamiliar - R1 que
caracterizado por apresentar apenas um pavimento.
Padro Baixo

Padro Normal

Padro Alto

Fonte: SINDUSCON-MT Adaptado pelo autor

A variao do CUB/m em 2015 para o Projeto Padro R-1 Baixo foi de

4,77%, j a variao do Projeto Padro R-1: Normal e Alto de 4,28% e
5,06%, respectivamente.

09

Mercado de Trabalho
Em relao ao mercado de trabalho nacional, 2015 apresentou uma variao absoluta entre admisses e demisses negativa nos principais setores
da economia, especialmente na indstria que apresentou maior nmero de
demisses (628.518). De modo semelhante o estado de Mato Grosso tambm apresentou variao negativa, no entanto os setores de servios e
agropecuria apresentaram variao positiva de 1.197 admisses no setor de
servios e 906 admisses no setor agropecurio.
Indstria

Construo

Comrcio Servios

Agropecuria

Cuiab

-1.467

-4.690

-2.018

133

-10

Lucas do Rio Verde

-288

-189

-5

-70

Nova Mutum

29

-84

-40

274

343

Sinop

-873

-703

-166

-86

-44

Sorriso

135

-403

-48

111

-50

Mato Grosso

-8.912

-6.741

-5.760

1.197

906

Brasil

-628.518

-414.092

-246.406

-330.684

-5.851

Fonte: CAGED Adaptado pelo autor.

Quanto as cidades de Mato Grosso avaliadas Nova Mutum foi o nico a

apresentar variao positiva (522 novos empregos), sendo o setor agropecurio o que mais admitiu (343). Sinop por sua vez apresentou variao negativa
em todos os setores observados, principalmente na indstria e construo,
sendo respectivamente -873 e -703 postos de trabalho.
Variao entre
Admisses e
Demisses:

Variao entre
Admisses e
Demisses:

Setor com maior

variao negativa
(Demisses)

Dezembro

Janeiro Dezembro

Cuiab

-2.117

-8.052

Construo Civil

Lucas do Rio Verde

-351

-549

Construo Civil

Nova Mutum

-341

522

Construo Civil

Sinop

-704

-1.872

Indstria

Sorriso

-571

-265

Construo Civil

Mato Grosso

-14.030

-19.310

Indstria

Brasil

-596.208

-1.625.551

Indstria

Fonte: CAGED Adaptado pelo autor.

10

ANEXO 1
NDICES DE CONFIANA: FGV E IBRE
ndice de Confiana do Consumidor
(com ajuste sazonal)

Fonte: FGV

ndice de Confiana do Comrcio

(com ajuste sazonal)

Fonte: FGV

11

ndice de Confiana de Servios ICS

(com ajuste sazonal)

Fonte: FGV

ndice de Confiana da Construo

(com ajuste sazonal)

Fonte: FGV

12

ndice de Confiana da Indstria

(com ajuste sazonal)

Fonte: FGV

13

APNDICE A
METODOLOGIA DO NDICE DE VALORIZAO IMOBILIRIA
O ndice de Valorizao Imobiliria - IVI desenvolvido pela IMOVINC
que o primeiro indicador deste tipo desenvolvido para o municpio de Sinop
e posteriormente ser disponibilizado para toda a regio. Seu acompanhamento vem sendo feito desde fevereiro de 2015.
O clculo do IVI baseado atravs de mdias aritmticas e um sistema
de ponderao que estabelece pesos distintos para cada um dos bairros do
municpio de Sinop acordo com a mdia da renda per capita destes. Deste
modo, no momento em que o ndice calculado alguns bairros passam a
influenciar mais do que outros e vice-versa.
A figura abaixo apresenta o modelo matemtico utilizado.

Onde preo mdio igual:

(1)
(2)

Sendo k o total de imveis no bairro j. importante ressaltar que para o bairro

ser admitido no ndice necessria uma amostra de no mnimo 3 imveis.

14

15