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1Concepto y definiciones
En general, o tasacin o vaiorocin de bienes
son necesarios en cuolquier tipo de actividad o
nivel porticulor, empresarial y de la administracin
pblico. puesto que estn presentes en multitud
de operaciones como,
v c i i o r d e e p o s 4 < . o i i a gEs
. el coste de
reemplazar e bien por otro de similares caracterstcas y utilidad ecorioniico. que exista en el mercado libre. sin ningori tipo de depreciacin por
aso LJ ot>soIescencin
1Clases de valor
Generalmente, los conceptos de valor empeodos son los que o continuacin se serioan y en
definitivo, todos las definiciones que se hacen
sobre el valor son variantes de stos.
As. en una tasacin previo. hay que establecer
la clase de valor y los parometros para los que es
vlido el mismo. A efectos prcticos. los tipos de
valor fundamentales son,
Valor de Mercado.
~- Es el valor de comproventa entre un comprador y un vendedor. que
actan libremente. y en ningn caso bajo presin
indebida. con pleno conocimiento ambos de to-
Fisicamente posible
Legalmente permisible
Financieromente realizable
Con productividac moximo para ese bien
1Tipos de depreciacibn
-
calidad. etc. La depreciacin se basa en una prediccin de lo vida probable; es decir. constituye
una medido del desgoste o deterioro fsico o funcional. En estos condiciones, qu sucede si se
reocondiciona un bien total o parcialmente'' Cn
estos casos. un reocondicionamiento general provoca una realidad un incremento en lo vida til
As, por ejemplo, si un bien tiene una vida tii de
20 aos y. a los 10 aos de edad, se efecta un
reacondicionamiento totai. que se supone que
incrementa su vida en 5 aos, la vida remanente
aumento de 10 a 15 aios, habindose alargado
la vida til a 25 anos
Esto situacin puede presentarse en determinados casos. incluso de forma peridico. aumentando siempre ia vida tii y. por supuesto. la remanente del bieri en cuestin.
Existen tres tipos de depreciocin:
i
I
de ruidri ,~'u
',osr>otiirxir; el<.) iyuolrrii~i- i i i ~
de ser rirrlrjle (1 i~iciirabiesegur) sean c.< >li(irn~
comente rcriiobies 0 no las obras d e rer7,0(iela
cin necesoras. o f i r i de ajustar a estruc!.irii del
edificio o os necesidades del mercado i ei truns~
formaclon cn oficncIs di: as vviendas d t .I e d ~ +
ficio situado cerca d e centro de negocios de a
ciudad)
En cualquiera de os tres tipos de depre(:acon
anteriores es relevante determinar el yo ~eferido
carcter o iio d e deterioro y obsolescenc~o
Vc
Va
Vc valor contable
Va - valor de odquisicion
A - amortiracion
Mientras que e valor de seguro se expreso
--
Vs
Vn
vs valor ae seguro
Vn valor de reposicin en nuevo erl el momento del siniestro.
D - depreciociri tcnica por uso. funcional y
. .
economico
De estos dos frmuias distintas difcilmente se
pueden derivar resultodos iguales. pues el valor
de adquisicin o de coste histrico no coincidir.
normalmente.con el de reposicin en el momento
del siniestro.
Los trminos depreciacion y omortizocin son
similares. pero no idnticos. correspondiendo al
segundo lo expresin contable de lo depreciacin
En este sentido. la omortizacin prescinde del
valor residuo1 y lo depreciocin, generalmente.
ciosos, valores, dcimos de lotera. efectos timbrados, colecciones, aparatos de visin y sonido.
moldes, matrices, motores elctricos...n
- <<La
suma asegurada representa el lmite mximo de la indemnizacintb
- <<Elseguro no puede ser objeto de enriqueci-
miento injusto para el asegurado. Para a determinacin del dao se atender al valor del inters
asegurado en el momento anterior a la realizacin
del siniestro.,)
1Sisternitica de valoracibn
Edificios
Aunque el valor de u propiedad urbana se identifica como la suma del correspondiente a la edificacin y a suelo (VI - Vc i~Vs), es obvio que.
en este caso. se prescinde del ltimo, siendo necesario efectuar ios siguientes pasos:
-
Efectuar mediciones
Definir las caracteristicos constructivos y los
calidades
- Identificar as instalaciones incluidos y excluidos (por ejemplo. instaiacin elctrica de
alumbrado y fuerza)
- Establecer el volor de nuevo.
- Determinar su edad actual. vida til y grado
de mantenimiento.
- Considerar tablos o ndices de depreciacin
existiendo:
~~~
- Definir o
marca. modelo y fabricante, asi
como los datos ms relevantes de su capacidad.
coracteristicos y elementos auxiliares de trabajo.
- Fijar e valor actual de nuevo.
- Determinar su edad actual, vida til y estado
de mantenimiento.
- identificar fenmenos de obsoiescencia.
- Considerar tablas o criterios de depreciacin
aplicado
b Coeficientes de amortizacin.
b Vida til de a maquinaria de construccin y
obras pblicas
b Vida til del ajuar domstico y mobiliario industrial
les.
1Metodologa de valoracien
Edificios
En general. puede decirse que la reconstruccin
debe englobar los costes de adecuacin del solar.
de construccin propiamente dichos y los indirectos (honorarios tcnicos, licencias, etc.).
Para efectuar una valoracin, lo primero que
hay que hacer es efectuar mediciones de a superficie construida, entendindose por superficie
construida la deiimitada por las lneas exteriores
de cada una de las plantas que tenga un uso
posible.
Los balcones o terrazas y las superficies cubiertas
no cerradas (porches o plantas difanas) se contabilizarn por el 50 por 100 de la superficie Acto
seguido se definirn las caractersticas constructivas. Hay que considerar que en una misma edificacin pueden existir partes bien diferenciados,
por lo que. en el clculo. se tendrn en cuenta
los resultados de multiplicar la superficie construida de cada uso por los castos de m2 obtenidos
para cada uno de eiios, anotando las posibles
mejoras referentes a instalaciones en concreto. si
hubiere.
Existen varios grupos can relacin al tipo de edificacin. usa a que se destina y calidad de la
construccin.
Con arreglo o estos criterios. conviene dividir
los edificios de viviendas en cuatro grupos princi~aies.
Edificios destinados a viviendas
(precios orientativos aiio 1994: Pts./m2):
Calidad const. baja:
Calidad const. media:
Calidad const. alta:
Calidad const. lujo Superior a
45.000 Pts./m2
60.000 Pts./m2
80.000 Pts /m2
80.000 Pts /m2
Clculo
Valor Realde daos o de preexistencia en edificios
Los valores obtenidos. segn las frmulas y los
datos suministrados en las tablas correspondientes. deben tomarse como simple referencia u orientacin Para conocer los valores exactos se ocu
dir o los expertos en construccin
Vr - Vn (1 - D )
Vr = Valor Real (Pts)
Vn = Valor nueva construccin (Pts.)
D = Depreciacin (%) segn Tablas,
D (depreciacin) d Vc.
Vres
d - -Vn d
vu
Porcentaje promedio anual de deprecia^
cin,
Vc - Vida consumida (aos).
Vu -Vida utii promedio (aos)
Vres =Valor residual (%),
'
,?,
J Qf?a
20
sil\)
50 000 (101
~,<,5
1'1;
2 ) Calculo
Siguiendo el proceso onterormente comentodo.
paro c o c u a r el valor real de un edificio a los 20
aos de vida (Vn - 100 por 100: Vres = 30 por 100:
V u - 75 aos). se obtiene. grficamente. el voor real. en nuestro coso. aproximadamente
48 000.000 Pts.
De acuerdo con lo anterior. y a modo de ejem-
% PTS.
vn = Volor en nuevo
vr = Velor mi.Vohx oseaufoble
Vmr =Valor ms~dual
1.") Calculo:
V. Real = Vn(1
Vc
D)
v4
Vres
Amortizacon
Considerando a edad rnaxima previsible de
100 anos. antes ilarnada longevidad norma; o media determinado edificio. puede obtenersc: a escalo siguiente
AMORTIACON A( LJMLJLAUA SEGUN
10 anos
20 anos
30 aos
40 aos
50 anos
60 aos
70 aos
80 aos
90 aos
100 aos
[ L
AL
"
por 100
.3 [>or100
'? r>or 100
n b i1or 100
25 uor 100
36 r>or 100
49 por 100
64 por 100
81 por 100
100 uor 100
Siendo
lmites entre 1 y
0.55
I os bienes catalogacios conforme a lo dispuesto
en ei articulo 25 de la Ley del Suelo, os declarados
Monumento Histrico-Artistcoso os que puedan
alcanzar esta declaracin no se depreciarn ni
por edod ni por uso
Ce
Cu
V I?
60 O00 000
O 977
O 80
La declaracin del estado ruinoso de ios edificios proceder en los siguientes supuestos,
o) Dao no reporable tcnicamente por los me-
dios normales.
b) Coste de reparacin superior al 50 por 100
del valor actual del edificio o plantas afectadas.
c) Circunstancias urbansticas que aconsejasen
la demolicin.
Se considera dao no reparable tcnicamente
por os medios normales, aquel cuya reparacin
implique una reconstruccin de elementos estructuralesen extensin superior a 113 de la totalidad
de los mismos.Son elementos estructurales los que
tienen una misin importante y resistente reconocida. coma tal, en el clculo estructural.
Paro la obtencin del lmite antes establecido.
se seguir el siguiente procedimiento,
- Se establecer uno relacin pormenorizada
de los elementos estructuroles. que se cuantificar
en las unidades mtricas habituaies. calculndose
su proporcionolidad en relacin al conjunto de
10
15
80
80
Vres
(%)
20
20
3-4
4-5
80
80
Vres.
(%)
20
20
Vres.
(%)
0.8
0.7
75
70
25
30
0.8
75
70
25
30
0.9
~ - ~ ~ I I T I H I I /a
P ,vida
Depreciacin promedio
to E r j
Vres
(%)--
Vivienda. similares:
Hormign
Metlica
1.O
1.25
75
75
25
25
industriai.
Apisonadora estat~ca
Auto-hosmigonera
Barredara
Bomba para horrnigonat
Camian basculante
Camrn hormigonera
Cornpre.esor fije
Cr~bavibrrrtoria
Hormign
Metlica
La vida til para edificios que tienen un montenimiento y conservacin normal se estima en 75
aos, siempre y cuando stos conserven uno funcionalidad. considerndose un valor residual prximo al 25 por 100 del valor en nuevo en io fecha
de valoracin.
Respecto a los edificios es importante tener en
cuenta la diferencia entre los elementos comunes
y los privativos.As, son eiementos comunes e suelo.
os cimientos, las paredes maestras. las medioneras
y divisorias y toda la obra gruesa que constituye lo
estructura del edificio, los patios de luces y los cubiertas; las conducciones y acometidas generales
de agua. electricidady pararrayos; la canaiizacin
general de aguas pluviaies y residuaies: los oscensores con su maquinaria y accesorios; las escaleras.
ei portal. pasillos. rellanos y vas de trnsito interior
del inmueble en todo su estructura y decoracin.
las fachadas interiores y exteriores, incluso su decoracin y pintura de baicones y ventanas y. en
general. todo cuantoexista en el inmueble o se instale posteriormente para uso de todos sus habitantes.
MAQUINARIA
Para la determinacin del valor de uno mquina. independientemente del tiempo transcurrido,
hay que tener en cuento el nmero de horas trobajadas y en qu6 condiciones se ha realizado
dicho trabajo. ya que es fundamental el posible
desgaste sufrido. Los fabricantes expresan. nor-
N Valores residuales
sentido. uno buena dosis de realismo. asesoramiento V sentido comn puede facilitar una prudente solucin a los problemas.