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DERECHO CIVIL III

Prof.: Jos Manuel Busto Lago

BLOQUE I: INTRODUCCIN AL DERECHO PATRIMONIAL. TEORA

GENERAL DE LA RELACIN JURDICO-REAL

TEMA 1: SIGNIFICADO Y POSICIN SISTEMTICA DEL

DERECHO DE COSAS
1.SIGNIFICADO Y POSICIN SISTEMTICA DEL DERECHO DE
COSAS
Los derechos subjetivos se dividen en:
- DERECHOS EXTRAPATRIMONIALES: Carecen de valor econmico y de mercado, es
decir, nos referimos a los derechos de persona o de personalidad.
- DERECHOS PATRIMONIALES: Poseen valor econmico y de mercado. Dentro de esta
categora, distinguimos entre:
Derechos reales (recaen sobre un bien): Se relaciona con la autosatisfaccin, puesto que
se proyecta directamente sobre una cosa, y NO se necesita a nadie.
Derechos de crdito: Se relaciona con la heterosatisfaccin, puesto que se necesita que
el deudor haga o no alguna actividad.
El derecho que regula la relacin y el negocio jurdico de las cosas, es el DERECHO REAL
DE COSAS, que cuenta con las siguientes caractersticas:
a) Es sistemtico.
b) NO es neutral: Responde a principios clave del sistema econmico.
c) Es un sistema jurdico ms cerrado: Est formado por una serie de contornos precisos en
donde es principio basilar la seguridad jurdica, en tanto que el derecho real, por la
estructura que presenta, va a afectar a intereses de 3 os. De esta manera, es necesario que la
comunidad tenga conocimiento de cules son los perfiles de la regulacin.
El derecho real es oponible y absoluto, lo cual influye en la seguridad jurdica.
d) Requiere publicidad a travs del Registro de la Propiedad (ley hipotecaria y rgimen
hipotecario): La inscripcin NO es obligatoria para el ejercicio de los derechos reales,
salvo en el caso de la hipoteca.

2.CARACTERES DISTINTIVOS DE LAS RELACIONES JURDICOREALES

Para analizar la caracterizacin de las relaciones jurdico-reales, haremos una comparativa
con los derechos de crdito.
La razn de la divisin entre derechos reales y derechos de crdito es porque su rgimen
jurdico es distinto. Hay distintos criterios de distincin, pero dicha diferencia ya figuraba en
el Derecho Romano, a partir de la cual se formularon teoras:
- TEORA CLSICA:
Derechos reales: Se caracterizaban por la inmediatibilidad sobre el bien objeto del
derecho de propiedad; poder que permite al propietario satisfacer su inters sin
necesidad de acudir a ningn otro sujeto. Son derechos autosatisfactivos.
Derechos de crdito: Son heterosatisfactivos, ya que se necesita la presencia de ms
sujetos. Un ejemplo sera que la relacin de un acreedor con un deudor se satisface si el
deudor acta.

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- TEORA OBLIGACIONISTA:
Derechos reales: Se caracterizan porque son derechos oponibles erga omnes, es decir,
frente a todos, absolutos.
Derechos de crdito: Son relativos en tanto que vincularan SLO al deudor (sujeto
pasivo de la relacin).
Tanto en la 1 como en la 2 teora, se observan errores de concepto: En la Teora Clsica, se
deca que los derechos reales eran autosatisfactivos, pero existen derechos reales de carcter
heterosatisfactivos, y el ejemplo paradigmtico son las servidumbres negativas (servidumbre
de no construir o no hacerlo a determinada altura. En este ltimo caso, el titular slo puede
ver satisfecho su inters si el propietario no construye a determinada altura). Por otra parte,
hay derechos de crdito autosatisfactivos, como el derecho de comodato (prstamo de uso de
bien inmueble, en el que el inters del titular es el uso del inmueble, que se satisface sin la
intervencin de otro sujeto). Por tanto, NO nos servira la Teora Clsica.
En cuanto a la Teora Obligacionista, decir que a pesar de la distincin que se establece en
ella, ello no es as, ya que en los derechos de crdito existe el deber, por parte de la
comunidad jurdica, de no intervenir en el derecho del titular, lo cual se denomina obligacin
pasiva universal. La lesin de un derecho de crdito puede provenir de cualquiera, y el titular
del derecho est protegido por la accin de responsabilidad civil extracontractual (art. 1902
CC). En relacin a si cabe indemnizacin, hay que decir que antiguamente, parte de la
doctrina negaba la obligacin pasiva, negndose de este modo la necesidad de indemnizacin.
Ej.: En el ao 1951, un avin de la compaa ALITALIA tuve un accidente y se estrell en el
monte Supersa. En ese avin viajaban todos los integrantes de una plantilla de ftbol del
equipo Torino. Lgicamente, entre el club de ftbol y sus jugadores exista un contrato de
arrendamiento de servicios, las cuales se extinguen al morir los jugadores. Los abogados del
club han visto lesionado su derecho, e imputan a ALITALIA, exigindole indemnizacin por
daos y perjuicios. Estamos ante un 3 (ALITALIA), que caus esa interrupcin. Se
fundament en el art. 2043 CC italiano. Hubo un gran n de pronunciamientos sobre si poda
presentarse la demanda. El TS desestim la demanda, pero 20 aos despus se produjo un
suceso similar (mismo equipo, misma compaa), pero en este caso slo fallece un jugador.
Se presenta una nueva demanda, y la Corte Suprema de Italia la estima afirmando la
proteccin extracontractual de los derechos de crdito.
Ej.: El TS espaol tambin ha admitido la tutela extracontractual de los derechos de crdito
en una sentencia de 1920, cuyo objeto era el siguiente: una cantante conocida, Raquel Meller,
haba concertado un contrato de distribucin exclusiva de sus discos con una discogrfica. Sin
embargo, una discogrfica ajena a esa relacin ofreci un contrato mejor a la cantante. La 1
compaa demand a la 2 en base al art. 1902 CC, que dispone que el que por accin u
omisin causa dao a otro, interviniendo culpa o negligencia, est obligado a reparar el dao
causado. En la sentencia, se admiti que un 3 puede lesionar un derecho, siendo susceptible
de indemnizacin.
En definitiva, ni la Teora Clsica ni la Obligacionista sirven para la distincin que tratamos
de establecer. Necesitamos una 3 teora:
- TEORA NEOCLSICA: Formulada por autores italianos. Su tesis fundamental se basa
en que los derechos reales poseen INHERENCIA, es decir, siguen a la cosa o bien;
inherencia que se traduce en la no reipersecutoriedad, esto es, aunque cambie de
propietario, subsiste el derecho real, NO se extingue. El ejemplo ms claro es el acreedor

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hipotecario (derecho de naturaleza real, que promueve la venta del objeto gravado si el
deudor no cumple).
Todos los derechos patrimoniales son derechos de crdito o reales, pero hay casos dudosos en
los que es difcil determinar si es de crdito o real, como el caso del arrendamiento, que es un
derecho de crdito si nos guiamos por el CC, si bien ste dispone una excepcin: salvo lo
dispuesto en contrario y en la Ley Hipotecaria (art. 1571 CC: el comprador de una finca
arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto
en contrario y lo dispuesto en la LH. Si el comprador usare este derecho, el arrendatario podr
exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al ao agrcola corriente
y a que el vendedor le indemnice los daos y perjuicios que se le causen).
Por tanto, si el bien inmueble se registra es un derecho real, pero si no se hace, es un derecho
de crdito. Tanto el art. 14 LAU como el art. 22 LARs determinan que dichos
arrendamientos subsisten a pesar de la venta de la propiedad, siendo de este modo derechos de
naturaleza real.

3.LAS OBLIGACIONES PROPTER REM

Explicado en el punto siguiente.

4.LA FIGURA DEL IUS AD REM Y SU POSIBLE SUBSISTENCIA EN

EL DERECHO ESPAOL
Antes de comenzar, debemos plantearnos la siguiente cuestin: Existe una 3 categora entre
los derechos de crdito y los derechos reales?
La respuesta es que NO, pero en algunas ocasiones se alude a 2 categoras cuyo conocimiento
es importante:
1) Obligaciones ad rem (hacia la cosa): Su categora conceptual tiene su origen en el Derecho
medieval, para explicar la naturaleza jurdica y el beneficio de determinados derechos
eclesisticos. Posteriormente, se utiliz para explicar los derechos reales en su fase de
construccin.
Existen determinados derechos reales que, para su vlida constitucin, se deben inscribir
en el Registro de la Propiedad, como por ejemplo la hipoteca, de tal manera que hasta que
se inscribe el derecho real, no se considera constituido. As, para denominar esta situacin,
se acude a la categora de ius ad rem.
Lo mismo ocurre con la situacin del sujeto que ha obtenido un pronunciamiento judicial
que le otorga el bien, mientras dicho pronunciamiento no se ha inscrito.
Otro ejemplo es lo que ocurre con los casos de doble venta del art. 1473 CC, cuando se
atribuye la propiedad del bien al adquirente de buena fe, aunque sea el 2.
Vemos, pues, que no se trata de ninguna categora intermedia, sino que mientras no existe
el derecho real, hablamos de un mero derecho de crdito (obligacin).
2) Obligaciones propter rem (por causa de la cosa): En este caso, nos encontramos con
autnticos derechos de crdito, por lo que tampoco podemos hablar de una categora
intermedia.

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Esta categora engloba todas aquellas obligaciones que derivan de la concurrencia de
varios derechos reales sobre un mismo bien (copropiedad), y tambin todas aquellas
obligaciones frente a 3os basadas en la titularidad de un derecho real sobre un bien.
Quedan, pues, comprendidas en esta categora diversas situaciones, cuyo denominador
comn es que la condicin de deudor o sujeto pasivo de la obligacin corresponde, en cada
momento, a quien ostente la titularidad del derecho real sobre el que recaiga la obligacin,
es decir, se caracterizan porque en ellas la titularidad determina quin es el sujeto pasivo o
deudor de la obligacin.
El hecho de que sea la propiedad la que determine el sujeto pasivo, es lo que nos permite
diferenciar este caso de otros. As, por ejemplo:
El propietario de un perro responde de los daos causados por el mismo. La transmisin
de la obligacin NO se traspasa con la transmisin de la propiedad.
Las sanciones administrativas NO son propter rem porque NO son personales. No
obstante, las deudas con la comunidad S que se transmiten con la propiedad.
Son obligaciones de este tipo las contenidas en los arts. 592, 599 y 1867 CC, esto es, las
obligaciones fiscales basadas en la titularidad de un derecho real, y las derivadas de la
responsabilidad objetiva por daos.

5.CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES

Existen 2 clasificaciones:
1) En funcin de si comprenden o no todas las facultades posibles:
- Plenos o totales: Comprenden todas las facultades posibles sobre el bien jurdico objeto
del mismo (propiedad, concesiones de dominio pblico).
- No plenos: Aquellos que no comprenden todas esas facultades. Son todos los restantes,
como la copropiedad, derechos reales en cosa ajena
2) En funcin de las facultades que conforman el contenido de cada derecho real:
- Derechos reales de uso y disfrute: Son los nicos derechos reales que atribuyen a su
titular facultades de uso o disfrute de la cosa.
Pueden tener su origen en la ley, o ser constituidos por el propietario de la cosa.
Pueden ser temporales o permanentes, ya que slo estn limitados en el tiempo por la
destruccin o desaparicin de la cosa.
Esta categora comprende los derechos de usufructo, uso y habitacin, servidumbre,
superficie, censos, derecho de aprovechamiento por turno con inters turstico sobre
inmuebles
- Derechos reales de garanta: Se constituyen para atribuir a su titular una garanta
adicional para el cumplimiento de la obligacin principal, como son la hipoteca y la
prenda, en sus 2 modalidades, y la anticresis.
- Derechos reales de adquisicin preferente: Otorgan la posibilidad de adquirir un
derecho real, normalmente la propiedad de un bien, con preferencia. Comprenden el
derecho de tanteo, de retracto y el derecho real de opcin.

6.DERECHOS REALES ADMITIDOS EN LA LEGISLACIN

ESPAOLA. LA AUTONOMA PRIVADA Y LOS DERECHOS
REALES
Antes de nada, sera necesario recordar el art. 1255 CC, donde se establece que los
contratantes pueden establecer los pactos, clusulas y condiciones que tengan por
conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden pblico.
La pregunta bsica que nos hacemos aqu es: Pueden existir tantas categoras de derechos
reales como las partes deseen? O slo existen los que estn tipificados como tal en el CC y
otras leyes especiales?
La respuesta a esta pregunta sigue siendo un debate abierto donde nos encontramos con las 2
siguientes tesis:
a) Establece que en el caso de los derechos reales, SLO existen aquellos derechos reales que
estn as tipificados en el CC y en las leyes sistema cerrado o de numerus clausus.
La doctrina, en general, prefiere este sistema, amparados en 2 razones:
i. El derecho real es pblico, hay intereses de terceros, ya que es oponible ante terceros.
En cambio, el derecho de crdito slo obliga a las partes. Por tanto, la libre creacin de
derechos reales puede lesionar derechos de terceros.
ii. Afecta al trfico jurdico, a la configuracin y, por tanto, NO es slo voluntad de los
particulares, sino tambin del Estado (inters pblico). En definitiva, hay que crear un
sistema cerrado, claro y que aporte seguridad jurdica.
Este parecer se encuentra en recesin.
b) Establece que el sistema de los derechos reales es abierto o de numerus apertus. Para su
justificacin, esta doctrina se vale de 3 argumentos:
i. El principio general de la autonoma privada, en general, se proyecta en todo el
ordenamiento, es decir, no slo en los derechos de crdito, sino tambin en los
derechos reales.
ii. Adems, en la regulacin concreta de los derechos reales, el CC permite la
modificacin (no es estricto) del rgimen jurdico. Por tanto, si el propio CC permite
su modificacin, tambin se podran crear.
iii. El art. 2.2 LH y el RH permiten tambin la libre creacin al hablar de otros
cualesquiera derechos reales.
Art. 2.2 LH: Los ttulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o
extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres
y otros cualesquiera reales.
Art. 7 Reglamento LH: Conforme a lo dispuesto en el art. 2 de la Ley, no slo debern
inscribirse los ttulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o
extinga el dominio o los derechos reales que en dichos prrafos se mencionan, sino
cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, as como cualquier acto o
contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique, desde
luego, o en el futuro, algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o
inherentes a derechos reales.
La doctrina mayoritaria se muestra partidaria de la admisibilidad de la autonoma privada
respecto a la creacin de derechos reales distintos a los tipificados (numerus apertus), siempre
que los mismos atribuyan un poder directo sobre el bien, que se respeten las reglas

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imperativas de la configuracin de los derechos reales tpicos, y que su reconocimiento se
base en una causa adecuada, es decir, que sea til socialmente. Estos derechos reales atpicos
deben cumplir unos requisitos:
- Reunir los requisitos de los derechos reales.
- Cumplir los lmites del art. 1255 CC (principio de autonoma privada).
- No contradecir el orden pblico econmico.
- Ser inscribibles, es decir, que cumpla las normas registrales.
La Direccin General de los Registros y del Notariado (encargada de resolver en va
administrativa sobre calificaciones del Registro Civil y de la Propiedad), ha asumido la
doctrina de conformidad con la cual es posible crear derechos reales atpicos siempre que el
inters no pueda alcanzarse a travs de la constitucin de un derecho real tpico.
NOTA: NO debemos confundir la configuracin del contenido de los derechos reales tpicos
con la constitucin de derechos reales atpicos.
El ttulo constitutivo es donde se determina el contenido del derecho real: indudablemente, S
cabe el principio de voluntad y autonoma. Los artculos del CC disponen que el contenido de
esos derechos reales tpicos se inste a lo que las partes hayan acordado en la constitucin del
derecho real.

TEMA 2: ESTRUCTURA DE LOS DERECHOS REALES

Son 3 los elementos estructurales de cualquier relacin jurdica:
- Sujetos.
- Objeto.

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- Contenido.

1.LOS SUJETOS EN LA RELACIN JURDICO-REAL

Tienen capacidad jurdica, para ser titulares de derechos y obligaciones.
Cualquier persona puede ser titular de un derecho real con independencia de su condicin
subjetiva, tanto si es capaz de obrar como si no. Lo que pasa es que para el ejercicio de las
facultades de ese derecho real, en el caso de un incapaz de obrar, tendr que actuar sobre la
base de su representante legal o de quien complete las facultades de que se trate.
Por otra parte, titular de un derecho real puede ser cualquier persona, es decir tanto la persona
fsica como la jurdica.
Sin embargo el codificador de 1889 se vio en la necesidad de plasmar esto en un precepto: el
art. 38 CC, que establece que las personas jurdicas pueden adquirir y poseer bienes de
todas clases, as como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales,
conforme a las leyes y reglas de su constitucin. Este artculo hay que situarlo en el contexto
histrico del CC, ya que est tal cual como cuando fue aprobado. A principios del s. XIX,
tuvo lugar en Espaa la desamortizacin de los bienes de naturaleza rstica, que en su
mayora eran propiedad de la Iglesia o de los seores. Esas leyes buscaban poner en el
mercado esas tierras con la finalidad de su aprovechamiento. Lo que se planteaba era que si
las personas jurdicas en aquel momento, pensando sobre todo en la Iglesia catlica, podan
ser propietarias de esos bienes, NO se producira una especie de recesin de la amortizacin,
de ah que el CC reconozca explcitamente que las personas jurdicas S pueden ser
propietarias de bienes y derechos.
De esa legislacin desamortizadora todava pervive algn vestigio, siendo el ms significativo
la regla que prohbe que las entidades benficas posean bienes inmuebles que no estn
especficamente destinados al cumplimiento de sus fines benficos.
La titularidad de los derechos reales puede corresponder tanto a persona fsicas como a
personas jurdicas, salvo el derecho de uso y el derecho de habitacin, los cuales, por su
propia funcin, SLO pueden atribuirse a personas fsicas (art. 524 CC). Sobre la limitacin
de las personas jurdicas para ser titular de derechos reales inmobiliarios, hay que traer a
colacin un artculo especfico sobre el usufructo, como es el art. 515 CC, que dice que no
podr constituirse el usufructo a favor de un pueblo o Corporacin o Sociedad por ms de 30
aos. Si se hubiese constituido, y antes de este tiempo el pueblo quedara yermo, o la
Corporacin, o la Sociedad se disolviera, se extinguir por este hecho el usufructo.
La explicacin de este artculo es que el derecho real de usufructo, en principio y como regla
general, es un derecho vitalicio, por lo que si el usufructuario es una persona fsica, el
usufructo SLO se extingue con su muerte; pero si es una persona jurdica, puede ser que
dure indefinidamente, por lo que el legislador estableci una duracin mxima de 30 aos
para tales personas, pues sino, el usufructo se podra constituir con un gravamen de duracin
perpetua o ilimitada. Tambin se limita temporalmente el usufructo cuando se constituye a
favor de varios usufructuarios sucesivos (art. 787 CC).
Hay que hacer la precisin de que esas personas jurdicas pueden ser de:
- Derecho privado: Como por ejemplo las sociedades mercantiles.
- Derecho pblico: Como por ejemplo el Estado, las CC.AA., las CC.LL. y otros entes
pblicos. Sin embargo, dentro de los bienes de los que pueden ser titulares, hay que

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diferenciar dos tipos:
1) BIENES DEMANIALES O DE DOMINIO PBLICO: Por su propia naturaleza, NO
pueden ser objeto de apropiacin privada, perteneciendo al conjunto de la comunidad
jurdica. Dentro de stos, estn aquellos que por su propia naturaleza NO podrn ser
adquiridos por particulares (como el mar, las playas, los ros, etc.), es decir, son
inapropiables. Adems, son tambin de dominio pblico aquellos que de acuerdo con su
naturaleza puedan ser susceptibles de apropiacin privada pero que estn destinados a la
prestacin de un servicio pblico, como el autobs de servicio pblico de transporte
urbano.
2) BIENES PRIVATIVOS O PATRIMONIALES DE LAS ADMINISTRACIONES
PBLICAS: Recogidos en el art. 345 CC, y que tienen un rgimen jurdico similar a los
bienes de los particulares o privados, es decir, son ejecutables, embargables y
prescriptibles. Dicho art. 345 CC dice que son bienes de propiedad privada, adems
de los patrimoniales del Estado, de la Provincia y del Municipio, los pertenecientes a
particulares, individual o colectivamente.
A) DETERMINACIN DE LOS SUJETOS: Hay que distinguir entre una:
- Determinacin directa: Es la forma generalmente admitida por todos, en virtud de la
cual se determina individualizadamente al titular de un derecho real que grava un bien
de manera que permite identificar a su titular.
- Determinacin indirecta: En este caso, el titular NO aparece perfectamente identificado
por sus datos personales, sino que se hace por referencia o remisin a determinadas
situaciones o caractersticas.
Ni el CC ni la LH dicen nada sobre esta forma de determinacin, pero la doctrina la
admite designando la situacin subjetiva en la que se encuentra el titular de ese derecho
real no identificado por sus datos personales. Por ejemplo, sera una forma de
determinacin indirecta declarar titular del derecho real a los hijos del sujeto X, de
existencia indeterminada, o que sern propietarios de tal usufructo o de tal bien.
La determinacin indirecta no tiene mayor relevancia.
Sin embargo, s tiene relevancia la distincin entre los llamados:
- Derechos reales subjetivamente personales: Aquellos derechos cuya titularidad se
atribuye a una persona individualmente determinada. Todos los derechos reales, excepto
los de servidumbre predial, pueden ser derechos reales subjetivamente personales; es
ms, SLO la mayora pueden serlo, como es el caso del derecho real de uso y
habitacin y el de usufructo.
Sin embargo, en el derecho real de servidumbre predial, el titular actual del derecho real
se identifica en funcin del sujeto que en cada momento temporal ostente la titularidad
dominical o propiedad del fundo que tiene la condicin de dominante, y lo mismo
ocurre con el titular pasivo del derecho real de servidumbre, que se va a determinar
sobre la titularidad o propiedad del fundo sirviente o gravado por la servidumbre, ya que
ambos titulares pueden cambiar por venta o sucesin a lo largo del tiempo. Esto
tambin ocurre con otros derechos reales, como puede ser el derecho de adquisicin
preferente entre colindantes, es decir, el retracto colindante lo puede hacer el titular
pasivo de una hipoteca que puede ejercitarse frente al titular actual del bien gravado.
- Derechos reales subjetivamente reales.

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B) PLURALIDAD DE SUJETOS: Puede darse el caso de que haya pluralidad de sujetos o
propietarios de un mismo bien, o de titulares registrados de un mismo derecho real.
Tambin puede suceder que haya una pluralidad de sujetos, es decir, un bien propiedad de
varios sujetos, o varios gravados con un derecho real.
Esa pluralidad se regula en los arts. 392-406 CC, bajo la rbrica de la comunidad de
bienes. En la relacin jurdico-real tambin puede haber un nico titular o una pluralidad
de titulares de un derecho real o propietarios de un mismo bien. Esto ltimo se conoce con
el nombre de COMUNIDAD, que si hablamos de propiedad ser una situacin de
COPROPIEDAD, o tambin de una situacin de COTITULARIDAD.
TTULO III: DE LA COMUNIDAD DE BIENES
Art. 392 CC: Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece
pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regir
la comunidad por las prescripciones de este ttulo.
Art. 393 CC: El concurso de los partcipes, tanto en los beneficios como en las cargas, ser
proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirn iguales, mientras no se pruebe lo
contrario, las porciones correspondientes a los partcipes en la comunidad.
Art. 394 CC: Cada partcipe podr servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de
ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el inters de la comunidad, ni
impida a los copartcipes utilizarlas segn su derecho.
Art. 395 CC: Todo copropietario tendr derecho para obligar a los partcipes a contribuir a
los gastos de conservacin de la cosa o derecho comn. Slo podr eximirse de esta
obligacin el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio.
Art. 396 CC: Los diferentes pisos o locales de un edificio las partes de ellos susceptibles
de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a
la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada, que llevar inherente un derecho de
copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los
revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o
configuracin, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores: el
portal, las escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o instalaciones
comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones,
conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o
electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de agua caliente sanitaria,
calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de humos; las de deteccin y
prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras de seguridad del edificio, as
como las de antenas colectivas y dems instalaciones para los servicios audiovisuales o de
telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y

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cualesquiera elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza o destino resulten
indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningn caso susceptibles de divisin y slo podrn ser
enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que
son anejo inseparable.
En caso de enajenacin de un piso o local, los dueos de los dems, por este solo ttulo, no
tendrn derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las
mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Art. 397 CC: Ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer
alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Art. 398 CC: Para la administracin y mejor disfrute de la cosa comn sern obligatorios
los acuerdos de la mayora de los participes, No habr mayora sino cuando el acuerdo est
tomado por los participes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan
el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayora, o el acuerdo de sta fuere gravemente perjudicial a los interesados
en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso
nombrar un administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partcipe o a algunos de ellos, y
otra fuere comn, slo a sta ser aplicable la disposicin anterior.
Art. 399 CC: Todo condueo tendr la plena propiedad de su parte y la de los frutos y
utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o
hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos
personales, Pero el efecto de la enajenacin o de la hipoteca con relacin a los condueos
estar limitado a la porcin que se le adjudique en la divisin al cesar la comunidad.
Art. 400 CC. Ningn copropietario estar obligado a permanecer en la comunidad. Cada
uno de ellos podr pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa comn.
Esto no obstante, ser vlido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado,
que no exceda de diez aos. Este plazo podr prorrogarse por nueva convencin.
Art. 401 CC: Sin embargo de lo dispuesto en el artculo anterior, los copropietarios no
podrn exigir la divisin de la cosa comn, cuando de hacerla resulte inservible para el uso
a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas caractersticas lo permitan, a solicitud de cualquiera de los
comuneros, la divisin podr realizarse mediante la adjudicacin de pisos o locales
independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el art. 396.
Art. 402 CC: La divisin de la cosa comn podr hacerse por los interesados, o por
rbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partcipes.

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En el caso de verificarse por rbitros o amigables componedores, debern formar partes
proporcionales al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a
metlico.
Art. 403 CC: Los acreedores o cesionarios de los partcipes podrn concurrir a la divisin
de la cosa comn y oponerse a la que se verifique sin su concurso, Pero no podrn impugnar
la divisin consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante
la oposicin formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del
deudor o del cedente para sostener su validez.
Art. 404 CC: Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueos no
convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizado a los dems, se vender y
repartir su precio.
Art. 405 CC: La divisin de una cosa comn no perjudicar a tercero, el cual conservar
los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de
hacer la particin, Conservarn igualmente su fuerza, no obstante la divisin, los derechos
personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad.
Art. 406 CC: Sern aplicables a la divisin entre los partcipes en la comunidad las reglas
concernientes a la divisin de la herencia.
Hay que hacer la precisin de que las reglas de dichos artculos responden a un modelo
tipo de comunidad genrico o comn en lo que es el derecho territorial comn, es decir, es
una comunidad inspirada en la comunidad romana o por cuotas. Pero existen otros tipos de
comunidad, como ocurre en la comunidad germnica o en mano comn, que es la propia y
tpica del Derecho civil propio o de Galicia, como por ejemplo los montes vecinales en
mano comn.
La distincin entre una y otra comunidades se estudiar en el TEMA 3.
C) EL TITULAR DEL DERECHO REAL COMO TITULAR REGISTRAL: En el
Registro de la Propiedad (RP), respecto de los bienes inmuebles que han accedido al
mismo, aparece identificado quin es el titular, como propietario, llamado TITULAR
REGISTRAL, el cual, dicho de otra forma, es el sujeto que, de acuerdo con lo que dicen
los libros del RP, es el titular del bien o derecho suscrito. Sin embargo, como regla general,
sucede que para que se adquiera la propiedad o titularidad de un bien NO es necesario que
se inscriba, pudiendo ocurrir que el propietario o titular de un determinado derecho no
coincida con el propietario o titular del derecho de acuerdo con lo que publica el RP, ya
que la eficacia de ste es meramente declarativa, lo cual plantea una serie de problemas.
Para comprender mejor el concepto de titular registral, nos fijaremos en 2 premisas:
1) El sistema espaol determina que las inscripciones, con carcter general, tienen carcter
voluntario/declarativo/potestativo, es decir, NO es necesario para que tenga efectos, sin
perjuicio de las excepciones en las que es constitutiva, como ocurre, por ejemplo, en la
hipoteca.

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De esto se deriva que el titular autntico de un derecho real sobre un inmueble inscrito
no tiene porqu coincidir con el del RP, porque el bien se haya vendido o transmitido, o
porque el inmueble sea inmatriculable.
2) El sistema del RP, en el ordenamiento jurdico espaol, es un sistema de folio real, lo
cual quiere decir que lo que accede al Registro o inicia el tracto registral es la
inmatriculacin (acceso de un bien inmueble) de una finca, de tal manera que el
Registro se estructura por fincas, a las que se les atribuye un n, y NO segn sus
titulares.
EJEMPLO DE UN FOLIO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
1 inscripcin
Primero se hace la descripcin de la finca y su localizacin.
Esta finca se inmatricula en. (causas) y ante el
Notario.
Inmatriculacin
A continuacin, se harn las siguientes inscripciones,
apareciendo el titular y el comprador, incluso tambin en caso
de sucesin hereditaria.
(Se va generando un tracto registral en el que el titular
aparecer mencionado).
El sistema registral espaol es un sistema de folio real, es decir, para cada finca se abre un
folio, en el cual se anotan todas las vicisitudes de esa finca, frente a la opcin del folio
personal de otros pases. La idea fundamental es que el sistema espaol del Registro de la
Propiedad (RP) es de inscripcin voluntaria, y slo en casos especiales (superficie, etc.) es
constitutiva, mientras que en los dems casos es declarativa. Ello implica que pueda
suceder con frecuencia que quien aparece en el RP como titular dominical de un inmueble,
o como titular de un derecho real sobre ese bien, no se corresponda con el titular efectivo,
o que ni siquiera concuerde el titular del derecho real con el que figura inscrito, es decir, no
tienen porqu coincidir el titular extrarregistral o civil y el TITULAR REGISTRAL.
El titular puede ser tanto persona fsica como jurdica. El art. 51.9 Reglamento LH indica
con qu datos debe identificarse al propietario en el RP, diferenciando las personas fsicas
de las jurdicas:
En el caso de las PERSONAS FSICAS, debe constar:
- Nombre.
- Apellidos.
- DNI
- Estado civil para determinar las facultades dispositivas.
- Domicilio
- En su caso, nacionalidad y vecindad civil.
Art. 51.9.a) Reglamento LH: Si se trata de personas fsicas, se expresarn el nombre y
apellidos; el documento nacional de identidad; si es mayor de edad o, en otro caso, la
edad que tuviera, precisando, de estar emancipado, la causa; si el sujeto es soltero,
casado, viudo, separado o divorciado y, de ser casado y afectar el acto o contrato que se
inscriba a los derechos presentes o futuros de la sociedad conyugal, el rgimen econmico
matrimonial y el nombre y apellidos y domicilio del otro cnyuge; la nacionalidad y la
vecindad civil del sujeto si se acreditan o manifiestan; y el domicilio con las
circunstancias que lo concreten.

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Para las PERSONAS JURDICAS, necesariamente se tratar de entes que tengan
reconocida la personalidad jurdica, es decir, que estn vlidamente constituidas.
Art. 51.9.b) Reglamento LH: Si se trata de personas jurdicas, se consignarn su clase;
su denominacin; el nmero de identificacin fiscal; la inscripcin, en su caso, en el
Registro correspondiente; la nacionalidad, si fuere una entidad extranjera, y el domicilio
con las circunstancias que lo concreten.
Otras posibles agrupaciones o entes propietarios de derechos reales, si no son personas
jurdicas reconocidas, NO pueden aparecer en el RP. Por esta razn, los bienes de
comunidades aparecen identificados por todas y cada una de las personas fsicas que
integran esa propiedad, es decir, los componentes. Si es una persona jurdica en sentido
estricto, se identifica por el nombre por el que es conocida, expresndose el domicilio
social, y en caso de que tenga forma de sociedad mercantil, el art. 51.9 Reglamento LH
dice que no podrn inscribirse en el RP aportaciones o bienes sin que previamente conste
inscrita mediante escritura pblica en el Registro Mercantil (RM) de acuerdo con lo que
dispone el art. 300 Reglamento LH. Una vez inscrita en el RP, puede hacerse constar en el
RM dicha inscripcin.
En el caso frecuente de que la persona jurdica sea una sociedad mercantil, es necesario
que antes de inscribirse en el RP conste su inscripcin en el libro del Registro Mercantil
(RM), establecindose en el art. 383 RH que no puede practicarse ninguna inscripcin a
favor de una sociedad mercantil sin que conste su inscripcin en el RM.
Tambin es posible que en el RP se inscriba una titularidad registral sin que se satisfagan
los requisitos de plena y completa identificacin o determinacin a favor de quien se
practica, siempre que en ella se consignen los datos suficientes para poder determinar
prcticamente al sujeto titular del bien o del derecho real sobre el bien. Y esto ser
frecuente en los tipos de negocio en los que en el momento del negocio no es posible
identificar al sujeto a favor de quien se hace el derecho, sin perjuicio de hacer constar los
datos para identificarlo posteriormente, como ocurre en las donaciones con clusula de
reversin en favor de tercero todava no conocido pero de posible identificacin, caso del
hijo de persona determinada, o las sustituciones fideicomisarias en asuntos sucesorios en
favor de terceros no existentes todava, por no haber nacido por ejemplo.

2.OBJETO DE LA RELACIN JURDICO-REAL

a) Posibles objetos: El objeto de esta relacin jurdico-real son las cosas en sentido jurdico.
Las cosas se identifican con un bien, y en el concepto de bien debemos tener en cuenta
que puede ser objeto de derechos reales cualquier bien material susceptible de apropiacin
y tracto jurdico (art. 333 CC: Todas las cosas que son o pueden ser objeto de
apropiacin se consideran como bienes muebles o inmuebles) y, adems, determinados
bienes de naturaleza inmaterial, es decir, realidades que carecen de existencia corprea,
pero son objeto de derechos reales. Se trata de creaciones intelectuales sin realidades
tangibles a las que el Derecho reconoce como bienes y les dota de un determinado rgimen
de adquisicin y transmisin.
Conviene recordar que hay bienes no susceptibles de apropiacin, cuya lesin, sin
embargo, puede dar lugar a una indemnizacin de daos y perjuicios.

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Respecto de los bienes materiales, el principio de tipicidad expresa sobre el objeto de los
bienes inmateriales a los que una norma reconoce esa condicin y se pueden adscribir en
las categoras siguientes:
- Creacin intelectual: Exposicin formal del contenido de las aportaciones creadoras del
mundo de la cultura. Son bienes objeto de los derechos de propiedad intelectual, que es
un derecho que tiene por objeto bienes inmateriales, creaciones literarias, artsticas,
musicales Son los llamados derechos de autor, y en general son bienes que se
engloban en la llamada propiedad intelectual. Su autor tiene una proteccin como
propietario, y es, bsicamente, el derecho de autor sobre su obra. Su rgimen jurdico
est contenido en la Ley de Propiedad Intelectual.
- Son tambin bienes inmateriales aquellas invenciones o creaciones industriales, que
suponen una creacin del intelecto humano aplicable a creaciones industriales y que
facilitan la elaboracin del producto o tcnica para la fabricacin. Ejemplos de ellos son
el derecho de propiedad industrial, las patentes, los modelos de utilidad y los diseos
industriales.
- Los bienes que son de creacin del intelecto humano y que tienen por objeto dar una
determinada denominacin de la realidad. Bsicamente, se trata de los derechos de
marca (nombre que se da a una determinada realidad y que permite diferenciarla de
otras. Las marcas tienen un valor y son protegibles a travs de la Ley de Propiedad
Intelectual) y los nombres comerciales.
Habra que diferenciar tambin los bienes privados de los pblicos. As, el CC dedica los
arts. 338 y ss. a esa diferenciacin:
o Art. 338 CC: Los bienes son de dominio pblico o de propiedad privada.
o Art. 339 CC: Son bienes de dominio pblico:
1. Los destinados al uso pblico, como los caminos, canales, ros, torrentes, puertos y
puentes construidos por el Estado, las riberas, playas, radas y otros anlogos.
2. Los que pertenecen privativamente al Estado, sin ser de uso comn, y estn
destinados a algn servicio pblico o al fomento de la riqueza nacional, como las
murallas, fortalezas y dems obras de defensa del territorio, y las minas, mientras
que no se otorgue su concesin.
o Art. 340 CC: Todos los dems bienes pertenecientes al Estado, en que no concurran
las circunstancias expresadas en el artculo anterior, tienen el carcter de propiedad
privada.
o Art. 341 CC: Los bienes de dominio pblico, cuando dejen de estar destinados al uso
general o a las necesidades de la defensa del territorio, pasan a formar parte de los
bienes de propiedad del Estado.
o Art. 342 CC: Los bienes del Patrimonio Real se rigen por su Ley especial; y, en lo que
en ella no se halle previsto, por las disposiciones generales que sobre la propiedad
particular se establecen en este Cdigo.
o Art. 343 CC: Los bienes de las provincias y de los pueblos se dividen en bienes de uso
pblico y bienes patrimoniales.
o Art. 344 CC: Son bienes de uso pblico, en las provincias y los pueblos, los caminos
provinciales y los vecinales, las plazas, calles, fuentes y aguas pblicas, los paseos y
las obras pblicas de servicio general, costeadas por los mismos pueblos o provincias.

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Todos los dems bienes que unos y otros posean, son patrimoniales y se regirn por las
disposiciones de este Cdigo, salvo lo dispuesto en leyes especiales.
o Art. 345 CC: Son bienes de propiedad privada, adems de los patrimoniales del
Estado, de la Provincia y del Municipio, los pertenecientes a particulares, individual o
colectivamente.
Son bienes y derechos de dominio privado o patrimoniales los que, siendo de titularidad de
las Administraciones pblicas, no tengan el carcter de demaniales.
En todo caso, tendrn la consideracin de patrimoniales de la Administracin General del
Estado y sus organismos pblicos los derechos de arrendamiento, los valores y ttulos
representativos de acciones y participaciones en el capital de sociedades mercantiles o de
obligaciones emitidas por stas, as como contratos de futuros y opciones cuyo activo
subyacente est constituido por acciones o participaciones en entidades mercantiles, los
derechos de propiedad incorporal, y los derechos de cualquier naturaleza que se deriven de
la titularidad de los bienes y derechos patrimoniales.
El rgimen de adquisicin, administracin, defensa y enajenacin de los bienes y derechos
patrimoniales ser el previsto en esta ley y en las disposiciones que la desarrollen o
complementen. Supletoriamente, se aplicarn las normas del derecho administrativo, en
todas las cuestiones relativas a la competencia para adoptar los correspondientes actos y al
procedimiento que ha de seguirse para ello, y las normas del Derecho privado en lo que
afecte a los restantes aspectos de su rgimen jurdico
Como regla general, los bienes objeto de propiedad son BIENES DE DOMINIO
PRIVADO, lo que supone excluir del mbito de posibles bienes objeto de derechos reales,
en 1er lugar, los bienes pblicos que, a su vez, se caracterizan por ser bienes de dominio
pblico o demaniales que, por su naturaleza o por su propia esencia, son inapropiables y,
en 2 lugar, bienes de dominio pblico, por estar dispuestos a la prestacin de un servicio
pblico.
b) Requisitos: En los derechos de crdito, la prestacin ha de reunir una serie de requisitos:
lcita, posible, determinada o determinable.
En el caso de los derechos reales, dichos requisitos se reproducen:
1. BIEN LCITO: Susceptible de trfico jurdico econmico, lo que nos lleva a excluir los
bienes demaniales. Aqu habra que diferenciar los bienes respecto de los que existe
prohibicin de trfico jurdico, como por ejemplo sustancias estupefacientes, trfico
prohibido de armas de los bienes objeto de derechos reales sujetos a normas
administrativas o penales que restringen la posibilidad del trfico jurdico, como es el
caso de las armas, que exigen una serie de licencias y, por lo tanto, pueden ser objeto
del trfico jurdico.
2. BIENES ACTUALES: Es decir, que exista. Este requisito es tan claro como que si el
objeto desaparece por cualquier causa o circunstancia (vehculo destruido o edificio
derrumbado), obviamente se extingue el derecho real. Adems, ese bien debe existir
desde la perspectiva jurdica. En este sentido, ese bien, en virtud de expropiacin
forzosa, pasa de ser privado a ser pblico. Por lo tanto, se extinguen desde la
perspectiva jurdica civil, y dejan de ser objeto de la relacin jurdico-real.
3. BIENES DETERMINADOS O DETERMINABLES : Debe existir absoluta
individualizacin y determinacin. Las translacin de esa existencia al mbito del RP se

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hace en virtud del principio de especialidad registral. El bien inscrito debe estar
perfectamente delimitado, determinado y acotado.
4. BIENES POSIBLES.
Para terminar, en muchos casos la delimitacin de los bienes va a ser fcil porque los
bienes son individuales y de estructura simple. El problema son los bienes de estructura
compleja, como por ejemplo el compuesto por las partes integrantes, pertenencias y los
accesorios:
1) Los arts. 353 y ss. CC establecen que las partes integrantes o accesorios son todos
aquellos objetos que poseen individualizacin fsica e independencia econmica que
han pasado a formar parte de una unidad ms compleja. Son los casos de los bienes
muebles que se incorporan por accesin. El art. 353 CC dice que la propiedad de los
bienes da derecho por accesin a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora,
natural o artificialmente.
Aquellas partes integrantes que se producen por adscripcin de las mismas a bienes
inmuebles.
Las partes que se unen a bienes inmuebles de naturaleza rstica, caso de los bienes
enunciados en los 3 1os apartados del art. 334 CC (1, las tierras, edificios, caminos y
construcciones de todo gnero adheridas al suelo; 2, los rboles y plantas y los frutos
pendientes, mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un
inmueble; 3, todo lo que est unido a un inmueble de una manera fija, de suerte que no
pueda separarse de l sin quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto) y no
pueden separarse del mismo.
2) Por pertenencias se alude a cosas o bienes que conservan su independencia fsica y
econmica para formar una unidad en virtud de un acto de adscripcin o por estar
destinados al mismo servicio de la cosa principal. Se recogen en los:
- art. 334.4 CC: las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de uso u
ornamentacin, colocados en edificios o heredades por el dueo del inmueble en tal
forma que revele el propsito de unirlos de un modo permanente al fundo.
- art. 334. 5 CC: las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el
propietario de la finca a la industria o explotacin que se realice en un edificio o
heredad, y que directamente concurran a satisfacer las necesidades de la explotacin
misma.
- art. 334. 6 CC: Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de peces o
criaderos anlogos, cuando el propietario los haya colocado o los conserve con el
propsito de mantenerlos unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo
permanente.
- art. 334. 7 CC: Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estn en las
tierras donde hayan de utilizarse.

3.CONTENIDO DE LA RELACIN JURDICO-REAL

a) Facultades contenidas en el derecho real: El contenido del derecho real est integrado
por las facultades que el ordenamiento jurdico atribuye al titular dominical del derecho
real; facultades que, en relacin con el derecho real, se consideran como algo agrupado
pero que convencionalmente pueden acortarse o limitarse.

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Podemos enunciar, como facultades comunes a todo derecho real, con carcter genrico,
las siguientes:
- FACULTAD DE REALIZACIN DIRECTA DEL INTERS: Hace referencia al poder
que tiene el titular, y que corresponde a la esencia del derecho. Le permite la realizacin
directa de su inters, sin necesidad de ninguna prestacin de alguien.
- FACULTAD DE EXCLUSIN DE CUALQUIER OTRO SUJETO : Es una facultad
comn a todos los derechos reales, y alude tanto a aspectos preventivos o de proteccin
como a las posibles facultades de carcter represivo que se atribuyen al propietario o al
titular del derecho real:
Facultades de carcter preventivo: Se refieren a que el titular o el propietario tienen a
su disposicin los mecanismos jurdicos que le permiten proteger frente a cualquier
tercero la integridad de su propiedad o de su derecho real para evitar injerencias de ese
tercero. Por ejemplo: un propietario cierra su finca (art. 388 CC), o deslinda su
propiedad frente a las colindantes (art. 384 CC).
Facultades de carcter represivo: Producida la lesin o perturbacin, el propietario o el
titular del derecho real tiene una accin judicial para recuperar la integridad de su
derecho.
Supone acciones para reponer el derecho tal y como estaba antes de la perturbacin,
como por ejemplo la accin reivindicatoria o las acciones declarativas, entre otras, las
cuales se pueden ejercitar acumuladamente con otras, como la accin de daos y
perjuicios, y tienen requisitos temporales, es decir, existe un plazo de prescripcin.
- FACULTAD DE OPONIBILIDAD: El propietario o el titular del derecho real puede
oponer su derecho frente a cualquier tercero de forma tal que habr de respetar los
poderes y facultades del mismo.
- FACULTAD DE PERSECUCIN O REIPERSECUTORIEDAD : Es la facultad del
propietario o titular del derecho real de reclamar su derecho frente a cualquiera que lo
detente en un determinado momento. El ejemplo ms claro lo tenemos cuando el
acreedor hipotecario puede ejecutar la hipoteca frente a cualquiera que sea el propietario
actual del bien gravado.
- FACULTAD DE DISPOSICIN: Supone la posibilidad de transmitir un derecho de
propiedad a un tercero, de gravar o constituir nuevos derechos reales y, tratndose del
titular de un derecho real, de la posibilidad de transferir a un tercero esa titularidad real
y de extinguirla bien por acuerdo con el titular del bien gravado o mediante renuncia a
esa titularidad, siempre con los lmites genricos del art. 6.2 CC: que no contraren el
inters o el orden pblico ni perjudiquen a terceros.
- FACULTAD DE PREFERENCIA O DE PRIORIDAD : En principio, y como referencia
general, los derechos reales gozan de una proteccin preferente en relacin con los
derechos de crdito, de manera que en una posible colisin entre un derecho
obligacional y un derecho de naturaleza real, triunfa el derecho real.
Y en el caso de coincidir sobre un mismo objeto varios derechos reales, la preferencia
entre ellos se regula por la regla de la preferencia temporal, es decir, el 1 en constituirse
goza de preferencia, o dicho de otro modo, PRIUS TEMPORE, PRIOR IURE, esto es
primero en el tiempo, mejor derecho.
Hay que hacer una precisin muy importante relativa a la adquisicin de la propiedad de
un bien en caso de doble venta, pues en tal caso la preferencia se regula por el art. 1473

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CC, que establece que es del que 1 inscriba su adquisicin en el RP, y si fuera mueble a
quien, de buena fe, haya tomado 1 posesin del bien. Cuando no haya inscripcin,
pertenecer la propiedad a quien, de buena fe, sea 1 en la posesin; y, faltando sta, a
quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre que haya buena fe.
b) Prohibiciones de la facultad de disposicin: Se trata de restricciones que pueden tener un
triple origen: convencional, legal y por decisin judicial/administrativa:
- Limitaciones de carcter convencional: El CC NO las regula, pero contempla algunas
como por ejemplo en el art. 785.2 CC, sobre la nulidad de pleno derecho de las
disposiciones en testamento cuando prohban perpetuamente (o incluso temporalmente)
la enajenacin. Hay que sealar que existe mencin expresa en los arts. 26.3 y 27 LH.
En el caso de las limitaciones a la facultad de disponer, hay que diferenciar si se hacen
de forma gratuita o mediante contrato oneroso:
Las prohibiciones impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de
ltima voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y dems actos a ttulo
gratuito sern inscribibles siempre que la legislacin vigente reconozca su validez
(art. 26.3 LH): En el caso de que, existiendo prohibicin, el propietario disponga, lo
estara haciendo como transmitente no legitimado. Esto es un supuesto parecido al de
venta de cosa ajena, es decir, NO ser nulo, sino que habr ineficacia en el negocio: el
ttulo de transmisin ser vlido pero ineficaz, pudiendo hacerse eficaz a travs de la
usucapin ordinaria, pues el derecho transmitido tendra su fundamento en un justo
ttulo. Por tanto, la transmisin NO es inscribible en el Registro, pues para ste el
transmitente No est legitimado.
Si se realiza de forma onerosa, la disposicin es vlida. Las prohibiciones de disponer
que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artculo
anterior, NO tendrn acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o
cualquier otra forma de garanta real se asegure su cumplimiento (art. 27 LH), es
decir, NO tienen acceso en el RP. Tiene mera eficacia inter-partes: en el caso de
vulneracin, supone legitimacin de la parte afectada para exigir una indemnizacin
por incumplimiento de una clusula del contrato, sin que por ello afecte a la
transmisin del derecho onerosamente.
Ej.: Transmisin mediante testamento de una finca con la limitacin de la disposicin
durante un periodo de tiempo (por ejemplo, 10 aos). Sin embargo, el receptor sufre,
antes de que acabe ese periodo de limitacin, una quiebra y entra en suspensin de
pagos. Qu sucedera? Efectivamente, se embargaran sus bienes, incluida la finca, ya
que no se est vulnerando la prohibicin de transmitir. Por ello, se procedera
inmediatamente a la subasta de todos los bienes, excepto de la citada finca, que habra
que esperar a que finalizase el plazo (a que se cumpliesen los 10 aos) y se extinguiese
la prohibicin para poder venderla. Si no se respetase ese plazo, se estara produciendo
un fraude de ley.
- Limitaciones de origen legal: Es lo que ocurre, por ejemplo, en las viviendas de
proteccin oficial que tienen una prohibicin temporal de disposicin del comprador, o
en el caso de los derechos reales de uso y habitacin derivados del art. 525 CC, segn el
cual no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de ttulo.
- Limitaciones a travs de resoluciones judiciales o administrativas: En el caso de
resolucin administrativa, pueden ser objeto de anotacin preventiva en el RP de

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acuerdo con el art. 42.10 LH, segn el cual podrn pedir anotacin preventiva de sus
respectivos derechos en el Registro correspondiente el que en cualquiera otro caso
tuviese derecho a exigir anotacin preventiva, conforme a lo dispuesto en sta o en otra
Ley.
En cuanto al embargo de bienes con prohibicin de disponer, cuando los acreedores del
titular del bien con prohibicin de disponer exigen el embargo del bien, puede haber
ejecucin forzosa del bien? Por el principio de la responsabilidad patrimonial universal
del art. 1911 CC, el deudor responde con todos sus bienes, por lo que es lcito el
embargo, pero con tal actuacin, indirectamente, se estara posibilitando que ese bien
salga del patrimonio del titular.
La Jurisprudencia entiende que se puede trabar embargo sobre el bien con prohibicin
de disponer, pero no se puede ejecutar o proceder a la venta forzosa mientras no decaiga
la prohibicin de disponer, es decir, mientras est vigente tal prohibicin.
Tambin se plantea esta cuestin cuando hay un gravamen hipotecario sobre el bien con
prohibicin de disponer, y la solucin es la misma, es decir, es posible la anotacin en el
RP, pero sin ejecutar el gravamen hasta que la prohibicin decaiga.
Prohibiciones en las VPO/VPP (viviendas de proteccin oficial/viviendas de promocin
pblica/privada): Un RD de 1978 estableca que no podan ser transmitidas inter-vivos en
segundas o sucesivas transmisiones hasta transcurridos 5 aos desde la formalizacin del
contrato de venta, y siempre que se hubiese pagado la totalidad de la parte aplazada y
siempre tambin con derecho de adquisicin preferente a favor de las Administraciones
pblicas.
En 1998, el RD de viviendas de promocin pblica establece para ese plan especial una
limitacin de 5 aos desde la formalizacin del contrato para ser transmitida inter-vivos a
otro sujeto, y se prev que pueda dejarse sin efecto previa autorizacin administrativa,
siempre que se cancele el contrato para la vivienda y se devuelva o restituya a las
Administraciones pblicas las ayudas directas que hubiera facilitado al adquirente.
Finalmente, el RD 1/2002, en su art. 10, prev, adems de la prohibicin de disponer en
VPO y VPP, una prohibicin de 10 aos, pero expresamente prev la posibilidad de que
quede sin efecto en los casos en que se proceda al embargo y ejecucin de la vivienda por
impago del prstamo concedido para su adquisicin.
La duda es si esa posibilidad de ejecucin por impago del crdito es extensible a otros
prstamos concedidos al adquirente de esa vivienda de proteccin oficial, decantndose la
mayora de los autores por admitir la aplicacin tambin a esos otros crditos.
Valoracin de las VPO/VPP: Hay que sealar que el principal problema de las viviendas
de proteccin oficial y de promocin pblica, en general, es que el precio de compra es
muy inferior al del mercado. Por tanto, en los casos en que la vivienda integra el
patrimonio de la sociedad de gananciales y se procede a su disolucin por muerte o
separacin o porque se integra en una herencia, hay que establecer el valor de la vivienda a
efectos de la liquidacin por disolucin o divisin. En estos casos, la Jurisprudencia es
dispar, y se dan 3 posibilidades:
Que el valor a tener en cuenta es el de adquisicin actualizado, en general, con
referencia al IPC.

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La tasacin que tenga la vivienda segn el mercado inmobiliario en ese momento.
Parece la ms razonable, y es la solucin aceptada por la generalidad de las
Administraciones pblicas y del TS a partir de 2 Sentencias de 1995.
Es de algunos autores, y es la tericamente ms correcta, al tener en cuenta el valor de
mercado de la vivienda, pero descontando lo que supone de prdida el hecho de no
poder disponer de ella hasta que decaiga la prohibicin de disponer.
Explotaciones agrarias adquiridas por derecho de acceso: Un segundo ejemplo con
prohibicin de disponer es el que recae sobre la explotacin agraria cuya titularidad
dominical ha sido adquirida en virtud del derecho de acceso por su encuadre en la Ley de
Arrendamientos Rsticos histricos de 1992 y en la Ley gallega de Arrendamientos
Rsticos de 1993. En ambas leyes se prev que el arrendatario rstico histrico, ahora
propietario, tiene la obligacin del cultivo directo y personal durante 6 aos desde el
momento de ejercitar el derecho de acceso; por tanto, no puede transmitirla a un tercero,
pero s puede hipotecarla y responder de las deudas que adquiera, pero no puede ejecutarla
hasta los 6 aos.
c) Lesin del derecho real: Se trata de poner de relieve que la perturbacin o lesin del
derecho del propietario puede calificarse como una perturbacin de naturaleza jurdica o
por una perturbacin meramente de hecho o posesoria que afecte a la tenencia material o
del bien.
La perturbacin del derecho de propiedad es la que pone en cuestin la verdadera
titularidad del bien, es decir, un tercero discute la titularidad, mientras que en la
perturbacin de hecho o posesoria se discute la tenencia.
Esa doble perturbacin (jurdica y de hecho), tiene como consecuencia que las acciones
jurdicas para la defensa del bien pueden tener una doble naturaleza.
Frente a la discusin sobre la titularidad se reacciona con unas acciones de naturaleza
petitoria, esto eso, que se declare que se es propietario del bien y que el tercero se abstenga
de su pretensin.
Frente a la discusin sobre la posesin se reacciona mediante el uso de acciones
posesorias, donde no se discute la titularidad.
Las diferencias entre ambas acciones son radicales y muy relevantes. En un caso se valora
el ttulo de propiedad, mientras que en el otro slo se discute sobre quin tiene la posesin.
La consecuencia es que en las acciones petitorias hay un juicio sobre todo el ttulo de
propiedad, y la sentencia tiene efectos de cosa juzgada. En los casos posesorios, como slo
se valora el tema de la posesin, no tiene efecto de cosa juzgada, de forma que puede
volver a plantearse la accin para decidir sobre la titularidad discutida.

TEMA 3: LA COMUNIDAD DE BIENES (I)

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1.CONCEPTO
El art. 392.I CC dice: hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho
pertenece pro indiviso a varias personas.
En realidad, la comunidad de bienes tiene lugar cuando la titularidad de un derecho real o de
crdito, o varios de ellos, pertenece a 2 o ms sujetos. Si el derecho sobre el que existe la
titularidad comn es el derecho de propiedad, se habla de COPROPIEDAD O
CONDOMINIO. El origen, tanto de la comunidad de bienes en general como de la
copropiedad en particular, puede ser:
- Voluntad de los comuneros.
- La ley.

2.TIPOS DE COMUNIDAD
- COMUNIDAD ROMANA O POR CUOTAS: Tiene las siguientes caractersticas:
Cada uno de los copropietarios o comuneros, aunque sea idealmente, tiene atribuida una
cuota de participacin en el derecho que se comparte, de forma que esa atribucin se
tendr en cuenta tambin para determinar la contribucin a los gastos que genere la
conservacin y mantenimiento de la cosa comn y para determinar y fijar las mayoras
necesarias para la toma de acuerdos en el seno de la comunidad y en relacin con la
cosa comn.
Los copropietarios o comuneros tienen libertad para adoptar los acuerdos que estimen
oportunos sobre la conservacin, destino o mejora de la cosa comn, incluso de la
divisin de la cosa comn con las limitaciones vistas (plazo de indivisin o las
condiciones).
Estructuralmente, la comunidad se concibe como algo tendencialmente transitorio o
temporal, no permanente, pudindose poner fin por acuerdo de los comuneros.
Cada comunero puede disponer individualmente de la cuota abstracta de la que es
titular, es decir, puede venderla trasmitirla a un tercero, sin contar con el
consentimiento de los dems, pero en ese supuesto los dems tienen un derecho de
adquisicin preferente o derecho de retracto de comunero, tal y como establece el art.
1522 CC.
Entre los comuneros entre s, y en las relaciones con la cosa, salvo excepciones, no tiene
que haber ms relacin que la derivada de esa situacin de comunidad o de ser
cotitulares de un bien comn; distincin muy importante frente a la comunidad
germnica.
- COMUNIDAD GERMNICA O EN MANO COMN : Tiene las siguientes
caractersticas:
Inexistencia de cuotas y, por lo tanto, tampoco se puede ejercitar la accin de divisin
de la cosa comn por ninguno de los comuneros. Lo que hay es derecho a la separacin.
Puede existir derecho a la divisin, pero en supuestos tasados legalmente.
Esta comunidad se concibe como una situacin estable y permanente, porque
generalmente la cotitularidad se constituye como un sustrato patrimonial de funciones

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econmicas atribuidas al grupo, el cual no slo es titular o cotitular, sino que tambin
ejerce funciones econmicas sobre la cosa.
Entre los comuneros de esta comunidad, al contrario que en la romana, existe, adems
de la copropiedad, un vnculo personal que es anterior y preexiste a la condicin de
comunero, de manera que la condicin de la comunidad est supeditada a esa condicin.
Por ejemplo, en los montes vecinales en mano comn, la condicin de comunero se
deriva de la condicin personal de vecino de un lugar o poblacin a quien se le atribuye
la propiedad del monte, de forma tal que se requiere ser vecino de ese lugar para tener la
condicin de comunero, y si se pierde la condicin de vecino se pierde tambin la
condicin de copropietario de ese monte.
La inexistencia de cuotas determina la imposibilidad de que los propietarios dispongan
aisladamente de su cuota de propiedad, es decir, nadie puede transmitir su cuota
aisladamente.

3.COMUNIDAD Y PROPIEDAD PRO DIVISO. SUPUESTOS

RELEVANTES DE PROPIEDAD PRO DIVISO
Se trata de una comunidad de bienes que, recayendo sobre la propiedad de una cosa,
distribuye el contenido correspondiente a la misma, NO por partes cualitativamente iguales,
como sucede en la comunidad por cuotas, sino repartiendo o dividiendo entre los comuneros
las facultades que la integran. Fundamental es que no hay un propietario y otros con derechos
limitados, sino que todos son propietarios, y su concurrencia se resuelve distribuyendo entre
ellos las facultades sobre la cosa. Esta categora se caracteriza por el hecho de que los
diferentes aprovechamientos de los que es susceptible un mismo bien se encuentran divididos
entre los distintos titulares. Por ejemplo: a uno le corresponde el aprovechamiento agrario de
un determinado bien, y al otro la titularidad del aprovechamiento forestal de ese bien. Hay una
divisin de la titularidad de los diferentes aprovechamientos de un mismo bien.
El ejemplo ms claro de una comunidad prodivisin est constituido por los llamados
TERRENOS ONDAZILEGI, propios del DC Vasco, que son terrenos de aprovechamiento
forestal en los que la titularidad del suelo corresponde a un propietario, y el aprovechamiento
del suelo corresponde a otro sujeto.
La STS de 22 de enero de 1953 se refiere a la misma como supuesto de dominio compartido,
caracterizado como relacin jurdica innominada de derechos yuxtapuestos sobre una misma
finca. Con todo, se observa que la jurisprudencia del TS ha admitido, en supuestos de
propiedad dividida, la existencia de un derecho real de adquisicin preferente en los casos de
enajenacin de su derecho por alguno de los titulares de los distintos aprovechamientos,
aplicando analgicamente la regla de ese derecho de adquisicin preferente en la situacin de
comunidad. Sin embargo, en esos casos no hay una autntica comunidad o copropiedad, por
tanto no se debe aplicar el rgimen de la comunidad de bienes y de los derechos reales.
La razn de ser de la denominacin es por su contraposicin a la propiedad proindiviso, por
cuotas, y por referencia a que las diversas partes tienen contenidos diferentes.
La jurisprudencia, que la ha admiti reiteradamente, ha tenido que enfrentarse,
principalmente, a 2 cuestiones:
- Aplicacin del retracto cuando uno de los comuneros ha transferido su parte a un no
cotitular, que ha aceptado.

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- Fijacin de los lmites entre los distintos derechos separados, y su diferenciacin de figuras
preexistentes.

4.DISTINCIN ENTRE COMUNIDAD Y SOCIEDAD

El problema se plantea porque hay ocasiones en que, ante la tenencia, disfrute y explotacin
de bienes en comn por parte de varios sujetos, es difcil determinar si nos encontramos ante
una comunidad de bienes o ante una sociedad civil. Segn el art. 1665 CC, hay sociedad civil
cuando los socios ponen en comn bienes, dinero o industria.
Se ha tratado de utilizar como criterio de distincin el carcter voluntario del nacimiento de
la sociedad civil, frente al carcter necesario del nacimiento de la comunidad de bienes. En
efecto, la sociedad civil tiene su origen en un contrato, el de sociedad civil, mientras que la
comunidad de bienes es incidental, involuntaria. Sin embargo, no puede decirse que este
criterio sea definitivo, puesto que en ocasiones la propia comunidad de bienes o copropiedad
puede ser debida a la voluntad de los comuneros, como ocurre, por ejemplo, en la compra de
un inmueble por una pareja de hecho.
Otro criterio es que la sociedad civil tiene personalidad jurdica, mientras que la comunidad
de bienes no, pero tampoco ste es un criterio definitivo.
El criterio ms fiable, y que ha sido tomado en consideracin en ocasiones por el TS, es la
finalidad para la que ambas se constituyen. Puede decirse que la comunidad de bienes tiene un
carcter predominantemente esttico, de disfrute de bienes en comn, para su conservacin y
utilizacin por los comuneros, mientras que la sociedad tiene un carcter ms dinmico, con
una voluntad de puesta en funcionamiento a fin de obtener un lucro, asumiendo
conjuntamente las prdidas y ganancias mediante la explotacin de los bienes, trabajo y
capital puestos en comn.

5.NATURALEZA JURDICA DE LA COMUNIDAD DE BIENES

Distinguimos 4 teoras entorno a la naturaleza jurdica de la comunidad de bienes:
1. TEORA DE LA INTERINIDAD: Algunos autores opinan que durante la indivisin NO
existe un verdadero derecho subjetivo y, en particular, un verdadero derecho de propiedad.
La situacin de comunidad NO engendra un dominio total, pleno y excluyente sobre la
cosa, porque el derecho est condicionado por la concurrencia de varios titulares. Por esta
razn, durante la indivisin desaparece el derecho y existe nicamente una situacin
interina, que algunos autores expresan con la idea de un debilitamiento del derecho.
Este punto de vista es inadmisible. Puede admitirse que el derecho posedo en comunidad
no es igual al derecho del que se es titular individualmente, pero esto no quiere decir que el
derecho desaparezca o deje de existir. Durante la indivisin, los comuneros son titulares de
un conjunto de poderes jurdicos o de facultades a los que, en rigor, se debe llamar
derecho subjetivo.
2. TEORA DE LA UNIFICACIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD : Dentro de esta
teora se encuadran aquellas opiniones doctrinales que afirman que en la comunidad de
bienes existe un nico derecho de propiedad o derecho real, que se presenta y acta como
un todo unificado.

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Dichas opiniones presentan variantes y diferencias de matiz. Algunos autores entienden
que existe un nico derecho atribuido a cada uno de los comuneros (un derecho nico con
pluralidad de sujetos), mientras que otros piensan que la titularidad del derecho es atribuida
a la colectividad (propiedad de la colectividad), y otros piensan que la colectividad
constituye una autntica persona jurdico, que sera el sujeto del derecho.
Esta teora NO puede ser admitida porque:
- La conceptuacin del grupo como persona jurdica es inadmisible a la luz del art. 35
CC.
- La existencia de un nico derecho con una pluralidad de titulares o con un nico titular
que sea el grupo o colectividad, es una conceptuacin que no se ajusta a las
caractersticas del CC. En la comunidad de bienes coexisten facultades de las que no es
sujeto el grupo, la colectividad o la cotitularidad de los comuneros, sino cada uno de
ellos individualmente.
3. TEORA DE LA DIVISIN: Dentro de esta teora se colocan aquellas doctrinas que
propugnan que no existe un derecho nico, sino, por el contrario, que hay tantas
titularidades y, por consiguiente, tantos derechos como individuos o miembros estn en
comunidad.
Tambin dentro de este grupo hay matizaciones. As, algunos autores afirman que lo que se
divide materialmente es la cosa en porciones ideales o intelectuales, de tal manera que en
la comunidad existen varios derechos autnomos e independientes, con varios titulares,
pero no sobre toda la cosa, sino sobre una parte ideal o intelectual de ella (cuota). Segn
otros, no es que se divida la cosa comn para hacer a cada una de sus partes objeto
autnomo de un derecho independiente, sino que lo que se divide es el derecho mismo, de
tal manera que cada comunero tiene un derecho parcial sobre toda la cosa.
La objecin a esta teora se basa en que en la situacin jurdica de comunidad existen
facultades individuales y facultades comunes o colectivas.
4. TEORA DE LA PROPIEDAD PLRIMA TOTAL : En la comunidad se ha de ver la
concurrencia de varios derechos sobre toda la cosa. Cada comunero tiene un derecho pleno
en cuanto a su extensin y, cualitativamente, igual al derecho de propiedad exclusivo. Lo
que ocurre es que cada uno de estos derechos est limitado en cuanto a su ejercicio por la
existencia de los derechos de los dems. La cuota significa, de esta manera, la
proporcin o medida de la concurrencia de los derechos. Lo que ocurre es que esta
concurrencia de derechos plenos e iguales origina la necesidad de una determinada
organizacin en orden al ejercicio de las facultades que constituyen el contenido de cada
uno de estos derechos. De esta manera, hay facultades que se ejercitan individualmente, y
facultades que se ejercitan de una manera colectiva.

6.PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES:

COMUNIDADES ROMANAS Y GERMNICAS

PRINCIPIO DE AUTONOMA PRIVADA: art. 392.2 CC: Las normas legales tienen,
desde este punto de vista, nicamente valor de normas dispositivas, ya que rigen solamente

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a falta de contrato o de disposiciones especiales. Ante esta norma general, debemos
establecer alguna excepcin, como las normas relativas al ejercicio de la accin de
divisin.
PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD: De l se desprende que la propiedad se haya
dividida en cuotas, tantas como partcipes, y las mismas se presumen iguales mientras no
conste lo contrario. Dicha cuota determina la participacin de los comuneros tanto en las
prdidas como en los beneficios.
PRINCIPIO DEMOCRTICO: An existiendo algunas excepciones, es la regla de la
mayora de cuotas la que prima en el funcionamiento de la comunidad de bienes. Las
excepciones se refieren a decisiones que impliquen enajenacin o alteracin sustancial de
los bienes.
PRINCIPIO DE LIBERTAD: Existen 2 aspectos en los que el comunero es libre para
adoptar decisiones individuales:
- En relacin a la propiedad exclusiva que recae sobre su cuota.
- En relacin a la extincin de la situacin de comunidad mediante el ejercicio de la
accin de divisin.

TEMA 4: LA COMUNIDAD DE BIENES (II)

1.ESTRUCTURA
A) SUJETOS DE LA COMUNIDAD: La Comunidad supone una pluralidad de personas, y
no hay ningn lmite mximo en cuanto al posible n de sujetos.

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Para ser sujeto de una comunidad se requiere, naturalmente, la personalidad. Pueden ser
comuneros tanto las personas fsicas como las jurdicas, en este ltimo caso
concurriendo entre s o con personas fsicas.
La situacin de comunidad exige en los sujetos la capacidad jurdica, aunque no la de
obrar. Por tanto, pueden ser miembros de una comunidad los menores de edad y los
emancipados, si bien el ejercicio de los derechos y facultades derivadas de la situacin de
comunidad debe ser realizado por las personas que ostenten su representacin legal.
B) OBJETO DE LA COMUNIDAD: Es la cosa o bien sobre el que recaen los derechos
ostentados en comn. Puede ser una cosa material, una universalidad fsica o de hecho
constituida por un conjunto de cosas corporales (biblioteca, rebao), una masa patrimonial
(herencia indivisa) o, por ltimo, bienes inmateriales.

2.PRESUPUESTOS
1) COMUNIDADES DE BIENES DE ORIGEN LEGAL : Son aquellas que aparecen
impuestas por la ley cuando se da un determinado supuestos de hecho, como son los
casos, por ejemplo, de la CONMIXTIN (art. 381 CC), de una obra musical o artstica o
invento industrial realizado en colaboracin por varias personas, o la muerte de una
persona que origine una comunidad entre los herederos respecto de los bienes hereditarios.
2) COMUNIDADES DE BIENES DE ORIGEN NEGOCIAL : Aparecen cuando se crea en
virtud de un negocio jurdico celebrado por los comuneros con este fin. Como
ejemplos: la compra en comn de una cosa pagando cada comprador una parte del precio;
la formacin de una finca comn mediante la agrupacin de varias posedas
individualmente, o las capitulaciones matrimoniales en virtud de las cuales se crea una
comunidad entre marido y mujer.

3.CONTENIDO DE LA COMUNIDAD DE BIENES

A) USO Y DISFRUTE DE LOS BIENES COMUNES: Con carcter general, cada partcipe
podr servirse de las cosas comunes, siempre que no disponga de ellas conforme a su
destino, y de manera que no perjudique el inters de la comunidad, ni impida a los
dems copartcipes utilizarlas segn su derecho. Existe la posibilidad de que, mediante
acuerdos o pactos, se establezcan sistemas especiales de uso y disfrute. Esta norma general
es de carcter dispositivo, y se aplicar siempre y cuando no hubiese un pacto que
estableciese lo contrario. Por tanto, la facultad individual de uso se encuentra sometida a 3
lmites fundamentales:
a. El destino econmico de la cosa.
b. El inters de la comunidad.
c. El respeto del derecho de los dems comuneros.
Cada comunero es titular de una facultad o derecho de disfrute, entendido por tal la que
se concreta en adquirir las rentas y frutos, bien sean stos naturales, industriales o
civiles, que la cosa produzca. El comunero tiene la plena propiedad de los frutos y
utilidades que le corresponda. El concurso de cada partcipe en los beneficios es
proporcional a su cuota.

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Por tanto, cuando nos referimos al disfrute, debemos basarnos en el principio de
proporcionalidad respecto a la cuota, una vez esta regla general es susceptible de ser
modificada por los copropietarios. Esta misma regla se aplica cuando nos referimos a la
administracin ordinaria, ya que cada copropietario tendra importancia en virtud del peso
que tenga en la organizacin.
Respecto a los actos de disposicin de la cosa comn, debemos aplicar la regla de la
unanimidad.
B) ADMINISTRACIN Y CONSERVACIN DE LOS BIENES COMUNES : En cuanto a
la conservacin, siguiendo el art. 395 CC, todo copropietario podr obligar a los partcipes
a contribuir a los gastos de conservacin de la cosa o derecho comn, es decir, puede
realizar una medida encaminada a mejorar o conservar la cosa, incluso no teniendo ni
siquiera el respaldo de la mayora de los copropietarios, y posteriormente exigir a cada uno
que abone la parte correspondiente. Estos gastos deben ser tiles y necesarios, y la nica
manera de no sufragarlos es que cada partcipe renuncie a su parte en el dominio. Lo nico
que se exige es que sean gastos necesarios. En estos casos, NO hay una obligacin de
conservar la cosa, como s ocurre en la propiedad horizontal.
El principio bsico es el de la aplicacin preferente o primordial de los pactos o
acuerdos establecidos en el estatuto de la comunidad, el cual puede ordenar una
administracin conjunta o global, o unipersonal, as como las mayoras necesarias para que
adopten sus acuerdos los administradores o para nombrarse el administrador nico.
Como regla de carcter general y, en todo caso, supletoria del estatuto de la comunidad, el
art. 398 CC establece el principio de las mayoras, ya que para la administracin y mejor
disfrute de la cosa comn sern obligatorios los acuerdos de la mayora de los partcipes.
La mayora es una mayora de capital o de inters en la comunidad.
El CC establece el subsidiario recurso a la autoridad judicial, que se puede articular en 2
supuestos:
- Cuando no se haya obtenido una mayora suficiente para adoptar un acuerdo.
- Cuando el acuerdo de la mayora sea gravemente perjudicial.
El art. 398 CC incluye, dentro del concepto de administracin, los actos enderezados al
mejor disfrute de la cosa comn, en el que se incluyen las actividades encaminadas a la
obtencin de los frutos, y se cuestiona si se encuentran incluidas o no las mejoras que
deban introducirse en la cosa.
En cuanto a los actos de administracin extraordinaria, stos se rigen por el art. 397 CC,
segn el cual ninguno de los condueos podr, sin consentimiento de los dems, hacer
alteraciones en la cosa comn, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. El
criterio que se sigue es el de la unanimidad.
C) POSESIN DE LAS COSAS COMUNES : El CC no menciona la posesin entre los
derechos que corresponden a los comuneros, pero sin ella no sera factible el derecho de
uso y disfrute que a aqullos les atribuye la ley. Segn Dez Picazo, la posesin de los
comuneros se encuentra reconocida en los arts. 445 y 450 CC.
Los comuneros, como poseedores, se encuentran protegidos por las acciones posesorias y,
en particular, por los interdictos de retener y recobrar la posesin. El problema consiste en
si la legitimacin para ejercitar dichos interdictos exige un litisconsorcio activo, o si puede
ser formulado por cada uno de los comuneros individualmente. Las acciones posesorias
tambin pueden ejercitarlas los comuneros entre s.

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D) ENAJENACIN DE LOS BIENES COMUNES:
a. Enajenacin de la totalidad del derecho: Los comuneros pueden enajenar la totalidad
de la cosa comn a una tercera persona, siempre que el derecho que los comuneros
ostenten sobre la cosa sea un derecho transmisible.
La enajenacin de la totalidad del derecho constituye, evidentemente, una alteracin en
el rgimen de la comunidad, por lo que debe ser aplicable el art. 397 CC, de tal manera
que la enajenacin slo ser posible si todos los comuneros, unnimemente, lo
consienten.
b. Enajenacin por cada partcipe de su individual derecho : A este respecto, el art. 399 CC
establece que todo condueo tendr la plena propiedad de su parte y la de los frutos y
utilidades que le correspondan, pudiendo, en consecuencia, enajenarla, cederla o
hipotecarla, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenacin o
de la hipoteca con relacin a los condueos estar limitado a la porcin que se le
adjudique en la divisin al cesar la comunidad.
La enajenacin plena del derecho del comunero en la comunidad determina la
atribucin de un derecho de retracto a favor de los dems partcipes cuando la cuota o
parte sea enajenada a un extrao, tal y como dispone el art. 1522 CC.
E) CONSERVACIN DE LOS BIENES COMUNES : Hay que hacer referencia a 2
cuestiones:
- Gastos y obras necesarias para conservar la cosa en buen estado y en forma idnea para
servir a su destino: Para acordar la realizacin de los gastos, es necesario distinguir
entre:
Gastos necesarios y tiles: Caen en la rbita de los actos de administracin.
Gastos superfluos, suntuarios o de lujo: Deben considerarse actos de administracin
extraordinaria.
Todos los comuneros estn obligados a contribuir al gasto legalmente acordado en
proporcin a sus respectivas cuotas, eximindose o liberndose cada uno de ellos de la
obligacin de contribuir a los gastos o cargas de la comunidad renunciando a su
derecho; renuncia que produce 2 efectos:
o Extincin del derecho del renunciante y, consiguientemente, el proporcional aumento
de las cuotas de los dems.
o Liberacin de la obligacin de soportar los gastos o las cargas.
- Defensa judicial del derecho de los condueos contra los ataques o lesiones que pueda
sufrir por parte de terceros: El CC no establece ninguna norma clara en orden al
ejercicio de las acciones conducentes a la defensa judicial del derecho comn frente a
los posibles ataques o violaciones por obra de terceros. En principio, parece que para el
ejercicio de la accin deben concurrir todos los comuneros. Sin embargo, la
Jurisprudencia ha admitido que cualquiera de los partcipes puede comparecer en juicio,
en asuntos que afecten a los derechos de la comunidad, siempre que lo haga en
beneficio o inters de todos los partcipes, en cuyo caso la sentencia dictada a favor
aprovechar a sus compaeros, aunque no perjudicar a stos la que sea adversa o
contraria. Sin embargo, para ejercitar una accin contra la comunidad, han de ser
demandados todos los comuneros (litisconsorcio pasivo necesario).
F) GRAVAMEN DE LA COSA COMN: Para establecer un gravamen sobre la cosa comn,
como por ejemplo un derecho de usufructo, de servidumbre o de hipoteca, es necesario el

30
consentimiento de todos los comuneros, pues el gravamen constituye tambin una
alteracin del rgimen de la cosa comn.
El art. 597 CC establece que para imponer una servidumbre sobre un fundo indiviso se
necesita el consentimiento de todos los copropietarios; criterio que puede aplicarse a la
constitucin de los dems derechos reales. Adems, este artculo dice que la concesin
hecha solamente por algunos, quedar en suspenso hasta que la otorgue el ltimo de todos
los partcipes o comuneros, de lo que se deduce que la concesin del derecho real puede
hacerse de modo conjunto o de manera separada, mediante una sucesiva prestacin de cada
uno de los consentimientos o emisin de cada una de las declaraciones de voluntad. En
tanto que la ltima de dichas declaraciones de voluntad no se haya producido, el negocio
no es invlido, pero s incompleto o imperfecto.
La declaracin de voluntad emitida por los comuneros separadamente, aunque no conlleva
la plena constitucin del derecho real, que requiere el consentimiento de todos, s produce,
como efecto de la vinculacin de la persona a sus propios actos, una obligacin: no
impedir el ejercicio del derecho concedido.
Al lado de los actos de gravamen de la totalidad de la cosa, realizados por los comuneros
nicamente, se encuentran los actos de gravamen que cada comunero puede realizar
individualmente respecto de su derecho. Mencin especial merecen el usufructo de cuota y
la hipoteca de cuota (arts. 399 y 490 CC).

4.EXTINCIN DE LA COMUNIDAD DE BIENES

En este caso, la cuota ideal que correspondera a cada una de las partes se materializara en
una porcin concreta de bienes o, en caso de imposibilidad de divisin material, en su
equivalente pecuniario.
La legitimacin activa para llevar a cabo este proceso parte de cada uno de los copropietarios.
A) CAUSAS: Son causas de extincin de la comunidad de bienes:
1. Consolidacin, que se produce cuando se renen en una sola mano los diversos
derechos que integraban la comunidad, lo cual puede ocurrir cuando a uno cualquiera de
los comuneros le son transmitidas por los dems sus cuotas, o cuando el entero derecho
comn es transmitido por todos los partcipes a un tercero.
2. Desaparicin o prdida del objeto.
3. Renuncia hecha por todos los comuneros.
4. Prescripcin adquisitiva o usucapin a favor de un tercero.
5. Divisin del objeto comn.
B) FACULTAD DE PERDIR LA DIVISIN DE LA COSA COMN Y SUS LMITES : El
art. 440 CC establece que ningn copropietario est obligado a permanecer en la
comunidad, y que cada uno de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida
la cosa comn. Este derecho o facultad es, segn el art. 1965 CC, imprescriptible, y debe
ser considerado como irrenunciable.
Hay 2 lmites a este ejercicio:
1. Pactos de indivisin: El CC permite que se establezcan pactos para que no se pueda
ejercitar la divisin durante determinado tiempo, que no exceder de 10 aos, si bien
este plazo podr prorrogarse por nueva convencin. En principio, el pacto vlido afecta
a terceros adquirentes de cualquier cuota, es decir, quienes entren despus.

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Se exige unanimidad, y el comunero que no haya consentido podr, en principio, pedir
la divisin en cualquier momento.
2. Indivisibilidad funcional de la cosa: Conforme al art. 401 CC, los copropietarios no
podrn exigir la divisin de la cosa comn, cuando de hacerla resulte inservible para el
uso a que se destina, puesto en relacin con el art. 404 CC, que establece que cuando
la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueos no convinieren en que se
adjudique a uno de ellos indemnizando a los dems, se vender y repartir su precio.
Por tanto, en los casos en que la cosa sea indivisible, no significa que no se pueda
dividir, sino que el procedimiento de divisin va a ser otro.
C) NATURALEZA JURDICA DEL ACTO DE DIVISIN DE LA COSA COMN : La
doctrina ha discutido si se trata de un acto de:
- Carcter traslativo: Para sus partidarios, existira en la divisin una transmisin de
derechos que se producira desde el grupo de comuneros a aqul de ellos que despus de
la divisin resulte propietario exclusivo de cada porcin o zona de la cosa, de tal manera
que esta propiedad exclusiva la recibira cada propietario porque se la transmitira la
comunidad.
- Naturaleza puramente declarativa: Sus partidarios sostienen que el acto no produce
ninguna transmisin de derechos, sino que se limita a declarar o fijar, esto es, a dar
certeza a la situacin de cada titular.
La discusin es muy difcil de resolver, y son distintas las consecuencias prcticas que se
derivan de una y otra posicin. Por ejemplo: la capacidad para practicar la divisin es
distinta si el acto es una transmisin de derechos o si no lo es; la representacin del
condueo por otra persona que requiere un poder especial si es un acto traslativo, etc.
La divisin NO es un acto puramente declarativo. Sin embargo, tampoco puede decirse que
sea genuinamente traslativo. El acto divisorio es un acto con un efecto extintivo respecto
de una situacin jurdica anterior, la de comunidad, y con un efecto modificativo del
derecho de cada uno de los sujetos intervinientes. Por ello, puede ser calificado como un
acto dispositivo y de verdadera atribucin patrimonial.
D) PROCEDIMIENTOS PARA LLEVAR A CABO LA DIVISIN : El art. 402 CC distingue
3 tipos de procedimientos:
1. Divisin convencional o negocial: La divisin es llevada a cabo por los comuneros,
quienes, puestos de acuerdo, consienten en que la comunidad se extinga y en que a cada
uno de ellos se le adjudique el lote que corresponda.
El contrato divisorio es un negocio jurdico dispositivo y de atribucin patrimonial.
Adems, es un negocio jurdico pluripersonal, y la capacidad para realizarlo se rige por
normas especiales.
Cuando los bienes que se dividan sean inmuebles, la divisin realizada deber constar
en escritura pblica, que habr de inscribirse en el RP.
2. Divisin arbitral: Dentro de este supuesto caben 2 variantes:
a. Posibilidad de que las partes, litigando entorno a la divisin, sometan su litigio a una
tercera persona, comprometindose previamente a acatar la decisin de sta.
b. Posibilidad de que las partes interesadas, sin que entre ellas exista ningn litigio o
desacuerdo, y concordes a efectuar la divisin, se remitan a la decisin de un tercero
en cuanto a la formacin de los lotes; tercero que se considerar un ARBITRADOR,

32
no un rbitro. Los lotes debern ser proporcionales al derecho de cada partcipe,
evitando en lo posible los suplementos en metlico.
3. Divisin judicial: En este caso, tiene lugar un juicio o procedimiento judicial (JUICIO
DIVISORIO), que es declarativo, y que se tramitar de acuerdo con las normas del
juicio que corresponda segn su cuanta. En la ejecucin de la sentencia deber
practicarse la divisin de acuerdo con las normas establecidas al efecto.
E) INTERVENCIN DE LOS ACREEDORES Y CESIONARIOS EN LA DIVISIN : El
art. 403 CC faculta a los acreedores y a los cesionarios de los partcipes para concurrir a la
divisin de la cosa comn. Son 2 las personas legitimadas para ejercitar estas
facultades: los acreedores del comunero y los cesionarios de los derechos de un
partcipe.
Debe entenderse que los acreedores y los cesionarios pueden asistir y presenciar las
operaciones divisorias. En principio, puede admitirse que se les debe dar intervencin tanto
en el negocio jurdico divisorio como en el proceso iniciado con dicho fin, de lo cual se
desprende que los interesados en la divisin deben poner sta en conocimiento de aqullos.
Por otra parte, los acreedores y los cesionarios pueden oponerse a la divisin que se
verifique sin su concurso.
Asimismo, el art. 403 CC establece que los acreedores y cesionarios no podrn impugnar la
divisin consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la
oposicin formalmente interpuesta para impedirla.
F) EFECTOS DE LA DIVISIN DE LA COSA COMN :
1. El principal es atribuir a cada comunero la parte que le ha sido adjudicada como
titularidad exclusiva, en sustitucin de esa cuota que tena hasta el momento, y
generalmente en proporcin a la cuota, salvo que unnimemente se haya acordado otra
cosa.
2. Conforme al art. 405 CC, la divisin de una cosa comn no perjudicar a tercero, el
cual conservar los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le
pertenecieran antes de hacer la divisin.

TEMA 5: COMUNIDADES ESPECIALES DEL DERECHO

GALLEGO
1.COMUNIDAD EN MATERIA DE APROVECHAMIENTO DE AGUAS
Est regulada en los arts. 65-67 Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia; rbrica que no se
corresponde exactamente con la regulacin que aparece, pues en ella se regula no slo el

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rgimen de las aguas de aprovechamiento comunitario en los arts. 65 y 66, sino tambin el
aprovechamiento individual en el art. 65.1.
Segn el art. 65 de dicha Ley, el propietario o poseedor de una finca puede aprovechar las
aguas de lluvia, estancadas o no, haciendo salir las sobrantes por el lugar acostumbrado.
Tambin puede aprovechar las aguas subterrneas que nazcan o broten en su finca, siempre
sin perjuicio de los derechos preexistentes. Las aguas de lluvia y las que nazcan o broten en
los montes vecinales en mano comn se aprovecharn en conformidad con lo que acuerde el
organismo representativo de la comunidad vecinal, segn los usos y costumbres de la
comunidad, y sin perjuicio de los aprovechamientos existentes.
Por su parte, el art. 66 establece que las aguas de torna a torna o pilla pillota se aprovecharn
segn la costumbre o conforme al acuerdo unnime de los usuarios o partcipes, y, a peticin
de cualquiera de ellos, se partirn por horas, das o semanas, en proporcin a la extensin que
se viniera regando, sin que pueda darse a las aguas un uso distinto de aquel para el cual fueron
prorrateadas. Los aprovechamientos existentes se presumen inmemoriales y por acta notarial
de presencia podrn ser inscritos en el registro de la propiedad con arreglo a lo dispuesto en la
legislacin hipotecaria.
Por ltimo, el art. 67 se trata de una norma con escaso contenido prctico, derivado del poco
margen competencial del que dispone el legislador gallego.
El EA de Galicia, en los arts. 27.12 y 14 atribuye al legislador autonmico la competencia
exclusiva para legislar determinadas materias, como son:
- Aprovechamientos hidrulicos, canales y regados cuando las aguas discurran ntegramente
dentro del territorio de la Comunidad, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 149. 1. 22 CE.
- Las aguas minerales y termales. Las aguas subterrneas sin perjuicio de lo dispuesto en el
art. 149. 1. 22 CE.
La Ley 29/1985 estatal de aguas, de 2 de agosto, modificada por RD Legislativo 1/2001 de la
ley de aguas, ha determinado, en su art. 2, que la mayor parte de las aguas formen parte del
dominio pblico hidrulico de forma que la relacin entre particulares en materia de aguas
pueden regular nicamente cuestiones relativas a su utilizacin o aprovechamiento, pues las
cuestiones relativas a su dominio o titularidad demanial no pueden formar parte de ese mbito
privado de regulacin, al tratarse de un bien de dominio pblico.
La STC 127/1988, de 29 de noviembre, ha declarado la constitucionalidad de esa titularidad
pblica de las aguas, por lo que no son susceptibles de apropiacin privada.
Por tanto, el legislador gallego, en los arts. 65-67, slo puede regular el aprovechamiento o
utilizacin de las aguas de dominio pblico, y nunca su titularidad, que es estatal.

Rgimen de aprovechamiento de las aguas en Galicia: Ley 2/2006 de Derecho Civil de

Galicia:
Una primera matizacin es que hay que excluir las aguas minerales o termales, que estn
sometidas a la Ley de minas de 1973, y cuyo aprovechamiento es objeto de una concesin
administrativa.
Por otra parte, se pueden sacar 2 conclusiones:
1) Que el propietario o poseedor puede aprovechar las aguas sin lmite alguno de su caudal y
sin necesidad de concesin o autorizacin administrativa alguna.

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2) Existe el lmite de que es necesario respetar los derechos preexistentes. Para acreditar ese
derecho preexistente es suficiente probar la existencia fsica de ese aprovechamiento,
sirviendo cualquier medio de prueba vlido en derecho a efectos de la ley civil, es decir,
que no se requiere ninguna inscripcin previa, bastando la acreditacin de ese
aprovechamiento.
Para las aguas de lluvia y estancadas en los montes vecinales en mano comn, se seguir el
mismo sentido del art. 65.1, es decir, que se pueden aprovechar para usos propios.
El supuesto de aprovechamiento comunitario de las aguas est el art. 66 Ley 2/2006, que
regula una autntica comunidad de aprovechamiento de las aguas. Hace referencia a
aprovechamientos en comn de las aguas para uso de riego en los casos en que ya se
estuviesen aprovechando a la entrada en vigor de la ley. Es el aprovechamiento de aguas de
propiedad pblica o de dominio pblico que no son de propiedad privada y que pueden ser
susceptibles de distribucin entre los varios propietarios de fundos que la vengan usando,
pudiendo solicitar que judicialmente se reparta el uso por horas das o semanas en proporcin
a la superficie que se viniese regando con ellas.
El problema es que la Ley 29/1985 estatal de aguas determinaba la necesidad de que el uso de
aguas de dominio publico se inscribiera en el RP con el fin de que esa titularidad en el
aprovechamiento de las aguas pudiese mantenerse; con todo, la propia Ley de aguas, en su DT
1.1 estableci un rgimen transitorio que permite mantener la titularidad de los
aprovechamientos de aguas pblicas que se estuviese ejercitando en el momento de su entrada
en vigor (1 de enero de 1986), pudindose mantener esos aprovechamientos durante 75 aos,
es decir, hasta el 1 de enero de 2061.

2.MUOS DE HERDEIROS
Es una figura que tiene carcter testimonial, pues hoy en da su presencia es ms que dudosa y
excepcional. Est regulada en los arts. 68-70 Ley 2/2006.
Por su parte, el art. 68 establece que son muos de herdeiros los de propiedad comn
indivisible dedicados a moler granos para consumo familiar y alimentacin del ganado de sus
copropietarios, cualquiera que sea su origen y estado de conservacin. La presencia de esta
institucin es un tributo a la historia, y los arts. 68 y 69 repiten casi al completo los arts. 18 y
19 de la derogada compilacin de 1995.
Durante la tramitacin parlamentaria del Derecho Civil gallego se discuti la conveniencia de
mantener esta institucin que casi no existe hoy, (salvo para usos tursticos), y se opt por
mantenerla porque representa una expresin de ese rgimen de comunidad de Galicia y
porque sus normas podran aplicarse analgicamente a otras instituciones.
Los molinos de herederos tienen un carcter indivisible por ser una comunidad de carcter
germnico, es decir, no hay cuotas, sino un aprovechamiento personal de cada copropietario
en s o en beneficio de terceros a ttulo oneroso o gratuito.
El art. 69 establece una regla de creacin de derechos de cada propietario sobre el molino.
Segn el punto 1, el aprovechamiento de la cuota indivisa en la propiedad se har por piezas
o grupos de horas que acuerden los copartcipes y en los das que establezcan, y, en su
defecto, por lo que sea costumbre. Es exclusiva de cada propietario la cuota asignada y, por
tanto, susceptible de permuta, enajenacin o arrendamiento, haciendo suyos los frutos o
utilidades que produzca. Conforme al punto 2, Los copropietarios contribuirn

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proporcionalmente a los costes de conservacin y reparacin del edificio, su entorno,
maquinaria y aprovechamiento del agua, sin que entre ellos haya que pagar maquila. Y en
virtud del punto 3, Los copropietarios podrn ejercitar el retracto de comuneros, en caso de
transmisin inter vivos, de la pieza o parte de la pieza de la que otro partcipe hubiera
dispuesto.
Por ltimo, en el art. 70 se regula la posibilidad de modificar las reglas de uso y
aprovechamiento del molino por las decisiones de la mayora, al disponer que cualquier
modificacin en el uso y aprovechamiento respetar el derecho de cada partcipe y requerir
el voto favorable de la mayora de comuneros que, a su vez, ostente la mayor parte del uso y
aprovechamiento. Los acuerdos de la mayora que modifiquen el uso y aprovechamiento sern
ejecutivos, pero impugnables en los treinta das siguientes al acuerdo o notificacin.

3.AGRAS E VILARES
Su regulacin est en los arts. 71-74 Ley 2/2006.
Conforme al art. 71, la propiedad sobre las fincas integrantes del agra o vilar llevar
inherente un derecho de copropiedad sobre sus muros o cercados. Las partes en copropiedad
no podrn ser enajenadas o gravadas con independencia de las fincas de las que se reputan
elementos ajenos e inseparables, y en la transmisin, por cualquier ttulo, del dominio de
alguna de ellas se entender comprendida la cuota de participacin en tales elementos.
En virtud del art. 72, si no hubiera pacto o normas especficas de concentracin parcelaria, el
uso regir el aprovechamiento y, en general, las relaciones jurdicas de los propietarios de las
fincas que integren el agra o vilar.
De acuerdo con el art. 73, el propietario o persona que utilice el agra, en su nombre o por
ttulo distinto, y use la parcela o parcelas sin respetar los usos indemnizar por los daos y
perjuicios ocasionados.
Finalmente, el art. 74 establece que ningn propietario o persona que a ttulo distinto utilice
las fincas del agra estar obligado a pagar mejoras, nuevos servicios o instalaciones, pero no
podr aprovecharlas sin antes pagar lo que corresponda a su finca o fincas.
No deja de llamar la atencin que en ellos no se contiene un concepto de Agra o Vilar. La
costumbre gallega, necesaria para integrar esta institucin, seala que Agra o Vilar es un
conjunto de fincas colindantes, contiguas y horizontalmente cerrado por un muro, cerca, o
vallado comn que hoy pertenece a varios propietarios individualmente, y sin que entre ellos
exista ninguna situacin de comunidad sobre las concretas fincas rsticas integrantes del
Vilar, pero cuyo derecho de propiedad sobre alguna de esas fincas determina la
cotitularidad sobre los elementos comunes, fundamentalmente la valla o cercado que las
encierra, y tambin implica la sumisin a algunas normas que regulan las relaciones de
vecindad entre los distintos propietarios, sobre todo en relacin con el uso y aprovechamiento
de esas fincas que conforman ese Agra o Vilar.
A falta de previsin convencional entre los distintos propietarios (que es lo habitual), hay que
entender que la copropiedad sobre un elemento comn es proporcional a la respectiva
extensin de la finca de cada uno, de tal modo que la contribucin a los gastos de
conservacin de ese cercado o vallado se calcula en proporcin a la extensin de que cada uno
es propietario.

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Tampoco puede ser modificado o alterado por alguno de los propietarios, al tratarse de un
elemento comn y necesitarse para ello el acuerdo de todos ellos.
Tampoco puede ser enajenada de forma separada de la propiedad de la finca, y el hecho de ser
transmitido a un tercero implica la transmisin de la propiedad del mismo como elemento
comn.

4.SERVENTA
Est regulada en los arts. 76-81 LDCG.
La serventa es una zanja de terreno, un camino (de propiedad privada) a travs del que se
permite el acceso a fincas de propiedad privada.
Ese camino es de titularidad colectiva, ya que varios propietarios usan la zanja para acceder a
sus fincas.
Del art. 76 LDCG se deriva tambin que los propietarios o titulares de derechos de uso y
disfrute de las fincas colindantes con la zanja, tienen derecho de uso de la zanja con
independencia del modo de constitucin de la misma. El derecho de uso de la zanja se
determina en funcin de los titulares de las fincas, aunque no hayan sido parte de la
configuracin de la zanja.
La comunidad es de carcter indivisible. La consecuencia de esta afirmacin es que la
serventa es un ejemplo paradigmtico de comunidad germnica.
En la LDCG1995 se contempl por vez 1 la serventa, justo despus de la regulacin de la
servidumbre de paso, lo cual dio lugar a confusiones entre ambas figuras, ya que cumplen la
misma funcin: son zanjas que permiten la salida de fincas que no tienen acceso al vial
pblico. La diferencia esencial es que mientras en la servidumbre la zanja es de titularidad
privada e individual (forma parte de la finca o predio sirviente), en la serventa no hay predio
dominante y sirviente, porque la zanja es de titularidad comn.
La dificultad radica en determinar si una zanja de terreno tiene la naturaleza jurdica de
servidumbre o de serventa. Determinar la naturaleza es fundamental para el rgimen jurdico,
tanto para la constitucin como para la extincin.
Para facilitar la prueba de que una zanja es una serventa, el art. 78 LDCG establece unos
presupuestos iuris tantum de que esa zanja est gravada con una serventa. Son: Se presume la
existencia de serventa:
- Si las fincas forman o formaron parte del agro, agra o vilar, y se prueba el uso continuo.
- Cuando el paso o camino fue establecido en la particin de herencia o divisin de cosa
comn como servicio para todas o alguna de las fincas resultantes.
- Supuesto con mayor aplicacin prctica: Si el camino aparece referido como colindante en
los ttulos de las fincas que se sirven por l.
- Cuando el paso o camino es usado por los colindantes para acceder a sus fincas situadas sin
otra salida a camino pblico.
A las serventas, al tener un rgimen de copropiedad germnica, NO se les aplican las causas
de extincin de las servidumbres, como son el no uso o que la finca deje de estar en situacin
de enclavamiento.
En el caso de que lo que se pretenda es la declaracin de la zanja como serventa, deben ser
llamados a juicios todos los copropietarios. Si uno slo declara la serventa, debe hacerlo en
beneficio de la comunidad.

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La serventa no es exclusiva de Galicia, sino que el TS ha reconocido que tambin existe en
Canarias y Asturias.
Hay una modalidad especfica de serventa que no tiene regulacin en la LDCG, pero que ha
sido reconocida por el TSJ de Galicia: la SERVENTA ALTERNATIVA DE AGRA. En ella
NO hay una franja de terreno para el acceso por los titulares de la serventa, sino que hay
varias en funcin del ciclo o tipo de cultivos y aprovechamientos de las fincas que forman el
agra, de tal manera que estacional o anualmente se alterna el lugar a travs del cual los
propietarios acceden a sus fincas.

5.MONTES VECINALES EN MANO COMN

Para estudiar el rgimen jurdico de los Montes Vecinales en Mano Comn hay que atender a:
- Arts. 56-63 Ley 2/2006 de Derecho Civil de Galicia.
- Ley 13/1989, de Montes Vecinales en Mano Comn (LMVMC), desarrollada por un
Reglamento.
La LMVMC fue dictada en el ejercicio de la competencia exclusiva asumida en el art. 27.10
EA Galicia. Podra pensarse que al asumirse por los poderes pblicos, no es una institucin
privada, pero ello NO es as, sino que los MVMC son una institucin privada regulada por el
Derecho Civil gallego. La razn por la cual se introducen los MVMC en los Estatutos de
Autonoma, es por la importancia econmica, ya que 1/3 de la superficie forestal de Galicia
son MVMC. Los MVMC son una institucin propia del Derecho Civil gallego, pero NO
exclusiva, ya que existen tambin en Asturias o en Madrid. De hecho, existe una regulacin
estatal sobre MVMC. La LMVMC fue objeto de un recurso de constitucionalidad, estimado
en 2 asuntos: la STC 127/1999 declar la inconstitucionalidad del art. 10 y la DA 3 que
establecan los jurados provinciales de clasificacin de MVMC, porque era inconstitucional
que uno de los Magistrados fuera nombrado por la AP.
Segn los arts. 56 LDCG y 1 LMVMC, son MVMC los situados en el territorio de la CC.AA.
de Galicia y que, con independencia de su origen y capacidades productivas, pertenecen a una
agrupacin de vecinos, que los viene aprovechando consuetudinariamente en rgimen de
comunidad y sin asignacin de cuotas. Sus caractersticas son:
- Los terrenos designados como MVMC, sin importar la capacidad productiva, pueden tener
un aprovechamiento:
Agrcola.
Forestal.
Sin aprovechamiento.
- Pertenecen a una agrupacin social vecinal. Originariamente, esa agrupacin se
identificaba con la parroquia. Las agrupaciones vecinales pueden ser:
Infraparroquial: Aldea o lugar.
Supraparroquial: 2 parroquias o todo un trmino municipal.
- La agrupacin vecinal debe haber aprovechado los terrenos que forman los MVMC, de
modo consuetudinario y por tiempo inmemorable. Con frecuencia, los MVMC tienen su
origen en los foros (institucin de DCG que se recogi en la Compilacin de 1989 para su
extincin), donde se estableca el rgimen de aprovechamiento real de los MVMC y la

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titularidad dominical (nobles o eclesisticos). Esos foros se han extinguido, pero se han
seguido aprovechando en rgimen de comunidad, y de ah surgen los MVMC.
Por lo que respecta al concepto de vecino comn, la condicin de vecino comunero se
determina en funcin de la pertenencia a la comunidad de vecinos. La prdida de esta
condicin supone la prdida de la condicin de comunero.
Para pertenecer a ese grupo social, se exige:
a) Residencia habitual en ese lugar: El concepto de residencia habitual es de carcter
objetivo o fctico, e independiente de consideraciones administrativas, como el domicilio
fiscal o el empadronamiento, si bien esto puede tener valor en caso de duda del lugar de
residencia habitual.
El art. 61.4 LDCG establece que no podr eximirse el cumplimiento del requisito de
residencia habitual salvo causas justificadas, y sin que la exencin pueda superar los 2
meses en cada ao natural.
b) La titularidad de una explotacin econmica en esa localidad vinculada a los
aprovechamientos propios del monte, lo cual determina que no todos los vecinos son
comuneros. Slo los cabeza de familia son vecinos comuneros.
Los MVMC son montes de propiedad privada cuya titularidad recae en los vecinos. Existen
otros montes de titularidad pblica que se conocen con el nombre de MONTES O BIENES
COMUNALES.
Segn el art. 61.2 LDCG, tendrn la condicin de vecinos comuneros aquellas personas
titulares de unidades econmicas, productivas o de consumo, con casa abierta y residencia
habitual independiente dentro del rea geogrfica sobre la que se asiente el grupo social al que
tradicionalmente estuviera adscrito el aprovechamiento del monte. Por su parte, el art. 61.3
LDCG dice que los estatutos de la comunidad vecinal podrn establecer un plazo mnimo de
residencia para adquirir la condicin de comunero, el cual, en ningn caso, podr ser superior
a un ao.
La accin para reclamar el reconocimiento de la condicin de comunero prescribe a los 30
aos, tal y como dispone el art. 62 LDCG.
Hasta la LDCG plante problemas, porque las comunidades vecinales queran restringir la
adquisicin de la condicin a los que no era nativos del lugar, por ejemplo. El TS, en recursos
contra normas estatutarias con plazos largos, estableci que los plazos desmesurados son
nulos. Por su parte, el art. 61.3 LDCG establece que los estatutos de la comunidad vecinal
podrn establecer un plazo mnimo de residencia para adquirir la condicin de comunero, el
cual, en ningn caso, podr ser superior a 1 ao.
Tambin se regula en el art. 63 LDCG la prdida de la condicin de comunero, que se
producir cuando se deje de ser vecino o ya no se tenga una explotacin econmica.
Quin establece la condicin de MVMC?
Hay 2 mecanismos que permiten clasificar un monte como MVMC y atribuir su titularidad a
vecinos. Estos mecanismos son de naturaleza:
- Administrativa.
- Jurisdiccional: A travs de la accin de dominio o de la accin reivindicatoria, de la que
slo es destacable que en cuanto que estamos ante Derecho Civil gallego, en caso de
sentencia en 2 instancia, sern susceptibles de casacin ante las Salas de lo Civil del TSJ
Galicia.

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La forma ordinaria de declaracin de MVMC es a travs del procedimiento administrativo,
que corresponde a los Jurados Provinciales de clasificacin de MVMC. En virtud de este
procedimiento, se obtiene una resolucin administrativa donde unos montes tienen la
condicin de MVMC. Este acto no es constitutivo, sino que tiene valor declarativo, y tiene 2
consecuencias:
- En MVMC no debe haber problemas de prescripcin extintiva o adquisitiva.
- El acto administrativo es declarativo.
Mediante la clasificacin, un rgano administrativo, como es el jurado provincial de
clasificacin, emite un acto administrativo que reconoce que ese terreno tiene la calificacin
de MVMC, y que corresponde su titularidad a una determinada comunidad definida en ese
mismo acto administrativo.
Se trata de un procedimiento que se puede iniciar:
- De oficio: Por el Juzgado Provincial de clasificacin de MVMC.
- A instancia de parte.
La iniciativa del jurado provincial obliga a darle publicidad a ese expediente administrativo,
mediante la publicacin del acuerdo que inicia el procedimiento en el DOGA y por medio de
Edictos en los lugares pblicos de costumbre del Ayuntamiento al que pertenezcan los
terrenos a clasificar, con el objetivo de que puedan ser odos todos los afectados por la
clasificacin.
El Reglamento de montes vecinales en mano comn exige que despus se solicite del RP un
certificado con los asientos registrales que se puedan ver afectados por el procedimiento de
clasificacin.
Tras esa certificacin, si hay titulares inscritos sobre algn terreno, stos han de ser
notificados de forma personal por el Jurado Provincial de clasificacin, y si no lo hace, el
procedimiento adolece de un vicio de nulidad por ese defecto de forma. Esa notificacin
personal es slo para los titulares registrales, ya que para los dems basta la publicidad en el
DOGA y por Edictos en los lugares de costumbre. Esa falta de notificacin puede llegar a
producir problemas en el expediente de clasificacin, ya que no es habitual que un particular
acuda a ver el tabln de anuncios del Ayuntamiento.
Salvo que las inscripciones del RP se practiquen en virtud de sentencia judicial declarando la
propiedad de la finca, el hecho de la inscripcin, por s sola, no determina que se excluyan del
terreno objeto de clasificacin.
El Jurado Provincial de clasificacin, si considera que esos terrenos renen los requisitos,
dicta una propuesta de resolucin de clasificacin como MVMC, y esa resolucin provisional
y no firme es objeto de anotacin preventiva en el RP y notificada a los interesados en el
expediente, personalmente a los afectados por inscripcin y a los dems mediante anuncio en
el DOGA y Edictos en los lugares habituales.
Notificada esa propuesta, los interesados pueden formular alegaciones, dando lugar a una
resolucin firme de definicin o de denegacin de clasificacin de monte vecinal en mano
comn.
La resolucin positiva produce efectos mientras no exista sentencia firme en contra de la
jurisdiccin civil, que es la competente para conocer de los asuntos de propiedad del monte o
de las fincas de ese monte.
Tal resolucin firme tambin es susceptible de recurso C-A ante la jurisdiccin
administrativa.

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Ordinariamente, lo que se dan son problemas de propiedad dominical, que alega que alguna
de las fincas es propiedad de un tercero, o que la comunidad a la que se le adjudica no es
ajustada a Derecho, pues hay otra comunidad que tambin tiene derecho, y esas cuestiones se
plantean ante la jurisdiccin civil mediante la accin reivindicatoria o declarativa de dominio,
es decir, hay 2 vas en funcin de cul sea el vicio de la resolucin:
- Para vicios formales, la jurisdiccin C-A.
- Para cuestiones de propiedad, la jurisdiccin civil.
La resolucin administrativa del jurado provincial de calificacin est revestida de la
presuncin de veracidad y acierto iuris tantum, es decir, de ser ajustada a Derecho, de ah
que quien pretenda ponerla en tela de juicio tiene la carga de la prueba de que lo que dice la
resolucin no coincide con la realidad. Esta presuncin no aparece en la LMVMC, sino que se
deriva de la jurisprudencia.
En el caso de que la resolucin sea de no clasificacin en MVMC, la comunidad que la
pretenda puede acudir tambin al orden jurisdiccional civil en orden a que se le atribuya la
propiedad del monte. En este caso, al no existir comunidad vecinal, habrn de acudir cada
comunero actuando en nombre propio y en el de la comunidad vecinal que resultase de ser
atendida su pretensin, lo que reafirma la idea de que las cuestiones de propiedad corresponde
al orden civil.
Tambin hay que destacar que la resolucin administrativa que pone fin al procedimiento de
clasificacin es una resolucin declarativa y no constitutiva, es decir que viene a reconocer un
hecho que ya exista con anterioridad. El hecho de que sea declarativa tiene varias
consecuencias:
1) No pueden atenderse problemas de carcter intertemporal por tal declaracin, ya que
reconoce que siempre han sido MVMC.
2) Con relacin a su propia eficacia, esa resolucin administrativa o, en su caso, la sentencia
judicial que la declare, permite inscribir en el RP ese MVMC y la titularidad del mismo.
Puede suceder que algunos terrenos estuviesen inscritos a nombre de particulares, pero ya
vimos que esos propietarios fueron notificados individualmente, y si la inscripcin fue por
sentencia judicial se excluyeron del procedimiento, y en el otro caso proceda tambin
plantear una accin reivindicatoria o declarativa de dominio, y para inscribir la resolucin hay
que esperar a que se ponga fin a ese procedimiento.
Podra ser tambin que estuviesen inscritos a nombre del Ayuntamiento, en cuyo caso la
resolucin del jurado provincial de clasificacin se notifica al Ayuntamiento, quien deber
adoptar un acuerdo excluyendo del inventario de bienes municipales esos terrenos, y con ese
acuerdo cancelar los asientos registrales de tales terrenos a su favor.
Rgimen jurdico de utilizacin de MVMC:
Se califica con arreglo a 4 circunstancias:
1. MVMC INALIENABLES: Supone que los terrenos que forman el MVMC NO pueden ser
enajenados por ningn ttulo a ningn otro sujeto distinto de la comunidad, ni ser gravados.
Esa inalienabilidad se produce desde el momento en que se inicia el proceso de
clasificacin. Lo que s son enajenables y gravables son los frutos y rendimientos que
produzcan los montes.
La inalienabilidad tiene 3 excepciones en los MVMC:

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a) Los terrenos pueden ser objeto de permuta por otros de igual valor y limtrofes con los
MVMC. Lo decidir la comunidad propietaria, y deber notificarlo al Tribunal
provincial de clasificacin.
b) El monte puede ser objeto de cesin temporal, total o parcial; cesin del uso a ttulo
oneroso o gratuito para que se realicen actividades que redunden en beneficio de la
comunidad vecinal, como por ejemplo la cesin de parte del terreno para la instalacin
de aerogeneradores.
El plazo mximo de la cesin del uso del monte no puede ser superior a los 30 aos,
salvo que sea por un contrato de arrendamiento, en cuyo caso ser por el tiempo del
contrato, prorrogable por las partes sin que pueda exceder de 11 aos.
c) Posibilidad de que la comunidad vecinal constituya sobre el monte un derecho real de
superficie, total o parcial, que permita construir, plantar o sembrar a un tercero. Debe
formalizarse en escritura pblica (requisito constitutivo), e inscribirse en el RP. El
derecho de superficie est limitado, segn sea para:
i. Construccin: 30 aos.
ii. Siembra: 10 aos.
iii. Plantacin o aprovechamiento forestal: No se establece una cifra, sino que ser en
funcin del tiempo necesario para el desarrollo de la especie arbrea y el tiempo
necesario para su tala.
Los terrenos pueden ser objeto de una expropiacin forzosa por inters pblico con pago
de justiprecio. En estos casos, la regla especfica es que la comunidad vecinal ha de
reinvertir el justiprecio en la mejora del monte o en obras y mejoras de inters general.
Por otra parte, el terreno tambin puede ser susceptible de concentracin parcelaria.
2. MVMC INDIVISIBLES: Supone que no hay posibilidad de ejercicio de la accin de
divisin. Objetivamente, los montes seran susceptibles de divisin, pero jurdicamente esa
divisin es imposible.
La LMVMC permite la parcelacin para el mejor aprovechamiento del monte, sobre todo
cuando los MVMC tiene fin agrario, atribuyndose a cada comunero una parcela por
tiempo no superior a 11 aos. Si se quiere seguir con ese rgimen, hay que cambiar las
parcelas de comunero.
3. MVMC INEMBARGABLES: Sobre los MVMC NO puede realizarse un embargo para
permitir una ejecucin forzosa. En cambio, S son embargables los frutos de esos montes.
Aunque la comunidad titular incurran en deudas, el acreedor no puede trabar embargo
sobre el monte vecinal en mano comn, lo cual no significa que los aprovechamientos no
sean susceptibles de embargo, como figura en el art. 21.3 Ley 13/1989.
4. MVMC IMPRESCRIPTIBLES: No se pueden adquirir por prescripcin adquisitiva o
usucapin. Este hecho de ser imprescriptibles determina, adems, que no puedan alegarse
problemas de derecho transitorio por la entrada en vigor de la LMVMC, como ha
reconocido el TSJ de Galicia, porque si el MVMC lo es porque siempre ha sido objeto de
aprovechamiento consuetudinario por la comunidad vecinal, y nunca ha sido susceptible de
adquisicin particular, no puede alegarse que antes de la entrada en vigor de la Ley
13/1989 se ha adquirido por usucapin, porque el monte, que ha sido siempre MVMC es,
por definicin, imprescriptible.
Estas 4 caractersticas hacen pensar en los bienes de dominio pblico, que tambin tienen
estas 4 caractersticas, pero tienen otra ms que los diferencia de los MVMC, y es que los

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bienes de dominio pblico son INAPROPIABLES, mientras que los MVMC son
APROPIABLES (propiedad privada).
Organizacin de la comunidad vecinal y la gestin del monte:
La comunidad vecinal est dotada por ley de plena capacidad jurdica para el cumplimiento de
sus fines y para la defensa de sus derechos en el monte, y tambin para realizar cuantos actos
de gestin ordinaria, as como los de disposicin permitidos. En principio, la comunidad
vecinal tiene plena autonoma para adoptar acuerdos sobre la administracin y
aprovechamiento del MVMC, sin olvidar que la gestin de tales montes est sometida a un
notable control de la Administracin pblica, que se manifiesta en la propia composicin del
jurado provincial de clasificacin. Adems, la Administracin pblica, a travs del rgano
correspondiente de la Consellera competente, en nuestro caso de la Consellera de Medio
Ambiente, est capacitada para realizar el deslinde de los MVMC.
Los rganos de representacin y gestin de las comunidades vecinales son:
ASAMBLEA GENERAL: Compuesta por todos los vecinos comuneros. Aprueba los
estatutos y elige el rgano de gestin ordinaria (Junta Rectora).
JUNTA RECTORA: rgano de gestin ordinaria de la comunidad de vecinos, compuesto
por 1 Presidente y 2 Vocales, elegidos por mayora simple de los comuneros en la
Asamblea General. El plazo de ejercicio del cargo es de 4 aos.
JUNTA PROVISIONAL: Ejerce sus funciones en el periodo de tiempo que dura el
procedimiento de clasificacin del MVMC.
ADMINISTRACIN PBLICA: En nuestro caso la Consellera de Medio Ambiente,
interviene en la supervisin del rgimen de aprovechamiento de los MVMC. Puede realizar
el deslinde de los MVMC y suspender la actividad de la Asamblea General o de la Junta
Rectora que perjudique a la comunidad de vecinos.

6.MONTES ABERTAIS, DE VOCES, DE FABEO OU DE VARAS

Existen, adems de los MVMC, montes que se rigen por la comunidad romana, los
denominados montes abertales, de voces, de varas o de fabeo.
En virtud del art. 64 LDCG, son montes abertales, de voces, de varas o de fabeo los
conservados pro indiviso en los cuales sus copropietarios, sin perjuicio de realizar en comn
aprovechamientos secundarios, tenan o mantienen la costumbre de reunirse para repartirse
entre s porciones determinadas de monte o sernas para el aprovechamiento privativo de las
mismas, asignaciones que se hacen en tantos lotes como partcipes principales vienen
determinados por los ttulos o uso inmemorial, y en los cuales su adjudicacin se decide por la
suerte, tambin sin perjuicio de la subdivisin de las sernas as asignadas conforme a las
adquisiciones hereditarias o contractuales. En su caso, la divisin de dichas tierras y la
consiguiente extincin de la copropiedad se harn con arreglo a la costumbre, y no existiendo
esta se harn con arreglo a la presuncin de igualdad de cuotas referida en el prrafo segundo
del art. 393 CC.
La titularidad del monte corresponde a un grupo de propietarios que NO se identifican por ser
vecinos, sino que su titularidad trae causa en quin era propietario originariamente.

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Las cuotas pueden ser transmisibles INTER VIVOS o MORTIS CAUSA, y cada comunero
puede poner fin ejerciendo la accin de divisin.
Los montes abertales son:
- ENAJENABLES.
- EMBARGABLES.
- PUEDEN SER ADQUIRIDOS POR USUCAPIN O PRESCRIPCIN ADQUISITIVA .
- DIVISIBLES.
El nombre montes de varas se refiere a que los lotes en que se divide el monte para
aprovechamiento se reparten entre comuneros en varas segn el n de copropietarios.
El nombre montes de voces se debe a que en Galicia a cada familia se la conoce con un
nombre, por lo que se identifica al monte con el nombre de la familia.

TEMA 6: LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS

(PROPIEDAD HORIZONTAL)
1.CONCEPTO Y TRASCENDENCIA

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La propiedad horizontal es un tipo de propiedad especial, en virtud de la cual en un mismo
edificio, y siempre que sus caractersticas fsicas lo permitan, existen diferentes propietarios
que ostentan, por un lado, un derecho exclusivo, al modo de la propiedad individual, sobre
aquellas partes del inmueble debidamente delimitadas y susceptibles de uso privativo y, por
otro lado, un derecho similar al de copropiedad respecto de los elementos comunes que
pertenecen en su conjunto a todos los propietarios del inmueble.
Dicho de otro modo, es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto los diferentes
pisos o locales de un edificio, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida
propia a un elemento comn o a la va pblica, lleva inherente un derecho de copropiedad
sobre el resto de los elementos del edificio, necesarios para el adecuado uso y disfrute de
aqullos.
El art. 3 LPH diferencia las partes privativas de cada propietario de las comunes pero, qu
criterios de distincin podemos establecer? La enumeracin del CC NO es cerrada, sino
enunciativa, ya que ni el CC ni la LPH sealan cules son los elementos comunes. Sin
embargo, S establece una presuncin general favorable al carcter comunal de los elementos
arquitectnicos mientras no conste inequvocamente su privacidad. As, se puede diferenciar
elementos comunes por su naturaleza y por su destino. Algunos ejemplos son:
- DESVN: Espacio, por lo general, bajo cubierta. Si no hay ninguna manifestacin en el
ttulo constitutivo, se presume que es comunal, sobre todo si tiene acceso independiente
desde la escalera y NO directo desde los pisos.
- TERRAZAS: Es un tema ms discutido, sobre todo si presentan una continuidad con la
vivienda. En principio, deberan ser privativas por tener salida propia y a nivel del piso.
Pero si est al mismo nivel, por ejemplo, de un tico, cuadra mejor con la definicin de
techo de edificio y, por tanto, de elemento comn.

2.EVOLUCIN LEGISLATIVA EN EL ORDENAMIENTO JURDICO

ESPAOL Y REGULACIN ACTUAL
Dada la escasa importancia de la figura en la poca de promulgacin del CC, el mismo slo le
dedic un artculo, el art. 396 CC. Sin embargo, debido al auge y vigor con el que los
edificios constituidos en rgimen de propiedad horizontal fueron proliferando, hizo necesaria
la promulgacin de una ley que la regulase detalladamente, la Ley 49/1960, de Propiedad
Horizontal (LPH), pues una 1 reforma del art. 396 CC por una Ley de 1939 haba resultado
insuficiente.
El alejamiento de la comunidad de bienes se pone de manifiesto en la eliminacin de sus
notas ms caractersticas, como son el retracto de comuneros y el ejercicio de la accin de
divisin. Al no existir accin de divisin, la propiedad horizontal SLO se extinguir por
destruccin del edificio o por su conversin en propiedad o copropiedad ordinaria.
Tras su promulgacin, la LPH ha sufrido diversas reformas. La ms importante es la operada
por la Ley 8/1999, cuyos principales aspectos son:
- Intento de agilizar el cobro de morosos.
- Creacin de un fondo de reserva.
- Nuevo rgimen de realizacin de obras y adopcin de acuerdos.
- Nueva regulacin con respecto al vecino molesto.
- Regulacin de los conjuntos inmobiliarios.

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Con posterioridad, las reformas han venido de la mano de la nueva LEC, en lo relativo al
ejercicio de la accin de cesacin y en relacin al procedimiento de cobro de morosos.
Por ltimo, la Ley 51/2003, sobre personas con discapacidad, modifica una serie de artculos
de la LPH para facilitar an ms la realizacin de obras de accesibilidad en elementos
comunes.
Respecto al art. 396 CC, se limita a esbozar las lneas principales del rgimen, como son la
propiedad exclusiva de cada titular sobre los elementos privativos y la copropiedad sobre los
elementos comunes, haciendo una enumeracin de stos que NO puede considerarse taxativa.

3.NATURALEZA JURDICA
La jurisprudencia ha tenido ocasin de establecer, acerca de este tema, que la propiedad
horizontal es una institucin de carcter complejo, ya que los propietarios lo son, a la vez, en
exclusiva de su piso o local y, conjuntamente, por cuotas, de los elementos comunes del
edificio que permiten el mejor aprovechamiento de aqullos. Adems, es una figura singular e
independiente.
Hay un dato relevante, y es que la comunidad de casas por pisos NO tiene personalidad
jurdica propia, por lo que NO puede ser, por s misma, sujeto de derechos y obligaciones. La
principal repercusin prctica de esto est en el tema de las deudas y de la responsabilidad de
la comunidad frente a 3os.

4.ELEMENTOS COMUNES, PRIVATIVOS Y PROCOMUNALES

A) ELEMENTOS PRIVATIVOS: Son, tal y como dicen los arts. 396 CC y 3.a) LPH,
aquellos espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento
independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases que estn
comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente a los propietarios, as como
los anejos que expresamente hayan sido sealados, aunque se hallen situados fuera del
espacio delimitado.
Son elementos privativos:
- Pisos.
- Locales comerciales.
- Trasteros.
- Plazas de garaje.
- Etc.
stos son elementos privativos por naturaleza. Sin embargo, pueden convertirse en
elementos comunes por destino. Puede ocurrir, por ejemplo, con el piso que se destina a
vivienda del portero, o con el trastero que se destina a almacn de la comunidad. Estos
elementos comunes pueden convertirse en privativos mediante acuerdo unnime de los
propietarios. Sin embargo, NO cabe el ejercicio respecto a ellos de la accin de divisin.
El art. 396 CC aade un requisito adicional, como es que todos los elementos privativos
han de tener una salida propia a un elemento comn del edificio o a la va pblica. El art. 3
LPH incorpora elementos anejos, es decir, que estn fuera del elemento privativo pero
que forman parte del mismo. El art. 5 LPH ejemplifica cules son esos elementos anejos al
sealar como tales a garaje, buhardilla o stano, de tal forma que no son susceptibles de

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transmisin independiente, pues supondra modificar una norma del ttulo constitutivo de
la propiedad horizontal. No necesariamente un garaje es un elemento privativo, lo que s
pasa con los trasteros.
Los problemas vienen por la determinacin de si son comunes o privativas distintas
instalaciones como redes elctricas, redes de comunicaciones etc., lo cual es relevante en
caso de avera para establecer al responsable del pago o de la reparacin de los mismos. El
artculo 3.a) LPH da la clave para de determinar cundo esas instalaciones internas son
privativas y cundo son comunes. Ese elemento decisivo es el servicio que prestan, es
decir, si prestan un servicio nicamente al propietario de un piso o local, se entiende que
son privativos, mientras que si prestan un servicio general o a varios propietarios, son
elementos comunes, aunque estn ubicados en un determinado elemento privativo, es
decir, pueden estar instalados en un elemento privativo.
B) ELEMENTOS COMUNES: El art. 396.I CC es el que con mayor detalle viene a
determinar qu elementos deben considerarse comunes, sealando que son todos los
necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble, tales como:
- Suelo.
- Vuelo.
- Cimentaciones y cubiertas.
- Elementos estructurales, y entre ellos:
Pilares.
Vigas.
Forjados y muros de carga.
Fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuracin, los elementos de cierre que las conforman y
sus revestimientos exteriores.
Portal.
Escaleras.
Portera.
Etc.
- Ascensores y las instalaciones.
- Conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro de agua, gas o
electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar.
- Etc.
A pesar del detalle de esta enumeracin, el precepto aade finalmente que tambin tendrn
carcter comn cualesquiera otros elementos materiales o jurdicos que por su naturaleza
o destino resulten indivisibles.
La enumeracin se cie a los elementos comunes por naturaleza. Sin embargo, es posible
que existan, adems, elementos comunes por destino. En tal medida, cabe afirmar que la
enumeracin, adems de no taxativa, es de carcter dispositivo con respecto a algunos
elementos comunes.
C) ELEMENTOS PROCOMUNALES: Con ese trmino nos referimos a aquellos
espacios o locales que son susceptibles de propiedad privativa arquitectnicamente, pero
que, sin embargo, se han destinado al servicio comn del inmueble o conjunto residencial,
como es el caso de la vivienda del portero o del local destinado a club social de la

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comunidad o un local o piso que se reserva la comunidad para su alquiler y con las rentas
sufragar gastos comunes, o sea se trata de bienes privativos por naturaleza y comunes por
destino. A ellos se refiere el art. 4 in fine LPH, al decir que slo podr ejercitarse por cada
propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre
que la proindivisin no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad comn
de todos los propietarios, es decir, que sobre un piso o local privativo puede crearse, a su
vez, una comunidad de bienes de los arts. 392 y ss. CC, pero siempre que la proindivisin
no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad comn de todos los
propietarios. Para que un elemento sea procomunal, ha de constar en el ttulo constitutivo,
y el acuerdo de desafectacin de ese elemento exigir el consentimiento unnime de todos;
por ejemplo, para suprimir el servicio de portera y vender el local de vivienda, se exige la
unanimidad.

5.RGIMEN JURDICO
A) TTULO CONSTITUTIVO: Para que un edificio, perteneciente a un solo propietario o a
varios en comunidad ordinaria, se convierta en un inmueble sometido al rgimen de
propiedad horizontal, en el que coexistan diferentes propietarios de los respectivos pisos o
locales, es necesario realizar un acto de constitucin de dicho rgimen a travs del llamado
TTULO CONSTITUTIVO, que es un negocio jurdico que debe constar en documento
pblico, en el que, por voluntad del propietario nico del edificio o de los copropietarios
del mismo de forma unnime, se somete ste al rgimen de propiedad horizontal.
A pesar de la inexistencia de ttulo constitutivo, siempre que el inmueble rena los
requisitos establecidos en el art. 396 CC, la LPH ser aplicable en lo relativo al rgimen
jurdico. As lo confirma la STS de 23 de enero de 2008, segn la cual el ttulo constitutivo
NO es elemento sustancial para la existencia o funcionamiento de la comunidad.
El ttulo constitutivo se halla regulado en el art. 5 LPH, segn el cual aqul deber
contener:
a) Descripcin del inmueble en su conjunto y de todos y cada uno de los pisos o locales.
En concreto, en las descripciones de los pisos se har constar la extensin, linderos,
planta en la que se halla y anejos. Asimismo, se describirn los servicios e instalaciones
con que cuente el inmueble.
b) Fijacin de la cuota de participacin que corresponda a cada piso o local.
c) Podr contener, tambin, los ESTATUTOS de la comunidad: Son, en efecto, un negocio
jurdico por el que el propietario nico del inmueble o la pluralidad de propietarios, de
forma unnime, establecen reglas de constitucin o funcionamiento del rgimen de
propiedad horizontal, o los modos de ejercicio que del mismo provienen, as como las
normas relativas al uso o destino del edificio. El establecimiento de tales reglas no
puede contravenir en modo alguno las normas imperativas de la Ley. Por otro lado, los
estatutos deben figurar inscritos en el RP para ser oponibles a terceros. Sin embargo, el
otorgamiento de los estatutos es potestativo, de tal modo que NO son un requisito
necesario para la existencia del rgimen de propiedad horizontal. Las modificaciones de
los estatutos, al igual que las del ttulo constitutivo, requieren ser aprobadas por
unanimidad.

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Distintos a los estatutos son los REGLAMENTOS DE RGIMEN INTERIOR. A ellos se
refiere el art. 6 LPH, el cual establece que tienen por objeto regular los detalles de la
convivencia y la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes. Su otorgamiento
tambin es potestativo. En caso de existir, NO podrn vulnerar lo establecido en la Ley o
en los propios estatutos de la comunidad, pues los reglamentos de rgimen interior son
adoptados por mayora.
En general, todo aquel acuerdo que implique limitacin de derechos de los propietarios,
deber ser adoptado estatutariamente. Sin embargo, pueden adoptarse por reglamentacin
acuerdos relativos al adecuado funcionamiento de la vida dentro de la comunidad, como
por ejemplo el horario en que se realizar la recogida de basuras, el horario de portera, etc.
B) CUOTA: Segn el art. 3.II LPH, a cada piso o local se atribuir una cuota de
participacin en relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo.
Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios
por razn de la comunidad.
Por tanto, quien otorga el ttulo constitutivo es quien debe asignar una cuota a cada piso o
local, si bien, siendo varios los propietarios y no existiendo acuerdo al respecto, deber
determinarse por laudo o resolucin judicial. La atribucin deber respetar las
prescripciones contenidas en el art. 5 LPH, segn el cual para la fijacin se tomar como
base la superficie til de cada piso o local, en relacin con el total del inmueble, su
emplazamiento interior o exterior, su situacin y el uso que se presuma racionalmente que
va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
Es posible que, en caso de divisin de pisos o locales para formar 2 de menores
dimensiones, o en caso de segregaciones o agregaciones de determinados elementos
privativos, las cuotas de los dems propietarios no resulten afectadas, modificndose slo
las de los pisos o locales en cuestin. Sin embargo, la LPH exige el consentimiento de los
titulares afectados y la aprobacin de la Junta de propietarios, que debe adoptarse por
unanimidad, puesto que la modificacin de las cuotas afecta al ttulo constitutivo. El
acuerdo unnime puede evitarse si los estatutos autorizan, sin necesidad de acuerdo, la
divisin, segregacin o agregacin a favor de los propietarios, siempre que ello no
implique alteracin de elementos comunes ni afecte a las cuotas de los dems
copropietarios.
Por ltimo, el propio art. 3.II in fine LPH establece que las mejoras o los menoscabos que
sufra el piso no traern consigo alteraciones en las cuotas, puesto que su fijacin no puede
quedar al arbitrio de los propietarios.
C) DERECHOS Y OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO CON RELACIN A
SU PISO O LOCAL: El derecho que sobre los elementos privativos recae es un derecho
de propiedad exclusivo. As, el propietario tiene la facultad exclusiva y excluyente de uso,
de disfrute y de enajenacin.
a. Facultades de uso y disfrute: Si bien son exclusivas, estn afectadas por una serie de
limitaciones intrnsecas, as como por la existencia de deberes o cargas impuestos al
propietario, como son:
- Mantener en buen estado de conservacin su propio piso o local y las instalaciones
privativas.
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y
permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de

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servicios comunes acordados por la comunidad, teniendo sta el deber de resarcirle de
los daos causados.
- Permitir la entrada en su piso o local, si fuese necesario, para los fines sealados
anteriormente, que sern de cuenta de la comunidad.
- Abstenerse de realizar en el piso o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten daosas para la finca o que contravengan disposiciones
generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas.
Frente al vecino molesto, existe una accin de cesacin, para cuya tramitacin se ha
creado 1 procedimiento especialmente rpido y cautelar que permite una rpida
reaccin frente a las acciones molestas de un vecino, y que consiste en:
Convocar a la Junta de propietarios.
Requerir del vecino molesto el cese de la actividad.
Si el vecino hace caso omiso, el Presidente de la comunidad presentar una
demanda ejercitando la accin de cesacin ante el Juez, el cual podr adoptar como
medida cautelar una orden de cesacin inmediata de la actividad.
Si dicha accin resulta estimada, la sentencia podr, adems de ordenar la cesacin
con carcter definitivo:
o Si es un inquilino, declarar extinguido el contrato de arrendamiento y proceder al
LANZAMIENTO (expulsin por la fuerza).
o Si es propietario, prohibirle su derecho de uso hasta un mximo de 3 aos.
- Comunicar al secretario de la comunidad el domicilio en Espaa a efectos de
citaciones y notificaciones, as como los cambios en la titularidad de la vivienda o
local.
b. Enajenacin: La enajenacin del elemento privativo lleva consigo la enajenacin de su
parte en los elementos comunes, as como la de los anejos (garaje, trastero). Ahora bien,
es posible que el ttulo constitutivo o los estatutos permitan la enajenacin
independiente de los anejos (por ejemplo, plaza de garaje). En caso contrario, requerir
la adopcin de un acuerdo unnime de los propietarios.
c. Obras: El propietario puede, asimismo, realizar modificaciones de elementos
arquitectnicos, instalaciones o servicios que afecten al piso o local cuando no
menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuracin o
estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de
tales obras a quien represente a la comunidad.
Por tanto, si las obras han de afectar a los elementos comunes en la medida expresada,
ser necesario contar previamente con el acuerdo unnime de los propietarios. Como
ejemplo, el cerramiento de terrazas.
Respecto a las modificaciones de los elementos privativos que supongan divisin,
segregacin o agregacin, salvo que los estatutos autoricen a ello sin necesidad de
acuerdo, su realizacin deber llevarse a cabo contando con el acuerdo unnime de los
propietarios.
D) DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS EN RELACIN A
LOS ELEMENTOS COMUNES DEL EDIFICIO: Siendo los elementos comunes
aquellos necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble, los mismos son
susceptibles de una utilizacin conjunta, no exclusiva ni excluyente, por parte de todos los
propietarios, quienes deben realizar un uso adecuado de los mismos, respetando las

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instalaciones generales de la comunidad y dems elementos comunes, y observar la
diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dems titulares y
responder ante stos de las infracciones cometidas y de los daos causados.
La obligacin ms destacable es el deber de contribuir, con arreglo a la cuota de
participacin, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y que
son 3:
a. Gastos corrientes o de comunidad: Son todos aquellos gastos peridicos, necesarios
para la utilizacin del inmueble, que NO sean imputables a 1 o varios pisos o locales
concretos, como el consumo de luz de la escalera o el sueldo del portero sin que la no
utilizacin de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones
correspondientes. En efecto, aunque un vecino no utilice el ascensor, o la piscina
comn, en principio no est exonerado del pago de los gastos que tales servicios
generen.
Para garantizar a la comunidad de propietarios el cobro de tales cantidades, la Ley
establece el cauce procesal del juicio monitorio, con una serie de especialidades, as
como una HIPOTECA LEGAL TCITA o afeccin real del piso o local en garanta de
los gastos generales impagados, para hacer frente al vecino moroso.
b. Gastos de reparacin y conservacin: Tambin llamados DERRAMAS, su realizacin
resulta obligada la comunidad de propietarios. Pueden ser de 2 tipos:
- Obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservacin del inmueble.
- Obras que mejoren la accesibilidad en caso de que en el inmueble viva o trabaje un
discapacitado, y su importe NO exceda de 3 mensualidades de gastos generales. Para
el pago de los gastos que genera la realizacin de estas obras existe igual afeccin real
que en el caso de los gastos generales.
Para la realizacin de estas obras, la Ley prev la necesaria creacin de un FONDO DE
RESERVA, dotado de una cantidad que no podr ser inferior al 5% de su ltimo
presupuesto.
c. Gastos de mejoras: Se trata de nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos
para la adecuada conservacin, habitabilidad y seguridad del inmueble. Las mejoras NO
pueden ser exigidas por ningn propietario aislado, sino que ser necesaria la adopcin
de un acuerdo al respecto. Si se adopta el acuerdo vlidamente, resulta obligado a su
pago quien sea propietario del piso o local en el momento de exigibilidad de las
cantidades presupuestadas a tal fin. Como excepcin, NO estarn obligados al pago de
la mejora, an cuando no puedan ser privados de la misma, los propietarios que hayan
votado en contra de ella, siempre que concurran 2 requisitos:
- Que la cuota de instalacin exceda del importe de 3 mensualidades ordinarias de
gastos comunes. Si es inferior, tendrn que pagar todos.
- Que NO se trate de una obra que mejore la accesibilidad para personas discapacitadas.
Si un propietario desea, posteriormente, participar de las ventajas de la mejora, deber
abonar su cuota en los gastos de instalacin y mantenimiento, actualizada con el inters
legal.
Para el pago de las obras debe tenerse en cuenta el rgimen de responsabilidad que
permite al acreedor dirigirse contra todos los fondos y crditos a favor de la comunidad
y, subsidiariamente, contra cada propietario, salvo que ste acredite que se encuentra al
corriente en todas las deudas vencidas con la comunidad.

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E) RGIMEN DE ADMINISTRACIN Y DE REPRESENTACIN: La administracin
y funcionamiento de la comunidad se desarrolla a travs de sus rganos (Presidente,
Vicepresidente, Secretario y Administrador), cuyas funciones podrn ser desempeadas
por el Presidente y la Junta de propietarios. La Ley permite que la Junta o los estatutos
establezcan otros rganos.
Los nombramientos de Presidente, Secretario y Administrador, salvo que los estatutos
dispongan lo contrario, se harn por el plazo de 1 ao, pudiendo ser removidos antes de la
expiracin del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesin
extraordinaria.
a. PRESIDENTE: Es aquel propietario que ostenta la representacin de la comunidad en
juicio y fuera de l, en todos los asuntos que la afecten. Si no es propietario, ser NULA
la eleccin. Tal y como dispone el art. 13. 2 LPH, ser nombrado, entre los
propietarios, mediante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.
El nombramiento ser obligatorio, si bien el propietario designado podr solicitar su
relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que
le asistan para ello. Al resolver sobre esta cuestin, el Juez designar a quien deba
sustituir al Presidente hasta el nuevo nombramiento.
Es posible que el Presidente ejerza tambin funciones de Secretario y Administrador.
b. VICEPRESIDENTES: Su existencia es facultativa. Su nombramiento se realizar por el
mismo procedimiento que el establecido para la designacin del presidente, siendo sus
funciones sustituir al Presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de ste,
as como asistirle en sus funciones.
c. ADMINISTRADOR: Los cargos de Administrador y Secretario pueden concurrir o no
en una misma persona. Para ser Administrador o Secretario-Administrador, NO es
necesario ser propietario, sino que pueden ostentar el cargo otras personas fsicas con
cualificacin profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones, o corporaciones o personas jurdicas.
Sus funciones son velar por el buen rgimen del inmueble, realizando apercibimientos a
los propietarios, concertar las obras de reparacin y conservacin del inmueble,
presentar el presupuesto a la comunidad, llevar la contabilidad, as como otras que la
Junta le quiera encomendar.
d. SECRETARIO: Su funcin fundamental es la llevanza y custodia del libro de actas y la
conservacin, durante el plazo de 5 aos al menos de las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones.
e. JUNTA DE PROPIETARIOS: Es el rgano de decisin de la comunidad, y est
formado por todos los propietarios (NO arrendatarios NI usufructuarios).
Se reunir, al menos, una vez al ao en sesin ordinaria, y siempre que lo solicite:
- Presidente.
- 1/4 de los propietarios.
- N de propietarios que represente el 25% de las cuotas.
Sus funciones son:
- Adopcin de acuerdos sobre nombramientos y remocin de cargos.
- Aprobar el plan de gastos y presupuestos.
- Aprobacin de obras de reparacin de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser
informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador.

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- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior.
- Adopcin de todos los acuerdos sobre asuntos de inters general de la comunidad.
La convocatoria de la Junta la har el Presidente y, en su defecto, los promotores de la
reunin, con indicacin de los asuntos a tratar, el lugar, da y hora en que se celebrar en
1 o, en su caso, en 2 convocatoria.
Si a la reunin no concurriesen, en 1 convocatoria, la mayora de los propietarios que
representen, a su vez, la mayora de las cuotas de participacin, se proceder a una 2
convocatoria, esta vez sin sujecin a qurum.
La citacin para la Junta ordinaria anual se har, cuando menos, con 6 das de
antelacin, y para las extraordinarias con la que sea posible para que pueda llegar a
conocimiento de todos los interesados. La Junta podr reunirse vlidamente, aun sin la
convocatoria del Presidente, siempre que concurran todos los propietarios y as lo
decidan.
La asistencia a la Junta de propietarios ser personal o por representacin legal o
voluntaria. En caso de copropiedad sobre algn piso, los comuneros nombrarn a un
representante. Si la vivienda o local se hallase en usufructo, la asistencia y el voto
correspondern al nudo propietario, quien, salvo manifestacin en contrario, se
entender representado por el usufructuario.
La Ley priva del derecho a voto a los propietarios que en el momento de iniciarse la
Junta no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la
comunidad, si bien podrn participar en las deliberaciones.
F) ADOPCIN DE ACUERDOS POR LA JUNTA DE PROPIETARIOS, EJECUCIN
E IMPUGNACIN: La LPH prev distintas formas de adopcin de acuerdos segn la
materia. En principio, hay 2 reglas generales, la UNANIMIDAD y la MAYORA SIMPLE
DE PROPIETARIOS Y CUOTAS, y unas reglas que son excepciones a la regla de la
unanimidad, flexibilizndola para determinadas materias.
a. Unanimidad: Han de adoptarse de forma unnime, con el consentimiento de todos los
propietarios, los acuerdos que impliquen la aprobacin o modificacin de las reglas
contenidas en el ttulo constitutivo o en los estatutos. Por tanto, debe adoptarse por
unanimidad el acuerdo sobre construccin de nuevas plantas y sobre cualquier otra
alteracin de la estructura o fbrica del edificio o de los elementos comunes, as como
sobre las operaciones de divisin, segregacin o agregacin que afecten a elementos
comunes o impliquen alteracin de cuotas. Excepciones:
1. Mayora de 3/5 de propietarios y cuotas : Con ella se aprobar el establecimiento o
supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros
servicios comunes de inters general, aunque supongan la modificacin del ttulo
constitutivo o de los estatutos, as como el arrendamiento de elementos comunes que
no tengan un uso especfico en el inmueble.
2. Mayora simple de propietarios y de cuotas : Con ella se adoptarn acuerdos sobre
realizacin de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes, que tengan por
finalidad la supresin de barreras arquitectnicas al acceso o movilidad de personas
con minusvalas, incluso cuando impliquen la modificacin del ttulo constitutivo o
de los estatutos. Sin embargo, no hay que olvidar que, en ocasiones, la realizacin de
tales obras se puede exigir por un solo propietario.

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Para alcanzar la adopcin de acuerdos segn los regmenes anteriores (unanimidad y las 2
excepciones), la Ley otorga un valor positivo al silencio. Adems, los acuerdos
vlidamente adoptados obligan a todos los propietarios.
3. Voto favorable de 1/3 de los propietarios y cuotas : Es suficiente esta proporcin de
votos para la instalacin de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicacin, o la instalacin de sistemas comunes o privativos de
aprovechamiento de la energa solar, o bien de las infraestructuras para acceder a
suministros energticos colectivos. La comunidad NO podr repercutir el coste de la
instalacin o adaptacin, ni el de su conservacin y mantenimiento, sobre aquellos
propietarios que no hubieran votado expresamente a favor del acuerdo en la Junta.
No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios, debern abonar
el importe que les hubiera correspondido actualizado con el inters legal.
b. Mayora del total de propietarios y de cuotas : Se aplicar para la adopcin de cualquier
acuerdo no especificado anteriormente.
En cuanto a la impugnacin, el art. 18 LPH prev su posibilidad en casos de:
- Acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos.
- Acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de
1 o varios propietarios.
- Acuerdos que supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga
obligacin jurdica de soportarlo, o que se hayan adoptado con abuso de derecho.
La impugnacin, que con carcter general NO tiene efectos suspensivos, podr ejercerse en
el plazo de 3 meses desde la adopcin del acuerdo, salvo que el mismo fuese contrario a la
Ley o a los estatutos, en cuyo caso la accin caducar en 1 ao. Estn legitimados:
- Propietarios que, estando al corriente en el pago de las deudas vencidas con la
comunidad o habiendo consignado la cantidad correspondiente, hubiesen salvado su
voto en la Junta.
- Ausentes.
- Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
G)EXTINCIN DEL RGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Conforme al art.
23 LPH, el rgimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla
cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de
ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro.
2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.

6.URBANIZACIONES PRIVADAS O COMPLEJOS INMOBILIARIOS

PRIVADOS
La Ley 8/1999 introduce un nuevo art. 24 LPH, que trata de dar respuesta a la necesidad de
regular este fenmeno inmobiliario. Dicho artculo viene a determinar cundo nos
encontramos ante un complejo inmobiliario, sealando que sern aquellos en que concurran
los siguientes requisitos:

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a) Estar integrados por 2 o ms edificaciones o parcelas independientes entre s cuyo destino
principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren
divididos horizontalmente, con carcter inherente a dicho derecho, en una copropiedad
indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
Es decir, para que exista un complejo inmobiliario es necesario que concurra el requisito de la
pluralidad de edificaciones, en una misma parcela o en varias, o que existan varias parcelas
aunque estn sin edificar.
El art. 24.2 LPH establece que los complejos inmobiliarios pueden constituirse de 3 formas:
1) Constituirse en una sola comunidad de propietarios : En estos casos, a pesar de la existencia
de varios edificios o parcelas, todos los propietarios se constituyen formando una nica
comunidad, a la que sern de aplicacin las normas establecidas en la LPH como si de un
nico edificio se tratase.
2) Constituirse en una Agrupacin de comunidad de propietarios : Se trata de las llamadas
MANCOMUNIDADES, en las que existir, por un lado, un ttulo constitutivo de la
comunidad agrupada otorgado por el propietario nico del complejo o por los Presidentes
de todas las comunidades llamadas a integrar aqulla, previamente autorizados por mayora
de sus respectivas Juntas de propietarios. La Junta de propietarios estar compuesta, salvo
acuerdo en contrario, por los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupacin,
requirindose, para los acuerdos para los que la Ley exige mayora cualificada, la previa
obtencin de la mayora en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que
integran la agrupacin. Por otro lado, existir un ttulo constitutivo de cada comunidad
integrada, que funcionar para los asuntos propios que afecten a esa concreta comunidad
como si de un edificio nico en propiedad horizontal se tratase, teniendo sus propios
rganos de representacin y adopcin de acuerdos.
3) No adoptar ninguna de esas 2 formas jurdicas : En este caso, les sern aplicables las reglas
que para cada una establezcan los copropietarios y, supletoriamente, las disposiciones que
integran el rgimen de las agrupaciones de comunidades o comunidades integradas.
Por ltimo, el art. 24.3 LPH permite a los complejos inmobiliarios adoptar modalidades
diferentes de las expuestas, en cuyo caso se regirn por los pactos establecidos por los
copropietarios, siendo aplicable nicamente la LPH con las especialidades sealadas para las
comunidades agrupadas, con carcter supletorio.

TEMA 7: NACIMIENTO DE LA RELACIN JURDICO-REAL

(I)
1.LA ADQUISICIN DEL DOMINIO Y LA CONSTITUCIN DE LAS
RELACIONES JURDICO-REALES
El art. 609 CC establece un elenco de modos de adquisicin de la propiedad y de los derechos
reales, al decir que la propiedad se adquiere por la ocupacin. La propiedad y los dems
derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donacin, por sucesin

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testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Pueden
tambin adquirirse por medio de la prescripcin.
La referencia a la ley como modo transmisivo ha sido tachada de superflua.
Tambin merece destacarse la mencin a la donacin, que no se incluye dentro de los
contratos traslativos necesitados de tradicin para transmitir el derecho y que, por tanto, no
requiere entrega para producir tal efecto.
Hay varias clasificaciones que son tradicionales al aludir a los modos de adquisicin de los
derechos reales: modos onerosos o gratuitos; modos inter vivos o mortis causa; modos
voluntarios o forzosos; transmisiones puras o sometidas a condicin o a trmino;
transmisiones a ttulo universal y a ttulo particular o sobre bienes concretos.
Tiene especial importancia la distincin entre:
- MODOS ORIGINARIOS: La adquisicin NO trae causa de un titular anterior, es decir, el
derecho del nuevo titular del derecho real NO se basa un ninguno anterior, sino que surge
como un derecho nuevo, independiente de otras titularidades anteriores. En principio, la
propiedad del derecho real se adquiere con su contenido tpico. Dentro de ellos,
distinguimos:
a) Los que sirven para adquirir el derecho de propiedad: Suelen considerarse los
siguientes:
Ocupacin: Supone hacerse propietario de algo que no tiene dueo.
Hallazgo: Supone adquirir la propiedad de bienes que se haban extraviado y no
haban sido reclamados por su anterior propietario.
Tesoro: Supone convertirse en propietario de algo que se descubre en el subsuelo de
la tierra.
b) Los que sirven para adquirir cualquier derecho real: El ms caracterstico es la
usucapin, que permite adquirir cualquier derecho real. El que utiliza el bien adquiere el
derecho real siempre que lo posea durante el tiempo y en las condiciones que establezca
la Ley.
- MODOS DERIVATIVOS: Implican una adquisicin que se funda en el anterior titular del
derecho. El derecho real pasa de un titular a otro mediante un negocio jurdico, como por
ejemplo compraventa seguida de tradicin, herencias y legados, o donaciones. En stos, el
contenido es similar al que tena el derecho cuando perteneca al titular anterior. Dentro de
ellos, distinguimos:
a) Particulares o singulares: Se transmite una relacin jurdica, o varias pero
consideradas individualmente.
b) Universales: Se transmite un conjunto de relaciones jurdicas activas y pasivas
(crediticias o reales), constitutivas todas ellas de un patrimonio o de una cuota del
mismo. El modo universal por antonomasia es la sucesin hereditaria.
Nos centraremos en los modos derivativos particulares o singulares, dentro de los cuales
distinguimos:
Inter vivos: Aquellos en los que tanto el transmitente como el adquirente del derecho real
estn vivos, y no contemplan la muerte de alguno de ellos como causa de la transmisin.
Mortis causa: Aquellos en los que el transmitente y el adquirente contemplan como causa
de la transmisin la muerte del 1.
Ejemplo: Compraventa de un piso (negocio inter vivos), en comparacin con el legado de un
piso (negocio mortis causa). Si se efecta una compraventa de un piso con un trmino de

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entrega, un plazo, que termina el da de la muerte del vendedor, NO por establecer este plazo
se convierte esta compraventa en un legado, porque no se contempla la muerte del vendedor
como causa de la transmisin. La persona, cuando realiza la compraventa, NO est pensando
en qu pasar con sus bienes tras su muerte, sino en que necesitar vivir en el piso hasta que
se muera, y despus lo podr vender. Por todo ello, el legado es mortis causa y la
compraventa no. La finalidad del negocio mortis causa es que una persona contemple qu
quiere que pase con sus bienes cuando muera.
Dentro de estas formas de transmitir un derecho real de modo derivativo y particular, la que
ms nos interesa es la inter vivos.

2.LA TRADICIN Y LOS ACUERDOS TRASLATIVOS EN EL

SISTEMA DE ADQUISICIN DE LOS DERECHOS REALES
A) LOS DISTINTOS SISTEMAS DE TRANSMISIN DE LA PROPIEDAD: Con esto
se hace referencia a las normas que reglamentan la manera en que se han organizado los
procedimientos a travs de los cuales se producen la adquisicin y la transmisin de los
derechos reales.
1) SISTEMA PURAMENTE CONSENSUAL: Adoptado por los CC francs e italiano.
Conforme a ste, la transmisin de la propiedad tiene lugar mediante el simple acuerdo,
es decir, es suficiente un contrato.
2) SISTEMA DE TRANSMISIN REAL: Adoptado por el CC alemn. De acuerdo con
este sistema, para que se produzca la transmisin, es suficiente, en caso de que se trate
de un bien mueble, la transmisin de la posesin; y si se trata de bienes inmuebles, ser
suficiente la inscripcin en el RP.
3) SISTEMA DEL TTULO Y DEL MODO: Recogido en el art. 609 CC. La idea es que,
para que se produzca la transmisin, se exige que exista un ttulo traslativo de la
propiedad y un MODO. (sigue en el apartado siguiente).
B) EL SISTEMA ESPAOL DE TRANSMISIN DE DERECHOS REALES: LA
TRADICIN: Este sistema del ttulo y del modo se sustenta, fundamentalmente, en los
arts. 609 y 1095 CC. Segn el art. 609.II CC, la propiedad y los dems derechos sobre los
bienes se adquieren por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradicin. Por su
parte, conforme al art. 1095 CC, el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde
que nace la obligacin de entregarla. Sin embargo, NO adquirir derecho real sobre ella
hasta que le haya sido entregada.
Por tanto, en virtud de estos artculos, se necesita la concurrencia de 2 elementos: TTULO
O CONTRATO y MODO O TRADICIN. Sin tradicin no existira sino un derecho de
crdito a favor del acreedor, quien podr exigir la entrega de la cosa, pero todava no es
propietario mientras no se proceda a la entrega.
- TTULO: Es la causa remota, la causa de tradicin o entrega que consiste en ciertos
contratos; contratos transmisivos como el de compraventa, o cualquier otro en el que
una de las partes se obligue a dar, a transmitir un derecho real sobre la cosa, como la
permuta, por ejemplo. Al tratarse de un elemento necesario, en caso de inexistencia,
nulidad, anulacin, rescisin o resolucin del contrato, incluso aunque la cosa haya sido
entregada posteriormente, la adquisicin derivativa se convierte en ineficaz. Se tratar
de una transmisin sin causa, independientemente de que la titularidad real se haya

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consolidado a travs de reglas distintas propias de las adquisiciones originarias
(adquisicin a non domino, usucapin).
- MODO, TRADICIN O TRADITIO: Es la entrega material del bien o del objeto sobre
el que recae el derecho real cuya titularidad se transmite. La entrega ha de tener una
pretensin traslativa, es decir, ha de tener el objetivo de transmitir la propiedad o el
derecho real de que se trate, no una simple traslacin posesoria.
Su efecto fundamental es transmitir de una persona a otra la propiedad de una cosa o un
derecho real sobre una cosa. Mientras no haya tenido lugar la tradicin, el adquirente
nicamente tendr derecho a reclamar del transmitente una conducta que acabe
convirtindolo en titular.
Por regla general, la traditio slo es necesaria cuando el derecho recae sobre un bien
corporal, mientras que en los bienes inmateriales/incorporales, NO se requiere traditio
para que se produzca la transmisin de la propiedad dominical, como por ejemplo en las
patentes.
En el caso de que la constitucin de un derecho real se inscriba en el RP, como regla
general, NO requerir traditio, como ocurre con las hipotecas, por ejemplo. El motivo
de esto se fundamenta en el art. 1462 CC, el cual equipara, como regla general, el
otorgamiento de la escritura pblica de transmisin o constitucin de un derecho real
con la traditio (o entrega posesoria), lo cual lleva a la consideracin de que existen
diferentes formas de traditio.
De acuerdo con los arts. 1462-1464 CC, las formas de realizar la traditio son:
Traditio real: Es la forma originaria de la tradicin, como entrega material de la
cosa. Propiedad y posesin se adquieren de forma conjunta. Es una forma de entrega
tpica de bienes muebles corporales, incluidos los ttulos valores. Consiste en la
puesta a disposicin material de la cosa a favor del adquirente comprador a travs de
la transmisin de la posesin del bien, tal y como aparece en el art. 1462.I prrafo 1
CC.
Traditio simblica o no real: No implica entrega real, pero sus efectos son similares.
o Tradicin instrumental: Es el supuesto ms relevante. Conforme al art. 1462
prrafo 1 CC, al documentarse en escritura pblica, el otorgamiento de sta
equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no
resultase o se dedujese claramente lo contrario. Al establecer esto como norma
general, las partes pueden prever, de forma expresa y en la propia escritura, que
este otorgamiento no equivalga a la traditio.
La jurisprudencia del TS ms reciente, as como la DGRyN, consideran que, para
que opere esta regla general NO es necesario que el transmitente sea poseedor de
la cosa en el momento de otorgar la escritura pblica.
o La entrega de los bienes muebles se efectuar: por la entrega de las llaves del
lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados.
o Traditio brevi manu: Por el mero consenso cuando el comprador ya tena la cosa
en otro concepto posesorio distinto, por lo que ya no es necesario un nuevo acto
de entrega. El caso ms habitual es el del arrendatario que adquiere la propiedad:
se cambia de posesin en concepto de arrendatario o posesin en concepto de
dueo.

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o Constituto posesorio: Acto jurdico por el cual una persona transmite a otra la
posesin de una cosa, conviniendo que continuar en poder de la primera como
mero tenedor o poseedor, es decir, como representante de la posesin del otro
contratante. Como cuando alguien vende la propiedad pero contina usndola
como inquilino. As, exteriormente, la transmisin posesoria aparece inadvertida,
pues el antiguo poseedor sigue detentado la cosa pero ahora como tenedor.
En este punto es muy importante plantearse 2 cuestiones:
La inscripcin en el RP, sustituye a la traditio, produce sus efectos traslativos,
o para que el derecho ingrese en el RP ya tiene que haberse producido la
tradicin extrarregistralmente? NO necesariamente ha de sustituir a la traditio,
pero hay que tener en cuenta el art. 1462.II CC, segn el cual cuando se haga
la venta mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta equivaldr a la
entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se
dedujere claramente lo contrario. Por tanto, lo que ingresa en el RP son
escrituras pblicas, y stas equivalen a la entrega de la cosa, por lo que ya en s
mismo se aporta la traditio. No obstante, hay casos en que la propia escritura
dice expresamente que no equivale a la entrega de la cosa.
Esa escritura, puede inscribirse? qu efectos tiene? En este caso, debemos
hablar del art. 38 LH, que es la presuncin de la posesin del titular inscrito, es
decir, mientras no se pruebe que la tradicin no se ha producido, la inscripcin
se presume producida.
o Entrega de los bienes inmateriales : Lgicamente, aqu hay imposibilidad
intrnseca de entrega material. Se puede hacer entrega por el hecho de poner en
poder del comprador los ttulos de pertenencia, es decir, a travs de una tradicin
simblica. Sin embargo, si se trata de ttulos valores, lo que habr es una tradicin
real. Por ltimo, tambin se puede hacer entrega por el uso que haga de su
derecho el mismo comprador, consintindole el vendedor.
C) MECANISMOS DE ADQUISICIN DERIVATIVA DE LOS DERECHOS
REALES: A pesar de lo establecido en el art. 609 CC, para la correcta transmisin han de
concurrir 3 elementos:
a. Legitimacin del transmitente: Es necesario que el transmitente sea el titular del
derecho que transmite o estar legitimado para transmitirlo.
b. Ttulo vlido transmitido: Debe existir un acto jurdico para poder transmitir el
dominio o el derecho real de que se trate. Los ttulos que se pueden transmitir, se
transmiten por:
- Ley: Mediante la realizacin de contratos, relaciones inter vivos.
- Donacin: Mediante regalos, tambin inter vivos.
- Sucesin testada e intestada: Mediante testamento, relacin mortis causa.
Un contrato es vlido cuando se realiza con sus requisitos esenciales, que son:
Consentimiento lcito.
Objeto lcito.
Causa lcita.
En cualquier caso, las partes son libres para elegir la forma.

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El testamento slo es vlido cuando se cumplen las condiciones de los arts. 667 y ss.
CC pero, a diferencia del contrato, slo es vlido cuando es notarial u holgrafo, es
decir, no hay libertad de forma.
c. Traditio o modo: Si el ttulo no es vlido, la tradicin, por s misma, no es capaz de
transmitir el derecho, es decir, habr cambio de titular posesorio, pero no se transmite
nada, puesto que el acto ser nulo.
En caso de faltar la legitimacin, se puede subsanar a travs del mecanismo de la
usucapin ordinaria o mediante los mecanismos de adquisicin de un no legitimado,
como por ejemplo la adquisicin a non domino.
La usucapin ordinaria concurre a favor del usucapiente (el que adquiere el derecho por
usucapin) de buena fe y justo ttulo. Tiene un plazo ms breve que la usucapin
extraordinaria, ya que en ste hay un justo ttulo, pero no el real propietario.
En caso de faltar un ttulo vlido, slo se podr consumar la propiedad por el mecanismo
de la usucapin extraordinaria, en los casos en que no hay un justo ttulo pero s
legitimacin del transmitente.
Cabe destacar que en ambas formas hay traditio, es imposible que este elemento falte, ya
que existe una posesin continuada del bien.
Qu ocurre cuando falta la legitimacin del transmitente? Ocurre en supuestos de
compraventa de cosa ajena, en los que aunque el transmitente no est legitimado para
transmitir, el contrato de transmisin es vlido. En cambio, a pesar de que el ttulo es
vlido, NO produce los efectos que le son inherentes, es decir, es un ttulo vlido pero
ineficaz. Por tanto, en casos en que tenemos ttulo vlido, ineficaz y traditio, se podrn
subsanar los defectos de la legitimacin por el transcurso del tiempo a travs de la
usucapin ordinaria, de tal manera que el ttulo otorgado por el no legitimado operar
como justo ttulo de aqulla.

3.LAS ADQUISICIONES A NON DOMINO. LA FE PBLICA

REGISTRAL Y LA PROTECCIN DEL TERCERO
A) ADQUISICIN A NON DOMINO DE BIENES MUEBLES: El sistema del ttulo y el
modo rige en cuanto a las adquisiciones derivativas. Sin embargo, debe compatibilizarse
con otro sistema distinto que rige sus propios principios: la adquisicin a non domino.
Cuando se ha creado una apariencia de derecho en el trfico, en la que ha confiado un
adquirente, hay que elegir entre 2 posibles perjudicados:
- Propietario: Perdera su propiedad si alguien la adquiere de un falso propietario.
- Adquirente: Perder su adquisicin si no deviene propietario.
Ante este dilema, el ordenamiento establece una serie de supuestos en los que, para tutelar
el trfico jurdico y la confianza en el comercio de los bienes, se sacrifica el inters del
autntico propietario, que pierde la propiedad, no porque transmita su derecho, sino porque
alguien ha adquirido la propiedad de forma originaria. ste es el caso de las denominadas
adquisiciones a non domino, cuyos supuestos ms importantes son:
La tutela ofrecida por el art.34 LH a quien ha confiado en la titularidad que refleja el
Registro.

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La tutela del art. 464 CC a favor de quien ha confiado en que quien posee la cosa
mueble es el autntico propietario.
La tutela del art. 85 CCo a favor de quien compra en un establecimiento mercantil
abierto al pblico, confiando en que las mercancas del establecimiento son del dueo
del mismo y en que el dependiente est autorizado para su venta. En este caso, el art. 85
CC establece que la compra de mercaderas en almacenes o tiendas abiertas al pblico
causar prescripcin de derecho a favor del comprador respecto de las mercaderas
adquiridas, quedando a salvo, en su caso, los derechos del propietario de los objetos
vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que puedan corresponderle
contra el que los vendiere indebidamente. Para los efectos de esta prescripcin, se
reputarn almacenes o tiendas abiertas al pblico:
o Los que establezcan los comerciantes inscritos.
o Los que establezcan los comerciantes no inscritos, siempre que los almacenes o
tiendas permanezcan abiertos al pblico por espacio de ocho das consecutivos, o se
hayan anunciado por medio de rtulos, muestras o ttulos en el local mismo, o por
avisos repartidos al pblico insertos en los diarios de la localidad.
Quien adquiera un producto en un establecimiento mercantil, NO se ver afectado por la
reclamacin de un tercero, siempre que acte de buena fe bajo la apariencia de
propiedad.
El ordenamiento prev otros supuestos, pero suelen coincidir los siguientes elementos:
- Adquisicin aparente de un non dominus (venta por quien no es dueo).
- A ttulo oneroso, puesto que ante el conflicto de intereses, NO puede preferirse a quien
slo busca un lucro sin dar nada a cambio frente a quien pierde la titularidad.
- Buena fe del adquirente, que confa en que adquiere del autntico titular, siempre que
est justificada por una apariencia en el trfico (inscripcin en el Registro).
Aunque se denomine adquisiciones a non domino, en realidad el no propietario no ha
transmitido nada. Simplemente ha propiciado una adquisicin a ttulo gratuito.
En cuanto a los efectos especiales de la posesin de bienes muebles, el art. 464 CC
establece que la posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al ttulo.
Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa mueble
perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en venta pblica, no podr el
propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella. Los requisitos de
aplicacin de este artculo son:
- Que el poseedor de referencia est desempeando una posesin de buena fe.
- Que esta posesin se proyecte sobre algn bien de naturaleza mobiliaria.
- Ha de tratarse de una posesin en concepto de dueo, dado que sta es la nica que
puede servir de ttulo para adquirir el dominio.
Entorno a la interpretacin de este artculo, se han acuado 3 tesis:
1) Tesis romanista: Segn sta, el ttulo al que hace referencia el art. 464 CC es el ttulo
hbil para usucapir (vlido, verdadero y justo). El poseedor no consolida su derecho
hasta que haya transcurrido el tiempo necesario para la usucapin que, con carcter
ordinario, son 3 aos. Esta tesis mantiene un concepto lato de privacin ilegal, no
limitado a los casos de hurto o robo.

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El punto dbil de esta tesis es que, de admitirse sus postulados, tendra poca lgica la
excepcin al art. 464 prrafo 1 in fine CC, pues si en todo caso va a haber que usucapir,
el dueo podr reivindicar siempre, y no slo cuando haya prdida o privacin ilegal.
Esta interpretacin tiene 3 consecuencias:
El antiguo poseedor del bien mueble puede recuperar del poseedor actual la propiedad
del bien mueble posedo de buena fe, siempre que no hayan transcurrido 3 aos,
bastando con acreditar su posesin y que ha sido despojado contra su voluntad.
Para la adquisicin por usucapin ordinaria de bienes muebles, NO es necesario justo
ttulo, porque la mera posesin de buena fe equivale a ste.
El poseedor actual de buena fe de esos bienes muebles, aunque no haya adquirido la
propiedad, tambin se ve beneficiado por la posesin de buena fe contra un tercero no
propietario.
2) Tesis germanista: Segn sta, la posesin en concepto de dueo que haya suscitado
una confianza razonable en los terceros, puede ser suficiente para consagrar una
adquisicin instantnea. Quien adquiere en las condiciones descritas por el art. 464 CC,
deviene inmediatamente dueo de la cosa poseda.
Para ellos, ttulo es tanto como titularidad y, por consiguiente, s creen que puede
consumarse una adquisicin a non domino en tales circunstancias.
La accin reivindicatoria SLO podr prosperar en los casos de privacin ilegal
equivalente a hurto o robo.
Un escollo a esta tesis es que en caso de prdida o privacin ilegal, NO es viable
adquirir el dominio por usucapin durante un plazo inferior a 6 aos.
3) Tesis intermedia o de la reivindicacin mobiliaria: Segn sta, el artculo 464 CC
NO trata de resolver el problema de atribucin de la propiedad, sino de la prueba del
dominio en sede de accin reivindicatoria.
No se trata de averiguar si un propietario puede reivindicar sino, antes que nada, saber
quin es el propietario. Lo que hace dicho artculo es facilitar la prueba del ttulo al
poseedor, presumiendo que cuenta con l simplemente si viene desarrollando una
posesin de buena fe. De este modo, el reivindicante ver rechazada su pretensin frente
al poseedor de un bien mueble de buena fe, fuera de los casos en que pruebe haber
perdido la cosa o haber sido privado ilegalmente de ella.
B) ADQUISICIN A NON DOMINO DE BIENES INMUEBLES: Los bienes inmuebles
son protegidos por el art. 34 LH, en virtud del cual el tercero que de buena fe adquiera a
ttulo oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, ser mantenido en su adquisicin, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque despus se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en
el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que
conoca la inexactitud del Registro. Los adquirentes a ttulo gratuito no gozarn de ms
proteccin registral que la que tuviere su causante o transferente.
C) FE PBLICA REGISTRAL Y PROTECCIN DEL TERCERO: Cabe destacar la
existencia del principio de fe pblica registral, consistente en la proteccin de terceros que
hubieran adquirido un derecho confiando en la condicin de propietario de su transmitente,
por ser la persona que figuraba como tal en el RP. Los requisitos para la proteccin del
tercero hipotecario son:

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a. Buena fe: Ha de ser subjetiva, es decir, la persona que adquiere debe tener la creencia
de que la realidad registral coincide con la extrarregistral. De todos modos, la regla
general indica que la buena fe del 3 su presupone siempre.
b. Negocio jurdico vlido, de carcter oneroso: Los gratuitos quedan excluidos, ya que
parece preferible que el adquirente deje de percibir un lucro a que resulten perjudicados
quienes acrediten tener un derecho no inscrito sobre la cosa.
c. Adquisicin de titular registral.
d. Inscripcin de la adquisicin del tercero: Este requisito se justifica por razones de
coherencia, ya que no puede protegerse la confianza que el tercero deposita en el RP si
ste no procede, a su vez, a efectuar su inscripcin.
Este tercero hipotecario, nombre que recibe la persona amparada por el principio de fe
pblica registral, sera el adquirente protegido frente a cualquier reclamacin o
reivindicacin del bien que traiga causa de un derecho anterior.

TEMA 8: NACIMIENTO DE LA RELACIN JURDICO-REAL

(II). LA USUCAPIN
1.ANTECEDENTES HISTRICOS Y CONCEPTO
El trmino usucapin es el empleado a nivel doctrinal y jurisprudencial, mientras que el CC
se decanta por el de prescripcin (arts. 1930 y ss. CC).
La prescripcin puede ser extintiva de los derechos o acciones, tanto reales como personales,
o adquisitiva del dominio y dems derechos reales. Esta ltima aparece configurada en el art.

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609.III CC como el modo de adquirir la propiedad y dems derechos sobre los bienes, ya que
dice que la propiedad puede adquirirse por medio de la prescripcin.
Usucapin o prescripcin adquisitiva consiste en la adquisicin del dominio u otro
derecho real susceptible de posesin, merced al mantenimiento de una situacin posesoria en
concepto de dueo durante un determinado plazo de tiempo, y de acuerdo con el resto de
condiciones fijadas por la ley.
El usucapiente es un poseedor que viene comportndose como propietario o titular de algn
derecho real limitado.
El ordenamiento dispone que, aunque sobrevenidamente se demostrase que el derecho en
cuestin no le perteneca, no obstante pueda consolidar su adquisicin merced al tiempo de
ejercicio de su posesin, de tal modo que la prolongacin en el tiempo de una situacin de
hecho, puede acabar convirtindose en una situacin de Derecho.

Situacin de hecho Situacin de Derecho

La usucapin es un modo originario de adquisicin de la propiedad y dems derechos reales,
y su fundamento radica en la proteccin de la seguridad jurdica. En aras de sta, parece
razonable que, al cabo de determinado tiempo, se convierta en titular del derecho aqul que,
aunque no lo haba adquirido eficazmente, haya venido ostentndolo como suyo sin
contradiccin del interesado. Se trata, pues, de que se considera inadmisible, desde el punto
de vista de la seguridad jurdica, un ejercicio tardo de los derechos.
Pueden ser objeto de usucapin todos los derechos que son susceptibles de posesin
continuada, como la propiedad, el usufructo o la prenda, entre otros, pero NO la hipoteca. Las
servidumbres podrn serlo, pero NO se les aplica el rgimen comn.

2.FUNDAMENTO
En general, para la teora ms clara era que la usucapin supona cierta sancin, porque el
propietario lo haba abandonado o lo estaba abandonando, es decir, haba una falta de inters,
descuido, que permita al tercero poseer la cosa del verdadero titular. As, para sancionar esta
conducta del titular, se le dan efectos jurdicos a la posesin. Es importante porque convierte a
la posesin en derecho. Es el efecto culminante de la posesin.
De todas maneras, ahora ya no se entiende como sancin, sino que hay argumentos ms
objetivos, como el inters general y la seguridad jurdica sobre la base de la eficacia de la
apariencia, es decir, no es seguro para el trfico jurdico no reconocer ese derecho.

3.CLASES DE USUCAPIN
- USUCAPIN EXTRAORDINARIA

Tiempo
Posesin

- USUCAPIN ORDINARIA
requiere:

Bienes inmuebles: 30 aos

Bienes muebles: 6 aos
En concepto de dueo
Pblica
Pacfica
Ininterrumpida

Adems de los requisitos de posesin anteriores,

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Buena fe
Justo ttulo
En cuanto al tiempo:
Bienes inmuebles: 10 aos (entre presentes), 20 aos (entre ausentes); considerndose
ausente al que reside en el extranjero o en ultramar. Si el sujeto estuvo parte del
tiempo presente y parte ausente, cada 2 aos de ausencia equivalen a 1 de presencia.
Bienes muebles: 3 aos.
Como se observa en el esquema, la clasificacin ms importante distingue entre usucapin
ordinaria y extraordinaria. En la 1 se valora, sobre todo, la confianza puesta por el
usucapiente en una situacin posesoria anterior, mientras que en la extraordinaria se destaca la
propia apariencia legitimadora emanada de la posesin desarrollada por el usucapiente.
Ambas se fundamentan en una posesin en concepto de dueo, que adems ha de ser pblica,
pacfica y no interrumpida. Sin embargo, la usucapin ordinaria requiere, adems, que se
desempee con buena fe y se apoye en justo ttulo de adquisicin. Adems, en sta los plazos
de tiempo son ms cortos.
La 2 clasificacin que observamos es la que distingue entre usucapin mobiliaria e
inmobiliaria, segn la naturaleza del objeto sobre el que se proyecta el derecho posedo. Los
plazos sern menores en la usucapin de muebles que en la de inmuebles, debido a la mayor
celeridad del trfico de aqulla clase de bienes.
Como aspectos que caracterizan a la usucapin, podemos considerar:
a) Ser un modo originario de adquirir la propiedad, ya que no se adquiere del dueo o titular
que lo era hasta el momento de producirse.
b) Que hace adquirir el derecho ipso iure, en cuanto transcurre el tiempo necesario.
c) Que puede renunciarse a ella, cuando est ganada.
d) Que pueden los acreedores y cualquier otra persona interesada en hacerla valer,
utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tcita del adquirente, en el caso de que como
titular ya del derecho se produzca renuncia.
e) Que debe ser alegada para que se aprecie por los Tribunales, ya que no se aprecia de
oficio por ellos.
f) Que tiene efecto retroactivo una vez cumplida.
SUJETOS DE LA USUCAPIN:
1) Usucapiente o poseedor ad usucapionem: Segn el art. 1931 CC, pueden adquirir bienes o
derechos por medio de la prescripcin las personas capaces para adquirirlos por los dems
modos legtimos. Este precepto nos indica que para adquirir bienes o derechos mediante
usucapin, se exigir la capacidad general de obrar, que ser la que permita la posesin
vlida en concepto de titular o de dueo.
2) Debemos mencionar la prohibicin especfica que afecta a quienes hubiesen robado o
hurtado una cosa mueble, as como sus cmplices y encubridores, ya que el art. 1956 CC
establece que las cosas muebles hurtadas o robadas no podrn ser prescritas por los que las
hurtaron o robaron, ni por los cmplices o encubridores, a no haber prescrito el delito o
falta, o su pena, y la accin para exigir la responsabilidad civil, nacida del delito o falta.
Este precepto establece que ningn de los sujetos citados podr beneficiarse de la
usucapin, a menos que haya prescrito el delito o falta, o su pena, as como la accin para
exigir responsabilidad civil derivada del delito o falta.

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3) En caso de que la titularidad del derecho se halle compartida por una pluralidad de sujetos,
la prescripcin ganada por un copropietario o comunero engloba a los dems.
4) Se puede adquirir por usucapin frente a personas fsicas o jurdicas, cualquiera que sea su
ndole o estado civil, incluyendo:
- Menores de edad.
- Aquellos que tuviesen limitada su capacidad de obrar.
- Quienes, por cualquier causa, estuviesen impedidos de actuar, tanto si tienen
representantes legales como si no.
5) En el otro lado se encuentra el titular del derecho usucapido, que puede estar ms o menos
definido, o ser indeterminado.

4.REQUISITOS COMUNES A TODA USUCAPIN

Son:
1. Transcurso del plazo de TIEMPO fijado por la ley: Depende de si se trata de bienes
muebles o inmuebles, y de una usucapin ordinaria o extraordinaria. El tiempo necesario
es el estudiado al comienzo del apartado anterior.
2. POSESIN de un derecho susceptible de usucapin: Que rena los requisitos de posesin:
- PBLICA: La razn es que resulta preciso que la posesin del usucapiente PUEDA
llegar a ser conocida por el verus dominus, y debe ser pblico tanto el hecho posesorio
en s como el concepto en el que se posee.
- PACFICA: Una posesin violenta slo vale para usucapir a partir del instante en que
deja de presentar ese carcter. Slo se convierte en pacfica una vez que transcurre 1
ao, durante el cual el poseedor despojado puede ejercer las acciones para recuperar la
posesin.
- ININTERRUMPIDA: La continuidad se ve truncada cuando la posesin sufre una
interrupcin. Una vez ha tenido lugar la interrupcin, el usucapiente pierde todo el
tiempo ganado hasta ese momento, debiendo en su caso volver a contarse desde cero un
nuevo periodo de posesin ad usucapionem. En principio, hay 2 vas para la
interrupcin:
Natural: Se produce cuando por cualquier causa se cesa en ella durante ms de 1 ao.
Civil: Tiene lugar mediante la citacin judicial hecha al poseedor. No basta un acto de
parte, sino que es preciso un acto del juez. Que el usucapiente cese en su posesin slo
puede lograrse mediante sentencia.
- EN CONCEPTO DE DUEO: Conforme al art. 447 CC, slo la posesin que se
adquiere y disfruta en concepto de dueo puede servir de ttulo para adquirir el dominio.
Sin embargo, este artculo est incompleto, pues no slo puede adquirirse el derecho de
propiedad, sino tambin otros derechos reales en concepto de titular o dueo de los
mismos. Por tanto, debe ponerse en relacin con el art. 432 CC, en virtud del cual la
posesin en los bienes y derechos puede tenerse en uno de 2 conceptos, en el de dueo o
en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el
dominio a otra persona.

5.REQUISITOS DE LA USUCAPIN ORDINARIA

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Son:
- BUENA FE: Consiste en la creencia por parte del usucapiente de que la persona de quien
recibi el derecho era el titular del mismo y poda transmitirlo. No es un mero estado de
ignorancia. La buena fe se presume, de modo que tendr que ser el perjudicado por la
usucapin quien pruebe que el usucapiente careca de ella.
- JUSTO TTULO: Es un ttulo traslativo del dominio en el que el transmitente o disponente
es un no legitimado para transmitir la propiedad o gravar el bien mediante la constitucin
de un derecho real. El ttulo hbil para la usucapin ordinaria debe reunir 3 caractersticas:
Ttulo justo: Aqul que habra bastado en hiptesis para transferir el dominio o derecho
de que se trate, pero que en el caso concreto no ha producido la transmisin por existir
un vicio en la facultad de disponer del transmitente. Ejemplos pueden ser la
compraventa, la donacin, la transaccin o la herencia, pero no el depsito, el comodato
o el arrendamiento. Dice el art. 1954 CC que a los efectos de la usucapin el justo ttulo
debe probarse y no se presume.
Ttulo verdadero: Es el que est dotado de existencia objetiva y que, por consiguiente,
no es simulado, aunque la simulacin relativa pueda servir para usucapir el verdadero
ttulo que se oculte bajo el simulado. Igualmente, es inhbil para usucapir el ttulo
putativo, es decir, el que se apoya en una creencia errnea de que existe.
Ttulo vlido: Implica que debe estar exento de vicios o defectos en sus elementos
esenciales (consentimiento, objeto, causa y, en su caso, forma). Un ttulo anulable o
rescindible es hbil para usucapir, pero la usucapin no subsana el defecto de
anulabilidad o la causa de rescisin sino slo el de la falta de titularidad del
transmitente.
Por tanto, es necesario que el justo ttulo exista, es decir, que sea verdadero (no vale un
ttulo putativo), y vlido.

6.EFECTOS DE LA USUCAPIN Y SU EXTENSIN

Al igual que la prescripcin extintiva, para que la prescripcin adquisitiva produzca efectos
tiene que ser invocada por aqul a quien favorece, es decir, los efectos de la usucapin quedan
a disposicin del beneficiado con ella, quien puede o no hacerlos valer. Por consiguiente, el
juez NO puede apreciarla de oficio, sino que debe esperar a que sea invocada por el
interesado, tal y como dispuso la STS de 9 de julio de 2001.
Los efectos de la usucapin son retroactivos, lo que significa que, una vez consumada, se
entiende que el favorecido con ella adquiri la cosa o derecho desde el momento en que
comenz la posesin ad usucapionem.
Plazos de la usucapin:
- Usucapin de muebles:
Usucapin ordinaria: 3 aos.
Usucapin extraordinaria: 6 aos.
Debemos tener en cuenta la regla especial aplicable a las cosas robadas/hurtadas con
respecto a los autores, cmplices y encubridores, a las que se aplica una usucapin
extraordinaria cualificada, es decir, hasta que haya prescrito el delito o falta o la accin
para exigir la responsabilidad civil.

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- Usucapin de inmuebles:
Usucapin ordinaria: 10 aos (presentes) 20 aos (ausentes).
Usucapin extraordinaria: 30 aos.

7.LA USUCAPIN LIBERATORIA

Consiste en que quien posee como libre una cosa gravada con un derecho de otro llega, al
cabo del plazo que la ley fija, a convertirse en dueo libre de la misma, es decir, consigue la
liberacin del gravamen.
Su fundamento es el mismo que el de la normal. Se usucape lo que se posee, y en la extensin
que se posee.
Ahora bien, as como en el caso de la usucapin normal se adquiere un derecho, en el
presente, perteneciendo la propiedad al usucapiente, ste no puede adquirir el derecho.
Entonces, el contenido del derecho de otro pasa al propietario, que sigue teniendo un solo
derecho, el de propiedad, pero en adelante lo tendr pleno, es decir, libre del derecho
(gravamen) ajeno.
Por tanto, el resultado de esta usucapin NO es la adquisicin de un derecho, sino de las
facultades que correspondera a ste, y la consiguiente extincin del gravamen que, visto
desde otro ngulo, constitua.

8.RENUNCIA A LA USUCAPIN GANADA

Conforme al art. 1935 CC, las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar a la
prescripcin ganada; pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.
En coherencia con el hecho de que los efectos de la usucapin pueden, facultativamente, ser o
no aprovechados por el sujeto beneficiado con ella, el CC admite la renuncia a la prescripcin
adquisitiva ganada, si bien deja a salvo el derecho de los acreedores y otras personas
interesadas en hacerla valer.
Tal renuncia es el acto o negocio jurdico por el que un sujeto favorecido con la prescripcin
de un derecho declara su voluntad de abdicar los efectos producidos a su favor por aqulla.
En rigor, si la prescripcin adquisitiva ha sido consumada, se renuncia equivale a la renuncia
de un derecho subjetivo, exactamente igual que el abandono de un derecho real adquirido por
cualquier otra va.

9.USUCAPIN Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

A) USUCAPIN SECUNDUM TABULAS: El usucapiente es, adems, el titular registral.
Se trata de una usucapin de acuerdo a los datos del Registro. Est regulada en el art. 35
LH, en virtud del cual a los efectos de la prescripcin adquisitiva en favor del titular
inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presumir que aqul ha posedo pblica,
pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de
los de sus antecesores de quienes traiga causa. La finalidad de este precepto es facilitar al
titular registral que hubiera adquirido su derecho de un non dominus, y no se hallase
protegido por el art. 34 LH, la consolidacin de su adquisicin por la va de la usucapin
ordinaria. Este artculo tiene 2 efectos:

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- Se presume el justo ttulo necesario para esta clase de prescripcin, hacindolo
equivalente a la inscripcin, sin perjuicio de que quepa impugnar sta con fundamento
en el art. 33 LH (por nulo o anulable).
- Se presume tambin la posesin pblica, pacfica, ininterrumpida y de buena fe del
titular sobre los bienes inscritos durante el tiempo de vigencia de su asiento y el de los
titulares precedentes de quienes trajera causa su derecho. El carcter iuris tantum de esta
presuncin permitir al que se oponga a la usucapin acreditar que no hubo posesin
efectiva por parte del titular registral, que sta NO reuna las condiciones o requisitos
anteriores, o que aqul conoca el defecto de su adquisicin (mala fe); presupuestos
necesarios para la prescripcin ordinaria de bienes y derechos. En ese caso, NO tendr
lugar la adquisicin por parte del titular registral.
Qu pasa con el requisito de poseer en concepto de dueo o titular del derecho real del
que el art. 35 LH no dice nada? Para responder hay 2 interpretaciones:
- Hay quien dice que, de acuerdo con el espritu y finalidad de la norma, debe presumirse
que S que se posee en concepto de dueo o titular del derecho real, porque la norma
persigue facilitar el cumplimiento de los requisitos al titular registral.
- Por otro lado, hay quienes defienden que, al no mencionarse expresamente, se entiende
que es un requisito que requiere prueba. sta ha sido la interpretacin asumida por el TS
en varias ocasiones.
B) USUCAPIN CONTRA TABULAS: El usucapiente NO es el titular registral. Est
regulada en el art. 36 LH, en virtud del cual frente a titulares inscritos que tengan la
condicin de terceros con arreglo al art. 34 LH, SLO prevalecer la prescripcin
adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del ao siguiente a su
adquisicin, en los dos supuestos siguientes:
a) Cuando se demuestre que el adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos
suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisicin, que la finca o derecho
estaba poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, segn las normas anteriores, tal
posesin de hecho al tiempo que la adquisicin, el adquirente inscrito la consienta,
expresa o tcitamente, durante todo el ao siguiente a la adquisicin. Cuando la
prescripcin afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y sta pueda adquirirse
por prescripcin, el plazo del ao se contar desde que el titular pudo conocer su
existencia en la forma prevenida en el apartado a, o, en su defecto, desde que se
produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripcin comenzada perjudicar igualmente al titular inscrito, si ste no la
interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda tambin
interrumpirla antes de su consumacin total.
En cuanto al que prescribe y al dueo del inmueble o derecho real que se est
prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideracin de terceros, se calificar
el ttulo y se contar el tiempo con arreglo a la legislacin civil.
Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de
inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirn por
usucapin de ste. Tampoco se extinguirn los que impliquen aquella facultad cuando el
disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesin causa de la prescripcin

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adquisitiva, o cuando, sindolo, renan sus titulares las circunstancias y procedan en la
forma y plazos que determina el prrafo b) de este artculo.
La prescripcin extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesin o
de proteccin posesoria, perjudicar siempre al titular segn el Registro, aunque tenga la
condicin de tercero.
- Frente al titular registral que NO es tercero hipotecario : Se aplicar la regla general de
la usucapin (art. 36.3 LH).
- Frente a un titular registral que es tercero hipotecario : Podr prosperar la usucapin?
Hay 3 situaciones diferentes:
Casos en que cuando se adquiere la condicin de tercero hipotecario, la usucapin ya
se ha consumado: Tiene preferencia el tercero hipotecario, salvo que conociese antes
de la inscripcin que exista una posesin contraria o que, an conocindola, la
consienta durante todo el ao siguiente al momento de la adquisicin. En estos 2
supuestos, prosperar la adquisicin con fundamento en la usucapin.
La usucapin ya consumada NO perjudicar al adquirente, tercero hipotecario,
mientras no se demuestre que conoci o tuvo medios racionales o motivos suficientes
para conocer, al tiempo de perfeccionarse su adquisicin, que la finca (o derecho)
estaba siendo poseda de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta del
transmitente.
La usucapin que puede consumarse en el ao siguiente a la adquisicin (usucapin
cuasi-consumada): Este caso se equipara al anterior, de forma que si no se interrumpe
la posesin contraria, prosperar la usucapin, es decir, NO perjudicar tampoco al
tercero hipotecario que interrumpiese la prescripcin del usucapiente durante el ao
siguiente a la adquisicin.
Usucapin meramente iniciada, a la que le falta ms de 1 ao para consumar los
efectos adquisitivos: Si en el plazo de 1 ao no se interrumpe, y se consuma,
prosperar frente al tercero hipotecario. La usucapin comenzada perjudicar,
igualmente, al titular que no la interrumpiese en el mismo plazo y forma que el
anterior, sin perjuicio de que pueda tambin interrumpirla en cualquier momento antes
de la usucapin total.
C) USUCAPIN LIBERATORIA Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
a. Usucapin liberatoria segn el Registro (secundum tabulas): Ocurre que la
inscripcin a favor de una persona de la propiedad, como libre, de una finca, facilita la
usucapin de la libertad de sta, en los mismos trminos ya examinados, es decir, justo
ttulo para la usucapin lo ser la inscripcin como libre de la finca, y, mientras que la
inscripcin dure, se presume que la finca se posee como libre, de buena fe.
b. Usucapin liberatoria contra el Registro (contra tabulas): Cuando alguien est
usucapiendo la libertad de un gravamen que est inscrito en el RP, la usucapin
liberatoria se produce segn las reglas generales de la usucapin, salvo que, si ello
perjudica al tercero hipotecario, es inoperante frente a l:
- Si el derecho (gravamen) de que se trata NO lleva aneja la facultad de inmediato
disfrute del derecho o cosa sobre la que estuviese constituido.
- Si, an llevando el derecho (gravamen) de que se trata aneja la facultad de inmediato
disfrute del derecho o cosa sobre la que estuviese constituido, y siendo tal disfrute
incompatible con la posesin causa de la usucapin, el titular del derecho (gravamen)

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no conoci ni debi conocer la posesin del usucapiente al tiempo de adquirir l su
derecho, y despus se opone a ella.

TEMA 9: MODIFICACIN DE LA RELACIN JURDICOREAL

1.MODIFICACIN SUBJETIVA DE LA RELACIN JURDICO-REAL
La transmisin del derecho real da lugar a la adquisicin derivativa del mismo por un nuevo
sujeto, que sustituye a su anterior titular. En ocasiones, esa transmisin crea un nuevo derecho
real en la cosa ajena, que contina siendo propiedad del transmitente, pero tambin puede
extinguir aqul, al integrarse su contenido en el derecho de propiedad sobre el mismo objeto.
La transmisin del derecho real conllevar la transmisin de las cargas que gravaban al
mismo en manos del anterior titular, al tratarse de una adquisicin derivativa, en la que se
mantienen las mismas cargas. Gravmenes, condiciones y extensin de las facultades del

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titular que ya tena el que le transmiti el derecho. As, por ejemplo, si la cosa estaba gravada
por una hipoteca, se adquirir con sta.

2.MODIFICACIN OBJETIVA Y LA TEORA DE LA ACCESIN

En virtud del art. 353 CC, la propiedad de los bienes da derecho por accesin a todo lo que
ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. De esto se extraen 2
manifestaciones diferentes del fenmeno de la accesin:
- ACCESIN DIRECTA O POR PRODUCCIN : Consiste en que el dueo de una cosa
adquiere los frutos que sta produce.
Esta accesin se identifica con los problemas planteados por la adquisicin y percepcin de
los frutos que una cosa produce, y es una consecuencia natural de la facultad de goce del
propietario, excepto cuando esta facultad viene atribuida a otro (usufructuario, poseedor de
buena de que no es dueo). Los frutos son:
Naturales: Producciones espontneas de tierra, cras y dems productos de los animales.
Industriales: Los que producen los predios de cualquier especie a beneficio del cultivo o
del trabajo.
Civiles: Precio del arrendamiento, as como el importe de las rentas.
Conforme al art. 357 CC, no se consideran frutos naturales, o industriales, sino los que
estn manifiestos o nacidos. Respecto a los animales, basta que estn en el vientre de su
madre, aunque no hayan nacido.
Mientras que estn pendientes, los frutos son parte integrante de la cosa, pero una vez
separados, constituyen bienes independientes de aqulla.
Los frutos naturales o industriales se entienden percibidos desde que se alzan o separan,
mientras que los civiles se consideran producidos por das.
Con el fin de evitar un enriquecimiento injusto, el que percibe los frutos tiene la
obligacin de abonar los gastos hechos por un tercero para su produccin, recoleccin y
conservacin.
- ACCESIN CONTINUA O POR INCORPORACIN : Derecho del propietario a adquirir
lo que a la cosa se le une o incorpora de forma natural o artificial. Este tipo de accesin se
divide en mobiliaria o inmobiliaria, en funcin del objeto sobre el que recae, y en natural
(si la incorporacin es debida a fuerzas de la naturaleza) o industrial (si la unin tiene su
origen en un hecho del hombre).

3.PRINCIPIOS RECTORES DEL RGIMEN JURDICO DE LA

ACCESIN
A) ACEESIN INDUSTRIAL INMOBILIARIA. EL SUPUESTO DE LAS
CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS (doctrina jurisprudencial: presupuestos
y efectos): En ella se incluyen supuestos en los que existe actividad humana que determina
esa incorporacin de un bien a otro. Bsicamente, en bienes inmuebles por plantacin,
siembra, edificacin sobre finca o predio ajeno. Las reglas de la accesin nos dicen a quin
corresponde la propiedad del resultado final. As, la regulacin de la accesin se encuentra
precedida por 2 principios:

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1. El principio de que lo accesorio sigue a lo principal (accessorium sequitur principale),
en el sentido de que el propietario de la cosa principal absorbe la propiedad de la cosa
accesoria. Aparece en el art. 375 CC, en virtud del cual cuando dos cosas muebles,
pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola
sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria,
indemnizando su valor al anterior dueo. Sin embargo, carece de carcter absoluto,
dado que el propio CC, en ocasiones, prescinde de tal idea, como en el art. 381 CC, en
el que no hay accesin, sino que se crea una situacin de cotitularidad.
2. En materia de inmuebles, el principio superficies solo cedit, recogido en el art. 358 CC
y desarrollado en los siguientes. Conforme a dicho artculo, lo edificado, plantado o
sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al
dueo de los mismos. En caso de unin indisoluble, lo principal es el suelo, y lo
accesorio la edificacin, plantacin o siembra. Por tanto, el propietario del terreno
adquiere, por accesin, lo que a l se le incorpora. Una excepcin a este principio se
encuentra en la denominada ACCESIN INVERTIDA O CONSTRUCCIN
EXTRALIMITADA, en la que el principio mencionado es sustituido por el de
accessorium sequitur principale, atribuyendo la calidad de principal a lo construido
cuando su valor supere el de la parte del suelo invadido.
Adems, de lo establecido en el art. 359 CC se deriva una presuncin iuris tantum de
que el propietario del suelo, a su costa, ha efectuado las edificaciones, siembras o
plantaciones situadas sobre el mismo.
Hay que establecer precisiones en relacin con la actuacin de buena o mala fe del
propietario del suelo y del otro que edifica, planta o siembra. As, podemos diferenciar 3
supuestos:
1) Construccin en suelo propio con materiales ajenos: El dueo de los materiales
tendr derecho a retirarlos nicamente en el supuesto de que pueda hacerlo sin
menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las plantaciones,
construcciones u obras efectuadas.
Si la separacin resulta perjudicial para lo edificado, plantado o sembrado, adquiere la
propiedad el propietario del suelo, pero tendr que indemnizar al otro con el coste de los
materiales si actu de buena fe. Si actu de mala fe, le indemnizar, adems, los daos y
perjuicios.
2) Construccin en suelo ajeno con materiales propios: El rgimen jurdico aplicable
aparece en el art. 361 CC, debiendo diferenciar diferentes supuestos atendiendo a la
buena o mala fe de las partes intervinientes:
a. Si el dueo de los materiales (incorporante) acta de buena fe, se concede al
propietario del suelo la opcin de hacer suya la obra, siembra o plantacin, previa la
indemnizacin por los materiales o a obligar al que fabric o plant a pagarle el
precio del terreno, y al que sembr la renta correspondiente.
La buena fe debe concurrir mientras dure la edificacin o plantacin.
b. Si el dueo de los materiales (incorporante) acta de mala fe (siendo consciente de
no tiene derecho para realizar la incorporacin, ya que, por ejemplo, sabe que el
suelo es propiedad de otro), pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a
indemnizacin. Adems, el dueo del terreno puede exigir la demolicin de la obra,
o que se arranque la plantacin o siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo,

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a costa del que edific, plant o sembr. Se entiende que el dueo del terreno tiene
derecho a que se indemnice, adems de los gastos de demolicin y reposicin del
terreno a su estado original, cualquier otro dao sufrido, en base al art. 1902 CC.
c. Si existe mala fe por parte de ambas personas, hay mala fe concurrente, con lo que
la mala fe se compensa, aplicndose las reglas generales como si los 2 hubiesen
procedido de buena fe, tal y como dispone el art. 364 CC.
3) Construccin en suelo ajeno con materiales tambin ajenos: Por regla general,
adquiere el propietario del suelo, salvo que opte por la demolicin de lo construido y el
arranque de lo plantado. Sin embargo, los materiales son tambin de propiedad ajena,
por lo que hay que ponderar la posicin del propietario de esos materiales. Si actu de
buena fe, tiene derecho a que se le indemnice por el valor de los mismos, que habr de
abonar quien realiz la edificacin, pero si ste no tiene patrimonio, se establece la
responsabilidad subsidiaria del dueo del suelo. Esta regla NO tendr aplicacin si el
propietario usa el derecho que le corresponde a exigir la reposicin de las cosas a su
estado primitivo.
Un supuesto especial es el de las CONSTRUCCIONES EXTRALIMITADAS O
ACCESIN INVERTIDA; casos en los que se realiza la construccin de edificios de
buena fe en terreno propio pero invadiendo parcialmente una parcela de terreno ajeno. En
estos supuestos, el constructor que se ha extralimitado, ha actuado de buena fe, pensando
que el suelo era totalmente de su propiedad. En estos casos, el valor de lo edificado es ms
que el valor del terreno invadido, y para evitar la solucin antieconmica a la que llevara
la aplicacin de la regla del art. 361 CC, la jurisprudencia del TS considera como bien
principal la edificacin, y como accesorio el suelo invadido. De esta forma, se aplica la
regla general, es decir, el constructor hace suyo todo, incluyendo el suelo invadido,
indemnizando al dueo con el valor de mercado del suelo. Esta doctrina arranca de una
sentencia de 30 de junio de 1923. Los presupuestos para que se aplique esta accesin son:
1. Que la edificacin se haya realizado parte en suelo propio y parte en suelo de propiedad
ajena, es decir, que haya habido una invasin parcial del suelo ajeno. Si la mayor parte
de la edificacin est en suelo ajeno, NO se cumple el requisito.
2. Que el suelo propio y lo construido en l tengan un valor superior al valor del suelo
invadido.
3. Que lo construido en suelo ajeno y el terreno formen una unidad o un todo indivisible,
de tal forma que no puedan separarse, independizarse
La indivisibilidad NO concurre cuando el suelo invadido lo es para la construccin de
un aljibe (depsito destinado a guardar agua potable, procedente de la lluvia recogida de
los tejados de las casas), un acceso a la vivienda, piscina, pasos peatonales propios del
ajardinamiento exterior, o para una habitacin-bodega, al tratarse de elementos
auxiliares a la vivienda, siempre que lo construido en terreno ajeno valga menos que lo
construido en terreno propio.
4. Que se trate de una edificacin, es decir, NO vale una construccin distinta, como por
ejemplo un muro.
5. Necesariamente, el constructor extralimitante ha de haber actuado de buena fe, con la
ignorancia de que era ajeno el suelo invadido sobre el que estaba construyendo.

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El TS ha precisado que para destruir la buena fe del constructor extralimitante, NO vale el
mero requerimiento, sino que es necesario que se aporten al mismo pruebas que den a
entender que, efectivamente, est invadiendo suelo que no es de su propiedad.
Es preciso que se abone al dueo del terreno ocupado no slo el valor de ste (valor de
mercado del suelo invadido cuantificado en el momento en que se fije la indemnizacin),
sino tambin la indemnizacin reparadora de los daos y perjuicios causados. Es posible
que, habindose invadido slo parcialmente, quede eliminado el aprovechamiento
urbanstico de la totalidad de la finca, en cuyo caso la indemnizacin ser sobre TODO el
valor de mercado, teniendo en cuenta las expectativas de ganancia sobre el conjunto de la
finca.
B) ACCESIN NATURAL INMOBILIARIA:
a. Aluvin: Se entiende por aluvin el acrecentamiento que, por efecto de las corrientes
de las aguas, experimentan las heredades confinantes con las riberas de los ros, como
consecuencia del arrastre paulatino de la corriente de las aguas. En virtud del
mecanismo de la accesin, el propietario del fundo ribereo adquiere el incremento que
supone la sedimentacin de las sustancias que el agua arrastra. Si la finca est
usufructuada, el dominio lo adquiere el nudo propietario, pero el usufructuario tiene el
derecho de disfrutar del aumento.
Sin embargo, no existe aluvin, ni adquisicin de los terrenos dejados al descubierto por
la disminucin natural de las aguas ni se pierden las que stas inunden en las crecidas
extraordinarias.
b. Avulsin: Es la incorporacin de terreno, rboles, etc. a los fundos ribereos, no por la
accin normal del curso de las aguas, sino por la accin violenta de las mismas. Por
tanto, podemos decir que por accesin, en su forma de avulsin, se produce la
adquisicin de la propiedad, nicamente cuando las fuerzas de las aguas de un ro,
torrente, arroyo u otras corrientes aaden a la finca riberea una porcin no conocida o
no identificable de tierra, o ramas, brozas, leas o rboles arrancados y transportados
cuyo primitivo propietario no les reclama en el plazo de caducidad de 1 mes.
c. Mutacin de cauce: Los cauces de los ros que quedan abandonados por variar
naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueos de los terrenos ribereos en
toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separa heredades de
distintos dueos, la nueva lnea divisoria correr equidistante de unas y otras.
Respecto a los terrenos invadidos por el nuevo cauce de las aguas, cuando en un ra
navegable y flotable, variando naturalmente de direccin, se abre un nuevo cauce en
heredad privada, este cauce entrar en el dominio pblico. El dueo de la heredad lo
recobrar siempre que las aguas vuelvan a dejarlo seco, natural o artificialmente.
d. Formacin de isla: El CC regula 3 supuestos:
1. Islas formadas en el mar o en ros navegables: Pertenecen al Estado.
2. Islas formadas en los ros por aluvin: La accesin se produce en beneficio de los
propietarios de los predios ribereos.
3. Por divisin en brazos de la corriente del ro : No existe accesin, pues el dueo del
terreno conserva la propiedad sobre la heredad o parte de ella aislada como
consecuencia de la divisin.
C) ACCESIN MOBILIARIA: Esta accesin regula 3 supuestos distintos:

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a) Unin o adjuncin: Conforme al art. 375 CC, cuando dos cosas muebles,
pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola
sin que intervenga mala fe, el propietario de la principal adquiere la accesoria,
indemnizando su valor al anterior dueo.
El supuesto de hecho es la unin de 2 o ms cosas muebles pertenecientes a distintos
propietarios, de manera que se da un todo inseparable o cuya separacin llevara
consigo un detrimento o perjuicio de su naturaleza, valor o estructura.
La regla del CC permite determinar a cul de los 2 propietarios originarios se le ha de
atribuir la propiedad del bien final. Se trata de una regla en materia de accesin, es
decir, se le atribuye la propiedad al que era propietario del bien principal que adquiere la
accesoria indemnizando, siempre que no haya mala fe. Sin embargo, al tratarse de 2 o
ms bienes muebles, NO podemos aplicar la regla del suelo, de ah que los arts. 376 y
377 CC determinen cul de los 2 bienes debe considerarse como principal:
- Art. 376 CC: Se reputa principal, entre dos cosas incorporadas, aquella a que se ha
unido otra por adorno, o para su uso o perfeccin.
- Art. 377 CC: Si no puede determinarse por la regla del artculo anterior, se reputar
tal el objeto de ms valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen. En
la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografas, se considerar
accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino.
Si hay mala fe, depender de quin haya obrado con ella:
- Mala fe del propietario del bien accesorio: Pierde la propiedad del bien accesorio y,
adems, estar obligado a indemnizar al principal por los perjuicios que le haya podido
ocasionar, no teniendo ningn derecho l a ser indemnizado.
- Mala fe del propietario del bien principal : El propietario del bien accesorio puede
optar entre:
Exigir el pago del bien accesorio.
Que la cosa de su propiedad se separe, aunque para ello se destruya la principal.
Siempre tiene la opcin de daos y perjuicios.
- Mala fe de ambos propietarios: Se aplicar la regla general en materia de accesin, es
decir, se actuar igual que si hubiesen obrado de buena fe.
b) Mezcla o conmixtin: Mezcla de 2 bienes de naturaleza mueble (en estado lquido o
gaseoso), de forma que NO es posible separarlos ni diferenciarlos sin detrimento del
resultado, a no ser que se haya producido por la voluntad de ellos, por casualidad o, si
es bajo la voluntad de uno solo, actuando de buena fe; casos en lo que surgir una
copropiedad sobre el resultado de la mezcla, atribuyndose una comunidad por cuotas
(arts. 392 y ss. CC).
Si interviene mala fe de uno de los propietarios, ste pierde la propiedad de la cosa, y
debe indemnizar al otro, al cual se le atribuye tambin la propiedad de la cosa.
Si ambos actuaron de mala fe, se aplicar la regla general de copropiedad o cuotas
proporcionales en funcin del valor.
c) Especificacin: Consiste en el empleo/utilizacin de un material o un bien de propiedad
ajena para formar un bien de una sustancia nueva, con un valor superior al original. Por
ejemplo, una piedra de mrmol que se esculpe y da lugar a un resultado
cualitativamente diverso y de valor superior.
En estos supuestos, habr que diferenciar si quien realiza la especificacin actu:

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- De buena fe: Hace suyo el resultado, indemnizando el valor de la materia utilizada al
dueo de sta, salvo que el valor de la materia sea superior al valor del resultado, en
cuyo caso el propietario podr elegir entre:
Quedarse con el resultado y pagar la indemnizacin.
Que se le pague la indemnizacin por el uso del material y atribuir al otro el
resultado.
- Mala fe: El dueo del material tiene derecho a quedarse con la propiedad de la obra sin
pagarle nada al autor, o que se le indemnice por el valor de la materia y por los daos
y perjuicios causados.
Slo el 1 tiene una naturaleza jurdica que responde al modelo de accesin. En el 2, lo
que surge es un proceso de copropiedad o condominio, y en el 3 NO hay una
incorporacin de bienes muebles propia de la accesin, sino una transformacin de un bien
mueble por una actuacin humana.

TEMA 10: EXTINCIN DE LA RELACIN JURDICO-REAL

1.CAUSAS GENERALES DE EXTINCIN DE LA RELACIN
JURDICO-REAL
A diferencia de lo que ocurre con la adquisicin y transmisin, NO hay una normativa general
relativa a la extincin y prdida de los derechos reales, si bien le son de aplicacin aspectos
como los referentes a la renuncia o la prescripcin extintiva de los derechos en general.
Las causas de extincin son hechos jurdicos que hacen cesar la existencia de un derecho real
con carcter general (extincin de un derecho real) o cesacin en relacin con un determinado
sujeto (el derecho real subsiste, pero no en la misma persona).
La propiedad NO se extingue, sino que se pierde por un sujeto y se adquiere por otro, tanto en
los bienes muebles como en los inmuebles.
Lo que S aparece en el CC es que, junto a la regulacin de los derechos reales especficos,
aparece su causa de extincin. Por ejemplo:

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- Arts. 513 y ss. CC: EXTINCIN DEL USUFRUCTO.
- Arts. 546 y ss. CC: EXTINCIN DE LA SERVIDUMBRE.
- Arts. 93 y 94 LDCG: EXTINCIN SERVIDUMBRE DE PASO.

2.PRDIDA O DESTRUCCIN DE LA COSA

Es la causa ms caracterstica de extincin de los derechos reales, pues si desaparece, se
destruye, la cosa, es evidente que tambin desaparece el derecho, porque estaramos ante un
derecho sin objeto.
La prdida o destruccin ha de ser total, ya que de lo contrario subsistira el mismo derecho
real sobre la parte que quedase de la cosa.
A la prdida fsica suele equipararse la prdida jurdica, cuando la cosa queda fuera del
comercio. La prdida en sentido jurdico ocurre cuando el bien deja de ser de dominio privado
y pasa a ser de dominio pblico, ya sea por una ley, un acto de expropiacin forzosa, etc.

3.LA CONSOLIDACIN
Es el equivalente, en el mundo de los derechos reales, de la confusin para la extincin de las
obligaciones. Aqu, lo que coincide es la condicin de propietario y la titularidad sobre un
derecho real en cosa ajena.
Si sucede que la titularidad de ambos coincide en el mismo sujeto, el derecho real constituido
se extingue por CONFUSIN.
Ejemplos paradigmticos:
- El nudo propietario y el usufructuario son la misma persona.
- Una servidumbre en la que, por consecuencia de la compraventa, compra ese fundo; este
derecho real se extingue.
Esto es aplicable salvo que expresamente exista una norma que lo excluya, como es el caso de
los derechos reales de aprovechamiento por turno de los inmuebles de uso turstico. En estos
casos, si el titular del conjunto inmobiliario y el titular del derecho real son el mismo, NO por
ello se extingue este ltimo.
El lmite de esta causa viene determinado por el inters de un tercero, es decir, NO puede
operar perjuicio de tercero, de manera que si el derecho real que se va a extinguir a la vez est
gravado por otro derecho real, el 1 subsiste hacia el 2 como si ste no se hubiera extinguido.
Ejemplo:
- Nudo propietario.
- Usufructuario.
- Acreedor hipotecario sobre el usufructo.
Si el usufructuario muere, y el nudo propietario adquiere el usufructo, se dara una
consolidacin, pero sta nunca puede operar en perjuicio de tercero, de ah que ante el
acreedor hipotecario se mantenga el derecho real, mientras que para el resto de la sociedad ese
derecho real NO existe.

4.RENUNCIA O ABANDONO

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Conforme al art. 6.2 CC, los derechos reales pueden renunciarse, y se producir su extincin
cuando NO contraren el inters o el orden pblico ni perjudiquen a terceros, lo cual se aplica
al usufructo y a las servidumbres.
Renuncia y abandono son causas de extincin absolutas y voluntarias.
La renuncia consiste en un acto de declaracin de voluntad del titular del derecho real de
carcter unilateral, abdicativo e irrevocable, debiendo estar legitimado para ello. Si tiene
como objeto un bien de naturaleza inmueble, el bien pasa a manos de la administracin.
Si se renuncia a bienes muebles, stos pasan a ser res nullis y, en consecuencia, podr ser
adquirida su propiedad mediante la ocupacin.
Si el objeto de la renuncia es un derecho real, se extingue tambin con el lmite de un
perjuicio a un tercero.
Ejemplo: Yo soy usufructuario, y tengo este derecho de usufructo gravado por un derecho
real de acreedor hipotecario, NO puedo renunciar a mi derecho real en perjuicio del acreedor
hipotecario.

5.REVOCACIN
Opera nica y exclusivamente en los supuestos en los que el cambio de voluntad del
transmitente la norma deja sin eficacia dicha transmisin que se ha realizado.
Ejemplo: Le doy la propiedad del bien a alguien, pero luego lo revoco.
Hablamos de donaciones a ttulo gratuito o lucrativo.

6.PRESCRIPCIN EXTINTIVA Y NO USO

Determinados derechos reales se establecen por un plazo determinado. Se tratar siempre de
derecho en cosa ajena, porque la propiedad NO tiene plazo, NI se pierde por el no uso. SLO
se perdera por el uso o posesin contradictoria de un tercero al cabo del tiempo, por
usucapin.
Aqu, por tanto, estamos pensando en otros supuestos, como el derecho de usufructo, que se
extingue llegado un plazo determinado o la propia muerte del titular. O los derechos de
adquisicin preferente, que caducan si no se ejercen en el plazo fijado por la Ley o por las
partes.
Las servidumbres, por su parte, se extinguen por el no uso durante 20 aos.

7.CADUCIDAD
sta es aplicable a aquellos bienes que tienen un plazo fijado para su ejercicio, como por
ejemplo la adquisicin preferente de derechos reales.
Tambin se extinguen los derechos de propiedad sobre bienes inmateriales que tengan un
plazo de vigencia, siendo el ejemplo ms claro los derechos de propiedad intelectual e
industrial. El 1 se extingue una vez transcurridos 75 aos, pasando a formar parte del
dominio pblico. Subsiste el derecho moral de autor, pero NO los derechos econmicos, los
cuales se extinguen por caducidad.

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8.EXPROPIACIN FORZOSA
El CC hace referencia a la expropiacin como modo de perder el dominio en el art. 349 CC,
en virtud del cual nadie podr ser privado de su propiedad sino por Autoridad competente y
por causa justificada de utilidad pblica, previa siempre la correspondiente indemnizacin.
Sin embargo, este artculo ha perdido relevancia hoy en da, al haberse regulado la
expropiacin forzosa tanto a nivel constitucional (art. 33 CE) como por la legislacin especial
(Ley de Expropiacin Forzosa de 1954).
Conforme al art. 33 CE, nadie podr ser privado de sus bienes y derechos sino por causa
justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin y
de conformidad con lo dispuestos por las leyes. Al mismo tiempo, este artculo es garanta
constitucional del derecho de propiedad. Nadie podr ser privado de su propiedad sin:
a. Justa causa de expropiacin: Si a posteriori el bien expropiado no se utiliza para el fin que
motiv la expropiacin, el propietario tiene un derecho de revisin.
b. Someterse al procedimiento administrativo legal: Necesariamente, la expropiacin se
produce a travs de un acto administrativo especfico. No basta la mera iniciacin del
expediente expropiatorio ni la declaracin legal de utilidad pblica.
c. El pago de una justa compensacin econmica o justiprecio.
Son potencialmente expropiables todos los bienes y derechos patrimoniales, como los
derechos de suscripcin preferente de acciones, e incluso intereses patrimoniales legtimos.
No hay expropiacin cuando simplemente se regula la propiedad o su disfrute en determinado
mbito, imponiendo cargas y deberes a los propietarios, siempre que se respete el contenido
esencial del derecho. La expropiacin supone un sacrificio especial no exigible, y que no se
ajusta al principio de igualdad en las cargas pblicas. Aunque tampoco parece que baste, en
todo caso, para excluir la expropiacin con que la intervencin pblica sea generalizada y no
singular.

BLOQUE II: POSESIN

TEMA 11: LA POSESIN (I)

1.ETIMOLOGA, ESENCIA Y FUNDAMENTO
Tanto la posesin como el RP pertenecen a lo que se conoce como sistemas de proteccin de
la apariencia. En el RP se inscriben, mayoritariamente y con carcter voluntario, derechos
reales sobre inmuebles, como la propiedad, por ejemplo.
Para adquirir/transmitir la propiedad de un inmueble, NO se necesita la inscripcin, es decir,
dicha inscripcin NO es constitutiva de un derecho de propiedad. Sin embargo, hay casos,
como el de la hipoteca mobiliaria, cuya inscripcin S es constitutiva de un derecho real.
Aunque sea voluntaria, la inscripcin da seguridad jurdica.
En realidad, es todo apariencia, ya que no tiene por qu coincidir la titularidad registral con la
titularidad real.

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La posesin se explica desde el sistema de proteccin de la apariencia. El CC recoge una
pluralidad de clases de poseedores y posesiones, con un nico concepto comn: De entrada,
cualquier poseedor, incluso el que posee injustamente, es protegido, lo cual quiere decir que:
1) Estamos en el mbito de la apariencia.
2) Se apuesta por la seguridad jurdica.
La posesin que nos interesa es el hecho de poseer la cosa, es decir, la tenencia de hecho. As,
en el art. 34 LH el legislador convierte, por razones de seguridad del trfico jurdico, al
adquirente oneroso del bien inmueble en su propietario; posicin que es inatacable, de tal
manera que el verdadero propietario no puede hacer nada.
Art. 464 CC: La posesin de los bienes muebles, adquirida de buena fe, equivale al
ttulo (*). Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado
de ella ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea. Si el poseedor de la cosa
mueble perdida o sustrada la hubiese adquirido de buena fe en venta pblica, no podr
el propietario obtener la restitucin sin reembolsar el precio dado por ella.
(*) El verdadero propietario NO puede reclamar, sino que tendr que arreglrselas
judicialmente con aqul a quien transmiti la propiedad de la cosa.
Ejemplo: A, propietario de cosa mueble, transmite voluntariamente la posesin a B, quien se
comporta como si fuese dueo, generando en un tercero, C, la apariencia de ser el propietario.
C adquiere ese bien mueble de B. A, verdadero dueo, puede reivindicar la cosa a C.
Entre A y C, el ordenamiento jurdico decide que el propietario sea C, cuya posicin es
inatacable, siendo A y B quienes tendrn que litigar.
Lo que nos interesa es la posesin como hecho, que es la que interesa al CC. Un hecho que,
sin embargo, atribuye efectos jurdicos, de los que se siguen derechos jurdicos, a veces
trascendentales o de una importancia extraordinaria, que pueden llegar a transformar al
poseedor en propietario.
La posesin de buena fe, sus efectos y la proteccin jurdica de la posesin son uno de los
temas ms importantes. Tambin lo es, aunque en menor grado, la usucapin.

2.NATURALEZA JURDICA
La naturaleza jurdica de la posesin ha sido motivo de discusin acerca de si se trata de un
simple hecho o si es un derecho subjetivo.
Un sector de la doctrina, basndose en los arts. 438 y 445 CC, entre otros, mantiene que la
posesin es un simple hecho al que se reconocen ciertos efectos jurdicos, pero sin llegar a la
categora de derecho subjetivo.
Para otros autores, y es la tendencia dominante en la actualidad, la posesin es un derecho
subjetivo, tomando como referencia, ente otros, los arts. 438 in fine, 443, 446 y 460.4 CC.
Podra concluirse que la posesin, aunque originariamente y considerada en s misma como
que NO es ms que un hecho, es, a la vez, un derecho por las consecuencias legales que de
ella derivan.

3.VALOR FUNCIONAL

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Los efectos jurdicos de la posesin nos permiten extraer un concepto funcional de la misma:
llamamos POSESIN a aquellas situaciones jurdicas que permiten poner en juego la defensa
interdictal, as como a aquellas situaciones jurdicas que legitiman a una persona en virtud de
un fenmeno de apariencia para ejercitar el derecho real que dicha apariencia provoca y
permiten a los terceros confiar en la misma y, finalmente, a aquellas situaciones que, con el
paso del tiempo, se transforman en dominio o titularidad jurdico-real (usucapin).

4.EVOLUCIN HISTRICA DE LA POSESIN

Las reglas que hoy en da conforman la posesin proceden de etapas diversas de la evolucin
cultural y del pensamiento jurdico, y cada una de ellas trataba de dar respuesta a problemas
sociales que eran, en gran medida, diferentes. Hay reglas de origen netamente romano; otras
que son de raz germnica; otras que derivan del Derecho Cannico; otras que proceden de las
elaboraciones llevadas a cabo por los juristas del Derecho Comn y, finalmente, reglas o
criterios impuestos por la prctica jurdica o por la elaboracin doctrinal de los ltimos
tiempos.

5.LA POSESIN EN LOS ORDENAMIENTOS JURDICOS

ESTATALES
Se regula en el Ttulo V, Capitulo I CC (de la posesin y sus especies).
En principio, la posesin NO se restringe a la posesin de las cosas, sino al disfrute de un
derecho:
Art. 430 CC: Posesin natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una
persona. Posesin civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa
o derecho como suyos.
Art, 431 CC: La posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que
los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre.
Art. 432 CC: La posesin en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o
en el de dueo, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos,
perteneciendo el dominio a otra persona.
Por tanto, como se observa, OBJETO de la posesin son tanto las cosas como los derechos.
Son poseedores, segn el CC, y por tanto gozan de la proteccin posesoria, tanto el poseedor
en concepto de dueo (cuando propietario y poseedor coinciden en la misma figura) como
los poseedores en concepto distinto de dueo, como por ejemplo el caso del arrendatario de
un prstamo. Incluso, si nos remontamos al Derecho Romano, veremos que un puro
detentador, de entrada, es susceptible de proteccin.
Tenemos, pues, como definicin de posesin la de poder de hecho sobre una cosa; poder de
hecho que no siempre es el mismo, sino que puede variar. Podr ser amplio o limitado,
obtenindose una utilidad muy concreta de la cosa que se posee o casi ninguna, pero el caso
sigue siendo el mismo.
Es necesario, para poder hablar de hecho, de posesin, que este poder sea actual?
Indudablemente NO, ya que el poseedor de un inmueble, aunque se aleje de l fsicamente, no
deja de poseerlo. Basta con que el poseedor se encuentre en una determinada relacin objetiva

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con la cosa; relacin que ha de tener una cierta estabilidad, es decir, no valdra, por ejemplo,
el asiento que ocupamos en el aula.

TEMA 12: LA POSESIN (II): ESPECIES DE POSESIN

1.POSESIN NATURAL Y POSESIN CIVIL
Se trata de la clasificacin contenida en el art. 430 CC, a cuyo tenor:
- POSESIN NATURAL es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una
persona (corpus).
- POSESIN CIVIL es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intencin de haber la cosa
o derecho como suyos (corpus + animus).
A primera vista, parecera que slo la posesin civil estara llamada a producir efectos
jurdico-civiles, permaneciendo la natural en el puro plano de los hechos. Sin embargo, el art.
446 CC indica que TODO POSEEDOR deber ser respetado en su posesin, lo cual nos
permite concluir que el poseedor natural tambin est incluido.

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2.POSESIN A TTULO DE DUEO Y EN CONCEPTO DISTINTO

DEL DE DUEO. INVERSIN DEL TTULO POSESORIO. LA
FIGURA DEL SERVIDOR DE LA POSESIN
Conforme al art. 432 CC, la posesin en los bienes y derechos puede tenerse:
- En concepto de dueo.
- En concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos,
perteneciendo el dominio a otra persona.
SLO la posesin en concepto de dueo sirve para usucapir. Un arrendatario, por ms que
posea el piso, NO podr en ningn momento llegar a usucapirlo, ya que su ttulo no lo
habilita. En cambio, si lo poseyera en concepto de dueo no sindolo, S podra usucapirlo.
El poseedor de una cosa en concepto de titular de un derecho sobre ella se presume que es
titular del derecho en cuyo concepto posee. As, si posee como dueo, se presume que lo es.
Esto tiene su base en el art. 448 CC, segn el cual el poseedor en concepto de dueo tiene a
su favor la presuncin legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a
exhibirlo. Esta presuncin admite prueba en contrario, y sirve tanto para las reclamaciones
que entable el poseedor como para defenderse de las que se dirijan en su contra. En todo caso,
SLO ampara al poseedor actual.
Sin embargo, la presuncin de que el poseedor es titular del derecho posedo tiene la
excepcin en materia de usucapin que regula el art. 1954 CC, en virtud del cual el justo
ttulo debe probarse, no se presume nunca.
Para determinar si la posesin es en concepto de dueo o no, hay que atender a la voluntad del
poseedor en el momento de adquirir la posesin, siempre que sta dependa de la voluntad.
Cuando en la adquisicin de la posesin no interviene la voluntad del poseedor, sta tampoco
influye en la calificacin. Por ejemplo: si el arrendatario hereda al dueo, posee en concepto
de dueo aunque ignore que es heredero y siga poseyendo como arrendatario. Otro caso es el
que hereda al que es depositario de una cosa, ya que posee en concepto distinto del de dueo
aunque crea que es propietario.
El poseedor NO puede cambiar, por su voluntad interna, el concepto en que posee. En este
sentido, el art. 436 CC establece que se presume que la posesin se sigue disfrutando en el
mismo concepto en que se adquiri, mientras no se pruebe lo contrario. Por tanto, NO basta
el mero cambio de intencin del poseedor para modificar el concepto en que se posee, sino
que para que la posesin se transforme es preciso que se transforme tambin el ttulo jurdico
o causa de adquisicin.

3.POSESIN DE BUENA Y MALA FE

Se trata de una clasificacin especialmente relevante, pues la buena o mala fe del poseedor es
un criterio decisivo para mltiples cuestiones, como por ejemplo:
a) Establecer el rgimen de adquisicin de frutos de las cosas posedas, junto con el abono de
gastos/mejoras, en el momento de liquidarse el estado posesorio.
b) Aplicar un rgimen abreviado o no de usucapin.
c) Incluso propiciar, bajo ciertas condiciones, una adquisicin a non domino del derecho
posedo.

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Antes de nada, es necesario hacer una distincin entre:
- Posesin justa: Aquella conforme a Derecho, la que se basa en un ttulo de poseer.
- Posesin injusta: Aquella contraria a Derecho, que se tiene sin derecho de poseer, como
por ejemplo la posesin de un ladrn.
Segn el art. 433 CC, es poseedor de buena fe el que ignora que en su ttulo o modo de
adquirir hay algn vicio o defecto que lo invalide. Por su parte, el art. 1950 CC establece que
el poseedor de buena fe es el que cree que la persona de quien recibi la cosa era dueo de
ella y poda transmitir el dominio.
El ordenamiento, en el art. 434 CC, parte de una presuncin iuris tantum de buena fe en el
poseedor de un bien o derecho. El conocimiento de los vicios del ttulo convierte al poseedor
de buena fe en poseedor de mala fe.
Por otra parte, conforme al art. 435 CC, la posesin adquirida de buena fe no pierde este
carcter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el
poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente, lo cual quiere decir que la buena fe no
slo se requiere en el momento inicial.

4.LA LLAMADA POSESIN VICIOSA. DIVERSOS SUPUESTOS

POSESIN VICIOSA es la que se adquiere sin o contra la voluntad del anterior poseedor,
clandestina o violentamente.
Por su parte, POSESIN NO VICIOSA es la adquirida regularmente.
El legislador rechaza especialmente la adquisicin violenta de la posesin en el art. 441 CC, al
establecer que en ningn caso puede adquirirse violentamente la posesin mientras exista un
poseedor que se oponga a ello. El que se crea con accin o derecho para privar a otro de la
tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deber solicitar el auxilio de la
Autoridad competente.
Con carcter general, adems, se aplica el art. 444 CC, en virtud del cual los actos
meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de
una cosa, o con violencia, no afectan a la posesin.
La posesin viciosa NO es apta para la prescripcin ordinaria, porque precisa una posesin
pblica y pacfica. Sin embargo, puede servir para la prescripcin extraordinaria, la cual
necesita un tiempo ms amplio de posesin.
Por ltimo, es importante mencionar que no se debe confundir la posesin viciosa/no viciosa
con la posesin justa/injusta. Por ejemplo: quien recupera violentamente la posesin
injustamente perdida, tiene una posesin viciosa pero justa en tanto que conforme a Derecho,
como cuando el arrendador, tras finalizar el contrato, recupera violentamente el apartamento.

5.LA CONCURRENCIA DE POSESIONES: POSESIN MEDIATE E

INMEDIATA
Conforme al art. 431 CC, la posesin se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma
persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre. De aqu se desprende que:
- POSESIN INMEDIATA: Cuando se ejerce directamente, sin mediador posesorio.
- POSESIN MEDIATA: En ella aparece disminuido el elemento corporal de la posesin,
ya que el poder se ejerce a travs de otra persona, un mediador, quien es el verdadero

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poseedor, pero su posesin es inferior a la del poseedor mediato, dado que el requisito
esencial de toda posesin mediata es la pretensin de entrega. La posesin del mediador
exterioriza un derecho derivado del poseedor mediato.
Hay que desvanecer un error que sera la posesin en nombre propio y en nombre ajeno. Si
bien para el Derecho Romano el poseedor como dueo equivale a poseedor en nombre propio,
modernamente tambin el mediador es considerado como verdadero poseedor.

TEMA 13: LA POSESIN (III): ESTRUCTURA DE LA

POSESIN
1.EL SUJETO DE LA POSESIN
Nuestro CC NO establece ningn condicionamiento respecto de la posibilidad de ser sujeto de
una situacin posesoria. La aptitud de ser poseedor se encuentra conectada a la personalidad,
de modo que cualquier persona, por el mero hecho de serlo, tiene capacidad para ser
poseedor, tanto si es una persona fsica como jurdica.
Por su parte, los menores e incapaces, en cuanto personas, pueden ser titulares de situaciones
posesorias y, por tanto, deben ser considerados como poseedores, si bien los actos de ejercicio
de la posesin deben ser realizados por sus representantes legales.

2.COPOSESIN
Situacin en la que 2 o ms personas poseen la cosa simultneamente y en el mismo concepto.
El art. 445 CC admite esta figura siempre que se entienda que cada poseedor ostenta una
cuota indivisa del bien o derecho, excluyendo que cada uno pueda desarrollar
simultneamente una posesin plena sobre el conjunto.

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En caso de contienda entre 2 personas que se disputan la misma posesin, dicho artculo
ofrece una serie de criterios para resolver el conflicto. As, si surgiere contienda sobre el
hecho de la posesin:
- Ser preferido el poseedor actual.
- Si resultaren 2 poseedores, el ms antiguo.
- Si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente ttulo.
- Si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituir en depsito o guarda judicial la
cosa, mientras se decide sobre su posesin o propiedad por los trmites correspondientes.

3.EL OBJETO DE LA POSESIN. POSESIN Y CUASIPOSESIN.

COSAS Y DERECHOS SUSCEPTIBLES DE POSESIN
De acuerdo con los arts. 430, 431 y 432 CC, pueden ser objeto de posesin tanto las cosas
como los derechos, siempre que sean susceptibles de apropiacin (art. 437 CC).
Sin embargo, hay cosas que estn fuera del trfico jurdico, del comercio, como por ejemplo
los bienes pblicos.
Se entiende por POSESIN DE DERECHOS el tener de hecho el poder en que el derecho
consiste, es decir, todo poder que no lleva consigo la tenencia. El titular de un derecho es la
persona que tiene el poder jurdico en que aqul consiste, y poseedor es la persona que, de
hecho, tiene el poder que corresponde a un derecho.
Podramos, por tanto, aplicar esta idea a quien, por ejemplo, conduce a travs de finca ajena
agua para la suya, o a quien transita para acceder a va/camino pblico? NO, dado que quien
hace esto es titular de una servidumbre, pero no posee la finca que atraviesa.
Por otra parte, SLO aquellos derechos que atribuyen un poder duradero, estable, sobre una
cosa podrn ser objeto de posesin. SLO los derechos reales, y no todos, admiten un uso
duradero. En concreto, los derechos de garanta, como la hipoteca mobiliaria, NO son
susceptibles de posesin.
La posesin de derechos debe protegerse como la de cosas, ya que si se protege el poder de
hecho sobre las cosas, del mismo modo debe protegerse el poder de hecho en que consiste la
posesin de derechos.
Por ltimo, el trmino CUASIPOSESIN se aplica en los casos en que una persona detenta
una cosa a ttulo de usufructuario o como titular de un derecho de uso.

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TEMA 14: LA POSESIN (IV): VIDA JURDICA DE LA

POSESIN
1.ADQUISICIN DE LA POSESIN
En el mbito doctrinal, se suelen distinguir 2 formas de adquirir la posesin:
1. ORIGINARIA: Se produce por acto unilateral del adquirente y sin el concurso del
poseedor precedente, si lo haba. Por ejemplo, por despojo. Es originaria habiendo estado
en posesin de otro cuando tiene lugar la posesin SIN O CONTRA la voluntad del
anterior poseedor. Quien roba o hurta, adquiere la posesin originariamente, pero si
mediase consentimiento, sera derivativa.
2. DERIVATIVA: Supone la intervencin del poseedor anterior, operndose por virtud de
una cesin o traspaso. La transmisin de la posesin tiene lugar a travs de la traditio, que
es necesaria en trminos generales para la adquisicin de los derechos reales.
Por ejemplo: si le presto mi coche a una persona, la cual despierta en terceros una apariencia
de propietario, el que lo adquiera de ese poseedor que no es dueo, ser considerado como
verdadero dueo, y yo NO podr reivindicar el coche. En este caso, la adquisicin es
derivativa.
Sin embargo, si yo pierdo la posesin del coche porque me lo robaron, y el que me lo rob lo
vende, en este caso la transmisin es originaria y contra la voluntad del dueo, el cual S
podr reivindicarlo.
La adquisicin derivativa puede tener lugar:
- MORTIS CAUSA: Lo veremos en el apartado D).
- SINGULAR O INTER VIVOS: Nos pone en la pista de la traditio, ya que la transmisin
de la posesin a ttulo derivativo inter vivos tiene lugar por el traspaso posesorio, bien
adems por ciertos actos que se hacen equivalentes a traditio real, la cual consiste en la

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entrega material de la cosa por voluntad concorde del transmitente y del adquirente. En
determinados casos, pueden entregarse, en lugar de la cosa, otros objetos que se hacen
equivalentes a ella, como por ejemplo las llaves. El otorgamiento o adquisicin por medio
de un contrato sin que el adquirente llegue a adquirir poder de hecho sobre la cosa est
tambin admitido en el CC.
En algunos casos, se hace equivalente la traditio al acuerdo, es decir, a veces el
consentimiento sirve para adquirir la propiedad.
Por tanto, junto a la traditio real o entrega material de la cosa, tenemos casos en que la
idea de traditio como equivalente a entrega material se reduce, y en algunos casos de
difumina, a formas espiritualizadas de traditio.
A) ACTOS DE ADQUISICIN DE LA POSESIN: Para que nazca la posesin, se
requiere una cierta relacin material del sujeto con la cosa, una suerte de relacin
permanente con la cosa. Ahora bien, es verdad que esta idea, sobre todo, tiene que ver con
las cosas muebles, en la medida en que se entiende que se adquiere la posesin cuando son
aprehendidas, pero tambin cuando, sin aprehenderlas, quedan sujetas a la voluntad del
adquirente.
La posesin de las cosas muebles se adquiere:
- Por ocupacin material.
- Por quedar sujetas a la voluntad del adquirente.
Respecto de los inmuebles, stos se adquieren establecindose en ellos, realizando actos
que ejemplifican, exteriorizan ese poder de hecho sobre la cosa.
B) CAPACIDAD PARA ADQUIRIR LA POSESIN: No se requiere una determinada
capacidad de obrar, sino que es suficiente con lo que, en trminos de capacidad, se conoce
como CAPACIDAD NATURAL DE QUERER, es decir, una voluntad mnimamente
madura como para poder dar origen a un poder de hecho sobre la cosa.
Cuestin diferente es que algunos modos, algunas concretas causas de adquirir la posesin
presupongan la capacidad de obrar en el adquirente.
C) REPRESENTACIN EN LA ADQUISICIN DE LA POSESIN: El art. 439 CC
reconoce la adquisicin de la posesin por representacin:
1. Es admisible tanto una representacin voluntaria como legal.
2. Existe representacin siempre que el representante acte por cuenta y en inters del
representado, al igual que si acta en nombre de ste o en nombre propio.
3. Al representante se le trasladan el carcter y los efectos jurdicos de la posesin.
4. Excepcin: Cuando acta un tercero que carece de mandato, NO se entiende adquirida
la posesin hasta que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio, lo
ratifique.
D) TRANSMISIN MORTIS CAUSA DE LA POSESIN: La transmisin derivativa
de la posesin por ley tiene lugar en el caso de la sucesin mortis causa.
En la adquisicin derivativa, hablando de sucesin, lo que existe es una suerte de sucesin
jurdica en la posesin. Puede parecer una idea que choca con la idea de posesin, ya que
lo que le interesa al legislador es la posesin de hecho. Por tanto, cmo un poder de hecho
se va a suceder jurdicamente? Es evidente que las consecuencias jurdicas de la posesin
adquirida derivativamente dependen de la posesin del transmitente.
La posesin civilista es la del art. 440 CC, la de los bienes hereditarios transmitidos al
heredero.

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Tenemos un caso de que transmisin derivativa mortis causa, que pasa del causante al
heredero. Aparece por 1 vez la posesin como derecho, no como hecho. En dicha posesin
como derecho, lo que se transmite al heredero por ministerio de la ley es el conjunto de
ventajas jurdicas de la posesin del causante. La posesin que adquiere el heredero es la
misma que tena el causante.
Quien en el Derecho del CC hereda a otro, adquiere sobre las cosas posedas por el difunto
un cierto poder jurdico llamado posesin civilsima, independientemente de que hayan
pasado o no a su poder las cosas heredadas, y en virtud de aquel poder, tiene, en principio,
la facultad de tomar por s la posesin efectiva de las mismas o de pedir, mediante el
interdicto de pedir, que se le entregue judicialmente.
Sin embargo, los efectos de la posesin de mala fe del causante NO perjudican al heredero
si es que no se demuestra que tena conocimiento de los vicios que afectaban a la posesin
del causante, si bien los efectos de la posesin de buena fe NO le aprovecharn sino desde
la fecha de la muerte del causante.
En el art. 442 CC se utiliza indebidamente el calificativo de posesin viciosa para lo que
aqu es posesin de mala fe.

2.CONSERVACIN DE LA POSESIN
Puede suceder que el que pierde la posesin como hecho, la conserve, sin embargo, como
derecho.
Conforme al art. 460.4 CC, el poseedor puede perder su posesin por la posesin de otro, aun
contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin hubiese durado ms de 1 ao. Es
decir, durante ese ao el que es privado sin o contra su voluntad conserva la posesin como
derecho.
El despojo del art. 460 CC pone fin al poder de hecho que el despojado tena sobre la cosa,
pero no le priva de la posesin, entendida como derecho, hasta transcurrido 1 ao despus de
dicho despojo.
El despojado, en definitiva, conserva el derecho de la posesin durante 1 ao, teniendo
derecho a recobrar la posesin corporal, no slo frente al despojante, sino tambin frente a
cualquiera, para lo que cuenta con una accin que protege su posesin. En este sentido, el art.
464 CC dice que el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
ilegalmente, podr reivindicarla de quien la posea.
Cuando por despojo de la cosa se pierde la posesin como hecho o la posesin mediata, se
conserva por el poseedor una posesin como derecho, durante 1 ao. Si en el transcurso de
este plazo se recobra, se entiende que disfrut tanto de la posesin de hecho como de derecho
sin interrupcin, tal y como dispone el art. 466 CC.

3.PRDIDA DE LA POSESIN
En principio, podra pensarse que la posesin slo se pierde cuando desaparecen tanto el
corpus como el animus posesorio. Sin embargo, la ley contempla supuestos de prdida de la
posesin:
- Voluntarios: Se pierden ambos elementos. Pueden producirse en virtud de un acto
unilateral (abandono de la cosa) o bilateral (cesin o transmisin a otro por el ttulo que

90
sea). Basta la aptitud natural de entender y querer, NO se requiere una especial capacidad
de obrar.
- Involuntarios: Se pierde el corpus, pero no el animus. Pueden tener lugar a consecuencia
de la privacin de la posesin por otro sin o contra la voluntad del poseedor, o como
consecuencia de un suceso involuntario que, por la razn que sea, ponga fin a tal poder de
hecho sobre la cosa, como por ejemplo la destruccin.
Conforme al art. 460 CC, el poseedor puede perder su posesin:
1. Por abandono de la cosa: VOLUNTARIA.
2. Por cesin hecha a otro por ttulo oneroso o gratuito: VOLUNTARIA.
3. Por destruccin o prdida total de la cosa, o por quedar sta fuera del comercio:
INVOLUNTARIA.
4. Por la posesin de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesin
hubiese durado ms de1 ao: INVOLUNTARIA.
La prdida meramente transitoria del poder de hecho NO implica la prdida de la posesin.
Esta idea se basa en el art. 461 CC, a cuyo tenor la posesin de la cosa mueble no se entiende
perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque ste ignore accidentalmente su
paradero.
Sin embargo, cuando lo que no existe es la posibilidad de reanudar el poder de hecho sobre la
cosa es cuando se pierde la posesin. El caso ms obvio es el de la destruccin de la cosa.

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TEMA 15: LA POSESIN (V): CONTENIDO DE LA

SITUACIN POSESORIA
1.LAS PRESUNCIONES POSESORIAS
Conforme al art. 448 CC, el poseedor en concepto de dueo tiene a su favor la presuncin
legal de que posee con justo ttulo, y no se le puede obligar a exhibirlo. Se trata de una
presuncin legal, y se aplica tanto a bienes muebles como inmuebles. Ahora bien, si se trata
de un bien inmueble inscrito en el RP, es el titular del derecho inscrito el que goza de la
presuncin de que el derecho existe y le pertenece.
En el caso de cosas muebles, la presuncin de existencia puede llegar a ser fortsima, porque
en determinados casos convierte a la posesin en irrefutable, lo cual tiene mucho que ver con
lo que resulta del art. 464 CC, hasta el punto de que se eleva al poseedor como verdadero
dueo, es decir, en determinados casos, se presume que quien posee es propietario, y no se
admite prueba en contrario.
Por su parte, el art. 449 CC establece alguna presuncin ms. Segn ste, la posesin de una
cosa raz supone la de los muebles y objetos que se hallen dentro de ella, mientras no conste o
se acredite que deben ser excluidos. Se trata de una presuncin de muebles y objetos. Por
tanto, se presume que el poseedor de una cosa raz tambin lo es de los bienes muebles que se
hallen en su interior mientras no se pruebe lo contrario. Por contra, si alguien me visita en mi
inmueble y se olvida algo en l, la presuncin NO se extiende a dicho objeto.
Por otro lado, el CC se limita a presumir la posesin de las cosas sin prejuzgar que se tenga en
el mismo concepto que el inmueble, es decir, el arrendatario de un piso se presume que posee
los muebles y los objetos que se encuentran en l, pero NO como arrendatario.
Si la cosa inmueble es COPOSEDA, habr que entender que el art. 449 CC da lugar a la
presuncin de que los muebles que se hallan dentro de aqul son coposedos por los
coposeedores del mismo.
Por ltimo, el art. 466 CC establece que el que recupera, conforme a derecho, la posesin
indebidamente perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su
beneficio que la ha disfrutado sin interrupcin. Se trata de una presuncin a favor de la

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posesin ininterrumpida del que la pierde indebidamente, y puede tenerse en cuenta para la
prescripcin.

2.DEFENSA DE LA POSESIN
A) ANTECEDENTES HISTRICOS: Cul es el fundamento de la proteccin posesoria?
Por qu se protege al poseedor, pudiendo no ser ste el propietario? Para responder a estar
preguntas hay diversas corrientes de pensamiento, que han ido evolucionando a lo largo del
tiempo.
IHERING, autor del s. XIX, afirmaba que siendo la posesin la exteriorizacin de la
propiedad, protegerla supone proteger la propiedad, an a riesgo de que, en ocasiones, no
se est protegiendo al legtimo propietario, pero vale la pena correr el riesgo antes que
negar la proteccin al que realmente se la merece.
SAVIGNY, por su parte, optaba por la proteccin de la posesin como consecuencia de la
prohibicin de la violencia para tener que evitar la reparacin de los daos causados a
posteriori por la propia voluntad de los particulares, siendo esa proteccin de la posesin el
mtodo para atenerse a los medios establecidos por ley para recuperar la propiedad.
Otros autores, entre ellos LACRUZ, mantienen que debe protegerse al poseedor siempre
que haya conseguido la posesin de buena fe, y sobre un bien inmueble, slo pudiendo
prosperar la accin reivindicatoria frente al poseedor si ste ha conseguido la posesin
mediante la privacin ilegal.
Por su parte, la tesis romanista defiende al poseedor, ya que en unin con la usucapin, la
posesin continuada del objeto es la forma de conseguir su propiedad transcurrido el
tiempo establecido, esto es, 3 aos en la ordinaria, defendindose al poseedor dentro de
este tiempo, excepto que se presente una accin reivindicatoria por los medios oportunos.
Por tanto, como conclusin, la idea de proteger es apostar por la proteccin del Derecho,
de la resolucin pacfica de los conflictos conforme a Derecho. Esta idea de proteccin de
la posesin para evitar conflictos aparece en el art. 448 CC.
B) PRESUPUESTOS, CLASES Y EFECTOS DE LA DEFENSA SUMARIA DE LA
POSESIN. LA DEFENSA INTERDICTAL: El hecho de inquietar a alguien en su
posesin puede acarrear el amparo o restitucin de la cosa mediante los medios que las
leyes establezcan. Estos medios eran los conocidos INTERDICTOS, hoy en da llamados
JUICIOS POSESORIOS y regulados por la LEC2000, la cual contiene normas muy
genricas sobre la proteccin de la posesin. Slo da los cauces y los tipos de juicios. Por
ejemplo, el art. 250 LEC establece qu tipos de asuntos de resuelven en el mbito del juicio
verbal.
La lesin de la posesin puede ser la perturbacin o despojo, frente a lo cual el afectado
deber plantear el correspondiente juicio posesorio, antes conocido como INTERDICTOS:
Interdictos de recobrar para las situaciones en las cuales fue despojado.
Interdicto de retener para los casos en que el sujeto fuera perturbado.
La LESIN es una alteracin del estado posesorio realizado por alguien sin autorizacin
del propietario, pudiendo llegar a ser de privacin de la posesin (despojo), o no
(perturbacin).
DESPOJO es una alteracin del estado posesorio realizado por un tercero al legtimo
propietario, consistente en la privacin de la posesin.

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PERTURBACIN es la alteracin del estado posesorio realizada por un tercero al legtimo
propietario, sin privacin de la posesin pero dificultando su posesin.
Cabe destacar la cuestin de la delimitacin entre el DESPOJO PARCIAL y la SIMPLE
PERTURBACIN, concluyndose que siempre que haya posesin parcial o total de la
cosa, estamos ante un despojo, siendo perturbacin en el resto de casos.
Es resaltable que NO es necesario que el autor tenga conciencia de que est haciendo un
dao, es decir, la culpa NO es requisito esencial para la realizacin de la lesin.
La proteccin alcanza a toda clase de posesin, sea de buena fe o de mala, justa o injusta,
etc., siempre que no sea una posesin ilegal.
El legitimado pasivamente es el sujeto que realiz la lesin, contra el cual se dirige la
demanda del juicio posesorio.
C) LA CUESTIN DE LA SUBSISTENCIA DE LA ACCIN PUBLICIANA: Cuando
se plantea la polmica sobre la subsistencia de la accin publiciana en el Derecho
moderno, lo que se discute en realidad es si un poseedor ad usucapionem, es decir, una
persona que ostenta una posesin en concepto de dueo, hbil para conseguir la usucapin,
puede ejercitar una accin real recuperatoria frente a un poseedor de inferior posesin o
ttulo.
Aunque dispone del interdicto, ste concede una accin muy limitada, por lo que la
moderna accin publiciana se conserva como una accin real recuperatoria.
D) LA CONCURRENCIA CONTRADICTORIA DE POSESIONES: Sobre una misma
cosa NO pueden concurrir 2 posesiones que sean iguales y de una misma naturaleza, sino
que slo podrn hacerlo cuando se encuentren debidamente jerarquizadas o escalonadas.
Los casos de indivisin no pueden entenderse como una excepcin, puesto que no hay
pluralidad de posesiones. Lo que hay es pluralidad de poseedores, ya que la posesin,
como fenmeno jurdico, es nica.
Dentro de la concurrencia contradictoria de posesiones cualitativamente iguales,
distinguimos 2 tipos:
- CONTRADICCIN DE CARCTER TEMPORAL O SUCESIVO: Cuando 2
posesiones temporalmente distintas no se encuentran vinculadas entre s, ni una es
continuadora de otra. Ocurre cuando pretenden estar virtualmente vivas y entran, por
ello, en conflicto.
- CONTRADICCIN DE CARCTER ESPACIAL O ACTUAL: 2 o ms personas
pretenden ser, y actan como poseedores o tenedores actuales y exclusivos de la cosa.

3.LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO Y EL RGIMEN DE

FRUTOS, GASTOS, MEJORAS Y DETERIOROS
Los arts. 451-458 CC contienen una serie de normas, en las que establecen el destino que se
debe dar a los frutos producidos por la cosa, el rgimen al que estn sometidos los gastos y las
mejoras realizadas en ella y la responsabilidad por su prdida o deterioro cuando se liquida un
estado posesorio.
Un criterio clave en esta materia es la BUENA O MALA FE del poseedor cesante.
Dichos artculos contienen el rgimen general aplicable a los supuestos en que se produce la
cesacin de un sujeto en su situacin posesoria a favor de otro, y que no estn sometidos a
otras normas especiales.

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A) FRUTOS: Conforme al art. 451 CC, el poseedor de buena fe hace suyos los frutos
percibidos. Mientras que los frutos naturales e industriales se entienden percibidos cuando
se hallen alzados o separados, los civiles se perciben por das, hasta aqul en que se ponga
fin a la posesin. En cuanto a los frutos, naturales e industriales, que se hallen pendientes
en el momento de ponerse fin a la posesin, se establece que quien venza en la posesin
tiene la facultad de elegir entre:
- Abonar al poseedor saliente los gastos invertidos en la produccin, junto con la parte de
la cosecha proporcional al tiempo que haya durado la posesin.
- Permitirle que concluya el cultivo y la recoleccin como indemnizacin equivalente.
Por su parte, el poseedor de mala fe NO hace suyos los frutos, pues lo contrario sera
consagrar un enriquecimiento sin causa. El art. 455 CC le obliga a restituir los frutos
percibidos ms los que hubiera podido percibir.
B) GASTOS Y MEJORAS: Por GASTO O IMPENSA hay que entender todo desembolso
econmico que el poseedor saliente haya realizado en relacin con la gestin de la cosa
poseda. Por su parte, MEJORA es el aumento de valor experimentado por la cosa poseda
a causa de una inversin o actividad efectuada por aqul cuya posesin concluya. No
siempre que se hace un gasto ello determina una mejora, pues puede haberse efectuado
para colmar una necesidad.
El CC clasifica los gastos en 3 categoras:
- GASTOS NECESARIOS: Los considerados indispensables para la conservacin de la
cosa poseda, como obras de reparacin y conservacin, gastos de custodia del bien, etc.
Se abonan a todo poseedor, sea de buena o mala fe.
- GASTOS TILES: Los que revierten en mejoras introducidas en la cosa por el
poseedor. Se trata de nuevas inversiones de capital, como plantaciones, obras de riego,
etc.
Slo se abonan al poseedor de buena fe, mientras que el de mala fe NO tiene derecho
alguno a que se le reembolsen estos gastos.
- GASTOS SUNTUARIOS: Tambin llamados de PURO LUJO O RECREO, sirven para
lograr un embellecimiento o para perfeccionar la configuracin externa de la cosa.
No son reembolsables a ningn poseedor.
C) PRDIDA O DETERIORO: Si el poseedor es de mala fe, se le hace responder por los
daos debidos tanto a dolo como a negligencia, e incluso de los provenientes de fuerza
mayor cuando maliciosamente haya retrasado la entrega de la cosa a su poseedor legtimo.
Sin embargo, conforme al art. 457 CC, el poseedor de buena fe no responde del deterioro o
prdida de la cosa poseda, fuera de los casos en que se justifique haber procedido con
dolo.

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BLOQUE III: LA PROPIEDAD

TEMA 16: LA PROPIEDAD (I)

1.CONCEPTO Y CARACTERES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
SEGN LA DOCTRINA. EL CONCEPTO LEGAL DEL DERECHO DE
PROPIEDAD
Segn el art. 348 CC, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin ms
limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene accin contra el tenedor y el
poseedor de la cosa para reivindicarla.
La propiedad es definida por la generalidad de la doctrina como el ms amplio poder de
dominacin que el ordenamiento permite tener sobre las cosas. La propiedad confiere a su
titular el ms amplio poder sobre la cosa, de forma que el propietario puede obtener
libremente del objeto de su derecho las ms amplias posibilidades o utilidades que aqul
pueda proporcionarle.
El derecho de propiedad es, por tanto, el ms amplio poder reconocido por el ordenamiento
sobre una cosa, pero su contenido concreto depende en cada momento de los lmites
establecidos por las leyes.
Puede configurarse atendiendo a una serie de caracteres:
A) GENERALIDAD: La propiedad libre, es decir, NO sujeta a limitaciones, faculta a su
titular para obtener del objeto de su derecho todas las utilidades y formas de goce que el
ordenamiento permite. As, a diferencia de los derechos reales limitados o en cosa ajena,
que proporcionan a su titular una o varias utilidades concretas sobre una cosa (por ejemplo,
pasar por la finca ajena en la servidumbre de paso, usar determinadas dependencias de una
casa en el derecho de habitacin), el derecho de propiedad recae sobre la totalidad de los
usos, servicios y utilidades de la cosa, salvo excepciones establecidas por las leyes o
derivadas de derechos reales existentes a favor de terceros. Por otra parte, la propiedad se
presume libre de cargas y gravmenes, es decir, NO sujeta a limitaciones; presuncin que
deber ser destruida por quien alegue la limitacin.
B) ABSTRACCIN: Significa que el derecho de propiedad es independiente a las facultades
que en un determinado momento se atribuyen al titular dominical (propietario) de ese bien

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o derecho, es decir, el derecho del propietario NO se identifica con una o varias facultades
concretas, pudiendo subsistir con cierta independencia de los mismos.
Ejemplos:
- Es propiedad la gravada con un derecho de real limitado tan amplio como el usufructo,
que durante su vigencia deja al propietario como nudo o desnudo propietario, porque
todas las facultades de goce y apropiacin de frutos corresponden al usufructuario.
- Tambin es propiedad la gravada con una servidumbre de paso, o que impida al
propietario construir ms all de una determinada altura.
Sin embargo, este carcter de abstraccin ha de tener un LMITE, porque NO parece que la
propiedad sea compatible con el vaciamiento perpetuo de todas las facultades atribuidas a
su titular. En este sentido, por ejemplo, las servidumbres pueden ser perpetuas, pero NO
agotan la utilidad del fundo sirviente, mientras que el usufructo atribuye al usufructuario
prcticamente todas las utilidades del bien, y por eso est sometido a lmites temporales.
C) ELASTICIDAD: Cuando desaparece la causa que ha determinado la privacin de esas
facultades que integran el contenido del derecho de propiedad, automticamente stas
vuelven a dicho contenido. Por ejemplo, cuando el usufructo se extingue por el transcurso
de su plazo de duracin, esas facultades de uso y disfrute vuelven al propietario.
D) PERPETUIDAD: A diferencia de otros derechos con duracin tasada o limitada en el
tiempo, el derecho de propiedad es un derecho temporalmente ILIMITADO, es decir, NO
se extingue por el paso del tiempo NI por el no uso de su titular. Sin embargo, se puede
perder o extinguir como consecuencia de que otro sujeto consume una prescripcin
adquisitiva (usucapin).
E) EXCLUSIVIDAD: Entendido como posibilidad que corresponde a todo propietario de
excluir a los terceros que pretendan realizar cualquier invasin en la esfera de su poder. Es
una caracterstica NO exclusiva del derecho de propiedad, sino comn a todos los derechos
reales.

2.EVOLUCIN HISTRICA DEL DERECHO DE PROPIEDAD EN EL

DERECHO POSITIVO ESPAOL. LA FUNCIN SOCIAL DE LA
PROPIEDAD PRIVADA EN LA CE
El derecho de propiedad aparece reflejado en los arts. 33 y 53.1 CE. El 1 afirma que se
reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. La funcin social de estos
derechos delimitar su contenido de acuerdo con las leyes. Nadie podr ser privado de sus
bienes o derechos sino por causa justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la
correspondiente indemnizacin y de conformidad con lo dispuesto en las leyes.
El art. 33.1 CE proclama el reconocimiento a la propiedad privada y a la herencia, de forma
que ninguna ley podr oponerse a este reconocimiento, so pena de inconstitucionalidad.
Lo que se reconoce es un derecho a la propiedad privada, que significa que todo individuo
tiene amparada constitucionalmente su pretensin a acceder a la propiedad de bienes.
Por otra parte, a diferencia de lo que suceda en las Constituciones del Estado liberal de
Derecho, la propiedad NO es considerada en nuestra Constitucin como derecho fundamental.
Por ltimo, este reconocimiento constitucional debe ser enmarcado dentro del Estado social y
Democrtico de Derecho que proclama la CE y que tiene su reflejo en algunos preceptos
constitucionales.

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Por su parte, el art. 33.2 CE establece que la funcin social de estos derechos (propiedad y
herencia) determinar su contenido de acuerdo con las leyes. Es el legislador quien, en cada
caso, determina el contenido del derecho de propiedad de acuerdo con la funcin social que
deba cumplir.
La funcin social NO es definida por la CE, pero S podemos encontrar su significacin en
nuestro ordenamiento. NO suprime el derecho de propiedad, sino que modaliza su ejercicio
para la consecucin de un logro social.
En efecto, en ningn caso cabe predicarla de la propiedad como institucin o como derecho
subjetivo, es decir, la propiedad NO es una funcin social NI tampoco el derecho de
propiedad es reconocido porque cumple una funcin social. La funcin social afecta a la
delimitacin del derecho y supone la posibilidad de coordinar los intereses individuales con
los de la colectividad limitando aqullos en beneficio de stos.
El TC dice que la propiedad privada est reconocida por la CE como un haz de facultades
individuales sobre las cosas, pero tambin como un conjunto de deberes y obligaciones
establecidos, de acuerdo con las leyes, en atencin a valores e intereses de la colectividad, es
decir, a la finalidad o utilidad social que cada categora de bienes objeto de dominio est
llamada a cumplir.
La funcin social como criterio delimitador del derecho de propiedad puede operar de 3
formas distintas:
a) Reduciendo determinadas facultades.
b) Estableciendo un ejercicio condicionado de las facultades reconocidas.
c) Imponiendo la obligacin o deber de ejecutar determinadas facultades libremente o segn
determinados criterios.
En definitiva, es un derecho diversificado, cuyo contenido depende del inters social, de lo
que exija en cada momento el principio de solidaridad, de las exigencias de la comunidad, lo
cual hace que el contenido del derecho de propiedad sea distinto en cada momento histrico,
toda vez que aqul se delimita por la ley, teniendo en cuenta los intereses tutelados a travs
del criterio de la funcin social.

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TEMA 17: LA PROPIEDAD (II)

1.LOS SUJETOS DE LA RELACIN JURDICA DOMINICAL
La titularidad puede corresponder tanto a personas fsicas como a personas jurdicas. Las
personas jurdicas titulares de propiedad privada pueden ser pblicas o entidades de Derecho
pblico con personalidad jurdica propia vinculadas con o dependientes de cualquiera de
aqullas. En cualquier caso, deben tener capacidad jurdica para ser titulares de derechos y
obligaciones.

2.EL OBJETO DEL DOMINIO

Tanto cosas de naturaleza corporal (bienes muebles e inmuebles) como bienes de naturaleza
incorporal o inmateriales.
El derecho de propiedad privada recae, necesariamente, sobre COSAS ESPECFICAS, a
diferencia de lo que ocurre con los derechos de crdito, que pueden tener por objeto COSAS
GENRICAS.
Lo que s es posible es que recaiga sobre una universalidad de bienes, que recaiga sobre un
conjunto de bienes como el patrimonio (bienes, derechos y obligaciones). Sin embargo, esto,
en realidad, es una ficcin porque el derecho de propiedad privada recae sobre cada uno de
esos bienes especficos.
Segn el art. 350 CC, el propietario de un terreno es dueo de su superficie y de lo que est
debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan,
salvas las servidumbres, y con sujecin a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en
los reglamentos de polica.
El derecho de propiedad del suelo alcanzar al vuelo y al subsuelo. La doctrina ms moderna
postula una extensin objetiva del dominio, limitada por el punto al que alcance la posibilidad
de utilizacin y el inters razonablemente tutelable del propietario.

3.EL CONTENIDO DEL DOMINIO

Comprende, para cada tipo de bienes, TODAS las utilidades econmicas permitidas por el
ordenamiento, susceptibles de proporcionar el bien sobre el que recae (facultades), y deberes.
Las facultades del propietario son:
- FACULTAD DE GOCE: Utilizacin directa del bien. El uso se corresponde con la
facultad que tiene el titular de obtener del objeto el aprovechamiento natural, usndolo y
obteniendo los frutos o rendimientos correspondientes, pero el goce no slo comprende la
utilizacin directa del bien, sino tambin la indirecta, que se consigue mediante la

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concesin a un tercero de todo o parte de dicha facultad, a travs, por ejemplo, de un
arrendamiento, un comodato, etc.
Lo que diferencia al goce del propietario del goce del usufructuario es una decisin acerca
del goce, es decir, mientras que el usufructuario ha de respetar el destino, para el
propietario carece de relevancia el acto de destino preestablecido.
Manifestacin negativa de la facultad de goce son el derecho a cerrar o de cercar las
heredades, as como el de deslindar o amojonar las fincas.
- FACULTAD DE DISPOSICIN: En virtud de sta, su titular puede enajenar y gravar la
cosa objeto de su derecho.
Aunque normalmente integre el contenido del dominio, NO es exclusiva de sta, sino que
tambin est contenida en el poder que confieren todos los derechos subjetivos que no
tengan la especial caractersticas de indisponibles.
Por su parte, en lo referido a la EXTENSIN VERTICAL DEL DOMINIO, hay que decir
que la propiedad privada ha de recaer SIEMPRE sobre una cosa material susceptible de
posesin. En este sentido, segn el artculo 350 CC el propietario de un terreno es dueo de
su superficie y de lo que est debajo de ella, y puede hacer en l las obras, plantaciones y
excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujecin a lo dispuesto en las
leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de polica.
A) SUBSUELO: La doctrina actual matiza la extensin del derecho de propiedad sobre el
subsuelo, estableciendo el inters prctico como lmite al poder conferido al propietario
por dicho artculo, de manera que dentro de los lmites previstos, el propietario podr
utilizar el subsuelo e impedir cualquier intromisin de tercero. Sin embargo, NO podr
excluir aquellas intromisiones que se produzcan a tal profundidad que carezca de inters
prohibirlas.
B) VUELO: Del mencionado artculo NO se deduce que el vuelo corresponda al propietario,
aunque S est facultado para utilizarlo de manera exclusiva; facultad de utilizacin del
espacio areo por parte del propietario del suelo limitado por leyes y reglamentos y por el
inters prctico del propietario.

4.EXAMEN DE LAS ACCIONES QUE LO PROTEGEN

A) ACCIN REIVINDICATORIA:
a) Concepto y requisitos para su ejercicio: Accin de naturaleza real, definida como la
accin de que dispone el propietario NO poseedor frente al poseedor NO propietario
para obtener la restitucin de la cosa. El art. 348 CC alude a ella como una de las
facultades del propietario: el propietario tiene accin contra el tenedor y el poseedor
de la cosa para reivindicarla.
Es una accin de condena y de carcter restitutorio, ya que con ella se trata de imponer
al demandado la condena a un determinado comportamiento: dar, restituir la cosa. Es
una accin real, como derivada de un derecho real y ejercitable erga omnes.
La jurisprudencia del TS ha establecido los requisitos necesarios para el ejercicio de
esta accin, y son 3:
1. DOMINIO DEL ACTOR: TTULO LEGTIMO DE DOMINIO (LEGITIMACIN
ACTIVA): Significa que se pruebe el derecho de propiedad del bien o cosa objeto de

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la accin reivindicatoria. La forma de acreditar dicho derecho depender del modo en
que se haya adquirido el bien:
Si se ha adquirido en virtud de TTULO, habr que aportarlo y, en su caso, deber
estar completado con la existencia de traditio, salvo que haya sido otorgado en
escritura pblica, puesto que sta equivale a la traditio.
Adems, habra de probarse que el que en l figura como transmitente era verdadero
propietario por tener, a su vez, un ttulo adquisitivo, y as sucesivamente.
La doctrina y la jurisprudencia han suavizado este requisito, estableciendo que la
propiedad del reivindicante puede fundarse, adems, en la prueba de una posesin
continuada durante los plazos necesarios para la usucapin o por la posesin
inmemorial, es decir, por una posesin constante de la cosa sin que haya memoria de
lo contrario.
Si se ha adquirido por USUCAPIN, deber probar los requisitos de sta.
Si se ha adquirido en virtud de una SUCESIN HEREDITARIA, si la herencia est
indivisa (comunidad hereditaria), cada uno de los coherederos puede ejercitar las
acciones pertinentes en beneficio de dicha comunidad, y para ello tendrn que probar
no slo su calidad de herederos, sino tambin los ttulos adquisitivos de su causante,
cuya personalidad continuarn.
En cuanto a los medios para probar que se es propietario, pueden utilizarse
cualesquiera de los legalmente establecidos. Por tanto, cualquier medio de prueba es
vlido, aunque las certificaciones del Catastro, o el pago de impuestos sobre el bien
reivindicado son meros indicios o principios de prueba, y NO bastan por s solos.
La carga de la prueba recae en el reivindicante, bastndole al demandado con destruir
la prueba de que el dueo es el otro, sin que tenga que demostrar que l es el
propietario.
EL REGISTRO CATASTRO DE BIENES INMUEBLES: En l constan todas las
fincas urbanas y rsticas con una descripcin grfica y descriptiva de las mismas,
adems de la atribucin de stas a un sujeto, que es el titular catastral.
Es un Registro meramente administrativo, es decir, NO tiene eficacia jurdico-civil,
si bien la jurisprudencia ha establecido que el hecho de que un sujeto aparezca como
titular en el Catastro deber tenerse en cuenta como medio de prueba.
Puede servir tambin para probar una posesin durante el tiempo que all aparezca
como titular, sobre todo si se ha pagado el impuesto.
Es importante, a efectos de prueba del dominio, de la propiedad, el art. 38 LH, segn
el cual a todos los efectos legales se presumir que los derechos reales inscritos en
el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo; presuncin iuris tantum.
En un principio, la jurisprudencia neg virtualidad a la inscripcin como prueba del
dominio en la accin reivindicatoria, pero la ms actual se inclina por admitirla.
En la prctica, dicho artculo lleva a un sistema de inversin de la carga de la prueba,
es decir, al actor le basta con probar su dominio mediante la inscripcin, teniendo
que ser el demandado quien combata la legitimidad de su ttulo para destruir la
presuncin en que aqul se ampara.
DIFERENCIA ACCIN REIVINDICATORIA ENTRE BIENES MUEBLES E
INMUEBLES: Por lo que respecta a los bienes muebles, el art. 449 CC establece la

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presuncin de que se posee los bienes del inmueble posedo por el reivindicante. Si la
posesin es en concepto de dueo, se presume que esos bienes son de su propiedad.
Por tanto, NO habra que probar que se poseen esos muebles, sino el inmueble.
En cuanto a los bienes inmuebles, la facilitacin de la prueba de la titularidad
dominical se basa en una inscripcin en el RP. Sin embargo, an en aquellos casos en
que no sea 3 hipotecario, se permite con esa inscripcin la presuncin de que se es
propietario; presuncin iuris tantum, que se aplica tambin al titular registral y a los
datos descriptivos y fsicos del inmueble de la finca inscrita, a diferencia de lo que
ocurre con el principio de fe pblica registral, que NO extiende su eficacia a los
datos descriptivos de la finca. Por tanto, aunque el reivindicante pueda valerse de
este principio, la identidad de la finca deber establecerla de otro modo.
En este sentido, hay que tener presente el art. 448 CC, a cuyo tenor se presume que
el que posee como titular de un derecho es titular de ste. Por tanto, probando el
actor la posesin del bien objeto de la accin, probar su titularidad.
2. DETENTACIN INJUSTA: LA POSESIN DEL DEMANDADO SIN QUE
OSTENTE TTULO PARA POSEER (LEGITIMACIN PASIVA): Legitimado
pasivamente estar el poseedor NO propietario. SLO cabe reivindicar frente a
quien posee actualmente, pero puede tratarse de cualquier poseedor mediato o
inmediato. Se exige que la posesin del demandado NO est justificada por un ttulo
legtimo que le permita el uso o tenencia de la cosa. Por ejemplo, NO cabe ejercer
esta accin frente al arrendatario que est legtimamente en posesin del bien
arrendado.
Para los casos en que lo nico que pretende el propietario es que se establezca que l
es el propietario pero NO que el 3 poseedor devuelva la cosa, se ejercitar la
ACCIN DECLARATIVA DE DOMINIO O ACCIN MERAMENTE
DECLARATIVA.
La prueba de la posesin por el demandado corresponde al demandante, pero puede
suceder que pase el tiempo desde que se ejercita la accin hasta que se condena a que
se le devuelva, y puede que durante ese tiempo el poseedor haya transmitido la cosa
a un 3. En este sentido, en el momento en que se interpone la demanda, es cuando
hay que probar la posesin por el demandado de la cosa, de manera que si despus la
transmite, NO por ello dejar de estar legitimado pasivamente.
Puede ocurrir tambin que en el momento en que se obtenga la sentencia de condena,
al demandado a la restitucin no pueda hacerlo porque ya la ha transmitido. En este
caso, la restitucin de la cosa se sustituye por la indemnizacin de daos y perjuicios
como consecuencia de la privacin de propiedad sobre ese bien que ya no puede
restituir. Esa indemnizacin ser igual a:
VALOR DE LA COSA + DAO EMERGENTE + LUCRO CESANTE
Perder el propietario la posibilidad de recuperar la cosa de su propiedad? NO,
porque podr ejercitar la accin reivindicatoria frente al nuevo poseedor. Sin
embargo, esto NO es compatible con la indemnizacin del 1 er poseedor. Por tanto, si
se ejercita esta accin tras obtener la indemnizacin, ese 1er poseedor podr ejercitar
la accin de enriquecimiento injusto, cuya cuanta ser igual a:
VALOR GASTOS CAUSADOS AL PROPIETARIO

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3. IDENTIDAD DE LA COSA RECLAMADA: Se debe reclamar una cosa concreta y
determinada, NO una cosa genrica. Adems, la cosa debe estar identificada
plenamente.
La dificultad probatoria de este requisito se produce, fundamentalmente, cuando el
objeto de la accin es una finca rstica o agraria.
Tienen especial relevancia los datos de hechos, fsicos que constan en el Catastro de
la Propiedad. Hasta el ao 2004, NO era preceptivo que esos datos descriptivos del
Catastro fueran incorporados a las inscripciones registrales de las mismas. As, lo
que hace la Ley de Catastro de 2003 es exigir que cuando se otorgue escritura
pblica de una finca que aparezca en el Catastro, se incorporen en el RP los datos
establecidos en el Catastro. As, hay una comunicacin entre ambos organismos.
b) Efectos: El principal es la RESTITUCIN DE LA COSA, que debe ser entregada por
el poseedor demandado junto con los frutos desde el momento en que se posee un ttulo
legtimo.
Para la liquidacin de gastos, se aplicarn los arts. 451 y ss. CC, relativos a la
liquidacin del estado posesorio.
Si se trata de un bien inmueble inscrito en el RP, y se han realizado inscripciones del
titular que sean contrarias a lo establecido en la sentencia, podr pedirse la cancelacin
de todas las inscripciones relativas a la propiedad del bien por el sujeto reivindicante.
La jurisprudencia ha matizado que en ejecucin de sentencia se puede pedir la
cancelacin de esas inscripciones, si bien esto se debera pedir ya en el petitum de la
demanda.
c) Casos de irreivindicabilidad o de reivindicabilidad bajo ciertas condiciones:
1. IRREIVINDICABILIDAD: Aunque se pruebe ser dueo y se den los dems
requisitos necesarios para la reivindicacin, sta, excepcionalmente, NO procede en
ciertos casos, principalmente por razones de seguridad del trfico y de proteccin de
la buena fe de quien adquiri las cosas creyendo que eran del enajenante.
a. BIENES INMUEBLES: La accin reivindicatoria contra un tercero hipotecario
(tercero de buena fe que adquiere a ttulo oneroso de quien es titular registral e
inscribe su derecho) por quien NO es su transmitente u otorgante NO prosperar,
puesto que para el tercero hipotecario el derecho de quien le transmiti tiene la
consistencia y extensin que resulte del RP.
b. BIENES MUEBLES: La irreivindicabilidad deriva del art. 464 CC. La accin
reivindicatoria NO prosperar contra el poseedor que haya adquirido una cosa
mueble de buena fe, siempre que no se trate de cosa perdida o de la que haya sido
privado ilegalmente el propietario.
2. REIVINDICABILIDAD BAJO CIERTAS CONDICIONES: La reivindicacin
procede, pero el que siendo dueo que normalmente no tendra que dar nada para
recuperar su cosa, ha de hacer ciertos desembolsos para recuperarla en estos casos.
Nos referimos a:
a. Cosa perdida o de la que fue privado ilegalmente, pero el poseedor la adquiri de
buena fe en venta pblica, en cuyo caso el propietario NO podr obtener la
restitucin sin reembolsar el precio dado por ella.
b. Cuando se pretenda la restitucin de cosas empeadas en Montes de Piedad
establecidos con autorizacin del Gobierno, en cuyo caso el reivindicante NO

103
podr recuperarla sin reintegrar antes al establecimiento la cantidad del empeo y
los intereses vencidos.
d) Duracin de la accin: Tratndose de una accin de naturaleza real, parece que
debe estar sujeta a los plazos de prescripcin de los arts. 1962 y 1963 CC.
Sin embargo, hay algunos autores que interpretan esta accin como de naturaleza
imprescriptible, siendo su argumento que la aplicacin de las reglas de prescripcin
llevara a situaciones absurdas, como por ejemplo cuando el propietario no puede
ejercitar la accin porque ha prescrito y, sin embargo, el sujeto que la posee no ha
adquirido todava la propiedad.
B) ACCIN PUBLICIANA COMO ACCIN PETITORIA. EL PROBLEMA DE SU
POSIBLE SUBSISTENCIA EN EL DERECHO ESPAOL: El problema es determinar
si en nuestro ordenamiento existe alguna accin que permita al poseedor despojado,
extinguida la accin interdictal y sin ttulo para poseer, recuperar su posesin alegando
mejor derecho a poseer que el demandado. La existencia de esta accin:
- Permitira al poseedor que rene los requisitos necesarios para usucapir, pero que an
no es propietario, reaccionar frente al despojo producido por un tercero sin ttulo ms
all del plazo de 1 ao del interdicto de recobrar.
- Resolvera el conflicto entre 2 ttulos posesorios cuando uno otorga a su titular mejor
derecho a poseer.
Se discute en la doctrina espaola sobre la existencia de esta accin:
a) Para algunos autores como DEZ PICAZO, esta accin subsiste como propia e
independiente de la accin reivindicatoria, y mediante ella el poseedor depojado no
propietario puede reaccionar frente al despojo, ms all de los lmites del interdicto de
recobrar. Compete al poseedor civil de una cosa contra el que la posee, con ttulo o sin
l, pero con menos derecho para que le sea restituida con sus frutos y accesorios.
b) Otros defienden que est integrada en la reivindicatoria, la cual, tal y como est
construida por la doctrina y jurisprudencia, NO exige una prueba rigurosa del dominio,
sino que bastara probar el mejor ttulo del actor.
c) Otros como ALBADALEJO defienden que NO est admitida como tal, NI integrada en
la reivindicatoeia, pues una cosa es facilitar la prueba del dominio, y otra permitir que
reivindique el que no pruebe que es dueo.
C) ACCIN NEGATORIA: Persigue la declaracin de que la propiedad est libre de cargas,
erradicando inmisiones indebidas. Se trata de una accin similar a la declarativa, pero aqu
lo que se busca es la declaracin de inexistencia de derechos sobre cosa ajena a favor de
terceros. Corresponde al propietario frente a perturbaciones parciales, de menor
importancia, imputables a terceras personas sin ningn ttulo que las legitime para
realizarla.
LEGITIMACIN ACTIVA: El propietario debe acreditar el derecho de propiedad
respecto del bien sobre el que se ejercita la accin. Una sentencia de 2002 atribuy la
legitimacin activa a un usufructuario con facultad de disponer. Esta accin corresponde al
titular dominical, lo cual NO quiere decir que otros sujetos que tengan otros derechos sobre
ese bien NO tengan otras acciones para proteger su posesin. Por tanto, la legitimacin
activa le corresponde a:
- Propietario.
- Nudo propietario.

104
- Comunero propietario.
La jurisprudencia tambin se la ha atribuido a los titulares de otros derechos que conlleven
facultad de disposicin, aunque no sean propietarios.
Se ejercitar frente a quien pretende ser titular de tal derecho.
El actor deber probar el dominio que dice ostentar, pero NO la falta de derecho del
demandado, porque se presume que la PROPIEDAD ES LIBRE MIENTRAS NO SE
DEMUESTRE LO CONTRARIO.
LEGITIMACIN PASIVA: Cualquier sujeto que realice actos que supongan una
perturbacin, limitacin de hecho o de Derecho al derecho de propiedad. El actor NO tiene
que probar que el demandado no tiene derecho para ejercitar esos actos, sino que basta con
que pruebe su derecho de propiedad y la realidad de esas perturbaciones.
Es el demandado quien debe probar que el titular de un derecho que le faculta para realizar
esos actos frente al derecho de propiedad del actor. Por tanto, si no se cuestiona la
titularidad dominical, NO ser necesario que lo acredite.
CONDENA: Se condenar al demandado a cesar en la realizacin de esos actos y a no
ejercitarlos en el futuro. Adems, si as lo ha pedido el actor, se condenar al demandado a
una indemnizacin de daos y perjuicios, los cuales debern de ser probados.
PLAZO: Segn DEZ PICAZO, es una accin imprescriptible, mientras que
ALBADALEJO y el TS defienden que es una accin real, siendo su plazo de 6 aos para
bienes muebles, y de 30 aos para inmuebles.
a) Rgimen en el Derecho Civil territorial comn: Ni el CC NI la LEC contienen
referencia alguna a esta accin; mecanismo procesal creado por los juristas romanos no
slo para que el propietario pudiera rechazar o negar la existencia de presuntas
servidumbres sobre sus fundos, sino tambin para erradicar cualesquiera otras
perturbaciones anormales en la utilizacin de las cosas por parte del demandado. No
obstante, la prctica y jurisprudencia acreditan su existencia y admisibilidad de forma
indiscutible.
b) Su regulacin en la LDCG de 2006: Se establece expresamente un plazo de 30 aos
para la accin negatoria de servidumbres de paso (art. 82.2 LDCG).
D) ACCIN DE CERRAMIENTO DE FINCAS: Conforme al art. 388 CC, todo
propietario podr cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o
muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre
las mismas. Es una accin que se atribuye al propietario, y que le faculta para cerrar,
delimitar con elementos fsicos, el espacio del inmueble objeto de su derecho de propiedad
para evitar la injerencia de terceras personas.
LEGITIMACIN ACTIVA: Cualquier propietario. Doctrina y jurisprudencia la extienden
a otros sujetos que ostenten la titularidad de un derecho que conlleve la posesin, el uso y
el disfrute del inmueble, como por ejemplo el usufructuario o el arrendatario. Asimismo,
tambin se establece sobre otros titulares de derechos sobre la finca que tuviesen inters en
ese cierre, como el acreedor hipotecario.
Heredades, en la terminologa del CC, equivale a finca rstica, aunque la
jurisprudencia la extiende tambin a fincas de naturaleza urbana.
El cierre se podr realizar:
- MATERIALMENTE: Puede ser:
Material: Predio, muro, valla

105
Plantacin: Seto
- Simblicamente: Mediante un cartel en que se establezca que es una finca privada y que
se prohbe el paso, o algo similar.
Para ejercitar esa facultad de cierre, NO hace falta autorizacin judicial NI ejercitar ningn
tipo de accin, sino que SLO har falta ejercitar la accin cuando un tercero se oponga.
A diferencia de la accin de deslinde, aqu los lindes son absolutamente ciertos y, en
principio, no plantean problemas.
NO cabe confundirla con la accin de amojonamiento, porque el cerramiento pretendido
NO se limita a hacer perceptibles mediante signos externos los linderos, ciertos e
indiscutidos, sino que se dirige a aislar la finca e impedir que penetren extraos en ella, si
bien puede realizarse por medios que no impidan fsicamente el paso o la entrada.
E) ACCIN MERAMENTE DECLARATIVA Y LA CUESTIN DE SU POSIBLE
EXISTENCIA EN EL ORDENAMIENTO ESPAOL: A travs de ella se pretende, por
el propietario, obtener una resolucin judicial o sentencia que declare que es propietario
del bien por el que se ejercita la accin.
NO es necesario que se pruebe la posesin por otro sujeto, ya que NO se pretende
recuperar la posesin del bien.
Esta accin procede en casos en que el propietario NO ha sido desposedo o cuando la cosa
est poseda por un tercero con justo ttulo y se duda de la titularidad de la propiedad.
Las dems circunstancias que regulan su rgimen jurdico son similares a las del rgimen
de la accin reivindicatoria.
La sentencia ser un ttulo inmatriculador y de la inscripcin en el RP.
En general, cualquier accin de naturaleza declarativa es de carcter imprescriptible.
La jurisprudencia ha entendido que en el art. 348 CC tienen su base todas las acciones que
tutelan el dominio. Por ello, NO sera necesario consignar nominalmente el tipo de accin
ejercida, siempre que se pueda deducir de la demanda.
Por tanto, NO es una accin que trate de recuperar la posesin, sino que SLO se pretende
una declaracin o constatacin de la propiedad frente a quien la niega.
A diferencia de la reivindicatoria, NO se exige que el demandado posea la cosa, NI que
carezca de ttulo legtimo para poseerla, sino que basta con que se trate de alguien que de
modo serio, formal y deliberado cuestiones el derecho del propietario.
Los dems requisitos son comunes a la accin reivindicatoria, es decir:
- Que el actor acredite su ttulo de propiedad.
- Que el actor pruebe la identidad del bien.
F) ACCIONES PREPARATORIAS Y CAUTELARES:
a) Accin ad exhibendum: Es una accin para preparar el ejercicio de una accin
posterior. Ordinariamente, es una accin reivindicatoria de un bien mueble. Lo que hace
esta accin es determinar quin posee el bien que se pretende reivindicar, y lo que se
pretende es la exhibicin de un bien. Sin embargo, el art. 256.1 LEC NO dice si es un
bien mueble o inmueble, aunque por lgica debe ser mueble, ya que los inmuebles no se
pueden ocultar. Esto concuerda con el art. 257 LEC, que dice que ser territorialmente
competente el juez del domicilio de la persona frente a la que se dirige la accin.
LEGITIMACIN ACTIVA: Corresponde a quien acredite ser propietario y a quien,
posteriormente, pretenda ejercitar una accin, aunque no sea real.

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LEGITIMACIN PASIVA: Corresponde a quien posea la cosa objeto de esa accin
reivindicatoria posterior.
Si el juez que conoce de la accin entiende razonada la solicitud, y si hay oposicin de
quien posee la cosa, se puede establecer un registro domiciliario o incluso un depsito
de ese bien para garantizar el resultado de la accin reivindicatoria posterior.
En caso de que el sujeto frente al que se establece la exhibicin del bien, salvo
excepciones, se establecer si ha de restituirla o no.
En definitiva, con esta accin se pretende:
- Comprobar los daos.
- Reconocer la cosa y cerciorarse de que se trata de la que el actor pretende reclamar.
b) Accin de deslinde, amojonamiento y marcacin: Segn el art. 384 CC, todo
propietario tiene derecho a deslindar su propiedad, con citacin de los dueos de los
predios colindantes; facultad que tambin corresponde a los que tengan derechos
reales.
DESLINDE consiste en marcar los lmites materiales de la finca, y que puede hacer
de 3 formas:
- Acuerdo entre los interesados: Al ser un acuerdo obligacional, SLO tiene eficacia
entre las partes contratantes, sin que afecte a los derechos de terceros.
- Procedimiento de jurisdiccin voluntaria: El juez realizar el deslinde de acuerdo con
la voluntad de los interesados, puesto que si se suscita oposicin por alguno de ellos,
deber acudirse al procedimiento contencioso.
- Juicio declarativo ordinario, cuando haya controversia sobre los linderos y no se
produzca acuerdo: Cuando hay discrepancia.
LEGITIMACIN ACTIVA:
- Propietario de la finca colindante cuyo lindero no est determinado claramente.
- Titular de un derecho real sobre la finca cuyo deslinde se prev.
El demandante debe acreditar su derecho y colindancia con el demandado.
LEGITIMACIN PASIVA: Corresponde al colindante propietario de la otra finca, as
como a titulares de derechos reales sobre ella.
PLAZO: Es una accin imprescriptible, SALVO si esa franja de terreno cuya titularidad
se discute se ha adquirido por usucapin por uno de los propietarios colindantes.
AMOJONAMIENTO no es ms que fijar con elementos fsicos esa lnea divisoria,
cuando ya no hay dudas en los lindes. Fijarla con mojones (elementos materiales), pero
tambin con elementos naturales, como por ejemplo arbustos. En Galicia, esos mojones
se llaman tambin MARCOS.
En cuanto a las fincas de dominio pblico o de una Administracin pblica, el deslinde
que se produce es administrativo, que cabe tambin en caso de montes vecinales en
mano comn.
Quin debe soportar los gastos del deslinde o amojonamiento? Si se trata de un
deslinde convencional, habr que estarse a los acuerdos que hayan fijado las partes. Si
se trata de un procedimiento de jurisdiccin voluntaria, hay 2 posibilidades:
1. Gastos a cargo del propietario que solicita el deslinde o amojonamiento, ya que va en
su inters.
2. A expensas de todas las personas implicadas.

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El CC NO DICE NADA, pero lo razonable es que la respuesta se derive de los
principios generales del Derecho establecidos en otros preceptos. En este sentido, segn
los arts. 575 y 1064 CC, los gastos se repartirn proporcionalmente entre los
interesados. Sin embargo, la proporcionalidad NO se refiere al tamao de la finca,
porque siempre es el mismo con independencia del tamao de la finca. Por tanto, los
gastos los soportan a partes iguales entre todos, salvo que se produzca un perjuicio
mayor para uno de ellos.
SI LAS PARTES ESTN ENFRENTADAS EN CUANTO A LA TITULARIDAD DE
LA FINCA O DE UNA PARTE DE LA MISMA, DEBERN EJERCITAR LA
ACCIN REIVINDICATORIA (si el terreno ha sido ocupado por el colindante y se
pretende la recuperacin de la posesin) O LA DECLARATIVA DE DOMINIO.
En cualquier caso, la accin de deslinde se puede ejercitar simultneamente con la
reivindicatoria o con la declarativa.
Los criterios para realizar el deslinde son 3:
- De conformidad con los ttulos de cada propietario, y, a falta de ttulos suficientes, por
lo que resultare de la posesin en que estuvieren los colindantes.
- Si la cuestin no pudiera resolverse por la posesin o por otro medio de prueba,
distribuyendo el terreno objeto de la contienda en partes iguales.
- Si los ttulos de los colindantes indicasen un espacio mayor o menor del que
comprende la totalidad del terreno, el aumento o la falta se distribuir
proporcionalmente.
c) Acciones sumarias de proteccin de la posesin (remisin): Inquietar a alguien en su
posesin puede acarrear el amparo o restitucin de la cosa mediante los
INTERDICTOS, hoy llamados JUICIOS POSESORIOS y regulados por la LEC2000,
la cual slo da los cauces y los tipos de juicios.
La lesin de la posesin puede ser la perturbacin o despojo, frente a lo cual el afectado
deber plantear el correspondiente juicio posesorio, antes conocido como
INTERDICTOS:
Interdictos de recobrar para las situaciones en las cuales fue despojado.
Interdicto de retener para los casos en que el sujeto fuera perturbado.
La LESIN es una alteracin del estado posesorio realizado por alguien sin
autorizacin del propietario, pudiendo llegar a ser de privacin de la posesin (despojo),
o no (perturbacin).
DESPOJO es una alteracin del estado posesorio realizado por un tercero al legtimo
propietario, consistente en la privacin de la posesin.
PERTURBACIN es la alteracin del estado posesorio realizada por un tercero al
legtimo propietario, sin privacin de la posesin pero dificultando su posesin.
Cabe destacar la delimitacin entre DESPOJO PARCIAL y SIMPLE
PERTURBACIN, concluyndose que siempre que haya posesin parcial o total de la
cosa, estamos ante un despojo, siendo perturbacin en el resto de casos.
NO es necesario que el autor tenga conciencia de que est haciendo un dao, es decir, la
culpa NO es requisito esencial para la realizacin de la lesin.
La proteccin alcanza a toda clase de posesin, sea de buena o mala fe, justa o injusta,
etc., siempre que no sea ilegal.

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El legitimado pasivamente es el sujeto que realiz la lesin, contra el cual se dirige la
demanda del juicio posesorio.
En cuanto a la subsistencia de la accin publiciana, se discute es si un poseedor ad
usucapionem, es decir, una persona que ostenta una posesin en concepto de dueo,
hbil para conseguir la usucapin, puede ejercitar una accin real recuperatoria frente a
un poseedor de inferior posesin o ttulo. Aunque dispone del interdicto, ste concede
una accin muy limitada, por lo que la moderna accin publiciana se conserva como
una accin real recuperatoria.

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TEMA 18: LA PROPIEDAD (III)

1.LA ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD
1.1.

Ocupacin

Conforme al art. 610 CC, se adquieren por la ocupacin los bienes apropiables por su
naturaleza que carecen de dueo, como los animales que son objeto de la caza y pesca, el
tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
Es un modo originario de adquirir la propiedad, ya que el ocupante NO deriva su ttulo de
ningn transmitente, y consiste en la toma de posesin de una cosa mueble que carece de
dueo (corpus), con la voluntad o nimo de hacerla nuestra (animus).
La adquisicin de la propiedad por ocupacin requiere:
1) POSESIN: La simple aprehensin de una cosa, sin intencin de adquirir la propiedad
sobre ella, NO entra dentro de la ocupacin.
2) CAPACIDAD DEL OCUPANTE: Ocupante es el sujeto que toma posesin de la cosa
con la intencin de tenerla como suya, bastando la capacidad natural de entender y querer,
por lo que pueden ser ocupantes los menores de edad y los incapaces.
3) OBJETO: Ha de tratarse de una cosa apropiable por naturaleza, es decir, susceptible de
propiedad privada, y que carezca de dueo. Ha de ser una cosa mueble, pues los
inmuebles, cuando dejan de tener propietario, pasan automticamente a ser propiedad
privada del Estado.
A) OCUPACIN DE ANIMALES (CAZA): Cazar es la accin ejercida por el hombre
para perseguir a los animales con el fin darles muerte, apropiarse de ellos o facilitar su
captura a un 3, mediante el uso de armas.
Pueden adquirir por ocupacin animales de caza los mayores de 14 aos y que, adems,
cuenten con autorizacin administrativa para ello.
Son susceptibles de ser cazados los animales domsticos y los salvajes, salvo aquellos que
cuenten con una norma especfica de caza o proteccin.
Se realiza en terrenos susceptibles de caza, de aprovechamiento cinegtico. Hay terrenos
de aprovechamiento cinegtico especial, como parques naturales, reservas, zonas de
seguridad, cotos privados de caza
Tanto en la Ley de Caza de 1970 y su Reglamento de 1971, como en la Ley gallega de
Caza de 1997, se especifica que se adquieren por ocupacin los animales de caza desde el
momento en que se les da muerte o se les captura.
B) PESCA: En aguas de dominio pblico, los peces y dems seres vicos son res nullius, y
pueden ser ocupados por cualquiera. En principio, la pesca martima es libre en el mar, en
su ribera y en las zonas de dominio pblico martimo-terrestre. En aguas de dominio
privado, muy reducidas por la Ley de Aguas, la pesca, mientras permanezca en ellas, es
patrimonio del dueo de las mismas, sin otras restricciones que las que tiendan a evitar
daos susceptibles de extenderse a las aguas pblicas y sus riberas.

110

1.2.

Hallazgo

Su rgimen jurdico est regulado en los arts. 615-617 CC. Segn el art. 615 CC, el que
encontrase una cosa mueble, que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si ste
no fuese conocido, deber consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde
se hubiese verificado el hallazgo. Por tanto, objeto del hallazgo es una cosa mueble perdida.
Mientras que por ocupacin se adquieren las cosas que carecen de dueo, por hallazgo pueden
adquirirse las cosas muebles que presumiblemente tienen dueo.
La res nullius NO puede ser objeto de hallazgo, aunque parezca razonablemente perdida. Las
cosas perdidas son SIEMPRE objeto de hallazgo, aunque el hallador las considere res nullius.
En definitiva, el momento de adquisicin de la propiedad depende de que la cosa aprehendida
sea objetivamente nullius o no, es decir, quien encuentra una cosa y la aprehende creyendo
que es nullius, cuando en realidad es perdida, NO adquiere inmediatamente la propiedad.
Podr adquirirla por usucapin ordinaria, o por ocupacin.
Es necesaria la aprehensin fsica de la cosa perdida, es decir, NO basta con encontrarla o
descubrirla.
Entre los deberes que el CC impone al hallador, se encuentran:
- Restituir la cosa perdida a su anterior poseedor, si fuese conocido.
- Si el poseedor no es conocido, deber consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del
pueblo donde se hubiese verificado el hallazgo.
- Hasta la restitucin o consignacin, debe conservar y custodiar la cosa con la diligencia
propia de un buen padre de familia.
En ciertos casos (bienes perecederos), podr el hallador consumirla o enajenarla,
conservando su precio.
Un derecho del hallador es optar por recibir el premio que hubiese ofrecido el titular de la
cosa o el que establece el CC; derecho que se adquiere por la restitucin de la cosa y no por el
hallazgo. Adems, tiene derecho a una indemnizacin por los gastos y perjuicios que le haya
supuesto la entrega de la cosa encontrada, y a adquirir la misma o el importe de su valor, en el
supuesto de que no se haya presentado su dueo transcurridos 2 aos desde el da de su
segunda publicacin.
1.3.

Tesoro

Conforme al art. 614 CC, el que por casualidad descubriese un tesoro oculto en propiedad
ajena, tendr el derecho que le concede el art. 351. La ubicacin de este precepto en el Ttulo
que el CC dedica a la ocupacin inclina a la doctrina mayoritaria a entender que la
adquisicin se realiza por medio de sta, no bastando con haber visto el tesoro, sino siendo
necesario la toma de posesin o aprehensin voluntaria del mismo por parte de su
descubridor.
Por tesoro ha de entenderse, segn el art. 352 CC, el depsito oculto e ignorado de dinero,
alhajas u otros objetos preciosos, cuya legtima pertenencia no conste. De esto se deduce que
la cosa ha de ser mueble, preciosa, entendindose como valiosa, oculta, sea o no por la mano

111
del hombre, en cualquier parte e ignorada. Se deduce adems que su propiedad no pueda
averiguarse, es decir, que razonablemente no pueda determinarse a quien pertenece.
Si el tesoro es descubierto por casualidad en propiedad ajena, o del Estado, pertenecer pro
indiviso o en rgimen e copropiedad, y a partes iguales al hallador y al propietario del lugar
donde se encontr. Si el descubridor no acta por casualidad, su propiedad corresponder,
salvo pacto entre los interesados, al dueo del terreno en que se hallare.

112

TEMA 19: LMITES Y LIMITACIONES DEL DOMINIO

1. CONCEPTO Y RGIMEN JURDICO
- LMITES: Aquellas restricciones que definen la propiedad, puesto que circunscriben su
esquema tpico a un determinado mbito de poder.
- LIMITACIONES: Comprimen el contenido de la propiedad dentro de un mbito ms
restringido que el tpico y normal.
Diferencias entre ambas figuras:
El lmite, a diferencia de la limitacin, NO representa gravamen para los diversos
propietarios, sino el punto de equilibrio para una coexistencia ventajosa de sus
propiedades.
Los lmites NO suponen disminucin del patrimonio de quien los sufre, NI acrecimiento
del que se aprovecha de ellos, de ah que NO lleven consigo la percepcin o pago de una
indemnizacin.
Los lmites coordinan los intereses de todos en orden al bien comn, operando en ventaja
de todos.
Mientras los lmites se caracterizan por la generalidad e igualdad, las limitaciones se
establecen en casos singulares y suponen desigualdad respecto al contenido normal y tpico
del derecho de propiedad.
El lmite es connatural al derecho de propiedad, o proviene de una norma, mientras que la
limitacin requiere un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trate.
El lmite NO necesita ser probado, pero la limitacin S, pues la propiedad se considera
libre de cargas y gravmenes.

2. LMITES GENRICOS O INTRNSECOS DE LA PROPIEDAD

A) EL ABUSO DE DERECHO: Consiste en una conducta activa o pasiva daosa para una
3 que, aunque procede del titular de un derecho, sobrepasa manifiestamente los lmites
normales (los que considere corrientes la conciencia social de la poca) del ejercicio del
mismo. Dicho de otra manera, es el ejercicio de un derecho ms all de sus lmites ticos.
Para juzgar cundo se sobrepasan esos lmites normales del ejercicio del derecho, hay
que tener en cuenta:
- Intencin del autor: Cuando ste acta con la intencin de perjudicar o sin un fin serio y
legtimo.
- Objeto: Finalidad objetiva obtenida por el acto.
- Circunstancias en que se realice.
B) EL IUS USUS INOCUI: Derecho a aprovechar una cosa ajena, usndola una persona que
no est investida de derecho real limitado por razn de utilidad, SIN que el dueo sufra
perjuicio.
Se trata de un ejercicio inocuo (inofensivo), ya que el 3 NO daa NI obstaculiza su uso
o disfrute por el propietario. Este ltimo pretende oponerse o impedir una actuacin por

113
ese otro sujeto, aunque no le causa ningn perjuicio. Sin embargo, NO puede oponerse
porque no se le causa ningn perjuicio, es decir, NO hay intereses que proteger.
EJEMPLO: 2 plazas de garaje contiguas. El dueo de una de ellas, para aparcar ms fcil,
invade la otra. Es una invasin en la propiedad del otro, pero NO le causa ningn perjuicio.

3. LMITES ESPECFICOS DE LA PROPIEDAD

A) LMITES EN INTERS PBLICO: Son de naturaleza muy variada, y siempre tienen su
origen en una norma jurdica.
Se rigen por las leyes y reglamentos que los determinen. Los ms importantes son:
a. En inters de la Defensa Nacional: El art. 589 CC establece que NO se podr edificar
NI hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las
condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos de la materia.
Actualmente, debe entenderse referido a las instalaciones militares.
b. En inters de la seguridad de personas y cosas: Si un edificio, pared, columna o
cualquiera otra construccin amenazase ruina, el propietario estar obligado a su
demolicin, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su cada. Si no lo hiciese el
propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podr hacerla demoler a costa del mismo.
Cuando algn rbol corpulento amenazase caerse de modo que pueda causar perjuicio a
una finca ajena o a los transentes por una va pblica o particular, el dueo del rbol
est obligado a arrancarlo y retirarlo, y si no lo hiciese, se har a su costa por mandato
de la Autoridad.
c. En inters de la navegacin, flotacin, pesca y salvamento fluviales: Conforme al
art. 553 CC, las riberas de los ros, aun cuando sean de dominio privado, estn sujetas
en toda su extensin y sus mrgenes, en una zona de 5 metros, a la servidumbre de uso
pblico en inters general de la navegacin, flotacin, pesca y salvamento.
d. En inters del salvamento, del paso y de la vigilancia del litoral martimo: Ciertas
zonas de las fincas colindantes con el mar o enclavadas en la zona martimo-terrestre
pueden ser utilizadas con dichos fines.
e. En inters de la aviacin: Existe una serie de lmites a la libertad del dueo de terrenos
contiguos a aeropuertos, de elevar construcciones, realizar plantaciones, montar
instalaciones, etc., que puedan constituir obstculos areos en zonas en que se hallen
enclavados aqullos. Adems, pesa sobre los propietarios, cuando en ciertas hiptesis el
obstculo se tolere por no considerarlo grave, el deber de mantener una ms perfecta
visibilidad del mismo, mediante determinadas luces que lo sealen o pintura que lo
destaque.
f. En inters de la agricultura: Se establece, respecto de las fincas rsticas:
- Necesidad de mejorar las mejorables.
- Deber de conservacin y mejora de suelos agrcolas.
- Otras disposiciones sobre unidades mnimas de cultivo, concentracin parcelaria,
patrimonio familiar y, en general, sobre colonizacin agraria.
g. En inters de las vas de comunicacin: Se preceptan numerosas cortapisas a lo que,
sin ellas, seran facultades de los propietarios de las fincas colindantes a carreteras,
caminos y vas frreas, como no construir sino a ciertas distancias de ellos, etc.

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B) LMITES EN INTERS PRIVADO: Se centran en las relaciones de vecindad y la
medianera, pero hay otros, como el derecho de retracto de colindantes.
a) Relaciones de vecindad: En ellas, se trata de que el derecho de cada dueo colindante,
a obrar de forma absolutamente libre en su propiedad, producira perturbaciones y
molestias, a veces exageradas, al ocupante de la contigua; razn por la que, en beneficio
de ambos, se restringe la libertad de cada uno respecto a la suya.
Algunos Derechos modernos, como el alemn, el suizo, el italiano y el portugus,
adems de regular en particular ciertas cuestiones concretas, contienen disposiciones
generales sobre el tema, que, siendo flexibles, permiten adaptacin a los casos
singulares. En prcticamente todos los Cdigos europeos hay una regla general, segn
la cual el propietario de un predio tiene que soportar las inmisiones que NO sobrepasen
lo normal teniendo en cuenta la situacin.
En cambio, el CC espaol NO contiene ningn artculo que plasme esa regla general,
sino que SLO contempla reglas para casos especficos, por lo que habr que tenerse en
cuenta la costumbre, los principios generales del Derecho y las normas administrativas
en materia de ruidos o actividades molestas, nocivas o peligrosas.
De ese conjunto de normas se puede inducir un principio general, que vendra a
expresarse en trminos muy similares a los Cdigos antes mencionados. As, el
propietario de un predio NO est autorizado para realizar en la finca de su propiedad
aquellos actos que ocasionen inmisiones en los fundos o fincas vecinos o prximos que
superen el lmite de TOLERANCIA RAZONABLE; lmite que se fijar de acuerdo
con:
- Reglamentos.
- Usos locales.
- Circunstancias del caso.
Inmisiones hay que entenderlo como aquella injerencia que causa cualquier
menoscabo o circunstancia que objetivamente puede suponer una perturbacin en la
finca propia.
b) La medianera: Son medianeros aquellos elementos que separan 2 fundos contiguos
cuando estn situados en la misma lnea divisoria de ambos, de forma que una parte del
elemento se ubica en el terreno propiedad de un vecino, y la otra en la del contiguo.
La mayora de los autores entiende que otorga a cada uno de los titulares de los fundos
vecinos la propiedad exclusiva de la parte del elemento situada en su fundo.
C) DERECHOS REALES DE ADQUISICIN PREFERENTE ESTABLECIDOS POR
LA LEY: Los derechos de tanteo y retracto legales conceden a sus titulares preferencia
para adquirir una cosa cuando su propietario decide enajenarla, y, en este sentido, son
lmites a la facultad del propietario de disponer libremente de la cosa objeto de su derecho.

2.LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD
A) LAS LLAMADAS SERVIDUMBRES ADMINISTRATIVAS: A diferencia de las
civiles, las administrativas suponen gravamen sobre una cosa ajena en beneficio, NO de un
sujeto particular, sino de la comunidad. Son de esta clase las servidumbres de:
- Camino de sirga cuando fuese necesario ocupar terrenos de propiedad particular.
- Estribo de presa y parada o partidor, para aguas destinadas a servicio pblico.

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- Acueducto para la conduccin de aguas destinadas a algn servicio pblico.
B) PROHIBICIONES DE DISPONER: El titular de un derecho de propiedad puede verse
impedido para ejercitar su facultad de disposicin:
- Por carecer de la capacidad de obrar necesaria.
- Cuando el titular del derecho contrae la obligacin de no disponer, de forma que su
incumplimiento genera exclusivamente la obligacin de resarcir los daos y perjuicios
ocasionados.
- Cuando por distintos orgenes se reduce la libre disposicin que el titular tiene sobre
una cosa, afectando dicha reduccin no slo al titular actual, sino tambin a los
sucesivos.
Las prohibiciones de disponer pueden ser de 3 clases:
a. Legales: Cuando es la propia ley la que declara que determinados derechos son
indisponibles, como ocurre, por ejemplo, con los derechos de uso y habitacin, que NO
se pueden arrendar NI traspasar a otro.
b. Judiciales y administrativas: Cuando la ley faculta a la autoridad judicial o
administrativa para imponerlas.
c. Voluntarias: Las que tienen su origen en negocios jurdicos inter vivos o mortis causa.
Sus requisitos son:
Mortis causa: SLO se admiten cuando afecten a personas que vivan a la muerte del
testador, o a aqullas que nazcan dentro de las 2 generaciones siguientes a partir de la
suya. Por tanto, NO son vlidas las prohibiciones de disponer perpetuas, NI la
temporal cuando afecte a personas que no vivan a la muerte del testador.
Inter vivos: Si el negocio es gratuito, sern vlidas, mientras que si es oneroso, al no
tener acceso al Registro, carecen de la proteccin de la publicidad registral y, por
tanto, NO afectan a 3. Ahora bien, las prohibiciones de disponer establecidas por
medio de negocios jurdicos inter vivos gratuitos tampoco pueden ser perpetuas.

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BLOQUE IV-A: LOS DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE

TEMA 20: LAS RELACIONES DE USO Y

APROVECHAMIENTO
1. USUFRUCTO
1.1.

Concepto

Conforme a los arts. 467 y ss. CC, es un derecho real limitado sobre cosa ajena que otorga al
titular las ms amplias facultades de uso y disfrute sobre la cosa SIN ALTERAR SU FORMA
Y SUSTANCIA. Este lmite puede ser disponible si el propietario lo autoriza en el ttulo
constitutivo.
Puede ser OBJETO de usufructo cualquier cosa apropiable que est dentro del comercio, y
aunque lo ms normal es que sea fructfera, NO es un requisito imprescindible. Segn el art.
469 CC, el usufructo puede recaer sobre:
- La totalidad de la cosa.
- Parte de ella.
Por otro lado, el usufructo se extiende a:
- Accesiones de la cosa usufructuada.
- Servidumbres que se tenga a su favor.
- Todos los beneficios inherentes a la misma.
- Sus aumentos de valor, si bien stos no se hacen propiedad del usufructuario.
Adems de cosas, puede tener tambin como objeto derechos y universalidades de cosas y
derechos.
Pueden ser titulares del derecho de usufructo tanto:
- Personas fsicas: En estos casos, el usufructo dura normalmente lo que la vida de esa
persona. No obstante, puede constituirse por plazo inferior o superior. Por otra parte, el CC
admite que el usufructo se establezca a favor de varias personas, simultnea o
sucesivamente. El USUFRUCTO SIMULTNEO tiene lugar cuando varias personas son,
al mismo tiempo, usufructuarias de una misma cosa, es decir, cotitulares de un nico
derecho de usufructo, NO titulares de usufructos distintos que graven el mismo bien, y
todos son cousufructuarios en la proporcin que se haya fijado en el ttulo constitutivo y, si
no se fij nada, por partes iguales. Por su parte, el USUFRUCTO SUCESIVO se produce
cuando varias personas son designadas para sucederse, unas despus de otras, en la
titularidad del derecho, es decir, hay un 1er usufructuario, y el usufructo va pasando
sucesivamente a los llamados despus.
- Personas jurdicas: En estos casos, el CC limita a 30 aos la duracin mxima del derecho
de usufructo. Ahora bien, as como la muerte del usufructuario persona fsica extingue, en
su caso, el usufructo, tambin la extincin de la persona jurdica determina esa extincin si
aqulla acaece antes de que transcurran los 30 aos. Cabe constituir el usufructo a favor de
varias personas jurdicas simultneamente, subsistiendo el derecho durante 30 aos o hasta
que se extinga la ltima. Asimismo, puede establecerse un usufructo sucesivo a favor de 2
personas jurdicas, de manera que, extinguida una, pase el derecho a la 2, siempre con el
lmite de los 30 aos. Finalmente, cabe instituir usufructuarios, combinadamente, a
personas fsicas y jurdicas.

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En cuanto a los CARACTERES, son 5:
1) PRINCIPIO SALVA RERUM SUBSTANTIA (NO ALTERAR LA SUSTANCIA/FORMA
DE LA COSA): Es natural al usufructo, NO esencial.
2) DERECHO REAL DE GOCE EN COSA AJENA : Hay que tener en cuenta la
caracterstica relativa al poder del titular de ejercitar su derecho frente a todos, y no slo
frente al nudo propietario.
3) DERECHO TEMPORAL: NO caben usufructos intemporales, en el sentido de que lleven a
una vinculacin absoluta de un bien, y ello porque en nuestro sistema se prohibieron las
vinculaciones excesivas sobre bienes, ya que el art. 781 CC impide pasar del 2 grado.
4) DERECHO VITALICIO: De ah que se extinga con la muerte del usufructuario. Sin
embargo, tambin puede pactarse por un plazo de tiempo distinto. En las personas
jurdicas, es siempre temporal.
5) DERECHO TRANSMISIBLE: Mortis causa en los sometidos a plazo, durante el mismo, e
inter vivos durante la vida del usufructuario cuando NO se somete a plazo.
1.2.

Constitucin

Segn el art. 468 CC, el usufructo puede constituirse por:

- LEY: El nico caso de usufructo legal reconocido es el que corresponde al viudo como
legtima sobre parte de la herencia del cnyuge premuerto.
- VOLUNTAD DE LOS PARTICULARES : Por negocio jurdico inter vivos o mortis causa.
Puede tratarse de un legado de usufructo o de un legado de nuda propiedad. En la prctica,
los ms frecuentes son los usufructos establecidos en virtud de negocios jurdicos mortis
causa. Aunque lo ms habitual es que la constitucin por acto inter vivos sea a ttulo
gratuito, tambin puede tener lugar a travs de un contrato oneroso. Por otra parte, el
usufructo se puede constituir bajo condicin o a trmino, y cabe que en la constitucin por
acto a ttulo gratuito se imponga al usufructuario una carga o modo.
- PRESCRIPCIN: Respecto a la adquisicin del usufructo por usucapin, sern aplicables
las reglas generales sobre el tiempo necesario para usucapir (segn se trate de bienes
muebles o inmuebles y de usucapin ordinaria o extraordinaria), sobre el justo ttulo y la
buena fe del usucapiente y sobre la posesin. Lo posedo ha de ser el derecho de usufructo,
lo cual consiste, en principio, en poseer la cosa en concepto de usufructuario.
1.3.

Contenido

Para determinar el contenido del usufructo, tiene vital importancia el ttulo constitutivo.
SLO subsidiariamente habr de estarse a lo preceptuado por el CC.
- DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO:
1) USAR Y DISFRUTAR LA COSA, CON LA NICA LIMITACIN DE
CONSERVAR SU FORMA Y SUSTANCIA: Los frutos naturales e industriales
pendientes al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecen al usufructuario, y los
pendientes al extinguirse, al nudo propietario. Los frutos civiles, que se entienden
percibidos por das, en funcin del tiempo que haya durado el usufructo.
2) POSEER LA COSA USUFRUCTUADA.

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3) APROVECHARSE DE LAS ACCESIONES CON QUE SE ACREZCA EL
CONTENIDO MATERIAL DE LA COSA: En este caso, si bien la accesin supone
un modo de adquirir la propiedad que SLO beneficia al propietario de la cosa
principal, que es quien adquiere la propiedad de la parte aumentada, el usufructuario
podr servirse, disfrutar y obtener los beneficios de la parte aadida a la cosa que tena
en usufructo.
En cambio, NO se le atribuye derecho alguno sobre los tesoros que pueda encontrar en
la finca usufructuada.
4) DERECHO A MEJORAR LA COSA USUFRUCTUADA PARA LOGRAR UNA
MEJOR UTILIZACIN Y DISFRUTE DE LA MISMA: El usufructuario NO tiene
derecho a ningn tipo de indemnizacin, ya que hizo las mejoras voluntariamente y para
una mejor utilizacin y provecho de la cosa. Sin embargo, como ello podra provocar un
enriquecimiento injusto del propietario, el CC admite la posibilidad de que esas mejoras
sean retiradas por el usufructuario, SIEMPRE QUE CON ELLO NO SE CAUSE
DAO A LA COSA MEJORADA.
5) TRANSMITIR SU DERECHO: La LH permite al usufructuario hipotecar su derecho
de usufructo, de modo que el acreedor hipotecario, en caso de resultar incumplida la
obligacin principal garantizada con esa hipoteca, podr instar la enajenacin, NO de la
cosa usufructuada, sino del derecho de usufructo que recae sobre ella. Sin embargo, esa
hipoteca tendr, en todo caso, una limitacin temporal.
- OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO:
o Antes de entrar en el goce de los bienes:
1) FORMAR INVENTARIO DE TODOS LOS BIENES, HACIENDO TASAR
LOS MUEBLES Y DESCRIBIENDO EL ESTADO DE LOS INMUEBLES: La
finalidad es dejar constancia de las caractersticas y estado en que se encuentran los
bienes al comienzo del usufructo, para garantizar que le sean devueltos al nudo
propietario al terminar el mismo en un estado acorde con sus caractersticas de
utilizacin.
2) PRESTAR FIANZA, COMPROMETINDOSE A CUMPLIR LAS
OBLIGACIONES QUE LE CORRESPONDAN: Con esta obligacin, lo que se
pretende es hacer efectiva y garantizar la responsabilidad en que pudiese incurrir el
usufructuario por incumplimiento de alguna de sus obligaciones.
NO es aplicable al vendedor o donante que se hubiese reservado el usufructo de los
bienes vendidos o donados, NI a los padres usufructuarios de los bienes de los hijos,
NI al cnyuge sobreviviente respecto de la cuota legal usufructuaria si no
contrajesen los padres o el cnyuge ulterior matrimonio.
o Durante la vigencia del usufructo:
1) CUIDAR LAS COSAS DADAS EN USUFRUCTO COMO UN BUEN PADRE
DE FAMILIA: Aunque el mal uso de la cosa usufrutuada NO es motivo de
extincin del usufructo, el CC prev una sancin para cuando el usufructuario haga
uso inadecuado de ella.
2) SOPORTAR LOS GASTOS DE MANTENIMIENTO Y CONSERVACIN,
EFECTUANDO LAS REPARACIONES ORDINARIAS INDISPENSABLES
POR EL PASO DEL TIEMPO Y SU NORMAL UTILIZACIN: El CC permite
que las haga por s mismo el propietario aunque a costa del usufructuario, en caso de

119
que ste, despus de ser requerido para ello por aqul, NO las lleve a cabo siendo
necesaria su realizacin.
3) PONER EN CONOCIMIENTO DEL PROPIETARIO LA NECESIDAD DE
REPARACIONES URGENTES: Son de cuenta del nudo propietario.
4) PAGAR TODAS LAS CARGAS Y CONTRIBUCIONES ANUALES QUE
RECAIGAN SOBRE LOS PRODUCTOS DE LA COSA, QUE LOS HACE
SUYOS: En cambio, corresponder al nudo propietario el pago de aquellas otras que
se impongan directamente sobre las cosas usufructuadas.
5) PONER EN CONOCIMIENTO DEL PROPIETARIO CUALQUIER ACTO
DE UN 3, DE QUE TENGA NOTICIA, QUE SEA CAPAZ DE LESIONAR
LOS DERECHOS DE PROPIEDAD.
o Al extinguirse el usufructo: DEVOLVER LA COSA USUFRUCTUADA, SALVO
EL DERECHO DE RETENCIN QUE LE COMPETE A L O A SUS
HEREDEROS POR LOS DESEMBOLSOS DE QUE DEBAN SER
REINTEGRADOS.
- DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO:
1) ENAJENAR LA COSA USUFRUCTUADA: Ya que el usufructo NO le hace perder
la facultad de disposicin sobre la misma. Sin embargo, esa enajenacin, de producirse,
NO perjudicar al usufructuario, ya que el adquirente habr de soportar ese derecho
ajeno limitativo de su propiedad.
2) CONSTITUIR HIPOTECA SOBRE LA NUDA PROPIEDAD DE LA COSA
USUFRUCTUADA.
3) HACER OBRAS Y MEJORAS O NUEVAS PLANTACIONES, SIEMPRE QUE
NO RESULTE DISMINUIDO EL VALOR DEL USUFRUCTO, NI SE
PERJUDIQUE EL DERECHO DEL USUFRUCTUARIO.
- OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO:
1) EFECTUAR LAS REPARACIONES EXTRAORDINARIAS QUE NECESITE
LA COSA USUFRUCTUADA.
2) PAGAR TODAS LAS CONTRIBUCIONES, TRIBUTOS E IMPUESTOS QUE
RECAIGAN DIRECTAMENTE SOBRE LA COSA USUFRUCTUADA: Podr
exigir al usufructuario el inters legal de las cantidades satisfechas.
1.4.

Extincin

Segn el art. 513 CC, el usufructo se extingue por:

1) Muerte del usufructuario.
2) Expirar el plazo por el que se constituy, o cumplirse la condicin resolutoria
consignada en el ttulo constitutivo.
3) Consolidacin: Cuando una misma persona rene el usufructo y la propiedad.
4) Renuncia del usufructuario.
5) Prdida total de la cosa objeto del usufructo: Si la prdida es parcial, el usufructo
continuar sobre la parte subsistente.
6) Resolucin del derecho del constituyente.
7) Prescripcin.

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Al finalizar el usufructo, las facultades de goce y disfrute que correspondan al usufructuario
volvern al nudo propietario, quien automticamente recobrar el pleno dominio de la cosa.
El usufructuario est obligado a entregar y restituir al propietario el bien usufructuado, pero
tiene derecho a retener la cosa por los desembolsos de que deba ser reintegrado. Adems de
dicho deber del usufructuario, cuando el usufructo se extingue es preciso proceder a la
liquidacin de la situacin entre ambos. A fin de liquidar cuentas, el usufructuario podr
exigir del nudo propietario:
- El aumento de valor que hubiese experimentado el bien como consecuencia de obras
extraordinarias.
- Las sumas que hubiese pagado por contribuciones o impuestos que recaigan sobre la
propiedad del bien.
- Lo que hubiese dejado de percibir en caso de que algn bien fuese embargado por una
obligacin incumplida por el propietario.
Por su parte, el nudo propietario podr reclamar del usufructuario:
- Los gastos realizados por l y que fuesen de cargo del usufructuario.
- El inters legal de las sumas satisfechas por el pago de los impuestos.
- Los daos y perjuicios que hubiese sufrido el bien por no haber puesto en su conocimiento
los actos lesivos de un 3 contra el bien.
- La indemnizacin por menoscabo de la cosa usufructuada por el abuso o negligencia del
usufructuario, o por culpa de la persona que le sustituy en el aprovechamiento.
En cuanto a los frutos pendientes tras la extincin, si son civiles, pertenecern al usufructuario
los correspondientes hasta el momento de la extincin, y si son naturales o industriales, al
nudo propietario, pero ste debe abonar al usufructuario los gastos de produccin.
1.5.
-

Usufructos especiales

CUASIUSUFRUCTO.
USUFRUCTO DE MINAS.
USUFRUCTO DE DERECHOS.
USUFRUCTO DE PLANTACIONES.
USUFRUCTO DE REBAOS.
USUFRUCTO DE PATRIMONIO.
USUFRUCTO DE COSAS DETERIORABLES.
USUFRUCTO DE COSAS CONSUMIBLES.
USUFRCUTO DE MONTES.

2. DERECHOS DE USO Y HABITACIN: CONCEPTO Y RGIMEN

JURDICO
- DERECHO DE USO: Consiste en la facultad atribuida al usuario (titular activo) de usar y
disfrutar de los frutos de propiedad ajena que sean suficientes para satisfacer sus
necesidades y las de su familia, con independencia del n de personas que la integren. Por
tanto, NO puede hacer suyos los frutos que no necesite, y los que perciba deber utilizarlos
DIRECTAMENTE para cubrir sus propias necesidades y las de su familia, sin que le sea

121
lcito comerciar con ellos. Todo esto sin perjuicio de que en el ttulo constitutivo se
establezcan modificaciones sobre la cuanta de frutos a percibir.
- DERECHO DE HABITACIN: Concede a su titular, el habitacionista, la facultad de
ocupar en una casa ajena las piezas o estancias necesarias para s y para su familia,
conforme al art. 524 CC. Este derecho NO incluye la facultad de percibir frutos.
Como lmite y medida del aprovechamiento de estos 2 derechos, el CC remite a las
necesidades del usuario o habitacionista y de su familia, las cuales se calibrarn en funcin
de la condicin social, profesin, salud y dems factores que concurran en ellos.
Por familia ha de entenderse no slo el cnyuge o pareja de hecho del titular e hijo sujetos a
su patria potestad, sino a cualquier persona que normalmente viva con el usuario o
habitacionista, sea pariente o no.

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CASOS PRCTICOS
CASO 1: NARURALEZA JURDICA DE LOS SIGUIENTES
DERECHOS/FACULTADES/OBLIGACIONES:
1) Derecho de propiedad Derecho real (art. 348 CC).
2) Derecho del comunero a pedir la divisin de la cosa Facultad del comunero como
titular. Derecho potestativo (derecho subjetivo).
3) Derecho de usufructo Derecho real (art. 467 CC).
4) Derecho de uso sobre finca arrendada en exclusiva por 30 aos Derecho de crdito.
Siguiendo la tesis del numerus clausus/numerus apertus, puede convertirse en un
derecho real (exclusiva, por 30 aos).
5) Derecho del acreedor de dar cosa especfica Derecho de crdito derivado de una
obligacin de dar.
6) Derecho de resolver un contrato Derecho potestativo (subjetivo), para modificar
la realidad jurdica conectada con la idea de legitimidad.
7) Derecho del 1er adquirente de cosa especfica a quien no se le ha hecho entrega de la
cosa IUS AD REM: constitucin de un derecho real a favor del 1 er adquirente
goza de oponibilidad frente a 3os.
8) Derecho del Banco sobre la casa, en prstamo hipotecario Derecho real derivado de
la hipoteca (art. 1874 CC).
9) Derecho del Banco sobre el contratante, en prstamo hipotecario Derecho de crdito
frente a un sujeto determinado (conducta de hacer).
10) Derecho de paso sobre una finca Derecho de crdito derivado de un contrato,
oponible a una persona determinada. Si fuese erga omnes, sera un derecho real.
11) Derecho sobre una finca arrendada por 20 aos inscrita en el RP (art. 2.5 LG; cfr. art.
1549 CC) Derecho de crdito: arrendamiento: la mera inscripcin en el RP NO
cambia la naturaleza del derecho. Podra ser un derecho real atendiendo a la
teora del numerus apertus.
12) Derecho del comunero a adquirir con preferencia sobre un 3 Derecho real de
adquisicin preferente.
13) Derecho de adquirir la cosa derivado de opcin de compra Prestacin: obligacin,
en principio, NO oponible a 3os.
14) Derecho de adquirir la coa derivado de opcin de compra inscrita en el RP (art. 14 LH)
Derecho real: oponibilidad erga omnes (inscrito en el RP). El derecho de opcin

123
de compra NO es tpico. Si cambia la naturaleza del derecho, podra seguir
manteniendo su naturaleza de derecho de crdito.
15) Obligacin del copropietario de pagar los daos que cause la cada del rbol colocado
en sitio de trnsito ex art. 1908.3 CC Obligacin propter rem (art. 1908.3 CC).
Obligacin frente a 3os basada en la titularidad de un derecho real sobre un bien.
Ser obligacin propter rem si renunciando a la titularidad del derecho se libera la
obligacin.
16) Obligacin del copropietario de pagar los gastos de conservacin de la cosa
Obligacin propter rem (art. 395 CC).
17) Impuesto de bienes inmuebles Obligacin propter rem.
18) Carga constituida por las partes sobre un inmueble consistente en el pago de una renta
vitalicia Derecho real, aunque pactado por las partes (renta vitalicia derecho
de crdito).
19) Servidumbre constituida sobre un bien mueble (sobre caja fuerte, puesto o plaza en un
automvil) Derecho real, pactado por las partes.

CASO 2
SSTS de 3 de septiembre de 1992 (RJ 1992/6882), 14 de junio 1999 (RJ
1999/4738), 10 de octubre 2008 (RJ 2008/5687) y 14 de mayo 2009 (RJ
2009/3027)
D. Santiago C.G. promovi contra D. Antonio V.Q. reclamacin de 30.000 que deca le
adeudaba el demandado como consecuencia de lo pactado en el contrato de compraventa
suscrito entre las partes en julio de 2005 por el que Santiago transmita una VPO, siendo el
precio 130.000 . Por su parte, el demandado Sr. V.Q., alegando haber abonado ya al
demandado, por la VPO, la cantidad de 100.000 , adems de oponerse a la demanda y pedir
la desestimacin de la misma, formul reconvencin, en la que postul se condene al
demandante Sr. C.G. a devolverle la cantidad que haba cobrado de ms por la VPO.
Como antecedentes del caso, ha de conocerse que segn comunicacin de la Consejera de
Obras Pblicas y Ordenacin del Territorio de la Junta de Castilla y Len (folio 124 de los
autos), el precio total mximo aprobado por ley en que se poda oficialmente vender la
vivienda litigiosa con sus anejos (plaza de garaje y trastero), cuando se estipul el contrato
entre las partes, era de 90. 000 . Tenga en cuenta tambin que la VPO NO poda enajenarse
en el mercado libre en el plazo de 10 aos.
1) Describa y califique jurdicamente el supuesto planteado y la cuestin litigiosa que se
plantea.

124
Transmisin de un derecho real.
Problemas: Las formas de limitacin del derecho real para comprar y vender.
Precio y tiempo: Problema de la facultad de disposicin del derecho real derivada de
una VPO (prohibicin legal de disponer).
2) A su juicio, cul ser el sentido de la resolucin judicial? Cules son las posibilidades?
a. Nulidad parcial de la clusula del precio: Abono de la diferencia.
b. Contrato nulo de pleno derecho determinado por el Juez: Bien NO disponible.
c. La ley que se incumple es una norma administrativa: Sancin al promotor y a las
partes.
3) En marzo de 2009, D. Antonio le vende el piso a D. Cristina. Qu puede acontecer con
este acto de disposicin? Se ve afectada la posicin del 3 adquirente?
La prohibicin de disponer es legal (inscrita en el RP), por lo que afecta a Cristina.

CASO 3: ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD Y PROTECCIN DEL

TITULAR REGISTRAL (1)
1) En fecha 9 de marzo de 1983, Mudanzas y Transportes Jimnez S.A. suscribi en calidad
de arrendataria un contrato de arrendamiento de local de negocio con la propietaria, D.
Constanza, sobre una nave sita en el trmino municipal de Paiporta, Partida de Cotelles,
Polgono n 2, de 2.380 m2.
2) Se sucedieron 2 transmisiones del inmuebles, hasta que los entonces propietarios, D.
Daniel y D. Juana, vendieron el local objeto de arrendamiento a sus hijos, los hermanos
Trinidad e igo, mediante escritura pblica otorgada en fecha 8 de enero de 1992, y que dio
lugar a la inscripcin 2 sobre la finca registral n 8.123 del RP n 13 de Valencia.
3) Con fecha 24 de febrero de 1992, los nuevos propietarios constituyeron hipoteca sobre el
inmueble a favor del Banco Zaragozano, mediante escritura pblica de reconocimiento de
deuda con garanta hipotecaria en la que los deudores hipotecarios, los hermanos Trinidad e
igo, declaraban que la misma estaba libre de arrendatarios, dando lugar el gravamen a la
inscripcin 4 en el RP de fecha 12 de mayo de 1992.
4) Con fecha 8 de junio de 1992, el JPI n 2 de Torrente dicta Providencia de admisin de
demanda de juicio de retracto que haba sido presentada en el mes de febrero anterior por la
arrendataria Mudanzas y Transportes Jimnez S.A. contra los hermanos Trinidad e igo por
razn de la compra de la nave efectuada por stos, dando lugar a autos n 45/92, anotndose
preventivamente dicha demanda en el RP el 1 de octubre de 1992.
5) El da 7 de enero de 1993, el JPI n 3 de Picasent admiti a trmite la demanda de
ejecucin hipotecaria interpuesta por el Banco Zaragozano ante el incumplimiento de los

125
prestatarios de las obligaciones garantizadas con hipoteca. Solicitada certificacin de cargas
del RP y apareciendo en sta la anotacin de la demanda de retracto, se acord en fecha 8
de abril de 1994 notificar la existencia del proceso a la retrayente Mudanzas y Transportes
S.A.
6) El da 13 de diciembre de 1995 tuvo lugar la 2 subasta, aprobndose el remate del
inmueble a favor de D. Casimiro. La representacin procesal de Mudanzas y Transportes
S.A. compareci con fecha 18 de diciembre siguiente solicitando que le fuese notificada la
persona o personas a quienes se hubiese adjudicado el local o nave en cuestin, a efectos de
poder ejercitar el derecho de retracto. Con fecha 23 de junio de 1998, se aprob el remate a
favor de D. Casimiro, y con fecha 2 de junio de 1999, se acord dar al mismo la posesin del
inmueble.
1) Ha adquirido D. Casimiro la propiedad de la nave?
S, Casimiro adquiere la propiedad por subasta, que es un contrato de compraventa,
regido por el art. 609 CC. Segn el art. 1462 CC, se entender entregada la cosa
vendida cuando se ponga en poder y posesin del comprador.
Cuando la venta se haga mediante escritura pblica, el otorgamiento de sta
equivaldr a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura NO
resultase o se dedujese claramente lo contrario.
2) Tiene D. Casimiro la condicin de tercero hipotecario?
Los requisitos de la proteccin del tercero hipotecario, para que juegue el principio
de fe pblica registral, vienen dados por el art. 34 LH, y son:
- Adquisicin por un titular registral: S. Trinidad e igo, cuando adquieren por
compraventa la nave, la inscriben en el RP.
- Adquisicin a ttulo oneroso: S. Casimiro adquiere la nave por compraventa.
- Adquisicin de buena fe: S. Nada indica que adquiri de mala fe, y adems, la
buena fe se presume.
- Inscripcin por el adquirente en el RP: NO es titular registral. Aunque el auto sea
un ttulo inscribible, NO quiere decir que est inscrito.
- NO conste en el RP causa en virtud de la cual se anule, resuelva o rescinda el
derecho del transmitente: NO consta causa. Lo que S consta es una anotacin
preventiva anterior a la ejecucin hipotecaria.
Si prospera el derecho de retracto, Trinidad e igo podran perder el derecho de
propiedad.
Por tanto, como no se cumplen todos los requisitos necesarios, Casimiro NO es
tercero hipotecario.

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3) Conteste a la pregunta anterior partiendo del hecho de que la demanda de retracto NO
estuviese anotada preventivamente en el RP (como nota marginal en la inscripcin de la
finca).
Que la demanda de retracto no est anotada significa que NO est inscrita en el RP.
Por tanto, Casimiro tampoco sera en este caso tercero hipotecario.
4) Prosperar la accin de retracto ejercitada por la entidad Mudanzas y Transportes Jimnez
S.A. frente a D. igo y D: Trinidad y frente a D. Casimiro?
La accin de retracto S prosperara frente a los propietarios arrendadores que
vendieron la nave (Trinidad e igo).
Tambin prosperara frente a D. Casimiro, por la anotacin preventiva, ya que l ya
lo saba. Sin embargo, NO se da el requisito de que NO CONSTE EN RP CAUSA EN
VIRTUD DE LA CUAL SE ANULE, RESUELVA O RESCINDA EL DERECHO
DEL TRANSMITENTE, por lo que NO tiene condicin de tercero hipotecario.
Hay que decir que NO prosperara si Casimiro fuese tercero hipotecario, es decir, si
no existiese anotacin preventiva o sta se practica despus de la ejecucin
hipotecaria.
5) En caso de que la accin de retracto prosperase y la propiedad de la nave fuese adjudicada
a Mudanzas y Transportes Jimnez S.A., el Banco Zaragozano puede amparar la
subsistencia del derecho real de garanta hipotecaria del que es titular, en su condicin de
tercero hipotecario?
Requisitos de proteccin del tercero hipotecario:
- Adquisicin por un titular registral: S se da.
- Adquisicin a ttulo oneroso: S, ya que los prstamos con garanta hipotecaria
tienen intereses, y porque el Banco es una SA, y como tal, participa en el trfico
jurdico que pretende la obtencin de beneficios.
- Adquisicin de buena fe: S, ya que existe presuncin de buena fe y, adems, en los
hechos NO hay nada que nos indique que actu de mala fe.
- Inscripcin de la adquisicin por el adquirente en el RP : S, ya que est la
inscripcin 4 en el RP. Adems, en caso de una hipoteca mobiliaria como sta, la
inscripcin en el RP es un requisito de naturaleza constitutiva de la misma.
- No conste en el RP causa en virtud de la cual se anule, resuelva o rescinda el
derecho del transmitente: S, los disponentes Trinidad e igo pueden constituir el
gravamen sobre la nave como propietarios.

127
El Banco Zaragozano es tercero hipotecario, estando su derecho amparado frente a
Mudanzas y Transportes Jimnez S.A., aunque stos tengan un derecho anterior. As,
podr ejecutarse la hipoteca frente a Mudanzas y Transportes Jimnez S.A.

CASO 4: ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD Y PROTECCIN DEL

TITULAR REGISTRAL (2)
Seguidos autos de juicio ejecutivo ante el JPI n 3 de Ferrol contra D. Juan Antonio, se
decret el embargo de la finca litigiosa un piso situado en un inmueble en rgimen de
propiedad horizontal-, causando anotacin preventiva de embargo en el RP a favor de
Coven, SA, con fecha de 16-IX-1984.
El da 28 de noviembre de 1985 se dicta auto de adjudicacin de la finca embargada,
cancelndose la anotacin de embargo a favor de Coven, SA.
Con fecha de 7-VII-1985, D. Juan Antonio otorga escritura pblica de venta de la finca en
cuestin a favor de D. Pedro y de su esposa D. Sol, sin que les entregue las llaves del mismo
y sin que proceda a la inscripcin registral de la transmisin.
El da 26-IX-1989 se procede a la anotacin preventiva de embargo de la finca en expediente
de apremio promovido por la TGSS contra D. Juan Antonio. Como consecuencia de este
expediente, la finca es subastada y adjudicada a D. Miguel, inscribindose en el RP.
D. Pedro y D. Sol acuden a Vd., que ejerce de abogado.
a. Puede ejercitar alguna accin para recuperar la finca que les haba sido vendida y por la
que haban pagado el precio convenido?
Pedro y Sol pueden ejercer la accin reivindicatoria contra Miguel.
b. Han adquirido la propiedad de dicha finca en algn momento?
La escritura pblica, en este caso, se equipara a la traditio (slo NO se equipara
cuando ello se expresa en el contrato y entendemos que en este caso no consta, puesto
que el enunciado no lo dice).
Por tanto, tenemos ttulo y modo, que sera la escritura, por lo que existe transmisin
del disponente al adquirente y, por tanto, transmisin de la propiedad.
c. Estn D. Pedro y D. Sol protegidos por la fe pblica registral?
En este caso NO, porque NO son titulares registrales, ya que NO han inscrito la
propiedad en el RP, por lo que NO estn protegidos por dicho principio.
d. Puede atacarse de alguna forma la adquisicin de D. Miguel?
Se podra ejercitar la accin reivindicatoria, pero el asesor de D. Miguel alegara que
ste es tercero hipotecario, ya que cumple todos los requisitos de la fe pblica
registral. Ello ocurre porque adquiere del titular registral no legitimado, Juan

128
Antonio (disponente a non domino); adquiere a ttulo oneroso (venta en subasta) y de
buena fe.
Por tanto, la accin que se ejerciese contra l sera fallida.
e. Pueden recuperar la cantidad pagada a D. Juan Antonio en concepto de precio?
Se ha provocado un enriquecimiento injusto, ya que el transmitente ha recibido una
duplicidad de prestaciones por una sola cosa. Por tanto, la accin que podran
ejercitar Pedro y Sol se fundara en dicho enriquecimiento injusto, con la que
reclamaran una indemnizacin por parte del transmitente.

CASO 5: ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD Y PROTECCIN DE

TITULAR REGISTRAL (3)
STS de 14.09.07 [RJ 2007/5443]
A)Mediante contrato formalizado en documento privado de fecha 23 de abril de 1998, D.
Isabel vendi a Ibiza MM22, SL la siguiente finca: Porcin de tierra, que tiene una cabida
de 56 reas 80 centireas y 85 decmetros cuadrados. Linda al norte con carretera acequia
de Llucmajor; al sur con la finca denominada D. Dicha finca consta inscrita en el RP n 1
de Palma, al Tomo 4472, libro NUM002, folio NUM003, inscripcin 2.
B)En dicho contrato se establecieron, entre otras, las siguientes estipulaciones: se fija el
precio total en 7.250.000 pesetas, de las que se pagara 1 milln de pesetas a la firma del
contrato, otro milln el da 1 de junio de 1998; 1.500.000 pesetas el 1 de julio siguiente y el
resto, es decir, 3.750.000 pesetas, en efectivo en el momento de la firma de la escritura
pblica.
C)Las partes se comprometieron a otorgar escritura pblica de venta dentro de los 170 das
siguientes a la fecha de suscripcin del documento privado, finalizando dicho plazo el 30 de
septiembre de 1998; momento en que el comprador recibira la posesin de la finca.
D)En caso de incumplimiento del contrato por la parte compradora, la vendedora retendra
la cantidad ya entregada en concepto de daos y perjuicios; y si el incumplimiento fuese por
la vendedora, sta tendra que devolver el duplo de la cantidad entregada.
E)Los pagos se efectuaban a travs de la empresa Expert-Balle, SL, que actuaba como
mediadora entre los contratantes, y as, adems del milln de pesetas entregado a la firma
del contrato, se pag por este conducto la cantidad de 1 milln de pesetas fijada para el da 1
de junio de 1998.
F)El 8 de julio de 1998, la vendedora D. Isabel compareci ante Notario a fin de que
requiriese de resolucin a la entidad compradora al amparo de lo previsto en el art. 1504 CC
por falta de pago de la parte de precio que haba de satisfacerse el 1 de julio anterior. Dicho

129
requerimiento se practic el 14 de julio en la persona de un vecino de D. Romeo, legal
representante de Ibiza MM22, SL. El 16 de julio, este ltimo contest a tal requerimiento
oponindose al mismo y manifestando que la cantidad correspondiente haba sido entregada
a Expert-Balle, SL y, al no haber sido retirada por la vendedora, se consign notarialmente
la misma el 14 de julio. Ofrecida que fue a la vendedora, rechaz recibirla alegando que se
haba incumplido el plazo y que ya haba formulado el requerimiento resolutorio.
G)El 7 de septiembre, el representante de la compradora compareci ante Notario para que
citase a D. Isabel para que compareciese el siguiente da 24 a efectos de otorgamiento de la
escritura y recepcin de la parte pendiente del precio, sin que compareciese la misma para
tal finalidad.
H)Consta que mediante escritura pblica de 14 de septiembre de 1998, D. Isabel vendi la
citada finca por 7.500.000 pesetas a Betacar, SA, que inscribi la adquisicin en el RP el 5
de octubre siguiente, siendo as que Betacar, SA tena conocimiento de la existencia del
contrato privado de compraventa de 23 de abril de 1998 celebrado entre D. Isabel e Ibiza
MM22, SL cuando suscribi el contrato de compraventa.
Ibiza MM22, SL interpuso demanda contra D. Isabel y Betacar, SA.
a. La venta realizada por D. Isabel a Betacar, SA mediante escritura de 14 de septiembre de
1998 es inexistente por falta de objeto o venta de cosa ajena?
La venta NO es inexistente por falta de objeto, ya que el objeto es la finca propiedad
de D. Isabel. Es un objeto cierto y determinado.
Tampoco es venta de cosa ajena, ya que NO hubo transmisin a Ibiza MM22, SL. El
contrato de compraventa NO transmite la propiedad si no existe traditio, y en este
caso no existe.
b. La entidad Betacar, SA es tercero hipotecario? Explique las razones que avalan su
respuesta.
Requisitos de un tercero hipotecario:
- Adquiera un titular registral: S, Isabel.
- Adquisicin a ttulo oneroso: S, contrato de compraventa.
- Adquisicin de buena fe: NO, Betacar, SA conoca que Isabel haba vendido la
finca en contrato de compraventa, aunque no la entregase.
- Inscribir el adquirente la adquisicin en el RP: S.
- No conste en el RP causa en virtud de la que se anule, resuelva o rescinda el
derecho del transmitente: S.
En conclusin, Betacar, SA NO es tercero hipotecario por NO adquiere de buena fe.

130
c. Se ha producido la transmisin de la propiedad de la finca objeto de Litis de D. Isabel a
la entidad actora?
S habra transmisin de la propiedad, porque existe legitimacin, ya que Isabel es la
propietaria.
Por otra parte, existe traditio porque existe escritura pblica, y sta equivale a
aqulla.
Por ltimo, existe ttulo en contrato translativo.
d. Es la entidad actora un adquirente protegido por el principio de fe pblica registral?
NO (contestado en la pregunta anterior).
e. A)Prosperar la accin ejercitada por la entidad actora?, B)Se podrn cancelar las
inscripciones registrales realizadas? y C)Es necesario realizar expresamente esta ltima
peticin en la demanda con la finalidad de que se declare la propiedad de Ibiza MM22,
SL?
A)S prosperar la accin ejercitada por la entidad actora, porque existe contrato
privado vlido, ya que Ibiza MM22, SL entrega el precio pero es Isabel la que no lo
quiere recibir y lo consigna, incumpliendo las obligaciones del vendedor.
B) S, se podran cancelar. En el procedimiento se demanda a Isabel y Betacar, SL
(tercero hipotecario pero que conoce el contrato de venta anterior).
C)NO, no es necesario. A esto se refiere el art. 37 LH.
NOTA: Podra entregarse la posesin a Ibiza MM22, SL? S, si prospera la accin.

CASO 6: EFECTOS DE LA PROTECCIN REGISTRAL Y

ADQUISICIN DEL DERECHO D PROPIEDAD PRIVADA
STS de 4 de noviembre de 2005
El da 10 de abril de 1987, mediante escritura notarial, D. Ramn y D. Nuria compraron el
semistano del local n 10 de la finca denominada Conjunto Residencial Breogn, sito en
la ciudad de A Corua. Dicha escritura fue inscrita en el RP, con fecha 16 de noviembre de
1987.
El JPI n 1 de A Corua inco el juicio ejecutivo 594/1991 a instancia de Banco
Guipuzcoano, SA contra D. Ramn y D. Nuria, producindose, en el seno del mismo, las
siguientes actuaciones judiciales: 1) El 9 de mayo de 1991, el JPI dict Providencia firme
mandando que se practicase anotacin preventiva de embargo sobre la referida finca en
garanta del pago de 125.000.000 ptas. de principal, ms 20.000.000 ptas. de intereses,
costas y gastos. La inscripcin en el RP de dicha anotacin preventiva de embargo se
produjo el 8 de julio de 1991. 2) El 30 de noviembre de 1992, el RP expidi certificacin de

131
cargas de la finca referida, en virtud de mandamiento librado el 17 de noviembre de 1992
por el JPI. 3) El 3 de noviembre de 1992, tras ser valorada la finca pericialmente en
6.500.000 ptas., se acord sacarla a subasta pblica. 4) EL da 18 de enero de 1993, en la 1
subasta, se ofreci por Euroestudios, SA la suma de 8.000.000 ptas. con reserva de la
facultad de ceder a terceros el remate, mostrando su conformidad. 5) El 31 de octubre de
1995, se cancel por caducidad la anotacin preventiva de embargo. 6) El 9 de mayo de
1996, el JPI dict Auto mediante el que adjudicaba a Euroestudios, SA la finca reseada
por el precio ofrecido, cancelando y dejando sin efecto la anotacin preventiva de embargo.
Este Auto fue presentado al RP el 13 de septiembre de 1996 e inscrito el 24 de ese mismo mes
y ao, si bien se deneg la prctica de las referidas cancelaciones por haber caducado ex
art. 86 LH la anotacin preventiva en que se apoyaba la ejecucin.
El JPI n 2 de A Corua inco juicio ejecutivo 432/1992, a instancia de BBVA, SA contra
D. Ramn y D. Nuria, producindose las siguientes actuaciones: 1) El 30 de junio de 1992,
el JPI n 2 dict Providencia mandando que se practicase anotacin preventiva de embargo
sobre la referida finca en garanta de pago de 6.913.347 ptas. de principal, ms 2.000.000
ptas. de costas. La inscripcin de la anotacin preventiva se practic en el RP con fecha de
29 de septiembre de 1992, y se prorrog por plazo de 4 aos en virtud de Providencia de
fecha 22 de julio de 1996. 2) El 31 de octubre de 1995, el RP expidi certificacin de cargas
a la referida finca, en virtud de mandamiento librado el 13 de octubre de 1995 por el JPI n
2. En esta certificacin se hace constar que la titularidad dominical corresponde a D. Ramn
y D. Nuria con carcter de bien ganancial y que se haya gravada con embargo a favor de
BBVA, SA. 3) El 10 de abril de 1996, tras ser valorada la finca pericialmente en
5.000.000 ptas., se acord su salida a pblica subasta, ofrecindose en la 3 subasta por D.
Regina la suma de 2.500.000 ptas., con reserva de la facultad de ceder el remanente a
terceros, mostrando su conformidad. 4) El 5 de noviembre de 1996, el JPI n 2 de A Corua
dict mediante Auto el que se adjudicaba la finca a D. Regina, cancelando y dejando sin
efecto la anotacin de embargo practicada a favor de BBVA, SA, expidindose al RP el
pertinente mandamiento de cancelacin de todas las anotaciones e inscripciones posteriores
al 16 de diciembre de 1996.
Euroestudios, SA ejercit demanda solicitando que se le declarase propietaria exclusiva
de la finca referida, sin carga o gravamen alguno.
1) Estamos en presencia de un supuesto de doble venta judicial?
Se tratara de un supuesto de doble venta (art. 1463 CC).
2) Es Euroestudios, SA un tercero hipotecario protegido por el art. 34 LH?

132
NO, ya que aunque cumple los requisitos de adquirir de titular registral, a ttulo
oneroso, de buena fe e inscribe en el RP, NO cumple que en el RP no haya ningn
hecho inscrito del que pueda derivar la falta de legitimacin o libre disposicin del
disponente. El Auto de adjudicacin aplicado en 1996 equivale a la traditio, pero a
fecha 9/5/96 hay una anotacin preventiva a favor del BBVA y NO del Banco
Guipuzcoano porque se hace en julio de 91 (ha caducado). Por tanto, ese hecho es el
que hace que no se cumpla el 5 requisito.
3) Es D. Regina un tercero hipotecario protegido por el art. 34 LH?
Euroestudios ya est inscrito, por lo que D. Regina No es tercero hipotecario, aunque
S que cumple los 4 requisitos, esto es, adquiere de un titular registral, a ttulo
oneroso, de buena fe e inscribe en el RP.
4) Comoquiera que los ttulos de dominio no inscritos en el RP NO perjudican a tercero (ex
art. 32 LH), debe atribuirse la propiedad del inmueble al primer adquirente que haya
inscrito su derecho?
S, la propiedad se adjudicar a quien haya inscrito en el RP.
5) A quin (Euroestudios, SA / D. Regina) ha de atribuirse la propiedad del inmueble?
La propiedad sera de Euroestudios, ya que en el caso de doble venta, la propiedad se
adjudica al 1 que haya inscrito en el RP.
NOTA: PARA RESOLVER ESTE CASO HA DE TENERSE EN CUENTA QUE LAS
ANOTACIONES PREVENTIVAS DE DEMANDA TIENEN UNA VIGENCIA DE 4
AOS, TRAS LOS CUALES SER COMO SI NO HUBIESEN EXISTIDO,
PUDINDOSE PEDIR LA PRRROGA CON EL MISMO PLAZO, Y SIEMPRE A
INSTANCIA DE PARTE.

CASO 7: LEGITIMACIN EN LA CONSTITUCIN DE DERECHOS

REALES
El da 25 de enero de 1998, D. Antonio L., administrador nico de la sociedad Promociones
Agrcolas, SL, vendi en escritura pblica una finca rstica sita en el municipio de Arteixo
a D. Julin F. La finca en cuestin se hallaba inscrita en el RP, pero la transmisin NO fue
objeto de inscripcin. Desde ese momento, Julin F. aprovecha la finca, de conformidad con
su naturaleza agraria, integrndola en la explotacin ganadera de la que es titular.
El 10 de enero de 2000, en la ejecucin de un procedimiento trabado contra la sociedad
Promociones Agrcolas, SL, se dict Auto de adjudicacin de la finca en cuestin a favor
de la entidad Pausa, SL, procedindose a la inscripcin en el RP de dicha adjudicacin.

133
El 15 de julio de 2000, la entidad Pausa, SL grava la finca con una hipoteca que
constituye en garanta de unas deudas preexistentes con la entidad financiera Caixa
Galicia. Las deudas NO son pagadas en plazo, y Caixa Galicia, el acreedor hipotecario,
promueve la ejecucin de la hipoteca, declarndose el embargo de la misma, previo a
subasta judicial.
1) Adquiri D. Julin F. la propiedad de la finca rstica en cuestin?
D. Julin adquiere la propiedad, puesto que se cumplen los requisitos de ttulo
(contrato de compraventa) y modo (escritura pblica + entrega).
2) La entidad Pausa, SL est legitimada para gravar la finca rstica?
NO es tercero hipotecario, porque se podra cuestionar la buena fe de D. Julin,
puesto que est ejerciendo una posesin a ttulo de dueo, no sindolo.
Adems, se adquiere de un no legitimado, por lo que NO acta el principio de fe
pblica registral.
Por todo ello, NO se puede gravar la finca, ya que los nico facultados para gravar
con una hipoteca son los propietarios.
3) Es nulo el gravamen constituido por Pausa, SL, por constituirlo sobre un bien de
titularidad ajena?
Este negocio de hipoteca ser vlido pero ineficaz, por lo que es NULO, pero an as
NO produce los efectos que le son propios.
4) Se puede amparar el derecho de Caixa Galicia en algn precepto legal?
Caixa Galicia NO ser tercero hipotecario porque obtiene su derecho de un
adquirente de mala fe y, por tanto, NO se puede amparar su derecho en ningn
precepto legal.
Se presume que es poseedor de buena fe, ya que sta se presume. Sin embargo, puede
producirse un cambio de buena fe en mala, en caso de que D. Julin muera, y se
ejercite la accin reivindicatoria. Por tanto, habr buena fe desde que muere hasta
que se recibe la accin reivindicatoria, y mala fe desde el ejercicio de sta.

CASO 8: PROPIEDAD HORIZONTAL (1)

Los propietarios del inmueble construido en 1995 y que corresponde al n 22 de la calle
Paseo Martimo de la ciudad de A Corua, en rgimen de PH, acordaron en la Junta de la
Comunidad de propietarios, debidamente convocada y celebrada el 21 de julio de 2003,
instalar en el tejado del edificio unas antenas parablicas con la finalidad de recibir
determinados canales de TV, as como la instalacin del correspondiente cableado para la
distribucin de la seal a los propietarios que as lo deseasen. El inmueble en cuestin est
integrado por 20 pisos y 2 locales comerciales, teniendo todos ellos atribuida la misma cuota

134
de participacin en el correspondiente ttulo constitutivo de la PH. En la mencionada Junta
de propietarios, estuvieron presentes 15 propietarios, 1 de ellos propietario de 1 piso y de 1
local comercial. Votaron a favor de la adopcin del acuerdo 6 de los presentes, entre ellos el
propietario del piso y del local, otros, 6 se abstuvieron y 3 votaron en contra, reservndose
su derecho de impugnar el acuerdo adoptado. Notificado el acuerdo a los propietarios
ausentes, todos remitieron en tiempo y forma escrito al Secretario de la Comunidad
oponindose expresamente al acuerdo adoptado y reservndose su derecho a impugnarlo.
1) Uno de los propietarios ausentes en la Junta pretende impugnar el acuerdo judicialmente.
Est legitimado activamente? Qu procedimiento habr de seguir?
S, por los arts. 18.2 y 3, pues ha manifestado en plazo su oposicin al acuerdo y
reservado su derecho a impugnarlo, siempre que est al corriente en los pagos a la
Comunidad.
Deber seguir el procedimiento general de la ley procesal, es decir, el juicio
declarativo ordinario previsto en el art. 249 LEC.
2) A su juicio, es impugnable el acuerdo adoptado?
S, pues NO ha sido adoptado por 1/3 de los integrantes, que tampoco representan 1/3
de las cuotas de participacin, tal y como requiere el art. 4.1 RD-ley 1/1998 sobre
instalacin de telecomunicaciones. Por tanto, se trata de un acuerdo impugnable por
ser contrario a la ley.
3) A da de hoy, 20-XI-2003, puede impugnarse el acuerdo?
Si se considera que el acuerdo es contrario a la ley, el plazo de impugnacin es de 1
ao, por lo que S que podra impugnarse.
Si SLO se considera un acuerdo con grave perjuicio para algn propietario que no
tenga obligacin jurdica de soportarlo, o se ha adoptado con abuso de derecho, el
plazo es de 3 meses.
En este caso, el plazo es de 1 ao, por ser contrario a la ley.
4) El piso 4 B est arrendado. Podr el propietario arrendador repercutir los costes de la
nueva infraestructura al arrendatario?
Se debe notificar la obra al arrendatario, y si ste no da su permiso, el propietario NO
podr repercutir su coste.
Si la obra se financiase a peticin del propio arrendatario, ser a su costa, conforme
al art. 4 RD-ley 1/1998.
5) Conoce Vd. La existencia de alguna obligacin legal en materia de instalacin de
infraestructuras de comunicacin en inmuebles urbanos?

135
El art. 3 RD-ley 1/1998 obliga a la instalacin de infraestructuras de comunicaciones
comunes en los nuevos edificios.

CASO 9: PROPIEDAD HORIZONTAL (2)

Habindose producido unas filtraciones de humedades en la vivienda de A, ste reclama
su reparacin a la Comunidad de propietarios a la que pertenece, y por ello entender que,
tratndose de una instalacin comunitaria, la instalacin de calefaccin central, a dicha
Comunidad era imputable la responsabilidad que su falta de conservacin adecuada pudiese
causar.
La comunidad se opone a costear la reparacin por considerar que se trata de una tubera
que va desde la sala de contadores de agua hacia el piso propiedad del demandado, y que
corresponde al mismo su conservacin, al convertirse en privativa por su uso exclusivo.
1. Clarifique si la calefaccin central es un elemento comn o privativo en orden a determinar
a quien son imputables los gastos derivados de las humedades provocadas en la vivienda
de A.
Es un elemento comn, pues presta un servicio general o comn a ms de 1
propietario, pero admite matizaciones, ya que las conducciones del agua caliente
puede ser elementos privativos en la parte instalada en el interior de las viviendas o
locales.
En virtud del art. 396 CC, los diferentes pisos o locales de un edificio las partes de
ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento comn de aqul o a la va pblica podrn ser objeto de propiedad separada,
que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el
suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los
pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos
exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuracin, los
elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las
escaleras, porteras, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos
destinados a ascensores, depsitos, contadores, telefonas o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aqullos que fueren de uso privativo; los ascensores y
las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desage y para el suministro
de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energa solar; las de
agua caliente sanitaria, calefaccin, aire acondicionado, ventilacin o evacuacin de
humos; las de deteccin y prevencin de incendios; las de portero electrnico y otras
de seguridad del edificio, as como las de antenas colectivas y dems instalaciones

136
para los servicios audiovisuales o de telecomunicacin, todas ellas hasta la entrada al
espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o
jurdicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Por otra parte, en virtud del art. 3. b) LPH, en el rgimen de propiedad establecido
en el art. 396 CC corresponde a cada piso o local la copropiedad, con los dems
dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenecias y servicios
comunes.

CASO 10: ACCESIN (1)

Suponga que D. Antonio, que es propietario de una finca urbanizable, un solar, construye en
ella una edificacin, ocupando con sus cimientos parte de una parcela contigua, propiedad
de D. Felipe, entorpeciendo la cimentacin de obras posteriores que ste quisiese realizar en
su parcela y reduciendo, en consecuencia, la superficie edificable de la misma. Suponga
tambin que el edificio construido por D. Antonio, una vez concluido, es vendido a D. Pedro,
adquirente de buena fe.
D. Felipe, meses ms tarde, cuando decide encargar un proyecto a un arquitecto para
construir un chalet en su finca, se entera de que el propietario de la finca contigua a la suya
ha cimentado la obra realizada en ella en el subsuelo de su propiedad. Indignado, acude a un
abogado, que es Vd., para entablar cuntas acciones judiciales estn a su disposicin. Vd.,
que es buen conocedor de la doctrina y jurisprudencia, habr de orientarle profesionalmente
y resolver la siguientes cuestiones que D. Felipe le formula:
a. D. Felipe pretende que se derribe la parte de la edificacin levantada en la finca contigua a
la suya que ha invadido parte de la parcela de su propiedad. A su juicio, prosperara esta
accin ejercitada en va judicial?
NO. Se trata de una construccin extralimitada, que sigue las reglas de la accesin
invertida. Por tanto, si D. Felipe pretende esa accin, la reposicin se fundara en la
aplicacin de la doctrina de la accesin invertida. Presupuestos:
- Valor del edificio > valor del suelo.
- Buena fe.
- El suelo propio y el ajeno constituyen una unidad de lo construido.
- Se trate de una edificacin.
- Parte de la edificacin est en suelo propio y parte en suelo ajeno.
Se podra cuestionar la buena fe.
b. D. Felipe, subsidiariamente, pretende una indemnizacin que alcance el valor de mercado
de la finca de su propiedad. Puede reclamar esta indemnizacin?
S, y se establece en funcin del aprovechamiento urbanstico:

137
- Si como consecuencia de la extralimitacin no se puede edificar, la indemnizacin
abarcar todo el valor de mercado de la parcela.
- Si an se pudiese edificar, la indemnizacin se fijar en funcin de la reduccin del
aprovechamiento urbanstico.
En qu momento se fija el valor? Cuando se produce la extralimitacin o cuando se
cuantifica la indemnizacin? En este ltimo momento. Se trata de dejar indemne al
propietario de la finca invalidada. Por tanto, en el momento en que la indemnizacin
se hace efectiva.
c. Frente a quin (D. Antonio o D. Pedro) habr de presentarse, en su caso, la demanda
solicitando la indemnizacin?
Ejercitamos la accin de accesin invertida:
- Accin real defensa del derecho de propiedad FRENTE AL PROPIETARIO
ACTUAL: D. PEDRO.
- Accin crediticia/personal persigue la indemnizacin de daos y perjuicios, y
sigue el rgimen jurdico de las acciones personales. FRENTE AL CAUSANTE
DEL DAO: D. ANTONIO.
Quin indemniza? Si consideramos que es una accin real, el legitimado pasivo es el
propietario actual (Pedro), pero tiene el inconveniente de que podra suceder que es
de buena fe y ser tercero hipotecario.
Si consideramos que es una accin personal, el legitimado pasivo es el propietario en
el momento de la extralimitacin (Antonio).
SEGN LA DGRyN, LA ACCIN DE ACCESIN INVERTIDA ES UNA ACCIN
DE

NATURALEZA

ESTRICTAMENTE

INDEMNIZATORIA.

EN

CONSECUENCIA, EL LEGITIMADO PASIVO ES ANTONIO, QUE ES QUIEN

HA REALIZADO LA EDIFICACIN EXTRALIMITADA.
Esto tiene consecuencias tambin en el rgimen de prescripcin y en el de adopcin de
medidas cautelares.
Por tanto, es una accin civil de daos, y NO una obligacin Propter rem.

CASO 11: ACCESIN (2)

STS de 16 de junio de 1998 (RJ 1998/5056)

138
La entidad Promot, SA adquiri un solar y acometi la construccin de un bloque de
viviendas. Por medio de documentos privados, fue vendiendo las distintas viviendas que
fueron ocupadas, al ser terminada la construccin, en 1999. En fecha 26 de febrero de 1999,
se otorgan las escrituras pblicas de declaracin de obra nueva y divisin en propiedad
horizontal del edificio. Posteriormente, la misma entidad (Promot, SA) abre en el subsuelo
unos stanos con una serie de locales comerciales y un garaje-aparcamiento que dan a la
calle trasera del edificio.
En fecha 30 de abril de 2001, se otorga escritura pblica por la misma entidad constructora
en la que, adems de otras rectificaciones, se rectifica asimismo la divisin de la propiedad
horizontal, aadiendo como fincas nuevas las ubicadas en los stanos a que se ha hecho
referencia, y modifica los coeficientes relativos a las cuotas de participacin
correspondientes a cada piso y local. No consta que esta escritura tuviese acceso al RP.
Se vendieron a terceros los nuevos locales ubicados en los stanos y las plazas de
aparcamiento, sin que conste que se haya inscrito su adquisicin en el RP.
En 2005, el presidente de la comunidad de propietarios demanda a la sociedad constructora
y a los propietarios de los locales comerciales de los stanos.
1) Fundamente, en su caso, la legitimacin activa del presidente de la comunidad.
sta es una cuestin de propiedad horizontal.
En negocios, actos o contratos con terceros, as como en juicio, tanto la legitimacin
activa como la pasiva se le concede al Presidente. Previamente, en la Junta de
Propietarios se autorizar al mismo para realizar la accin. Dicho acuerdo debe
quedar reflejado en el Libro de Actas.
2) La comunidad de propietarios interpone accin de nulidad de la escritura nueva en la que
se producen las modificaciones aludidas. En qu basar dicha nulidad?
Afecta a la cuota de participacin. Para la modificacin de dicha cuota se exige el
acuerdo por unanimidad de todos los comuneros. La nulidad se basar en que tom
la decisin slo la promotora, por lo que es nulo.
NO es acordado por la Junta, y NO figura en el ttulo constitutivo.
3) Se pretende tambin la demolicin de los bajos de los stanos a costa de la sociedad
constructora. Explique cul es el fundamento de esa pretensin y si la considera viable a la
vista de los acontecimiento. Exponga, a su juicio, la solucin previsible al caso.
Hay un 3 que construye en subsuelo de propiedad ajena con materiales propios, por
lo que habrn de seguirse los arts. 361 y ss. CC, relativos a la accesin industrial o
artificial, siendo las condiciones distintas segn la promotora actuase de buena o mala

139
fe. En este caso, acta de mala fe, y como ambos actan de mala fe, se aplican las
reglas de la buena fe, porque se anulan ambas.
Es una construccin realizada en propiedad ajena y de mala fe, por lo que la
comunidad de propietarios adquiere la propiedad por accesin.
Segn el art. 361 CC, la promotora recibir la indemnizacin por los costes de la
construccin de los locales, ya que emple materiales propios.
4) Examine la posicin jurdica de los propietarios de los locales comerciales y garajes,
planteando alguna posibilidad de defensa de sus derechos o reparacin de los daos que
hipotticamente se les causen.
Los terceros NO inscriben en el RP, ya que si hubiesen inscrito estaran amparados
por el art. 34 LH.
Tendrn derecho a que se le mantenga la propiedad? NO. La nica forma de
reclamar al promotor es mediante la accin de responsabilidad por incumplimiento
de contrato.

CASO 12: ADQUISICIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD:

USUCAPIN
En el mes de diciembre de 1941 falleci D. Felipe, heredando todos sus bienes y por partes
iguales sus 2 nicos hijos, Julin y Genoveva, esta ltima emigrante espaola residente, ya
con anterioridad al fallecimiento de su padre, en La Habana. La herencia de D. Felipe
estaba constituida fundamentalmente por una casa de labranza situada en el municipio
corus de Oleiros. Julin fue el poseedor de dicha casa desde el fallecimiento de su padre,
si bien, como careca de hijos, procedi a la venta de la parte de la misma de la que era
propietario a su hermana Genoveva, formalizndose esta venta en escritura pblica otorgada
en marzo de 1965. En los ltimos aos de su vida, Julin convivi en la casa en cuestin con
un sobrino (Antonio) de su esposa y con la familia de ste (esposa e hijos). Julin falleci en
marzo de 1975. En 2004, Genoveva ejercita una accin reivindicatoria contra Antonio,
quien, junto con su familia, continuaba habitando, en la fecha en que se ejercita la accin, la
casa referida. La casa objeto de este pleito NO est inscrita en el RP.
1. Estn legitimados activa y pasivamente D. Genoveva y D. Antonio, respectivamente,
para el ejercicio de la accin reivindicatoria sealada?
S, ya que Genoveva es la propietario NO poseedora, y para litigar NO importa que
no est registrada. Para la legitimacin activa NO se necesitan ms requisitos que ser
propietario no poseedor.

140
En cuanto al demandado, Antonio, tambin est legitimado pasivamente, pues es el
poseedor NO propietario.
2. Concurren los presupuestos requeridos para el xito de la accin reivindicatoria?
Para que prospere la demanda, tendramos que acreditar que quien ejerce la accin
es propietario, y esto se hace con el ttulo del dominio.
En este caso, Genoveva tiene la escritura, por lo que tiene TTULO Y MODO (por
herencia y por compraventa).
Requisitos de la accin reivindicatoria:
- Ttulo de propiedad.
- Que se especifique el bien objeto de la accin.
- Que contra quien se ejercita sea poseedor sin derecho a poseerla.
Como se cumplen estos requisitos, podemos decir que S prospera la accin
reivindicatoria.
D. Antonio lleva ms de 30 aos viviendo en esa casa ,puede haber usucapin
extraordinaria? La ordinaria NO, porque en ella deben concurrir:
- Buena fe.
- Justa causa (ttulo), y Antonio NO lo tiene.
En cuanto a la extraordinaria, se necesita:
- Tiempo: 30 aos.
- Posesin calificada como:
Pblica.
Pacfica.
Ininterrumpida.
En concepto de dueo.
Aqu surge el problema, porque en este caso hasta la muerte de Julin, Antonio No
tena la posesin en concepto de dueo, pero S desde el momento en que su to
poltico falleci OJO! Desde entonces, SLO han pasado 29 aos.
Hasta la muerte de Julin, Antonio viva como precarista (tena la tenencia material,
pero no la posesin).
La figura del precarista NO es la de un poseedor, por lo que NO est protegido por
las acciones que protegen a ste.
En definitiva, Antonio NO podra alegar con xito usucapin, pues le faltara 1 ao
para que sta se consumiese.
3. Es propietaria Genoveva de la casa litigiosa?

141
S, porque tiene TTULO Y MODO, aunque no es poseedora.
4. La escritura pblica de venta sin tradicin real determina la adquisicin de la propiedad
por el comprador?
S.
5. En caso de que se estimase la accin, cul sera el rgimen de liquidacin de la posesin
de Antonio?
Para liquidar los gastos realizados, hay que diferenciar entre si es poseedor de buena
o mala fe, pues en este ltimo caso NO tiene derecho a los gastos, mientras que el de
buena fe puede recuperar los que fuesen tiles para el mantenimiento de la casa.
Para esta pregunta, hay que partir de la existencia de buena o mala fe en la actuacin
del poseedor, Antonio.

CASO 13: LIQUIDACIN DEL ESTADO POSESORIO

D. Juan Manuel, adquirente en virtud de un contrato de compra de un inmueble X, de
naturaleza agraria, conoca desde el mismo momento de su adquisicin de la existencia de un
derecho sobre aqul derivado de la existencia de una sustitucin fideicomisaria establecida a
favor de D. Elvira, pues, adems de existir inscripcin registral de la misma, as se hizo
constar en la escritura pblica de compra. D. Elvira entabla una accin reivindicatoria
frente a D. Juan Manuel, que tiene por objeto el inmueble X, siendo estimada.
La cuestin controvertida se centra en determinar cules de los gastos realizados por D.
Juan Manuel son reembolsables y cules no.
1) Es D. Juan Manuel un poseedor de buena de del inmueble? Puede producirse una
modificacin sobrevenida de la buena fe posesoria? A partir de qu momento temporal
puede variar su condicin de poseedor?
A pesar de lo que pueda parecer, S es un poseedor de buena fe, porque an siendo
consciente de la sustitucin fideicomisaria (a la muerte del fiduciario quien heredar
el inmueble es D. Elvira), figurando adems en el contrato, el negocio es vlido, ya
que existe consentimiento, objeto y forma, adquiriendo del fiduciario, que es el
propietario hasta su muerte. Por otra parte, la buena fe exige, adems de contrato
vlido, que el transmitente pueda transmitir la posesin del bien y ser poseedor
legtimo.
S que puede producirse la modificacin si conoce posteriormente que NO es
poseedor legtimo o justo del bien, siendo ms difcil e inusual que un poseedor de
mala fe se convierta en poseedor de buena fe.

142
Podr convertirse en poseedor de mala fe desde que D. Elvira, por el fallecimiento
del fiduciario, inicia la accin reivindicatoria y D. Juan Manuel ya conoce que NO es
poseedor legtimo y no se aviene a dicha accin.
2) Siendo poseedor de buena fe, son reembolsables los gastos necesarios realizados por el
poseedor?
S, los necesarios para el mantenimiento y conservacin son reembolsables tanto al
poseedor de buena fe como al de mala fe.
3) Son reembolsables los gastos realizados en obras que aumentaron de manera duradera la
productividad, rentabilidad y valor agrario de la finca?
En este caso, seran reembolsables por tratarse de un poseedor de buena fe, pero si se
opone a la accin reivindicatoria de D. Elvira y se convierte en poseedor de mala fe,
desde ese momento No tiene derecho al reembolso de los gastos TILES.
4) Estn sometidos los gastos necesarios y los tiles al mismo rgimen en el momento de la
liquidacin del estado posesorio?
NO, los gastos necesarios son SIEMPRE REEMBOLSABLES, mientras que los tiles
SLO AL POSEEDOR DE BUENA FE.
5) Tiene D. Juan Manuel derecho de retencin hasta el abono de los gastos?
S, pero SLO a los que sean producidos en situacin de buena fe.

CASO 14: TUTELA SUMARIA DE LA POSESIN

La compaa telefnica TF, SA es poseedora de un conducto para el paso de cables desde
la construccin de un edificio, utilizando esta infraestructura del edificio desde el momento
mismo de su construccin. La empresa R, SA utiliza dicha conduccin para el tendido de
un cable de antena de TV en el edificio, un inmueble en rgimen de PH, habiendo autorizado
la Comunidad de propietarios la instalacin del cable de la antena.
1) Puede ejercitar TF, SA alguna accin frente a R, SA? Si considera que s, indique el
tipo de accin.
Puede ejercitar la accin sumaria de proteccin de la posesin, porque R ha
inquietado su posesin.
2) Indique el tipo de procedimiento, el plazo y el fundamento de Derecho de la accin
ejercitada.
La accin sumaria de proteccin de la posesin se ejercita a travs del proceso verbal
civil, y debe ejercitarse dentro del ao siguiente a la inquietacin, con base en el art.
446. 1 CC.
3) Podra R,SA alegar con xito la excepcin de falta de legitimacin pasiva?

143
NO, porque R es el autor material de la inquietacin. Por su parte, la Comunidad NO
puede ser sujeto pasivo, ya que se ha limitado a autorizar, pero no ha ordenado ni
encargado a R esa tarea.
4) Cules sern los efectos en caso de que se estime la accin ejercitada?
R debe dejar el bien en el estado anterior a la inquietacin, y podr tener que pagar
daos y perjuicios si se acreditan.

CASO 15: CONCURSO Y REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El 25 de marzo de 2003, la promotora Urbaner, SA otorga escritura pblica de venta del
inmueble urbano sito en el piso 8, letra A, de la finca n 22 de la Calle Paseo Martimo de
la ciudad de A Corua. El adquirente, D. Mariano Lpez, inscribe en el RP la compra de
dicho inmueble. El 12 de enero de 2004, la SA vendedora es declarada judicialmente en
quiebra, retrotrayndose los efectos de sta al 1 de enero de 2003. El 5 de mayo de 2003,
despus de haber practicado la inscripcin registral de la compra, fallece D. Mariano Lpez,
heredando el inmueble su nico hijo, D. Agustn Lpez.
Conteste razonadamente a las preguntas con el rgimen que se deriva de los arts. 71 y 73.2
Ley 22/2003, Concursal.
1) Ha adquirido D. Mariano Lpez el inmueble identificado en el caso?
S, porque cumple todos los requisitos del art. 609 CC.
2) Es D. Mariano Lpez tercero hipotecarios frente a los acreedores de Urbaner, SA?
S, porque ha adquirido mediante ttulo oneroso, de buena fe, existe tracto sucesivo, y
lo ha inscrito en el RP.
3) Es D. Agustn Lpez tercero hipotecario frente a dichos acreedores?
S, porque ocupa la posicin de su causante.
4) Conteste a las cuestiones anteriores de conformidad con el rgimen vigente antes de la
entrada en vigor de la Ley 22/2003.
El AUTO declara nulos los actos del quebrado, por lo que D. Mariano NO sera
tercero hipotecario, ya que se requiere negocio vlido, y su hijo Agustn adquiere por
negocio gratuito, por lo que est en la misma situacin que su padre. Ninguno de los 2
sera tercero hipotecario en virtud de la ley anterior.
Sin embargo, con la nueva ley, al tratarse la venta de inmuebles de un acto derivado
de su trfico ordinario, el Juez NO lo puede declarar revocado o anulado en caso de
concurso, en virtud del art. 71.5 Ley Concursal.
Por tanto, con la nueva ley, ambos son tercero hipotecario.
5) Suponga que el piso en cuestin forma parte de un inmueble en rgimen de PH, y que
Urbaner, SA NO ha pagado las cuotas correspondientes a los gastos ordinarios de la

144
Comunidad durante los 12 meses del ao 2002. Puede la Comunidad de propietarios
solicitar el embargo del piso para garantizar el pago de aquella deuda? Qu orden, en el
sistema de prelacin de crditos, ocupa el crdito de la comunidad de propietarios por las
mentadas deudas?
La Comunidad puede solicitar el embargo porque son cuotas del ao en curso y del
anterior.
El crdito de la Comunidad ocupa un lugar preferente, incluso frente a los
hipotecarios y refraccionarios, SLO por debajo de los crditos fiscales y los
aseguradores.

CASO 16: PROTECCIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

D. Juan P. recibi, en 1976, la posesin de una finca rstica que formaba parte de la
herencia de su difunto abuelo y, desde aquella fecha, ha venido utilizndola de acuerdo con
los aprovechamientos propios de la misma. Para acceder a esta finca, atravesaba un terreno
declarado MVMC en 1995. La comunidad vecinal, de la que tambin formaba parte D. Juan
P., decidi poner fin a esa situacin, puesto que en el MVMC se haba realizado una
plantacin de castaos, y el paso de D. Juan P. impeda que sta ocupase la franja de terreno
utilizado para acceder a la finca de su propiedad.
El Presidente de la comunidad vecinal acude a Vd. Y le formula la siguientes cuestiones:
1) Pueden ejercitar alguna accin para negar el derecho de paso de D. Juan P. a travs del
MVMC?
La accin negatoria de servidumbre.
2) Puede adquirir D. Juan P. el derecho real de servidumbre de pasa gravando el MVMC?
NO, porque el MVMC es inalienable.
3) Puede la comunidad vecinal impedir el paso de D. Juan P. colocando unas vallas?
NO, porque Juan P. es un poseedor de hecho de un derecho real de servidumbre, por
lo que NO se le puede despojar violentamente de esa posesin.
4) Puede D. Juan P. seguir transitando mientras no se decida judicialmente si es titular o no
de un derecho real de servidumbre de paso?
S, mientras no haya resolucin judicial denegatoria de ese derecho real de
servidumbre como poseedor de hecho del mismo.
5) Est protegida la posesin de la servidumbre por D. Juan P. mediante alguna accin?
A travs de las acciones de proteccin sumaria de la posesin.

CASO 17: ADQUISICIN DE LA PROPIEDAD

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Se discute mediante el ejercicio de la correspondiente accin la titularidad dominical de 2
fincas de naturaleza rstica. La 1 de ellas se identifica con el n 1.059 y est inscrita en el
RP de Ordes; y la 2, que se identifica con el n 11.687 del mismo RP. Los codemandantes, D.
Pedro y D. Manuel, esgrimen como prueba de la adquisicin del derecho de propiedad
discutido la escritura pblica de venta otorgada el 15 de diciembre de 1983 por el
representante nombrado a estos efectos por las hermanas D. M del Pilar y D. M del
Carmen, en la que se transmiten a favor de los demandados los derechos hereditarios de
stas en la herencia de su madre, D. Avelina, entre lo que se incluyen los derechos de
propiedad sobre las fincas discutidas. Frente a la adquisicin de los derechos dominicales
por los actores, el demandado, D. Julin, esgrime la escritura pblica de venta otorgada a su
favor en fecha 10 de noviembre de 1988 por los representantes designados por las
mencionadas hermanas en el poder otorgado por stas en fecha 7 de noviembre de 1988,
completada con el acta de notoriedad de 18 de octubre de 1993, as como la existencia de
inscripcin registral a su favor de la titularidad dominical de las fincas litigiosas practicada
en fecha de 19 de agosto de 2000. Nos encontramos, en consecuencia, con 2 ttulos de venta
de un mismo bien, ambos formalizados en escritura pblica, as como con la existencia de
una inscripcin registral de la titularidad dominical a favor del demandado, sometindose a
la consideracin de este Tribunal la preferencia de las adquisiciones dominicales y, en
particular, por las relevantes consecuencias que acarrea, la valoracin de la concurrencia
de buena fe en la adquisicin llevada a cabo por el demandado, D. Julin.
1) Estamos ante un supuesto de doble venta o ante una adquisicin de inmuebles a non
domino?
Se trata de una doble venta.
La 1 venta es vlida para transmitir la propiedad porque la escritura pblica aporta
el ttulo y el modo requeridos para ello.
La 2 venta NO es una adquisicin a non domino porque No ha sido realizada por
quien figura en el RP con facultades para transmitirla.
2) Tiene alguna relevancia el hecho de que D. Julin sea un adquirente de buena fe?
S, porque la buena fe es requisito esencial para amparar al tercero hipotecario.
3) La venta realizada D. Julin, es nula de pleno derecho por falta de legitimacin de las
disponentes? De ser as, dado que el art. 33 LH prescribe que la inscripcin registral no
convalida los contratos nulos con arreglo a las leyes, y el art. 34 LH exige, entre otros
requisitos, que el contrato de transmisin en virtud del que adquiere el titular registral sea
vlido, puede invocar D. Julin la proteccin que le brinda este precepto?

146
La 2 venta NO es nula de pleno derecho, al ser un contrato que cumple los requisitos
del art. 1261 CC, es decir, tiene consentimiento, objeto y causa, si bien se trata de un
contrato ineficaz por la falta de legitimacin de las vendedoras, que ya haban
vendido las fincas en 1983.
4) Concurren los dems presupuestos exigidos por el principio de legitimacin registral, ex
art. 34 LH?
NO, porque adems de buena fe y ttulo oneroso, se requiere que haya adquirido de
quien estaba legitimado para transmitir, es decir, de un titular registral con
facultades para transmitir, y M del Pilar y M del Carmen NO son titulares
registrales, por lo que Julin NO es tercero hipotecario.
5) A quin ha de atribuirse la propiedad de las fincas rsticas discutida? Recuerde que la
compra de los demandantes est documentada en escritura pblica.
La propiedad corresponde a D. Pedro y D. Manuel, por aplicacin del art. 1473.3 CC,
pues si se anula la inscripcin en el RP, la propiedad le corresponde a quien tenga el
ttulo de fecha ms antigua, siempre que haya buena fe.
Cuando no haya inscripcin, la propiedad pertenecer a quien de buena fe sea 1 en
la posesin y, faltando sta, a quien presente ttulo de fecha ms antigua, siempre que
haya buena fe.

TEMA 21: SERVIDUMBRES (I)

CONCEPTO, ESTRUCTURA Y CARACTERES
Reguladas en los arts. 530 604 CC.

147
Son un derecho real en cosa ajena, que permite a su titular utilizar predios ajenos de una
manera limitada, o impedir a su dueo determinados actos que, de no existir la servidumbre,
podra realizar lcitamente.
EJEMPLOS:
6) Permitir el acceso de una finca a travs de la finca gravada con la servidumbre.
7) Obtener una servidumbre de luces y vistas en la finca propia procedente de la colindante.
8) Facultad de verter las aguas pluviales en la finca colindante de propiedad ajena.
Cualquier tipo de utilidad que corresponda a un fin legtimo puede ser objeto de un derecho
real.
5) ESTRUCTURA:
FUNDO SIRVIENTE
FUNDO DOMINANTE
(Finca gravada con el derecho real)
(Finca que recibe la utilidad)
6) CARACTERES:
a. Suponen un gravamen para el dueo del predio que las sufre, una limitacin de su
propiedad. Por esta misma razn, la existencia de la servidumbre ha de ser probada por
quien la alega. La servidumbre implica un poder inmediato sobre la cosa ajena y una
oponibilidad erga omnes.
b. Recaen sobre fincas ajenas para utilidad del fundo dominante, de modo que NO cabe, en
principio, que exista servidumbre sobre una finca propiedad del dueo del predio
dominante. Es suficiente que la utilidad sea parcial o transitoria, sometida a plazo o
condicin resolutoria.
c. Existe una ntima vinculacin entre la servidumbre y los fundos a los que est ligada, el
predio dominante y el sirviente, de ah que la servidumbre sea inseparable de la
propiedad del fundo dominante y constituya un gravamen ineludible para el propietario
de la finca sirviente. Tampoco se puede dividir.

CLASES DE SERVIDUMBRES
A) POR SU NATURALEZA:
a. Prediales (art. 530. I CC): Cuando el gravamen que recae sobre un predio o finca
beneficia directamente a otro predio, el fundo dominante.
b. Personales (art. 531 CC): Cuando el gravamen recae sobre un predio, pero para
beneficiar a una persona, grupo de personas o comunidad.
EJEMPLO: Comunidades de pastos y leas.
B) POR SU CONTENIDO:
a. Positivas (art. 533 CC): Cuando el propietario del predio sirviente tiene en virtud de la
servidumbre la obligacin de dejar hacer alguna cosa al propietario del predio
dominante, o hacerla l mismo.
EJEMPLO: Servidumbre de paso.
b. Negativas: Obligan al dueo del fundo sirviente a abstenerse de hacer aquella conducta
a la que tendra derecho si no existiese la servidumbre.
EJEMPLO: No levantar una construccin o no elevarla ms de una determinada altura.
C) POR SU EJERCICIO:
a. Continuas (art. 532. II CC): Aquellas que pueden usarse de manera constante sin
intervencin de la mano del hombre.

148
EJEMPLO: Servidumbre de no elevar ms la construccin que existe en el predio
sirviente.
b. Discontinuas (art. 532. III CC): Las que se usan a intervalos ms o menos largos y
dependen de actos humanos.
EJEMPLO: Servidumbre de paso.
D) POR LOS SIGNOS DE SU EXISTENCIA:
a. Aparentes (art. 532. IV CC): Cuando se anuncian a la vista de los dems por un signo
exterior que revela su existencia y el uso que se hace de ellas.
EJEMPLOS:
9) Servidumbre de paso: Si hay camino aparente, obras, asfalto.
10) Servidumbre de acueducto: Si es por la superficie.
b. No aparentes (art. 532. V CC): Las que NO muestran signos o indicios a la vista de su
existencia.
EJEMPLOS:
11) Servidumbre de paso: En los dems casos.
12) Servidumbre de acueducto: Si es subterrnea.
E) POR SU ORIGEN: Segn el art. 536 CC:
a. Legales o forzosas: Se establecen por ley.
b. Voluntarias: Son creadas por la voluntad de los propietarios.
La mayora de la doctrina considera ms correcto distinguir entre:
13) Servidumbres forzosas: Aquellas a las que el dueo del predio sirviente NO puede
oponerse.
14) Servidumbres voluntarias: Las que nacen a partir de un negocio jurdico libremente
concertado entre los dueos de los predios, o por usucapin o destino del propietario de
la cosa.

CONSTITUCIN
A) POR NEGOCIO JURDICO: Los particulares pueden establecer, usando su autonoma
privada, las servidumbres que quieran. Para ello, habrn de plasmar su voluntad en un
negocio jurdico, denominado TTULO, que puede ser un negocio:
15) Oneroso o gratuito.
16) Inter vivos o mortis causa.
Lo nico que se requiere es que las partes tengan en cada caso la legitimacin y capacidad
exigibles.
Puede establecer servidumbres el dueo pleno del predio sirviente, incluso cuando sea
propietario temporalmente. Si son varios, se necesitar el consentimiento de todos. Siendo
la finca vivienda familiar habitual, se necesita el consentimiento del otro cnyuge. Cuando
el dueo del predio sirviente NO sea pleno, podr constituir una servidumbre siempre que
la misma no afecte al contenido del derecho real en cosa ajena.
Adems del ttulo, ser necesario para su nacimiento la tradicin o puesta a disposicin,
salvo en caso de servidumbres negativas, en que la doctrina mayoritaria entiende que NO
pueden ser objeto de traditio.

149
B) POR USUCAPIN: SLO pueden adquirirse por usucapin las servidumbres
CONTINUAS Y APARENTES, si transcurren 20 aos, pero NO las continuas NO
aparentes, NI las discontinuas.
La jurisprudencia entiende que NO cabe usucapin ordinaria de estas servidumbres cuando
hay ttulo y buena fe.
El plazo ha de contarse, en las servidumbres positivas (continuas y aparentes), desde el da
que el dueo del predio dominante comenz a ejercerla sobre el predio sirviente.
En las servidumbres negativas, comienza desde el da en que el dueo del predio
dominante hubiese prohibido o impedido por acto formal al dueo del predio sirviente un
acto que sera lcito sin la servidumbre.
C) POR SIGNO APARENTE: Conforme al art. 541 CC, la existencia de un signo aparente
de servidumbre entre 2 fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerar, si se
enajenase una, como ttulo para que la servidumbre contine activa y pasivamente, a no ser
que, al separarse la propiedad de las 2 fincas, se exprese lo contrario en el ttulo de
enajenacin de cualquiera de ella, o se haga desaparecer.
Sus requisitos son 4:
17) Existencia de una finca que se divide en 2.
18) Enajenacin o transmisin de una de ellas a un 3.
19) Existencia de un signo aparente que revela la existencia de la servidumbre y que se
mantiene tras la enajenacin de una de las fincas al 3.
20) El signo NO se hace desaparecer en ese momento, NI se expresa nada contrario a su
mantenimiento en la escritura pblica de transmisin o venta de la finca al 3.

CONTENIDO Y EJERCICIO DE DERECHO DE SERVIDUMBRE

Depende del tipo de servidumbre. En defecto de pacto o regulacin expresa acordada
mediante negocio jurdico constitutivo, se tendrn en cuenta los arts. 530 604 CC cuando
sean aplicables por existir en el CC un esquema del tipo de servidumbre pretendido. Cuando
la servidumbre provenga de la usucapin o de la indicacin de un signo aparente, el contenido
derivar directamente del estatuto posesorio o del alcance normal atribuido al signo.
A) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DUEO DEL PREDIO DOMINANTE: Con
carcter general, tiene derecho a reclamar todas las facultades accesorias necesarias para el
buen disfrute de la servidumbre.
En servidumbres positivas, se aprovecha del goce o disfrute concreto que ha de
proporcionar el sirviente. En las negativas, la utilidad se disfruta impidiendo un
determinado comportamiento del dueo en el fundo sirviente y/o eliminando lo que se ha
realizado ignorando el contenido de la servidumbre.
Tambin disfruta de la servidumbre de la forma menos perjudicial o gravosa para el predio
sirviente.
Por ltimo, tiene derecho a hacer, a su costa, las obras necesarias para el disfrute y
adecuada conservacin de la servidumbre, siempre que NO altere el contenido de la
servidumbre NI que la haga ms gravosa.
B) DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL DUEO DEL PREDIO SIRVIENTE: En
servidumbres positivas, ha de dejar hacer algo, o hacerlo l mismo, mientras que en las
negativas su obligacin consiste en abstenerse de llevar a cabo una conducta que, de no

150
existir la servidumbre, tendra derecho a realizar. En ambos casos, se exige que el titular
del predio sirviente NO menoscabe en modo alguno el uso de la servidumbre constituida.
Cuando la servidumbre reporte utilidad no slo al fundo dominante, sino tambin al
sirviente, su dueo tiene la obligacin de contribuir en los gastos que causen las obras para
hacer posible el disfrute o conservacin de la servidumbre. Podr liberarse de la deuda
abandonando la parte de la cosa gravada por la servidumbre a favor del dueo del predio
sirviente.

MODIFICACIN
Las servidumbres tienen, por naturaleza, tendencia a la estabilidad. Con todo, pueden ser
modificadas en ciertas circunstancias.
21)
Pueden ser objeto de modificacin legal o condicional. As, puede modificarse una
servidumbre por la entrada en vigor de un plan urbanstico de carcter imperativo, por
disposicin expresa de la ley o por la aplicacin judicial o administrativa de normativas
especficas.
22)
Indirectamente, puede modificarse la forma o modo de usar la servidumbre por
usucapin, permaneciendo en lo dems inalterado el derecho.
23)
Las partes que crearon una servidumbre, tambin pueden modificarla de la manera
conveniente.
24)
Cuando la servidumbre produzca un sacrificio excesivo o innecesario al dueo del
fundo sirviente, podr variar el lugar o forma de su ejercicio. Condiciones:
Que la servidumbre, segn estaba configurada, llegue a ser muy incmoda al dueo del
predio sirviente o le impida hacer obras, reparaciones o mejoras importantes.
Que esa incomodidad derive SLO de la forma de usar la servidumbre o el lugar
elegido para ello.
Que las obras para variar la forma de ejercicio sean costeadas por el dueo del predio
sirviente.
Que haya un ofrecimiento de lugar o forma igualmente idneos para que el fundo
dominante use la servidumbre.
Que la modificacin NO perjudique el derecho del dueo del predio dominante o los
que tengan derecho al uso de la servidumbre.
25)
Variacin en el estado fsico o econmico de los predios, especialmente cuando stos
estn en tal estado que se imposibilite el ejercicio normal del contenido tpico de la
servidumbre.

EXTINCIN
Segn el art. 546 CC, las servidumbres se extinguen por:
1) Consolidacin de la propiedad en una misma persona del predio dominante y del sirviente.
NO si perjudica a 3.

151
2) Falta de uso persistente durante 20 aos, a contar desde el da que dej de usarse la
servidumbre discontinua o desde que tuvo lugar un acto contrario al uso cuando es
continua. El uso de uno slo de los comuneros basta para evitar la prescripcin.
3) Cambio de estado de los predios, haciendo absolutamente imposible el goce de la
servidumbre por imposibilidad fsica o jurdica.
4) Haberse cumplido el plazo o condicin resolutoria legal o negocialmente impuesta.
5) Renuncia del dueo del predio dominante, siempre que la renuncia NO perjudique a 3os.
6) Negocio jurdico extintivo concluido entre el dueo del predio dominante y el del sirviente.
Adems de estas causas, pueden aadirse algunas que la doctrina seala, como:
26)
Nulidad o anulacin del negocio constitutivo.
27)
Desaparicin de la necesidad que motiv la creacin de la servidumbre forzosa.
28)
Adquisicin como libre por parte de un 3 hipotecario de un predio gravado con una
servidumbre NO aparente NI inscrita en el RP.
29)
Ejecucin de hipoteca anterior a la servidumbre.
30)
Eliminacin ipso iure por ministerio de la ley o por autoridad judicial.

TEMA 22: SERVIDUMBRES (II)

1.LAS LLAMADAS SERVIDUMBRES LEGALES O FORZOSAS
Son un modo de adquisicin o constitucin del derecho real de servidumbre, y pueden ser:

152
31)
Servidumbre administrativa o legal: Aquella que se impone directamente sin necesidad
de ningn acto expreso de constitucin. EJEMPLO: servidumbre que grava los predios
colindantes con las riberas de los ros.
32)
Servidumbre forzosa: Requieren un acto expreso de constitucin con fundamento en
esa previsin normativa. EJEMPLO: servidumbre de paso a favor de finca o fundo
enclavado.
Las servidumbres legales o forzosas (arts. 549 593 CC), facultan a los interesados a pedir su
constitucin. Frecuentemente, los particulares llevan a cabo acuerdos voluntarios para
constituir estas servidumbres. En alguna ocasin aislada, es la propia ley la que establece la
servidumbre directamente, sin previa peticin, teniendo en cuenta la situacin fsica de las
fincas.
SUPUESTOS CONCRETOS:
A) SERVIDUMBRES EN MATERIA DE AGUAS: Son autnticas servidumbres forzosas
en materia de aguas para inters privado las enumeradas en el art. 48 Ley de Aguas, que
otorga la competencia a los organismos de cuenca para establecer la servidumbre de
acueducto y otras como las de saca de agua y de abrevadero, estribo de presa y parada o
partidor.
a. Servidumbre de acueducto (arts. 557 561 CC): Imposicin forzosa por los
organismos de cuenca cuando el aprovechamiento del recurso (hdrico) o su evacuacin
as lo exigiese. Para poder establecer este tipo de servidumbres, son necesarios 3
requisitos:
33)
Que el dueo del posible predio dominante demuestre que puede disponer del
agua y que sta sea suficiente para el uso al que la destina.
34)
Que el paso del acueducto sea el ms conveniente y menos onerosos para
tercero.
35)
Que se indemnice con carcter previo a la construccin del acueducto a los
dueos de los predios sirvientes por el perjuicio sufrido.
b. Servidumbre de estribo de presa (art. 554 CC): Cuando para la derivacin o toma de
aguas de un ro o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o
discontinuas, fuese necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo NO sea
dueo de las riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podr establecer la
servidumbre de estribo de presa, previa la indemnizacin correspondiente.
c. Servidumbre de parada o partidor (art. 562 CC): El que para dar riego a su heredad
o mejorarla necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el
agua, podr exigir que los dueos de los mrgenes permitan su construccin, previo
abono de daos y perjuicios, incluso los que se originen de la nueva servidumbre a
dichos dueos y a los dems regantes.
B) SERVIDUMBRE DE PASO: El ejemplo ms paradigmtico es la servidumbre
constituida a favor de un fundo enclavado.
Est regulada en los arts. 564 570 CC. El propietario de una finca o heredad, enclavada
entre otras ajenas y sin salida a camino pblico, tiene derecho a exigir paso por las
heredades vecinas, previa la correspondiente indemnizacin, la cual ser la pactada por las
partes, pero si stas NO dicen nada y la servidumbre se constituye de manera que pueda ser
continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante, estableciendo una va
permanente, consistir en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios

153
que se causen en el predio sirviente. Sin embargo, cuando NO hay va permanente,
limitndose el paso a lo necesario para el cultivo de la finca dominante y para la extraccin
de sus cosechas, o cualquier otro uso rstico o urbano, consistir en el abono del perjuicio
que ocasione este gravamen.
Ha de concederse por el punto que sea menos perjudicial para el predio sirviente, y cuando
sea conciliable con el mejor perjuicio, por donde haya menos distancia entre el predio
dominante y el camino pblico. Adems, la anchura de la servidumbre ser SLO la que
baste a las necesidades del predio dominante.
Dicha indemnizacin NO procede, salvo pacto en contrario, cuando tras adquirirse una
finca por venta, permuta o participacin, dicha finca queda enclavada entre otras del
vendedor, permutante o copartcipe.
La servidumbre deber extinguirse cuando:
36) El paso deje de ser necesario por haberse reunido la propiedad del fundo dominante
con la de otra finca que S tiene acceso al camino pblico.
37) El paso deje de ser necesario por otras causas.
C) MEDIANERA: En este caso, NO estamos ante autnticas servidumbres, sino ante una
situacin especial de comunidad de bienes que se produce cuando 2 fincas o edificios estn
separados o divididos por un elemento fsico que pertenece a ambos propietarios.
Se regula en los arts. 571 579 CC, aunque tambin sern de aplicacin las normas
generales sobre comunidad de bienes cuando sean pertinentes (arts. 392 y ss. CC).
El problema se plantea, frecuentemente, porque hay dudas acerca de si una pared o muro
concreto es medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas, de ah que el art.
572 CC disponga que la medianera existe en caso de:
38) Paredes divisorias de edificios contiguos.
39) Paredes o muros divisorios de jardines o corrales.
40) Setos, cercas o vallas de las fincas rsticas.
41) Zanjas o acequias abiertas entre fincas contiguas.
En el CC, la medianera NO es forzosa, de manera que NO se puede obligar al dueo
privativo del elemento divisorio a convertirlo en comn. El nico supuesto de imposicin
obligatoria de propiedad comn sobre elementos divisorios es el del art. 578 CC.
Cuando hay medianera, la propiedad compartida supone derechos y obligaciones para los
medianeros. Dentro de las obligaciones:
42) Cada medianero est obligado a su mantenimiento y reparacin, en proporcin al
derecho de cada uno.
43) Todo medianero puede dispensarse de lo anterior renunciando a la medianera, salvo
cuando la pared medianera sostenga un edificio del que pretenda renunciar.
44) Si el propietario de un edificio apoyado en pared medianera quiere derribar aqul,
podr hacerlo siempre que abone los daos que el derribo pueda ocasionar a la pared
medianera.
45) Los medianeros NO pueden abrir en la pared medianera ventana NI hueco alguno si no
hay consentimiento de los otros, aunque si lo hacen y no hay reaccin al respecto, se
puede adquirir una autntica servidumbre por usucapin.
Cada propietario puede alzar la pared medianera, siempre que corra con los gastos e
indemnice los perjuicios que se causen, incluso los temporales. Tambin puede levantar
ms la pared, hacerla ms gruesa o profundizar ms en sus cimientos, siempre que:

154
46) Lo haga a su costa.
47) Abone los gastos extras de conservacin en los alzado o profundizado.
48) Indemnice a los dems por los mayores gastos que hayan de incurrir en la
conservacin general.
Si la pared medianera no pudiese resistir, en su estado actual, una mayor elevacin, el que
quiera alzarla ms tendr que acometer una reconstruccin total a su costa, y si para ello
tiene que dotarla de mayor espesor, deber cederlo de su propio suelo.
Cada propietario puede usar el elemento medianero en proporcin a la cuota que tenga en
la comunidad, pudiendo, como comunero, edificar apoyando su obra en la pared medianera
o introduciendo vigas hasta la mitad del espesor de la pared. Cuando los dems medianeros
se opusiesen (todos o alguno), se acudir a un perito para que fije las condiciones
necesarias para que la nueva obra no perjudique los derechos de los medianeros que se
opusieron.
Los rboles o arbustos que forman un seto vivo medianero se consideran medianeros.
Cualquiera de los medianeros tiene derecho a exigir su derribo cuando sus ramas o races
invadan el propio terreno, salvo que los rboles sirvan tambin como mojones que
delimitan la propiedad, en cuyo caso NO podrn arrancarse individualmente, sino de
comn acuerdo entre los colindantes.
D) SERVIDUMBRES EN MATERIA DE LUCES Y VISTAS: Se regulan en los arts. 581
584 CC. Son limitaciones normales de la propiedad que vienen impuestas, por razones de
proximidad fsica entre las fincas o edificios, para garantizar la intimidad y una mnima
recepcin de luz. Por tanto, la servidumbre, cuando existe, permite,
EXCEPCIONALMENTE, lo que normalmente se puede hacer si no hay esa proximidad
con la finca vecina. Si no hay servidumbre, NO se puede abrir hueco, ventana o balcn
sino bajo las estrictas condiciones de distancia y ubicacin.
El dueo de una pared NO medianera que sea contigua a la finca ajena puede abrir en ella,
NICAMENTE para tener luz, los huecos de tolerancia o de ordenanza. Como stos NO
implican la existencia de autnticas servidumbres, pueden ser cerrados por el dueo de la
propiedad contigua a la que estuviesen abiertos si llega a adquirir la medianera y no se
pacta lo contrario, o cubiertos edificando o levantando una pared contigua a aquella en la
que se hayan abierto.
El hecho de ser propietario permite abrir huecos, ventanas o balcones en la pared propia
para tener vistas sobre la finca vecina, pero siempre que haya entre la pared en que se
abren las ventanas y la propiedad del otro 2 metros de distancia en lnea recta o 60 cm
mirando de costado; limitacin que vale para los dueos de ambos fundos o edificios
vecinos.
Estas rgidas reglas sobre distancias NO rigen cuando los edificios estn separados por una
va pblica, entendida como lugar de trnsito pblico, NI cuando se construye con material
translcido.
Cuando por cualquier ttulo se hubiese adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o
miradores sobre la propiedad colindante, el dueo del predio sirviente NO podr edificar a
menos de 3 metros de distancia.
E) DESAGES Y DISTANCIAS PARA CIERTAS CONSTRUCCIONES Y
PLANTACIONES: Seala el art. 587 CC, respecto de la SERVIDUMBRE DE
VERTIENTE DE TEJADOS, que el dueo del predio que sufra dicha servidumbre podr

155
edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dndoles otra salida conforme a las
ordenanzas o costumbres locales, y de modo que NO resulte gravamen NI perjuicio alguno
para el predio dominante.
Por su parte, el art. 588 CC recoge la SERVIDUMBRE DE DESAGE DE AGUAS
PLUVIALES.
Los arts. 589 592 CC son, en realidad, limitaciones normales del dominio. Establecen
distancias mnimas que hay que guardar en ciertas construcciones o plantaciones por
motivos de vecindad o inters militar. As:
49) Se impide edificar o plantar cerca de plazas fuertes y fortalezas, actualmente referido a
instalaciones militares.
50) Se prohbe que se construya cerca de pared ajena o medianera:
Pozos.
Cloacas.
Acueductos.
Hornos.
Fraguas.
Chimeneas.
Establos.
Depsitos de materias corrosivas.
Artefactos que se muevan por el vapor.
Fbricas que por s mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas.
51) Se impide plantar rboles cerca de una finca o propiedad ajena si no se respeta la
distancia mnima autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar y, en su
defecto, la de 2 metros de la lnea divisoria de las fincas si la plantacin se hace de
rboles altos, y de 50 cm si es de arbustos o rboles bajos.
Cuando las ramas de los rboles se extiendan sobre una propiedad vecina, el dueo de sta
tiene derecho a reclamar que se corten en lo que se haya invadido su propiedad. Si son
races, el dueo puede cortarlas sin ms dentro de su finca.

2. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES: TIPOS Y RGIMEN

JURDICO
En ellas (art. 531 CC), el gravamen impuesto al predio sirviente NO es en beneficio de otro, el
dominante, sino para beneficiar a una persona o comunidad concreta. El CC NO contiene una
disciplina especfica sobre estas servidumbres, sino que SLO menciona alguna de ellas, por
lo que se aplica:
a. Lo pactado en el ttulo de constitucin.
b. Subsidiariamente, las normas generales sobre constitucin, modificacin y extincin de
servidumbres.
Si NO se dice nada en el negocio de constitucin, la servidumbre dura nicamente la vida de
la persona beneficiada.
TIPOS:
A) SERVIDUMBRE DE PASTOS SOBRE MONTES PRIVADOS (art. 603 CC):
Derecho a que el ganado propiedad de una determinada persona paste en el fundo sirviente.

156
El dueo del predio sirviente puede redimir esta carga, salvo pacto en contrario, pagando el
valor en que sea estimada a los que tengan derecho a la servidumbre. Si no hay acuerdo, el
valor de la servidumbre se estima en un 4% del valor anual de los pastos; valor fijado
mediante tasacin pericial.
B) SERVIDUMBRE DE APROVECHAMIENTO DE LEAS: Derecho a sacar lea y
otros productos madereros del fundo sirviente, cuando el monte es de propiedad privada.
Ambas servidumbres pueden inscribirse en el RP, por lo que son transmisibles.
C) COMUNIDAD DE PASTOS (arts. 600 602 CC): Se trata de una servidumbre
recproca de pastos entre todos los miembros de la comunidad, es decir, sera un derecho
de titularidad compartida. Este aprovechamiento puede ser calificado como servidumbre
o comunidad, segn se establezca en el ttulo constitutivo.
D) SERVIDUMBRES DE SACA DE AGUA Y DE ABREVADERO (arts. 555, 556 CC y
48.2 Ley de Aguas): SLO podrn imponerse por causa de utilidad pblica a favor de
alguna poblacin o casero, previa la correspondiente indemnizacin. Estas servidumbres
llevan consigo la obligacin en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados
hasta el punto donde hayan de utilizarse aquellas.

TEMA 23: DERECHOS DE CENSO Y ENFITEUSIS

2. DERECHO DE CENSO
El art. 1604 CC lo define como el resultado de sujetar algunos bienes inmuebles al pago de un
canon o rdito anual en retribucin de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno
que se transmite de los mismos.

157
Hay que distinguir entre:
52)
CENSOS CONSIGNATIVOS: Cuando el censatario impone sobre un bien inmueble
de su propiedad el gravamen del canon o pensin que se obliga a pagar al censualista por el
capital que de ste recibe en dinero.
53)
CENSOS RESERVATIVOS: Cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un
inmueble, reservndose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual
que deba pagar el censatario.
Se trata de una distincin por razn de su constitucin.
NATURALEZA JURDICA:
Derecho real: Porque recae sobre una finca, atribuyendo a su titular el poder sobre ella.
Derecho limitado: Porque el censatario sigue siendo propietario de la finca.
Derecho de goce: Porque su contenido es el de percibir una pensin o canon, consistente
en dinero o frutos.
Derecho en cosa ajena.
ESTRUCTURA:
Elementos personales:
o Censualista, con capacidad para disponer.
o Censatario.
Elementos reales:
o Objeto: Bienes inmuebles por naturaleza, que deben estar valorados.
o Pensin o canon: Consistente en dinero o frutos, inicialmente determinada en cuanto
a su valor.
CARACTERES: Adems de los que se derivan directamente de su naturaleza (derecho
real, limitado, de goce inmobiliario y en cosa ajena), debemos citar:
Perpetuo o por tiempo indefinido: No se le marca limitacin.
Determinacin: Tiene que estar claramente establecida cul es la finca sobre la que
recae, pues NO cabe hacerlo globalmente sobre varias.
Transmisible: En lo que se refiere al propio censo, derecho a percibir la pensin y a la
finca gravada con l.
Prescriptible: Respecto a las pensiones y a los capitales.
CONTENIDO: El CENSUALISTA est facultado para:
Percibir la pensin o canon.
Obligar al censatario a que elija entre redimir el censo o abandonar el resto de la finca a
su favor.
En el consignativo, completar la garanta.
Trasmitir su derecho de censo.
El CENSATARIO tiene derecho a la redencin del censo, mediante la entrega al censualista
del valor del mismo, salvo que se haya pactado la NO redencin, que como plazo mximo
tiene:
20 aos en el consignativo.
60 aos en el reservativo.

158
EXTINCIN: Una causa es la REDENCIN, que debe agregarse a las dems propias de
los derechos reales limitados, como la usucapin de otro, la prescripcin extintiva, la
destruccin o la expropiacin forzosa de la finca.

3. ENFITEUSIS
Segn el art. 1605 CC, es enfitutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio til
de una finca, reservndose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensin anual en
reconocimiento de este mismo dominio.
NATRURALEZA: NO es la de censo, derecho real en cosa ajena, porque NO hay
escisin del goce respecto a la propiedad, sino la de divisin de la propiedad en 2
manifestaciones: DOMINIO DIRECTO Y TIL.
ELEMENTOS:
Elementos personales:
o Censualista: Titular del dominio directo, percibe la pensin que le paga el enfiteuta,
titular del dominio til, como compensacin por no tener ste.
o Enfiteuta: Titular del dominio til, tiene el aprovechamiento de la finca, por lo que
paga dicha pensin.
Ambos requieren la capacidad necesaria para llevar a cabo el acto de constitucin de la
enfiteusis, as como poder de disposicin sobre la cosa por el que la constituya.
Elementos reales:
o Objeto: Debe ser un bien inmueble por naturaleza, una finca.
o Pensin, canon o rdito: Determinado por las partes al constituirla, puede consistir en
dinero o frutos, y en este ltimo caso en una cantidad determinada o en una parte
alcuota de los que produzca la finca.
Elementos formales: Debe constituirse por medio de CONTRATO, es decir, en escritura
pblica, fijndose en ella, bajo pena de nulidad, el valor de la finca y la pensin anual.
CARACTERES: Adems de los que reflejan su naturaleza de comunidad, se deben citar:
Ser determinada: Tiene que estar claramente establecida cul es la finca sobre la que
recae, pues NO cabe hacerlo globalmente sobre varias.
Ser transmisible y prescriptible: En lo que se refiere a ambas titularidades, al dominio
directo con el derecho a percibir la pensin, y al dominio til en cuanto al disfrute de la
finca gravada, con la carga de pagar la pensin.
CONTENIDO:
Derechos del ENFITEUTA:
o Uso y disfrute de la finca, incluidos los derechos del propietario sobre tesoros y
minas que en ella se descubran.
o Disponer de su derecho de dominio til y gravarlo, y dividir la finca, aunque
necesita el consentimiento del dueo directo.
o Redimir la enfiteusis, abonndole al dueo directo el valor de la misma, lo que
convierte al dueo til en dueo nico.
Obligaciones del ENFITEUTA:
o Pagar el canon o pensin y los impuestos.

159
Derechos del CENSUALISTA:
o Percibir la pensin, teniendo accin real para reclamarla, y real, contra la finca.
o Disponer de su derecho sobre la finca compartida con el enfiteuta.
o Que se le reconozca la enfiteusis cada 29 aos, para evitar la prescripcin a los 30.
o Cobrar el laudemio, cantidad a que tiene derecho en casos en que se enajene el
dominio til de la finca a ttulo oneroso. Su cuanta, salvo que se establezca otra
cosa, es del 2% del precio.
o Ejercer el comiso, consistente en recobrar el dominio til.
o Recibir mortis causa el derecho del enfiteuta si ste fallece intestado sin herederos.
Como importantes derechos, comunes a ambos, estn los de TANTEO Y RETRACTO,
siempre que vendan o den en pago su respectivo dominio sobre la finca enfitutica.
EXTINCIN: La enfiteusis se extingue por las causas comunes a todos los derechos
reales, as como tambin por venir a ser los 2 titulares 1 slo, uno slo el derecho, atribuido
uno slo o a 2 titulares, pero bajo la forma de comunidad proindiviso.
Junto a estas causas, encontramos la redencin, el comiso y la reversin mortis causa.

TEMA 24: DERECHO DE SUPERFICIE

CONCEPTO, PRECEDENTES Y CARACTERES

160
Es el derecho que atribuye a su titular la facultad de sembrar, edificar, plantando en suelo
ajeno y conservando la propiedad de los plantado, sembrado o edificado.
Los sujetos son el:
54)
Propietario del suelo.
55)
Superficiario.
La propiedad del superficiario es IMPROPIA, porque es temporalmente limitada, ya que se
extingue con el transcurso del tiempo, revirtiendo la propiedad al dueo del suelo.
Existen diversas modalidades del derecho de superficie en funcin del objeto:
56)
DERECHO DE SUPERFICIE RSTICA: Para sembrar o plantar especies arbreas.
57)
DERECHO DE SUPERFICIE URBANA: Para edificar en suelo ajeno. La
jurisprudencia del TS (STS 27 de marzo de 2002 y 26 de noviembre de 2002) acogi la
doctrina por la cual la superficie urbana puede recoger 2 subtipos:
Superficie urbana COMN O CLSICA: Se constituye para satisfacer intereses
particulares o privados.
Superficie urbana EN SU MODALIDAD URBANSTICA : En sta, NO SLO hay
intereses privados, sino que se constituye para satisfacer intereses pblicos, como
permitir el desarrollo urbanstico de un determinado sector.
El derecho de superficie es un derecho inherente a un suelo, es decir, un derecho de uso y
disfrute y un derecho tpico, porque cuenta con una regulacin positiva en el ordenamiento.
Esto fue discutido hasta hace poco, porque en el CC hay una sola referencia en el art. 1611
CC en los derechos de censo. La regulacin del derecho de superficie en su modalidad
urbanstica se desarrolla en los arts. 41 y ss. Ley del Suelo de 2008. En cuanto a la inscripcin
registral del derecho de superficie, hay que acudir al art. 16 RLH, que fue modificado en 1996
desarrollando los requisitos que deba tener el ttulo constitutivo de este derecho para ser
inscrito. Estos requisitos fueron modificados porque segn una STS venan establecido en un
Reglamento sin base legal, contraviniendo el principio de jerarqua.
Tambin existen referencias al derecho de superficie en leyes especiales como la LMVMC.
A la modalidad urbanstica se refiere la Ley de Ordenacin Urbanstica y Proteccin del
Medio Ambiente.
El derecho de superficie parte de la posibilidad de diferenciar la propiedad del suelo, vuelo y
subsuelo. Constituido el derecho de superficie, es excepta la aplicacin del art. 358 CC, que
versa sobre la accesin.

NATURALEZA JURDICA
Es un derecho real limitado, que permite la utilizacin y goce del suelo ajeno. Es un gravamen
del derecho de propiedad de suelo. Ahora bien, el titular del derecho de superficie o
SUPERFICIARIO ostentar un derecho de propiedad sobre la edificacin o plantacin.

CONSTITUCIN
Al ser un derecho, se constituir por negocio jurdico o ttulo constitutivo. Se requiere alguna
forma especial para el negocio, o rige la libertad de forma? Aqu es donde se presentan
diferencias en funcin de la modalidad:

161
- Modalidad RSTICA: NO se exige requisito de forma, sino que vale cualquier negocio
jurdico.
- Modalidad URBANA: Hay libertad de forma.
- Modalidad URBANSTICA: Se exige como requisito de forma ad solemnitatem, el
otorgamiento de escritura pblica y su inscripcin en el RP.
El art. 40.2 LS dice que para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido, se
necesita escritura pblica e inscripcin en el RP; artculo que SLO juega respecto de la
modalidad urbanstica.
En el caso de la modalidad urbanstica, al RP SLO acceden ttulos pblicos, y en las dems
modalidades que pretenden acceder al Registro, se debe otorgar escritura pblica.

CONTENIDO
- SUPERFICIARIO: Se le atribuye la facultad de usar el suelo de propiedad ajena y, en
funcin de la modalidad, plantar, sembrar o edificar, manteniendo la propiedad de lo
plantado, sembrado o edificado durante un tiempo determinado, teniendo en cuenta que la
modalidad urbanstica NO puede exceder de 99 aos.
Extinguido el derecho de superficie, la propiedad de lo plantado, sembrado o edificado
revierte al propietario del suelo, sin tener ste que indemnizar al superficiario.
El superficiario puede transmitir y gravar el bien objeto del derecho de superficie, teniendo
en cuenta que los gravmenes que constituya tienen una duracin limitada al tiempo que
dure el derecho de superficie.
El derecho de superficie puede constituirse A TTULO GRATUITO U ONEROSO. En
este ltimo caso, el superficiario est obligado a pagar el precio pactado en el ttulo
constitutivo, pudiendo ser el precio de PAGO NICO o de PAGO PERIDICO mientras
se mantenga vigente el derecho.
- PROPIETARIO DEL SUELO: Mantiene la propiedad del suelo privado de su posesin
inmediata y, por tanto, del uso y disfrute.
Si se ha pactado que el derecho sea oneroso, tendr tambin derecho a percibir el precio.
Extinguido el derecho, lo plantado, sembrado o edificado se incorpora al suelo
(DERECHO DE REVERSIN).
Su obligacin fundamental es permitir al superficiario ejercer su derecho.
La LS admite que se constituya el derecho de superficie sobre edificaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario el uso y disfrute de las mismas.
La finalidad es permitir que el derecho de superficie NO se use SLO para suelos NO
edificados, sino tambin para los edificados, consiguiendo su rehabilitacin.
Por otra parte, puede pactarse que en el momento de la reversin el superficiario conserve
la propiedad de determinados elementos.

CAUSAS DE EXTINCIN
Por transcurso del tiempo establecido : El derecho de superficie es esencialmente
TEMPORAL, lo cual supone que la determinacin del tiempo es un elemento esencial del
ttulo constitutivo, debiendo inscribirse en el RP.

162
El derecho de superficie urbanstico tiene un plazo mximo de 99 aos. Si es la modalidad
urbana clsica o rstica, NO hay ninguna norma que establezca el tiempo mximo, con lo
que ser el que se pacte en el ttulo constitutivo.
Pactado el tiempo, se puede prorrogar por acuerdo de las partes, pero la modalidad
urbanstica, incluidas las prrrogas, NO puede exceder de 99 aos.
En la LS de 1992, anterior a la actual, se diferenciaba si el constituyente era:
58) AA-PP: El plazo mximo era de 75 aos.
59) Particulares: El plazo mximo era de 99 aos.
El art. 7 LMVMC establece plazos para el derecho de superficie para los MVMC, y que
son:
30 aos para instalaciones o edificaciones.
10 aos para cultivos agrcolas.
El transcurso del plazo determina la extincin.
Consolidacin en un mismo sujeto del derecho de superficie y la titularidad del suelo.
Infraccin por el superficiario de su obligacin de construir, plantar o sembrar en el plazo
que se haya fijado en el ttulo constitutivo del derecho de superficie.
Prdida del bien gravado con el derecho de superficie : El suelo se pierde en supuestos de
prdida jurdica, fundamentalmente en la expropiacin forzosa. El expropiante debe
indemnizar al propietario del suelo y al titular del derecho de superficie.
Y si se destruye lo plantado o edificado? Si lo que se destruye es lo edificado, sembrado o
plantado, NO se extingue el derecho de superficie si dentro del periodo de vigencia del
derecho puede volver a edificar, plantar o sembrar. El superficiario debe valorar si le es
rentable volver a construir o plantar dentro de dicho plazo.
Extinguido el derecho, se produce la reversin al propietario del suelo de lo edificado o
plantado, y se extinguen los derechos que haya constituido el superficiario sobre el derecho de
superficie.

DERECHOS DE SOBREEDIFICACIN Y DE SUBEDIFICACIN

Confieren a su titular el derecho a elevar una construccin sobre un edificio, o a realizarla
bajo el suelo, haciendo suya exclusivamente la construccin, sin que exista derecho de
superficie sobre el suelo.
Esta facultad puede articularse mediante la constitucin de un derecho de superficie.
Es frecuente que el propietario-promotor se reserve en el ttulo constitutivo de la PH el
derecho de vuelo del edificio.
Quien sobreeleva o subedifica, adquiere una propiedad temporal. En el momento en que se
extinga el derecho de superficie, el propietario del edificio adquiere la propiedad de lo
sobreelevado o subedificado.
Como derechos propios, los derechos de sobreelevacin o subedificacin atribuyen la facultad
de construir sobreelevando o subedificando, pero el titular de lo sobreelevado o subedificado
NO lo es por un tiempo determinado, sino que es un propietario pleno como todo titular
dominical, es decir, el titular adquiere la propiedad de lo construido por tiempo ilimitado.
El art. 16.2 RLH establece los requisitos del ttulo constitutivo para su inscripcin registral,
teniendo en cuenta que parte de su contenido ha sido declarado nulo por la STS de 24 de
febrero de 2000. S est vigente la exigencia de que en el ttulo constitutivo del derecho y en

163
su inscripcin registral se haga constar, en caso de constitucin en un edificio de PH, la cuota
de participacin en las nuevas plantas, as como el reparto de los gastos comunes.
Entre los requisitos para la inscripcin que la STS de 24 de febrero de 2000 declar nulos
estaba la limitacin del derecho de elevacin y un plazo mximo de 10 aos, lo cual supone
que NO hay lmite temporal al derecho de elevacin.

BLOQUE IV-B: LOS DERECHOS REALES DE GARANTA

TEMA 25: DERECHOS REALES DE GARANTA

1.CONCEPTO

164
Una garanta REAL puede definirse como un poder sobre un bien que faculta a su titular para
pedir la enajenacin o adjudicacin de dicho bien, con el fin de cobrarse el crdito con
preferencia sobre otros acreedores del deudor.
Su constitucin exige NECESARIAMENTE inscripcin registral del derecho (hipoteca,
prenda SIN desplazamiento) o entrega de la posesin del bien gravado al acreedor o a un 3
(prenda clsica). La falta del correspondiente requisito impide el nacimiento de la garanta.
Las garantas reales son SIEMPRE accesorias de una obligacin, cuyo cumplimiento
aseguran; obligacin que puede ser de cualquier clase, PURA O SUJETA A CONDICIN O
A TRMINO. Extinguida o nula la obligacin, quedar extinguida o ser nula la garanta, as
como cedido el derecho de crdito garantizado, se entender cedida la garanta.
El ius distrahendi faculta al titular de la garanta para solicitar la realizacin del valor del
objeto gravado y, obtenido ste, destinarlo a extinguir la deuda garantizada incumplida.
Una regla general aplicable a los derechos de garanta es la referida literalmente a la prenda y
la hipoteca. Para constituirlos vlidamente, la cosa gravada debe pertenecer en propiedad al
que la grava.
Adems de propietario, el constituyente de la garanta ha de tener la libre disposicin de sus
bienes, exigindose para ello la capacidad de obrar, de modo que un menor de edad
emancipado necesitar el consentimiento de sus padres o curador para gravar inmuebles,
establecimientos mercantiles o industriales y objetos de extraordinario valor. Los padres de un
menor NO emancipado, as como el tutor o curador de un incapacitado, necesitarn
aprobacin judicial para gravar inmuebles, establecimientos mercantiles o industriales,
objetos preciosos y valores mobiliarios.
Otra caracterstica de las garantas reales es la INDIVISIBILIDAD, cuyo principio significa
que aunque se divida o disminuya la obligacin asegurada, la garanta seguir gravando
ntegramente el bien afecto.

2.CARACTERES
Caractersticas comunes:
60)
DERECHOS DE NATURALEZA REAL: Son inherentes a un bien especfico y
determinado, con lo que podrn ejercitarse las facultades con independencia de quin sea el
propietario.
61)
DERECHOS DE NATURALEZA ACCESORIA: Se trata de asegurar o garantizar
el cumplimiento de una obligacin. Extinguida o nula la obligacin, quedar extinguida o
ser nula la garanta, as como cedido el derecho de crdito garantizado, se entender
cedida la garanta.
62)
INDIVISIBILIDAD: Con el derecho real de garanta se asegura el cumplimiento
ntegro de la obligacin garantizada o asegurada, y el bien gravado ntegramente est
afecto a esa garanta.
Se puede asegurar el cumplimiento de cualquier tipo de obligacin.
Los derechos reales de garanta, lo nico que permiten obtener es una suma de dinero (precio
en subasta pblica).

4. CONTENIDO

165
La facultad fundamental es promover la venta o enajenacin forzosa a travs de un
procedimiento judicial por el incumplimiento total o parcial de la obligacin asegurada o, en
determinados supuestos, a travs de un proceso extrajudicial por ejecucin de una hipoteca
inmobiliaria.
PROBLEMA: es posible el pacto o acuerdo en virtud del cual el titular del derecho de
garanta se adjudique la propiedad del bien gravado directamente en caso de incumplimiento
de la obligacin asegurada? Pacto que se conoce como PACTO COMISORIO, que es un
acuerdo en virtud del cual el acreedor se adjudica la titularidad del bien en caso de
incumplimiento del deudor de una obligacin. Segn ALBADALEJO, el pacto comisorio est
prohibido en cuanto al derecho de anticresis cuando es nulo de pleno derecho, pero se admite
en caso de prenda e hipoteca. Por su parte, para la mayor parte de autores, DEZ PICAZO y la
jurisprudencia del TS, el pacto comisorio tambin est prohibido en el ordenamiento, por lo
que cualquier clusula que lo contenga es nula de pleno derecho e imposible de inscribir en el
RP.

5. TIPOS
En el ordenamiento espaol existen 5 tipos de derechos reales de garanta:
ANTICRESIS.
HIPOTECA INMOBILIARIA.
HIPOTECA MOBILIARIA.
PRENDA CON DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN O PRENDA CLSICA.
PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE LA POSESIN.

TEMA 26: PRENDA CON DESPLAZAMIENTO DE LA

POSESIN O PRENDA CLSICA
1.CONCEPTO
Aquella que recae sobre bienes de naturaleza mueble, y cuya posesin se desplaza del
propietario al acreedor pignoraticio.
La naturaleza mueble del objeto, as como el imprescindible desplazamiento posesorio, son 2
caractersticas definidoras del derecho de prenda, del que adems debemos predicar los rasgos
generales de toda garanta real, como la accesoriedad, el ius distrahendi y la indivisibilidad.

166
Para que la prenda quede constituida como derecho real, NO basta con que el propietario del
objeto pignorado transmita su posesin al acreedor, sino que es necesario que el acuerdo se
formalice en documento pblico.

2.CONTENIDO
Contenido del derecho de prenda son las facultades y obligaciones del acreedor pignoraticio.
A tenor de la regulacin establecida por el CC, aqul disfruta de 3 facultades en todo caso:
Retener el objeto pignorado mientras NO se termine de pagar la obligacin.
Defenderlo de cualquier agresin mediante el ejercicio de las acciones correspondientes a
su propietario.
Realizar el valor de dicho objeto, si el deudor incumple la obligacin garantizada, para as
cobrarse con preferencia a otros acreedores del deudor o pignorante.
Si el bien mueble pignorado produce intereses, el acreedor podr acogerse a la
compensacin, compensando los intereses que se produzcan con los que se le deben.
Conservar diligentemente el bien, respondiendo de su prdida o deterioro.
Deber de adecuada conservacin y mantenimiento mientras el bien est en su poder, pero a
cargo del propietario.
Destaca la PRENDA GORDIANA, recogida en el art. 1866 CC, segn el cual si mientras el
acreedor retiene la prenda el deudor contrajese con l otra deuda exigible antes de haberse
pagado la primera, podr aqul prorrogar la retencin hasta que se le satisfagan ambos
crditos, aunque NO se hubiese estipulado la sujecin de la prenda a la seguridad de la
segunda deuda.
Por lo que respecta a los derechos y obligaciones del dueo de la cosa dada en prenda, ste
conserva todos los derechos dominicales, salvo la posesin. Pagada la deuda, tiene derecho a
pedir la restitucin de la prenda.

3.OBJETO
La obligacin puede ser de cualquier tipo, porque lo que garantiza es la suma de dinero para
el acreedor por la ejecucin forzosa del bien, es decir, NO garantiza la prestacin.
SLO pueden darse en prenda los bienes susceptibles de posesin, esto es, los bienes
corpreos. Las prendas de crditos son atpicas, si bien muy comunes en el trfico jurdico.

4.CONSTITUCIN
Hay que distinguir los:
A) ELEMENTOS PERSONALES: En la prenda pueden intervenir 3 personas:
Acreedor.
Deudor.
Titular de la cosa dada en prenda cuando NO sea propiedad del deudor, sino de un
tercero.
Las terceras personas extraas a la obligacin principal, pueden asegurar sta pignorando o
hipotecando sus propios bienes.

167
Para constituir el derecho de prenda, las personas deben tener la libre disposicin de sus
bienes o, de no tenerla, hallarse legalmente autorizadas al efecto.
B) ELEMENTOS REALES:
Cosas que pueden darse en garanta.
Obligaciones que se pueden asegurar con el derecho de prenda.
Pueden darse en prenda todas las cosas muebles que estn en el comercio, con tal de que
sean susceptibles de posesin.
C) ELEMENTOS FORMALES: La constitucin del derecho de prenda NO requiere una
forma determinada, si bien sta depender del acto por el que se constituya. La pignoracin
de la cosa mueble ha de tener eficacia frente a terceros, por lo que requiere:
Que la cosa sea entregada al acreedor o a un tercer depositario.
Que el negocio de prenda se haga constar por escrito.
Que se haga constar el importe de la deuda que se asegura con la prenda.
Que la cosa pignorada se describa para poder ser identificada.
NO surtir efecto la prenda contra tercero si NO consta por instrumento pblico la certeza
de la fecha.

5.EXTINCIN
La prenda se extinguir siempre que se extinga la obligacin garantizada, debido a su carcter
accesorio, y por causas propias, como la:
Desaparicin del objeto pignorado.
Ejecucin de la garanta.
Condonacin de la prenda.

6.PRENDAS ESPECIALES
A) PRENDA IRREGULAR: La que recae sobre dinero como cosa genrica o fungible. El
objeto pignorado NO es una cantidad de monedas o billetes perfectamente
individualizados, sino una cantidad de dinero que pasa a ser propiedad del acreedor, que la
recibe adquiriendo el deber de devolver la misma cantidad al trmino de la obligacin
garantizada en caso de perfecto cumplimiento.
B) PRENDA DE CRDITOS: Caso en que si el deudor de una obligacin es a su vez
acreedor de otra, este derecho de crdito tiene un valor econmico que puede servir para
garantizar el cumplimiento de sus obligaciones.
Para que pueda ser oponible a terceros, NO se exige NI escritura pblica NI notificacin al
deudor, sino simplemente que conste en documento con fecha fehaciente para gozar de
privilegio sobre los crditos pignorados.
C) PRENDA SOBRE OBJETOS DEPOSITADOS EN MONTES DE PIEDAD: En estos
casos, un Monte de Piedad entrega una cantidad de dinero al particular que acude con
algn objeto mueble para dejarlo empeado en garanta de la devolucin del dinero
recibido.

168

TEMA 27: HIPOTECA INMOBILIARIA Y ANTICRESIS

I. HIPOTECA INMOBILIARIA
1.CONCEPTO
Los arts. 1876 CC y 104 LH la definen sealando que este derecho sujeta directa e
inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al
cumplimiento de la obligacin para cuya seguridad fue constituida.

2.CARACTERES

169
Derecho real.
Derecho que debe recaer sobre bienes inmuebles enajenables.
Derecho real de garanta, ya que se constituye con la finalidad de asegurar el cumplimiento
de una obligacin.
Derecho de realizacin de valor con carcter preferente, de ah que deba reputarse nulo
cualquier pacto por el que el acreedor se pueda llegar a apropiar de la cosa dada en
hipoteca.
Derecho real limitado y en cosa ajena.
Derecho accesorio, ya que la hipoteca es inseparable del crdito al que garantiza.
NO implica desplazamiento de la posesin, por lo que el hipotecante, as como el eventual
adquirente al que se enajene el inmueble, puede continuar en su posesin, uso y disfrute,
as como conferirlo a terceros.
Derecho de constitucin registral.
Derecho indivisible, ya que subsiste ntegramente sobre el bien hipotecado, salvo pacto en
contrario, aunque se divida o reduzca el crdito asegurado o el bien o derecho gravado.

3.CLASES. LAS HIPOTECAS LEGALES

HIPOTECAS VOLUNTARIAS Y LEGALES: Como seala el art. 138 LH, son
hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicin del dueo de
los bienes sobre los que se establezcan. En consecuencia, pueden ser convencionales o
unilaterales, segn su modo de constitucin. Se incluyen dentro de este grupo las:
Que tienen derecho a exigir las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos.
Hipotecas por bienes reservables.
Que la ley establece a favor de menores e incapacitados.
Que se establecen a favor del Estado, Provincias y pueblos.
Establecidas a favor de los aseguradores y sobre bienes de los asegurados, por toda la
cantidad adeudada.
Las hipotecas legales quedan constituidas cuando concurre el supuesto de hecho previsto a
tal efecto en la ley. Por tanto, su constitucin NO exige ttulo NI inscripcin. No obstante,
la ley reputa tambin como legales aqullas que se constituyen como consecuencia de la
obligacin legal que tienen determinadas personas de constituir hipoteca. Son las
siguientes:
La hipoteca a favor del Estado, Provincias y pueblos, sobre bienes de los
contribuyentes, en garanta de la anualidad corriente y de la ltima NO vencida y NO
pagada de las contribuciones e impuestos que graviten sobre ellos.
Las establecidas a favor de los aseguradores sobre bienes asegurados, por las primas del
seguro de 2 aos, y si el seguro es mutuo, por los 2 ltimos dividendos.
HIPOTECAS EXPRESAS Y TCITAS: Las hipotecas legales expresas exigen para su
vlida constitucin su inscripcin en el RP.
Las hipotecas legales tcitas se constituyen SIN necesidad de ttulo constitutivo NI de
inscripcin.
Las hipotecas voluntarias son SIEMPRE EXPRESAS.

170
HIPOTECAS DE TRFICO Y DE SEGURIDAD: En las ordinarias o de trfico, todos
los elementos que configuran el crdito hipotecario se encuentran perfectamente
determinados en la correspondiente inscripcin registral.
En las de seguridad, la inscripcin registral NO recoge todos y cada uno de los elementos
que conforman el crdito hipotecario. Una modalidad es la HIPOTECA DE MXIMO,
que se constituye con una cantidad mxima en garanta de crditos indeterminados en su
existencia y/o cuanta, que SLO se reflejan en la inscripcin en sus lneas fundamentales.

4.CONTENIDO
DERECHOS DEL ACREEDOR HIPOTECARIO:
Facultad de realizacin del valor: Incumplida la obligacin asegurada, el acreedor
puede imponer, gracias a la accin real hipotecaria, la enajenacin o venta forzosa del
bien o derecho gravado para satisfacer su crdito con el importe que se obtenga. No
conviene olvidar que el acreedor pignoraticio dispone tambin de una accin personal
frente al deudor, cuyo patrimonio responde del incumplimiento de la obligacin.
Cabe la posibilidad de que ejerza la accin personal incluso por medio del
procedimiento ejecutivo ordinario, pues normalmente dispondr de un ttulo apto para
despachar la ejecucin, en cuanto que su crdito se habr documentado en escritura
pblica.
Lo normal es que el acreedor opte por ejercer la accin real hipotecaria. En ese supuesto
hay que tener en cuenta que la ejecucin se encamina directamente contra la cosa
gravada. La finalidad de la actividad ejecutiva es lograr la satisfaccin del acreedor
mediante la realizacin en venta del bien hipotecado. No obstante, cabe acumular ambas
acciones en el mismo procedimiento de ejecucin.
Facultad de defensa del derecho. La ACCIN DE DEVASTACIN: La hipoteca
permite al acreedor la realizacin del valor del bien dado en garanta. Es importante que
ese valor permanezca inalterado desde el momento de su constitucin hasta que, en su
caso llegue el tiempo de la ejecucin, puesto que una depreciacin del valor del
inmueble incide directamente en la garanta.
El art. 117 LH regula la denominada accin de devastacin, que el acreedor hipotecario
puede ejercer cuando la finca hipotecada se deteriore, disminuyendo su valor, por dolo,
culpa o voluntad del dueo. A travs del ejercicio de esa accin se pretende que el Juez
competente mande al propietario hacer o no hacer lo que corresponda para evitar o
remediar el dao, y que en el supuesto de que aqul persistiese en el abuso, pueda
incluso dictar nueva providencia poniendo el inmueble en administracin judicial.
Para que resulte procedente debe existir un deterioro efectivo; siendo insuficiente que el
acreedor tema que ste pueda llegar a verificarse. Por otra parte, esta disminucin de
valor ha de haber sido causada por actos propios del dueo de la finca hipotecada.
Adems de esta accin, el acreedor, como titular de un derecho de crdito, puede
recurrir a la va ofrecida por el art. 1129 CC, que le permite dar por vencido
anticipadamente el crdito cuando por actos propios del obligado disminuyeran las
garantas o desaparecieran por caso fortuito, salvo que las sustituyese inmediatamente
por otras nuevas e igualmente seguras.

171
DERECHOS DEL HIPOTECANTE:
Facultad de conservacin y administracin.
Facultad de disposicin.

5.OBJETO Y OBLIGACIN ASEGURADA. EXTENSIN OBJETIVA

OBLIGACIN ASEGURADA
Las obligaciones que se pueden asegurar con la hipoteca inmobiliaria son de todo tipo: pago
de una suma de dinero o diversas, es decir, se garantiza la obtencin de una cantidad de dinero
por la venta forzosa del inmueble gravado. La hipoteca garantizar la restitucin o el pago del
principal y de los intereses generados. La cuanta de esos intereses deber formar parte del
ttulo constitutivo y de la inscripcin registral (tipo de inters fijo o variable).
En cuanto a la garanta hipotecaria respecto de los intereses, hay que distinguir si en el
momento de la ejecucin el bien hipotecado sigue estando bajo la propiedad del hipotecante o
si se ha transmitido a un tercero, el cual se conoce con el nombre de tercer poseedor de finca
hipotecaria: propiedad de un bien gravado con hipoteca inmobiliaria que lo ha adquirido con
ese gravamen.
A efectos de la garanta y respecto al pago de los intereses:
Si el propietario es el hipotecante: La hipoteca garantiza ntegramente los intereses
devengados
Si el propietario es el tercer poseedor de finca hipotecaria: La garanta hipotecaria SLO
se extiende a los intereses devengados en la anualidad en curso y a los intereses
devengados en los 2 aos anteriores como mximo. Con una precisin, salvo pacto en
contrario, en el sentido de que mediante acuerdo expreso en el ttulo constitutivo puede
disminuirse, suprimirse o aumentarse la regla general hasta un mximo de 5 aos en
perjuicio del tercer poseedor de finca hipotecaria.
La hipoteca puede asegurar NO SLO los intereses remuneratorios, sino tambin los
generados por mora.
OBJETO: Conforme al art. 106 LH, podrn ser hipotecados:
63)

Bienes inmuebles susceptibles de inscripcin.

64)

Derechos reales enajenables impuestos sobre los mismos.

En virtud del art. 107 LH, tambin podrn hipotecarse, entre otros:
65)

Derecho de usufructo.

66)

Mera propiedad.

67)

Bienes anteriormente hipotecados.

68)

Derecho de hipoteca voluntaria.

69)

Derechos de superficie, pastos, aguas y lea.

70)

Etc.

Segn el art. 108 LH, NO se podrn hipotecar:

172
71)
Servidumbres, salvo que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y
exceptundose en todo caso la de aguas, que podr ser hipotecada.
72)

Usufructos legales, excepto el concedido al cnyuge viudo.

73)

Uso y habitacin.

EXTENSIN OBJETIVA
i.

ii.

iii.

EXTENSIN LEGAL DE LA HIPOTECA: Recae sobre bienes inmuebles y se extiende a

todo el conjunto, incluyendo las accesiones naturales del bien inmueble y las mejoras
introducidas e indemnizaciones que reciba el propietario como consecuencia de la
propiedad de los bienes hipotecados.
EXTENSIN CONVENCIONAL DE LA HIPOTECA : El art. 111 LH permite que POR
PACTO EXPRESO la hipoteca se extienda a los bienes muebles que se encuentran
colocados permanentemente en el bien mueble hipotecado. Se extiende tambin a los
frutos que el inmueble produzca, cualquiera que sea la situacin, incluso a los pendientes,
y a las rentas vencidas y NO satisfechas al tiempo de la exigencia del cumplimiento de la
obligacin asegurada.
RESTRICCIN DE LA EXTENSIN OBJETIVA DE LA HIPOTECA EN RELACIN
CON EL TERCER POSEEDOR: Pacto de la extensin objetiva que es NICA Y
EXCLUSIVAMENTE en relacin con el propietario del bien hipotecado. Sin embargo, ese
pacto NO es eficaz frente al tercero poseedor de la finca hipotecada.
En el caso de que las mejoras fuesen efectuadas por un tercero, es preciso determinar a
quin pertenecen, para conocer cul es la extensin del gravamen hipotecario.

6.CONSTITUCIN
Para la vlida constitucin de una hipoteca inmobiliaria, se requieren 2 requisitos o
presupuestos:
74)
Que el acuerdo de constitucin se documente en forma pblica.
75)
Inscripcin de la misma en el RP. El acuerdo ser vlido pero NO oponible frente a
terceros mientras NO se inscriba en el RP.
Los sujetos de la relacin hipotecaria son:
ACREEDOR: Como la hipoteca es un derecho accesorio, su titular va a ser SIEMPRE el
que lo sea del crdito asegurado.
Puede que exista pluralidad de acreedores, como cuando el crdito es mancomunado o
sindicado.
HIPOTECANTE: Puede serlo el deudor o un tercero, el cual permanece ajeno a la
obligacin asegurada, por lo que NO es un deudor, NI lo sustituye.
TERCER POSEEDOR: Es un tercer adquirente del bien hipotecado, pero no tiene por qu
ser poseedor, NI tiene por qu inscribir su ttulo de adquisicin. Si el titular del bien
hipotecado enajena el bien a un tercero, ste va a adquirir el inmueble con la carga de la
hipoteca, pero NO por ello se va a convertir en deudor, NI va a liberar al deudor, pues para
ello necesitara el consentimiento del acreedor.
Los arts. 1857 CC y 138 LH establecen que el hipotecante ha de ser el propietario del bien
hipotecado y tener la libre disposicin de sus bienes, lo cual implica capacidad de obrar y

173
legitimacin suficientes. Por su parte, el art. 139 LH admite que la hipoteca pueda ser
constituida por medio de un representante voluntario, que deber tener un poder especial
bastante, expreso y constar en documento pblico.

7.MODIFICACIONES
A) AMPLIACIN DE LA HIPOTECA: Con el objeto de asegurar los intereses vencidos y
NO satisfechos que NO estuviesen garantizados con la hipoteca constituida, el art. 115 LH
permite al acreedor exigir una ampliacin de la hipoteca sobre los mismos bienes
hipotecados si se encuentran todava en poder del deudor o sobre otros bienes del mismo,
al igual que para el caso de que se tema que la garanta hipotecaria pueda resultar
insuficiente cuando su objeto ha sido deteriorado por actos propios de su dueo.
Conforme al art. 81 LH, se exigir una nueva inscripcin, que har referencia a la del
derecho ampliado.
B) DIVISIN DE LA HIPOTECA: NO puede perjudicar en modo alguno al acreedor
hipotecario, por lo que a ste le es inoponible cualquier divisin del objeto gravado, de ah
que el art. 123 LH disponga que si la finca hipotecada se divide en 2 o ms, NO se
distribuir entre ellas el crdito hipotecario, pudiendo el acreedor repetir por la totalidad de
la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas. Sin embargo, se admite que
acreedor y deudor pacten que la responsabilidad hipotecaria se distribuya entre las nuevas
fincas.
C) CESIN DEL CRDITO HIPOTECARIO: Los requisitos son:
Ha de contenerse en escritura pblica.
Inscribirse en el RP.
En cualquier caso, para que la cesin pueda ser oponible a terceros, se exigir que conste
en el RP.
La falta de notificacin al deudor NO invalida la cesin, pero si el deudor cedido paga al
cedente, su pago tendr efectos liberatorios. Esta notificacin puede hacerse judicial o
notarialmente, pero NO ser precisa cuando el deudor manifieste en escritura pblica su
renuncia anticipada a la misma, o cuando la hipoteca se constituya en garanta de ttulos
transmisibles por endoso o al portador.
Le cesin est prohibida para las hipotecas legales en cuanto NO haya llegado el caso de
exigir su importe.
D) SUBROGACIN Y MODIFICACIN DE PRSTAMOS HIPOTECARIOS: El art.
1211 CC admite que el deudor pueda hacer la subrogacin sin consentimiento del acreedor,
cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pblica, haciendo
constar su propsito en ella y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad
pagada.
La subrogacin NO requiere el consentimiento del acreedor, pero exige que para pagar la
deuda el deudor haya tomado prestado el dinero de una entidad financiera por escritura
pblica, haciendo constar en ella su propsito de subrogarse.
Por su parte, la novacin modificativa puede referirse a:
76) Ampliacin o reduccin de capital.
77) Alteracin o reduccin del plazo.
78) Condiciones del tipo de inters inicialmente pactado o vigente.

174
79) Mtodo o sistema de amortizacin y, en general, cualesquiera otras condiciones
financieras del prstamo.
80) Prestacin o modificacin de las garantas personales.

8.HIPOTECA INMOBILIARIA INVERSA

Prstamo o crdito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la
vivienda habitual del solicitante y siempre que cumpla unos requisitos.
Persigue hacer lquido el valor de los bienes inmuebles a favor de personas mayores de 65
aos, o afectadas de una dependencia severa o una gran dependencia, con el objeto de
aumentar su renta disponible.
Como establece la DA 1 Ley 41/2007, se trata de un prstamo o crdito garantizado mediante
una hipoteca sobre un inmueble propiedad del prestatario, mediante el cual ste realiza
disposiciones peridicas o de una sola vez hasta un importe mximo determinado por un
cierto porcentaje del valor de tasacin. Cuando ste se alcanza, el propietario del inmueble
gravado deja de disponer de la renta, y la deuda sigue generando intereses.
La constitucin de esta hipoteca exige que:
81)
El solicitante y los beneficiarios que ste puede designar sean de edad igual o superior
a los 65 aos, o afectados de una dependencia severa o de una gran dependencia.
82)
Se haya estipulado que el deudor disponga del importe del prstamo mediante
disposiciones peridicas o nicas, las cuales pueden destinarse, total o parcialmente, a la
contratacin de un plan de previsin asegurado.
83)
Se haya pactado que la deuda SLO sea exigible y la garanta ejecutable al
fallecimiento del prestatario, o cuando fallezca el ltimo de los beneficiarios, si as se ha
pactado.
84)
La vivienda gravada haya sido tasada y asegurada.
85)
El acreedor es una entidad de crdito o aseguradora autorizada para operar en Espaa,
sin perjuicio de las limitaciones o requisitos que les imponga su normativa sectorial.
Con la finalidad de favorecer la constitucin de estas hipotecas, el legislador otorga la
exencin del ITPAJD a las escrituras de constitucin, subrogacin, novacin modificativa y
cancelacin de las mismas, y establece una reduccin de los honorarios notariales y
registrales.

9.EXTINCIN
La extincin por cualquier causa de la obligacin, garantiza la extincin automtica de la
obligacin hipotecaria.
Conforme al art. 1156 CC, las obligaciones se extinguen por:
86)
Pago o cumplimiento.
87)
Prdida de la cosa debida.
88)
Condonacin de la deuda.
89)
Confusin de los derechos de acreedor y deudor.
90)
Compensacin.
91)
Novacin.

175
Adems, deben tenerse en cuenta tambin las causas generales de extincin de los derechos
reales, como son:
Consolidacin.
Renuncia de su titular.
Destruccin o expropiacin del bien.
Acuerdo de extincin de la hipoteca por el acreedor y el deudor hipotecantes.
La ejecucin de una hipoteca de rango preferente determina la extincin de las hipotecas
de rango ulterior, ya que sobre un mismo bien inmueble pueden establecerse distintas
hipotecas con un distinto rango hipotecario. Ejecutada la primera hipoteca, se extinguen
todas las ulteriores. Esto es lo que se denomina PURGA DE LA HIPOTECA. El orden se
establece segn la fecha de inscripcin en el RP, sin que pueda permutarse el rango, salvo
acuerdo de los acreedores, y SIEMPRE con consentimiento del acreedor que tiene la
hipoteca de rango preferente.
Una vez producida la extincin, es necesaria su anotacin en el RP; inscripcin que se
denomina CANCELACIN DE LA HIPOTECA.

10. REALIZACIN. ACCIN REAL HIPOTECARIA.

PROCEDIMIENTOS DE EJECUCIN DE LA HIPOTECA.
PARTICULAR CONSIDERACIN DE LA EJECUCIN
EXTRAJUDICIAL
La ejecucin o realizacin de la hipoteca se lleva a cabo en casos en que NO se haya
cumplido la obligacin total o parcialmente. Si esto se produce, el acreedor tiene una
ACCIN DE NATURALEZA PERSONAL U OBLIGACIONAL para el cumplimiento de la
obligacin garantizada. El hecho de que se superponga una garanta real NO merma esta
posibilidad, sino que lo que hace es atribuir una ACCIN REAL HIPOTECARIA adicional.
El acreedor hipotecario puede optar por cualquiera de ellas, y si no obtiene el pago a travs de
una, puede ejercitar la otra, pero sucesivamente, NO simultneamente, siendo indiferente el
orden. Lo normal es que cualquier acreedor pignoraticio acuda primero a la accin real
hipotecaria.
Cada una de estas acciones est sometida a su rgimen jurdico:
Las acciones personales prescriben a los 15 aos.
La accin real hipotecaria prescribe a los 20 aos, contados desde que pudo ejercitarse, es
decir, desde que la obligacin asegurada es vencida.
La accin real hipotecaria se puede realizar a travs de 3 cauces procesales, recogidos en el
art. 129 LH, y que son:
92)
Procedimiento especial de ejecucin hipotecaria previsto en los art. 636 y ss. LEC.
93)
Procedimiento ordinario de ejecucin regulado en los arts. 682 y ss. LEC.
94)
Procedimiento extrajudicial de ejecucin hipotecaria, que SLO es posible si se trata
de una hipoteca de trfico y, adems, siempre y cuando se haya previsto en el ttulo
constitutivo. Se tramita ante Notario, y su regulacin est prevista en los arts., 234, 235 y
236 RLH. Se inicia por escrito mediante solicitud del acreedor hipotecario al Notario,
expresando las circunstancias de certeza y exigibilidad del crdito objeto de la obligacin y
la cuanta, as como especificando el principal y los intereses.

176
Como en el ttulo constitutivo se fija el domicilio de ambas personas, el Notario notificar
al deudor la cuanta y el inicio del procedimiento de accin extrajudicial, y si en el plazo
concedido NO cumple la obligacin, el Notario fijar fecha para subasta pblica, cuya
nica peculiaridad es que el acreedor puede acudir como postor.

II.ANTICRESIS
1.CONCEPTO Y CARACTERES
Derecho real que se constituye en garanta de una obligacin que concede a su titular la
percepcin de los frutos de un bien inmueble del deudor, a fin de que los aplique al pago de
los intereses, si los hubiese, y una vez satisfechos stos, aplique los frutos a la satisfaccin del
capital de su crdito.
Sus caracteres son:
Derecho real de garanta que se constituye para garantizar una obligacin.
Derecho real inmobiliario, ya que recae sobre bienes inmuebles fructferos.
Derecho accesorio, ya que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligacin.
Indivisibilidad, consistente en mantener intacto el vnculo jurdico de la garanta, y evitar
que se produzcan modificaciones que puedan afectar a los bienes objeto de la misma.
Derecho de realizacin de valor.

2.CONTENIDO
DERECHOS Y FACULTADES DEL ACREEDOR ANTICRTICO:
- Goza de la posesin y percepcin de los frutos, para aplicarlos al pago de los intereses si
se debiesen y, despus, al pago del principal de la obligacin garantizada, si NO se
haba pactado que los frutos se compensasen con los intereses.
- Obligacin de conservar la cosa.
- Derecho de realizacin de valor, ya que el acreedor NO adquiere la propiedad del
inmueble por falta de pago de la deuda en el plazo convenido.
- Preferencia para el cobro, sobre el precio del inmueble, del crdito asegurado.
- Derecho de retencin, salvo que el acreedor anticrtico NO detente la posesin de la
cosa de manera efectiva. Mientras NO haya sido pagado, el acreedor anticrtico NO
tiene por qu entregar o transmitir el goce del inmueble.
POSICIN DEL DEUDOR ANTICRTICO: Ante todo, tiene la obligacin de pagar por
completo cuanto debe, para as dar por extinguida la obligacin y entrar de nuevo en el
goce y recuperacin del inmueble.

3.CONSTITUCIN Y EXTINCIN
La anticresis puede ser constituida por el deudor o por un tercero. En todo caso, se requiere
capacidad de obrar y poder de disposicin. Como derecho accesorio, su titular ser el que lo
sea del crdito garantizado.
Su constitucin NO exige forma especial alguna, y su inscripcin tiene los efectos propios del
RP, esenciales para que el crdito garantizado goce de preferencia.

177
En atencin a su naturaleza de derecho real de garanta, se extingue por las mismas causas que
la obligacin garantizada, y por las que se originan los derechos reales.

TEMA 28: GARANTAS REALES MOBILIARIAS SON

DESPLAZAMIENTO POSESORIO
La Ley de 16 de diciembre de 1954, de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento
(LHMPSD), regula estas 2 garantas mobiliarias prescindiendo del desplazamiento posesorio
consustancial a la prenda clsica.
Siguiendo el modelo de la hipoteca inmobiliaria, para la constitucin de estos derechos reales
de realizacin de valor se exige escritura pblica e inscripcin en el Registro de Hipoteca
Mobiliaria y Prenda Sin Desplazamiento.

178
El art. 1 de dicha Ley recoge una lista taxativa de bienes objeto de estas 2 figuras: podr
constituirse hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesin sobre los bienes
enajenables que, respectivamente, se mencionan en esta Ley. Si tales bienes estuviesen en
proindivisin o perteneciesen en usufructo y en nuda propiedad a distintos titulares, SLO
podrn hipotecarse o pignorarse en su totalidad y mediante el consentimiento de todos los
partcipes.

I. PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO POSESORIO

1.CONCEPTO
Derecho real de garanta que sujeta a un determinado bien mueble al cumplimiento de una
obligacin. Se diferencia de la hipoteca en que el deudor pignoraticio garantiza el
cumplimiento del crdito con un bien mueble, y no con un bien inmueble. En la prenda sin
desplazamiento, el acreedor NO recibe la posesin fsica del bien empeado (entregado en
garanta), sino que la publicidad que reporta la posesin de incorpora como un modo de
posesin equivalente, normalmente ligada a la inscripcin en algn registro pblico.

2.OBJETO
Como en la hipoteca mobiliaria, SLO determinados bienes muebles son objeto de este tipo
de prenda, pudiendo agruparlos en 5 categoras:
Mquinas y dems bienes muebles identificables por caractersticas propias, como marca y
n de fabricacin, modelo y otras anlogas.
Mercaderas y materias primas almacenadas en depsitos generales que NO se encuentren
afectas a una industria NI a una explotacin.
Bienes adscritos a explotacin agraria, forestal o pecuaria.
Bienes muebles que tienen un extraordinario valor de mercado, artstico e histrico, o sus
colecciones.
Determinados derechos de crdito: los que correspondan a los titulares de los contratos,
licencias, concesiones o subvenciones administrativas, siempre que la ley o el ttulo
autoricen su enajenacin a un tercero, y los derechos de crdito, incluso por crditos
futuros, que NO estn representados por valores y NO tengan la consideracin de
instrumentos financieros.

3.CONTENIDO
El acreedor pignoraticio tiene la facultad de promover la expropiacin forzosa y supervisar el
estado de mantenimiento y conservacin.
El deudor conserva la facultad de poseer el bien, pero con obligacin de conservarlo y tenerlo
a disposicin del acreedor para que pueda inspeccionarlo, sin poder enajenarlo sin el permiso
expreso del mismo, siendo a cargo del deudor los gastos necesarios para la debida
conservacin o administracin del bien.

179
El acreedor tendr derecho a exigir la devolucin de la cantidad adeudada o la inmediata
venta de la prenda si el deudor hiciese mal uso de los bienes o incumpliese sus obligaciones.
La eficacia de la prenda frente a terceros es muy limitada. Si se trata de terceros con derechos
adquiridos con anterioridad a la constitucin de la prenda, sta NO perjudicar en ningn caso
los derechos legtimamente adquiridos. Si un tercero adquiere el bien gravado con
posterioridad a la constitucin de la prenda, desconociendo la existencia de tal prenda por
haberla desplazado, el acreedor pignoraticio carecer de la facultad de seguirlo.
Por ltimo, hay que apuntar los 2 procedimientos de ejecucin de la garanta: JUDICIAL O
EXTRAJUDICIALMENTE.

II.HIPOTECA MOBILIARIA
1. CONCEPTO
Derecho real por el que, mediante la inscripcin en el Registro correspondiente, se sujetan
directa e indirectamente determinados muebles ajenos, que continan en poder de su dueo, al
pago de un crdito pecuniario, cualquiera que sea su poseedor.

2.OBJETO. EXTENSIN DE LA HIPOTECA

La LHMPSD distingue 5 tipos de hipoteca mobiliaria en funcin de los 5 tipos de bienes que
pueden ser gravados con esta garanta. La lista es taxativa, es decir, NO pueden hipotecarse
otros bienes muebles, prohibindose la hipoteca del derecho real de hipoteca mobiliaria
(SUBHIPOTECA) y la de bienes susceptibles de prenda SIN desplazamiento. Se pueden
hipotecar:
Establecimientos mercantiles.
Automviles y otros vehculos de motor.
Aeronaves.
Maquinaria industrial.
Propiedad intelectual e industrial.

3.CONTENIDO
En cuanto a las obligaciones garantizables con la hipoteca mobiliaria, NO existe especial
diferencia con el rgimen de la inmobiliaria.
Las facultades del acreedor pignoraticio siguen el mismo rgimen que las de la hipoteca
inmobiliaria, es decir:
95)
Realizar el valor.
96)
Defender el derecho a travs de la accin de devastacin.
Constituida la hipoteca, el hipotecante deber conservar los bienes hipotecados con la
diligencia de un buen padre de familia, pudiendo el acreedor, si los bienes se depreciasen por
culpa de su propietario, pedir que se intervenga judicialmente la administracin de los bienes.

180
El deudor NO podr enajenar los bienes hipotecados o dados en prenda sin desplazamiento
del acreedor. Si sufriesen algn siniestro con posterioridad a la constitucin de la garanta, las
indemnizaciones que le sean concedidas o debidas al propietario de los bienes por razn de
stos quedarn gravadas por la hipoteca.

4.CONSTITUCIN
La constitucin debe formalizarse en escritura pblica e inscribirse en una seccin del RP, que
es la relativa al Registro de Bienes Muebles.

5.EXTINCIN
La accin real del acreedor tiene un plazo de prescripcin de 3 aos, frente a los 20 de la
inmobiliaria, contados desde que puedan ser legalmente ejercidas.

6.REALIZACIN
Los procedimientos para hacer efectivos los crditos garantizados con hipoteca mobiliaria,
ejecutndola, son 2: el JUDICIAL y el EXTRAJUDICIAL.

BLOQUE IV-C: DERECHOS REALES DE ADQUISICIN

PREFERENTE

TEMA 29: DERECHOS DE ADQUISICIN PREFERENTE

1.CONCEPTO
Aquellos que gravan determinados bienes inmuebles y atribuyen a su titular la posibilidad de
adquirir con preferencia a cualquier otro interesado.
Pueden tener origen LEGAL O CONVENCIONAL. En este ltimo caso, las partes pueden
constituir un derecho de adquisicin con carcter real o meramente obligacional, de tal forma
que el titular SLO pueda reclamar del deudor la obligacin de transmitirle el bien.

181

2.NATURALEZA
Estos derechos NO otorgan ningn poder directo e inmediato sobre la cosa, pero su titular
puede hacerlos efectivos NO SLO contra el propietario o contra la persona que ha
enajenado, sino TAMBIN respecto a los sucesivos adquirentes de ellos. Por tanto, son
simples facultades de adquisicin.
Sin embargo, parte de la doctrina defiende que son derechos reales de adquisicin preferente
porque autorizan a su titular para obtener de otra persona, a la que pertenece la cosa, la
transmisin de la misma, y en ellos, siendo derechos reales, aquel poder directo e inmediato:
97)
Limita el seoro del dueo de la cosa, en cuanto quita la libertad.
98)
Siendo tal derecho un gravamen sobre la cosa, faculta al titular para obtener la
adquisicin de la misma.
No obstante, otra opinin doctrinal sostiene que se trata de derechos de adquisicin con un
mbito de eficacia que permite a su titular dirigirse contra terceros, pero esto NO permite
calificarlos como reales, ya que en ningn caso otorgan a su titular un poder directo e
inmediato sobre las cosas.

3.CLASES
A) DERECHO DE OPCIN: Faculta a su titular a adquirir el bien o derecho sobre el que
recae en los plazos y condiciones establecidos por las partes.
En virtud de este derecho, su titular puede obtener la transmisin de la propiedad del bien
sobre el que recae aqul, SIN necesidad de contar con la voluntad del propietario. Basta
con que el optante decida ejercer su derecho en el plazo y por el precio acordado.
CONTRATO DE OPCIN DE COMPRA: Facultad que se atribuye a un sujeto (optante)
de adquirir, en determinadas condiciones, un determinado bien que se grava con ese
derecho a cambio de un precio o prima de opcin.
CONTRATO DE OPCIN DE VENTA: El propietario del bien decide si vender o NO en
determinadas condiciones y en un determinado plazo dicho bien.
El contrato de opcin de compra podr ser inscribible en el RP cuando rena las siguientes
circunstancias:
99) Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
100)
Precio estipulado para la adquisicin de la finca y, en su caso, el que se hubiese
convenido para conceder la opcin.
101)
Plazo para el ejercicio de la opcin, que NO podr exceder de 4 aos.
En el ttulo constitutivo deber constar:
Identificacin del inmueble.
Derecho de opcin.
Identificacin de los sujetos.
Precio estipulado, es decir, precio de compra.
Precio de opcin, cuando se trate de un contrato oneroso.
Plazo.

182
B) DERECHO DE TANTEO: Concede a su titular la preferencia en la adquisicin del bien,
cuando el dueo decide enajenarlo a un tercero, por el TANTO, es decir, pagando el precio
acordado por el dueo del bien y un tercero y respetando las condiciones de venta entre
ellos acordadas.
C) DERECHO DE RETRACTO: Permite a su titular adquirir el bien cuando ya se ha
procedido a la transmisin del bien a un tercero, es decir, una vez consumada la
enajenacin.
Estn sujetos a plazo de caducidad desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la
venta a tercero o desde que se haya inscrito en el RP.
Es el nico de los 3 que regula el CC, y lo hace SLO en su modalidad de retracto legal,
definindolo como el derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa por compra
o dacin en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Hay 3 tipos de
retracto legal:
RETRACTO DE COMUNEROS Y COHEREDEROS: El de comuneros, regulado en el
art. 1522 CC, nace a favor del copropietario de un cosa comn cuando todos los dems
condueos, o alguno de ellos, enajenan su parte a un tercero extrao a la comunidad,
abonando el precio y los gastos de legtimo abono (de documentacin, de RP, etc.) su
finalidad es facilitar la extincin del estado de indivisin, as como evitar el
fraccionamiento de la propiedad y potenciar su consolidacin en un nico titular. Su
plazo de ejercicio, de caducidad, es de 9 das, en funcin de si en el diez a quo ha
habido o NO inscripcin registral de la transmisin. En otro caso, se contar desde que
el retrayente hubiese tenido conocimiento de la venta.
El retracto de coherederos, regulado en el art. 1067 CC, es anlogo al de comuneros,
excepto en los plazos, ya que en el de coherederos ser de 1 mes desde que la venta se
les haga saber.
RETRACTO DE COLINDANTES: Tiene por finalidad acabar con la excesiva
fragmentacin de la tierra, eliminando los minifundios; finalidad que justifica que este
retracto SLO opere cuando la finca retrada sea de pequea extensin: de cabida NO
superior a 1 hectrea. Adems, debe tratarse de una finca rstica.
Adems del retracto legal regulado en el CC, existe el retracto convencional o venta
con pacto de retro; pacto accesorio al contrato de compraventa que permite al vendedor
recuperar la cosa vendida, resolviendo la venta.
RETRACTO ARRENDATICIO: El derecho de tanteo confiere al arrendatario la
facultad de adquisicin de la vivienda con preferencia a cualquier otro adquirente.
Opera una vez celebrado el contrato de compraventa, y antes de su consumacin. El
arrendatario se subroga en la posicin del comprador, asumiendo el contenido del
contrato de compraventa.
El arrendatario podr ejercer el derecho en un plazo de 30 das naturales a contar desde
el da siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisin de vender la finca
arrendada, el precio y dems condiciones esenciales de la compraventa.
Si el arrendatario NO ejerce el derecho de tanteo en dicho plazo, NO podr retraer la
vivienda, consumndose la enajenacin a un tercero.
Por su parte, el derecho de retracto permite al arrendatario la adquisicin de la vivienda
arrendada, una vez que se ha consumado la venta y se ha transmitido al adquirente. Para
su ejercicio, se requiere que el arrendatario NO haya podido ejercer el derecho de tanteo

183
correctamente, lo cual suceder cuando el arrendador NO haya notificado
fehacientemente al arrendatario su intencin de enajenar la vivienda.
Como sucede con el tanteo, el ejercicio del derecho de retracto tiene tambin plazo de
caducidad: 30 das naturales contados desde el da siguiente a la notificacin fehaciente
que deber realizar el adquirente, con entrega de copia de escritura o documento en que
se formaliz la venta.
Con la finalidad de garantizar al arrendatario la realizacin del tanteo, los Registradores
de la Propiedad NO harn inscripcin sin que el arrendador haya dicho que se ha
producido la notificacin, debiendo tratarse adems de un arrendamiento inscrito
previamente (lo cual NO suele suceder, por tanto esta regla NO es muy eficaz).
La accin de retracto se conduce por va de procedimiento ordinario (judicial), siendo el
sujeto activo el titular del derecho y el pasivo el adquirente (no es necesario demandar
al vendedor o transmitente), y para ejercitarlo es necesario que cuando se demanda se
consigne el precio y los gastos de legtimo abono (si NO se consigna en ese momento,
es causa de rechazo de la demanda de retracto); si NO se consigna esto ser una causa
de inadmisin de la accin de retracto.

BLOQUE V: PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES (DERECHO

INMOBILIARIO REGISTRAL)

TEMA 30: DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

1.CONCEPTO Y FUNCIONES
Tal y como indican los arts. 1 LH y 605 CC, el RP es una institucin de carcter pblico cuyo
objeto es la inscripcin o anotacin de los actos y contratos relativos al dominio y dems
derechos reales sobre bienes inmuebles, con 2 funciones bsicas:
Conferir seguridad al trfico jurdico inmobiliario, haciendo posible que los terceros
puedan conocer las titularidades jurdicas y los gravmenes que pesan sobre las fincas
inscritas.
Servir de prueba en las titularidades jurdico-reales sobre los bienes inmuebles registrados.

184
Sin embargo, NO se trata de una fiel descripcin de los que constituye el objeto del RP.
Vayamos trmino a trmino:
Inscripcin o anotacin: Son los asientos ms importantes, pero NO agotan los que se
pueden encontrar en el RP, ya que hay notas marginales, cancelaciones, etc. Debera
utilizarse una concepcin unicomprensiva que tuviese por objeto la registracin de
cualquier asiento registral.
De los actos y contratos: NO acceden SLO actos y contratos, sino tambin actos
relativos al estado civil de las personas, concesiones administrativas, determinados
derechos de crdito sobre bienes inmuebles de determinada duracin, etc.
Dominio y dems derechos reales: NO tienen que ser necesariamente reales, ya que son
inscribibles y registrables actos relativos a arrendamientos urbanos de determinada
duracin, derechos de opcin de compra, etc.

2.CLASIFICACIN DE LOS REGISTROS

Los Registros pblicos pueden clasificarse en alguna de las siguientes categoras:
i. Registros de actos y de documentos: En los 1os, los actos inscribibles se otorgan en
presencia del funcionario encargado del registro, que procede seguidamente a inscribirlos.
En los 2os, el acto se otorga extrarregistralmente y se lleva posteriormente al registro el
ttulo que lo formaliza, para su inscripcin. Nuestro RP es de documentos.
ii. Registros de inscripcin y de transcripcin: En los 1os, como nuestro RP, se hacen
constar exclusivamente aquellas clusulas del ttulo presentado que tengan trascendencia
jurdico-real, es decir, que impliquen la constitucin, reconocimiento, transmisin,
modificacin o extincin de un derecho de esta naturaleza sobre una finca. En los 2 os, el
contenido del documento accede ntegramente al registro.
iii. Registros de folio personal y de folio real: Nuestro RP es de folio real, lo que significa
que cada finca encabeza un registro particularizado de los actos de trascendencia real que
se vayan produciendo sobre ella.

3.PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
Son una suerte de reglas o directrices fundamentales que rigen el sistema registral espaol, y
se sustancian en preceptos legales o extrados. Son:
A) PRINCIPIOS PREVIOS A LA INSCRIPCIN:
a. Principio de rogacin (art. 6 LH): Exige que el procedimiento registral se inicie A
INSTANCIA DE PARTE INTERESADA. Segn el art. 6 LH, la inscripcin de los
ttulos en el RP podr pedirse, indistintamente, por:
- El que adquiera el derecho.
- El que lo transmita.
- Quien tenga inters en asegurar el derecho que se deba inscribir.
- Quien tenga la representacin de cualquiera de ellos.
El art. 3 LH impone la forma pblica del ttulo inscribible, enumerando la doctrina los
ttulos:

185
Notariales: Escrituras pblicas y las actas notariales. Estas ltimas SLO en casos en
que por s solas puedan provocar modificaciones registrales.
Judiciales: Sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios de
actuaciones judiciales.
Administrativos: Decretos, rdenes, acuerdos y decisiones de cualquier autoridad de la
Administracin central, autonmica, provincial o local.
b. Principio de calificacin (art. 18 LH): Se presenta la escritura pblica, que por el art.
1462 CC se entiende como entrega. La inscripcin NO es de ningn documento
privado. Una vez plasmado, la traditio en escritura pblica equivale a la entrega. La
calificacin se extiende a los 3 aspectos contenidos en el art. 18 LH, y que son:
- Aspecto formal.
- Aspecto de validez del acto.
- Aspecto de capacidad.
B) PRINCIPIOS SIMULTNEOS A LA INSCRIPCIN:
a. Principio de prioridad registral o de rango (art. 17 LH): Entendemos por prioridad
registral el hecho de que el acto registrable que llega 1 al RP se antepone con
preferencia, incluso excluyente, a cualquier otro acto registrable que, siendo o no
incompatible, ingrese o pretenda ingresar posteriormente, aunque sea de fecha anterior.
Este principio tiene 2 vertientes:
- Para actos incompatibles: Existe incompatibilidad cuando las titularidades jurdicas
concurrentes otorgan las ms amplias facultades de goce sobre l cosa (dominio sobre
la misma finca). B y C adquieren del mismo transmitente, A. El principio es
excluyente, ya que la inscripcin del 1, B, excluye la del 2, C, aunque se funde en
ttulo anterior.
- Por actos compatibles: Otorga un rango o preferencia. El orden de acceso registral
determina una jerarqua entre estos derechos, que se adquiere en virtud de la fecha y
hora del asiento de presentacin. Los que inscriban antes, tendrn una eficacia superior
respecto de los posteriores, sin que tenga lugar el anterior efecto excluyente.
b. Principio de especialidad (arts. 12 y 13 LH): Se traduce en que es necesaria la exacta
determinacin de la naturaleza y extensin del derecho que se pretende inscribir,
concretando perfectamente la persona/titular del derecho, la finca sobre la que recae y
los derechos objeto del mismo.
Las clusulas de vencimiento anticipado y dems clusulas financieras de las
obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere la
Ley de Regulacin del Mercado Hipotecario se harn constar en el asiento en los
trminos que resulten de la escritura de formalizacin.
c. Principio de tracto sucesivo (art. 20 LH): Es una exigencia de conexin, ya que el
adquirente de hoy ha de ser el transmitente de maana, y as sucesivamente, lo cual
tiene consecuencias:
- Que para inscribir ttulos es imprescindible que conste el derecho de la persona que
otorgue el acto.
Ej.: Una finca X en el RP es propiedad de A, y consta que A se lo transmite a B (titular
registral). Un buen da, D, que ha adquirido de C, quiere inscribir, pero C NO aparece
en el RP como titular registral).
- La realidad extrarregistral NO siempre coincide con lo que figura inscrito en el RP.

186
Ej.: B ha transmitido a C, y ste NO inscribi por la razn que fuese. C transmiti a D,
pero como C no haba inscrito, cuando D pretende inscribir se encuentra con que el
titular registral es B.
Esto es bastante frecuente, por lo que para evitar esta problemtica y/o subsanarla,
existen mecanismos correctores del tracto sucesivo que se aplican con asiduidad.
Lo que persigue el tracto sucesivo es que, en el folio abierto a cada finca, figure de
modo completo su historial jurdico, de forma que los actos de transmisin y
adquisicin de derechos sobre la finca formen una cadena perfecta, en el sentido de que
los sucesivos titulares se sigan los unos a los otros sin solucin de continuidad.
C) PRINCIPIOS POSTERIORES A LA INSCRIPCIN:
a. Principio de legitimacin registral o de presuncin de exactitud (art. 38.1 LH): En
virtud de ste, se presume que lo que publica el RP es veraz, coincidente con la realidad.
El RP, al publicar ciertos derechos, est invistiendo de la presuncin de que stos
existen en la debida forma en que aparecen en el asiento registral.
Se trata de una presuncin refutable que opera mientras NO se demuestre lo contrario,
es decir, mientras NO se rectifique la inscripcin registral que se considera inexacta
(presuncin iuris tantum). Es una presuncin que, adems, alcanza a la posesin, es
decir, faculta al titular inscrito para acudir a la defensa posesoria.
Por su parte, el art. 38.2 LH exige que cualquier accin contradictoria del dominio o de
los derechos reales inscritos en el RP a nombre de una persona determinada vaya
precedida o acompaada de una demanda de nulidad o cancelacin de la inscripcin
correspondiente. Por tanto, el titular de un derecho inscrito estar legitimado para actuar
en el trfico jurdico como el verdadero sujeto del mismo, bastando para probar esta
titularidad la acreditacin de su inscripcin registral.
b. Principio de fe pblica registral (art. 34 LH): Se dirige a proteger a los terceros que
hubieran adquirido un derecho confiando en la condicin de propietario (o titular del
derecho) de su transmitente, por ser la persona que figuraba como tal en el RP. Es lo
que conduce a la figura del tercer hipotecario. Es una presuncin irrefutable que NO
admite prueba en contrario. La forma que tiene de ampararle el ordenamiento es
mantenindole en su adquisicin siempre que cumpla los requisitos del art. 34 LH:
Buena fe: Creencia por parte del adquirente de que la titularidad registral de la
persona que le transmiti la finca o derecho era exacta, sin tacha alguna de nulidad o
claudicacin. Se presume mientras NO se pruebe que conoca la inexactitud del RP.
Negocio jurdico vlido, de carcter oneroso: El negocio jurdico de adquisicin
del dominio o de la titularidad del derecho por el tercer hipotecario tiene que ser
vlido, de modo que su nico vicio ha de ser la falta de titularidad del transmitente.
Los negocios gratuitos quedan excluidos de la proteccin, ya que resulta preferible
que el adquirente deje de percibir un lucro a que resulten perjudicados quienes
acrediten tener un derecho NO inscrito sobre la cosa.
Adquisicin de titular inscrito: El tercero debe adquirir la propiedad o derecho real
limitado de persona que figure como titular en el RP, ya que la base del principio es
la proteccin de la apariencia que crean los asientos registrales.
Inscripcin de la adquisicin del tercero: Por razones de coherencia. NO puede
protegerse la confianza que el tercero deposita en el RP, si NO procede a su vez a
efectuar su inscripcin.

187
La inexactitud registral que afecta a la titularidad del transmitente del derecho puede
resultar de 2 situaciones:
- En el RP figura una persona que ya NO es duea de la cosa en la realidad
extrarregistral: El efecto de la fe pblica registral ser facilitar la adquisicin a non
domino del tercero que adquiri confiando en las facultades dispositivas de la persona
que figuraba en el RP como titular.
- En el RP figura el titular de un bien o derecho coincidente con la realidad
extrarregistral, pero sobre el mismo pesa una causa de nulidad, anulabilidad, rescisin,
revocacin o resolucin, que todava NO se hubiese hecho valer: Lo que se favorece
es la inatacabilidad de la adquisicin del tercero frente al efecto recuperatorio de la
cosa cuando dichas causas NO estn inscritas.
En realidad, deberamos hablar de principio de NO inscripcin, en el sentido de que la
inscripcin de las titularidades jurdicas reales (tambin los inmuebles) tienen carcter
voluntario y NO constitutivo. En trminos generales, las modificaciones de las
relaciones jurdico-reales sobre bienes inmuebles tienen lugar por medio de las
transacciones.
La inscripcin registral NO elimina NI sustituye la traditio, sino que lo que presupone
es que sta ya ha tenido lugar. El hecho de que la inscripcin NO haga surgir el ttulo,
es lo que nos conduce a hablar mejor de principio de NO inscripcin.
Hay 2 casos en que la inscripcin de un derecho real inmobiliario en el RP tiene carcter
constitutivo:
Hipoteca inmobiliaria.
Derecho de superficie.

4.OBJETO DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

Lo que se inscribe en el RP es el derecho que una persona tiene sobre un inmueble, aunque en
la inscripcin quede constancia del ttulo que permite dicha inscripcin.
Los derechos inscribibles llegan al RP a travs del ttulo por el cual se constituyen, reconocen,
transmiten, modifican o extinguen. Este ttulo material puede ser un acto o contrato, o una
resolucin judicial, as como las resoluciones por las que se imponen limitaciones a la
capacidad de administrar del titular.
DERECHOS INSCRIBIBLES:
Como regla general, los derechos reales sobre bienes inmuebles.
Derechos reales administrativos, es decir, los bienes patrimoniales de la Administracin
(concesiones administrativas de obras pblicas).
Derechos que NO son reales en s mismos, pero S por afinidad, como los arrendamientos
o la opcin de compra.
Prohibiciones de disponer.
Determinadas situaciones personales conectadas con los inmuebles inscritos, como las
resoluciones judiciales de incapacidad limitativas de derechos a personas.
Estatutos de la propiedad horizontal, los edificios y pisos regulados por la LPH cuya
construccin est al menos comenzada.
DERECHOS NO INSCRIBIBLES:

188
Derechos reales sobre bienes muebles.
Situaciones de hecho, como la posesin.
Otros derechos reales sobre bienes inmuebles porque por su fisonoma ya gozan de
publicidad similar a la del RP y NO requieren ser inscritos, como la servidumbre.
En general, los derechos de crdito.
TTULOS FORMALES INSCRIBIBLES: Por ttulo se podra entender tanto el acto o
negocio jurdico que opera una mutacin real de un inmueble como el documento en que se
plasma dicha mutacin.
Los ttulos materiales (actos, contratos y resoluciones judiciales) que acceden al RP debern
hacerlo, como regla general, con una determinada forma: escritura pblica, ejecutoria o
documento autntico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes.
Los ttulos en sentido formal, que podrn hacerse constar registralmente, son las escrituras
pblicas y los documentos expedidos por las autoridades judiciales y administrativas, es decir,
los documentos pblicos en que se funda inmediatamente el derecho.
Los requisitos para la inscripcin en el RP son:
Documento o conjunto de documentos complementarios entre s.
En documento pblico: documentos autorizados por Notario o empleado pblico
competente (documentos judiciales o administrativos).
Documento que sirva para fundar inmediatamente el derecho que se pretende inscribir, que
contenga de una manera directa el acto o contrato, de ah que NO sirvan las reproducciones
de documentos, salvo que se trate de copias notariales.
El documento ha de ser fehaciente, es decir, ha de tener fe por s mismo o junto con otros.
Esto es implcito al documento pblico.

5.INSCRIPCIN Y TRADICIN EN EL REGISTRO

EFECTOS DE LA INSCRIPCIN:
A) EFECTOS CONSTITUTIVOS: En el ordenamiento espaol, en general, los derechos
reales se adquieren puertas afuera al RP, o incluso en contradiccin con ste. Por tanto,
podemos decir que la inscripcin NO tiene efectos constitutivos, sino meramente
declarativos.
La inscripcin NO sustituye a la tradicin, sino que exige, normalmente, documento
pblico como ttulo inscribible, que en la mayora de los casos coincide con el documento
en que se plasma la traditio.
B) EFECTOS PRESUNTIVOS: La inscripcin produce muy concretas presunciones
recogidas en la legislacin hipotecaria, y que son 3:
a. Presuncin de buena fe: La buena fe del tercero se presume mientras NO se pruebe
que conoca la inexactitud del RP.
b. Principio de legitimacin registral: Regulado en el art. 38 LH, el cual contiene 2
presunciones iuris tantum que juegan en beneficio del titular registral:
- Referida a la existencia de los derechos reales inscritos en el RP y a su pertenencia a
la persona que figura como titular en el asiento respectivo (presuncin de exactitud).
- Presuncin de posesin de los inmuebles o derechos por quien tenga inscrito a su
nombre el dominio o titularidad en el RP.

189
El titular de un derecho inscrito estar legitimado para actuar en el trfico jurdico como
el verdadero sujeto del mismo, tanto en juicio como fuera de l. Para probar dicha
titularidad bastar con que acredite su inscripcin.
c. Presuncin posesoria: Se trata de una presuncin iuris tantum que facultad al titular
inscrito para acudir a la defensa posesoria sin necesidad de probar que tena la posesin
de la cosa cuya recuperacin reclama. Tambin podr, en base a esta presuncin,
adquirir a travs de usucapin, tal y como se infiere del art. 35 LH.
C) EFECTOS PROCESALES:
a. Principio de (in)oponibilidad de lo (no) inscrito: El art. 32 LH seala que los ttulos
de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que NO estn
debidamente inscritos o anotados en el RP NO perjudican a tercero.
Segn la tesis dualista, los presupuestos para la proteccin de dicho tercero son:
- Que se trate del adquirente del dominio o de cualquier otro derecho real sobre un
inmueble.
- Que inscriba su adquisicin.
- Que sea de buena fe.
El defecto de esta norma es la falta de perjuicio del tercero o la inoponibilidad a ste de
lo NO inscrito.
b. Principio de prioridad registral: Conforme al art. 17 LH, inscrito o anotado
previamente en el RP cualquier ttulo traslativo o declarativo del dominio de los
inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos, NO podr inscribirse o
anotarse ningn otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por
el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Viene a alterar el principio prior tempore potior iure (preferencia del ms antiguo), al
hacer que sea prioritario el 1 que inscriba en el RP.
c. Inmunidad derivada del tracto sucesivo: Segn el art. 20 LH, para inscribir o anotar
ttulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y
dems derechos reales sobre inmuebles, deber constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos. En caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisin o gravamen, los Registradores denegarn la inscripcin
solicitada.
d. Inmunidad frente a procedimiento de apremio.

6.PUBLICIDAD REGISTRAL
El principio de seguridad jurdica est constitucionalizado, y significa la seguridad del trfico
jurdico econmico.
El RP persigue un objetivo claro y fundamental, que es la proteccin de un sector concreto del
trfico jurdico-econmico a travs de la publicidad del RP y con concretos mecanismos de
conocimiento a disposicin de cualquiera.
La publicidad del RP puede manifestarse de 2 maneras:
- Material: Se identifica con los efectos que produce la inscripcin frente al titular y a
terceros. Hay 2 aspectos:
Positivo: Doble presuncin:

190
o Legitimacin registral o presuncin de exactitud.
o Fe pblica registral.
Negativo: Lo que NO est inscrito NO afecta al que contrata confiando en el contenido
registral.
- Formal: Alude al carcter pblico de los libros que conforman esta institucin, y a la
posibilidad que los terceros tienen de conocer de lo que en ellos se publica, siempre que
acrediten un inters.

7.MANIFESTACIONES DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL

PRINCIPIO DE LEGITIMACIN REGISTRAL: Manifestaciones:
1) La ms general aparece en el art. 1.3 LH, en virtud del cual los asientos del Registro se
presume que son exactos. Este principio protege la inscripcin a base de considerar que
sta debe ser respetada en su apariencia, cuando dice que un derecho real existe en virtud
de una persona.
2) El art. 38 LH nos indica qu es la legitimidad registral en sentido estricto, presumindose
que quien tiene inscrito el dominio tiene la posesin del mismo. Este principio despliega su
eficacia en 3 aspectos:
a. Se presume la existencia del derecho.
b. Se presume la pertenencia del derecho a su titular.
c. Se presume que tiene la posesin del inmueble o del derecho real en cuestin aquel que
tiene inscrito el dominio.
3) Incide en el tema de la usucapin.
PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL: Lo que origina la fe pblica registral son 2
verdades jurdicas inatacables:
i. EXACTITUD REGISTRAL: Es una presuncin de veracidad, ya que el tercero adquirente
confa en la exactitud de la publicacin del Registro. Considera que el titular registral que
le transmiti lo hizo en el contenido y la extensin del derecho del que figura como titular,
aunque realmente NO lo sea. El tercero ser mantenido en su adquisicin aunque la
titularidad registral de quien le transmiti NO se corresponda con la titularidad real.
ii. E INTEGRIDAD REGISTRAL.
La fe pblica SLO juega en relacin a los datos concretos del Registro: existencia,
contenido y titularidad de derechos reales. NO alcanza a datos puramente fsicos como la
extensin o la superficie, los cuales se encuentran recogidos en el RP. Tampoco alcanza a los
datos registrales fcticos, de puro hecho.

191

CASOS PRCTICOS
CASO 18: DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE (1)
En la planta subterrnea de 2 fincas urbanas A y B contiguas en rgimen de PH se
construyen sendos garajes destinados al aparcamiento de vehculos con una nica salida
posible a una va pblica. Esta salida se encuentra en la finca A, cuyo ttulo de PH NO hace
referencia alguna a la existencia de una servidumbre de paso en virtud de la que los
propietarios de los garajes de la finca B pueda acceder a la salida.
Los garajes correspondientes a las fincas A y B se encuentran separados por una pared
medianera construida SIN comunicacin alguna entre los mismos.

192
1. Qu pueden hacer los propietarios de los garajes de la finca B para tener acceso a la va
pblica?
Caso de finca enclavada Se pretende pasar por la finca A para acceder a la va
pblica. El fundamento de derecho es al art. 83 LDCG, que establece los presupuestos
o requisitos para la constitucin forzosa. Lo que hara sera ejercitar la accin de
constitucin de servidumbre de paso forzosa de una finca enclavada por la finca A
porque NO hay acceso a la va pblica de comunicacin.
2. Qu tipo de acuerdo tendran que adoptar los propietarios de los garajes de la finca A para
constituir una servidumbre de paso que gravase el garaje de su propiedad?
Se convoca junta de propietarios de A con el fin adoptar acuerdo. Para que fuese
vinculante y se constituyese vlidamente se necesita unanimidad porque grava
elementos comunes de bienes inmuebles en rgimen de PH (art. 9 LPH).
3. Quines habrn de acordar la apertura del hueco de comunicacin en la pared medianera
en orden a posibilitar el ejercicio de la servidumbre de paso eventualmente constituida?
Sobre el posible acceso del garaje B al garaje A. Esta servidumbre se eleva a escritura
pblica y se inscribe en el RP. Como el muro es medianero, el acuerdo debe ser
adoptado por A y B ,que son los propietarios de dicho muro.
4. Si en el ttulo constitutivo de la servidumbre de paso nada se ha pactado al respecto, quin
habr de soportar los gastos que se ocasionen en la nica puerta de acceso desde la va
pblica a ambos garajes? En caso de que sea necesaria la instalacin de un vado
permanente en la va pblica y los propietarios de la finca A se negasen, pueden
obligarles, los propietarios de la finca B, a soportar los gastos de autorizacin del mismo?
Los gastos de establecimiento y conservacin los soportara B porque es el titular
activo de la servidumbre.
Los gastos de vado deberan ser soportados por ambos (en la proporcin oportuna)
porque se benefician ambos, ya que sino estaramos ante un enriquecimiento injusto
(quien se beneficia de una disposicin realizada por un tercero, si pretende repercutir
esos costes lo fundamentara en el enriquecimiento injusto).

CASO 19: DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE (2)

D. Gonzalo B. y D. Marina F. son copropietarios de una finca de naturaleza rstica, sita en
el municipio de Coirs, que linda por su extremo sur con un camino pblico y por su extremo
norte con una finca de la misma naturaleza, propiedad de D. Rafael J. Hasta el ao 1985, la
finca de D. Rafael J. estaba destinada exclusivamente a usos forestales. Tras sufrir un
incendio, su propietario decide destinarla a una plantacin de remolachas, por lo cual, pese

193
a que dicha finca tena salida a otra va pblica, para una mayor comodidad en la
explotacin conviene con D. Gonzalo la constitucin de una servidumbre de paso a travs de
la finca de la que ste es copropietario, a cambio de una cantidad de dinero que D. Rafael
abona a D. Gonzalo.
1. Comntese la eficacia de la constitucin por ttulo de la servidumbre de paso en el caso
propuesto:
Slo uno de los copropietarios quiso establecer la servidumbre.
En relacin con rgimen para la constitucin de servidumbres sobre bienes en
rgimen de copropiedad nos remitimos al art. 597 CC, segn el cual para imponer
una servidumbre sobre un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los
copropietarios. La concesin hecha solamente por algunos, quedar en suspenso hasta
tanto que la otorgue el ltimo de todos los partcipes o comuneros. Pero la concesin
hecha por uno de los copropietarios separadamente de los otros obliga al concedente y a
sus sucesores, aunque lo sean a ttulo particular, a no impedir el ejercicio del derecho
concedido. Por tanto, NO queda constituida la servidumbre (y se deja en suspenso
indefinidamente), porque aunque Gonzalo s queda vinculado por su consentimiento,
Martina NO lo presta, lo que implica que NO est vlidamente constituida.
2. Podr alegar D. Rafael la adquisicin por usucapin de la servidumbre de paso?
Se trata de una servidumbre discontinua y, por tanto, segn el CC, NO seran objeto
de usucapin (art. 539): Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas,
sean o no aparentes, slo podrn adquirirse en virtud de ttulo.
Sin embargo, el Derecho Civil de Galicia lo permite transcurridos 20 aos. En este
caso, NO habra usucapin, puesto que la entrada en vigor de la norma fue en
septiembre de 1995 y, por tanto, el plazo empezara a contar a partir de tal fecha (as,
hasta 2015 NO hay adquisiciones de este tipo). Por tanto, podemos considerar que en
ningn caso puede producirse la adquisicin por usucapin.
3. Podra D. Rafael solicitar la constitucin forzosa de la mentada servidumbre?
NO, porque la finca NO est en situacin de enclavamiento, ya que tiene salida a la va
pblica.

CASO 20: DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE (3)

Desde el ao 1963, D. Jos Rius B., causante de los litigantes, era propietario de una finca
cuya cabida es de 4.911,60 m2, limitada por las calles Badajoz, Bolivia y vila, de la ciudad
de Barcelona (finca matriz que, en el litigio, viene determinada como A). La entrada a este

194
inmueble tena lugar por la Calle vila, a la altura de su n 5. Dicha finca se construy en2
fases, una vez adquirida por Cartonera Espaola J. Rius, SA la contigua, de D. Dolores
S.C., en escritura pblica de fecha 12-7-1962. Sobre la total finca se constituy la
produccin industrial de la indicada entidad mercantil, a partir de 1963, con entrada por la
Calle vila, nos 5 y 7.
D. Jos R.B. falleci el 9 de enero de 1965, instituyendo heredero a su hijo D. Jos R.M.,
actual demandante, y legando a sus hijas, demandadas en el pleito, la finca que habra de
segregarse de la anterior, con salida a la Calle vila n 7. Dicha finca, de cabida 1.657, 70
m2, fue entregada a las legatarias en escritura pblica de particin de bienes y entrega de
legados de fecha 5 de enero de 1967, describindose en el pleito como la finca B.
La finca adjudicada lo fue con la obligacin testamentaria de ser arrendada durante 50 aos
a Cartonera Espaola J. Rius, SA o, en su caso, al heredero D. Jos R.M.
La entidad Cartonera Espaola J. Rius, SA vendi a D. Jos R.M., en escritura pblica de
fecha 18 de octubre de 1974, la finca antiguamente perteneciente a D. Dolores S.C., que en
el litigio se denomina finca C.
La situacin actual, tras diversas vicisitudes arrendaticias que NO son del caso, es que las
demandadas son propietarias de la finca B, con salida a la Calle vila n 7; salida que tiene
una longitud de fachada de 3,5 m y, a su vez, el actor, D. Jos R.M., es propietario de la finca
C, con salida a la Calle vila n 5, en longitud de 31,7 m, segn el plano que se contiene en
el informe pericial.
En 1992, se promovi por D. Dolores y D Mara R.M. interdicto de recobrar la posesin
contra su hermano D. Jos R.M., respecto a una pared que ste estaba construyendo sobre el
supuesto lmite de las fincas respectivas de los hermanos. Este interdicto tuvo una sentencia
desestimatoria en primera instancia en fecha de 24 de marzo de 1993, y estimatoria, con
revocacin de la anterior, de la Seccin 1 de la AP de Barcelona de 27 de julio de 1993,
ltima resolucin que ordenaba la reposicin en la posesin.
El 11 de enero de 1994 se tuvo por repartida la demanda iniciadora de la actual litis, en la
que el actor, D. Jos R.M. solicitaba, mediante el ejercicio de una accin negatoria, que se
declarase que sobre la finca descrita como C, de su propiedad, NO exista servidumbre de
paso de clase alguna, con la condena consecuente con las demandadas de acatar dicha
declaracin. La parte demandada ejercit, en reconvencin, la accin confesoria y solicit la
siguiente declaracin judicial: 1) Que la finca de D. Jos R.M., sita en esta ciudad, Calle
vila, de forma trapezoidal y superficie de 515 m 2, compuesta de planta baja y planta
primera, inscrita en el RP n 21 de Barcelona, al tomo 1553, libro 64 de la seccin 2
registral 10525, se halla afecta como predio sirviente a una servidumbre real de paso a favor

195
de la finca sita en esta ciudad en la Calle vila n 7, inscrita en el RP n 21 de Barcelona, al
tomo 1106, folio 38, registral 61612 y propiedad de los actores reconvenientes. 2) Que la
servidumbre de paso a favor de la finca de mis representados es la que se acredita
documentalmente en el informe adjuntado de documento n 8 al presente escrito, tal como ha
venido siendo usada hasta la presente fecha. Es decir, la finca de la Calle vila n 7, en
cuanto a la planta baja, se accede a travs de 4 puertas que se hallan en la fachada de la
Calle vila n 5, a excepcin del acceso a la planta piso que, a continuacin se dir; en
cuanto a la planta piso, por la escalera, muelle de carga y montacargas, que se inicia en la
planta baja de la finca de la Calle vila n 5 derecha entrando- hasta la planta piso de la
misma finca, por donde se accede a ambas fincas. 3) Que procede la inscripcin de la
servidumbre de paso sobre las fincas predio dominante y sirviente en el RP.
Subsidiariamente, para el supuesto de NO ser estimados los anteriores pedimentos, se
declare, 4) Se constituya servidumbre legal de paso sobre la finca registral 10525,
propiedad de D. Jos R.M. como predio sirviente, a favor de la finca propiedad de mis
representadas, registral 61612, como predio dominante.
La Sentencia de Primera Instancia desestim ntegramente la demanda y declar que finca
registral 10525, propiedad de D. Jos R.M. se halla afecta como predio sirviente a una
servidumbre real de paso adquirida por usucapin a favor de la finca registral 61612.
Recurrida en apelacin la anterior sentencia, la AP de Barcelona desestim ntegramente el
recurso y con l la accin negatoria de servidumbre entablada por el demandante
declarando que NO exista servidumbre de paso a favor de la finca de las demandadas, a
quienes se conden a pasar por esta declaracin, desestimando, en consecuencia, la accin
reconvencional planteada.
Contra esta Sentencia se entabla recurso de casacin ante el TSJ de Catalua, que ha sido
resuelto mediante la Sentencia de 3-2-2000 [RJ 2000/7440].
Fundamente cul debi ser, a su juicio, el pronunciamiento de esta Sentencia. Para ello
tenga en cuenta las 2 cuestiones siguientes que han de ser resueltas:
1. Analice el supuesto de hecho en orden a determinar si concurren los requisitos de la
posesin ad usucapionem y, en consecuencia, es correcto el primero de los
pronunciamientos de la STSJ Catalua, de acuerdo con el cual la servidumbre de paso NO
se ha adquirido por usucapin. (En el Derecho Civil propio de Catalua NO se contempla
la usucapin ordinaria. En Catalua, las servidumbres discontinuas se adquieren por
usucapin inmemorial de acuerdo con los arts. 283 y 343 Compilacin de 1960; por
usucapin extraordinaria de 30 aos ex art. 11 LANISRV de 1990. La Ley catalana
22/2001, de 31 de diciembre, de regulacin de los derechos de superficie, de servidumbre

196
y de adquisicin voluntaria o preferente, dispone en su art. 7.4 que ninguna servidumbre
puede adquirirse por usucapin.
Falta un requisito de la posesin y es que NO es posesin en concepto de titular de la
servidumbre, sino de un derecho de uso, por tanto se descarta la usucapin. Esto es
as, porque SLO se adquiere la servidumbre por usucapin si es en concepto de
dueo.
2. Analice si concurren los presupuestos necesarios para exigir la constitucin forzosa de la
servidumbre de paso ex art. 564 CC. (A estos efectos, tngase en cuenta que la fachada de
edificabilidad estipulada por la Normativa Urbanstica Metropolitana para el sector donde
se emplazan las fincas de Autos (zona industrial 22 a) es de 10 m (art. 350. D). Si bien la
afirmacin de la AP conforme a la cual la calificacin urbanstica NO constituye un
elemento en que pueda fundamentarse la servidumbre legal de paso, puede ser compartible
en la generalidad de los casos, en el actual debe ser modulada con las anteriores
consideraciones que revelan, todas ellas, una actividad ex ante y la ausencia de una
necesidad creada ex novo. El predio sirviente que, como se ha dicho, goza de una
fachada de 31,70 m, al tenor de la misma prueba pericial).
Se produce la constitucin forzosa de la servidumbre de paso a favor de la finca 7 a
travs de la finca 5, ya que aun teniendo acceso a la va pblica, la normativa
establece que es necesaria una fachada mnima de edificabilidad de 10 m, distancia
que no se cumple, ya que SLO cuenta con 3,5 m.

C. VILA
31,70

3,5
N 7
DOLORES
MARA

N 5
JOS

CARTONERA
(alquilada)

CASO 21: HIPOTECA INMOBILIARIA (1)

Mediante escritura pblica otorgada en fecha 10 de mayo de 2003, ante Notario, por los
representantes de la Compaa Mercantil Banco X, SA y de la sociedad Y, SA se
constituye una hipoteca gravando una finca propiedad de esta ltima sociedad, que se
identifica y describe en dicha escritura y cuyo importe garantizado como principal es de
601.000,000 (clusula 9 de la escritura de constitucin de la hipoteca). En esta misma

197
escritura pblica se documenta la apertura por el Banco X, SA de una cuenta especial de
crdito con finalidad liquidatoria a nombre de la sociedad Y, SA por un importe de
601.000,00 y con validez hasta el 10 de mayo de 2010, NO susceptible de prrroga y
sometida a las previsiones de los arts. 153 LH y 245 RH. En esta cuenta tendrn la
consideracin de partidas de cargo, de conformidad con la clusula 1 de las que integran la
citada escritura pblica, los saldos que resulten de cualquiera de las operaciones que
indicadas en el Expositivo III de esta escritura, vencidas y NO reclamadas judicialmente por
el Banco, y para cuyo adeudo en la cuenta especial queda expresa e irrevocablemente
facultado aqul. En dicho Expositivo III se alude a una pliza de crdito, n 156-00202-93,
con garanta personal en cobertura de riesgos, intervenida por Corredor de Comercio, de
fecha 6 de mayo de 2001, tambin por importe de 601.000,00 , con vencimiento de 10 de
mayo de 2010.
1. Califique jurdicamente y de la forma ms precisa que le resulte posible el negocio jurdico
de garanta que se documenta en la escritura pblica de fecha 10 de mayo de 2003.
Es una hipoteca inmobiliaria de origen negocial y de seguridad. Esto ltimo es as
porque la deuda de Y respecto al banco X no la sabemos, sino que depende de la
disposicin que haga a cuenta de esa pliza de crdito, que acta como lmite (es una
lnea de crdito pero puede que no haya deuda).
2. Su vlida constitucin, exige la inscripcin en algn Registro pblico?
S, en el RP, porque dicha inscripcin tiene carcter constitutivo.
3. Considera, de conformidad con la doctrina registral, que el negocio jurdico descrito
adolece de algn vicio que impida su inscripcin registral?
Hasta la reforma 41/2007, la DGRN pona obstculos a este tipo de hipotecas, ya que
el saldo deudor lo fija el Banco a su voluntad y cuando lo considera oportuno. As,
NO caba su inscripcin debido a que se estaba dejando la determinacin del objeto a
una de las partes y por tanto, se vulnera el art. 1256 CC, segn el cual la validez y
cumplimiento de los contratos NO pueden dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes. Por tanto, no hay ningn vicio que impida su inscripcin registral.
4. Cul es la obligacin asegurada en dicho negocio? Exponga brevemente el rgimen
jurdico de aseguramiento de los intereses devengados por la obligacin principal
asegurada en la hipoteca inmobiliaria.
NO se aseguran NI la pliza de crditos NI las sumas que haya dispuesto a cargo del
banco. Lo que asegura es la restitucin de los saldos deudores que constan en la
cuenta especial de crdito por las anotaciones que realiza el banco.

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En cuanto al rgimen jurdico de los intereses devengados debemos tener en cuenta lo
siguiente:
Si el propietario es el hipotecante: La hipoteca garantiza ntegramente los
intereses devengados.
Si el propietario es el tercer poseedor de finca hipotecaria: La garanta
hipotecaria SLO se extiende a los intereses devengados en la anualidad en curso
y a los intereses devengados en los 2 aos anteriores como mximo. Con una
precisin, salvo pacto en contrario, en el sentido de que mediante acuerdo
expreso en el ttulo constitutivo puede disminuirse, suprimirse o aumentarse la
regla general hasta un mximo de 5 aos en perjuicio del tercer poseedor de finca
hipotecaria (art. 114 LH).
Es decir, se garantizan todos los intereses devengados salvo los que tengan lugar
frente a terceros.
5. Llegado el caso, de qu medios dispone el Banco X, S.A. para hacer efectivo su derecho
frente a la sociedad Y, S.A.? En qu momento podra hacerlos valer y durante cuanto
tiempo?
Medios: Una accin personal (por la titularidad del crdito y para pedir el pago) y
una accin real hipotecaria (por la titularidad de la hipoteca y para ejecutar la finca).
En qu momento: desde el momento en que no se paguen y hayan vencido, que en este
caso ser el 10 de mayo de 2010.
Plazo: 15 aos (personal) y 20 aos (real).

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CASO 22: HIPOTECA INMOBILIARIA (2)

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ANOTACIONES

1 Inscripcin:
Adquisicin de la
propiedad

2 Inscripcin:
Hipoteca

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1. Qu tipo de derecho real se constituye en la segunda inscripcin? Especifique, dentro de
las clases de aquel derecho real que conozca, a cul responde?
Se trata de una hipoteca inmobiliaria negocial y de trfico, porque la obligacin de la
hipoteca establece la cuanta concreta.
2. Est el inmueble objeto de inscripcin vinculado al cumplimiento de alguna obligacin?
Especifique la extensin de la obligacin principal, intereses remuneratorios/moratorios,
costas- de la que, en su caso, responde el inmueble.
El inmueble objeto de inscripcin esta sujeto a la obligacin del pago del principal y
de los intereses de la siguiente forma:
Si el propietario es el hipotecante: La hipoteca garantiza ntegramente los
intereses devengados.
Si el propietario es el tercer poseedor de finca hipotecaria: La garanta
hipotecaria solo se extiende a los intereses devengados en la anualidad en curso y
a los intereses devengados en los dos aos anteriores como mximo. Con una
precisin, salvo pacto en contrario, en el sentido de que mediante acuerdo
expreso en el ttulo constitutivo puede disminuirse, suprimirse o aumentarse la
regla general hasta un mximo de cinco aos en perjuicio del tercer poseedor de
finca hipotecaria (art. 114 LH).
3. Si la propiedad del inmueble hubiese sido transmitida a un tercer poseedor, responde de
igual forma y en la misma extensin- que si el inmueble fuese propiedad de Const.
Dolillo, S.L.? Argumntelo.
NO es la misma, porque si se transmite a un tercero la garanta respecto a los
intereses, se aplica lo establecido en el art. 114 LH, es decir, los intereses de los 2
ltimos aos transcurridos y la parte vencida de la anualidad corriente, en ningn
caso, podr pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a 5 aos.
4. En caso de incumplimiento de la obligacin garantizada, puede ejecutarse el inmueble a
travs de algn procedimiento extrajudicial? Si la respuesta fuese afirmativa, especifique la
naturaleza y caractersticas de este procedimiento.
Puede hacerse porque es hipoteca de trfico y existe ttulo constitutivo.
5. A da de hoy, est legitimada Const. Dolillo, S.L. para constituir una hipoteca
inmobiliaria sobre el inmueble descrito en la inscripcin 1 para garantizar un prstamo del
que es acreedora la entidad BBVA, S.A.? En caso de que la entidad BSCH, S.A. ejecute

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el inmueble por el incumplimiento de la deuda garantizada, subsistira la hipoteca que se
constituye a favor de BBVA, S.A.?
Est legitimada Const. Dolillo, S.L. ya que sobre un mismo bien inmueble pueden
establecerse hipotecas sucesivas. NO subsistira la hipoteca a favor de BBVA, ya que
la de rango preferente (la inscrita) extinguira las establecidas en momento posterior,
que son de rango no preferente.